Можно ли перевести жилой дом в нежилое помещение
Житель г.Пензы решил перевести принадлежавший ему по праву собственности жилой дом в нежилое помещение. Однако городская администрация отказала ему. Конфликт пришлось разрешать в суде (постановление Арбитражного суда Поволжского округа по делу № А49 – 12462/2019).
Индивидуальному предпринимателю на праве собственности принадлежат жилой дом и земельный участок под ним. В 2019 г. ИП обратился в Администрацию с заявлением о переводе жилого дома в нежилое помещение, чтобы использовать его в качестве объекта коммунально-бытового обслуживания.
По мнению собственника, переводимый объект недвижимости можно использовать в качестве нежилого без проведения переустройства и (или) перепланировки, а также разработки соответствующего проекта. К заявлению ИП приложил выписку из ЕГРН и копию техпаспорта на дом, посчитав, что в соответствии со ст. 23 Жилищного кодекса РФ этого достаточно.
Важно! Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, собственник должен представить в уполномоченный орган следующие документы (ч.
Администрация г. Пензы отказала собственнику в переводе жилого дома в нежилое помещение. Свой отказ мотивировала следующим:
- Нежилое здание (объект коммунально-бытового обслуживания) не является нежилым помещением. В отношении здания не предусмотрена процедура «Перевод жилого помещения в нежилое».
- У заявителя нет разрешения на строительство объекта коммунально-бытового обслуживания, выданного в установленном порядке.
- Не соблюдены требования градостроительного регламента для зоны многоэтажной жилой застройки (Ж‑1) в части параметров застройки земельного участка.
- У заявителя отсутствует подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
ИП (далее — истец) не согласился с решением Администрации (далее — ответчик) и обратился в Арбитражный суд Пензенской области. В исковом заявлении просил:
— признать незаконным постановление Администрации и уведомление об отказе в переводе жилого дома в нежилое помещение;
— обязать ответчика в месячный срок со дня принятия судебного решения принять решение о переводе жилого дома в нежилое помещение с целью его эксплуатации в качестве объекта коммунально-бытового обслуживания.
Суд первой инстанции назначил строительно-техническую экспертизу.
По ее результатам эксперт сделал выводы о том, что спорный жилой дом не требует переустройства или перепланировки для эксплуатации в качестве объекта коммунально-бытового обслуживания. Также он соответствует действующим нормам и правилам, предъявляемым к объектам коммунально-бытового обслуживания.
23 ЖК РФ для перевода жилого дома в нежилое помещение. Он не должен был представлять Администрации проект переустройства и (или) перепланировки переводимого здания вместе с заявлением.В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся в том числе жилой дом и его часть. Ни в ст. 16, ни в ст. 23 ЖК РФ нет указания на то, что возможность перевода индивидуального жилого дома в нежилые помещения исключена.
В 2014 г. и 2016 г. Администрация выдала истцу разрешение на возведение дома и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. В связи с этим у суда нет оснований считать, что для территории Ж‑1 нарушен градостроительный регламент.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что у Администрации не было правовых оснований для принятия оспариваемого истцом решения. Исковые требования удовлетворил частично — признал постановление Администрации незаконным и обязал ее принять решение о переводе жилого дома в нежилое помещение.
Апелляционный и кассационный суды оставили решение суда первой инстанции без изменений, а все жалобы — без удовлетворения.
✔ Перевод в нежилое помещение может потребовать согласия всех собственников
✔ Согласие собственника невозможно получить принудительно
✔ Что учитывает суд по делам о переводе квартир в нежилой фонд
Перевод жилого помещения в нежилое в Туле и Тульской области
Перевод жилого помещения в нежилое – это предоставление жилому помещению статуса нежилого в соответствии с действующим законодательством для использования его в целях предпринимательской деятельности.
Когда необходим перевод из жилого помещения в нежилое?
В случае, если у вас возникла необходимость использовать жилое помещение в коммерческих целях, то потребуется проведение комплекса мероприятий, который обеспечит вам эту возможность в соответствии с законом. Иными словами, из квартиры можно сделать офис, магазин или предприятие сферы услуг. И так же в обратном порядке: нежилое помещение можно перевести в жилое.
