Dscr коэффициент: Коэффициент обслуживания (покрытия) долга (Debt Service Coverage Ratio — DSCR)

debt%20service%20coverage%20ratio — с английского на русский

det сущ. долг bad debt cancel a debt collect a debt contract debts discharge a debt incur a debt get into debt go into debt outstanding debt pay off a debt recover a debt repudiate a debt run into debt run up a debt settle a debt unsettled debt wipe out a debt write off a debt debt of gratitude debt of honour долг, долговое обязательство;
задолженность — bad * безнадежный долг — consolidated * долгосрочное обязательство — privileged * первоочередной долг — secured * долг с гарантированным возвратом — small *s мелкие долги( подсудные судам графств или шерифским судам) — national * государственный долг — * burden налоговое бремя;
внешний долг — the country’s burden has tripled внешний долг страны возрос втрое — * collector сборщик налогов, агент по взысканию долгов — * owed by smb. чей-л. долг — * owed to smb. долг кому-л. — * (to the amount) of ten pounds долг в сумме десяти фунтов — * of honour долг чести, особ. карточный долг — an action of * (юридическое) дело о взыскании долга — to be in * иметь долги — to be deep /deeply, heavily/ in * сильно задолжать, быть кругом в долгу — to be head and ears in *, to be head over ears /eyes/ in *, to be up to one’s ears /one’s eyes/ in * быть в долгу, как в шелку, быть по уши в долгах — to be five pounds in * иметь долгов на сумму в пять фунтов, быть должным пять фунтов — to be in smb.’s *, to be in * to smb. быть у кого-л. в долгу — to fall /to get, to run/ into * влезть в долги — to contract *s наделать долгов — to incur *s войти в долги — to be out of * (больше) не иметь долгов — to get out of * расплатиться с долгами — to keep out of * не делать долгов — to collect a * взыскать долг долг, моральное обязательство — * of gratitude долг благодарности — to be in the * of everybody быть перед всеми в долгу — to put oneself in the * of smb. сделаться чьим-л. должником, быть обязанным кому-л. за оказанную услугу (библеизм) грех, прегрешение — forgive us our *s прости нам наши прегрешения > the * of /to/ nature кончина, смерть > to pay one’s * to nature, to pay one’s last * скончаться, почить accumulated ~ накопившийся долг acknowledge a ~ признавать долг assume liability for the ~ брать на себя ответственность по долгам bank ~ банковский долг bank ~ долг банку bank ~ задолженность по банковской ссуде to be in (smb. ‘s) ~ быть (у кого-л.) в долгу;
I am very much in your debt я вам очень обязан be in ~ быть в долгу be in ~ иметь долг bill ~ долг по векселю bond ~ долг по облигации business ~ долг по сделке cancel a ~ аннулировать долг cancelled ~ списанный долг central government ~ государственный долг college ~ учебная задолженность company ~ долг компании consolidate short-term ~ консолидировать краткосрочный долг consolidated ~ консолидированный долг contract a ~ сделать долг contract ~ брать в долг contract ~ принимать на себя долг ~ долг;
to contract debts наделать долгов;
to incur a debt, to get (или to run) into debt влезть в долги contractual ~ договорной долг cumulative taking over of ~ совокупное принятие долга current ~ текущий долг current management of ~ текущее регулирование долговых отношений customs ~ таможенный долг debt (библ.) грех, прегрешение ~ долг, долговое обязательство ~ долг;
to contract debts наделать долгов;
to incur a debt, to get (или to run) into debt влезть в долги ~ долг ~ долговое обязательство ~ долговой инструмент ~ задолженность ~ обязательство ~ evidenced by certificates долг, подтвержденный сертификатами a bad ~ безнадежный долг;
debt of gratitude долг благодарности ~ of honour долг чести;
he is heavily in debt = он в долгу как в шелку ~ of honour долг чести ~ of honour карточный долг ~ of record долг, установленный в судебном порядке ~ service уплата капитального долга и процентов по государственному долгу service: debt ~ обслуживание долга ~ to banks задолженность банкам ~ to be collected at the debtor’s residence долг, подлежащий взысканию по месту жительства должника ~ to be paid at the creditor’s residence долг, подлежащий взысканию по месту жительства кредитора ~ to the government задолженность правительству deferred ~ отсроченный долг desperate ~ безнадежный долг discharge a ~ платить долг discharge a ~ погасить долг doubtful ~ сомнительная задолженность doubtful ~ сомнительный долг established ~ установленный долг executory ~ долг, подлежащий взысканию external bond ~ внешний долг external ~ внешний долг factor a ~ взыскивать долг floating ~ краткосрочная задолженность floating ~ неконсолидированный долг floating ~ текущая задолженность floating: ~ rate (of exchange) фин. свободно колеблющийся курс валюты;
floating debt текущая задолженность;
краткосрочный долг foreign currency ~ долг в иностранной валюте foreign ~ внешняя задолженность foreign national ~ государственный внешний долг forgive a ~ отказываться от получения долга forgive a ~ прощать долг funded ~ долгосрочное обязательство funded ~ консолидированный долг funded ~ различные виды облигаций компании funded: ~ фундированный;
помещенный в государственные бумаги;
funded debt фундированный долг;
долгосрочные государственные займы future ~ будущая задолженность future ~ будущее обязательство gambling ~ игорный долг gambling ~ карточный долг general ~ общая задолженность general ~ общее обязательство ~ долг;
to contract debts наделать долгов;
to incur a debt, to get (или to run) into debt влезть в долги ~ of honour долг чести;
he is heavily in debt = он в долгу как в шелку heavy ~ большая задолженность to be in (smb.’s) ~ быть (у кого-л.) в долгу;
I am very much in your debt я вам очень обязан ~ долг;
to contract debts наделать долгов;
to incur a debt, to get (или to run) into debt влезть в долги incur a ~ принимать на себя долг incur ~ влезать в долг instalment ~ задолженность по ссудам с рассрочкой платежа instalment on a ~ частичный платеж по долгу interest on ~ проценты по долгу interest-bearing ~ долг под проценты internal ~ внутренний долг intervention ~ посреднический долг joint ~ общий долг joint ~ совокупный долг judgment ~ долг, признанный в судебном решении judgment ~ присужденный долг junior ~ незначительный долг long-term ~ долгосрочный долг maintenance ~ задолженность по алиментам medium-term ~ среднесрочная задолженность monetary ~ денежный долг mortgage ~ долг по ипотечному залогу mortgage ~ ипотечная задолженность national ~ государственный долг net external ~ чистый внешний долг net foreign ~ чистая сумма внешнего долга noninterest bearing ~ беспроцентный долг nonprovable ~ неподтверждаемый долг onerous ~ обременительный долг ordinary ~ обычный долг other ~ прочая задолженность outstanding ~ неоплаченный долг outstanding ~ непогашенный долг outstanding ~ неуплаченный долг outstanding ~ просроченный долг outstanding: ~ неуплаченный;

просроченный;
outstanding debt невыплаченный долг, непогашенная задолженность passive ~ беспроцентный долг permanent ~ консолидированный долг perpetual ~ бессрочный долг petty ~ мелкий долг preferential ~ долг, погашаемый в первую очередь prepreferential ~ долг, погашаемый в первую очередь private foreign ~ внешняя задолженность частного сектора privileged ~ долг, погашаемый в первую очередь provable ~ банкрот. долг, который может быть доказан prove a ~ банкрот. доказать наличие долга public ~ государственный долг public: ~ peace общественный порядок;
public debt государственный долг recover ~ взыскивать долг reduce a ~ уменьшать долг release from ~ освобождать от уплаты долга remaining ~ остаток долга remit a ~ освобождать от уплаты долга repay a ~ погашать долг residual ~ остаток долга secured ~ долг, гарантированный залогом активов secured ~ обеспеченный долг senior ~ долг, погашаемый в первую очередь service a ~ обслуживать долг service ~ погашать долг short-term ~ краткосрочный долг single ~ безусловное денежное обязательство specialty ~ долг по документу за печатью state ~ государственный долг statute-barred ~ долг, не имеющий исковой силы вследствие истечения срока давности straight ~ долг, не покрытый обеспечением study ~ ссуда на научные исследования subordinate ~ второстепенный долг subordinated ~ субординированный долг tax ~ задолженность по налогам total ~ общая задолженность total ~ общая сумма долга trade ~ задолженность по торговым операциям unascertained ~ неустановленный долг unpaid ~ неуплаченный долг unsecured ~ необеспеченный долг

Коэффициент покрытия долга (DSCR) 2022

Поделиться видео // www. Investopedia. ком / термины / д / DSCR. asp

Что такое «коэффициент покрытия долга (DSCR)»

В корпоративных финансах коэффициент покрытия долга (DSCR) является мерой денежного потока, доступного для погашения текущих долговых обязательств. Соотношение отражает чистый операционный доход как кратный долговым обязательствам, подлежащим погашению в течение одного года, включая проценты, основную сумму, погашение фонда и лизинговые платежи.

