Бизнес сдача в аренду: Страница не найдена ⋆ Бизнес по Американски

Содержание

Малый бизнес на аренде и прокате

В крупных городах, аренда чего-либо уже вошла в обыденную жизнь. Люди берут в прокат машины, квартиры, офисы, инструмент и много другого. Такая услуга развилась в отдельную отрасль, и достаточно выгодный бизнес. Обычно, начинающие предприниматели стараются начинать с малого бизнеса на аренде и прокате, например с одной собственной машины, которую можно сдать под такси, электроинструмента или собственного жилья и в последующем развивать это направление покупкой нового оборудования или недвижимости. По сути, эту сферу деятельности можно назвать частично пассивным видом заработка. Почему частично? Ухаживать за авто или квартирой нужно будет в любом случае, это касается ремонтов, а они будут так как эти объекты будут активно использоваться клиентами, которые часто не очень бережно относятся к чужим вещам. Но все это мелочи, и в каждом бизнесе есть свои моменты.

Перед тем, как организовать бизнес по прокату или аренде, желательно воспользоваться услугами юристов, чтобы составить грамотный договор, который вы будете подписывать с клиентами, на случай порчи имущества или кражи.

Это обезопасит ваши инвестиции, и вы будете более спокойно подходить к делу. Также, не забудьте сделать страховку на все имущество. Такие меры юридической поддержки, хоть и потребуют небольшого вложения средств, но в будущем вы сможете получить компенсацию в виде выплат от страховой компании или клиента.

Давайте выделим основные направления бизнес идей в сфере сдачи в аренду или прокат.

Что же люди чаще всего сдают? Это следующие варианты:

  • велосипеды и квадроциклы.
  • автомобили
  • одежда, например свадебных платьев или карнавальных костюмов.
  • инструмент
  • жилье: дома и квартиры.
  • коммерческую недвижимость: помещения для торговли, офисы и другое.
  • спецтехнику
  • атрибутику для активного отдыха и спорта: лыжи, сноуборды, и прочее.

Это лишь часть категорий, в которых можно начать работать. Все зависит от ваших финансовых возможностей на старте бизнеса. Клиентов привлекают с помощью рекламы, как в СМИ, так и в интернете. Наиболее хорошо работают собственные сайты, социальные сети,   и онлайн доски объявлений. Все это можно задействовать для раскрутки своего дела.

В этом разделе сайта мы подобрали для вас идеи, которые помогут вам, как заработать на аренде и прокате различных объектов, в том числе и недвижимости. Мы представили вам расчеты, и приблизительную среднюю по рынку рентабельность каждого из направлений. Такая информация будет вам полезна для составления собственного бизнес плана вашей компании. Читайте, комментируйте и оставляйте отзывы о деятельности в этом сегменте рынка.

Как открыть бизнес на аренде жилья с нуля

Сдача в аренду — выгодный бизнес, который не требует больших усилий или финансовых затрат (если учитывать, что недвижимость уже имеется в собственности). Круг потенциальных клиентов широк, что положительно влияет на прибыль.

Есть два способа сдачи в аренду наиболее популярных видов недвижимости (квартир и домов): посуточная и долгосрочная. Долгосрочная аренда менее хлопотная с точки зрения постоянного обслуживания помещения, обеспечения всем необходимым и поддержания в идеальном состоянии.

Что касается посуточной аренды, то здесь больше возможностей для роста дохода, но и трудозатраты будут высокие. После каждого выселения гостей необходимо менять, стирать белье и банные принадлежности, а также заменять их на свежие комплекты. Посуточная аренда пользуется большим спросом у туристов, людей, которые приехали по делам в командировку или на семинар, а также у молодых пар. Сдавать дом в аренду целесообразно на долгосрочный срок или на сезон. Спрос на такие объекты сейчас набирает обороты. Многие люди делают выбор в пользу загородной жизни, ценят комфорт и экологически чистое месторасположение.

Сдача в аренду гаража будет хорошей возможностью увеличить доход, так как количество автомобилей растет ежедневно, а место для парковки, обычно, ограничено. Если гараж расположен в хорошем месте и отвечает всем требованиям для содержания автомобиля, при хорошей рекламе можно быстро найти арендатора.

Дополнительную прибыль при сдаче недвижимости в аренду можно извлечь из:

  • Сдачи недвижимости под офисы
  • Предоставления услуг трансфера до/из аэропорта или других объектов (при наличии автомобиля)
  • Сдачи гаража под репетиционную точку с почасовой оплатой

Затраты и прибыль

На стартовом этапе расходы для начала бизнеса по сдаче однокомнатной квартиры в аренду составляют 201 000 ₱ по городу Санкт-Петербургу. Эти расходы включают:

Оформление ИП 6 000
Косметический ремонт 20 000
Мебель, интерьер 160 000
Рекламу 15 000

Ежемесячные расходы:

Коммунальные платежи 3 500
Обслуживание помещения: уборка, стирка, расходные материалы 5 000
Реклама 5 000
Дополнительные затраты 2 000
Налоги 5 000

Рассмотрите идею покупки франшизы

Франшиза «Современные Технологии Гидроизоляции» – гидроизоляция, ремонт и защита строительных конструкций

590 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 2 мес.

Франшиза «AppleService ASX» – сервисный центр по ремонту техники Apple

1 000 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 6 мес.

Франшиза «Babysmile Photography» – фотостудия

1 550 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 12 мес.

Франшиза «IDroid Service» – сеть сервисных центров

620 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 9 мес.

Франшиза «Гемотест» – сеть медицинских лабораторий

1 350 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 9 мес.

Франшиза «БалансЭксперт» – кредитное экспертное агентство

1 160 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость По запросу

Франшиза «Федеральная сеть страховых терминалов» – терминалы для продажи ОСАГО

350 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 2 мес.

Франшиза по участию в тендерах на гос.закупках

460 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 3 мес.

Франшиза «Альтера Инвест» – прибыльный бизнес по продаже чужих бизнесов

100 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость По запросу

Франшиза «Первый МФЦ» – центра для бизнеса

355 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость По запросу

Разрешения и документы

Чтобы заняться бизнесом по сдаче недвижимости в аренду не нужны никакие специальные документы. Оформите только следующее:

  1. 1. Документы о регистрации ИП
  2. 2. Гарантийные сертификаты качества на технику и оборудование в помещении
  3. 3. Договор с арендатором
  4. 4. Опись имущества в квартире/доме

Выбор помещения

Для подобного вида бизнеса офис не нужен. Принимать заявки на размещение можно самостоятельно из дома, имея телефон и интернет. Показывать квартиру будущим арендаторам также можно лично.

Подробный перечень документов, оборудования и расходных материалов

Для сдачи недвижимости в аренду в числе первой необходимости будет ее оформление, покупка предметов обстановки и прочие нюансы. Подробно рассмотрим перечень того, на что предстоит потратить бюджет:

Регистрация документов на ИП 6 000
Мебель, интерьер помещения 150 000
Расходные материалы: полотенца, посуда, постельное белье и др. 10 000
Реклама 15 000
ИТОГО
181 000 ₱

Выбор мебели

Перед тем, как купить мебель и технику в квартиру, проанализируйте следующие факторы:

  • Целевая аудитория
  • Срок сдачи квартиры в аренду
  • Место расположения и возможность быстро добраться
  • Качество ремонта

С учетом этих данных вам будет легче ориентироваться в выборе необходимой мебели. Например, если квартира расположена в центре города, в двух шагах от метро и известных достопримечательностей, то не нужно экономить на мебели и технике, так как целевая аудитория будет состоять из арендаторов, рассчитывающих на высокий класс обслуживания. Стоимость аренды можно также назначать выше средней. Если же квартира в спальном районе, с хорошей транспортной доступностью, то целевая аудитория расширяется до туристов и гостей города, которым требуется средний класс обслуживания при адекватной стоимости аренды. В этом случае покупайте качественную мебель среднего ценового сегмента в нейтральном стиле.

Персонал

Необходимость в персонале появляется когда в распоряжении собственника от 3 объектов и более.

Во-первых, для обслуживания этих квартир потребуется заключить договоры с клининговой компанией, химчисткой и охранной фирмой.

Во-вторых, для распределения заявок на размещение и контроля за всей системой потребуется нанять администратора.

Как рекламировать бизнес

Чтобы реклама давала отдачу и приносила стабильный приток клиентов, вложите деньги в:

  • Создание сайта с хорошими фотографиями квартиры и ее описанием
  • Рекламу в интернете: доски объявлений, контекстная реклама, реклама в соц.сетях
  • “Сарафанное радио”. Часто подобные услуги рекомендуют друзьям и знакомым, поэтому не сбрасывайте со счетов этот универсальный способ рекламы. Договоритесь со знакомыми водителями такси, владельцами туристических агентств и т. п.
  • Наружную рекламу в туристических зонах, у аэропортов, вокзалов
Креативная реклама аренды жильяПростая реклама посуточной аренды жильяПростая реклама долгосрочной аренды жилья

В целом бизнес по сдаче в аренду недвижимости может принести средний стабильный доход или сохранить вложенные средства. Чтобы бизнес развивался, обратите внимание на поддержание безупречности сервиса, чистоту и качественную работу обслуживающего персонала. Тогда вас будут рекомендовать друзьям и знакомым. Что касается рентабельности, то при сдаче квартиры на длительный срок, можете рассчитывать через год полностью окупить ваши расходы (при условии, что недвижимость уже была в собственности). Посуточная аренда ускорит этот процесс на 30-40%.

Коммерческая недвижимость: как начать бизнес и не прогореть?

Рынок коммерческой недвижимости активно развивается, и сегодня предоставление помещений в аренду является одним из самых прибыльных, стабильных и перспективных видов бизнеса. По разным данным, только в Москве сдается в аренду от 8 до 90 тысяч нежилых помещений под офисы, магазины, склады и т. д. И, несмотря на высокую конкуренцию, в этом сегменте бизнеса регулярно появляются новые игроки. Как войти на рынок коммерческой недвижимости и начать зарабатывать, а не нести убытки? Рекомендации экспертов помогут тем, кто готов стать игроком этого рынка и вести бизнес, приумножая собственные капиталы. 

Оцениваем доходы и расходы 

Владеть нежилым помещением — это полдела. Чтобы правильно сдать его в аренду,  необходимо: 

  • Проанализировать потенциальные доходы от объекта недвижимости. Ставки по офисным, торговым, складским помещениям разнятся.  

  • Выяснить потенциальные расходы (например, расходы на обслуживание объектов). 

О том, какие расходы нужно учесть обязательно, рассказывает коммерческий директор комплекса «Румянцево» Виктория Ковалева: 

«В первую очередь займитесь налогами. На имущество и на землю, если есть земельный участок. Ставки по этим налогам обновляются каждые два года и являются существенной нагрузкой на бизнес. Составьте грамотный договор аренды, в котором обязательно пропишите расходы на эксплуатацию помещения. Если эти расходы лежат на плечах и арендатора, и арендодателя, то важно разработать эксплуатационную ведомость, чтобы точно понимать, какие расходы вам предстоит нести по договору аренды. Обязательно заложите эти расходы в свой бюджет». 

Формируем арендную ставку 

Грамотно выстроенная политика формирования ставок — важный пункт в системе предоставления помещений в аренду. Для разработки этой политики: 

  • нужно оценить средний уровень арендной ставки на территории, где располагается помещение.  

  • предусмотреть поднятие ставок. 

