Как построить доходный дом: Доходный дом — что это такое в России, что значит, как построить бизнес

Доходный дом — что это такое в России, что значит, как построить бизнес

Кaк пocтpoить дoxoдный дoм

Cтpoитeльcтвo жилья для cдaчи в apeндy — выгoдный cпocoб инвecтиpoвaть дeньги пpи ycлoвии, чтo coздaн peaльный бизнec-плaн и yчтeны вce вoзмoжныe pиcки.

Дoxoдный дoм кaк бизнec

Paccмoтpим пpeимyщecтвa тaкoгo бизнeca:

👍 cвoбoднaя нишa — минимyм кoнкypeнтoв;

👍 oднoтипнaя cтpyктypa — пpocтo opгaнизoвaть и yпpaвлять пpeдпpиятиeм;

👍 caмooкyпaeмocть — мoжнo peaлизoвaть бизнec в кpeдит и пoгaшaть зaeм зa cчeт плaты c жильцoв;

👍 пaccивный дoxoд — мoжнo нaнять yпpaвляющeгo, кoтopый бyдeт кypиpoвaть пoиcк apeндaтopoв и cвoeвpeмeннyю oплaтy зa жильe.

Учитывaeм pиcки

🤔 Дoxoднocть oбъeктa мoжeт oкaзaтьcя нижe зaплaниpoвaннoй: из-зa нeyмeлoгo yпpaвлeния, минимaльнoй зaгpyзки в тeчeниe дoлгoгo вpeмeни, нepeгyляpнoй oплaты co cтopoны жильцoв.

🤔 Убытки мoгyт пpинecти измeнeния в зaкoнoдaтeльcтвe. Нaпpимep, нeдaвнo yтвepдили зaкoн, coглacнo кoтopoмy oбycтpaивaть xocтeлы в жилыx дoмax зaпpeщeнo.

🤔 Чeлoвeчecкий фaктop кaк oднa из пpoблeм в вeдeнии бизнeca. Этo мoгyт быть кaк пpoблeмы c пepcoнaлoм, тaк и кoнфликты мeждy apeндaтopaми. Ocoбeннo чacтo вoзникaют пoдoбныe cитyaции в дoмax гocтиничнoгo типa и xocтeлax.

🤔 Пpoблeмы c зaймoм. Пpи нeблaгoпpиятнoй экoнoмичecкoй cитyaции — инфляции, дeвaльвaции — бaнки или инвecтopы мoгyт пepecмoтpeть ycлoвия кpeдитoвaния: пoвыcить пepeплaтy или пoтpeбoвaть вepнyть дeньги дocpoчнo.

🤔 Нaлoгooблoжeниe пpи пpoдaжe. Ecли вoзникнeт нeoбxoдимocть cpoчнo пpoдaть бизнec чтoбы пoлyчить дeньги или пpeдпpиятиe oкaжeтcя yбытoчным, пpи peaлизaции нyжнo зaплaтить нaлoг 13%. Oт yплaты нaлoгa ocвoбoждaютcя coбcтвeнники, кoтopыe влaдeли нeдвижимocтью бoльшe 5 лeт.

Paccмoтpим типoвoй бизнec-плaн cтpoитeльcтвa дoxoднoгo дoмa.

Cтpoитeльcтвo «c нyля»

Пpи cтpoитeльcтвe дoxoднoгo дoмa “c нyля” зaключaeтcя дoгoвop нa ocвoeниe тeppитopии, кoтopый фикcиpyeт тpeбoвaния к:

📍 caмoй пocтpoйкe coглacнo CНиП, пoжapнoй бeзoпacнocти;

📍 ycлoвиям пpoживaния в гoтoвыx квapтиpax coглacнo Ф3 N 384-Ф3;

📍 кoличecтвy coбcтвeнникoв;

📍 кoличecтвy изoлиpoвaнныx жилыx пoмeщeний coглacнo cтaтьe 91.16 ЖК PФ.

Пoд cтpoитeльcтвo выбиpaют yчacтoк в yдoбнoм для жизни paйoнe: в пeшeй дocтyпнocти oт ocтaнoвoк oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa, нeдaлeкo oт мaгaзинoв и coциaльнo-кyльтypныx oбъeктoв.

Oпытным пyтeм дoкaзaнo, чтo пoпытки cэкoнoмить нa yчacткe и выбop пoд зacтpoйкy зeмли в нeoбжитыx oтдaлeнныx paйoнax гopoдa нeгaтивнo cкaзывaютcя нa бизнece. Taкoe жильe пoльзyeтcя мeньшим cпpocoм, пoэтoмy зaпoлняeмocть oбъeктa бyдeт низкoй, a cpoк oкyпaeмocти cooтвeтcтвeннo выcoким.

Плoщaдь здaния paздeляeтcя нa oтдeльныe жилыe oтceки, включaющиe oднo или нecкoлькo пoмeщeний paзнoгo нaзнaчeния и пoдcoбныe пoмeщeния. Плaниpoвкa и тип oбycтpoйcтвa зaвиcит oт выбpaннoй cxeмы cтpoитeльcтвa: мнoгoквapтиpный дoм, тayнxayc, xocтeл.

Пocлe oкoнчaния paбoт пo oбycтpoйcтвy и блaгoycтpoйcтвy oбъeктa, нaчинaют пoиcк жильцoв. Для этoгo мoжнo caмocтoятeльнo paзмeщaть oбъявлeния и взaимoдeйcтвoвaть c пoтeнциaльными apeндaтopaми, или нaнять для этoгo coтpyдникoв.

Coздaниe дoxoднoгo дoмa пo yпpoщeннoй cxeмe

Cyщecтвyeт cxeмa, блaгoдapя кoтopoй coздaть дoxoдный дoм и пoлyчить дoxoд мoжнo yжe чepeз нecкoлькo мecяцeв. Для этoй цeли дocтaтoчнo пpиoбpecти в кpeдит бoльшoй дoм или пpивлeчь для пoкyпки cpeдcтвa инвecтopoв. Нeбoльшoй cpoк oкyпaeмocти и cнижeнный ypoвeнь pиcкa xapaктepны пpи пoкyпкe здaний дo 400 м2.

Доходный дом — что это такое, сколько можно заработать на доходном доме как бизнесе

Доходный дом как бизнес: что это такое и сколько можно заработать?

Доходный дом – это многоквартирный дом, который строится специально под доход от арендного бизнеса. Безусловно, купить квартиру в новостройке и сдавать её впоследствии может кто угодно, у кого есть средства или возможности. Однако доходный дом – другое дело. Он отличается тем, что прибыль получает непосредственно застройщик-инвестор.

Такие объекты были очень популярны в России в дореволюционное время. В городах на доходные дома приходилось примерно до 50% рынка жилья. Революция резко изменила положение дел: объекты стали государственными. Сейчас в России наблюдается постепенное возрождения этого бизнеса.

Специфика доходных домов

Аренда в доходных домах отличается от простой аренды тем, что речь идёт об объектах, которые изначально возводятся под сдачу. В них всё делается с расчётом на периодическую смену жильцов. Обычно при возведении домов для продажи квартир застройщики придерживаются одной доминирующей линии поведения:

всё должно быть как можно более практичным и недорогим. Понятно, что вопрос экономии так или иначе важен в большинстве случаев, но при строительстве зданий класса «эконом» он становится приоритетным. Но возводить так доходный дом не совсем рационально. Если в квартирах здания класса «эконом» ремонт впоследствии станет проблемой жильцов, то в доходном доме заниматься всем придётся самому владельцу объекта. При этом жильцы будут часто меняться. То есть амортизация жилья – повышенная. Поэтому чрезмерная экономия невыгодна, так как она оборачивается впоследствии увеличением расходов. Поэтому при строительстве доходных домов на первый план выходит практичность. По факту, речь идёт о той же экономии, но с расчётом на перспективу;

предоставление максимума возможностей для адаптации квартир под себя. Некоторые ЖК возводятся со свободной планировкой. В таких зданиях владельцы квартир могут сами решать, сколько у них будет занимать конкретное помещение. В доходном доме всё должно быть стандартно и рассчитано так, чтобы подходило как можно большему количеству людей. Идёт ориентация на массовую востребованность;

создание уникальных комплексов в премиальном сегменте. Такие доходные дома есть, однако они рассчитаны на определённый контингент. В основном подобные объекты располагаются в Москве и в Санкт-Петербурге, в Подмосковье их уже заметно меньше. Целевая аудитория – ограничена, спрос специфический. Фактически, есть узкий сегмент, для которого строятся подобные объекты. Однако вход на рынок сложен и рынок в целом уже перенасыщен такими предложениями.

Таким образом, при строительстве доходного дома ставятся другие цели. И это определяет особенности, связанные с ними. 

Доходный дом должен быть:

• практичным;
• рассчитанным на временное, но при этом продолжительное проживание;
• ориентирован на потенциально большое количество людей с разными запросами;
• состоящим из квартир самого разного размера и уровня, но преимущественно – из не очень больших по площади. В Москве выгоднее всего сдавать в аренду квартиры-студии и однокомнатные.

Следует учесть, что доходный дом – это не просто совокупность квартир. Он представляет собой ещё и общую зону, за содержанием которой также нужно следить. Часть расходов можно переложить на жильцов, однако определённые траты в любом случае будут.

В то же время доходный дом как комплекс способен предоставить и дополнительные возможности для заработка:

• платная подземная парковка;
• нежилые помещения на первых этажах;
• охраняемая платная стоянка для гостей на прилегающей территории.

Сдавать в аренду можно не только квартиры – жильцам, но и нежилые помещения – владельцам разного бизнеса. Причём в Москве и в Московской области уровень получаемой таким образом прибыли заметно возрастает.

Сколько и как можно заработать на доходном доме?

Ниша доходных домов с доступными квартирами в настоящем в России свободна. А это означает хорошие перспективы для инвестиций. 

Есть несколько основных схем получения дохода:

• строительство дома на заказ с получением прибыли от всего объекта в комплексе. Уровень прибыли – до 16,5% в год. Из преимуществ можно отметить большое количество схем, которые вполне реально применить при наличии такой собственности. Недостаток – необходимы серьёзные капиталовложения;
• выкуп части квартир в готовом доме такого типа с целью последующего заработка на сдаче в аренду. Уровень прибыли снижается, но всё равно в среднем в 2-3 раза выше, чем уровень дохода, получаемый от банковских депозитов. Средств потребуется меньше, чем в предыдущем варианте, что плюс. Однако найти уже построенные доходные дома не в премиальном сегменте в России проблематично, и это – серьёзный минус;
• вложение средств в строительство доходного дома, то есть вы в данном случае можете выступать в качестве соинвестора. Выгода напрямую зависит от того, на каких именно условиях будет проходить такое сотрудничество. Можно реализовать разные схемы. Например, заказать строительство доходного дома по собственному проекту, который будет полностью создан под ваш бизнес-план. Или купить уже готовый проект и реализовать его, как вариант – с определёнными корректировками.

Выше описаны разные способы входа на рынок. Однако когда вы станете владельцем такой недвижимости, у вас всё равно будет выбор того, как именно можно получать доход по объектам:

сдача в аренду только жилой недвижимости. Уровень дохода – примерно 6-7%. Из преимуществ можно отметить низкие коммунальные услуги, возможность вложить небольшую сумму, быстрый поиск арендаторов при необходимости. Из недостатков – уровень прибыли снижается, риски при работе с людьми, а не с юридическими лицами, традиционно выше. Безопасность недвижимости гарантируется высоким уровнем контроля, который требует ресурсов;

сдача в аренду исключительно нежилой недвижимости. Уровень дохода сильно зависит от привлекательности объекта, может возрасти до 9% в год. Из преимуществ необходимо отметить высокую прибыль, надёжность, редкую смену арендаторов. Из недостатков – увеличенные коммунальные платежи, больший период поиска тех, кто снимет площадь;

сдача в аренду жилых и нежилых площадей. При правильном подходе комбинированный вариант становится оптимальным. Какая-то недвижимость постоянно будет сдаваться, простоев можно не опасаться. Средний уровень дохода окажется достаточно высоким. Однако нужно учитывать, что наличие разных объектов означает индивидуальный подход к каждой группе и необходимость постоянно заниматься сдачей. То есть это может стать видом дохода, который требует определённой вовлечённости.

Способ заработка на доходном доме зависит и от выбора метода. 

Можно:

сдавать в аренду недвижимость исключительно на долгосрочной основе. Уровень дохода – ниже, однако больше стабильности, меньше риска и износа имущества. Нет жёстких требований к контролю. Такой способ получения дохода можно без проблем сочетать с другим бизнесом, работой, учёбой и прочими занятиями;

сдавать в аренду недвижимость посуточно или даже по часам. Часть доходного дома можно переоборудовать в хостел. Однако стоит учесть, что многие не хотят такого соседства, так что возросшая прибыль от помещений, которые сдаются посуточно, может уравновешиваться снижением дохода от объектов, предназначенных для долгосрочной сдачи и расположенных поблизости. А сдавать много квартир на краткосрочной основе чаще всего не получается, потому что спрос – ограничен, конкуренция большая. Поэтому перед принятием окончательного решения стоит всё грамотно рассчитать;

сочетать сдачу недвижимости на долгосрочной и краткосрочной основе. Этот вариант может оправдать себя увеличением прибыли, но нужно учесть, что не все объекты в одинаковой степени подходят для обеих целей. Также надо принять во внимание, что краткосрочная аренда для владельца означает необходимость постоянного контроля. Это полноценный бизнес, которым надо ежедневно заниматься.

Выбор конкретной стратегии, безусловно, не является окончательным. Один вариант заработка всегда можно сменить на другой. Но необходимо учитывать возникающие обязательства и вероятные денежные потери, которые будут образовываться в процессе поиска подходящей методики получения дохода.

И вместе с тем доходный дом – это новый для России в современных реалиях объект инвестирования. По нему недостаточно информации, которая бы позволила сделать выводы о том, какой подход к получению прибыли будет оптимальным. Поэтому при желании зарабатывать на таком объекте необходимо учесть вероятные траты на подбор оптимального способа. Снизить эти расходы поможет обращение к компетентным в области доходной недвижимости специалистам. Такие профессионалы в состоянии подобрать оптимальный вариант и сделать расчёты по каждому из интересующих вас способов.

Создание бизнес-плана по доходному дому

Доходный дом – это специфический объект, требующий постоянного внимания со стороны своего владельца. Чтобы он приносил стабильный доход, за таким зданием нужно следить, поддерживать его функционирование. Поэтому в данном случае надо учитывать доходы и расходы.

О получении прибыли говорилось выше. Что же касается расходов, то они будут состоять из следующего:

• частичная оплата коммунальных услуг. Эти траты можно переложить на арендаторов, но далеко не в полном объёме. Многое зависит от договорённостей;
• поддержание порядка в общей зоне и на прилегающей территории. Фактически, арендодатель берёт на себя функции управляющей компании. Он может также нанять соответствующую организацию и поручить ей заодно контроль за своевременностью поступления оплаты за арендуемые помещения. Однако в этом случае общий уровень получаемой прибыли снизится. Но для некоторых инвесторов этот вариант оказывается в целом более рентабельным с учётом освобождаемого времени;
• проведение текущего, косметического и капитального ремонта. В данном случае всё аналогично предыдущему пункту;
• ведение бухгалтерской и налоговой отчётности, сбор статистики. Экономия на этом пункте способна обернуться впоследствии серьёзными тратами. Поэтому рисковать не стоит;
• получение юридической помощи. Заключение каждого договора аренды может быть сопряжено с определённым риском, который необходимо учитывать. Разумеется, можно сформировать стандартный пакет документов и вести по нему дела. Это позволит сэкономить. Но такой подход также означает, что вы упустите возможность заключить соглашение с отступлением от стандартного варианта, которое могло бы быть достаточно выгодным для вас. Кроме того, нельзя постоянно пользоваться одними и теми же договорами, потому что законодательство в России меняется ежегодно;
• периодическое проведение маркетингового исследования рынка. Это полезно для того, чтобы отследить появляющихся конкурентов, рассчитать предполагаемую прибыль и вероятные расходы на будущий период, заложить план развития бизнеса. Маркетинговое исследование также помогает в целом поддерживать конкурентоспособность на надлежащем уровне;
• организация охраны и контроля пропуска лиц, попадающих на соответствующую территорию. Этот пункт становится обязательным для домов класса «комфорт» и выше;
• обеспечение работы парковки. Обязательно для премиальных доходных домов, а также если есть желание получать прибыль таким образом.