В государственных финансах это сумма экспортных поступлений, необходимых для покрытия годовых процентов и основных платежей по внешним долгам страны.

В личных финансах это отношение, используемое сотрудниками банковских займов для определения кредитов на имущество по имуществу.

DSCR больше 1 означает, что компания — имеет ли лицо, компания или правительство — достаточный доход для погашения своих текущих долговых обязательств. DSCR меньше 1 означает, что нет.

В целом, он рассчитывается по:

DSCR = чистый операционный доход / общая услуга по долгам

РАЗВЛЕЧЕНИЕ «Коэффициент покрытия долга (DSCR)»

DSCR менее 1 означает отрицательный денежный поток. DSCR of. 95 означает, что достаточно чистого операционного дохода для покрытия 95% годовых платежей. Например, в контексте личных финансов это будет означать, что заемщик должен каждый день вникать в свои личные средства, чтобы поддерживать проект на плаву. В целом, кредиторы недовольны отрицательным денежным потоком, но некоторые позволяют это, если заемщик имеет сильный внешний доход.

Чистый операционный доход — это доход компании за вычетом операционных расходов, не включая налоги и процентные платежи. Это часто считается эквивалентом прибыли до уплаты процентов и налога (EBIT). Однако некоторые расчеты включают внереализационный доход в EBIT, что никогда не имеет значения для чистого операционного дохода. Как кредитор или инвестор, сравнивающий кредитоспособность различных компаний — или менеджер, сравнивающий разные годы или кварталы, — важно применять согласованные критерии при расчете DSCR. Как заемщик, важно понимать, что кредиторы могут рассчитать DSCR несколько иначе.

Общее обслуживание долга относится к текущим долговым обязательствам, что означает любые проценты, основные суммы, потоки погашения и лизинговые платежи, которые должны быть представлены в следующем году. В балансе это будет включать краткосрочную задолженность и текущую часть долгосрочной задолженности.

Подоходные налоги усложняют расчеты DSCR, поскольку процентные платежи облагаются налогом, в то время как основные выплаты не являются. Таким образом, более точный способ расчета общего обслуживания долга:

Процент + (принцип / [1 — ставка налога])

Кредиторы будут регулярно оценивать DSCR заемщика до получения кредита. Если коэффициент меньше 1, заемщик не в состоянии погасить текущие долговые обязательства без привлечения внешних источников — без существенного заимствования.Если он слишком близок к 1, скажем 1. 1, субъект уязвим, а незначительное снижение денежного потока может сделать его неспособным обслуживать его долг. Кредиторы могут в некоторых случаях требовать, чтобы заемщик поддерживал определенный минимальный DSCR, пока кредит не погашен. В некоторых соглашениях заемщик, который окажется ниже этого минимума, будет находиться в дефолте.

Минимальный DSCR, который потребует кредитор, может зависеть от макроэкономических условий. Если экономика растет, кредит становится более доступным, и кредиторы могут более простить более низкие коэффициенты. Однако широкая тенденция кредитовать менее квалифицированных заемщиков может, в свою очередь, повлиять на стабильность экономики, как это произошло, что привело к финансовому кризису 2008 года. Субстандартные заемщики смогли получить кредит, особенно ипотечные кредиты, с небольшим контролем. Когда эти заемщики начали массово дефолтно, финансовые учреждения, которые их финансировали, рухнули.

Коэффициент покрытия обслуживания долга — руководство по его расчету

Опубликовано: 2021-11-09

При поиске финансирования в сфере недвижимости и коммерческого кредитования одной из ключевых концепций, с которыми вам необходимо ознакомиться, является коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR), также известный как DCR.

Прежде чем вам будет выдана коммерческая недвижимость или бизнес-ссуды, кредитные организации используют этот ключевой показатель для проверки финансового состояния вашей компании. Он также играет ключевую роль в определении максимальной суммы кредита, которую вы можете получить.

В этой статье мы рассмотрим, что такое коэффициент покрытия обслуживания долга и как он рассчитывается, почему он так важен, а также идеальный коэффициент покрытия обслуживания долга.

Давайте начнем.

Что такое коэффициент покрытия обслуживания долга?

Если вы работаете в корпоративном мире, вам придется оставаться в тени, чтобы не знать, что такое коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR). Независимо от того, работаете ли вы на государственной службе, в личных финансах или ведете свой бизнес, если слово «Коэффициент покрытия обслуживания долга» (DSCR) не звучит, вам необходимо ознакомиться с ним сейчас.

По сути:

Коэффициент покрытия обслуживания долга показывает доступный денежный поток компании для погашения текущих долговых обязательств. Если ваш DSCR меньше 1, значит, у вашей компании проблемы. Минимальное число, которое должно быть у вашего DSCR, равно 1, что означает, что вы можете выплатить ровно ту сумму, которую вы должны, с точной суммой наличных денег, которая у вас есть.

Как рассчитать коэффициент покрытия обслуживания долга (+ формула)

Формула DSCR проста! DSCR — это ваша чистая прибыль, разделенная на общую сумму долга, необходимого для обслуживания.

DSCR = Чистая прибыль / Общая сумма обслуживания долга

Это формула, необходимая для расчета коэффициента покрытия обслуживания долга (DSCR). Однако сложная часть состоит в том, как определить числа, которые входят в формулу. Долги могут находиться в нескольких местах, и вы не можете рассчитать свой DSCR для каждого долга. Вы должны добавить все остальные долги, которые обслуживаются.

То же самое относится и к чистой прибыли. Вы должны рассчитать, какая часть вашей прибыли остается после операционных расходов. Они включают такие вещи, как аренда, транспорт, заработная плата вашего персонала и плата за обслуживание вашего оборудования.

Ваши долги — это все деньги, которые вам нужно выплатить, а ваша чистая прибыль — это сумма, которую вы подсчитываете с помощью ловких пальцев и улыбки на лице, заплатив всем в офисе. Итак, если посчитать эти деньги, сможете ли вы выплатить свои долги? И сколько раз ты сможешь это сделать? Это то, что рассчитывает DSCR.

Еще одна формула для расчета коэффициента покрытия обслуживания долга:

(EBITDA — капвложения) / (проценты + основная сумма)

Где:

EBITDA = прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации

Основная сумма = Краткосрочные и долгосрочные займы

Проценты = Проценты, подлежащие уплате по любой ссуде

Капвложения = капитальные затраты

Пример коэффициента покрытия обслуживания долга

Компания с коэффициентом покрытия обслуживания долга (DSCR) 1,2 обращается в банк с просьбой о ссуде и представляет все свои финансовые отчеты за год, а банк отказывается предоставить ссуду.

При годовом доходе в размере 10 млн долларов США (минус операционные расходы) и существующей задолженности в размере 8,3 млн долларов США (включая основную сумму, проценты и налоги) DSCR равный 1,2 является разумным числом, но запрос на новый заем не поможет. быть принятым.

Почему?

Потому что 1.2 — это DSCR, который был получен после последнего долга. При приобретении нового долга новый долг будет добавлен к ранее существовавшему долгу, и DSCR будет рассчитан заново. Если DSCR не соответствует 1.0 с новым расчетом, то задолженность не будет учитываться.

DSCR = Чистая прибыль / Общая задолженность

DCSR = 10 млн долл. США / (8,3 млн долл. США + 3,5 млн долл. США)

DSCR = 10 млн. Долл. США / 11,8 млн. Долл. США

DSCR = 0,85

Падение DSCR ниже 1 свидетельствует о том, что компания не сможет выплатить свой долг в срок.

Почему DSCR важен

DSCR является важным ключевым показателем для бизнеса по разным причинам.

1. Мониторинг финансового здоровья

Для компаний, у которых есть большие или несколько банковских счетов, очень легко упустить из виду огромную сумму долга. И чем больше размер их долгов, тем больше финансово-экономических проблем может возникнуть у компании.

Надлежащий мониторинг их DSCR также позволяет компании знать, когда увеличить доход, а когда снизить операционные расходы и расходы.

Владельцам малого бизнеса это помогает им точно знать, какой у них годовой доход и какая часть этой прибыли возвращается на их счета в качестве прибыли. Потребность в прибыли для малых и средних предприятий имеет решающее значение, поскольку она имеет большое значение для их выживания и роста.

2. Долговая реальность

DSCR позволяет компаниям-заемщикам знать, какая часть их долгов может быть выплачена . С помощью DSCR владельцы бизнеса и администраторы знают возможность погашения своих долгов в зависимости от того, какая часть чистой прибыли попадет в их руки в конце года или конкретных временных рамок, для которых она рассчитывается.

На карту поставлено гораздо больше, чем просто потеря прибыли. Огромное количество долгов, и в договорах о ссуде есть пункты, которые заявляют о праве собственности на определенные объекты и собственность в момент дефолта по ссуде. Компании должны осознавать реальность своих долгов, чтобы не потерять свою собственность или даже акции.