Не забудьте учесть потенциальное территориальное развитие. Возможно, на территории, где расположено помещение, вскоре проведут метро, возведут инфраструктуру.  Политику ставок нужно продумать так, чтобы с появлением инфраструктуры можно было адекватно поднимать ставки и быть готовым к развитию своего объекта. 

Анализируем свою роль на рынке недвижимости 

Большинство экспертов рынка недвижимости отмечают — это не просто бизнес, а бизнес социально значимый.  

«Сдача в аренду коммерческой недвижимости — это не только способ получения долговременного стабильного дохода, но и участие в развитии своего региона. Благодаря владельцам коммерческой недвижимости и арендодателям в инфраструктуре района появляются новые торговые / офисные / развлекательные центры. А это предполагает создание дополнительных рабочих мест. Арендодатели, которые сдают площади небольшого размера, способствуют развитию малого и среднего бизнеса.  

У игроков рынка коммерческой недвижимости регулярно расширяются возможности для взаимовыгодного партнерства (особенно если круг арендаторов широк, и рынок активно растет). Наконец, благодаря арендаторам повышается уровень бытового обслуживания населения, (например, часто в сдаваемых помещениях появляются разнообразные способы проведения досуга: кафе, детские клубы, фитнес-залы)», — рассказывает о социальной важности аренды коммерческой недвижимости генеральный директор бизнес-центра «Кусково» Елена Ерина. 

Учитываем риски 

Несмотря на то что бизнес в сфере коммерческой недвижимости — бизнес стабильный, нужно понимать: предоставление коммерческих помещений в аренду не несет такой же высокой доходности, как бизнес рисковый (относительно продаж квартир, например, где маржинальность может быть гораздо выше). 

Среди рисков этого бизнеса эксперты отмечают: 

  • рост тарифов на коммунальные услуги, 

  • увеличение эксплуатационных и прочих расходов,  

  • непредсказуемая налоговая политика государства (особенно частые изменения кадастровой стоимости).   

Планируем на перспективу  

Чтобы окончательно понять, стоит сдавать коммерческое  помещение в аренду или нет, проанализируйте территорию на наличие перспективного конкурентного фона, который может появиться в будущем: 

«Бывает, что конкуренты начинают появляться вокруг, а вы это не предусмотрели. Поэтому прежде чем сдавать помещение, полезно обратиться к градостроительной документации Москвы, посмотреть генплан, изучить архитектуру города, запросить сведения о перспективном развитии территории. Нужно понять, что город планирует развивать на этой территории, будет ли увеличиваться конкурентный фон или нет. Надо спрогнозировать, какие ещё торговые или офисные помещения могут появиться поблизости. И на основе этого принимать решение — либо сдавать помещение, либо продавать сейчас, пока это еще актуально», — советует Виктория Ковалева. 

Получение стабильного дохода от сдачи помещения в аренду возможно только после грамотного и взвешенного планирования будущего бизнеса. В противном случае неминуемы убытки. Чтобы избежать их, можно обратиться за помощью к посредникам или найти грамотного управляющего. Главное — бизнес в сфере коммерческой недвижимости лоялен к новичкам, но только к тем, кто готов думать, анализировать и все просчитывать наперед. 

Готовые бизнес планы аренда помещений

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение имущественного комплекса площадью 3000 кв.м. с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для получения кредита; Объем работы: 132 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Бизнес планом предполагается приобретение имущественного комплекса и проведение косметического ремонта в нем. Приобретение и ремонт планируется завершить в течение одного месяца, а уже со следующего месяца инициатор проекта начнет получать доход от сдачи помещений в аренду. Здание находится в районе сосредоточения различных организаций автомобильного бизнеса, что предполагает его использование под …

Подробнее. ..

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение 10-ти этажного жилого дома площадью 6000 кв.м. с последующей сдачей квартир в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 57 страниц; Горизонт бизнес планирования: 20 лет. В рамках бизнес плана планируется приобрести строящейся жилой дом, состоящий из 120 квартир. Дом включает: однокомнатные квартиры средней площадью 43 кв. м. в количестве 60 шт.; двухкомнатные квартиры средней площадью 65 кв. м. в количестве 60 шт. После приобретение жилого дома планируется осуществить отделку квартир, на что уйдет …

Подробнее...

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в создание IT-парка. Цель разработки бизнес плана: для получение статуса резидента в технопарке; Объем работы: 35 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Бизнес планом предполагается строительство офисного центра общей полезной площадью 4000 кв.м. и сдача его площадей в аренду IT — компаниям. Проект должен получить льготы и поддержку, предоставляемую компаниям, являющимися резидентами особых экономических зон. В качестве конкурентного преимущества реализуемого проекта является большое сосредоточение в одном месте компаний из сферы IT, что позволит в перспективе создать целый технический кластер …

Подробнее...

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство офисного центра площадью 1700 кв.м. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 82 страницы; Горизонт бизнес планирования: 6 лет. На момент разработки бизнес плана уже осуществлены земляные работы и устройство фундаментов, стен, перекрытий и дверных блоков. За счет средств привлекаемого банковского кредита планируется завершить строительство офисного центра. Строящийся офисный центр будет иметь следующие характеристики: этажность – 3 этажа и подвал; площадь участка — 600,00 м2; общая площадь – 1 700,00 м2; полезная площадь – 1 …

Подробнее...

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение офисного комплекса общей площадью 2800 кв.м. с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 114 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Приобретаемый офисный центр имеет следующие технические характеристики здания: земельный участок – общая площадь 2500 кв.м.; общая площадь – 2800 кв.м.; этажность — 3 этажа и подвал; фундамент – железобетонные блоки; стены и их наружная отделка – кирпич; перегородки – кирпич; междуэтажные перекрытия – железобетонные плиты; крыша – оцинкованное железо; …

Подробнее...

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение и ремонт здания с последующей реализацией и сдачей нежилых помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 188 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Приобретаемое здание имеет следующие характеристики: Этажность – 3 этажа; Материал стен: красный кирпич; Общая площадь – 1000 кв.м.; Полезная площадь – 800 кв.м.

Подробнее...

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство торгово-логистического центра с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 72 страницы; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Планируется предложить на рынке услуги по аренде нежилых помещений, договорами с заказчиками будет предусмотрена ежегодная индексация арендных ставок на 7%. Земельный участок расположен в новом квартале города, где ведется строительство жилых домов, построен новый детский сад. Планируется достроить торгово-логистический центр, строительство которого ведется уже продолжительное время. Планируется построить трехэтажное здание, общей площадью …

Подробнее...

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение здания с последующей сдачей нежилых помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 69 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. В рамках проекта планируется сделать инвестиции в приобретение здания и проведение косметического ремонта в нем. Для организации косметического ремонта здания предполагается привлечь подрядчика. Приобретаемое здание будет иметь следующие характеристики: площадь земельного участка — 85000 кв. м; целевое назначения здания – административно-бытовой корпус; год постройки – 1987г.; высота здания 12,6 м.; процент износа …

Подробнее...

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение 2-х имущественных комплексов с последующей сдачей в аренду коммерческой недвижимости. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 131 страница; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. В рамках проекта предполагается приобрести имущественный комплекс общей площадью 800 кв.м. и имущественный комплекс, состоящий из 3-х нежилых помещений, общей площадью 1 800 кв.м. Приобретаемые офисно-производственные комплексы находятся в отличном состоянии. Приобретаемые для сдачи в аренду объекты коммерческой недвижимости имеют следующие конкурентные преимущества перед аналогичными комплексами: помещения имеют большую площадь; удобные …

Подробнее...

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение офисно-производственного комплекса с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 93 страницы; Горизонт бизнес планирования: 7 лет. Предполагается, что здание будет приобретено и отремонтировано в течение 1 месяца, с этого же периода инициатор проекта начнет получать доход от сдачи здания в аренду. На сегодня офисно-производственный комплекс полностью сдан арендаторам на основании долгосрочных договоров. При смене собственника здания договора аренды не утратят юридической силы. В здании представлены следующие виды бизнеса: …

Подробнее...

сдача в аренду быстровозводимых сооружений и надувных палаток

Выгодная бизнес идея: аренда и приобретение быстровозводимых надувных конструкций.

Большинство людей хотят быть финансово независимыми, в этом им помогает собственное дело или предпринимательство. Одна из самых оптимальных бизнес-идей – сдача в аренду надувных торговых и выставочных павильонов. Данные конструкции не требуют особых вложений, предпринимателю стоит только купить павильон и следить за правильностью эксплуатации конструкции.

Почему сдача быстровозводимых сооружений – выгодный бизнес

Надувные палатки можно назвать универсальным сооружением, ведь использовать их можно для любых целей:

  • Надувная палатка купол станет отличным дополнением для аттракционов, спортивных событий и детских праздников.
  • На мероприятиях в лесной местности всегда требуется надувная облегчённая палатка.
  • Военные мероприятия могут организовываться за городом, где необходимы палатки столовые и пневмокаркасные палатки.
  • Для свадеб, кейтерингов и фуршетов на природе нужны мобильное кафе или кухня, в роли которых выступают палатки для ресторанов и кафе больших размеров.
  • На фестивалях или тематических мероприятиях можно использовать рекламную палатку и надувной шатёр, на которых компания может распечатать свой логотип и будет проводить конференции или лекции.
  • На выездных мероприятиях вне города требуются надувные сцены для выступлений артистов, конкурсов, оглашения какой-либо информации и т.д.

Вышеперечисленным списком не ограничивается цели аренды сооружений. На развлекательных мероприятиях используются прозрачные палатки, выступающие в роли кафетериев или веранд. На торговых презентациях применяются надувной арочный шатёр для размещения продукции компании.

Ещё одно преимущество сдачи павильонов – долгосрочность. Некоторые конструкции арендуют с утра до вечера на несколько дней или месяцев. Наибольший спрос возникает в летний период, ведь открываются парки развлечений, где могут потребоваться павильоны для кафетериев, аттракционов и т.д. Таким образом, сдача надувной палатки для мероприятий – это пассивный заработок, не требующий никаких усилий.


Достоинства надувных палаток

Бизнес-план сдачи надувных конструкций лёгок из-за самих конструкций, которые практически не обладают недостатками и по-своему универсальны для любых мероприятий. Стоит выделить следующие преимущества покупки изделий:

  • Быстрый монтаж и демонтаж. За 5 минут изделие приводится в полную готовность с помощью воздуха, при демонтаже выкачать его не составит труда.
  • Устойчивость. Конструкция обладает прочными опорными точками, которые удерживают палатку даже при непогоде.
  • Разнообразие выбора. Подходящую модель не составит труда, в каталоге находится множество изделий, которые различаются по форме, размерам и цвету.
  • Возможность брендирования. Допустим, что компания хочет сделать конструкцию уникальной и необычной. На надувной модуль, например, можно нанести логотип и фирменный стиль компании.

Стоит также рассказать о множестве удобств внутри конструкции. В разобранном состоянии внутри павильона достаточно много места, которое можно использовать по максимуму. Пневмокаркасный модуль и подобные изделия больших размеров обладают дополнительными кармашками для поддержания порядка.


Где купить надувные конструкции?

Компания TimeTrial является производителем надувных павильонов для любых назначений. При обращении клиент может лично выбрать габариты, дизайн и форму элемента. Для изготовления используется профессиональное оборудование, клиенты получают товары за максимально короткие сроки.

