Договор цессии
Договор цессии № [Номер]
| [Место] | [Дата] года |
[Наименование Юр.лица/ИП], в лице [Должность] [ФИО], действующего на основании [Уполномочивающий документ], БИН [БИН], именуемое в дальнейшем «Цедент» с одной стороны,
и [Наименование Юр.лица/ИП], в лице [Должность] [ФИО], действующего на основании [Уполномочивающий документ], БИН [БИН], именуемое в дальнейшем «Цессионарий» с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее — «Договор») о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. Цедент передал Цессионарию своё право требования [Характер права требования], в размере [Размер требования], в составе [Состав требования] со сроком исполнения [Срок исполнения обязательств], вытекающее из договора [Наименование договора между Цедентом и Должником] № [Номер договора между Цедентом и Должником] от [Дата договора между Цедентом и Должником] года, заключенного между Цедентом и [Должник], именуемым в дальнейшем «Должник».
1.2. За полученное право требования Цессионарий должен выплатить Цеденту денежную сумму в размере [Денежная выплата] тенге.
1.3. Цедент должен ознакомить Цессионария с Договором, упоминаемым в пункте 1.1. настоящего Договора.
1.4. Уступаемое право требования считается перешедшим к Цессионарию с момента заключения настоящего Договора.
2. Права и обязанности Сторон
2.1. Цедент обязан передать Цессионарию документы, удостоверяющие право требования настоящего Договора.
2.2. Цедент обязан уведомить Должника о переходе прав Цедента к Цессионарию в течение [Уведомление должника] дней с момента заключения настоящего Договора.
2.3. Цедент обязан в течение [Сообщение об уведомлении должника] дней после выполнения обязанностей, предусмотренных в п.п. 2.2. настоящего Договора, сообщить об этом Цессионарию.
2.4. Цедент обязан уведомить Цессионария о всех возражениях Должника против требований Цедента.
2.5. Цессионарий обязан выплатить Цеденту денежную сумму за полученное право требования в полном размере не позднее [Срок выплаты денежной суммы].
3. Ответственность Сторон
3.1. Сторона, ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой Стороне все возникающие в связи с этим убытки.
3.2. Цедент несет ответственность перед Цессионарием за недействительность переданного требования, указанного в п.п. 1.1. настоящего Договора.
3.3. В случае невыполнения Цедентом обязанности, предусмотренной п.п. 2.2. настоящего Договора, все неблагоприятные последствия такого неуведомления несет Цедент.
3.4. Цедент гарантирует, что уступка требования не противоречит Договору между ним и Должником, а также то, что личность Цедента не имеет для Должника существенного значения в рамках соответствующего обязательства. При несоблюдении Цедентом данных гарантий и признании настоящего Договора недействительным по этим основаниям, Цедент должен уплатить Цессионарию неустойку в размере [Неустойка при признании договора недействительным] тенге, а также возместить ему убытки в части, не покрытой такой неустойкой.
3.5.
4.
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
5.
5.1.
6.
6.1.
6.2.
6.3.
7.
7.
1.
7.2.
7.3.
7.5.
8.
8.1. Настоящий Договор, а также соглашения о его изменении или дополнении действительны лишь при условии облечения их в письменную форму путем подписания обеими Сторонами единого документа.
8.2. Обо всех изменениях в банковских, почтовых, электронных и иных реквизитах Стороны обязаны извещать друг друга не позднее двух календарных дней с момента их официального утверждения. Все действия, совершенные Сторонами по старым адресам и счетам до поступления уведомлений об их изменении, считаются совершенными надлежащим образом.
8.3. Стороны настоящим подтверждают, что на момент подписания Договора:
— не находились под влиянием обмана, насилия, угрозы;
— Договор не является мнимым и притворным;
— обладают правоспособностью и дееспособностью, позволяющими вступать в гражданско-правовые отношения.
8.4. При уступке права требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме, настоящий Договор должен быть нотариально удостоверен. При уступке права требования, основанного на сделке, требующей государственной регистрации, настоящий Договор должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки.
8.5. Настоящий Договор составлен на русском языке, в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой Стороны, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.
