Аренда помещения договор: Договор аренды нежилого помещения: образец документа

Образец договора аренды офисного помещения

Договор аренды офисного помещения – один из самых распространённых способов, которыми малые предприятия обзаводятся полезной площадью, на которой можно вести свой бизнес.

 

Зачастую, у небольшой фирмы просто нет денег для покупки собственного офиса и аренда остаётся единственным выходом. Что нужно знать, заключая договор аренды офиса, мы расскажем ниже.

 

 

Аренда офиса

 

Обычно офис – это центр управления компанией. В нём находится руководитель фирмы, его заместители, руководители структурных подразделений и отделов. Часто в одном офисном помещении помещается всё предприятие при небольшом его размере и штатной численности.

 

В настоящее время, исходя из большой потребности в съёмных помещениях для ведения бизнеса, застройщики возводят целые комплексы зданий, предназначенных для организации в них офисов компаний и торговых точек (бизнес — центры).

 

В таких сооружениях имеются предлагаемые в аренду площади на любой вкус и под любые хозяйственные нужды. Иногда имеется возможность перепланировки помещений для создания необходимого пространства для крупного арендатора.

 

В таких бизнес – центрах предпринимателям можно не только снять офис, но и получить от владельца здания разрешение на то, чтобы по адресу съёмного офиса фирма – арендатор могла зарегистрировать свой юридический адрес, что очень удобно для нанимателей помещений.

 

 

Договор аренды

 

Аренда офиса – это стандартная аренда нежилой недвижимости со всеми вытекающими последствиями и обязанностями согласно гражданскому законодательству.

 

При аренде офиса в крупном торговом центре важно обратить внимание на некоторые приложения к договору, которые обязательно должны быть в наличии при оформлении соглашения сторонами.

 

Избежать споров по соглашению поможет не только грамотное оформление договора, но и чёткое определение места, о котором в соглашении ведётся речь. Обязательно требуйте при составлении соглашения кадастровый план всего здания и конкретного этажа, на котором расположен съёмный офис.

 

На таком плане участниками договора совместно выделяется площадь, сдаваемая в аренду именно этому арендатору именно по этому договору аренды. Не забывайте о правиле государственной регистрации договора аренды офиса, если его срок действия превышает один календарный год.

 

Плата за аренду прописывается твердой суммой. Возможность повышения оплаты и размер таких повышений или заранее оговаривается в соглашении либо по согласованию участников договора закрепляется в дополнительном соглашении во время действия документа.

 

Ниже расположен типовой бланк и образец договора аренды офисного помещения, вариант которого можно скачать бесплатно.

«Бизнес по франчайзингу: вопросы недвижимости»

Статья

11.08.2016 Недвижимость и строительство

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», подготовил очередной обзорный материал из цикла статей о франчайзинге, посвященный различным вопросам недвижимости, которая будет использоваться для осуществления деятельности по франчайзинговой модели.

Риски, варианты и составляющие успешной модели.

В первой статье из нашего цикла мы рассмотрели, что такое франчайзинг с точки зрения российского законодательства и какие вопросы могут возникать при ведении бизнеса с использованием данной модели. В настоящей статье мы хотели бы остановиться на другой составляющей успешной франчайзинговой модели — вопросах недвижимости, которая будет использоваться для осуществления деятельности по модели франчайзинга.

«Насиженное место»

После длительного использования помещения для оказания услуг или продажи товаров под определенным торговым знаком у «адреса» как такового возникает самостоятельная ценность. Потребители привыкают получать необходимые услуги (товары) в данном месте, и даже если торговая марка, под которой предоставляются такие услуги, изменится, большинство потребителей, скорее всего, окажутся рабами привычки и продолжат нести свои деньги именно по этому адресу.

Таким образом, в интересах лица, которое выстраивает франчайзинговую сеть, обеспечить использование помещения для осуществления деятельности под его брендом, даже если конкретный франчайзи по тем или иным причинам больше не сможет вести бизнес.

Основная проблема заключается в том, что договор аренды помещения связывает двух конкретных лиц, и в случае его прекращения собственник помещения сможет передать заветное помещение иному лицу, в том числе конкурирующей сети. Кроме того, замыслить недоброе может и сам франчайзи, расторгнув договор коммерческой концессии и начав оказывать аналогичные услуги под иным товарным знаком (своим собственным или конкурирующей франчайзинговой сети).

Для исключения подобных ситуаций у правообладателя имеются два варианта построения отношений:

• Договор аренды помещения заключает правообладатель и затем предоставляет помещение в субаренду франчайзи;
• Помещение получает в аренду франчайзи, а правообладатель является третьей стороной в таком договоре аренды и получает опцион на заключение договора аренды в отношении помещения.

Ниже подробно рассмотрим оба варианта:

1. Правообладатель-арендатор

Основной риск для франчайзера, когда он становится арендатором помещения, – это риск повреждения или гибели помещения. При этом франчайзер будет отвечать по этому риску непосредственно перед собственником (арендодателем) помещения [1]. Переложить данный риск на франчайзи не получится [2]. Конечно, по договору субаренды за повреждение или гибель помещения перед франчайзером будет отвечать франчайзи, но, в случае если после какого-либо происшествия франчайзи исчезнет или окажется неплатежеспособным, правообладатель все равно будет должен компенсировать убытки (а, может быть, и заплатить неустойку) собственнику помещения и сослаться на невыплату со стороны франчайзи не получится.

То же касается и иных обязанностей по договору. Правообладатель должен будет вносить арендную плату, обеспечительные платежи, выплачивать неустойки и исполнять все прочие договорные обязанности, даже если субарендатор-франчайзи обанкротился или просто не исполняет свои обязательства по договору субаренды.

Однако данные риски не всегда столь значительны и могут быть минимизированы за счет включения следующих условий в договор субаренды с франчайзи.

Арендная плата

Если франчайзер не планирует зарабатывать на разнице в арендной плате, а единственной его целью является удержание контроля над помещением, то в договоре можно предусмотреть, что франчайзи-субарендатор исполняет обязанность по внесению арендной платы непосредственно в адрес собственника помещения. Это позволит технически упросить взаимоотношения сторон. Однако необходимо понимать, что лицом, обязанным вносить арендную плату по договору с собственником, все равно остается правообладатель, просто его обязанность может исполнять третье лицо (франчази-субарендатор). То есть, требовать арендную плату и неустойку за ее несвоевременное внесение собственник все равно будет с правообладателя.

При этом рекомендуем установить срок исполнения обязанности франчайзи по перечислению арендной платы как минимум на несколько дней ранее, чем срок внесения арендной платы по договору между франчайзером и собственником помещения. Это позволит франчайзеру своевременно внести арендную плату из собственных средств и избежать начисления неустойки, если франчайзи не исполнит обязанность по оплате. Кроме того, неисполнение обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд является основанием для расторжения договора [3].

Обеспечительный платеж

Стандартным для арендных отношений способом обеспечения обязательств является обеспечительный платеж [4]. Смысл этого инструмента сводится к тому, что арендатор заранее перечисляет некую сумму арендодателю (обычно арендная плата за 2-3 месяца), и если потом арендатор не исполнит какое-либо обязательство в срок (внесение арендной платы, возмещение ущерба, причиненного помещению и пр.), то арендодатель сможет зачесть в счет исполнения соответствующую сумму из обеспечительного платежа.

При этом если нарушений договора не будет, то по общему правилу обеспечительный платеж вернется арендатору, но стороны могут договориться и об обратном. Также стороны могут установить, что после каждого зачета средств из обеспечительного платежа арендатор обязан восполнить его до первоначального размера.

Если в договоре аренды между собственником помещения и правообладателем есть условие об обеспечительном платеже (а данный инструмент имеет широкое распространение на практике), то правообладателю необходимо включить подобное условие и в договор субаренды с франчайзи, чтобы не пришлось наполнять обеспечительный платеж собственными средствами. Размер обеспечительного платежа по договору субаренды зависит от взаимоотношений сторон, но представляется, что он должен быть не меньше платежа, вносимого по договору аренды. Мы также рекомендуем указать срок внесения и восполнения обеспечительного платежа по договору субаренды на несколько дней ранее, чем аналогичный срок по договору аренды, чтобы франчайзер смог не допустить нарушения условий договора аренды.

Право передавать помещение в субаренду

По общему правилу объект передается  в субаренду только с согласия арендодателя [5]. И если получение согласия на передачу помещения в субаренду первому франчайзи не должно вызвать трудностей, поскольку будет получаться практически одновременно с заключением договора аренды, то передача помещения второму и последующим франчайзи может состояться через несколько лет. К этому моменту отношения между собственником помещения и правообладателем могут претерпеть существенные изменения, и собственник по тем или иным причинам может отказать в предоставлении необходимого согласия. При этом правообладатель будет вынужден арендовать помещение (соответственно и вносить арендную плату) весь оставшийся срок, не имея возможности передать данное помещение своим франчайзи.

Для исключения данного риска, необходимо включить в договор аренды условие о том, что собственник помещения дает свое согласие на передачу арендатором (правообладателем) помещения в аренду третьим лицам по своему усмотрению на протяжении всего срока действия договора аренды.

Право на односторонний отказ от договора

Не исключено возникновение такой ситуации, когда по тем или иным причинам франчайзи больше не может продолжать ведение бизнеса. При этом самостоятельного интереса в аренде помещения у правообладателя нет. По общему правилу арендатор будет обязан продолжать арендовать помещения и исполнять все обязанности по договору и описанные выше риски до окончания срока действия договора.

Чтобы исключить этот риск, в договоре аренды необходимо предусмотреть право на односторонний отказ от исполнения договора аренды [6]. Конечно, для франчайзера было бы идеальным предусмотреть безусловное право на односторонний отказ, то есть право отказаться от договора вне зависимости от наступления каких-либо условий, просто уведомив собственника помещения за определенный договором срок. Однако далеко не каждый собственник будет готов сдавать помещение на таких условиях.

Поэтому, скорее всего, в данном вопросе придется искать компромисс. Можно, к примеру, предусмотреть возможность отказа от договора в случае прекращения договора коммерческой концессии с конкретным франчайзи. Также законодательство предусматривает возможность установить плату за отказ от договора [7].  Если стороны смогут договориться о включении в договор подобного условия, то правообладатель, если что-то пойдет не по плану, сможет прекратить аренду, просто выплатив согласованную сумму, а собственник помещения получит компенсацию убытков на период поиска другого арендатора.

Улучшение помещения

Поскольку франчайзинговая сеть подразумевает приблизительно одинаковое оформление всех помещений в арендованном помещении, в помещении придется проводить отделочные работы, а, скорее всего, также перепланировки и переоборудование.