Выгода от доходного дома напрямую зависит от того, насколько удачно подобран подобный объект. Эксперты полагают, что наилучшее решение в настоящем времени – это 2-3-этажные дома без лифта, возведённые из кирпича или пеноблоков. Для них можно использовать участки земли, расположенные вблизи в пригороде или непосредственно в самом городе. Такая недвижимость стандартно дешевле, проблем с оформлением разрешения на застройку меньше. И в то же время квартиры в этих домах будут находиться достаточно близко к спальным районам и к крупным транспортным узлам, что гарантирует высокий и стабильный спрос на них.

Оформление такого дома в собственность сопряжено с рядом рисков. Чтобы их минимизировать, стоит заказать проверку юридической чистоты сделки. Желательно обращаться к специалистам, которые не просто хорошо разбираются в недвижимости, но и понимают специфику доходных домов и способны помочь выбрать подходящий объект или же оформить заказ его строительства застройщику.

Все о строительстве доходных домов СПб – от материалов до планировок

После основания новой столицы Петр Первый издал ряд указов, в которых запрещал строить каменные здания везде, кроме Петербурга — там должны были возводиться только кирпичные дома. Это оказалось неосуществимым. К первой половине XIX века здания из кирпича составляли только треть городской застройки — остальные дома были из дерева. Большинство кирпичных доходных домов располагалось в центре, где Комитет городских строений запретил деревянную застройку.

В 80-е годы XIX века в градостроительной истории Петербурга кирпичных домов впервые стало больше, чем деревянных. К началу 90-х годов в Северной столице ежегодно возводили в среднем 480 домов — по 220 деревянных и 260 каменных. К концу XIX века в центре города, на участке от Крюкового канала до Фонтанки, количество кирпичных доходных домов составляло около 96%. А поскольку каменные дома зачастую были многоквартирными, уже в конце XIX века четверо из пяти петербуржцев проживали в таких зданиях.

Интересно, что визуально Петербург все же казался каменным градом, поскольку от 30 до 70% деревянных домов оштукатуривались. Это продлевало срок службы древесины в условиях повышенной влажности и поднимало престиж зданий, а значит — стоимость аренды квартир.

Как строили доходные дома

Здания с квартирами для сдачи внаем возводили максимально быстро. Российский историк и краевед Иван Пушкарев так описывал строительство зданий: «положат фундамент, а через 5 месяцев уже стоит большой дом из кирпича в три и более этажа. А на следующий год в нем проживают постояльцы». В 1845 году для надворного советника В. Г. Жукова всего за 50 дней был возведен четырехэтажный доходный дом, побивший рекорды скорости строительства. Новые дома заселялись очень быстро, практически сразу по готовности, с нарушением годичного правила просушки.

Материалы для строительства

Дерево

Наиболее часто для строительства использовали сосновые бревна из кондового леса. Такие бревна долго не гнили, и дома могли простоять до 200 лет. Крыши были тесовыми, двускатными. Во второй половине XIX века стали делать железные крыши. Оконные рамы и двери также были из древесины и обрамлялись наличниками. Дерево использовалось и при возведении кирпичных домов — до второй половины ХХ века из него делали межэтажные перекрытия.

Кирпич

Это второй по популярности материал для строительства доходных домов. В XVIII веке кирпичи в Санкт-Петербурге производились вручную на заводах, принадлежащих государству. В XIX веке появляется много частных заводов. В качестве сырья используются разные виды глины. Особенно ценной считается ижорская. С конца XIX века на заводах появляются кирпичеделательные машины, которые производили до 3 тысяч кирпичей в час. Но механизмы нередко выходили из строя, поэтому ручное формирование оставалось главным.

Природный камень

В XIX веке природный камень используется не для строительства, а для облицовки зданий. В Петербурге были популярны:

• мрамор,
• гранит,
• песчаник,
• известняковые плиты,
• горшечный камень,
• туф.

Впервые вместо привычной штукатурки использовали мраморную и гранитную облицовку при строительстве дворца графа Г. Г. Орлова по проекту А. Ринальди, из-за чего дом был назван Мраморным.

Мраморный дворец — шедевр архитектуры раннего екатерининского классицизма. Построен в 1768—1785 годах по проекту итальянского архитектора Антонио Ринальди.

 

Стекло

С 30-х годов XIX века на петербургских доходных домах появляются эркеры — остекленные выступы, прозванные жителями города «фонарями». Знаменитыми витражами дома Северной столицы стали украшать в конце XIX века, а их повсеместное распространение пришлось на начало ХХ века с расцветом архитектурного стиля модерн. В жилых домах витражи устанавливали в вестибюлях и на парадных лестницах.

Основные архитектурные стили

Классицизм

Когда бум строительства доходных домов еще не начался, в архитектуре Петербурга преобладал классицизм. Поэтому некоторые здания с квартирами для сдачи внаем оснащались роскошными колоннами, портиками, пилястрами, фронтонами. Но основной принцип классицизма — симметричная система здания с подчеркнутым центром — плохо сочетался с назначением доходных домов, где не было единой внутренней структуры. Почему? Читайте здесь. Постепенно архитекторы стали отходить от привычного стиля.

Стилизаторство

В 30-х годах XIX века при возведении доходных домов пытаются совместить практичность и экономичность, поэтому фасады практически не декорируют. Желание архитекторов бороться с однообразными обликами зданий приводит к рождению историзма или «ретроспективного стилизаторства». Начинается период использования мотивов барокко, ренессанса, готики. Современники говорили, что это дома в мавританском, русском, греческом вкусе.

Дом Мурузи — самый известный доходный дом в мавританском стиле. Здание было оснащено пятью парадными лестницами, а на пяти этажах располагались редкие для того времени квартиры с водопроводами. Жилье в этом доме снимали основатели русского символизма — Зинаида Гиппиус и Дмитрий Мережковский. А с 1955 по 1972 год в доме Мурузи проживал Иосиф Бродский.

Дом был построен в 1877 гг. по проекту архитектора Серебрякова для «миллионера и византийского князя» А. Д. Мурузи.

 

«Кирпичный стиль»

В последней четверти XIX века набирает популярность «кирпичный стиль» с неоштукатуренными поверхностями кирпичной кладки. Этот способ строительства позволял удешевить возведение и обслуживание доходных домов, поскольку в условиях повышенной влажности штукатурка быстро портилась и нуждалась в регулярном восстановлении. Позже фасады кирпичных зданий начали украшать полихромным кирпичом и керамической плиткой.

Северный модерн

В начале XX века формируется новый архитектурный стиль — модерн. В Петербурге получил распространение северный модерн, зародившийся в Финляндии и Швеции. Особенности стиля — лаконичные архитектурные облики зданий с фасадами, облицованными гранитом. Особую красоту домам придают нестандартные формы оконных проемов и растительные орнаменты в оформлении.

Один из наиболее известных представителей северного модерна — архитектор Ф. И. Лидваль. Он спроектировал и построил для графа М. П. Толстого один из лучших образцов нового стиля — жилой комплекс с тремя арками. Именно здесь были запроектированы первые петербургские квартиры-студии со скромной передней и альковом, разделенными перегородками. Кухни и уборные оставались общими — по одной на блок из 12 квартир.

Доходный дом графа М. П. Толстого. Строительство завершено в 1912 году. Для постройки выделен узкий участок между Троицкой улицей и Фонтанкой.

 

Виды планировок

Галереи

Галерейными были первые доходные дома Петербурга, созданные по образцу европейских зданий. Входы в квартиры или каждую комнату располагались на открытых галереях. Но даже с остекленными галереями из-за особенностей петербургского климата в таких домах было холодно и неуютно. Преимущества галереи, которую можно было использовать как общий коридор, жители Северной столицы не оценили, поскольку привыкли к анфиладам.

Двусторонние анфилады

Уличные корпуса доходных домов с анфиладами всегда были двусторонними — с окнами на улицу и во двор. В каждой квартире располагались две параллельные анфилады: вдоль дворового фасада шли жилые помещения, а вдоль уличного — парадные. Двустороннее жилье пользовалось повышенным спросом из-за наличия престижного уличного фасада.

Односторонние анфилады

Вдоль границ участков доходных домов строили флигеля с одним дворовым фасадом. Стены, выходившие на соседние участки, делали глухими, поскольку к ним примыкали флигеля других домовладельцев. Квартиры были односторонними, с окнами во двор. Но комнаты также располагались анфиладно: от парадной лестницы шли квадратные парадные комнаты с 2-3 окнами, за ними располагались вытянутые жилые комнаты с одним окном, а возле черной лестницы была кухня, которая замыкала анфиладу.

Квартиры с коридорами

В доходных домах такое жилье появляется в 60-х годах XIX века. Анфиладная планировка остается, а коридоры используются как помещения для прислуги. В уличных корпусах коридоры находятся между анфиладами, а в дворовых — вдоль глухой стены. В середине 80-х годов в доходных домах появляются первые квартиры с изолированными комнатами.

Секционная планировка

Изначально кухни могли быть где угодно, на усмотрение квартиросъемщиков. Разделение комнат с учетом их функций появляется только к середине XIX века, когда рукомойники и уборные соединяют системой труб с выгребными ямами.

Тогда начали располагать хозяйственные помещения строго друг над другом. Так сформировался новый и все еще актуальный вид планировки — секционный, при котором кухни поэтажно находятся одна над другой.

Прародители хрущевок

В начале ХХ века с появлением общедомовых систем канализации и отопления отпала необходимость в черных лестницах. А сами квартиры стали теснее: потолки уменьшились с 4,2 до 2,8 метров, средняя площадь комнат стала около 11 м². Появляются совмещенные санузлы, а вместо полноценных кухонь в однушках делают кухонные ниши. Но такое жилье было исключением. Массовыми подобные квартиры станут спустя 60 лет, когда начнут возводить хрущевки, подробно описанные в этой статье.

Краткий вывод

Хотя основатель Санкт-Петербурга Петр I и мечтал о каменном граде, до конца XIX века большую часть городской застройки составляли деревянные дома. Каменные здания, большинство из которых были доходными домами, располагались только в центре. Но постепенно все больше зданий возводится из кирпича. В связи с этим происходит и поэтапная смена архитектурных стилей: на смену классицизму приходит историзм, затем «кирпичный стиль», за ним — северный модерн. Планировки доходных домов также претерпевают изменения. От галерей, распространенных в Европе, быстро отказываются в пользу привычных анфилад, которые по мере развития бытовых удобств сменяются секционной планировкой, используемой в строительстве современных домов.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

кто жил в доходных домах, а кто на них зарабатывал

В основном домовладельцами были частные лица. Например, в Петербурге в конце XIX века им принадлежало 88% наёмного жилья. Обычно это были состоятельные и предприимчивые люди — владельцы фабрик, заводов и магазинов. Но чтобы построить такой дом, не обязательно было становиться олигархом. Так, небольшим доходным домом в стиле эклектики на Новокузнецкой улице в Москве владел преподаватель гимназии Л. А. Энгельбрехт. Домовладельцем был и австрийский архитектор Отто Вагнер: он сам проектировал здания, квартиры в которых потом сдавал. А доходный дом по адресу ул. Бауманская, 23 в Москве и вовсе принадлежал крестьянину Антону Фролову.

В Москве и Петербурге доходные дома часто записывали не на фактического хозяина, а на его жену. Автор радиопрограммы «Ну да, Москва» и одноимённого Instagram-аккаунта Владимир Раевский объясняет это «старинной русской традицией экономической безопасности». Один из примеров такой логики — дом, построенный в Москве железнодорожным магнатом Петром Перцовым. По документам здание принадлежало его жене Зинаиде.

Владельцем могла быть и организация. Некоторые доходные дома находились в собственности учебных заведений, церкви, частных компаний и благотворительных обществ. Так, нарядный доходный дом с часами на Сретенском бульваре в Москве принадлежал страховому обществу «Россия». Небольшой частью домов, построенных для сдачи квартир, владело и государство.

Иногда потенциальные жильцы сами создавали товарищество, чтобы построить для себя доходный дом, но доля такой недвижимости на российском рынке была невелика.

Будущие домовладельцы часто прибегали к помощи банков. Последние быстро разглядели потенциал в масштабном городском строительстве. Например, в недвижимость вкладывались французские банкиры Арман Донон и Исаак Перье. Известны случаи, когда банкиры из Франции и Великобритании вместе финансировали стройки в Париже и Лондоне.

В доходном доме И.М. Коровина отреставрировали исторические оконные блоки

В доходном доме И.М. Коровина по адресу: улица Чаплыгина, дом 10 специалисты отреставрировали исторические оконные блоки.

Всего на фасаде шесть окон, и все они выходят на улицу Чаплыгина. Каждое окно имеет двойное остекление — это значит, что всего мастера отреставрировали не шесть, а 12 блоков, изготовленных из сосны. Каждый блок тщательно очистили и отреставрировали путем вставок — места, где дерево буквально рассыпалось в руках, заполнили подходящими по размеру фрагментами из древесины той же породы. После этого блоки покрасили в исторический цвет и уже затем на окнах заменили стекла, рассказали в Фонде капитального ремонта Москвы.

Доходный дом И.М. Коровина был построен в XIX веке, в 1894 году, по проекту известного московского архитектора Ивана Кондратенко. Это первый дом в его творчестве, выполненный в стиле эклектики. Фасад здания украшают пилястры, арочные оконные проемы, медальоны и лепнина. Над подъездами — эффектные эркеры. Оконные проемы декорированы рамочными профилированными наличниками, подоконными полочками, фартуками и замковыми камнями. Еще одна яркая индивидуальная черта дома — люкарны с вазонами.

В доме продолжается капитальный ремонт с реставрацией. Задача специалистов не только восстановить фасад здания, но и воссоздать внутреннее убранство подъездов.

Как город помогает сохранять историю

В 2020 году начала действовать программа софинансирования проведения реставрации в рамках капитального ремонта жилого фонда столицы. Для восстановления исторического портрета жилых домов-памятников, обладающих сложными архитектурными элементами, теперь выделяются дополнительные средства. За счет субсидии реставрируются сложные архитектурные элементы, в том числе лепной декор, барельефы, витражные оконные заполнения, художественные ограждения балконов и парапетов.

Кроме того, с этого года город выделяет специальные субсидии для проведения реставрационных работ в многоквартирных домах, которые являются объектами культурного наследия. В настоящее время в рамках этой программы ведется восстановление 14 объектов, на девяти из них работы планируют завершить до конца года.

России необходим музей доходных домов Текст научной статьи по специальности «Искусствоведение»

России необходим Музей доходных домов

Карина саакян, журналист службы по связям с общественностью, PR и рекламы

АННОТАЦИЯ: статья посвящена изложению исторических фактов о строительстве доходных домов в России, систематизация и экспонирование которых необходимы для успешного возобновления строительства арендного жилья. Раскрыта необходимость в научной обработке данных об арендных домах и в создании музея доходных домов для просветительской и популяризаторской деятельности.

КЛЮЧЕВыЕ СЛОВА: доходный дом, историческое наследие, архитектура, музей доходных домов, Москва, Казань, Инвестиционная группа компаний АБС, реставрация.

summary ABSTracT: This article is devoted to the elucidating historical facts about development of apartment house in Russia. Their systematization and exposure necessary for the successful construction of rental housing. The need for scientific treatment of all data on apartment houses and apartment buildings of the museum revealed were are revealed for educational and promotional activities.

KEY wORDS: apartment house, heritage, architecture, museum apartment houses, Moscow, Kazan, Investment group of the companies ASG, restoration.

Доходный дом — это городской многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду. Историческое развитие капитализма определило возникновение зданий такого типа. Прирост городского населения в связи с развитием товарного производства выявил необходимость в наемном жилье — так строительство жилых домов превратилось в один из видов предпринимательства.

31 января 2013 года на заседании правительства Российской Федерации Президент России Владимир Путин заявил: «В России необходимо развивать легальный рынок съемного жилья».

Российское правительство уже запланировало субсидирование строительства и эксплуатационного процесса доходных домов. Ожидается, что первые дома для сдачи в аренду по доступным ценам появятся в Татарстане, Калининградской и Нижегородской областях. По словам заместителя министра регионального развития Сергея Дарь-кина, выступившего на совещании министров строительства Поволжья, которое было проведено в Казани 12 марта, 2013 год — это время для активных действий по вводу некоммерческого арендного жилья, то есть доходных домов, строящихся с участием государства, муниципалитетов или учрежденными ими некоммерческими организациями.