Какие сроки перевода жилого помещения в нежилое?
На оформление официальных бумаг уходит около месяца, однако вам нужно быть готовым к тому, что подготовка может занять более длительный срок.
Например, для перевода квартиры, находящейся на первом этаже здания, в нежилой фонд, потребуется:
- провести общее собрание собственников жилья и получить согласие большинства;
- заказать проект отдельного входа в будущий магазин или офис;
- получить разрешение от муниципальных органов власти;
- организовать проведение строительно-монтажных работ;
- получить пакет документов, подтверждающих перевод жилого помещения в нежилое.
Необходимые документы
- Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
- План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения).
- Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
- Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
- Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
- Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Порядок работ
1
Вы звоните нам или оставляете заявку на сайте
2
Заключение договора на предоставление услуги «Перевод жилого помещения в нежилое»
3
Разработка проекта переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения
4
Комплекс мероприятий, включающего в себя организацию и проведения собрания собственников жилья
5
Оформление пакета необходимой документации и передача его в органы муниципальной власти
6
Передача решения, подтверждающего перевод жилого помещения в нежилое, заказчику
В каких ситуациях перевод невозможен?
Перевод жилого помещения в нежилое невозможен, если:
- вы не являетесь собственником помещения;
- в квартире кто-то кроме вас прописан;
- на недвижимость наложен арест или она находится в залоге;
- более 20% собственников многоквартирного дома против;
- дом признан аварийным или подлежит сносу.
Наши гарантии
Обращайтесь в «Агентство инвентаризации и проектирования» по вопросам перевода жилого помещения в нежилое и вы получите желаемый результат в сжатые сроки. Мы приложим для этого максимум усилий и будем регулярно отчитываясь о ходе работ. Но, если по каким-либо объективным причинам вас не удовлетворит результат нашей деятельности, мы гарантируем возврат ваших денежных средств.
Можно в рассрочку
Вы можете воспользоваться нашими услугами, даже если у вас в данный момент не хватает полной суммы. Мы поможем вам оформить рассрочку от Тинькофф, после чего приступим к предоставлению нашей услуги в полном объёме.
Мы не навязываем вам кредиты, проценты платить не нужно. Работая с нами, вы получаете максимум защиты и удобства.
Заказать услугу
Специалисты
Дарья Никитченко
Должность: Архитектор-проектировщик
Телефон: +7 (4872) 33-79-16 доб.737
Георгий Ефимов
Должность: Инженер-проектировщик
Телефон: +7 (4872) 33-79-16 доб.
736
Павел Асеев
Должность: Инженер-техник
Телефон: +7 (4872) 33-79-16 доб.734
Вас может заинтересовать
Проектные работы
Юридические услуги
Узаконивание перепланировки
Технический план
Отзывы
Юрий Владимирович Юров
Основатель и генеральный директор компании «МАРМАКС»
«Выражаем благодарность АИП за быстрое и качественное выполнение работ. Вовлеченная в процесс взаимодействия команда агентства демонстрирует высокий уровень профессионализма и полное соблюдение сроков.
Мы высоко ценим наше сотрудничество и надеемся на совместную работу в дальнейшем. Желаем успехов и динамичного развития.»
Михаил
Частное лицо
«Проживаю в городе Псков, недвижимость у нас тут оказалась давно.
Решили провести межевание. Обратились в агентство, которое нашли в интернете. Просто все понравилось! Сотрудники отзывчивые, договор заключили сразу. Михаил оформил договор. Буквально через день приехал специалист на участки. Также удалось организовать ещё 5 хозяев. Все участки осмотрел, отмерил, документы оперативно Ульяна подготовила. Ну просто нет слов. Будем всем, кто проживает на северо-западе Санкт-Петербурга и Пскова, рекомендовать ваше агентство. Приятно было с вами поработать!»
Кирилл Владимирович Селявка
Частное лицо
«Здравствуйте, меня зовут Кирилл Селявка. Я обратился по вопросу переустройства объектов недвижимости. Сотрудники показали себя профессионалами, вовремя и аккуратно подготовили документы. За что им большое спасибо.
— Порекомендуете ли вы нас своим друзьям, знакомым и коллегам?
