Жилое перевести в нежилое: Как перевести помещение из жилого в нежилое

Согласно поправкам, теперь для перевода жилого помещения в нежилое потребуется представить в орган, осуществляющий перевод помещений:

— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое;

— согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое.

Под примыкающими планируется понимать помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под ним. Предполагается, что такие согласия будут оформляться в письменной, но произвольной форме, с указанием ФИО собственника примыкающего помещения, а также номера этого помещения и реквизитов документов, подтверждающих право собственности на него.

Поправки вступят в силу с 9 июня.

Значит ли это, что любое жилое помещение можно будет перевести в нежилое, если вышеизложенные условия будут соблюдены? Или есть исключения из правил?

Такое помещение должно функционировать автономно. То есть после перевода должна быть исключена возможность доступа в нежилое помещение с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Также нежилое помещение должно быть обеспечено самостоятельными инженерными коммуникациями.

Отразятся ли изменения в законе на проектировочной деятельности?

Могут появиться заказы на перепланировку и организацию самостоятельных входов. На проектировании новых зданий это никак не отразится.

Почему эти изменения необходимы?

Квартиры на первых этажах в старом фонде, которые сейчас не соответствуют нормам комфорта, так как люди фактически вынуждены жить с окнами на уровне глаз прохожих, могут быть достаточно легко переведены в нежилые (проблем с коммуникациями нет, т.к. они расположены непосредственно над подвалом, самостоятельный выход организовать легко). Продажа таких квартир без перевода в нежилое помещение затруднена.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежлого в жилое

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких‑либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких‑либо лиц.

Адреса и часы приема:

МКУ «Городской жилищный фонд», ул. Некрасова, д. 9/15, каб. № 9 тел. 31–74–33.
Приемные дни: с понедельника по четверг: с 9.00 до 17.00; перерыв с 13.00 до 14.00.

ГАУ БО МФЦ, пр. Славы, 25, ул. Есенина, 9, тел. 42–42–42.

Перевод в Брянске жилого помещения в нежилое — Агентство недвижимости «Ваш Дом»

Нередко гражданам требуется сделать из жилого помещения нежилое. Обычно это нужно для бизнеса, например, когда вы хотите открыть на первом этаже жилого дома магазин.

Нормы закона

Такие отношения регулируются ЖК РФ. Согласно этому закону, чтобы квартиру в многоквартирном доме можно было перевести в нежилой фонд, она должна находиться на первом этаже здания. Либо все помещения под квартирой также должны быть нежилыми, иначе в соответствующем ведомстве вы получите отказ.

Однако это не единственные ограничения, с которыми приходится считаться. Так, жилое помещение нельзя перевести в нежилое, если:

• Попасть в нежилое помещение будет невозможно, без прохода через жилые помещения других жильцов.
• Нельзя сделать отдельный вход.
• Окна будут выходить во двор дома.
• Две трети жильцов дома не подпишут согласие (это требуется, если квартира находится в кооперативе или ТСЖ).
• Право собственности на жилье обременено правами прочих лиц.

Если же у вас таких проблем нет, то можете готовить следующие документы:

1. Поэтажный план помещения и экспликация.
2. Технический план и техпаспорт квартиры.
3. Заключение, выданное санитарно-эпидемиологическим надзором.
4. Заключение, выданное пожарными.
5. Согласие от ваших соседей.
6. Справку ДЕЗ.
7. Выписку из вашей домовой книги.
8. Проект на переустройство квартиры.
9. Техзаключение.

Обращайтесь в нашу компанию, и мы возьмем подготовку документов и всю эту непростую процедуру в свои руки. Опытные специалисты обязательно помогут вам решить ваши проблемы.

Государственные услуги в Республике Татарстан. / Услуги / Выдача разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Описание:

Расчётное время:

Не более 33 дней с даты регистрации заявления

Результат предоставления услуги:

Уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Распоряжение главы администрации соответствующего района Исполнительного комитета г. Казани о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение оформляется на бланке утвержденной формы.

Основания для отказа:

Основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги:

1) заявителем представлены документы не в полном объеме, либо в представленных заявлении и (или) документах содержится неполная и (или) недостоверная информация;

2) поступление ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для предоставления муниципальной услуги, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе;

3) несоблюдение условий перевода помещения, указанных в статье 22, пункте 10 статьи 23 ЖК РФ;

4) Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства

Способы обжалования:

Досудебное обжалование.

1. Получатели муниципальной услуги имеют право на обжалование в досудебном порядке действий или бездействия сотрудников, участвующих в предоставлении муниципальной услуги, в досудебном порядке в Администрации.
Заявитель может обратиться с жалобой в следующих случаях:
1) нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении муниципальной услуги;
2) нарушение срока предоставления муниципальной услуги;
3) требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани для предоставления муниципальной услуги;
4) отказ в приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани для предоставления муниципальной услуги, у заявителя;

2. Жалоба на решения и действия (бездействие) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, муниципального служащего, руководителя органа, предоставляющего муниципальную услугу, подается в письменной форме на бумажном носителе или в электронной форме.
Жалоба может быть направлена по почте, через МФЦ, с использованием сети интернет, официального портала Мэрии г. Казани http://www.kzn.ru, а также может быть принята при личном приеме заявителя.

3. Срок рассмотрения жалобы — в течение 15 дней со дня ее регистрации. В случае обжалования отказа органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений жалоба рассматривается в течение пяти дней со дня ее регистрации.

4. Жалоба должна содержать следующую информацию:
1) наименование органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
2) фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер(-а) контактного(-ых) телефона(-ов), адрес(-а) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;

5. К жалобе могут быть приложены копии документов, подтверждающих изложенные в жалобе обстоятельства. В таком случае в жалобе приводится перечень прилагаемых к ней документов.

6. Жалоба подписывается подавшим ее получателем муниципальной услуги.

7. По результатам рассмотрения жалобы принимается одно из следующих решений:
1) удовлетворение жалобы, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани;
2) отказ в удовлетворении жалобы.
Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, указанного в настоящем пункте, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.

8. В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, работник, наделенные полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляют имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

Как перевести нежилое помещение в жилое

Информация в этой статье будет полезной собственникам нежилых помещений, которые хотят перевести его в статус жилья.

Ниже мы расскажем об основных условиях, при выполнении которых возможен перевод нежилого помещения в жилое в соответствии с действующими на сегодняшний день нормативными актами.

Условия, необходимые для перевода помещения

Перед тем, как вы будете подавать документы на перевод нежилого помещения в жилое, нужно ознакомиться с условиями, которые установлены законом.

Перевод нежилого помещения в жилое (или, наоборот жилое в нежилое) допускается с учетом требований Жилищного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно Жилищному Кодексу:

«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания».

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечить гражданам права на жилище, отвечающее санитарным, экологическим, противопожарным нормам и требованиям безопасности.

Условия, которым должно соответствовать жилое помещение:

1. Иметь инженерные сети — электроосвещение, хозяйственно-питьевое водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляцию и т. д.

2. Оборудоваться и обустраиваться таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами.

Для того, чтобы нежилое помещение было признано в дальнейшем жилым, потребуется подготовить проект реконструкции, согласно которому проводится перепланировка.

Важно, чтобы в процессе перестройки не снизился уровень надежности здания (например, запрещено убирать несущие стены).

Не допускается размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этаже зданий, а также в домах, признанных аварийными.

Куда подаются документы для перевода нежилого помещения в жилое

Законодательством предусмотрено, что решение о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания относится к компетенции органов местного самоуправления (муниципалитетов).

В Москве услугу по переводу нежилого помещения в жилое предоставляет Департамент городского имущества.

В других субъектах РФ вопросы изменения статуса (перевода) помещения могут возлагаться на Департаменты архитектуры.

