Продление договора аренды: сроки и документы
| Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Взяв в аренду недвижимость на какой-либо срок, арендатор по истечении оговоренного периода может принять решение продолжить пользоваться имуществом и дальше.
Закон позволяет в этом случае несколькими способами продлить договор.
Продление действия договора возможно на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон или в силу закона
Наиболее простой формой продления аренды можно считать возобновление соглашения в силу закона на прежних основаниях. Для этого необходимо одновременное наличие двух условий:
- арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока действия документа;
- возражения со стороны арендодателя отсутствуют.
В этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный период в силу закона.
При этом не требуется заключать никаких дополнительных соглашений.
Нужно учесть важное условие. Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ, если срок не был определен исходным документом, он считается заключенным на неопределенный период.
Читайте также
Протокол разногласий
Обратите внимание!
Закон требует, чтобы договор аренды любой недвижимости на период больше 1 года прошел регистрацию в соответствующих госорганах. Только тогда он будет считаться заключенным.
Однако если аренда изначально была оговорена на срок менее 12 месяцев, для пролонгированного на неопределенное время договора не требуется проводить государственную регистрацию.
Следует помнить, что и арендатор, и арендодатель в любое время могут расторгнуть подписанный и продленный на неопределенный период договор аренды недвижимости по своей инициативе. Для этого одной из сторон необходимо за 3 месяца предупредить об этом вторую сторону, если иное не предусмотрено соглашением.
Читайте также
Публичная оферта: что это такое?
Продление договора аренды по соглашению сторон
Физические и юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, если они не противоречат закону.
Период действия документа можно продлить, подписав дополнительное соглашение
В этом случае стороны могут сразу определить свои отношения на длительный срок. Сам договор об аренде имущества может быть заключен на небольшой период, но в тексте можно прописать условие о его продлении на новый промежуток времени. При этом возможны следующие варианты:
- стороны предусматривают, что документ продлевается на определенный срок, но на сколько именно раз возможна пролонгация, не указывается. В этом случае продление соглашения произойдет однократно. После этого оно будет считаться прекратившим свое действие либо возобновится на неопределенный срок;
- стороны договариваются, что аренда продлевается на определенный период каждый раз после его окончания многократно, например, не более пяти раз.
Однако допустимо прописать и неограниченное количество продлений.
Однако допустимо прописать и неограниченное количество продлений.Следует учитывать, что ни одна из сторон в последнем варианте заключения договора не сможет отказаться от него на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Поэтому если аренда продлевается на тот же период и на тех же основаниях, это не означает, что после возобновления договор считается заключенным на неопределенный срок.
Обратите внимание!
Отдельно в тексте следует прописать, что условием продления аренды является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений.
Что лучше: дополнительное соглашение о пролонгации или новый краткосрочный договор?
Если стороны достигли соглашения о предоставлении в аренду недвижимости на новый период, они могут подписать новый договор либо дополнительное соглашение к ранее заключенному. При этом дополнительным соглашением можно внести любые изменения в имеющийся документ.
Последние разъяснения законодателей по поводу такого продления арендного договора на новый срок говорят о том, что отношения между арендатором и арендодателем будут регламентироваться новым документом.
Если договор подписан на период менее года, его не нужно будет регистрировать в ФРС
Иными словами, при варианте «автоматического продления» соглашения срок новой аренды не будет суммироваться с уже прошедшим периодом, а будет исчисляться заново.
Таким образом, стороны, заключившие договор, могут продлить его любым разрешенным законом вариантом в зависимости от подходящих условий. Главное, при необходимости не забыть зарегистрировать его в госорганах.
Письмо о продлении договора аренды
Если арендатор принимает решение о пролонгации соглашения аренды имущества, ему необходимо связаться со второй стороной и сообщить о своем намерении. Для этого можно направить соответствующее письмо по адресу арендодателя.
Обратите внимание!
Перед написанием письма изучите положения документа. Возможно, там содержится информация о порядке оформления такого письма, допустимых сроков и способов его направления.
При наличии требований к письму о продлении их нужно неукоснительно выполнить.
Если в договор не включена такая информация, руководствуйтесь общими правилами.
В общем случае текст письма о продлении периода аренды составляется в произвольной форме. Вверху указывается название, дата заключения и номер договора. В тексте дайте ссылку на пункт, устанавливающий дату окончания действия соглашения, и выразите желание продлить срок его действия. Не забудьте указать, на какой период или до какой даты вы хотели бы продлить его.
Формулировка может быть следующей: «руководствуясь п. 1 ст. 621 ГК РФ, прошу продлить период действия договора аренды с (дата) по (дата) на тех же условиях».