9. Реквизиты, юридические адреса и подписи Сторон:
| Цедент: |
Цессионарий: |
| [Наименование Юр.лица/ИП] адрес: [Адрес] тел./факс: [Телефон] БИН [БИН] ИИК [ИИК] IBAN [IBAN] в [Наименование банка] БИК [БИК] КБе [КБе] [Должность] |
[Наименование Юр.лица/ИП] адрес: [Адрес] тел./факс: [Телефон] БИН [БИН] ИИК [ИИК] IBAN [IBAN] в [Наименование банка] БИК [БИК] КБе [КБе] [Должность] |
П.договор, виды переуступки прав и особенности сделки
Рассказываем, как приобрести квартиру в строящемся ЖК у дольщика и какие риски есть у подобной сделки
Фото: ronstik\shutterstock
Высокий спрос на недвижимость привел к тому, что предложение новостроек в Москве сократилось до исторического минимума. Но даже если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье в приглянувшейся новостройке еще можно попробовать приобрести у дольщиков. Такие сделки совершают путем переуступки права по договорам долевого участия (ДДУ).
Рассказываем, как происходит процедура переуступки прав, какие достоинства и недостатки есть у этой процедуры.
Что такое цессия
adv.rbc.ru
Цессия — это передача права требования по договору от одного лица другому.
«Обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на этапе котлована и затем реализуют почти готовое жилье по более высокой цене», — говорит генеральный директор сервиса по поиску недвижимости «Синица» Наталья Шаталина.
Есть и другие причины уступки прав требования физическими лицами — это, например, резкое изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних, по словам Шаталиной, может свидетельствовать большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся ЖК.
Квартиры по переуступке часто продают и юридические лица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.
Переуступка — сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него, напоминает частнопрактикующий юрист Андрей Лямзин.
Часто по договору цессии квартиры продают инвесторы, купившие их еще на стадии котлована (Фото: Kekyalyaynen\shutterstock)
Виды переуступки прав
Все сделки по переуступке можно разделить на два основных вида в зависимости от статуса собственника: физическое это лицо или юридическое. Основная разница между ними состоит в форме расчета.
«Если переуступка оформляется от юридического лица физическому, сделка глобально не отличается от сделки между двумя физическими лицами. Но расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и только после государственной регистрации договора», — подчеркивает Наталья Шаталина.
Процедура заключения договора цессии
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом.
Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
Для заключения договора цессии может понадобиться участие застройщика (Фото: Indypendenz\shutterstock)
Особенности и риски
С введением в регулирующий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.
Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.
Один из рисков, как отмечает Наталия Шаталина, — возможность купить права требования на жилье, которые уже переуступались: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю.
«Если впоследствии одно из промежуточных звеньев обанкротится, этот факт может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. И если она находится в недостроенном доме, покупатель не получает защиту по праву добросовестного приобретателя — ее может использовать только приобретатель готовой квартиры», — объясняет Наталья Шаталина.
Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается, в нем лишь происходит замена дольщика. Это значит, что в договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом, внести какие-либо правки не получится.
«Все обязанности застройщика, закрепленные в первоначальном договоре, будут действовать в отношении нового приобретателя (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.). А все обязанности, указанные в договоре долевого участия в строительстве, принимает новый участник долевого строительства. В этом есть один существенный недостаток: если ДДУ по каким-то причинам будет признан недействительным, новый дольщик не сможет предъявить претензии к застройщику, только к продавцу», — отмечает Шаталина.
Мало того, как подчеркивает эксперт, есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору. В этом случает у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед новым дольщиком.
Есть и еще один риск: в ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — а это уже другая стоимость квартиры. На цене также сказывается рыночная ситуация — в результате новый дольщик покупает жилье по цене заметно выше, чем указана в ДДУ. Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он реально заплатил.
С введением № 214-ФЗ схема использования договора цессии в недвижимости изменилась (Фото: Evannovostro\shutterstock)
Читайте также: Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках
Как обезопасить себя
Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов.
По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:
- во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
- во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
- в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
- в-четвертых, следует проверить самого продавца.
Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.
Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.Соглашение об уступке аренды: шаблоны и образцы
Уступка аренды означает, что существующий арендатор, также известный как цедент, передал свою долю в аренде другому арендатору, цессионарию. Это отличается от субаренды. В договоре субаренды первоначальный арендатор выступает в качестве арендодателя и позволяет новому арендатору использовать имущество, но первоначальный арендатор остается ответственным. При уступке цедент обычно освобождается от ответственности и освобождается от аренды.
