Проводки у арендодателя аренда помещения: Проводки при начислении и уплате арендной платы

Учет аренды основных средств: проводки

Арендные платежи должны включать НДС, поэтому арендодатель должен начислить НДС с полученных платежей (проводка Д91/2 (90/2) К68) и уплатить его в бюджет.

Проводки, которые выполняются в бухгалтерском учета арендодателя:

Бухгалтерский учет у арендатора

Арендатор принимает основное средство по договору аренды на забалансовый счет 001, отражает по дебету этого счета стоимость объекта, указанную в договоре аренды.

Амортизацию по арендованным ОС организация не начисляет.

Арендные платежи, которые платит организация списываются в счета учета расходов по обычным видам деятельности проводкой Д20 (44) К76.

Арендные платежи включают в себя НДС, поэтому арендатор имеет право выделить НДС и направить его к вычету (проводки Д19 К76 и Д68.НДС К19).

Уплата арендных платежей арендодателю отражается проводкой Д76 К51.

При возврате арендуемого имущества, оно снимается с забалансового счета 001 (К001).

Проводки по учету арендованных основных средств у арендатора:

Выкуп арендатором арендованного основного средства

Если организация решила выкупить арендованное основное средство, то при этом она должна оплатить выкупную стоимость арендодателю (проводка Д76 К51).

Как обычно, при поступлении основного средства на баланс предприятия все расходы, связанные с его поступлением собираются на 08 счете. Так и в этом случае.

Выкупная стоимость, которую организация заплатила арендодателю за основное средств, взятое ранее в аренду, относится к капитальным вложениям в это основное средство и отражается на 08 счете (проводка Д08 К76).

Уплаченные ранее арендные платежи также относятся к вложениям в основное средств и также отражаются на 08 счете. Эти платежи будут считаться начисленной амортизацией по объекту, проводка имеет вид Д08 К02.

После чего объект вводится в эксплуатацию проводкой Д01 К08.

Проводки при выкупе арендованного основного средства:

Ремонт арендованного ОС

1. Ремонт за счет арендатора

Текущий ремонт может быть проведен самим арендатором за свой счет, тогда все расходы на ремонт списываются на счета учета затрат по обычным видам деятельности. В качестве расходов могут выступать потраченные материалы (проводка Д20 (44) К10), зарплата работников организации, занятых в ремонте (проводка Д20 (44) К70), услуги сторонних организаций (проводка Д20 (44) К76).

Проводки по учету расходов на ремонт у арендатора:

2. Ремонт за счет арендодателя

Если договор аренды предусматривает ремонт основных средств за счет арендодателя, то расходы арендатора могут быть зачтены в счет будущих арендных платежей. При этом все расходы арендатора на ремонт по-прежнему списываются на 20 или 44 счет проводками, указанными выше.

Аренда помещения в 1С 8 «Бухгалтерия» редакции 3.0

Для предприятий, которые частично или полностью арендуют занимаемые помещения, актуален вопрос правильного учета этих затрат в 1С. Аренда недвижимости чаще всего относится на счета с 20 по 29 и на 44 (в зависимости от назначения помещения и рода деятельности организации), также имеется рекомендация Министерства финансов РФ относить данные затраты на специально предназначенный для этого 76 счет. Вне зависимости от нужного счета, чтобы отразить аренду помещения 1С 8 3, необходимо сформировать ряд документов в программе.

Как провести аренду помещения в 1С 8 редакция 3.0

Аналогично тому, как отразить аренду помещения в 1С Бухгалтерия 8.2, в редакции 3.0 оформление производится через услуги. Последовательность и логика действий сохранились, поэтому тем, кто привык пользоваться ранней редакцией, смогут быстро освоиться с новой версией.

Учет аренды помещения в 1С «Бухгалтерия предприятия» начинается с оформления документа «Поступление товаров и услуг». В структуре программы нужно выбрать Покупки – Поступление (Акты, накладные) с видом операции «Услуги, акт». Открывается форма, в которой требуется заполнить Контрагента (если арендодатель уже внесен в Справочник, то просто выбрать, если арендодателя в Справочнике нет, то его необходимо создать), номер и дату акта, договор и счет (эти документы вносятся в программу при их фактическом получении).

Далее заполняется табличная часть документа. В закладке «Номенклатура» аренда помещения 1С 8 3 выбирается из Справочника, указывается количество (для данного вида услуги, как правило 1), цена. Если требуется включить НДС, то этот параметр меняется через соответствующий пункт вверху справа над табличной частью. После заполнения всех полей, нужно в 1С провести аренду помещения.

При проведении документа, в котором отражена аренда нежилого помещения, проводки в 1С выглядят следующим образом:

Если требуется изменить счета расчетов и учета, то перед тем, как провести аренду помещения в 1С 8 3, нужно перейти в справочник «Номенклатура», выбрать элемнт «Аренда помещения» и перейти во вкладку «Еще».

Здесь выбирается нужный счет, который будет отражен в проводке.

Как провести коммунальные платежи

В 1С 8 «Бухгалтерия» аренда помещений позволяет детализировать учет, когда арендная плата и коммунальные платежи оплачиваются отдельно. В этом случае создаются соответствующие элементы номенклатуры и добавляются в табличную часть Акта.

Бухгалтерии депозита при аренде помещения – Учет без забот

Опубликовано 22.11.2019 19:35

Автор: Administrator

Просмотров: 13055

При заключении договора аренды офиса/нежилого помещения достаточно часто арендодателю перечисляется депозит. Исходя из положений ПБУ 10/99 «Расходы организаций», депозит (денежное обязательство) играет роль гарантийного взноса/задатка/залога/поручительства в счет обеспечения обязательств перед контрагентом и не является расходом/ Учитывается как дебиторская задолженность (п.3,16), как правило, на счете 76.09 «Прочие расчеты с разными дебиторами и кредиторами» обособленно по контрагенту, договорам. В статье поговорим о том, как учитывать такое обязательство и различные операции с ним в программе 1С: Бухгалтерия предприятия редакции 3.0. 

В договоре сторонами сделки определено понятие обеспечения. Такими денежными обязательствами сторона может возместить убытки, неустойку, исполнить обязанность по оплате аренды. Эти денежные средства должны учитываться обособленно от основных арендных платежей по договору.

Перечисление депозита

Чтобы произвести оплату депозита (обеспечительного платежа), необходимо создать документ «Списание с расчетного счета», выбрать или добавить в справочник соответствующую статью расходов денежных средств, указать счет расчетов 76.09 и поставить «Не погашать» задолженность перед контрагентом. 

В программе 1С: Бухгалтерия предприятия редакции 3.0 предусмотрена возможность учитывать обеспечение по договору (также эту функцию можно применять при банковских гарантиях, залогах для банка и прочего обеспечения). Для её использования нужно перейти в раздел «Функциональность» — «Расчеты» и поставить галочку «Учет обеспечений обязательств и платежей».

Затем при создании договора заполняем соответствующий блок реквизитов.

После оплаты депозита на счете 76.09 по данному договору отражается дебиторская задолженность.

Также необходимо отразить данную сумму на забалансовом счете 009 «Обеспечение обязательств и платежей выданные». Данная операция в 1С проводится вручную.

Используя отчет «Анализ субконто» в разрезе договоров, можно увидеть аналитику по всем счетам, где отражены движения по данному договору.

Учет ежемесячных платежей по договору аренды

При перечислении ежемесячной арендной платы используется счет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». Часто оплата производится в течение месяца и считается авансом (относится на счет 60.02).

При поступлении документов от поставщика в конце месяца организация включает затраты на аренду в прочие расходы (Дт 20,23,25,26,44 Кт 60.01). Выбор счета учета затрат зависит от назначения использования помещения.

Для отражения операции необходимо перейти в раздел «Покупки» — «Поступление (акты, накладные)» и выбрать вариант поступления «Услуги (акт)»:

Сформировав «Анализ субконто» на последнее число месяца, мы видим автоматический зачет аванса, внесенного ранее. При этом сумма оплаченного депозита учитывается обособленно от ежемесячных расчетов.

 

Налог на прибыль

Обеспечительные платежи (депозит) не учитываются в расходах по налогу на прибыль (п. 32 ст. 270 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость

Если условиями договора предусмотрен зачет депозита в счет арендной платы (облагаемой НДС) за последний месяц или в счет очередного платежа, то депозит считается авансом и может быть включен в налоговую базу при расчете НДС. В этом случае необходимо получить счет-фактуру на аванс от арендодателя (пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360).

Затем на основании списания с расчетного счета создаем счет-фактуру на аванс:

Если условиями договора оговаривается возврат платежа арендатору (при надлежащем исполнении договора) в конце срока аренды, то депозит выступает как залог, гарантийный взнос и не участвует в расчете налога на добавленную стоимость. При перечислении такого обеспечения необходимо в назначении платежа указать «без налога НДС».

Зачет депозита в счет арендной платы за месяц

Зачет депозита производится внутренними записями между счетами 76 и 60. Для отражения операции стоит воспользоваться документом «Корректировка долга», который находится на вкладках «Покупки» и «Продажи:

Подробнее о работе с этим документом мы рассказывали в статье Применение документа «Корректировка долга» в 1С: Бухгалтерии предприятия 8.

В нашем случае перед заполнением документа корректировки необходимо сначала сделать поступление услуг (аренды) за тот месяц, который нужно зачесть, чтобы задолженность отразилась в учете.

Вид операции в данном случае выбираем «Прочие корректировки», указываем соответствующий договор, дебитора и кредитора, заполняем табличные части документа.

Закладку «Счета учета» можно не заполнять.

Документ сформирует проводку:

Затем спишем сумму с забалансового счета 009 и сформируем отчет «Анализ субконто» и видим, что депозит зачтён:

Платеж можно зачесть при наличии обстоятельств, связанных с нарушением договора, эти условия необходимо прописать в договоре (отсутствие арендной платы, ущерб арендованного имущества, неустойка). Зачесть можно только сумму, соответствующую реальному размеру задолженности на дату подписания арендатором уведомления о признании претензии по какому-то основанию.

Перенос депозита с одного договора аренды на другой

На практике иногда стороны договариваются при заключении нового договора аренды о том, что депозит переносится с одного договора на другой. Для этого арендатор составляет письменную просьбу. Рекомендуется прописать, что уплаченный ранее арендатором обеспечительный платеж засчитывается в счет платежа по новому договору.

Такую операцию отражаем документом «Корректировка долга» с видом операции «Перенос задолженности». Проводки в данном случае будут представлять собой внутренние записи между договорами по счету 76.09.

В случае увеличения арендной платы может вырасти и размер обеспечения, тогда нужно доплатить разницу по новому договору и отразить операцией по счету Д 009.01 депозит уже по новому договору.

Возврат депозита

Условия возврата депозита прописываются в договоре аренды, оговариваются сроки и способы возврата. При расторжении договора арендодатель возвращает депозит по письменному заявлению арендатора, проводя платеж по тем реквизитам, которые указаны в заявлении. При получении (возврате) средств у арендатора не появляется дохода, а отраженная ранее дебиторская задолженность погашается.

Возврат отражается документом «Поступление на расчетный счет»:

С забалансового счета сумма депозита списывается операцией вручную.

Если сроки возврата не прописаны в договоре, и у арендатора нет задолженности по арендным платежам, то арендодателю нужно вернуть платеж в течение семи дней со дня предъявления заявления о возврате (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

В договоре аренды обязательно пропишите все возможные условия получения/возврата/зачета или составьте отдельное соглашение по обеспечению.

Автор статьи: Оксана Калинина

Понравилась статья? Подпишитесь на рассылку новых материалов

Добавить комментарий

Доходы от операционной аренды в бюджетном учете

Выбрать журналАктуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложенияАктуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения: учет в сельском хозяйствеБухгалтер Крыма: учет в унитарных предприятияхБухгалтер Крыма: учет в сельском хозяйствеБухгалтер КрымаАптека: бухгалтерский учет и налогообложениеЖилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложениеНалог на прибыльНДС: проблемы и решенияОплата труда: бухгалтерский учет и налогообложениеСтроительство: акты и комментарии для бухгалтераСтроительство: бухгалтерский учет и налогообложениеТуристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложениеУпрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложениеУслуги связи: бухгалтерский учет и налогообложениеОплата труда в государственном (муниципальном) учреждении: бухгалтерский учет и налогообложениеАвтономные учреждения: акты и комментарии для бухгалтераАвтономные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложениеБюджетные организации: акты и комментарии для бухгалтераБюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложениеКазенные учреждения: акты и комментарии для бухгалтераКазенные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложениеОплата труда в государственном (муниципальном) учреждении: акты и комментарии для бухгалтераОтдел кадров государственного (муниципального) учрежденияРазъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в бюджетной сфереРевизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности государственных (муниципальных) учрежденийРуководитель автономного учрежденияРуководитель бюджетной организацииСиловые министерства и ведомства: бухгалтерский учет и налогообложениеУчреждения здравоохранения: бухгалтерский учет и налогообложениеУчреждения культуры и искусства: бухгалтерский учет и налогообложениеУчреждения образования: бухгалтерский учет и налогообложениеУчреждения физической культуры и спорта: бухгалтерский учет и налогообложение

20192020

НомерЛюбой

Электронная версия

«1С:Предприятие» для организаций-арендодателей

13 мая 2002

Архивный материал

Источник: «Финансовая газета» №21, май, 2002 год

В последние годы во многих регионах массовый масштаб приобрело строительство рынков и торгово-выставочных комплексов. Большое количество офисных, складских и производственных помещений сдается в аренду. Помимо передачи помещений в аренду арендодатель часто оказывает арендатору дополнительные услуги: коммунальные услуги (электричество, отопление, вывоз мусора и т.д.), услуги связи (телефон, доступ в Интернет, локальная сеть), услуги по рекламе (размещение вывесок и рекламных щитов арендаторов на объекте арендодателя), услуги охраны и т.д.