Соответственно, право производить строительно-монтажные работы, включая перепланировки и переоборудование помещения, необходимо, в первую очередь, предусмотреть в договоре аренды между правообладателем и собственником помещения.

Если обязанность по приведению помещения в соответствие с требованиями франшизы возложена на франчайзи, то в договор субаренды правообладатель может включить уже более подробные требования к таким строительно-монтажным работам, включая сроки их выполнения, цветовую схему оформления, места размещения логотипов и пр. Если подобные условия уже содержатся в договоре коммерческой концессии, то в договоре субаренды можно просто сделать ссылку на соответствующие положения.

Также правообладатель может предусмотреть в договоре субаренды, что франчайзи не будет иметь право на получение компенсации стоимости неотделимых улучшений помещения. При отсутствии подобного условия такую компенсацию выплатить придется [8].

2. Франчайзи-арендатор

Основным достоинством данной схемы является отсутствие у правообладателя рисков повреждения или гибели помещения, а также отсутствие финансовых рисков, связанных с невнесением арендной платы франчайзи. Поскольку франчайзи получит помещение в аренду, именно он и будет нести указанные риски. В то же время, у данной схемы есть и свои минусы. Пожалуй, основным из них является отсутствие каких-либо обязательств у собственника помещения перед правообладателем. Данное обстоятельство влечет следующие риски:

1. При прекращении договора по любым основаниям у собственника не будет обязанности заключить аналогичный договор с правообладателем или другим франчайзи;
2. Договор аренды может быть изменен по соглашению между собственником помещения и франчайзи-арендатором.

Оба риска могут привести к исключению помещения из франчайзинговой сети и использованию помещения конкурентами. Попробуем минимизировать данные риски за счет различных договорных конструкций.

Согласование договора аренды

Для того чтобы предотвратить недобросовестное поведение со стороны франчайзи, необходимо контролировать заключаемый им договор аренды. С этой целью мы рекомендуем прямо указать в договоре коммерческой концессии обязанность франчайзи заключать договор аренды помещения только после предварительного согласования такого договора с правообладателем или же необходимость соответствия договора аренды заранее согласованной сторонами форме.

Какой бы вариант не выбрал правообладатель, это позволит обеспечить ему включение в договор аренды условия о целевом использовании помещения. При этом мы рекомендуем максимально подробно указать, для какой деятельности франчайзи будет арендовать помещение со ссылкой на номера регистрации товарных знаков, под которыми такая деятельность будет осуществляться.

Также данное положение позволит фактически понуждать франчайзи к заключению трехстороннего договора аренды, речь о котором пойдет ниже.

Опцион

Поскольку арендатором по договору будет являться франчайзи, правообладатель лишен возможности каким-либо образом предотвратить расторжение договора по вине арендатора. Даже если в договоре не будет указано ни одного основания для расторжения договора по инициативе собственника помещения, то все равно такая возможность у него останется в предусмотренных законом случаях. К ним, в частности, относятся невыплата арендной платы в предусмотренный срок более двух раз подряд, существенное ухудшение имущества арендатором [9]. То есть, при обозначенных нарушениях арендодатель сможет через суд расторгнуть договор и потом сдать помещение конкурирующей франчайзинговой сети или организовать в нем свой аналогичный бизнес.

Кроме того, если арендодатель и франчайзи договорятся, то у них всегда есть возможность расторгнуть договор по соглашению сторон.

Для того чтобы правообладатель смог «перехватить» аренду в случае прекращения договора с франчайзи, мы рекомендуем правообладателю получить от собственника помещения опцион на заключение договора аренды помещения [10].

Данная конструкция подразумевает, что собственник предоставляет правообладателю право заключить в будущем с ним договор аренды помещения при наступлении определенных условий. Когда такие условия наступят, правообладатель сможет просто направить свое согласие на заключение договора аренды, и договор будет считаться заключенным [11].

Условиями, при которых правообладатель сможет «активировать» опцион, следует указать прекращение договора аренды между собственником и франчайзи по любым основаниям, признание этого договора недействительным, установление ничтожности или незаключенности данного договора.

Также в опционе на заключение договора необходимо указать условия, на которых будет заключаться будущий договор либо путем копирования положений договора собственника с франчайзи, либо путем ссылки на этот договор. В последнем случае желательно к опциону приложить также копию указанного договора.

Обязательно следует предусмотреть срок действия опциона, поскольку по умолчанию он будет составлять один год, что представляется недостаточным при ведении бизнеса по модели франчайзинга [12]. Также необходимо прямо предусмотреть, что опцион предоставляется бесплатно, поскольку по общему правилу он предоставляется за плату.

Кроме того, правообладатель сможет уступить опцион третьему лицу (к примеру, другому франчайзи), если в опционе не будет установлен запрет. В таком случае, когда первый франчайзи утратит право аренды, помещение сможет сразу получить второй франчайзи, которому будут уступлен опцион, без промежуточного перехода помещения правообладателю.

При всех плюсах опцион не решает одной задачи. Если текущий собственник помещения продаст его другому лицу, то договор аренды сохранится на тех же условиях, а вот опцион станет бесполезным, поскольку он связывает обязательство только конкретное лицо, которое больше не будет собственником помещения и не сможет его предоставить в случае использования опциона.

Исключить данный риск полностью нельзя. Однако современное российское законодательство позволяет его уменьшить. В опцион можно включить положение о возмещении потерь [13] собственником помещения в случае наступления совокупности следующих условий: 1) он продал помещение; 2) новый собственник отказывается заключить договор аренды помещения с правообладателем или его франчайзи. Данное условие хоть и не будет прямо влиять на нового собственника, но заставит текущего собственника при продаже помещения озаботиться этой проблемой и включить соответствующие положения в договор купли продажи или продавать помещение только с одновременным подписанием опциона новым собственником.

Трехсторонняя аренда

Опцион справляется с задачей нивелировать риск утраты помещения в случае прекращения договора, однако он никак не защитит правообладателя от случаев, когда франчайзи договорится с собственником помещения об изменении условий договора. Также опцион бессилен и против замены стороны по договору. К примеру, недобросовестный франчайзи может уступить права и обязанности по договору аренды помещения на 10 лет аффилированной компании, которая не связана положениями договора коммерческой концессии и может осуществлять аналогичную деятельность под другим товарным знаком.

Для исключения подобных рисков мы рекомендуем правообладателю становиться третьей стороной в договоре аренды.

Очевидным плюсом данного хода является невозможность изменения условий договора аренды без согласия правообладателя. Если иное прямо не предусмотреть договором, то его изменение возможно только по согласию всех его сторон [14].

Таким образом, даже если и собственник помещения, и франчайзи окажутся недобросовестными, они не смогут изменить целевое назначение помещения, срок действия договора или иные условия, принципиально важные для правообладателя, без его согласия.

Также в трехстороннем договоре аренды необходимо прямо указать, что передача прав и обязанностей арендатора по договору (замена стороны) допускается только с согласия правообладателя. Это позволит блокировать ненужных правообладателю арендаторов и соглашаться, когда речь идет о замене арендатора на другого франчайзи.

Каждый правообладатель товарного знака может сам решать, какую из предложенных схем ему использовать при построении отношений со своими партнерами. Возможно, кто-то не готов оказаться в непривычной для себя роли арендатора и нести риск гибели объекта аренды только за тем, чтобы контролировать помещения. Кто-то, наоборот, увидит здесь возможность зарабатывать на разнице в арендной плате, выступая посредником в арендных отношениях. Вероятно, отдельные собственники помещений испугаются страшного слова «опцион», более уместного на Нью-Йоркской бирже, чем при аренде маленького помещения под ресторан. Применение описанных схем очень индивидуально и, несомненно, должно тщательно оцениваться при заключении реальных договоров.

В любом случае даже частичная реализация одной из описанных в данной статье схем позволит существенно снизить риски, связанные с арендой помещений при построении франчайзинговой сети.

Продолжение следует…

[1] Для простоты ниже будет предполагаться, что арендодателем является именно собственник помещения, а не его арендатор, хотя все нижесказанное будет справедливо и во втором случае.

[2] Пункт 2 ст. 615 ГК РФ.

[3] Договором с собственником могут предусматриваться и более жесткие условия расторжения. К примеру, однократное нарушение обязанности по внесению арендной платы.

[4] Статья 381.1 ГК РФ.

[5] Статья 615 ГК РФ.

[6] Обращаем Ваше внимание на формулировки: односторонний отказ от договора (исполнения договора) – внесудебное расторжение; одностороннее расторжение – расторжение в судебном порядке по заявлению одной из сторон.

[7] Пункт 3 ст. 310 ГК РФ.

[8] Пункт 2 ст. 623 ГК РФ.

[9] Статья 619 ГК РФ.

[10] Статья 429.2 ГК РФ.

[11] Необходимо помнить, что если речь идет об аренде помещения больше чем на год, то договор потребуется еще зарегистрировать в Росреестре.

[12] Пункт 2 ст. 429.2 ГК РФ.

[13] Ст. 406.1 ГК РФ.

[14] Пункт 1 ст. 450 ГК РФ.

Материал опубликован в рубрике «Школа франчайзи» портала BUYBRAND Inform 11.08.2016

Тонкости договора аренды

В Гражданском кодексе РФ нежилые помещения не выделяются как отдельный объект арендных отношений: они включены в широкое понятие «здание», объединяющее весь спектр нежилых (культурных, производственных, торговых и др.) и жилых строений. При этом нежилое помещение может представлять собой как здание в целом, так и его отдельную часть.

Чтобы разобраться в тонкостях формы и содержания договора аренды, в первую очередь, определимся, что под данным понятием подразумевается.

Итак, договор аренды нежилого помещения – это документ, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение во временное пользование за определенную плату. Вместе с тем при составлении данного документа необходимо учесть несколько важных особенностей.

Договор аренды подлежит процедуре прохождения государственной регистрации в случае, если срок аренды помещения по нему превышает один год. С учетом того, что текст ГК РФ (п.2 ст.651) содержит термин «не менее года», вполне логично, что государственной регистрации подлежат в том числе и договоры аренды, заключаемые сроком на 1 год. Вместе с тем, если хотя бы одной из сторон договорных отношений является юридическое лицо, вне зависимости от срока его действия договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

Предмет договора

Предмет договора является существенным условием договора об аренде нежилого помещения, соответственно, без точного определения предмета договор не будет считаться заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ). Таким образом, в тексте договора передаваемое в аренду помещение должно быть описано ясно, конкретно и по всем необходимым параметрам, а именно:

• Адрес здания, в котором располагается сдаваемое в аренду помещение.
• Четкое описание местоположения данного помещения внутри здания (этаж, номер офиса и т.п.).
• Общая площадь сдаваемого помещения (согласно кадастровому паспорту БТИ).
• Назначение сдаваемого в аренду помещения (для офисных либо производственных нужд, под склад и т.п.).
• Если сдаваемое в аренду нежилое помещение состоит из нескольких(а также, если некоторые из сдаваемых в аренду помещений – основные, а другие – вспомогательные), к договору необходимо будет составить приложение – план-схему данного помещения с указанием всех деталей.

