Ип сдача в аренду собственного недвижимого имущества: ИП на УСН может сдавать в аренду имущество как физлицо и уплачивать НДФЛ

Содержание

как быть с налогами и ОКВЭД

Я танцевально-двигательный терапевт, с марта 2018 года зарегистрирована как ИП. У меня есть своя квартира, и в случае длительного отъезда я собиралась ее сдавать. Чтобы платить за это налоги, при регистрации я добавила код 68.20.1 «Аренда и управление собственным жилым недвижимым имуществом».

Прочитала ваши статьи о том, что если есть ИП, то при продаже помещения могут посчитать НДС и не применить вычет по НДФЛ. Продавать я пока не планирую, но кто знает, что будет в будущем.

Как мне лучше поступить: убрать этот код из своих ОКВЭД, заключать договоры аренды как физлицо и платить 13% НДФЛ?

Поскольку при регистрации ИП вы заявили код 68.20.1, доходы от сдачи квартиры будут считаться доходами от предпринимательской деятельности.

НДС можно не бояться. Проблема с его уплатой может возникнуть у физлиц и ИП, которые сдают нежилую недвижимость. Вы же планируете сдавать квартиру, то есть жилое помещение.

Что касается налогов с доходов от арендной платы или при продаже квартиры, то они будут зависеть от применяемой вами системы налогообложения.

Как ОКВЭД влияет на налоги

ИП может платить налоги с доходов от аренды квартиры как физическое лицо или предприниматель. То есть у предпринимателя есть выбор, в каком статусе отчитываться перед налоговой: в статусе физлица или ИП. Но все меняется, когда ИП добавляет в список видов своей деятельности код ОКВЭД, связанный со сдачей жилья в аренду.

Что делать? 08.09.20

Как узаконить доходы от сдачи квартиры?

По правилам во время регистрации ИП указывают виды деятельности, которыми будут заниматься. Доходы от них будут считаться предпринимательскими — по ним ИП будет отчитываться перед инспекцией и платить налоги.

Если хотите платить налог как физлицо, то код 68.20.1 из ваших видов деятельности надо убрать. Для этого подают заявление по форме Р24001.

Вы не указали свою систему налогообложения, поэтому я расскажу, какие налоги нужно платить при сдаче квартиры в аренду и после ее продажи во всех случаях.

УЧЕБНИК

Как победить выгорание

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Начать учиться

Какие налоги со сдачи квартиры в аренду платит ИП на УСН «Доходы»

Если счетчики есть, то плата за ЖКУ по ним не считается доходом ИП — платить налог с них не нужно.

Продажа квартиры. Возможно, квартиру вы будете продавать уже после того, как прекратите предпринимательскую деятельность, то есть в статусе физического лица. Вам не надо будет платить НДФЛ, если вы выполните правило о минимальном сроке владения квартирой. По этому правилу НДФЛ с продажи квартиры не платят, если она была в собственности пять лет и больше. Если продаваемая квартира — единственное жилье налогоплательщика или он получил ее в дар, наследство или по договору ренты, то достаточно трех лет владения, чтобы доход с продажи не облагался налогом.

Ну и что? 06.08.19

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

В налоговом кодексе есть оговорка, что если человек продает имущество, которое он использовал в предпринимательской деятельности, то он должен уплатить НДФЛ с продажи, но только если это не жилой дом, квартира, комната, садовый дом, доля в них или транспортное средство. Так что если правило о минимальном сроке владения вы выполните, то НДФЛ вам платить не придется.

Декларацию 3-НДФЛ на доходы, полученные от продажи квартиры после истечения минимального срока владения, тоже подавать не нужно.

абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ

Если надумаете продавать квартиру, будучи ИП на УСН, то весь доход, который вы получите от продажи, придется включить в состав доходов и уплатить с него налог по ставке 6%. Освобождение от НДФЛ по правилу о минимальном сроке владения на ИП на упрощенке не распространяется, ведь НДФЛ они не платят.

Если вы непосредственно перед продажей уберете из ОКВЭД код 68.20.1, для освобождения от налога этого будет недостаточно. Налоговая поймет, что вы сделали это специально, чтобы не платить налог с продажи, и доначислит его.

Должен ли ИП на патенте платить НДФЛ

Сдача квартиры в аренду. Чтобы сдавать квартиру в аренду на патентной системе налогообложения, нужно оформить патент на этот вид деятельности. Тогда ИП не должен будет платить НДФЛ с арендных платежей, которые поступают от квартиросъемщиков.

Стоимость патента зависит от региона, где находится квартира, ее площади, а также срока патента. Патент можно покупать на период от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. С одной стороны, это удобно: можно приобрести патент на тот период, когда планируете сдавать квартиру. С другой — купить патент сразу на несколько лет не получится: нужно обновлять его каждый год.

Продажа квартиры. Доходы от продажи недвижимости патентом не облагаются, поэтому с них надо платить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, делать это не придется.

Какие налоги со сдачи квартиры в аренду должен платить ИП на ОСНО

Сдача квартиры в аренду. У ИП на общей системе налогообложения доходы от аренды квартиры облагаются НДФЛ по ставке 13%. Доходом считается не только арендная плата, но и плата за коммунальные услуги без счетчиков.

При исчислении налога ИП может учитывать расходы на предпринимательскую деятельность, то есть уменьшать полученные доходы на понесенные расходы.

Кроме налога на доход собственник квартиры должен платить налог на имущество. Это местный налог, ставки по нему устанавливают муниципалитеты и города федерального значения: Москва, Санкт-Петербург и Севастополь.

Налог уплачивают по уведомлению, которое направляет налогоплательщику инспекция. Заплатить его нужно до 1 декабря следующего года.

По закону услуги по передаче любого жилья во временное пользование не облагаются НДС. Поэтому при сдаче в аренду квартиры этот налог платить не нужно. Но декларацию по НДС сдавать в налоговую все равно надо, даже если у вас был только один вид дохода — от аренды квартиры. Декларацию по НДС подают в инспекцию не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

Продажа квартиры. Если вы выполните правило о минимальном сроке владения, то НДФЛ платить не будете.

Декларацию 3-НДФЛ на доходы от продажи квартиры после истечения минимального срока владения также подавать не требуется.

По закону продажа жилых помещений или долей в них освобождается от НДС. То есть если ИП продает квартиру, то платить НДС он не должен. Но подать декларацию по НДС все равно необходимо.

Письмо УФНС по Москве от 27.11.2008 № 18-14/110551

Какие налоги должен платить ИП, если он сдает квартиру как физлицо

Сдача квартиры в аренду. Если хотите платить налог как физлицо, то код 68.20.1 из ваших видов деятельности нужно убрать. Тогда вы будете перечислять 13% с каждого арендного платежа.

Если квартиру снимает физлицо или иностранная компания, у которой нет представительства в РФ, то арендодатель сам считает, сколько налога нужно заплатить, и сам перечисляет деньги в бюджет. В доход включают арендную плату и компенсацию коммунальных услуг без счетчиков.

подп. 1 п. 1, пп. 2—4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ

Платить НДФЛ арендодателю необходимо не каждый месяц, а один раз за все месяцы сразу — до 15 июля следующего года. То есть человек целый год получает арендные платежи, никак по ним не отчитывается, а по окончании года считает все сумму дохода от сдачи квартиры и уплачивает с нее налог.

До 30 апреля следующего года физлицу надо подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля — заплатить налог.

Если квартиру снимет российская организация или ИП, то уплата налогов будет их задачей. По закону в таких случаях арендаторы считаются налоговыми агентами — они будут удерживать НДФЛ с арендных платежей и представлять отчетность в инспекцию. Физлицо будет получать арендную плату после вычета налога. Например, если плата по договору аренды — 20 000 Р, на руки человек будет получать 17 400 Р: 20 000 Р − 13%.

п. 1 ст. 226 НК РФ

Как собственник квартиры, физлицо также обязано платить налог на имущество. Как это делать, я рассказала выше.

Какие налоги нужно заплатить вам

Поскольку при регистрации вы заявили код ОКВЭД 68.20.1, то доходы от сдачи квартиры в аренду у вас будут считаться предпринимательскими.

Если применяете УСН «Доходы», то с арендной платы надо перечислять налог по ставке 6%. При продаже квартиры ИП на УСН также придется заплатить 6% налога.

Для ПСН нужно взять специальный патент — на сдачу квартиры в аренду, а при продаже квартиры — заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, НДФЛ не будет.

Если применяете ОСНО, вы должны платить только НДФЛ. Ставка налога будет такой же, как если бы вы сдавали квартиру как физлицо, — 13%. Но при исчислении налога вы можете учесть расходы от предпринимательской деятельности. Платить НДС с полученного дохода вам не нужно. Если решите продавать квартиру и выполните правило о минимальном сроке владения, платить НДФЛ не придется. НДС при продаже квартиры тоже не платится.

Если захотите сдавать квартиру как физлицо, то из видов деятельности придется убрать код 68.20.1. Нужно платить НДФЛ.

К вопросу о налоговых последствиях деятельности по сдаче недвижимого имущества в аренду физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя

Статьей 35 Конституции Российской Федерации (далее – Конституция РФ) закреплено право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Право собственности, являясь одним из основополагающих правовых институтов, раскрывается, прежде всего, в нормах гражданского законодательства.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Наличие права на сдачу имущества в аренду обуславливается исключительно наличием права собственности на данное имущество. Законом не предусматривается осуществление собственником каких-либо дополнительных действий перед сдачей имущества в аренду, как, например, получение лицензии или государственная регистрация.

Сдача имущества в аренду предполагает получение арендодателем платы от арендатора за пользование имуществом.  А в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ).

Таким образом, гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее — ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества и уплате с доходов от арендной платы НДФЛ.

Однако, в последнее время участились случаи, когда налоговые органы квалифицируют деятельность физических лиц, сдающих принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество и уплачивающих с полученных от этого доходов НДФЛ в размере 13 %, как предпринимательскую деятельность, осуществляемую без соответствующей регистрации в качестве ИП.

Подобная переквалификация чаще всего является результатом проведенной в отношении  физического лица выездной налоговой проверки и сопровождается доначислением на доходы от арендной платы, полученные в проверяемый период, налога на добавленную стоимость (далее – НДС), пеней в соответствии со ст. 75 НК РФ, а также привлечением лица к налоговой ответственности по ст. 122 НК РФ за неуплату НДС, а также по ст. 119 НК РФ за непредставление деклараций по НДС. В итоге налогоплательщику необходимо перечислить в бюджет внушительную сумму, что становится неприятным сюрпризом, в особенности в случае добросовестного декларирования в проверяемом периоде доходов от сдачи имущества в аренду и уплаты с них причитающегося НДФЛ. При этом налоговые органы исходят из следующего.

В соответствии со ст. 143 НК РФ налогоплательщиками НДС признаются организации, индивидуальные предприниматели, а также лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза.

Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ для целей налогообложения к индивидуальным предпринимателям относятся физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении налоговых обязанностей не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Таким образом, из указанных положений налогового законодательства и коррелирующих им положений гражданского законодательства (ст. 23 ГК РФ) следует, что физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, при отсутствии регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться на то, что он не является индивидуальным предпринимателем.

Подобный подход соответствует конституционно-правовому смыслу положений п. 2 ст. 11 НК РФ,   сформулированному Конституционным судом Российской Федерации. В частности, им была рассмотрена ситуация, когда постановлениями судов общей юрисдикции заявителю было отказано в признании незаконным решения налогового органа, которым установлен факт осуществления им предпринимательской деятельности без образования юридического лица и без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, а также доначислены суммы налога к уплате (в том числе НДС) и предложено уплатить пени и штраф. Суд пришел к выводу, что п. 2 ст. 11 НК РФ содержит определение понятия «индивидуальный предприниматель» для целей налогообложения, а также указание на невозможность ссылаться на отсутствие статуса индивидуального предпринимателя в случае, если лицо не было зарегистрировано в соответствующем качестве в нарушение норм гражданского законодательства Российской Федерации. Таким образом, оспариваемое законоположение содержит правило, позволяющее обеспечить безусловное исполнение налогоплательщиками обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует ст. 57 Конституции РФ (Определения КС РФ от 23 октября 2014 г. N 2298-О).

В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, за исключением операций, не подлежащих налогообложению, согласно ст. 149 НК РФ, а также операций, не признаваемых объектом налогообложения согласно пункту 2 ст. 146 НК РФ.

Услуги по сдаче в аренду недвижимого имущества не освобождены от налогообложения, следовательно, данные операции облагаются НДС в общеустановленном порядке.

Не будем останавливаться на том, почему налоговые декларации по НДФЛ, в которых заявлены доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества (в том числе нежилых помещений), принадлежащего физическому лицу на праве собственности, проходят камеральные проверки без каких-либо замечаний или вопросов со стороны налоговых органов, а лишь через несколько лет, постфактум происходит переквалификация полученной арендной платы в доход от предпринимательской деятельности.

Также оставим за рамками настоящей статьи вопрос о том, как подобное поведение налоговых органов соотносится с установленной ст. 32 НК РФ обязанностью налоговых органов бесплатно информировать (в том числе в письменной форме) налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов о действующих налогах и сборах, законодательстве о налогах и сборах и о принятых в соответствии с ним нормативных правовых актах, порядке исчисления и уплаты налогов и сборов, правах и обязанностях налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов.

Больший интерес вызывают критерии, по которым налоговые органы оценивают деятельность физических лиц по сдаче имущества в аренду в качестве предпринимательской.

Согласно легальному определению, закрепленному в гражданском законодательстве, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

В соответствии с официальными разъяснениями Министерства финансов Российской Федерации в случае, если сдача физическим лицом в аренду недвижимого имущества отвечает вышеуказанным признакам предпринимательской деятельности, физическое лицо должно быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя с указанием соответствующего вида деятельности. При этом доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (Письма Минфина РФ от 22 июля 2016 г. N 03-11-12/43108, от 24 июня 2016 г. N 03-11-11/37017, от 7 августа 2015 г. N 03-04-05/45733).

В обоснование позиции относительно предпринимательского характера деятельности по сдаче имущества в аренду налоговые органы ссылаются на то, что «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» прямо поименована в разделе 68.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2), утвержденного Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст.

Как представляется, наличие данного вида экономической деятельности само по себе не может свидетельствовать о том, что любая деятельность по сдаче недвижимого имущества в аренду с систематическим извлечением из этого прибыли в виде арендной платы, будет являться для физического лица  предпринимательской.

В соответствии с данным Классификатором, экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (предоставление услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство продукции (товаров или услуг), процессом производства и выпуском продукции (предоставлением услуг).

В связи с изложенным вспоминается разделяемая ранее налоговыми органами и судами позиция, согласно которой по существу сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих приведенное выше понятие «экономической деятельности» (Письмо МНС РФ от 06. 07.2004 N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)», Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 10.03.2015 по делу N 33-1451-2015).

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

Как представляется, сдача физическом лицом собственного недвижимого имущества в аренду может быть квалифицированна в качестве предпринимательской деятельности, если данные арендные правоотношения сопровождаются сопутствующей деятельностью, например:

— реклама сдаваемого в аренду имущества;

— заключение договоров с риэлторами на поиск потенциальных арендаторов;

— обращение к юристами для подготовки проекта договора аренды, учитывающего интересы и возможные риски арендодателя;

— страхование имущества;

— проведение ремонтных и строительных работ;

— оказание арендаторам дополнительных услуг;

— проведение периодических осмотров состояния сданного в аренду имущества с фиксированием выявленных нарушений в эксплуатации и взысканием убытков;

— взыскание неустойки за просрочку внесения арендной платы, расторжение договора в случаях нарушения его существенных условий арендаторами и иные судебные споры в случае нарушения договорных обязательств.

Некоторые из приведенных выше доводов нашли отражение в судебной практике арбитражных судов (см.: Постановления Федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 N А70-4191/2009, Центрального округа от 31.08.2009 N А64-6950/08, Восточно-Сибирского округа от 09.09.2009 N А33-6383/09, Центрального округа от 15.08.2007 N А36-2300/2006).

Подобный подход также согласуется с позицией, озвученной  в п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 24 октября 2006 г. N 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»: решая вопрос о том, образуют ли действия лица состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1 «Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)»  КоАП РФ, необходимо проверять, содержатся ли в них признаки предпринимательской деятельности, перечисленные в п. 1 ст. 2 ГК РФ. Учитывая это, отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют состав данного административного правонарушения при условии, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли. Доказательствами, подтверждающими факт занятия указанными лицами деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли, в частности, могут являться показания лиц, оплативших товары, работу, услуги, расписки в получении денежных средств, выписки из банковских счетов лица, привлекаемого к административной ответственности, акты передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг), если из указанных документов следует, что денежные средства поступили за реализацию этими лицами товаров (выполнение работ, оказание услуг), размещение рекламных объявлений, выставление образцов товаров в местах продажи, закупку товаров и материалов, заключение договоров аренды помещений.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты (Письмо ФНС РФ от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/[email protected], Письмо Минфина РФ от 17 ноября 2009 г. N 03-04-05-01/808):

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Как указывает Министерство финансов Российской Федерации, при наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица. При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае физическое лицо должно будет уплачивать налог на доходы физических лиц в общем порядке (Письмо Минфина России от 28.12.2012 N 03-04-05/10-1454).

Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности (Письмо ФНС РФ от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/[email protected]).

Безусловно, подобная информация должна собираться в рамках мероприятий налогового контроля. Однако, специфика деятельности по сдачи недвижимого имущества в аренду не позволяет, опираясь исключительно на данные признаки, квалифицировать ее как предпринимательскую. Не говоря уже о трудно доказуемости перечисленных обстоятельств.

Например, для предпринимательской деятельности характерно выделение чистой прибыли (т.е. исключение из доходов от предпринимательской деятельности, а именно суммы арендных платежей, расходов, связанных с осуществлением данной деятельности). Однако, даже большинство лиц, зарегистрированных в качестве ИП, не ведут хозяйственный учет поступлений арендных платежей. Поэтому доказать наличие данного признака в ходе налоговой проверки физического лица представляется практически невозможным.

В п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве» разъяснено, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

В связи с изложенным встает целый ряд вопросов: Каким образом подлежит доказыванию цель приобретения недвижимого имущества? Свидетельствует ли сдача имущества, полученного в дар или по наследству, об отсутствии предпринимательской деятельности?

Налоговыми органами также не раскрывается, что следует понимать под взаимосвязанностью всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок. Если лицо сдает два и более объекта недвижимости, то можно предположить, что данный признак присутствует при заключении договоров одинакового содержания, на одинаковый срок, с одним арендатором (или взаимозависимыми арендаторами), под одинаковое целевое использование и т.п.

Таким образом, как справедливо отмечено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29 октября 2013 г. N 6778/13, от оценки судами доказательств и установления фактических обстоятельств зависит правовая квалификация характера осуществляемой деятельности, которая определяет применяемую систему налогообложения и, как следствие, правомерность вынесенного налоговым органом решения.

Учитывая, что окончательная квалификация деятельности по сдаче недвижимого имущества в аренду производится судом, до вступления соответствующего решения в законную силу налогоплательщик вынужден находиться в состоянии правовой неопределенности относительно того, какие налоги ему платить с полученного дохода.

Несправедливым представляется и привлечение такого физического лица к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налогов, в связи с переквалификацией его деятельности в предпринимательскую, так как до этого момента он не мог предполагать, что уплате подлежит какой-либо другой налог, кроме НДФЛ.

В настоящее время наметилась тенденция, в соответствии с которой налоговые органы даже в случае многолетней добросовестной уплаты физическим лицом НДФЛ с доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду, производят переквалификацию его деятельности в предпринимательскую и перерасчет подлежащих уплате налогов. При этом следует отметить, что чаще всего такие физические лица, в случае их регистрации в качестве ИП, имели бы право на применение упрощенной системы налогообложения и, соответственно, уплаты 6 % от полученного дохода. Однако, налоговые органы, не информируя об этом налогоплательщика, на протяжении нескольких лет получают 13 % от дохода в виде НДФЛ, а в дальнейшем производят перерасчет за все эти годы по общей системе налогообложения со взысканием дополнительно 18 % НДС.

Судебная практика по данному вопросу в последнее время стала склоняться на сторону фискальных органов. Так, в Определении ВС РФ от 8 апреля 2015 г. N 59-КГ15-2 была рассмотрена следующая ситуация: гражданин являлся собственником земельного участка и нежилого помещения на основании договора купли-продажи, согласно которому названный объект недвижимости приобретался как административное здание, не предназначенное для проживания либо иных личных нужд, является нежилым помещением и сдавался в аренду филиалу ОАО «МТС» в соответствии с договорами аренды. ВС РФ согласился с нижестоящими инстанциями:  гражданин сдавал принадлежащее ему на праве собственности нежилое административное здание юридическому лицу для использования в производственной деятельности арендатора, целью сдачи помещений в аренду было систематическое получение прибыли, следовательно, гражданин являлся плательщиком НДС, в связи с неуплатой которого законно привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения.

Означает ли это, что приобретение любого нежилого помещения свидетельствует о намерении лица осуществлять предпринимательскую деятельность? Для сдачи подобного имущества в аренду необходимо регистрироваться в качестве ИП?

Подобный подход представляется ошибочным, так как ограничения права собственности, имущественных прав, а также свободы договора в гражданско-правовом обороте должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерны конституционно значимым целям защиты соответствующих прав и законных интересов и основываться на законе.

Гражданское законодательство устанавливает в качестве основных начал неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав  (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Таким образом, факт сдачи принадлежащего физическому лицу недвижимого имущества в аренду не должен обязывать его к регистрации в качестве ИП во избежание негативных налоговых последствий. А для налоговых органов произвольная переквалификация в качестве предпринимательской деятельности добросовестного налогоплательщика НДФЛ по сдаче имущества в аренду на основании оценочных признаков, не должно становиться способом пополнения бюджета в силу имеющейся правовой неопределенности по рассмотренному вопросу и отсутствия в законодательных актах четких критериев для подобной переквалификации.

Поскольку нормативного разрешения обозначенной проблемы в ближайшее время не предвидится, остается надеяться на формирование единообразного подхода к разрешению споров данной категории у судов, чья практика пока не устоялась.

Право на применение ИП УСН при сдаче имущества в аренду

Фото: freepik.com/rawpixel

МНС ответил на часто задаваемые вопросы в отношении возможности применения ИП УСН при сдаче в аренду квартиры, не принадлежащей ИП на праве собственности и сдаче в аренду коммерческой недвижимости, принадлежащей ИП на праве собственности.

Описание ситуации.

ИП в 2016-2021 г.г. осуществлял деятельность:

– по предоставлению мест для краткосрочного проживания с использованием квартиры, не принадлежащей ему на праве собственности, с уплатой единого налога;

– по сдаче в аренду юридическому лицу коммерческой недвижимости, принадлежащей ему на праве собственности.

Иная деятельность индивидуальным предпринимателем в 2016-2021 г.г. не осуществлялась.

 

Вопрос.

Возможно ли применение ИП УСН в описанной ситуации?

Ответ.

2016-2018 (по НК в редакции, действующей до 2019 г.)

ИП вправе был применять УСН в части деятельности по сдаче в аренду юридическому лицу коммерческой недвижимости, принадлежащей ему на праве собственности.

 

ИП не вправе применять УСН (подп. 5.1.2.-3 и 5.4 п. 5 ст. 286 НК):

при предоставлении в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, не находящиеся у них на праве собственности (общей собственности), хозяйственного ведения, оперативного управления, если иное не установлено подп.  5.1.2.-3 п. 5 ст. 286 НК;

в части деятельности, по которой уплачивается единый налог.

При предоставлении мест для краткосрочного проживания уплачивался единый налог и ИП не вправе были применять иной порядок налогообложения в отношении этого вида деятельности (подп. 1.38 п. 1 и п. 2 ст. 296 НК).

Запрет на применение УСН был установлен в части деятельности, по которой уплачивается единый налог. При этом в отношении всей иной деятельности ИП не вправе был применять УСН только в случае, если он относится к ИП, указанным в подп. 5.1 п. 5 ст. 286 НК, что корреспондирует с положениями п. 6-1 ст. 286 НК.

 

2019-2021 (по НК в редакции, действующей с 2019 г.)

С 2019 г. ИП не вправе применять УСН по всей предпринимательской деятельности, поскольку предоставляет в возмездное пользование квартиру, не находящуюся у него на праве собственности.

 

С 2019 года ИП, осуществляющие виды деятельности, являющиеся объектом налогообложения единым налогом, вправе в отношении таких видов деятельности применять иной порядок налогообложения, предусмотренный НК, если иное не установлено п. 2 ст. 337 Н (п. 5 ст. 336 НК).

Одновременно, в соответствии с подпунктом 2.1.5 пункта 2 статьи 324 НК в редакции, действующей с 2019 года,

Не вправе применять УСН ИП, сдающие в аренду (передающие в финансовую аренду (лизинг)), предоставляющие в иное возмездное пользование капитальные строения (здания, сооружения), их части, не находящиеся у них на праве собственности (общей собственности), хозяйственного ведения, оперативного управления, если иное не установлено подп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК.

При этом ст. 324 НК не устанавливает запрет на применение ИП УСН в части деятельности, по которой уплачивается единый налог.

Следовательно, в отношении всей предпринимательской деятельности ИП не вправе применять УСН, если он относится к ИП, указанным в подп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК.

 

Справочно: для целей УСН с 2019 г. к капитальным строениям (зданиям, сооружениям) относится, в т. ч. жилое помещение в многоквартирном или блокированном жилом доме.

 

***

С полным текстом ответа можно ознакомиться на официальном сайте МНС в разделе Налогообложение индивидуальных предпринимателей/ Ответы на типовые вопросы.

Коды ОКВЭД 2 — Сдача в Аренду помещений (жилых и нежилых)

Для кого подходит: всем, кто занимается куплей-продажей недвижимости или сдаёт недвижимость в аренду. ОКВЭД для агентств-недвижимости и сборщиков арендной платы тоже относится к этому классу. Покупать, продавать и сдавать в аренду можно любую недвижимость: квартиры, жилые дома, комнаты, нежилые здания и сооружения, помещения, склады, земельные участки. Агентства, которые консультируют и выступают посредниками (риэлторами) при купле-продаже, сдаче в аренду жилой и нежилой недвижимости — квартир, дач, торговых площадей, складов, гаражей. Деятельность включает анализ рынка, рекомендации по выбору объекта недвижимости, проверку «чистоты» сделки, подготовку документов.

68.10

Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

68. 10.22

Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений

68.20

Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

68. 20

Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

68.31

Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе

68. 32

Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе

Если физическое лицо зарегистрировано в качестве ИП, то доходы от сдачи в аренду нежилого помещения учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН — НТВП Кедр

Распечатать

 

Вопрос: Физическое лицо (ИП не зарегистрировано) сдало в аренду юридическому лицу нежилое помещение под размещение магазина. Юридическое лицо сидит на ЕНВД и самостоятельно оплачивает все налоги, а физическому лицу пришел налог на данное помещение. И это помещение классифицировали как жилой дом, хотя как помещение является нежилым и оно сдано в аренду для использования в предпринимательской деятельности. Разъясните, пожалуйста, как физическому лицу уплачивать налоги в данной ситуации, и права ли налоговая, когда выставляет налог за нежилое помещение как жилой дом. И еще физическое лицо и руководитель организации одно лицо.


Отвечают специалисты аудиторской компании ООО «КБК «Заря»: 1. Согласно ст. 1 Закона РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-I «О налогах на имущество физических лиц» 1. Плательщиками налогов на имущество физических лиц (далее — налоги) признаются физические лица — собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Согласно ст. 2 данного Закона объектами налогообложения признаются следующие виды имущества:

  1.  жилой дом;
  2. квартира;
  3. комната;
  4. дача;
  5. гараж;
  6. иное строение, помещение и сооружение;
  7. доля в праве общей собственности на имущество, указанное в пунктах 1 — 6 статьи 2 Закона.  

В соответствии с решением Городской думы г.Ижевска от 26.11.2010 г. N 38 ( в редакции изменений от 17.11.2011 г.) с 01.01.2012 г. установлены следующие ставки налога на имущество физических лиц в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения:
 

  • жилой дом — 0,1 — 0,31 %;
  • иное строение, помещение и сооружение — 0,1 — 1,2 %.

В данной ситуации физическое лицо является плательщиком налога на имущество физических лиц, который уплачивается собственником имущества. 

2. В соответствии с пунктом 1 статьи 226 Кодекса российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 названной статьи Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 Кодекса. Указанные организации являются налоговыми агентами.

Согласно пункту 2 статьи 226 Кодекса исчисление сумм и уплата налога в соответствии с данной статьей Кодекса производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214. 1, 227, 227.1 и 228 Кодекса.

Российская организация, выплачивающая физическому лицу арендную плату за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном статьей 226 Кодекса.

При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Кодекса ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, а также иные взносы и платежи, обладающие установленными Кодексом признаками налогов или сборов, не предусмотренные Кодексом либо установленные в ином порядке, чем это определено Кодексом. Дополнительное соглашение к договору, в котором обязанности по уплате налога возложены на налогоплательщика, будет являться ничтожным. (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 15 июля 2010 г. N 03-04-06/3-148)К

роме того, необходимо отметить, что хотя для физических лиц, участвующих в арендных отношениях и (или) сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, не установлена обязанность по получению статуса индивидуального предпринимателя, и доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду (внаем) и (или) реализации движимого или недвижимого имущества, указаны в статье 208 НК РФ как самостоятельный вид доходов, являющийся объектом налогообложения НДФЛ, согласно пункту 1 статьи 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В соответствии с положениями гражданского законодательства предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности свидетельствуют, в частности, следующие факты:

  • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
  • учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
  • взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
  • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Экономическая деятельность имеет место в том случае, когда ресурсы, оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия (информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, целью которого является производство продукции (оказание услуг).

Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг). Об этом говорится в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), утвержденном постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст.

При наличии всех указанных выше признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Таким образом, если операции по сдаче имущества в аренду (внаем) либо операции по купле-продаже имущества осуществляются при наличии признаков экономической и предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица. При этом физическое лицо обязано будет уплачивать налог с соответствующих доходов в качестве индивидуального предпринимателя.

В случае отсутствия оснований для признания операций с недвижимым имуществом предпринимательской деятельностью с полученных доходов физическое лицо должно уплачивать НДФЛ в качестве лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Рекомендации:

1. По налогу на имущество: индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения и являющиеся собственниками имущества, используемого для осуществления своей предпринимательской деятельности, не являются плательщиками налога на имущество физических лиц (в отношении такого имущества). В отношении иного имущества указанные индивидуальные предприниматели признаются плательщиками налога на имущество физических лиц на общих основаниях.

Исходя из совокупности положений Налогового Кодекса и Закона N 2003-1 для подтверждения права на освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц индивидуальные предприниматели подают в налоговые органы заявление в произвольной форме об освобождении от уплаты данного налога в отношении указываемых в заявлении объектов недвижимости.

Кроме того, необходимо представить в налоговые органы документы, подтверждающие факт использования объектов недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности.

Документами, подтверждающими сдачу в аренду нежилых помещений, являются договоры аренды с арендаторами, платежные документы, свидетельствующие о получении доходов от осуществления данного вида деятельности, и любые другие документы, подтверждающие использование имущества для осуществления предпринимательской деятельности в период применения упрощенной системы налогообложения. Аналогичные разъяснения приведены в письмах Минфина России от 18 января 2010 г. N 03-11-11/1 и от 1 февраля 2010 г. N 03-05-04-01/06.

При возникновении права на льготу в течение календарного года производится перерасчет налога.

Таким образом, в соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 Кодекса применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает замену уплаты ряда налогов, в том числе и налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности).

2. По НДФЛ: в соответствии с пунктом 1 статьи 346. 15 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщики-индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса.

Таким образом, если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указан вид экономической деятельности, такой как сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества (код 70.20.2 раздела «К» Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Постановлением Госстандарта России от 06. 11.2001 N 454-ст.), то доходы от сдачи в аренду нежилого помещения, полученные таким налогоплательщиком, учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (например, доходы по ставке 6%).

 

Набор кодов ОКВЭД — Аренда недвижимости

 

 

 Предлагаем Вам воспользоваться готовым набором кодов ОКВЭД, составленного под вид деятельности – Аренда недвижимости. Набор кодов подходит как при регистрации ООО, так и при регистрации ИП. Коды обновлены согласно нового классификатора!

 

 При необходимости, в случае более расширенной сферы деятельности вашей компании, Вы можете самостоятельно дополнить его другими кодами, соответствующими виду деятельности Вашей будущей компании.

 

  • 68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
  • 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
  • 68. 20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом
  • 68.31 Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.31.1 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.31.11 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.31.12 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.31.2 Предоставление посреднических услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.31.21 Предоставление посреднических услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.31.22 Предоставление посреднических услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
  • 68. 31.3 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.31.31 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.31.32 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.31.4 Предоставление консультационных услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.31.41 Предоставление консультационных услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.31.42 Предоставление консультационных услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.31.5 Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.31.51 Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
  • 68. 31.52 Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.32 Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.32.1 Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.32.2 Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе
  • 68.32.3 Деятельность по технической инвентаризации недвижимого имущества

 

На заметку

 

 Для осуществления своей деятельности вы должны выбрать коды ОКВЭД. Их может быть несколько, но основной только один! В классификаторе ОКВЭД есть коды, при которых ваша деятельность будет обязана иметь статус лицензированной и вы должны будете получить соответствующую лицензию. Поэтому, при регистрации своего общества выбирая основной вид деятельности, не забудьте просмотреть список лицензируемых видов деятельности.

 

Нужно ли открывать ИП для сдачи внаём собственного недвижимого имущества одной организации?