В планах российского правительства — в течение семи следующих лет добиться ввода десяти процентов арендного жилья от всего объема жилищного фонда. также будут создаваться и доходные дома для квартиросъемщиков с более высоким доходом, но за счет частного капитала.

Сегодня в нескольких городах России уже функционируют первые доходные дома. Первым

доходным домом современной Москвы стал дом, расположенный в Большом Николоворобинском переулке. Дом был введен в эксплуатацию в 2003 году. Строительство велось за счет средств Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы. Однако в Казани, которая является одним из крупнейших городов Российской Федерации, пока официальных арендных проектов не существует. тем не менее, единственной компанией в Татарстане, которая прониклась идеей «доходных домов», является Инвестиционная группа компаний АБС.

Премьер-министр Республики Татарстан Иль-дар Халиков на последнем совещании министров строительства Поволжья привел в пример Инвестиционную группу компаний АБС в качестве единственного инвестора, кто запускает строительство коммерческой доходной недвижимости в Казани, уже имея опыт строительства арендных домов в Москве. Компания представила на рынке арендного жилья Москвы систему доходных домов бизнес — класса «Рублево-Мякинино», состоящую из коттеджей, апартаментов и квартир. Уникальность этого проекта заключает в себе преимущества жизни в мегаполисе и за городом при условии, что дома можно арендовать.

В Казани Инвестиционной группой компаний АБС запланировано строительство первого многофункционального комплекса на улице Павлюхина, который объединит в себе арендный дом на 314 квартир со всей необходимой современной инфраструктурой для проживания и торгово-развлекательным комплексом. Здание спроектировано в стиле псевдоклассической советской архитектуры согласно исторически

Элитный дом для сдачи аренду в клубном поселке «рублево-Мякинино», Коттеджи в клубном поселке «рублево-Мякинино», Москва, район Кунцево Москва, район Кунцево

сложившемуся стилистическому решению этого местоположения.

Заботясь о сохранении культурного наследия города, компания АБС активно развивает «пилотный» проект по возрождению доходных домов в столице Татарстана, реставрируя исторические здания, которые когда-то служили своим владельцам доходными домами. Это значит, что Казань через несколько лет сможет получить обратно, казалось, навсегда потерянные, известные в дореволюционное время доходные дома купцов Жарова и Иванова на улице Баумана и знаменитую своими постояльцами гостиницу «Амур» на Московской улице, которая стала одним из главных образующих элементов Сенной площади города. Инвестиционная группа компаний АБС, воссоздав сначала экстерьер постройки, затем -внутреннюю планировку и убранство арендного дома, действовавшего на закате царской эпохи в России, планирует вернуть зданию его первоначальную функцию — сдачу в наем жилых и торговых помещений. Поставленные условия о невозможности изменения восстановленных планировки и интерьеров сохранят аутентичность пространства….■дЛИ

Проект многофункционального комплекса инвестиционной группы компаний ASG, Казань, улица Павлюхина

практики легального арендного жилья и историко-культурной составляющей, подталкивает к рассуждению о том, что исторический опыт строительства и эксплуатации доходных домов необходимо кореллировать с нынешними предпосылками создания арендных домов и максимально эффективно использовать его. Сохранение и воссоздание истории доходных домов необходимо для ознакомления населения страны с качествами арендного жилья с исторической, экономической и социальной сторон. Проведение научно-исследовательских работ поможет систематизировать все данные по легальному арендному рынку жилья. Это даст возможность ввести классификацию согласно его социально-экономическим различиям и определиться с видом планировок в домах, которые были бы выгодны и для собственника, и для квартиросъемщика, тем самым уберегая современное российское общество от возможных просчетов в процессе строительства и эксплуатации доходных домов. Для этой цели понадобится создание научно-исследовательского Музея доходных домов. Аккумулирование в музейном пространстве исторических артефактов, связанных с доходными домами в прошлом, рассказывающих об условиях их эксплуатации и привлекательности самого найма, должно принести положительные результаты для возрождения традиций арендного жилья. Научно-исследовательский Музея доходных домов необходимо разместить в столицах россии — Москве и Санкт-Петербурге, а также в Казани, выбрав именно те здания, которые в прошлом были построены с этой целью, без изменений в планировке и сохранившейся внутренней и внешней отделкой дома. такие архитектурные объекты всё еще существуют как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. В Казани также есть подходящее по всем вышеперечисленным критериям здание. Таким домом для казанского отделения музея

8ЕСПНИК ГкОКДУНАРОДНОГО ИНСТИТУТА АНТИКВАРИАТА

шшр искусств

доходный дом и. И. Киселева, Казань, ул. Муштари, 20

может послужить доходный дом И. Н. Киселева на улице Муштари с хорошо сохранившимися интерьерами. Это самый яркий представитель доходных домов той эпохи в Казани. Возможность наглядного изучения зданий, которые эксплуатировались в качестве доходных домов до наступления социализма, должна облегчить задачу по возобновлению ввода арендного жилья с исторической и культурной точек зрения.

Остановимся на истории доходных домов, их эксплуатационных характеристиках и, наконец, на специфике архитектурных решений.

история доходных домов положена в западной европе

Идея создания многоквартирных домов для сдачи в наем, которые назывались «инсулами», принадлежит древним римлянам. В ХУН-ХУШ в. ходе буржуазной революции Англия, Германия и Франция практически одновременно воплотили идею сдачи в наем собственного жилья. Резкий скачок в развитии промышленности в XVIII в. вызвал приток населения в города. С учетом того, что возможности мгновенной продажи недвижимости тогда не существовало, а привлечь внимание горожан для возмещения затрат на строительство было необходимо, доходные дома возводили величественными. К строительству привлекались известные архитекторы, для строительных площадок выбирались наиболее привлекательные с точки зрения городских пейзажей места. К середине XVIII века доходные дома выделились в отдельный архитектурный тип сооружений, ставших украшением центральных улиц и бульваров крупнейших мировых столиц. Фасад украшали лепкой ручной работы, статуями, барельефами или колоннами, иногда -позолотой. Подобное богатое декорирование получал только фасад здания. Его внутреннее убранство и стены, выходившие во двор, возводились без изыска. Хозяин доходного дома использовал пышный псевдоисторический декор как своего рода рекламу, как броскую упаковку для сдаваемых квартир.

Арендное жилье различалось по финансовым возможностям. Комфортабельные, с богатым убранством внутри и снаружи занимали состоятельные квартиросъемщики, меньшие по площади комнаты с более скудным убранством интерьера и экстерьера — для самых бедных. Однако, малоимущие за рубежом жили в более комфортных жилищных условиях, чем в России. К примеру, в Париже существовали дома Ротшильда. Семья Ротшильдов была знаменита своими коллекциями искусства и дворцами по всей Европе. Родоначальник семьи Ротшильдов Амшель Майер прославился своим собирательством — он имел крупнейшую коллекцию антиквариата, большую часть которой преподнес в дар немецкой королевской семье. Заручившись поддержкой и уважением в дворянском обществе, Ротшильды стали знаменитыми по всему миру банкирами. Они вкладывали очень большие средства в благотворительность, в том числе и в строительство домов для малоимущих. По воспоминаниям современников, квартиры в этих домах были дешевы и при этом благоустроены настолько хорошо, насколько это соответствовало возможностям того времени.

опыт российской империи

В России доходные дома стали развиваться чуть позже. Первые доходные дома появились в XVIII веке при царствовании Елизаветы Петровны. Утверждение капиталистических отношений и рост населения крупных городов стимулировали строительство домов «под жильцов». Оно охватывало всё новые и новые районы и, как в старой Европе, стало одной из характернейших особенностей градостроительного развития. В середине XIX века доходные дома составляли уже большинство вновь построенных зданий. Чуть позже в Петербурге порядка 95% всех квартир были съёмными. Впрочем, при стремительном росте населения столицы это было закономерно. Ведь только такой тип зданий мог обеспечить город достаточным количеством жилых помещений, размещенных на сравнительно небольших по площади земельных участках. Сдача квартир внаем приносила домовладельцам немалую прибыль, что способствовало широкому привлечению частного капитала в сферу строительства многоквартирных жилых домов. Инна Синожатская повествует в своем информационном материале: «К началу революции в России насчитывалось более шестисот тысяч доходных домов» [1]. Основная их часть находилась в самых крупных городах страны: Санкт-Петербурге, Москве, Казани, Одессе, Киеве, Саратове, Ростове-на-Дону.

Когда строительство доходных домов только начиналось, в архитектуре господствовал стиль классицизм. Внешне доходные дома той эпохи, де-

дом № 14/15 по Б. Морской. современное фото дома Косиковского

корированные колоннами, пилястрами, наличниками и фронтонами, ничем не отличались от особняков, казарм или официальных зданий. К примеру, «фасад четырехэтажного дома Косиковского (в Санкт-Петербурге на ул Б. Морской., 14), построенного в 1814-1817 годах по проекту В.П. Стасова, украшала многоколонная лоджия» [2]. Для доходных домов еще не была определена специальная архитектурная форма. Между обликом здания и его функцией возникало расхождение. Авторы специализированной литературы выделяют симметричную систему с подчеркнутым главенствующим центром в качестве отличительной черты классицизма. Она естественна для дворца, но бессмысленна для здания доходного дома. В строениях, предназначенных для аренды, не было главного, что можно было бы выделить центральным декором. «В архитектурном плане доходного дома также не было и второстепенного, которое могло бы подчиняться главному» [3]. Таким образом, исследователи делают следующий вывод: «единство внутренней структуры арендного дома в классицистическом исполнении отсутствовало» [4].

На смену классицизма пришел историзм — египетский, помпеянский, мавританский и другие стили. Характерной чертой архитектуры эклектики в России был псевдорусский стиль.

русский стиль. доходный дом A.A. Зайцева (Фурштатская, 11). современное фото

За эклектикой последовал модерн, который можно считать последним стилем перед индустриальной эпохой и который был особенно популярен в архитектуре доходных домов.

МОСКОВСКИЕ ДОХОДНЫЕ ДОМА

Один из самых ярких образцов доходных домов, выполненных в стиле модерн, находится в Москве. Это доходный дом Перцовой на углу Соймоновского проезда и Пречистенской набережной, принадлежащий сегодня Министерству иностранных дел России. Москвичи называют это здание «домом-сказкой». Оно было построено в 1906-1910 годах по эскизам художника С.В.Малютина (создателя русской матрёшки) архитекторами Б.Н.Шнаубертом и Н.К.Жуковым по заказу инженера путей сообщения П.Н.Перцова — супруга Зинаиды Перцовой, номинально являющейся его владелицей. Владелец осознавал, что место застройки на берегу реки Москвы, рядом с храмом Христа Спасителя и с открытым видом на Кремль, обязывает строго отнестись к проекту. В нем была взята за основу существующая постройка — трехэтажный ящик с небольшими оконными отверстиями, на него должен был быть нанесен четвертый этаж с большими окнами комнат-студий для художников и с интересным балконом под золотым куполом под названием «Беседа Царицы». «По набережной к нему должен был быть пристроен четырехэтажный особняк и по переулку — особый отлетный корпус со стильно разработанным главным подъездом, богато покрытым майоликовой живописью» [5] .

Кстати, инженер Петр Николаевич Перцов родился и окончил гимназию в Казани. Позднее он переехал в Москву и прожил в своем доме на Пречистенке пятнадцать лет. Будучи одним из хранителей ценностей храма Христа Спасителя, выступая в защиту церкви от нападок новой власти, он в 1922 году проходит как обвиняемый во втором процессе «церковников». После освобождения Перцов, естественно, не смог вернуться в свой дом, который был национализирован.

В Москве первые доходные дома появились в 1785 — 1790 годах. Первый такой трехэтажный дом был построен по проекту М.Ф. Казакова на Ильинке. Доходный дом построили по заказу купцов А.И. Павлова и Н.С. Калинина. Первоначально он предназначался для сдачи внаем под квартиры, лавки и учреждения. Главный фасад здания, украшенный арками и 6-колонным портиком, поражал своей протяженностью. В XIX веке участок дома был разделен на два дома с номерами 8 и 10, причем часть дома под номером 10 была существенно переделана. Сейчас он представляет собой фасады домов № 8 и 10 по Ильинке. В доме № 10 сегодня находится Московский торговый банк. В существующем се-

8ЕСПНИК ГкОКДУНАРОДНОГО ИНСТИТУТА АНТИКВАРИАТА

fMLUp искусств

Доходный дом Глазунова, Москва, улица никольская

Доходный дом Перцовой. Москва, Соймоновский проезд, д. 1. ныне принадлежит МиД РФ

годня виде дом не имеет акцента в фасадной композиции, в декоре использованы отдельные мотивы итальянского Ренессанса — его можно назвать типичной постройкой эпохи эклектики. В здании № 8 располагается Волжско-камский некоммерческий банк. Здание возведено в тяжелых репрезентативных барочных формах, пышность которых усилена скульптурным декором. Границы здания фиксируются в его силуэте двумя сложными по форме барочными куполами.

Архитектор Матвей Федорович Казаков известен тем, что по приказу Екатерины II перестроил почти весь центр Москвы. Будучи одним из великих архитекторов эпохи Просвещения в России, М.Ф.Казаков создал то, что можно назвать художественной школой классицизма в Москве. Не менее знаменитым архитектором, строившим

Доходный дом А.и. Павлова и н.С. Калинина, Москва, ильинка ул., д.10/2

доходные дома, был Осип Бове — ученик М. Ф. Казакова. Под его началом была проведена реконструкция Красной площади, разбит Александровский сад, спроектирован Манеж, он принимал участие в создании Большого театра с прилегающей к нему площадью. Дворянские особняки, которые были построены по его типовым проектам

после 1812 года, были прозваны «бовешками». В 1816 году на Никольской улице Бове построил большой доходный дом высотой в три этажа, его заказчик — известный книготорговец И.П. Глазунов. На нижнем этаже дома были расположены лавки с отдельными входами, а на верхних этажах размещались небольшие квартиры, со стороны двора были сделаны галереи.

Один из самых дорогих доходных домов в России был построен в Москве на Сретенском бульваре и принадлежал страховому обществу «Россия». Проект этого дома был грандиозным: помимо знаменитого в Санкт-Петербурге архитектора Н.М. Проскурнина, был привлечен А.И. фон Гоген — архитектор Высочайшего двора, а также О.В. Дессин, спроектировавший более десятка крупных зданий в Москве. Техническому оснащению доходного дома было уделено не меньше внимания: здание должно было стать одним из самых комфортабельных и совершенных с технической стороны в Москве начала XX века. В подвале дома были помещены восемь отопительных котлов, насосы, вентиляционные установки, которые не только подавали в помещения свежий воздух, но и фильтровали, увлажняли его, а при необходимости и подогревали. Архитектурный стиль здания относят к эклектике с элементами неоренесанса и модерна. Вот выразительное описание элементов внешнего вида этого дома, где: «… таятся саламандры и летучие мыши, играют амуры, а рядом учитель с лицом Сократа беседует с учеником, в алькове между окнами стоит человек в средневековых одеждах, высокие проемы окон венчают женские головы с вьющимися волосами.кронштейны для государственных флагов исполнены в виде крылатых женских фигур» [6]. Сейчас в парадной со стороны Фролова переулка находится поликлиника Академии наук. Вверху, под крышей, находится атриум, эф-

фектно увенчанный стеклянным куполом. На часовой башне «Дома-крепости» находится свой часовой колокол весом около тонны. Теперь это самый большой колокол в Москве, предназначенный не для церковного звона.

Самым крупным сооружением начала XX века центральной пешеходной улицы Москвы был именно доходный дом, что доказывает приоритетность направления арендного жилья, размах строительства и его финансовую выгоду. Такой архитектурной доминантой являлся дом А. Т. Филатовой — Я. М. Филатова. Он для своего времени выглядел небоскребом. В 1990 году Н. В. Губенко, занимавший на тот момент пост министра культуры СССР, приютил здесь Центральный дом актёра (ЦДА). Сейчас значительная часть здания сдаётся цдА под многочисленные офисы. дом был построен по проекту архитектора В. Е. Дубов-ского при участии Н. А. Архипова в 1913—1914 годах. Его фасад решён в неоготических формах. Это здание известно как «Дом с рыцарем». По мнению российского поэта и сценариста Евгения Аграновича, печальный рыцарь на фасаде дома явился прототипом Коровьева-Фагота в романе Булгакова.

