Доходный дом что значит: Доходный дом — что это значит, первые доходные дома, квартира в доходном доме

Доходный дом — что это такое, сколько можно заработать на доходном доме как бизнесе

Доходный дом как бизнес: что это такое и сколько можно заработать?

Доходный дом – это многоквартирный дом, который строится специально под доход от арендного бизнеса. Безусловно, купить квартиру в новостройке и сдавать её впоследствии может кто угодно, у кого есть средства или возможности. Однако доходный дом – другое дело. Он отличается тем, что прибыль получает непосредственно застройщик-инвестор.

Такие объекты были очень популярны в России в дореволюционное время. В городах на доходные дома приходилось примерно до 50% рынка жилья. Революция резко изменила положение дел: объекты стали государственными. Сейчас в России наблюдается постепенное возрождения этого бизнеса.

Специфика доходных домов

Аренда в доходных домах отличается от простой аренды тем, что речь идёт об объектах, которые изначально возводятся под сдачу. В них всё делается с расчётом на периодическую смену жильцов. Обычно при возведении домов для продажи квартир застройщики придерживаются одной доминирующей линии поведения:

всё должно быть как можно более практичным и недорогим. Понятно, что вопрос экономии так или иначе важен в большинстве случаев, но при строительстве зданий класса «эконом» он становится приоритетным. Но возводить так доходный дом не совсем рационально. Если в квартирах здания класса «эконом» ремонт впоследствии станет проблемой жильцов, то в доходном доме заниматься всем придётся самому владельцу объекта. При этом жильцы будут часто меняться. То есть амортизация жилья – повышенная. Поэтому чрезмерная экономия невыгодна, так как она оборачивается впоследствии увеличением расходов. Поэтому при строительстве доходных домов на первый план выходит практичность. По факту, речь идёт о той же экономии, но с расчётом на перспективу;

предоставление максимума возможностей для адаптации квартир под себя. Некоторые ЖК возводятся со свободной планировкой. В таких зданиях владельцы квартир могут сами решать, сколько у них будет занимать конкретное помещение.

В доходном доме всё должно быть стандартно и рассчитано так, чтобы подходило как можно большему количеству людей. Идёт ориентация на массовую востребованность;

создание уникальных комплексов в премиальном сегменте. Такие доходные дома есть, однако они рассчитаны на определённый контингент. В основном подобные объекты располагаются в Москве и в Санкт-Петербурге, в Подмосковье их уже заметно меньше. Целевая аудитория – ограничена, спрос специфический. Фактически, есть узкий сегмент, для которого строятся подобные объекты. Однако вход на рынок сложен и рынок в целом уже перенасыщен такими предложениями.

Таким образом, при строительстве доходного дома ставятся другие цели. И это определяет особенности, связанные с ними. 

Доходный дом должен быть:

• практичным;
• рассчитанным на временное, но при этом продолжительное проживание;
• ориентирован на потенциально большое количество людей с разными запросами;
• состоящим из квартир самого разного размера и уровня, но преимущественно – из не очень больших по площади. В Москве выгоднее всего сдавать в аренду квартиры-студии и однокомнатные.

Следует учесть, что доходный дом – это не просто совокупность квартир. Он представляет собой ещё и общую зону, за содержанием которой также нужно следить. Часть расходов можно переложить на жильцов, однако определённые траты в любом случае будут.

В то же время доходный дом как комплекс способен предоставить и дополнительные возможности для заработка:

• платная подземная парковка;
• нежилые помещения на первых этажах;
• охраняемая платная стоянка для гостей на прилегающей территории.

Сдавать в аренду можно не только квартиры – жильцам, но и нежилые помещения – владельцам разного бизнеса. Причём в Москве и в Московской области уровень получаемой таким образом прибыли заметно возрастает.

Сколько и как можно заработать на доходном доме?

Ниша доходных домов с доступными квартирами в настоящем в России свободна. А это означает хорошие перспективы для инвестиций.  

Есть несколько основных схем получения дохода:

• строительство дома на заказ с получением прибыли от всего объекта в комплексе. Уровень прибыли – до 16,5% в год. Из преимуществ можно отметить большое количество схем, которые вполне реально применить при наличии такой собственности. Недостаток – необходимы серьёзные капиталовложения;
• выкуп части квартир в готовом доме такого типа с целью последующего заработка на сдаче в аренду. Уровень прибыли снижается, но всё равно в среднем в 2-3 раза выше, чем уровень дохода, получаемый от банковских депозитов. Средств потребуется меньше, чем в предыдущем варианте, что плюс. Однако найти уже построенные доходные дома не в премиальном сегменте в России проблематично, и это – серьёзный минус;
• вложение средств в строительство доходного дома, то есть вы в данном случае можете выступать в качестве соинвестора. Выгода напрямую зависит от того, на каких именно условиях будет проходить такое сотрудничество. Можно реализовать разные схемы. Например, заказать строительство доходного дома по собственному проекту, который будет полностью создан под ваш бизнес-план. Или купить уже готовый проект и реализовать его, как вариант – с определёнными корректировками.

Выше описаны разные способы входа на рынок. Однако когда вы станете владельцем такой недвижимости, у вас всё равно будет выбор того, как именно можно получать доход по объектам:

сдача в аренду только жилой недвижимости. Уровень дохода – примерно 6-7%. Из преимуществ можно отметить низкие коммунальные услуги, возможность вложить небольшую сумму, быстрый поиск арендаторов при необходимости. Из недостатков – уровень прибыли снижается, риски при работе с людьми, а не с юридическими лицами, традиционно выше. Безопасность недвижимости гарантируется высоким уровнем контроля, который требует ресурсов;

сдача в аренду исключительно нежилой недвижимости. Уровень дохода сильно зависит от привлекательности объекта, может возрасти до 9% в год. Из преимуществ необходимо отметить высокую прибыль, надёжность, редкую смену арендаторов. Из недостатков – увеличенные коммунальные платежи, больший период поиска тех, кто снимет площадь;

сдача в аренду жилых и нежилых площадей. При правильном подходе комбинированный вариант становится оптимальным. Какая-то недвижимость постоянно будет сдаваться, простоев можно не опасаться. Средний уровень дохода окажется достаточно высоким. Однако нужно учитывать, что наличие разных объектов означает индивидуальный подход к каждой группе и необходимость постоянно заниматься сдачей. То есть это может стать видом дохода, который требует определённой вовлечённости.