Здравствуйте, Владимир Иванович!

Одним из главных признаков предпринимательской деятельности в соответствии с ч.  2 п. 1 ст. 1 ГК РБ является её направленность на систематическое получение прибыли. При этом в нормативных правовых актах не содержится официального толкования понятия «систематическое получение прибыли».

Однако раскрытие значения данного понятия содержится в Разъяснении Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 24.05.2006 № 03-29/1013 «О сдаче нежилого помещения, принадлежащего физическому лицу, в аренду».

В частности, в Разъяснении указано: «Если деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду носит разовый характер, когда в его намерениях не усматривается системы действий, такая деятельность не может обладать признаками предпринимательской. В этом случае физическое лицо, получающее доход от сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, в соответствии с налоговым законодательством является плательщиком соответствующих налогов. Когда сдача имущества в аренду направлена на систематическое получение прибыли, т.е. физическое лицо намеревается сдавать в аренду нежилое помещение одновременно нескольким юридическим лицам по нескольким гражданско-правовым договорам, такая деятельность содержит признаки предпринимательской. И, соответственно, осуществление физическим лицом такой деятельности, содержащей признаки предпринимательства, по мнению Высшего Хозяйственного Суда, требует регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя».

В соответствии со ст. 577 гл. 34 ГК РБ договор аренды является возмездным договором, т.е. имущество в случае заключения сторонами договора аренды передаётся в аренду только за плату. Передача имущества во временное владение и пользование без взимания оплаты осуществляется не по договору аренды, а по договору безвозмездного пользования имуществом по правилам гл. 36 ГК РБ.

Руководство для потенциальных арендодателей

Рассматриваете ли вы возможность стать арендодателем, потому что у вас есть дополнительное пространство, потому что вы хотите получить пассивный доход от дуплекса, или потому что вы просто не хотите заниматься продажей своего старого дома тем не менее, недвижимость может показаться вам надежной инвестицией.

В самом простом случае вы вкладываете деньги в жилье, сдаете его в аренду и получаете ежемесячный чек. Но опытные инвесторы скажут вам, что для того, чтобы стать успешным арендодателем в сфере недвижимости, нужно гораздо больше.

Колин Диринг совершает на 32% больше продаж, чем средний агент в Санта-Фе, штат Нью-Мексико, где большая часть ее бизнеса состоит из инвесторов, покупающих недвижимость для сдачи в аренду до выхода на пенсию. Ее совет:

«Владение арендуемой недвижимостью — это бизнес, и к нему нужно подходить как к инвестициям в бизнес. Вы должны иметь правильную личность, чтобы сделать это; это не для людей, которые не терпимы к риску».

Прежде чем сделать решительный шаг, важно узнать о процессе и о том, как он работает.Вот пошаговая инструкция, как арендовать дом.

Источник: (XPS/Unsplash)

Шаг 1: Оцените свою ситуацию

Прежде чем решиться на аренду, оцените потенциальную ситуацию с арендой.

Если у вас есть свободная спальня, возможно, вы думаете разместить ее на Airbnb или найти соседа по комнате. Это может привести к потере конфиденциальности, если вам придется делить кухню или ванную комнату. У краткосрочного арендатора или соседа по комнате могут быть другие стандарты чистоты, соответствующий уровень шума, или они могут приходить и уходить в неурочные часы.Прежде чем попробовать этот маршрут, честно расскажите о своем уровне терпимости к незнакомцам.

В дуплексе или многоквартирном доме у вас будет больше уединения, но вы все равно будете делить некоторые пространства. Стена вашей спальни может быть рядом с громким телевизором арендатора, или они могут припарковаться на вашей стороне подъездной дорожки. Покупка арендного дома, полностью отделенного от вашей жилой ситуации, является самым дорогим (но часто наименее раздражающим) вариантом для арендодателей.

Если у вас уже есть дом, который вы планируете арендовать, то вам нужно убедиться, что ипотечный кредит и страховка настроены на проживание в доме человека, не являющегося владельцем, и изменить их, если они не ‘т.

Затем подумайте, какой тип аренды вы хотите, чтобы недвижимость была. Краткосрочные или долгосрочные? На это решение может повлиять то, снимаете ли вы комнату или недвижимость… наряду с суммой денег, которая вам понадобится, чтобы начать как инвестор.

Может быть, вы просто хотите иногда сдавать в аренду лишнюю комнату в своем доме или загородном доме, чтобы заработать дополнительные деньги. Или, может быть, вы владеете отдельной недвижимостью и больше заинтересованы в долгосрочном договоре аренды. У каждого есть свои плюсы и минусы.

Плюсы краткосрочной аренды

  • Вы можете свободно пользоваться недвижимостью, когда захотите.
  • При случайных постояльцах дом не будет так сильно изнашиваться.
  • Сезонность и текущий рыночный спрос могут быть учтены при расчете арендной ставки за сутки.

Минусы краткосрочной аренды

  • Вам придется убирать помещение чаще, чем если бы оно было занято долгосрочным арендатором.
  • Если вы живете в туристическом районе, вам может быть сложно найти арендаторов в межсезонье.
  • Конкуренция может быть крутой. Вы конкурируете не только с близлежащими отелями и курортами, но и с другими объектами аренды в этом районе. Что дает вашей собственности преимущество ?

Профессионалы долгосрочной аренды

  • У вас будет постоянный второй источник дохода (пока недвижимость сдается в аренду).
  • Обязанности коммунальных служб переходят к арендаторам. Так что никаких вам коммунальных платежей!
  • Вы можете сотрудничать с профессиональным управляющим недвижимостью, который будет заниматься такими вопросами, как проверка потенциальных арендаторов, соблюдение законов об аренде, а также ремонт и техническое обслуживание дома.

Минусы долгосрочной аренды

  • Если дом постоянно занят, это приведет к большему износу дома и его оборудования.
  • Вы можете оказаться связанным долгосрочным контрактом с далеко не идеальным арендатором.
  • Вы потеряете возможность использовать недвижимость в качестве дома для отдыха.
Преимущество того, чтобы быть арендодателем на этом рынке, заключается в том, чтобы иметь возможность взять эти деньги, и, если вы умеете с ними обращаться, быстрее погасить ипотечный кредит, чтобы вы могли лучше избавиться от долгов и иметь гораздо лучший капитал. в твоем доме.

Шаг 2: Считайте числа

Ведущий агент по недвижимости и сертифицированный специалист по недвижимости Дон Бремер специализируется на инвестиционной недвижимости и загородных домах в районе Чикаго.

«Преимущество арендодателя на этом рынке заключается в том, чтобы иметь возможность взять эти деньги, и, если вы умеете с ними обращаться, погасить ипотечный кредит быстрее, чтобы вы могли лучше избавиться от долгов и иметь гораздо лучшее справедливость в вашем доме», — говорит Бремер.

Цены на аренду часов

Бремер выросли на 15-20% с 2019 по 2021 год, и она говорит, что сейчас самое подходящее время для того, чтобы быть арендодателем.

«Для типичного примера того, как произошло это увеличение; дом с четырьмя спальнями и двумя с половиной ванными площадью около 2200 квадратных футов, который раньше сдавался в аренду примерно за 1875 долларов. Теперь вы можете получить более 2200 долларов, 2300 долларов за тот же дом в 2021 году».

Но чтобы быть успешным домовладельцем, важно всегда следить за своими расходами.

Когда Диринг предлагает клиентам рассмотреть возможные варианты недвижимости, они начинают с ипотеки.«Если они собираются финансировать его за счет налогов и страховки, как он будет работать?» она спрашивает. Как минимум, ваш доход от аренды должен покрывать эти основные расходы, но она также советует копать глубже.

Вопросы, которые следует задать, включают:

  • Возможна ли аренда?
  • Какова моя вероятная доля вакансий?
  • Что я могу получить за квадратный фут на текущем рынке?
  • Будет ли продолжать расти арендная плата?

Принимая решения, смотрите на рынок аренды в целом, а также на конкретную недвижимость.

План откладывания денег на техническое обслуживание и ремонт. К сожалению, арендаторы могут нанести большой ущерб. Диринг рассказывает такую ​​историю: подруга, сдавшая недвижимость в аренду, потеряла свой годовой доход, когда ей пришлось возмещать 20 000 долларов за ущерб, причиненный арендатором. Большинство арендодателей планируют экономить 10% стоимости имущества каждый год на техническое обслуживание, но неожиданный капитальный ремонт может навредить.

Другие непредвиденные расходы, которые арендодатели должны учитывать в своих общих расходах, включают ежегодные расходы на содержание, страховку и налоги (которые, как правило, выше для сдаваемой в аренду недвижимости), а также любые периоды незанятости.Все это может влететь вам в копеечку, особенно если дом какое-то время пустует, и вы застряли, покрывая ипотеку и коммунальные услуги.

Кроме того, вместе с недвижимостью могут взиматься сборы ассоциации домовладельцев, и вы можете захотеть учесть первоначальные маркетинговые расходы на выставление собственности на продажу, включая уход за газоном и услуги по обслуживанию недвижимости (особенно если вы не живете постоянно в район, где находится ваш прокат).

Источник: (Брук Кейгл/Unsplash)

Шаг 3: Поговорите со своим страховым агентом

Не забудьте связаться со своим страховым агентом, прежде чем арендовать весь дом или его часть. Даже если вы просто снимаете комнату, вам понадобится более высокая страховая ответственность.

«Если жилец обожжется на вашей плите, он, скорее всего, подаст за это в суд вам », — отмечает Диринг. Сообщите своему страховому брокеру, что к вам будут приходить и уходить жильцы из вашей комнаты для гостей, и спросите, что вам нужно сделать, чтобы защитить себя. Они узнают, каких гонщиков вам нужно добавить в страховку дома или где вам нужно увеличить страховое покрытие.

В среднем страхование арендодателя стоит на 15-20% больше, чем страхование домовладельца.Хотя покупка страховки арендованного имущества (еще один термин для страхования арендодателя) не является обязательным требованием, это дает много преимуществ как для краткосрочной, так и для долгосрочной аренды. Он защищает владельцев недвижимости от дорогостоящего ремонта, независимо от того, вызван ли ущерб арендатором или стихийным бедствием. (Примечание: страхование от наводнения приобретается отдельно.)

Большинство страховых полисов домовладельца покрывают следующее:

  1. Ущерб имуществу: Страховое покрытие, помогающее оплатить ремонт имущества, поврежденного пожаром, погодными условиями или стихийными бедствиями. Эти полисы могут также распространяться на личную собственность арендодателя, такую ​​как бытовая техника, мебель, газонокосилки и т. д.
  2. Ответственность: Это юридически защищает землевладельцев от привлечения к ответственности за любые медицинские травмы, полученные арендатором во время пребывания в собственности.
  3. Потеря дохода от сдачи в аренду: Это применимо, когда имущество повреждено в результате покрываемого события и имущество не может быть сдано в аренду до тех пор, пока не будет произведен ремонт. В этом случае страховой агент покроет потерю дохода от аренды.

Другие дополнительные пассажиры, которых вы можете добавить в страховые полисы арендодателя, включают:

  • Вандализм : Если имущество повреждено арендатором или другим лицом
  • Покрытие строительных норм: Если городу требуется модернизация в связи с изменением правил, страхование покрытия строительных норм поможет компенсировать эти расходы
  • Кража со взломом: Покрытие любого материального ущерба, причиненного взломом; разбитые окна, двери и так далее; эта политика не распространяется на украденные личные вещи

Еще один вариант, который предлагает Бремер, — это приобретение домовладельцами гарантии на дом. Они стоят около 700 долларов в год и покрывают большинство предметов в доме — посудомоечные машины, холодильники, стиральные машины, сушилки и устройства для открывания гаражных ворот.

Шаг 4: Определите, сколько вы могли бы заработать

Джанет Филдс, соучредитель и генеральный директор Oak Trust Properties, компании по управлению недвижимостью в Чарльстоне, Южная Каролина, говорит, что рынок быстрой аренды похож на рынок продаж — почти нет запасов, растущие цены и низкие дни магазин.

«Мы также заметили, что все больше людей работают из дома и ищут большие площади для домашнего офиса или большой двор для домашних развлечений», — говорит Филдс.

Когда дело доходит до цен на аренду, вы хотите покрыть свои расходы, но вы не можете брать астрономическую цену, иначе вы никогда не найдете арендаторов. Важно провести некоторое исследование рынка по арендным ставкам, прежде чем покупать недвижимость для сдачи в аренду или выставлять на продажу комнату. То, что вы можете получить в аренду, будет определять вашу прибыльность.

Филдс советует арендодателям отложить в сторону свои личные предпочтения и рассматривать сдаваемую в аренду недвижимость как инструмент, который может помочь им достичь своих финансовых целей.

«Я люблю фильтры принятия решений и стараюсь помнить о некоторых. Это необходимо? Если я сделаю X, что произойдет? Если я не сделаю X, каков будет вероятный результат? Это ответ, основанный на страхе, или я могу найти данные, которые помогут поддержать варианты, установленные передо мной?»

В конце года любые решения о расходах должны иметь положительное финансовое влияние на рентабельность инвестиций. Такой подход к финансовым решениям о ваших инвестициях может иметь жизненно важное значение для предотвращения ошибок, которые в долгосрочной перспективе могут стоить значительных долларов, советует Филдс.

Чтобы установить арендную ставку, следите за местным рынком с помощью агента, который знает местность. Вы также можете провести собственное исследование, проверив в Интернете списки местных квартир, используя такие сайты, как Craigslist, Nextdoor, Facebook Marketplace и другие. Некоторые управляющие недвижимостью публикуют объявления об аренде на MLS, или вы можете посмотреть местные объявления на Airbnb или на сайтах краткосрочной аренды. Поезжайте по окрестностям и позвоните по телефонным номерам или запишите номера, указанные на табличках «Сдается в аренду», чтобы собрать данные.

Не забывайте учитывать, как количество сдаваемых в аренду спален, такие удобства, как задний двор или место для парковки во дворе, а также состояние квартиры влияют на ее рентабельность.

Вам также следует подумать о том, стоит ли нанимать сторонних лиц для помощи в управлении имуществом. Хотя эти дополнительные услуги могут сократить вашу прибыль, они имеют много преимуществ и могут обеспечить арендодателям душевное спокойствие.

Вот три специалиста, которых вы, возможно, захотите нанять.

Управляющий недвижимостью

Сдача вашей недвижимости в аренду через управляющую компанию может избавить вас от многих головных болей.В их обязанности входит проверка арендаторов, проведение ремонтных и текущих работ, сбор арендных платежей и многое другое.

Это отличный вариант для владельцев, которые предпочитают невмешательство, которые живут далеко от собственности, или для тех, кто владеет несколькими объектами недвижимости.

Адвокат

Быть арендодателем — значит быть владельцем бизнеса, и, как и в любом бизнесе, важно убедиться, что вы и ваш бизнес защищены. Наличие адвоката под рукой может помочь вам разобраться с местными правилами собственности в этом районе, помочь в написании договора аренды и помочь в сложных ситуациях, таких как споры между арендодателем и арендатором или выселение.

Бухгалтер

Когда наступает налоговый сезон, бухгалтер может помочь в подаче налоговой декларации за сдаваемое в аренду имущество и узнать, есть ли какие-либо налоговые вычеты, на которые вы имеете право. Наряду со многими другими услугами они также могут заранее сообщить о любых изменениях в налоговом кодексе США, которые могут привести к финансовым прибылям или убыткам.

Источник: (Ralf Kleemann / Shutterstock)

Шаг 5: Гарантийный депозит

Все сдаваемые в аренду объекты требуют внесения залога, который является своего рода залогом для защиты имущества. Арендатор платит залог арендодателю при подписании договора аренды, и деньги используются для покрытия любого ущерба, который может возникнуть во время их пребывания. Если имущество находится в том же состоянии на момент выезда, залог возвращается арендатору.

Для арендодателей гарантийные депозиты — это способ защитить свои инвестиции и гарантировать, что они не застрянут с многокилометровым списком ремонтов (и еще большим счетом), если арендатор плохо обращается со своей собственностью. В зависимости от того, где находится сдаваемое в аренду имущество, могут существовать законы, определяющие размер залога, а также ремонт, на который можно использовать деньги.Чтобы с самого начала прояснить ожидания арендатора, изложите все финансовые обязательства арендаторов в договоре аренды.

Что касается жильцов, то, помимо бережного отношения к имуществу, есть еще несколько мер предосторожности, которые помогут отыграть залог при выезде.

Сфотографируйте имущество при въезде, задокументируйте любые царапины, трещины, сломанные бытовые приборы или другие повреждения имущества и как можно скорее сообщите об этом своему арендодателю. Это сообщит им, что повреждения были до того, как вы въехали.

Кроме того, убедитесь, что у вас есть четкое представление об ожиданиях на момент выезда. Вам нужно почистить ковры паром? Заделать дыры от предметов, висящих на стене?