В каталоге сайта представлено множество моделей. К каждой конструкции прикреплено описание, с которым можно ознакомиться. Цель компании ТаймТриал – обеспечить клиентов качественным товаром по выгодной стоимости.

Бизнес на сдаче квартиры в аренду: доходность, риски, договор найма

Какую цену ставить за аренду? Рентабельна ли сдача жилья? Договор найма жилья — все нюансы.  Порядок оплаты и нарушение пунктов договора найма. Расчет дохода.

От чего зависит цена на сдаваемую квартиру?

  • Район в городе, если говорить о крупном мегаполисе-миллионнике.
  • Удаленность от метро и транспортная доступность. Часто люди приезжают на заработки в крупный город, для них важно быстро добраться до работы. Или студенты — добраться до ВУЗа.
  • Тип дома, планировка квартиры, этаж. В старом  доме квартира стоит дешевле. Клиенты не любят первые этажи — это вопрос безопасности, квартира на первом этаже будет сдаваться плохо. Плюс неприятно жить, если на окнах решетки и припаркованные машины за окном.
  • Набор мебели, состояние квартиры, тип входной двери, наличие лоджии или балкона (убрать туда лишние вещи).
  • Автостоянка, парковка. Сейчас многие жильцы ставят шлагбаум во двор, чтобы чужие машины не парковались.
  • Сезонные колебания. Высокий уровень цен с августа по ноябрь, низкие арендные ставки — апрель, май, июнь (многие живут в садах). В межсезонье цены средние по рынку — это период с 20 декабря по 20 января, майские праздники.
Больше денег с арендатора

Заключаете договор аренды, например,  с марта до августа (низкий сезон), а  затем повышаете арендную ставку, мотивируя высоким сезоном (с сентября по декабрь).

Сдача в аренду приносит непрерывный стабильный поток денег, который опытный инвестор может реинвестировать или использовать по своему усмотрению.

С каждый годом качество жизни растет, и молодое поколение уже не хочет жить с родителями. Это и разные интересы, и разные графики работы, интересы. Очень часто пара или молодая семья уходят на съемную квартиру, чтобы не зависеть от нравоучений, советов старших родственников.

37% нанимателей в 2017г. в Москве хотят снять 1-комнатную квартиру; 39% — 2-комнатную.

В последние годы в РФ наблюдается стагнация доходов, и люди объединяются, выплачивая ипотечный кредит. Молодая пара может переехать в дом к родителям, а свою квартиру сдавать, чтобы как-то платить за кредит.

Направления в аренде

Аренда долгосрочная. Как правило, это год-два.

Короткая аренда (до 4-5 мес) — на летний период, студенты, сезонные рабочие из ближнего зарубежья.

Особо популярны мини-гостиницы, хостелы. Но в последнее время наши законодатели хотят «прикрыть» эту тему из-за постоянных жалоб соседей, плюс хостелы часто не платят налоги.

Аренда многокомнатной квартиры по комнатам дает хороший доход. Аренда койко места, но здесь много проблем: неплатежеспособные клиенты, иммигранты, бомжи, проблема гигиены из-за частой смены жильцов.

Какие преимущества имеет квартира, когда арендодатель может из эконом-класса сделать комфорт-класс и просить больше за аренду? Это домофон, высокие потолки (мин. 2,65м), выделенный интернет, кабельное ТВ, кондиционер, полы с отоплением, личное место на парковке, дополнительная  бытовая техника (вытяжка, микроволновка, телевизор с плоским экраном).

Что выгоднее?

Как выгоднее сдавать квартиру: подороже или побыстрее? Смотрим на таблицу ниже. Расчеты на примере 1-комнатной в Москве.

Для арендодателя лучше сдавать быстрее, пусть не всегда по максимальной цене — меньше простоя.

Что выгоднее: с ремонтом или без?

Разберем на примере 1-комнатной квартиры 35/19/7 у м. Беляево (Москва). С ремонтом средняя ставка аренды 35-40 тыс.р., без ремонта — 25-28 тыс.р. Как видим в долгосрочной перспективе лучше поддерживать квартиры в отличном состоянии.

Или можно проводить ремонт за счет арендной платы (если арендатор хочет сам сделать ремонт). Но здесь нужно следить за расходами и за качеством ремонта.

Где искать арендодателей?

  • Коллеги по работе, знакомые. Основный минусы: с них не спросить максимальной цены за аренду + трудно просить возмещения за нанесенный ущерб (сломали телевизор, например).
  • Самостоятельный поиск, через сайты бесплатных объявлений (Авито, Юла).
  • Агенства недвижимости и частные маклеры.
  • Объявления в газетах и журналах. Здесь много малоимущих, неплатежеспособных клиентов, с которыми могут быть проблемы в будущем.
  • «Расклейка». Малоимущие клиенты.

Документы для оформления договора

От арендодателя (даже если сдаете через агенство недвижимости) потребуются:

  • Паспорт собственника.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор долевого участия.
  • Если в квартире кто-то зарегистрирован, от него нужно нотариальное согласие, что вы сдаете квартиру либо личное присутствие, чтобы своей подписью на договоре дать согласие, что он не против сдачи жилья в аренду.

Порядок оплаты и договор

Чаще встречается помесячная оплата либо месячная оплата + депозит. Если человек не хочет вносить депозит, вас это должно насторожить. Косвенно это подтверждает его неплатежеспособность. Он может подписать договор и на год, а на самом деле проживет месяц и сбежит. В итоге у вас простой квартиры и дополнительные траты на уборку квартиры и подготовку к последующей сдаче.

Можно пойти навстречу арендатору и принять 50% депозита, понимая, человек платит еще и агенту проценты. И в договоре прописать, остаток по депозиту будет заплачен через месяц.

Без депозита сдавать квартире крайне не рекомендую!

Предоплата 2-3 мес + депозит. Встречается редко.  Факт такой предоплаты говорит, что у человека хорошие намерения, он готов снимать на длительный срок.

Предоплата за полгода-год. Тогда есть смысл уменьшить арендную ставку.

При заключении договора рекомендую использовать следующий образец.

Особое внимание уделите пунктам договора, регулирующим размер и порядок получения денег. Пропишите четко сумму цифрами и расшифровка словами.  Укажите, до какого числа арендатор должен заплатить в каждом месяце (пропишите 2-3 дня на форс-мажор).

Укажите, кто оплачивает коммунальные услуги.  Оплата за счетчики, интернета, кабельного тв, отопление и т.п. В идеале оплачивать самому, зная, что вы платите вовремя, у вас не копятся пени, нет никаких долгов.

Если в квартире остается мебель, бытовая техника и предметы домашнего обихода, оформляйте акт приема-передачи, составляйте опись.

В договоре предусмотрите штраф для нанимателя, если он съезжает раньше срока, указанного в договоре.

Некоторые арендодатели отдают предпочтение семьям с маленьким ребенком. В этом есть некоторая стабильность. Но среди арендодателей бытует и широко известное заблуждение, что если арендатор не продлил договор зимой, то выселить семью с маленьким ребенком нельзя по закону. Это заблуждение, в законе такого пункта нет. Здесь играет роль чисто моральный фактор.

Договор найма по окончании действия автоматически не продляется на тех же условиях, если стороны не против. Вам нужно будет заново подписать договор.

Чтобы поддерживать контакт с арендатором после подписания договора, укажите контактные телефоны (сотовый, рабочий) прямо в договоре или договоритесь посещать квартиру раз в месяц.

Включите в договор пункт: в случае временного отъезда наниматель обязан предупредить наймодателя.

Включите пункт: отсутствие в квартире нанимателя в течение определенного срока дает право собственнику произвести вскрытие в присутствии участкового и двух понятых, при этом считать договор расторгнутым по окончании оплаченного срока найма.

Нарушение договора аренды

Что делать, если наниматель не выполняет какие-то пункты договора? Не соблюдает тишину, использует квартиру не для проживания, постоянно задерживает квартплаты или отдает по частям.

Начните с переговоров. Если не получается, обращаться к участковому крайне нежелательно. Тот может поставить вас на счетчик — за каждую сдачу квартиры брать свой процент.

В крайнем случае обращайтесь в суд.

Фраза «Квартира никогда не сдавалась» дает +15% к стоимости аренды.

Если сдаете жилье на вторичном рынке

Перед показом такой квартиры обязательно сделайте следующее:

  • Проведите генеральную уборку, уберите все посторонние запахи.
  • Проведите мелкий ремонт.
  • Заменить и починить протекающий кран.
  • Прочистить сточные трубы.
  • Заменить старый унитаз  и стульчак.
  • Убрать хлам из квартиры, старые ненужные вещи. Поставьте минимум новой мебели.
  • Отремонтировать ручки, поменять перегоревшие лампочки.
Налоги от сдачи в аренду
  1. Физ. лицо — 13%
  2. ИП- 6%.
  3. Патент.

За счет чего растет рынок аренды?

  • Квартиры и ранее сдававшиеся в аренду. Помните, что вы не единственный арендодатель, сегодня на рынке жесткая конкуренция. По Москве это 100.000-150.000 сдаваемых квартир.
  • Квартиры, освободившиеся после отъезда иностранных нанимателей из ближнего зарубежья.
  • Квартиры с рынка продажи. Рынок купли-продажи пока стоит, и чтобы квартира не простаивала и приносила какой-то доход, собственник ее сдает.
  • Квартиры, полученные в наследство, до договору дарения.
  • Родственное объединение из-за уменьшения дохода. Ухудшилась ситуация в семье, родственники решают пожить вместе, а оставшуюся квартиру сдать.
  • Совместный съем квартиры. Раньше до кризиса рубля 2014г. снимали на одного, после кризиса решили снимать 1 квартиру на двоих. В результате вторая квартира свободна к съему.
Золотое правило рантье

Чем меньше жилплощадь, тем она дешевле при покупке, тем больший доход она приносит.

Мини-квартиры — самые выгодные для сдачи

Сегодня растет число людей одиночек, которые не создают семью, но хотят жить отдельно. Основные плюсы такой мини-квартиры:

  • Малый бюджет при покупке по сравнению с обычной 1-комнатной в новостройке.
  • Небольшие коммунальные платежи. Плюс ежегодный налог на недвижимость будет близок к нулю.
  • Экономия на отделке за счет малой площади до 30%.
  • Меньше времени на уборку — при смене арендатора.
  • Выгодная сдача в аренду (20-25.000р. в Москве).
  • Инвестиционная привлекательность.

Основные минусы:

  • Ограниченное предложение на рынке. Такие квартиры появляются только в определенных районах. Это могут быть неипотечные районы, места, где идет снос ветхого жилья.
  • Небольшой выбор.
  • Квартиры со вторичного рынка нуждаются в капитальном ремонте. Там не очень хорошая социальная структура.
  • Большой срок экспозиции при продаже.

Какой арендатор платит больше?

Многие собственники жилья не хотят сдавать жилье иностранцам и семьям из ближнего зарубежья, особенно если у них 2-3 детей. Но такие семья готовы платить больше на 10-15%. То же касается и людей неславянской внешности.

Если у вас большая квартира 3-4 комнаты, можно сдать группе иностранцев из ближнего зарубежья. Ваш доход будет больше на 40%.

Многие не хотят сдавать квартиру одиноким парням, мужчинам, считая, что там будет бардак, мусор. Но часто это не так. У мужчин может быть хорошооплачиваемая работа, и с него можно взять на 1000-2000р. больше за аренду.