Письмо должно быть подписано тем, кто является стороной соглашения, либо его доверенным представителем, в конце указывается текущая дата. Юридическому лицу нужно дополнительно поставить печать и оформить письмо в соответствии с принятыми правилами деловой переписки: присвоить номер, зарегистрировать в журнале исходящих документов.
Направьте письмо одним из способов:
- почтой с уведомлением о вручении и описью вложения;
- электронным сообщением с электронной подписью в сети интернет;
- курьерской службой.
Последний вариант предпочтительнее. Вручить письмо должны лично в руки под расписку представителю контрагента или самому арендодателю — физическому лицу.
Условия продления договора аренды земельного участка
При аренде земель срок пользования оговаривается по усмотрению сторон. Если же период в соглашении не указан, предусматривается, что арендатор пользуется землей бессрочно, то есть до момента расторжения отношений в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.
Срок аренды земельного участка, как и другой недвижимости, может продлеваться по взаимной договоренности или в соответствии с гражданскими правами сторон сделки.
Способы продления во многом зависят от того, кто является собственником земли:
- юридическое лицо;
- физическое лицо;
- местный муниципалитет.
Между юридическими и физическими лицами продление сроков договора регулируется по взаимному усмотрению.
Как и в случае с обычным имуществом, действие документа продлевается автоматически, в силу закона, если стороны не изъявили желания прекратить соглашение
Это означает, что не расторгнутый надлежащим образом документ продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок.
Чтобы обезопасить себя в случае автоматического продления договора, стороны вправе составить дополнение к нему. В нем прописываются условия сохранения пользования, возможность арендатора предоставлять третьим лицам субаренду или переуступку права.
Обычно допсоглашение бывает необходимо, когда действующие положения договора требуют корректировки в связи с новыми обстоятельствами. В этом случае подписанный сторонами дополнительный документ констатирует продолжение отношений при внесении изменений в соглашение.
Продление договора аренды земельного участка, принадлежащего муниципалитету, может оказаться более сложным.
Обратите внимание!
По окончании срока действия соглашения административный орган может выставить освобождающийся участок земли на аукцион. Пропустив официальные сроки торгов, можно лишиться права пользования. Поэтому целесообразно проявить инициативу и заранее уведомить власти о намерении продлить период найма.
Продлить аренду муниципального земельного участка можно следующим образом:
- по согласованию с административным органом;
- при участии в торгах;
- через суд.
Таким образом, условия могут быть следующими:
- взаимное согласие сторон об автоматическом продлении действия договора аренды или при оформлении дополнительного соглашения;
- на основании решения муниципалитета;
- на основании решения суда, если между сторонами возникли гражданско-правовые или имущественные разногласия.
Как продлить договор аренды земельного участка с муниципалитетом?
Арендатор имеет преимущественное право на пользование земельным участком, поэтому он может избежать участия в торгах на общих основаниях. Однако для этого ему необходимо легализовать собственное право пролонгации документа без участия в торгах. Следует подать соответствующее заявление.
Должен быть соблюден определенный порядок. За 3 месяца до окончания срока действия соглашения нужно направить заявление в местный административный орган того населенного пункта, к которому относится арендуемый надел.
Кроме заявления, при себе нужно иметь копию договора аренды и паспорт
Паспортные данные со стороны арендатора должны соответствовать внесенным в заключенный ранее документ.
Если данные изменились, например, фамилия, нужно будет принести соответствующие бумаги (свидетельство о браке). Пакет документов на продление аренды земли в муниципалитет должен подаваться лично арендатором либо его представителем с нотариально заверенной доверенностью.
Заявление пишется на имя главы местной администрации. Если поселение достаточно большое, и орган власти имеет подразделение в виде земельного отдела, следует обращаться к его руководителю.
Обратите внимание!
Заявление составляется в свободной форме. Оно должно носить характер уведомления арендодателя о скором завершении срока действия договора аренды и намерениях заявителя по продлению пользования земельным участком.
При этом важно оставить прежним целевое назначение участка, в соответствии с разрешенным использованием земли.
Ссылаясь на положения ст. 621 ГК РФ, в заявлении нужно указать, что:
- арендуемый надел не должен выставляться на аукцион и участвовать в торгах;
- пролонгация аренды в пользу заявителя должна проходить на льготных основаниях, без участия в аукционе.
Весь пакет документов с заявлением следует направить или передать лично должностному лицу под роспись. Срок рассмотрения заявления составляет 1 месяц. После этого муниципалитет вынесет решение о продлении документа или об отказе.
Как продлить договор аренды земельного участка под строительство?
