Участок для ведения личного подсобного хозяйства что это: Что такое ЛПХ

Содержание

ЛИЧНЫЕ ПОДСОБНЫЕ ХОЗЯЙСТВА ГРАЖДАН

Настоящая статья подготовлена адвокатом Витебской областной коллегии адвокатов, осуществляющей адвокатскую деятельность индивидуально, Чистяковой Мариной Анатольевной, с использованием нормативных правовых актов, действующих по состоянию на 05 марта 2018 г.

В Государственной программе развития аграрного бизнеса в Республике Беларусь на 2016–2020 годы, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь 11 марта 2016 г. № 19, отмечается, что в Республике Беларусь хозяйства граждан сохраняют свою значимость в производстве сельскохозяйственной продукции и обеспечении продовольственной безопасности государства. В этом секторе аграрной экономики производится более 20 процентов продукции сельского хозяйства, в том числе плодов и ягод – около 85 процентов, картофеля – 80 процентов, овощей – более 65 процентов, яиц – 27 процентов, молока, скота и птицы в живом весе – 6 процентов.

В условиях финансово-экономической нестабильности хозяйства граждан выступают в качестве стабилизаторов и дополнительных гарантов продовольственной безопасности, способны в короткие сроки, а также без существенных дополнительных инвестиционных вложений и государственной поддержки стабилизировать производство сельскохозяйственной продукции, улучшить положение и конъюнктуру продовольственного рынка.

Хозяйства граждан являются одной из малых форм хозяйствования в сельском хозяйстве.

К хозяйствам граждан относятся личные подсобные хозяйства сельского населения, домашние хозяйства горожан, хозяйства граждан, ведущих коллективное садоводство и огородничество в составе садоводческих товариществ и дачных кооперативов, и многие другие.

В настоящей статье освещаются некоторые актуальные вопросы правового положения личных подсобных хозяйств граждан.

1. Личное подсобное хозяйство граждан  —  форма  непредпринимательской деятельности

Правовой статус личных подсобных хозяйств граждан установлен Законом Республики Беларусь от 11 ноября 2002 г. № 149-З «О личных подсобных хозяйствах граждан» (далее — Закон).


Личное подсобное хозяйство граждан – форма хозяйственно-трудовой деятельности граждан по производству сельскохозяйственной продукции, основанная на использовании земельных участков, предоставленных для этих целей в соответствии с законодательством Республики Беларусь об охране и использовании земель (часть первая ст. 2 Закона).


Деятельность граждан, осуществляющих ведение личных подсобных хозяйств, по производству, переработке и реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции не относится к предпринимательской деятельности (часть вторая ст.3 Закона).

Т.е. личное подсобное хозяйство граждан не имеет цели систематического получения дохода (прибыли) от производства, переработки и реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции.

Основной целью личного подсобного хозяйства является удовлетворения личных потребностей граждан  на  земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Из этого положения вытекает предусмотренное подпунктом 1.15 пункта 1 статьи 163 Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь освобождение от подоходного налога доходов плательщиков, получаемых от реализации продукции растениеводства и (или) животноводства при наличии двух условий, подтвержденных справкой местного исполнительного и распорядительного органа:

1) реализуемая продукция произведена плательщиком и (или) лицами, указанными в подпункте 2. 1 пункта 2 статьи 153 Налогового кодекса Республики Беларусь

Особенной части.

Это — физические лица, состоящие в соответствии с законодательством между собой в отношениях близкого родства или свойства, опекуна, попечителя и подопечного.

К лицам, состоящим в отношениях близкого родства, относятся родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, прадед, прабабка, правнуки, супруги.

К лицам, состоящим в отношениях свойства, относятся близкие родственники другого супруга, в том числе умершего.

2) земельный участок, предоставлен плательщику и (или) указанным лицам для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства.

При этом доходы, полученные от реализации продукции пчеловодства, произведенной на территории Республики Беларусь, освобождаются от налогообложения при условии, что наряду с такой справкой либо вместо нее (в случае, когда пасека размещена не на тех земельных участках, которые в установленном порядке предоставлены плательщику, реализующему произведенную им продукцию пчеловодства) плательщик представляет ветеринарно-санитарный паспорт пасеки, выданный на территории Республики Беларусь, и (или) свидетельство, оформленное на основании этого паспорта.

К продукции растениеводства относятся овощи и фрукты (в том числе в переработанном виде путем соления, квашения, мочения, сушения), иная продукция растениеводства (за исключением декоративных растений и продукции цветоводства).

К продукции животноводства относятся молочные и кисломолочные продукты (в том числе в переработанном виде), продукция пчеловодства, иная продукция животноводства (кроме пушнины) как в живом виде, так и продукты убоя в сыром или переработанном виде.

Таким образом, чтобы деятельность личного подсобного хозяйства при реализации излишков произведенной им сельхозпродукции не переросла в предпринимательскую деятельность следует руководствоваться вышеуказанными нормами права. 


2. Земельные участки

для ведения личного подсобного хозяйства


Порядок предоставления гражданам земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства регулируется Кодексом Республики Беларусь о земле и другими законодательными актами.

Гражданам Республики Беларусь земельные участки предоставляются для ведения личного подсобного хозяйства в частную собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду.

Иностранному гражданину, лицу без гражданства земельные участки предоставляются для ведения личного подсобного хозяйства в аренду.

Земельные участки предоставляются гражданину Республики Беларусь (иностранному гражданину, лицу без гражданства) в сельском населенном пункте, поселке городского типа, в котором зарегистрирован гражданин Республики Беларусь (иностранный гражданин, лицо без гражданства), или предоставляются в ином населенном пункте, расположенном на территории соответствующего сельсовета. 

Без проведения аукциона на право заключения договоров аренды и аукциона по продаже земельных участков в частную собственность земельные участки предоставляются на вещных правах в соответствии с законодательными актами в области охраны и использования земель гражданам – для ведения личного подсобного хозяйства (одному из членов семьи) (пункт 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667).

Максимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданину Республики Беларусь в частную собственность или пожизненное наследуемое владение для личного подсобного хозяйства не может превышать 1 гектара, а предоставляемого в аренду – 4 гектаров с учетом размера земельного участка, предоставленного на территории соответствующего сельсовета для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме. Дополнительно к земельным участкам, предоставленным для ведения личного подсобного хозяйства в частную собственность или пожизненное наследуемое владение, в таких населенных пунктах в аренду могут предоставляться земельные участки, размер которых не может превышать 3 гектаров.

Минимальные размеры земельных участков, предоставляемых для личного подсобного хозяйства, не установлены.

Гражданин, заинтересованный в предоставлении земельного участка, обращается с заявлением о предоставлении ему такого участка для ведения личного подсобного хозяйства – в сельский, поселковый исполнительный комитет для предоставления ему земельного участка в поселке городского типа или любом населенном пункте, расположенном в пределах сельсовета, на территории которого зарегистрирован гражданин (п.

32 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667).

Законодательством не регулируется вопрос в каком порядке предоставить земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, на получение которого претендуют два и более гражданина, что порождает долгие земельные споры.

На мой взгляд, в законодательстве необходимо предусмотреть правило о том, что если на получение одного земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства претендуют несколько граждан, то проводится аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства.

Граждане вправе осуществлять  ведение  личного  подсобного хозяйства  с  момента государственной регистрации прав на земельный участок.

Ведение личного подсобного хозяйства гражданами прекращается с прекращением в соответствии с законодательством Республики Беларусь об охране и использовании земель прав на земельные участки, предоставленные для этой цели (ст.

11 Закона).

Другие актуальные вопросы правового положения личных подсобных хозяйств граждан будут рассмотрены в следующей статье, которая будет опубликована позже.

Строительство на землях с/х назначения – фермерская земля, полевые участки ЛПХ и для сельхоздеятельности

Разделы статьи:

  1. Как выяснить возможность застройки земельного участка
  2. Что нужно знать перед покупкой участка
  3. Участки для строительства домов и коттеджей в черте поселений и за её пределами
  4. Состав земель и виды разрешённого использования земель сельхозназначения
  5. Строительство на землях сельхозназначения
  6. ЗУ для осуществления деятельности крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)
  7. ЗУ для личного подсобного хозяйства (полевые участки)
  8. ЗУ для с/х деятельности
  9. ВРИ ЗУ с/х назначения по Классификатору ВРИ 2021

 

Внимание!

 

Принят новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – ЗДЕСЬ

 

Как выяснить возможность застройки земельного участка

 

Непонимание ситуации о возможности/невозможности строительства на собственном участке – факт неприятный.  Основная его причина – сформированное неверное представление владельца земли: «раз земля моя, то именно я и должен принимать решение о том, как и что мне строить на своём участке».

Такое отношение может привести к проблемам. Особенно острыми они становятся для земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Поиск решения приводит собственника надела к юристам или в администрацию поселения. Приходится слышать от специалистов пояснения:

  • про некие «запретные или охранные зоны»
  • про земли запаса
  • про фонд перераспределения
  • про территориальные зоны и градостроительные регламенты, утвержденные правилами землепользования и застройки
  • т.д.

Далее начинается  выяснение вопроса о том, каким образом земельный участок оказался в той зоне или отнесён к той территории, где жилищное или другое строительство запрещено.

Единственным выходом из проблемной ситуации с застройкой участка становится изучение основ земельного и градостроительного законодательства.  Со временем приходит понимание, что нужно иметь представления:

  • о категориях земель
  • о разрешённых видах использования земельных участков (ВРИ ЗУ)
  • о функциональным зонам в генеральных планах поселений
  • о территориальных зонах ПЗЗ
  • о градостроительных регламентах
  • т.д.

Итогом мытарств и освоения «земельной и градостроительной науки» становятся знания:

  • о том, что разрешённое использование земли осуществляется в соответствии с зонированием территории
    • его материалы отражается в картах-схемах Правил землеустройства и застройки (ПЗЗ),  принятых в поселениях 
  • о том, что в соответствии с ПЗЗ внутри каждой категории земель выделены территоиальные зоны
  • о том, что для каждой зоны устанавливается градостроительный регламент 
  • о том, что уточнить:
    • статус своей земли можно, например, на публичной кадастровой карте  – ПКК (здесь)
    • градостроительный регламент – заказав выписку из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для той территориальной зоны, к которой относится участок
    • наличие на участке зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), вносящих ограничения по строительству,  – тоже с помощью ПКК

 

Что нужно знать перед покупкой земельного участка

 

Первое – нужно чётко определить цель покупки земельного участка:  

  • построить дом
  • стать фермером
  • создать производство по переработк сельхозпродукции
  • т. д.

Для реализации своих планов необходимо выбрать участок, вид использования которого будет соответствовать поставленной цели. Может случиться так, что перед строительством потребуется изменение разрешённого использования земельного надела. 

Собственник земельного участка может выбрать любой ВРИ из тех видов, что предусмотрены градостроительным регламентом, установленным для  территориальной зоне, в которую включён земельный участок.

Нужно учитывать, что свободный выбор ВРИ ЗУ ограничен для целого ряда случаев. Это связано с тем, что для некоторых видов земель градостроительный регламент (пункты 4, 5, 6 статьи 36 ГрК РФ): 

  • или  не распространяется
  • или не устанавливается

К таким участкам относятся те, что находятся:

  1. в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ
  2. в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся выявленными объектами культурного наследия
  3. в границах территорий общего пользования
  4. на землях, предназначенных для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами
  5. на землях, предоставленных для добычи полезных ископаемых
  6. на землях лесного фонда
  7. на землях, покрытых поверхностными водами
  8. на землях запаса
  9. на землях особо охраняемых природных территорий (ЗОУИТ):
    • за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов
  10. в составе с/х угодий в составе земель с/х назначения
  11. в составе земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития

Прежде чем перейти к вопросам строительства на землях с/х назначения, рассмотрим обычные ситуации по застройке земельных участков, предназначенных:

  • для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
  • для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в черте населённого пункта
  • для садоводства

С установленными видами разрешённого использования земельных участков в соответствии с Классификатором ВРИ 2021, можно ознакомиться здесь.

 

Участки для строительства домов и коттеджей в черте поселений и за её пределами

 

Строительство домов и коттеджей с гаражами, банями и саунами, надворными постройками можно вести на земельных участках:

  • на приусадебных участках
  • на участках для малоэтажного жилищного строительства

Такие наделы находятся на территории посёлка, деревни, города. Они относятся к категории земель «земли населённых пунктов», а значит в построенных на таких участках домах можно прописаться, присвоить дому почтовый адрес.  

Примечание

Есть участки для личного подсобного хозяйства, находящиеся за пределами населённых пунктов. Это полевые участки ЛПХ. Они относятся к категории земель с/х назначения. Вопросы строительства на таких участках рассмотрены ниже.

Возможно строительство домов и коттеджей с гаражами, банями и саунами, надворными постройками и на участках для садоводства. Они могут быть как в черте населённого пункта, так и за его пределами. В последнем случае садовые участки относятся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения».

Невозможно строительство домов для проживания на земельных участках для огродничества, независимо от того, находятся они в черте населённого пункта или за его пределами.

 

Состав земель и виды разрешённого использования земель с/х назначения

 

Земли с/х назначения – одна из категорий земель, установленных Земельным кодексом РФ (статья 77).

Такие земли находятся за пределами населённых пунктов. Они предназначены для того или иного вида с/х деятельности:

  • растениводство
  • животноводство
  • осуществление деятельности фермерского хозяйства, или создания рыбного хозяйства т.д. (статья 78 ЗК РФ)
  • т.д.

Вид разрешённого использования участка определяет

  • назначение ЗУ
  • возможность ведения на участке того или иного вида деятельности
  • возможность:
    • строительства
    • складирования продукции
    • т. д.
  • запрет на строительство 

Основные ВРИ  земель с/х назначения в ранних документах на участки:

  • для с/х использования
  • для ведения с/х производства:
    • пашни
    • сенокосы
    • пастбища
    • участки под многолетние насаждения (в том числе сады, виноградники и др.)
  • для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства
  • для ведения личного подсобного хозяйства
  • для дачного строительства:
    • с правом возведения жилого дома
    • с правом регистрации проживания в нём
    • с правом возведения хозяйственных строений и сооружений,
    • с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных с/х культур и картофеля
  • для ведения садоводства:
    • для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных с/х культур и картофеля
    • для отдыха
    • с правом возведения жилого строения 
  • для ведения животноводства
  • для сенокошения и выпаса скота
  • для ведения огородничества
  • охотничьи угодья
  • для ведения пчеловодства или др.
  • для создания защитных лесных насаждений
  • для научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с с/х производством
  • для ведения рыбных промыслов
  • для создания форелевого хозяйства
  • иные варианты

 

Примечание

 

К землям с/х назначения также относятся и земли, занятые замкнутыми водоёмами, – в случае, если они находятся внутри земель сельскохозяйственной категории.

Замкнутые водоёмы – это, прежде всего, пруды естественного или искусственного происхождения. Они могут служить для обеспечения полива угодий, рыбного хозяйства и для поддержания экологического баланса.

В составе земель с/х назначения есть разновидность – «сельскохозяйственные угодья». Эти земли находятся в режиме особой государственной защиты (статья 79 ЗК РФ РФ). 

К особо ценным сельскохозяйственным угодьям относятся:

  1. земли, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости, сложившейся в конректном муниципальном районе (городском округе)
  2. с/х угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего специального образования, государственных сортоиспытательных участков
  3. искусственно орошаемые с/х угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами

В составе земель с/х назначения выделяются с/х угодья, занятые:

  • внутрихозяйственными дорогами
  • коммуникациями
  • лесными насаждениями для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений
  • строениями и сооружениями для производства, хранения и первичной переработки с/х продукции

О том, как перевести с/х угодья в иные земли, можно почитать здесь.

 

Строительство на землях сельхозназначения

 

В соответствии с целевым назначением ЗУ и его разрешённым использованием строительство на участках разрешается при соблюдении:

  • градостроительных регламентов
  • строительных, экологических, санитарных, противопожарных правил
  • иных правил и нормативов

Указанное требование распространяется и на участки с/х назначения. (статья 40 ЗК РФ).

Из состава земель сельскохозназначения выделим те, где Земельным и Градостроительными кодексами РФ определена возможность строительства соответствующих объектов.

 

Земельные участки для осуществления деятельности крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)

 

Формулировка «для ведения крестьянско-фермерского хозяйства» – это наименование прежде существовавшего ВРИ ЗУ из категории земель с/х назначения.

Правовой режим таких участков и деятельность на них регулируется ФЗ «О крестьянских (фермерских) хозяйствах» (№74-ФЗ от 11. 06.2003 г.).

Земельные участки для осуществления деятельности КФХ могут находиться в собственности физических и юридических лиц.

Предназначены они для организации фермерской деятельности по выращиванию, переработке хранению, транспортировке, консервации и реализации сельхозпродукции.

Хозяйства могут образовываться:

  • с образованием юридического лица:
    • занимается коммерческой деятельностью с целью извлечения прибыли
  • без образования  юрлица:
    • для личного потребления произведённой хозяйством продукции

КФХ – организационно-правовая форма как предпринимательской деятельности, так хозяйствования в целях личного потребления произведённой продукции.  

В своём имуществе хозяйство может и не содержать самого земельного участка для деятельности КФХ. Например, хозяйство занимается переработкой продукции (овощей) в арендованном помещении, для чего и участок не требуется.

КФХ может в своём имуществе иметь ЗУ с другим видом разрешённого использования (например, для с/х производства).

Фермерское хозяйство, как юридическое лицо, и земельный участок для ведения крестьянско-фермерского хозяйства не привязаны друг к другу законом.

Собственники ЗУ для ведения КФХ могут не организовывать фермерскую деятельность, если не собираются продавать сельхозпродукцию со своих участков, поскольку закон не обязывает ни по срокам, ни по задачам их делать это. Регистрация в налоговых органах выполняется по усмотрению собственника земельного участка.

ЗУ для осуществления деятельности КФХ в составе имущества фермерского хозяйства – неделимый. Его собственники обладают правом на доли (без выдела в натуре).

Раздел ЗУ производится только в случае прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства – например, в связи с выходом из него всех его членов. В этом случае, если участок находился в общей долевой собственности, раздел производится:

  • в соответствии с долями участников
  • по соглашению дольщиков

При общей совместной собственности на ЗУ для его раздела необходимо определить долю каждого из участников. В последнем случае, если соглашением членов крестьянского хозяйства не установлено иное, доли всех членов признаются равными.

Если между участниками долевой собственности не будет достигнуто соглашение о способе и условиях раздела ЗУ, спор рассматривается в суде (например, о том, кому конкретно какой участок будет выделен на местности в счет его доли).

При выходе одного из членов крестьянского хозяйства:

  • ЗУ разделу не подлежит
  • участник, вышедший из хозяйства, имеет право на получение денежной компенсации:
    • в объёме, соразмерном его доле в общей собственности

В этом случае также доли членов крестьянского хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Основные направления деятельности КФХ и использования участков для ведения КФХ в ранее выданных документах:

  • Растениеводство
    1. выращивание зерновых, технических и прочих сельскохозяйственных культур, не включенных в другие группировки 

    2. выращивание зерновых и зернобобовых культур 

    3. выращивание картофеля, столовых корнеплодных и клубнеплодных культур с высоким содержанием крахмала или инулина 

    4. выращивание масличных культур 

    5. выращивание табака и махорки 

    6. выращивание сахарной свеклы 

    7. выращивание кормовых культур; заготовка растительных кормов
    8. выращивание прядильных культур 

    9. выращивание прочих сельскохозяйственных культур, не включенных в другие группировки
  • Овощеводство, декоративное садоводство и производство продукции питомников
    1. овощеводство 

    2. декоративное садоводство и производство продукции питомников Выращивание грибов, сбор лесных грибов и трюфелей 

    3. выращивание грибов и грибницы (мицелия) 

    4. сбор лесных грибов и трюфелей 

    5. выращивание фруктов, орехов, культур для производства напитков и пряностей 

    6. выращивание винограда 

    7. выращивание прочих фруктов и орехов 

    8. выращивание плодовых и ягодных культур 

    9. выращивание орехов 

    10. выращивание посадочного материала плодовых насаждений 

    11. сбор плодов, ягод и орехов, в том числе дикорастущих 

    12. выращивание культур для производства напитков 

    13. выращивание культур для производства пряностей
  • Животноводство
    1. разведение крупного рогатого скота 

    2. разведение овец, коз, лошадей, ослов, мулов и лошаков 

    3. разведение овец и коз 

    4. разведение лошадей, ослов, мулов и лошаков 

    5. разведение свиней 

    6. разведение сельскохозяйственной птицы 

    7. разведение прочих животных 

    8. разведение пчел 

    9. разведение кроликов и пушных зверей в условиях фермы 

    10. разведение шелкопряда 

    11. разведение оленей 

    12. разведение верблюдов 

    13. разведение домашних животных 

    14. разведение лабораторных животных 

    15. разведение водных пресмыкающихся и лягушек в водоемах
    16. разведение дождевых (калифорнийских) червей 

    17. разведение прочих животных, не включенных в другие группировки
  • Растениеводство в сочетании с животноводством (смешанное сельское хозяйство)
    1. растениеводство в сочетании с животноводством (смешанное сельское хозяйство) 

    2. предоставление услуг в области растениеводства, декоративного садоводства и животноводства, кроме ветеринарных услуг 

    3. предоставление услуг в области растениеводства и декоративного садоводства 

    4. предоставление услуг, связанных с производством сельскохозяйственных культур 

    5. предоставление услуг по закладке, обработке и содержанию садов, парков и других зеленых насаждений 

    6. предоставление услуг по эксплуатации мелиоративных систем
    7. предоставление услуг в области животноводства, кроме ветеринарных услуг 

    8. охота и разведение диких животных, включая предоставление услуг в этих областях 

    9. охота и разведение диких животных, включая предоставление услуг в этих областях 


 

Состав имущества КФХ

 

Состав имущества КФХ описан в статье 6 ФЗ «О крестьянских (фермерских) хозяйствах»:

  1. земельный участок
  2. хозяйственные и иные постройки
  3. мелиоративные и другие сооружения
  4. продуктивный и рабочий скот
  5. птица
  6. сельскохозяйственные и иные техника и оборудование
  7. транспортные средства, инвентарь
  8. иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество

 

Чем законодательно подтверждена возможность застройки участков КФХ

 

  • Гражданский кодекс РФ

Статья 263. Застройка земельного участка

1.Собственник ЗУ может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (пункт 2 статьи 260).

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении участка.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник ЗУ приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса.

  • Градостроительный кодекс РФ

Статья 51. Разрешение на строительство. 

  • Земельный кодекс РФ

В соответствии с пунктом 2 статьи 40, собственникам участков разрешено:

  1. возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения:
    • в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием
    • с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов
  2. проводить в соответствии с разрешённым использованием
    • оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы
    • строительство прудов и иных водных объектов:
      • в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями
  3. осуществлять другие права на использование ЗУ, предусмотренные законодательством

В пункте 1 статьи 43 отмечается, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на ЗУ по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными законами

  • Федеральный закон о КФХ

В пункте 2 статьи 11 закона определено, что на землях с/х назначения и иных категорий земель возможно строительство зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности.

Возведение строений или сооружений, является правом собственника участка. В случае строительства зданий и капитальных строений:

  • капитальный склад
  • цех
  • амбар
  • овощехранилище
  • мастерская
  • гараж
  • т.д.

разрешённый вид использования земельного участка «для ведения КФХ» подразумевает необходимость получения разрешения на строительство.

Некапитальные строения и сооружения:

  • бытовка
  • сарай
  • навес
  • объекты, которые могут быть отнесены к постройкам вспомогательного использования

возводятся без получения разрешений на строительство (пункт 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ). 

На фермерской земле нет ограничений по количеству строений на участке. Нужно лишь соблюдать все нормативы:

  • градостроиттельные
  • пожарные
  • санитарные
  • гигиенические
  • другие

В противном случае, могут быть применены штрафные санкции за несоблюдение обязанностей по использованию земли (глава XIII ЗК РФ).

 

Земельные участки для личного подсобного хозяйства (полевые участки)

 

Правовой режим таких участков и деятельность на них регулируется ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (№ 112-ФЗ).

ЗУ для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) может быть как в составе земель населённого пункта, так и в составе земель с/х назначения (полевой).

Полевой участок для ЛПХ

Полевой ЗУ для ЛПХ используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на них зданий и строений (пункт 3 статьи 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»). В ранее выданных свидетельствах на право собственности на такие участки и в современные Выписки из ЕРГН указано обременение ЗУ: «без права возведения зданий и строений».

Запрет на строительство капитальных объектов на полевых участках ЛПХ изложен и в Классификаторе ВРИ 2021:

  • наименование ВРИ:
    • ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (код 1. 16)
  • описание вида:
    • производство сельхозпродукции без преимущественного права строительства объектов капитального строения

О запрете на строительство некапитальных объектов (бытовка, сарай, навес и др.) речь не идёт. 

Имущество для ведения ЛПХ

К имуществу, используемому для ведения личного подсобного хозяйства (статья 6), относятся:

  • приобретённый для ведения ЛПХ участок
  • жилой дом:
    • на участках ЛПХ и приусадебных участков в населённом пункте
    • на полевых участках, на которых жилые здания были построены до введения Классификатора ВРИ
  • производственные, бытовые и иные здания
  • строения и сооружения
    • в том числе теплицы
  • сельскохозяйственные животные
  • пчёлы и птица
  • сельскохозяйственная техника
  • инвентарь
  • оборудование
  • транспортные средства
  • иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим ЛПХ

Закон определяет возможность деятельности на полевых земельных участков для ЛПХ – ведение непредпринимательской деятельности по производству и переработке с/х продукции.

Ею могут заниматься только граждане, но не юридические лица. ЛПХ не может вестись юридическим лицом. В нём нет членов хозяйства.

К лицам, занимающимся ЛПХ, не предъявляются какие-то особые требования, связанные с наличием у них образования, квалификации и т.п.

Регистрация ЛПХ не требуется. Производится только запись в похозяйственнй книге (статья 8). Для проверки этого факта или получения необходимой справки для случая продажи участка нужно прибыть в местную администрацию.

ЛПХ ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи .

С/х продукция, произведенная и переработанная при ведении ЛПХ, является собственностью граждан, ведущих личное подсобное хозяйство. Продажа излишков продукции не облагается налогом. Уплачивается только земельный налог.

Если на участке для ЛПХ есть общераспространённые полезные ископаемые (глина, песок нестекольный и некоторые другие его виды, известняк, сланец негорюий, сапропели и др. ), а также торф, лес, водные объекты, они могут быть использованы собственниками таких участков для различных внутрихозяйственных нужд (пункт 1 статьи 40 ГрК РФ).

Что касается порядка добычи полезных ископаемых и их объёмов, то они определяются Законом РФ «О недрах», другими нормативными актами РФ, а также нормативными актами субъектов РФ.

С земельными участками для ЛПХ можно совершать любые сделки в соответствии с гражданским и земельным законодательством: купля-продажа, аренда.

Обязательные требования перед сделками:

  • участки должны стоять на государственном кадастровом учёте (пункт 1 статьи 37 ЗК РФ
  • сделки с участками с/х назначения проводятся в соответствии с пунктом 1 статьи 8 ФЗ «Об обороте земель сеьскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ от 24.07.2002)

 

Земельные участки для сельскохозяйственной деятельности 

 

«Для сельскохозяйственного производства» – это прежде использовавшееся наименование ВРИ земельных участков из состава земель с/х назначения. Такой ВРИ участкам присваивался до 2019 года (до момента вступления в силу Классификатора ВРИ).

Правовой режим участков для с/х производства и их использование регулируется ЗК РФ (пункт 1 статьи 78).

Участки для с/х производства:

  • обладают уникальными природными свойствами, плодородием,
  • обеспечивают выращивание с/х продукции
  • требуют обработку земли для производства с/х культур и иной сельхозпродукции
  • обеспечивают хранение и переработку произведённой с/х  продукции.

Для с/х производства могут использоваться и ЗУ, относящиеся к сельхозугодьям. Они различаются по видам культивируемых групп растений и способу воздействия на землю и растения, то есть по комплексу применяемых агротехнических мероприятий.

Участки для с/х производства используются для различных целей:

  • для ведения с/х производства
  • для создания защитных лесных насаждений
  • для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей
  • для целей аквакультуры (рыбоводства)

Такие участки предоставляются:

  • крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности
  • гражданам, ведущим личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество
  • хозяйственным товариществам и обществам
  • производственным кооперативам
  • государственным и муниципальным унитарным предприятиям
  • иным коммерческим организациями, в том числе потребительским кооперативам, религиозным организациям
  • казачьим обществам
  • опытно-производственным, учебным, учебно-опытным и учебно-производственным подразделениям научных организаций
  • образовательным организациям, занимающихся подготовкой кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций
  • общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов

Обычно для участков с разрешённым видом использования «для сельхозпроизводства» указывался и конкретный вид сельскохозяйственной деятельности: пашня, животноводство, многолетние насаждения:

  • пастбище:
    • сельскохозяйственное угодье, систематически используемое для выпаса животных (такое использование является основным)
    • земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью
  • многолетние насаждения:
    • с/х угодье, используемое под искусственные насаждения древесных, кустарниковых (без лесной площади) и некоторых травянистых растений, предназначенных для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции
  • залежь:
    • земельный участок, который ранее использовался под пашню и более одного года не используется под посевы сельскохозяйственных культур и не подготовлен под пар

Для с/х производства используются и участки, относящиеся к сельскохозяйственным угодьям, для выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса скота, заготовки кормов. В числе таких угодий:

  • пашни
  • сады
  • луга
  • сенокосы
  • пастбища

Отдельную категорию угодий составляют оленьи пастбища, обладающие самостоятельным правовым режимом и подлежащие особой охране.

К угодьям относятся также залежные земли, т.е. пашня, которая более одного года, начиная с осени, не используется для посева с/х культур и не подготовлена под пар.

Сельскохозяйственные угодья – наиболее ценные земли, характеризуемые высоким естественным плодородием, либо мелиорированные земельные участки.

Они закрепляются за с/х предприятиями различного типа, фермерскими хозяйствами, учебными и научно-исследовательскими организациями.

На земельных участках с разрешённым видом использования «для сельскохозяйственного производства» можно было построить специализированные здания и сооружения:

  • животноводческую ферму
  • разборный ангар
  • здания и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки с/х продукции
  • иные постройки, обеспечивающие с/х деятельность

 

ВРИ участков с/х назначения по Классификатору ВРИ (2019)

 

Классификатор ВРИ (2021) объединил все виды участков с/х назначения в один раздел 1. 0 «Сельскохозяйственное использование».

Ведение хозяйственной деятельности, которую можно вести на с/х участках, детализировано достаточно жёстко. Перечень видов разрешённого использования ЗУ не содержит ВРИ «для сельскохозяйственного производства». Строительство необходимых сооружений и зданий на участках допускается не для всех видов их эксплуатации:

  • код 1.1 – растениеводство
  1. участок предназначен для ведения с/х работ по выращиванию культур
  2. содержание данного ВРИ применимо по отношению строительства объектов недвижимости по позициям 1.2-1.6
  • код 1.2 – выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур
  1. допускается осуществление с/х работ, с использованием зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельскохозяйственных культур
  • код 1.3 – овощеводство
  1. осуществление деятельности, связанной с выращиванием бахчевых культур, картофеля, листовых, луковичных и плодовых групп
  2. допускается строительство теплиц
  • код 1. 4 – выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур
  1. осуществление хозяйственной деятельности на с/х угодьях, связанной с производством чая, лекарственных и цветочных культур
  • код 1.5 – садоводство
  1. земельные участки, предназначенные для выращивания садово-ягодных растений, винограда, и прочих многолетних культур
  • код 1.6 – выращивание льна и конопли

осуществление хозяйственной деятельности, в т.ч, на с/х угодья, связанной с выращиванием льна и конопли

  • код 1.7 – животноводство

ведение хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием продукции для животноводства, в том числе:

  1. покос сена
  2. выпас крупного и мелкого рогатого скота
  3. разведение племенного животноводства
  4. размещение зданий и прочих сооружений для животных
  5. здания и сооружения для хранения и переработки сельскохозяйственных культур

Данный стандарт ВРИ может сочетаться с Классификаторами стандарта 1. 8 – 1.11, 1.15, 1.19, 1.20

  • код 1.8 – скотоводство

осуществление деятельности на сельхозугодьях, которые используются:

  1. для разведения крупного рогатого скота:
    • овцы
    • коровы
    • лошади
    • олени
    • верблюды
  2. для сенокоса, выпаса крупного рогатого скота, производство кормов
  3. размещение зданий и сооружений для крупного рогатого скота
  4. для размещения племенных животных и разведения племенной продукции или материала
  • код 1.9 – звероводство

осуществление деятельности, связанные с разведением пушных зверей в неволе:

  1. размещение зданий и сооружений:
      • для разведения пушнины
      • для переработки пушнины
      • для хранения кормов
  • код 1.10 – птицеводство
  1. осуществление разрешённой деятельности, связанной с выращиванием и разведением всех категорий домашней птицы, в том числе из группы водоплавающих
  2. размещение зданий, построек и прочих объектов для содержания птиц, разведения животных и птиц одновременно
  3. первичная переработки птицы
  4. разведение племенных животных и птиц, в том числе семенного материала
  • код 1. 11 – свиноводство

Осуществление производственных целей по содержанию свиней:

  1. размещение зданий и сооружений, используемых под свинокомплексы общего предназначения
  2. размещение зданий для переработки и хранения кормов для свиней
    разведение племенного материала и продукции
  • код 1.12 – пчеловодство

осуществление хозяйственной деятельности, с использованием продукции пчеловодства:

  1. разведение пчёл и прочих полезных насекомых
  2. содержание ульев
  3. размещение сооружений и оборудования, используемых для переработки продуктов пчеловодства
  • код 1.13 – рыбоводство
  1. осуществление деятельности, связанной с содержанием и разведением рыб (подтипы аквакультур)
  2. размещение зданий и сооружений предназначенные для поддержания жизни и разведения аквакультур
  • код 1. 14 – научное обеспечение сельского хозяйства
  1. проведение научной, а также селекционной работы
  2. ведение сельского хозяйства, как предмет научной деятельности для отбора образцов растительного и животного миров
  3. размещение коллекций для растений генетической группы
  • код 1.15 – хранение и переработка сельскохозяйственной продукции

здания и сооружения, используемые для производственных целей хранения и переработки первичной глубокой переработки сельскохозяйственной продукции

  • код 1.16 – ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках

производство с/х продукции без права возведения объектов капитального строительства 

  • код 1.17 – питомники
  1. производственное выращивание, а также промышленная реализация подроста для деревьев и кустарников, применяемые исключительно в целях ведения сельского хозяйства, а также иных с/х культур для получения рассады и семян
  2. строительство с последующим размещением сооружений, предназначенных для исключительного развития указанных видов сельхозпроизводства
  • код 1. 18 – обеспечение сельского хозяйства
  1. размещение комплексов для ведения машино-транспортных, а также для исключительно ремонтных работ
  2. возведение:
    • ангаров и гаражей
    • амбаров
    • конструкционных водонапорных башен
    • станций трансформаторного типа
    • вспомогательного технологического оборудования, используемого для поддержания технической базы сельхозмашин и оборудования
  • код 1.19 – сенокошение

покос травы, сбор и заготовка сена

  • код 1.20 – выпас сельскохозяйственных животных

на участках ведётся выпас с/х животных

 

Разрешение на строительство

 

В случае строительства зданий и капитальных строений разрешённый вид использования земельного участка «для сельскохозяйственного производства» подразумевает:

  1. необходимость получения разрешения на строительство
  2. обязательность соответствия наименования вида использования Классификатору ВРИ.

Некапитальные строения и сооружения:

  • бытовка
  • сарай
  • навес
  • др.

а также объекты, которые могут быть отнесены к постройкам вспомогательного использования, возводятся без получения разрешений на строительство (пункт 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ). Оформление таких построек в ЕГРН является добровольным.

 

Итоги

 

Подводя итоги анализа возможности строительства на участках с/х назначения, несложно сделать выводы:

  1. само по себе строительство на земельном участке, предоставленном для ведения сельского хозяйства, не запрещается
  2. любое строительство должно быть произведено с соблюдением норм градостроительного законодательства и Классификатора ВРИ 2019
  3. назначение возводимых строений и сооружений на земельных участках с/х назначения зависит от разрешённого использования земельного участка и соответствия этого использования градостроительному регламенту, установленному ПЗЗ 

 


Консультационные услуги

 

Смотреть раздел «Тарифы» 

 

Полезно ознакомиться

 

  • Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
  • Предоставление публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ – здесь
  • Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
  • Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь
  • Выпуск ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
  • С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья
  • С 1 января 2017 года одним из главных документов для получения разрешения на строительство дома стал технический план
  • С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участка, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
  • Для тех, кого интересует возможность увеличения площади земельных участков для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огродничества, находящихся в собственности, полезно ознакомиться с порядком оформления прирезок, представленном на странице портала «Земельный Вопрос»

 

особенности ведения подсобного хозяйства в ДНР

Личное подсобное хозяйство — это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции, которое ведет физическое лицо (или совместно с членами семьи) в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке.


Реализация сельскохозяйственной продукции, произведенной и переработанной при ведении личного подсобного хозяйства, не является предпринимательской деятельностью.

В соответствии с ч. 1 ст.3 Закона ДНР «О личном подсобном хозяйстве», принятого Постановлением Народного Совета ДНР 20 ноября 2020 года М 214-IIHC, право на ведение личного подсобного хозяйства имеют дееспособные физические лица, у которых находятся в собственности (пользовании) земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, а также для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений (приусадебный участок).

Приусадебный земельный участок (в границах населенного пункта) используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Полевой земельный участок (за пределами границ населенного пункта) используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Предельные размеры земельных участков, предоставляемых физическим лицам из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Личное подсобное хозяйство ведется на земельном участке (земельных участках) площадью не более 2 гектар.

Оборот земельных участков, предоставленных физическим лицам и (или) приобретенных ими для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Физическое лицо, являющееся собственником земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, может передать его во владение и пользование на основании договора аренды (субаренды) другим лицам для ведения личного крестьянского хозяйства, ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства без изменения целевого назначения (правового режима) такого земельного участка.

Ведение личного подсобного хозяйства прекращается в случае прекращения прав на земельный участок, на котором ведется личное подсобное хозяйство (ст. 10 закона).

Пресс-служба Министерства юстиции ДНР

Газета «ПАНОРАМА»

     СМОТРИТЕ ТАК ЖЕ:

Какие нотариальные действия могут совершать нотариусы ДНР

Кредиты в ДНР для граждан выдавать будут, но… под 30%

USDA ERS — Право собственности и владения сельскохозяйственными угодьями

Тенденции и модели владения сельскохозяйственными землями представляют постоянный интерес для всех, кто связан с сельскохозяйственным сектором. Владение сельскохозяйственными угодьями, которое в широком смысле относится к институтам, регулирующим контроль и использование сельскохозяйственных угодий, определяет многие решения фермеров, в том числе связанные с производством, сохранением и планированием преемственности. Учитывая относительно преклонный возраст многих фермеров, как владение, так и право собственности также могут иметь важные последствия для доступа к земле, что особенно важно для новых и начинающих фермеров.

По данным сельскохозяйственной переписи 2017 года, большая часть фермерских земель в США находится в ведении владельцев — чуть более 60 процентов. Национальная доля сельскохозяйственных угодий, находящихся в ведении владельцев, была относительно стабильной в течение последних 50 лет, с заметным снижением во время сельскохозяйственного кризиса 1980-х годов.

В 2016 году Служба экономических исследований Министерства сельского хозяйства США опубликовала всестороннее исследование владения, владения и передачи сельскохозяйственных угодий в сельском хозяйстве США.В исследовании представлен как описательный базовый анализ собственности на землю, так и более подробный обзор нескольких аспектов землевладения, включая владельцев, не являющихся операторами, договоры аренды, приобретение и передачу земли, а также то, как арендодатели и их арендаторы принимают решения. Анализ основывается главным образом на результатах обследования владения, владения и передачи сельскохозяйственных земель (TOTAL) 2014 года, которое проводилось ERS Министерства сельского хозяйства США и Национальной службой сельскохозяйственной статистики (NASS) в рамках специального наблюдения за переписью 2012 года. Сельское хозяйство для сбора данных от владельцев и операторов сельскохозяйственных земель.Отчет ERS и соответствующие интерактивные диаграммы см. по адресу:

.

Результаты отчета включают:

Приблизительно 39 процентов из 911 миллионов акров сельскохозяйственных угодий в 48 смежных штатах было сдано в аренду. Более половины пахотных земель сдается в аренду, по сравнению с немногим более 25% пастбищ. В целом арендная деятельность сосредоточена в районах производства зерна; товарное зерно, такое как рис, кукуруза, соя и пшеница, а также хлопок, обычно выращивают в районах, где более 50 процентов сельскохозяйственных угодий сдается в аренду.

Операторы небольших семейных ферм, скорее всего, будут полноправными собственниками земли, на которой они работают. Сорок пять процентов сельскохозяйственных угодий приходится на небольшие семейные фермы, и почти половина (46 процентов) этой земли приходится на предприятия, которым принадлежит вся земля, которой они управляют. Пятьдесят один процент земли в фермерских хозяйствах приходится на средние и более крупные семейные фермы, которые чаще всего представляют собой смесь арендованных и находящихся в собственности земель. На несемейные фермы приходится 4 процента всех сельскохозяйственных угодий, 28 процентов из которых находятся в собственности.

Большинство сдаваемых в аренду акров принадлежат арендодателям, не являющимся операторами. Восемьдесят процентов арендованных сельскохозяйственных угодий (283 миллиона акров, 30 процентов всех сельскохозяйственных угодий) принадлежат землевладельцам, не являющимся операторами, т. е. владельцам земли, используемой в сельскохозяйственном производстве, но не принимающим активного участия в сельском хозяйстве. Остальные 20 процентов арендованной земли (70 миллионов акров) принадлежат другим операторам ферм (называемым «владельцами-операторами»).

Фермеры-пенсионеры составляют 38 процентов владельцев земли, не являющихся операторами. Кроме того, фермеры, приближающиеся к пенсионному возрасту, чаще становятся землевладельцами, чем молодые операторы. Двадцать семь процентов земли, которой управляют лица моложе 34 лет, связаны с операциями с полным арендатором, и только 8 процентов полностью принадлежат оператору. С другой стороны, 7 процентов земель, находящихся в ведении лиц в возрасте 65 лет и старше, находятся в собственности полного арендатора, а 43 процента полностью принадлежат оператору.

Большинство арендодателей имеют долгосрочные отношения со своими арендаторами, что позволяет предположить, что доступ к новым землям через аренду может быть ограничен. Семьдесят процентов акров, арендованных у арендодателей-операторов, были сданы в аренду одному и тому же арендатору более 3 лет, а 28 процентов — более 10 лет. Арендодатели, не являющиеся операторами, как правило, имеют еще более длительные отношения со своими арендаторами; 84 процента акров сданы в аренду одному и тому же арендатору более 3 лет, а 41 процент — более 10 лет.

Арендодатели, не являющиеся операторами, чаще, чем владельцы-операторы, приобретают землю по наследству. Домовладельцы-операторы приобрели более 50 процентов своей земли в результате покупки у неродственника, в то время как недействующие арендодатели получили более 50 процентов в результате наследства или дарения. Из 45% землевладельцев, не являющихся операторами, не имеющих опыта ведения сельского хозяйства, более двух третей либо унаследовали землю, либо получили ее в дар. Таким образом, хотя значительная часть землевладельцев, не являющихся операторами, не занималась сельским хозяйством, могут существовать некоторые семейные или личные отношения с сельским хозяйством.

Ожидается, что десять процентов (93 миллиона акров) всей земли на фермах будут переданы в течение 2015–2019 годов, большая часть которых (6 процентов) перейдет из рук в руки посредством дарения, доверительного управления или завещания. Из всей земли, которая, как ожидается, будет передана, только около четверти (21 миллион акров) будет продано между неродственниками. Ожидается, что еще 14 процентов (или 13 миллионов акров) будут проданы от одного родственника к другому. В то время как количество сельскохозяйственных угодий, которые, как ожидается, будут проданы, относительно невелико, часть земли, переданной по трастам, завещаниям и подаркам, может затем быть продана новыми владельцами, что увеличит предложение земли, доступной для покупки.

Для получения дополнительной информации на основе данных TOTAL, опубликованных ERS, см.:

Таблицы данных, доступные через NASS, см. по адресу:

.
  • Интернет-ресурсы, включая доступ к данным через QuickStats для обследования владения, владения и передачи сельскохозяйственных земель (ВСЕГО) 2014 года.
  • Основные моменты публикации результатов исследования владения, владения и передачи сельскохозяйственных земель за 2014 год.

Впереди большие перемены в землевладении и фермерских хозяйствах? | 2019-02-05 | Agri-Pulse

Примечание редактора. Это первая статья из нашей серии подробных редакционных статей, состоящей из семи частей, в которой мы подробно рассматриваем «Ферма и продукты питания 2040». Мы изучим тенденции, формирующие не только сельскохозяйственное производство, но и цепочку поставок, пищевые компании, экспортеров и многое другое.В первой части рассматриваются грядущие изменения в собственности США на сельскохозяйственные угодья с дополнительным акцентом на «Разрушители: шесть тенденций, которые будут определять будущую структуру сельского хозяйства США».

Покопайтесь в землевладении в США, чтобы увидеть, что происходит и что, вероятно, будет в будущем, и 87-летний отец Карсона Фатча, Элвин, очень типичен.

Карсон, агент по недвижимости, специализирующийся на сельскохозяйственных угодьях для Saunders Real Estate из Лейкленда в центральной и южной Флориде, говорит, что его отец был фермером в пятом поколении, и у него не было членов семьи, которые хотели бы заниматься сельским хозяйством, поэтому он передал свою землю семье. корпорации и десятилетиями сдавала его в аренду другому крупному управляющему сельскохозяйственными угодьями для выращивания клубники.

Часто случается, говорит он: «Фермеры все эти годы инвестировали в свою землю и в свою работу, поэтому на их земле они будут получать свои пенсионные накопления».

Другие вероятные тенденции на ближайшие годы:

  • Ожидается, что в течение следующих десяти или двух лет средний возраст владельцев сельскохозяйственных угодий продолжит увеличиваться.
  • На самом деле, как и старший Фатч, многие передают свои земли по завещаниям, семейным корпорациям или трастам, а затем просто сохраняют их до выхода на пенсию, избегая серьезных налоговых последствий продажи или дарения земли при жизни.
  • Фермеры по-прежнему будут наиболее типичными покупателями сельскохозяйственных земель, но их доминирование уменьшится.
  • Нефермерам будет принадлежать все больше и больше земли, особенно арендованных площадей.
  • Ожидайте, также, продолжающееся движение, особенно со стороны средних и крупных фермеров, к аренде большего количества площадей и меньшему владению.
  • Женщин-владельцев и операторов станет больше, хотя в целом фермеров станет меньше.
  • Продовольственные компании требуют большей прослеживаемости и устойчивости — часто без дополнительных затрат на это.Это может затруднить поддержание прибыльности малых и средних предприятий без расширения масштабов и инвестиций в новые технологии.

Тим Феволд, ASFMRA

Как быстро наступят изменения?

Из поколения в поколение переход прав собственности на фермы и ранчо в Америке был медленным и, как правило, устойчивым, и некоторые эксперты говорят, что в ближайшем будущем темпы вряд ли сильно изменятся.

«Я не ожидаю более быстрого оборота.Я думаю, это будет продолжением тенденции, которую мы наблюдали в последние несколько десятилетий», — говорит Тимоти Феволд, президент Американского общества управляющих фермами и сельских оценщиков.

Фатч соглашается. Несмотря на неоднократные удары государства, в том числе ураган, опустошивший поля и сады, и ужасное озеленение цитрусовых рощ, «сельскохозяйственные угодья по-прежнему будут пользоваться спросом», — говорит он, и стоимость будет продолжать расти, как и раньше. в «прибрежных районах, где существует большое давление для развития.

Кроме того, по его словам, «у нас слишком хороший климат (чтобы сельскохозяйственные угодья не пользовались спросом)», и он говорит, что у покупателей по-прежнему есть бесконечные причины инвестировать в сельскохозяйственные угодья, включая солнечные фермы в последнее время. Таким образом, говорит он, «я не вижу каких-либо резких изменений» в количестве продаж земли.

Тем не менее, ситуация для владельцев и операторов ферм может меняться быстрее, чем многие ожидали, говорит Бретт Шиотто, генеральный директор Aimpoint Research, глобальной маркетинговой исследовательской фирмы, которая провела обширную работу по анализу текущих тенденций в сельском хозяйстве и выявлению «фермерских о будущем.Он определил шесть тенденций, которые могут ускорить структурные изменения в сельском хозяйстве, оказывая сильное давление на фермеров и традиционные сельскохозяйственные институты. (См. « Разрушители: шесть тенденций, которые сформируют будущую структуру сельского хозяйства США», ниже).

Хотя темпы могут быть неопределенными, вам следует искать по крайней мере 370 миллионов акров сельскохозяйственных земель, чтобы переходить из рук в руки в 48 смежных штатах по крайней мере один раз в 10-20 лет, заканчивающихся в 2034 году .

Это лучшее расчетное предположение Американского сельскохозяйственного фонда (AFT), который фокусируется на том, кто, почему и как получает доступ к сельскохозяйственным землям и владеет ими, а также как их защитить.Аналитики AFT обработали цифры, в том числе возраст землевладельцев и основных операторов ферм, а также то, что сами владельцы и операторы ферм сообщили Министерству сельского хозяйства США, что они ожидают от своей земли в ближайшие пять лет, как сообщается в пятилетних переписях Министерства сельского хозяйства и в отчете Службы экономических исследований за 2014 год. о землевладении и передаче.

AFT применила к данным некоторую актуарную логику, и « предполагалось, что, учитывая их возраст, (владельцы и операторы) должны будут предпринять какие-то действия в ближайшие 10–20 лет», — сказала Дженнифер Демпси, директор Информационного центра сельскохозяйственных угодий AFT. Или передача может произойти после их ухода, и, таким образом, ее центр прогнозирует, что собственность на 40 процентов из 991 миллиона акров ферм и ранчо в 48 штатах перейдет к другому владельцу с 2015 по 2035 год .

Ежегодно передача сельскохозяйственных угодий будет составлять в среднем лишь около 2% всех сельскохозяйственных угодий США, сообщает AFT. Кроме того, среди подлежащих передаче акров большая часть, вероятно, перейдет из рук в руки в результате частных сделок, таких как дарение, завещание или доверительное управление, а еще 14 процентов будут проданы между членами семьи.Таким образом, AFT сообщает, что остается только около 25 процентов, продаваемых любым способом на открытом рынке, что составляет менее 1 процента всех сельскохозяйственных угодий США.

Между тем, Рэнди Дикхут, старший вице-президент по операциям с недвижимостью в Farmers National Company из Омахи, отмечает , что 1 процент сельскохозяйственных угодий в год, поступающий на рынок, теперь сталкивается с «большой передачей богатства из поколения в поколение» — горы активов, таких как сельскохозяйственные угодья, накопленные поколениями Второй мировой войны и войны в Корее.

Рэнди Дикхут, Национальный фермерский фонд

«Большинство людей, владеющих сельхозугодьями, какое-то время владели ими», — сказал он, и склонны держаться за них. По его словам, около 70 процентов клиентов, для которых Farmers National управляет сельскохозяйственными угодьями, считают семейное наследие основной причиной сохранения своей земли, и такие клиенты, как правило, являются крупными землевладельцами.

Аналогичным образом, недавно опубликованное обширное исследование владения и владения сельскохозяйственными землями штата Айова, проведенное Университетом штата Айова за 1982–2017 годы, говорит, что 29 процентов всех землевладельцев штата Айова говорят, что «семейные или сентиментальные причины» «очень важны» для их владения землей — по сравнению с с 22 процентами в опросе ISU 2012 года.

Помимо стремления сохранить сельскохозяйственные угодья, Конгресс значительно расширил стимулы для этого посредством изменений в федеральных налогах на наследство и дарение.

Джерри Косгроув, советник по программе AFT Farm Legacy Program, объясняет, что с тех пор, как Конгресс принял решение, «если вы будете удерживать (фермерские активы) до самой смерти, база (налога на прирост капитала) будет увеличена, и капитал будет нулевым. налог на прибыль. И, с практической точки зрения, теперь нет налога на наследство, если только вы не очень богаты.Совокупные льготы по федеральному налогу на недвижимость (для супружеской пары) теперь составляют более 22 миллионов долларов».

«Сейчас существует сильное препятствие для передачи любого ценного актива , включая сельскохозяйственные угодья, в течение вашей жизни либо в дар, либо путем продажи», — сказал Косгроув.

Этот сдерживающий фактор может спровоцировать новый всплеск общего количества субъектов, находящихся в собственности сельскохозяйственных угодий, таких как трасты, поместья, корпорации (обычно семейные корпорации), по сравнению с теми, которые принадлежат отдельным лицам или совместно владеют фермерскими парами . Количество этих предприятий неуклонно росло, практически удвоившись с 72 063 в 1982 году до 142 370 в 2012 году, в то время как общее количество ферм сократилось, и результаты переписи 2017 года, ожидаемые в апреле, могут поставить новый рекорд.

Кроме того, фермеры и землевладельцы сообщили ERS в ходе опроса 2014 года, что они ожидают, что 62 процента их ферм и ранчо перейдут из рук в руки через трасты, завещания или дары семье или другим лицам.

Результаты опроса владения и пользования ISU, взятые по мере того, как налоговые изменения были завершены, также предполагают, что больше собственности на сельскохозяйственные угодья находится в собственности, которой владеют типы организаций, отмеченные выше.В опросах с 2002 по 2017 год доля сельскохозяйственных угодий, зарегистрированных в индивидуальной и совместной аренде (или совместной аренде), сократилась с 77 до 58 процентов соответственно, в то время как доля земель, зарегистрированных в трастах, поместьях, корпорациях и компаниях, увеличилась с 20 до 39 процентов. Фермерские угодья Айовы.

Источник: Iowa State University Extension

Однако переход к пожизненной собственности создает экономический барьер для молодых и начинающих фермеров, пытающихся купить землю, объясняет Косгроув, потому что любой землевладелец, продающий им землю, облагается высокими налогами на прирост капитала.«Таким образом, люди просто держат землю и сдают ее в аренду фермерам», — говорит он.

В качестве частичного средства правовой защиты AFT и другие покупают предложение среди членов Конгресса и защитников природы, которое позволит единовременное освобождение от налога на прирост капитала в размере до 500 000 долларов США на человека при продаже земли начинающему фермеру.

Однако некоторые считают, что влияние налоговых изменений может быть преувеличено.

Февольд из ASFMRA говорит: «Я не думаю, что налоговая политика является таким важным фактором, как некоторые думают.Есть много факторов, почему люди владеют землей. Я думаю, что у большинства землевладельцев их больше. . . вещи, о которых они беспокоятся, кроме налоговой политики. Если они собираются владеть землей, они будут владеть землей».

Конечно, преемственность семьи важна для некоторых землевладельцев, говорит Феволд, который с 1982 года работает профессиональным управляющим фермой в компании Hertz Farm Management в Неваде, штат Айова. продай землю, возьми деньги и беги.Кроме того, указывает он, «чуть больше половины земли в Айове принадлежит не фермерам».

Действительно, доля сельскохозяйственных угодий в США, не принадлежащая операторам, значительна , и она выходит за пределы того, что традиционно принадлежало фермерам-пенсионерам и тем, кто их унаследовал.

В обзоре ISU доля нефермеров во всех сельскохозяйственных угодьях предлагается в подсчете нерезидентов среди владельцев сельскохозяйственных угодий в Айове, который постепенно увеличился с 6 процентов в 1982 году до 20 процентов в 2017 году.

Кроме того, доля нефермеров в арендованных землях намного выше: в опросе ISU 86 процентов арендованных акров принадлежат землевладельцам, которые не занимаются сельским хозяйством, и только 6 процентов — тем, кто занимается сельским хозяйством полный рабочий день.

Согласно отчету ERS за 2014 год, неоператоры (включая фермеров-пенсионеров) по всей стране владеют 31 процентом сельскохозяйственных угодий США, значительной долей, но им принадлежит 80 процентов арендованных сельскохозяйственных угодий. (Обратите внимание, однако, что вышедшие на пенсию фермеры составляют почти половину землевладельцев, не занимающихся сельским хозяйством, и их наследники, не занимающиеся сельским хозяйством, безусловно, также хорошо представлены в этой категории.)

Кто является покупателем сельхозугодий? По традиции в первую очередь фермеры. Они уже давно купили большую часть крошечной (менее 1 процента) доли сельскохозяйственных угодий, которые, как можно ожидать, будут ежегодно появляться на открытом рынке, и в значительной степени будут продолжать это делать.

Дикхут говорит, что Farmers National торгует сельскохозяйственными угодьями от тихоокеанского северо-запада до Среднего Запада и Равнин, Джорджии и Нью-Йорка на востоке и в других местах, и «во-первых, — говорит он, — не так много земли, которая выставляется на продажу. ». Плюс «фермеры покупают 70-80 процентов, а иногда и больше, хороших сельхозугодий, поступающих на продажу», если не учитывать продажу охотничьих и других рекреационных угодий.

Феволд из Айовы и Фатч из Флориды согласны с тем, что фермеры уже давно являются типичными покупателями, и говорят, что это быстро не изменится.

Но Дикхут также считает, что в последние годы ситуация начала меняться. Он говорит, что фермеры были агрессивными покупателями земли, в то время как сельское хозяйство было очень прибыльным для большинства примерно до 2013 года. Но в последние годы, особенно в некоторых секторах и в некоторых регионах, таких как молочные фермы на севере и северо-востоке, фермеры медленнее прыгать на доступную землю. «Когда все изменилось . . . веселье закончилось», и все больше фермеров уходят на пенсию, а не расширяют свои владения, отмечает он.

Но теперь «инвестиционные фонды, такие как пенсионные фонды и венчурный капитал, проявляют больший интерес к покупке сельскохозяйственных земель», — говорит Дикхут, по крайней мере, в штатах, где такая покупка разрешена. По его словам, в последние несколько лет так происходит в большей части страны, когда цены на землю снижаются, а фермы, конкурирующие за сельскохозяйственные угодья, сокращаются.

Несмотря на то, что несколько лет низкой прибыльности фермерских хозяйств могут подтолкнуть фермеров к обочине рынка земли, он сказал: «У инвесторов-покупателей есть капитал, потому что это их бизнес.. . пенсионный фонд или что-то в этом роде. . . чтобы они могли купить в любое время», что долгосрочные инвестиционные перспективы благоприятны для него.

Фатч из Флориды соглашается. «Кажется, что в поисках земли для сельхозугодий занимается больше людей, чем самих фермеров, — говорит он. «Они покупают сельхозугодья более быстрыми темпами, чем, скажем, 15 лет назад. За последние пять лет он стал более популярным».

Futch отмечает рост в последние годы «инвестиционных групп, специализирующихся на . . . диверсифицированы во многие состояния и товары, покупая и сдавая в аренду фермы.Он работает с одной такой группой, «у которой есть фермы в 13 штатах — от хлопка в Арканзасе до черники в Джорджии и клубничных ферм во Флориде. . . даже миндаль в Калифорнии».

Чаще всего, говорит он, «инвестиционные покупатели хотят обратной аренды. Они пойдут и купят эту ферму, но единственный способ, которым они ее купят, — это если у них есть очередь этого фермера или другого фермера, чтобы арендовать ее у них ». Они не хотят фармить. «Они просто ищут окупаемость инвестиций.. . что-то около 5 процентов».


Кто такие институциональные инвесторы в сельскохозяйственные угодья?

Институциональные инвесторы имеют различный опыт и интересы в сельскохозяйственных угодьях. Например, Ассоциация страхования и аннуитета учителей (TIAA) в 2015 году закрыла партнерский фонд сельскохозяйственных угодий на сумму 3 миллиарда долларов после того, как в 2012 году фонд сельскохозяйственных угодий составил 2 миллиарда долларов. Партнерский фонд сельскохозяйственных угодий TIAA, Nuveen, инвестирует в высококачественные сельскохозяйственные угодья на четырех континентах, в том числе более 251 000 акров в США.S. и почти 739 000 акров в Бразилии, согласно их отчету за 2018 год. Расположение ферм см. на карте ниже или нажмите здесь.

Другая группа инвесторов, Ceres Farms, приобретает недвижимость и сдает ее в аренду местным фермерам, которые выращивают кукурузу, сою, пшеницу или специальные культуры по расписанию. Менее чем за десятилетие Ceres приобрела более 100 000 акров земли в десяти штатах, а ее активы под управлением выросли до более чем полумиллиарда долларов.


 

Сохранение сельскохозяйственных угодий

Еще одна важная тенденция связана с сохранением сервитутов , которые быстро расширяют права на U. S. Право собственности на землю сельскохозяйственного назначения.

Сервитуты представляют собой частичную собственность на землю, которая запрещает или ограничивает развитие и направлена ​​на защиту дикой природы, ландшафта или других природоохранных целей. Они финансируются различными национальными, государственными или местными органами власти и природоохранными организациями и обычно приобретаются земельными фондами, созданными для владения ими и управления ими.

Некоторые земельные фонды нацелены главным образом или исключительно на сохранение сельскохозяйственного использования земли. На национальном уровне Служба охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США присуждает гранты в рамках Программы по сохранению сельскохозяйственных культур (ACEP) для спонсирования постоянных сервитутов на сельскохозяйственных угодьях.Фактически, законопроект о фермерских хозяйствах 2018 года увеличил финансирование, предписав ACEP 450 миллионов долларов в год до 2023 года по сравнению с 250 миллионами долларов в 2018 году.

Фатч говорит, что среди владельцев сельскохозяйственных земель люди, которые сейчас стареют и делят свое имущество». Многие продают сервитуты, «чтобы земля все еще оставалась в семье», — говорит он, и продажа означает, что «они получают наличные деньги для работы», даже если земля будет продаваться по значительно более низкой цене — часто около половины ее предыдущей стоимости. стоимость – из-за сервитутных ограничений.

Земельные фонды и государственные программы накопили сервитуты на 6,5 млн акров на данный момент специально для защиты сельскохозяйственных земель США, что представляет собой увеличение на 38 процентов за последние пять лет.

Это результат опроса ATF почти 700 земельных трастов в 2017 году, результаты которого добавлены в список сервитутов по защите сельскохозяйственных земель, принадлежащих государственным учреждениям и опубликованных в декабре.

Земельные фонды контролируют и управляют сервитутами, но в значительной степени полагаются на государственное финансирование и деньги от природоохранных и других общественных организаций для приобретения сервитутов, говорит Демпси из AFT. «Если бы у них не было государственного финансирования… . . они не смогут купить сервитуты у владельцев сельскохозяйственных земель», — пояснила она.

Женщины также добиваются успехов в владении сельскохозяйственными угодьями , как и в других сферах американской экономики.

Женщины уже давно владеют и контролируют большую часть американских ферм и ранчо. Данные сельскохозяйственной переписи о владении землей женщинами отсутствовали в течение последних десятилетий, но опрос ERS 2014 года показывает, что 37 процентов владельцев земли, не являющихся операторами, являются женщинами, и им принадлежит 46 процентов из примерно 283 миллионов арендованных акров, или около 130 миллионов акров.

Исследование Айовы 2017 года, тем временем, показало, что женщины владеют 55 процентами арендованных сельскохозяйственных угодий по сравнению с 52 процентами всего пятью годами ранее, но они также владеют 47 процентами всех сельскохозяйственных угодий в штате. По данным исследования, в 2017 году женщины старше 80 лет владели 13 процентами сельскохозяйственных угодий.

Как правило, женщины унаследовали землю от родителей или владеют фермами совместно с мужьями и, поскольку они чаще всего переживают своих мужей, в конечном итоге получают большую долю земли, чем мужчины среди пенсионеров.

Дженнифер Филипиак руководит программой AFT «Женщины за землю» и говорит, что «на самом деле никто не знает. . . просто не так много данных» о собственности пожилых женщин на сельскохозяйственные угодья. Она проводит встречи на Среднем Западе с женщинами-фермерами и говорит: «Большинство приезжающих женщин унаследовали свои сельскохозяйственные угодья». На Среднем Западе, по ее словам, «очень важно сохранить землю в семье. . . так как это было в семье так долго.

Дженнифер Филипиак, American Farmland Trust

Рост количества и доли американских ферм, управляемых женщинами, также указывает на рост собственности. Это правда, что фермы, принадлежащие женщинам, в среднем намного меньше, чем в среднем, а валовой объем продаж составляет лишь около четверти от среднего показателя по ферме по стране, согласно данным Министерства сельского хозяйства США. Имейте в виду, что Министерство сельского хозяйства США определяет ферму как любое место, которое произвело и продало сельскохозяйственной продукции на сумму не менее 1000 долларов в течение определенного года.

Однако перепись Министерства сельского хозяйства США фиксирует увеличение числа женщин в качестве основных операторов: от одной из 20 ферм полвека назад до каждой седьмой в 2012 году. они работают», — говорит Министерство сельского хозяйства США.

Критическое значение для прав собственности также имеет земля, оставляющая сельское хозяйство в среднем более 1,5 млн акров пахотных земель в год, и варьируется в период с 1992 по 2012 год . По данным AFT, более 70 процентов городской застройки и 62 процента всей застройки приходилось на сельскохозяйственные угодья, в том числе на лесные угодья, входившие в состав ферм.

Теми же темпами еще более 43 миллионов акров сельскохозяйственных угодий США — около 5 процентов сельскохозяйственных угодий страны — больше не будут принадлежать ни одному фермеру, а станут городской, промышленной, коммерческой, жилой недвижимостью и автомагистралями с 2012 по 2040 год. .

Наконец, вот что вряд ли сильно изменится: арендованная доля сельхозугодий .

По всей стране «сдается в аренду более половины пахотных земель по сравнению с чуть более 25 процентами пастбищ», говорится в отчете ERS за 2014 год. В целом арендная деятельность сосредоточена там, где выращивают зерновые, масличные, хлопчатник и другие основные полевые культуры, и в таких районах арендуется более 50 процентов сельскохозяйственных угодий.

Но перепись, проведенная Министерством сельского хозяйства США, показала, что общая доля фермерских и ранчо в США, которые были сданы в аренду, составляла 38 процентов в 1964 и 1969 годах.В переписи 2012 года эта доля по-прежнему составляла 38 процентов, а в опросе ERS 2014 года доля составляет 39 процентов.

Разрушители: шесть тенденций, которые сформируют будущую структуру сельского хозяйства США будущее.

«В отрасли есть шесть факторов, которые очень сильно влияют на перемены», — говорит Бретт Шиотто, генеральный директор Aimpoint Research, международной фирмы, занимающейся маркетинговыми исследованиями, которая провела обширную работу по анализу текущих тенденций в сельском хозяйстве и выявлению «Фермера будущего».

«Если вы посмотрите на них в совокупности, это довольно показательно, что мы переживаем период преобразований, который только ускоряется». Рассмотрим эти шесть тенденций:

Консолидация: С 1930-х годов количество ферм сократилось, средний размер увеличился, а площадь сельскохозяйственных угодий в целом осталась неизменной. Из 2,1 миллиона ферм по последней сельскохозяйственной переписи только около 15 процентов являются полномасштабными производственными фермами, и они контролируют 80 процентов акров земли. «Мы думаем, что к 2040 году будет менее 100 000 производственных ферм, и 5 процентов ферм будут производить более 75 процентов сельскохозяйственной продукции», — говорит Шиотто. «Фермы среднего размера испытывают наибольшее финансовое давление и быстрее всего приходят в упадок, поскольку их скупают более крупные предприятия».

Генеральный директор Aimpoint Бретт Шиотто

«Однако в этой истории есть еще кое-что, и утверждение «больше становится больше» слишком упрощено. Появляются два класса ферм — сельскохозяйственные производства и фермы, ориентированные непосредственно на потребителя.По данным Министерства сельского хозяйства США, с 1992 по 2012 год количество мелких ферм в США увеличилось на 61%. Не каждый фермер вписывается в сегодняшнее определение производственного сельского хозяйства, и сельскохозяйственным учреждениям придется учитывать, как они будут обслуживать оба класса фермеров», — объясняет Шиотто.

Психология фермера : Данные свидетельствуют о том, что большее количество фермеров может не захотеть или не иметь возможности продолжать бизнес, если текущие экономические условия сохранятся. В 2019 году долг США по сельскому хозяйству составил 410 миллиардов долларов — уровень, которого не было с 1980-х годов.

Фермерские операции «в значительной степени поддерживались низкими процентными ставками и более высокой, чем в среднем, стоимостью земли. Мы начинаем видеть, как операционная рентабельность этих ферм снижается, и становится все труднее выплачивать кредиты», — говорит Шиотто.

Прошлой осенью исследование, проведенное Aimpoint Research, показало, что почти 60 процентов фермеров были обеспокоены своей способностью погашать операционные кредиты.

«Все больше кредиторов задумываются о своих рисках, и большему количеству фермеров будет трудно вернуть то, что они уже взяли взаймы», — говорит Шиотто.

Ситуацию усугубляет передача сельскохозяйственных угодий и планирование преемственности. По оценкам Министерства сельского хозяйства США, в период с 2015 по 2019 год 10 процентов сельскохозяйственных угодий сменили владельцев.

«В 2017 году фермеры сказали нам, что 28 процентов акров перейдут к новому владельцу в течение следующих пяти лет, а на 22 процентах будет кто-то, кроме нынешнего лица, принимающего решения, принимать решения о методах возделывания культур, вводимых ресурсах и сборе урожая. Таким образом, многие фермеры отмечают более высокую скорость изменений, чем предполагало Министерство сельского хозяйства США», — добавляет он.

«Шестьдесят пять процентов говорят, что у них есть план преемственности, но для многих это часто надежда на то, что член семьи вернется на ферму, — говорит Шиотто. план преемственности.

«Существует зависимость между тем, возвращаются ли продюсеры домой или нет, и тем, насколько они целеустремленны. Например, если у вас есть член семьи, возвращающийся на ферму, вы, как правило, продолжаете вкладывать средства в операцию. Вы находите новые возможности, расширяетесь и растете.Если к вам никто не возвращается на ферму, вы, как правило, снимаете ногу с педали газа раньше».

Технологии: Многие молодые люди интересуются сельским хозяйством, и когда Aimpoint Research спросили, что их больше всего волнует, самые громкие слова были о новых технологиях. Министерство сельского хозяйства США сообщает, что почти 69 процентов молодых фермеров имеют высшее образование.

«Те, кто вернется на ферму, будут более образованными, чем их родители, бабушки и дедушки до них. Они намерены действовать по-другому.Они выросли в разрушительную эпоху. Они не обязательно так же ценят образ жизни, как их родители, бабушки и дедушки. Они не хотят проснуться однажды утром, весь день работать на ферме, поужинать и сделать это снова на следующий день. Они хотят вести очень эффективную работу, они хотят зарабатывать деньги. Они хотят иметь другие интересы и заниматься другими делами», — добавляет он.

По данным Aimpoint Research, 75% фермеров в возрасте 35 лет и младше заявили: «Как только я возьму на себя ответственность, я собираюсь внедрить новые технологии».В то же время 71 процент планируют повысить эффективность, 63 процента планируют улучшить маркетинг и 48 процентов планируют расширить посевные площади.

Технологии оказывают иное влияние на сельское хозяйство, чем в прошлом, говорит Шиотто.

«Как и в марафонах, когда стреляет пушка, собирается огромная стайка, пытающаяся не споткнуться друг о друга. Но эта группа бегунов в значительной степени расширяется. Мы видим, что фермеры, которые хотят и могут внедрять новые технологии, продвигаются вперед, а те, кто не может или не хочет этого делать, все больше и больше отстают.Это влияет на то, кто, скорее всего, добьется успеха в будущем».

Потребители: Потребители являются центром притяжения, который способствует многим изменениям в сельском хозяйстве, и около двух третей сказали, что они думают о том, откуда поступает их пища, согласно недавнему исследованию Aimpoint Research. «Что действительно влияет на принятие решений потребителями, так это цена, полезность для здоровья и свежесть», — говорит Шиотто. «И то, что воспринимают потребители, во многом является тем, к чему адаптируются ритейлеры.Потребители считают, что не-ГМО лучше, чем ГМО, и что органические продукты лучше, чем неорганические. Они также считают, что местное лучше, хотя определение местного места варьируется от «фермы в моем сообществе» до «фермы в США». Мы в сельском хозяйстве знаем, что многие из этих систем убеждений могут быть необоснованными или нереалистичными, но тем не менее, розничные продавцы реагируют.

«Органические продукты продолжают расти, и мы видим появление новых инноваций в области белка, таких как Impossible Burger и Memphis Meats .Многие традиционные белковые компании инвестируют, потому что, хотя лабораторные источники белка могут появиться еще через 5-10 лет, они могут стать серьезным прорывом и оказать давление на рынки кукурузы и сои в США, если некоторые из животноводческих производств изменятся».

Интерес потребителей к электромобилям может стать еще одним разрушительным фактором, говорит Шиотто.

«К 2040 году, очень вероятно, мы увидим значительное сокращение количества двигателей внутреннего сгорания. Если вы потеряете этанол, который потребляет около 40 процентов U.Урожай кукурузы сегодня – это приведет к существенным изменениям», – добавляет он.

«Между альтернативными белками, регуляторным давлением на животноводство, изменением моделей потребления и потенциальной потерей этанола, я думаю, что значительное количество акров может подвергаться некоторому риску», — говорит Шиотто.

Sciotto ожидает, что все больше продовольственных компаний и розничных продавцов будут удовлетворять потребности своих потребителей, независимо от того, основано ли это на хороших научных данных или идеях, или нет. И эти решения заканчиваются на ферме.

«Мы увидим, как розничный торговец оказывает все большее и большее давление на то, как работают фермы. Когда вы спрашиваете потребителей, кому они больше доверяют — пищевым компаниям или фермерам, 58% говорят, что фермеру. Но фермер, похоже, все больше и больше теряет контроль», — добавляет Шиотто.

Рынки: Цены на товары были относительно низкими, но это не помешало фермерам во многих частях мира увеличить производство. По оценкам аналитиков, поскольку население мира продолжает расти, нам потребуется 70-процентное увеличение запасов продовольствия.

«Южная Америка, вероятно, станет житницей будущего. Американские фермеры находятся в более жесткой конкурентной среде, поскольку рынки меняются, и новые игроки становятся сильнее, чтобы удовлетворить глобальный спрос», — говорит Шиотто.

Правительство: Закон о сельском хозяйстве исторически играл важную роль в оказании поддержки многим фермерам и сельским районам посредством товарных программ, страхования урожая, сохранения и развития сельских районов. Бюджетное управление Конгресса прогнозирует, что законопроект о фермерских хозяйствах 2018 года будет стоить 428 миллиардов долларов в течение следующих 5 лет.

Однако другие аспекты государственной политики, такие как торговая и денежно-кредитная политика, также могут подвергать операции риску. Согласно последним прогнозам Министерства сельского хозяйства (USDA), в результате торговой войны стоимость общего экспорта сельскохозяйственной продукции США в 2019 году, как ожидается, упадет до 141,5 млрд долларов, что на 1,9 млрд долларов меньше, чем в 2018 году.

В дополнение к постоянной озабоченности по поводу торговли, реформы труда и регулирования продолжают оставаться главными проблемами. По данным Aimpoint Research, большинство производителей считают, что федеральные правила в целом наносят ущерб сельскому хозяйству.

Шиотто говорит, что все шесть этих тенденций сходятся, и скорость увеличивается. «Это оказывает большое давление на фермеров и традиционные институты сельского хозяйства».

«Мы должны признать, что как отрасль мы собираемся обслуживать раздвоенный рынок. У нас будут крупные, сложные вертикально интегрированные предприятия, управляемые фермерами с высоким IQ, а также небольшие предприятия, ориентированные непосредственно на потребителя, которые будут обслуживать их нишу».

Шиотто говорит, что агропредприятия, которые обслуживают традиционное сельское хозяйство, должны будут двигаться быстрее и увеличивать добавленную стоимость.

«Концепция универсального решения исчезает в фермерских каналах. Фермы будущего будут разнообразными, будут иметь разные потребности и будут рассчитывать на то, что их продавцы и поставщики предоставят индивидуальные решения и будут постоянно внедрять инновации».

Дополнительные новости см. на сайте: www. Agri-Pulse.com

Поиск сельскохозяйственных угодий — FIC

Эти ресурсы помогут вам найти места и особую недвижимость, подходящие для ведения сельского хозяйства или скотоводства. Они также помогут вам научиться оценивать, соответствуют ли эти свойства вашим потребностям.

Чтобы максимально использовать эти материалы, сначала заполните Рабочий лист требований к земле.

Определение местоположения

Начните с личных и деловых целей и используйте их, чтобы сосредоточиться на том, что вам действительно нужно на участке земли, ферме или ранчо. Исследуйте возможные места, чтобы узнать, какое сельское хозяйство или скотоводство там происходит, что хорошо растет и дружелюбно ли сообщество относится к сельскому хозяйству. Используйте свою сеть других фермеров, друзей, консультантов и организаций для сбора информации и установления связей.

Узнайте о климате и условиях выращивания

Узнайте о климате региона, вегетационном периоде, наличии воды и о проблемах с правами на воду. Поддерживают ли они операцию, которую вы хотите провести? Карты зон устойчивости растений Министерства сельского хозяйства США предоставляют информацию о зонах устойчивости растений по всей стране. Данные сельскохозяйственной переписи могут дать общее представление о том, что хорошо растет и какие рыночные возможности существуют в штате или округе. В переписи сельского хозяйства выберите штат, затем выберите Рыночная стоимость сельскохозяйственной продукции , чтобы увидеть типы культур, выращиваемых в этом штате

.
Изучение стоимости земли и арендных ставок

Недостаточно просто найти землю, ферму или ранчо, вы должны быть в состоянии себе это позволить! Чтобы узнать, сколько стоит аренда или покупка фермы, вы можете поговорить с местными контактами и проверить списки недвижимости и объявления.Вы также можете просмотреть данные Национальной службы сельскохозяйственной статистики Министерства сельского хозяйства США, включая денежную арендную плату по округам и среднюю стоимость сельскохозяйственных земель по штатам, регионам и всей стране, которые обновляются каждый год.

Государственные департаменты сельского хозяйства и Кооперативное расширение также являются хорошими источниками данных. В некоторых штатах Extension отслеживает арендные ставки для определенных типов ферм или ранчо

.
Оценка общественной поддержки сельского хозяйства

Узнайте, есть ли в штате и регионе, где вы планируете заниматься сельским хозяйством, политики и программы, поддерживающие тот вид деятельности, который вы хотите иметь.Посетите веб-сайт штата, округа или муниципалитета, чтобы узнать о политике, в том числе о льготах по налогу на имущество и законах о праве на ведение хозяйства, зонировании и других местных правилах, которые могут повлиять на вашу ферму или ранчо. Посмотрите, включено ли сельское хозяйство в генеральный план или другие местные планы, и если да, то являются ли местные постановления «благоприятными для фермерских хозяйств». Есть ли в сообществе фермерский рынок, оборудование для агрегации или переработки, или проводится кампания «покупай у местных». На местном уровне начните с поиска ресурсов в Департаменте планирования, Совете по планированию или Комиссии по планированию.Департамент сельского хозяйства штата также может располагать информацией.

ПРОЧИТАТЬ
Фото Министерства сельского хозяйства США Престона Кереса
  1. Сельскохозяйственная перепись Информационный бюллетень
  2. Информационный лист о поиске земли
  3. Контрольный список поддержки сельского хозяйства сообществом
  4. Отчет о стоимости сельскохозяйственных земель
  5. Графики и карты стоимости сельскохозяйственных земель
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
  1. Таблица сравнения местонахождения земли
  2. Действие «В поисках земли»
  3. Карта зоны устойчивости растений
  4. Оценка денежной ренты штата и округа
  5. Обзор стоимости земли NASS
ЧАСЫ
  1. Общественная поддержка сельского хозяйства
  2. Как использовать веб-обзор почвы

Связь с местными экспертами

В стране существует множество вспомогательных сельскохозяйственных служб. В разных местах разные услуги. Если вы ищете в нескольких местах, обращение к местным контактам поможет вам узнать о регионе и наладить ценные отношения до того, как вы переедете. Сарафанное радио часто является хорошим способом найти объекты недвижимости, особенно те, которые еще не вышли на рынок.

Свяжитесь с другими фермерами и фермерскими организациями , такими как:

  • Программы Farm Link  Программы Farm Link помогают связать начинающих фермеров и владельцев ранчо с пенсионерами, а искателей земли – с землевладельцами.Программы могут администрироваться государственными органами или некоммерческими организациями. Найдите наш список программ Farm Link.
  • Национальная коалиция молодых фермеров  NYFC — это национальная массовая сеть начинающих фермеров и владельцев ранчо, которые поддерживают друг друга путем изменения политики, бизнес-услуг и сетевых возможностей. Найдите местное отделение рядом с вами.
  • Национальный союз фермеров  NFU — это основанная на членстве организация, которая защищает интересы семейных фермеров, владельцев ранчо, рыбаков и их сообществ посредством образования, сотрудничества и законодательства.Найдите местное отделение рядом с вами.
  • Американская федерация фермерских бюро AFBF — это основанная на членстве организация фермеров и владельцев ранчо. Они обеспечивают доступ к льготным услугам, защите интересов и образованию. Найдите офис Бюро совхозов.

Природоохранные организации например:

  • Служба охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США  Специалисты по охране природы NRCS предлагают непосредственную личную помощь и часто хорошо связаны с местным сельскохозяйственным сообществом.Найдите ближайший к вам сервисный центр USDA.
  • Охраняемые районы  Сотрудники Охраняемого округа могут дать вам карты и помочь вам оценить почвы и разработать планы сохранения. Посетите каталог Conservation District , чтобы найти ближайший к вам офис.
  • Районы сохранения племен TCD — это племенные организации в партнерстве с Министерством сельского хозяйства США, которые предоставляют техническую, финансовую и образовательную помощь для удовлетворения потребностей в ресурсах всех общин, которые они обслуживают.Узнайте, есть ли рядом с вами ТЦД.
  • Кооперативное расширение  Кооперативное расширение системы может проверить образцы почвы и помочь в составлении договора аренды сельскохозяйственной продукции, и они хорошо осведомлены о местном сельском хозяйстве. Найдите кооперативное расширение рядом с вами.

Вы также можете обратиться к специалистам по сельскому хозяйству , например:

  • Американское общество управляющих фермами и сельских оценщиков   Американское общество управляющих фермами и сельских оценщиков является профессиональной ассоциацией экспертов по землевладению в сельской местности, насчитывающей более 2100 членов по всей стране. Участники могут помочь начинающим фермерам и владельцам ранчо оценить землю, разработать план управления и определить, является ли цена разумной.
  • Департамент сельского хозяйства штата Во всех 50 штатах и ​​территориях Американского Самоа, Гуама, Пуэрто-Рико и Виргинских островов США есть Департамент сельского хозяйства штата. Они предлагают услуги фермерам, поскольку они работают над обеспечением безопасного и надежного снабжения продовольствием, а также над тем, чтобы сельское хозяйство и животноводство были экономически и экологически безопасными.Найдите ближайший к вам государственный департамент сельского хозяйства.

Узнайте о землевладельцах

Подумайте широко о том, у кого может быть подходящая земля для аренды или покупки. Землевладельцы включают фермеров, владельцев ранчо и неоператоров. Это могут быть физические или юридические лица, в состав которых входят два или более человека. Около 40% сельскохозяйственных угодий находится в собственности и сдается в аренду неоператорами, которые могут иметь или не иметь опыта работы в сельском хозяйстве, включая отдельных лиц, товарищества и трасты, учреждения и организации и/или государственные учреждения.

У землевладельцев есть много причин и целей для того, чтобы сделать землю доступной для сельского хозяйства и скотоводства. Они влияют на арендные ставки, цену продажи, продолжительность и сложность процесса, а также условия их соглашений. Финансы играют роль, но деньги могут быть не единственной или движущей силой. В то время как некоторые люди рассматривают землю просто как финансовую инвестицию, другие хотят, чтобы она навсегда осталась в сельском хозяйстве. Третьи просто хотят сохранить его в семье, независимо от того, как он используется. Государственные организации могут иметь целью защиту здоровья и безопасности.Для успешных переговоров полезно знать, чего хочет землевладелец и почему он предоставляет свою землю. Также важно выяснить, как много они знают о сельском хозяйстве и что им нужно знать о планируемой вами операции.

ПРОЧИТАТЬ
  1. Сравнительная таблица землевладельцев
  2. Руководство фермера по работе с земельными фондами
  3. Понимание и активизация землевладельцев, не являющихся операторами

Оценка участка для аренды или покупки

Прежде чем купить или арендовать недвижимость, посетите и оцените сайт, чтобы убедиться, что он подойдет вам и нашей работе. Возможно, вы захотите взять с собой эксперта, который поможет вам узнать о состоянии его почв, зданий, окружающего сообщества и так далее.

Оценка сайта — это систематическая оценка конкретного сайта в определенных условиях. В нем инвентаризируются природные ресурсы, такие как качество почвы и воды, ключевые характеристики, такие как местоположение, доступ к дорогам и услугам, а также размер, форма и вегетационный период, а также существующие активы фермы или ранчо, такие как здания, заборы и фруктовые сады. Оценка участка также рассматривает прежнее и текущее землепользование, права собственности и местные правила, которые влияют на фермерские хозяйства и ранчо.

Целью оценки площадки является:

  • Определите качества и недостатки участка для типа фермы или ранчо, которым вы хотите управлять
  • Оцените, что потребуется для решения любых проблем
  • Сравнить несколько свойств
  • Убедитесь, что недвижимость соответствует вашим личным, финансовым и деловым целям
Сбор информации

Прежде чем посетить какое-либо место, спланируйте заранее и подготовьтесь. Вы можете собрать много информации в Интернете и в сообществе, где находится земля (см. ресурсы ниже).По крайней мере, соберите почву и топографические карты, рейтинги качества подземных вод, информацию о местном зонировании и других правилах землепользования и о том, сколько владелец платит в виде налогов на недвижимость. Если недвижимость соответствует вашим потребностям, вы можете встретиться с местными должностными лицами, такими как планировщик, налоговый инспектор и/или с кем-то из управления или совета водного хозяйства.

Посетите сайт

Обязательно прогуляйтесь по территории и запланируйте посещение не один раз. В первый раз вы можете получить общее представление об объекте и определить его активы и любые потенциальные проблемы.Во время будущих визитов вы можете взять с собой экспертов, которые помогут оценить условия и инфраструктуру. Попробуйте узнать о соседях или связаться с ними напрямую. Они сами фермеры или владельцы ранчо? Они кажутся дружелюбными? Поддерживают ли они местные фермы или жалуются на них?

Документируйте найденное

Вы, вероятно, оцените несколько свойств, прежде чем найдете то, что подходит именно вам. Обязательно делайте заметки во время каждого посещения. Вы можете использовать этот рабочий лист оценки сайта, чтобы отслеживать важную информацию, когда вы ходите по территории.Обязательно делайте хорошие заметки и тщательно оценивайте плюсы и минусы посылки.

Практика должной осмотрительности

Не забудьте защитить себя и свой новый бизнес, выполняя дополнительные тесты и оценки, когда это необходимо. Проверьте почву и воду и найдите источники загрязнения, такие как подземные резервуары для хранения или свалка шин, или проблемы, такие как ядовитый плющ или дуб и инвазивные виды. Возможно, вы захотите найти экспертов, которые помогут вам, например, плотника или инспектора по строительству для осмотра жилья и других построек, или почвоведов, других фермеров и поставщиков сельскохозяйственных услуг.Используйте такие ресурсы, как Extension, Conservation Districts, USDA и местные сельскохозяйственные организации.

ПРОЧИТАТЬ
  1. Информационный лист оценки объекта
  2. Контрольный список поддержки сельского хозяйства сообществом
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
  1. Google Earth: недавние и прошлые снимки
  2. Климатический центр NRCS: источник данных о климате, состоянии воды и влажности почвы
  3. Веб-исследование почвы NRCS: почвенные карты и интерпретации, а также доступ к информации об исследовании почвы
  4. Карта зон устойчивости растений: информация о вегетационном периоде
  5. Шлюз геопространственных данных Министерства сельского хозяйства США: карты, аэрофотоснимки
  6. Сеть лабораторий EPA по питьевой воде и сточным водам: ресурс для проверки качества воды
  7. Рабочий лист оценки участка: рабочий лист, помогающий оценить земельный участок
  8. Контрольный список для оценки участка виноградника: контрольный список для рассмотрения факторов, влияющих на выбор участка для успешного выращивания винного винограда.
ЧАСЫ
  1. Как использовать веб-обзор почвы
  2. Общественная поддержка сельского хозяйства
  3. Тестирование почвы и управление ею
  4. Опасности и меры предосторожности

Определение факторов

Местоположение и конфигурация

Местоположение является ключевым элементом оценки объекта. Отступите и подумайте о месте. Это в сельской, пригородной или городской части штата? Как это связано с вашей системой управления и маркетинговым планом? Какая погода? Есть ли хорошая дорога и подъезд к шоссе? Это близко или далеко от города? Есть ли в нем качественный интернет и доступ к сотовой связи? Доступно ли жилье?

Конфигурация — или форма и рисунок — посылки также важны.Он выходит на север или юг? Сколько солнечного света он получает? Подумайте о размере и ориентации полей. Какие бывают ветры? Существуют ли какие-либо физические барьеры, которые могут помешать вашей работе?

Природные ресурсы

Земля и вода являются двумя основными потребностями фермы или ранчо. Какие почвы бывают? Подходят ли они для вашей операции? Узнайте, как участок получает воду, есть ли ограничения на использование воды и есть ли какие-либо проблемы с качеством воды.Есть ли колодец или общественный источник воды? Проверьте топографию — или положение естественных и застроенных объектов и сооружений по отношению к географической высоте — и решите, может ли это поддержать вашу работу. Перечислите другие природные особенности, такие как леса, водно-болотные угодья, места обитания, а также виды, находящиеся под угрозой исчезновения, и подумайте, будут ли они работать на вашу ферму или ранчо или против них.

Землепользование и управление

Прошлые виды землепользования могут повлиять на качество ресурсов и на то, что вы можете делать на земле.Важно узнать как можно больше о земельном покрове и его использовании, а также о том, как земля использовалась в прошлом. Вам нужно будет расчистить землю или восстановить плодородие почвы? Потребуется ли вам перевод каких-либо полей на органическое производство (что может занять три года)? Существуют ли сервитуты или другие ограничения, которые могут повлиять на вашу деятельность?

Права собственности и возможные ограничения

Недвижимость поставляется с «набором прав» в рамках местных, государственных и федеральных законов и правил. Эти права включают право владения, что означает, что если вы владеете собственностью, она ваша. Они также включают в себя право контроля, что означает, что владелец может делать с ней практически все, что он хочет в рамках закона, право на исключение, чтобы вы могли предотвратить проникновение нежелательных людей или использование вашей собственности, а также право распоряжения. , что означает, что пока вы владеете правом собственности, вы можете продавать, сдавать в аренду или передавать собственность или использовать ее по своему усмотрению .

Владение собственностью также сопряжено с ответственностью, поэтому важно знать, были ли каким-либо образом ограничены какие-либо права, которыми вы, возможно, захотите воспользоваться.Одна из самых больших обязанностей — финансовая: вы должны платить налоги и содержать свою собственность, и вам, вероятно, придется выплачивать кредиты и ипотеку. Вы должны соблюдать местные постановления и зонирование, а также любые законы штата или федеральные законы, которые влияют на то, как вы используете свою собственность, например, Закон об исчезающих видах. Если есть сервитуты или другие юридические ограничения на землю, вам придется их соблюдать. Поэтому, когда вы оцениваете сайт, будь то покупка или аренда, разумно выяснить, существуют ли какие-либо ограничения на его использование, которые могут повлиять на вашу работу.

Расходы на содержание

Земля дорогая — не только покупать или арендовать, но и содержать. Узнать об арендных ставках и ценах на землю важно, но это только начало. Когда вы думаете о затратах на ситуацию с землевладением, также подумайте о налогах на недвижимость и любых специальных сборах, таких как противопожарная защита, вода, энергия, широкополосная связь и другие коммунальные услуги. Потребуется ли вам инвестировать в какие-либо долгосрочные улучшения, такие как ограждение или ирригация, восстановление любых полей, вырубка инвазивных растений, и если да, то сколько это будет стоить?

Общественная поддержка сельского хозяйства

Поддержка сообщества может иметь большое значение для успеха фермы. У большинства сообществ есть генеральный план (также известный как общий план землепользования или комплексный план), который определяет его будущие действия и местную политику. Это хорошее место, чтобы узнать, поддерживает ли округ, город или поселок сельское хозяйство, и если да, то как. Говорит ли план о сельском хозяйстве, говорит ли он, что фермы и ранчо важны? Или игнорирует их? Большинство сообществ полагаются на зонирование, чтобы регулировать кто, что, когда, где и как в отношении новых видов деятельности и развития, а также устанавливать стандарты для различных видов землепользования.Узнайте, защищает ли местное зонирование фермы и ранчо или ограничивает их деятельность. Используйте Контрольный список поддержки сельского хозяйства сообществом, чтобы обдумать и отслеживать конкретное сообщество

ПРОЧИТАТЬ
  1. Сельскохозяйственные сервитуты
  2. Покупка консервационных сервитутов
  3. Руководство для начинающих фермеров по природоохранным сервитутам
ЧАСЫ
  1. Расположение и конфигурация
  2. Тестирование почвы и управление ею
  3. Инфраструктура и улучшения
  4. Землепользование и управление
  5. Права и ограничения
  6. Расходы на содержание
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
  1. Рабочий лист оценки площадки
  2. Контрольный список поддержки сельского хозяйства сообществом

Анализ результатов

После того, как вы собрали информацию, посетили сайты и задокументировали свои выводы, не забудьте сравнить то, что вы нашли, со своими финансовыми, деловыми и личными целями. Обратитесь к вашему списку требований к земле и обновите его на основе того, что вы видели. Ссылайтесь на свои заполненные контрольные списки и рабочие листы, которые мы предоставили выше, чтобы помочь сузить ваше решение.

ПРОЧИТАТЬ
  1. Руководство по поиску, оценке и защите сельскохозяйственных угодий: простое руководство 
  2. Информационный лист о поиске земли
  3. Сравнительная таблица землевладельцев
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
  1. Рабочий лист личных и деловых целей
  2. Рабочий лист требований к земле
  3. Рабочий лист оценки площадки
  4. Контрольный список поддержки сельского хозяйства сообществом
  5. Контрольный список для оценки арендной платы, Вермонтский университет,

Билл Гейтс является крупнейшим частным владельцем сельскохозяйственных угодий в Соединенных Штатах.Почему? | Ник Эстес

Билл Гейтс никогда не был фермером. Так почему же в этом году в Land Report его назвали «Фермер Билл»? У третьего самого богатого человека на планете нет большого пальца. Он также не прилагает непосильного труда, который тратят скромные люди, чтобы вырастить нашу еду, и которые получают за это гораздо меньше похвалы. Не такая тяжелая работа сделала его богатым. Достижение Гейтса, согласно отчету, заключается в том, что он является крупнейшим частным владельцем сельскохозяйственных угодий в США. Покупка в 2018 году 14 500 акров лучших сельскохозяйственных угодий в восточном Вашингтоне, которые являются традиционной территорией Якама, за 171 миллион долларов помогла ему получить этот титул.

В общей сложности Гейтсу принадлежит около 242 000 акров сельскохозяйственных угодий с активами на общую сумму более 690 миллионов долларов. Для сравнения: это почти площадь Гонконга и в два раза больше площади нижнего племени сиу-брюле, членом которого я являюсь. У белого человека больше сельскохозяйственных угодий, чем у всей моей родной нации!

Соединенные Штаты определяются эксцессами своего правящего класса. Но почему горстке людей принадлежит так много земли?

Земля — это сила, земля — это богатство, и, что более важно, земля — это раса и класс. Отношение к земле — кому она принадлежит, кто на ней работает и кто о ней заботится — отражает непристойный уровень неравенства и наследие колониализма и превосходства белых в Соединенных Штатах, а также во всем мире. Накопление богатства всегда идет рука об руку с эксплуатацией и лишением собственности. В этой стране порабощенный чернокожий труд впервые построил богатство США на украденной родной земле. Закон о приусадебных участках 1862 года открыл 270 миллионов акров территории коренных народов, что составляет 10% земли США, для белых поселений. Чернокожие, мексиканцы, азиаты и коренные жители, конечно же, были категорически исключены из льгот федеральной программы, которая субсидировала и защищала поколения белых богатеев.

Миллиардер, медиа-магнат Тед Тернер олицетворяет такое неравенство. Он владеет 2 миллионами акров и имеет самое большое в мире частное стадо буйволов. Эти животные, которые являются священными для моего народа и были почти полностью истреблены поселенцами, сохранились сегодня почти на 200 000 акров ранчо Тернера в границах территории Договора Форт-Ларами 1868 года в западной половине того, что сейчас является штатом Южный. Дакота, земля, которая когда-то была гарантирована правительством США как «постоянный дом» для народа лакота.

На этот раз ружье и кнут не могут сопровождать захват земли. Но утверждения класса миллиардеров о том, что они короли-философы и заботящиеся о климате инвесторы, которые знают лучше, чем первоначальные смотрители, — не более чем уловки для захвата земли в 21 веке — с большими выплатами в коммерческой экономике, ищущей «зеленые» решения. .

В нашу эпоху господствуют сверхбогатые, климатический кризис и расцветающий зеленый капитализм. А новая книга Билла Гейтса «Как избежать климатической катастрофы» позиционирует себя как идейного лидера в том, как прекратить выброс парниковых газов в атмосферу и как финансировать то, что он в другом месте назвал «глобальной зеленой революцией», чтобы помочь бедным фермерам смягчить последствия изменения климата. .Можно только догадываться, какими знаниями Гейтс в науке о климате или сельском хозяйстве обладает помимо того, что он неприлично богат.

Когда во время обсуждения книги на Reddit его спросили, почему он поглощает так много сельскохозяйственных угодий, Гейтс заявил: «Это не связано с [изменением] климата». По его словам, решение было принято его «инвестиционной группой». Cascade Investment, фирма, осуществляющая эти приобретения, контролируется Гейтсом. И фирма заявила, что «очень поддерживает устойчивое сельское хозяйство». Он также является акционером компаний по производству растительного белка Beyond Meat и Impossible Foods, а также производителя сельскохозяйственного оборудования John Deere.Крупнейшее приобретение его фирмой сельскохозяйственных угодий произошло в 2017 году, когда она приобрела 61 сельскохозяйственную собственность у канадской инвестиционной компании на сумму 500 миллионов долларов.

Пашня не просто прибыльна. Есть более циничный расчет. Инвестиционные фирмы выдвигают аргумент, что сельскохозяйственные угодья будут соответствовать «углеродно-нейтральным» целям для устойчивых инвестиционных портфелей, ожидая при этом повышения производительности и доходов в сельском хозяйстве. И хотя Билл Гейтс в своей книге беспокоится о поедании чизбургеров — из-за количества парниковых газов, которые мясная промышленность производит в основном для потребления богатыми странами — его огромный углеродный след не имеет ничего общего с его личной диетой, и его нельзя простить, просто покупая больше. землю, чтобы поглощать больше углерода.

Согласно исследованию Oxfam, проведенному в 2020 году, 1% самых богатых людей в мире выбрасывают вдвое больше углерода, чем 50% самых бедных. По данным Forbes , в 2020 году состояние миллиардеров мира увеличилось на 1,9 трлн долларов, а более 22 миллионов американских рабочих (в основном женщины) потеряли работу.

Как и богатство, владение землей концентрируется в руках все меньшего и меньшего числа людей, что приводит к все большему стремлению к монокультурам и более интенсивным методам промышленного земледелия для получения большей прибыли. Один процент мировых ферм контролирует 70% сельскохозяйственных угодий в мире, говорится в одном отчете. Самый большой сдвиг за последние годы от мелких ферм к крупным произошел в США.

Земля, на которой мы все живем, не должна быть исключительной собственностью немногих

Основная опасность частных владельцев сельскохозяйственных угодий, таких как Билл Гейтс, заключается не в их заявленной поддержке устойчивого сельского хозяйства, часто встречающейся в благотворительной деятельности, а в монопольной роли, которую они играют. в определении наших продовольственных систем и моделей землепользования.

Мелкие фермеры и коренные жители более осторожно относятся к использованию земли.Для смотрителей из числа коренных народов землепользование не основано на возврате инвестиций; речь идет о сохранении земли для следующего поколения, удовлетворении потребностей настоящего и уважении разнообразия жизни. Вот почему земли, которые до сих пор находятся под управлением коренных народов во всем мире, защищают и поддерживают 80% мирового биоразнообразия, что является анафемой для промышленного сельского хозяйства.

Обычный человек не имеет ничего общего с мегаземлевладельцами вроде Билла Гейтса или Теда Тернера. Земля, на которой мы все живем, не должна быть собственностью немногих.Широкое уклонение от уплаты налогов этими промышленными титанами всегда будет намного превышать их предполагаемые благотворительные пожертвования населению. Менталитет «миллиардер знает лучше всех» отвлекает от глубоко укоренившихся реалий колониализма и превосходства белых и игнорирует тех, кто на самом деле лучше всех знает, как использовать землю и жить с ней. Этим миллиардерам нечего предложить нам в плане спасения планеты, если не вернуть нашу землю.

Могут ли групповые фермы превзойти индивидуальные семейные фермы? Эмпирические данные из Индии

Существует ли модель, альтернативная мелкому семейному фермерскому хозяйству, которая могла бы обеспечить устойчивые средства к существованию для миллионов мелких фермеров в развивающихся странах с ограниченными ресурсами и часто нежизнеспособных? Может ли групповое фермерство стать такой альтернативой, когда мелкие землевладельцы добровольно объединяют землю, труд и капитал для создания более крупных ферм, которыми они управляют коллективно? В Южной Азии, например, более 85% фермеров являются мелкими, и все больше женщин. Потенциально групповое фермерство могло бы обеспечить им экономию за счет масштаба, надежную рабочую силу, больше инвестиционных средств и навыков, а также большую переговорную позицию с правительствами и рынками. Но можно ли реализовать этот потенциал на практике? В частности, могут ли групповые фермы экономически превзойти мелкие семейные фермы? Редкую возможность проверить это предоставляют два эксперимента, начатые в 2000-х годах в индийских штатах Керала и Телангана. Состоящие только из женщин, группы арендуют землю для коллективного ведения хозяйства, разделяя труд, затраты на ресурсы и доходы.Но штаты различаются по нескольким параметрам, включая техническую поддержку, которую получают группы, их институциональную базу, состав, доступ к земле и модели выращивания сельскохозяйственных культур. На основе первичных выборочных обследований, проведенных автором в обоих штатах, в этой статье сравниваются продуктивность и прибыльность групповых ферм с небольшими индивидуальными семейными фермами в том же штате. Группы Кералы работают поразительно лучше, чем индивидуальные фермы, управляемые преимущественно мужчинами, как по годовой стоимости продукции на гектар, так и по годовой чистой прибыли на ферму, в то время как в Телангане групповые фермы работают намного хуже, чем индивидуальные фермы по годовому объему производства, но эквивалентны по чистой прибыли. возвращается.В обоих штатах группы преуспевают в возделывании товарных культур, а не в традиционном продовольственном зерне, где преимущество имеют индивидуальные фермы, управляемые в основном мужчинами, владеющие землей хорошего качества и имеющие более длительный опыт управления фермой. Также обсуждаются факторы, лежащие в основе различий в производительности Кералы и Теланганы, и извлеченные уроки для возможного повторения. В целом документ демонстрирует, что групповое фермерство может обеспечить эффективную альтернативу при соблюдении определенных условий и адаптации модели к местным условиям.

Покупка земли для хобби-фермерства 101

Независимо от того, считаете ли вы себя новичком или нет, создать собственную хобби-ферму не так уж сложно. Технически все, что вам нужно, — это достаточное количество земли, приличный объем сельскохозяйственных знаний, которые вы можете получить у опытных фермеров и в Интернете, а также много времени и терпения. Однако, если у вас еще нет земли, вам нужно будет найти хорошую недвижимость для покупки с почвой, идеально подходящей для ведения сельского хозяйства. Квалифицированный земельный агент может помочь вам с этой задачей.

Что такое хобби-ферма?

Ферма для хобби может быть довольно большой — USDA считает небольшой фермой все, что составляет 179 акров или меньше. Кроме того, хотя вы, безусловно, можете продавать некоторые продукты со своей фермы, хобби-ферма не предназначена для предоставления вам основного источника дохода. По сути, ферма управляется для вашего собственного удовольствия и может иметь большое значение для того, чтобы настроить вас на самостоятельное будущее.

Важно отметить, что хобби-ферма сильно отличается от огорода на чьем-то дворе.Вам нужно будет посвятить время и усилия, чтобы ваша ферма работала, а также значительные расходы на покупку земли, оборудования и ресурсов, необходимых для запуска фермы.

Преимущества хобби-фермерства

Хобби-фермы становятся все более популярными, так как все больше и больше людей осознают преимущества и стремятся переехать из многолюдных городов после испытаний, вызванных пандемией. Вот несколько способов, которыми вы можете извлечь выгоду из хобби-фермы:

Польза для здоровья

Благодаря стабильному урожаю здоровых овощей и продуктов животного происхождения вы и ваша семья сможете питаться более здоровой пищей в течение всего года.Вы можете сделать свою еду максимально здоровой, выращивая только органические культуры.

Хобби-фермерство также иногда является тяжелой работой, и вы обязательно получите много упражнений, работая на своей ферме, что является еще одним преимуществом для здоровья.

Наконец, садоводство и сельское хозяйство всегда оказывались отличными видами деятельности для снятия стресса и расслабления, а также для улучшения психического здоровья.

Социальные пособия

Помимо приобретения новой сети друзей, которые также занимаются хобби-фермерством, вы можете больше взаимодействовать с местным сообществом, установив стенд на местных фермерских рынках. Местный фермерский рынок может быть хорошим источником дополнительного дохода, и вы также, вероятно, получите несколько постоянных клиентов, которые также станут вашими друзьями. Если открытие магазина на фермерском рынке не для вас, вы также можете пожертвовать дополнительную еду в местный продовольственный банк.

Самостоятельная жизнь и сельское хозяйство

Помимо того, что фермеры-любители становятся более самостоятельными и менее зависимыми от покупки продуктов питания благодаря устойчивым поставкам продуктов питания, они также полезны для окружающей среды. И это также поможет вам сэкономить значительную сумму денег, когда вы будете производить стабильные урожаи, поскольку чем больше еды вы выращиваете для себя, тем меньше вам нужно тратить в продуктовом магазине.

Как начать хобби-фермерство?

Первое, что вам нужно решить, это какой вид домашнего скота вы хотите иметь на своей ферме и/или какие культуры вы хотите выращивать. Будут ли у вас куры, коровы, свиньи, козы или пчелы? Фруктовые деревья и кусты? Травы и овощи, которые растут в разные времена года? Возможно сочетание всего вышеперечисленного!

После того, как вы определились, чего хотите, следующим шагом будет выбор земельного участка, подходящего для ваших нужд. Ваш лучший источник для покупки жизнеспособных сельскохозяйственных угодий — это поговорить с квалифицированным агентом по недвижимости, который имеет достаточный опыт в поиске и продаже земли, а не только домов или зданий.

Квалифицированный агент по недвижимости с опытом работы с землей может помочь вам найти участок земли с хорошей почвой, а также сможет помочь вам узнать о законах о зонировании, которые могут регулировать, для чего земля может использоваться и будет ли вы разрешено иметь скот на земле.

В зависимости от того, каким типом сельского хозяйства вы планируете заниматься, вам также необходимо выяснить, какие инструменты и оборудование вам потребуются, нужно ли вам проектировать ирригационную систему и где вы можете приобрести еду для любых животных, которые у вас могут быть.

Прежде чем заняться хобби-фермерством, посмотрите, как все вышеперечисленное работает с вашим бюджетом. Вы можете обнаружить, что вам придется сократить свои амбиции, если стоимость того, что вы хотите, превышает ваш текущий доступный бюджет.

Важно отметить, что покупка земли отличается от покупки дома. Земельный кредит часто имеет более высокие процентные ставки и первоначальный взнос и должен быть погашен в течение 3-5 лет. Поговорите с квалифицированным земельным агентом, чтобы узнать больше о покупке земли для использования в сельскохозяйственных целях, чтобы вы могли принять обоснованное решение.

Счастливого хобби!

Почему Билл Гейтс является крупнейшим частным владельцем сельскохозяйственных угодий в США

Билл Гейтс может быть технологическим миллиардером, но он и его жена Мелинда Френч Гейтс, которые находятся в процессе развода, также являются двумя крупнейшими частными владельцами сельскохозяйственных угодий в Соединенных Штатах.

Недавние отчеты с подробным описанием владения Гейтсом землей вызвали критику со стороны некоторых защитников окружающей среды и фермеров, которые говорят, что существует противоречие между его общественной защитой окружающей среды и его личной инвестиционной стратегией.

Другие предполагают, что покупка сельскохозяйственных угодий может быть частью общих усилий миллиардера по борьбе с изменением климата. Билл Гейтс сказал, что никакой связи в любом случае нет. Но новые подробности о покупках — и обсуждение вокруг них — служат важным напоминанием о том, что миллиардеры могут хранить свое огромное состояние в самых неожиданных местах и ​​что часто может возникать напряженность между их личными инвестициями и их более разрекламированной благотворительной деятельностью. работай.

Во вторник NBC News сообщило, что Гейтсы приобрели более 269 000 акров ферм в Соединенных Штатах за последние 10 лет.Эти покупки, сделанные с помощью базирующейся в Вашингтоне фирмы Cascade Investment и ряда подставных компаний, включают сельскохозяйственные угодья почти в 20 штатах, на которых выращивают такие овощи, как морковь, соевые бобы и картофель (некоторые из которых попадают в картофель фри McDonald’s). . Эти подробности появились после того, как в январе сельскохозяйственное издание Land Report сообщило, что технологический миллиардер и его жена являются крупнейшими частными владельцами сельскохозяйственных угодий в стране. Анализ NBC News также определил Гейтса как крупнейшего владельца сельскохозяйственных угодий в США.

Почти 300 000 акров — это много земли, которой может владеть одна семья или частное лицо, но это всего лишь малая часть из примерно 911 миллионов акров сельскохозяйственных угодий в США. Хотя Гейтс является одним из крупнейших частных владельцев сельскохозяйственных угодий в стране, он далеко не одинок в желании включить сельскохозяйственные угодья в свою инвестиционную стратегию.

Как недавно сообщала Mother Jones, другие крупные финансовые фирмы также стремились приобрести сельскохозяйственные земли, даже если они не участвуют в повседневных сельскохозяйственных операциях.Land Report, издание, назвавшее Гейтса крупнейшим владельцем частной фермы, отмечает несколько других семей, которые претендуют на более чем 100 000 акров земли. По оценкам Министерства сельского хозяйства США, около 30 процентов сельскохозяйственных угодий США сдается в аренду владельцами, которые являются землевладельцами и не занимаются сельским хозяйством, как Гейтс.

Все это говорит о том, что неудивительно, что Билл Гейтс, один из самых богатых людей в мире, делает инвестиции, чтобы служить своим собственным финансовым интересам.

«Это хорошая инвестиция», — Джонатан Хладик, фермер и политический директор Центра по делам сельских районов.«Он умный, стабильный и, особенно за последние пару десятилетий, кажется, растет».

Тем не менее, землевладение Гейтса привлекло особое внимание, потому что миллиардер пытался сделать себе имя на защите климата. В настоящее время Гейтс продвигает книгу на эту тему и позиционирует себя и Фонд Гейтса как лидера в том, как должно выглядеть будущее сельского хозяйства, особенно в отношении технологий.

Один фермер из Джорджии и защитник окружающей среды, Джон Квартерман, сказал NBC, что, хотя он ожидал, что Гейтс будет поощрять более устойчивые методы после покупки близлежащих сельскохозяйственных угодий, его приобретение этой земли мало что изменило.А Национальный союз фермеров предположил, что растущее число владельцев, не являющихся фермерами, таких как Гейтс, скупающих сельскохозяйственные земли и сдающих их в аренду, может привести к практике, наносящей ущерб окружающей среде: Организация утверждает, что меры по охране окружающей среды не учитываются, а владельцы, не являющиеся фермерами, не имеют опыта, чтобы «понимать важность защиты природных ресурсов».

Другие выдвинули противоположную идею: огромные инвестиции Гейтса в сельскохозяйственные угодья могут иметь прямое отношение к другим его усилиям по борьбе с изменением климата.Newsweek, например, недавно предположил, что его владение землей «может быть связано с его инвестициями в сельскохозяйственные разработки, связанные с изменением климата, и Impossible Foods», хотя это предположение не получило большой поддержки.

В то время как Билл Гейтс ранее пытался отделить свою работу в Фонде Гейтса по климату от своих частных инвестиций, Cascade Investment защитила свою репутацию в области устойчивого развития.

В ответ на критику представитель Cascade Investment подчеркнул, что компания зарегистрировала все свои сельскохозяйственные угодья в программе Leading Harvest, некоммерческой организации, которая выпускает стандарты устойчивости, ориентированные на биоразнообразие, сохранение и почву.«Cascade планирует продолжать оценивать и реализовывать новые инициативы, которые повысят общую устойчивость своего портфеля сельскохозяйственных угодий», — сказал представитель Recode.

В более широком смысле Гейтс и другие богатые покупатели сельскохозяйственных угодий также подвергались критике за то, что они способствовали концентрации собственности на землю. Поскольку они обычно могут делать более высокие ставки, чем те, которые могут себе позволить местные фермеры, меньше людей в конечном итоге владеют собственными сельскохозяйственными угодьями. Как писал профессор Университета Нью-Мексико Ник Эстес для Guardian в апреле, это приводит к «большему продвижению монокультур и более интенсивных методов промышленного земледелия для получения большей прибыли», в то время как коренные народы и мелкие фермеры «более осторожно относятся к использованию земля.

Проблемы в игре выходят за рамки того, какие участки земли купил Билл Гейтс. «Люди склонны искать либо историю спасения — он делает это, чтобы спасти планету, — либо ищут противоположное — понимаете, это просто еще один жадный землевладелец», — Брюс Шеррик, профессор сельского хозяйства Иллинойского университета в Урбане Шампейн, рассказал Рекод. Шеррик, член совета директоров Leading Harvest, говорит, что фермы, принадлежащие Гейтсу, делают позитивный шаг, следуя стандартам Leading Harvest.

Сам Гейтс старался различать свою защиту климата и свои инвестиции. На Reddit AMA в марте миллиардер, казалось, пытался разделить свою защиту климата и свои личные инвестиции, когда его спросили о его богатстве земли. «Моя инвестиционная группа решила сделать это. Это не связано с климатом. Сельскохозяйственный сектор важен», — сказал он в посте, прежде чем добавить более общий комментарий о вырубке лесов и биотопливе.

Но что бы Гейтс ни хотел, многие наблюдатели не могут полностью разделить эти две вещи.Для них Билл Гейтс-эколог также является Биллом Гейтсом, владельцем коммерческих сельскохозяйственных угодий, и они думают, что эти две роли связаны, даже если Гейтс так не считает.

.
Опубликовано в категории: Разное

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.