Переуступка по аренде более распространена в условиях коммерческой аренды, но она также является законной для аренды жилья. Договор цессии аренды является официальным и юридически обязывающим соглашением, передающим права и обязанности цедента цессионарию.
Арендодатель или владелец имущества захочет убедиться, что правопреемник способен, в финансовом и ином отношении, оплачивать расходы и иным образом выполнять обязательства по аренде или другому соглашению об аренде, заключенному с цедентом.
Сторонами договора аренды являются:
- Правопреемник (новый арендатор)
- Правоуступатель (первоначальный арендатор) и
- Арендодатель (который обычно соглашается одного арендатора к другому).
Стороны должны заключить соглашение между собой, но цедент, как правило, хочет быть освобожденным от ответственности, и цессионарий берет на себя обязанности цедента. Обычно, но не всегда, от арендодателя требуется согласие на соглашение. Арендодатель обычно хочет проверить финансовые показатели правопреемника и подтвердить, что правопреемник может позволить себе платить арендную плату и брать на себя другие обязательства по аренде. При определенных обстоятельствах согласие арендодателя может не потребоваться, например, когда цедент приобретается другой компанией.
Аренда может быть передана новому владельцу в рамках хозяйственной деятельности. Правопреемник принимает на себя обязательство по аренде от правопреемника, включая все обязательства, финансовые и иные.
Правопреемник заменит цедента по договору аренды, поэтому отношения между арендодателем и цедентом прекращаются, и отношения между арендодателем и правопреемником становятся отношениями между арендодателем и арендатором. При определенных обстоятельствах цедент может оставаться ответственным, например, в отношении возмещения ущерба окружающей среде, невыплаченных сумм или других обязательств, которые цессионарий не желает брать на себя в рамках передачи.
Стороны должны провести тесные переговоры и подтвердить, какие права, если таковые имеются, передаются или сохраняются. Использование шаблона может (или не может) быть достаточно тщательным, чтобы учесть все эти меняющиеся факторы, а адвокат может быть очень дорогим. Юридические приложения сочетают в себе лучшее из обоих миров: защиту и руководство юридической фирмы с помощью управляемой логики, а также доступность и удобство загружаемого шаблона.
Арендаторы не должны просто меняться местами на основе рукопожатия — первоначальный договор аренды обычно содержит положения и условия, согласно которым интересы, права и обязанности цедента могут быть переданы цессионарию, и арендодатель обычно должен дать согласие. В конце концов, арендодатель должен знать, кто на самом деле использует имущество.
Если уступка не будет выполнена должным образом, то арендодатель может возбудить судебное дело против цедента и правопреемника за нарушение договора аренды и закона и, скорее всего, выиграет. В соглашении об уступке аренды будет четко указано, какие обязательства (если таковые имеются) сохраняет за собой цедент и какие обязательства берет на себя правопреемник, и арендодатель дает согласие на передачу таких обязательств.
Если все сделано неправильно, то договор аренды может позволить арендодателю аннулировать уступку и возбудить дело против цедента за нарушение условий аренды и против цессионара за незаконное проникновение, среди прочих обвинений.
Хотя переуступка по аренде чаще встречается в коммерческих, чем в жилых помещениях, они могут происходить в обоих типах собственности. Для обоих типов аренды стороны должны прочитать первоначальный договор аренды и ознакомиться с положениями, касающимися:
- Условия согласия арендодателя. Имеет ли арендодатель право на уступку? Есть ли какие-либо документы, которые стороны должны предоставить арендодателю для передачи процентов по аренде?
- Процесс получения разрешения , включая время, в течение которого арендодатель дает согласие на передачу права собственности новому арендатору и дает свое предварительное письменное согласие.
- Любые сборы , такие как комиссия за проверку или перевод, судебные издержки или изменение суммы залога.
Для жилого имущества этот процесс происходит реже.
В частности:
- Уступки часто полностью запрещены, но
- Арендодатель может согласиться на уступку арендованного имущества при определенных обстоятельствах.
Для коммерческой недвижимости арендодатель как минимум проверяет следующие факторы:
- Предлагаемое правопреемником использование (например, розничная торговля или офисное использование).
- Кредитоспособность правопреемника.
Коммерческому арендатору может вообще не требоваться согласие арендодателя для осуществления переуступки аренды. В большинстве договоров аренды будет исключение для корпоративной передачи (обычно определяемой как корпоративная продажа или продажа контрольного пакета акций или большинства активов арендатора) связанному лицу. Таким образом, слияние или поглощение может быть исключением из правила, требующего согласия арендодателя. Арендодатель может иметь право уведомить о передаче в течение определенного периода времени до или после передачи, и эти сроки важны.