Участок земли, переданный под строительство, в соответствии с целевым назначением должен застраиваться. Это означает, что на нем возводится объект капитального строения. Данные условия прописываются при заключении договора об аренде.
Если положение о застройке арендатором соблюдается, то, исходя из положений законодательства, тот факт, что документ о найме не продлили, будет являться нарушением прав арендатора.
Аренда таких участков по завершении сроков договора может не продлеваться только при условии:
- если строительство не было санкционировано;
- категория земель и целевое использование не предусматривают возведения на участке капитального строения;
- работы так и не были начаты;
- участок используется не по назначению.
Таким образом, закон защищает арендаторов земельного участка и предоставляет им льготные условия для продления документа и права пользования наделом при условии соблюдения договора.
Заключаете договор аренды и хотите убедиться, что ваши интересы будут соблюдены? Доверьте анализ данного документа нашим юристам. Они проверят достоверность описания арендованного имущества, правильность прописанных условий договора, определяет юридическую чистоту арендодателя, внесут в текст необходимые правки.
Проверив соглашение с помощью наших юристов, вы избежите необоснованного повышения арендной платы, незаконного наложения штрафных санкций и неправомерных требований со стороны арендодателя.
| Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Арендатор земли имеет право на автоматическое продление договора, заключенного до 1 марта 2015 г.
По мнению одного из экспертов «АГ», определение ВС содержит очень важные выводы, которые должны существенно повлиять на правоприменительную практику. Другая в целом поддержала правовую позицию Суда, но отметила, что строго формально правила о заключении договора аренды на новый срок применяются к срочным договорам аренды.
14 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-25907 по спору о заключении договора аренды публичных земельных участков на новый срок в пользу арендатора, ранее использовавшего их по целевому назначению.
Нижестоящие суды разошлись во мнениях по поводу права арендатора на заключение договора аренды на новый срок
В декабре 2010 г. ООО «Тамбовмясопром» арендовало 14 земельных участков сельскохозяйственного назначения у Комитета по управлению имуществом Тамбовской области сроком на пять лет. По условиям договора арендатор обладал преимущественным правом на его продление на новый срок в отсутствие отказа собственника земли за месяц до окончания срока аренды.
В августе 2012 г. стороны заключили дополнительное соглашение к арендному договору, исключив из его предмета 9 участков земли. В следующем году общество было реорганизовано путем присоединения к ООО «Черкизово-свиноводство», к которому перешли права и обязанности арендатора по договору. После истечения срока аренды арендатор продолжил использование участков в отсутствие возражений со стороны арендодателя.
В апреле 2018 г. арендатор обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду на новый срок на основании подп.
31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса, полагая, что действие арендного договора возобновилось на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса. Тем не менее арендодатель отказался заключить договор аренды на новый срок под предлогом того, что общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков уже после прекращения действия договора от декабря 2010 г.
В дальнейшем ООО «Черкизово-свиноводство» обжаловало отказ Комитета в арбитражном суде, который удовлетворил заявление общества и обязал арендодателя заключить договор аренды с животноводческой компанией на новый срок. Решение устояло в апелляции. Обе судебные инстанции сочли, что по истечении пятилетнего срока аренды ни одна из сторон не заявила о расторжении договора и арендатор продолжил использование участков без возражений арендодателя. Соответственно, действие арендного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ.
В дальнейшем окружной суд отменил эти судебные акты и отказал в удовлетворении требования общества. В частности, кассационный суд отметил, что из буквального толкования положений ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 г., следует, что земельное законодательство не предусматривает автоматической пролонгации договора аренды земельного участка. Поскольку земельное законодательство имеет приоритет над гражданским, с вышеуказанной даты положения ст. 621 ГК РФ не применяются к отношениям, регламентируемым земельным законодательством. Поскольку общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков в апреле 2018 г.
В кассационной жалобе в Верховный Суд общество сослалось на нарушение судом округа норм материального и процессуального права.
ВС РФ встал на защиту арендатора
После изучения материалов дела № А64-6041/2018 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что земельное законодательство не запрещает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Исходя из п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г., договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном вышеуказанной нормой ГК РФ, если последний был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст.
«Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов», – отмечено в определении Суда. В связи с этим ВС пояснил, что, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до вышеуказанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Верховный Суд добавил, что к продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ. Поскольку по истечении пятилетнего срока договора аренды от декабря 2010 г. ни одна из сторон не заявила о его расторжении и общество продолжило использование участков без возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли, что действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п.