Жилой дом изначально предназначался для самых состоятельных жильцов. Доступ в него, естественно, был ограничен. В литературе описываются просторные помещения с витражами, мраморными лестницами с дубовыми и художественного литья перилами, огромные зеркала. Квартиры были большие, по 5-6 комнат, с помещениями для прислуги при кухне[7]. В этом доме4 но уже во время СССР, рос композитор Э. С. Колмановский. Частым гостем в доме был В. Т. Шаламов, навещавший известного специалиста по французскому языку профессора В. Н. Клюеву. В 1975 году дом был расселён и передан Министерству культуры СССР, которое размещалось

доходный дом страхового общества «россия», Москва, сретенский бульвар

здесь вплоть до начала 1990-х годов. К сожалению, в результате капитальной реконструкции 1970-х годов была утеряна большая часть внутреннего убранства здания.

Владелец доходного дома на Арбате купец Филатов построил не один доходный дом в Москве. «Дом с рюмкой» или «дом под рюмкой» — так называют москвичи известный его проект — доходный дом на улице Остоженка. Он был построен в 1907- 1909 годах. Архитекторами шестиэтажной правой части дома являются В. Е. Дубовский и Н. А. Архипов. Четырёхэтажная левая часть дома перестроена из более раннего сооружения в 1904 году архитектором Э.- Р. К. Нирнзее. Исследователи обычно выделяют лепное убранство этого здания, уникальное и больше нигде в Москве не встречающееся. Особенно запоминается колоколообразный шатер в форме рюмки, покрывающий угловую башню. По установленной на углу крыши «перевернутой рюмке» дом и получил своё неофициальное название. Такое дизайнерское решение объясняется легендой о том, что купец Филатов построил дом на средства, появившиеся после того как бросил пить, в знак чего, «опрокинув» последнюю чарку, перевернул рюмку.

Вид со стороны дома жарова на колокольню Богоявленской церкви начало XX века

Казань, улица Проломная.

Гостиница «Амур» до реставрации

Казань. Вид на дом жарова

ДОХОДНЫЕ ДОМА В КАЗАНИ

Строительство доходных домов развивалось не только в Санкт-Петербурге и в Москве, оно получило популярность и в других крупных городах России. В Казани один из первых многоквартирных домов под аренду был построен в 1836 году губернским архитектором Ф. И. Петонди по заказу купца Викулы Ефимова Жарова. Паспорт Дома Жарова из архива Министерства культуры РТ свидетельствует о том, то он находится на пересечении центральной пешеходной улицы Баумана и улицы Мусы Джалиля. Предположительно, в конце XIX века к двухэтажному каменному доходному дому надстроили полноценный третий этаж, со стороны ул. Никольской (ныне М.Джалиля) был заложен арочный проезд. Из архивных источников Международного института антиквариата известно, что в 1841 году в данном доме находилась гостиница для приезжающих, пряничное заведение Тябухова, кондитерская Аппельгрена, фруктовая лавка Подуруева, мыльная лавка Замановых.

Примыкая к зданию Дома Жарова, построен другой доходный дом, принадлежащий купцу Иванову. Здание было построено в 1840 году архитектором Ф. И. Петонди и является памятником позднего классицизма. Губернский архитектор Фома Иванович Петонди разработал проект регулярной застройки Казани и спроектировал основную часть крупных построек города в XIX веке. «Характерной особенностью творчества

дом жарова. середина ХХ века

Петонди является размещение на фасадах зданий пилястр в определенном ритме, что придает зданиям легкость и необычайную выразительность. Другой особенностью творчества архитектора было то, что он всегда, независимо от размера проектируемого объекта, с большим вниманием относился не только к композиционному решению здания, но и к взаимной увязке его с окружающей застройкой» [8]. По проекту, первый этаж здания был предназначен под бистро и торговые лавки. В доме имеется хорошо продуманное подвальное помещение с системой независимой вентиляции. «По правилам градостроительства того времени на улице Баумана (бывшей Проломной) запрещалась постройка домов большой этажности. Архитекторам в поисках дополнительных площадей приходилось «уходить вниз»[9]. В XIX веке в этом доме находилась одна из старейших фотографий Казани — фотография Вяткина. Позже по соседству с фотографией размещалось товарищество Гутмана, которое занималось изготовлением посуды и осветительных приборов. В подвале — кухмистерская Чистова: там в дни коронации Александра II в 1883 году выдавалось бесплатно по 500 обедов в день для неимущих.

Доходный дом Юнусовых на Московской улице, известный горожанам как гостиница «Амур», был построен в Казани в 1864 году по проекту известного казанского архитектора Петра Евграфовича Аникина. Гостиница послужила формирующим элементом Сенной площади — культурного и торгового центра Старо-Татарской слободы. В исторической справке о данном архитектурном сооружении указано, что первыми владельцами дома были Ибрагим и Ис-хак Юнусовы — наследники купца первой гильдии, промышленника Губайдуллы Мухаметрахи-мовича Юнусова. На первом этаже располагался магазин «Букинист», который имел большую ценность для книголюбов. На втором и третьем этажах гостиницы жили многие видные деятели татарской культуры — поэты Габдулла Тукай и Фатых Амирхан, актеры театральной труппы «Сайяр» Г. Кариев и Г. Волжская. Главный фасад трехэтажного кирпичного строения в форме

буквы «П» оформлен в стиле модерн и включает в себя элементы татарского зодчества.

В Казани своим богатым убранством отличался доходный дом И.Н.Киселева на улице Муштари. В его квартирах проживали высокопоставленные чиновники города. Это был самый дорогой и престижный арендный дом. Дом построен архитектором К.С. Олешкевичем в 1910 году и является типичным образцом модерна. Трехэтажное здание построено по симметричной схеме. Фасад пышно декорирован лепкой, фриз облицован керамической плиткой завода Овсяного. Центр здания выделен арками проезда и входа, балконами и мощным аттиком, который заканчивался двумя шарами и стилизованной скульптурой птицы.

О доходном доме И. Н. Киселева вспоминает писатель Василий Аксенов, детство которого прошло в Казани: «Я родился на улице тишайшей, что Комлевой звалась в честь местного большевика, застреленного бунтующим чехословаком. Окошками наш дом смотрел в Лядской сад. <…> Наш скромный дом соседствовал с шикарнейшим модерном в 3 этажа. Там на фронтоне зиждилась скульптура, ошеломлявшая дитя, когда бы ни взглянул. Скульптура такова: стеклянный шар земной в широтах и меридианах, а на нем верхом орел, простерший два крыла отменной бронзы. Не понимая, что к чему, ребенок застывал пред фронтоном, и всякий раз при взгляде на орла ему хотелось пить»[10].

Сегодня в здании доходного дома И.Н.Киселева сохранены подлинные исторические интерьеры, не проводилась перепланировка, и в первозданном виде находятся печи. Во-первых, это светлых тонов кафельная печь, рельефный декор изразцов которой расписан золотосодержащими люстрами. Облицовка печи изготовлена на заводе Б.Я.Лисовского. «В подтверждение этого вывода свидетельствует наличие изразца-панно, расписанного в технике надглазурной росписи, прикрепленного к лицевому главному зеркалу печи — своеобразной «визитной карточки» завода Б.Я.Лисовского»[11].

В здании есть еще одна печь, идентичная по рельефному декору, но с другим по сюжету панно.

Группу печей, облицованных изразцами завода Б.Я.Лисовского, завершает несколько идентичных полихромных печей с рельефным декором в стиле неоренессанс. «И, наконец, в ансамбль изразцовых печей дома входят еще несколько одинаковых печей Саксонской печной фабрики Эрнста Тейхерта в Мейсене (Sächsische Ofen -und Chamottewaaren-Fabrik vorm. E. Teichert in Meißen)» [12], уже известных по дому С.А. Чука-шева в Казани и по работе реставраторов фирмы «Паллада» в Санкт-Петербурге.

Печи доходного дома Киселева И.Н. в Казани, несомненно, являются памятниками декоративно-прикладного искусства и художественной промышленности начала ХХ в.

исторические условия застройки и эксплуатации доходных домов в России

В последней трети XVIII века и в первой половине XIX веков доходные дома в России возводились вдоль улицы в размере участка. Боковые стены строились глухими, без окон, чтобы соседнее строение можно было пристроить вплотную. Того требовала сплошная застройка улиц «единою фасадою». Эти глухие стены, возводимые из огнеупорного кирпича для того, чтобы в случае пожара предупредить распространение пламени с одного здания на другое , назывались «брандмауэры» (от нем. brandmauer — пожарная стена). Окна парадных комнат выходили на улицу, а окна личных помещений смотрели во двор, окруженный хозяйственными постройками — сараями, конюшнями, дровяниками. Все они имели вход со двора, а к границам участка выходили тыльной стороной. Во второй половине XIX века, особенно в центральных районах, из-за возрастающей плотности городской застройки стал быстро распространяться иной тип двора, где место хозяйственных построек заняли жилые флигели. Часть необходимых сараев вытеснялась на середину двора, часть встраивалась в жилые корпуса в качестве подвального этажа (прачечные, ледники, погреба) или первого этажа (каретные сараи).

С середины XIX века, когда начинается массовое появление доходных домов, публиковались различные специальные справочные издания, которые объясняли домовладельцам их права и обязанности, а также содержали практические советы. Во всех этих справочных изданиях приводились законодательные

Доходный дом И. И. Киселева, Казань, ул. Муштари, 20

Печь доходного дома, изготовленная на изразцово-майоликовом заводе Б.Я.Лисовского в Витебске

Сохранившиеся деревянные перила художественной работы и мраморная лестница

вестник исждународного института антиквариата

шшр искусств

акты и распоряжения городских властей, касающиеся домовладельцев. Например, образцы договоров найма и квартирных расчетных книжек. В Петербурге издавалось множество рекламных изданий. В них можно было найти информацию о сдаваемых внаем квартирах: место расположения, количество комнат, удобства (дрова, ванна, ватерклозет, электричество, телефон, лифт, электрический звонок), услуги (дворника, швейцара, полотера, «домашний стол»), службы (ледник, конюшни, сараи), мебель и посуда, а также цена квартиры.

В 20-х годах XX века строительство арендного жилья прекратилось в связи последовавшими политическими переменами, когда капиталистическая страна превратилась в социалистический союз республик. Изменения прямым образом отразились на экономической и социальной ситуациях в стране, а также на культурной жизни россиян. С приходом новой коммунистической власти доходные дома были упразднены, отдельные квартиры в таких домах превратили в коммунальные.

После векового перерыва российское общество вновь обсуждает потребность в доходных домах. Однако россияне с 20-х годов XX века не

пользовались легальным арендным жильем, что обуславливает для них понятие «доходного дома» как новейшую практику. В связи с этим потенциальные строители доходных домов и их потребители задаются вопросами следующего характера: что означает понятие «доходный дом», какое значение оно имело в царской России, каковы основные принципы их строительства и эксплуатации. Получить ответы на эти вопросы возможно только благодаря системному изучению истории доходных домов и проведению научно-исследовательских работ исторического, экономического и социального характеров. Именно эту работу может организовать научно-исследовательский Музей доходных домов, о котором говорилось в начале статьи. Он будет куратором музея или системы музеев, открытых в крупных городах России. Здесь будет вестись работа по собиранию артефактов, сохранению, восстановлению и экспонированию аутентичной среды доходного дома прошлого. Именно посредством создания музея возможно проводить просветительскую и популяризаторскую деятельность, а значит информировать и заинтересовать общественность.

Ссылки

[1] Синожатская И. Доходные дома: история повторяется, Интернет-портал о недвижимости «В мире роскоши» http://www.luxurynet.ru/russianrealty/11126.html

[2] . Юхнёва Е.Д. Петербургские доходные дома. М.:Центрполиграф, 2008, глава 2, с 34

[3] Юхнёва Е.Д. Петербургские доходные дома. М.:Центрполиграф, 2008, глава 2, с 36

[4] В. Л. Глазычев А. Э. Гутнов Мир архитектуры. Язык архитектуры.- М.: Молодая гвардия, 1990

[5] Собрание выпусков Русское Искусство, 1-2 выпуск, Москва, «ИД КОН-Лига Пресс»,с. 35, 2005

[6] Наталья Бессонова, Статья Сретенский бульвар 6: Коммунальные разборки в «цитадели». Москва, Интернет-портал недвижимости «Гдеэтотдом.ру» http://www.gdeetotdom.ru/expert/tendencies/1844344/

[7] Международноя свободная Интернет-энциклопедия Wikipedia, справка об улице Арбат, http://ru.wikipedia.org/wiki/%D 0%90%01%80%00%Б1%00%Б0%01%82

[8] А. Григорьев, ПЕТОНДИ. АРХИТЕКТОР, СОЗДАВШИЙ СТИЛЬ КАЗАНИ. Интернет-проект об истории Казани «Иске Казан», http://www.xn—8sbarmcoc4a6a.xn--p1ai/lyudi/91-arkhitektor-sozdavshij-stil-kazani

[9]. Библиотека им. Лобачевского, отдел рукописей и редких книг. Инв.книга 17 № 8890 Дело Казанской Строительной Комиссии № 242

[10] Прогулки по Казани: улица Муштари, Интернет-портал Татцентр, http://www.tatcenter.ru/article/39989/

[11], [12] А. И. Роденков. исследование произведений с изразцовым декором Печи в доходном доме Н.Н.Киселева в Казани http://www.pallada-afina.ru/iio/index.php?ELEMENT_ID=1816

Список использованной литературы:

1. Юхнёва Е.Д. Петербургские доходные дома. М.: Центрполиграф, 2008

2. Кириченко Е. И. Доходные жилые дома Москвы и Петербурга//Архитектурное наследство — М.: Гос. изд-во по строительству, арх. и стр. материалам, 1962

3. Собрание выпусков Русское Искусство, 1-2 выпуск, Москва, «ИД КОН-Лига Пресс»,с. 35, 2005

4. Библиотека им. Лобачевского, отдел рукописей и редких книг. Инв.книга 17 № 8890 Дело Казанской Строительной Комиссии № 242

5. Архив Министерства Культуры РТ. Паспорт дома Жарова.

6. Кириченко Е. И. Москва на рубеже столетий. — М.: Стройиздат, 1977

7. Кириченко Е. И. Жилая застройка Петербурга эпохи классицизма и ее влияние на развитие архитектуры//Архитектурное наследство. — М.: Стройиздат 1967

8. Т. Ф. Саваренская Западноевропейское градостроительство XVII — XIX веков. — М.: Стройиздат 1987 г.

9. В. Л. Глазычев Архитектура. — М.:Издательство АСТ»

10. В. Л. Глазычев А. Э. Гутнов Мир архитектуры. Язык архитектуры.- М.: Молодая гвардия, 1990

11. «Энциклопедический словарь Ф. А. Брокгауза и И. А. Ефрона». — СПб.: ПОЛРАДИС, АООТ «Иван Фёдоров», 19931998

Интернет-источники:

1. http://ru.wikipedia.org

2. http://www.kzn.ru

3. http://asg-invest.ru

4. http://arenda-myakinino.ru

5. http://www.iske-kazan.ru

6. http://www.apartment.ru

7. http://www.gdeetotdom.ru

8. http://www.outdoors.ru

9. http://statehistory.ru

10. http://www.pallada-afina.ru

11. http://www.tatcenter.ru

дореволюционная жизнь и после, отзыв от туриста NataliaC на Туристер.Ру

Набережная Дона

Буденновский проспект

Улица Большая Садовая

Большая Садовая- окончание, улица Пушкинская

Доходные дома — это жилые дома, построенные владельцами специально для сдачи квартир в наем. Условием при возведении такого дома должна была быть высота дома — не менее двух этаже. Но эти высотные на тот момент времени многоэтажные дома предназначались не только для жилья, как правило первые этажи сдавались в аренду для размещения на них самых разнообразных заведений: большей частью это были магазины, конторы, склады, госучреждения, а также арендовали кабинеты врачи, издатели, юристы. В общем все, как и в настоящее время!

Типового проекта доходных домов не было, поэтому их хозяева — богатейшая городская знать, владельцы заводов, пароходов, купцы и промышленники даже соревновались друг с другом, кто построит свой дом, приносящий постоянный доход выше и красивее!

После наступившей Революции все эти дома были национализированы новой властью и отданы под коммунальные квартиры. Судьба же их владельцев сложилось по разному. По количеству построенных и сохранившихся до наших дней доходных домов, а их больше пятидесяти, можно судить, насколько богатым городом был в те времена Ростов-на-Дону.

Большая часть доходных домов в настоящее время относятся к историческому наследию города и отреставрированные они не утратили своей индивидуальности и красоты, продолжают приносить пользу городу и без сомнения украшают его исторический центр. Как и прежде в них живут люди и располагаются различные учреждения.

Гуляя по улицам города, я ахала от восторга при виде очередного архитектурного шедевра и мне захотелось объединить всех этих безмолвных свидетелей прошлого в один материал и показать вам.

Мимо доходного дома Владимира Кирилловича Чирикова, расположенного на проспекте Буденного № 46, я прошла в первый же день, совершенно не обратив никакого внимания на возвышающуюся надо мной многоэтажную серую громадину.

Меня привлекли здания напротив, выкрашенные в более светлые и приятные тона. В последний, особенно пасмурный, хмурый и дождливый день я прошлась по еще не охваченным адресам и вот тут, этот совершенно роскошный на мой вкус пятиэтажный дом, сразил наповал! Построенное в стиле эклектики в 1913- м году по проекту ростовского архитектора Леонида Федоровича Эберга кирпичное и затем оштукатуренное здание и сейчас выглядит очень величественно и массивно.

В главном фасаде дома множество разнообразных деталей и все это великолепие смотрится гармонично и изящно. Арочные окна, прямоугольные эркеры, орнаментная отделка карнизов, медальоны, эмблемы, декоративные элементы — все это вместе взятое выделяет дом из многой череды доходных домов города. Так для кого же старался Леонид Федорович Эберг, построивший в Ростове более десяти доходных домов и несколько особняков, в том числе и для Николая Парамонова, который я вам показывала в прошлом рассказе?

Заказ поступил от члена городской управы, председателя совета городского Общества взаимного кредита, владельца кондитерской фабрики Владимира Кирилловича Чирикова.

При создании проекта дома архитектор использовал все технические нововведения облегчающие жизнь жильцов: водяное отопление, электричество, телефонная связь. На крыше был разбит сад и обустроен ресторан с видами на быстро развивающийся город. Для соединения всех этажей и крыши с подвальными помещения был встроен лифт. На первом этаже доходного дома как это водится располагались магазины.

Но совсем недолго этот удивительный дом радовал своих жильцов — во время Гражданской войны в нем был размещен госпиталь для раненых бойцов Белой армии Деникина.

А чуть позже, в начале 20-х годов, когда весь мир рушился и уже не возникало мыслей о возврате прошлой жизни в доме, к тому времени национализированном по непонятной причине случился страшный пожар, охвативший все здание! С трудом потушенный пожар, разнесший свои безумные языки по всем этажам, нанес строению непоправимый урон: с пустыми проемами от окон, страшное, брошенное со следами пожара оно, никому не нужное в таком виде, печально простояло семь лет.

В 1927 году по распоряжению местных властей в здании начался ремонт и если фасады удалось восстановить практически в первоначальном виде, то интерьеры были потеряны безвозвратно. Во время второй мировой войны дому повезло: он чудом избежал разрушения от бомбардировок.

В настоящее время бывший Доходный дом Чирикова имеет статус объекта культурного наследия регионального значения и в нем располагаются отдел полиции и Южная оперативная таможня.

Все это я узнала потом, уже дома, а пока, спрятавшись под зонтом стояла на тротуаре напротив. С трудом удерживая камеру, при содействии мешавшего зонта пыталась приблизить некоторые детали и запечатлеть их. Мимо проносились машины, из дома кто-то выходил, заходил в него — жизнь продолжалась. Удаляясь, я еще несколько раз повернулась, чтобы полюбоваться одним из самых выдающихся по размеру и архитектуре зданий Ростова начала прошлого века.

Вернемся к началу Буденновского проспекта и посмотрим несколько Доходных домов, расположенных на проспекте.

Буденновский проспект № 3, пятиэтажный доходный дом построен в 1913- м году по проекту уже известного нам архитектора Леонида Федоровича Эберга для братьев Дутиковых. Доходный дом выполнен с использованием декора, характерного для неоклассического направления стиля модерн.

Братья Дутиковы занимались торговлей сельско-хозяйственным оборудованием, владели заводом по его производству, фабриками, занимались благотворительностью. В доме на Буденновском находилась главное отделение Торгового Дома «Михаил и Федор Дутиковы». Братьям был присвоен титул Поставщиков Двора Его Императорского Величества, ценимый гораздо выше дворянского звания. В настоящее время в отреставрированном здании располагаются различные коммерческие организации.

Буденновский проспект № 24, Доходный дом построенный в 1910-м году в стиле модерн по проекту гражданского инженера Степана Попилина для Хахладжева Петра Васильевича, купца I гильдии, члена правления Ростовской табачной фабрики. Изначально здание было пятиэтажным, нижние этажи занимали магазины, а верхние гимназия.

С 1914 года в здании размещается респектабельная гостиница «Астория», находящаяся во владении Мартироса Саркисова. Осенью 1917 года в гостинице проживали генералы Деникин, Корнилов и другие лидеры Белого движения. А дальше опять пожар, разрушающий на своем пути все и вся! Здание было восстановлено, но сохранить два верхних этажа не удалось, как впрочем и большую часть декора. В Великую Отечественную войну в доме разместили госпиталь.

В наше время здание имеет статус объекта культурного наследия регионального значения, в нем располагается Дом обуви и Донской военно-исторический музей.

Буденновский проспект № 25, угловой Доходный дом построенный в стиле модерн в самом начале 20 века для гласного городской Думы, почетного мирового судьи Григория Христофоровича Бахчисарайцева. Верхние этажи предназначались для сдачи квартир в наем, на первом же этаже разместилось торговая компания, занимавшаяся продажей немецких автомобилей «Лорелей».

В 20-е годы здание было национализировано, верхние этажи также были отданы под жилье — коммунальные квартиры, в подвальном помещении разместили студенческую столовую, а на первом этаже как и прежде функционировали торговые заведения. После масштабной реставрации в 2005 году бывшего Доходного дома Бахчисарайцева в нем разместились кафе, книжный и ювелирный магазины и что удивительно — балетная школа.

Роскошный угловой пятиэтажный дом на пересечении Большой Садовой № 105 и Университетского переулка построен в 1914 году по проекту архитектора Григория Николаевича Васильева. Доходный дом сложной конфигурации выполнен в стиле модерн с использованием деталей классицизма по заказу донского купца и лесопромышленника Г. Я. Кистова. Полукруглый главный фасад дома, украшенный лепниной, декоративным декором, карнизами и балконами и в настоящее время великолепно отражает исторический облик и композиционную застройку исторической части Ростова.

После Революции здание занимали различные учреждения, а в 1935-м году оно было передано Ростовскому государственному университету. В настоящее время в нем располагается главный корпус Южного федерального университета-ЮФУ.

Целенаправленно прогуливаясь по дореволюционной Ульяновской улице, на пересечении с Соборным перекрестком увидела узкое трехэтажное здание из темного кирпича, гармонично вписавшееся своим фундаментом в изгиб холма. Это Доходный дом С.С Нецветайленко, построенное в конце 19 века. В настоящее время -памятник архитектуры регионального значения.

Еще один Доходный дом встретившийся совершенно случайно на не туристической улице Ульяновская под № 14, по которой я шла целенаправленно к другим объектам. Дом невероятно заинтересовал меня и пока я стояла и разглядывала его, примеряясь камерой, чтобы убрать из нее какие-то боковые постройки, на балкон верхнего этажа вышла девица, порылась в пакетах — коробках и удалилась внутрь комнаты.

Двухэтажный Доходный дом с подвалом был построен в 1899 году для мещанина Степана Акимова, решившего отделиться от родительской семьи и заняться собственным делом — сдавать квартиры в аренду. Автор проекта не известен, но видно как тщательно он проработал детали фасада особняка, украсив его лепниной. Я подумала, что Акимов из своего собственного дома хотел сделать игрушку, некое подобие больших многоэтажных купеческих доходных домов и ему это удалось — дом приносил существенный доход.

Второй этаж особняка особенно красив, окна, соединены арочными пролетами и разделены колоннами. Верх каждого из окон украшен декоративными лепными украшениями, вазонами с фруктами, растительным орнаментом.

Посмотрите, как красиво обыгран его вензель, состоящий из начальных букв имени и фамилии «СА» и расположенный на картуше, возникшем в далеком Возрождении! А изображения Афродиты и морские раковины позади ее головы! В здании два входа и как эффектно обыграны балконы над ними.

У некоторых домов и их хозяев история довольна скупа, так и здесь: в 1911 году особняк на Ульяновской перешел в собственность дочери ростовского мещанина — Анне Степановне Акимовой и все, далее никакой информации о семье. Дом же, как и все дома Ростова после Революции был национализирован. Во время боев в него попал снаряд, нанесший особняку урон: были разбиты стекла и крыша, не выдержали взрыва и стены — на них появились трещины. В настоящее время дом находится в списках памятников архитектуры дореволюционной постройки и терпеливо ожидает реставрации. По приезду читала, что внутри он не менее роскошен: мраморная лестница, лепнина! Эх, надо было читать до поездки. На фасаде дома табличка, к слову сказать — таковых очень мало в Ростове.

Красивый угловой трехэтажный дом из красного кирпича, расположенный на улице Шаумяна 45 носит название Доходный дом Пивоваровой.(на фото он слева)

Построен он на стыке 19 и 20 веков по заказу его собственника врача Петра Павловича Чубухчиева. Кроме комнат, сдаваемых в аренду жильцам в доме располагался его собственный врачебный кабинет, кабинет дантиста и несколько комнат присяжного поверенного. В 1915- м году собственник дома сменился и все, больше никакой информации выудить из интернета не удалось. Кто такая Пивоварова? Может быть она и стала владелицей, раз ее фамилия фигурирует в документах?

На широком и просторном Ворошиловском проспекте много красивых зданий и здесь современность вполне гармонично вписалась в дореволюционную застройку.

Вот один из таких примеров — Доходный дом Ляхмайер, что находится на проспекте под № 11. Дом построен в конце 19 века, а в 1899 году он стал собственностью Екатерины Петровны Ляхмайер. Рядом оказался пустой участок, прикупив его, Екатерина Петровна построила четырехэтажный Доходный дом. (на фото это серое здание по центру)

В 1910-м году домом завладел Черников Абрам Лазаревич, но в документах он так и считается Доходным домом Ляхмаер. После революции новая власть дом национализировала, превратив его в жилой. Насколько я поняла, таковым он является и в настоящее время, спустя более ста лет.

Ворошиловский проспект № 33. Очень красивый и совсем недавно отреставрированный двухэтажный дом, построенный в конце 19 века по проекту главного архитектора Ростова Николая Матвеевича Соколова для купца второй гильдии Соломона Израилевича Шендерова.

В этом доме, как и в других Доходных домах соседствовали жилые квартиры второго этажа и различные торговые павильоны, расположившиеся на первом. В период Второй мировой войны дом пострадал от взрывов и его украшение — центральный шатер был снесен.

В начале 21 века в ходе реставрации его удалось восстановить и вернуть Доходному дому Шендерова потерянный дух прошлой эпохи. Были воссозданы и лепные украшения, орнаменты, растительный орнамент. В настоящее время в доме размещаются различные торговые точки.

А теперь вернемся на самую купеческую улицу города — Большую Садовую, я кое-что приберегла для вас. Город разрастался и застраивался, и ростовский предприниматель Иван Абрамович Тер-Абрамян, занимавшийся издательской деятельностью и уже владевший в городе несколькими домами, решил построить на главной улице города собственную типографию.

В 1886 году для книгоиздателя был построен Доходный Дом под № 51. Проект разработал выпускник Петербургского института Николай Матвеевич Соколов, ставший с 1887 года главным архитектором города. Этот, тогда еще трехэтажный Доходный дом был вторым многоэтажным зданием, построенным на главной улице города. Верхние этажи сдавались в аренду как жилые, на первом размещалась типография. (на фото дом по центру, светлый)

После смерти владельца в 1899 году, типография и дом перешли по наследству его сыну. После смерти сына в 1919 году типография закрылась, здание было национализировано и квартиры превращены в коммунальные.

В настоящее время в здании располагается Ростовский городской Совет ветеранов.

Ну, а теперь я вам покажу первый Доходный Дом города Ростова и он также находится на Большой Садовой № 68 на пересечении с переулком Семашко и как очень многие дома занимает угловое очень выгодное положение.

Этот особняк, построенный в 1883 году по проекту архитектора Александра Никаноровича Померанцева для купца Степана Федоровича Генч — Оглуева совмещает в своих фасадах несколько стилей: здесь и барокко, и эклектика, и классицизм и даже готика.

Для 30-летнего Померанцева это был первый проект, созданный им в Ростове и конечно же автор мог гордиться созданным детищем, служащим украшением города по сей день — «Дом с морским коньком» — так его называют горожане.

Это потом будут и дом Думы в Ростове, помните — вам всем оно понравилось. Будет и здание ГУМА в Москве на Красной Площади.

Первый этаж дома был отдан торговым заведениям, там же разместился Торговый дом «Генч-Оглуев и Шапошников», а на остальных трех разместились квартиры и различные конторы.

Но совсем недолго довелось совладельцу торгового дома, гласному Городской думы, видному общественному деятелю и благотворителю Степану Федоровичу Генч — Оглуеву радоваться и наслаждаться красотой дома, да и жизнью вообще — в 1889 году он умер после продолжительной болезни.

После национализации в доме располагались самые разные заведения, от коммерческого банка до магазинов, верхние этажи по-прежнему были жилыми. Ничего не изменилось и в настоящее время- те же магазины, конторы и жилые квартиры с той только разницей, что дом имеет статус объекта культурного наследия.

На пересечении Ворошиловского проспекта и Большой Садовой под № 69 в 90-х годах 19 века для ростовского купца, владельца конезаводов Карапета Чернова был построен трехэтажный угловой Доходный дом, больше этажей в то время еще не строили. Помните великолепный особняк Маргариты Черновой, я вам его показывала. Ну так Маргарита была внучкой этого армянского купца, которому прежде чем вступить в купеческую гильдию пришлось взять русское имя и фамилию- Карп Чернов.

В начале 20 века по проекту архитектора Федора Ясинского к дому достроили еще два этажа в общем стиле — эклектики. Фасады просто огромного для тех времен Доходного дома были украшены самыми различными декоративными элементами — лепниной, гирляндами, венками, львиными масками, а также они отличались от других домов обилием колонн, портиков и кариатид. В 1920-е годы после национализации здания, в нем разместились магазины и различные учреждения. С 1931 года в нем разместился финансово-экономический институт, в настоящее время это Ростовский Государственный экономический университет.

Далее, на пересечении Большой Садовой № 84 с Газетным переулком в глаза бросается яркий, бирюзового цвета с белой отделкой трехэтажный особняк, бывший Доходный дом греческих купцов Маврогордато, зерноторговцам и пароходовладельцам. Одноэтажный дом для семьи был построен еще в середине 19 века, но после смерти отца — Константина Николаевича, семейное дело продолжили его три сына. К 1911 году они достроили к дому еще два этажа: на первом как обычно разместились магазины, на втором этаже — различные конторы, а третий этаж браться сдавали в аренду как квартиры.

В 1945 году в подвале этого великолепного здания разместили общественный туалет, просуществовавший там вплоть до 2010 года, когда администрация города решила отремонтировать здание. В 2016-м году его выкупил руководитель археологического общества «Наследие», решив открыть в антикварный магазин и организовать выставочный зал. Сейчас на первом этаже здания располагается магазин «Танаис» — название не случайно, так назывался греческий город, располагавшийся недалеко от Ростова и где сейчас ведутся раскопки.

Идем далее и следующий дом на Большой Садовой 106 всем своим видом словно отмотал назад столетие. Не знаю даже почему у меня такое ощущение, возможно из его цвета — теплого, пастельного, возможно смешения разнообразных архитектурных стилей в оформлении фасада и использования огромного количества декоративных элементов. Эркеры, разные наличники в оформлении окон, картуши, гирлянды и другие лепные элементы — все это без сомнения украшает трехэтажный дом, бывший Доходный дом Николая Ильича Токарева, ростовского купца, владельца спиртоводочного завода, построенного на главной улице города в 1905 году.

В доме размещались бакалейная лавка, магазин и даже Русское театральное общество. После революции в национализированном бывшем доходном доме разместили детскую городскую больницу. Возможно это не случайно, потому как в нише балкона по центру здания установлена скульптура дочери античного врача Асклепия с чашей и змеей в руках.

Зачем эту скульптуру надо было устанавливать на фасаде дома спиртоводочного завода вопрос интересный. Но меня заинтересовало другое — скульптор выполнивший девичью фигуру и создатель символа Кавказских Минеральных вод Орла со змеей одно и тоже лицо — Людвиг Карлович Шодкий — русский скульптор польского происхождения.

В годы войны здание практически не пострадало. Весной 1945 года по приглашению Красного Креста в СССР приезжала жена премьер-министра Великобритании Уинстона Черчилля — баронесса Клементина Спенсер-Черчилль. В ходе своего посещения она посетила несколько городов страны: Сталинград, Кисловодск, Пятигорск, Ленинград и Ростов-на-Дону. Так вот, в Ростове ее посчитали уместным поселить именно в бывшем Доходном доме Токарева.

После реставрации здания в 1990-м году в нем разместилась городская поликлиника № 10.

Перед Покровским сквером на пересечении Большой Садовой с Кировским проспектом обращает на себя внимание угловой дом с куполом и шпилем по центру угла. Это Доходный дом К. А. Ворожеина, построенный по его заказу в 1890-м году по проекту архитектора Григория Николаевича Васильева. Двухэтажный дом из темного кирпича выполнен в модном в то время стиле эклектики с элементами классицизма и барокко. В 1914-м году дом уже принадлежал другому владельцу — купчихе Прасковье Масалитиной. В нем она разместила много различных заведений, в основной связанных с продуктами: фабрику мужа по производству халвы, фабрики по производству колбасы и конфет. Каким-то образом в таком сравнительно небольшом доме разместились еще и часовой и галантерейный магазины.

После национализации в доме на втором этаже разместились жилые квартиры. На стыке 20–21 веков дому досталось: в нем бесконечно менялись владельцы, реставрируя здание каждый на свой вкус, в итоге в 2013-м в нем произошел пожар. Сейчас оно отреставрировано в более упрощенном варианте.

На улице Пушкинская под № 22 как-то одиноко среди скромной частной застройки смотрится трехэтажный дом с высокими окнами. Сразу и не подумаешь, что это Доходный дом постройки 1909 года и принадлежал он Н. и А. Фурунжи-Хуринцовым. Все, больше никакой информации найти не удалось.

Проходя по улицам вокруг площади Советов, я увидела немало интересного, кое-что вам уже показывала, а теперь свернем на проспект Соколова и под № 20 вижу красивый, бывший Доходный дом, главный фасад которого видимо совсем недавно отреставрирован, конечно рядом ведь администрация города. Владельцем дома, постройки конца 19 века был все тот же владелец конезаводов Карапет Чернов.

После смены власти в 20 годы прошлого столетия дом был национализирован и богатые квартиры с высоченными потолками, колеблющими от 4,5 до 6 метров был отдан под коммунальные квартиры, которые и по сей день в нем располагаются.

Фасад дома, недавно взятого на учтет, как архитектурный памятник дореволюционного Ростова отреставрировали, а внутреннее содержание остается на совести жильцов: сохранившаяся лепнина, половая плитка, обшарпанные стены, заржавевшие узорчатые ограждения лестничных пролетов. Некоторые квартиры, полученные в наследство или купленные в наше время отремонтированы и отданы туристам, а другие как же?

Находясь рядом с такими домами, я замираю, время останавливается, и я забываю об элементарном -почему не дернула дверь, не заглянула в подъезд?

Шагая к следующему дому, обещаю себе — здесь обязательно загляну и что же? Сначала, чтобы охватить взглядом открывшуюся общую панораму на два дома-близнеца, наполовину стыдливо укутанных баннерами, я перешла на другую сторону улицы.

В 1898-м году, когда на площади Нового базара (площади Советов) еще не было роскошного собора Святого Александра Невского (взорванного), не было и здания конторы Госбанка (об этих постройках я вам рассказывала здесь) по заказу фабриканта Василия Семеновича Кушнарева известным ростовским архитектором Григорием Николаевичем Васильевым был создан очень интересный самобытный проект. Два, совершенно одинаковых двухэтажных кирпичных дома, зеркально отображенных, с проходом между ними, с подвалами и чердачными мансардами были выполнены в стиле эклектики с использованием элементов кирпичного декора, характерных для готики и неоклассики. Необычный архитектурный облик фасадов дополняют шатрообразные завершения угловых эркеров, выкрашенные в дикий синий цвет.

Первый этаж, освещенный через высокие окна, фабрикант Кушнарев использовал для торговых залов, подвальные помещения использовались под склады. Второй этаж, как и следует из веяний того времени был предоставлен для жилых квартир.

С 1910-го да в двух корпусах бывшего Доходного дома Кушнарева разместилось женское ремесленное училище. Во время войны здание практически не пострадало, а с 1946 года первые этажи корпусов занимало управление хлебопекарня и управление хлебопекарной промышленности. Запах свежеиспеченного хлеба и разных булочек разносился далеко и привлекал завсегдатаев города.

Нужные городу здания, используемые с пользой были одними из самых хорошо сохранившихся в Ростове, так продолжалось вплоть до 1990-х годов. А потом словно и хлеб стал никому не нужен или для пекарни построили новые помещения. В настоящее время удручающий вид зданий прикрыт холстиной фирмой, вроде выкупившей часть квартир и что будет далее — не берусь судить и повторять всякие обещания из прессы. Я почему-то боялась преодолеть те несколько шагов, разделявших меня, стоящую посередине яркого солнечного дня и той пропастью, в которой оказались дома, я чувствовала, что там нелицеприятное зрелище, от которого захочется бежать! Так и получилось, пройдя внутрь двора между домами я вздрогнула от пронзительного лая собаки и от вида, открывшегося мне. А ведь там живут люди, думала я, буквально убегая в настоящее время.

Улица Чехова очень интересна на различные архитектурные шедевры и вот один из них, про который тоже минимум информации — Доходный дом К. И Шапошникова, постройки 1915 года, построен по проекту архитектора И. Е. Черкесиан.

Стоя на противоположной стороне улицы и задрав голову старалась рассмотреть детали, лепные украшения и другие элементы, украшающие фасад дома. Вспомнила про богатейшего ростовского купца и благотворителя, крымского армянина Ивана Мартыновича Шапошникова, выше я рассказывала вам о Доме с морским коньком и упоминала эту фамилию.

Этот дом построен уже его сыном, получившим образование за рубежом и в столице, принявшем на себя управление торговой фирмой, после смрти отца.

Мне казалось, что я смогу в один рассказ вместить ту информацию, которую задумала рассказать вам о дореволюционном стороительстве Доходных домов, но как я ошибалась! Уже пора заканчивать и так слишком много информации я вывалила на вас, но еще много осталось за кадром.

Не забывайте, в любом случае на просмотр картинок и если будет желание, то и на прочтение текста у вас уйдет гораздо меньше времени, чем у меня на подготовку этого материала.

И все же расскажу еще об одном доме, которому повезло гораздо меньше, чем всем его собратьям, о которыя я писала выше. Вернее даже, ему совершенно не повезло, просто катастрофически не повезло — судите сами.

Этот двухэтажный, в прошлом уверена, просто роскошный особняк, расположенный на углу переулка Островского и улицы Тургеневской (надо же, название улиц-то какое) был построен в конце 19 века для городского головы, почетного гражданина, одного из первых нотариусов Ростова, мецената — Ивана Степановича Леванидова.

В 1881 году Леванидов был избран в городскую думу и проработал на этом месте до конца своей жизни — до 1906 года.

Конечно Иван Степанович был не бедным горожанином — он владел кирпичным заводом и небольшим торговым флотом: все в те времена располагало к успешному занятию каким-нибудь делом, если человек предприимчивый, целеустремленный и деловой. Иван Степанович как раз и был таким человеком, а еще имя его было авторитетно, многие доверяли ему свои торговые и гражданские дела. Имея солидный капитал, Леванидов охотно занимался благотворительностью сам и привлекал в эту сферу деятельности местное купечество. Например, благодаря ему и его энергии была построена Ростовская городская больница. Дом не забыт, он внесен в список памятников градостроительства и архитектуры, но бумага есть бумага, а вид дома заставляет сожалеть о его судьбе нынешней и судьбе дальнейшей. Как бы не было поздно что-либо делать с ним.

Я жила рядом, поэтому видела его не раз, но догадалась сфотографировать в последний, пасмурный и дождливый зимний день. Быть может летом, заботливо оплетенный зелеными лианами он выглядит немножко наряднее?

Солдатская слобода

Теги: Самостоятельные путешествия, Культурно-познавательный туризм

доходных домов, и как их построить.

Среди множества многоквартирных домов в этом Городе, которые посетил писатель, он знает только один, где в случае пожара трагедия на улице Вязов не может быть воспроизведена с ужасными обострениями, — это «Дом рабочих», или пансионат. Это здание представляет собой параллелограмм, простирающийся от Мотт-стрит до Элизабет-стрит, с фасадами по 53 фута и глубиной 188 футов. Он построен из кирпича, шестиэтажный, без подвала.Каждая часть здания построена самым основательным образом, толщина стен составляет 18 дюймов. С интервалом 28 футов, включая два набора комнат, кирпичные стены переносятся от фундамента до крыши. Лестницы железные, широкие, с легким входом и выходом. Залы просторны и увеличивают длину здания, построены из железных балок, кирпичных арок и голубых флагов, являются огнестойкими и для всех практических целей являются крытыми переходами или улицами, которые можно мыть, не причиняя вреда здоровью. здание, чем мытье тротуаров.Здание настолько же почти пожаробезопасное и защищено от повреждений или несчастного случая в результате пожара, насколько это удачно может придумать изобретательность.

Это здание было спроектировано благотворительными проектами, чтобы показать практическую возможность строительства удобных, хорошо вентилируемых многоквартирных домов, защищенных от огня и снабженных самыми современными удобствами, по цене в пределах средств рабочего класса. Но пять лет его возводили без подражателя.

Благоустройство жилищ промышленников издавна было важной задачей Ассоциации улучшения положения бедных.Их ущербный характер часто комментировался в его отчетах, а также прессой, законодательными комитетами и друзьями человечества в этом и других городах. Но после всего того, что было сказано и написано о пороках нашей многоквартирной системы, не было достигнуто или даже предпринято ни одного радикального улучшения. И все же опыт прошлого не был лишен своих преимуществ. Помимо привлечения внимания гуманных, мыслящих людей к предмету и создания более здравого общественного мнения, он продемонстрировал тщетность простых филантропических усилий или морального убеждения в проведении желаемых реформ.Если собственники настолько безразличны к комфорту, морали, здоровью и жизни других, а также к интересам общества, что упорствуют, как они делали до сих пор, в возведении и сдаче в аренду таких неисправных многоквартирных домов, несмотря на имеющиеся знания из-за их опасного характера Законодательное собрание должно вмешаться для защиты жителей. Необходимо призвать законодательную власть для принятия и обеспечения соблюдения таких правил, каких требуют природа и масштабы этого великого зла. R.M. ХАРТЛИ.

Восстание в колледже Кеньон.

Редактору New-York Times:

Как много искажений появилось в отношении «восстания» в Кеньон-колледже, Мы считаем справедливым то, что обстоятельства должны быть преданы публике такими, какие они есть.

Вечером 30 января для одного из литературных обществ был проведен концерт, который с разрешения факультета посетили все классы. Многие члены классов второкурсников и первокурсников, видя невозможность подготовки к 8-часовой декламации на следующее утро, бездумно приняли решение не посещать ее.То, что это было «обычным», или что это когда-либо делалось этими классами раньше, — это ложь. Во вторник факультет представил на свою подпись обещание, копия которого приведена ниже:

«Мы, нижеподписавшиеся, члены класса второкурсников (или первокурсников), выражаем свое сожаление по поводу введенного вчера сочетания классов не с тем, чтобы присутствовать на чтении сегодня утром, и настоящим мы клянемся своей честью, как студенты, восполнить пропущенное чтение и произнести его в 3 часа дня в среду следующего дня; а также в том, что во время нашей будущей связи с этим учреждением мы откажемся поощрять или вступать в любую комбинацию, Класс или иное, целью которого должно быть уклонение, неповиновение или сопротивление любому закону или постановлению властей Колледжа.

№ 2137 Многоквартирные дома

Сегодня мы ищем доступное жилье. В Инженерный колледж Хьюстонского университета представляет серию статей о машины, которые заставляют нашу цивилизацию работать, и люди, чья изобретательность создала их.

Некоторые из вас, возможно, видели фильм Банды Нью-Йорка, о ужасная жизнь ирландских иммигрантов в нижнем Ист-Сайде Манхэттена до Гражданская война.Фильм был о том, как в ужасных условиях разводилась бандитская война. условия этих трущоб, но это также наводило на мысль об ужасе самих условий жизни.

Большая часть этого жилья может быть описана общим термином многоквартирный дом, , что означает любое многоквартирное жилище. После Гражданской войны владельцы трущоб в многоквартирных домах условия были настолько плохи, что Нью-Йорк, наконец, предпринял реформы.

В результате получился более или менее стандартный многоквартирный дом, и это было огромным улучшением.Новые правила требовали таких вещей, как окна и вентиляционные шахты. я узнал, как планировались те потенциальные модели домов, когда пролистал 1894 Журнал Скрибнера. Статья известного архитектора Эрнеста Флэгга, The New York Tenement-House Evil and Its Cure, показан стандартный многоквартирный дом. планы этажей, и Flagg начинался со слов

Величайшим злом, которое когда-либо постигло Нью-Йорк, было разделение блоков на участки размером 25х100 футов.

многоквартирных домов теперь были спроектированы как модули, каждый из которых занимал один из этих участков, от края до края, за исключением десяти футов сзади. Многоквартирный дом был на четыре или пятиэтажный ряд модулей. Итак, давайте посмотрим на план помещения в модуле:

Полоса 25 на 90 была разделена пополам и разрезана на две части, чтобы сделать квартиры для четыре семьи. Те, что были впереди, имели две спальни, кухню и гостиную — двенадцать футов шириной и сорок футов длиной.Агрегаты сзади были похожи, только один спальная комната. Самые большие были чуть более 400 квадратных футов, маленькие — около 340. Четыре семьи делили два туалета и раковину в коридоре.

Правила

теперь требовали выемки два на сорок футов на каждой стороне модуля. Когда модули были помещены вместе, в результате образовалась шахта шириной четыре фута, в которую кухни вентилировались, и крохотный свет проникал внутрь. Также требуются правила окна для вентиляции, чтобы окно вашей спальни находилось в четырех футах от соседнего в следующем модуле.

Логика этих зданий была достаточно ясной, но вы можете представить себе ужасы, которые они устроили. разводится через поколение. Они были темными, сырыми, переполненными ловушками для огня и болезней. Флэгг поддержал свой призыв к новым реформам, предложив более нестандартные конструкции с открытые дворы и больший доступ к свету.

Социальный реформатор конца XIX века Якоб Риис также писал страстно и эффективно о жилищной реформе. Так что появились лучшие многоквартирные дома.Современное жилое здание в Нью-Йорке проекты — это решение середины 20-го века той же жалкой проблемы подгонки предметов в коробку. Тем не менее, мы должны помнить, что бедность и теснота, как и архитектура, злодей, который преследует все большие города. Не заблуждайтесь, это ужасно быть призванным в ряды городской бедноты.

Я Джон Линхард из Хьюстонского университета, где нас интересуют изобретательные умы Работа.

(Музыкальная тема)

---

Э. Флэгг, Зло в многоквартирном доме в Нью-Йорке и его лекарство. Журнал Скрибнера, Июль 1894 г., стр. 108-117. Это источник плана этажа модуля ниже.

Дж. А. Риис, Как живет другая половина: исследования среди многоквартирных домов Нью-Йорка. Ed. Сэм Басс Уорнер младший (Кембридж, Массачусетс: The Belknap Press of Harvard Univ. Press, 1970/1890).

Дж.А. Риис, Битва с трущобами. (Нью-Йорк: Macmillan Co., 1902 г.). Ист-Сайд изображение блока ниже взято из этого источника.

Краткую историю многоквартирных домов см .: http://www.tenement.org/encyclopedia/housing_tenements.htm

См. Также, Музей многоквартирных домов Нижнего Ист-Сайда: http://www.tenement.org/

Я благодарен Маргарет Калбертсон, главному библиотекарю Музея изящных искусств, Хьюстон, за ее важный совет.

Многоквартирный дом | Энциклопедия.com

По мере роста городов в период промышленной революции увеличивалось влияние правительства на их рост. Градостроители пытались бороться с перенаселенностью через города-сады (спланированные сообщества, предназначенные для сохранения зеленых насаждений) и зонирование (разделение городов на участки для домов, предприятий и фабрик). Первый закон о зонировании был принят в Нью-Йорке в 1916 году и дал обществу контроль над использованием земли и строительством. В течение десяти лет более тысячи городов по всей Америке примут законы о зонировании в надежде контролировать не только использование земли, но также высоту и использование зданий.

Проблемы роста городов

Хотя принятие законов о зонировании означало серьезный переход к государственному вмешательству на рынке, эти законы в значительной степени имели отрицательные результаты. Законы о зонировании не поощряли достаточное жилище и не обеспечивали основы для координации жилищного строительства и городского планирования. В результате вместо хорошо спланированных городов возникла большая перенаселенность и тип жилого (жилого) дома, названного многоквартирным домом.

Многоквартирный дом был первым стилем многоквартирных домов.К 1903 году в восьмидесяти двух тысячах многоквартирных домов Нью-Йорка проживало почти три миллиона человек, почти все из которых занимали низшую экономическую ступеньку общества.

Многоквартирное жилье не имело никаких преимуществ, кроме дешевой аренды. Здания возводили вплотную друг к другу, чтобы не было газонов. Нижний Ист-Сайд Нью-Йорк на рубеже веков был типичным многоквартирным гетто (бедный, охваченный преступностью район города). Здесь основные доходные дома были пятиэтажными и вмещали двадцать трехкомнатных квартир, по четыре на этаж.В каждой квартире или квартире была передняя комната, небольшая спальня и кухня общей площадью 325 квадратных футов. Единственное помещение, которое получало свет или вентиляцию (воздух), было передним помещением. Однако, поскольку вокруг него были построены другие многоквартирные дома, свет и вентиляция были отключены.

В многоквартирных домах, построенных до 1867 года, не было туалетов, душевых и даже проточной воды. Общие (используемые всеми арендаторами) туалеты располагались между зданиями, ближе к задней части участков, и могли быть подключены или не подключены к общественным канализационным линиям.Мусор вывозили в большой ящик, стоящий перед зданиями, но вывозили его нерегулярно. Многие дома остались без отопления. Отапливаемые здания представляли серьезную угрозу для здоровья. Пары и дым от угольных обогревателей не могли уйти без надлежащей вентиляции.

Проведены реформы

Первый жилищный закон, принятый в 1867 году, требовал, чтобы в многоквартирных домах был один туалет на каждые двадцать жителей. По возможности эти туалеты должны были быть подключены к канализационной сети.Следующий закон был принят в 1879 году и требовал, чтобы все новые многоквартирные дома были построены так, чтобы в каждой комнате был воздух. Согласно старому плану этажа многоквартирного дома, большинство существующих внутренних комнат не имело доступа к внешним стенам. Инженеры-строители решили эту проблему, разработав схему «гантели», в которой воздушная шахта, проходящая через здание, была сделана с выемками, тем самым обеспечивая воздухом все помещения.

Этот же закон требует, чтобы туалеты во всех многоквартирных домах были подключены к канализационным линиям и оборудованы системой смыва после использования.Нередко неочищенные сточные воды разбрасывались по всему многоквартирному двору.

Якоб Риис, репортер, ставший реформатором

Якоб Риис (1849–1914) эмигрировал из Дании в Америку в 1870 году в возрасте двадцати одного года. Он стал репортером New York Evening Sun и быстро стал известен как пионер фотожурналистики. Риис делал собственные фотографии, чтобы сопровождать рассказы, которые он писал о ситуациях, которые он видел в новой стране, которую он сразу полюбил.

Риис начал фотографировать и документировать условия жизни в трущобах Нью-Йорка.Он собрал свои работы в новаторской книге под названием Как живет другая половина . Опубликованное в 1890 году, оно привлекло внимание влиятельного человека к Риису, который однажды станет двадцать шестым президентом Соединенных Штатов. Президент Совета комиссаров полиции Нью-Йорка Теодор Рузвельт (1858–1919; служил в 1901–09) и Риис стали верными друзьями и вместе возглавили движение за жилищную реформу в городе. Считается, что Риис опубликовал информацию о бедственном положении городской бедноты Америки.Две другие его книги по фотожурналистике — «Дети бедных», (1892 г.) и «Дети многоквартирных домов», (1903 г.).

Усилия Рииса в области фотожурналистики были частью нового типа журналистики, называемого сбором грязи. Muckrakers разоблачили скандальные и неэтичные практики в авторитетных учреждениях Америки. Некоторыми из наиболее известных сборщиков грязи были Ида Тарбелл (1857–1954), написавшая серию о Standard Oil Company; Аптону Синклеру (1878–1968) за разоблачение опасностей и плохих условий труда в мясоперерабатывающей промышленности в Чикаго; и Линкольна Стеффенса (1866–1936) за расследование скандалов между политиками города и штата.Muckrakers работали бок о бок с реформаторами во время позолоченного века года и прогрессивной эры года.

Несмотря на жилищное законодательство, многоквартирная жизнь оставалась опасной и унылой. Самый далеко идущий закон был принят в 1901 году. Закон о многоквартирных домах не только требовал улучшения вентиляции, туалетов и освещения, но и устанавливал стандарты, которые практически запрещали строительство зданий на участках шириной 25 футов. Вновь построенные многоквартирные дома должны были быть шире и иметь больше места. Высокоэффективный закон 1901 года требовал, чтобы существующие многоквартирные дома были модернизированы, чтобы соответствовать новым, более строгим стандартам.С принятием закона была создана Комиссия по многоквартирным домам — комитет, который проверял жилищные условия и следил за соблюдением законов.

Объект домовладельцев

Владельцы многоквартирных домов были в ярости из-за принятия закона 1901 года. Они считали, что его прохождению нет оправдания, и что его новые стандарты были слишком жесткими. В конце концов, их арендаторами были в основном бедные ирландских иммигранта , привыкшие к тесноте. Арендодатели настаивали на том, что их арендаторы не возражают против плохих условий; быть вынужденным делать улучшения сократит количество прибыли, получаемой от каждого здания.К 1902 году, когда шли улучшения, помещики осознали, что навязанные изменения не были столь радикальными, как они боялись.

Чтобы соответствовать новым требованиям, домовладельцам пришлось обновить старые здания, установив световые люки в коридорах, чтобы обеспечить естественное освещение в течение всего дня. Чтобы помочь жильцам с наступлением темноты, домовладельцы должны были убедиться, что лампа горела от заката до восхода солнца вдоль лестниц первого и второго этажей. Внутри квартир домовладельцам приходилось вырезать часть стены, которая обеспечивала круглосуточное затемнение внутренних комнат, чтобы свет из внешней комнаты попадал внутрь.

Самым спорным аспектом закона 1901 года из-за его дороговизны было требование убрать все обычные туалеты. Теперь в каждом здании должен был быть один санузел на каждые две семьи. Эти туалеты по возможности должны были быть построены внутри зданий, будь то в недавно построенных многоквартирных домах или в уже существующих. Все без исключения туалеты должны были быть подключены к канализационным трубам, даже если эти линии нужно было построить. Большинство домовладельцев игнорировали закон до тех пор, пока им не пришлось его соблюдать.Еще в 1918 году поступали сообщения о многоквартирных домах с наружными туалетами, которые все еще используются.

U * X * L Энциклопедия истории США

Жилые дома | Encyclopedia.com

ТРЕБОВАНИЯ. Закон о многоквартирных домах Нью-Йорка 1867 года определил многоквартирный дом как любое арендованное или сдаваемое в аренду жилище, в котором проживало более трех независимых семей. Многоквартирные дома были сначала построены для размещения волн иммигрантов, прибывших в Соединенные Штаты в 1840-х и 1850-х годах, и они представляли собой основную форму городского жилья для рабочего класса до Нового курса.

Типичный многоквартирный дом был от пяти до шести этажей, с четырьмя квартирами на каждом этаже. Чтобы максимально увеличить количество арендаторов, строители тратили мало места. Ранние многоквартирные дома могли занимать до 90 процентов их участков, оставляя за зданием мало места для уборных и водяных насосов, а также мало вентиляции, света или уединения внутри многоквартирного дома. С большой большой семьей и постоянными жильцами, которые помогают платить за аренду, которая в противном случае могла бы съесть более половины дохода семьи, многоквартирная квартира могла вместить от десяти до двенадцати человек одновременно.Эти жители многоквартирного дома также часто работали в здании, занимаясь скручиванием сигар и пошивом одежды.

С самого начала реформаторы критиковали жилищные условия. В Нью-Йорке первые попытки реформирования включали противопожарные меры, создание Департамента обследования и инспекции зданий в 1862 году и основание Столичного совета здравоохранения в 1866 году. Между тем количество городских многоквартирных домов росло.

переполненных: к 1864 году примерно 480 400 из более чем 700 000 жителей Нью-Йорка жили примерно в 15 300 многоквартирных домах.

Штат Нью-Йорк принял Закон о многоквартирных домах 14 мая 1867 года, первый в стране закон о всеобъемлющей жилищной реформе. Он установил первые стандарты минимального размера комнаты, вентиляции и санитарии. Требовались пожарные лестницы и по крайней мере один туалет или уборная (обычно снаружи) на каждые двадцать жителей. Однако исполнение было слабым.

Поправка 1879 года к законодательству 1867 года требовала большего открытого пространства на строительном участке и предусматривала, что все многоквартирные дома выходят на улицу, задний двор или вентиляционную шахту.Эта мера была разработана для улучшения вентиляции и борьбы с болезнями, такими как туберкулез, которые разоряют многоквартирные дома. Чтобы соответствовать стандартам закона 1879 года, строители спроектировали «многоквартирный дом с гантелями» с узкими воздушными валами с каждой стороны, чтобы создать форму гантели сверху. Несмотря на несколько лучшую противопожарную защиту и вентиляцию, реформаторы атаковали эти здания как лишь ограниченное улучшение существующих условий.

В 1890 году книга Джейкоба Рииса « Как другая половина жизни» сплотила реформаторов среднего класса на благо улучшения жизни в многоквартирных домах.Его фотографии и очерки привлекли внимание к здоровью и жилищным проблемам многоквартирных домов.

Самым значительным законом штата Нью-Йорк, направленным на улучшение ухудшающихся жилищных условий, был Закон о многоквартирных домах 1901 года, которому способствовал конкурс дизайна и выставка, проведенная Обществом благотворительных организаций в 1900 году. К тому времени Нижний Ист-Сайд города был домом для самые густонаселенные здания на земле. В десятом приходе этого района проживало 69 944 человека, примерно 665 человек на акр.

Законодательство 1901 года, против которого выступают представители индустрии недвижимости на том основании, что оно не поощряет новое строительство, улучшенные многоквартирные дома. Закон требовал лучшего освещения и противопожарной защиты. Самое главное, потребовалось заменить туалеты на внутренние туалеты, подключенные к городской канализации, с одним туалетом на каждые две квартиры.

Начиная с эпохи Нового курса, стратегии реформаторов изменились. Опираясь на традицию «образцовых многоквартирных домов» и новый интерес правительства к жилищному строительству, реформаторы разработали проекты государственного жилья.В их планах особое внимание уделялось открытому пространству, так же как предыдущее поколение приняло законы, обеспечивающие больше света и свежего воздуха для городских семей рабочего класса. Однако навязываемые стандарты часто создавали новые проблемы. Закрытие зданий и расчистка трущоб привели к перемещению многих семей рабочего класса, в то время как новое многоэтажное государственное жилье часто становилось жертвой сегрегации и пренебрежения. Хотя реформаторы продолжали атаковать условия жизни рабочего класса, социальное давление привело к возникновению многих проблем, связанных с бедностью и перенаселенностью.

---

БИБЛИОГРАФИЯ

Бауман, Джон Ф., Роджер Байлз и Кристин М. Сильвиан. От многоквартирных домов до домов Тейлора: в поисках городской жилищной политики в Америке двадцатого века. Университетский парк: Издательство Государственного университета Пенсильвании, 2000.

Дэй, Джаред Н. Городские замки: многоквартирные дома и активность арендодателей в Нью-Йорке, 1890–1943. New York: Columbia University Press, 1999.

Ford, James. Трущобы и жилье, с особым упором на город Нью-Йорк: история, условия, политика. Кембридж, Массачусетс: Издательство Гарвардского университета, 1936.

Холл, Питер. Города будущего: интеллектуальная история городского планирования и дизайна в двадцатом веке. Нью-Йорк: Блэквелл, 1988.

Музей многоквартирных домов Нижнего Ист-Сайда. Домашняя страница http://www.tenement.org.

Плунц, Ричард. История жилья в Нью-Йорке. Нью-Йорк: издательство Колумбийского университета, 1990.

Риис, Джейкоб. Как живет другая половина: исследования среди многоквартирных домов Нью-Йорка. Нью-Йорк: Скрибнерс, 1890.

Марк Ладов

См. Также Бедность ; Общественное здравоохранение ; Урбанизация и об. 9: В трущобах .

Многоквартирный дом

Что такое многоквартирный дом?

Под многоквартирным домом понимается любое многоквартирное жилое здание, сдаваемое в аренду. Однако в США это обычно ассоциируется с сообществами с низким доходом и переполненными, запущенными или низкокачественными условиями жизни.Многоквартирные дома возникли во времена роста промышленной революции и внезапного притока людей, переезжающих в города, но сегодня их можно ассоциировать с трущобами, жилищным фондом в центре города или проектами жилья для малоимущих.

Ключевые выводы

• Многоквартирный дом обычно относится к жилым единицам с низким доходом, которые характеризуются высокой заполняемостью и условиями ниже среднего.
• Многоквартирные дома впервые возникли во время промышленной революции в США и Европе, когда бедняки из страны устремились в города в поисках работы на фабриках и нуждались в жилье.
• Многоквартирные дома характеризуются тем, что многие люди живут под одной крышей в ужасных условиях.

Общие сведения о многоквартирных домах

Слово «многоквартирный дом» исторически означало любой тип постоянной жилой недвижимости, используемой для сдачи в аренду. Это может относиться к домам, земле и другим постройкам, а также к правам, закрепленным за этой собственностью. В Шотландии это слово до сих пор используется в основном таким образом, особенно когда речь идет о многоквартирном здании.Это слово также используется в некоторых юридических целях. Например, «доминирующий многоквартирный дом» — это поместье, на которое распространяется сервитут, а «обслуживаемый многоквартирный дом» — это имение, на которое распространяется бремя сервитута.

В США, однако, это слово стало преимущественно обозначать многолюдный ветхий многоквартирный дом для арендаторов с низкими доходами. В этом типе здания обычно есть много квартир под одной крышей, разделенных стенами, чтобы каждая семья могла уединиться. Договор аренды обычно включает договор, в котором указывается период, на который квартира будет сдана в аренду арендатору, и стоимость аренды имущества.

Эволюция многоквартирных домов

Во время промышленной революции было построено много многоквартирных домов для проживания семей рабочего класса, многие из которых переезжали в города для работы на производстве. Другие здания, такие как дома среднего класса или склады, были перепрофилированы под многоквартирные дома. Эти переделанные здания были известны как «лежбища», по названию скопления гнезд. В 1867 году Законодательное собрание штата Нью-Йорк приняло Закон о многоквартирных домах, в котором под многоквартирным домом понималось любое здание, сдаваемое в аренду по крайней мере трем семьям, каждая из которых живет самостоятельно, но разделяет холлы, лестницы и дворы.В конце девятнадцатого века многоквартирные дома стали контрастировать с многоквартирными домами среднего класса.

Некоторые из самых известных многоквартирных домов существовали в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена в девятнадцатом веке. Многие из них были трех- и четырехэтажными, переоборудованными в так называемые «железнодорожные квартиры», во многих комнатах не было окон. Эти здания были плохо отрегулированы и находились под постоянной угрозой обрушения или пожара. Коммунальные водопроводные краны и унитазы часто можно было найти в узких промежутках между многоквартирными домами.В отчете за 1865 год утверждалось, что в многоквартирных домах проживало 500 000 человек, многие из которых были семьями иммигрантов.

Закон о многоквартирных домах 1901 года значительно улучшил жилищные условия, потребовав улучшения освещения и противопожарной защиты, а также потребовав замены уборных на внутренние туалеты, подключенные к городской канализации. В то время Нижний Ист-Сайд был одним из самых густонаселенных места на земле.

Нетто арендаторов — Права арендаторов и арендаторов

TenantNet ® фокусируется на Нью-Йорке и штате Нью-Йорк.Также доступна информация из других областей. АРЕНДОДАТЕЛЬ, н. Столп общества как необходим для его существования, как клещ для собаки. — Словари дьявола Информационный бюллетень для арендаторов Нью-Йорка — Подпишитесь | Архив Свяжитесь с нами Мелкий шрифт, отказ от ответственности, информация о товарных знаках и авторских правах Политика конфиденциальности Свяжитесь с TenantNet здесь (c) 1990-2015 TenantNet (R), Сеть арендаторов ™ TenantNet (R) (также известная как TenantNetwork ™) не является службой направления квартир или брокерской службой, не является связан с любым человеком или компанией в сфере недвижимости, является не связан или не связан с каким-либо государственным учреждением, политической партией или идеологии и не получает финансирования ни от одного из вышеперечисленных.Информация, содержащаяся на TenantNet считается точным и актуальным, если не указано иное, и только в информационных целях. TenantNet не может выступать в качестве вашего адвоката (и мы не адвокаты) и делает никаких заявлений, явных или подразумеваемых, что информация содержала в TenantNet могут или будут использоваться или интерпретироваться каким-либо определенным образом любым государственным органом или судом. Мы можем в некоторых случаях и тем кто заинтересован, предложите адвокатов или общественные организации арендаторов контакт для индивидуальной помощи в случае.Tenant Network — это неформальная сеть арендаторов и лидеров арендаторов, которые активно участвует в ассоциациях арендаторов и / или сообществе группы. (c) 1990-2015 TenantNet

Музей многоквартирных домов | История | ТРИНАДЦАТЬ

Многоквартирный жилой дом в Нью-Йорке в 30-х и 40-х годах

Многоквартирный дом как история и жилье

Рут Лиммер и Эндрю С.Долкарт

Выпуклость Манхэттена, ныне известная как Нижний Ист-Сайд, изначально была сельскохозяйственной землей. Когда в конце 18 века его начали разрабатывать для жилых домов, планировка улиц не регулировалась законом. (Это должно было произойти только в 1811 году.) Если отдельные сети с улицами, идущими в разные стороны, были соединены, пусть будет так.

Каждый квартал был далее разделен на отдельные участки, обычно 25 футов шириной и 100 футов глубиной, которые затем продавались или сдавались в аренду владельцам или застройщикам, которые обычно возводили на них односемейные рядные дома.

Они были хорошими, почти щедрыми, пока город был среднего размера и его жители жили в рядных домах. Но довольно скоро для быстрого притока населения потребовались не отдельные дома, а многоквартирные дома. Теперь на участке, который был спроектирован под однорядные дома, дом, в котором проживало 20 и более семей, поднимался на пять, а то и на шесть этажей.

---

Нижний Ист-Сайд

Территория вокруг Музея многоквартирных домов была застроена — в основном рядными каменными домами — в начале 19 века.Большая часть земли принадлежала всего двум людям: Хендрик Рутгерс владел имуществом к югу от того, что сейчас называется Дивизион-стрит; Джеймс Деланси (или де Ланси) владел землей к северу. Здесь также, когда район был спланирован, две не совпадающие сетки примыкали друг к другу: на земле Рутгеров были длинные улицы, идущие обычно с востока на запад, а длинные улицы собственности Деланси шли с севера на юг.

В 1840-х и 1950-х годах, когда все больше и больше коренных жителей земель Рутгерса и Деланси модно переезжали на север вместе с другими богатыми жителями Нью-Йорка, иммигранты начали прибывать в город.За десятилетие 1840-х годов население города увеличилось более чем на 60 процентов, с 312 710 до 515 547 человек; В следующем десятилетии население увеличилось до 813 669 человек, что на 58 процентов больше.

Приезжие были в основном ирландцами (вынужденными эмигрировать из-за Великого голода) и немцами (многие из которых уехали после революции 1848 года). Обе группы обосновались в сетях Рутгерса / Деланси, а немцы сосредоточились в районе к северу от Дивизион-стрит и к востоку от Бауэри (включая Орчард-стрит) в том, что стало известно как Kleindeutschland («Маленькая Германия»), где они переехали в жилые дома. построены как многоквартирные дома или переоборудованы из рядных домов.

К 1843 году Ассоциация по улучшению условий жизни бедняков описала эти многоквартирные дома — эти ранние многоквартирные дома — как «в целом дефектные по размеру, устройству, водоснабжению, теплу и вентиляции; а также дворы, раковины и канализация. в плохих условиях «.

Так и остались.

---

Перенаселенность в Нижнем Ист-Сайде

Многоквартирный дом на Орчард-стрит, 97 был сдан в эксплуатацию в 1864 году, в том же году, когда Шерман прошел через Грузию, Толстой начал «Войну и мир», Пастер изобрел то, что стало называться пастеризацией, а героиня по имени Октавия Хилл взяла на себя долгую битву за реформировать условия многоквартирных домов Лондона.

В Нью-Йорке началось аналогичное реформаторское предприятие. Его возглавила ассоциация реформаторов, которые создали Совет активистов по гигиене и общественному здоровью. Совет провел опрос, результаты которого потрясли город. Среди его результатов было то, что 495 592 человека — возможно, более половины всего населения города — жили в многоквартирных домах. В Нижнем Ист-Сайде цифры составили 240 000 человек на квадратную милю. Совет сообщил:

«Только потому, что эта скорость упаковки несколько снижается из-за промежуточных складов, фабрик, частных домов и других классов зданий, все население многоквартирных домов не разоряется домашними марами и инфекционными эпидемиями, которые возникают из-за перенаселенности и нечистоты…. Такая концентрация и плотность населения, вероятно, никогда не была сопоставима ни в одном городе, как в отдельных районах Нью-Йорка ».

---

Орчард-стрит, 97,

№ 97 — пять небольших этажей с подвалом, рассчитанный на проживание 20 семей — был одним из трех соседних многоквартирных домов, построенных на месте бывшей церкви на Орчард-стрит. Лукас Глокнер был его строителем и владельцем. Портной-иммигрант, который жил на площади Сан-Марко до переезда в свое завершенное здание на Орчард-стрит — сооружение стоимостью 8000 долларов, — Глокнер построил или купил другие многоквартирные дома, четыре из которых оставались в поместье Глокнер до начала этого века.

Хотя архитектор дома № 97 и его близнеца в доме № 99 неизвестен, многие из проектировщиков многоквартирных домов либо были строителями, либо изучали архитектуру в Европе до эмиграции в Америку. Здесь они либо предпочли работать на товарищей-иммигрантов, либо были вынуждены выйти на американский рынок с низким уровнем дизайна.

Неизвестный архитектор спроектировал фасад, который был упрощенной версией стиля Халянате. Как обычно применялось к многоквартирным домам в 1860-х годах, фасад представлял собой кирпичную версию кирпичной кладки из коричневого камня итальянских фасадов рядных домов и особняков, популярных среди более богатых семей города.

В доме №97 20 типичных для своего типа трехкомнатных квартир расположены по четыре на этаже, две спереди и две сзади. К ним можно было попасть по неосвещенной вентилируемой деревянной лестнице, которая проходила через центр здания. Самая большая комната (11 футов на 12 футов 6 дюймов) называлась в плане гостиной или гостиной, но жители называли ее «гостиной». За ней шла кухня и одна крошечная спальня. Вся квартира, которая часто содержал домохозяйства из семи или более человек, общей площадью около 325 квадратных футов.

Только одна комната в квартире — «передняя» — получала прямое освещение и вентиляцию, ограниченную многоквартирными домами, которые вскоре должны были окружить ее. Стандартная спальня площадью 8 футов 6 дюймов была бы полностью закрыта от обоих источников. воздух и естественный свет, но в спальне # 97 окна со створками, выходящие в холл, кажутся частью первоначальной конструкции.

Разумеется, не было ни туалета, ни душа, ни ванны; нет никаких указаний на то, что в квартирах была вода, хотя вода из акведука Кротона начала поступать в город к началу 1840-х годов.Уборные здания, расположенные в заднем дворе, могли быть, а могли и не быть подключены к канализационным трубам, идущим под Орчард-стрит.

Тепло, с другой стороны, было доступно. В каждой кухне был камин, в котором можно было сжигать уголь или дрова; газ, который имелся в десятом отделении к моменту постройки № 97, не подавался до тех пор, пока строительство не было завершено. Кухонные плиты, которые арендаторам приходилось покупать самостоятельно, в любом случае сжигали уголь и могли быть источником тепла.

Мусор вывозили в ящики, установленные перед домом. Особенно зловещее описание того, что содержалось в некоторых ящиках для мусора, было напечатано в New York Tribune в 1863 году:

«состоит из картофельных очисток, устричных раковин, ночной почвы, прогорклого масла, мертвых собак и кошек и обычной черной уличной грязи (образовались ящики для мусора) одна гнилая, гниющая, отвратительная, адская масса отравления воздухом, смертоносная нечистота, источающая яростный солнечный свет, который злорадствует над ним, как свет дьявола, которого сатана изгнал со своих советов в добродетельном отвращении.»

Хотя это правда, по крайней мере, эмоционально, можно спорить о том, были ли условия настолько ужасными перед №97. В конце концов, его владелец предпочел жить внутри.

---

«Старый закон» 1867 г.

Через три года после возведения дома № 97 был принят первый закон о многоквартирных домах (названный «Старый закон»). Среди его требований было положение о том, что один туалет (или тайник) должен быть предоставлен на каждые 20 человек; туалеты были подключены к канализации, где они были; что внутренние спальни должны иметь трехфутовый квадратный ригель над дверью.

Внес ли эти улучшения Глокнер? Исходя из упомянутых выше оконных створок, можно предположить, что ему не нужно было строить фрамуги. Но мы не знаем, были ли уборные уже подключены к канализационной сети. Что мы действительно знаем, так это то, что всего на 5 1/4 кварталах Орчард-стрит, расположенных в Десятом округе, в период с 1866 по 1873 год было построено по крайней мере 34 многоквартирных дома. Даже если государство было обеспокоено исполнением своего жилищного закона — нет признак того, что это было — инспекторам было бы трудно сделать это.

No. 97 не был затронут следующим раундом законов о найме жилья, принятого в 1879 году. Только многоквартирные дома, построенные после этой даты, должны были соответствовать его требованиям: чтобы все комнаты имели доступ к воздуху. Поскольку внутренние комнаты не выходили на улицу или задний двор, закон фактически требовал, чтобы окна открывались в вентиляционные шахты. Результатом стали многоквартирные дома «гантели», названные так потому, что углубления на воздушной шахте создавали след здания, напоминающий по форме гантель.

Тот же закон (с поправками 1888 и 1889 годов) требовал замены уборных на заднем дворе «школьными раковинами» — названными так потому, что они впервые были использованы в школах в общественных местах.Этот термин описывает подключенные к канализации туалеты с «мнимым средством смыва». Неизвестно, когда они были установлены в №97, возможно, в 1890-х годах.

Во всяком случае, из обзора 1902 года мы знаем, что в № 97 было шесть школьных раковин в юго-западном углу заднего двора. Они следовали бы стандартной модели: с отдельными деревянными сиденьями, обычно высотой 18 дюймов, прикрепленными к деревянным отсекам размером 2 фута в ширину и 3 фута в глубину. В каждом отсеке была дверь с какой-нибудь щелью или отверстием. для освещения и вентиляции, а двери предполагалось запирать, а ключ от одного отсека жильцы оставляли себе.

В 1903 году инженер-строитель, объяснив, как можно построить эти школьные раковины, заметил, что дворники, которые должны были промывать раковины каждый день водой, подаваемой в желоб, обычно этого не делали. Работа, писал он, «неприятная и грязная, а зловоние чрезмерное».

---

Законодательство с зубьями

Законодательство, которое должно было оказать наибольшее влияние на физический характер дома № 97, было Законом о многоквартирных домах 1901 года. В результате стремительного ухудшения условий и тревоги, которую они вызвали среди реформаторов среднего класса, Закон фактически объявил вне закона строительство новых домов. многоквартирные дома на участках шириной 25 футов требовали улучшения санитарных условий и доступа к свету, а также требовали изменений в ранее существовавших многоквартирных домах.

Владельцы многоквартирных домов по старому закону и до-законных домов, таких как № 97, опасались, что изменения увеличат их расходы и снизят их размер арендной платы, и они яростно выступали против некоторых из них. Там, где улучшения не требовали серьезных структурных изменений, они неохотно шли. Так, там, где в общественном зале на любом этаже было так темно, что человек не мог читать без помощи искусственного света, вставляли прозрачные стеклянные панели в деревянные двери квартир или вырезали створчатое окно в перегородке между холлом и комната с видом на улицу, задний двор или вентиляционную шахту.

Кроме того, чтобы обеспечить освещение от заката до 22:00, владельцы должны были установить свет возле лестницы как на входе, так и на втором этаже, и они должны были установить вентиляционное окно в крыше прямо над лестницей. Последний не был установлен в доме №97 до проведения обследования в июле 1902 года.

Что касается темных внутренних комнат многоквартирных домов до закона, то теперь они должны были иметь окно размером не менее 3х5 футов и работоспособное, вырезанное. в перегородку, отделявшую их от комнат, окна которых выходили на улицу.Но так изменилась только одна внутренняя комната. Вторая внутренняя комната — спальни в каждой квартире в №97 — стала незаконной, если для вентиляции не будет построена вентиляционная шахта.

Это положение закона означало не только значительные структурные изменения, но и потерю арендуемой площади, так как шахту пришлось бы прорезать на квадратном метре каждой квартиры. Оппозиция была подавляющей. В 1903 году от этого положения отказались в пользу окна-перегородки, и это то, что есть в №97 — окна во всех перегородках.

Еще более важным для жителей многоквартирных домов было положение о том, что все школьные раковины и туалеты «должны быть полностью удалены … [и] заменены индивидуальными туалетами … правильно подключенными к канализации». Жильцы дома № 97 должны были получить не только настоящие туалеты со смывом в отдельном отсеке, но и один туалет на каждые две семьи. Несмотря на яростное сопротивление владельцев, это положение сохранялось и даже было усилено более поздней поправкой: теперь в каждом купе должно было быть окно, выходящее прямо на улицу.

Еще один шум подняли помещики.

На этот раз правительство отказалось подчиняться оппозиции, поэтому владельцы многоквартирных домов согласились на несоблюдение. Несоблюдение привело к судебному разбирательству, в котором защита утверждала, среди прочего, что закон нарушил четырнадцатую поправку к Конституции. Теперь это была Объединенная ассоциация владельцев недвижимости против города (в частности, Департамент многоквартирных домов города Нью-Йорка против одного владельца, Кэти Моешен).Суд присяжных определил город, а также все апелляционные инстанции, вплоть до Верховного суда США в 1906 году. Владельцы, которые не начали устанавливать туалеты в 1904 году, когда суды штата вынесли вердикт, теперь не имели дополнительных пространство для маневра.

Владелец дома № 97 — уже не Глокнер, как он продал в 1886 году — столкнулся с неизбежностью в 1905 году. У него было два санузла с газовым освещением, построенные на каждом этаже в пространстве, которое ранее было частью внутренних спален дома. квартиры по южной стороне дома.Были вырезаны две противопожарные вентиляционные шахты, а поскольку туалеты и шахта объединились, чтобы сделать спальни непригодными для проживания, перегородки южных квартир были сдвинуты, чтобы сформировать трехкомнатные квартиры меньшего размера.

Эту реконструкцию провел Отто Райссманн, архитектор, специализирующийся на перестройке многоквартирных домов (он сделал десять работ на Орчард-стрит в период с 1904 по 1908 годы). Он также добавил новые фасады для коммерческих заведений на первом этаже дома № 97, убрав переднюю стену и построив фасады магазинов, которые мы видим сегодня, которые опираются на старые фасады на цокольном уровне.

Никакой закон не требовал установки электричества, и № 97 не был подключен до некоторого времени после 1918 года. С тех пор, пока он не стал музеем в 1988 году, никаких дальнейших изменений не производилось.

---

НЕТ. 97 Сегодня

В находке № 97 Музей многоквартирных домов обнаружил идеальное здание, в котором можно раскрыть историю многоквартирной жизни в Нижнем Ист-Сайде.