Способ заработка на доходном доме зависит и от выбора метода. 

Можно:

сдавать в аренду недвижимость исключительно на долгосрочной основе. Уровень дохода – ниже, однако больше стабильности, меньше риска и износа имущества. Нет жёстких требований к контролю. Такой способ получения дохода можно без проблем сочетать с другим бизнесом, работой, учёбой и прочими занятиями;

сдавать в аренду недвижимость посуточно или даже по часам. Часть доходного дома можно переоборудовать в хостел. Однако стоит учесть, что многие не хотят такого соседства, так что возросшая прибыль от помещений, которые сдаются посуточно, может уравновешиваться снижением дохода от объектов, предназначенных для долгосрочной сдачи и расположенных поблизости. А сдавать много квартир на краткосрочной основе чаще всего не получается, потому что спрос – ограничен, конкуренция большая. Поэтому перед принятием окончательного решения стоит всё грамотно рассчитать;

сочетать сдачу недвижимости на долгосрочной и краткосрочной основе. Этот вариант может оправдать себя увеличением прибыли, но нужно учесть, что не все объекты в одинаковой степени подходят для обеих целей. Также надо принять во внимание, что краткосрочная аренда для владельца означает необходимость постоянного контроля. Это полноценный бизнес, которым надо ежедневно заниматься.

Выбор конкретной стратегии, безусловно, не является окончательным. Один вариант заработка всегда можно сменить на другой. Но необходимо учитывать возникающие обязательства и вероятные денежные потери, которые будут образовываться в процессе поиска подходящей методики получения дохода.

И вместе с тем доходный дом – это новый для России в современных реалиях объект инвестирования. По нему недостаточно информации, которая бы позволила сделать выводы о том, какой подход к получению прибыли будет оптимальным. Поэтому при желании зарабатывать на таком объекте необходимо учесть вероятные траты на подбор оптимального способа. Снизить эти расходы поможет обращение к компетентным в области доходной недвижимости специалистам. Такие профессионалы в состоянии подобрать оптимальный вариант и сделать расчёты по каждому из интересующих вас способов.

Создание бизнес-плана по доходному дому

Доходный дом – это специфический объект, требующий постоянного внимания со стороны своего владельца. Чтобы он приносил стабильный доход, за таким зданием нужно следить, поддерживать его функционирование. Поэтому в данном случае надо учитывать доходы и расходы.

О получении прибыли говорилось выше. Что же касается расходов, то они будут состоять из следующего:

• частичная оплата коммунальных услуг. Эти траты можно переложить на арендаторов, но далеко не в полном объёме. Многое зависит от договорённостей;
• поддержание порядка в общей зоне и на прилегающей территории. Фактически, арендодатель берёт на себя функции управляющей компании. Он может также нанять соответствующую организацию и поручить ей заодно контроль за своевременностью поступления оплаты за арендуемые помещения. Однако в этом случае общий уровень получаемой прибыли снизится. Но для некоторых инвесторов этот вариант оказывается в целом более рентабельным с учётом освобождаемого времени;
• проведение текущего, косметического и капитального ремонта. В данном случае всё аналогично предыдущему пункту;
• ведение бухгалтерской и налоговой отчётности, сбор статистики. Экономия на этом пункте способна обернуться впоследствии серьёзными тратами. Поэтому рисковать не стоит;
• получение юридической помощи. Заключение каждого договора аренды может быть сопряжено с определённым риском, который необходимо учитывать. Разумеется, можно сформировать стандартный пакет документов и вести по нему дела. Это позволит сэкономить. Но такой подход также означает, что вы упустите возможность заключить соглашение с отступлением от стандартного варианта, которое могло бы быть достаточно выгодным для вас. Кроме того, нельзя постоянно пользоваться одними и теми же договорами, потому что законодательство в России меняется ежегодно;
• периодическое проведение маркетингового исследования рынка. Это полезно для того, чтобы отследить появляющихся конкурентов, рассчитать предполагаемую прибыль и вероятные расходы на будущий период, заложить план развития бизнеса. Маркетинговое исследование также помогает в целом поддерживать конкурентоспособность на надлежащем уровне;
• организация охраны и контроля пропуска лиц, попадающих на соответствующую территорию. Этот пункт становится обязательным для домов класса «комфорт» и выше;
• обеспечение работы парковки. Обязательно для премиальных доходных домов, а также если есть желание получать прибыль таким образом.

Выгода от доходного дома напрямую зависит от того, насколько удачно подобран подобный объект. Эксперты полагают, что наилучшее решение в настоящем времени – это 2-3-этажные дома без лифта, возведённые из кирпича или пеноблоков. Для них можно использовать участки земли, расположенные вблизи в пригороде или непосредственно в самом городе. Такая недвижимость стандартно дешевле, проблем с оформлением разрешения на застройку меньше. И в то же время квартиры в этих домах будут находиться достаточно близко к спальным районам и к крупным транспортным узлам, что гарантирует высокий и стабильный спрос на них.