Ведение учета договоров аренды, оказанных услуг, оплаты, полученной от арендаторов, при наличии хотя бы 10 арендаторов представляет для арендодателя весьма непростую задачу.

Обобщив опыт, полученный в результате автоматизации хозяйственной деятельности ряда крупных арендодателей, внедренческий центр «Элиас ВЦ» (1С:Франчайзи, г. Москва) разработал конфигурацию «Элиас:Аренда недвижимости». Этот программный продукт предназначен для организаций, сдающих в аренду любые объекты — торговые контейнеры на рынке, производственные мастерские, жилые квартиры и т.д.

Все услуги в конфигурации условно разделены на две группы по способу начисления оплаты. Одна группа — это услуги с фиксированной ставкой оплаты (например, в рублях за 1 кв. м в год), другая — с оплатой по тарифу (например, поминутная оплата междугородных телефонных переговоров).

Учет договоров аренды

В конфигурации «Элиас:Аренда недвижимости» предусмотрено ведение учета заключенных и расторгнутых договоров аренды помещений, а также дополнительных соглашений и приложений к ним. Для регистрации договоров используется документ «Заключение договоров». В нем отображается информация об арендаторе, объектах аренды, сроках договора, виде оплаты с указанием ее периодичности и другая информация. С помощью одного документа можно заключить договоры аренды с несколькими арендаторами.

Тексты договоров и приложений к ним, такие, как «Протокол согласования цены», «Акт сдачи-приемки помещений» и другие, можно напечатать непосредственно из программы. Все печатные формы договоров и приложений находятся во внешних подключаемых файлах. Допускается подключение собственных юридических текстов соглашений.

Для учета оказанных арендаторам тарифицируемых услуг предназначен документ «Дополнительное соглашение». Регистрация досрочных актов расторжения договоров производится с помощью документа «Расторжение договоров». Информацию о заключенных и расторгнутых договорах аренды можно просмотреть, сформировав отчет «Договора аренды».

Учет начисления и погашения арендной платы

Как правило, за период расчетов по арендной плате принимается календарный месяц. При этом арендная ставка может быть как ежемесячной, так и ежедневной, ежеквартальной или ежегодной. Начисление арендной платы за отчетный период и регистрация поступления денежных средств производятся в системе с помощью документов «Начисление платежей» и «Поступление денег».

Документ «Начисление платежей» вводится автоматически на основании заключенных договоров аренды и актов снятия показаний счетчика за коммунальные услуги. В нем отображается информация об арендаторе, объекте аренды, периоде, за который начислена арендная плата, ставке и сумме арендной платы с учетом налогов. Предусмотрена возможность печати счетов и квитанций на оплату.

Документ «Поступление денег» вводится по факту оплаты. Он автоматически заполняется информацией об арендаторе, объекте аренды, сумме, начисленной за данный период, и другими данными. После ввода суммы, фактически внесенной арендатором, и проведения документа в системе производится погашение начисленной оплаты. Возможно, арендатор производит оплату не полностью, а частично. В этом случае после доплаты снова формируется документ «Поступление денег». При этом данные о сумме долга арендатора будут введены в документ автоматически.

Информацию о начисленных и оплаченных суммах, долгах арендаторов можно получить с помощью отчетов «Начисление и выплата аренды» и «Отчет по задолженностям».

Учет тарифицируемых услуг

В конфигурации предусмотрены калькуляция и ведение протоколов на любые дополнительные услуги (городской телефон, охрана, Интернет и т.д.). Для телефонных переговоров возможна посекундная тарификация.

На тарифицируемые услуги заключается дополнительное соглашение, на основании которого вводится документ «Акт снятия показаний счетчика». В этом документе отображается соответствующая информация об арендаторе, услуге, тарифе, датах начала и конца периода, показаниях счетчика на начало и конец периода, объеме оказанных услуг и сумме. На основании этого документа вводится документ «Начисление платежей». Кроме того, на его основе можно ввести новый документ «Акт снятия показаний счетчика» за следующий период. При этом информация об арендаторе, услуге и последние показания счетчика будут перенесены в новый документ.

Для отражения административной специфики рыночных комплексов в конфигурации предусмотрены регистрация кассовых аппаратов, ведение учета медицинских книжек продавцов с указанием контрольных врачей, а также карточек продавцов.

Решения, реализованные в программе, позволяют отражать в учете разнообразные ситуации, например, арендатор арендует несколько объектов и во время действия договора отказывается от одного из них. Предусмотрено ведение раздельного учета в ситуации, когда несколько арендаторов совместно арендуют один и тот же объект. Начисление оплаты и ее погашение выполняются в разных валютах. Предусмотрено отражение в учете изменения характеристики объекта аренды, например в результате перепланировки, а также других ситуаций.

В конфигурации реализована возможность формирования бухгалтерских проводок и их экспорта в файл (в форматах .txt или .xml) для передачи в бухгалтерские конфигурации системы «1С:Предприятие».

Для работы с конфигурацией необходимо наличие компоненты «Бухгалтерский учет».

Конфигурация «Элиас:Аренда недвижимости» получила от фирмы «1С» сертификат «Совместимо! Система программ 1С:Предприятие».

Д. СТРАХОВ, А. КРАПИВЕНКО

«1С:Франчайзи — Элиас ВЦ»
Контактный телефон (095) 219-41-08

 

«Финансовая газета» №21, май, 2002 год

Как не потерять деньги на ремонте при аренде помещения? — Эльба

Арендатор редко обходится без ремонта помещения. Чтобы не отдать за ремонт лишнего, стоит знать закон, внимательно читать договор аренды и действовать правильно. Мы разобрали три частые ошибки арендаторов и рассказали, как их избежать.

Ремонт без согласия арендодателя

Часто арендатор первым делом вкладывается в ремонт: меняет планировку и дизайн под свой бизнес и вкус. После такого ремонта работать в помещении более комфортно, а его цена увеличивается. Арендодатель сможет продать его дороже или сдать новому арендатору по ставке выше, чем сейчас. Закон называет это неотделимыми улучшениями имущества — ст. 623 ГК РФ. 

Неотделимые улучшения — это когда в помещении сделали ремонт, чтобы стало лучше, новее. Но технической необходимости не было: с потолка не капало, пол не проваливался, розетки не искрили.

По закону так: если арендодатель согласился на неотделимые улучшения, он компенсирует арендатору расходы, когда тот съезжает. Как вариант — стоимость ремонта засчитывают в будущую арендную плату. Это идеальная ситуация для арендатора.

Ремонт, сделанный без согласия арендодателя, арендатору не возмещается. Даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Суды разбирали подобные споры. К примеру, предприниматель вложил в обновление зала под закусочную почти три миллиона. Потом так вышло, что договор аренды разорвали досрочно. Арендатор хотел компенсацию, но суд отказал. Собственник не давал согласия на улучшения, а смету на работы вообще не видел — дело № А62-289/2017.

Чтобы получить компенсацию за ремонт, надо письменно согласовать с арендодателем проект перепланировки, смету на работы и стройматериалы и любые другие расходы. 

В договор аренды может попасть невыгодное арендатору условие, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений и не уменьшает за их счёт арендную плату. Так можно по закону. Не пропустите подобные пункты в договоре.

Отдельная история — когда арендатор поторопился и начал ремонт до подписания договора аренды. Потом что-то пошло не так, с арендой не получилось и договор так и не оформили. В этом случае правила об аренде и улучшениях не работают. Ремонт остаётся собственнику, и он обязан оплатить его по правилам о неосновательном обогащении из ст. 1102 ГК РФ. Но тоже только если соглашался на работы и был в курсе стоимости. В подобной ситуации предприниматель потерял полмиллиона на установке новых окон и вентиляции в помещении, где так и не получилось поработать —  дело № А17-702/2011.  

Капремонт по договору аренды делает арендатор

Время от времени в помещении что-то отваливается, выходит из строя и нуждается в замене. Правила из ст. 616 ГК РФ здесь такие: мелкий ремонт делает арендатор, капитальный — арендодатель. 

Но в договоре аренды обязанности можно распределить как угодно. Например, и текущий, и капитальный ремонт повесить на арендатора. Бывает, арендодатели сдают недвижимость именно на таких условиях. А бывает, что подобный пункт случайно попал в шаблон договора аренды. Но суть дела не меняется.

Капитальный ремонт — это замена труб, проводки, сантехники, сгнившего пола, текущего потолка, треснувшей штукатурки. Капитальный ремонт всегда вызван технической необходимостью. Без него работать в помещении опасно, холодно или негигиенично. Как правило, на капитальные работы и материалы уходят немаленькие деньги. 

Если по договору аренды капремонт возложен на арендатора, придётся платить из своего кармана. Один предприниматель потерял два с половиной миллиона на ремонте текущей крыши и затопленного подвала. Предъявить расходы собственнику не получилось. По договору аренды капремонт делает арендатор, а состояние крыши и подвала он видел, когда принимал помещение— дело № А73-15490/2017.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Ремонт за свои деньги, если во время приёмки арендатор не сказал о недостатках

Арендодатель обязан передать помещение, в котором арендатор сможет вести свой бизнес. В договор записывают, что именно арендатор собирается делать — организовать магазин, офис или ресторан. Это следует из ст. 611 ГК РФ.

Передачу помещения оформляют актом. Во время приёмки арендатор осматривает его состояние и если видит недостатки, записывает в акт. Такие недостатки называют видимыми. Дальше собственник устраняет недостатки за свои деньги, делает скидку к арендной плате или компенсирует арендатору его расходы.

Если арендатор молча согласился с недостатками, с арендодателя снимается ответственность. Даже когда по факту помещение не пригодно для вида деятельности арендатора, и собственнику это ясно. К примеру, помещение берут под шаурму навынос, но в зал не подведена вода. Без записи в акте арендатор заплатит за трубы и канализацию своими деньгами. Правило — из ст. 612 ГК РФ.

А вот предъявить собственнику скрытые недостатки можно и после подписания акта. Если спустя время окажется, что склад в цоколе затапливают вешние воды, можно требовать установить дренаж, снизить плату или возместить свои расходы. Ограничений по времени здесь нет.

Проводки при аренде основных средств



Проводки при аренде основных средств — простейший пример (аренда помещения)

Рассмотрим простейший случай, когда в аренду передано производственное помещение остаточной стоимостью 110000 грн. Никаких улучшений арендованного основного средства не проводилось.

Таблица 1. Проводки в бухгалтерском учете операций, связанных с арендой производственного помещения

№	Содержание хозяйственной операции	Проводки в учете
		дебет	кредит	сумма, грн.
Учет у арендодателя
01	Передано производственное здание в операционную аренду (объект основных средств переведен в состав инвестиционной недвижимости)	100	103	160000
	Учтен износ переданного объекта основных средств на другом субсчете (например дебет субсчета износа инвестиционной недвижимости, кредит субсчета производственных основных средств)	131	131	50000
02	Начислена амортизация за 1 месяц на переданное в аренду здание	949	131	1000
03	Начислена арендная плата	377	713	2400
04	НДС по арендной плате	713	641	400
05	Отражены финансовые результаты от аренды:	713	791	2000
05.1	доходы	791	949	1000
05.2	затраты	311	377	2400
06	Получена оплата на текущий банковский счет	311	377	2400
Учет у арендатора
01	Получено в операционную аренду производственное помещение (по остаточной стоимости, указанной в договоре и/или акте приемки-передачи)	01	—	110000
04	Начислена арендная плата	92	631	2000
05	Налоговый кредит по НДС	641	631	400
06	Оплачена арендная плата	631	311	2400
08	Здание возвращено из операционной аренды по окончании срока договора	—	01	110000

Незаконных действий домовладельца

Есть хорошие домовладельцы, есть плохие домовладельцы, есть неопытные домовладельцы. Независимо от того, покупаете ли вы свою первую арендуемую недвижимость или много лет являетесь арендодателем, понимание того, что вы можете и не можете делать по закону, имеет решающее значение для вашего успеха. Взвешивание действия заранее может спасти вас от множества неприятностей.