Шаг 6: Осмотр имущества

Прежде чем подписать договор аренды, арендодатели и арендаторы обычно вместе обходят недвижимость и проводят предварительную проверку. Это время, когда можно обсудить любые проблемы, и как арендодатель, так и арендатор могут договориться о состоянии имущества при въезде.После того, как контрольный список проверки завершен, он добавляется к подписанному договору аренды для просмотра во время выезда, чтобы определить, нужно ли что-то вычитать из залога.

Помимо первоначальной проверки при въезде, домовладельцам рекомендуется провести еще три проверки.

Плановый осмотр

Известные также как «проверки регистрации», они проводятся ежегодно или несколько раз в год.

Здесь домовладельцы осматривают имущество, чтобы убедиться, что все в порядке. Если есть какие-либо опасения по поводу того, как арендатор обращается с недвижимостью, это хороший шанс обсудить эти вопросы, чтобы защитить собственность и держать арендатора на пути к возврату своего залога.

Проездной осмотр

Эту инспекцию не нужно организовывать заранее, так как она гораздо более случайна. Арендодатель осматривает имущество снаружи, чтобы увидеть, нужно ли решать какие-либо проблемы, или похоже, что необходимо запланировать плановую проверку.

Выездная инспекция

Очень похоже на инспекцию при въезде: арендодатель и арендатор вместе обходят недвижимость, сравнивая ее состояние с отчетом о инспекции при въезде.

Шаг 7: Важность обуздания привлекательности

«Обуздание — это здорово, — говорит Бремер. «Я думаю, что есть много людей, которые могут сами заниматься ландшафтным дизайном. Даже установка нескольких горшечных растений может существенно повлиять на то, будет ли дом выглядеть пригодным для сдачи в аренду или нет.

Некоторые идеи, которые помогут сделать вашу арендуемую квартиру более привлекательной, включают в себя поддержание чистоты желобов, стрижку газона, обрезку веток деревьев и удаление сорняков. Также не стоит забывать об уборке снаружи дома.

«Стирка под высоким давлением — это так просто, — говорит Бремер. «Я думаю, что люди думают: «Ну, я должен перекраситься», но на самом деле перекрашивать не нужно. Во многих местах есть виниловый сайдинг, штукатурка и еще много чего, и вы можете заказать мойку под давлением, и мойка под давлением творит чудеса с вашим домом».

Бремер говорит, что еще несколько экономичных и эффективных способов освежить сдаваемое в аренду имущество включают в себя покраску отделки внутри дома и вокруг гаража или нанесение свежего слоя краски на кухонные шкафы.

Филдс говорит, что при рассмотрении вопроса о ремонте важно обращать внимание на те части собственности, которые производят наибольшее визуальное впечатление, чтобы получить наибольшую отдачу от инвестиций: передний двор, основная жилая площадь и главные апартаменты.

Источник: (Im3rd Media/Unsplash)

Шаг 8: Строительные нормы и правила

Прежде чем сдавать недвижимость в аренду, важно убедиться, что дом соответствует всем последним строительным нормам и правилам вашего местного муниципалитета.

Строительные нормы

применяются как внутри, так и снаружи здания.Это минимальные стандарты безопасности, которым должен соответствовать дом для защиты здоровья и безопасности жильцов.

Вот общие строительные нормы и правила и то, что они измеряют.

Структурная целостность

Это относится к безопасности конструкции дома.

Фундамент, стены, двери и окна дома должны быть прочными, стены защищены от непогоды, и в доме не должно быть стоячей воды.

Механическая целостность

Отопительные, электрические, водопроводные, газовые и другие системы должны быть в исправном состоянии и работать в соответствии с местными нормами.Кроме того, в доме должны быть установлены датчики дыма и угарного газа.

Санитария

В обязанности арендодателя входит обеспечение жильцов контейнерами для мусора и вторсырья соответствующего размера.

Водоснабжение

В соответствии с Законом о арендодателе-арендаторе арендодатель обязан снабжать арендатора чистой проточной горячей и холодной водой.

Эти коды предназначены для защиты арендаторов от небезопасных домов с такими вещами, как неисправная электропроводка, краски на основе свинца, плесень, асбест и другие небезопасные условия жизни.Чтобы проверить, безопасно ли сдаваемое в аренду имущество и соответствует ли оно требованиям, назначьте встречу с местным жилищным инспектором.

Шаг 9: Найдите претендентов и подготовьте прокат к просмотру

Филдс говорит, что в Oak Trust Properties, чтобы найти наиболее подходящих арендаторов, в первую очередь важно установить правила относительно приемлемого дохода и кредитных рейтингов.

«Мы обнаружили, что, как правило, существует «магический» номер кредитного рейтинга, который поддерживает будущую платежную историю резидента, особенно когда подтверждается доход и история проживания.

Fields советует заранее подготовиться, чтобы знать, что вы ищете, и установить требования. Это может сэкономить время и нервы как вам, так и потенциальным кандидатам. Другие полезные советы, которые предлагает Филдс, включают:

  • Подождите, пока подходящий заявитель представится
  • Позвонить арендодателю по телефону
  • Подтвердить доход потенциального арендатора (с помощью работодателя или последних банковских выписок/платежных квитанций)
  • Избегайте принятия налоговых деклараций, поскольку они могут не отражать текущее финансовое состояние арендатора

«К сожалению, существуют поддельные банковские выписки и платежные квитанции, а это означает, что проверка занятости является ключевой частью процесса подачи заявления», — предупреждает Филдс.

Итак, как узнать, пора ли нанять управляющего недвижимостью? Филдс рекомендует арендодателям вытащить договор аренды и прочитать его от корки до корки.

«Если ваши глаза не тускнеют, вы можете достаточно хорошо справляться с собой», — говорит Филдс.

Филдс упоминает, что арендодателям важно не только понимать условия аренды, но и учитывать такие возможности, как: «Что мне делать, если жилец не заплатит вовремя или вообще не заплатит?»

«Жизнь бывает, и это может негативно сказаться на жильцах, и когда это происходит, договор аренды должен соблюдаться последовательно и в соответствии с буквой закона.Если вы пропустите шаги, вы, скорее всего, ослабите свое дело, если оно будет передано в суд», — советует Филдс.

Если вы не наймете управляющего недвижимостью, вам придется искать арендаторов самостоятельно. Зарегистрируйте свой дом в MLS, на порталах онлайн-листингов, на сайтах объявлений, разместите какие-нибудь таблички во дворах — везде, где бы вы ни находились, чтобы провести исследование!

Это также поможет сделать качественные, четкие фотографии, чтобы сопровождать список вашей недвижимости, особенно если вы пытаетесь сдать ее в аренду на рынке элитного отдыха.

Если вы составляете список самостоятельно, после составления списка подготовьтесь к телефонным звонкам и электронным письмам. Вам нужно будет выделить время в своем расписании, чтобы отвечать на сообщения через онлайн-порталы, а также показывать устройство. В зависимости от вашего местного рынка аренды, поиск квалифицированного кандидата может занять несколько часов или недель.

Далее вам нужно подготовить дом к просмотру.

«Я не верю в удаление ваших личных фотографий, — говорит Бремер. «Я думаю, что вы можете уменьшить фотографии, но хорошая семейная фотография — отличный способ для людей представить свою семью в этом доме.

Другие простые и доступные способы подготовить дом к осмотру включают в себя генеральную уборку дома, рассаду свежих цветов, декорирование дома несколькими мелочами (например, винные бутылки и бокалы на кухне), добавление таблички «Добро пожаловать». на крыльце, меняя лампочки и моя окна.

Источник: (Джейсон Пофал / Unsplash)

Заключительный совет

Если вы планируете арендовать свой бывший жилой дом, Филдс советует арендодателям «перевернуть свои взгляды», рассматривая свой дом как инвестицию.

«Это больше не твой дом; это ваш бизнес — и он требует, чтобы вы мыслили критически и любой ценой избегали эмоциональной привязанности к собственности», — говорит Филдс.

Это не только сэкономит ваше время, деньги и нервы, но и поможет вам принимать разумные и практичные решения относительно дома как инвестиции.

«Если вы можете начать принимать решения, основанные на стоимости, долговечности и конкурентоспособности, вы движетесь в правильном направлении к владению функционирующим, прибыльным производителем пассивного дохода», — говорит Филдс.

Итак, где найти инвестиционную недвижимость?

«Не избегайте городов за пределами вашего района», — предлагает Филдс. «Вам не нужно проживать в одном городе или совершать ежегодные поездки в свои объекты, чтобы стать успешным инвестором».

Начать стоит с изучения перспективных городов с потенциалом долгосрочного роста, стабильным рынком труда и такими удобствами, как парки, хорошие школы, рестораны и близлежащие развлечения.

«Учитывайте прожиточный минимум, средний доход, средние цены на жилье и налоги на недвижимость.Если общая ситуация благоприятна, вы, вероятно, нашли отличное место, чтобы начать поиски идеального дополнения к вашему инвестиционному портфелю».

Источник изображения заголовка: (Jason Pofahl / Unsplash)

Как купить свою первую арендуемую недвижимость в 2022 году: 5 простых шагов

Согласно статистике, в 2019 году в США насчитывалось 14,5 домохозяйств и 44 миллиона жителей, арендующих дома на одну семью, а Urban.org прогнозирует, что их будет 21 % увеличения количества новых арендных домовладений в период с 2020 по 2040 год.

В то время как инвестиции в сдаваемую в аренду недвижимость на одну семью часто могут обеспечить сильный и стабильный денежный поток, владение сдаваемой в аренду недвижимостью может потребовать много времени и тяжелой работы.

В этой статье мы обсудим, как купить арендуемую недвижимость за пять шагов, и объясним некоторые плюсы и минусы инвестирования в недвижимость.


Еда на вынос

  • Пять шагов, чтобы стать арендодателем, включают в себя получение финансирования, понимание показателей эффективности сдаваемой в аренду недвижимости, поиск сдаваемой в аренду недвижимости, отслеживание доходов и расходов и, в некоторых случаях, наем управляющего недвижимостью.
  • Советы по покупке хорошей сдаваемой в аренду недвижимости включают долгосрочные инвестиции и выбор рынков недвижимости с наилучшим потенциалом для сдачи в аренду.

 

 

Является ли аренда недвижимости правильным выбором?

Всего за минуту мы рассмотрим основные шаги по покупке арендуемой недвижимости. Во-первых, важно подумать, является ли покупка сдаваемой в аренду недвижимости правильной инвестицией для вас.

Получение дохода от аренды может быть классифицировано Налоговой службой как «пассивная» деятельность, но инвестиции в недвижимость часто требуют активного участия, а также готовности принять определенный риск в обмен на более высокий уровень потенциального вознаграждения. .

Даже инвесторы в недвижимость, которые нанимают местную компанию по управлению недвижимостью, могут по-прежнему участвовать в надзоре за своими инвестициями. Например, инвесторов могут попросить санкционировать определенные усовершенствования или ремонт и регулярно просматривать ежемесячные финансовые отчеты и финансовые отчеты на конец года, такие как отчет о прибылях и убытках и отчет о чистом движении денежных средств.

Несмотря на наилучшие процессы отбора арендаторов, инвестор может столкнуться с арендатором, который поздно платит арендную плату или нуждается в выселении.Упущенный доход от аренды и дополнительные расходы на выселение могут быстро свести на нет потенциальную прибыль и общий доход, а наблюдение за процессом выселения может занять много времени.

Несмотря на связанные с этим обязанности, хорошая инвестиционная недвижимость может обеспечить идеальное сочетание трех факторов: регулярного дохода от аренды, долгосрочного повышения стоимости недвижимости и налоговых льгот за счет вычета операционных расходов и расходов владельца, а также амортизации.

Но сообразительные инвесторы всегда обдумывают потенциальные риски и выгоды от инвестирования, прежде чем сделать свой шаг.

 

Как стать арендодателем и купить свою первую арендуемую недвижимость за 5 шагов

После того, как вы решили, что владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, является правильным вложением, необходимо выполнить пять основных шагов:

1. Организовать финансирование

Финансирование сдаваемой в аренду недвижимости для одной семьи работает немного иначе, чем подача заявки на получение ипотечного кредита на основное место жительства. Первоначальные взносы больше, комиссии кредиторов и процентные ставки немного выше, и существуют другие требования для квалификации:

  • Первоначальный взнос обычно составляет от 20% до 25% от покупной цены недвижимости, а некоторые инвесторы рефинансируют свое жилье, чтобы получить наличные для первоначального взноса.
  • Кредитный рейтинг 720 или выше требуется для лучших условий кредита, согласно Experian, хотя можно приобрести инвестиционную недвижимость с более низким кредитом.
  • Документы заемщика включают копии налоговых деклараций, банковских выписок и подтверждение дохода (аналогично подаче заявления на получение кредита по основному месту жительства).
  • Кредиторы могут потребовать выплаты ипотечных кредитов в течение шести месяцев, хранящиеся на резервном счете, если периодические доходы меньше или расходы выше, чем прогнозировалось.

Несмотря на то, что при организации финансирования сдаваемой в аренду собственности может возникнуть множество препятствий, хорошая новость заключается в том, что вариантов много. Обычные кредиторы, такие как банки и кредитные союзы, предлагают ссуды, обеспеченные Fannie Mae или Freddie Mac, в то время как другие инвесторы получают финансирование для аренды недвижимости через частных кредиторов или путем создания совместного предприятия.

Хорошим местом для начала поиска ссуды на аренду недвижимости или рефинансирования является ипотечный центр Stessa. Просто ответьте на несколько простых вопросов в Интернете, и они порекомендуют кредитора, который предоставит вам конкурентоспособную ипотечную квоту.

2. Понимание возврата арендованного имущества

Возврат инвестиций (ROI) — это финансовый показатель, который инвесторы в недвижимость используют, чтобы определить, насколько потенциально прибыльной может быть инвестиционная недвижимость. Для расчета ROI объекта инвестору необходимо знать:

  • Расчетный годовой доход от аренды, включая арендную плату арендатора и дополнительный доход, такой как аренда домашних животных
  • Оценка годовых операционных расходов, включая ремонт, плату за управление недвижимостью, страхование и налоги
  • Прогноз годового денежного потока путем вычитания расходов из доходов
  • Определение первоначального взноса и других авансовых платежей (например, на необходимый ремонт)
  • Рассчитайте рентабельность инвестиций, разделив годовой денежный поток на общую сумму вложенных денежных средств

Например, предположим, что сдаваемое в аренду имущество приносит годовой доход от аренды в размере 18 000 долларов США, операционные расходы составляют 50% дохода, а ежегодный платеж по ипотеке составляет 6 000 долларов США (только основная сумма и проценты).

Если инвестор вносит первоначальный взнос в размере 37 500 долларов США, рентабельность инвестиций составит 8%:

  • Годовой денежный поток = доход от аренды в размере 18 000 долларов США — операционные расходы в размере 9 000 долларов США — платеж по ипотеке в размере 6 000 долларов США = денежный поток в размере 3 000 долларов США до налогообложения
  • ROI = Денежный поток до налогообложения / Общая сумма инвестиций
  • 3000 долл. США Денежный поток до налогообложения / 37 500 долл. США Общая сумма инвестиций = 8,0%

Хорошим инструментом для расчета потенциальной доходности любого сдаваемого в аренду дома на одну семью в США является калькулятор аренды Roofstock Cloudhouse.Просто введите адрес объекта и получите прогноз потенциального дохода, даже если дом никогда ранее не сдавался в аренду.

3. Найти недвижимость в аренду

Некоторые из ключевых факторов, которые следует учитывать при выборе подходящей недвижимости для сдачи в аренду и лучших рынков недвижимости, включают:

  • Работа и рост населения
  • Процент домохозяйств, занимаемых арендаторами
  • Рост цен на аренду и снижение доли вакантных площадей
  • Историческое изменение стоимости жилья может привести к долгосрочному повышению курса
  • Рейтинг района, включая качество школьного округа и уровень занятости
  • Потенциал сдаваемой под ключ недвижимости для одной семьи с уже имеющимся арендатором (или домом, готовым к сдаче в аренду) помогает снизить инвестиционный риск для покупателей, впервые приобретающих недвижимость
  • Ставки налога на недвижимость могут сильно различаться в разных городах и штатах и ​​влиять на потенциальную рентабельность инвестиций

В Интернете есть много мест, где можно найти дом для продажи, включая Zillow, Trulia и Realtor. ком. Тем не менее, большинство списков предназначены для лиц, ищущих основное место жительства.

Вот почему все больше инвесторов, ищущих дома для сдачи в аренду на одну семью и небольшие многоквартирные дома, начинают поиск недвижимости для сдачи в аренду на Roofstock Marketplace. Менее чем за шесть лет инвесторы воспользовались глобальным охватом и технологическими преимуществами Roofstock для заключения сделок по аренде на одну семью на сумму более 3 миллиардов долларов.

Roofstock помогает покупателям проводить комплексную проверку сдаваемой в аренду недвижимости, помогая обеспечить проверку собственности, заказывая предварительный отчет о праве собственности и другие ключевые документы, такие как договор аренды с арендатором и ведомость арендной платы, чтобы вселить в покупателей уверенность в том, что они приобретут недвижимость незамеченной.