Эксперты «АГ» поддержали выводы Суда
Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что определение содержит очень важные выводы, которые должны существенно повлиять на правоприменительную практику. «Как следует из фактических обстоятельств дела, истец выполнил все условия, дающие ему право на заключение договора аренды земельных участков без торгов. Единственным спорным моментом оказалась дата обращения арендатора за предоставлением ему участков. По норме закона, оно должно быть сделано в период действия ранее заключенного договора аренды, истец же обратился в Комитет уже после истечения срока аренды, который был прописан в договоре – но, по его мнению, договор аренды является действующим, так как он был продлен на неопределенный срок на основании п.
По словам эксперта, окружной суд ограничительно истолковал положения ст. 39.6 Земельного кодекса: после вступления в силу данной нормы договор аренды участков мог быть заключен только в рамках торгов. «Верховный Суд же применил телеологическое толкование нормы. По сути, его позиция сводится к тому, что если лицо имеет право на заключение договора аренды без торгов по ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то он может быть продлен и по п. 2 ст. 621 ГК РФ», – пояснил он.
Юрист убежден, что такой подход является взвешенным и справедливым – поскольку оборот земли регулируется во многом гражданским законодательством, а при отсутствии прямых запретов нет оснований для ограничения его применения, в том числе и в данном случае. «Высказанная Верховным Судом позиция не противоречит цели положений Земельного кодекса, регулирующих случаи предоставления участков без торгов. С точки зрения необходимости соблюдения принципов баланса частных и публичных интересов, наиболее эффективного использования земельных участков не должно иметь значения, в какой форме (по заявлению лица или же без такового – по п.
2 ст. 621 ГК РФ) лицо выразило волю на предоставление ему в аренду земельного участка без торгов. В связи с этим остается надеяться, что изложенная ВС РФ в настоящем деле позиция найдет отклик в правоприменительной практике», – подытожил Павел Лобачев.
Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова полагает, что в рассматриваемом определении ВС РФ затронуты две основные проблемы. «Первая из них – это возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Данный вопрос имеет определенную историю развития», – отметила она.
По словам эксперта, в п. 1 Постановления Пленума ВАС № 73 подтверждена возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, если он был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. «Позднее в ЗК РФ были внесены изменения (вступили в силу 1 марта 2015 г.
ВС, как отметила эксперт, пришел к обратному выводу о том, что положения ЗК РФ с 1 марта 2015 г.
не исключают применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
«В том случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов (т.е. соблюдены все предусмотренные для этого ЗК РФ условия и речь не идет об обходе процедуры торгов), какие-либо основания для ограничения возможности возобновления на неопределенный срок договоров аренды отсутствуют. Если же по новым правилам договор аренды может быть заключен только на торгах, то его возобновление на неопределенный срок, заключение на новый срок без торгов, исходя из действующего регулирования ЗК РФ, будет невозможным», – отметила Людмила Степанова.
По словам юриста, второй рассмотренной проблемой является возможность предъявления публичному субъекту требования о заключении договора аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на новый срок по льготным правилам ЗК РФ (без торгов) в условиях, когда ранее заключенный договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам п.
2 ст. 621 ГК РФ. «В анализируемом определении ВС РФ дан положительный ответ на данный вопрос. Такая позиция позволяет арендатору “вернуться” к срочному договору аренды, исключив риски немотивированного отказа арендодателя от договора за 3 месяца. Вместе с тем указанный вывод является дискуссионным, поскольку строго формально правила о заключении договора аренды на новый срок применяются к срочным договорам аренды, а не к заключенным на неопределенный срок», – убеждена Людмила Степанова.
Соглашение о продлении аренды: все, что вам следует знать
Что такое договор о продлении аренды?Соглашение о продлении аренды — это юридический документ между арендодателем и арендатором, который продлевает срок пребывания арендатора в квартире. Это означает, что срок их аренды превышает первоначальную дату окончания до другого фиксированного времени в будущем.
Важно отличать договор о продлении аренды от договор аренды найма.
Соглашение о продлении аренды также известно как соглашение о продлении аренды.
Как правило, срок аренды составляет от 6 до 12 месяцев, но иногда может быть 18 или даже 24 месяца.
Однако договор об аренде, как правило, заключается на гораздо более короткий период времени, обычно от 30 до 90 дней.
Чтобы узнать, что влечет за собой и должна включать аренда, вы можете найти Эта статья полезный.
Когда следует использовать соглашение о продлении аренды?Вы (арендодатель) должны выдать договор о продлении срока аренды жилого помещения когда вы хотите продолжить сдавать свою недвижимость текущим арендаторам. Это продление изменит дату истечения срока их аренды, продлит период времени, в течение которого они будут арендовать вашу собственность, и обеспечит юридическую защиту обоих ваших интересов.