Заявление и документы для получения этой услуги подаются через МФЦ.

В Москве создано более ста центров государственных услуг, в большинстве российских регионов МФЦ также давно и успешно функционируют.

Обратиться в них можно без привязки к месту жительства, выбрав удобный офис.

Порядок признания помещения жилым

На основании заявления собственника уполномоченные органы в установленном порядке создают комиссию для оценки помещений жилищного фонда.

Такая комиссия дает заключение: признать объект (здание, помещение) пригодным (непригодным) для проживания граждан, что является основанием для вынесения соответствующего решения о переводе нежилого помещения в жилое.

При принятии положительного решения о переводе помещения в другой статус можно проводить реконструкцию.

Для реконструкции помещения, как упоминалось выше, необходим проект, а по завершении работ по переустройству составляется акт приемочной комиссии.

Указанный акт подтверждает окончание перевода помещения в жилой фонд.

Процедура перевода помещения требует специальных знаний, поэтому самостоятельно выполнить требования законодательства без привлечения юристов весьма сложно.

Чтобы не тратить время и избежать трудностей в решении этого вопроса, настоятельно рекомендуем своевременно обращаться к опытным специалистам.

Перевод жилого помещения в нежилое

Помещение, в котором никто не живёт должно быть возведено по всем правилам жилищного кодекса. Квартиру, которую переводят в нежилой фонд, должна быть расположена на первом этаже, однако, если квартира находится над первым этажом, то он также должен быть нежилой, либо в фонде будет обязательно отказано. 

• Жилое помещение будет считаться нежилым только в том случае, если рядом будут входы в другие помещения

• Если по планировке, вход в квартире выполнить невозможно, то в переводе будет также отказано

• Окна выходят во двор? Готовьтесь к однозначному отказу со стороны фонда

• Нахождение квартиры в ТСЖ повлечет за собой обязательное письменное согласие жильцов

• Если вы решили перенести квартиру в нежилой комплекс в том случае, если помимо вас на неё имеет право хотя бы ещё один владелец, то вам будет отказано в переводе

• Обязательное заявление, в котором вы должны будете указать причину решения о переводе квартиры

• Документ, в котором будет прописано, что вы являетесь собственником квартиры

• Документ, в котором будут прописаны различные изменения, произошедшие в планировке квартиры

• Согласие АПО

• Техническое подтверждения организации, которая проводит диагностику квартиры

• Документ, в котором будет подтверждение о том, что квартира не будет подвергаться капитальному  ремонту

• План здания

• Письмо АПУ

• Выписка из ЕГРП

• Копии и учет уставных документов

Мы Обязательно поможем вам с переводом квартиры в нежилой фонд.

Смотреть все услуги

советов по преобразованию коммерческой недвижимости в жилую

Ключевые выводы

Коммерческая недвижимость при сдаче в аренду часто обеспечивает прибыльный поток денежных средств; Однако привлекательность коммерческой недвижимости на этом не заканчивается. Коммерческая недвижимость может использоваться по-разному в зависимости от правил ее зонирования. Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую? Ответ положительный! Преобразование коммерческой недвижимости в жилую может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией.

В правильном районе коммерческая недвижимость может стать идеальным кандидатом для нового жилья. Это связано с окружающими удобствами, качеством строительства и многим другим. Однако это не означает, что вся коммерческая недвижимость будет приносить значительные инвестиции в жилую недвижимость. Прочтите следующее руководство и узнайте, что нужно учитывать при превращении коммерческой недвижимости в жилую.

Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую?

Коммерческая недвижимость может быть преобразована в жилую, если это разрешено законами о зонировании и жилищном строительстве.Местные органы власти имеют правила, определяющие различия в собственности, и, в большинстве случаев, выделяют конкретные районы для жилищного и коммерческого использования земли. Если вы хотите осуществить переход, сначала ознакомьтесь с местными законами в Интернете. Затем назначьте встречу с клерком округа, если у вас возникнут дополнительные вопросы.

В дополнение к законам о зонировании, инвесторы также должны убедиться, что коммерческая недвижимость соответствует кодексу перед переключением. Помните: коммерческая и жилая недвижимость строятся для разных целей.Соответственно, требования к конструкции будут отличаться. Это может включать законы, касающиеся электрических и водных линий, точек входа и выхода и т. Д. Сможете ли вы превратить коммерческую недвижимость в жилую, будет зависеть не только от местных законов, но и от вашей способности отремонтировать недвижимость в соответствии с жилищными стандартами.

[Есть ли у вас все необходимое для ведения собственного бизнеса в сфере недвижимости? Зарегистрируйтесь на БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, предлагаемый в вашем районе, где вы сможете узнать от экспертов, как копировать успешные бизнес-системы.]

Рекомендации по превращению коммерческой собственности в жилую

Анализируя сделку, вы должны внимательно посмотреть на возможные затраты на ремонт при переоборудовании недвижимости. Скорее всего, вам придется встретиться со специализированными дизайнерами и нанять опытный строительный персонал, который поможет обеспечить выполнение проекта в соответствии с требованиями кода. Помимо затрат на строительство и материалы, вы будете нести ответственность за найм квалифицированных специалистов. Эти расходы могут быстро возрасти во время реабилитации, поэтому убедитесь, что вы учли все потенциальные расходы в своем анализаторе сделок.

[У вас есть надежный анализатор коммерческих сделок? Прочтите , эту статью , чтобы узнать, как оценить любую коммерческую недвижимость. ]

Еще одна проблема, которая возникает при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую, — это внешняя планировка района. В зависимости от того, где расположен объект, транспортный поток может затруднить доступ в здание и из него. Это может быть проблемой при рекламе и демонстрации недвижимости потенциальным арендаторам. Даже если процесс изменения зонирования одобрен, подумайте, имеет ли смысл переключение для фактического местоположения.

Инвесторы также должны будут следовать обычному процессу подачи заявок и разрешений на любые возможные ремонтные работы. Однако это может занять дополнительное время, в зависимости от размера проекта. С учетом изменения зонирования весь процесс утверждения может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Поэтому крайне важно рассчитать потенциальные затраты на хранение, прежде чем переходить к сделке. Ожидание обработки документов продлит ваш будущий денежный поток. Это может подорвать общий потенциал сделки.Помните об этом при анализе инвестиций.

Как превратить коммерческую недвижимость в жилую

Если эта инвестиционная стратегия вам нравится, обязательно помните о каждом из вышеперечисленных соображений при поиске коммерческой недвижимости. Найдите объявления о недвижимости, которые могут быть преобразованы из коммерческих в жилые и имеют смысл сделать это. Если вы инвестируете за пределами своего района, изучите законы и определите, нужно ли вам предпринять какие-либо дополнительные шаги.

По мере того, как вы оттачиваете потенциальные инвестиции, убедитесь, что получили финансирование как для собственности, так и для любых сопутствующих затрат на ремонт или разрешения. Преобразование коммерческой недвижимости в жилую займет время, поэтому очень важно сразу приступить к работе, как только сделка будет заключена. Узнайте, как покупать коммерческую недвижимость, напишите убедительную презентацию и изложите свои планы относительно собственности. При правильной подготовке вы сможете сразу перейти от процесса закрытия к редизайну, что на один шаг приблизит вас к вашему первому чеку арендной платы.

Как изменить зонирование с коммерческого на жилое

Самым важным шагом в преобразовании коммерческой недвижимости в жилую является понимание зонирования. Инвесторам следует изучить местные законы, прежде чем они начнут искать недвижимость. Это не позволит вам тратить время на недоступное место. Если эта стратегия аренды вас интересует, подключитесь к Интернету и начните исследование. Лучший способ охватить все ваши базы — начать с уровня города, а затем перейти к законам округа.Они подчеркнут различия в собственности и укажут вам правильное направление для начала процесса изменения зонирования.