После подписания данного договора (либо еще при заключении) нежилое помещение-предмет договора должно быть по акту передано арендатору. Причем в этом случае вместо передаточного акта возможно составление и иного документа (соглашения, протокола и т.д.), подписанного обеими сторонами. По окончании действия договора исрока аренды нежилое помещение возвращается арендодателю с обязательным соблюдением всех указанных процедур.

Арендодатель и собственник

В соответствии с общими правилами, в качестве арендодателя нежилого помещенияможет выступать его собственник. Однако арендодателями могут являться и другие лица, причем как физические, так и юридические – при наличии соответствующих полномочий. Так, предприятия или учреждения (если в их ведении или управлении находятся нежилые помещения,сдаваемые в аренду) имеют право выступать в качестве арендодателей, предварительно получив на это согласие самого собственника или уполномоченного собственником лица.

Юридические адреса от собственника

Метро

Смоленская

Площадь

44,2 кв.м / 18,6 кв.м

Метро

Бульвар Дмитрия Донского

Площадь

85 кв.м / 34,6 кв.м

Метро

Авиамоторная

Площадь

47,3 кв.м / 15 кв.м

Метро

Царицыно

В случае перехода прав собственности другому лицу, правоотношения аренды помещения сохраняются, поскольку данный факт не является основанием для расторженияили изменениядоговора аренды. При ликвидации арендодателя-юридического лица правоотношения аренды помещения прекращаются, за исключением случаев, когда исполнение обязательства юридического лица законодательно возлагается на другое лицо.

Использование арендуемого помещения

Арендатор нежилого помещения обязан использовать его в полном соответствии с оговоренными в договоре условиями. Если данные условия в договоре не оговорены – по его прямому назначению(п. 1 ст. 615 ГК РФ). Нарушение данного правила будет являться основанием для требования арендодателя расторгнуть договор и возместить причиненные ему этим убытки.

При этом арендатор имеет право сдавать арендуемые нежилые помещения в субаренду или другим образом передавать свои права и обязанности иному лицу только с согласия самого арендодателя и в установленном законом порядке.

Арендная плата и срок действия договора

Определение в договоре размера арендной платы – существенное условие заключения такого рода сделок. Если в договоре отсутствует размер арендной платы, данный договор считается незаключенным, поэтому не влечет за собой никаких правовых последствий, если только в дополнительном соглашении сторонами не будет достигнуто согласие по поводу размера арендной платы либо пересмотрены условия основного договора. Договор аренды следует считать заключенным только с момента достижения обеими сторонами согласия по поводу размера арендной платы.

Кроме того, если по договору аренды помещения арендная плата устанавливается за единицу площади, она должна определяться исходя из фактического размерапомещения,передаваемого в аренду.Если жев договоре аренды нежилого помещения не оговариваетсясрок аренды, такой договор будет заключен на неопределенный срок. В данном случае любая из сторон имеет право расторгнуть договорв любое время, за три месяцапредупредив об этом другую сторону (соответствующее оповещение должно быть выполнено в письменной форме).Если срок договора аренды не определен, такой договор в государственной регистрации не нуждается, потому как, согласно действующему законодательству, регистрируется только договор, заключенный на срок более года.

Таким образом, лишь соблюдение всех вышеописанных условий составления договора аренды и знание тонкостей данной процедуры обеспечит надежными гарантиями всех участников сделки.

Особенности и специфика договора аренды помещения свободного назначения

access_time03.08.20

По закону без договора аренды помещения свободного назначения сделка считается недействительной. Для корректной сделки необходимо оформить договор и акт приема-передачи объекта.

Документы, необходимые для заключения договора

Договор аренды нужен для передачи права на использования имущества. ПСН – нежилое помещение, использование которого не может разрешатьпроживания на объекте.
Для заключения договора аренды помещения свободного назначения понадобятся:
•    Документ, подтверждающие, что арендодатель имеет право распоряжаться помещением и сдавать его.
•    Документы, подтверждающие, что арендодатель зарегистрирован, как юридическое лицо или паспорт арендодателя в случае, если он физическое лицо.
•    Документы, подтверждающие, что арендатор зарегистрирован, как юридическое лицо или паспорт арендатора в случае физического лица.
При отсутствии какого-то документа договор заключить невозможно.

Обязательно указывается

Законодательство РФ не ограничивает содержание договора одной формой, но есть пункты, которые должны в нем содержаться.
В любом документе такого типа должно быть описание самого объекта недвижимости. Оно должно обязательно включать информацию:
•    Юридический адрес объекта, соответствующий документам на право распоряжения.
•    Номер этажа.
•    Номер объекта в нумерации здания.
•    Сдаваемая в аренду площадь.
•    Стоимость и срок аренды.
Если в соглашениине указан срок аренды, то оно будет считаться действительным, но при желании завершить аренду стороны должны отправить друг другу уведомление за 3 месяца до расторжения.
Стоимость может указываться в договорев виде фиксированной суммы или в виде благ: доля дохода от использования помещений или услуги по улучшению объекта. 
При обозначении фиксированной платы за аренду арендодатель не может повышать цену до истечения срока действия соглашения, поэтому часто такая возможность указывается, фиксируя процент, на который может быть увеличена сумма, и возможную периодичность повышения цены.
Срок внесения платы за аренду также регламентируется договором, как и то, в какой момент сумма считается внесенной (при отправке денег с расчетного счета арендатора или при поступлении их на счет арендодателя). Соглашение может предусматривать пенни за несвоевременную оплату.

Особенности 

Обычно при заключении договора аренды на нежилое помещение указывается назначение объекта, то есть изначально определяется для каких целей оно будет использоваться арендатором. При нарушении этих условий соглашение может быть расторгнуто арендодателем в одностороннем порядке.
Однако в случае помещений со свободным назначением перечень таких целей может включать в себя несколько пунктов. Потому при использовании готовых образцов договора нужно уделить внимание пунктам с описанием целей использования и составить список возможных вариантов.

Обязанности сторон

В соглашение обычно описываютсяусловияиспользования объекта недвижимости.
Первым важным пунктом этого раздела будет обозначение того, какая сторона несет ответственность за оплату коммунальных платежей и каких. Если они включены в стоимость аренды, тогда арендодатель обязан вовремя платить все коммунальные платежи. Если же ответственность несет арендатор, то он обязан предоставлять квитанции об оплате или копии счетов за коммунальные услуги.
Вторым важным пунктом будет описание ответственности сторон по оплате текущего и капитального ремонтов. Согласно действующему законодательству, по умолчанию стоимость этих видов ремонта должен покрывать арендодатель, если иное не указанно в договоре.
При этом ремонт по улучшению, который нельзя отнести к обязательному текущему или капитальному, арендатор будет оплачивать самостоятельно, если у него нет предварительного согласия с арендодателем об обратном.

Улучшения арендованного помещения

В тексте соглашения описывается на каких условиях разрешено производить любые улучшения помещения: установка нового оборудования, косметический ремонт, перепланировка. 
В некоторых случаях для любых изменений помещения арендатор должен будет получить письменное разрешение, в других – ему дается полное право на любые работы. 
В случае если такой ремонт привел к повреждению, компенсировать убытки должна та сторона, которая его проводила.
Иногда неотделимый ремонт (замена пола, установка новых окон или покраска стен) производится за счет арендодателя по согласованию с ним, так как все эти улучшения невозможно забрать с собой, съезжая из объекта. Стоимость таких улучшений может покрываться арендодателем напрямую или вычитаться из арендной платы в пользу арендатора.
Также в соглашении может быть прописаны условия, при которых арендатор может выкупить оборудование или объект целиком, но, согласно закону РФ, это имущество перейдет в собственность только после полной выплаты стоимости объекта.

Разрешение споров

Как и в любом соглашение, обязательным разделом будет описание порядка разрешения споров. Порядок может быть описан любой, но, как правило, он не отличается от описанного в законодательстве РФ. 
Важным пунктом будет то, в Арбитражный суд какого города необходимо будет обратиться при нерешаемых в досудебном порядке споров. Именно в этот суд и должен будет рассматривать претензию и выносить решение.

Особенности заключения договора

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, договор аренды должен быть заключен в виде одного документа. В случае, если он разбит на несколько, то он может быть признан недействительным.
Если срок действия договора больше, чем один год с момента заключения, то его необходимо зарегистрировать в государственных органах.  Он не будет считаться действительным до момента такой регистрации. 
При передаче помещения стороны должны отметить существующие недостатки, убедиться, что помещение свободно, и сторонами должен быть подписан акт приема-передачи помещения. Для его оформления можно использовать типовой бланк акта.

Другие блоги

Как правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости — Секрет фирмы

Всё складывалось как нельзя лучше, но вдруг собственник помещения, которое вы арендуете, увеличивает арендную плату, отказывается вернуть обеспечительный платёж, меняет замки или просто у вас появляются плохие соседи — это лишь часть проблем, которые могут обрушиться на арендатора. Чтобы их избежать, нужно подходить к подписанию договора об аренде предельно тщательно. На что следует обратить внимание в первую очередь?

Проверка помещения

Присмотрев подходящий объект, первым делом запросите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В этом реестре содержатся сведения о действующих и прекращённых правах на объект, правообладателях, обременениях, арестах. Из выписки можно узнать, кто имеет право распоряжаться помещением, не заложено ли оно, ведутся ли в его отношении судебные споры.

Если у объекта недвижимости несколько собственников, договор должен быть заключён с каждым. Сделка по аренде помещения, которая совершена не со всеми собственниками, затем может быть признана недействительной в судебном порядке.

Если вместе с помещением вы планируете арендовать земельный участок, запросите выписку из ЕГРП и на него. Это поможет вам удостовериться, что собственник у них один и тот же и он имеет право сдавать землю в аренду.

Проверка арендодателя

Выписка из ЕГРП позволит выяснить также, ведёте ли вы переговоры об аренде именно с собственником. Сдавать помещение имеет право его владелец или другой арендатор — по договору субаренды. Если в договоре аренды это право не прописано, потребуется письменное согласие владельца здания на то, чтобы один арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.

Перед заключением договора выясните, как складывались отношения у собственника с предыдущими арендаторами. В картотеке арбитражных дел посмотрите, участвовал ли он в судах из-за аренды. Если таких судов много, подумайте, не придётся ли и вам потом стать участником подобного разбирательства.