Жильцы с кошками, собаками платят больше на 1000-2000р. Жильцы с крупной собакой — до 5000р./мес.

Закон рантье при совместной аренде

Чем больше людей собирается жить в одной квартире, тем выше ставка.

При совместной аренде квартиры наниматель с наибольшим доходом выбирает самую большую комнату. При этом расходы на коммунальные платежи делят поровну, т.к. нельзя понять, кто сколько потратил. Договор аренды составляется в обычной форме. Перед подписанием обсудите все пункты с арендаторами, чтобы потом не было непоняток.

Доход от сдачи в аренду

Доход от сдачи квартиры в аренду можно посчитать по следующей формуле:

Самый трудный момент, который трудно определить — коэффициент K. Если квартира простояла без арендаторов 3 дня, то K=0,1.

Если квартира не сдается месяц, подумайте над корректировкой месячной ставки.

Все тонкости и нюансы аренды электроинструмента как бизнес

Иметь свой собственный хороший строительный электроинструмент дорогое удовольствие не только для частников, но и профессионалов-строителей, которые имеют необходимый, но далеко не полный набор специального оборудования. Поэтому для многих наиболее выгодный и доступный вариант – аренда электроинструмента в пунктах проката. Для очередного временного ремонта в квартире нет смысла покупать не только дорогой инструмент, но и дешёвый сомнительного качества на рынке. Даже профессиональные строители предпочитают некоторые менее востребованные инструменты брать по мере необходимости  напрокат. Из-за хорошего спроса среди потребителей аренда строительного электроинструмента – весьма прибыльный и перспективный бизнес. Но для успешной реализации этого проекта необходимо учитывать некоторые особенности в организации и ведении своей предпринимательской деятельности.

        Выбор помещения и необходимый штат сотрудников

Для прокатного бизнеса нет необходимости арендовать большое помещение. Вполне достаточно комнаты в двадцать квадратных метров с минимальным набором предметов обстановки. Вполне достаточно стола, нескольких стульев, стеллажей для электротехники, информационных стендов. Такой вид деятельности, как аренда электроинструмента , требует регулярной проверки исправности всех имеющихся в наличии предметов электрооборудования. Поэтому необходимо наличие электросети, которая выдерживает повышенные нагрузки. Обязателен телефон для работы с клиентами. Для начала работы вполне достаточно одного-двух сотрудников.

Большое значение имеет месторасположение пункта проката. Если он расположен в многолюдном районе, то вполне будет достаточно яркой вывески. При отдалённом расположении где-нибудь на окраине или во дворах стоимость аренды помещения будет значительно дешевле, но придётся тратить много денег на дополнительную рекламу. Самое лучшее место для пункта аренды строительного инструмента – рядом с магазином строительного оборудования и материалов .

                               Работа с клиентами

Часто электрооборудование арендуют частные мастера, выполняющие заказные ремонтные работы, которые умеют обращаться с инструментом, но ещё больше клиентов, которые совершенно не умеют работать на таком оборудовании и берут его, чтобы самостоятельно выполнить какие-либо домашние ремонтные работы. С людьми необходимо, заключить Договор аренды электроинструмента проводить особенно подробный инструктаж по эксплуатации и технике безопасности. А лучше всего, чтобы такая информация обязательно размещалась на стендах в помещении. Нередки случаи, когда оборудование при возврате заменяется на другое, похожее, но неисправное или вовсе не возвращается. Брать с клиента залог полной стоимости инструмента нереально из-за высокой цены. Поэтому следует более внимательно проверять документы и предупреждать об ответственности за хищение или возврат неисправного инструмента.

                                      Прокат инструмента

Такой вид предпринимательской деятельности, как сдача в аренду электроинструмента, очень рискованный вид бизнеса, потому что дорогостоящее оборудование в неумелых руках очень быстро может выходить из строя. Дорогой инструмент известных фирм-производителей всё-таки имеет какие-то преимущества – он более надёжный и износостойкий в эксплуатации. Но есть и альтернатива – более частая замена дешёвого оборудования  на новое, такого же качества. Выбор за хозяином бизнеса. Также можно рабочие детали инструментов, которые быстро изнашиваются (свёрла, диски и другие расходные материалы) сразу продавать дополнительно к арендуемому электрооборудованию.

                        Факторы риска при аренде сдачи в аренду

Вероятность поломки даже очень надёжного инструмента очень высока, если им часто пользуются неопытные люди. Поэтому необходимо для подстраховки, чтобы заказчик расписывался в договоре аренды, что получил инструмент в исправном состоянии и ознакомлен с правилами эксплуатации.

Если дополнительно организовать свой сервисный центр профилактики и ремонта электроинструмента, то можно значительно сэкономить на этом и даже иметь дополнительные прибыли.

Когда с течением времени, несмотря на усилия, бизнес не приносит желаемых доходов, то следует уделить больше внимания рекламной кампании и ценовой политике фирмы. Некоторые предприятия проката, чтобы сохранить свою конкурентоспособность, делают процентные скидки, если инструмент берётся на более длительный период и даже предлагают в прокат дорогие расходные материалы, несмотря на большой риск.

Для того, чтобы обезопасить себя от возможных случаев не возврата или подмены инструмента на другой, неисправный, некоторые фирмы оформляют страховку и уделяют повышенное внимание выяснению личности клиента, более тщательно проверяя его документы. Предупреждают об ответственности. Если вы решили заняться этим довольно рискованным бизнесом, то лучше заранее обдумать все тонкости и нюансы аренды электроинструмента, чтобы потом не сталкиваться с ненужными проблемами. Впереди предстоит прохождение всех обязательных процедур по регистрации и получение соответствующих разрешений от госорганов, организация помещения и планирование ведения бизнеса, приобретение подходящего инструмента, который будет пользоваться хорошим спросом и много других важных дел.

Полное руководство по бизнес-лизингу

Есть ли разница в цене между бизнесом и личным лизингом?

LLC, корпорации, S-Corps, партнерства и индивидуальные предприниматели имеют право арендовать автомобиль через свой бизнес. В большинстве случаев нет разницы в цене между бизнесом и личным лизингом.

Однако иногда производители предлагают специальные цены только для предприятий, что может привести к выгоде от аренды через предприятие.Кроме того, лизинг через ваш бизнес также может повлечь за собой значительные налоговые последствия. В конце концов, вам следует проконсультироваться со своим бухгалтером для получения конкретных указаний относительно рентабельности каждого варианта и того, что лучше всего для вашего бизнеса.

Где Carlease.com получает автомобили?

Как и в случае с дилерским центром, все наши автомобили поставляются или закупаются через национальную сеть партнерских дилерских центров.

Что делать, если я не вижу точной модели, которая нужна моему бизнесу?

В редких случаях, когда вы не видите именно тот автомобиль, который вам нужен, сообщите нам об этом! Мы предлагаем высококонкурентные лизинговые решения для всех марок и моделей.Хотя мы делаем все возможное, чтобы наш веб-сайт оставался максимально точным, мы постоянно заключаем новые соглашения с дилерами и производителями. Просто позвоните нам, и мы постараемся понять ваши потребности и предложить решение.

На что следует обратить внимание при выборе между арендой с открытым и закрытым концом?

Есть несколько различных соображений, которые следует учитывать при выборе наилучшего типа аренды для вашего бизнеса. К счастью, ваш Карлес.com эксперт по бизнес-лизингу будет с вами на каждом этапе пути. Мы будем работать с вами, чтобы отфильтровать ваш собственный профиль автопарка, задав такие вопросы, как:

  • Каковы ваши модели вождения и общее использование автопарка?
  • Не склонен ли ваш бизнес к риску или вы можете допускать значительный риск?
  • Насколько ваш бизнес будет вовлечен в управление автопарком?
  • Сгенерируют ли потребности вашего бизнеса в составлении бюджета, движении денежных средств и бухгалтерском учете конкурентное преимущество от одного типа аренды?

Почему бы просто не пойти в автосалон?

Дилерские центры - отличные решения для розничной торговли.Однако бизнес-лизинг требует значительного опыта в данной сфере. На Carlease.com мы поможем вам увидеть полную картину и убедимся, что вы понимаете плюсы и минусы каждого жизнеспособного выбора. Кроме того, Carlease.com позволяет делать покупки всех производителей и финансистов; в то время как большинство дилерских центров ограничивают ваши возможности одним производителем.

Сколько требуется для первоначального взноса по лизингу бизнеса?

На сайте Carlease.com мы можем адаптировать ваш авансовый платеж или первоначальный платеж в соответствии с вашими потребностями.Как правило, чем выше ваш авансовый платеж, тем меньше ежемесячный платеж по аренде предприятия.

Почему арендные платежи меньше финансовых?

Когда ваша компания приобретает автомобиль в рамках традиционного финансирования, вы оплачиваете полную согласованную стоимость автомобиля в течение срока ссуды. Напротив, бизнес-аренда требует, чтобы вы заплатили только за амортизацию транспортного средства, которое является частью транспортного средства, которое использует ваш бизнес.

Каков срок аренды?

Большинство договоров аренды бизнеса составляют от 24 до 48 месяцев.Однако специалисты по бизнес-лизингу Carlease.com будут тесно сотрудничать с вами, чтобы понять ваши потребности и цели. Тогда мы сможем предоставить объективное предложение на основе предоставленной вами информации о наилучшем сроке аренды.

Кто отвечает за страхование арендованного автомобиля?

Когда ваша компания сдает в аренду автомобиль, вы несете ответственность за наличие надлежащего страхового покрытия.

Почему мой бизнес должен сдавать в аренду на Carlease.com?

Carlease.com специализируется на бизнес-лизинге.Наши знания и опыт позволили нам установить прочные отношения с производителями, дилерскими центрами и наиболее известными лизинговыми и финансовыми компаниями.

Кроме того, наша приверженность к объему продаж позволяет нам договариваться о лучшей скидке, так что вы получите самые конкурентоспособные специальные предложения на автомобили и привлекательные цены, доступные на рынке.

Принимает ли Carlease.com обмен на автомобили?

Если у вашего предприятия уже есть парк транспортных средств, которым вы владеете, мы можем принять ваш существующий автопарк «на продажу».«Мы применим любой положительный капитал, который у вас есть, к вашей следующей аренде.

Мы отказываемся от программы корпоративных автомобилей, какое лучшее решение?

В Carlease.com мы специалисты по бизнес-лизингу и предлагаем многолетний опыт помогая владельцам бизнеса управлять своей программой надбавки на автомобили. Мы всегда советуем предприятиям сначала ознакомиться с марками и моделями, которые будут работать лучше всего.

После того, как вы сузили список, мы рекомендуем вам позвонить нам! Мы приложим десятилетия опыт бизнес-лизинга, который поможет вам успешно двигаться вперед.

В отличие от других решений по лизингу автомобилей для бизнеса, мы обладаем универсальностью, чтобы удовлетворить уникальные потребности вашего бизнеса, поскольку мы не привязаны к одному или двум конкретным производителям. Поскольку мы предлагаем автомобили всех производителей, наши решения не зависят от квот производителя. Вместо этого мы руководствуемся тем, что лучше всего подходит для вашего бизнеса и целей.

Почему ежемесячный платеж увеличивается с увеличением количества миль?

Когда вы арендуете автомобиль, вы платите только за ту часть автомобиля, которую будете использовать.Если вы ожидаете, что ваши сотрудники будут проезжать большее количество миль, они теоретически будут использовать больше транспортного средства. Кроме того, большее количество миль приведет к более быстрой амортизации автомобиля, что снизит его рыночную стоимость.