3. Гарантия возврата денег

Для кредиторов это говорит о вероятности возврата денег. Некоторые организации даже не рассматривают коэффициенты покрытия обслуживания долга ниже 1,25, а для некоторых других кредитных организаций значение DSCR 1,5 или ниже неприемлемо.

Идея заключается в том, что чрезвычайные ситуации случаются постоянно. Если заемщик может похвастаться только 1,25, в случае другой чрезвычайной ситуации это число может еще больше упасть и упасть ниже 1.

В тот момент, когда коэффициент обслуживания долга заемщика опускается ниже 1, математически невозможно выплатить все его или ее долги в согласованный срок. По этой причине компании, оказавшиеся в таких нестабильных ситуациях, вынуждены увольнять сотрудников или переезжать в более дешевый офис и сокращать любые поблажки, чтобы снизить свои операционные расходы и увеличить DSCR.

DSCR FAQ

Как я могу увеличить свой DSCR?

Вы можете увеличить коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR), только увеличив свой чистый доход. Увеличить чистый доход можно разными способами. Один из способов сделать это — увеличить ваш валовой доход, но иногда это увеличение может не отражаться во временных рамках, когда требуется здоровый DSCR (DSCR рассчитывается ежегодно, но иногда компании также используют месяцы).

Еще один способ увеличить чистую прибыль — снизить операционные расходы за счет поиска более дешевых альтернатив для ресурсов и сырья, использования более дешевых офисных помещений, сокращения количества сотрудников в компании или сокращения их заработной платы. Снижение операционных расходов увеличит ваш операционный доход.

В качестве альтернативы, сокращение общей обслуживаемой задолженности также увеличило бы коэффициент покрытия обслуживания долга компании, но это было бы бесполезным занятием, поскольку DSCR является расчетом права компании брать и получать ссуды.

Что такое хороший коэффициент покрытия обслуживания долга?

«Хороший» коэффициент покрытия обслуживания долга различается от места к месту. У некоторых компаний есть строгие правила относительно того, что их DSCR падает ниже 5,0, а для некоторых других нижний предел устанавливается на уровне 4,5. Для кредиторов, таких как банки и другие аналогичные компании, возможность предоставления ссуд предоставляется только заемщикам с коэффициентом покрытия обслуживания долга выше 1,5.

Однако минимальное число, обеспечивающее выживание компании и полное погашение долгов, составляет 1,0 , хотя владельцы или инвесторы такой компании не получат абсолютно никакой прибыли. Все, что ниже 1, не может оплатить долги и гарантировать выживание компании.

Что такое коэффициент покрытия активов?

Коэффициент покрытия активов отличается от DSCR, потому что он учитывает другие вещи, выходящие за рамки дохода компании. Он рассматривает собственность и активы, которыми владеет компания и которые могут быть проданы в счет погашения ее долгов.

Что такое коэффициент покрытия обслуживания долга?

Коэффициент покрытия обслуживания долга — это статистика, измеряющая способность бизнеса погасить свой долг. Этот коэффициент рассчитывается путем взятия суммы чистого дохода, полученного предприятием за определенный период времени, и деления этой суммы на сумму задолженности, полученной предприятием за тот же период. Расчет коэффициента покрытия обслуживания долга, или DSCR, является одним из способов определить, может ли предприятие покрыть сумму денег, которую оно должно в случае, если все его кредиторы желают немедленно получить платеж. DSCR меньше единицы может указывать на финансовые проблемы для бизнеса.

Почти невозможно развить бизнес, не взяв на себя долги по пути. Компании занимают деньги, чтобы помочь с новыми инициативами, маркетинговыми кампаниями или даже ежедневными операциями. Сильный бизнес обычно зарабатывает достаточно денег, чтобы покрыть этот долг, и у него все еще есть что-то в резерве. Одним из способов измерения этой важной взаимосвязи между доходами и долгами является коэффициент покрытия обслуживания долга.

Например, представьте себе бизнес, который заработал 500 000 долларов США за определенный период времени. За тот же период времени у предприятия возникла задолженность как по основной сумме, которую он должен кредиторам, так и по процентным выплатам по тем же кредитам на общую сумму 400 000 долларов США. Чтобы рассчитать коэффициент покрытия обслуживания долга, доход в размере 500 000 долларов США делится на долг в размере 400 000 долларов США, что дает DSCR, равный 1,2.

Вообще говоря, отношение меньше чем один может быть проблематичным для бизнеса, поскольку это означает, что у него нет достаточно денег, чтобы погасить свой текущий долг. Также опасно, когда коэффициент покрытия обслуживания долга продолжает падать при изучении в течение определенного периода времени. Это может быть индикатором того, что уровень доходов падает пропорционально долгу или что бизнес занимает больше денег, чем может окупить.

Коэффициент покрытия обслуживания долга, превышающий единицу, дает бизнесу возможность расплатиться с долгами, оставляя при этом немного денег. Эта дополнительная сумма может быть реинвестирована в бизнес или сохранена для экстренных случаев. Важно отметить, что чрезвычайно высокий DSCR не обязательно является положительным знаком для бизнеса. Когда это происходит, потенциальные инвесторы могут судить, что бизнес не использует свой избыточный доход в полной мере, что может в конечном итоге нанести ущерб его росту.

ДРУГИЕ ЯЗЫКИ

В чем разница между коэффициентом покрытия процентов и DSCR? — 2022

a:

Сумма задолженности, которую несет компания, является важным фактором при оценке ее относительной силы и финансовой стабильности. Независимо от того, являетесь ли вы владельцем бизнеса, бухгалтером или сторонним лицом, который смотрит на потенциальные инвестиции, уровень задолженности компании играет решающую роль в многочисленных финансовых решениях. Чаще всего это выражается как отношение или процент, уровень долга может быть измерен в отношении средств, которые компания должна покрывать по этим долгам, хотя некоторые из них более полны, чем другие. Обычно используются два типа долговых обязательств: коэффициент покрытия процентов и коэффициент покрытия долга или DSCR. Хотя они оба дают важную информацию о финансовой стабильности компании, их расчеты и интерпретации отличаются важными способами.

Коэффициент покрытия процентов служит для измерения суммы капитала компании по сравнению с суммой процентов, которую он должен выплатить по всем долгам за данный период. Это выражается как отношение и чаще всего рассчитывается на ежегодной основе. Чтобы рассчитать коэффициент покрытия процентов, просто разделите прибыль до уплаты процентов и налогов или EBIT в течение установленного периода на общие процентные платежи, причитающиеся за тот же период. EBIT, часто называемый чистым операционным доходом или операционной прибылью, рассчитывается путем вычитания накладных и эксплуатационных расходов, таких как рента, стоимость товаров, фрахт, заработная плата и коммунальные услуги, из дохода. Это число отражает количество наличных денег, доступных после вычитания всех расходов, необходимых для ведения бизнеса. Чем выше отношение EBIT к процентным платежам, тем более финансово стабильная компания. Эта метрика учитывает только процентные платежи, а не платежи по основным остаткам задолженности, которые могут потребоваться кредиторами.

Коэффициент покрытия долга является немного более полным. Эта метрика оценивает способность компании выполнять свои минимальные выплаты по основной и процентной ставке, в том числе платежи за погашение фонда, за определенный период. Для расчета DSCR показатель EBIT делится на общую сумму основных и процентных платежей, необходимых для данного периода. Поскольку он учитывает основные платежи в дополнение к процентам, DSCR является немного более надежным показателем финансовой пригодности компании.

В любом случае компания с коэффициентом менее 1 не дает достаточного дохода для покрытия своих минимальных долговых расходов. Что касается управления бизнесом или инвестиций, это представляет собой очень рискованную перспективу, поскольку даже кратковременный доход ниже среднего может привести к катастрофе. Компания с коэффициентом покрытия процентов или DSCR менее 1 может генерировать достаточный доход, чтобы поддерживать освещение, но не выполнять свои долговые обязательства.Поэтому компании с более высокими показателями считаются инвесторами и кредитными учреждениями более финансово стабильными. Например, банки вряд ли будут предоставлять средства компании с DSCR 0,89, поскольку она отражает борьбу за минимальные платежи по текущим обязательствам. Как правило, отношение менее 1,5: 1 или 150% считается высоким риском. Конечно, оба коэффициента могут резко измениться, поскольку компания берет на себя новый долг, окупает старый долг или испытывает колебания доходов.