Информацию о надёжности контрагента можно почерпнуть в системе СПАРК или Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (содержит данные о размере уставного капитала, активах, владельцах компании и т.д.), на сайте Федеральной налоговой службыhttps://www.nalog.ru (платит ли компания налоги), банке данных исполнительных производств (есть ли у компании долги, которые она не гасит).

Заключение договора

Условия договора нужно читать внимательно — даже если вы имеете дело с многостраничным документом. Это особенно важно, когда речь идет об аренде площадей в торговом центре. Часто в договоре говорится, что арендатор обязуется выполнять правила центра и арендодатель имеет право менять их в одностороннем порядке. В договоре с арендодателем нужно чётко и прозрачно изложить все варианты взаимодействия. Обратите внимание на следующие моменты.

Кто подписывает договор

Если перед вами генеральный директор компании, попросите протокол (решение) совета директоров о его назначении. Если это другой сотрудник, убедитесь, что у него есть доверенность, которая подписана уполномоченным лицом.

Как рассчитывается арендная плата

В договоре должна быть указана фиксированная сумма (с НДС или без него) или формула для расчёта, в которой постоянны все её составляющие. Убедитесь, что в формуле нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе платёж может постоянно увеличиваться. Рекомендую настаивать на ставке в рублях: если она будет в долларах или евро, колебания курсов валют спровоцируют увеличение платежа.

Не забудьте обозначить, как часто и насколько арендодатель может поднимать плату. Письменно договоритесь и о способах внесения арендной платы. Имеет смысл посвятить отдельный пункт договора тому, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон.

Если собственник всё-таки повысит ставку в нарушение условий договора, арендатору не стоит вносить такой платёж, иначе он автоматически примет новые условия. И оспорить затем повышенную плату через суд не получится (в соответствии с п. 3 ст. 438 и п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса).

Как долго действует договор

Если помещение важно для ведения бизнеса арендатора и если в него вложено много средств (разработка индивидуального дизайна, заказ необходимого оборудования, ремонт и так далее), следует заключать долгосрочный договор аренды на срок от пяти лет. Любой договор, заключённый более чем на 11 месяцев, следует зарегистрировать в Росреестре.

Кто оплачивает коммунальные платежи

В документе должно быть указано, на ком лежит ответственность за внесение платежей, в какие сроки и какие штрафы предусмотрены за просрочки.

Кто и когда делает ремонт

В договоре должны быть инструкции на случай, если во время аренды выйдут из строя коммуникации или самому зданию будет причинен какой-нибудь вред. Необходимо обозначить, кто, в какие сроки и за чей счёт будет устранять неполадки.

Если здание или помещение нуждается в ремонте на момент заключения договора, арендатор должен указать в документе необходимость его проведения. Можно приложить заключение оценщика, в котором он опишет общее состояние помещения и его недостатки.

Если решено ремонтировать за счёт арендатора, стоит обозначить объём предполагаемых затрат и то, каким образом они будут компенсироваться (в счёт арендной платы или выплатами со стороны собственника в оговорённые сроки). Даже если ремонта не будет, о замеченных недостатках нужно упомянуть. Это может снизить стоимость аренды. Кроме того, после окончания срока аренды собственник помещения будет принимать его по акту, заключённому при подписании договора. Если никаких недостатков в нём указано не было, ловкий собственник сможет взыскать стоимость их устранения с арендатора.

Есть ли особые условия использования помещения

В интересах арендатора сразу оговорить их. Например, что собственник обязуется не размещать в здании предприятия, деятельность которых связана с шумом. Это актуально для владельцев хостелов и гостиниц, которые арендуют для своего бизнеса здания.

В каком случае договор может быть расторгнут

Для расторжения договора в одностороннем порядке может быть только один повод: одна из сторон существенно нарушила условия договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса). Перечень таких ситуаций должен содержать договор аренды. Арендодатель не имеет право расторгнуть договор по своему желанию. Это будет нарушением закона, в такой ситуации можно смело обращаться в суд.

Что если арендатор захочет преждевременно расторгнуть договор без существенных нарушений со сторон собственника? Например, если поймёт, что бизнес не пошёл. На этот случай рекомендую предусмотреть в договоре аренды возможность его расторжения без существенных нарушений со стороны арендатора. Чтобы собственнику было выгодно соглашаться на это условие, можно обозначить следующее правило: за расторжение договора в одностороннем порядке арендатор выплачивает фиксированную денежную сумму — например арендную плату за два-три месяца. Такая возможность предусмотрена п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса.

Согласно ст. 620 Гражданского кодекса арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке без компенсационных выплат через суд в следующих случаях:

— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствования для пользования имуществом;

— переданное имущество имеет недостатки, которые не позволяют им пользоваться и не были известны на момент заключения договора аренды;

— арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в сроки, обозначенные в договоре;

— имущество оказывается в состоянии, непригодном для использования, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.

Как освобождать помещение

Следует прописать, в какие сроки по истечении срока действия договора арендатор освобождает площадь. Важно настоять на беспрепятственном доступе в помещение в этот период — чтобы иметь возможность вывезти мебель, технику, оборудование и другое имущество.

Как будет возвращён обеспечительный платёж

Следует прописать сроки возврата и те ситуации, в которых эта сумма останется у собственника помещения или будет отдана только частично.

Как будут разрешаться спорные ситуации

Иногда арендодатели настаивают на том, что в случае конфликта следует сразу идти в третейский суд. Неудивительно, ведь практика показывает, что третейские суды довольно часто принимают сторону арендодателя. Поэтому в интересах арендатора зафиксировать в договоре, что спорные моменты будут решаться в арбитражном суде.

Фотография на обложке: Flickr / Malmsjo / CC BY-SA 3.0

Договор аренды офиса — на что обратить внимание

Блог /

25 февраля 2020 г.

Договор аренды офиса — на что обратить внимание

В статье расскажем о том, на какие основные моменты необходимо обратить внимание в договоре аренды помещения (офиса). Как защитить ваш бизнес, если возникнет конфликт с арендодателем. Все возможные гарантии при аренде офиса или помещения закладываются на стадии заключения договора аренды. Если не предусмотреть, то защититься будет сложно.

Права на помещение (офис).

Прежде всего необходимо проверить права арендодателя на офис или помещение. Закажите выписку из ЕГРН в отношении объекта недвижимости онлайн. Есть сервисы, которые позволяют делать это онлайн.

Для производственных помещений необходимо обратить внимание наличие ТУ на определенные мощности.

 

Срок договора.

В большинстве случаев срок договора аренды составляет 11 месяцев. Это делается для того, чтобы избежать регистрации. С другой стороны такой договор можно расторгнуть по истечении 11 месяцев. Например, если арендатор не соглашается на новые условия. Если договор бессрочный, то арендодатель сможет расторгнуть его в любой момент, уведомив за 3 месяца. Долгосрочный договор гарантирует стабильность условий аренды офиса, но требует государственной регистрации.

 

Арендная плата.

Необходимо обратить внимание на то, как сформирована арендная плата и что она включает. Эксплуатационные расходы за офис включены в размер аренды или нет. Как происходит расчет стоимости потребляемых коммунальных ресурсов — по счетчикам или пропорционально занимаемой площади. Например, если вместе с вами в здании находится ресторан, то платить пропорционально площади вам будет невыгодно.

Обратите внимание, что если на стороне арендодателя выступает физическое лицо, то в договоре аренды необходимо разрешить вопрос о порядке уплаты НДФЛ.

Арендодатель имеет право повышать аренду раз в год. Если в договоре нет ограничения, то он может сделать это в любом объеме. При планировании долгосрочных отношений необходимо ограничить ежемесячное повышение.

 

Обеспечительный платеж.

Чаще всего обеспечительный платеж взимается в однократном размере арендной платы. Обратите внимание можно ли зачесть его в счет оплаты за последний месяц или вообще в счет долга. Иначе вам могут законно отказать в зачете обеспечительного платежа и потребовать выплаты денежной суммы сверх.

 

Ремонт помещения.

Обратите внимание на кого возложен текущий и капитальный ремонт. За первый обычно несет ответственность арендатор, а за второй арендодатель. Улучшения офиса переходят в собственность арендодателя. О компенсации надо договариваться отдельно и лучше заранее.

 

Общие помещения.

Обратите внимание на содержание общих помещений. По умолчанию за них несет ответственность арендодатель. Но иногда в договорах аренды устанавливаются иные правила. Это может увеличить арендную плату.

 

Согласования с арендодателем.

Необходимо посмотреть, что необходимо согласовывать с арендодателем. Если какой-то вопрос требует согласования, то у арендодателя есть право вета. Это может касаться ремонта, улучшений, переноса коммуникаций, размещения рекламы или вывесок.

Что действительно необходимо согласовывать заранее, так это мероприятия арендодателя, которые будут препятствовать пользованию помещением. Это может быть ремонт общих помещений или отключение электроэнергии.

 

Расторжение договора аренды офиса.

Обратите внимание на порядок расторжения договора аренды. Это важнейшее условие. Если в договоре прямо не указано на право арендатора досрочно расторгнуть договор по своему желанию, то он не может это сделать. Если не ничего не сказано, то договор должен расторгаться в суде. В отдельных вариантах арендодатель разрешает расторгнуть договор при условии оставления обеспечительного платежа.

Свяжитесь с нами, если остались вопросы по юридическому обслуживанию. Подпишитесь на обновления в блоге — Facebook, Telegram, Instagram

Длительность срока аренды не жилых помещений. Возможны ли расторжение или и — Пегас недвижимость

Российские арендаторы при заключении договора аренды нежилых помещений стараются заключить долгосрочный договор аренды вместо краткосрочного договора, считая что получат более выгодные условия аренды на длительный срок. Насколько данное мировоззрение относится к российской действительности.

При заключении договора аренды нежилых помещений собственники в основном используются два вида договора — краткосрочный сроком на 11 месяцев и долгосрочный договор аренды сроком от 3 до 5 лет. Все остальные варианты договорных отношений между сторонами встречаются довольно редко и их использование собственником подразумевает, что юридически он не может использовать стандартные договора аренды.
В данном случае арендатору необходимо просчитать экономическую выгоду и учесть риск при заключении данного договора.

Краткосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором сроком на 11 месяцем и не требует регистрации в регистрационной палате. В краткосрочном договоре аренды прописываются стандартные условия использования помещения, права и обязанности сторон. В данном виде договора прописывается, что арендатор имеет преимущественное право аренды перед другими арендаторами после окончания срока договора аренды.