Да, безусловно, потому что сам я уже в агентство обращаюсь во 2 раз.»
Сертификаты
10 вдохновляющих преобразований нежилых зданий
Старые нежилые объекты обладают характером, пространством и шармом. Но поскольку они не были построены для того, чтобы в них жить, многие из них могут нуждаться в значительных изменениях, чтобы сделать их пригодными для жилья. Эти новаторские преобразования показывают вам, как выполнить изменение назначения, сохраняя при этом исторические черты здания…
Фото: Брайан Грей, Richard Gibson Architects
Теперь, когда правила планирования смягчены, легче получить разрешение на преобразование проекты. С октября 2017 года можно было преобразовать легкие промышленные здания (включая некоторые сельскохозяйственные здания) только с заявкой на «Предварительное одобрение», а не с полным планированием.
Нежилые помещения, особенно старые, часто отличаются характером, простором и обаянием.
Однако, поскольку они не были построены для проживания, многие из них могут нуждаться в значительных изменениях, чтобы сделать их пригодными для жилья, поэтому хитрость заключается в том, чтобы модернизировать их, не жертвуя тем, что изначально делало их особенными.
Мы собрали десятку лучших вариантов переоборудования, которые вдохновят вас на преобразование уникального здания в стильный дом.
Реконструкция винодельни ХХ века в Лиссабоне
Фото: Фернандо Гуэрра, Extrastudio
Португальские архитекторы Extrastudio преобразовали эту винодельню начала 20-го века в деревне к югу от Лиссабона, сохранив или переделав как можно больше оригинальной ткани. Черепица была сохранена, из старого камня были сделаны подоконники, а снятая деревянная конструкция крыши превратилась в наружный настил. В то время как две стороны дома вообще не имеют окон, чтобы сохранить конфиденциальность соседей, на западном фасаде на уровне земли был добавлен проем длиной 14 м, чтобы обеспечить тесную связь между домом и его фруктовым садом.
Архитекторы устроили драматичный интерьер, включив в него пространства двойной и тройной высоты, чтобы не потерять грандиозный масштаб здания. Снаружи дом был окрашен в характерный красный цвет с использованием традиционного известкового раствора, чтобы сохранить воздухопроницаемость ткани.
Часовня, переоборудованная в дом для отдыха
Фото: Brian Gray, Richard Gibson Architects
С драматической обстановкой на Шетландском острове Макл Роу легко понять, почему владельцы этой бывшей часовни хотели превратить ее в дом для отдыха . Компания Richard Gibson Architects отремонтировала каменную часовню, построенную в 1911, добавив расположенную в шахматном порядке пристройку, обшитую деревом, которая отражает исходную собственность.
В новом здании есть гостиная/кухня/столовая открытой планировки с большими площадями остекления, а в старой часовне – окна меньшего размера заменены новыми моделями в симпатичном стиле – находятся спальни. Теплый пол питается от воздушного теплового насоса.
Внешне оригинальная сланцевая крыша часовни была сохранена, а шиферная крыша на пристройке визуально связывает их вместе, в то время как интерьер предлагает несколько намеков на церковное прошлое здания, например, 19Витраж 50-х годов и одна из оригинальных скамеек в вестибюле.
Преобразованный колл-центр в компактный дом с одной спальней
Фото: Cheffins
Изображение: Cheffins
Домовладелец Роджер Дин превратил телефонную станцию в Кембриджшире в компактный дом с одной спальней, который показывает, как много можно выжать из небольшого космос. Роджер купил недвижимость с уже имеющимся разрешением на изменение использования и эскизное планирование и использовал архитектурную практику, которая уже достигла эскизного планирования, чтобы увидеть детализированные проекты.
Он потратил около 65 000 фунтов стерлингов на то, чтобы превратить его в дом, включая усиление крыши, замену потолочных балок и добавление французских дверей, мансардных окон и двустворчатых дверей.
Простая форма здания диктует столь же простую планировку с кухней на одном конце, жилой площадью в центре и спальней в мезонине над ванной комнатой; конец мезонина был усилен стальным каркасом, поэтому потолочные балки не препятствуют приподнятой спальне. Эта недвижимость в настоящее время выставлена на продажу через Cheffins.