Этапы исчисления налога на прибыль организаций

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Этапы исчисления налога на прибыль организаций (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Этапы исчисления налога на прибыль организаций Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 146 «Объект налогообложения» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налогоплательщик-застройщик полагал, что муниципальные контракты на строительство объектов недвижимости имеют инвестиционный характер, а следовательно, полученные в рамках их исполнения денежные средства не подлежат обложению налогом на прибыль и НДС. Суд установил, что контракты предусматривают фактическую оплату по мере выполнения этапов работ, что не соотносится с правовой природой инвестиционной деятельности и соответствует условиям заключения договора подряда. Кроме того, в справках о стоимости выполненных работ, актах их приемки и выставленных в адрес заказчиков счетах-фактурах суммы НДС исчислены от стоимости работ и выделены к оплате. Следовательно, денежные средства, поступившие налогоплательщику от муниципального образования по контрактам на строительство жилых домов, являются оплатой строительных работ, а не инвестициями и подлежат включению в налоговую базу по НДС и налогу на прибыль.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Этапы исчисления налога на прибыль организаций Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по налогам. Энциклопедия спорных ситуаций по налогу на прибыльНалоговое ведомство рассмотрело ситуацию принятия на учет расходов на НИОКР при начале использования их результатов по истечении 12 (24, 36) месяцев. Разъяснено, что такие затраты учитываются с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором указанные работы были завершены. При этом налогоплательщик может сдать уточненный расчет по периодам начиная с месяца, следующего за тем, в котором завершены исследования (их отдельные этапы).

Нормативные акты: Этапы исчисления налога на прибыль организаций Постановление Правительства РФ от 16.07.2015 N 708
(ред. от 03.12.2020)
«О специальных инвестиционных контрактах для отдельных отраслей промышленности»
(вместе с «Правилами заключениями специальных инвестиционных контрактов»)г) финансовые показатели инвестиционного проекта (коэффициенты) с промежуточными этапами их расчета, в том числе такие показатели, как чистая приведенная стоимость (NPV), внутренняя норма доходности (IRR), простой и дисконтированный период окупаемости инвестиционного проекта (PBP, DPBP), показатели долговой нагрузки (отношение долга к собственному капиталу, отношение долга к прибыли до учета процентов, уплаты налогов и амортизационных отчислений), коэффициент покрытия процентных выплат (отношение прибыли до учета процентов и уплаты налогов к процентам), коэффициент покрытия выплат по обслуживанию долга (DSCR), а также рентабельность активов (ROA), рентабельность продаж (ROS), рентабельность собственного капитала (ROE) и рентабельность инвестированного капитала (ROIC).

Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) Определение и применение — Multifamily.loans

Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR)

Коэффициент покрытия обслуживания долга, или DSCR, представляет собой измерение денежного потока организации по сравнению с ее долговыми обязательствами. В многоквартирной и коммерческой недвижимости такой организацией обычно является приносящая доход недвижимость, тогда как в корпоративных финансах такой организацией обычно является бизнес или корпорация. Если у предприятия DSCR меньше 1, его доход меньше, чем его ежемесячные долговые обязательства.Напротив, если DSCR организации равен 1, то ее доход равен ее ежемесячным долговым обязательствам, а если DSCR больше 1, ее доход превышает ее ежемесячные долги.

DSCR в отношении кредитов на многоквартирные дома и коммерческую недвижимость

Когда кредитор оценивает заемщика для получения кредита на многоквартирные дома или коммерческую недвижимость, DSCR является одним из наиболее важных факторов, которые они принимают во внимание. Это потому, что это один из лучших показателей того, сможет ли заемщик вовремя погасить кредит.В большинстве случаев кредиторы предпочитают объекты с DSCR 1,20x или более, хотя требуемый DSCR обычно зависит от финансовой устойчивости заемщика, типа рассматриваемого имущества и других факторов. Например, в то время как многоквартирным домам может потребоваться минимальный DSCR 1,20x, чтобы претендовать на финансирование, более рискованным типам собственности, таким как отели или складские помещения, может потребоваться DSCR 1,40x-1,50x, чтобы соответствовать требованиям.

Какая формула для DSCR?

Чтобы рассчитать DSCR для коммерческой или многоквартирной собственности, вы можете использовать формулу: Чистый операционный доход/Долговые обязательства. Хотя это может показаться простым, важно убедиться, что у вас есть правильные числа, прежде чем использовать формулу.

Как правило, чистая операционная прибыль (NOI) для формулы DSCR рассчитывается с использованием EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации), поэтому важно понимать это при расчете DSCR для вашего имущества или бизнеса. Например, если недвижимость имеет NOI в размере 1 000 000 долларов США и годовое долговое обязательство в размере 850 000 долларов США, она будет иметь DSCR:

1 000 000/850 000 = 1.18x DSCR

Бизнес DSCR важнее для кредитов SBA 7(a) и SBA 504

в этом случае многоквартирная или коммерческая недвижимость, которую вы хотите приобрести или рефинансировать. Однако, если вы хотите получить кредит SBA 7 (a) или SBA 504 для покупки коммерческой недвижимости, занимаемой владельцем, кредиторы сосредоточатся на DSCR самого вашего бизнеса, а не на собственности.Хотя вы действительно можете сдать определенную часть своей собственности в аренду арендаторам (от 40 до 49% собственности для кредитов SBA 504), это гораздо менее важно, чем фактическая прибыльность самого вашего бизнеса.

Обычный DSCR по сравнению с глобальным DSCR

Для кредитов на коммерческую недвижимость для малого бизнеса, а также для небольших многоквартирных кредитов многие кредиторы могут учитывать то, что называется глобальным DSCR. Это просто означает, что они будут использовать личный доход и долги заемщика (в дополнение к доходу и долгам от собственности) для расчета DSCR.Это может быть очень полезным или очень разочаровывающим, в зависимости от личной финансовой устойчивости человека, о котором идет речь. Например, кто-то с высоким доходом и небольшим количеством личных долгов может увидеть, что его глобальный DSCR намного выше, чем DSCR его собственности или бизнеса, в то время как кто-то с низким доходом и большой задолженностью по кредитной карте увидит, что его DSCR значительно снизится, используя этот расчет. .

Что такое коэффициент покрытия долга (DSCR) в сфере недвижимости?

Существует множество показателей, которые инвесторы в недвижимость используют для мониторинга финансовых показателей сдаваемой в аренду собственности.Одним из наиболее игнорируемых и неправильно понятых является коэффициент покрытия долга в сфере недвижимости.

Кредиторы рассчитывают коэффициент покрытия долга в рамках процесса андеррайтинга. Инвесторы в недвижимость могут скорректировать свое предложение по сдаваемой в аренду недвижимости, чтобы получить определенный коэффициент покрытия долга, а также отслеживать этот коэффициент, чтобы определить, подходит ли время для рефинансирования сдаваемой в аренду недвижимости.

---

Еда на вынос

• Коэффициент покрытия обслуживания долга показывает сумму чистого денежного потока, доступного для выплаты ипотеки.
• Как инвесторы в недвижимость, так и кредиторы используют коэффициент покрытия долга при анализе эффективности сдаваемой в аренду недвижимости.
• Знание того, как рассчитать чистую операционную прибыль, является ключом к точному определению коэффициента покрытия обслуживания долга.
• Коэффициент покрытия обслуживания долга может увеличиваться или уменьшаться из года в год.

---

 

Что такое коэффициент покрытия долга в сфере недвижимости?

Коэффициент покрытия обслуживания долга — или DSCR — это показатель, который измеряет способность заемщика обслуживать или погашать годовой долг по обслуживанию долга по сравнению с суммой чистого операционного дохода (NOI), который генерирует недвижимость.

DSCR указывает, приносит ли недвижимость достаточный доход для выплаты ипотеки. Кредиторы используют коэффициент покрытия долга в качестве одного измерения для определения максимальной суммы кредита, когда инвестор в недвижимость подает заявку на новый кредит или рефинансирование существующей ипотеки.

Чем больше коэффициент DSCR, тем больше чистого операционного дохода доступно для обслуживания долга.

 

Как рассчитать покрытие обслуживания долга

Формула для расчета коэффициента обслуживания долга очень проста.DSCR для недвижимости рассчитывается путем деления годового чистого операционного дохода от собственности (NOI) на годовой платеж по долгу.

Формула DSCR

• Коэффициент покрытия обслуживания долга = Чистый операционный доход / Обслуживание долга

Например, если сдаваемое в аренду имущество приносит годовой NOI в размере 6 500 долларов США, а ежегодный платеж по ипотеке составляет 4 700 долларов США (основная сумма и проценты), коэффициент покрытия обслуживания долга будет следующим:

• DSCR = NOI / обслуживание долга
• 6 500 долларов NOI / 4 700 долларов обслуживания долга = 1.38

DSCR, равный 1,38, означает, что имеется дополнительная чистая операционная прибыль, необходимая для обслуживания годового долга. С другой стороны, DSCR, равный 0,97, означает, что чистого операционного дохода достаточно только для оплаты 97% ежегодных платежей по долгу.

Прежде чем мы углубимся в коэффициент покрытия обслуживания долга, давайте рассмотрим, что следует включать и исключать при определении чистого операционного дохода от сдаваемой в аренду недвижимости.

Как определить NOI

Понимание того, как точно рассчитать чистую операционную прибыль, важно, поскольку NOI оказывает значительное влияние на коэффициент покрытия обслуживания долга, сумму ипотечного кредита, которую может получить инвестор, и сумму дохода, доступного для обслуживания долга.