В течении всего срока аренды собственник не имеет права повышать арендную ставку если иное не предусмотрено договором, исключение составляет размер оплаты коммунальных платежей в том случае если город повысил тарифы, собственник пере выставляет арендатору счета по новым тарифам. Досрочное расторжение краткосрочного договора возможно без уплаты штрафных санкций, в случает досрочного оповещение одной из стороны за указанный в договоре срок обычно он составляет от 1 до 3 месяцев.

Некоторые собственники имеют принципиальную позицию по данному вопросу и по условиям договора аренды арендатор будет обязан в случае досрочного расторжения договора оплатить неустойку в размере от одной до двух месячных арендных платежей. Обычно собственник удерживает у себя депозит в случае досрочного расторжении договора по инициативе арендатора.
Арендатор в случае досрочного расторжения договора по инициативе собственника тоже может потребовать оплатить ему неустойка, но сделать это будет возможно по взаимному согласию сторон или через суд, если данный пункт не был прописан в договоре аренды.

Долгосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором сроком от 3 до 5 лет, возможно и на более длительный срок, если собственник готов пойти на данные уступки. Отличие долгосрочного договора от краткосрочного, что данный договор подлежит регистрации в регистрационной палате и не подлежит изменениям в течении всего срока аренды в одностороннем порядке, исключение может составлять взаимное согласие сторон или разрыв договора.
Долгосрочный договор выгодно использовать крупным компания или арендаторам, которые вкладывают свои денежные средства в ремонт помещения. Арендная ставка в данном договоре прописывается с учетом ежегодной индексации в среднем она составляет 10% в год, но может колебаться от 5% до 15% в год.
Если все же одно из сторон намерена разорвать долгосрочный договора аренды, то она обязана оплатить неустойку в размере 3-6 месяцев арендной ставки.

Если арендатор считает, что долгосрочный договор аренды может защитить его от несанкционированных действий собственника, то он глубоко заблуждается, так как российское законодательство еще очень далеко от европейского уровня. Несмотря на то, что суды принимают сторону арендаторов, собственник сможет заблокировать доступ в арендуемое помещение или отключить коммуникации и рабочий процесс «встанет» и арендатор будет терпеть убытки так как не сможет вести рабочую деятельность, а российские суды не взыскивают огромные штрафы за моральный ущерб или упущенную выгоду.
Единственным выходом из данной ситуации лично знакомится с собственником помещения и прописать все спорные вопросы до подписания договора аренды и быть готовым в любой момент найти лучшее предложение по аренде.

Определение договора аренды

Что такое аренда?

Аренда — это договор, в котором изложены условия, на которых одна сторона соглашается сдать в аренду актив — в данном случае собственность — принадлежащий другой стороне. Он гарантирует арендатору, также известному как арендатор, использование собственности и гарантирует арендодателю — собственнику недвижимости или арендодателю — регулярные платежи в течение определенного периода в обмен. И арендатор, и арендодатель несут ответственность за невыполнение условий договора. Аренда — это форма нематериального права.

Ключевые выводы

• Аренда — это юридический, имеющий обязательную силу договор, определяющий условия, на которых одна сторона соглашается сдавать в аренду собственность, принадлежащую другой стороне.
• Аренда гарантирует арендатору (также известному как арендатор) использование собственности и гарантирует арендодателю — собственнику недвижимости или арендодателю — регулярные платежи в обмен на определенный период.
• Аренда жилья обычно одинакова для всех арендаторов, но существует несколько различных типов коммерческой аренды.
• Последствия расторжения договоров аренды варьируются от легких до разрушительных, в зависимости от обстоятельств, при которых они расторгнуты.

Общие сведения об аренде

Аренда — это юридические и имеющие обязательную силу договоры, в которых изложены условия договоров аренды недвижимого, недвижимого и личного имущества. В этих контрактах оговариваются обязанности каждой стороны по выполнению и поддержанию соглашения, и каждая сторона подлежит исполнению. Например, аренда жилой недвижимости включает в себя адрес собственности, обязанности арендодателя и обязанности арендатора, такие как сумма арендной платы, требуемый гарантийный депозит, срок оплаты аренды, последствия нарушения договора, срок аренды, политика в отношении домашних животных. , и любую другую важную информацию.

Не все договоры аренды одинаковы, но все они имеют некоторые общие особенности: размер арендной платы, срок оплаты аренды, срок истечения срока аренды. Арендодатель требует, чтобы арендатор подписал договор аренды, тем самым соглашаясь с его условиями, прежде чем занять недвижимость.

Большинство договоров аренды жилья довольно стандартны, с одинаковыми условиями для всех арендаторов. С другой стороны, договоры аренды коммерческой недвижимости обычно заключаются в соответствии с конкретным арендатором и обычно составляют от одного до 10 лет, при этом более крупные арендаторы часто заключают более длительные и сложные договоры аренды.

Арендодатель и арендатор должны хранить копию договора аренды для своих записей. Это особенно полезно, если и когда возникают споры.

Особые соображения

Последствия расторжения договоров аренды варьируются от легких до разрушительных, в зависимости от обстоятельств, при которых они расторгнуты. Арендатор, который расторгает договор аренды без предварительных переговоров с арендодателем, сталкивается с гражданским иском, уничижительной отметкой в ​​его кредитном отчете или и тем, и другим. В результате расторжения договора аренды арендатор может столкнуться с проблемами при аренде нового жилья, а также с другими проблемами, связанными с наличием отрицательных записей в кредитном отчете.

Арендаторам, которым необходимо разорвать договор аренды, часто приходится вести переговоры со своими арендодателями или обращаться за помощью к юристу. В некоторых случаях уведомление в определенной степени или конфискация залога позволяет арендаторам разорвать договор аренды без каких-либо дальнейших последствий.

Некоторые договоры аренды содержат положения о досрочном расторжении, которые позволяют арендаторам расторгать договоры при определенных условиях (переезд в связи с работой, трудности, связанные с разводом) или когда их арендодатели не выполняют свои договорные обязательства.Например, арендатор может расторгнуть договор аренды, если арендодатель не произведет своевременный ремонт собственности.

Условия аренды не могут нарушать законы штата или федеральные законы. Таким образом, положение, которое позволяет домовладельцу входить в помещение в любое время без предварительного уведомления или которое в судебном порядке дает домовладельцу право взыскать сумму, превышающую допустимые законом пределы, не имеет исковой силы.

Дискриминация при аренде является незаконной. Если вы считаете, что подверглись дискриминации в ходе поиска или подачи заявления на основании вашей расы, религии, пола, семейного положения, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять шаги, например подать жалобу. с U.S. Управление справедливого жилищного строительства и равных возможностей Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD).

Защищенных групп

У определенных групп людей больше свободы действий при досрочном прекращении аренды. Главными среди них являются военнослужащие: в соответствии с Законом о гражданской помощи военнослужащим они могут это сделать, если они получат приказ о прохождении действительной военной службы, требующий от них переезда на срок более 90 дней.

Во многих штатах жертвам домашнего насилия разрешается расторгать договор аренды без негативных последствий.Жестокое обращение должно было иметь место сравнительно недавно — в течение последнего года — и арендатор обычно должен предъявить какие-либо доказательства, такие как судебный приказ о защите или отчет полиции, документирующий насилие.

Некоторые штаты также позволяют арендаторам, особенно пожилым, досрочно прекращать договор аренды из-за инвалидности, состояния здоровья или медицинских кризисов, которые делают жизнь в нынешнем доме непригодной. Обычно требуется письмо от местного врача, больницы или другого медицинского работника, подтверждающее состояние здоровья.

Даже люди из этих защищенных групп должны уведомить арендодателя в письменной форме не менее чем за 30 дней о своем желании расторгнуть договор аренды

Разрыв аренды в эпоху COVID-19

Отключение из-за коронавируса и финансовые трудности заставили многих арендаторов задуматься, могут ли они выйти из своей аренды без наказания из-за пандемии. Краткий ответ: нет. Несмотря на федеральный мораторий и мораторий на выселение, пандемия не освобождает арендатора от его договорных обязательств.Даже в эпоху COVID-19, если вы досрочно расторгаете договор аренды, вы все равно несете ответственность за уплату арендной платы до даты окончания, указанной в вашем контракте.

При этом могут быть смягчающие обстоятельства и исключения. 3 августа 2021 года администрация Байдена ввела рекомендованный Центром по контролю за заболеваниями 60-дневный мораторий на выселение за неуплату арендной платы или жилищных платежей в районах, где наблюдается высокий уровень распространения Дельта-варианта вируса. Однако 26 августа 2021 года Верховный суд отменил постановление CDC, фактически отменив мораторий на выселение.

Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) объявило, что Fannie Mae и Freddie Mac продолжат предлагать воздержание от COVID-19 владельцам многоквартирной собственности до 30 сентября 2021 года. Итак, если ваш домовладелец имеет ипотеку, обеспеченную Fannie или Freddie, ссуду FHA или ссуду VA, они должны согласиться не выселять арендаторов только за неуплату арендной платы и позволить гибкость в выплате задолженности.

Потеряв угрозу выселения, домовладельцы в таких ситуациях могут быть более снисходительными, позволяя арендатору расторгнуть договор аренды.

Если вы хотите расторгнуть договор аренды из-за финансовых проблем, существуют программы помощи при аренде. Например, на федеральную программу экстренной помощи в аренде жилья выделено всего 3 миллиарда долларов из 47 миллиардов долларов бюджета. Вы можете узнать о праве на участие и найти местную программу помощи или консультанта здесь или на consumerfinance.gov, веб-сайте Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB)

.

Виды аренды

Помимо аренды жилой недвижимости, арендаторы, которые сдают в аренду коммерческую недвижимость, имеют доступ к различным типам аренды, каждая из которых структурирована таким образом, чтобы возложить на арендатора больше ответственности и обеспечить большую первоначальную прибыль арендодателю.

Некоторые договоры коммерческой аренды требуют, чтобы арендатор платил арендную плату плюс эксплуатационные расходы арендодателя, в то время как другие требуют, чтобы арендаторы платили арендную плату плюс налоги на недвижимость и страховку. Четыре наиболее распространенных типа аренды коммерческой недвижимости включают:

• Аренда с одной сеткой: В этом виде аренды арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость.
• Double-Net Leases: эти договоры аренды возлагают на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
• Тройная аренда: арендаторы, подписывающие эти договоры аренды, уплачивают налоги на недвижимость, страхование и расходы на техническое обслуживание.
• Аренда с брутто: арендаторы платят арендную плату, в то время как арендодатель несет ответственность за другие расходы.

Определения

Помещение описывает, что сдается в аренду. Как минимум, это означает землю, но может также включать здания и другую инфраструктуру, такую ​​как теплицы, колодцы и ограждения. Арендованное оборудование может быть частью Помещения или находиться в отдельной аренде. Аренда «целой фермы» может включать в себя жилище, инструменты и даже домашний скот как часть Помещения.