Оформление такого дома в собственность сопряжено с рядом рисков. Чтобы их минимизировать, стоит заказать проверку юридической чистоты сделки. Желательно обращаться к специалистам, которые не просто хорошо разбираются в недвижимости, но и понимают специфику доходных домов и способны помочь выбрать подходящий объект или же оформить заказ его строительства застройщику.

Доходные дома в Германии – Tranio.Ru

Доходный дом (Mehrfamilienhaus, MFH) — это жилое здание на несколько квартир, предназначенных для сдачи в долгосрочную аренду (от полугода до десятков лет). В отличие от апарт-отеля, здесь не предоставляется гостиничное обслуживание. Чаще всего зданием владеет один собственник, но иногда дом может принадлежать нескольким физическим или юридическим лицам.

Управлять доходным домом можно самостоятельно или через специальную компанию. В Германии есть фирмы, которые работают именно с такой недвижимостью,— например, Moll & Moll.

У инвестиций в доходные дома Германии много плюсов:

• стабильный экономический рост; германская экономика — сильнейшая в Европе;
• сильный спрос на аренду: 57% немцев предпочитают снимать квартиры, а не покупать;
• большой выбор доходных домов: на них приходится около 30% всего фонда жилья;
• разработанное законодательство: отношения между собственником и квартиросъемщиками четко регулируются;
• стабильные доходы: немцы арендуют одно и то же жилье в среднем по 12 лет;
• интенсивный рост арендных ставок, опережающий темпы роста инфляции;
• высокая заполняемость арендаторами (90–100 %).

Оптом или в розницу?

Существует три способа инвестирования в жилую недвижимость в Германии: можно купить одну или несколько квартир для сдачи в аренду, приобрести один или несколько доходных домов или стать владельцем пая в фонде недвижимости, который инвестирует в доходные дома.

Если нет разницы в размере вкладываемого капитала, инвесторы чаще всего делают выбор между доходным домом и пакетом квартир, исходя из местоположения и доходности недвижимости.

«Если объект находится в хорошем месте, и доходность небольшая, то лучше покупать целый дом, если бюджет маленький, доходность высокая и большие риски, то выгоднее приобретать отдельные квартиры. В случае рисков одну или две квартиры можно будет быстрее продать, чем целый доходный дом»,— говорит Михаил Эпштейн, специалист по рынку недвижимости компании EpStein Immobilien.

Например, в центре Дюссельдорфа, где доходность составляет 4–5 %, мало иммигрантов, и среди населения преобладают немцы, выгоднее покупать целые дома, а не отдельные квартиры. Если же покупка планируется в Вуппертале, Дортмунде, Дуйсбурге или Эссене, то из-за большой доходности и невысокой ликвидности местных домов лучше приобретать квартиры. В городах, где многочисленны иммигранты, у собственников доходных домов есть дополнительный риск: если в здании селятся беженцы из стран третьего мира, то, как правило, остальные жильцы съезжают, и владелец теряет арендаторов.

Выбор объекта также зависит от желаний инвестора. «Если инвестор хочет обезопасить свои сбережения, то нужно покупать дома с небольшой доходностью в ликвидных местах. Если человек хочет быстро заработать, продать и вернуть вложенные деньги, то можно приобрести одну или несколько квартир в не очень ликвидных местах, зато с большой доходностью»,— говорит Михаил Эпштейн.

«Для пассивной инвестиции, когда инвесторы думают о сохранении капитала с минимальными временными затратами на управление своим активом, мы рекомендуем покупку жилых квартир для сдачи в аренду,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio. Ru.— По сравнению с доходными домами доходность квартир немногим меньше, а время, необходимое на управление, существенно уменьшается. При этом ликвидность отдельно взятых квартир выше, в нужный момент продать их будет легче».

По словам Александра Ордената, менеджера по продажам компании EpStein Immobilien, доходный дом можно продать как один объект или разделить его на квартиры. В последнем случае собственнику придется понести немалые расходы на нотариуса и оценщиков, зато стоимость квадратного метра в отдельных квартирах зачастую выше, чем в целом здании. Кроме того, по немецким законам, арендаторы имеют право выкупить снимаемую квартиру, если в поземельной книге она числится отдельным объектом, а в неразделенном доходном доме выкуп невозможен.

Многим инвесторам будут интересны новые доходные дома: на такие объекты дается пятилетняя гарантия от застройщика. Это значит, что в течение этого срока можно будет исправлять строительные дефекты (если они будут) за счет компании, которая возвела здание. Среди покупателей востребованы не только целые строящиеся дома, но и пакетные предложения квартир в новостройках в центре города.

Рынок доходных домов на подъеме

В последнее время количество инвесторов на рынке Германии увеличивается. Как правило, частные лица покупают объекты стоимостью до 2,5 млн евро, в то время как большинство организаций выбирают здания дороже 5 млн евро. По данным CBRE, в 2014 году общий объем инвестиций в доходные дома Германии составил 13,3 млрд евро (данные относятся к портфельным инвестициям, включающим более 50 квартир). В 2013 году было инвестировано 13,8 млрд евро, и это был лучший результат с начала кризиса: было вложено больше, чем с 2009 по 2011 годы вместе взятые. По прогнозам, в 2015 году объем инвестиций снова будет на высоком уровне. На рынке преобладают местные инвесторы — их доля составляет около 80%, однако иностранцы тоже активны, особенно из соседних стран (Австрии и Швейцарии).

За последние несколько лет стоимость доходных домов значительно выросла. Например, по данным Wohnungsboerse.net, если в 2011 году квартиры площадью 60 м² в Берлине продавались в среднем за 1 404 евро/м², то в 2014 — за 2 191 евро/м².

Цены зависят от расположения объекта и от размера прибыли, которую он приносит. Приобретая такую недвижимость в наиболее востребованных местах, инвесторы платят сумму, в 20 раз превышающую годовой доход от аренды. В менее популярных городах цены в 11–12 раз больше годовой прибыли. Например, в 2011 году доходный дом в гамбургском районе Бармбек был продан за 1,2 млн евро — это в 18 раз больше, чем арендодатель ожидал выручить в первый год.