Правовые действия

• Отказ от аренды кому-либо из-за плохой кредитной истории или рекомендаций является приемлемым, но поговорите с юристом, прежде чем отказываться по любой другой причине.

• Повышение арендной платы — это нормально … в определенное время и в определенных пределах, поэтому проверьте код своего штата, чтобы убедиться, что вы находитесь в этих пределах.

• Арендодатели могут вычесть из гарантийного залога ущерб, нанесенный арендатором, но не в случае разумного износа.

Незаконные действия

• Арендодатели не могут заблокировать жильцов из своих жилищ без предварительного постановления суда о выселении, даже если они не платили арендную плату в течение нескольких месяцев.

• Нельзя мстить жильцам за жалобы на непригодность для проживания.

• Арендодатели не могут войти в арендованное жилище без предварительного уведомления, за исключением экстренных случаев.

Невыплата арендной платы

Арендодатель может захотеть избежать длительного процесса выселения, который часто может длиться до двух месяцев, или он может захотеть избежать риска того, что арендатор заплатит причитающуюся арендную плату, когда он попадет в суд, но перестанет платить снова сразу после дата суда.По какой-то причине вы не можете просто запереть жильца из дома. Вместо этого вы должны пройти через надлежащие юридические каналы и сначала подать на него в суд, чтобы получить постановление о выселении.

Проблемные арендаторы

Арендаторы иногда создают проблемы в арендуемой собственности, например, беспокоят или беспокоят других арендаторов, проводят незаконную деятельность за пределами своей квартиры или нарушают другие пункты договора аренды. Опять же, вы должны выселить через судебную систему. Вы не можете самостоятельно предпринять несанкционированные действия.

Жалобы арендаторов

Арендодатель может попытаться отомстить арендаторам, подавшим жалобы на арендуемую недвижимость. Арендатор мог подать эти жалобы домовладельцу или мог подать официальную жалобу в муниципалитет или штат. В любом случае вы не можете отреагировать повышением арендной платы или подачей иска о выселении. Вы не можете беспокоить арендатора или создавать такие неудобные условия жизни, чтобы арендатор покинул собственность, например, отказавшись произвести необходимый ремонт.

Вы хотите платить больше Аренда

Иногда домовладелец хочет, чтобы арендатор отказался от арендуемой собственности, чтобы он мог взимать с нового арендатора больше арендной платы, чем он в настоящее время получает за квартиру. Обычно это происходит с квартирами со стабилизированной арендной платой или квартирами, в которых проживают защищенные арендаторы.

Ежегодно арендная плата может быть увеличена только на определенный процент в квартирах со стабилизированной арендной платой, поэтому арендатор, проживший там 15 лет, может платить за квартиру намного ниже рыночной цены.Защищенные арендаторы похожи в том, что вы можете увеличивать арендную плату только на определенный процент каждый год. Этих арендаторов нельзя выселить, кроме как по очень конкретным причинам.

Вы не хотите сдавать в аренду определенным арендаторам

Вы не можете пытаться помешать определенным арендаторам сдавать вашу собственность в аренду — это потенциально может стать предметом дискриминации. Арендодатель может предпочесть оставить свою собственность только для взрослых или может не захотеть, чтобы в ней жили лица определенной расы или религии.Она может не захотеть делать разумные приспособления в собственности для арендатора с ограниченными возможностями.

Отказ в аренде по любой из этих причин является незаконным и может повлечь за собой серьезный судебный процесс. Арендодатель несет юридическую ответственность за соблюдение законов о справедливом решении жилищных вопросов. Существует федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении, и в большинстве штатов действуют дополнительные правила справедливого жилищного строительства, которым должны следовать домовладельцы.

Для домовладельца незаконно отказывать в аренде арендатору из-за цвета ее кожи, религиозной группы, к которой он принадлежит, или из-за инвалидности.

Два самых распространенных случая, когда домовладелец нарушает эти законы о справедливом жилищном обеспечении, — это когда он публикует объявления о заполнении вакансии или фактически проверяет и опрашивает арендаторов. Будьте осторожны и мудро подбирайте слова.

Увеличение расходов на имущество

Арендодатель может совершить незаконные действия, чтобы компенсировать увеличение затрат, таких как налоги на имущество, страхование, коммунальные услуги или техническое обслуживание. Это может включать попытки переехать арендаторов, которые платят более низкую арендную плату, наем неквалифицированных рабочих для выполнения ремонта или отказ в назначении необходимых проверок собственности.

Отказ от ремонта

Арендодатель обязан поддерживать арендуемую недвижимость в пригодном для проживания состоянии, поэтому отказ от ремонта, который может повлиять на здоровье или безопасность арендатора, является незаконным. Арендодатель также может производить ремонт, но незаконно нанимает нелицензированных подрядчиков для выполнения таких работ, как электричество или сантехника, для выполнения которых город требует наличия лицензированных специалистов.

Арендодатель может знать о проблеме со здоровьем или безопасностью в собственности и пытаться скрыть ее, вместо того, чтобы решать ее.Например, может существовать известная опасность свинцовой краски. Арендодатель может попытаться избежать дорогостоящего восстановления с использованием свинцовой краски, установив декоративную лепнину поверх опасности. Это нарушение закона.

Еще одно запрещенное действие — это несоблюдение законного права арендатора на неприкосновенность частной жизни. У вас есть право войти в квартиру арендатора в экстренной ситуации, но вы должны уведомить арендатора надлежащим образом почти во всех других ситуациях. Размер уведомления обычно указывается в законах вашего штата об арендодателях / арендаторах, а в противном случае его следует четко указать заранее в договоре аренды.

Помимо надлежащего уведомления, домовладелец может войти в квартиру только по юридическим причинам, например, чтобы показать квартиру потенциальным жильцам или произвести ремонт. Некоторые домовладельцы размещают камеры или записывающее оборудование в квартире арендатора. Это совершенно незаконно, независимо от того, что за этим стоит.

Существуют особые правила, определяющие, как часто домовладелец может повышать арендную плату арендатора и насколько он может ее повышать. Арендодатель должен направить надлежащее уведомление, например, за 30–60 дней до продления договора аренды.Она не может увеличить арендную плату больше, чем это разрешено законом в ее штате, например, требуя повышения на 10 процентов, когда максимум, разрешенный государством, составляет 5 процентов.

Некоторые домовладельцы сдают квартиры в аренду без предварительной проверки. В некоторых штатах требуется новое свидетельство о заселении или проверка пригодности для проживания каждый раз, когда квартира сдается в аренду кому-то новому, а иногда и каждые несколько лет. В некоторых штатах или городах перед сдачей в аренду требуется провести пожарную инспекцию, подтверждающую, что в устройстве установлено необходимое количество детекторов угарного газа или дыма и что они находятся в рабочем состоянии.

Муниципалитеты часто взимают плату за эти проверки, которая может варьироваться от десятков до сотен долларов. Арендодатели могут захотеть отложить эти проверки, чтобы не платить эти сборы. Не попадитесь в эту незаконную ловушку.

Арендодатель может попытаться сохранить залог арендатора на случай фиктивного ремонта, такого повреждения собственности, которое фактически произошло до въезда арендатора, или в случае других ложных нарушений договора аренды. Законные причины для удержания залога включают невыплаченную арендную плату и повреждение квартиры, не считая обычного износа.

Cooley

(обновлено 23 апреля 2020 г.)

Компании по всему миру усердно работают над анализом потенциальных рисков в это непростое время. Растущее число перебоев в работе и остановок по приказу государства в связи с пандемией коронавируса ложится тяжелым бременем на коммерческих арендодателей, их кредиторов и арендаторов. Соглашения об аренде следует анализировать, чтобы определить, есть ли язык, в котором говорится о том, что арендодатели и арендаторы могут и не могут делать, чтобы избежать нарушения своих договоров аренды.Когда наступает срок выплаты арендной платы, ряд арендодателей и арендаторов ставят под сомнение свои соответствующие обязательства и права. Каждый договор аренды отличается и может содержать уникальные положения, поэтому сторонам следует проконсультироваться с юристом для получения дополнительных указаний. Ниже приведен список положений, которые следует учитывать арендодателям и арендаторам.

1. Непрерывное использование / отключение / часы работы

Если договор аренды содержит минимальные часы работы или условия непрерывной работы, арендаторы должны уведомить своих арендодателей, если они решат закрыть или сократить операции в ответ на правительственные приказы и / или опасения по поводу безопасности и здоровья сотрудников и клиентов.Это особенно актуально для арендаторов розничной торговли, но может также относиться и к арендаторам некоторых офисов или промышленных предприятий. Если договор аренды содержит оговорку о форс-мажоре (см. Ниже), арендатор, вероятно, может полагаться на такое положение, чтобы избежать невыполнения обязательств, и должен соответствующим образом проинформировать своего арендодателя.

2. Форс-мажор

Оговорки о форс-мажорных обстоятельствах предоставляют арендодателям и арендаторам некоторое облегчение, если они не могут выполнять свои обязательства из-за определенных событий, которые часто указываются как стихийные бедствия, забастовки, действия правительства или другие причины, которые являются непредвиденными или выходящими за рамки разумного контроля стороны.Арендодателям и арендаторам следует внимательно изучить свои положения о форс-мажорных обстоятельствах, чтобы определить, могут ли чрезвычайные меры, принятые в ответ на коронавирус, оправдать или задержать выполнение работ. Примечательно, однако, что большинство оговорок о форс-мажорных обстоятельствах не освобождают от уплаты арендной платы или других денежных обязательств. В результате арендаторы, как правило, не освобождаются от уплаты арендной платы, даже если закрытие объекта по приказу государства квалифицируется как форс-мажор. Прочтите наше предупреждение о применимости форс-мажорных обстоятельств и связанных с ними доктрин для получения дополнительной информации.

При обсуждении нового договора аренды потенциальные арендодатели и арендаторы должны рассмотреть возможность включения формулировок, позволяющих автоматически продлевать крайний срок для определенных ключевых событий, таких как завершение первоначальных улучшений арендатора или дата начала аренды, в результате задержки, связанной с пандемией. Однако сторонам следует проявлять осторожность, если они решат добавить эту формулировку в соответствии со стандартным положением о форс-мажоре, поскольку любые последствия пандемии коронавируса вряд ли будут считаться «непредвиденными» на данном этапе.

3. Повреждения, разрушения и прочие несчастные случаи

Коммерческая аренда обычно включает положение, в котором излагаются соответствующие обязательства арендодателя и арендатора в случае, если арендованные помещения будут повреждены или уничтожены пожаром или другим несчастным случаем в течение срока аренды.

Арендодатели обычно должны ремонтировать и восстанавливать помещения после несчастного случая, но часто имеют некоторую степень усмотрения при принятии решения о дальнейших действиях в зависимости от степени повреждения и / или разрушения.Обязательства арендодателя, например, могут зависеть от получения им выручки от страхования имущества или от размера ущерба или продолжительности срока, оставшегося по договору аренды. Некоторые договоры аренды могут предоставлять домовладельцу и / или арендатору право прекратить аренду в определенных сценариях, например, когда ущерб является значительным или происходит ближе к концу срока аренды, или если в результате аварии помещение становится непригодным для аренды.

Как правило, если арендодатель решает отремонтировать и восстановить помещение, арендатор остается обязанным платить арендную плату в течение периода восстановления — при условии, однако, что некоторые арендаторы могут договориться о пропорциональном снижении арендной платы в течение периода после несчастный случай, когда помещение непригодно для проживания и / или арендодатель ремонтирует имущество до тех пор, пока помещение не будет восстановлено.

Будет ли применяться положение об аренде во время кризиса, связанного с коронавирусом, в связи с закрытием зданий и размещением заказов на укрытие на месте по всей стране, будет зависеть от конкретного языка договора аренды. Положения о несчастных случаях обычно пишутся для покрытия ущерба, причиненного пожаром, наводнением или другими стихийными бедствиями, но не в случаях, когда физическое здание остается неповрежденным, как это может быть во время пандемии. Поскольку каждый договор аренды отличается, перед тем, как привлекать другую сторону, стоит подтвердить конкретный язык положения.

4. Положения об опасных материалах

Многие договоры коммерческой аренды содержат положения об опасных материалах, которые обычно запрещают использование, хранение или производство опасных материалов и / или веществ в помещениях арендатором и требуют, чтобы арендатор возместил арендодателям любые убытки или ущерб, возникшие в результате отказа арендатора. соблюдать положение. Определение опасных материалов или опасных веществ варьируется в зависимости от аренды, но обычно включает опасные или токсичные отходы, материалы или аналогичные вещества, как это определено законами и постановлениями об охране окружающей среды.Иногда договоры аренды также налагают аналогичное обязательство на арендодателя, требуя от него соблюдения законов об охране окружающей среды и освобождая арендатора от любых затрат, связанных с присутствием опасных материалов в помещении или здании, которые не были внесены арендатором. Однако это часто специально оговаривается арендатором в договоре аренды и не считается стандартным языком.