Любые новые постройки или улучшения строений, которые не включены в на момент подписания договора аренды, не являются частью Помещения. Они считаются улучшениями Помещений. Это может быть сложно, потому что иногда существующую инфраструктуру в Помещениях также можно назвать улучшениями.

Иногда слово «Имущество» используется вместо «Помещения» в договоре аренды. Обычно это нормально. Однако, если арендодатель владеет большим количеством имущества, чем покрывает аренда, это может запутать.Например, землевладелец владеет участком в 100 акров. Сдает в аренду 50 соток. Аренда относится к доступу Арендатора к собственности. Стороны должны четко указать, имеет ли Арендатор право доступа к любой части собственности Арендодателя, которая находится за пределами Помещения.

Назначение

Целью данного раздела является определение и описание того, что передается в аренду, чтобы стороны договора аренды (а также третье лицо, такое как оценщик, судья или последующий собственник) могли легко идентифицировать это и понимать его состояние на момент начала аренды.Первостепенное значение имеет четкое и подробное описание того, что арендуется (и, следовательно, не арендуется). Описание сдаваемых в аренду Помещений должно включать адрес, описание границ, а также план участка, аэрофотоснимок или схему (которые обычно прилагаются в качестве приложения к документу об аренде). Более подробные описания будут включать подробные исходные условия, фотографии, отчеты о строительной инспекции и т. Д.

Стоит отметить, что Арендатор принимает Помещение «как есть».В некоторых случаях важно указать, что исключено из арендуемого Помещения.

Часто задаваемые вопросы

Пример текста

Эти текстовые примеры (выделены курсивом ) иллюстрируют, что вы можете включить в части этого раздела. Образец текста не предназначен для использования в качестве «образца» или «образцового» языка или «передовой практики». Вы можете скопировать и вставить пример текста в шаблон, а затем изменить его для своего рабочего документа аренды. Или вы можете изучить примеры, чтобы разработать свой собственный текст.

Поле «Описание помещения»

• Определенное имущество в [ГОРОД, ГОСУДАРСТВО] в пределах собственности, обычно известной как [НАЗВАНИЕ ФЕРМЫ], и состоит из следующего:

1. «Участок А» (См. Карту 1, приложенную как Приложение А к настоящему договору аренды)
   a. Поля 1, 2 и 3 на южной стороне трассы 15, с общей площадью около 12 акров, и лесистый склон между полями 4 и 5;
   б.«Нижний сарай» — сарай 60 на 40 футов с сеновалом, расположенный на Поле 5;
   г. Доступ к Маршруту 1 через сельхозугодья, показанные на карте 1.
2. «Участок B» и «Участок C» (См. Карту 2, приложенную как Приложение B к настоящему Договору аренды)
   a. Поля 6 и 7. Общая площадь полей составляет примерно 11,5 акров.
   б. На Посылку B распространяется Ограничение по сохранению, прилагаемое или упомянутое в данном документе.

• Исключены из помещений: дом и гараж на 123 State Road, дом и сарай на 127 State Road и оба пруда.Границы указанного исключения показаны на карте 2.
• Помещения должны состоять из пахотных земель и другой земли, коттеджа на участке, сарая, сарая CSA, а также всех дорог и сооружений, включая здания на них, и всех других улучшений и принадлежностей к ним, включая, но не ограничиваясь, парковка, все подъездные пути и ландшафтный дизайн, как более подробно описано в Приложении А, которое включает описание и фотографии текущего состояния сооружений и дорог.
• Этот договор аренды также включает инструменты и оборудование в их текущем состоянии, как более подробно описано в Приложении B.

• Помещения состоят из полей, обозначенных цифрами от 1 до 9 на прилагаемой Карте Агентства сельскохозяйственных услуг Министерства сельского хозяйства США, озаглавленной «_________________». (Приложение A), включая переулки фермы и каменные стены в их нынешнем состоянии (фото 1-4)

• 14 Elm Lane, Elmville, NY 01010, состоящий из дома, двух сараев и небольшого сарая на 43 +/- акрах, а также разного оборудования.Площадь собственности определяется как границы, указанные в Приложении A: Отчет о праве собственности и Приложение C: Описание собственности. Оборудование указано в Приложении B: Инвентарь оборудования.

• Состояние «как есть»: Арендатор соглашается принять Арендуемое Помещение в состоянии «как есть» и со всеми недостатками, существующими на дату настоящего Соглашения. Арендатор соглашается с тем, что настоящий Договор аренды был заключен после всестороннего исследования Помещений и без зависимости от каких-либо заявлений или заявлений Арендодателя, если иное прямо не указано в настоящем Договоре аренды.

Все, что вам нужно знать

Договоры аренды, также известные как договоры аренды, представляют собой официальные документы, которые идентифицируют арендодателя, арендатора и объект аренды, будь то актив или собственность. Читать 3 мин.

1. Основы договора аренды
2. Положения договора аренды
3. Обязанности арендодателя и арендатора по основному договору аренды

Договоры аренды, также известные как договоры аренды, представляют собой официальные документы, которые идентифицируют арендодателя, арендатора и объект аренды, будь то актив или собственность.В таких договорах также указывается срок аренды, стоимость аренды и условия аренды.

Основы договора аренды

Договор аренды или контракт является юридически обязательным документом и может быть полезен независимо от того, являетесь ли вы арендатором, соседом по комнате, управляющим недвижимостью или владельцем собственности. Заключение договора аренды в начале отношений арендодатель-арендатор может свести к минимуму недопонимание по поводу договора аренды. В договорах аренды содержится информация, охватывающая такие условия, как:

• Срок аренды
• Сроки и условия продления договора аренды
• Размер комиссии или арендной платы
• График аренды и сроки оплаты
• Адрес и имя для отправки платежей
• Ответственный за коммунальные услуги
• Привилегии арендатора, такие как доступ к удобствам
• Информация о залоге
• Политика в отношении гостей и домашних животных
• Пени за просрочку платежа
• Условия и плата за досрочное расторжение
• Оговорка о материальном ущербе

Создание и печать договора аренды с этими условиями помогает уменьшить недопонимание о том, кто и за что отвечает в течение срока действия договора аренды.Убедитесь, что каждая сторона получает копию договора аренды, на которую можно сослаться.

Условия договора аренды

В договоре аренды требуется конкретная информация, чтобы удостовериться, что документ охватывает все вовлеченные стороны, по причинам принуждения к ответственности.

Убедитесь, что вы получили имена всех арендаторов, которым по закону разрешено жить в съемной квартире. Сюда входят имена состоящих в браке или не состоящих в браке пар, отдельных лиц и соседей по комнате. Указание имен арендаторов налагает на них юридическую ответственность за все изложенные условия, включая оплату арендной платы в полном объеме каждый месяц и надлежащее использование квартиры и мест общего пользования.Это позволяет домовладельцу на законных основаниях требовать полной арендной платы от любого из арендаторов, когда остальные покидают квартиру или не могут ее заплатить. Если один или несколько арендаторов нарушают условия договора, арендодатель может расторгнуть договор аренды для всех арендаторов, перечисленных в договоре аренды или аренды.

Ограничение занятости — еще одно положение, которое должно быть в договоре аренды. В соглашении должно быть указано, что арендуемая квартира является местом проживания только тех, кто подписал договор аренды, и их несовершеннолетних детей.Это позволяет арендодателю определять, кто живет в собственности, а также ограничивать количество жителей. Это также позволяет арендодателю выселить арендатора, который переехал со своей семьей, друзьями и родственниками, или сдать квартиру в субаренду без разрешения.

Срок аренды должен указывать на то, что это договор аренды или срочная аренда. Аренда обычно длится год. Арендодатель может установить договор аренды на любой срок или выбрать гибкие условия аренды.

Стоимость аренды должна быть указана вместе со сроком оплаты и способом ее оплаты.В большинстве случаев арендная плата взимается 1-го числа каждого месяца с коротким льготным периодом для тех, кто не сможет попасть в офис в первый день. Варианты оплаты также могут быть выложены в договоре аренды. Обязательно укажите типы принимаемых способов оплаты, штрафы за просрочку платежа, если арендная плата не выплачивается своевременно, размер комиссии и сборы за возвращенный чек арендной платы.

В договоре аренды также должно быть указано, разрешено ли размещение с домашними животными, какие виды, ограничения по весу и кто несет ответственность за повреждение домашних животных.

Обязанности арендодателя и арендатора по базовому договору аренды

Законы штата и местные законы устанавливают обязанности как арендодателя, так и арендатора. Например, домовладелец должен позаботиться о собственности и убедиться, что она пригодна для жилья, а арендатор платит арендную плату и некоторые или все коммунальные услуги. Поскольку каждый дом или квартира индивидуальны, общий договор аренды может не удовлетворить потребности всех арендодателей. Арендодатели должны проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться, что их договор аренды соответствует всем правилам и защищает их от любых судебных исков, инициированных арендатором.

Если вам нужна помощь с договорами аренды, вы можете опубликовать свои юридические потребности на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

10 терминов, которые необходимо знать (2021)

Что такое договор коммерческой аренды?

Договор коммерческой аренды — это юридически обязывающий договор, заключаемый между домовладельцем и владельцем бизнеса с целью аренды имущества для бизнеса.Обозначение «коммерческое» означает, что недвижимость будет использоваться исключительно для деловых целей, а не для проживания или личного пользования.

Многие владельцы бизнеса предпочитают арендовать недвижимость, а не покупать ее, потому что это требует меньше капитала . Коммерческие арендаторы могут вести любой бизнес, будь то небольшой единоличное владение или крупная корпорация.

Коммерческая аренда, как правило, сложнее, чем аренда жилого помещения, и есть определенные условия, которые арендодатель и арендатор должны быть уверены, что они включены в соглашение.

Для получения дополнительной информации и определений аренды, прочтите эту статью.

Что включать в договор коммерческой аренды?

Договоры коммерческой аренды обычно являются предметом переговоров и должны соответствовать потребностям бизнеса арендатора. Каждый договор аренды будет отличаться в зависимости от требований арендодателя и арендатора, но большинство коммерческих договоров аренды будут включать следующие общие условия.