1. Осмотрите местность: Изменения в земле вокруг вашей собственности, такие как новые дороги или здания, могут быть использованы в ваших интересах, если вы хотите изменить зонирование своего коммерческого здания. Некоторые соседи могут возражать против вашего плана по изменению зонирования, но при правильном осмотре вашего района вы можете заметить изменения, которые пойдут на пользу вашему делу и понравятся другим.

2. Узнайте о законах о зонировании: Обязательно ознакомьтесь с местными законами и постановлениями, касающимися ограничений и использования зон. Вы можете узнать о законах о зонировании в вашем районе, проведя онлайн-исследование или обратившись в местный отдел планирования.

3. Поговорите с соседями: Вы можете столкнуться с некоторым сопротивлением со стороны ваших соседей, когда дело доходит до ваших планов переназначения. Из-за этого может быть полезно поговорить с соседями и произвести хорошее впечатление.Любой отказ от ваших соседей повлияет на решение вашего отдела планирования одобрить или отклонить ваш запрос.

4. Подать заявку на изменение зонирования: После того, как вы провели исследование и подготовились, пришло время подать заявку на изменение зонирования. Вам необходимо будет заполнить документы, предоставленные вашим местным отделом планирования. Плата за это может варьироваться от сотен до тысяч в зависимости от вашего региона.

5. Анализ: После того, как вы подадите заявку на изменение зонирования, будет проведен анализ вашего плана.Возможно, вам придется соответствующим образом скорректировать свои планы, если возникнут какие-либо аргументы против них.

6. Заседание комиссии: Ваша петиция о изменении зонирования будет обнародована, чтобы у местных жителей была возможность узнать о любых намерениях по изменению зонирования. Затем состоится заседание комиссии. Это возможность для любого представителя общественности высказать свои опасения, а для вас — возможность обосновать и объяснить свои планы.

7. Заседание законодательного органа: Рекомендация комиссии по планированию затем направляется законодательному органу, который принимает окончательное решение. Если они решат отклонить ваши планы, вам нужно будет подождать период времени в зависимости от вашей местной юрисдикции, прежде чем подавать новую заявку.

Советы по ремонту для преобразования коммерческой недвижимости в жилую

Не забывайте конечную цель при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую: сдавать недвижимость в аренду. Хотя, вероятно, будет несколько структурных ремонтов, при проектировании новой собственности не забывайте об эстетике и функциональности. Вот несколько советов, которые помогут превратить коммерческую недвижимость в дома:

• Не торопитесь: Каждый инвестор хочет свести к минимуму расходы на содержание и привлечь арендаторов, но спешка с проектом реконструкции — не способ добиться этого.Хотя вы и ваша команда должны установить строгие сроки, не сокращайте расходы на ремонт.

• Положитесь на существующие особенности: Многие коммерческие объекты будут иметь уникальные акценты или особенности дизайна. Используйте это в своих интересах при ремонте. Например, оставление открытой кирпичной стены или высоких потолков может дать вашим объявлениям о недвижимости преимущество на вашем рынке.

• Здоровье и безопасность превыше всего: Большой проблемой при покупке коммерческой недвижимости для превращения в жилую должна быть безопасность будущих арендаторов.Просмотрите все планы ремонта с профессионалом и убедитесь, что проекты соответствуют высоким стандартам.

• Подумайте о естественном освещении: Жилые арендаторы будут иметь совершенно другие списки желаний по сравнению с коммерческими арендаторами. Ваши новые арендаторы, вероятно, будут ожидать большего количества окон и доступа к открытым пространствам. Ищите способы включить естественное освещение и места общего пользования при проектировании здания.

Сводка

При покупке коммерческой недвижимости для проживания необходимо помнить о нескольких вещах. Начните с ознакомления с законами о зонировании в областях, которые вас интересуют, затем встретитесь с опытным дизайнером и узнайте, как лучше всего привести недвижимость в соответствие с правилами. Сделайте серьезный шаг и не забудьте собрать достаточно средств для любых ремонтных работ, которые вам также необходимо завершить. Превратить коммерческую недвижимость в жилую вполне возможно — и знание правильных шагов может привести к высокодоходным инвестициям.

Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестирование в недвижимость.Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости, которые помогут вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начать узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

10 впечатляющих преобразований нежилой недвижимости

Мы собираем наши лучшие инновационные идеи преобразования нежилых зданий, объясняя, как они были преобразованы в дома с пространством и характером.

Изображение: Брайан Грей, Richard Gibson Architects

Теперь, когда правила планирования смягчены, легче получить разрешение на проекты преобразования.С октября 2017 года появилась возможность переоборудовать здания легкой промышленности (в том числе некоторые сельскохозяйственные постройки) только с подачей заявки на «предварительное одобрение», а не с полным планированием.

Нежилые объекты, особенно старые, часто обладают изобилием характера, пространства и очарования. Однако, поскольку они не были построены для проживания во многих, возможно, потребуется существенная переделка, чтобы сделать их пригодными для жилья, поэтому хитрость заключается в том, чтобы модернизировать, не жертвуя тем, что изначально делало их особенными.

Мы подводим итоги десяти самых популярных преобразований при смене использования, которые вдохновят вас на преобразование уникального здания в стильный дом.

Реконструкция винодельни ХХ века в Лиссабоне

Изображение: Fernando Guerra, Extrastudio

Португальские архитекторы Extrastudio переоборудовали эту винодельню начала 20-го века в деревне к югу от Лиссабона, сохранив или перепрофилировав как можно больше оригинальной ткани. Черепица была сохранена, старый камень был превращен в подоконники, а удаленная деревянная конструкция крыши была преобразована в наружный настил. В то время как с двух сторон дома вообще нет окон, чтобы сохранить уединение соседей, на западном фасаде был добавлен проем длиной 14 метров на уровне земли, чтобы обеспечить тесную связь между домом и его фруктовым садом.

Архитекторы создали драматизм в интерьере, включив карманы двух- и трехуровневых пространств, чтобы не потерять грандиозный масштаб здания. Снаружи дом был выполнен в ярко-красном цвете с использованием традиционного известкового раствора, чтобы сохранить воздухопроницаемость ткани.

Переделанная часовня в дом отдыха

Изображение: Брайан Грей, Richard Gibson Architects

В живописном месте на Шетландском острове Макл Роу легко понять, почему владельцы этой бывшей часовни хотели превратить ее в дом для отпуска.Архитекторы Ричарда Гибсона отремонтировали каменную часовню, построенную в 1911 году, добавив ступенчатую деревянную пристройку, которая отражает оригинальную собственность.

В новом здании есть гостиная / кухня / столовая открытой планировки с большими площадями остекления, а в старой часовне — ее меньшие окна заменены новыми моделями в симпатичном стиле — есть спальни. Напольное отопление обеспечивается воздушным тепловым насосом. Внешне оригинальная шиферная крыша часовни была сохранена, а шиферная крыша на пристройке визуально связывает их вместе, а интерьер предлагает несколько намеков на церковное прошлое здания, например, витражи 1950-х годов и одну из оригинальных скамеек. в вестибюле.

Переделанный колл-центр в компактную двухкомнатную квартиру

Изображение: Cheffins

Домовладелец Роджер Дин преобразовал эту телефонную станцию ​​в Кембриджшире в компактный дом с одной спальней, что показывает, как много можно выжать из небольшого пространства. Роджер купил недвижимость с уже имеющимся разрешением на изменение использования и схематическим планированием, и использовал архитектурную практику, которая уже достигла схемного планирования, чтобы увидеть подробные проекты.

Он потратил около 65 000 фунтов стерлингов на превращение его в дом, что включало укрепление крыши, замену балок потолка и добавление французских дверей, мансардных окон и двустворчатых дверей. Простая форма здания диктует столь же простую планировку, с кухней на одном конце, жилым пространством в центре и спальней в мезонине над ванной; конец антресоли укреплен стальным каркасом, поэтому балки потолка не препятствуют возвышению спальни. Этот отель в настоящее время продается через Cheffins.