Искусственно завышенный NOI будет завышать сумму дохода, доступного для обслуживания долга, в то время как NOI, низкий из-за просчета, занижает сумму дохода, которая может быть использована для выплаты ипотеки.

NOI рассчитывается путем вычитания всех необходимых операционных расходов из всех доходов, которые приносит недвижимость. Чтобы точно определить доход от сдачи в аренду недвижимости, сложите все потенциальные доходы, затем вычтите вакансию и кредитные убытки:

• Валовой операционный доход = Потенциальный доход от аренды – Доля вакантных площадей

Для домов, сдаваемых в аренду на одну семью, и небольших многоквартирных домов потенциальный доход от аренды включает ежемесячную арендную плату, которую платит арендатор, плюс «дополнительный» доход от аренды, такой как арендная плата за домашнее животное, коммунальные услуги, взимаемые с арендатора (в многоквартирном доме), и арендная плата за технику.

Потенциальный доход от аренды предполагает, что недвижимость занята 100% времени. Но это нереально, потому что у большинства сдаваемых в аренду объектов есть периоды незанятости, например, когда свободная недвижимость впервые покупается или время между сменами арендаторов.

Некоторые инвесторы используют уровень вакантных площадей в размере 5-10% в качестве «примерного» сокращения, но случайный выбор процента вакантных площадей может привести к завышению или занижению общего операционного показателя. Есть несколько хороших способов понять, что такое истинная история вакансий сдаваемой в аренду недвижимости.

Один из способов помочь спрогнозировать вакантность, если записи недоступны, — это проконсультироваться с местным управляющим недвижимостью, который в настоящее время управляет домами в том же районе или районе.

После расчета валового операционного дохода следующим шагом является суммирование всех необходимых операционных расходов на недвижимость. Типичные эксплуатационные расходы на аренду одной семьи и небольшого многоквартирного дома включают:

• Плата за управление имуществом
• Ремонт и техническое обслуживание
• Налоги на недвижимость
• Страхование
• Сборы ТСЖ
• Коммунальные услуги (иногда включаются в расходы арендодателя многоквартирного дома)

Статьи, исключенные из необходимых операционных расходов, включают капитальные затраты (CapEx), амортизацию, обслуживание долга или выплаты по ипотеке.

Эти затраты не учитываются при расчете операционных расходов, поскольку они могут варьироваться от одного инвестора к другому. Например, один покупатель может внести консервативный первоначальный взнос в размере 25% при финансировании аренды недвижимости, в то время как другой может использовать высокий LTV, сделав меньший первоначальный взнос.

Вычитая необходимые операционные расходы из валового операционного дохода, инвестор может определить чистый операционный доход от аренды недвижимости:

• Чистая операционная прибыль = Валовая операционная прибыль – Операционные расходы

Например, если сдаваемый в аренду дом на одну семью приносит годовой валовой операционный доход в размере 12 500 долларов США, а операционные расходы составляют 6 000 долларов США в год, чистый операционный доход составит 6 500 долларов США:

• Валовой операционный доход 12 500 долл. США – Операционные расходы 6 000 долл. США = 6 500 долл. США Чистый операционный доход

Если инвестор подает заявку на получение ипотечного кредита, а годовое обслуживание долга (основная сумма и проценты) составляет 4700 долларов США, коэффициент покрытия обслуживания долга будет равен:

• DSCR = NOI / обслуживание долга
• 6 500 долларов NOI / 4 700 долларов обслуживания долга = 1.38

Исходя из этого примера, дом приносит больше чистого операционного дохода, чем необходимо для выплаты годового долга.

 

Как инвесторы в недвижимость используют DSCR

Предположим, что инвестор думает о покупке сдаваемого в аренду имущества по запрашиваемой цене 150 000 долларов.

Прежде чем сделать предложение, инвестор связался с партнером-кредитором и узнал, что кредитор потребует DSCR 1,40.

Если недвижимость генерирует NOI в размере 7500 долларов, инвестор может использовать формулу DSCR для расчета суммы годового обслуживания долга, которую позволит кредитор, и первоначального взноса, необходимого для покупки недвижимости.

Первый шаг — изменить формулу коэффициента покрытия долга, чтобы рассчитать максимально допустимый платеж по ипотеке:

• DSCR = NOI / обслуживание долга
• Обслуживание долга = NOI / DSCR
• $7 500 NOI / 1,40 DSCR = $5 357 Обслуживание долга (основной долг и проценты)

Посоветовавшись с кредитором, инвестор узнает, что для покупки сдаваемого в аренду имущества по запрашиваемой цене потребуется первоначальный взнос в размере 30%, чтобы удовлетворить требование кредитора в отношении DSCR, равного 1.40.

Инвестор может использовать формулу DSCR при поиске на одном из лучших рынков сдаваемой в аренду недвижимости.

Например, предположим, что инвестор выделил 25 000 долларов капитала для использования в качестве первоначального взноса, а кредитору требуется коэффициент покрытия обслуживания долга, равный 1,35. Теперь инвестор может искать сдаваемые в аренду дома для продажи по всей стране, которые соответствуют распределению первоначального взноса инвестора и требованиям кредитора DSCR.

 

Есть ли хороший коэффициент покрытия долга в сфере недвижимости?

Хотя отраслевого стандарта хорошего коэффициента покрытия долга в сфере недвижимости не существует, многие кредиторы и консервативные инвесторы в недвижимость будут искать DSCR не ниже 1.25.

Это означает, что чистый денежный поток больше, чем необходимо для выплаты годового основного долга и процентов по ипотечному кредиту после того, как все обычные операционные расходы были оплачены.

Чем ниже DSCR, тем выше риск того, что инвестору придется раскошелиться на оплату ипотечного кредита, если недвижимость пустует в течение длительного периода времени или операционные расходы превышают ожидаемые.

 

Почему DSCR меняется со временем

Коэффициент покрытия долга сдаваемой в аренду недвижимости может измениться и изменится после того, как инвестор приобрел дом.

Это связано с тем, что числитель или NOI может увеличиваться или уменьшаться из года в год, в то время как знаменатель суммы годового обслуживания долга обычно остается неизменным, при условии, что ипотека на сдаваемое в аренду имущество предоставляется по фиксированной процентной ставке.

Для иллюстрации предположим, что инвестор прогнозирует, что NOI сдаваемого в аренду дома будет расти на 3% в год. За пятилетний период владения изменение DSCR может выглядеть примерно так:

Год	НОИ	Обслуживание долга	ДСКР
1	6500 долларов	4700 долларов США	38}»> 1.38
2	6 695 долл. США	4700 долларов США	1,42
3	6 896 долл. США	4700 долларов США	1,47
4	7 103 долл. США	4700 долларов США	51}»> 1,51
5	7 316 долл. США	4700 долларов США	1,56

Конечно, DSCR также может со временем уменьшаться, если сдаваемое в аренду имущество не работает должным образом.Если оборот арендаторов выше, чем ожидалось, возможно, из-за плохого процесса проверки арендаторов или неопытности управляющего недвижимостью, NOI может снижаться из года в год.

 

Заключительные мысли

Увеличение коэффициента покрытия долга может быть признаком того, что пришло время рефинансировать сдаваемое в аренду имущество. Это связано с тем, что более высокий DSCR указывает на растущую сумму чистой прибыли, доступной для обслуживания долга.

Инвесторы в недвижимость, которые используют Stessa для автоматического отслеживания доходов и расходов, могут с первого взгляда определить, какой чистый операционный доход приносит сдаваемое в аренду имущество, в то время как балансовый отчет Stessa периодически корректирует рыночную стоимость имущества для мониторинга собственного капитала практически в режиме реального времени. .

Что такое коэффициент покрытия долга и как его рассчитать

Хотя кредитный рейтинг и доход являются важными факторами для кредитора при утверждении бизнес-кредитов, другой расчет может иметь значение между одобрением кредита и отказом. Коэффициент покрытия долга (DSCR) измеряет способность вашего бизнеса погасить бизнес-кредит.

DSCR сравнивает ваш годовой бизнес-долг с вашим годовым доходом от бизнеса. Хотя у каждого кредитора будут разные требования к DSCR, в целом DSCR равен 1.25 или выше требуется для большинства бизнес-кредитов и факторинга счетов.

Как рассчитать коэффициент покрытия долга

Расчет DSCR относительно прост по следующей формуле:

DSCR = годовой чистый операционный доход / долговые обязательства текущего года

1. Рассчитайте годовой чистый операционный доход предприятия: Чистый доход представляет собой доход от бизнеса за вычетом операционных расходов, за исключением налогов, процентных платежей, износа и амортизации, которые должны быть добавлены обратно при расчете дохода вместе с заработной платой владельца и единовременной расходы, которые являются разовыми.
2. Расчет долговых обязательств предприятия на текущий год: Суммируйте платежи по основной сумме кредита за текущий год, проценты по кредиту, комиссии по кредиту и арендные платежи. Включите прогнозируемый платеж за кредит применяется для, а также. Если кредит рефинансируется, используйте новый прогнозируемый платеж вместо старой суммы платежа по кредиту.
3. Разделите чистую операционную прибыль на обслуживание текущего долга: Это даст вам DSCR. Воспользуйтесь нашим калькулятором ниже.