Как правило, вы должны направить письмо о продлении аренды (уведомление о продлении) в течение 90 дней после истечения срока аренды арендатора.
Продление договора аренды с существующими арендаторами имеет несколько важных преимуществ, таких как:
- Плата за вакансию не взимается.
- Стабильный доход от аренды круглый год.
- Имейте открытые линии связи с вашими жильцами.
- Избегайте поиска и проверки новых кандидатов.
- Избегайте оборотных расходов в своей квартире/доме.
- Возможно увеличение арендной платы за счет переоформления.
Существуют ограничения на то, насколько вы можете поднять арендную плату, но они различаются в зависимости от штата. Если вы хотите увеличить базовую арендную плату арендатора, вы можете отправить ему новое предложение через официальное уведомление.
Предоставление кому-то как минимум 90 дней на то, чтобы определить, будет ли он платить новую арендную плату или захочет договориться, позволит вам обоим подготовиться к любым возможным переездам или вакансиям.
Пожалуйста, обратитесь к этой статье для получения дополнительной информации о письма о продлении аренды.
Познакомьтесь с юристами на нашей платформе
Кристофер Р.
12 проектов на СС
Просмотр профиля
Джон П.20 проектов на СС
Просмотр профиля
Скотт С.29 проектов на СС
Просмотр профиля
Карен С.13 проектов на СС
Просмотр профиля
Что входит в договор о продлении аренды? Прежде чем подписывать какие-либо
договора, вам сначала нужно будет выдать арендатору письмо о продлении аренды. В этом письме представлены предложения по арендной плате, условия и правила, с которыми арендатор должен согласиться до продления срока аренды.
Если вы намерены увеличить арендную плату в своем предложении, вы должны отправить уведомление о повышении арендной платы вместе с вашим предложением о продлении. Это должно быть сделано не менее 90 дней до истечения срока аренды, чтобы арендаторы могли продлить или найти альтернативное жилье.
Имейте в виду, что вы должны получить подписанное согласие арендатора, прежде чем подавать какие-либо документы. договор аренды жилого помещения или договор коммерческой аренды.
Вы никогда не сможете продлить чью-либо аренду или увеличить арендную плату, не уведомив их заранее и не получив их согласия.
Эта статья поможет вам узнать больше о процесс продления аренды.
Изображение через Pexels от RODNAE Productions
Как составить соглашение о продлении аренды Изучение того, как составить соглашение о продлении аренды, требует четкого понимания законодательства штата и местного законодательства, а также соответствующих условий аренды.
Лучше всего нанять юриста для составления профессионального контракта. Типичный стоимость договора аренды составляет 625 долларов США по всей территории Соединенных Штатов.
Предположим, вы решили написать соглашение о продлении аренды. В этом случае вам все равно следует пригласить юриста для проверки окончательного договора, чтобы убедиться, что он соответствует законам вашего штата об арендодателях и арендаторах.
Элемент 1. Основная информацияДоговор аренды должен содержать идентифицирующую информацию для арендодателя, управляющей компании, любых совладельцев, а также список арендаторов, занимающих место жительства. Также следует указать дополнительных жильцов, таких как дети или взрослые иждивенцы.
Вы также можете указать тип аренды в этой части контракта. Например, это аренда с фиксированным сроком, например, на один год или помесячная аренда, которая автоматически продлевается каждый месяц, пока арендодатель или арендатор не расторгнет договор?
Элемент 2.
Описание свойства Подробное описание имущества должно включать его площадь в квадратных метрах, любые известные дефекты, а также любую технику, мебель и другое имущество, которое арендатор может использовать во время аренды, но не имеет права собственности.
Элемент 3. Даты начала и окончанияЧетко напечатайте даты начала и окончания договора о продлении аренды и укажите, какие меры может принять арендатор, если он захочет расторгнуть договор аренды до истечения срока его действия. Вы также можете уточнить, какую финансовую ответственность может нести арендатор по договору аренды, если он досрочно расторгнет его.
Арендодатель также должен четко заявить о своем праве досрочно прекратить аренду при определенных обстоятельствах, например, если арендатор нарушает условия и правила, изложенные в договоре аренды.
Элемент 4. Арендная плата, коммунальные платежи и коммунальные платежи арендный договор аренды
должны полностью раскрывать, сколько арендной платы арендатор должен будет заплатить, когда он должен ее заплатить, а также последствия несвоевременной оплаты.
Также следует указать, кто несет ответственность за оплату счетов за коммунальные услуги. Включите любые сопутствующие сборы за удобства, которые арендатор может заплатить вам или управляющей компании.