Некоторые арендаторы могут возразить, что наличие коронавируса в здании нарушит пункт об опасных материалах.Эффективность этой позиции зависит от точного языка договора аренды, поскольку определение опасных материалов обычно не включает бактерии, вирусы или другие заболевания. Однако арендаторы могут утверждать, что в случаях, когда арендодатель предоставляет или организует уборку и / или уборку помещений и здания, арендодатель, таким образом, обязан принять определенные меры для предотвращения распространения коронавируса по всему зданию, включая усиленную уборку. требования, минимизация количества гостей и продавцов, допущенных в здание, тестирование персонала здания, проверка температуры тела и размещение уведомлений и профилактических мер.

5. Завет тихого наслаждения

Аренда часто включает договор о спокойном отдыхе, в соответствии с которым арендодатель обязуется не нарушать использование арендатором помещения при условии, что арендатор выполнил свои обязательства по договору аренды. В случае, если домовладелец решит закрыть здание, в котором расположены помещения арендатора (при отсутствии государственного вмешательства), это может считаться нарушением спокойного отдыха. С другой стороны, если здание закрыто для публики, но арендатору по-прежнему разрешен доступ в здание для собственного использования, договор не нарушается.Но арендодатели также должны учитывать, могут ли ограниченные закрытия и ограничения представлять собой нарушение других положений об аренде, таких как обязательства арендодателя по предоставлению определенных удобств или услуг (см. Ниже).

По мере того, как все больше штатов и судов ввели мораторий на выселение, некоторые прямо запретили арендодателям беспокоить арендаторов или участвовать в действиях, которые представляют собой вмешательство в спокойное пользование арендатором своей собственностью. Хотя эти закономерности проявляются в основном в контексте аренды жилья, коммерческие арендодатели должны знать, что попытка выселения или вытеснения не платящих арендаторов или использование других мер самопомощи может привести к штрафным санкциям.

6. Обязательства по возврату

Если срок аренды истекает во время пандемии коронавируса, арендаторам следует рассмотреть положения о передаче и обязательство убрать мебель и другое личное имущество из арендованных помещений. В случае, если арендатор не может вывезти свою личную собственность и полностью освободить помещение, или арендатор ожидает, что он будет нести ответственность за расходы на удержание, хорошо составленная оговорка о форс-мажорных обстоятельствах, мы надеемся, извинит потенциальный невыполнение обязательств арендатором, если здание находится в закрыто домовладельцем или государственным органом.Но есть нерешенные вопросы, если отказ арендатора сдать помещение произошел по другим причинам.

7. Прерывание оказания услуг и выполнение других обязательств арендодателя

Большинство договоров коммерческой аренды предусматривают услуги, которые арендодатель обязан оказывать арендатору, а также обязательства арендодателя по техническому обслуживанию и ремонту в течение всего срока аренды. Например, домовладелец часто несет ответственность за выполнение структурного ремонта здания, обслуживание общих частей и обеспечение помещений лифтами, системами отопления, вентиляции и кондиционирования, водоснабжением и уборкой.Коммунальные услуги, такие как газ и электричество, обычно не предоставляются самим домовладельцем; вместо этого арендодатель должен обеспечить наличие коммунальных услуг в помещении, а арендатор либо оплачивает свою долю коммунальных услуг, либо закупает и оплачивает свои собственные коммунальные услуги непосредственно поставщику услуг. Обратите внимание, что по состоянию на апрель несколько штатов приостановили отключение коммунальных предприятий за неуплату, чтобы позволить жильцам продолжать жить в своих домах, пока они пострадали от пандемии коронавируса.Применимость таких заказов к коммерческой аренде будет варьироваться от штата к штату.

Если арендодатель не предоставляет услуги или не выполняет свои обязательства по обслуживанию по договору аренды, арендатор обычно должен уведомить арендодателя о неисправности, и арендодатель имеет право на период исправления, чтобы исправить неисправность. Однако иногда аренда включает в себя так называемое «прерывание предоставления услуг», дающее арендатору право на снижение арендной платы в случае существенного нарушения коммунальных услуг или оказания услуг в помещении.Что представляет собой существенный сбой, зависит от договора аренды, но, как правило, он длится минимальное количество дней, не позволяет арендатору использовать помещения для своей деятельности и не вызван арендатором. Однако обратите внимание, что некоторые договоры аренды не предусматривают снижение арендной платы в этом сценарии, и вместо этого стороны предпочитают полагаться на страхование имущества и / или прерывания бизнеса от этого типа риска. В отсутствие перерыва в предоставлении услуг или других средств правовой защиты арендатор должен будет продолжать вносить арендную плату в течение любого периода перерыва, вызванного пандемией коронавируса.

Наконец, помимо перерыва в предоставлении услуг, договор аренды может содержать оговорку о невыполнении обязательств арендодателем, дающую арендатору некоторую форму правовой защиты в случае, если арендодатель не выполняет свои обязательства по договору аренды, и нарушение продолжается в течение определенного периода времени. после письменного уведомления от арендатора. Средства правовой защиты различаются, но могут включать для арендатора варианты оказания самопомощи и получения возмещения от арендодателя своих затрат, предъявления иска в рамках справедливости или закона или взыскания убытков с арендодателя.

8. Страхование от перерыва в работе

В отрасли было довольно много дискуссий относительно статуса полисов страхования от прерывания бизнеса. Хотя каждый страховой полис уникален, большинство полисов требуют какой-либо физической потери или повреждения имущества, а многие исключают такие события, как пандемии, из страхового покрытия. Обратите внимание, что в некоторых юрисдикциях суды рассматривали потерю страхователем доступа к своим помещениям как тип квалифицируемого физического ущерба, поэтому не следует автоматически списывать определенные убытки как не подлежащие страхованию.Более того, в нескольких штатах есть ожидающие решения законы, которые вынудят страховщиков расширить страхование коммерческой собственности и / или прерывания бизнеса, включив в него убытки, связанные с коронавирусом, хотя никаких законов еще не принято.

По состоянию на апрель в нескольких юрисдикциях, в том числе в Калифорнии, Вашингтоне, округ Колумбия и Флориду, ожидает рассмотрения судебный процесс, оспаривающий отказ страховщиков покрыть убытки, возникшие в результате перебоев в ведении бизнеса, связанных с коронавирусом. Кроме того, были поданы ходатайства с просьбой объединить некоторые дела в один федеральный окружной суд, что может привести к вынесению решения в масштабах всей отрасли.

Другие страховые полисы, такие как профессиональная ответственность и ответственность за загрязнение, могут быть применимы к пандемии коронавируса в зависимости от обстоятельств, поэтому важно получить помощь, изучив формулировку вашего полиса, чтобы убедиться, что нет ошибок, прежде чем решать, подавать ли претензии. Кроме того, существуют правила, специально регулирующие перерывы в работе из-за инфекционных заболеваний или инфекций. Однако они довольно дороги (8-10% покрытия) и в результате их редко покупают.

При подозрении на возможный ущерб, связанный с коронавирусом, страхователь должен как можно скорее уведомить страховщика. Требования к уведомлению зависят от страховщика, поэтому важно обратиться к конкретным положениям в полисе, чтобы определить, как следует направить уведомление. Лучше всего внимательно отслеживать любые убытки, понесенные в результате коронавируса, и начинать постоянное общение со страховщиками об убытках и дополнительных расходах по мере их возникновения, чтобы страховщик не мог впоследствии утверждать, что они не были должным образом проинформированы.

Как быстро вернуть заброшенное арендованное помещение | Wendel Rosen LLP

Как правило, когда владелец недвижимости в Калифорнии желает прекратить коммерческую аренду и вернуть арендованное помещение из-за неуплаты арендной платы арендатором, владелец должен подать иск о незаконном задержании с целью выселения арендатора. Однако в результате пандемии COVID-19 в штате Калифорния и во многих местных юрисдикциях были приняты чрезвычайные меры, которые строго ограничивают, если не полностью отменяют, право собственника выселить арендатора на длительный период времени.(См. Здесь статью Wendel Rosen по разрешению споров по коммерческой аренде о существующих препятствиях для коммерческого выселения.) Однако закон Калифорнии предусматривает другую процедуру, которая может позволить владельцу собственности незамедлительно расторгнуть договор аренды и вернуть арендованное помещение даже во время пандемии арендатор не только перестает платить арендную плату, но и обоснованно и действительно имеет покинутых помещений в течение срока аренды.

Примеры обстоятельств, которые могут дать арендодателю разумные основания полагать, что коммерческий арендатор покинул помещение, могут включать: прекращение коммунальных услуг, скопление неоткрытой почты, пустые полки в магазине или офисе, вывоз мебели и оборудования, поскольку а также неоднократный отказ арендатора отвечать на телефонные звонки, электронные письма или письма арендодателя.Арендодателю рекомендуется вести подробный учет обстоятельств, которые заставляют арендодателя полагать, что арендатор покинул помещение, включая записи об усилиях, предпринятых арендодателем, чтобы удержать арендатора.

Раздел 1951.35 Гражданского кодекса Калифорнии предусматривает, что коммерческая недвижимость должна считаться законно оставленной арендатором, а аренда прекращается , если арендодатель дает арендатору официальное письменное уведомление о убеждении арендодателя. что арендатор покинул помещение в соответствии с процедурами, изложенными ниже, и арендатор не отвечает своевременно и не опровергает мнение арендодателя.Если арендодатель следует этим процедурам, то для того, чтобы коммерческий арендатор мог избежать прекращения аренды до окончания срока аренды, арендатор должен своевременно ответить, направив арендодателю письменное уведомление о том, что арендатор не намерен покидать помещение, и арендатор должен предоставить арендодателю адрес, по которому арендатор может быть доставлен заказным письмом по иску о незаконном задержании. Раздел 1951.3 Гражданского кодекса предусматривает аналогичную процедуру для аренды жилья, но основное внимание в этой статье уделяется коммерческой аренде.

В соответствии с разделом 1951.35 (c) Гражданского кодекса, домовладелец может направить арендатору официальное уведомление о том, что арендодатель считает, что арендатор покинул помещение («Уведомление»), только в том случае, если арендная плата за недвижимость была уплачена и не была выплачена как минимум в течение количество дней, которое требуется домовладельцу для объявления невыполнения арендной платы в соответствии с условиями договора аренды, , но ни в коем случае не менее трех дней . У арендодателя также должны быть разумные основания полагать, что арендатор отказался от собственности, помимо простой неуплаты арендной платы.Арендодатель должен лично доставить Уведомление арендатору или отправить Уведомление арендатору с помощью «признанного ночного перевозчика» или почтой первого класса по последнему известному адресу арендатора. Последним известным адресом арендатора может быть само арендуемое помещение, но это не всегда так. Если у арендодателя есть основания полагать, что Уведомление не будет получено арендатором по последнему известному адресу арендатора, то арендодатель также должен отправить Уведомление на любой другой адрес, который известен арендодателю, где арендатор «может обоснованно ожидается получение уведомления.Уведомление должно быть в основном в том же формате, что и в разделе 1951.35 (e) Гражданского кодекса.

После того, как арендодатель должным образом доставил уведомление арендатору, арендатор должен ответить в срок, указанный в уведомлении, или раньше, письменно проинформировав арендодателя о том, что арендатор не намерен покидать помещение. Арендатор также должен предоставить арендодателю адрес, по которому арендатор может быть доставлен заказным письмом, чтобы арендодатель мог подать и вручить арендатору иск о незаконном задержании в случае, если арендатор не заплатит арендодателю немедленно причитающаяся арендная плата.Если арендатор своевременно не предоставит арендодателю эту информацию, то арендатор автоматически и по закону будет считаться покинувшим помещение, даже если арендатор действительно не намеревался отказываться от него.

После того, как помещение будет признано заброшенным, домовладелец может войти в помещение и обезопасить его, заменив замки и любые коды безопасности или сигнализации. Затем арендодатель должен найти время, чтобы осмотреть помещение на предмет повреждений, причиненных арендатором. Если арендодатель обнаруживает, что арендатор оставил инвентарь, оборудование, принадлежности и / или другое личное имущество, в соответствии с разделом 1993 Гражданского кодекса и несколькими соответствующими разделами кодекса, коммерческий арендодатель должен вручить бывшему арендатору Уведомление о праве на Восстановите брошенное имущество («Уведомление о рекультивации»).У арендатора есть 15 дней после личного вручения Уведомления о возврате или 18 дней, если оно доставлено почтой США по последнему известному адресу арендатора, чтобы вернуть оставленное личное имущество и оплатить арендодателю разумную стоимость хранения. Арендодатель может запретить арендатору требовать права собственности до тех пор, пока эти расходы не будут оплачены.