Переделанный магазин шин в современные лондонские квартиры

Изображение: Hogarth Architects

Hogarth Architects увидели возможность развития, когда за покупками выступил шинный магазин в Фулхэме, на юго-западе Лондона. Получив разрешение на изменение использования для магазина на первом этаже, они построили две квартиры, одну на первом этаже и в недавно вырытом подвале, а также одну на первом и втором этажах.

В нижней квартире удачно применена хитрая планировка: спальни находятся на уровне первого этажа, их две.Высота потолков составляет 4 метра, в то время как жилые помещения на цокольном этаже имеют высоту 2,8 метра, поэтому они кажутся более просторными. Дневной свет проникает в подвал через световой колодец, примыкающий к витрине магазина, который теперь представляет собой непрозрачное стекло, и через внутренний двор, вырезанный одновременно с подвалом. Открытые балки крыши, сделанные из окрашенных в белый цвет деревянных железнодорожных шпал и ярко-желтой стали, придают производственный вид, намекающий на прошлое магазина.

Переоборудование сельскохозяйственного здания в многоцелевое имущество

Изображение: Тим Соар, PH Plus Architects

В самом сердце Кентишской страны, где выращивают фрукты, архитекторы ph + превратили сарай для упаковки яблок в единый дом вместе со студиями и рабочими местами.Эта цель смешанного использования помогла проекту достичь планирования (некоторые виды коммерческого использования были предусмотрены рядом с жилой частью), что могло быть полезной моделью для других, стремящихся переоборудовать сельские здания.

Сельскохозяйственный характер старого яблочного магазина был в значительной степени сохранен снаружи — с его гофрированной крышей он по-прежнему похож на склад издали — в то время как для интерьера были использованы простые материалы, такие как березовая фанера и полированный бетон. по мнению архитекторов, эстетика «доступной роскоши».Промышленная крыша со свободным пролетом позволяет создавать большие и открытые внутренние пространства с возможностью изменения конфигурации в будущем.

Период преобразования водонапорной башни

Изображение: Найджел Ригден, Pad Studio

В первый раз конверсии обычно не происходят в доброжелательной манере, но всегда есть шанс исправить ситуацию. Владельцы этого дома в Хэмпшире попросили PAD Studio переосмыслить водонапорную башню начала 1900-х годов, которая составляла часть собственности, которая, хотя ранее была преобразована, пришла в упадок и не использовалась в полной мере.

Дом находился в национальном парке, районе исключительной природной красоты и заповеднике, поэтому проект требовал деликатного подхода. PAD Studio убрала предыдущий декор, чтобы показать историческую ткань, и добавила две основные новые функции: скульптурную лестницу, сделанную из стали, как дань уважения промышленному прошлому здания, и большое выступающее окно на первом этаже, которое действует как соблазнительный взгляд на зрелый сад. Внешняя кирпичная кладка также была тщательно очищена.

Переоборудованный завод в роскошные семейные дома

Изображение: Александр Северин, Fogarty Finger

Бывшая фабрика по производству пропеллеров площадью 790 кв. М в Джерси-Сити, США, теперь превратилась в просторный дом на одну семью благодаря архитектурному бюро Fogarty Finger из Нью-Йорка. Расположенный в историческом районе, дом сохраняет большую часть старинного очарования оригинальной фабрики, включая вывески с ручной росписью.

Архитекторы увеличили размер жилища более чем вдвое, раскопав подвал и добавив цинковую пристройку к одноэтажному зданию, отодвинутую назад, чтобы не изменить исторический вид фасада.Деревянный каркас с состаренными колоннами и балками на крыше придает интерьеру неповторимый характер, нейтральные стены, белая металлическая лестница и современная мебель создают максимальный контраст с состаренным деревом. Роскошь изобилует как палитрой материалов, включая мрамор, латунь, белый дуб и камень, так и такими функциями, как крытый бассейн, моторизованный автомобильный лифт и две кухни на открытом воздухе.

Переоборудование жилого дома

Изображение: Джон Коул, Gardener Architects

Gardner Architects выпотрошили и отремонтировали этот каретный дом начала 20-го века в Вашингтоне, округ Колумбия.C., который когда-то служил соседнему особняку. В то же время практика добавила застекленный третий этаж, который теперь является просторной главной спальней.

В рамках проекта были также восстановлены два проема, которые ранее были заблокированы: оригинальные большие двойные двери, через которые должны были проходить вагоны, и окно над ним; Благодаря этому боковой фасад превратился в нечто более узнаваемое, как историческое здание, которое когда-то служило определенной цели. Эти изменения также придают дому большее присутствие в окружении высоких городских зданий.

Переделанные конюшни в экологически чистый дом для отпуска

Изображение: Найджел Ригден, Строительная мастерская

Эти сельскохозяйственные постройки в Пертшире с их привлекательным арочным фасадом и красивой каменной кладкой казались подходящими для проекта переоборудования. Домовладельцы живут в фермерском доме на том же участке и хотели создать устойчивую аренду на время отпуска из этого кластера зданий, в который входили конюшни и лесной магазин.

Они воспользовались услугами архитекторов Строительной мастерской для ремонта ветхого дома, местами без крыши.Деревянный комплект был построен внутри каменных стен с использованием овечьей шерсти для изоляции этой новой внутренней обшивки; сантехника, электрика, окна и двери — все новые, с черепицей повторно, где это возможно. Причудливые особенности включают пол в спортивном зале, восстановленный с Олимпийских игр 2012 года в Copper Box Arena, и снаружи блестящий металлический бункер, в котором находится котел на биомассе и хранилище пеллет.

Переоборудование киностудии

Изображение: Джон Оффен, Powell Tuck Associates

Просторная и уникальная находка в центре Лондона, Camden House от Powell Tuck Associates была построена по заказу как киностудия в 1980-х годах для комедийного коллектива Монти Пайтон.Дом площадью 930 кв. М включает в себя бывшую главную студию площадью 370 кв. М с открытой металлической крышей, которая привносит в интерьер классическую эстетику склада.

Powell Tuck Associates улучшили то, что уже было, и сделали его более пригодным для жизни, добавив большую застекленную крышу поверх этого основного жилого помещения. Архитекторы также внесли дополнительный дневной свет в другие помещения, добавив дополнительные светильники на крыше или увеличив существующие; Также есть новая пристройка к входу вместо открытого крыльца, новая застекленная перемычка вместо открытого моста и терраса на крыше, построенная над студией.

слов: Эмили Брукс

СТАТЬИ ПО ТЕМЕ

Превращение уникального здания в стильный дом

Идеи переоборудования чердаков из реальных домов

Руководство по разрешенным правам на застройку

Набор инструментов для планирования: переоборудование жилых домов

Переоборудование жилых домов

«Переоборудование жилых помещений» означает изменение здания, которое использовалось в настоящее время или ранее, в жилое. Это может включать преобразование коммерческого или институционального здания в жилое помещение для одной или нескольких семей или преобразование большого жилого дома для одной семьи в два или более жилых дома.

Преимущества

Переоборудование жилых домов может дать следующие преимущества:

• Энергоэффективность: Переоборудование жилых домов может привести к лучшему использованию больших старых построек и использованию их «воплощенной энергии». Многие из этих построек расположены в районах округа Честер, в городских и пригородных ландшафтах, а также в других развитых районах, которые находятся в непосредственной близости от услуг и объектов.
Финансовые преимущества
• : переоборудование помогает владельцам этих более крупных сооружений покрывать расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание.
• Выполнение жилищных обязательств: преобразование жилья может помочь муниципалитетам выполнить свои «справедливые» обязанности по предоставлению возможностей для различных форм жилья, причем с относительно низкими последствиями.
• Преимущества муниципального налогообложения: Переоборудование жилых домов может увеличить муниципальные налоговые поступления.
• Возможности доступного жилья: Переоборудование жилых домов может предложить возможности доступного жилья для пожилых, одиноких и молодых супружеских пар.