Пример 1: Чистый операционный доход вашего предприятия составляет 100 000 долларов США.Ваши ежегодные долговые обязательства составляют 40 000 долларов. Ваш бизнес имеет DSCR в размере 100 000/40 000 долларов США или 2,50.

Пример 2: Чистый операционный доход вашего предприятия составляет 50 000 долларов США. Ваши годовые долговые обязательства составляют 75 000 долларов. Для вашего бизнеса DSCR составляет 50 000 / 75 000 долл. США, или 0,67.

В примере 1 ваш бизнес, скорее всего, соответствует критериям для получения кредита на основании DSCR. Однако в примере 2 заявка на получение кредита, скорее всего, будет отклонена из-за DSCR ниже 1,25. Бизнес в примере 2 может выполнить только 67% своих текущих обязательств.

Что означает DSCR для моего бизнеса?

Кредиторы обычно требуют, чтобы бизнес имел DSCR выше 1,25. Итак, вот что означает это число с точки зрения финансового благополучия вашего бизнеса:

.

• DSCR больше 1: У вашего бизнеса достаточно дохода, чтобы погасить свои долги, с запасом на случай колебания денежного потока. Например, DSCR 1,25 означает, что ваш бизнес получает на 25% больше дохода, чем ему необходимо для покрытия долгов.
• DSCR равно 1: Весь чистый доход вашего бизнеса идет на оплату долгов.Это означает, что любое падение денежного потока может вызвать серьезные проблемы для вашего бизнеса.
• DSCR меньше 1: Ваш бизнес не приносит достаточного дохода, чтобы погасить долги. DSCR 0,95 означает, что вы платите только 95% долгов вашего бизнеса. Чтобы покрыть оставшуюся часть долга, владелец бизнеса должен будет использовать личный доход. Кредитор, скорее всего, посмотрит на этот бизнес как на нездоровый в финансовом отношении и, вероятно, отклонит любые заявки на получение кредита.

Как улучшить коэффициент покрытия обслуживания долга

Поскольку DSCR представляет собой простую формулу, изменения, которые необходимо внести для улучшения коэффициента, достаточно очевидны. Чтобы поднять DSCR, доходы от бизнеса должны увеличиться, расходы на бизнес должны уменьшиться или должны уменьшиться долги бизнеса.

Хотя вы можете увеличить продажи или поднять цены, чтобы увеличить доходы, или погасить долги, чтобы уменьшить обязательства, эти вещи не всегда можно сделать быстро. Если у вас есть планы занять деньги в будущем, вам следует внимательно следить за DSCR вашего бизнеса. Таким образом, вы можете вносить постепенные изменения и убедиться, что число выше 1,25, прежде чем начинать процесс подачи заявки на кредит.

Если ваш бизнес имеет пограничный уровень DSCR и близок к тому, чтобы претендовать на финансирование, получение меньшего кредита может уменьшить долговую часть уравнения в достаточной степени, чтобы соответствовать требованиям.

Важность поддержания высокого уровня DSCR

Имея надежный долгосрочный финансовый план, вы можете убедиться, что ваш DSCR достаточно высок, прежде чем подавать заявку на финансирование. Однако есть еще одна причина поддерживать высокий уровень DSCR: многие бизнес-линии требуют ежегодной финансовой отчетности с обновленной информацией о доходах и долгах.

Если компания не поддерживает высокий уровень DSCR в течение всего срока действия кредитной линии, кредитор может уменьшить максимальный кредитный лимит или полностью закрыть кредитную линию. Это может существенно подорвать финансовую устойчивость бизнеса.

Итог

Коэффициент покрытия долга сравнивает годовой чистый доход вашего бизнеса с его годовыми долговыми обязательствами. Бизнес должен поддерживать свой DSCR выше 1,25, чтобы иметь право на получение кредита и поддерживать стабильное финансовое положение.Владельцы бизнеса часто внимательно следят за кредитными рейтингами. Тем не менее, вы должны так же внимательно следить за своим DSCR. Низкий DSCR может иметь такое же негативное влияние на вашу компанию, как и низкий кредитный рейтинг.

Что такое коэффициент покрытия обслуживания долга?

Коэффициент покрытия долга, обычно обозначаемый аббревиатурой DSCR, является важным термином, который должны знать как владельцы малого бизнеса, так и частные лица. Коэффициент покрытия долга относится к способности человека, бизнеса или государственного учреждения покрыть свои долги.На высоком уровне коэффициент измеряет доступный денежный поток стороны для погашения суммы ее долговых обязательств, тем самым рассказывая важную историю об уровне риска организации.

Хотя коэффициент покрытия долга может применяться — и часто применяется — на индивидуальном уровне в той или иной степени, на него чаще всего ссылаются в мире бизнеса. В частности, владельцы малого бизнеса должны знать, могут ли они покрыть свои долги существующим денежным потоком. Коэффициент покрытия долга помогает владельцам бизнеса знать это и помогает кредиторам делать то же самое.

Понимание коэффициента покрытия долга является важной частью обеспечения кредита как малого бизнеса. Вам нужно знать, как рассчитать коэффициент покрытия долга и что этот коэффициент означает с точки зрения вашего бизнеса и будущих возможностей финансирования.

Определение коэффициента покрытия долга

Коэффициент покрытия долга предприятия (коэффициент DSCR) представляет собой отношение чистого операционного дохода (NOI) стороны к обслуживанию долга этой стороны (который включает все применимые процентные, основные и арендные платежи).

Расчеты коэффициента покрытия долга включают ваш чистый операционный доход: доходы от бизнеса за вычетом ваших операционных расходов, без процентных платежей, износа и амортизации (это аналогично прибыли до вычета процентов, налогов и амортизации или EBITDA).

Расчеты

DSCR должны охватывать все долговые обязательства, в том числе:

●  Кредиты

●  Платежная кредитная линия

●  Арендные платежи

При расчете коэффициента покрытия долга должны учитываться как основная сумма долга, так и проценты по нему.

Почему ваш коэффициент покрытия обслуживания долга важен?

Коэффициент покрытия долга может не обсуждаться так часто, как, скажем, выручка, но это важное число, которое нужно знать. В частности, для предприятий коэффициент покрытия долга является основным инструментом, который используют бизнес-кредиторы для проверки потенциальных заемщиков: он демонстрирует способность потенциального заемщика погасить кредит.

Наряду с доходами и кредитными рейтингами кредиторы критически оценивают коэффициент покрытия долга предприятия.Бизнес-кредиторы практически всегда требуют от заемщиков коэффициента покрытия долга выше 1,00 (минимум обычно ближе к 1,25 — подробнее об этом ниже). Это означает, что бизнес может погасить 100% своих долговых платежей на текущем операционном уровне и на уровне 1,25 с некоторой амортизацией.

Предприятие с более низким DSCR, как правило, считается более рискованным, с большей вероятностью дефолта по своим долгам. И наоборот, организация с высоким DSCR обычно рассматривается как более благоприятный кандидат с меньшим риском невозврата кредита.

Коэффициент покрытия долга выше 1,00 указывает на то, что заемщик все еще может погасить свои долги, даже если его доход немного упадет. С другой стороны, коэффициент покрытия долга ниже 1,00 может вызвать тревогу у кредитора, поскольку этот коэффициент предполагает, что у заемщика не хватает наличных средств для покрытия всех своих долгов, и в конечном итоге он может объявить дефолт по кредиту. Следовательно, кандидат с таким более низким коэффициентом может быть более рискованным и вряд ли будет одобрен для получения кредита или других форм кредита. Коэффициент покрытия долга равен 1.25 означает, что предприятие способно погасить 100% своих долгов на текущем операционном уровне.

Коэффициент покрытия долга дает еще одно представление о финансовом состоянии вашего бизнеса, что всегда полезно. Однако также важно понимать и отслеживать коэффициент покрытия долга вашего бизнеса, поскольку он, как правило, играет решающую роль в способности вашей компании обеспечить финансирование бизнеса, например, кредитные линии и другие кредитные инструменты.

Как рассчитать коэффициент покрытия обслуживания долга?

Рассчитать коэффициент покрытия долга относительно просто: вам просто нужно использовать формулу коэффициента покрытия долга.

DSCR = Годовой чистый операционный доход / Годовое обслуживание долга Чистый операционный доход: Валовой доход за вычетом операционных расходов Обслуживание долга: Сумма всех текущих долгов

Коэффициент покрытия долга обычно отображается в виде десятичной дроби. Например, бизнес с чистым операционным доходом в размере 250 000 долларов США и обслуживанием долга в размере 200 000 долларов США имеет коэффициент покрытия обслуживания долга, равный 1.25. Глядя на это с другой стороны, этот гипотетический бизнес может выплатить 125% своих долгов при текущих условиях работы, оставляя ему некоторое пространство для маневра в случае изменения условий.