Стоит ли овчинка выделки?

Германия — страна не для заработков. Основные причины, по которым здесь стоит покупать недвижимость — это сохранение капитала и престиж.

Совокупная доходность складывается из двух частей — рентной доходности и прироста капитала (роста цен). Большую роль также играет местоположение и экономическое развитие города, в котором находится недвижимость. «Рентная доходность — это не главное. Например, в небольшом городе квартира за 20 тыс. евро приносит 10% годовых, которые „съедаются“ расходами на управление и налогами, поэтому в результате доходности почти нет. В Дюссельдорфе, где доходность меньше, собственники доходных домов выигрывают за счет высокой ликвидности и удорожания недвижимости. То есть, если в этом городе перепродать дом через три года, он будет значительно дороже, чем при покупке»,— говорит Александр Орденат.

По данным CBRE, по состоянию на IV квартал 2014 средняя доходность жилья в Германии составляет 4,26%. В зависимости от города ежегодная прибыль доходных домов варьируется от 4 до 7%. Это значит, что если арендная плата не изменится, здание окупится только через 20 лет. Но если расценки поднимутся, то затраченная сумма вернется к инвестору раньше.

В Мюнхене, самом дорогом немецком городе по стоимости жилья, годовая прибыль не превышает 5,5%. В некоторых случаях доходность составляет 2,0 – 2,9%. Однако такая недвижимость пользуется у инвесторов большой популярностью, потому что в столице Баварии хороший потенциал роста цен. Например, по данным Wohnungsboerse.net, с 2011 по 2014 годы квартиры здесь подорожали почти в полтора раза (с 3 706 до 5 433 евро/м²). Весной 2011 в Мюнхене был продан доходный дом на Максимилианштрассе. Покупателей не смутило, что цена была более чем в 30 раз больше годового дохода от аренды. «Они готовы были заплатить любые деньги за этот дом, расположенный в центре города. Такая недвижимость всегда будет в цене»,— говорит представитель CBRE Михаэль Шлаттерер.

В менее крупных городах прибыль может быть выше средней. Например, по данным Engel & Völkers за 2014 год, в Дуйсбурге доходность равна 9–10 %. Однако эксперты считают, что за хорошую доходность придется платить высокими рисками. Население Дуйсбурга быстро уменьшается, потому что здесь трудно найти работу. В Южной Саксонии можно найти города, где доходность достигает 20%, но там тоже нет перспектив. «Нет смысла инвестировать в падающие рынки, даже если в данный момент там можно получить хороший доход,— комментирует Юрген Михаэль Шик, вице-президент IVD (Ассоциации немецких компаний по операциям с недвижимостью). — Инвесторам нужна уверенность, а не эксперименты».

Повысить доходность можно, купив объект в плохом состоянии для реконструкции и последующей перепродажи. Рассказывает Георгий Качмазов: «Таким образом можно поднять доходность до 8–12 % годовых, в зависимости от рискованности объекта и его месторасположения, объема работ и компетенции инвестора. Такой процесс лучше организовывать совместно с опытной немецкой компанией, специализирующейся на подобного рода инвестициях. Tranio.com может порекомендовать такие компании в разных регионах Германии».

Как не ошибиться с выбором

Наибольшим спросом среди инвесторов пользуется Берлин. Кроме того, интерес вызывают крупные города Баварии и земли́ Северный Рейн — Вестфалия, а также восточногерманские города с относительно высоким уровнем иммиграции (Дрезден, Лейпциг).

Объекты, расположенные в Восточной Германии, менее привлекательны, потому что этот регион по своему экономическому развитию, уровню занятости и среднему доходу населения существенно отстает от западных земель. Из многих восточных городов и сёл население иммигрирует на запад страны. Как следствие, уровень пустующих арендных жилых площадей в таких регионах иногда превышает 30%. Есть регионы, где уменьшается население, и промышленность приходит в упадок, один из них — Саар. Там покупать доходную недвижимость не стоит.

Жилье в Восточной Германии дешевле, чем в Западной. В лучших районах Дрездена доходный дом можно купить в среднем за 1 930 евро/м², Лейпцига — за 1 570 евро/м². В центре Берлина такие объекты продаются за 2 980 евро/м². На западе страны расценки совсем другие: в престижных местах Мюнхена квартиры стоят от 4 600 до 16 тыс. евро/м², в центре Дюссельдорфа цены достигают 3 170 евро/м², в центре Франкфурта — 3 830 евро/м².

	Количество сделок на рынке доходных домов за 2013 год	Цены продажи, евро/м²	Стоимость аренды в лучших районах, евро/м² в месяц	Доходность, %
Берлин	1 516	1 120 – 2 980	12,00 – 23,00	4,9 – 5,9
Бремен	288	800 – 2 340	9,00 – 13,00	6,2 – 7,9
Гамбург	411	1 450 – 3 500	13,00 – 20,00	4,9 – 5,9
Дрезден	381	890 – 1 930	7,80 – 11,80	5,6 – 6,5
Дюссельдорф	390	1 125 – 3 170	12,20 – 17,60	5,3 – 6,3
Кёльн	592	1 090 – 2 980	11,10 – 14,00	5,0 – 6,2
Лейпциг	794	620 – 1 570	6,50 – 10,50	6,3 – 7,7
Мюнхен	171*	2 100 – 16 000	15,00 – 27,00	4,0 – 5,5
Франкфурт	318	1 360 – 3 830	15,00 – 22,00	5,0 – 6,1
Штутгарт	140	1 560 – 3 300	12,50 – 19,50	5,5 – 6,0

* В 2012 году

Среди покупателей многоквартирных зданий наиболее популярен Берлин. Цены на аренду здесь стабильно растут. Например, в 2010 аренда стоила 8,5 – 16,0 евро/м² в месяц, в 2014 году — 12,0 – 23,0 евро/м². Однокомнатная квартира на окраине города сдается за 200 – 300 евро в месяц, апартаменты в центре — за 700 – 1 000 евро. Постоянно прибавляется население: только за первую половину 2013 года число жителей Берлина увеличилось на 19 тыс. человек.