Ограничения

Переоборудование жилых домов может столкнуться со следующими проблемами:

• Расходы на реконструкцию: некоторые более крупные конструкции могут нуждаться в существенной модификации для соответствия требованиям Единого строительного кодекса Пенсильвании для многоквартирного проживания, включая отдельный доступ, кухню, ванную комнату и требования к подсобным помещениям, а также требованиям Закона об американцах с ограниченными возможностями. Могут потребоваться значительные капитальные вложения.
• Потенциальные конфликты в области землепользования: прилегающие землевладельцы могут возражать против перехода от использования для одной семьи к использованию для нескольких семей из-за опасений, связанных с предполагаемой потерей стоимости собственности, активизацией местной деятельности, переходом в многоквартирный район, увеличением трафика , и повышенные требования к парковке.
Нормативные ограничения
• : Муниципальные постановления о зонировании и разделении, а также о землеустройстве могут ограничивать использование переоборудованных жилых домов.

Как использовать этот инструмент

: Муниципалитеты должны изучить следующие вопросы политики, поскольку они рассматривают возможность преобразования жилья.

• Муниципалитет, желающий переоборудовать жилые дома, должен сначала убедиться в наличии очевидной потребности в этом типе жилья в сообществе.В этом вопросе можно найти рекомендации в комплексном муниципальном плане.
• Если есть такая необходимость, то муниципалитет должен определить, где эти преобразования должны быть разрешены. Следует провести инвентаризацию структур, которые потенциально могут быть преобразованы. Исторические жилища, которые часто представляют собой большие постройки, могут предоставить возможности для переоборудования жилых помещений. Более старые (но не обязательно исторические) жилища, такие как те, что были построены во второй половине 20-го века, также могут предлагать возможности преобразования.Нежилые сооружения, такие как бывшие промышленные здания, коммерческие и офисные здания, также могут быть потенциальными кандидатами на переоборудование жилья.
• Необходимо проанализировать близлежащие улицы, чтобы определить, может ли уличная парковка удовлетворить потребность в дополнительной парковке. Если имеются задние служебные переулки, они могут разрешить доступ к парковке на заднем дворе. Доступ к общественному транспорту следует оценить.
• Следует учитывать доступ к инженерным сетям, потому что каждая дополнительная установка должна иметь независимые коммунальные услуги, включая канализацию и водоснабжение.
• Муниципалитет должен определить соответствующее соотношение односемейных жилищ и многоквартирных домов, а также соотношение многоквартирных домов, занимаемых владельцем, к многоквартирным домам, сдаваемым в аренду, поскольку эти соотношения могут влиять на характер района. Муниципалитет должен внимательно следить за районом, чтобы оценить влияние, которое преобразования могут иметь на характер района.
• Муниципалитет должен оценить потребности в муниципальных услугах, которые возникнут у дополнительного населения в связи с его способностью предоставлять эти услуги.

Правила: после того, как муниципалитет установит политику, регулирующую переоборудование жилья, можно рассмотреть вопрос о формулировке нормативных требований.

• Муниципалитету следует определить районы зонирования, в которых разрешена перестройка жилья. Это может быть показано на карте единого назначения, добавлено в качестве особого исключения или условного использования в определенных районах зонирования или добавлено к карте муниципального зонирования в качестве наложенного района.
• После определения района (районов) необходимо сформулировать конкретные параметры, относящиеся к размеру лота, приемлемым структурам и размеру единицы преобразования.Муниципалитету следует использовать существующие постановления для определения площади и основных положений, которые будут применяться к переоборудованным жилым домам. Этот язык должен содержать ссылку на Единый строительный кодекс Пенсильвании для описания технических деталей переоборудования. Муниципалитеты также должны ссылаться на требования Закона об американцах с ограниченными возможностями.
• Общие правила, используемые муниципалитетами для переоборудования жилых помещений, требуют, чтобы внешний вид существующего жилища оставался таким, как если бы он был домом для одной семьи, за исключением дополнительных дверей и пожарных лестниц; эти требования помогают смягчить восприятие того, что характер района находится в переходном состоянии.Однако внешние модификации могут быть осложнены историческими мерами по сохранению, которые могут быть применимы к потенциальным кандидатам на преобразование.
• Следует установить максимальную плотность застройки, используя максимальную плотность на участке, минимальную площадь пола и (косвенно) за счет минимальных требований к открытому пространству на территории и парковке.

Примеры

• Городок Франклина разрешает переоборудование жилья в районе V-Village (раздел 27-801) Постановления о зонировании поселка.Район деревни Франклина Тауншипа расположен в непосредственной близости от Кемблсвилля и Честервилля. Конкретные положения, касающиеся переоборудования жилых помещений, включены в Дополнительные стандарты (Раздел 27-1711) Постановления о зонировании.
• Pennsbury Township разрешает переоборудование жилых помещений в районе MU-Multi-Use (Статья XIV) путем условного использования, но переоборудованное жилище должно быть квалифицированным историческим сооружением. Конкретные положения, касающиеся преобразования, содержатся в главе, озаглавленной «Район наложения исторических ресурсов» (статья XVII).В определение термина входит преобразование сарая на две квартиры.
• Tredyffrin Township разрешает переоборудование существующих односемейных домов в Район проживания и Район Сельско-Сохраняющего Зонирования в виде особых исключений. Конкретные положения перечислены в разделах 208-106 «Общие положения» Постановления о зонировании.

Ссылки по теме

• Раздел 604. (4) Закона 247, Кодекс муниципального планирования (MPC), требует, чтобы положения постановлений о зонировании были разработаны (среди других целей) «для обеспечения использования земли в муниципалитете для жилого строительства. различные типы жилья, охватывающие все основные формы жилья, в том числе односемейные и двухквартирные дома, а также разумный выбор многоквартирных домов в различных вариантах… «
• Единый строительный кодекс Пенсильвании

Сопутствующие инструменты

Глава 17.52 ПРЕОБРАЗОВАНИЕ НЕРЕЗИДЕНЦИАЛЬНЫХ ЗДАНИЙ В КОНДОМИНИУМ ИЛИ АНАЛОГИЧНЫЕ ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ

Глава 17.52

Ячейки:

17.52.010 Определения.

17.52.020 Требования к карте и плану.

17.52.030 Плановая комиссия и критерии утверждения городского совета.

17.52.010 Определения.

A. «Преобразование» означает предлагаемое изменение права собственности на земельный участок или участки земли или воздушного пространства вместе с существующими или добавленными строениями, некоторые или все из которых были ранее заняты, от установленного к типу собственности, определенному в подраздел B этого раздела.

B. «Преобразование нежилых зданий в кондоминиумы или аналогичные формы собственности» означает разделение земельного или воздушного пространства для одного или комбинации следующих элементов:

1.Проект, в котором безраздельное участие в земле сочетается с правом исключительного владения любым офисом, квартирой, квартирой или частью здания, расположенного на земле;

2. Недвижимость в недвижимом имуществе, состоящая из отдельной доли участия в здании на такой недвижимости, вместе с неразделенной долей участия, общей с другими частями той же собственности, причем владельцы являются грантополучателями единиц, причем каждый грантополучатель владеет отдельные интересы в его квартире и интересы как арендатора в общих помещениях;

3.Корпорация, которая создается или используется в первую очередь с целью владения правовым титулом, либо за простую плату, либо на срок в несколько лет, на улучшенную недвижимость, если все или практически все акционеры или члены такой корпорации получают исключительное право занятие части недвижимого имущества, право собственности на которое принадлежит корпорации, право владения которой может быть передано только одновременно с передачей доли или акций или членством в корпорации, принадлежащей лицу, имеющему такое право заполняемость.(Приказ 890 § 1 Исх. A (часть), 1980)

17.52.020 Требования к карте и плану.