4. Нанять управляющего недвижимостью (если он не является самоуправляющим)

Работа домовладельцем может занять больше времени, чем может показаться. Поиск и проверка арендаторов, сбор арендной платы и забота о ремонте — это лишь некоторые из обязанностей, необходимых для успешного управления арендуемой недвижимостью.

Владельцы также должны соблюдать местные законы и законы штата о арендодателях-арендаторах, Закон о справедливом жилищном обеспечении, проводить периодические проверки имущества, проводить регулярные сопоставления арендной платы и получать лучшие цены от квалифицированных поставщиков, чтобы контролировать операционные расходы и увеличивать доход от сдачи в аренду. .Новые инвесторы могут узнать, как стать эффективным инвестором и арендодателем, посетив Roofstock Academy — учебную программу, специально разработанную для помощи инвесторам в недвижимость.

Те, кто не заинтересован — или просто не имеет времени, чтобы посвятить себя тому, чтобы быть — арендодателем, часто нанимают местного управляющего недвижимостью. Наем управляющего недвижимостью может позволить инвестору пользоваться преимуществами владения сдаваемой в аренду недвижимостью, избегая при этом хлопот, связанных с арендодателем. Лучшие менеджеры по аренде недвижимости заботятся о повседневных деталях, чтобы инвесторы могли сосредоточиться на растущих потоках пассивного дохода, покупая арендуемую недвижимость на лучших рынках с максимальной прибылью.

Вы можете найти рекомендуемых управляющих недвижимостью через Roofstock. Все управляющие недвижимостью Roofstock Preferred проходят тщательную проверку: 

  • Необходимая лицензия с хорошей репутацией
  • Историческая эффективность портфеля  
  • Стаж работы
  • Возможности отчетности и данных
  • Плата и структура ценообразования
  • Предпочтительные цены для клиентов Roofstock

5. Отслеживание доходов и расходов

Даже для опытных инвесторов в недвижимость отслеживание доходов и расходов от аренды недвижимости может быстро стать непосильной задачей.К общим доходам и расходам, влияющим на прибыль от аренды дома, относятся:

  • Доход от аренды
  • Залог
  • Другой доход (домашнее животное, хранение, прачечная, сосед по комнате и т. д.)
  • Арендные платежи
  • Плата за управление недвижимостью
  • Ремонт и техническое обслуживание
  • Ландшафтный дизайн
  • Борьба с вредителями
  • Коммунальные услуги (иногда встречаются с небольшими многоквартирными домами)
  • Ипотечные платежи
  • Страхование
  • Налоги на имущество
  • Плата за ТСЖ
  • Амортизационные отчисления
  • Расходы владельца (например, поездка в собственность за пределами штата)

Хотя можно отслеживать доходы и расходы с помощью стикеров, салфеток для коктейлей или серии электронных таблиц, опытные инвесторы в недвижимость часто выбирают программное обеспечение, специально разработанное для владельцев сдаваемой в аренду недвижимости.Stessa предлагает инвесторам в недвижимость бесплатный надежный инструмент управления финансами, который можно использовать онлайн или через мобильное приложение. Stessa разработана инвесторами в недвижимость для инвесторов в недвижимость.

После регистрации бесплатной учетной записи просто введите адрес сдаваемой в аренду недвижимости, быстро и надежно подключите бизнес-банкинг и ипотечные счета и создавайте отчеты, такие как отчет о прибылях и убытках, чистом движении денежных средств и капитальных затратах.

С помощью Stessa инвесторы могут легко максимизировать прибыль от сдачи в аренду за счет разумного управления денежными средствами, автоматического отслеживания доходов и расходов, а также персонализированных рекомендаций по максимизации доходов на основе уникальных портфелей и инвестиционных стратегий.

 

Советы по покупке отличной недвижимости для сдачи в аренду

Роберт Кийосаки, основатель Rich Dad Company, однажды сказал: «Инвестирование в недвижимость, даже в очень небольших масштабах, остается проверенным и надежным средством увеличения денежного потока и благосостояния человека».

Хотя это может быть правдой, не каждый дом является хорошей инвестицией. Вот несколько советов по покупке отличной недвижимости для сдачи в аренду:

  • Инвестиции в недвижимость требуют долгосрочного подхода.
  • Узнайте о финансовых показателях инвестирования в арендуемое имущество, таких как рентабельность инвестиций, денежный поток, ставка капитализации и возврат денежных средств.Это руководство поможет вам научиться анализировать сделки с недвижимостью.
  • Тщательно проанализируйте каждый рынок недвижимости, прежде чем решить, что и где покупать для сдачи в аренду.

 

Альтернативные стратегии покупки вашей первой сдаваемой в аренду недвижимости

Поскольку цены на жилье продолжают расти, на некоторых рынках недвижимости становится все труднее найти средства для внесения крупного первоначального взноса на покупку сдаваемой в аренду недвижимости. К счастью, есть несколько альтернативных стратегий покупки арендной недвижимости, которые требуют меньше денег:

  • Взлом дома или сдача в аренду комнаты в доме, а затем использование дополнительного дохода для погашения существующей ипотеки, чтобы собрать деньги для первоначального взноса.
  • Использование многоквартирного кредита FHA для покупки небольшого дуплекса или триплекса для проживания в одной квартире и сдачи остальных квартир в аренду.
  • Живите в основном доме, прежде чем превратить его в сдаваемое в аренду имущество, помня, что дом должен работать как дом, а позже сдаваться в аренду.
  • Партнерство с другим инвестором в сфере недвижимости для приобретения сдаваемой в аренду недвижимости в качестве совместного предприятия также может уменьшить сумму денежных средств, необходимых для покупки сдаваемой в аренду недвижимости.

Как сдать дом в аренду: полное руководство

Подумываете стать арендодателем? Сдача дома в аренду может стать отличным способом пополнить свой бюджет, независимо от того, есть ли у вас целый дом или свободная комната.

Возможно, вы думаете о сдаче своего дома в аренду, потому что вам нужна помощь с ипотекой. Может быть, вы только что унаследовали дом своих родителей, но не планируете переезжать в него. Независимо от того, что привело вас сюда, вы задаетесь вопросом, как арендовать дом, и у нас есть ответы для вас.

Как арендовать дом за 9 шагов 

1. Решите, имеет ли смысл арендовать 

2. Установите свой бюджет

3. Изучите информацию об аренде в вашем районе

4.Поговорите со своим страховым агентом

5. Составьте план управления имуществом

6. Подпишите договор аренды

7. Поиск и проверка потенциальных арендаторов

8. Выберите арендатора

9. Документирование арендуемого помещения

Шаг 1. Решите, имеет ли смысл арендовать 

Прежде чем надеть обувь домовладельца, нужно убедиться, что эта обувь вам подходит. Это означает, что нужно хорошенько и внимательно взглянуть на свою ситуацию и убедиться, что это разумный шаг для вас.

Защитите свой дом и свой бюджет с помощью правильного покрытия!

Если вы думаете об инвестировании в сдаваемое в аренду имущество, вам следует заплатить за дом наличными. Если вы не в состоянии заплатить 100%, не покупайте дом. Это так просто. Не рассчитывайте на арендную плату от соседа по комнате или арендаторов для покрытия ипотеки. Подождите, пока у вас не будет денег, чтобы купить весь дом самостоятельно, , затем купите дом.

Что делать, если вы уже купили слишком много дома и не можете оплатить ипотечный кредит самостоятельно? Продать это.

С другой стороны, если у вас есть свободная комната, апартаменты свекрови или оплаченный дом, вы можете начать планировать, как лучше всего сдать свой дом в аренду.

Давайте поближе рассмотрим три распространенные ситуации. . .

Ситуация 1. Сдача в аренду свободной комнаты

Возможно, вы думаете о том, чтобы найти соседа по комнате, который поможет с ежемесячными платежами по ипотеке или досрочно погасит ипотеку. Прежде чем вы согласитесь делить свой дом, вы должны честно признаться в своей терпимости к жизни с другими людьми и в том, будут ли дополнительные деньги стоить хлопот.

Плюсы:

  • У вас будет больше денег.  По данным Experian, средний ипотечный долг по стране составляет 208 185 долларов США, что примерно на 11% больше, чем за последнее десятилетие. 1  Если у домовладельца есть средний ипотечный долг — с понижением на 20% при 15-летней фиксированной ставке 3,66% — платеж по кредиту составит около 1465 долларов в месяц. Сосед по комнате, который скидывается пополам, может снизить платеж примерно до 732 долларов! Сколько вы могли бы сэкономить с соседом по комнате? Воспользуйтесь нашим ипотечным калькулятором, чтобы узнать.
  • Сосед по комнате отлично подходит для того, чтобы разделить счета.  От коммунальных услуг и интернета до продуктов питания и предметов домашнего обихода, наличие соседа по комнате означает, что вы можете разделить больше счетов пополам, вместо того, чтобы платить полностью. Это означает, что у вас будет на 90 319 больше 90 320 наличных денег.
  • Сосед по комнате может избавить от скуки в пятницу вечером. Это не финансовая победа, но это определенно очки, если вы подружитесь.

Минусы:

  • Сбор арендной платы может быть трудным или неудобным.  Вам нужно будет установить жесткие ограничения на то, как и когда будет выплачиваться арендная плата. (Мы более подробно расскажем о том, как этого избежать, на шаге 6).
  • Всегда есть вероятность, что у вас будет плохой сосед по комнате. Жить с человеком, с которым вы не ладите, было бы ужасно.
  • Владеть домом, который кто-то делит с вами, может быть непросто. Если ваш сосед по комнате не разделяет ваших стандартов чистоты, вы можете обидеться. Возможно, вы захотите рассмотреть таблицу домашних дел или включить стандарты чистоты в договор аренды.

Ситуация № 2: Аренда дома, который не продается 

Возможно, вам пришлось переехать из-за работы, семьи или по другим независящим от вас обстоятельствам. Возможно, ваш дом находится на рынке дольше, чем вы ожидали, и вы начинаете задаваться вопросом, лучше ли сдать его в аренду, чем продать.

Плюсы:

  • Это может означать больше денег в банке.  Поскольку дом уже оплачен, сбор арендной платы является приятным бонусом.
  • Это может означать меньше стресса.  Вам не нужно ждать подходящего предложения или беспокоиться о том, чтобы согласиться на меньшее.
  • Существует потенциал для большей справедливости.  Если вы сможете сдавать свой дом в аренду на несколько лет, вы увеличите свой капитал по мере роста стоимости дома. Чем больше у вас акций, тем выше ваша прибыль, когда вы решите продать свой дом.

Минусы:

  • В ту минуту, когда вы сдаете свой дом в аренду, он становится инвестиционной недвижимостью.  Существуют правила штата в отношении того, какая страховка вам нужна и что должно быть включено в договоры аренды. Кроме того, теперь вы арендодатель, а это большое обязательство.
  • Вы рискуете, что арендаторы разгромят это место.  Стать домовладельцем, живущим на расстоянии, сопряжено с трудностями. Скорее всего, вам придется инвестировать в управляющего недвижимостью, чтобы проверить дом для вас и убедиться, что правила соблюдаются.
  • Вы задержите продажу своего дома.  Если вы намерены продать дом, сдача дома в аренду будет мешать достижению этой цели.

Ситуация № 3: Аренда унаследованного дома 

Потерять родителя нелегко. Последнее, что вы хотите сделать, это принять неправильное решение о том, что делать с домом, который они вам оставили. В конце концов, дома связаны с воспоминаниями и эмоциональными связями. Если мысль о продаже родительского дома слишком велика, можно сдать его в аренду.

Но сначала вам нужно понять многие налоговые последствия, связанные с унаследованным имуществом, такие как налоги на наследство, налоги на прирост капитала и налоги на имущество. Ситуация у всех разная, поэтому разумно проконсультироваться со специалистом по налогам , чтобы понять свои обязательства.

Плюсы:

  • Вы можете сохранить дом, который будет напоминать вам о ваших родителях. Немного проще позволить другим людям жить в доме ваших родителей, если вы все еще отвечаете за это место.
  • Дом может быть дополнительным доходом.  Постоянная ежемесячная проверка арендной платы была бы отличным способом накопить сбережения, погасить долг или инвестировать для выхода на пенсию.
  • Вы можете начать инвестировать в недвижимость.  Вы узнаете, что значит быть домовладельцем, и поймете, нравится ли это вам.

Минусы:

  • Принятие решения о том, кто будет обслуживать имущество, может быть трудным.  Вы наймете управляющего недвижимостью или сами будете обслуживать недвижимость? Если ваше наследство разделено между братьями и сестрами, вам нужно определиться с ролями и обязанностями.
  • Есть налоги (и еще налоги).  Опять же, проконсультируйтесь со специалистом по налогам, чтобы понять ваши налоговые обязательства в зависимости от вашей конкретной ситуации.
  • Текущий уход и техническое обслуживание может быть рутиной.  Быть арендодателем — это большое обязательство. Если что-то в доме нужно починить, это ваша ответственность.

Шаг 2. Установите бюджет 

Если вы взвесили все «за» и «против» и чаша весов склоняется в сторону сдачи дома в аренду, пришло время составить финансовый план — бюджет.

Скорее всего, вы не захотите сдавать свой дом в аренду просто для удовольствия.Вы хотите зарабатывать деньги! Но, как мы уже говорили, быть арендодателем — это тяжелая работа, и есть расходы, которые вам нужно будет запланировать, прежде чем вы сможете получить прибыль.

Вот некоторые вещи, которые вам необходимо включить в бюджет расходов на дом:

  • Ипотека. Даже если вы планируете, чтобы арендаторы покрывали ежемесячные платежи по ипотеке за счет арендной платы, вам все равно необходимо включить это в свой бюджет на недвижимость. Могут быть месяцы между арендаторами, когда вы будете нести ответственность за счет.И не забывайте о процентах!
  • Налоги на имущество. Некоторые ипотечные компании включают налог на недвижимость в ежемесячный платеж, но это не всегда так.
  • Страхование. Страхование домовладельцев является обязательным, но ваше местоположение будет определять, нужны ли вам другие виды страхования, такие как страхование от наводнения или землетрясения.
  • Ремонт и техническое обслуживание. Если вы думаете, что ваши жильцы никогда не позвонят вам, чтобы что-то починить, вы живете в стране грез.Отложите резервный фонд на случай поломки посудомоечной машины или прорыва водопроводной трубы.
  • Модернизация и очистка. Это особенно важно в перерывах между арендаторами. Отложите немного денег на модернизацию дома и генеральную уборку — внутри и снаружи. Ожидайте платить за эти вещи, по крайней мере, каждые несколько лет.
  • Желаемая арендная плата. В идеальном мире арендная плата, которую вы взимаете, будет выше, чем все ваши расходы, поэтому вы сможете получать прибыль. Но мир не идеален, и вы не можете просто выбрать число и следовать ему.Посмотрите на дома или комнаты аналогичного размера, сдаваемые в аренду в вашем районе, чтобы понять, что разумно. Если вам нужно больше арендной платы, посмотрите, какие удобства или «бесплатные услуги» вы можете предложить потенциальным арендаторам, чтобы ваше помещение выглядело более привлекательным.

Шаг 3. Узнайте об аренде жилья в вашем регионе

Неважно, свободная это комната, квартира в гараже или целый дом — если вы взимаете арендную плату за принадлежащее вам имущество, вы являетесь арендодателем. И в этой работе есть нечто большее, чем просто прикарманивание арендной платы.

Прежде чем вы даже подумаете о размещении своего жилья в Интернете, вам нужно освежить в памяти законы об арендодателях-арендаторах. В каждом штате действуют разные правила в отношении того, что нужно включать в объявление, как взимать залог, какие условия требуются в договоре аренды. . . вы поняли идею.

Существуют также федеральные законы о безопасности жилья и борьбе с дискриминацией, которым необходимо следовать. Игнорирование законов может привести к судебному иску, поэтому будьте умнее и изучите свои вещи, прежде чем сдавать свой дом в аренду.

Шаг 4. Поговорите со своим страховым агентом 

Это может показаться пустяком, но держите своего страхового агента в курсе ваших планов аренды. Даже если вы просто планируете сдать комнату в своем уже застрахованном доме, вам может потребоваться увеличить страховое покрытие вашей ответственности или потребовать, чтобы ваш новый сосед по комнате получил страховку арендной платы.

Наличие надежного независимого страхового агента облегчит успешную сдачу вашего дома в аренду. Наши одобренные местные поставщики услуг (ELP) знают страховой рынок вдоль и поперек и помогут вам получить необходимое страховое покрытие по отличной цене.Найдите своего независимого страхового агента.

Шаг 5. Составьте план управления недвижимостью

Труба протекает. Арендатор теряет ключ и запирается в доме в 2 часа ночи. Дверь срывается с петель. Мышь бегает по кладовой. Кому жильцы будут звонить, когда такое случится? Вы, если только у вас нет плана.