По данным Engel & Völkers за 2013 год, Берлин лидирует по общей стоимости проданных доходных домов — 3,8 млрд евро (всего 1 516 дома). Одна из причин, по которым первое место занимает Берлин, а не Мюнхен — это недостаток предложения в баварской столице.

Эксперты советуют приобретать доходные дома на самых привлекательных рынках, где аренда жилья стабильно пользуется спросом. «Как инвестор я должен задаться вопросом, будет ли доходный дом всегда приносить хорошую прибыль»,— говорит Али Арнаут, глава компании Engel & Völkers. Важно правильно выбрать не только город, но и район. Выгодно покупать доходный дом там, где экономика развивается, арендная плата и спрос на недвижимость растут, число жителей увеличивается и поблизости нет крупных строек. Стоит ориентироваться на города с сильным рынком труда: там, где есть работа, есть и арендаторы, следовательно, можно быть уверенным в спросе на жилье и рентном доходе.

«Наименьшему риску подвержены инвесторы, которые вкладывают средства в такие популярные районы, как Пренцлауэр-Берг в Берлине или Фалькенрид в Гамбурге. Там всегда есть спрос на аренду,— говорит Кристиан Виттке, эксперт по доходным домам из банка Berenberg.— Все говорят, что в столице много невостребованных квартир, но к престижным кварталам это давно уже не относится». В Пренцлауэр-Берг не заселены только 1,2% единиц жилья — с точки зрения специалистов рынка, это практически ничто.

Кроме Берлина и Мюнхена, эксперты советуют обратить внимание на Гамбург, Кёльн и Дюссельдорф — в этих пяти городах доходы от аренды наиболее стабильны.

Расходы на содержание и окупаемость

Цены на доходные дома в Германии начинаются примерно от 250–300 тыс. евро. В Дрездене средняя цена продажи в 2013 году составила 988 тыс. евро. В Гамбурге доходные дома продаются в среднем примерно за 2,89 млн евро, в Мюнхене — за 2–3 млн евро, 10% домов в городе стоят более 10 млн. В 2013 году средняя цена продажи доходных домов в Берлине составила 2,5 млн евро, достигнув пика с 1995 года.

Например, за 440 тыс. евро можно приобрести доходный дом с двумя двухкомнатными и двумя однокомнатными квартирами, расположенный недалеко от центра Штутгарта. Дополнительные расходы (услуги нотариуса, риелторов, налог на покупку) составят еще почти 50 тыс. евро. Таким образом, всего для покупки потребуется 489 544 евро.

Рыночная цена	440 000 евро
Услуги нотариуса	6 600 евро (1,5%)
Налог на покупку	22 000 евро (5%)
Комиссия риелторов	20 944 евро (4,76%)
Услуги УК, в год	2 400 евро (6%)
Услуги бухгалтера, в год	400 евро
Налог на доход от аренды, в год	2 528 евро (15,825%)
Годовая аренда (без учета налогов)	40 000 евро (9,09%)
Годовой доход (нетто)	34 672 евро (7,88%)
Срок окупаемости	12,7 лет

Степень ответственности у собственника доходных домов выше, чем у владельца пакета доходных квартир. Главный долг арендодателя — поддержание дома в хорошем состоянии. Чтобы сэкономить на содержании, некоторые собственники устанавливают солнечные батареи и утепляют фасад. Обязанности по своевременной оплате аренды, коммунальных услуг, налогов, работы уборщиц и садовника возлагаются на съемщиков.

В некоторых случаях собственники оплачивают услуги управляющей компании (около 6% в год от «холодной» аренды, то есть без учета налогов и расходов), услуги бухгалтера и налог на доход от аренды. Если недвижимость покупается на уже имеющееся в стране юридическое лицо, например, GmbH (общество с ограниченной ответственностью), этот налог составляет 15,825% от рентного дохода.

В примере с доходным домом за 440 тыс. евро с учетом расходов на содержание нетто-доходность объекта составит 7,88% годовых. Это более чем хороший результат. Чистая прибыль составит 34 672 евро в год. При таком показателе объект окупится уже через 12,7 лет. В реальности арендная плата индексируется каждые несколько лет в соответствии с инфляцией, поэтому рентный доход инвестора будет возрастать.

Немного истории

Доходные дома были еще в Древнем Риме, там они назывались инсулами. На первом этаже обычно размещались магазины и другие учреждения, а на остальных этажах — квартиры, которые сдавались в аренду.

В XIX веке такой тип недвижимости получил распространение в Европе, в том числе в Российской империи. В начале советского периода доходные дома в нашей стране были национализированы, в то время как во многих западных государствах — например, в Германии, Финляндии и Швеции — этот бизнес по-прежнему процветает.

В Германии доходные дома появились в конце XVIII века. Некоторые частные предприниматели стали приобретать или строить здания на 6–20 квартир специально для того, чтобы потом сдавать их внаем. Таким способом люди обеспечивали себе безбедную старость.

•

В базе недвижимости Tranio.Ru можно найти много доходных домов в Германии и других странах.

Юлия Кожевникова, Tranio.Com

Сколько я заработаю на продаже своего дома?