Сколько миль в год я могу выбрать для своей бизнес-аренды?

Каждый раз, когда вы начинаете аренду, вы соглашаетесь проехать определенное количество миль. В зависимости от выбранного вами поставщика финансовых услуг, пробег может составлять от 5000 миль в год до 50 000 миль в год по договору аренды с закрытым концом.Однако при бессрочной аренде предлагается гораздо больше гибкости.

Могу ли я приобрести автомобили по окончании срока аренды?

Одним из наиболее привлекательных аспектов лизинга транспортного средства является возможность выкупа в конце срока лизинга. В начале аренды вы узнаете остаточную стоимость автомобиля, по которой вы можете приобрести автомобиль в конце.

Что нужно знать перед арендой служебного автомобиля для бизнеса

Многие владельцы бизнеса берут в аренду автомобили для использования в бизнесе.Привлекательны привлекательные ежемесячные расходы и возможность часто менять автомобили, чтобы идти в ногу с новыми технологиями и функциями безопасности. Но подходит ли арендованный автомобиль для вашего бизнеса? Вот некоторые факторы, которые следует учитывать при принятии решения о лизинге или покупке служебного автомобиля, способ аренды этого автомобиля (включая варианты) и налоговые последствия аренды служебного автомобиля.

Факторы арендной цены

  • Рекомендованная розничная цена производителя (MSRP)
  • Окончательная договорная цена автомобиля
  • Первоначальный взнос, если есть
  • Ставка налога на использование (с продаж) в вашем регионе
  • Срок аренды
  • Новая ставка по автокредитованию (также доступна в Bankrate.com)
  • Стоимость автомобиля в конце срока (остаточная стоимость).

Условия аренды, которые необходимо знать

Открытая аренда по сравнению с закрытой

Когда вы садитесь вести переговоры об аренде служебного автомобиля с автосалоном, вам, вероятно, предложат два варианта: открытая аренда и закрытая аренда. Открытый договор аренды используется в основном для аренды коммерческого (бизнес) автомобиля. В этом типе аренды арендатор оплачивает разницу между остаточной стоимостью (оценочной стоимостью при перепродаже) и фактической стоимостью при перепродаже в конце срока аренды.Если транспортное средство используется больше, чем предполагалось, фактическая перепродажа может быть низкой, что приведет к увеличению затрат для арендатора. Напротив, в конце закрытого договора аренды арендатор оплачивает только дополнительный пробег и чрезвычайные убытки.

Остаточная стоимость

Это термин, используемый в автомобильной аренде. В нем описывается стоимость автомобиля по окончании аренды. Термин «остаточная стоимость» также используется для описания суммы, за которую компания рассчитывает продать актив в конце срока его полезного использования.

Остаточная стоимость зависит от суммы и нормы амортизации автомобиля или других производственных активов. Чем дольше срок вашей аренды, тем ниже будет остаточная стоимость (потому что автомобиль будет старше, когда вы его вернете). Таким образом, при долгосрочной аренде вы заплатите больше общей амортизации.

Рассмотреть срок аренды

Краткосрочная аренда обходится дороже, чем долгосрочная, потому что остаточная стоимость снижается быстрее в первые 24 месяца.Постарайтесь, чтобы продолжительность аренды соответствовала вашим потребностям и предпочтениям. Заключение договора о более длительной аренде, как правило, приводит к более низкому ежемесячному платежу, но решение о досрочном прекращении более длительной аренды может быть дорогостоящим.

Расчетный годовой пробег

Прежде чем заключать договор аренды, вам потребуется приблизительный годовой пробег автомобиля. Типичный договор аренды может иметь годовой лимит на 12 000 миль, но если вы думаете, что будете бегать со скоростью более 12 000 миль в год, стоит доплатить за дополнительный пробег.В противном случае вам придется оплатить дополнительный пробег по окончании аренды.

Налоги на аренду - вычет или амортизация

Как всегда бывает в финансовых делах бизнеса, вам нужно подумать о том, как налоги будут работать при аренде. Вы можете вычесть «обычные и необходимые» расходы на аренду автомобиля, который вы используете в своем бизнесе.

Независимо от того, арендуете ли вы автомобиль или покупаете его для использования в бизнесе, вы можете вычесть только коммерческие расходы на этот автомобиль, но не личные расходы.Вы должны рассчитать фактический пробег за год, чтобы доказать, что вы управляли автомобилем более 50% времени.

Для целей налогообложения существует два типа аренды в зависимости от типа договора:

  • Аренда как расходы по аренде . Если договор действительно является арендным, вы можете вычесть платежи как арендную плату.
  • Если аренда действительно является условным договором купли-продажи , вы должны амортизировать стоимость с течением времени.

Условный договор купли-продажи существует, когда хотя бы часть платежей направляется на покупку или дает налогоплательщику право покупать недвижимость на выгодных условиях.IRS установило некоторые условия, которые используются для определения наличия условного договора купли-продажи:

  • Указывает, устанавливает ли соглашение часть каждого платежа в счет собственного капитала (владения),
  • Если вы получите право собственности на машину в любой момент,
  • Если сумма, которую нужно заплатить за использование собственности, составляет чрезмерно большую часть суммы, которую вы заплатили бы, чтобы получить право собственности на нее,
  • Если вы платите намного больше, чем текущая справедливая арендная стоимость,
  • Если у вас есть возможность купить за небольшую сумму, или
  • Если в соглашении определенная часть платежей определена как проценты или если ее легко признать как проценты.

Амортизация стоимости аренды

Вы должны амортизировать стоимость аренды автомобиля, если он имеет то, что IRS называет условным договором купли-продажи, как описано выше. Если вы используете транспортное средство не более 50% времени в году, вы не можете получить вычет по статье 179 или специальную амортизационную надбавку. Вы также должны рассчитать амортизацию с помощью линейного метода за пять лет. Взаимодействие с другими людьми

Амортизация автомобиля - сложный процесс. Этот расчет - задача вашего налогового специалиста.

За вычетом арендной платы

Если вы решите использовать фактические расходы, вы можете вычесть часть каждого лизингового платежа за использование транспортного средства в вашем бизнесе. Вы не можете вычесть какую-либо часть арендного платежа, предназначенную для личного использования транспортного средства, например, для поездок на работу.

Вычитая транспортные расходы

У вас есть два варианта вычета расходов на поездку для арендованного служебного автомобиля. Варианты зависят от того, используете ли вы фактические затраты или стандартный вычет за год.Вы можете вычесть расходы на деловое управление арендованным автомобилем при определенных обстоятельствах и в определенных пределах.

  • Во-первых, вы должны использовать автомобиль на 50% или более миль для деловых целей (и вы должны иметь возможность подтвердить количество деловых поездок каждый год). Из расходов на вождение арендованного автомобиля вы можете вычесть только деловую часть.
  • Затем, чтобы вычесть арендную плату, вы должны использовать метод фактических затрат (а не стандартный вычет) для расчета водительских вычетов.
  • Наконец, более дорогостоящее арендованное транспортное средство может подлежать тому, что IRS называет «суммой включения», то есть уменьшением вычета стоимости аренды.

Не забывайте о налогах с продаж. Уточните в своем штате, взимают ли они налог с продаж с автомобилей, арендованных на год или более. Чем ниже стоимость автомобиля, тем ниже ставка налога с продаж.

Переуступка коммерческой аренды при продаже вашего бизнеса

Проблемы с переуступкой коммерческой аренды

В рамках продажи вашего бизнеса аренда может быть одним из наиболее часто игнорируемых препятствий на пути к завершению сделки.Когда дело доходит до аренды, покупатель и продавец могут «сходиться во мнениях», но если договор не передан, им нечего покупать или продавать.

Давайте рассмотрим несколько распространенных проблем, которые возникают при аренде при продаже малого бизнеса.

Недостаточный срок аренды

В идеале арендатор должен продать малый бизнес, срок аренды которого превышает три года. Вывод: чем дольше, тем лучше.

Для меня не редкость встретить продавца, который «помесячно» берет в аренду и гордится этим.По их мнению, они сократили свои обязательства перед бизнесом, но, по мнению покупателя, одна из самых больших расходов бизнеса необеспечена и подвержена риску инфляции. Идеальный сценарий для покупателя - это известная ежемесячная арендная плата, равная бесконечности, и по этой причине многие покупатели спрашивают, есть ли возможность купить недвижимость.

Когда продавцы переходят из месяца в месяц, переговоры об аренде с арендодателем смещаются в сторону преимущества арендодателя / фирмы по управлению недвижимостью.

Одобрение арендодателя часто является условием закрытия в договорах купли-продажи активов

Когда бизнес продается, покупатель должен получить одобрение арендодателя для предоставления уступки или нового договора аренды. Продавца обычно волнует только то, есть ли у покупателя средства для оплаты бизнеса, но домовладелец не хочет, чтобы покупатель «пискнул», когда на банковском счете ничего не осталось, или, что еще хуже, взыскивает долги.

Арендодатели хотят видеть резервы для покупателя, чтобы иметь возможность платить арендную плату на срок до шести месяцев, и они будут запрашивать «PFS» или личный финансовый отчет, чтобы судить о годности арендатора к арендной плате.Как и в случае ссуды SBA, они также могут захотеть получить от арендатора некоторый опыт, имеющий отношение к бизнесу, который они покупают.

Хотя арендодатель не может сказать собственнику, как вести бизнес, если он платит арендную плату и соблюдает правила аренды, он может затруднить вход.

Плата за переуступку от арендодателя может быть чрезмерной

Арендодатель или группа по управлению недвижимостью нередко просят показать договор купли-продажи бизнеса, прежде чем рассматривать вопрос о новом арендаторе.Они делают это, потому что хотят знать, сколько продавец заработает, когда они продадут бизнес, и могут захотеть принять участие в этом процессе. Это называется комиссией за переуступку.

Для получения права на передачу аренды или того, что часто оправдывается как «гонорары адвокату», взимается комиссия за переуступку, чтобы освободить нынешнего арендатора от его обязательств. Комиссия обычно составляет от 2 до 5 тысяч долларов, но в одном случае я видел, как домовладелец попросил 10% от контрактной цены, которая составляла 33 000 долларов. Комиссионные за уступку подлежат обсуждению, и хороший брокер и / или деловой поверенный может помочь продавцу в согласовании этой суммы.

Это также подчеркивает важность хороших отношений с домовладельцем.

Залог при переуступке коммерческой аренды может быть необходим

Хотя ответственность за переуступку обычно лежит на продавце, домовладелец может потребовать от покупателя залог. Разумный гарантийный залог составляет арендную плату за один месяц, но это тоже подлежит согласованию. Я видел, как запрашивали до шести месяцев, и снова это подлежит обсуждению.Как срок, так и срок его действия можно согласовать.

Хотя продавец бизнеса может подумать, что это не его или ее проблема, это может стать проблемой, если залог делает приобретение недоступным для покупателя.

Арендодатели могут запросить более долгосрочный гарантийный депозит в качестве сдерживающего фактора при приобретении помещения, если они не доверяют покупателям. Наличие сильного личного финансового положения и опыта ведения бизнеса - лучшая защита от необоснованного залога.