Хотя договоры переуступки аренды различаются в зависимости от конкретных обстоятельств и применимого права, есть несколько пунктов, которые присутствуют практически в каждом договоре переуступки аренды (особенно коммерческом), и должны быть готовы вести соответствующие переговоры:
1. Разделение избыточной ренты.Многие штаты приняли законы, запрещающие арендодателям отказывать в согласии из-за отсутствия дополнительной экономической выгоды. Это означает, что арендодатель не может обусловливать свое согласие получением дополнительных денег, хотя арендодатель не обязан соглашаться на получение меньшей арендной платы в качестве условия согласия на переуступку аренды.
Таким образом, многие договоры аренды требуют уплаты как минимум арендной платы по действующей на тот момент аренде, и если цедент имеет экономическую выгоду, то арендодатель хочет получить часть этой дополнительной суммы.
Рекомендуется, чтобы цедент возмещал свои собственные расходы, прежде чем ему придется делиться с арендодателем какой-либо дополнительной или избыточной прибылью.
По большинству договоров аренды цедент должен возместить арендодателю юридические и административные расходы, понесенные при рассмотрении просьбы о согласии и сборы за подготовку документов. В идеале, участвующие стороны договорятся о плате, и она будет включена в первоначальный договор аренды. Цедент также может договориться о передаче части или всех сборов арендодателя правопреемнику.
3. Право возврата. В случае, если цедент желает передать аренду другому арендатору вместо того, чтобы дать согласие, арендодатель может расторгнуть существующий договор аренды и вернуть имущество, чтобы развернуться и заключить новый прямой договор аренды с цессионарием. Это более распространено, если арендодатель хочет увеличить размер арендной платы, которую он будет получать, или в случае, если использование имущества изменилось.
Коммерческий арендатор должен включить положение об аренде, согласно которому, если арендодатель попытается вернуть собственность до полной передачи, запрос на переуступку может быть аннулирован. Тогда стороны могут рассмотреть другие варианты, например субаренду.
4. Ущерб.Продолжает ли цедент нести ответственность после даты вступления договора в силу или цессионарий берет на себя всю ответственность? Стороны должны рассмотреть договор аренды и подтвердить, несет ли цедент ответственность за любые убытки, возникшие в результате его действий или бездействия.
В качестве альтернативы цессионарий может взять на себя ответственность цедента, как правило, в рамках переговоров относительно финансирования или других соображений. Ключевым моментом здесь является то, что правопреемник должен знать весь объем обязательств, которые он берет на себя, поэтому первостепенное значение имеет комплексная проверка.
5. Возмещение убытков.
Все стороны хотят знать, что они получают. Арендодатель хочет нового арендатора, который будет платить арендную плату и соблюдать условия аренды; цедент хочет освободиться от ответственности; правопреемник хочет иметь все права на использование и владение собственностью и стать законным и единственным владельцем аренды. Арендодатель редко соглашается взять на себя любые расходы, которые он может переложить на арендаторов. Это означает, что если существует ответственность, ответственность за нее должна быть согласована между цедентом и цессионарием. Например, если цедент знает об отложенном обслуживании, начисленной арендной плате, просроченных арендных платежах или других непогашенных обязательствах, то цедент несет ответственность за это, если правопреемник не берет на себя эту ответственность.
Цессионарий может просто очень хотеть получить собственность и быть готовым взять на себя расходы, особенно если они номинальные, или цедент может согласиться возместить или иным образом заплатить цессионарию за то, что цедент не сделал.
Этот пункт следует тщательно обсудить — все, о чем договорятся стороны, будет подлежать исполнению, при отсутствии мошенничества или искажения фактов.
Все контракты, включая переуступки по аренде, требуют ценного вознаграждения, что означает, что одна сторона платит цену в обмен на условия контракта. В контексте уступки права аренды это обычно означает, что цессионарий соглашается взять на себя обязательство по уплате арендной платы (и, возможно, другие договорные обязательства) в обмен на полный контроль над имуществом и отстранение цедента от аренды. Правопреемник хочет получить имущество, в котором он может работать или жить, а цедент больше не хочет занимать это имущество, и этого обычно считается достаточным для целей договора.
Сборы и обязательства Цедент и правопреемник должны предусмотреть в бюджете не только свои собственные судебные издержки, но и расходы арендодателя.
Арендодатель должен инвестировать ресурсы в рассмотрение переуступки аренды, рассмотрение связанных документов и исследование пригодности правопреемника. Большинство сообразительных арендодателей не захотят нести эти расходы из кармана и потребуют оплаты или возмещения для выполнения этих действий. Что касается того, кто на самом деле оплатит расходы, то это переговоры между цедентом и цессионарием.
Если стороны и помещения находятся в разных местах, то какие правила имеют решающее значение при разрешении споров? Большинство сторон согласятся с юрисдикцией, в которой находится помещение, даже если сам бизнес или владелец недвижимости находятся в разных штатах.
При аренде коммерческой недвижимости это может быть предметом переговоров, но аренда жилых помещений практически всегда регулируется законом страны, где находится недвижимость, независимо от того, где живет владелец. Юрисдикционные ограничения, вероятно, четко указаны в первоначальном договоре аренды, особенно если это не место, где находится имущество.
В нем может быть указан штат, а также округ и даже суд юрисдикции, и могут быть ключевые различия в отношении того, что подлежит исполнению.
Споры по соглашению об уступке аренды обычно возникают, когда стороны не имеют соглашения, адаптированного к их сделке. Обычно довольно просто определить деловые условия переуступки аренды, но может быть немного сложнее определить некоммерческие условия, такие как возмещение убытков и ответственность. Имеет смысл инвестировать в соглашение об уступке аренды, которое было рассмотрено кем-то с юридическими знаниями.
Стороны могут наилучшим образом защитить себя, проявив должную осмотрительность — ознакомившись с договором об аренде и прочими положениями и поняв, какие права и обязанности есть у каждой из сторон по договору аренды, какие-либо продолжающиеся обязательства в отношении недвижимого имущества и на что соглашается правопреемник.
Затем цедент и цессионарий должны договориться о том, берет ли на себя цессионарий всю ответственность, что является типичным, или есть пункты, которые необходимо специально исключить или иным образом согласовать.
Наконец, сторонам необходимо обратиться к арендодателю со своим согласием, попросить арендодателя дать согласие на уступку и быть готовыми предоставить подтверждение финансовых возможностей. Если эти шаги соблюдаются и документируются должным образом, шансы на спор о переуступке аренды и сопутствующие судебные разбирательства значительно снижаются.
Пункт об уступке – все, что вам нужно знать
Пункт об уступке (AC) является важной частью многих договоров, особенно в отношении недвижимости. В этой статье мы обсудим:
AC является частью договора, регулирующего продажу имущества и другие сделки. В нем рассматриваются вопросы, касающиеся уступки имущества в договоре купли-продажи. Суть пункта об уступке заключается в том, что покупатель может арендовать, арендовать, ремонтировать, продавать или уступать имущество.
«Переуступить» означает просто передать преимущества и обязательства по договору от одной стороны к другой. Короче говоря, это передача договорных прав.
В AC явно выражены обязательства, связанные с уступкой от цедента к цессионарию. Пункт об уступке договора недвижимости может принимать две разные формы, в зависимости от автора договора:
В пункте уступки договора указывается «покупатель и/или правопреемник». В этом предложении «назначает» — это существительное, означающее правопреемников. Это относится к любому, кого вы решите получить ваши права собственности.
Положение об уступке устанавливает тот факт, что покупатель (который является цедентом) может уступить имущество цессионарию. После уступки правопреемник становится новым покупателем.
AC передает правопреемнику как права собственности AC, так и договорные обязательства AC. После уступки цедент исчезает с поля зрения.
«Покупатель оставляет за собой право передать этот контракт полностью или частично любой третьей стороне без дополнительного уведомления Продавца; указанная уступка не освобождать Покупателя от его или ее обязательства выполнить положения и условия настоящего контракта должна быть уступкой неисполнения обязательств».
Примечание: для этого контента требуется JavaScript.
Положение об уступке представляет собой отдельный пункт, в котором говорится о принятии правопреемником договорной уступки.
«Инвестор, как Правопреемник, настоящим принимает вышеуказанную и предшествующую Переуступку Контракта от XXXX, XX, 20XX между Цедентом и ____________________ (продавцом) и соглашается принять на себя все обязательства и выполнять все обязанности Правоуступателя согласно контракт.»
Положение против уступки не позволяет ни одной из сторон уступать контракт без разрешения другой стороны. Обычно он делает это, запрещая оплату за задание. Оговорка о неуступке — это другое название оговорки против уступки.
Это пример оговорки против уступки из Стандартной формы соглашения AIA:
» Сторона 1 и Сторона 2, соответственно, связывают себя, своих партнеров, правопреемников, правопреемников и законных представителей другой стороной в настоящем Соглашения, а также партнерам, правопреемникам, правопреемникам и законным представителям такой другой стороны в отношении всех положений настоящего Соглашения.
Ни Сторона 1, ни Сторона 2 не могут переуступать настоящее Соглашение без письменного согласия другой стороны».
По сути, цедент — это брокер, который сводит покупателя и продавца. Таким образом, цедент взимает плату за эту услугу. Естественно, цедент не несет обычных расходов покупателя.
Скорее, новый покупатель берет на себя эти расходы. На самом деле плата за переуступку заменяет комиссию, которую риэлтор или брокер взимает при обычной сделке. Часто комиссия за переуступку меньше, чем обычная брокерская плата.
Например, сравните комиссию за переуступку в размере 2% и комиссию за посредничество в размере 6%. Это экономия в размере 200 000 долларов при цене покупки в 5 миллионов долларов. Оптовики — это профессионалы, которые зарабатывают на жизнь выполнением заданий.
Часто цедент требует, чтобы цессионарий внес плату на хранение. Как правило, комиссия не возвращается, даже если правопреемник отказывается от сделки после подписания положения о переуступке.
В некоторых случаях цессионарий перечисляет плату непосредственно цеденту.
Тот факт, что контракт содержит AC, не обязывает покупателя уступать контракт. Покупатель остается покупателем, если он не решит осуществить AC, после чего он становится цедентом. Покупатель должен решить, совершить ли покупку или переуступить контракт.
Тем не менее, AC сигнализирует продавцу о вашем возможном намерении передать договор купли-продажи другому лицу. Во-первых, продавец может возразить, если вы попытаетесь переуступить собственность без AC.
У вас могут возникнуть серьезные проблемы при закрытии, если вы явитесь с неожиданным сотрудником. На самом деле, вы можете поставить под угрозу всю сделку.
Еще одна вещь, которую следует учитывать, — не отпугнет ли продавец желание покупателя включить в контракт AC. Возможно, продавец очень придирчив к типу покупателя, которому он будет продавать.
Или, возможно, продавец слышал страшилки, настоящие или вымышленные, о заданиях.
Какой бы ни была причина, пункт о переуступке прав на недвижимость может поставить под угрозу возможную сделку.
Если вы передаете недвижимость до закрытия, вы не будете в цепочке титулов. Очевидно, что это отличается от случая, когда вы продаете недвижимость через пять минут после ее покупки.
В последнем случае ваше имя появится в цепочке титулов дважды, один раз как покупатель и еще раз как продавец. Кроме того, в последнем случае потребуется два набора расходов на закрытие, тогда как в случае уступки будет только один. Это включает в себя встречное (или двойное) закрытие.
Также обратите внимание, что недвижимость REO (недвижимость в собственности), недвижимость HUD и перечисленная недвижимость обычно не разрешают заключать договоры уступки. Недвижимость REO — это недвижимость, принадлежащая банку после обращения взыскания. Обычно для этого требуется 90-дневный период, прежде чем недвижимость можно будет перепродать.
AC является частью договора купли-продажи.
Если покупка связана с коммерческой недвижимостью, требующей кредита в размере 10 миллионов долларов или больше, Assets America ® может организовать ваше финансирование.
Мы можем финансировать оптовиков, которые решили совершить покупку. В качестве альтернативы мы также можем финансировать правопреемников. В любом случае мы предлагаем целесообразное, профессиональное финансирование и множество вспомогательных услуг. Свяжитесь с нами сегодня для конфиденциальной консультации.
Обычно запрет на уступку не ограничивает право на получение причитающихся платежей. Однако обстоятельства могут привести к противоположному результату. Кроме того, запрет не препятствует осуществлению права на деньги, которые указаны в контракте.
Пункт об уступке арендной платы является положением в ипотеке или договоре доверительного управления. Это дает кредитору право взимать арендную плату с заложенной недвижимости, если заемщик не выполняет свои обязательства.