1. Стоимость аренды: Ежемесячная арендная плата обычно составляет самая большая проблема как для арендодателя, так и для арендаторов.В соглашении об аренде предприятия должны быть четко указаны согласованная ежемесячная арендная плата, срок ее оплаты, а также коммунальные услуги, налоги и страховка, за которые арендатор несет ответственность.
2. Срок аренды: Срок аренды может варьироваться в зависимости от потребностей бизнеса и арендодателя. Арендодатели обычно предпочитают более длительные договоры аренды, чтобы гарантировать стабильную оплату, в то время как новый бизнес может чувствовать себя в большей безопасности с более короткими сроками аренды. Многие договоры аренды начинаются со сроком на один год с возможностью продления.
3. Гарантийный депозит: Арендодатель обычно требует внесения залога при подписании коммерческого договора аренды. В договоре аренды должна быть указана информация о сумме и порядке возврата депозита.
4. Описание недвижимости: Недвижимость, которая будет сдана в аренду, должна быть четко и точно описан в договоре аренды. Он должен включать такую ​​информацию, как адрес собственности, размер помещения, места общего пользования и наличие парковки.
5. Изменение или увеличение арендной платы: Обычно коммерческая аренда включает условия, касающиеся ежегодного процентного увеличения арендной платы. Обычно это обсуждается между арендатором и домовладельцем.
6. Деловые знаки: Владелец бизнеса должен будет иметь вывески на собственности для продвижения своего бизнеса. Важно, чтобы в договоре аренды не запрещались вывески на собственности, а указывалась подробная информация о том, какие знаки и какого размера разрешены.
7. Улучшения или ремонт недвижимости: Другой распространенный термин в договорах коммерческой аренды касается того, можно ли улучшить или изменить недвижимость. В этом пункте будет указано, кто ответственный за оплату улучшений и нужно ли арендатору вернуть имущество в первоначальное состояние по окончании срока аренды.
8. Субаренда: Многие предприятия запрашивают возможность передать коммерческое пространство в субаренду третьей стороне.Это потому, что даже если бизнес потерпит неудачу, арендатор все равно будет нести ответственность за договор коммерческой аренды. Все условия, касающиеся субаренды имущества, должны быть прописаны в договоре аренды.
9. Предложение использования: Пункт об использовании включен в договор коммерческой аренды, чтобы диктовать вид деятельности, которой арендатор может заниматься в собственности. Этот защищает собственность и арендодателя от убытков и ответственности. Арендатору понадобится широкое положение об использовании, чтобы разрешить различные виды деятельности в помещении.
10. Положение об исключительности: А оговорка об исключительности Для арендатора очень важно быть включенным в коммерческую аренду, если арендуемая недвижимость находится в комплексе, состоящем из нескольких единиц. Это не позволяет арендодателю сдавать в аренду дополнительные помещения для конкуренции с бизнесом.

Многие договоры коммерческой аренды также содержат пункт о Закон об американцах с ограниченными возможностями . Это требует, чтобы бизнес-пространства, открытые для публики, были доступны для людей с ограниченными возможностями.

Как правило, арендатор несет ответственность за то, чтобы его бизнес соответствовал всем требованиям ADA. В договор аренды должны быть включены условия, позволяющие арендатору производить обновления, чтобы соответствовать требованиям ADA.

Арендодатели и арендаторы могут включать в договор коммерческой аренды любые другие условия, которые они сочтут необходимыми для их договора аренды. Договор коммерческой аренды является юридически обязывающим договором, поэтому все условия подлежат исполнению. Единственные неисполнимые условия — это те, которые являются незаконными или слишком расплывчатыми.

Познакомьтесь с юристами на нашей платформе

Общие виды коммерческой аренды

Помимо стандартного годового договора аренды, существуют различные виды коммерческой аренды. К другим типам договоров коммерческой аренды относятся следующие:

• Чистая аренда: В договоре чистой аренды арендатор несет ответственность за оплату большинство, если не все налоги, страхование и расходы на содержание сверх согласованной ежемесячной арендной платы.
• Двойная чистая аренда: Двойная чистая аренда требует, чтобы арендатор платил все налоги, страховку и ежемесячную арендную плату.
• Аренда Triple Net: При аренде Triple Net арендатор оплачивает налоги, страховку, техническое обслуживание и арендную плату.
• Абсолютная тройная чистая аренда: Абсолютная тройная чистая аренда освобождает арендодателя от любой ответственности по уплате налогов, страхованию и содержанию. Некоторые расходы, которые арендатор должен будет покрыть, могут включать ремонт крыши или основной конструкции здания.
• Процентная аренда: Если арендатор подписывает договор процентной аренды, он будет платить базовую сумму арендной платы в дополнение к процент их продаж и прибыли .
• Аренда с полным обслуживанием: В этом договоре аренды, также называемом брутто-арендой, указывается, что сумма арендной платы включает коммунальные услуги и все другие услуги, за которые арендатор обычно должен оплачивать отдельно. Обычно это используется для краткосрочной аренды.

В соглашении о коммерческой аренде должно быть четко указано, какой тип аренды используется и как рассчитывается арендная плата, особенно для процентной аренды.

эта статья более подробно рассказывается о договорах аренды с одной, двумя и тремя чистыми сетями.

Когда требуется коммерческая аренда

Коммерческая аренда должна быть оформлена каждый раз, когда владелец бизнеса собирается арендовать недвижимость для ведения своего бизнеса. Коммерческая аренда является обязательным контрактом и защищает как арендодателя, так и арендатора.

В договорах аренды оговариваются такие важные условия, как размер арендной платы, порядок ее выплаты, срок аренды и кто отвечает за обслуживание здания. Эти условия могут включать в себя большие суммы денег, и их никогда не следует оставлять на усмотрение устной договоренности, которая не может быть доказана или приведена в исполнение.

Изображение через Pexels от Артема

Как составить договор коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды является юридически обязывающим договором. Чтобы соглашение было юридически обязывающим, оно должно включать все существенные элементы, обеспечивающие юридическую силу контракта.

Как минимум, договор аренды должен включать адрес собственности , размер арендной платы , а также срок аренды с эффективной датой начала. Он также должен включать любые другие расходы ответственность за которые будут нести арендатор и домовладелец. Договоры аренды должны быть подписаны как арендодателем, так и арендатором.

Вы можете найти шаблоны для договоров коммерческой аренды в Интернете, но они должны быть адаптированы к потребностям бизнеса и собственности.Если у вас есть вопросы о составление договор коммерческой аренды, лучше проконсультироваться с юрист по недвижимости которые будут знать законы и требования к договорам аренды в вашем штате.

Получите помощь с договором коммерческой аренды

У вас есть вопросы по договорам коммерческой аренды и вы хотите поговорить со специалистом? Опубликуйте проект сегодня по контрактам Консультируйте и получайте предложения от юристов по недвижимости, которые специализируются на договорах коммерческой и бизнес-аренды.

Договор коммерческой аренды

: что учитывать и что включать

На что обращать внимание в договоре коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды — это соглашение между арендодателем и арендатором об использовании офиса, склада, промышленной собственности или аналогичного объекта для ведения бизнеса. Это соглашение позволяет арендатору иметь исключительные права на использование собственности в течение фиксированного периода времени.

Заключение договора коммерческой аренды является важным бизнес-решением, и поэтому необходимо провести надлежащую комплексную проверку, чтобы проанализировать условия договора и понять права и обязанности, переданные по договору.Поскольку коммерческая аренда является юридически обязывающим соглашением, влияющим на стоимость бизнеса, всегда рекомендуется проконсультироваться с юристом по коммерческой аренде при составлении и обсуждении договора аренды.

4 Основы договора коммерческой аренды

Соглашение о коммерческой аренде, чтобы иметь обязательную юридическую силу, должно содержать некоторые существенные элементы контракта, которые изложены ниже:

1. Предложение: Предложение — это выражение желания заключить договор на определенных условиях.Оно сделано с намерением, чтобы оно стало обязательным, как только оно будет принято лицом, которому оно адресовано;
2. Акцепт: Это недвусмысленное заявление арендатора о согласии с офертой;
3. Намерение создать правоотношение: Контракт не существует просто потому, что существует соглашение между двумя сторонами. Стороны соглашения должны иметь намерение заключить юридически обязывающее соглашение; и

Рассмотрение: Это цена, которую арендодатель запрашивает в обмен на обещание.

Особенности коммерческой аренды

Договор

Перед подписанием договора коммерческой аренды важно знать права и обязанности каждой стороны, чтобы избежать любого возможного нарушения условий договора.

Основные вопросы, которые следует учитывать при составлении договора коммерческой аренды:

1. Подробная информация об арендодателе, арендаторе и помещениях — Каждый договор коммерческой аренды должен включать:
   1. наименование арендодателя и арендатора;
   2. Все подробности по помещению; или
   3. Любые другие требования, такие как права сервитута, парковочные места, лифты или лестницы, туалеты или любые другие объекты, необходимые в зависимости от выполняемой работы.
2. Срок аренды: Срок коммерческой аренды или период аренды, позволяющий занимать коммерческую недвижимость, является важным фактором как для арендодателя, так и для арендатора. Этот пункт необходимо проверить перед подписанием договора аренды.
3. Сумма аренды: Самой важной частью договора коммерческой аренды, возможно, является сумма аренды. Первоначальная сумма аренды в основном определяется после раундов переговоров между сторонами договора аренды.Сумма аренды варьируется от собственности к собственности в зависимости от их местоположения, размера, срока аренды и типа бизнеса, который будет осуществляться в помещениях.
4. Разрешенное использование: Пункт о разрешенном использовании в Соглашении о коммерческой аренде играет важную роль. Этот пункт определяет вид бизнеса, который разрешается вести в арендованных помещениях в соответствии с соглашением.
5. Часы торговли: В этом пункте Соглашения о коммерческой аренде указываются основные часы торговли.Например, у розничного магазина в торговом центре есть определенные допустимые часы или установлены основные торговые часы для торговли, и эти допустимые часы следует конкретно указать в Соглашении о коммерческой аренде.
6. Общие части: В соглашении о коммерческой аренде должны быть указаны общие площади, доступные арендатору для использования на совместной основе. Эти общие области включают в себя:
   1. Лестницы, эскалаторы и лифты;
   2. Торговые центры и пешеходные дорожки;
   3. Общие парковочные места;
   4. Туалеты и уборные; и
   5. Сады и фонтаны.
7. Техническое обслуживание и ремонт: В этом пункте изложены положения, касающиеся содержания помещения. Все исходящие расходы, понесенные каждый месяц, и весь ремонт, который должен быть сделан, должны быть предварительно согласованы сторонами до заключения Договора коммерческой аренды.
8. Продление: Этот пункт предоставляет арендодателю и арендатору возможность продлить срок аренды в порядке, предусмотренном в договоре аренды, и в указанные сроки.
9. Субаренда и переуступка: Это важный пункт, который необходимо учитывать перед подписанием договора аренды. Например, если субаренда помещения не разрешена и бизнес терпит неудачу или переезжает, то арендатор не может вернуть арендную плату.
10. Разрешение споров: Это положение дает обеим сторонам возможность разрешить любые разногласия путем арбитража между собой по ряду вопросов, включая повышение арендной платы, невыполнение обязательств или субаренду.