Может быть, вы хотите быть первым звонком. Но если вы управляете недвижимостью за городом, вы, вероятно, захотите, чтобы кто-то другой был первой линией защиты между вашим арендатором и этой надоедливой мышью.Если вы находитесь в ситуации, когда вы не можете легко добраться до дома, вы можете нанять управляющего недвижимостью, чтобы он отвечал на звонки и при необходимости проверял вашу аренду. Но имейте в виду, что наем управляющего недвижимостью может быть дорогостоящим и сведет к минимуму вашу прибыль. Взвесьте преимущества и посмотрите, подходит ли это вам.

Если вы снимаете комнату в своем доме или вас устраивает должность управляющего недвижимостью, все равно неплохо составить список надежных специалистов, которым можно звонить в таких случаях — сантехников, дезинсекторов, разнорабочих и так далее.Обратитесь к ним и наладьте отношения, прежде чем у вас появятся арендаторы. Скорее всего, вам понадобится один из них в какой-то момент. Если только вы не являетесь экспертом в области сантехники, плотницких работ и борьбы с вредителями. Если это так, запишите все вышеперечисленное и переходите к шагу 6!

Шаг 6: Подпишите договор аренды

Быстрый поиск в Интернете по запросу «аренда в аренду» выдаст миллионы бесплатных шаблонов, которые вы можете использовать для составления соглашения. Глядя на примеры, полезно решить, что вы будете и не будете упускать из виду как домовладелец.

Например, могут ли ваши жильцы иметь домашних животных? Могут ли они просверлить отверстия в потолке для вешалок для растений? Могут ли они оставить гостей на длительное время? Могут ли они досрочно расторгнуть договор аренды, не доплачивая?

Бесплатные шаблоны могут быть полезны, но это только начало. Вам нужно будет пересмотреть все правила, которые вы узнали на шаге 3, и убедиться, что ваш договор аренды включает все необходимые формулировки, соответствующие законам штата и федеральным законам. В договоре аренды также должен быть указан адрес объекта, список всех, кто будет проживать в нем, когда начинается и заканчивается договор, а также стоимость аренды и залога.

Наконец, важно, чтобы здесь был задействован юрист. Аренда является юридическим договором и может иметь правовые последствия. И нужно знать, как сдать дом в аренду законным путем.

Шаг 7. Поиск и проверка потенциальных арендаторов

После того, как ваш адвокат утвердит вашу аренду, все, что вам останется, — это найти того, кто подпишет пунктирные линии. К сожалению, это часто может быть самой сложной частью.

Поиск арендаторов 

Точно так же, как у вас есть план управления недвижимостью (см. шаг 5), вам понадобится план маркетинга недвижимости.Нет, это не означает, что вам нужно нанять какую-нибудь модную рекламную или риелторскую компанию. Но вам нужно спланировать, как рассказать о своем доме и как сделать его привлекательным для потенциальных арендаторов. Вы собираетесь разместить его на Zillow или Craigslist? Или вы собираетесь нанять управляющего недвижимостью или агента по недвижимости, чтобы он позаботился о поиске арендаторов для вас? Только помните, они не будут работать бесплатно — вам придется заложить их в бюджет.

Вопрос в том, как вы привлекаете качественных арендаторов? Опубликовать качественный листинг! Ваш список аренды должен включать высококачественные фотографии и хорошо написанное описание всего, что может предложить ваше жилье, и чего нет.Если в вашей собственности не допускается размещение с домашними животными, укажите это. Если на территории запрещено курение, укажите это. В противном случае вы потратите свое время на проверку претендентов, которые не согласятся с правилами вашей аренды.

В вашем объявлении также должна быть четкая контактная информация, чтобы потенциальные арендаторы могли организовать показы и задать любые вопросы. Если вы управляете процессом самостоятельно, выделите время в своем расписании, чтобы отвечать на эти телефонные звонки и электронные письма и проводить экскурсии.

Проверка арендаторов 

Рекомендуется иметь под рукой онлайн-заявки и договоры аренды, как только вы выставите свою недвижимость на продажу.Таким образом, вы можете начать процесс проверки, как только у вас появится заинтересованный арендатор. Большинство арендодателей взимают плату за подачу заявления, чтобы покрыть расходы на проверку биографических данных и другие расходы. Вы также должны попросить юриста просмотреть ваше заявление до того, как кто-либо заполнит его, потому что это юридический документ. Приложение должно иметь форму разрешения, которая дает вам доступ к личной информации заявителя, в том числе:

  • Имя и дата рождения всех жильцов
  • Номера социального страхования для всех взрослых арендаторов
  • Каталожные номера
  • Подтверждение дохода
  • Контактная информация для экстренных случаев

Нам всем нравится думать о людях только лучшее, но вы должны проверить все это. Позвоните их работодателю. Позвоните их последнему домовладельцу. Проведите проверку биографических данных и убедитесь, что нет ордера на их арест. Вы же не хотите рисковать, принимая мерзавца-квартиросъемщика, который разгромит ваше помещение и не уплатит арендную плату.

Шаг 8. Выберите арендатора 

Это не так просто, как выбрать симпатичную пару, которая принесла вам печенье, когда они приехали на экскурсию. Вы должны обрабатывать заявки в порядке очереди, чтобы не нарушать антидискриминационные законы.Если у вас есть несколько квалифицированных кандидатов на выбор, рекомендуется еще раз проконсультироваться со своим юристом или агентом по недвижимости для процесса принятия решения.

После того, как вы приняли арендатора, и он принял вашу собственность, пришло время подписать договор аренды. Поздравляем! Вы официально сдали свой дом.

Шаг 9: Документирование арендуемого помещения

Не пропустите шаг 9 — он очень важен. Прежде чем жильцы въедут в ваш дом, вам необходимо задокументировать пространство.Сфотографируйте все. Обратите внимание на любые трещины в стенах или царапины на дереве. Прежде чем ваш арендатор въедет, проведите с ним обход и попросите его задокументировать пространство для себя. Вам обоим нужно договориться о текущем состоянии помещения и записать все, что можно считать поврежденным, даже если оно незначительное.

По закону вы должны вернуть арендатору его залог в полном объеме. (Примечание: не тратьте его!) Законы некоторых штатов даже требуют, чтобы вы хранили залог арендатора на отдельном банковском счете. 2 Единственная причина, по которой вы не вернете залог, — это если вы сможете доказать, что арендатор нанес ущерб помещению. Предварительные фотографии и заметки будут полезны, если арендатор попытается доказать, что ущерб уже был.

Бонусный шаг: не делайте это в одиночку

Суть в следующем: сдать дом в аренду непросто и требует много размышлений. Вот почему разумно сотрудничать с профессионалом, который может помочь вам в этом процессе.

Если вы ищете местного агента по недвижимости, который поможет вам на всех этапах аренды вашего дома, обратитесь к одному из наших одобренных местных поставщиков (ELP).Мы поддерживаем только лучших агентов в вашем регионе, поэтому вы можете быть уверены, что ваш ELP поможет вам определить процесс аренды, который лучше всего подходит для вас и вашего бюджета.

Найдите своего надежного агента сегодня.

Продажа и аренда: плюсы и минусы

Если вы в настоящее время владеете домом и переезжаете в новый дом, у вас могут возникнуть вопросы о продаже или аренде. Вы можете задаться вопросом: «Должен ли я продать или арендовать свой дом?» Что входит в аренду? Это серьезное решение, и к нему нельзя относиться легкомысленно.

Ниже мы приводим обзор некоторых соображений для людей, пытающихся решить, продавать или арендовать дом. У обоих вариантов есть преимущества, но есть и недостатки. Вопросы, изложенные ниже, помогут вам лучше понять, какой вариант подходит именно вам.

Продажа по сравнению с арендой плюсы и минусы

Налоговые вопросы Продажа по сравнению с арендой

Основной проблемой при рассмотрении вопроса о продаже или аренде являются налоги. При продаже дома вам придется рассмотреть вопрос о приросте капитала.Существуют налоговые льготы, связанные с домами, в которых вы жили в течение двух из последних пяти лет, что может позволить вам избежать любых налогов на прирост капитала. Если вы являетесь супружеской парой, которая подает документы совместно, вы можете иметь до 500 000 долларов США в виде не облагаемого налогом прироста капитала, а одинокие могут иметь 250 000 долларов США в виде не облагаемого налогом прироста капитала, если рассматриваемый дом был основным местом жительства в течение двух из последних пяти лет. Это отпугивает некоторых людей от сдачи дома в аренду, потому что, если они решат продать в будущем, они могут облагаться этими налогами. Общее правило заключается в том, что если ваше личное место жительства приносит большую прибыль, вам лучше продать дом, чем сдавать его в аренду, если только вы не планируете вернуться в дом на два года после сдачи его в аренду, прежде чем продать его.

Существуют также налоговые вопросы, которые необходимо учитывать при сдаче жилья в аренду. Есть некоторые налоговые льготы, связанные с тем, чтобы быть арендодателем — например, многочисленные вычеты, связанные со сдачей дома в аренду, могут легко устранить любые налоги на ваш доход от аренды.Важно помнить о приросте капитала, а также отметить, что любая стоимость, которую вы амортизировали из дома, также будет облагаться налогом. Некоторые из расходов, которые вы можете вычесть, включают наличные расходы, связанные с владением и управлением арендуемой недвижимостью, такие как налоги на недвижимость и выплаты процентов по ипотеке. Рекламные, брокерские сборы, затраты на ремонт и техническое обслуживание также могут быть вычтены из ваших налогов.

Амортизация — еще один крупный налоговый вычет, связанный с арендой.Период восстановления сдаваемой в аренду жилой недвижимости составляет 27,5 лет, что означает, что вы можете вычесть около 3,5% стоимости дома из своего годового налогового счета. При сдаче дома в аренду вы не можете вычесть стоимость улучшений дома, но вы можете использовать амортизацию для возмещения этих затрат. Это может быть недостатком для многих домовладельцев, поскольку они несут бремя расходов авансом и могут ежегодно компенсировать лишь небольшую сумму своих налоговых вычетов.

Расходы при продаже или аренде дома

Следующим важным фактором, который повлияет на ваше решение об аренде или продаже, является стоимость аренды.Для многих домовладельцев стоимость содержания дома слишком высока, и аренда просто не вариант. Для покупки нового дома необходим большой капитал, и, продав свой нынешний дом, они легко могут увеличить этот капитал. Денежные резервы, необходимые для владения более чем одним домом, также высоки.

Наличные резервы необходимы для съемного дома, потому что бывают периоды времени, когда арендуемая недвижимость пустует, арендаторы не платят арендную плату или другие факторы, влияющие на денежные потоки, но платежи по ипотеке все равно должны быть выплачены.Ущерб и другие проблемы, которые могут возникнуть с арендованным имуществом, также должны быть рассмотрены. Например, процесс выселения может быть очень дорогостоящим, может занять много времени, и арендатор может отказаться платить арендную плату во время процесса выселения. Повреждение имущества — это еще одна статья расходов, которую следует учитывать, но арендодатели могут защитить себя от этих расходов, потребовав залог. Следует учитывать и другие общие расходы, такие как замена сломанной бытовой техники, замена ковров, покраска и другие общие расходы на техническое обслуживание, за которые несет ответственность домовладелец.

Продажа или аренда для вашего образа жизни: Стать арендодателем

Одним из основных недостатков, с которым сталкиваются многие люди при сдаче недвижимости в аренду, является стресс, связанный с тем, чтобы стать арендодателем. Стать арендодателем предполагает большую ответственность, и необходимо учитывать множество факторов. Как арендодатель, вы дежурите по поводу ремонта в любое время суток — и кажется, что это происходит в самый неподходящий момент! Некоторые домовладельцы нанимают компании для присмотра за арендуемой недвижимостью, но это может быть дорогостоящей услугой.Сдача дома в аренду с ипотечным платежом может принести прибыль, но она может быть съедена комиссией, которую вы можете получить компании по управлению недвижимостью, оставив вас с бременем оплаты ремонта и обслуживания собственности без какой-либо финансовой выгоды. Кроме того, некоторые домовладельцы не готовы к вторжению в свои дома незнакомцев. Сдача дома в аренду может быть затруднена, если у вас есть личная связь с недвижимостью.

Когда дело доходит до ответа на вопрос, продавать или сдавать в аренду свой дом, продажа может быть лучшим выбором, если стать арендодателем — напряженная идея, но если вы заинтересованы в том, чтобы стать арендодателем, аренда может быть отличным выбором. Прежде чем взять на себя бремя управления арендованной недвижимостью, рекомендуется провести небольшое исследование и узнать о процессе аренды дома, а также изучить местные законы, касающиеся аренды. Соблюдение законов штата об аренде недвижимости может быть сложной задачей, но если вы намерены сдавать свою недвижимость в аренду, это можно сделать. В конце концов, решение о сдаче в аренду или продаже вашего дома является личным. Правильный выбор для вас может отличаться от правильного выбора для ваших друзей или семьи, и лучший способ принять это решение — взвесить вашу личную ситуацию.Работа напрямую с агентом по недвижимости по этому вопросу также может быть полезной. Часто мнение профессионала может помочь вам принять обоснованное решение относительно ваших личных обстоятельств.

Использование UpNest для получения максимальной прибыли

Хорошо подумайте над вопросом: «Продать или сдать в аренду свой дом?» Если вы решите продать свой дом, вы должны убедиться, что не оставите деньги на столе. Лучший способ сделать это — обратиться к опытному и знающему риелтору.Лучшие агенты по недвижимости могут помочь вам получить больше для вашего дома за меньшее время.

UpNest сотрудничает с тысячами ведущих риелторов страны и позволяет вам искать агентов по целому ряду критериев. Через UpNest продавцы могут быстро проверить несколько риелторов и взять интервью у их лучших вариантов без каких-либо обязательств!

Общение с несколькими риэлторами — отличный способ определить свои ожидания в отношении комиссионных и услуг, а также дает вам рычаги влияния в переговорах!

Наши агенты прошли тщательную проверку и часто предлагают конкурентоспособные ставки комиссионных ниже среднего для клиентов UpNest.Нет никаких обязательств регистрироваться у одного из наших риелторов, но если вы потенциально можете сэкономить тысячи на комиссионных, почему бы и нет? Если вы готовы начать, просто введите свой почтовый индекс ниже!

Узнайте больше о преимуществах UpNest уже сегодня.

Что делать, если вы ненавидите купленный дом?

Если вас не устраивает дом, есть несколько вариантов, которые вы можете выбрать в зависимости от того, что вам в нем не нравится. Если это то, что вы можете изменить с помощью реконструкции, подумайте о том, чтобы получить расценки от подрядчика.Если вам не нравится местоположение или район, вы всегда можете изучить варианты продажи дома или сдачи его в аренду. Это может быть сложнее, если вы только что переехали, но все возможно, если вы готовы съесть немного денег, чтобы выбраться из плохой ситуации.

Можно ли продать дом через 2 года?

Вы, безусловно, можете продать свой дом через два года, если захотите, но есть ряд финансовых причин, по которым вы можете подождать дольше или изучить другие варианты, например, аренду недвижимости.Например, банк по-прежнему будет владеть значительной долей дома. Кроме того, вы много заплатили за заключительные расходы при покупке недвижимости, поэтому, когда вы учитываете расходы, связанные с продажей, они могут снизить вашу прибыль. Наконец, самая главная причина держаться за собственность заключается в том, что в идеале вы хотите дать ей время, чтобы она подорожала. Вот сколько людей получают большую прибыль от инвестиций в недвижимость.

Должен ли я арендовать или продать свой дом

Сдать свой дом в аренду или продать его?

Если вы думаете о том, чтобы оставить свой старый дом в пользу другого – для модернизации, сокращения, переезда или по какой-либо другой причине – вы, вероятно, думаете о том же, что и большинство людей в вашей ситуации: «Должен ли я снять мой дом или мне его продать?»

Как и в случае со многими важными решениями в жизни, здесь нет простого ответа.Сдача дома в аренду и продажа дома имеют свои преимущества и потенциальные недостатки, которые вы должны тщательно взвесить, прежде чем принять решение.

Как при продаже, так и при аренде дома могут быть свои плюсы и минусы. Давайте подробно рассмотрим соображения для обоих. Решение о продаже или аренде станет более очевидным после прочтения.

Вы должны быть в состоянии выбрать лучший вариант для вашей конкретной ситуации.

Какой из этих вариантов лучше, зависит от некоторых факторов.Вы должны рассмотреть каждый из них и сопоставить их с вашими личными предпочтениями, чтобы определить, какой из них подходит именно вам.

Давайте посмотрим, что вам нужно знать о продаже или аренде.

Что следует учитывать при аренде дома

1. Будет ли выгодно сдавать мой дом в аренду?

Вам нужно знать, принесет ли сдача вашего дома в аренду положительный денежный поток или же он будет медленно (или быстро) высасывать ваши деньги. Вы определяете это, чтобы сложить все расходы на аренду дома и вычесть их из денег, которые вы заработаете, будучи арендодателем (и налоговых льгот, которые вы получите).