Знаменитому жаркому рынку недвижимости, который доминировал в 2020-2022 годах, пришел конец с ростом процентных ставок по ипотечным кредитам и другой экономической неопределенностью во второй половине 2022 года. и покупатели, и продавцы отступают. Это помогает объяснить, почему, несмотря на сокращение продаж новых и существующих домов, дома сохранили большую часть своей возросшей стоимости, реализованной с 2020 года. Это заставляет домовладельцев задавать вопрос: хорошее ли сейчас время для продажи моего дома?

Если домовладелец решает, что пора переезжать, возникают вопросы:

• Сколько я буду зарабатывать на своем доме?
• Сколько стоит мой дом?
• Какой будет моя чистая прибыль?

Во-первых, важно знать текущую стоимость вашего дома. Лучше всего начать с онлайн-оценки стоимости дома. Бесплатный оценщик стоимости дома HomeLight может дать вам приблизительное представление о стоимости вашего дома.

Затем мы провели небольшое исследование и поговорили с Джесси Алленом, ведущим агентом, который продает на 50% быстрее, чем средний агент из Джефферсонвилля, штат Индиана, чтобы понять, как рассчитать, сколько денег вы можете получить после продажи. твой дом.

Получите бесплатную оценку стоимости дома

Введите несколько сведений о вашем доме, и мы предоставим вам предварительную оценку стоимости дома менее чем за две минуты. Это не будет гарантией того, по какой цене будет продаваться ваш дом, но это полезная отправная точка.

Адрес ввода

Какую прибыль я получу, продав свой дом?

Чтобы ответить на этот вопрос, требуется нечто большее, чем просто вычитание остатка ипотечного кредита из цены продажи. Тем не менее, некоторые домовладельцы испытывают нереалистичные ожидания, поскольку путают чистую выручку с прибылью.

Определимся с терминами и объясним расчеты.

Чистая выручка

Чистая выручка представляет собой окончательную сумму денег, которую продавец получает от продажи дома после вычета таких расходов, как комиссионные, ремонт, расходы на осмотр, комиссию за перевод, выплату остатка по ипотеке и другие различные сборы.

«Считайте это одной транзакцией, — предлагает Аллен. «Это дом, который вы продаете, за вычетом сборов, налогов, комиссионных и выплаты по кредиту».

Прибыль

Прибыль добавляет к расчету еще один расход: первоначальную цену покупки вашего дома. На самом деле, вашу прибыль определяет первоначальная цена покупки, а не остаток по ипотеке, потому что остаток по ипотеке не учитывает ни первоначальный взнос, ни рефинансирование. Таким образом, чтобы определить прибыль , вычтите из окончательной цены продажи первоначальную цену покупки плюс все расходы и сборы, перечисленные выше.

Аллен указывает, что вы также должны учитывать любые улучшения, которые вы внесли в дом, такие как обновления HVAC, новая крыша или ландшафтные сооружения. «Все, что происходит из вашей чистой прибыли».

Сохраняйте квитанции, продолжает Аллен. Хотя он справедливо советует продавцам проконсультироваться со своим бухгалтером, он указывает, что обычно «вы облагаетесь налогом на свою чистую прибыль». Таким образом, важно знать, что вычитается в этом уравнении.

Как оценить чистую выручку от продажи дома?

Оценить чистую выручку от продажи вашего дома несложно. Как упоминалось выше, это в основном сумма денег, оставшаяся после вычета расходов на подготовку и продажу вашего дома из продажной цены.

Мы познакомим вас с некоторыми типичными расходами, чтобы вы знали, чего ожидать. Но сначала ознакомьтесь с этими удобными инструментами HomeLight, которые помогут вам начать работу:

.

Home Value Estimator: инструмент автоматизированной модели оценки (AVM), который может предоставить первоначальную приблизительную оценку возможной стоимости вашего дома. Мы покажем вам, как уточнить автоматизированную оценку, чтобы получить общее представление о доходах.

Калькулятор чистой выручки: Этот бесплатный инструмент дает приблизительную оценку стоимости продажи вашего дома и чистой выручки, которую вы могли бы получить от продажи.

Основное уравнение, которое использует калькулятор чистой выручки:

Цена продажи вашего дома − любая сумма выплаты по ипотечному кредиту − ваши расходы = предполагаемая чистая выручка

Имейте в виду, что эти инструменты предназначены только для образовательных целей и не заменяют профессиональные оценки.

На какие расходы я могу рассчитывать при продаже дома?

Теперь давайте подробнее рассмотрим элементы уравнения чистой выручки от продажи дома. Вот некоторые типичные затраты с кратким определением и предполагаемой стоимостью.

• Цена продажи дома: Цена, которую платит покупатель. После того, как все переговоры завершены, эта сумма указывается в договоре купли-продажи.
• Комиссионные или сборы агента по недвижимости: В среднем 5,8% от продажной цены дома, комиссионные агента включают в себя как агента покупателя, так и агента продавца.
• Сумма платежа по ипотеке: Сумма, которую вы должны заплатить, чтобы выполнить условия кредита и полностью погасить долг. Скорее всего, он будет отличаться от вашего текущего баланса.
• Расходы на ремонт или улучшение дома: Стоимость любых работ, выполненных в вашем доме с целью его продажи. Аллен объясняет, что в Индиане продавец обязан исправить «крупные дефекты», такие как крыша, фундамент и система отопления, вентиляции и кондиционирования. По его словам, другие предметы, такие как бытовая техника и краска, подлежат интерпретации. «Вы во власти оценщика».
• Расходы на подготовку: Плата за подготовку и подготовку обычно составляет 1-4% от продажной цены дома. Это может включать в себя аренду мебели для свободных домов или уборку, покраску, расхламление и перестановку мебели в домах, занимаемых владельцами, чтобы представить пространство в лучшем свете для покупателей.
• Уступки продавцам: Стимулы, побуждающие покупателей заключить сделку. Они могут включать в себя выполнение ремонта или предоставление гарантий или зачет стоимости закрытия. Они могут составлять до 2-6%.
• Перекрывающиеся расходы на домовладение: Перекрывающиеся расходы могут включать ипотечные платежи за непроданный дом, а также стоимость коммунальных услуг, пропорциональные налоги и страховку. Как правило, они составляют 1%-2% от продажной цены. Для покупателя она составляет в среднем 2%-5% от суммы кредита.
• Расходы на закрытие сделки: Расходы на закрытие сделки, которые часто составляют 1-3% от продажной цены, включают плату за право собственности, налоги и условное депонирование и иногда делятся между покупателем и продавцом. Они могут стать переговорной точкой.