Если вы подумываете о заключении договора коммерческой аренды, у нас есть лучшая команда сиднейских бизнес-юристов, доступных здесь, в Owen Hodge Lawyers. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы назначить встречу.

Закон о строительстве и строительстве
Претензии по гарантии строительства
Коммерческая передача: процесс покупки
Контрактные споры
Корпоративные слияния и поглощения
Право и бизнес
Закон о розничной аренде
На что обращать внимание в договоре коммерческой аренды
Слияния и поглощения бизнеса
Коммерческие контракты
Коммерческие контракты между предприятиями на поставку или продажу товаров
Коммерческие контракты
Коммерческая передача: процесс продажи
Коммерческая передача
Коммерческая аренда

Соглашения о коммерческой аренде
Соглашения о коммерческой ссуде
Аренда коммерческой недвижимости
Закон о потребительском кредите
Франчайзинг
Споры о франчайзинге
Законы о земле и окружающей среде, относящиеся к застройщикам
Аренда
Закон о ценных бумагах личного имущества Аренда, которую необходимо рассмотреть

Требования действующего договора аренды недвижимости

Законы о домовладельцах и арендаторах регулируются штатами, и поэтому договоры аренды недвижимости могут варьироваться.Однако в целом договор аренды оговаривает обязательства как арендодателя, так и арендатора. Аренда помогает обеим сторонам избежать недоразумений, которые могут привести к судебным искам. Независимо от штата, в котором находится арендуемая недвижимость, договоры аренды должны содержать несколько элементов, чтобы считаться действительными.

Основные условия

Большинство, но не все штаты требуют, чтобы договор аренды был заключен в письменной форме, чтобы считаться действительным. Среди штатов, требующих письменной аренды, действительные должны включать описание собственности.Физический адрес собственности считается действительным описанием.

Аренда должна включать даты начала и окончания. Кроме того, договор аренды должен включать причитающуюся сумму арендной платы. Он должен показывать, когда должна быть уплачена аренда и как она должна быть оплачена.

Таким образом, в договоре аренды должна быть указана точная дата, когда арендатор должен доставить арендную плату, любые льготные периоды, предлагаемые арендодателем, и где арендатор должен доставить платеж. Например, чеком в офис арендодателя или в электронном виде на его банковский счет.Действующие договоры аренды также должны соответствовать федеральным законам о справедливом жилищном обеспечении.

Условия, делающие договор аренды недействительным

Помимо основных условий, договора аренды, требующие от арендаторов отказа от своих прав на залог или предъявления иска арендодателю, считаются недействительными и не имеющими исковой силы. В договорах аренды также не должно содержаться формулировок, которые освобождают арендодателя от его обязанности обеспечивать безопасность и пригодность для жилья.

Общие условия аренды

Договоры аренды должны быть максимально подробными.Общие положения об аренде включают, помимо прочего, суммы гарантийного депозита, коммунальные платежи и залог за домашних животных — когда домашние животные разрешены.

В договорах аренды также могут быть указаны правила парковки, стороны которых несут ответственность за общее внутреннее и внешнее обслуживание арендуемой единицы, а также обязанности арендодателя по сохранению пригодности собственности.

Нередко договоры аренды включают положения, касающиеся страхования арендатора, количества гостей, которые могут проживать с арендатором, и того, может ли арендатор сдавать помещения в субаренду.

Связанные юридические термины

Поскольку договоры аренды являются юридическими документами, они часто включают несколько юридических терминов. Некоторые из наиболее распространенных включают:

• Правоспособность по договору: Стороны договора аренды недвижимости должны иметь правоспособность для заключения договора. Учитываются возраст, умственные способности и другие вопросы. Несовершеннолетний, которым считается 18 лет и младше, не может заключать договор аренды. Кроме того, если человек с задокументированными проблемами умственной компетентности заключает договор аренды, это будет считаться недействительным.
• Юридические цели: Цели аренды должны быть законными. Если сдаваемое в аренду имущество используется в незаконных целях, договор аренды считается недействительным.
• Оферта и акцепт: Все условия контракта должны быть согласованы обеими сторонами. Владелец или домовладелец предлагал арендатору эти условия, и арендатор соглашался с ними, о чем свидетельствовали их подписи под договором аренды.
• Возмещение: Обычно вознаграждение за действующий договор аренды выражается в форме арендной платы (-ов).Однако это может быть какая-то другая форма, такая как торговля рабочей силой или улучшение собственности для сдачи в аренду. Арендная плата обычно фиксируется на весь срок действия договора аренды и не может быть изменена без письменного согласия обеих сторон.

Аренда коммерческой недвижимости

Коммерческая аренда отличается от аренды жилья. Жилая аренда может быть для квартиры, кондоминиума, таунхауса, дуплекса или дома на одну семью. Коммерческая аренда может включать склады, торговые центры и другие подобные сооружения.Федеральные законы и законы штата обеспечивают более надежную защиту квартиросъемщиков. Кроме того, структура арендной платы и сроки аренды будут отличаться от коммерческой аренды.

Информация, содержащаяся в этой статье, не является юридической консультацией и не заменяет ее. Законы штата и федеральные законы часто меняются, и информация в этой статье может не отражать законы вашего штата или последние изменения в законодательстве. Чтобы получить текущую юридическую консультацию, проконсультируйтесь с юристом.

Договор аренды коммерческой недвижимости — FindLaw

Как предприниматель, договор коммерческой аренды, который вы подписываете для своего бизнеса, является одним из самых важных документов, которые вы когда-либо составляли.Найдите время, чтобы изучить пункты, которые вы должны ожидать увидеть в любой коммерческой аренде, и то, что эти пункты означают.

Обзор аренды

В основном, договор коммерческой аренды будет включать:

• Стороны, арендная плата, которую арендатор должен, и период времени, который покрывает арендная плата;
• Соглашение арендодателя о предоставлении арендатору помещения для бизнеса;
• Условия, которые должен соблюдать арендатор, чтобы на законных основаниях занимать помещение;
• Любые дополнительные соглашения относительно улучшений, таких удобств, как парковка и техническое обслуживание.

Не соглашайтесь только на аренду домовладельца

Процесс подписания коммерческого договора аренды обычно инициируется домовладельцем, который часто предлагает вам «стандартный» договор аренды. Не подписывайте это сразу — договор об аренде, скорее всего, был составлен юристом арендодателя и рассчитан в его пользу. Если арендодатель выражает озабоченность по поводу отклонения от «стандартного» договора аренды, напомните арендодателю, что единственное, что сдерживает арендодателя, — это обещания, данные другим арендаторам, которые вы с радостью выполняете.

Использование «стандартных» договоров аренды — это просто тактика переговоров, а не та, которая обычно выгодна арендатору. Стоимость аренды недвижимости для вашего бизнеса будет одной из самых больших коммерческих расходов, которые вы производите, поэтому найдите время, чтобы по-настоящему понять влияние условий и упорно вести переговоры. В конечном итоге аренду домовладельца следует рассматривать как приглашение к переговорам.

Условия аренды

Пункт	Пояснение
Стороны	Он должен содержать имя арендодателя и арендатора, часто называемых Арендодателем и Арендатором, но убедитесь, что в договоре аренды указывается именно ваше фирменное наименование, а не ваше личное имя, чтобы избежать личной ответственности.
Помещение	Описание арендуемой площади, оно должно быть настолько широким или конкретным, в зависимости от обстоятельств; целое здание может быть обозначено немногим более чем адресом, но если вы арендуете только часть здания, убедитесь, что описание достаточно подробное.
Аренда	Деньги, причитающиеся за определенный период времени. Убедитесь, что дата начала аренды совпадает с въездом, чтобы вы не платили за пустое пространство, которое не приносит денег.
Срок	Срок аренды не следует путать с другими возможными сроками в договоре; договор аренды может вступить в силу немедленно и длиться три года (срок), но это не препятствует вам устанавливать «срок» для других обязательств, например, когда наступает срок выплаты арендной платы.
Использование	Ограничения на использование — это обещания, данные домовладельцем другим арендаторам, которые любой новый арендатор (вы) должен соблюдать; будьте очень осторожны, чтобы не ограничивать себя без надобности.Ограничение использования по типу бизнеса может помешать вам расширить свою деятельность в несколько иную, но связанную с этим область бизнеса.
Коммунальные услуги и техническое обслуживание	Как измеряются и оплачиваются коммунальные услуги, а также расходы и обязательства по обслуживанию.
Улучшения	Допускаются ли какие-либо улучшения или изменения, а также как они будут оплачиваться и поддерживаться.
Налоги	Какие налоги несет ответственность каждая сторона.
Страхование	Какие виды страхования должны нести обе стороны, например, страхование имущества и гражданской ответственности.
Парковка и доступ	Где арендаторы могут припарковаться и как предоставляется доступ в здание.
Безопасность	Определяет, кто отвечает за безопасность помещения и кто за это платит (обычно домовладелец).
Залог	Залог на случай повреждения помещения или неуплаты арендной платы. Арендаторы могут иметь возможность использовать кредитную линию своего банка вместо залогового депозита.
Держать более	Подробная информация о том, что произойдет, если арендатор не съедет, как указано в договоре аренды.
Субаренда	Имеет ли арендатор право уступать или сдавать помещение в субаренду.
Опции	Определяет любые права, которые может иметь арендатор на увеличение или уменьшение площади, а также любое право продлить договор аренды или купить недвижимость.
Осуждение, уничтожение и изъятие права выкупа	Что произойдет, если здание подвергнется отчуждению или будет разрушено в результате стихийного бедствия.
Гонорары адвокатов	Если возникнет спор, который приведет к судебному разбирательству, кто оплатит судебные издержки победителя.
Гарантия	Поручитель — это лицо, которое гарантирует финансовые обязательства арендатора, а также подписывает договор аренды.
Разрешение споров	Процесс разрешения споров, за исключением подачи иска.
Неисправности и способы устранения	Ряд средств правовой защиты, если домовладелец не выполняет свои обязанности.

Поговорите с юристом о коммерческой аренде

Начать бизнес может быть сложно. Иногда переговоры о справедливых условиях аренды могут оказаться еще более сложными. Несмотря на то, что вы можете быть очень подкованными в бизнесе, при заключении долгосрочной коммерческой аренды будет разумным воспользоваться помощью адвоката. Если у вас есть вопросы или опасения, вам следует подумать о том, чтобы связаться с юристом по коммерческому и коммерческому праву в вашем районе.