В дополнение к требованиям, предъявляемым к предварительной карте, как указано в главе 17. 24, для всех предлагаемых преобразований нежилых зданий в кондоминиумы или другие подобные формы собственности необходимо представить следующее:

A. Примерный план и расположение всех офисов, блоков, апартаментов или частей зданий, которые будут индивидуально заселены; общие зоны; места для хранения вещей вне каждой единицы общие части, зарезервированные для исключительного использования владельцев; парковочные места; и объекты и удобства, предоставляемые в пределах общей территории;

Б.Расчетная площадь здания, каждого блока и количество комнат в каждом блоке;

C. Предлагаемые обязательства, условия и ограничения, влияющие на владельцев квартир в рамках проекта;

D. План, демонстрирующий соответствие стандартам застройки участков и плотности основного района зонирования участка и правилам, касающимся управления транспортным спросом (TDM), ландшафтного дизайна, парковки и погрузки, заборов и стен, освещения и освещения, сбора мусора и утилизации области, все в соответствии с Разделом 18, Зонирование;

E.Отчет об имуществе с подробным описанием состояния и срока службы крыши, фундамента, механических, электрических, сантехнических и конструктивных элементов всех существующих зданий и сооружений, подготовленный квалифицированным инженером или служащим строительства. Копия этого отчета должна быть предоставлена ​​каждому потенциальному покупателю заявителем до продажи единицы;

F. Отчет о ремонтах и ​​улучшениях, которые будут выполнены до продажи единиц. (Приказ 1439 § 4 (Исх.F (часть)), 2011: Ор. 890 § 1 Пр. А (часть), 1980)

17.52.030 Плановая комиссия и критерии утверждения городского совета.

Никакое предлагаемое преобразование нежилого здания или его части в кондоминиум или другие подобные формы собственности не должно быть одобрено или условно одобрено полностью или частично, если только Комиссия по планированию или городской совет не установят, что предлагаемый проект соответствует всем нижеследующим требованиям. Чтобы обеспечить соблюдение требований, Комиссия по планированию или городской совет могут устанавливать такие условия, которые необходимы для реализации духа и целей данной главы.

A. Предварительная карта или предварительная карта участка соответствуют требованиям, установленным в соответствии с Разделом 17.24.110 (D).

B. Минимальные стандарты земельного участка и плотности застройки нижележащего района зонирования были выполнены в соответствии с Разделом 18 «Зонирование».

C. Управление транспортным спросом (TDM), озеленение, парковка и погрузка, заборы и стены, освещение и освещение, зоны для сбора мусора и утилизации соответствуют требованиям или были приняты меры, соответствующие правилам, указанным в Разделе 18, Зонирование, если иное не одобрено Плановой комиссией.

D. Соглашения, условия и ограничения. Каждое преобразование нежилого здания в кондоминиум или аналогичные формы собственности должно иметь договоренности, условия и ограничения (далее именуемые «CC&R»), которые, если они будут одобрены, должны быть зарегистрированы Регистратором округа во время записи окончательной карты. или карту участка.

E. Подача окончательной карты и карты участков. После утверждения или условного утверждения предварительной карты или предварительной карты участка, подразделение должно провести обследование рассматриваемого участка и улучшений, а также подготовить окончательную карту или карту участка в соответствии с предварительной картой или предварительной картой участка. , как утверждено или условно утверждено, и в соответствии с положениями Закона о картах подразделений и Раздела 17.План кондоминиума, как это предусмотрено в Разделе 6, Глава 1 Гражданского кодекса Калифорнии, не может использоваться в соответствии с положениями этой главы. В дополнение к положениям главы 17.28, Окончательные карты и карты участков, должна быть представлена ​​следующая информация:

1. Дизайн и улучшения. Следующие элементы проектирования и улучшения должны быть выполнены до записи окончательной карты или карты участка:

а. Осмотр помещений должен проводиться для подтверждения того, что конструкции соответствуют требованиям общественного здравоохранения и безопасности, и должен быть завершен за счет заявителя городом или уполномоченным им городом.Опасные и небезопасные условия должны быть устранены и / или устранены.

г. Преобразование нежилого здания или сооружения в кондоминиум или другой аналогичный проект формы собственности должно соответствовать стандартам городских норм, действующих на дату принятия заявки на преобразование для подачи Городскими властями, включая, помимо прочего, строительство ( несмотря на Раздел 104 (a), (b), (c), (d) и (e) Единого строительного кодекса 1976 года или любое подобное положение любого будущего Единого строительного кодекса, принятого городом), а также противопожарные нормы и правила зонирования .

г. Все общественные улучшения, требуемые действующими городскими стандартами, должны быть установлены на дату принятия заявки на переоборудование для подачи Городскими властями.

г. Детекторы дыма и автоматические системы пожаротушения должны быть установлены в каждом блоке в соответствии с требованиями строительного и пожарного кодексов, действующих на дату принятия заявки на переоборудование для подачи Городскими властями к удовлетворению требований начальника пожарной охраны и главного здания. Инспектор.

e. Электрические и газовые счетчики должны быть предоставлены для обслуживания каждого отдельного устройства в соответствии с правилами обслуживающего предприятия, хранящимися в Комиссии по коммунальным предприятиям Калифорнии, и действующими на дату принятия заявки на преобразование для подачи городскими властями.

ф. Запорная арматура для воды должна быть предусмотрена для каждого блока.

г. Структурный отчет о вредных организмах должен быть предоставлен подразделением для существующих зданий, и все улучшения, рекомендованные в этом отчете, должны быть выполнены.

F. Требования и условия для окончательных карт и карт участков. Окончательные карты и карты участков для подразделений собственности и улучшений, указанные в этом заголовке, должны соответствовать требованиям и условиям для других окончательных карт и карт участков, указанных в этом заголовке и в Законе о картах подразделений. (Постановление 1439 § 4 (Исх. F (часть)), 2011 г .: поправки, внесенные в ходе перекодификации 1989 г .; Пост. 890 § 1 Ис. A (часть), 1980 г.)

Переоборудование коммерческих помещений в жилые · Fontan Architecture

Адаптивное повторное использование — это практика повторного использования здания для одного использования и преобразования в другое.Переоборудование зданий — это гораздо более рациональная практика строительства, чем снос здания и строительство нового. Если здание находится в достаточно хорошем состоянии, вы сэкономите много ресурсов и денег, если сохраните его. Преобразование коммерческого использования в жилое достаточно распространено, что может иметь смысл во многих ситуациях. Мы рассмотрим несколько вещей, которые вам нужно знать, прежде чем переводить коммерческую недвижимость в жилую. Преобразование коммерческой недвижимости в жилую требует анализа существующих условий, а также местных норм зонирования и строительных норм.

Преобразование коммерческого здания в жилое — довольно распространенное явление. Необходимо будет изучить вопросы зонирования и строительных норм. Вам нужно будет оценить существующее здание, чтобы определить, подходит ли оно для использования в жилых помещениях, и определить бюджет на переоборудование здания.