Преобразованный шинный магазин в современные лондонские квартиры
Фото: Hogarth Architects
Hogarth Architects увидели возможность развития, когда шинный магазин в Фулхэме, на юго-западе Лондона, был выставлен на продажу. Получив разрешение на изменение использования магазина на первом этаже, они построили две квартиры, одну на первом этаже и недавно выкопанном подвале, а также по одной на первом и втором этажах.
Нижняя квартира отличается продуманной планировкой: спальни расположены на уровне первого этажа и имеют потолки высотой 2,4 м, а жилые помещения цокольного этажа имеют высоту 2,8 м, что делает их более просторными. Дневной свет проникает в подвал через световой колодец, примыкающий к окнам витрины, которые теперь представляют собой непрозрачное стекло, и через внутренний двор, вырезанный в то же время, что и подвал.
Открытые балки крыши, сделанные из окрашенных в белый цвет деревянных железнодорожных шпал и ярко-желтой стали, создают индустриальный вид, намекающий на прошлое магазина.
Преобразование сельскохозяйственного здания в многофункциональное здание
Фото: Тим Соар, PH Plus Architects
В самом сердце кентской страны, где выращивают фрукты, архитекторы ph+ превратили сарай для упаковки яблок в единый дом со студиями и рабочими местами. Эта цель смешанного использования помогла проекту достичь планирования (некоторое коммерческое использование было предусмотрено наряду с жилой частью), что может быть полезной моделью для других, стремящихся переоборудовать сельские здания.
Сельскохозяйственный характер старого яблочного магазина в значительной степени сохранился снаружи – с гофрированной крышей он по-прежнему похож на склад издалека – в то время как для внутренней отделки использовались простые материалы, такие как березовая фанера и полированный бетон. , обеспечивающий эстетику «доступной роскоши», по словам архитекторов.
Промышленная крыша со свободным пролетом позволяет создавать большие и открытые внутренние пространства с возможностью изменения конфигурации в будущем.
Преобразование исторической водонапорной башни
Фото: Найджел Ригден, Pad Studio
Преобразования обычно не делаются с симпатией в первый раз, но всегда есть шанс исправить ситуацию. Владельцы этого дома в Хэмпшире попросили PAD Studio переосмыслить водонапорную башню начала 1900-х годов, которая была частью собственности, которая, хотя и была ранее переоборудована, пришла в упадок и не использовалась в полной мере.
Дом находился в национальном парке, зоне исключительной природной красоты и заповедной зоне, поэтому проект требовал деликатного подхода. Студия PAD убрала прежний декор, чтобы показать историческую ткань, и добавила две важные новые детали: скульптурную лестницу, сделанную из стали, как дань индустриальному прошлому здания, и большое выступающее окно на первом этаже, которое действует как заманчивый вид на зрелый сад.
Внешняя кирпичная кладка также подверглась тщательной чистке.
Преобразованная фабрика в роскошные семейные дома
Фото: Александр Северин, Fogarty Finger
Бывшая фабрика по производству пропеллерных моделей в Джерси-Сити, США, площадью 790 кв. Расположенный в историческом районе, дом сохраняет большую часть старинного очарования оригинальной фабрики, в том числе вывески, расписанные вручную.
Архитекторы более чем удвоили размер жилища, выкопав подвал и надстроив над одноэтажным зданием оцинкованную пристройку, отодвинутую назад, чтобы не искажать исторический вид фасада. Состаренные колонны и потолочные балки, открытая деревянная рама придает интерьеру неповторимый характер, нейтральные стены, белая металлическая лестница и современная мебель создают максимальный контраст с состаренной древесиной. Роскошные элементы изобилуют как палитрой материалов, которая включает мрамор, латунь, белый дуб и камень, так и такими функциями, как крытый бассейн, моторизованный автомобильный подъемник и две кухни на открытом воздухе.
Реконструкция каретного сарая
Фото: John Cole, Gardener Architects
Gardner Architects выпотрошил и отремонтировал этот каретный сарай начала 20-го века в Вашингтоне, округ Колумбия, который когда-то служил соседнему особняку. В то же время практика добавила застекленный третий этаж, который теперь является просторной главной спальней.
В рамках проекта также были восстановлены два проема, которые ранее были заблокированы, оригинальные большие двойные двери, через которые должны были проходить вагоны, и окно над ними; это превратило боковой фасад во что-то, что теперь более узнаваемо как историческое здание, которое когда-то служило определенной цели. Эти изменения также придают дому больше присутствия в окружении высоких городских зданий.
Преобразованные конюшни в экодом для отдыха
Фото: Найджел Ригден, The Building Workshop
Эти сельскохозяйственные постройки в Пертшире с привлекательным арочным фасадом и красивой каменной кладкой казались готовыми для проекта по переоборудованию.
Домовладельцы живут в фермерском доме на том же участке и хотели создать устойчивую аренду для отдыха из этого комплекса зданий, включающего конюшню и дровяной склад.
Привлекли архитекторов Строительной мастерской для ремонта ветхого дома, местами без крыши. Внутри каменных стен был построен деревянный комплект с овечьей шерстью, использованной для изоляции этой новой внутренней оболочки; Сантехника, электрика, окна и двери — все новое, шифер на крыше, где это возможно, использовался повторно. Причудливые особенности включают в себя пол спортивного зала, восстановленный с олимпийской арены Copper Box Arena 2012 года, и снаружи блестящий металлический бункер, в котором находится котел на биомассе и хранилище пеллет.
Преобразование киностудии
Фото Джона Оффена, Powell Tuck Associates
Просторная и уникальная находка в центре Лондона, Camden House от Powell Tuck Associates была построена на заказ в качестве киностудии в 1980-х годах для комедийного коллектива Monty Python.
Дом площадью 930 кв. м включает в себя бывшую главную студию площадью 370 кв. м с открытой металлической конструкцией крыши, которая привносит в интерьер эстетику классического склада.
Компания Powell Tuck Associates улучшила то, что уже было, и сделала его более пригодным для жизни, добавив большой застекленный световой люк поверх этого основного жилого помещения. Архитекторы также привнесли дополнительный дневной свет в других местах, добавив дополнительные фонари на крыше или увеличив существующие; есть также новая входная пристройка вместо открытого крыльца, новое застекленное звено вместо открытого моста и терраса на крыше над студией.
Положения, регулирующие переоборудование жилых помещений в существующих зданиях в жилых и коммерческих районах, за исключением районов C6-2m и C6-4m
Максимальное разрешенное количество жилых единиц
Такое превышение площади пола должно быть включено в сумму площади пола , разделенную на применимый коэффициент в Разделе 23-20 (НОРМЫ ПЛОТНОСТИ).Для переоборудования нежилого жилого площади в жилых , в соответствии с Разделом 74-71 (Сохранение достопримечательностей), в C7, C8 и производственных районах максимальное количество жилых единиц должно равняться общей площади пола будет преобразовать в для жилых помещений , разделенное на применимый коэффициент, указанный в следующей таблице. Дроби, равные или превышающие три четверти, полученные в результате этого расчета, считаются за единицу 9.0099 жилая единица .
МАКСИМАЛЬНОЕ КОЛИЧЕСТВО ЖИЛЬЯ
Район | Коэффициент |
| 9 0002 C7 C8-1 C8-2 M1-1 M1-2 M2-1 M2-3 M3 | 680 |
C8-3 C8-4 M1-4 M1-5 M2-2 M2-4 | 740 |
790 |
В Кроме того, применяются следующие положения:
№ Площадь этажа будет преобразована в комнатных единиц .
Жилые единицы могут распределяться в любом месте в пределах здания при условии, что любая часть жилой единицы , расположенная в подвале , также соблюдать положения Раздела 15-112 (Легкие запасы воздуха).
Антресоли, сооружаемые в соответствии с главой 26 КоАП, допускается в пределах отдельных жилых единиц при условии, что общая площадь такого мезонина не превышает 33 1/3 процента площади пола , содержащейся в такой жилой единице . Такие мезонины разрешены только в зданиях с существующим соотношением площади этажей 12 или менее, и только между этажами или между полом и крышей, существующими на 22 января 1998 года, которые должны остаться . Такие мезонины не включаются в площадь пола для расчета минимально необходимого размера жилой единицы или для расчета площадь пола предназначенная для жилых единиц .