Вот образец нетто-листа — документа, который оценивает, какую прибыль вы можете ожидать после вычитания сборов и расходов из продажной цены вашего дома — на основе средней цены продажи дома в 375 000 долларов США:

Цена продажи дома: $375 000

Агентские комиссионные: 20 625 долларов США (5,5%)

Сумма выплаты по ипотеке: 200 000 долларов США

Деньги, потраченные на ремонт или усовершенствование: 6000 долларов США

Деньги, потраченные на домашнюю постановку: 2250 долларов (0,6%)

Уступки продавцу: 1875 долларов США (0,5%)

Стоимость домовладения и перекрытия: $3750 (1%)

Заключительные расходы: 11 250 долларов США (3%)
_____________________________

Общие предполагаемые затраты на продажу: 45 750 долларов США

Общая предполагаемая выручка: 129 250 долларов США

Должен ли я буду платить налог на прирост капитала?

«Флипперы выплачивают прирост капитала», — резюмирует Аллен. «Если вы жили в доме какое-то время, вы [вероятно] не будете должны прироста капитала».

Как продавец, вы также можете быть обязаны платить налог на прирост капитала. Это относится к налогам, которые вы должны уплатить с прибыли, полученной от продажи ценного актива — вашего дома.

Первые 250 000 долларов прибыли от продажи основного места жительства, как правило, не облагаются налогом в соответствии с освобождением от налога на прирост капитала, если вы подаете налоги как одинокие (или 500 000 долларов для супружеских пар, подающих совместную декларацию) — при условии, что вы отвечаете дополнительным требованиям. Это известно как исключение по Разделу 121.

Если вы не имеете права на освобождение от налога на прирост капитала, вы должны сообщить о своем доме в IRS, заполнив форму 1099-S.

Если вы продаете второй дом, вам, возможно, придется заплатить налог на прирост капитала по ставке до 20%, в зависимости от вашей налоговой категории и других факторов, включая срок владения домом, стоимость владения и любые другие факторы. другие сборы, которые вы понесли, или капитальные улучшения, за которые вы заплатили. Вторые дома включают дома для отдыха и сдаваемые в аренду дома, которые являются инвестиционной недвижимостью.

Чтобы помочь вам сориентироваться в сложном мире налогов на недвижимость, обратитесь к бухгалтеру по недвижимости или своему финансовому консультанту. Они могут помочь уменьшить ваш налог на прирост капитала, посоветовав вам, как вы можете его уменьшить.

Найдите лучших агентов по недвижимости рядом с вами

Всего за две минуты вы найдете лучших агентов по недвижимости рядом с вашим домом. Чтобы связаться с высокоэффективным агентом, просто расскажите нам немного о своей собственности и о том, как скоро вы собираетесь ее продать.

Найти агента

Дополнительные советы и рекомендации экспертов о выручке от продажи дома

Хотите копнуть глубже? Вот некоторые дополнительные сведения о выручке от продажи дома и прибыли.

Как долго нужно быть в доме, чтобы зарабатывать деньги?

Старое пятилетнее правило в наши дни не всегда применимо. Сегодня признательность является ключевым моментом. Увеличилась ли стоимость вашего дома настолько, чтобы вы могли получить прибыль от его продажи? В 2022 году средний темп роста составит 14,5%, что значительно больше, чем в 2019 году., когда было 4%. В 2023 году эксперты по-прежнему отмечают рост цен в годовом исчислении, хотя и не на том же уровне, что и в предыдущие два года.

По словам Аллена, из-за инфляции за последние три-пять лет многие домовладельцы переезжают в течение 12 месяцев после покупки дома. «Они по-прежнему зарабатывают деньги», — говорит он. Все дело в спросе и предложении.

Каковы наиболее распространенные расходы на закрытие дома?

Вы почти наверняка можете рассчитывать на комиссию агента по недвижимости, которая обычно составляет от 5% до 6%, причем 50% приходится на каждого агента. Вы также будете на крючке для суммы выплаты по ипотеке за дом, который вы только что продали, при условии, что у вас была ипотека на него. Хотя некоторые из них могут не относиться к каждой сделке, и почти все может быть согласовано, другие затраты на закрытие общего имущества могут включать:

• Налоги на передачу прав
• Плата за регистрацию
• Плата за страхование титула
• Неуплаченные взносы товарищества собственников жилья (ТСЖ)
• Неуплаченные налоги на недвижимость
• Уступки продавцу
• Гонорары адвокатов
• Непогашенные залоговые права или судебные решения

Практический результат: за сколько я могу продать свой дом?

Аллен считает, что агент должен управлять ожиданиями продавцов, обучая их тому, «как» и «почему» рассчитывать предполагаемую чистую выручку. «На бумаге это может не выглядеть как большая прибыль», — говорит он.

Определить, сколько вы заработаете на продаже дома, довольно просто. Единственная хитрость — не забыть включить все расходы.