Расходы при аренде жилья:

  • Ипотека – рассчитайте в уравнении как основную сумму, так и проценты.
  • Страхование. Почти каждый год стоимость страховки растет. Имейте это в виду.
  • Ремонт – ремонт почти гарантирован. Помните закон Мерфи.
  • Налоги. В большинстве регионов налоги не снижаются.
  • Плата за ТСЖ может применяться к вашим обстоятельствам, а может и не применяться, если в вашем районе нет ТСЖ.
  • Плата за управление —  (если вы нанимаете управляющего недвижимостью).
  • Свободные места — не рассчитывайте, что все время будет заполнено все помещение.
  • Комиссия по недвижимости – собираетесь ли вы платить агенту по недвижимости за аренду недвижимости? Гонорар агента, как правило, составляет от половины месяца до месяца арендной платы.
  • Реклама — если вы сдаете недвижимость без помощи агента, не забывайте о расходах на рекламу.
  • Разное — не забывайте о других более мелких расходах, таких как проверка кредитоспособности арендаторов.

Ваши расходы могут варьироваться, и имейте в виду, что вы можете найти калькуляторы аренды, которые намного сложнее, чем этот простой метод.

Вам придется сделать несколько обоснованных предположений о том, каким будет ваш доход от аренды. Вы можете посмотреть на сайтах по аренде и получить общее представление о том, какая арендная плата в вашем районе. Также было бы разумно проконсультироваться с местным агентом по недвижимости, который занимается арендой.

Было бы полезно, если бы вы также учитывали цены на долгосрочную аренду. Будут ли они подниматься или опускаться? В большинстве мест цены на аренду растут, как и стоимость недвижимости. Большинство людей, пытающихся выбрать между арендой или продажей дома, хотят иметь положительный денежный поток.Будет ли это иметь место при аренде вашего дома?

2. Найм управляющего недвижимостью может снизить вашу прибыль

При переезде в другой город хорошей идеей обычно является найм управляющей компании, особенно если вы переезжаете далеко. Арендной недвижимостью может быть сложно управлять, когда вы не находитесь в этом районе.

Что нужно помнить, хотя аренда дома сопряжена с дополнительными расходами. Плата за управление недвижимостью может уменьшить вашу потенциальную прибыль. В зависимости от местного рынка вы можете запланировать выплату около 10 процентов от ежемесячной арендной платы управляющему недвижимостью.

Ежемесячная прибыль может не соответствовать вашим ожиданиям. Найм одной из местных компаний по управлению недвижимостью может оказаться непосильной статьей расходов, которую вы можете себе позволить в настоящее время.

3. Согласны ли вы с тем, чтобы быть арендодателем?

Владение арендованным жильем часто вызывает стресс, потому что у вас очень мало контроля над тем, что арендаторы делают в вашем доме. Вы можете получить отличных арендаторов, которые вовремя платят арендную плату и уважают имущество. Или вы можете получить арендаторов, которые никогда не платят арендную плату вовремя и разрушают помещение.

Даже если ваши жильцы порядочные, вы все равно будете сталкиваться со стрессом, связанным с необходимостью отвечать на их телефонные звонки, следить за техническим обслуживанием и т. д. Посмотрим правде в глаза, быть арендодателем может быть тяжелой работой.

Хватит ли у вас мужества, чтобы решить такие проблемы, как просроченная плата за аренду или разобраться с водонагревателем, который сломался посреди ночи?

Как уже упоминалось, вы всегда можете нанять управляющего недвижимостью, что сделает вашу жизнь намного комфортнее, если у вас есть хороший управляющий. Они могут избавить вас от большого объема работы.

Даже если у вас будут лучшие жильцы, вы можете ожидать, что вам, вероятно, придется немного покрасить и, возможно, заменить ковер, когда они уедут. Довольно необычно, что арендатор будет обслуживать ваш дом так же, как и вы.

Ознакомьтесь с этими полезными советами для владельцев жилья, если вы решите, что аренда — лучший способ продолжить свою деятельность.

4. Ты вернешься?

Если вы переезжаете, аренда может обеспечить некоторую безопасность, поскольку вы знаете, что можете вернуться домой. Продажа дома, а затем покупка другого дома влечет за собой расходы, поэтому может быть дешевле сдать свой дом в аренду и вернуться, когда вы вернетесь.

Довольно часто люди, которые не уверены, куда заведет их жизнь, будут держаться за свою собственность.

Аренда позволяет им делать это, сохраняя возможность продажи в будущем. Иногда выбор продать или арендовать дом зависит не только от финансов, но и от жизненных решений.

5. Будет ли рынок расти в будущем?

Некоторые рынки жилья почти гарантированно окрепнут в ближайшие несколько лет. Если вы находитесь на таком рынке недвижимости и чувствуете, что есть большая вероятность, что ваш дом значительно вырастет в цене, то аренда позволит вам сохранить его, выплатить ипотеку и получить большую зарплату в будущем.

Стоимость вашего дома должна быть важным фактором при выборе сдачи в аренду или продажи вашего дома. Принятие обоснованного решения должно включать анализ вашей текущей стоимости дома по сравнению с ожидаемой через несколько лет.

Лучший агент по недвижимости должен помочь вам проанализировать местный рынок жилья, чтобы определить, ожидается ли повышение цен на жилье. Хотя ни у одного агента нет хрустальных шаров, должны быть факторы, указывающие на то, что местный рынок движется в том или ином направлении.

Может быть, есть какие-то улучшения для дома, которые вы знаете, что вам нужно сделать, но прямо сейчас у вас нет денег? Если это звучит так, аренда может быть хорошим вариантом. Арендаторы не похожи на покупателей, потому что они примут конкретные улучшения, которые необходимо сделать. Покупатели, с другой стороны, часто могут быть более разборчивыми.

6. Не забывайте о налогах.

Если вам повезло иметь отличный денежный поток от аренды, не забывайте о налоговых последствиях! Как и любой другой актив, приносящий доход, вы будете облагаться налогом на любой доход, который вы получаете от сдачи в аренду, по обычной ставке налога.

Налог на недвижимость — еще одна статья расходов, которая может съедать вашу прибыль.

Имейте в виду; однако вы можете списать все расходы, связанные с арендой жилья. Например, если ваш валовой доход от аренды за год составляет 45 000 долларов, но вы понесли 30 000 долларов на расходы по аренде, вы будете облагаться налогом только на 15 000 долларов.

В дополнение к вычету регулярных расходов, вы также можете потребовать вычет амортизации имущества. Кроме того, если у вас есть убыток от аренды, возможно, вы можете использовать этот убыток, чтобы компенсировать часть своего дохода, если ваш скорректированный валовой доход составляет менее 150 000 долларов США.

Всегда обращайтесь к специалисту по налогам для получения более подробной информации о вычете любых убытков или амортизации. Налоговые вычеты всегда должны учитываться в зависимости от того, является ли продажа или аренда дома лучшим вариантом.

7. Вы когда-нибудь хотели сдавать недвижимость в аренду?

Вы из тех, кто всегда хотел владеть сдаваемой в аренду недвижимостью? Если это про вас, аренда собственного дома может стать отличным способом попробовать свои силы. Может быть, вы обнаружите, что вам это нравится. Если это так, у вас может быть уверенность в том, что вы приобретете больше недвижимости в будущем.

С другой стороны, вы можете обнаружить, что сдавать недвижимость в аренду — это то, что вы презираете. Выяснение того, что дом у вас уже есть, позволяет использовать метод проб и ошибок.

Хотя аренда вашего основного жилья может немного отличаться, она позволяет вам изучить процесс аренды. Вам нужно будет убедиться, что вы освежили в памяти любые местные законы, которые важно знать. В этом может помочь агент по недвижимости или юрист.

Что следует учитывать при продаже дома.

1. Вы можете уйти после продажи.

Есть что сказать о свободе, которая приходит от избавления от значительных инвестиций в ваш нынешний дом. Все бремя, связанное с сдачей в аренду вашего дома, можно избежать, продав вместо этого вашу текущую собственность.

Продажа основного места жительства по-прежнему сопряжена со стрессом и потребует работы, но вы получите чек за свой дом и уедете, когда все закончится.

Если вы переезжаете в другой штат, продажа может быть еще более выгодной. Люди не осознают эмоционального бремени наличия двух домов, пока не испытают его на себе.Неприятно решать проблемы с арендой посреди ночи, находясь в другом штате.

Продажа дома освобождает вас от такого бремени. Второго дома не будет!

2. Вы можете избежать падения рынка недвижимости.

Если вы чувствуете, что ваш местный рынок недвижимости в ближайшие годы пойдет насмарку, имеет смысл выйти из него прямо сейчас. Рынок продавца не вечен. Нынешние тенденции вряд ли останутся прежними, когда рынок недвижимости постоянно растет на протяжении многих лет.

Продажа вашего дома позволит вам получить от него максимально возможный доход и гораздо больший доход, чем вы могли бы получить, если бы рынок действительно упал в ближайшие несколько лет.

Конечно, вы не можете адекватно предсказать, что произойдет, поэтому вы можете ошибаться в будущем. Кто знает, будет ли жилищный пузырь или нет. Но если вы чувствуете, что правы, продажа имеет смысл. Имея капитал из своего дома, вы сможете инвестировать эти деньги и, надеюсь, заработать больше.

Арендуя, вы можете связать деньги, которые можно использовать для прибыльных инвестиций.Будет ли ваше финансовое положение лучше без того, что станет инвестиционной недвижимостью?

3. Вы можете воспользоваться преимуществами действующего налогового законодательства.

Прямо сейчас продажа вашего дома позволяет вам воспользоваться преимуществами действующего налогового законодательства, которое исключает вашу продажу из налога на прирост капитала до 250 000 долларов США в одиночку или 500 000 долларов США, если вы состоите в браке. Ограничения зависят от вашей налоговой категории, но действующий закон означает, что они позволяют избежать достаточно значительного налога на крупную продажу для большинства домовладельцев. Это одна из лучших налоговых льгот владения домом.

Налоговые вычеты должны играть существенную роль при принятии решения об аренде или продаже.

Требования меняются, а значит, этот закон может измениться.

Продавая сейчас, вы знаете, что можете использовать действующий закон в своих интересах. Если у вас есть большой капитал, этот налоговый закон может сэкономить вам немало денег. На самом деле, вы можете в конечном итоге танцевать счастливый танец из-за этого!

Если ваш нынешний дом больше не является вашим основным местом жительства, потому что вы купили новый дом, налоговые последствия будут другими.Налоги на прирост капитала изменятся, потому что дом перестанет быть основным местом жительства и станет инвестиционной собственностью.

Очень важно знать, платите ли вы налог на прирост капитала за свой второй дом. Налоги всегда должны быть важным фактором в процессе принятия решений. Личные обстоятельства у всех разные, но подоходный налог обычно большой.

Помните, что законы о налогах для супружеских пар и одиноких граждан будут отличаться.

4. У вас будет авансовый платеж (и, возможно, гораздо больше) за ваш следующий дом.

Одна из основных причин, по которой люди предпочитают продавать свой дом, а не сдавать его в аренду, заключается в том, что это дает им значительные денежные вливания для покрытия первоначального взноса за их следующий дом. Существенный первоначальный взнос значительно улучшает ваше финансовое положение для покупки дома в том районе, где вы предпочитаете жить. .

5. Вам не придется беспокоиться о арендаторах.

В зависимости от вашего характера, присутствие незнакомцев в том, что, вероятно, является вашим самым существенным вложением — незнакомцев, которые могут разрушить это вложение, — может оказаться слишком сложной задачей. Если вы не можете перестать думать о том, что может происходить, вы не будете наслаждаться жизнью. Не говоря уже о всех других стрессах, связанных с владением арендой, таких как оплата всех расходов на ремонт и техническое обслуживание.

Затраты на ремонт могут нанести финансовый ущерб, потому что они не облагаются налогом.

Если вы продаете, вам не придется беспокоиться ни о чем из этого. Вы получите деньги для своих инвестиций, оставив нынешнего владельца беспокоиться о том, что происходит с домом.

Когда вы думаете об аренде или продаже дома, общение с арендаторами всегда является одним из самых важных соображений.

Арендная плата за компромисс

Иногда выбор между арендой и продажей дома может быть мучительно трудным. Может ли быть компромисс, который мог бы в конечном итоге стать лучшим из обоих миров? Может быть? Один из вариантов — сдать в аренду.Возможно, вы хотели бы переехать куда-нибудь еще и при этом получать какой-то доход. Возможно, вы не готовы отказаться от дома, к которому у вас есть эмоциональная привязанность.

Предлагая арендную плату за собственный дом, можно убить двух зайцев одним выстрелом. Вы сдаете свой дом в аренду сейчас и, в конечном итоге, в определенное время в будущем у вас есть покупатель. Это может стать настоящим беспроигрышным вариантом. Когда я думаю о том, должен ли я продать или сдать в аренду свой дом, это может быть идеальным решением.

Если вы не можете решить, хотите ли вы арендовать или продать дом, этот вариант может быть чем-то, что стоит рассмотреть.

Пересмотр вопроса об аренде или продаже дома

Иногда, выбирая между продажей или арендой дома, люди делают неправильный выбор. Чаще всего будет принято решение снять дом, о котором потом пожалеют. Нет ничего необычного в том, что опыт аренды не доставляет удовольствия.

Когда это произойдет, и вы решите, что пришло время двигаться дальше, вам понадобятся лучшие советы по продаже дома с арендаторами. Поверьте мне. Это не пикник!

Один из самых сложных способов продать дом — это когда его занимают арендаторы.Просто задумайтесь на минуту. Арендатор комфортно живет в доме, и вы хотите побеспокоить его. Для арендатора нет ничего необычного в том, что он отказывается сотрудничать, когда дело доходит до показов.

За тридцать четыре с лишним года продажи недвижимости было много раз, когда арендаторы были головной болью в шее. В приведенной выше ссылке вы найдете мой лучший совет по работе с ними. Не относитесь легкомысленно к продаже дома с арендаторами.

Все думают, что их арендаторы будут сотрудничать до тех пор, пока на лужайке не появится табличка о продаже, а это не так! Нажмите, чтобы твитнуть

Заключительные мысли об аренде и аренде.Продажа дома


Выбор между арендой или продажей дома – это не то, к чему следует относиться легкомысленно. Вы принимаете важное жизненное решение. Довольно часто принимаются поспешные решения, не продумывая все плюсы и минусы аренды или продажи. Надеемся, что информация, которая только что была представлена, поможет вам сделать отличный выбор для ваших жизненных обстоятельств.

Выбор между арендой или продажей дома часто сводится к уникальным обстоятельствам человека.Какой вариант лучше, решать вам.

Дополнительные статьи о продаже дома, которые стоит прочитать

Используйте эти дополнительные ресурсы для принятия мудрых решений при аренде или продаже дома!

 


Об авторе: Вышеупомянутая информация о недвижимости по , если я должен продать или сдать в аренду свой дом , была предоставлена ​​Биллом Гассеттом, признанным на национальном уровне лидером в своей области. С Биллом можно связаться по электронной почте [email protected] или по телефону 508-625-0191.Билл помогал людям въезжать и выезжать из многих городов Metrowest в течение последних 34 с лишним лет.

Вы думаете о продаже своего дома? У меня есть страсть к недвижимости, и я хотел бы поделиться своим опытом в области маркетинга!

Я обслуживаю продажи недвижимости в следующих городах Metrowest MA: Ashland, Bellingham, Douglas, Framingham, Franklin, Grafton, Holliston, Hopkinton, Hopedale, Medway, Mendon, Milford, Millbury, Millville, Northborough, Northbridge, Shrewsbury, Southborough, Саттон, Вейланд, Вестборо, Уитинсвилл, Вустер, Аптон и Аксбридж, Массачусетс.

6 Преимущества владения недвижимостью, сдаваемой в аренду

Возможно, вы сами думали о том, чтобы окунуться в мир инвестиций в недвижимость, и вас привлекла идея стать владельцем сдаваемой в аренду недвижимости. Сейчас, когда уровень домовладения находится на самом низком уровне за 50 лет, сейчас самое время изучить эту возможность.

С 2004 года национальный показатель домовладения снизился на 9%. Стоимость домов росла быстрее, чем доходы, и поэтому они менее доступны для многих арендаторов.Кроме того, молодые американцы ценят гибкость, которую предлагает аренда, и склонны откладывать жизненные решения, которые могут предшествовать покупке дома, такие как брак или создание семьи.

В результате миллениалов остаются на рынке аренды в возрасте от 20 до 30 лет . Число арендаторов из поколения бэби-бумеров также увеличилось на 4,3 миллиона за последние десять лет. Все это способствует тому, что рынок аренды в США находится на подъеме. И для многих американцев аренда является более приемлемым вариантом, чем покупка.

Поскольку домохозяйства арендаторов растут быстрее, чем домохозяйства владельцев, арендодатели имеют преимущество на рынке аренды . С текущим инвестиционным потенциалом недвижимости вы можете внимательно изучить преимущества.

Владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, имеет ряд преимуществ, одно из которых заключается в том, что она может стать источником пассивного дохода. Для некоторых домовладельцев гордость за право собственности может быть частью привлекательности. Может быть полезно иметь возможность уверенно управлять и принимать решения, касающиеся собственности, которой вы владеете.Другие могут быть более заинтересованы в денежных выгодах, а также в безопасности владения арендуемой недвижимостью.

Ключом к успеху начинающего инвестора в аренду недвижимости является умение оценивать стоимость недвижимости, выбирать правильное местоположение, понимать рыночные условия и, самое главное, находить хороших арендаторов. Если вы соответствуете этим критериям, вы можете быть лучше подготовлены к тому, чтобы воспользоваться преимуществами владения арендованной недвижимостью.

Вот несколько привилегий стать арендодателем:

1.Источник пассивного дохода

Возможно, самым большим преимуществом владения арендуемой недвижимостью является то, что это источник пассивного дохода. Это означает, что это регулярный доход, для поддержания которого требуется сравнительно немного усилий. Это может быть привлекательным вариантом для людей, желающих подзаработать, или даже в качестве дополнительной финансовой безопасности на пенсии. Кроме того, доход от аренды может облагаться налогом иначе, чем доход от занятости.

Конечно, вам нужно рассчитать все денежные потоки, прежде чем инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость.Чтобы лучше убедиться, что быть арендодателем с большей вероятностью будет для вас выгодно, вам необходимо учитывать все свои расходы. Как только у вас появится представление о вашем денежном потоке, вы захотите оценить, предполагают ли цифры, что вы, вероятно, сможете получать постоянный доход от собственности перед покупкой.

2. Повышенная безопасность

Некоторым людям приходится временно переезжать по работе. Другие получают в наследство семейный дом, который не хотят продавать по сентиментальным причинам.Есть множество причин, по которым люди могут оказаться с пустым имуществом. Пустующий дом потенциально остается открытым для вандализма и скваттеров, а проблемы с эксплуатацией остаются незамеченными, что может быстро перерасти в более серьезные проблемы. Трудно всегда следить за домом, в котором вы не живете. Сдача имущества в аренду арендаторам может дать вам больше уверенности в том, что дом поддерживается и за ним присматривают.

3. Гибкость для продажи в нужное время

Допустим, вы готовы переехать, но рыночные условия не самые лучшие.Вместо того, чтобы продавать свою недвижимость с убытком, вы можете сдавать ее в аренду до тех пор, пока рыночные условия не улучшатся. Сдача вашей собственности в аренду дает вам гибкость при продаже, как только вы окажетесь в лучшем положении для получения прибыли от вашей собственности .

4. Возможность вернуться

Возможно, вы не сможете остаться в своем нынешнем месте жительства по финансовым или другим причинам. Если вам нужно временно переехать в связи с работой, приятно знать, что по возвращении у вас все еще будет где жить. Конечно, вам следует ознакомиться с законами штата и местными жилищными законами и соблюдать условия договора аренды с любыми нынешними арендаторами.

5. Повышение стоимости недвижимости

Сдача вашей собственности в аренду сейчас позволяет вам сохранить ее на случай, если она подорожает, что дает вам возможность продать ее, когда придет время . Сумма оценки будет варьироваться в зависимости от рынка. Изучите потенциал оценки различных городов и районов, чтобы увидеть, чего вы можете ожидать.

6. Диверсификация инвестиций

Возможно, вы уже вложили деньги в фондовый рынок. Согласно недавнему сообщению в блоге BiggerPockets, владение арендуемой недвижимостью позволяет вам диверсифицировать свой портфель, что может служить дополнительным уровнем защиты от рисков. Это также потенциально может помочь вам воспользоваться положительными колебаниями рынка.

На что обращать внимание при сдаче в аренду

Если вы думаете об инвестировании в сдаваемую в аренду недвижимость, важно знать, какие функции повысят ваши шансы найти отличного арендатора и помогут выделить вашу аренду остальные. Есть несколько особенностей, которые вы должны рассмотреть в первую очередь:

Расположение

Местоположение часто может повлиять на качество вашего арендатора и, следовательно, на ваш доход. Пока вы изучаете потенциальные места сдачи в аренду, помните о факторах, которые важны для арендаторов. Хороший арендатор готов платить больше или не обращать внимания на менее желательные аспекты сдаваемой внаем квартиры, если недвижимость находится в хорошем районе. Качество школы и района (которые часто идут рука об руку), пешая доступность до продуктовых магазинов и парков, а также непосредственная близость к крупным работодателям (никто не любит долгие поездки на работу) являются ключевыми характеристиками, привлекающими хороших арендаторов.Агент по недвижимости может помочь вам определить районы и дома с лучшим потенциалом для сдачи в аренду.

Транспорт

Легче арендовать недвижимость рядом с остановками общественного транспорта и основными автомагистралями. Большинство людей не остаются дома весь день и предпочитают доступ к маршрутам, которые своевременно доставляют их на работу, за покупками и развлечениями.

Парковка

В некоторых районах для сдаваемой в аренду недвижимости требуется наличие парковки вне улицы.Даже если это не так, это желательная функция, которая привлекает более качественных арендаторов. Это может быть сложнее найти в городской среде, но вы все равно можете найти недвижимость с гаражом в пределах пяти или шести кварталов от собственности.

Коммунальные услуги

Если в здании есть отдельные блоки, намного удобнее, если к каждому блоку подключены отдельные коммуникации. Таким образом, вам не придется самостоятельно распределять эти расходы и беспокоиться о том, справедливо ли вы взимаете плату с арендаторов или берете на себя бремя расходов.

Заключение

Как видите, владение арендованной недвижимостью может быть выгодным как в финансовом, так и в личном плане. Конечно, любые инвестиции в недвижимость сопряжены с риском. И аренда жилья не исключение. Тем не менее, есть способы снизить эти риски, особенно те, которые связаны со сдачей в аренду недобросовестным арендаторам.

Внедрение процесса тщательной проверки арендаторов — лучшее, что вы можете сделать для защиты себя и своей собственности. Проверка кредитоспособности арендатора с помощью проверки кредитоспособности арендодателя, криминальной истории и истории выселения дает вам всестороннее представление о том, кто они, их платежеспособность, а также позволяет предположить, является ли аренда им рискованным шагом. И вы должны иметь четкое представление о том, какая информация должна вас волновать и что является препятствием при оценке истории заявителя на аренду.

TransUnion SmartMove предлагает отличные отчеты, которые помогут вам выбрать лучших арендаторов. SmartMove сочетает в себе мощные данные и аналитику TransUnion, чтобы предоставить вам быструю и надежную услугу проверки арендаторов. Вы получаете всю информацию, необходимую для принятия более обоснованных решений о проверке за меньшее время, включая рекомендации по аренде, адаптированные к вашей конкретной собственности.SmartMove также дает вам ResidentScore, специально предназначенный для скрининга аренды. Он разработан специально для уникальных потребностей арендодателей и создан для более точного прогнозирования выселения, чем обычный кредитный рейтинг.

Должны ли вы продать или сдать в аренду свой дом? Как принять решение

Когда придет время переезжать из нынешнего дома, вы можете задаться вопросом: продать или сдать в аренду свой дом? В то время как его продажа приносит вам деньги сейчас, сдача его в аренду может обеспечить прибыльный доход и послужить инвестицией в будущем.

Почему вы решили сдать свой дом в аренду? Для большинства людей ответ прост: деньги. Стоимость большей части недвижимости в США постоянно растет, а это значит, что она может быть лучшей ставкой против инфляции, чем просто хранить наличные в банке. Например, только за последний год цены на жилье выросли на невероятные 5,5% по всей стране. Каждый местный рынок уникален, но в целом жилье — это стабильная инвестиция.

Если вы являетесь арендодателем, вы можете попросить арендаторов оплачивать ипотеку и другие расходы за вас.И если вы живете в очень привлекательном районе, вы также можете зарабатывать деньги на самом процессе аренды.

Аренда имеет смысл, если:

  • Вы должны за дом больше, чем можете продать. Став арендодателем, вы можете покрыть ипотеку за счет дохода от аренды
  • Рынок жилья в вашем регионе в настоящее время слаб, и вы предпочитаете подождать, пока он снова не восстановится
  • Вы хотите преобразовать финансовое обязательство в актив

С другой стороны, есть множество ситуаций, когда сдавать жилье в аренду не имеет особого смысла.Вместо этого вы можете продать свой дом, если:

  • В настоящее время существует высокий спрос на дома в вашем районе
  • Дом нуждается в серьезном обновлении, прежде чем он станет привлекательным для арендаторов
  • Вы живете в районе, который менее привлекательным для арендаторов
  • У вас нет времени заниматься повседневными обязанностями домовладельца

«Сейчас самое время продать свой дом», — рекомендует агент по недвижимости из Южного Джерси Триш Гессвейн. «Запасы и процентные ставки чрезвычайно низки.”

Чтобы быть уверенным в том, что вы достигнете прибыльности, вам нужно обработать цифры. Сложите все свои потенциальные расходы (ипотека, страховка, ТСЖ и т. д.), учтите расходы на техническое обслуживание, а затем примите во внимание местный рынок — если ежемесячная арендная плата в размере 2100 долларов США покроет ваши расходы и принесет приличную прибыль, но местный рынок в среднем составляет 1800 долларов США. в аренде у вас могут возникнуть проблемы с поиском надежных арендаторов и поддержанием заполняемости.

Не думайте, что вы знаете, сколько будет стоить аренда вашего дома; провести обширное исследование местных сопоставимых свойств.Посетите такие сайты, как Zillow, Facebook Marketplace и PadMapper. Обратите внимание на удобства вашего дома и то, как он сравнивается с другими доступными вариантами.

В большинстве случаев арендодатели получают значительную прибыль, владея и управляя несколькими объектами недвижимости, а не одним. Однако это не означает, что дом не является отличной инвестицией. Ваша прибыль приходит, когда вы в конечном итоге продаете недвижимость. Пять лет назад средний дом в Вашингтоне, округ Колумбия, был продан за 508 250 долларов. Сегодня средний дом там продается за 645 000 долларов.Это означает, что если домовладелец смог покрыть расходы на ипотеку, налоги и другие расходы, взимая арендную плату, то стоимость его дома увеличилась на 140 000 долларов.

Посмотрите, сколько вы можете сэкономить при продаже

Перед тем, как сдать свой дом в аренду, определите стоимость:

  • Ипотеки
  • Страхование жилья/страхование гражданской ответственности
  • Коммунальные услуги, не покрываемые арендатором (например, вода
  • Переменные и постоянные эксплуатационные расходы
  • Сборы товарищества собственников жилья
  • Налоги на имущество
  • Налоги на доход от аренды
  • Городские расходы, такие как лицензии на аренду (например, лицензия на аренду составляет 56 долларов США за арендуемую единицу в Филадельфии)

Имейте в виду, что даже самые лучшие арендаторы со временем уезжают — в среднем арендаторы переезжают каждые два года. В этом случае вам может потребоваться месяц или даже несколько месяцев, когда квартира свободна и вы не получаете арендную плату. Рекомендуется отложить арендную плату как минимум за месяц, чтобы покрыть время между арендаторами.

Хотя может показаться, что стать арендодателем — это, по сути, стать владельцем малого бизнеса, работающего не по найму. Это означает, что вы должны платить налоги с дохода от аренды. Согласно веб-сайту Налоговой службы (IRS),

«Если вы владеете сдаваемой в аренду недвижимостью, вы должны знать о своих федеральных налоговых обязательствах.Весь доход от аренды должен быть указан в вашей налоговой декларации, и, как правило, связанные с этим расходы могут быть вычтены из вашего дохода от аренды».

Что касается вычетов, вам разрешено вычитать широкий спектр расходов: 

«Необходимые расходы — это те, которые считаются уместными, такие как проценты, налоги, реклама, техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование. Вы можете вычесть расходы на определенные материалы, расходные материалы, техническое обслуживание и ремонт, которые вы производите в арендованном имуществе, чтобы поддерживать его в хорошем рабочем состоянии. ” 

Однако вы не можете вычесть стоимость улучшений — поэтому, если вы решите переделать кухню, чтобы сделать свой дом более привлекательным, не рассчитывайте получить за это налоговые льготы.

Когда вы сдаете свой дом в аренду другому человеку, вы становитесь арендодателем. Вот некоторые из задач, с которыми вам нужно научиться ориентироваться после того, как вы наденете эту шляпу.

Техническое обслуживание:

Когда люди арендуют у вас недвижимость, они ожидают своевременных ответов на любые возникающие у них проблемы или вопросы.Будь то протекающая раковина или стиральная машина, которая не включается, ожидайте, что вам придется решать эти проблемы в кратчайшие сроки. Большинство отраслевых экспертов рекомендуют откладывать не менее 1% стоимости вашего дома на ежегодные расходы на техническое обслуживание. Таким образом, для дома за 250 000 долларов имейте под рукой не менее 2500 долларов, чтобы покрыть как ожидаемые (например, найм кого-то, чтобы вспахать подъездную дорожку), так и непредвиденные (например, замена водонагревателя) расходы.

Многие арендодатели, особенно те, кто не является местным, выбирают компании по управлению недвижимостью, которые заботятся о повседневных запросах и обязанностях арендодателя.Управляющие компании собирают арендную плату, общаются с арендаторами, организуют проверки/ремонт и, возможно, помогают вам искать новых арендаторов. Будьте готовы платить около 10% ежемесячной арендной платы управляющей компании и помните, что вам все равно придется платить за ремонт — вам просто не нужно будет предъявлять жалобы от арендаторов или связываться с сантехником. сами.

Выселения:

COVID-19 поставил многих арендаторов в тупик с финансовой точки зрения: примерно 31% жителей США.Арендаторы S. не внесли арендную плату в начале апреля 2020 года. Хотя это необычно, это говорит о потенциальном риске, которому вы подвергаетесь при сдаче своего дома в аренду. В среднем в США ежегодно подается 3,6 миллиона дел о выселении. Возможно, вашим арендаторам придется столкнуться с неожиданной болезнью или потерей работы, или они могут просто решить прекратить платить. Когда это произойдет, вам нужно убедиться, что у вас достаточно денег, чтобы покрыть ипотеку, несмотря на то, что арендатор (ы) не платит (-ют) — по всей вероятности, вам придется съесть убытки самостоятельно.

Эмоции:

Если вам нужно выселить кого-то, получить просроченную арендную плату или просто вести трудные разговоры о том, чтобы не шуметь или не курить в помещении, работа домовладельца часто связана с эмоциональным трудом. Если вы более чувствительны к конфронтации, возможно, вам лучше нанять управляющего недвижимостью, чтобы решать проблемы по мере их возникновения.

Хотя аренда дома может стать отличным способом приумножить ваши инвестиции, стоит уделить время тому, чтобы подумать, действительно ли вы готовы взять на себя стресс и ответственность.

Должен ли я продать свой дом или сдать его в аренду: вы планируете вернуться?

Для домовладельцев, которым может потребоваться переехать в связи с работой или учебой, сдача дома в аренду может обеспечить им жилье, в которое они смогут вернуться позже. Это может быть огромным преимуществом на конкурентных рынках, таких как Вашингтон, округ Колумбия, или Денвер, где дома по разумным ценам часто быстро раскупаются в ходе торгов.Знание того, что переезд не требует стресса месяцев поиска дома, может быть огромным плюсом. И если за оставшееся время цены на жилье выросли, возможность переехать в сдаваемое в аренду жилье может помочь вам значительно сэкономить.

Прежде чем сдавать свой дом в аренду по этой причине, убедитесь, что вы понимаете права своих арендаторов и свои права как домовладельца. В большинстве штатов и городов, если ваш арендатор заключил с вами месячный контракт, для освобождения требуется уведомление за полные 30 дней.А если вы подписали договор аренды на более длительный срок, например, на шесть месяцев или год, вам необходимо будет соблюдать условия договора аренды.

Конечно, вы всегда можете сдать свой дом в аренду сейчас и продать его в будущем, если арендатор повредит ваши полы и доставит вам последние нервы. Однако вы должны иметь в виду, что арендованную недвижимость может быть труднее продать.

«Проблема в том, что очень трудно продать недвижимость, занимаемую арендаторами, — объясняет Гессвейн. «Как правило, гораздо проще продать недвижимость, когда она пустует, потому что, хотя арендаторы и говорят, что разрешат показы, обычно они этого не делают.Они, как правило, трудны».

Стоит иметь в виду, что заинтересованные покупатели часто хотят осмотреть дома в тот же день, но многие договоры аренды требуют уведомления за 24 часа до прихода арендодателя, что может создать трудности, когда вы пытаетесь продать свой дом.

Аренда дома имеет свои преимущества и недостатки по сравнению с немедленной его продажей. Если вы не уверены в текущей стоимости вашего дома и в том, будет ли он продаваться по справедливой цене на текущем рынке, подумайте о том, чтобы обратиться к местному агенту за консультацией.Они могут дать вам лучшее представление о том, имеет ли смысл продавать сейчас или подождать и арендовать.

Опубликовано в категории: Разное

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.