Включите полный список всех коммунальных услуг в собственности, а также любые другие сборы, которые арендатору, возможно, придется заплатить, например:
- Аренда домашних животных
- Плата за парковку
- Просроченные платежи
- Недостаточная комиссия фонда
Как арендатор будет платить арендную плату каждый месяц? Убедитесь, что вы четко указали, как вы будете получать арендную плату через безопасный онлайн-портал, беспроводной банковский перевод или банковский чек. Не рекомендуется принимать наличные в качестве способа оплаты аренды, если вы не выдаете ежемесячную письменную квитанцию об оплате.
Элемент 6.
Обязанности арендатора и арендодателя Укажите обязанности арендатора и ваши обязанности как арендодателя. Если ваше новое соглашение изменяет какие-либо существующие обязательства, это необходимо добавить в дополнение к аренде договор.
Дополнение — это отдельный документ, в котором содержится дополнительная информация или изменения к предыдущему договору аренды. Арендатор должен согласиться со всей информацией в дополнении и подписать его, прежде чем он сможет продлить.
Вы также можете уточнить права любого арендатора на имущество во время его аренды. Например, как они могут вести эти разбирательства, если им разрешено субаренда квартира или дом?
Элемент 7. Гарантийный депозитОбязательно уточните, должен ли арендатор внести дополнительный гарантийный залог для продления, и процесс получения депозита в конце срока аренды.
В нем должно быть указано, какие обстоятельства могут привести к тому, что арендатор не получит свой полный депозит обратно, как будут выданы средства и сколько времени потребуется, чтобы получить свой депозит после выезда.
Эта статья может рассказать вам больше о том, что включить при написании договора аренды.
Когда я должен отправить письмо о продлении аренды?Вы должны отправить письмо о продлении аренды не менее чем за 90 дней до окончания срока аренды. Это минимально необходимая сумма в большинстве штатов. Существуют также ограничения на то, как скоро вы можете отправить продление, обычно не более чем за 150 дней до истечения срока аренды.
В некоторых штатах период продления аренды составляет всего 30 дней, поэтому вам следует проконсультироваться с местным адвокатом, чтобы убедиться, что вы находитесь в рамках своих законных прав как арендодатель.
Вы можете использовать это руководство узнать о законах об аренде по штатам.
Что делать, если арендатор хочет заключить соглашение о продлении аренды? Арендаторы могут открыто обсуждать продление и вести переговоры с желающим арендодателем.
Однако предположим, что вы согласны с любыми изменениями, которые запрашивает арендатор. В этом случае вы должны изменить свое соглашение о продлении аренды, чтобы отразить эти изменения.
Опубликовать проект на торговой площадке ContractsCounsel, чтобы получать фиксированные ставки от юристов по вашему проекту. Все юристы были проверены нашей командой и проверены нашими клиентами, чтобы вы могли изучить их перед наймом.
Что нужно знать о продлении договора аренды
<стиль> #element1 { фон: #fff; максимальная ширина: 1180 пикселей; margin: 0 auto;} body.layout-0 .key-points > h3 {color:#fff !important;}
mysmartmove.com» > 
mysmartmove.com /SmartMove/Create-Account.page»>Зарегистрироваться
mysmartmove.com»,»SubscriberCode»:»12345″,»IsRetailSubDomain»:true,»DomainPricingList»:{ «Просмотр уголовного отчета»: 10.00, «Кредитная рекомендация»: 15.00, «Просмотр кредитного отчета и отчета о выселении»: 13.00}, «DecryptCode»: null, «GatewayNotificationUrl»: null, «GatewayNotificationMethod»: null, «GoogleAnalyticsTracking»: « UA-2854562-5″,»Код»:null,»Статус»:1}www.mysmartmove.comfalseSmartMove by TransUnion Rental Screening Solutionshttps://www.mysmartmove.com1161.97.140.129true192998038nWW+GyeaLVepTY8krJlm25jsfPzWaqF8LhbED9dY8/5BEKf0CXcd4WyuLAJCMShiKZrvdF1pMt3wMqVj6VpJIMhqf5PuZLq/0NzMvfwx6rk=августа 11 ноября 2018 г. Андреа Коллатц Resources, Landlords, Tenant Screening
Когда срок аренды приближается, вам нужно принять решение. Если текущий арендатор желает остаться дольше, вы можете выбрать между продлением договора аренды или поиском другого арендатора. Поиск нового арендатора может быть трудоемким и дорогостоящим процессом, который включает в себя маркетинг недвижимости, сортировку заявок, показ квартиры и проверку потенциальных арендаторов.
Чем больше времени уходит на поиск нового арендатора, тем дороже становится этот процесс.