Вы должны вычесть выплату по ипотеке, подготовительные расходы, комиссию агента, расходы на закрытие и все другие сборы из продажной цены, чтобы получить чистый доход. Затем вам нужно выполнить дополнительную математику, вычитая покупную цену дома и любые обновления или улучшения, сделанные в доме, чтобы получить свою реальную прибыль. Причина, по которой это важно, заключается в том, что вы обычно облагаетесь налогом на чистую прибыль.

Если это все еще кажется сложным или вы не знаете, где взять все цифры, вы можете попросить своего агента по недвижимости помочь вам с этим. У вас нет агента? Бесплатная платформа HomeLight Agent Match анализирует более 27 миллионов транзакций и тысячи отзывов, чтобы определить, какой агент лучше всего подходит для вас, исходя из ваших потребностей. Всего за несколько минут вам подберут лучшего агента, имеющего опыт работы в вашем регионе.

Источник изображения заголовка: (Аарон Лефлер / Unsplash)

Какова средняя чистая прибыль от продажи дома?

Покупка дома по цене ниже рыночной, его ремонт и продажа — это продажа дома, и это может быть выгодно.

Насколько прибыльно, зависит от ситуации и опыта ластёра. Некоторые инвесторы зарабатывают до 100 000 долларов и более, а другие — менее 20 000 долларов.

Так какова средняя чистая прибыль от продажи дома?

Как правило, средний инвестор получает 30 000 долларов чистой прибыли от продажи дома, если все факторы совпадают. Давайте посмотрим, какие факторы следует учитывать.

Какова ваша чистая прибыль?

Ваша чистая прибыль – это в основном прибыль, которую вы получаете после продажи дома и вычета всех расходов, связанных с продажей дома. Включает в себя цену покупки дома, затраты на ремонт и стоимость его продажи.

Как вы понимаете, размер прибыли каждого инвестора будет разным.

Не имеет значения, покупаете ли вы дом по смехотворно низким ценам, если его ремонт стоит огромных денег, это отнимает у вас прибыль.

Точно так же, если вы покупаете дом по высокой цене и вам нужно много работать, чтобы увеличить рыночную стоимость, вы можете в конечном итоге понести убытки.

Ключ в том, чтобы найти дом в хорошем месте с большим потенциалом для улучшения. В этой статье содержится более подробная информация о том, как найти дома для переворачивания.

Какова правильная цена приобретения?

Это вопрос на миллион долларов. Какова правильная цена приобретения? Здесь нет универсального ответа, но есть несколько общих правил, которым вы можете следовать.

Вместо этого мы можем посмотреть на проценты. Одним из эмпирических правил является использование правила 70 процентов при установлении идеальной покупной цены домашнего флипа. Правило 70 предполагает, что:

Чтобы использовать правило 70, вы должны знать стоимость дома после ремонта. Поговорите с агентом по недвижимости или местным оценщиком, чтобы узнать среднюю стоимость для этого района. В качестве альтернативы вы также можете использовать калькулятор АРВ от New Silver.

Если вы можете купить дом, используя это эмпирическое правило, у вас должно быть достаточно места, чтобы отремонтировать его и продать с приличной прибылью. Но опять же, это зависит от общей стоимости ремонта. Если дом находится в ужасном состоянии и требует капитального ремонта, вы можете купить его по цене значительно менее 70% от его справедливой рыночной стоимости.

Сколько стоит ремонт?

Это хорошая идея, чтобы развивать отношения с подрядчиками в этом районе. Когда вы работаете исключительно с определенными подрядчиками, вы будете знать их цены, и они могут даже предложить более низкие цены, если вы отправите им постоянную работу.

Чем ниже затраты на ремонт, тем выше ваша прибыль. Хотя вы не можете на 100% предсказать затраты на ремонт перед покупкой дома, у вас должна быть хорошая идея, чтобы она могла помочь вам определить, является ли это хорошей инвестицией или нет. В этой статье содержится более подробная информация о том, как оценить стоимость ремонта.

Каковы расходы на содержание?

Прежде чем вкладывать деньги в инвестиционную недвижимость, вы должны хорошо знать местный рынок жилья. Если рынок жилья медленный, у вас будет больше расходов на содержание. Вы можете себе их позволить?

Расходы на содержание – это расходы, которые вы несете, пока владеете домом. После того, как вы купите и отремонтируете дом, вы все еще несете ответственность, пока не продадите его. Если рынок медленный, вы можете сидеть на нем несколько месяцев.

Это означает, что вы должны продолжать платить ипотеку, страховку, налоги и содержание дома. Можете ли вы позволить себе транспортные расходы? Они вычитаются из вашей чистой прибыли, поскольку включаются в стоимость покупки, ремонта и содержания дома.

Удостоверьтесь, что у вас есть достаточный резерв на покрытие расходов на содержание, исходя из среднего времени пребывания на рынке в этом районе. Кроме того, вы также должны помнить о затратах на закрытие, которые также могут снизить вашу валовую прибыль.

Сможете ли вы заработать больше 30 000 долларов?

Каждый бросок дома отличается. Можете ли вы получить более 30 000 долларов прибыли от перепродажи домов? Правда в том, что вы можете, в зависимости от обстоятельств и потенциальной стоимости после ремонта (ARV) дома.

Если вы правильно оцениваете дом, выполняя домашнюю работу, чтобы найти дом, цена которого намного ниже рыночной стоимости, но не требует значительных усилий, вы будете в хорошей форме, чтобы заработать более 30 000 долларов. Конечно, это зависит и от рынка. Есть ли покупатели? Готовы ли они платить столько, сколько вы хотите за дом? Как долго вы будете владеть имуществом?

Каждый из этих факторов влияет на среднюю валовую прибыль, которую вы можете ожидать от продажи жилья. Хотя вы не можете выиграть их все и заработать более 30 000 долларов на каждом подбрасывании дома, если вы правильно разыграете свои карты, вы сможете максимизировать свою прибыль больше, чем вы думали.