Давайте посмотрим на числа в обратном порядке. Бизнес с чистым операционным доходом в размере 200 000 долларов США и обслуживанием долга в размере 250 000 долларов США имеет общий коэффициент покрытия обслуживания долга 0,80, что намного ниже минимального стандарта 1,00. Другими словами, этот бизнес может погасить только 80% своих долгов, поскольку он в настоящее время работает, что может пометить его кредиторам как риск дефолта.

Как уже говорилось, кредиторы обычно рассматривают коэффициент покрытия долга, равный 1,25, как благоприятный, поскольку этот десятичный знак указывает на заемщика с более низким уровнем риска.

Каков хороший коэффициент покрытия обслуживания долга?

Коэффициент покрытия долга предприятия — один из самых важных показателей, на который обращает внимание кредитор при принятии решения о выдаче кредита малому бизнесу.

Большинство банков устанавливают строгие стандарты обслуживания долга; они обычно ищут заемщиков с коэффициентом покрытия обслуживания долга не менее 1.25. Однако стоит отметить, что это число зависит от множества факторов, включая текущие экономические условия, отрасль, в которой работает бизнес, а также конкретные требования данного банка или кредитора. Например, Управление по делам малого бизнеса США (SBA) в настоящее время требует DSCR не менее 1,15 для одобрения кредита SBA.

Текущие экономические условия имеют значение, поскольку, когда экономика находится в плохом состоянии, требования к минимальному коэффициенту покрытия долга обычно повышаются; в более благоприятные периоды, когда экономика здорова и процветает, требование коэффициента покрытия долга данного кредитора может снизиться.

Знание — сила

Если вы представляете малый бизнес, ищущий финансирование, или хотите подготовиться к этому в будущем, ваш коэффициент покрытия долга так же важен, как и любой другой финансовый показатель. Это также относится к лицам, которые хотят обеспечить финансирование на личном уровне. Кредиторы строго учитывают коэффициент покрытия долга стороны при оценке риска кандидата и принятии решения о том, будет ли он благоприятным кандидатом для утверждения кредита.

Помимо простого рассмотрения коэффициента покрытия обслуживания долга с точки зрения обеспечения финансирования, вам может быть полезно знать свой коэффициент покрытия обслуживания долга как общий показатель бизнеса.Понимание этой финансовой концепции может значительно облегчить понимание вашей способности выполнять свои финансовые обязательства и, в конечном итоге, помочь вам разумно управлять своими финансами.

 

Что такое коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR)?

Например, если вы планируете приобрести инвестиционную собственность, которая приносит годовой чистый операционный доход в размере 500 000 долларов США, а обслуживание долга составляет 410 000 долларов США в год, DSCR будет равен 1,22x. Если свойство имеет DSCR 1,22x, это означает, что актив может покрыть его долг 1.22 раза в течение года.

Если DSCR меньше 1,0x, это указывает на то, что имущество не имеет достаточного дохода для покрытия текущих долговых обязательств. Чем выше DSCR, тем безопаснее положение кредитора, потому что NOI выше пропорционально обслуживанию долга.

Какой идеальный DSCR?

Минимальный DSCR варьируется от кредитора к кредитору и в зависимости от типа активов, но в целом большинство кредиторов ищут DSCR в диапазоне 1,25x–1,5x. Это означает, что как минимум актив может приносить дополнительные 25% дополнительного дохода после выплаты всех долгов.

Коэффициенты покрытия долга изменяются по мере изменения показателей собственности. Например, если вы купили недвижимость, NOI которой на момент приобретения составлял 150 000 долларов, а годовое обслуживание долга составляло 130 000 долларов, DSCR будет равен 1,15x. Однако, если вы сможете снизить затраты и увеличить арендную плату до рыночных ставок, тем самым увеличив NOI до 180 000 долларов США ко второму году, DSCR увеличится до 1,38x.

Если инвестиции неэффективны, но есть возможность увеличить денежный поток за счет увеличения арендной платы или единиц, кредитное учреждение может одобрить кредит, даже если DSCR ниже минимального порога.

Почему важно знать DSCR вашего имущества

Поскольку коэффициент покрытия долга является одним из наиболее важных показателей, используемых в коммерческом кредитовании, заемщику важно знать минимальные требования, предъявляемые кредитным учреждением. Это может помочь вам скорректировать свое предложение для получения соответствующего DSCR и убедиться, что вы не чрезмерно используете недвижимость в своих усилиях по увеличению вероятности одобрения кредита.

Хотя коэффициент покрытия долга не является единственным показателем, используемым при подаче заявки на коммерческий кредит, он является важной частью одобрения кредита.Понимая, как работает метрика и как она связана с эффективностью актива, вы можете быть более информированными и подготовленными при покупке коммерческой недвижимости.

Как рассчитать коэффициент покрытия долга (DSCR): определение и пример

1. Руководство по трудоустройству
2. Карьерный рост
3. Как рассчитать коэффициент покрытия долга (DSCR): определение и пример

Авторы редакции Indeed

17 ноября 2021 г.

Основные выводы

• Коэффициент покрытия долга (DSCR) используется для оценки общего финансового состояния компании или отдельного лица.

• DSCR сравнивает доступный денежный поток с задолженностью и измеряет, имеет ли организация возможность погасить свой долг денежными средствами.

• Формула DSCR: DSCR = чистая операционная прибыль / общая сумма обслуживания долга. Большинство кредиторов хотят, чтобы DSCR был больше 1. Иногда кредитор допускает более низкий DSCR, если у заемщика есть другие активы, помимо основного дохода.

 

Формула коэффициента покрытия долга (DSCR) помогает кредиторам определить, следует ли им предоставлять кредиты заемщикам. Кредиторы обычно используют этот коэффициент при оценке как физических лиц, так и компаний для различных видов кредитов. Этот полезный показатель также помогает оценить общее финансовое состояние компании или отдельного лица, особенно когда они рассматривают возможность получения дополнительных долгов.

В этой статье мы обсудим, что такое коэффициент покрытия долга, почему он важен и как его рассчитать.

Каков коэффициент покрытия долга?

DSCR — это измерение, которое сравнивает доступный денежный поток компании с ее долгом.По сути, это способ измерить, имеет ли организация возможность выплатить свой долг наличными. Компания может использовать этот коэффициент для краткосрочной и долгосрочной задолженности, и он включает как основную сумму, так и проценты по кредитам, облигациям и кредитным линиям.

DSCR можно использовать по-разному в корпоративных и личных финансовых ситуациях. DSCR является ключевой частью определения максимальной суммы кредита для финансирования недвижимости и коммерческого кредитования. В корпоративных финансах он показывает инвесторам, есть ли у компании достаточный денежный поток для выплаты долгов.В личных финансах это помогает кредитным специалистам определять правильные процентные ставки по ипотечным кредитам.

Формула DSCR

Вот формула DSCR:

DSCR = чистая операционная прибыль / общая сумма обслуживания долга

• Чистая операционная прибыль = общая выручка или прибыль — операционные расходы

• Общая сумма обслуживания долга = процентные платежи + основная сумма долга платежи + фонды погашения

Общая сумма обслуживания долга относится к текущим долговым обязательствам, то есть любым процентам, основной сумме, фонду погашения и арендным платежам, подлежащим уплате в следующем году.Текущие долговые обязательства часто можно найти, добавив платежи по основному долгу плюс проценты по кредиту.
Иногда вы можете увидеть «EBITDA — капитальные затраты (или CAPEX)» вместо чистого операционного дохода, что означает прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации за вычетом капитальных затрат. Оба термина приводят к одной и той же информации, поэтому они взаимозаменяемы. Общая сумма обслуживания долга иногда указывается как проценты плюс основная сумма, и они также взаимозаменяемы.

С этими терминами формула также может выглядеть так:

DSCR = EBITDA — CAPEX / проценты + основная сумма

• EBITDA = чистая прибыль + процентные расходы + налоги + амортизация + амортизация основные средства (основные средства) (текущий период) — основные средства (предыдущий период) + амортизация (текущий период)

  Связано: Как рассчитать капитальные затраты

Понимание DSCR

При расчете коэффициента покрытия долга сравните отношение, которое вы вычислили к числу 1.

• Если DSCR меньше 1, это означает, что у заемщика недостаточно денежных средств для покрытия своих долговых платежей. Например, если коэффициент равен 0,85, это означает, что у заемщика достаточно чистого дохода только для покрытия 85% выплаты долга, и ему потребуется использовать личные средства или какой-либо другой источник дохода для покрытия остальных 15% выплаты долга.
  