Первое, на что нужно обратить внимание при планировании переоборудования коммерческого помещения в жилое, — это зонирование. Вам нужно знать, позволяет ли текущий район зонирования использовать жилое помещение или оно ограничено коммерческим. Если зонирование позволяет использовать жилые помещения, вы можете выполнить преобразование коммерческой недвижимости в жилую «по праву». Если зонирование не позволяет использовать жилое помещение, у вас будет 3 основных варианта. Первый вариант — отказаться от переоборудования здания и оставить его для коммерческого использования. Второй вариант — подать заявку на отклонение от зонирования . Отклонение от зонирования — это специальное разрешение или разрешение делать что-то, что не соответствует букве закона.Это очень сложный процесс, и нет никаких гарантий, что он будет одобрен. Третий вариант — запросить изменение зонирования. Если город готов перезонировать территорию на такое зонирование, которое позволит использовать его в жилых помещениях, то вы можете продолжить переоборудование. Во многих случаях это может быть маловероятным. Это будет зависеть от ваших местных условий. гарантий по переназначению не будет. Зонирование станет основой перевода коммерческой недвижимости в жилую.

В Нью-Йорке почти все коммерческих района зонирования имеют жилого эквивалента .Это означает, что жилое использование обычно разрешено в районах коммерческого зонирования Нью-Йорка. Коммерческая зона совпадает с жилой эквивалентной зоной. Прежде чем вы решите переоборудовать коммерческое здание в жилое, необходимо пересмотреть зонирование. Мы постоянно проводим анализ зонирования для клиентов, чтобы определить различные проблемы зонирования. Если зонирование позволяет, можно приступать к проекту.

Пока вы выясняете зонирование, вы также должны оценивать здание.На мой взгляд, никогда не рано привлекать подрядчика. Как архитектор, мы и наши инженеры оцениваем существующие условия в здании, чтобы определить, что необходимо сделать, чтобы облегчить переоборудование здания.

Мне нравится идея поддерживать здание в хорошей форме для переоборудования. Это хорошая идея для методов устойчивого строительства . Всегда лучше использовать здание повторно, если это возможно.Будьте готовы к тому, что переоборудование здания потребует капитального ремонта. Если оболочка здания в форме бога, вам, возможно, придется только отремонтировать интерьеры. Недавно отремонтированное здание должно будет соответствовать всем применимым строительным нормам и правилам.

Если вы перестраиваете здание, оно всегда будет зарегистрировано как Тип изменения 1 или Альтернативный вариант 1 , некоторые альтернативы 1 должны соответствовать требованиям Новое здание .По завершении вашего проекта вам необходимо будет получить новый сертификат о занятости. Вот список того, что вам понадобится:

• Доступность ADA.
  • Если это многоквартирное здание, вам потребуется доступность для инвалидов в соответствии с рекомендациями ADA.
• Лифты
  • Если здание более 4 этажей, вам понадобится лифт, если у вас его еще нет.
• Пожарная сигнализация
  • Если здание более 3-х этажей, потребуется пожарная сигнализация.
• пожарные спринклеры
  • Зданию потребуются спринклеры для пожаротушения в Нью-Йорке.
• Несколько выходов
  • Вам может потребоваться добавить лестницу в зависимости от размера и конструкции здания.
• Естественный свет и воздух
  • Каждой «жилой комнате» нужен естественный свет и воздух. Для этого могут потребоваться новые оконные проемы в здании, а может и не потребоваться. Как архитекторы, мы стараемся работать в существующей оболочке, чтобы минимизировать внешние работы, или мы можем изменить ее, добавив окна, если это необходимо.

Надеюсь, это было полезно. Пожалуйста, не стесняйтесь оставлять вопросы или комментарии ниже. Если вы хотите обсудить конкретный проект, например, преобразование коммерческой недвижимости в жилую, вы можете связаться с нами напрямую. Желаем вам удачи в ваших проектах.

Связаться с Fontan Architecture

Хорхе Фонтан

Этот пост был написан Хорхе Фонтаном AIA, зарегистрированным архитектором и владельцем нью-йоркской архитектурной фирмы Fontan Architecture.Хорхе Фонтан получил 3 степени в области изучения архитектуры, включая две степени Городского университета Нью-Йорка и степень магистра в области передового архитектурного дизайна Колумбийского университета. Хорхе имеет опыт работы в строительстве и занимается архитектурой в течение 15 лет, где он проектировал реконструкцию и новые разработки для различных типов зданий.

НДС при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую

Если вы переводите коммерческую недвижимость в жилую, необходимо рассмотреть ряд вопросов, связанных с НДС.Очень важно правильно подойти к делу с самого начала, чтобы избежать неприятных сюрпризов и минимизировать затраты, связанные с проектом.

Кэролайн Ван Хекке, старший менеджер по НДС в нашей группе по недвижимости и строительству, объясняет основы и призывает вас связаться с вами, если вы планируете переоборудовать недвижимость в жилое помещение, чтобы мы могли помочь вам структурировать проект с минимальной налоговой нагрузкой. эффективный способ.

Обычно, когда работы проводятся в существующем здании, НДС взимается по стандартной ставке 20%.Однако при определенных обстоятельствах может применяться пониженная ставка в размере 5%. Одно из таких обстоятельств — переоборудование коммерческого здания в жилой дом.

Итак, в качестве очень простого примера, если вы переоборудуете нежилое здание, такое как склад, в жилище по цене 500 тысяч фунтов стерлингов, отказ от использования пониженной ставки может стоить вам дополнительных 75 тысяч фунтов стерлингов.

Пониженная ставка может применяться и в других случаях.Он применяется к:

• Переоборудование нежилого здания в жилое
• Переоборудование, включающее изменение количества жилых помещений в здании, например, переоборудование дома, в результате которого создаются дополнительные жилища, или переоборудование многоквартирных домов. в один дом
• Ремонт жилой недвижимости, в которой никто не жил более 2 лет

Основным условием применения пониженной ставки является отсутствие каких-либо ограничений планирования в здании, которые могли бы помешать собственности от продажи или использования отдельно от любой другой земли или здания.Примером этого ограничения может быть сарай, который можно продать или использовать только вместе с соответствующим фермерским домом.

Он покрывает расходы, связанные с работой с тканью зданий, включая стены, крыши, полы, лестницы, окна, двери, электропроводку и водопровод, обеспечение таких объектов, как вода, электричество, тепло и водоотведение, а также установка встроенных кухонные гарнитуры, сантехника, центральное отопление и осветительные приборы.

Кроме того, если строитель берет на себя работы и закупает материалы от имени владельца, он должен взимать НДС в размере 5% как на материалы, так и на рабочую силу.Если застройщик неправильно взимает НДС по стандартной, а не по сниженной ставке, HMRC не возмещает излишек. Владелец должен вернуть деньги назад у строителей, поэтому важно получить их правильно с самого начала.

Затраты на услуги архитекторов и геодезистов, установку товаров, не относящихся к строительным материалам, например ковров или встроенной мебели для ванных комнат, и затраты, связанные с арендой товаров или строительных лесов, не подлежат понижению и подлежат оплате НДС по стандартной ставке.

Если вы планируете преобразовать недвижимость в альтернативное использование, крайне важно, чтобы налоговый режим рассматривался заранее, чтобы вы не платили слишком много НДС. Хотя обычно возможно исправлять ошибки ретроспективно, поставщики могут не желать возмещать неправильно начисленный НДС или могут больше не вести бизнес, что означает, что любая переплаченная сумма НДС теряется навсегда.

Как преобразование коммерческой недвижимости может расширить предложение жилья?

Enterprise Community Partners недавно обнародовали свои политические приоритеты на 2021 год, которые включают 47 шагов, которые федеральные, государственные и местные органы власти могут предпринять, чтобы «сделать дом и общественные места предметами гордости, власти и принадлежности».Среди этих рекомендаций есть несколько, которые направлены на увеличение предложения доступного жилья за счет приобретения существующих построек, появившихся в результате пандемии, включая недавно освободившиеся коммерческие и офисные помещения.