Если арендатор не предъявит претензий на личное имущество вовремя и арендодатель обоснованно полагает, что оставленное личное имущество стоит менее 2500 долларов США или суммы, равной арендной плате за один месяц и платежам за помещение (в зависимости от того, какая сумма больше), тогда Арендодатель может сохранить, продать или уничтожить оставленное личное имущество по истечении срока рекультивации без дополнительного уведомления арендатора.Если достаточно ясно, что стоимость брошенного имущества выше этих пороговых значений, то арендодатель должен провести публичную продажу заброшенного личного имущества с аукциона после публикации даты, времени и места продажи в местной газете с общим тиражом. минимум за пять дней до продажи. Арендатор может вернуть себе личную собственность в любое время до продажи, но арендатор должен оплатить расходы на хранение до этого момента, а также расходы арендодателя на рекламу продажи.

Раздел 1988 Гражданского процессуального кодекса Калифорнии предусматривает, что после продажи арендодатель может использовать чистую выручку от продажи в качестве возмещения затрат на хранение собственности и рекламу продажи, но арендодатель должен передать оставшиеся деньги владельцу казначейство округа, где арендатор может требовать выручку на срок до одного года.

[Просмотр исходного кода.]

Продам квартиру, могу ли я выселить нынешних арендаторов? — Эндрю Дж. Рузичо — Поверенный арендодателя по выселению из Огайо,

Я продаю свою съемную квартиру и закрываюсь в следующем месяце. Могу ли я выселить нынешних арендаторов, потому что покупатель не хочет, чтобы они там были?

Если текущие арендаторы подписали договор аренды, срок действия которого истекает через некоторое время после продажи / передачи собственности, новый владелец должен выполнить договор аренды.Если аренда случайно прекратится незадолго до закрытия, вам, возможно, придется за 30 дней направить письменное уведомление о своем решении не продлевать аренду. Прочтите свой договор аренды, чтобы определить, сколько требуется письменного уведомления о невозобновлении.

Например, предположим, что ваша дата закрытия — 1 июня, но письменный договор аренды истекает 30 ноября. Покупатель / новый владелец должен будет взять недвижимость вместе с арендаторами и соблюдать условия письменного договора аренды. По закону жильцы имеют право остаться до 30 ноября.Новый владелец, скорее всего, должен будет направить письменное уведомление о невозобновлении аренды за 30 дней до истечения срока аренды.

Если дано надлежащее уведомление о невозобновлении аренды, новый собственник / арендодатель может расторгнуть договор аренды в это время и не должен указывать никаких причин для этого. Арендаторы часто предполагают, что, поскольку они прожили в арендуемой квартире в течение значительного периода времени, арендодатель не может расторгнуть договор аренды без уважительной причины. Это не правильно. Закон Огайо требует только, чтобы домовладелец соблюдал условия аренды.Если срок аренды истек, и арендодатель надлежащим образом уведомил о невозобновлении договора аренды, никаких других причин указывать не требуется.

Если арендаторы находятся в помесячной аренде, прочтите мою статью о том, как расторгнуть помесячную аренду. Как правило, продавец / текущий владелец должен будет направить письменное уведомление за 30 дней до следующей даты платежа за аренду.

Таким образом, если домовладелец предоставит уведомление о прекращении месячной аренды, например, 1 мая или ранее, арендатору придется освободить квартиру до 31 мая.Если домовладелец предоставит уведомление 1 мая или позже, арендатор должен будет освободить квартиру до 30 июня. Итак, первое число месяца — решающая дата. Сообщите об этом до первого, и арендатор должен уехать до конца месяца. Отправьте уведомление после первого, и арендатор должен освободить до конца следующего месяца.

Арендодатели часто (ошибочно) просто предоставляют тридцать дней на освобождение от даты уведомления. Например, арендодатель уведомляет 15 июня, что арендодатель хочет выселить арендатора 15 июля.Юридически у арендатора будет до 31 июля.

В некоторых договорах аренды может быть пункт, позволяющий домовладельцу прекратить договор аренды после продажи арендуемой единицы, хотя я никогда не видел такого. Как арендатор, вы можете пересмотреть свой договор аренды, чтобы узнать, существует ли такое положение. Любое такое положение должно дать арендатору не менее 30 дней для освобождения после первого числа месяца.

В договорах аренды иногда предусматривается досрочное прекращение для арендатора. Эти положения обычно гласят, что арендатор может расторгнуть договор аренды до его обычного истечения, если арендатор уплачивает значительную сумму в качестве платы за прекращение.Арендатор вправе вести переговоры с арендодателем о выплате арендатору платы за досрочное расторжение, если арендодатель хочет, чтобы арендатор освободил его до обычной даты истечения срока аренды (при условии, что в договоре аренды нет ничего противоположного).

В Огайо покупатель арендуемой собственности должен соблюдать письменный договор аренды между предыдущим владельцем / арендодателем и арендатором. Даже если аренды не существует (например, устная аренда), закон штата Огайо предполагает, что арендатор арендует квартиру от месяца к месяцу. В этом случае новый владелец должен надлежащим образом уведомить о прекращении месячной аренды.Прочтите договор аренды, чтобы определить, существуют ли какие-либо положения, которые могут изменить обязательства арендодателя в соответствии с законодательством штата Огайо.

Полное руководство по пониманию права арендодателя на участие в аренде

Один из наиболее распространенных источников напряженности между арендодателями и арендаторами — это разные мнения о доступе арендодателя к съемной квартире и праве арендатора на частную жизнь.
Арендодатели считают, что, поскольку они владеют недвижимостью, они должны иметь частый доступ для выполнения ряда задач по сохранению собственности в безопасности и хорошем состоянии.
Арендаторы часто возмущаются кажущимся бесконечным вторжением домовладельцев, которые, по их мнению, будут злоупотреблять своим положением и выслеживать или даже красть у них.
Арендаторы часто опасаются нарушения их конфиденциальности при проникновении в арендуемую собственность без их согласия.
В целом, как арендодателям, так и арендаторам важно понимать, какие права арендодатель может входить в собственность, занимаемую арендатором, и какие именно права арендатор имеет на частную жизнь, чтобы уменьшить напряженность, соблюдать закон и способствовать гармоничным отношениям между арендаторами. две стороны.
Юридический орган арендодателя: право входа в арендуемую недвижимость
Мы спросили нашу подругу Эстер из Avvo (которая является их юрисконсультом) об этом конкретном вопросе.
Посмотрите, что она сказала, в коротком видео ниже.

В этой ситуации неплохо иметь представление о конфиденциальности арендаторов.

Что такое конфиденциальность арендатора?

Многие законы штата и местные законы гарантируют, что арендатор имеет право на определенный уровень конфиденциальности. Однако домовладелец должен иметь определенный доступ к собственности, которой он владеет, чтобы проводить проверки, ремонтировать и т. Д.Поиск такого баланса — задача законодателей штата, которые четко обозначили, что требуется от обеих сторон.
Существуют определенные модели поведения арендодателя, которые арендаторы (и закон) считают агрессивными, включая, помимо прочего:

• Слишком частые проверки
• Импровизированные посещения
• Посещения без надлежащего письменного уведомления
• Письменные уведомления без указания времени и даты
• Въезд без разрешения арендатора
• Разрешение другим лицам, например специалистам по обслуживанию, входить без сопровождения
• Проведение проверок и других работ в нерабочее время
• Использование входа для преследования арендатора

Арендодатели, нарушающие право арендатора на неприкосновенность частной жизни, должны отвечать перед правоохранительными органами и даже могут столкнуться с обвинениями в нарушении права владения или поездкой в ​​суд мелких тяжб за нарушение права на уведомление и т. Д.И арендодатели, и арендаторы должны хорошо ознакомиться с законами своего штата, в которых подробно излагается право арендатора на неприкосновенность частной жизни, а также требования к арендодателям при въезде в занимаемое арендуемое имущество.

Может ли арендодатель явиться в собственность без предупреждения?

Несмотря на то, что между штатами существуют некоторые различия, в законах большинства штатов описаны ситуации, когда домовладельцы могут войти в занятую съемную квартиру.
Законы в некоторых штатах являются конкретными, в то время как в других штатах даже нет законодательных актов, регулирующих этот вопрос.В штатах, где действуют законы о въезде домовладельцев, существует ряд вариаций, поэтому очень важно, чтобы и домовладельцы, и арендаторы были знакомы с каждой конкретной ситуацией, чтобы они могли либо осуществлять, либо защищать свои права.
Разрешения на въезд арендодателю в целом можно разделить на 6 ситуаций, которые четко определяют, когда арендодатель имеет право войти в арендуемую собственность, которой он или она владеет, а также что они могут и не могут там делать.

Ситуация №1. В случае аварии

В случае возникновения чрезвычайной ситуации законы штата разрешают арендодателю без предупреждения входить в арендуемую собственность, чтобы решить проблему.
Арендодатель может войти без письменного уведомления и может использовать свой собственный ключ, чтобы получить доступ, независимо от того, находится ли арендатор дома или нет.
В принципе, любая ситуация, когда событие вызывает повреждение и будет продолжать причинять ущерб, если не принять меры немедленно, может рассматриваться как аварийная.
Существует несколько чрезвычайных ситуаций, обычно связанных с наводнениями, пожарами и экстремальной погодой.
Например, если сосед сообщает о дыме, исходящем от сдаваемой в аренду собственности, домовладелец может счесть это чрезвычайной ситуацией и войти для расследования.
Утечка воды с потолка — это оправданная чрезвычайная ситуация для домовладельца, который может войти в помещение выше и попытаться обнаружить источник проблемы.
Существует очень мало ситуаций, которые закон считает реальной чрезвычайной ситуацией, поэтому домовладельцы должны быть очень осторожны при входе в арендуемую собственность, используя это обоснование.

Ситуация №2. После надлежащего письменного уведомления

Закон признает, что для сохранения собственности и защиты своих инвестиций домовладельцы должны иметь возможность войти в занимаемую арендуемую недвижимость, даже если арендатор этого не хочет.
Вот почему законы штата определяют, какое уведомление арендодатель должен предоставить арендатору, что он или она будет входить в собственность, а также дату и время.
Точные сведения различаются в зависимости от штата, но обычно указывают, что уведомление должно быть в письменной форме и что уведомление должно быть сделано в разумные сроки до входа.
В большинстве штатов разумным сроком считается 24 часа уведомления. Это означает, что если домовладелец планирует войти в арендуемую квартиру в пятницу для проведения технического обслуживания или ремонта, он или она должны доставить арендатору письменное уведомление в четверг утром
с указанием того, какой ремонт будет проводиться и в какие сроки арендодатель будет присутствовать в квартире.
Время въезда домовладельца также должно быть в пределах, определенных законом как разумные часы, обычно определяемые как обычные рабочие часы с 8:00 до 17:00. на неделе.
В некоторых штатах просто требуется, чтобы арендодатели входили в сдаваемую недвижимость только в «разумное время», которое, по логике, может включать некоторые субботние часы.
Даже с письменным уведомлением арендодателю не разрешается входить в арендуемую собственность до или после этих разумных сроков и дней (за исключением чрезвычайных ситуаций, как описано ранее).

Ситуация №3. Во время длительного отсутствия арендатора

Когда арендатор покидает арендуемую собственность на длительный период времени, многие штаты разрешают арендодателям входить в собственность для выполнения основных работ и проверки на предмет повреждений. В каждом штате длительное отсутствие может быть определено по-своему, но обычно оно составляет семь или более дней.
В других штатах домовладельцам не разрешается входить в арендуемую квартиру для осмотра, даже если арендатор отсутствует на срок более семи дней, за исключением чрезвычайных ситуаций.
Арендодатели должны всегда сверяться с законами своего штата, чтобы изучить и понять спецификации въезда во время длительного отсутствия арендатора и обстоятельства, которые оправдывают въезд.

Ситуация №4. Когда арендодателю нужно показать сдаваемую недвижимость

Нельзя запретить арендодателям показывать арендуемую недвижимость потенциальным арендаторам или покупателям, но закон штата определяет тип и частоту уведомлений, которые должен получать арендатор.
Например, в некоторых штатах арендатор должен направить арендатору письменное уведомление за 30 дней о том, что арендодатель начинает показ собственности, а затем устное уведомление за 24 часа о посещении в обычные рабочие часы.
В каждом штате существуют разные требования к этому типу доступа арендодателя к собственности, поэтому арендодатели должны убедиться, что они соблюдают правила, прежде чем продолжить.

Ситуация №5. Когда арендаторы дают разрешение

Если домовладелец запрашивает вход, чтобы проверить, нужен ли ремонт в квартире, или отвечает на запрос арендатора о проведении технического обслуживания, и арендатор соглашается разрешить въезд, арендодатель может войти в собственность, даже если арендатора нет дома.
Если арендатору предоставлено письменное или устное разрешение, запись не будет считаться незаконной.
Тем не менее, арендодателям следует избегать частых заездов, чтобы провести осмотр или поискать ремонтные работы, так как слишком большое количество помещений может быть сочтено препятствием для спокойного пользования арендатором недвижимостью.
Письменные уведомления — самый безопасный и лучший способ убедиться, что и арендодатели, и арендаторы понимают, что и когда происходит.

Ситуация №6. Когда домовладелец подозревает, что его бросили

Если домовладелец подозревает, что арендатор покинул собственность и имеет достаточные, разумные доказательства, чтобы сделать такой вывод, он или она могут войти в нее на законных основаниях.
Разумные доказательства, которые могут привести домовладельца к выводу, что арендатор покинул квартиру, могут включать:

• Коммунальные сети арендуемого объекта отключены
• Другие жители сообщили об арендаторе, что он или она съезжает
• Смена адреса подана в почтовое отделение
• Свидетели видели, как арендатор недавно выносил мебель
• Арендатору недавно было отправлено трехдневное уведомление о выплате или увольнении, и он не отвечает на попытки связи

Арендодатель может войти в собственность, чтобы собрать дополнительные доказательства оставления, например, убедиться, что в шкафах нет еды или что имущество арендатора пропало.Если по какой-либо причине арендатор не покинул квартиру и доказательства являются совпадением, домовладелец может указать на доказательства как на достаточно разумные, чтобы оправдать въезд.

Несколько примеров от побережья до побережья

Поскольку каждый штат определяет законы, регулирующие доступ арендодателя к занимаемой арендуемой собственности, интересно сравнить, насколько разные законы отличаются.
Вот 10 штатов США с различными условиями, когда домовладельцы могут въезжать в арендуемую недвижимость:

1. Arizona — Требуется двухдневное уведомление, которое может быть направлено арендатору в письменной или устной форме.В Аризоне не разрешается въезд домовладельцам во время длительного отсутствия.
2. Калифорния — Требуется письменное уведомление за 24 часа, и законы не поддерживают запись домовладельца во время расширенного уведомления.
3. Флорида — Требуется только 12-часовое уведомление, и в уставе не указывается, требуется ли письменное или устное сообщение. Арендодателям Флориды по закону разрешен доступ к арендуемой собственности во время длительного отсутствия арендатора, определяемого как 7 дней и более.
4. Айдахо — В штате нет статуи, посвященной въезду домовладельца в занятую съемную квартиру.
5. Кентукки — Требуется письменное уведомление за 2 дня и позволяет домовладельцам входить в дом для выполнения планового технического обслуживания во время длительного отсутствия.
6. Montana — Требуется письменное уведомление за 24 часа и разрешается въезд домовладельцам во время длительного отсутствия арендатора.
7. Нью-Гэмпшир — Конкретные временные рамки не указаны, но указано, что соответствующее уведомление должно быть сделано в зависимости от обстоятельств. Арендодатели не могут войти во время длительного отсутствия.
8. Огайо — Требуется письменное уведомление за 24 часа, домовладельцы не могут входить в здание в случае длительного отсутствия.
9. Вирджиния — Требуется 24-часовое письменное уведомление о текущем техническом обслуживании, но не требуется уведомления, если домовладелец отвечает на запрос арендатора на ремонт или техническое обслуживание. Арендодатели могут войти в съемную квартиру во время длительного отсутствия.
10. Вашингтон — Требуется письменное уведомление за 2 дня для технического обслуживания, но только за 1 день, если домовладелец показывает недвижимость потенциальным арендаторам или покупателям. Арендодатель не может войти в квартиру во время длительного отсутствия арендатора

Может ли арендатор отказать домовладельцу во въезде?

Если домовладелец следовал законам штата, касающимся надлежащего уведомления и въезда, но арендатор по-прежнему не желает разрешить арендодателю продолжить движение, какие действия на самом деле имеют арендодатели и арендаторы?
Может ли арендатор отказать домовладельцу во въезде, если он считает, что имеет на это право?
Если у арендатора есть законный запрос, например, у арендатора недостаточно времени, чтобы убрать арендованный объект перед тем, как показать его потенциальному покупателю, арендодатель может подумать о сотрудничестве с арендатором в поисках лучшего времени, которое выгодно им обоим.
Однако, если арендатор отказывается согласиться с уведомлением арендодателя о въезде, даже если запрос соответствует всем законам и изложенным разумным требованиям. В большинстве случаев, когда арендатор отказывается, арендодатель может пойти дальше и войти в квартиру мирно и без применения силы и выполнить указанную задачу. Некоторые арендодатели могут взять с собой свидетеля, чтобы подтвердить законность въезда, понаблюдать за проделанной работой и противостоять любым претензиям арендаторов о пропаже собственности или ненадлежащем поведении.
В некоторых штатах арендатор действительно имеет право отказать во въезде после получения письменного уведомления, но решение об отказе должно быть разумным и обоснованным.Частые отказы могут служить оправданием того, что домовладелец предъявит иск арендатору за ущерб и убытки, вызванные отказом от сотрудничества. В крайних случаях домовладелец может получить постановление суда о разрешении доступа и, скорее всего, расторгнет договор аренды при ближайшей возможности.

Может ли домовладелец войти без разрешения?

Как указывалось ранее, арендодатель может сдавать квартиру без разрешения только в некоторых случаях.

В экстренных случаях:

В данном случае пожар или переполнение туалета, разрушающее арендуемую квартиру, являются примерами чрезвычайных ситуаций, когда арендодатель может внести арендную плату без разрешения или уведомления.

Арендатор на длительное проживание:

Если арендатор решает жить за границей на месяц, и арендодателю необходимо провести текущее обслуживание, это может быть хорошим примером ситуации, когда разрешение не требуется.

Арендатор отказывается от собственности:

Если арендатор полностью отказывается от собственности, арендодатель имеет право войти в собственность после соблюдения надлежащих процедур.

Где арендодатели могут узнать больше о законах о въезде?

Для арендодателей, которые хотят узнать больше о конфиденциальности арендаторов, правах арендодателей на въезд и других ситуациях, связанных с поиском баланса между двумя сторонами, существует множество источников:

• Веб-сайты, содержащие ссылки на законы штата о домовладельцах / квартиросъемщиках
• Организации по защите интересов арендодателей / арендаторов
• Адвокаты арендодателей / арендаторов
• Ваш штатный или местный арендодатель и инвестиционные группы в недвижимость
• Ваш собственный веб-сайт правительства штата, на котором есть ссылки на уставы арендодателя / арендатора

И арендодатели, и арендаторы должны ознакомиться с законами штата, чтобы выиграли обе стороны.Арендодатели стремятся защитить свои вложения в недвижимость и сохранить их прибыльность, следя за тем, чтобы все ремонтные работы и техническое обслуживание выполнялись своевременно и эффективно. Арендаторы же хотят, чтобы их оставили в покое и наслаждались своим домом. Успешные отношения между арендаторами и арендодателями зависят от понимания и уважения прав другой стороны, когда речь идет о законном въезде по сравнению с юридической конфиденциальностью.
Насколько вы знакомы с законами о въезде домовладельцев и конфиденциальности арендаторов в вашем штате? Поделитесь этой статьей и поделитесь с нами своими мыслями в разделе комментариев ниже.

Причины действий со стороны арендодателя и арендатора: «Когда дела идут не так»

Подал ли на вас в суд ваш арендодатель или арендатор? Хотели бы вы потребовать, чтобы суд разрешил спор между вами и арендодателем / арендатором? Ниже приведен список общих судебных процессов между арендодателями и арендаторами. Под каждым заголовком судебного процесса также приводится список и описание общих средств защиты (аргументы ответчика, которые показывают, почему не следует выносить судебное решение против него / нее). Пожалуйста, нажмите на ссылки для получения дополнительной информации.

Если вам вручили жалобу и повестку. Самое важное, что нужно сделать, — это явиться в суд в дату, время и место, указанное в повестке. Невыполнение этого требования может привести к вынесению судебного решения против вас. Подробнее читайте в статье Суд по аренде жилья и дела о выселении.

Если у вас есть дополнительные вопросы, вы можете поговорить с юристом о любой проблеме, связанной со спором между вами и Арендодателем или Арендатором. Для получения дополнительной информации вы можете прочитать; Получение юридической помощи в Мэриленде.

Общие иски домовладельцев и арендаторов

Причины действий арендодателя

Неуплата арендной платы

Определение: Когда Арендатор не платит арендную плату, Арендодатель может попросить суд выселить Арендатора и потребовать денежную компенсацию за арендную плату, пени за просрочку и судебные издержки. Арендодатель может подать жалобу сразу после неуплаты арендатором арендной платы.

Первые шаги домовладельца:

1. Подать жалобу арендодателя на неуплату арендной платы (DC-CV-082).
   • Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, в котором находится недвижимость. Затем суд выдает повестку.
     
2. Вручение жалобы и вызова по почте и по почте, если действие направлено только на возвращение имущества. Для получения дополнительной информации об услугах, пожалуйста, прочтите; Неуплата арендной платы.
   • Персональные услуги необходимы для денежного решения (получение причитающейся арендной платы).

Защита арендаторов:

• Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендатор не был обслужен надлежащим образом (например,Повестка не размещена на видном месте), или если жалоба не заполнена полностью, суд может отклонить иск.
  
• Платеж: Если Арендатор производит платеж до даты суда, Арендатор может явиться в суд и потребовать отклонения иска. Арендатор также имеет право на выкуп, что означает, что даже в случае вынесения судебного решения против Арендатора он / она может произвести платеж в любое время до выселения, если только Арендатор не вынес определенное количество судебных решений против него / нее за неуплату арендной платы. в течение последних 12 месяцев (правила различаются в зависимости от округа).
  
• Отказ предоставить ведущую регистрацию / сертификат: Если собственность является «затронутой собственностью», то арендодатель должен иметь текущую регистрацию в Департаменте окружающей среды Мэриленда (MDE) и сертификат проверки MDE или указать уважительную причину, по которой он этого не делает. . Вы можете проверить жалобу, чтобы узнать, есть ли номер ведущего сертификата, и проверить поиск недвижимости в ведущем реестре аренды, чтобы узнать, зарегистрирована ли недвижимость в настоящее время. Если Арендодатель не подчиняется, суд не может вынести решение против Арендатора.Для получения дополнительной информации прочтите; Закон о свинцовых красках: права и обязанности арендаторов и собственников.
  
• Отсутствие лицензии / регистрации Арендодателя: Арендодатель должен соблюдать местные законы о лицензировании, чтобы суд вынес решение против Арендатора.
  
• Действия, не связанные с взысканием арендной платы: Арендодатель может потребовать только причитающиеся деньги, связанные с оплатой арендной платы, пени за просрочку платежа и судебных издержек.
  
• Арендатор участвует в программе ваучеров на выбор жилья: Арендодатель не может выселить Арендатора, если жилищное управление не выплатило его часть арендной платы.Для получения дополнительной информации прочтите; Особые вопросы для арендаторов дотационного и государственного жилья.
  
• Нарушение соглашения о спокойном отдыхе: Когда есть нарушения, которые серьезно мешают Арендаторам пользоваться собственностью. Примеры включают; чрезмерный шум со стороны других Арендаторов, отказ Арендодателя обеспечить тепло или электричество и незаконный локаут. Незаконный локаут происходит, когда Арендодатель меняет замки или иным образом препятствует доступу Арендатора в собственность без решения суда.Арендодатель не может использовать «самопомощь» для выселения.
  
• Нарушение гарантии пригодности для проживания: Арендодатели должны произвести ремонт и исправить условия, которые представляют серьезную угрозу жизни, здоровью или безопасности жителей. Примеры включают; отсутствие тепла, воды, электричества и неадекватный отвод сточных вод. Важно отметить, что проблема не может быть незначительной или неопасной. Вы ​​должны немедленно уведомить арендодателя о любых серьезных опасностях на участке .Если Арендодатель не устраняет какие-либо серьезные опасности, Арендатор может использовать это в качестве защиты в судебном иске о неуплате арендной платы.

Средства правовой защиты:

• Выселение: Арендодатель должен подать «Ходатайство о порядке реституции» после вынесения судебного решения против Арендатора. Для получения дополнительной информации о процессе выселения, пожалуйста, прочтите; Аренда суда и дела о выселении.
  
• Взыскание права выкупа: Если Арендатор имеет определенное количество судебных решений против него / нее за неуплату арендной платы, Арендодатель может выселить, даже если Арендатор хочет платить арендную плату (правила различаются в зависимости от округа).
  
• Денежный ущерб
  
• Могут быть доступны гонорары адвоката.

---

Нарушение договора аренды

Определение: Когда Арендатор нарушает договор аренды, Арендодатель может потребовать, чтобы суд выселил Арендатора. Этот процесс можно использовать только для подачи заявления о выселении. Для получения денежного возмещения см. Иски о возмещении денежного ущерба после увольнения арендатора.

Первые шаги домовладельца:

1. Уведомить о нарушении договора аренды.Арендодатель должен направить Арендатору письменное уведомление за 30 дней до подачи жалобы или за 14 дней письменное уведомление о нарушении договора аренды, которое вызывает явную и неминуемую опасность серьезного ущерба для других лиц или собственности).
   
2. Если арендатор не покинет собственность в течение 30 дней, арендодатель может подать жалобу и повестку против арендатора в случае нарушения договора аренды (DC-CV-085). К жалобе необходимо приложить копию уведомления.
   • Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, в котором находится недвижимость.Затем суд выдает повестку.
     
3. Вручение рекламации и вызова Арендатору по почте и по почте. Для получения дополнительной информации об услугах, пожалуйста, прочтите; Нарушение договора аренды.

Защита арендаторов:

• Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендатор не был должным образом доставлен (например, повестка не была явно отправлена) или если жалоба не была заполнена полностью, суд может отклонить иск.
  
• Без уведомления: Если Арендодатель не предоставит письменное уведомление в течение вышеописанного периода времени, то суд не примет решение о выселении.
  
• Нарушение договора аренды незначительное: Нарушение договора аренды должно быть существенным, чтобы считаться выселением. Например, Арендатор может заявить, что ущерб или убытки собственности были незначительными или что нарушение было первым нарушением, связанным с незначительной проблемой, чтобы доказать, что нарушение договора аренды не было существенным.
  
• Возмездие: Арендодатель угрожает подать иск, выселить, увеличить арендную плату или уменьшить услуги (электричество, тепло и т. Д.) Арендатора в результате жалобы Арендатора на нарушение, касающееся сдаваемой в аренду собственности.Жалоба может быть либо неформальной (сообщение арендодателю о проблеме), либо жалобой и / или решением суда. Жалоба Арендатора должна быть подана в течение последних 6 месяцев, чтобы считаться ответной .

Средства правовой защиты:

• Выселение: Если суд установит нарушение договора аренды, он издаст приказ о реституции, который предписывает шерифу удалить Арендатора из собственности.
  
• Могут быть доступны гонорары адвоката.

---

Лицо, незаконно содержащееся под стражей

Определение: Лицо, проживающее в собственности Арендодателя без разрешения («скваттер» или незваный гость в доме). Арендодатель может подать иск против человека о возмещении материального ущерба и выселении.

Первые шаги домовладельца:

1. Жалоба о незаконном задержании (DC-CV-089).
   • Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, в котором находится недвижимость.Затем суд выдает повестку.
     
2. Если действие направлено только на возвращение собственности, достаточно услуги путем отправки и отправки Арендатору. Для получения дополнительной информации об услугах, пожалуйста, прочтите; Незаконный задержанный.
   • Персональные услуги необходимы для вынесения денежного приговора (убытки, причиненные лицом, проживающим в собственности, и / или разумной арендной платой).

Защита арендаторов:

• Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендатор не был обслужен надлежащим образом (например,повестка не размещена на видном месте), или если жалоба заполнена не полностью, суд может отклонить иск.
  
• Право на владение имуществом: Если существует договор или письменный договор аренды, по которому лицо получает право владения, то судебный процесс в отношении Незаконного удерживающего лица неуместен.

Средства правовой защиты:

• Выселение: Если суд установит, что человек проживает на участке без разрешения, он издает приказ о реституции, который предписывает шерифу удалить человека из собственности.
  
• Денежный ущерб
  
• Могут быть доступны гонорары адвоката.

---

Более

Определение: Когда Арендатор остается в собственности после истечения срока аренды, Арендодатель может подать иск против Арендатора о возмещении денежного ущерба и выселении.

Обратите внимание, что если арендодателю было предоставлено право владения имуществом в суде в рамках другого типа разбирательства, связанного с арендодателем / арендатором (например, неуплата арендной платы или нарушение договора аренды), то жалоба и вызов против арендатора, удерживающего владение недвижимостью, не являются правильный способ выселения Арендатора.Следует соблюдать процедуры выселения в этих конкретных судебных процессах.

Первые шаги домовладельца:

1. Арендодатель должен направить Арендатору письменное уведомление за 30 дней, если имелась аренда на определенный срок (дата указана в аренде) или помесячная аренда. Арендодатель должен предоставить письменное уведомление за 3 месяца, если аренда была сделана на год.
   
2. Подать жалобу и повестку на удержание арендатора (DC-CV-080).
   • Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, в котором находится недвижимость.Затем суд выдает повестку.
3. Если действие направлено только на возвращение собственности, подача жалобы и вызова Арендатору путем отправления по почте и по почте является надлежащей. Для получения дополнительной информации об услугах, пожалуйста, прочтите; Держась за.

Защита арендаторов:

• Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендатор не был доставлен должным образом (например, повестка не была явно отправлена) или если Жалоба не была заполнена полностью, Суд может отклонить иск.
  
• Неправильное уведомление: Если арендодатель не отправит уведомление, суд отклонит иск о задержке.
  
• Наличие соглашения о проживании в собственности: Если есть доказательства того, что Арендодатель предоставил Арендатору разрешение на проживание в собственности после истечения срока аренды, то судебный процесс о хранении является неправомерным.

Средства правовой защиты:

• Выселение: Если суд установит, что человек проживает на участке без разрешения, он издает приказ о реституции, который предписывает шерифу удалить человека из собственности.
  
• Денежный ущерб
  
• Наличие аренды: Если существует договор аренды, и Арендатор должен деньги за аренду, Арендодатель может предъявить иск Арендатору за неуплату арендной платы.
  
• Могут быть доступны гонорары адвоката.

---

Иски о возмещении денежного ущерба после увольнения арендатора

Определение: Арендодатель может подать иск о возмещении денежных средств в результате повреждения имущества, причиненного Арендатором, за пределами «обычного износа».”

Арендодатель может также потребовать денежную компенсацию за нарушение Арендатором договора аренды (например, Арендатор досрочно расторгает договор аренды; Арендатор несет ответственность за арендную плату за оставшуюся часть срока аренды).

Первые шаги домовладельца:

1. Подайте жалобу, используя форму общей жалобы (DC-CV-001).
   • Если жалоба составляет менее 5000 долларов, она считается «мелкой претензией», и правила суда более неформальны.
   • Если Жалоба превышает 5000 долларов, она считается «Крупной претензией».”Для получения дополнительной информации, пожалуйста, прочтите; Разница между крупными и мелкими претензиями.
   • Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, в котором находится недвижимость. Затем суд выдает повестку.
     
2. Требуется персональное обслуживание.

Первые шаги арендатора:

1. Арендатор должен подать «Уведомление о намерении защищаться», которое можно найти в нижней части повестки.Для получения дополнительной информации прочтите; Подготовьте свое дело и защищайтесь.
   
2. Арендатор может подать встречный иск, если Арендатор считает, что Арендодатель должен деньги. Например, если Арендодатель заявляет, что Арендатор повредил имущество, и удерживает гарантийный депозит Арендатора, но Арендатор считает, что имуществу не нанесен ущерб, Арендатор может подать встречный иск о неправомерном удержании гарантийного депозита. Для получения дополнительной информации о встречных исках, пожалуйста, прочтите; Подать «Встречный иск».

Защита арендаторов:

• Материальный ущерб
  
  • Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендатор не был обслужен надлежащим образом или если Жалоба не была заполнена полностью, суд может отклонить иск.
    
  • Залог покрывает ущерб: Если залог, который Арендатор внес Арендодателю при подписании договора аренды, покрывает ущерб, нанесенный имуществу, то Арендодатель уже имеет средство правовой защиты, и иск должен быть отклонен.
    
  • Обычный износ: Арендодатель не может взимать с Арендатора плату за ущерб, возникший в результате «обычного износа». Это правило здравого смысла. Например, Арендодатель может не взимать с Арендатора плату за замену ковра, который изнашивается с течением времени, или за перекраску стен из-за небольших отверстий, в которые были повешены картины.Состояние недвижимости на момент сдачи в аренду и продолжительность проживания арендатора также являются важными факторами.
    
• Нарушение договора аренды
  
  • Смягчение убытков: Когда Арендатор разрывает договор аренды до его окончания, как правило, Арендатор несет ответственность за оставшийся срок аренды. Однако Арендодатель должен приложить разумные усилия, чтобы найти нового Арендатора. В противном случае арендодатель не сможет получить причитающуюся арендную плату.
    
  • Конструктивное выселение: Когда есть беспорядки, которые серьезно мешают Арендаторам пользоваться Имуществом. Примеры включают чрезмерный шум со стороны других Арендаторов, отказ Арендодателя обеспечить тепло или электричество и незаконный локаут. Незаконный локаут происходит, когда Арендодатель меняет замки или иным образом препятствует доступу Арендатора в собственность без решения суда. Арендодатель не может использовать «самопомощь» для выселения.
    
  • Гарантийный депозит, покрытый арендной платой: Если гарантийный депозит покрывает причитающуюся арендную плату, то у арендодателя уже есть средство правовой защиты, и иск должен быть отклонен.

Средства правовой защиты:

• Денежный ущерб
  
• Могут быть доступны гонорары адвоката.

---

Причины действий арендатора

Эскроу аренды

Определение:

Арендодатель обязан ремонтировать и устранять условия, которые представляют серьезную угрозу для жизни, здоровья или безопасности жильцов (для получения дополнительной информации по конкретным статьям, пожалуйста, прочтите Rent Escrow.Если есть опасные условия, Арендатор не должен удерживать арендную плату у Арендодателя. Арендодатель может подать иск о неуплате арендной платы. Правильный способ заставить арендодателя исправить опасное состояние — это подать жалобу на условное депонирование аренды. Арендатор будет вносить арендную плату на «счет условного депонирования», созданный Судом, до тех пор, пока Арендодатель не устранит опасное состояние.

Первые шаги арендатора:

1. Уведомить арендодателя: проинформировать арендодателя о проблеме.Может быть неформальным (письмом, лично, по телефону и т. Д.…). Письменное уведомление рекомендуется.
   
2. Дайте арендодателю разумное время для ремонта.
3. Подайте жалобу на условное депонирование аренды (DC-CV-083).
   • Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, в котором находится недвижимость. Затем суд выдает повестку.

Защита арендодателя:

• Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендодатель не был обслужен надлежащим образом или если Жалоба не была заполнена полностью, суд может отклонить иск.
  
• Нет уведомления: Если арендодатель не получил уведомления о проблеме, суд может либо отложить, либо отклонить иск.
  
• Нет разумного времени для ремонта: Арендатор должен предоставить Арендодателю разумное время для ремонта. Чем серьезнее проблема, тем больше времени потребуется на ремонт.
  
• Произведен ремонт: Хозяин устранил серьезную проблему.
  
• Арендодателю запрещен доступ в собственность: После того, как Арендатор уведомит Арендодателя о проблеме, Арендатор должен позволить Арендодателю или его / ее ремонтным лицам проникнуть в собственность.
  
• Проблема с имуществом не является опасным состоянием: Проблема с имуществом должна быть серьезной угрозой для жизни, здоровья или безопасности людей. Проблема не может быть незначительной или косметической.
  
• Арендатор причинил имуществу серьезную проблему: Если Арендатор причинил ущерб имуществу, Арендодатель не несет ответственности за его ремонт.
  
• Суд вынес решения о неуплате арендной платы: Если суд вынес три или более судебных решения против Арендатора за неуплату арендной платы в течение последних 12 месяцев, суд не будет издавать приказ об условном депонировании арендной платы.Конкретные правила различаются в зависимости от округа.

Средства правовой защиты:

• Устранен серьезный дефект: Арендодатель устранит серьезную проблему после того, как суд вынесет постановление об условном депонировании арендной платы и откроет счет условного депонирования арендной платы. У арендодателя есть 90 дней на ремонт объекта недвижимости. За это время важно: (1) разрешить арендодателю или ремонтным работникам на территории собственности производить ремонт и (2) вносить арендную плату на счет условного депонирования. Невыполнение этого требования может привести к досрочному прекращению действия условного депонирования арендной платы.
  
• Условное депонирование арендной платы: Если арендодатель не сможет произвести ремонт в течение 6 месяцев, вы можете потребовать, чтобы суд перечислил вам деньги, уплаченные на счет условного депонирования. Вы также можете запросить деньги со счета условного депонирования, если вы потратили свои деньги на ремонт.
  
• Прекращение аренды (конструктивное выселение): Если суд установит, что дефекты представляют собой серьезную проблему, вы можете попросить суд расторгнуть договор аренды, и вы не будете нести ответственность за уплату любой причитающейся арендной платы в будущем.
  
• Переезд, если ремонт требует длительного времени: Если ремонт требует длительного времени, вы можете попросить суд потребовать от Арендодателя оплату временного переезда на время ремонта.
  
• Уменьшение арендной платы: Вы можете обратиться в суд за понижением арендной платы, если состояние собственности очень серьезное.
  
• Могут быть доступны гонорары адвоката.

---

Незаконное удержание залога

Определение: Арендодатель может удерживать любую часть гарантийного депозита за невыплаченную арендную плату, убытки из-за нарушения договора аренды или повреждение имущества, превышающее «обычный износ».”

«Обычный износ» — это правило здравого смысла. Например, Арендодатель может не взимать с Арендатора плату за замену ковра, который со временем изнашивается, или за перекраску стен с небольшими отверстиями в стенах, на которых висели картины. Состояние недвижимости на момент сдачи в аренду и продолжительность проживания арендатора также являются важными факторами.

Арендодатель должен отправить Арендатору письменное заявление о возмещении убытков в течение 45 дней после окончания аренды. Если Арендатор не согласен с заявлением о возмещении ущерба или Арендодатель не отправляет письменное заявление о возмещении убытков, Арендатор может подать иск против Арендодателя.

Первые шаги арендатора:

1. Подайте жалобу, используя форму общей жалобы (DC-CV-001).
   • Если жалоба составляет менее 5000 долларов, она считается «мелкой претензией», и правила суда более неформальны.
   • Если Жалоба превышает 5000 долларов, она считается «Крупной претензией». Для получения дополнительной информации прочтите; Разница между крупными и мелкими претензиями.
   • Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, в котором находится недвижимость.Затем суд выдает повестку.
     
2. Требуется персональное обслуживание.

Первые шаги арендодателя:

1. Арендодатель должен подать «Уведомление о намерении защитить», которое можно найти в нижней части повестки. Для получения дополнительной информации прочтите; Подготовьте свое дело и защищайтесь.
   
2. Арендодатель может подать встречный иск, если Арендодатель считает, что Арендатор должен деньги. Для получения дополнительной информации о встречных исках, пожалуйста, прочтите: Подать «Встречный иск.«

Защита арендодателя:

• Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендодатель не был обслужен надлежащим образом или если Жалоба не была заполнена полностью, суд может отклонить иск.
  
• Требования к уведомлению выполнены: Если Арендодатель отправил письменное заявление о возмещении убытков в течение 45 дней с момента окончания аренды, Арендатор не может утверждать, что уведомление было ненадлежащим.
  
• Удержание гарантийного депозита было разумным: Если гарантийный залог был удержан по уважительной причине, суд может разрешить Арендодателю оставить себе залог полностью или частично (только некоторые из заявленных убытков были разумными).

Средства правовой защиты:

• Возврат гарантийного депозита: Арендатор может иметь право на возврат всей или части гарантийного депозита, плюс проценты.
  
• Тройное возмещение убытков: Если суд установит отсутствие разумных оснований для удержания гарантийного депозита, суд может присудить Арендатору тройную сумму страхового депозита.
  
• Могут быть доступны гонорары адвоката.

---

Нарушение Завета спокойного наслаждения

Определение: Когда есть беспорядки, которые серьезно мешают Арендаторам пользоваться Имуществом.Примеры включают чрезмерный шум со стороны других Арендаторов, отказ Арендодателя обеспечить тепло или электричество и незаконный локаут. Незаконный локаут происходит, когда Арендодатель меняет замки или иным образом препятствует доступу Арендатора в собственность без решения суда. Арендодатель не может использовать «самопомощь» для выселения.

Первые шаги:

1. Уведомление арендодателю.
   
2. Арендодатель имеет разумную возможность исправить ситуацию.
   
3. Ходатайство о судебном запрете (DC-CV-083).
   • Жалоба / ходатайство должны быть полностью заполнены и поданы в районный суд округа, в котором находится недвижимость. Затем суд выдает повестку.

Защита арендодателя:

• Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендодатель не был обслужен надлежащим образом или если Жалоба не была заполнена полностью, суд может отклонить иск.
  
• Нет уведомления: Если арендодатель не получил уведомления о проблеме, суд может либо отложить, либо отклонить иск.
  
• Нет разумного времени для ремонта: Арендатор должен предоставить Арендодателю разумное время для устранения проблемы. Чем серьезнее проблема, тем больше времени потребуется на ремонт.
  
• Нарушение незначительное: Нарушение должно серьезно мешать Арендатору получать удовольствие от проживания. Это не может быть просто раздражением.

Средства правовой защиты:

• Арендодатель устраняет проблему: Суд может приказать Арендодателю устранить проблему.Если имеет место незаконный локаут, суд также может приказать Арендатору снова разрешить доступ в собственность.
  
• Прекращение аренды (конструктивное выселение): Если суд установит, что проблема серьезна или арендодатель не смог ее исправить, вы можете попросить суд расторгнуть договор аренды, и вы не будете нести ответственность за уплату будущей арендной платы. должное. Вы также можете обратиться в суд с просьбой о возмещении расходов на переезд и потребовать от Арендодателя оплатить разницу между новой арендной платой и предыдущей арендной платой Арендатора.
  
• Могут быть доступны гонорары адвоката.

---

Возмездие

Определение: Арендодатель угрожает подать иск, выселить, увеличить арендную плату или уменьшить услуги (электричество, тепло и т. Д.) Арендатора в результате жалобы Арендатора на нарушение, касающееся сдаваемой в аренду собственности. Жалоба может быть либо неформальной (сообщение арендодателю о проблеме), либо жалобой и / или решением суда. Жалоба арендатора должна быть подана в течение последних 6 месяцев, чтобы считаться ответной.

Первые шаги:

1. Форма общей жалобы (DC-CV-001).
   • Если жалоба составляет менее 5000 долларов, она считается «мелкой претензией», и правила суда более неформальны.
   • Если Жалоба превышает 5000 долларов, она считается «Крупной претензией». Для получения дополнительной информации прочтите; Разница между крупными и мелкими претензиями.
   • Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, в котором находится недвижимость.Затем суд выдает повестку.
     
2. Требуется персональное обслуживание.

Первые шаги арендодателя:

1. Арендодатель должен подать «Уведомление о намерении защитить», которое можно найти в нижней части повестки. Для получения дополнительной информации прочтите; Подготовьте свое дело и защищайтесь.
   
2. Арендодатель может подать встречный иск, если Арендодатель считает, что Арендатор должен деньги. Для получения дополнительной информации о встречных исках, пожалуйста, прочтите: Подать «Встречный иск.«

Защита арендодателя:

• Процедурный дефект в обслуживании / жалоба: Если Арендодатель не был обслужен надлежащим образом или если Жалоба не была заполнена полностью, суд может отклонить иск.
  
• Отказ в преследовании: Ответчик может заявить, что в течение последних шести месяцев не подавалось никаких жалоб или что не было сокращения объема предоставляемых услуг. Выселение домовладельцем было основано на законных основаниях.

Средства правовой защиты:

• Денежный ущерб: Арендатор может попросить арендную плату до 3 месяцев.
  
• Могут быть доступны гонорары адвоката.

Права и обязанности арендодателей

Когда вы сдаете дом или квартиру другому лицу, вы заключаете юридический договор, известный как отношения арендодателя и арендатора. В этом контракте есть определенные основные условия, установленные законом, которые вы должны понять, прежде чем заключать такой тип соглашения.

Как арендодатель вы имеете право получать арендную плату за использование вашей собственности.Вы также имеете право на то, чтобы ваша собственность была возвращена вам неповрежденной по окончании договора аренды. Он должен быть возвращен в том же состоянии, в котором он был получен, за исключением случаев естественного износа. В обмен на эти права вы обязаны предоставить дом, пригодный для проживания, и при необходимости произвести ремонт. Вы также должны оборудовать резиденцию исправно работающим детектором дыма и предоставить начальный комплект батарей, если он работает от батарей.

Ваш долг как арендодателя — уважать права арендатора.Эти права включают право мирного владения. Сдавая свою собственность арендатору, вы предоставляете этому арендатору право владения и пользования вашей собственностью без какого-либо вмешательства. Это означает, что вы не можете входить часто, в неурочные часы, без уважительной причины или без предварительного уведомления. Как правило, вы имеете право защитить свою собственность посредством разумного осмотра, чтобы произвести ремонт и показать собственность возможным покупателям. Вы должны уведомить о своем намерении въехать как минимум за 24 часа, если только арендатор не попросил в письменной форме о ремонте в течение последних семи дней или не возникла чрезвычайная ситуация.

Как арендодатель, вы несете ответственность за соблюдение федеральных, государственных и местных законов, когда дело касается использования и состояния собственности.

Когда вы сдаете свою недвижимость кому-то в аренду, вы должны сообщить ему или ей свое имя и адрес или имя и адрес вашего уполномоченного менеджера. Вы не можете дискриминировать арендатора из-за наличия детей, инвалидности или по любой другой незаконной причине. Некоторые из дополнительных причин включают: успешную защиту арендатора от оснований для прошлой попытки домовладельца выселить его или ее; арендатор стал жертвой домашнего насилия, сексуального посягательства или преследования; религии, расы или этнического происхождения арендатора.В некоторых местах незаконно обращаться с пожилыми людьми или людьми, не являющимися гетеросексуалами, по-другому.

Вы не имеете права принимать ответные меры против арендатора, повышая арендную плату, отключая коммунальные услуги или пытаясь выселить арендатора, потому что он или она жаловались вам или государственному учреждению на условия проживания, дискриминацию или другие нарушения закона, или потому что арендатор вступил в союз или организацию арендаторов или организовал их. Вы не можете заблокировать арендатора. Единственное исключение из этого запрета возникает, когда арендатор, который может продемонстрировать, что он или она были жертвой домашнего насилия, преследования или сексуального посягательства, просит заблокировать арендатора-преступника из квартиры, где продолжает проживать жертва преступления.

Для прекращения помесячной аренды вы должны письменно уведомить своего арендатора за 30 дней, кроме случаев, когда арендуемая квартира находится в городе Портленд, где требуется уведомление за 90 дней для выселения без причины. Если ваш арендатор проживает в жилище более года, вы должны подать письменное уведомление за 60 дней, за исключением, опять же, города Портленд, где требуется уведомление за 90 дней. Арендатор также может расторгнуть договор аренды, направив письменное уведомление за 30 дней. Для еженедельной аренды требуется уведомление за 10 дней.Аренда с фиксированным сроком автоматически прекращается в последний день срока, указанного в договоре аренды. Однако в Портленде домовладелец должен уведомить как минимум за 90 дней о намерении не продлевать договор аренды на определенный срок. Вы не можете досрочно прекратить аренду с фиксированным сроком, если у вас нет «причины» для его прекращения, например, нарушение договора аренды арендатором.

Если арендная плата просрочена более чем на 7 дней, вы можете направить арендатору письменное уведомление о своем намерении выселить его или ее, если арендная плата не будет выплачена в течение 72 часов.Вы можете направить аналогичное уведомление на 144 часа на 5-й день, если хотите. Если арендатор (или кто-то в его подчинении) причиняет вред вам или вашей собственности, причиняет вред другим людям или совершает крайне возмутительные действия, вы можете уведомить арендатора за 24 часа, чтобы он уехал. Уведомление должно быть в письменной форме в специальной юридической форме. Он должен объяснять причину расторжения, и он должен быть доставлен лично арендатору или отправлен арендатору только почтой первого класса.Если уведомление отправлено по почте, вы должны добавить три дня ко времени уведомления. (Дополнительные три дня не включают дату отправки по почте.) Юридическая форма уведомления должна быть верной во всех деталях, чтобы оно могло быть приведено в исполнение в суде.

Если арендатор игнорирует большинство ваших уведомлений и вы хотите, чтобы арендатор выехал, вы должны подать жалобу о выселении в суд. Арендатору будут вручены повестка и жалоба. Будет слушание и, возможно, суд, на котором вы можете попросить выселить арендатора.Если судья или присяжные согласны, вам будет предоставлено решение, дающее вам право владения имуществом. Если арендатор по-прежнему не переезжает, вы должны заплатить шерифу, чтобы тот прибыл в собственность, чтобы удалить арендатора, и вы должны нести ответственность за временное хранение любого оставшегося имущества арендатора до тех пор, пока вы не приложите разумные усилия, чтобы вернуть вещи, и они станут юридически «заброшены». Права в таких ситуациях сложны, и получение юридической консультации — хорошая идея. Прочтите « Когда арендаторы оставляют вещи » в этой серии для получения дополнительной информации.

Если арендатор выезжает до окончания срока аренды, вы можете попытаться получить неоплаченную арендную плату за оставшееся время, указанное в соглашении. Прежде чем вы сможете получить невыплаченную арендную плату, вы должны сначала предпринять разумные усилия, чтобы снова сдать дом или квартиру. Вы должны предпринять эти шаги, даже если у арендатора есть письменный договор аренды. При помесячной или еженедельной аренде ваше право на получение арендной платы ограничено обычной продолжительностью периода аренды.

Как домовладелец, вы обязаны отчитываться или возвращать арендатору любые возвращаемые депозиты после прекращения аренды.Чтобы сохранить залог полностью или частично, вы должны предоставить арендатору в течение 31 дня после расторжения договора письменный отчет, в котором конкретно указано, почему вы сохранили часть или весь залог. Если вы не соблюдаете это требование, арендатор может подать на вас в суд на двойную сумму залога.

Основные права и обязанности, описанные в этой информации, применяются независимо от того, заключен ли у вас договор с арендатором в письменной или устной форме. Лучше всего заключить письменное соглашение, потому что оно служит записью условий, которые вы можете пожелать включить, например, разрешены ли домашние животные и особые требования для подачи уведомлений.