Условия назначения могут удивить всех

Если вы думаете, что хуже уже не будет, есть еще кое-что. Арендодатель часто не хочет отпускать прежнего арендатора. Если продавцу назначен договор аренды, домовладелец, скорее всего, будет настаивать на том, чтобы продавец оставался в договоре аренды в качестве резервного на случай, если покупатель не уплатит арендную плату.

Зачем одному «глотку душить», когда можно и двух?

Лучшая защита здесь для продавца - договориться об отмене личной гарантии при продлении аренды за несколько лет до продажи бизнеса.Если бизнес сильный и долгоживущий, и вы нравитесь арендодателю, продление на длительный срок, но снятие личных обязательств поможет вам выйти из бизнеса без связанных с этим обязательств.

Выводы

Некоторые вещи, такие как феномен продавцов «от месяца к месяцу», противоречат интуиции. Последний пример - арендная плата ниже рыночной. Хотя арендная плата ниже рыночной может быть хорошим показателем для продавца с точки зрения денежного потока, это еще одна причина ожидать, что арендодатель «скорректирует» размер арендной платы, когда появится новый арендатор.Рыночные ставки - это то, что вы хотите платить, чтобы избежать неприятных сюрпризов, когда пришло время продавать бизнес.

Что касается аренды, то у арендодателя больше всего карт. Даже когда соседние помещения не сданы в аренду, арендодатели рассматривают продажу малого бизнеса как возможность заработать немного денег и скорректировать рыночные цены до текущего уровня.

Здесь мы снова видим разницу во взглядах арендатора и владельца; арендатор думает, что «им нужен мой бизнес, потому что эти другие квартиры не сданы в аренду, поэтому я собираюсь получить отличную цену», в то время как арендодатель думает, что «этот арендатор должен платить рыночную ставку или выше, потому что эти другие квартиры не сданы в аренду.”

Варианты аренды для бизнеса | Малый бизнес

Если у вашего бизнеса нет большого капитала и сильной базы доходов, ваша компания должна сдавать в аренду свои коммерческие помещения. Как и в случае с жилой недвижимостью, у коммерческой аренды есть свой набор условий и юридических процедур. Вам нужно знать, что имеет смысл для вашего бизнеса, исходя из ваших требований к пространству, финансов и сроков, в которые вы собираетесь занимать помещения.

Фиксированная аренда

Самая легкая и простая из коммерческой аренды - это фиксированная аренда.Вы платите фиксированную арендную плату каждый месяц в течение согласованного периода. Вот и все. Фиксированные договоры аренды, вероятно, будут предусматривать штрафы за досрочное прекращение, которые включают ответственность за весь срок аренды до тех пор, пока арендодатель не найдет нового арендатора, который заменит вас. По закону домовладелец обязан попытаться сдать помещение в аренду, но нет ничего, что могло бы гарантировать успех. Если вы уверены, что сможете дожить до конца срока аренды, фиксированный договор аренды - хороший чистый и понятный вариант.

Аренда брутто

Аренда брутто очень похожа на аренду квартиры.Арендодатель оплачивает юридические и эксплуатационные расходы на недвижимость, а вы платите арендную плату плюс коммунальные услуги, которые вы потребляете. Договоры аренды на валовой основе обычно включают пункты, позволяющие арендодателю ежегодно повышать арендную плату для учета возросших эксплуатационных расходов.

Step Leases

При поэтапной аренде вы знаете, что ваша арендная плата будет увеличиваться на согласованную сумму в течение срока аренды. Поэтапная аренда обычно заключается в многолетней аренде с ежегодным увеличением. Преимущество поэтапной аренды перед общей арендой заключается в том, что вы заранее знаете, какими будут ваши дополнительные расходы.Недостаток заключается в том, что при аренде брутто может не быть увеличения, а при его наличии - меньше. Поэтапная аренда избавляет от вопросительных знаков, но может быть выгодной сделкой, а может и не оказаться.

Аренда по стоимости жизни

Аренда по стоимости жизни работает аналогично брутто-аренде и поэтапной аренде, только годовое увеличение основывается на формуле, привязанной к факторам стоимости жизни и инфляции. Когда придет время, и арендодатель, и арендатор должны согласовать общую сумму надбавок, потому что они заранее согласовали меры и формулы для расчета надбавок.

Чистая аренда

Чистая аренда бывает трех форм, отражающих различные степени, в которых арендаторы берут на себя расходы по эксплуатации своего здания. Этот вариант аренды наиболее распространен в зданиях с одним арендатором или в зданиях с двумя или тремя арендаторами, таких как склады или штаб-квартиры средних и крупных компаний.

Чистая аренда предполагает принятие на себя некоторых операционных расходов, а иногда и всех расходов по налогу на имущество. Повышение арендной платы связано строго с увеличением фактических эксплуатационных расходов или, по сути, с повышением арендной платы из-за того, что арендодатель переходит к арендатору.

Чистая аренда включает арендную плату плюс налоги на недвижимость и расходы на страхование. Аренда Net-net-net продолжает список расходов арендаторов, добавляя затраты на ремонт и техническое обслуживание. Во всех случаях, если имущество делится с другими арендаторами, расходы делятся пропорционально.

Процентная аренда

Наиболее распространенная в розничной аренде, процентная аренда требует, чтобы арендаторы платили базовую арендную плату плюс процент от их ежемесячной выручки. Согласно некоторым вариантам, если доходы превышают определенную сумму, рента полностью зависит от процента от прибыли.Это позволяет арендодателю более эффективно использовать успехи арендатора.

Ссылки

Писатель Биография

Эрик Фейгенбаум начал свою карьеру в печатной журналистике, во время учебы в колледже стал главным редактором газеты Вашингтонского университета, а затем работал в двух крупных газетах. Позже он выполнил множество печатных и веб-проектов, включая ребрендинг для крупных компаний и производство каталогов.

Как расторгнуть договор аренды с минимальными финансовыми обязательствами | Малый бизнес

Коммерческая аренда - это договор между арендодателем и арендатором, который арендует собственность арендодателя для коммерческих целей.Если вы коммерческий арендатор, вы должны понимать законы своего штата о недвижимости и знать свои права, если одна из сторон решит досрочно расторгнуть договор аренды. Как владельцу бизнеса вам может потребоваться расторгнуть договор аренды, потому что вы решили переехать в другое место или вообще прекратить операции. При необходимости вы сможете уменьшить свои финансовые обязательства.

Ознакомьтесь с условиями вашего коммерческого договора аренды, чтобы понять обязательства каждой стороны в случае досрочного расторжения.Определить все условия, относящиеся к досрочному расторжению договора аренды; эти условия могут включать денежный штраф, обсуждение гарантийного депозита и объяснение того, имеет ли арендатор право сдавать недвижимость в субаренду.

Обратитесь к арендодателю и попросите передать недвижимость в субаренду другому предприятию на оставшийся срок аренды, особенно если в договоре аренды прямо разрешена субаренда. Попросите арендодателя одобрить субаренду, если ваша аренда не разрешает субаренду специально. Если вы можете договориться о разрешении на субаренду, вы можете значительно уменьшить свои финансовые обязательства, если другой арендатор будет обязан платить арендную плату.

Проведите переговоры с арендодателем, чтобы узнать, можете ли вы согласиться с любыми письменными и подписанными изменениями в договоре аренды, которые могут быть более выгодными для вас. Например, вы можете попросить арендодателя сократить срок аренды или простить штраф за досрочное расторжение, предусмотренный договором аренды, особенно если вы можете сдать недвижимость в субаренду. Укажите любые неблагоприятные условия или нарушения контракта вашим арендодателем, если таковые имеются, которые могут предоставить вам правовое основание для досрочного расторжения договора в соответствии с законами вашего штата о коммерческой недвижимости.

Предоставьте арендодателю письменное уведомление о своем намерении расторгнуть договор аренды в более раннюю дату, чем ожидалось. Арендодатель может взимать штраф, если это разрешено договором аренды, или вы можете продолжать нести ответственность за арендную плату, если вы и арендодатель не придете к соглашению; в таких ситуациях вам может потребоваться обратиться в суд или поговорить с юристом.

Очистите и освободите помещение, прежде чем пытаться вернуть его арендодателю. Определите условия аренды, касающиеся возврата залога, и постарайтесь выполнить каждое требование, чтобы получить назад как можно большую часть залога.

Ссылки

Ресурсы

Советы

  • Изучите законы о недвижимости, которых придерживается штат, в котором расположена коммерческая недвижимость. Коллегия адвокатов вашего штата или местная бизнес-ассоциация могут предлагать бесплатную информацию или ресурсы для конкретного штата.
  • Проконсультируйтесь с юристом по недвижимости, если у вас есть какие-либо вопросы относительно ваших потенциальных обязательств в качестве коммерческого арендодателя или коммерческого арендатора.

Предупреждения

  • Запишите все ключевые даты, указанные в вашем соглашении о коммерческой аренде, и особенно отметьте любые положения о периоде уведомления, необходимом для расторжения договора аренды.
  • Если вы являетесь коммерческим арендатором, вам, возможно, придется продолжать платить арендную плату до тех пор, пока вы и арендодатель не внесете письменное изменение в договор аренды, чтобы разрешить досрочное расторжение или любые другие изменения в вашем соглашении.

Биография писателя

Синди Чанг - профессиональный писатель из Калифорнии. Она пишет для различных веб-сайтов по юридическим и другим интересным темам. Она имеет степень бакалавра искусств. в образовании и доктор юридических наук.

Соглашения об обратной аренде с вашим собственным бизнесом

Общей целью любого делового человека является развитие ценности не только в деловой репутации и денежном потоке, но и в активах бизнеса, чтобы создать собственный капитал в активы », принадлежащие бизнесу.Хотя цель похвальная, печальный факт заключается в том, что большинство активов в большинстве непромышленных предприятий быстро обесцениваются. Запасы быстро меняются, а офисное оборудование, от столов и мебели до оборудования и программного обеспечения, не имеет особой ценности через несколько лет и обычно продается за гроши на доллар. Многие компании стремятся создать «материальные активы» из интеллектуальной собственности, такие как коммерческие тайны, информация, защищенная авторским правом, возможно, уникальное программное обеспечение или списки клиентов, и это может иметь ценность для других участников бизнеса, но рынок таких «активов» ограничен обычно небольшими рынок ваших конкурентов.

Однако большинство непромышленных предприятий имеют и используют ценные активы, которые обычно нужны не только небольшому рынку конкурентов ... но по глупости выбрасывают этот актив в аренду, а не владеют им и наращивают капитал. Этим активом, конечно же, является офис, фабрика, завод или склад, на котором работает бизнес. Вместо того, чтобы платить арендную плату (которая, в конце концов, обычно оплачивает ипотеку и налоги, а также содержание и техническое обслуживание), если компания может покупать собственное помещение, сама покупка со временем создает ценный актив, часто полностью независимый от самого бизнеса. . Если ваш бизнес может позволить себе покупать, а не сдавать в аренду собственное помещение, то эти вложения имеют решающее значение для бизнеса и со временем создадут актив, зачастую более ценный, чем бизнес, который финансирует покупку. Вы находитесь в завидном положении, используя арендную плату, которую вы заплатили бы в любом случае, для создания актива, имеющего независимую ценность, вы заставляете денежный поток (мягкий актив) создавать капитал недвижимого имущества (твердый актив).