• Если DSCR очень близок к 1, например 1,0 или 1,1, это означает, что у заемщика достаточно денежных средств для выплаты долга.Однако, если заемщик испытывает небольшое снижение денежного потока, он может быть не в состоянии погасить свой долг. В этих случаях кредитор может потребовать от заемщика соблюдения определенного минимума DSCR на протяжении всего срока кредита.
  

• Если DSCR намного больше 1, например 1,6, это означает, что у заемщика достаточно денежных средств для покрытия своих долговых платежей. Каждый кредит уникален и имеет свой собственный минимум DSCR, но большинство кредиторов хотят видеть минимум DSCR от 1,2 до 1,4 с коэффициентом 2.0 или выше является наиболее идеальным. Иногда кредитор допускает более низкий DSCR, если у заемщика помимо основного дохода есть другие активы.

Связано: Как рассчитать коэффициент покрытия долга

Как рассчитать DSCR

Вот шаги для расчета DSCR:

1.

Найдите чистую операционную прибыль

Существует несколько способов расчета чистой операционный доход в зависимости от финансовых показателей потенциального заемщика. Как правило, вы можете найти чистую операционную прибыль, взяв валовую прибыль компании или частного лица и вычтя их операционные расходы или капитальные затраты.Для более сложных заемщиков, таких как более крупные корпорации, вам может потребоваться принять во внимание прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации.

Например, предположим, что валовая прибыль компании составляет 5 миллионов долларов, а операционные расходы — 2 миллиона долларов. Чистая операционная прибыль компании составит 3 миллиона долларов.

Чистая операционная прибыль (NOI) = валовая прибыль — операционные расходы

NOI = 5 миллионов долларов — 2 миллиона долларов = 3 миллиона долларов

NOI = 3 миллиона долларов

2.Найдите общее обслуживание долга

Общее обслуживание долга включает в себя как основные платежи по кредиту, так и проценты по кредиту.

Например, у компании есть 1,5 миллиона долларов основного долга и 0,5 миллиона долларов процентов. Сложите два значения вместе, чтобы получить 2 миллиона долларов общего обслуживания долга.

Общее обслуживание долга = выплаты основного долга + проценты по кредиту

Общее обслуживание долга = 1,5 миллиона долларов + 0,5 миллиона долларов

Общее обслуживание долга = 2 миллиона долларов

сервисный номер в формулу DSCR.

Например:

DSCR = чистая операционная прибыль / общая сумма обслуживания долга

Чистая операционная прибыль = 3 миллиона долларов

Общая сумма обслуживания долга = 2 миллиона долларов

DSCR = 3 миллиона долларов / 2 миллиона долларов

DSCR = 1,5

4. Оцените значение

Чем выше коэффициент выше 1, тем лучше. В этом примере компания имеет DSCR 1,5, что означает, что у нее должно быть достаточно дохода, чтобы покрыть свой долг.

Связано: Как рассчитать EBITDA (с примерами)

Пример DSCR

Вот пример того, как работает DSCR:

Компания-производитель яхт ищет кредит для расширения своего бизнеса и хочет найти свой DSCR, прежде чем обращаться к кредиторам . Группа бухгалтеров сначала находит чистую операционную прибыль, взяв валовую прибыль в размере 25 миллионов долларов и вычтя операционные расходы в размере 20 миллионов долларов. Чистая операционная прибыль составляет 5 миллионов долларов.

Бухгалтеры находят обслуживание долга, добавляя платеж по основному долгу в размере 5 миллионов долларов и процентные расходы в размере 0,5 миллиона долларов. Общая сумма обслуживания долга составляет 5,5 млн долларов.

Используя число чистого операционного дохода и общее число обслуживания долга, бухгалтеры добавляют эти значения в формулу DSCR:

DSCR = чистый операционный доход / общее обслуживание долга

DSCR = 5 миллионов долларов / 5 долларов.5 миллионов

DSCR = 0,91

Компания-производитель яхт имеет DSCR 0,91, что ниже 1. Это означает, что у компании недостаточно денежных средств для покрытия долговых платежей. У него достаточно чистой прибыли, чтобы покрыть 91% выплат по долгу, и ей потребуется использовать личные средства или какой-либо другой источник дохода для покрытия остальных 9% выплат по долгу. Компания все же решает обратиться за кредитом, так как более низкий DSCR более распространен в производстве яхт.

Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR): определение и расчет

ijeab/iStock через Getty Images

Формула и расчет DSCR

Формула коэффициента покрытия долга использует чистую операционную прибыль компании и текущие долговые обязательства.Чистая операционная прибыль представляет собой выручку за вычетом некоторых операционных расходов, исключая налоги и проценты, а также исключая износ и амортизацию (известную как EBITDA). Обслуживание долга включает в себя основной платеж и проценты по непогашенной задолженности компании, а также обязательные арендные платежи.

Совет: Коэффициент покрытия обслуживания долга — это показатель способности компании оплатить необходимый долг и расходы по аренде в течение следующих 12 месяцев.

Чтобы узнать, как рассчитать коэффициент покрытия долга, первым шагом является определение операционной прибыли, что делается путем вычитания операционных расходов компании из ее валовой выручки. Цифра отражает реальную прибыль компании без финансирования, что означает, что затраты на финансирование не включаются в операционные расходы. Налоговые расходы также исключаются из расчета операционной прибыли.

Следующим шагом является расчет обслуживания долга компании путем добавления любых выплат по основному долгу, процентных платежей и арендных платежей, подлежащих уплате в течение следующих 12 месяцев. На этом этапе операционный доход можно разделить на сумму обслуживания долга, чтобы получить коэффициент покрытия обслуживания долга.

Обслуживание долга = Операционный доход / Текущие долговые обязательства и арендные платежи

Предположим, компания имеет 5 миллионов долларов чистого операционного дохода в год, 0 долларов.8 миллионов текущих долговых обязательств и 0,2 миллиона долларов арендных платежей. Коэффициент покрытия долга здесь составляет 5x (= 5 миллионов долларов / 1 миллион долларов), что говорит о том, что у компании есть сильные возможности справиться со своими предстоящими долговыми обязательствами и обязательствами по аренде.

DSCR в сравнении с коэффициентом покрытия процентов

Хотя и коэффициент покрытия долга, и коэффициент покрытия процентов (также известный как время заработанных процентов или коэффициент TIE) являются мерами, используемыми инвесторами для оценки финансового состояния компании, существуют несколько различий между ними.В то время как TIE используется для оценки способности компании инвестировать в себя после покрытия процентных платежей, DSCR используется для оценки того, достаточно ли зарабатывает компания, чтобы покрыть как свои текущие обязательства по погашению и выплате процентов, так и обязательства по аренде.

В числителе формулы TIE используется EBIT, а в DSCR используется EBITDA. В качестве знаменателя TIE использует проценты по долгу. Однако при расчете DSCR мы также должны учитывать в знаменателе любые долги и платежи по аренде, подлежащие погашению в течение следующих 12 месяцев.

Использование электронных таблиц для расчета DSCR

Использование электронных таблиц для отслеживания финансовых показателей компаний, в которых заинтересован инвестор, может помочь им в проведении комплексной проверки. Часто это хороший способ следить за любыми меняющимися тенденциями в финансовых результатах компании.

Расчет и обновление коэффициента обслуживания долга можно легко выполнить с помощью простой формулы электронной таблицы. Во-первых, убедитесь, что EBITDA либо показана в финансовой отчетности, либо рассчитана путем взятия чистой прибыли и прибавления процентов, налогов, амортизации и расходов на амортизацию.После этого определите обязательства компании по обслуживанию долга и обязательства по аренде в течение следующих 12 месяцев. Наконец, разделите EBITDA на обязательства по обслуживанию долга.

Интерпретация результатов DSCR

Инвесторы могут посмотреть на DSCR компании, чтобы получить представление о ее ближайшем финансовом состоянии. Если у фирмы мало возможностей для покрытия своих долгов и обязательств по аренде, она может балансировать на грани банкротства или столкнуться с такой перспективой когда-нибудь в будущем. DSCR 1x означает, что чистая прибыль компании только покрывает ее обязательства по обслуживанию долга. У такой компании может быть мало места для маневра, чтобы справиться с перерывом в бизнесе или сделать стратегические инвестиции.

Совет: Инвесторы часто ищут компании с DSCR выше 1,0x, что указывает на то, что чистая операционная прибыль компании достаточна для погашения текущих долгов и обязательств по аренде.

DSCR ниже 1,0x указывает на то, что текущие долговые обязательства компании превышают ее операционный доход. Например, коэффициент 0,9x будет означать, что операционная прибыль компании покроет только 90% ее долга и обязательств по аренде за год.Конечно, любая компания, у которой обязательства по обслуживанию долга превышают операционную прибыль, может покрыть дефицит за счет денежных средств или за счет продажи активов. Однако такая практика не может быть устойчивой в долгосрочной перспективе.

С другой стороны, DSCR выше 1,0x означает, что у компании достаточно чистой операционной прибыли для покрытия долга, подлежащего погашению в этом году.