Если вам интересно, стоит ли продлевать текущий договор аренды, ознакомьтесь с нашим списком плюсов и минусов, а также нашими советами о том, как справиться с продлением договора аренды.
Основания для продления договора аренды
Баланс описывает несколько причин для продления договора аренды, и первые две связаны с затратами времени и денег. Если арендатор решит остаться с вами, вы можете сэкономить время, которое вам пришлось бы потратить на поиск замены, а затем на подготовку квартиры для нового арендатора.
Устранены затраты на поиск нового арендатора
Расходы на сдачу каждой свободной квартиры составляют в среднем около 1750 долларов в месяц. Это еще до того, как вы примете во внимание свое личное время (или время вашего управляющего недвижимостью), которое лучше потратить на другие дела.
Если вы увеличите арендную плату, чтобы не отставать от рыночной стоимости, но не повысите ее настолько, чтобы текущий арендатор задумался о переезде, вы будете получать больше денег каждый месяц, не выкладывая доллары на поиск нового арендатора.
. Вам также не нужно будет делать капитальный ремонт недвижимости, если только вы не согласитесь на это во время переговоров об аренде.
ЭКОНОМИТ ВРЕМЯ
Вы не только сохраняете свой денежный поток и экономите деньги при продлении договора аренды, но и экономите время. Продумайте все этапы поиска нового арендатора: реклама объекта, сортировка заявок, встреча с потенциальными арендаторами и тщательный их отбор. Возобновление аренды может быть гораздо более простым процессом.
СНИЖАЕТ РИСК ОТСУТСТВИЯ ВАКАНСИИ
Имея вакансию, вы не получаете доход, но потенциально можете раскошелиться на ипотеку, коммунальные услуги и другие расходы. Потеря арендной платы особенно значительна, когда вы полагаетесь на доход от аренды для выплаты ипотеки. По данным BiggerPockets, вакансия может привести к тому, что недвижимость может подвергнуться взлому и вандализму.
СНИЖАЕТ РИСК ПЕРЕЕЗДА НЕПЛОХОГО АРЕНДАТОРА В
Даже при тщательном отборе новых арендаторов всегда есть некоторая неопределенность.
Если арендатор несет ответственность и вовремя платит арендную плату, в ваших интересах держать его рядом.
АРЕНДАТОР НЕИЗВЕСТЕН
Наконец, у вас уже есть системы с текущим арендатором. Например, вы привыкли к тому, как они платят каждый месяц, и они знают, как связаться с вами по вопросам обслуживания. Всегда есть кривая обучения с кем-то новым.
Причины не продлевать договор аренды
МОЖЕТ НЕ БЫТЬ НАДЕЖНЫХ АРЕНДАТОРОВ В ПЕРВОМ МЕСТЕ
Поиск нового арендатора может стоить вам времени и денег, как и снижение арендной платы. Если ваш арендатор неоднократно задерживал арендную плату или нарушал правила договора аренды, вы можете не захотеть продлевать аренду. В такой ситуации может иметь смысл искать более надежного арендатора.
МОЖЕТ ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ ВОЗМОЖНОСТЬЮ РЕМОНТИРОВАНИЯ
Модернизация квартиры может стать проблемой, если в ней проживает кто-то другой, но наша статья об особенностях сдаваемой в аренду недвижимости, на которую обращают внимание арендаторы, показывает, что стратегические модернизации, такие как установка приборов из нержавеющей стали, могут повысить ценность квартиры.
ваш блок. Использование времени между арендаторами для завершения ремонта может помочь вам поднять арендную плату за квартиру и привлечь более высокооплачиваемых арендаторов в долгосрочной перспективе.
СУММА, КОТОРУЮ ВЫ МОЖЕТЕ ПОНЯТЬ, МОЖЕТ БЫТЬ ОГРАНИЧЕНА
По словам агента по продаже недвижимости, в районах с регулируемой арендной платой действуют местные законы, определяющие, как часто и насколько арендодатель может повышать арендную плату.
Даже в районах, не регулируемых законами о контроле за арендной платой, если вы поднимете арендную плату слишком высоко, вы рискуете потерять постоянного арендатора. Прежде чем повышать арендную плату для арендатора, которого вы хотите сохранить, вы должны учесть деньги, которые вы сэкономите на обороте арендатора.
Как продлить договор аренды
Avail указывает, что в некоторых штатах необходимо соблюдать правила, касающиеся сроков продления. В общем, вы должны быть активны с обновлениями.
Спросите арендатора за 90 дней, хотят ли они продлить договор аренды. Это может заставить их задуматься о продлении заблаговременно, чтобы вы могли заблаговременно уведомить об их намерениях. Тогда у вас будет больше времени, чтобы заняться рекламой и поиском нового арендатора.