Понимая это, любой разумный деловой человек будет стремиться купить собственное помещение и владеть им как можно скорее, но способ покупки так же важен, как и решение о покупке: поскольку, если все сделано правильно, есть значительные налоговые преимущества для владения собственными помещениями. частные собственники покупают помещения и сдают их в аренду бизнесу (« договор обратной аренды. "). Как обсуждается ниже, налоговые преимущества могут быть достаточно значительными, так что стоимость покупки будет меньше стоимости аренды. Однако следует отметить, что такая обратная аренда может вызвать трудности в компании, которые необходимо тщательно продумывать. рассматриваются и обрабатываются, если необходимо избежать серьезных недостатков.

Базовая обратная сделка по аренде:

Структура обманчиво проста. Владельцы бизнеса покупают недвижимость и сдают ее в аренду обратно бизнесу, которым они управляют, получая арендную плату, как и любой другой арендодатель.Обычно бизнес-арендатор - это организация с ограниченной ответственностью (Limited Liability Entity), которая подписывает договор аренды с владельцем, который может или не может создать компанию с ограниченной ответственностью или стать ею. Как обсуждается ниже, наш офис обычно рекомендует, чтобы и владелец, и арендатор стали юридическими лицами с ограниченной ответственностью по ряду причин, как по налогам, так и по соображениям безопасности. В зависимости от того, все ли владельцы также являются собственниками собственности, аренда может быть более или менее формальной, обычно «тройной нетто», что означает, что все расходы на собственность являются частью арендных платежей (например,грамм. ипотека, содержание, налоги, коммунальные платежи оплачиваются в арендных платежах.) Нередко стандартная коммерческая аренда оформляется на относительно длительный срок с правом продления со стороны арендатора. Если все владельцы владеют зданием, обычно легко договориться об аренде, поскольку вполне вероятно, что все они имеют одинаковые интересы. Однако, если только часть владельцев является арендодателями, то условия могут в конечном итоге стать предметом ожесточенного оспаривания, и это одна из опасностей, обсуждаемых ниже.

Преимущества такой договоренности как для арендодателя, так и для арендатора значительны.

  1. У предприятия есть «дружелюбный» арендодатель, который будет работать с предприятием, чтобы поддерживать помещения в хорошем состоянии и предоставлять долгосрочные права на помещения, обычно предоставляя аренду на гораздо более длительный срок, чем у обычного арендодателя.
  2. У предприятия есть арендодатель, который однозначно понимает потребности бизнеса и часто вносит улучшения, которые большинство арендодателей не удержалось бы.
  3. Арендодатель не только имеет бизнес, производящий платежи, которые увеличивают долю в его или ее собственном активе, но и хорошо знает (и часто контролирует) арендатора и не должен опасаться, что арендатор не платит арендную плату или не причиняет вред помещению.
  4. Арендодатель может амортизировать стоимость конструкции, получая значительные налоговые преимущества, и, в качестве альтернативы, может внести улучшения в здание, которые увеличивают добавленную стоимость здания И в то же время помогают бизнесу, которым он или он владеет, получить двойную прибыль.
  5. Даже если у предприятия может не быть достаточного дохода для получения налоговой выгоды от вычета необходимых улучшений, за которые он платит, владелец может заплатить за эти улучшения, обесценив улучшение, и выплатить себе долг со временем по соглашению арендатора об увеличении аренда...и использование этих двух организаций таким образом для налогового планирования является огромным преимуществом для обоих.
  6. Прежде всего, богатство, создаваемое бизнесом, по-прежнему переходит к владельцу (-ам), а не к арендодателю, и медленно, но верно создает капитал в активе, который будет иметь ценность независимо от состояния самого бизнеса: этот автор знал о несколько компаний, которые были проданы без особой прибыли ... но при условии, что новый владелец продолжит арендовать помещение у старого собственника-арендодателя, благодаря которому продавец-арендодатель получал прибыль не от проданного им бизнеса, а от арендной платы, которую он смогла гарантия от проданного бизнеса.

Есть недостатки:

  1. Предприятие может быть не в состоянии позволить себе арендную плату по справедливой рыночной цене, поэтому доход от обратной аренды может быть ниже, чем если бы здание было сдано в аренду третьей стороне.
  2. Существует необходимость внести первоначальный взнос и различные другие улучшения и содержание, которые должен поддерживать любой домовладелец.
  3. Если дела идут плохо для бизнеса, владелец сталкивается с двойной проблемой: уменьшение его или ее денежного потока от бизнеса в то же время, когда арендные платежи могут не производиться.Связывая богатство здания с бизнесом, яйца оказываются в одной корзине.
  4. Часто человек не может позволить себе идеальное место для бизнеса и покупает место по доступной цене ... но это недостаток для бизнеса.
  5. И потребности собственника недвижимости могут не полностью соответствовать потребностям бизнеса. Нередко владелец здания хочет продать его во время рыночного пика, когда владелец бизнеса ...Часто одно и то же лицо ... не хочет менять арендодателя или месторасположение. Владелец недвижимости может не желать, чтобы арендатор находился в помещении при попытке его продать; и наоборот, предприятие может пожелать переехать в новое место из-за изменений в бизнесе, и владелец может столкнуться с потерей арендатора в течение периода, когда доступно несколько арендаторов. Можно легко представить другие примеры, когда потребности владельца собственности и потребности бизнеса расходятся.

Самый большой недостаток, подробно описанный ниже, возникает , когда право собственности на здание не идентично владению бизнесом, и конфликты интересов могут возникнуть , когда возникает пятый пункт выше.Они должны быть сведены к минимуму и могут быть сведены к минимуму соответствующими договорными и арендными документами, обсуждаемыми ниже.

Налоговые вопросы

Важно, чтобы хороший бухгалтер помогал в структурном планировании предприятий, которые будут использоваться для обратной аренды. По крайней мере, один должен быть отделен от владельца здания, например корпорация, компания с ограниченной ответственностью или товарищество владеют зданием, в то время как другое юридическое лицо владеет бизнесом. Это обеспечивает большую гибкость при различном налоговом планировании, поскольку два или более отдельных налоговых субъекта могут использоваться для амортизации, планирования налога на прибыль и т. Д.

Кроме того, такие статьи, как улучшения и оплата за них, то, что передать бизнесу или оставить в качестве расходов в организации, владеющей недвижимостью, должны быть рассмотрены и запланированы на до того, как будут созданы структуры и договоры и договоры аренды выполнен. У каждого владельца будут индивидуальные налоговые проблемы и преимущества, которые необходимо учитывать и учитывать в структуре. Обычно требуется консультация специалиста по налогообложению. В случае необходимости наш офис может порекомендовать квалифицированных бухгалтеров, а стоимость такого планирования редко превышает две тысячи долларов...который, конечно, подлежит вычету.

IRS рассмотрит любую сделку, связанную с ведением собственного дела, которая по своей сути необоснованна, и вместо этого предложит для целей налогообложения конструктивную новую интерпретацию отношений. Таким образом, если кто-то дает ссуду без процентов или ниже коммерчески разумной ставки, налоговые органы могут обложить подоходным налогом лицо, получающее ссуду, или наложить конструктивный процент на кредитора, облагая его или ее налогом на проценты, которые фактически никогда не были получены! Налоговое планирование необходимо учитывать с момента первого рассмотрения идеи обратной аренды.

Основные документы, которые необходимо создать

Существует минимум четыре, а часто и больше юридических документов, которые необходимо создать, чтобы избежать проблем в будущем. При правильном составлении документы остановят споры до того, как они возникнут, позволят заранее спланировать все стороны и позволят избежать недоброжелательства, которое может вызвать недопонимание обязанностей или обязательств.

  • Во-первых, должен быть составлен хороший договор о совместной собственности, предполагая, что существует совместная собственность на собственность, предусматривающую не только разделение дохода и власти, но и то, что происходит, если один из владельцев желает быть выкупленным, умирает или становится в разводе.(Рассмотрим катастрофу, которую горький развод может вызвать для всего плана; разъяренный супруг, стремящийся максимизировать свою переговорную силу путем принуждения к продаже бизнеса или расторжения договора аренды.) Действующее соглашение купли-продажи между владельцами недвижимости Собственность является жизненно важным условием для эффективной договоренности об обратной аренде, и читателю предлагается прочитать статью об этих договоренностях на веб-странице. (В этом отношении действующий бизнес также должен иметь хорошее соглашение о покупке и продаже, независимо от того, будет ли оно арендовать или нет, и эта необходимость становится еще более важной в обстоятельствах соглашения о обратной аренде.)
  • Во-вторых, правоустанавливающие документы должны быть тщательно составлены и зарегистрированы в отношении собственности, чтобы соответствовать ограничениям собственности, описанным выше. Соглашения без надлежащей записи о праве собственности являются поводом для спора.
  • Наконец, между бизнесом и владельцами недвижимости должен быть тщательно разработан отличный и долгосрочный договор коммерческой аренды, поскольку процветание обоих и будущее бизнеса будут зависеть от условий аренды.
  • Дополнительные документы могут потребоваться в связи с уникальными проблемами, с которыми сталкивается индивидуальное налоговое планирование владельцев или тип бизнеса, являющегося арендатором.(Различные соглашения о возмещении ущерба и возмещения убытков; различные соглашения, касающиеся иностранного налогового режима или трастов и т. Д., И т. Д.)
  • И, конечно же, сама покупка недвижимости будет иметь свой собственный пакет документов, который обсуждается далее в разделе «Сделки с недвижимостью».

Уникальные проблемы, связанные с соглашением об обратной аренде

Очевидно, что интересы арендодателя и арендатора часто расходятся. Арендодатель хочет максимальной арендной платы и минимального риска, часто настаивая на гарантиях со стороны владельцев юридического лица с ограниченной ответственностью, арендующего помещение.В условиях слабого рынка домовладелец хочет получить краткосрочную аренду, чтобы в ближайшее время можно было повысить арендную плату. На сильном рынке все наоборот. Типичная коммерческая аренда - это очень односторонний документ, дающий арендодателю огромные права и аннулирующий многие из норм общего права или установленных законом мер защиты, доступных арендатору.

Все это обычно можно легко решить, если права собственности на здание и собственность на бизнес идентичны. Однако любое различие между правами собственности может создать конфликт интересов, который, если он будет чрезмерным, может привести к последующим искам о нарушении фидуциарных обязательств.Напомним, что должностное лицо, директора, мажоритарные акционеры и сотрудники компании, а также партнеры в партнерстве несут друг перед другом фидуциарные обязанности, высшую обязанность проявлять осторожность, известную в законе. Соглашение об обратной аренде, которое наносит ущерб компании, может привести к последующим претензиям других владельцев компании о том, что владельцы здания нарушили свои фидуциарные обязательства перед компанией - или наоборот, если владельцы юридического лица, владеющего недвижимым имуществом, заключить невыгодный договор аренды.