Слабость на рынке коммерческих и офисных площадей также предоставляет уникальную возможность устранить некоторые прошлые несправедливости в отношении землепользования и доступа населения. Эти объекты недвижимости часто расположены в желаемых общинах с доступом к работе и возможностям общественного транспорта — действительно, некоторые из этих построек были построены на территории ранее процветающих общин, которые были разрушены под предлогом экономического развития.Таким образом, перепрофилирование этих пространств для жилых помещений может быть справедливым решением для увеличения предложения доступного жилья, особенно в тех сообществах, которые выступают против строительства нового жилья с высокой плотностью застройки. Работа с потенциальными жителями над такими усилиями в дальнейшем обеспечит благоприятные результаты для цветных сообществ с низким доходом, традиционно маргинализированных при принятии решений по землепользованию и развитию.

Преобразование нежилой собственности в доступное жилье сопряжено с определенными проблемами, включая определение возможных объектов недвижимости, согласование зонирования и строительных норм, позволяющих проводить модернизацию, и обеспечение поддержки этой работы местным сообществом.В этом посте мы опишем некоторые недавние примеры перепрофилированных пространств, успешно преодолевших эти препятствия, и предложим предложения по масштабированию аналогичных усилий. Мы также обсуждаем варианты финансирования через существующие государственные программы, привлечение частного капитала для расширения охвата и ориентацию ассигнований на приоритетные потребности и возможности.

Использование отелей для предотвращения бездомности

Местные органы власти часто обращались к номерам в мотелях и отелях как к ресурсу для укрытия людей, у которых не было других вариантов, хотя эти меры, как правило, были разовыми, краткосрочными и в случаях, когда позволяло финансирование.Однако во время пандемии неотложная необходимость поиска долгосрочных, стабильных и доступных вариантов жилья для людей, страдающих бездомностью или находящихся в группе риска, потребовала нового осмысления того, как обеспечить этот необходимый ресурс для сдерживания вирусов.

Войдите в Департамент жилищного строительства и общественного развития Калифорнии, который разработал проект Homekey для покупки и восстановления существующих свободных коммерческих помещений, таких как бывшие мотели, отели, общежития и жилые дома с обслуживанием, в постоянное доступное жилье.В рамках программы было предоставлено 800 миллионов долларов городским и окружным властям, которые смогли быстро определить и обезопасить недвижимость, и ожидается, что в результате будет создано более 6000 новых единиц доступного жилья.

Enterprise поддержали проект Homekey, среди прочего, путем привлечения и распределения дополнительных 46 миллионов долларов частного благотворительного финансирования от Kaiser Permanente, Blue Shield of California и Chan Zuckerberg Initiative для операционных и вспомогательных услуг в Homekey properties.

Превращение торгового центра в деревню

В то время как преобразование существующего жилья в небольшие квартиры для людей, страдающих бездомностью, удовлетворяет конкретную потребность с аналогичным конкретным ресурсом, возможность переоборудовать коммерческие здания для использования в жилых помещениях имеет гораздо более широкий потенциал, когда применяется не только к небольшой собственности, но, скорее, к крупным покупкам центры, такие как торговые центры и магазины больших размеров. Расположение многих таких объектов недвижимости в пригородах не только предлагает средства для добавления доступных по цене единиц там, где их больше всего не хватает, но и для расширения доступа к более привлекательным общинам для семей с низкими доходами, которые традиционно не допускаются в такие районы.

«Модернизация пригородов», термин, придуманный Джун Уильямсон и Эллен Данхэм-Джонс для описания перепрофилирования недостаточно используемых зданий для удовлетворения новых потребностей, может предложить решение не только для нехватки доступного жилья. По мнению Уильямсона и Данхэм-Джонса, многие торговые центры, магазины и офисные парки, расположенные в пригороде, были спроектированы с учетом потребностей больших семей, ведущих образ жизни, зависящий от автомобилей. Сейчас многие из этих людей — пустые гнездовья, ищущие меньшее, более доступное пространство с удобными для ходьбы удобствами.

Одним из примеров такого рода переоборудования является торговый центр Alderwood в пригороде Сиэтла Линнвуд, штат Вашингтон, который сочетает в себе квартиры с коммерческими и общественными помещениями, чтобы привлечь жителей, ищущих альтернативу домам на одну семью, имеющимся в городе. Как сообщество с низким и средним уровнем дохода, где проживает множество рабочих и обслуживающего персонала, перепрофилированный торговый центр также предложит более доступный вариант наряду с запланированной транспортной линией, которая расширит варианты без использования автомобилей.

Изменение зон под жилые нужды

Безусловно, любое преобразование нежилого помещения в жилье будет иметь свои юридические и нормативные сложности, особенно там, где зонирование может запрещать такое изменение.Однако некоторые штаты и местные органы власти изучают варианты снижения этого барьера и содействия новым и повторно используемым застройкам в новых местах.

Недавнее исследование Центра Тернера при Калифорнийском университете в Беркли показало, насколько зонирование препятствует перепрофилированию коммерческих помещений для использования в жилых помещениях в четырех крупнейших городских районах Калифорнии — Лос-Анджелесе, районе залива Сан-Франциско, Сан-Диего и Сакраменто. Исследование показало, что более 40% коммерчески зонированных земель в этих городских районах запрещено использовать в некоммерческих целях, что потенциально препятствует созданию тысяч жизненно необходимых единиц жилья.В нем также отмечается, что больше коммерчески зонированной земли существует в пригородах этих мегаполисов (по сравнению с городами), где нехватка жилья особенно остра, а спрос на более доступные варианты высок.

Пара законопроектов находится на рассмотрении в законодательном собрании Калифорнии, чтобы облегчить изменение зонирования и выдачу разрешений на строительство жилых построек на коммерчески зонированных землях. Обеспокоенность по поводу воздействия на окружающую среду, потерянных налоговых поступлений и протестов сообщества уже высказывалась против обоих, хотя спонсоры оптимистично настроены в отношении того, что острая нехватка жилья в масштабе штата поможет определить приоритетность этих предложений, отмечая, что для полного преодоления проблем штата потребуется нечто большее, чем просто зонирование. жилищный кризис.

Финансирование модернизации жилых домов

Безусловно, целеустремленные девелоперы и их партнеры — не единственные, кто рассматривает нынешнюю низкую стоимость коммерческой недвижимости, и у некоторых инвесторов с глубокими карманами могут быть средства для реализации стратегии «купи и держи», чтобы заработать на низких ценах и ждать. для восстановления рынка. Чтобы уравнять правила игры, участникам, стремящимся преобразовать существующую недвижимость в доступное жилье, следует предоставить ряд финансовых инструментов.Однако, хотя потенциально можно использовать более традиционные источники финансирования для производства, такие как жилищный кредит (потенциально связанный с налоговой льготой на новые рынки для модернизации многофункционального назначения), потенциально могут быть использованы длительные сроки и контроль объекта, необходимые для активации, делают их маловероятным подходящим финансированием. механизмы.

Вместо этого нам нужны гибкие фонды, которые легко использовать для приобретения и реабилитации, например, Фонд аварийного приобретения стабилизации (SAEF), который будет предоставлять финансирование финансовым учреждениям по развитию сообществ (CDFI) для перетока капитала к ориентированным на миссию разработчикам.Масштабы финансирования, задуманные для SAEF, достижимы для приобретения и модернизации отдельных объектов собственности, таких как офисные здания и отели, но для облегчения крупномасштабного преобразования торговых центров в сообщества смешанного использования и со смешанным доходом, ориентированные на миссию субъекты могут сформировать совместные предприятия с другими разработчиками.

Короче говоря, разработка и быстрое развертывание правильных финансовых инструментов является критическим компонентом для использования того, что может быть лишь узким окном возможностей для получения доступа к собственности, которая может поддерживать двойную цель: расширение предложения доступного жилья и продвижение расового капитал.

Будьте в курсе последних новостей о возможностях увеличения предложения доступного жилья в наших сообщениях в блоге и подписавшись на рассылку новостей Today In Housing и Capitol Express по электронной почте.