Согласно RentPrep, вы должны создать новый договор аренды с соответствующими изменениями в арендной плате и условиях аренды. Вы можете изменить продление на любой срок, согласованный с вашим арендатором, будь то шесть месяцев или два года.
КАК ПРОВЕСТИ ПЕРЕГОВОРЫ О ПРОДЛЕНИИ АРЕНДЫ
Если ваш арендатор запрашивает дополнительные обновления или изменения, Avail предлагает сопоставить стоимость оборота со стоимостью их запроса. Например, запрос на перекраску квартиры может показаться разумным, учитывая расходы, связанные с поиском нового жильца. Вы даже можете обнаружить, что вам нужно обновить свою собственность, чтобы сдать ее в аренду, так что вы все еще экономите деньги.
Когда дело доходит до переговоров, лучше всего сначала провести исследование.
Воспользуйтесь калькулятором справедливой рыночной арендной платы и проверьте похожие объекты недвижимости в вашем районе, чтобы решить, следует ли вам корректировать арендную плату. Если арендная плата слишком высока, вы можете потерять хорошего арендатора в более доступном месте. Есть ли у вас хорошие арендаторы, которые вовремя платят арендную плату? Вы можете побудить их подписать более длительный срок аренды по сниженной ставке или предложить продлевать договор аренды на ежемесячной основе. В конце концов, вам нужно будет взвесить риски и затраты, связанные с текучестью арендаторов, и решить, готовы ли вы пойти на уступки, чтобы дольше удерживать хорошего арендатора.
Если вы решите не продлевать договор аренды, обязательно ознакомьтесь с местными и государственными законами о жилье по этому вопросу, чтобы соблюдать соответствующие правила и положения, касающиеся прекращения аренды, включая обязательные уведомления.
Общие вопросы о продлении аренды
ЧТО ЕСЛИ АРЕНДАТОР НЕ ХОЧЕТ ПРОДЛЕНИЯ АРЕНДЫ?
По истечении срока аренды арендатор может выбрать переезд, продлить договор аренды или продолжать ежемесячно платить арендную плату в качестве арендатора.
Если вы предлагаете продление аренды, соглашение остается на усмотрение арендатора. Если они решат не продлевать договор аренды, они должны освободить имущество в соответствии с истекающим сроком аренды.
МОЖЕТ ЛИ ВЛАДЕЛЕЦ ИЛИ УПРАВЛЯЮЩИЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ВКЛЮЧАТЬ ИЗМЕНЕНИЯ В СОГЛАШЕНИЕ О ПРОДЛЕНИИ АРЕНДЫ?
Для возобновления договора аренды может потребоваться новый договор с указанными условиями, подписанный и датированный. Если в вашей политике аренды произошли какие-либо изменения в течение периода аренды вашего арендатора, продление может быть подходящим моментом для обновления договора аренды, чтобы отразить эти изменения.
ЗА ЧТО ДО Истечения срока аренды следует отправить предложение о продлении аренды?Это зависит от условий договора аренды и применимого законодательства. Разумно поговорить с вашим арендатором 90 дней до истечения срока аренды, чтобы у вас было достаточно времени для поиска нового арендатора.
Заключение
Часто есть плюсы и минусы для обеих сторон при рассмотрении продления аренды.
Сохранение вежливых арендаторов дольше не только экономит ваше время и деньги, но и дает вам душевное спокойствие, которое приходит с кем-то знакомым в вашей съемной квартире. Однако, если в настоящее время у вас есть нежелательный арендатор, возможно, стоит потратить время и деньги, чтобы рассмотреть возможность передачи арендуемой квартиры.
Если вы решите сдать арендуемую квартиру, тщательный процесс проверки может значительно увеличить ваши шансы получить более качественного арендатора с более длительным средним сроком владения. TransUnion SmartMove помогает вам принимать более обоснованные решения по аренде с помощью полного кредитного отчета арендатора, проверки биографии арендатора и отчета о судимости, а также отчета о проверке выселения из источника, которому вы можете доверять. Вы также получаете проверку ResidentScore, созданную специально для просмотра результатов аренды, и рекомендацию по аренде. †
† Служба рекомендаций SmartMove (рекомендация на основе кредитного рейтинга) может быть недоступна в определенных юрисдикциях и подпадает под действие законов, которые могут ограничивать или иным образом запрещать ваше использование в определенных юрисдикциях, включая, помимо прочего, Вашингтон, округ Колумбия
Об Андреа Коллатц Андреа Коллатц — старший аналитик по маркетингу в TransUnion SmartMove.