Наиболее очевидное решение состоит в том, чтобы иметь одинаковое право собственности и на собственность, и на бизнес, поскольку тогда у каждого человека обычно одинаковые интересы (но не всегда, если их налоговая ситуация различается). Однако если предположить, что собственность или проценты не могут быть идентичными, решение то же самое для любой «сделки с самим собой» с привлечением фидуциара. Необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Полное письменное раскрытие существующего или потенциального конфликта интересов предоставляется всем лицам, участвующим в сделке, при этом каждое такое лицо подписывает раскрытие.Юрисконсульт должен подготовить такое раскрытие.
  2. Доверительный управляющий в конфликте не должен голосовать по вопросу о принятии сделки. Как директор или акционер, доверительному управляющему лучше всего воздержаться от голосования после полного раскрытия информации о потенциальном конфликте интересов.
  3. Наконец, если предположить, что возникнет еще один конфликт по поводу какого-либо аспекта обратной аренды, доверительный управляющий должен воздержаться от голосования по этому вопросу. (например, в плохие времена, нарушать ли договор аренды; подавать ли в суд на арендодателя за нарушение договора аренды и т. д. и т. д.)
  4. Двойные инструменты полного раскрытия информации и воздержания от голосования должны соблюдаться неукоснительно, иначе может возникнуть конфликт.
  5. В целом, перед оформлением каких-либо документов следует проконсультироваться с хорошим юристом, чтобы рассмотреть и обсудить как можно больше потенциальных конфликтов интересов, которые могут возникнуть, чтобы их можно было обсудить более подробно и разрешить до того, как возникнут эмоции, или до того, как какое-либо лицо совершил покупку или оформлен возврат в лизинг .Если проблемы не могут быть решены до исполнения, то с этим следует столкнуться до того, как они приведут к обязательствам, которых нельзя избежать, и, таким образом, возникновению вражды. После разрешения решение сводится к письменной форме либо в контракте, связывающем стороны, либо в протоколах различных организаций, либо в договоре аренды, заключенном этими организациями.

Так сложно ... Стоит делать?

Если кто-то может себе это позволить, редко можно найти более выгодное вложение. Он позволяет вносить платежи в аренду для создания собственного капитала, позволяет избежать многих проблем с арендой, которые могут нанести ущерб бизнесу, и превращает одно бизнес-предприятие в два бизнес-предприятия: компанию по недвижимости, а также все, чем занимается бизнес.

Это, вероятно, будет стоить от пяти до десяти тысяч долларов в виде различных профессиональных гонораров, возможно, от двадцати до тридцати часов вашего времени, а также обычные расходы на операции с недвижимостью - брокерские сборы, расходы на право собственности и т.д. за счет повышения стоимости капитала за год или два владения и помните, что в более позднее время собственный капитал в недвижимости может стать удобным источником чрезвычайного капитала для владельцев как бизнеса, так и недвижимости. В сочетании с налоговыми льготами трудно представить себе лучшее вложение для владельца бизнеса, которому требуется место для работы.

Партнерство по оказанию помощи при аренде малого бизнеса в Нью-Йорке

При успешном заключении пересмотр условий аренды, позволяющий избежать выселения, может быть выгоден как арендодателям, так и арендаторам.

Арендаторам:
  • Получите скидку с арендной платы, чтобы помочь вашему бизнесу в это беспрецедентное время
  • Избегайте выселения вашего бизнеса
  • Повышение непрерывности доходов бизнеса
  • Снижение стресса и неопределенности
Для арендодателей:
  • Избегайте судебных издержек
  • Меньшая доля вакантных площадей
  • Повышение непрерывности арендных платежей арендаторам
  • Сохранение устойчивости соседства
  • Избегать воздействия фитофтороза на свойства территории

Каждый договор аренды между арендодателем и арендатором уникален.Эти отношения различаются сроками действия соглашения, типом бизнеса, которым занимается арендатор, денежной позицией бизнеса и последствиями, связанными с COVID-19.

С учетом этих различий, LAP предоставляет неполный список потенциальных условий аренды, которые могут быть включены в договор аренды. Некоторые из приведенных ниже примеров можно рассматривать по отдельности или вместе, чтобы предоставить обеим сторонам временную структуру, превосходящую выселение.

С этой целью никакая информация, представленная в приведенных ниже примерах, не является юридической консультацией, и арендодателям и арендаторам следует консультироваться со службой юрисконсульта при увековечивании и проведении любых из этих переговоров об аренде, будь то посредством внесения изменений в договор аренды или других юридических средств. .

Возможность пересмотра условий аренды Описание Пример
Прощение аренды Неоплаченная арендная плата арендатора прощена. Арендодатель освобождает арендатора от необходимости уплачивать всю или часть невыплаченной арендной платы. Арендатор по-прежнему должен платить непрощенную арендную плату и должен продолжать вносить арендную плату в будущем, начиная с согласованной даты.
Отсрочка аренды Обязательства арендатора по уплате арендной платы откладываются на более поздний срок. Арендодатель соглашается предоставить арендатору больше времени для оплаты арендной платы. Когда арендные платежи возобновляются, арендаторы должны погашать задолженность по арендной плате в рассрочку, например, возвращая шесть месяцев невыплаченной арендной платы в течение 12 месяцев в дополнение к базовому арендному обязательству.
Снижение арендной платы Арендная плата снижена. Арендодатель и арендатор соглашаются на снижение ежемесячных обязательств. Либо на оставшийся срок аренды, на установленный срок в месяц, либо до тех пор, пока не будут выполнены внешние предварительные условия (, т.е. снятие всех ограничений на собрания в помещениях в коммерческих заведениях).
Продление срока аренды Срок аренды Арендатора продлен. Арендодатель и арендатор соглашаются продлить срок аренды, возможно, в качестве условия других вариантов пересмотра условий аренды.
Участие в прибыли Арендатор платит арендную плату на основе продаж. Арендодатель и арендатор меняют фиксированную ежемесячную арендную плату на арендную плату на основе процента от продаж арендатора.
Участие в прибыли с уменьшенной базовой арендной платой Арендатор платит меньшую фиксированную арендную плату и дополнительную арендную плату на основе продаж. Арендодатель и арендатор соглашаются снизить фиксированную ежемесячную арендную плату в качестве базового уровня и включить в соглашение о распределении прибыли на основе продаж арендатора.
прощение платы за просрочку Штрафы за просрочку платежа или проценты арендатора уменьшаются или прощаются. Арендодатель отменяет или уменьшает проценты или штрафы за просрочку аренды.
Использование залога Залог арендатора уменьшается и / или используется в качестве арендной платы. Арендодатель и арендатор соглашаются разрешить использовать часть или весь гарантийный депозит для оплаты аренды или других финансовых обязательств.

Пересмотр условий аренды является полностью добровольным, и арендодатели и арендаторы не обязаны заключать такое соглашение. Однако, учитывая вышеупомянутые преимущества и широкий спектр возможностей, многие арендодатели и арендаторы могут найти взаимовыгодные переговоры об аренде.

Пересмотр условий аренды может быть инициирован как арендатором, так и домовладельцем. Ниже приведены шаги, которые могут быть предприняты в зависимости от того, какая сторона инициирует обсуждение.

Пересмотр условий аренды по инициативе арендатора:
  1. Просмотрите свои финансы и перспективы, чтобы определить арендную плату, которую вы можете себе позволить, и то, может ли какое-либо одно или комбинация различных изменений, описанных выше, позволить вам оставаться открытым.
  2. Найдите свой договор аренды и поделитесь им с Start Small Think Big и любым адвокатом, с которым вы работаете.
  3. Изучите варианты пересмотра условий аренды, чтобы определить те, которые позволят вам лучше всего продолжать вести свой бизнес.
  4. Свяжитесь со Start Small, чтобы обсудить варианты пересмотра условий аренды, которые позволят вам продолжить бизнес.
  5. Достигните соглашения с арендодателем о взаимоприемлемых вариантах пересмотра условий аренды.
  6. Запишите выбранные варианты пересмотра условий аренды в поправке к договору аренды или другом юридически обязательном документе.
  7. Повторите этот процесс в случае изменения финансовых обстоятельств.
Пересмотр условий аренды по инициативе арендодателя:
  1. Изучите свои финансы, чтобы определить, какие варианты пересмотра вы можете предложить.
  2. Разработать возможные варианты пересмотра условий для разных категорий арендаторов.
  3. Свяжитесь с юрисконсультом, чтобы обсудить предпочтительные варианты пересмотра условий аренды.
  4. Достигните соглашения с вашим арендатором (арендаторами) о взаимоприемлемых вариантах пересмотра условий аренды.
  5. увековечить новые условия аренды в поправке к договору аренды или другом юридически обязательном документе.
  6. Повторите этот процесс в случае изменения финансовых обстоятельств.

Чтобы начать пересмотр условий аренды, перейдите ЗДЕСЬ.New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership предоставляет бесплатные юридические услуги малым предприятиям, в том числе арендодателям, для кодификации измененных договоров аренды. Эта Инициатива способна:

  • Помогите вам лучше понять условия вашего текущего договора аренды
  • Проанализируйте варианты пересмотра условий аренды, чтобы определить, какая структура лучше всего подходит для ваших обстоятельств
  • Помогите привлечь арендодателя / арендатора к переговорам

Если возможно, волонтеры также могут:

  • Представляем Ваши интересы на переговорах
  • Проект юридически обязывающей поправки к контракту для кодификации согласованных условий
  • Убедитесь, что вы полностью понимаете условия нового контракта как с юридической, так и с финансовой точки зрения.

Empire State Development (ESD) предоставляет веб-сайт New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership только в информационных целях.Хотя ESD прилагает усилия для публикации точной и надежной информации, она не гарантирует и не гарантирует, что информация на этом веб-сайте является полной, точной или актуальной. ESD не несет ответственности за использование или применение любых опубликованных материалов каким-либо лицом или компанией. Веб-сайт New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership предназначен исключительно для целей электронного предоставления общественности информации о концепциях пересмотра условий коммерческой аренды и изложения преимуществ как для арендодателя, так и для арендатора, а также возможных способов пересмотра условий аренды. структурированный, процесс пересмотра условий аренды и доступ к бесплатному партнеру ESD по юридическим услугам.ESD не несет ответственности за какие-либо ошибки, упущения или другие несоответствия между информацией, размещенной здесь и на веб-сайтах любого поставщика.

Веб-сайт New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership связан с веб-сайтами, поддерживаемыми другими организациями. Разумные меры предосторожности принимаются для ссылки только на соответствующие веб-сайты, поддерживаемые авторитетными организациями. Однако эти веб-страницы не находятся под контролем ESD, и ESD не дает никаких гарантий или заверений в отношении точности, ценности, качества или пригодности для конкретной цели продуктов, услуг или образовательного, обучающего и / или информационного контента. и материалы, которые могут быть предложены такими организациями или размещены на их веб-сайтах.Любое использование продуктов, услуг, веб-сайта или платформы партнера New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership любыми лицами или предприятиями является сделкой, соглашением или действием, совершаемым таким партнером и таким лицом или бизнесом и между ними. ESD не является стороной какой-либо такой сделки, соглашения или действия и не несет никаких обязательств в отношении любой такой сделки, соглашения или действия.

ESD не поддерживает товары или услуги; такое одобрение не должно подразумеваться указанием какой-либо организации на ее веб-сайте.ESD не гарантирует и не может гарантировать конфиденциальность или безопасность информации, передаваемой бизнесом или физическим лицом на любую электронную платформу, поставщика или посредника.

ESD не может предоставлять индивидуальные консультации или консультации, будь то деловые, юридические или иные. Если вам нужен конкретный совет или консультация, вам следует обратиться к юристу или другому специалисту.

Start Small Think Big, Inc. - независимая некоммерческая организация, не аффилированная со штатом Нью-Йорк, работающая с волонтерами для оказания безвозмездной поддержки малому бизнесу.Никакой индивидуальный бизнес не может гарантировать никаких конкретных услуг Все услуги Start Small Think Big предоставляются «как есть» и предоставляются по собственному усмотрению Start Small Think Big.

Опубликовано в категории: Разное

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *