Аренда офиса у физлица налогообложение: Какие налоги должно уплатить физлицо при сдаче помещений в аренду

НДС при сдаче нежилых помещений физическим лицом

Ответ

Физическое лицо должно уплачивать НДС, если оно занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Данная позиция поддерживается ФНС России и судебными органами (например, Информация Федеральной налоговой службы от 4 октября 2018 года, Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).

Физическому лицу-арендодателю можно получить статус индивидуального предпринимателя и сразу перейти на упрощенную систему налогообложения. При этом следует отметить, что при наличии факта получения физическим лицом  дохода от предпринимательской деятельности (арендные платежи) в период, когда оно не имело статус ИП, риск доначисления ему НДС, пени, штрафов за соответствующий период сохраняется (например, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).

Обоснование

Предпринимательской деятельностью без образования юридического лица гражданин вправе заниматься лишь с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (пункт 1 статьи ГК РФ).

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем (пункт 4 статьи 23 ГК РФ).

В статье 11 НК РФ установлено специальное правило о том, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 27.12.2012 года № 34-П изложил правовую позицию, согласно которой, несмотря на то, что в силу статьи 23 ГК РФ при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем.

Отсутствие такой государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.

В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, осуществляемые систематически на свой риск организованные действия по использованию имущества, направленные на извлечение прибыли.

Согласно коду 68.20.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014, аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом является одним из видов экономической деятельности.

Объективным критерием для квалификации деятельности физического лица по передаче имущественных прав на недвижимое имущество как предпринимательской является, предполагаемое назначение нежилых помещений, а также вид разрешенного использования земельных участков, на которых расположены нежилые помещения.

Например, если принадлежащее на праве собственности нежилое недвижимое имущество имеет назначение — использование под торговые помещения и расположено на земельных участках, одним из видов разрешенного использования которых является торговая деятельность (Определение СК по административным делам ВС РФ от 20. 07.2018 года № 16-КГ18-17).

Таким образом, если объекты недвижимости не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах и в результате деятельности по сдаче этих помещений в аренду происходит увеличение его экономической выгоды (прибыли), налоговые органы и суды квалифицируют полученные физическим лицом-арендодателем доходы от сделок, как прибыль от фактической предпринимательской деятельности с целью начисления НДС (Информация Федеральной налоговой службы от 4 октября 2018 года, Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).

Физическому лицу-арендодателю можно получить статус индивидуального предпринимателя и сразу перейти на упрощенную систему налогообложения. При этом следует отметить, что при наличии факта получения физическим лицом  дохода от предпринимательской деятельности (арендные платежи) в период, когда оно не имело статус ИП, риск доначисления ему НДС, пени, штрафов за соответствующий период сохраняется (например, Определение ВС РФ от 01. 08.2018 № 301-КГ18-6363).

Также из анализа имеющейся судебной практики следует, что есть позиция суда, согласно которой, если деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду признана предпринимательской, то и освобождение от обязанностей плательщика НДС, предусмотренное ст. 145 НК РФ, он может получить (при уплате физическим лицом за соответствующий период НДФЛ) (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570).

Непредставление, в таком случае, уведомления или нарушение срока его представления не влечет за собой утрату права на освобождение, что являлось бы несоразмерным последствием с точки зрения цели установления данного института. Отказ в предоставлении права на освобождение от исполнения обязанностей, связанных с исчислением и уплатой НДС в этом случае может привести к взиманию налога в отсутствие экономического источника его уплаты, имея в виду фактическое применение налогоплательщиком освобождения, что не отвечает требованиям п.  1 и 5 ст. 145 НК РФ.

Судом  деятельность по сдаче физическим лицом в аренду помещений была задним числом признана предпринимательской, но при этом было подтверждено и право налогоплательщика на освобождение от уплаты НДС за соответствующий период (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570).

Аренда офиса у физ.лица — правила и подводные камни

Если физическое лицо сдает в аренду только одно помещение, такая деятельность не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Однако надо заранее  справедливо  оценить реальную  стоимость аренды офиса и дополнительные расходы.  Это важно и для предприятий, которые платят налоги  и по общей , и по упрощенной  системе налогообложения.    

Во-первых, если Вы являетесь плательщиком НДС, то для  Вашей налоговой оптимизации целесообразно  приобретать услуги, в которых  есть  входящий НДС, а физическое лицо не является плательщиком НДС, и Вам этот  налог не выставляет.

Со стороны физического лица – арендатора — логично было бы уменьшить  базовую стоимость аренды на 20% — размер ставки  НДС, но, как правило,  в одном и том же бизнес или торговом центре  аналогичные помещения сдаются примерно по одной цене, не учитывая, есть ли в стоимости НДС. 

Во-вторых, нужно договориться с физическим лицом, чтобы он открыл расчетный счет в банке, чтобы Вы могли перечислять ему арендную плату по безналичному расчету.

В-третьх,  Вы становитесь   налоговым агентом физического лица, то есть оплачиваете за арендодателя  подоходный налог в размере 12%  от полученного дохода от сдачи помещения  в Налоговую инспекцию в соответствии со ст. 20 Закона РБ от 21.12.1991 г. N 1327-XII «О подоходном налоге с физических лиц» (далее — Закон).

В-четвертых, Вы оплачиваете налог на недвижимость. Годовая ставка налога на недвижимость устанавливается для предприятий в размере 1 % (ст. 188 НК). Местные Советы депутатов имеют право увеличивать (уменьшать) не более чем в два раза ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков.

Например, с 1 января 2014 г.  Минским городским  Советом депутатов решением от 23.12.2013 № 372 коэффициент увеличен до 2.

Согласно п. 2 ст. 187 НК налоговая база  для налога на недвижимость в отношении капитальных строений (зданий, сооружений),  расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду у физических лиц,  рассчитывается  исходя из стоимости таких капитальных строений, прописанной  в договорах аренды, но не менее их стоимости, определенной исходя из их оценки:

-по оценочной стоимости выданной БРТИ

— по рыночной стоимости выданной оценщиком

— произведенной в ином порядке, согласно п.2ст187 НК

Кроме того, если за коммунальные услуги  счета Вам будет перевыставлять собственник — физическое лицо , то также все счета будут без НДС.

Очевидно, что  фактическая  стоимость  аренды  у физического лица  значительно увеличивается по сравнению  с арендой  у организации,  у бухгалтера также возникают дополнительные операции по своевременной  и верной  оплате налогов.

Однако бывают ситуации, когда расположение объекта коммерческого  недвижимости  и его другие характеристики важнее всех сложности сопровождения договора аренды с физическим лицом.

Объявления об аренде коммерческой недвижимости

Куда и как платить налоги при аренде офиса у физлица?

Газета «Частный предприниматель» № 18, 2019 г.

ФЛП зарегистрирован во Львове, имеет несколько объектов для осуществления деятельности в разных городах. В одном из них помещение арендуется у гражданина. В какой бюджет нужно перечислять налоги, удержанные из арендной платы, – в бюджет по месту регистрации (во Львове) или в бюджет по местонахождению арендованного офиса?

В данной ситуации предприниматель должен перечислять налоги (НДФЛ и ВС), удержанные из дохода физлица за аренду у него недвижимости, в бюджет по месту своей регистрации, т. е. во Львове. Это вытекает из положений ст. 168 НКУ.

Порядок уплаты (перечисления) налога в бюджет регулируется п. 168.4 ст. 168 НКУ. Подпунктом 168.4.5 ст. 168 НКУ прямо предусмотрено, что налоговые агенты – физлица уплачивают налог на доходы в соответствующий бюджет по месту регистрации в контролирующих органах, т. е. по своему налоговому адресу. Это касается уплаты налога на доходы как с зарплаты своих наемных работников, так и с вознаграждений физлицам по гражданско-правовым договорам. Договор аренды помещения также является гражданско-правовым договором.

Следовательно, у предпринимателя-арендатора нет оснований перечислять налог на доходы в бюджет по месту прописки физлица-арендодателя либо по месту расположения арендованной недвижимости.

Это касается не только НДФЛ, но и ВС, так как порядок их перечисления в бюджет одинаков (пп. 1.4 п. 161 подр. 10 р. ХХ НКУ).

Предприниматель является налоговым агентом относительно доходов, выплачиваемых физлицам, в том числе и в отношении арендной платы (пп. 170.1.1 ст. 170 НКУ).

Согласно пп. 168.1.1 ст. 168 НКУ налоговый агент, который начисляет (выплачивает) доход в пользу физических лиц, обязан удержать налог из суммы такого дохода за его счет. За его счет означает, что из суммы арендной платы, указанной в договоре аренды, нужно удержать НДФЛ 18% и ВС 1,5%, а оставшуюся сумму выплатить арендодателю. Одновременно с выплатой арендной платы следует перечислить в бюджет и соответствующие налоги.

Если арендная плата выпла­чивается арендодателю наличностью, целесообразно составить акт использования помещения за оп­ределенный период (в зависимости от того, как установлено в договоре), в котором отразить расчет налогообложения суммы аренды. В нем можно зафиксировать и суммы налогов для перечисления в бюджет, и сумму для выплаты собственнику помещения.

При заключении договора аренды офиса стороны должны учесть, что размер арендной платы определяется исходя из минимальной суммы арендного платежа. Она зависит от минимальной стоимости месячной аренды одного квадратного метра общей площади недвижимости, которая устанавливается органами местного самоуправления по месту расположения недвижимости. Такая минимальная стоимость арендной платы должна быть установлена и обнародована до начала отчетного года. Поэтому ФЛП-арендатор должен проверить соответствие установленной суммы аренды в договоре минимальным ставкам, утвержденным местным советом. Если сумма арендной платы установлена ниже минимальной стоимости, налоги при выплате аренды арендодателю следует уплатить исходя из установленных ставок.

Согласно пп. 168.4.8 ст. 168 НКУ ответственность за своевременное и полное перечисление сумм налога в соответствующий бюджет несет налоговый агент. О факте выплаты физлицу дохода и удержания из него НДФЛ и ВС предприниматель-арендатор известит налоговую службу в отчетности по ф. № 1ДФ (признак дохода “106”). У физлица-арендодателя дополнительные налоговые обязательства, связанные с фактом получения арендной платы от предпринимателя, не возникнут.

Ольга Шевцова

Тема № 414 Доходы и расходы от аренды

Денежные средства или справедливая рыночная стоимость имущества или услуг, которые вы получаете за использование недвижимости или личного имущества, облагаются налогом как доход от аренды. Как правило, вы можете вычесть расходы на аренду недвижимости из дохода от аренды.

Аренда недвижимости

Аренда личного имущества

Доход от аренды

Большинство людей работают на кассовой основе, что означает, что они учитывают свой доход от аренды как доход, когда они фактически или конструктивно получают его, и вычитают свои расходы, когда они их оплачивают.Доход от аренды включает:

• Суммы, уплаченные за расторжение договора аренды – Если арендатор платит вам за расторжение договора аренды, эти деньги также являются доходом от аренды и отражаются в отчете в том году, когда вы их получили.
• Авансовая арендная плата – Как правило, вы включаете любую авансовую арендную плату, уплаченную в качестве дохода в том году, когда вы ее получили, независимо от охватываемого периода или используемого вами метода учета.
• Расходы, оплачиваемые арендатором – Если ваш арендатор оплачивает какие-либо ваши расходы, эти платежи являются доходом от аренды. Вы также можете вычесть расходы, если они считаются вычитаемыми расходами.
• Гарантийный депозит – Не включайте обеспечительный депозит в свой доход, если от вас могут потребовать вернуть его арендатору в конце срока аренды. Если вы сохраняете часть или весь гарантийный депозит, потому что арендатор нарушил договор аренды, досрочно освободив помещение, включите сумму, которую вы удержали, в свой доход за этот год. Если вы удерживаете часть или весь гарантийный депозит, потому что арендатор повредил имущество, и вы должны сделать ремонт, включите сумму, которую вы удерживаете в этом году, если ваша практика заключается в вычете стоимости ремонта в качестве расходов.В той степени, в которой гарантийный депозит возмещает эти расходы, не включайте сумму в доход, если ваша практика не предполагает вычета стоимости ремонта в качестве расходов. Если сумма залога должна использоваться в качестве арендной платы арендатора за последний месяц, это авансовая арендная плата, которую вы включаете в доход при ее получении, а не при ее применении к арендной плате за последний месяц.

Расходы на аренду

Примеры расходов, которые вы можете вычесть из общего дохода от аренды, включают:

• Амортизация – Резервы на истощение, износ (включая устаревание) имущества.Вы начинаете амортизировать арендуемое имущество, когда сдаете его в эксплуатацию. Вы можете частично или полностью возместить первоначальную стоимость приобретения и стоимость улучшений, используя форму 4562 «Амортизация и амортизация» (чтобы сообщить об амортизации), начиная с года, когда ваша арендуемая недвижимость впервые введена в эксплуатацию, и начиная с любого года, когда вы производите улучшения. или добавить мебель.
• Расходы на ремонт – Расходы на содержание вашего имущества в хорошем рабочем состоянии, но не увеличивающие стоимость имущества.
• Операционные расходы – Прочие расходы, необходимые для эксплуатации сдаваемого в аренду имущества, такие как заработная плата работников или вознаграждение, взимаемое независимыми подрядчиками (садовниками, бухгалтерами, бухгалтерами, адвокатами и т. д.) за предоставленные услуги.

Примечание : В дополнение к вашим квалифицированным расходам на аренду вы можете иметь право на вычет дополнительных 20% вашего квалифицированного коммерческого дохода (QBI), если вы соответствуете всем требованиям безопасной гавани; см. Положение о доходах 2019-38 PDF и Закон о сокращении налогов и занятости, положение 11011, раздел 199A – часто задаваемые вопросы о вычете из дохода предприятия.

Если вы являетесь налогоплательщиком на кассовой основе, вы не можете вычесть неполученную арендную плату как расход, поскольку вы не включили эту арендную плату в доход. Расходы на ремонт, такие как материалы, обычно подлежат вычету. Информацию о ремонте и усовершенствовании, а также об амортизации большей части сдаваемого в аренду имущества см. в Публикации 527 «Сдаваемое в аренду жилое имущество (включая сдачу в аренду домов для отдыха»). Дополнительную информацию об амортизации см. в Публикации 946 «Как амортизировать имущество».

Личное использование

Существуют особые правила, касающиеся сдачи в аренду недвижимого имущества, которое вы также используете в качестве основного жилья или дома для отдыха.Информацию о доходах от такой аренды или от аренды по цене ниже справедливой рыночной стоимости см. в Теме № 415.

Ограничения

Если вы не используете сдаваемое в аренду имущество в качестве жилья и сдаете его в аренду для получения прибыли, ваши вычитаемые расходы на аренду могут превышать ваш валовой доход от аренды с учетом определенных ограничений. Информацию об этих ограничениях см. в Публикации 925 «Пассивные действия и правила риска» и в теме № 425.

Налог на чистый доход от инвестиций

Если у вас есть прибыль от аренды, вы можете облагаться налогом на чистый доход от инвестиций (NIIT).Для получения дополнительной информации см. Тему № 559.

Дополнительная информация

Для получения дополнительной информации см. Публикацию 527 и Облагается ли налогом мой доход от аренды жилья и/или подлежат ли вычету мои расходы?

Могут ли арендаторы претендовать на вычет домашнего офиса? – Деньги имеют значение – Блог Trulia

Некоторые преимущества работы в арендованном доме в Лос-Анджелесе, Калифорния: пишите электронные письма под тихую музыку, играющую на заднем плане, настраивайте кондиционер на любой комфортный режим, оставайтесь в своем любимом спортивном костюме и наслаждайтесь легкими поездками из спальни в офис. домашний офис.Но одна вещь, которую арендаторы, работающие на дому, часто упускают (помимо болтовни о кулере с водой), — это вычет налогов за помещения для домашнего офиса.

Сообразительный арендатор знает, что эта льгота — не просто налоговая льгота для домовладельцев. Арендаторы могут иметь право претендовать на налоговые льготы для домашнего офиса по своим федеральным подоходным налогам так же, как домовладельцы имеют право на налоговые льготы для домашних офисов. Конечно, когда дело доходит до налогов, все не так просто. Правила и исключения остаются в силе. Не уверены, имеете ли вы право на налоговые льготы в качестве арендатора, работающего на дому? Ниже мы ответили на некоторые из наиболее распространенных вопросов.

1. Большую часть работы я делаю из своей квартиры. Это считается?

Чтобы иметь право на вычет, вы должны использовать свой дом в качестве основного места работы. Это не означает, что вы можете вести бизнес только в выделенном офисе; это просто означает, что вы должны использовать свой дом «существенно и регулярно» для бизнеса, согласно IRS. Это звучит субъективно — и это так.Как правило, если вы встречаетесь с клиентами в своем домашнем офисе в рамках своей обычной деятельности, вы удовлетворяете этому правилу. Это верно, даже если вы иногда работаете в другом месте, например, в коворкинге или в местном кафе Starbucks.

2. Что еще вам нужно, чтобы иметь право на вычет домашнего офиса?

Ваше рабочее место должно использоваться исключительно для ведения бизнеса. Это означает, что вы не можете использовать его для каких-либо других целей, но вы все равно можете работать в других частях вашего дома. Однако парковка вашего ноутбука на кухонном столе не превращает кухню в ваш офис.То же самое, если вы встречаетесь с клиентами в своей гостиной (независимо от того, насколько по-взрослому выглядит ваш новый диван и коврики). Пространство должно быть явно эксклюзивным, но оно не должно быть полностью отделено от другого вашего жилого пространства (например, вам не нужно объявлять всю комнату своим домашним офисом — письменный стол в отделенной части). комнаты может хватить).

3. Что, если я не работаю на себя?

Большинство людей предполагают, что вы должны быть самозанятым, чтобы получать вычеты из домашнего офиса, но это не так: вычет также доступен для сотрудников, которые работают из дома.Однако, в дополнение к требованию исключительности, ваше рабочее пространство должно быть удобным для вашего работодателя, а не потому, что вам просто легко. Вы также должны оплачивать все свои расходы: чтобы получить вычет, вы не можете оказывать услуги в помещении, за которое ваш работодатель платит арендную плату.

4. Как рассчитать долю моего дома, используемого для бизнеса?

Это простая математика. Во-первых, определите квадратные метры всего вашего дома. Затем измерьте комнату или часть комнаты, которая соответствует вашему бизнес-пространству.Разделите пространство, используемое для бизнеса, на общую площадь вашего дома. Полученный процент — это то, что вы будете использовать для пропорционального распределения своих расходов. Вот простой пример: предположим, что площадь вашей квартиры составляет 1000 квадратных футов, а площадь, которую вы используете для бизнеса, составляет 200 квадратных футов. Вы рассчитаете свои отчисления, пропорционально распределив расходы на 20%, или 200/1000.

5. Какие расходы подлежат вычету из домашнего офиса?

Для расчета квалификационных расходов на домашний офис домовладельцы могут вычесть проценты по ипотечным кредитам и налоги на недвижимость.Но это не означает, что арендаторы застряли: платежи вашему арендодателю учитываются. Квалификационные расходы также включают такие статьи, как содержание дома, в том числе страхование арендаторов, электричество, системы безопасности, системы отопления и охлаждения и тому подобное. Он также может включать доступ в Интернет и дополнительный телефон. Важно отметить, что IRS не разрешает вычет за основной телефон в вашем доме, даже если вы используете его только для бизнеса (тем не менее, IRS считает это личными расходами).

6. Как рассчитать общую сумму вычета за домашний офис?

Умножьте процент вашего дома, используемого для бизнеса, на ваши общие расходы.Полученная цифра и есть ваш вычет. Используя наш предыдущий пример, предположим, что ваши общие расходы составляют 8000 долларов. Ваш вычет, указанный в форме 8829, составляет 1600 долларов США (или 20 %, которые вы рассчитали как коэффициент пропорциональной стоимости).

7. Что, если у меня плохо с математикой?

Если вы ищете что-то более простое, IRS теперь предлагает упрощенный вариант для расчета вычета из домашнего офиса. Умножьте квадратные метры части вашего помещения, используемого для бизнеса, на установленную норму.Текущая применимая ставка составляет 5 долларов США за квадратный фут до 300 квадратных футов. Опять же, используя тот же пример, если вы используете 200 квадратных футов своего дома для бизнеса, вычет составляет 1000 долларов США, или 200 квадратных футов x 5 долларов США за квадратный фут. В приведенном выше примере вычет, рассчитанный по упрощенному методу, на 600 долларов меньше, чем по традиционному методу. Это не так уж и необычно, в зависимости от индивидуальных обстоятельств, но не позволяйте цифрам обмануть вас. Если ведение документации не является вашей сильной стороной, скорее всего, вам подойдет упрощенный метод.

8. Ничто не бывает бесплатным (включая возврат налогов)

Независимо от того, какой вариант вы выберете, помните, что IRS требует и ожидает от вас ведения точных записей для обоснования ваших расходов.

Удалось ли вам получить вычет за домашний офис в качестве арендатора? Расскажите нам о своем опыте в комментариях ниже!

Вычет арендной платы за квартиру как расходы на домашний офис | Малый бизнес

Автор Chron Contributor Обновлено 29 сентября 2020 г.

Занимаясь бизнесом или выполняя большую часть работы независимого подрядчика из своей квартиры, вы можете списывать арендную плату за квартиру на налоги.Ваша арендная плата — не единственные расходы, которые вы можете вычесть из расходов на домашний офис. Часть других расходов на жилье также может подлежать вычету.

Требования к вычету домашнего офиса

Чтобы получить вычет домашнего офиса, вы должны использовать часть своей квартиры, например, дополнительную спальню, которую вы превращаете в офис, исключительно для деловых целей. Вы также должны работать из своей квартиры на регулярной основе, и она должна быть вашим основным местом работы. Например, решение работать из дома один день в неделю для удобства, а не в арендованном офисе, может не соответствовать требованиям, если арендованный офис является местом, где вы обычно ведете бизнес.

Если вы работаете из дома, можете ли вы списать арендную плату? Согласно Forbes, вы не можете вычесть расходы на домашний офис, если вы работаете по найму; вы можете вычесть расходы на домашний офис только в том случае, если вы работаете не по найму или являетесь владельцем бизнеса. Закон о снижении налогов и занятости (TCJA) внес это изменение в налоговые годы 2018-2025.

Выбор между обычным и упрощенным методом

На момент публикации вы можете рассчитать вычет из домашнего офиса, используя упрощенный или обычный метод.В соответствии с дополнительным методом Служба внутренних доходов (IRS) позволяет вам использовать стандартную ставку в размере 5 долларов США за каждый квадратный фут — до 300 квадратных футов — используемый в качестве домашнего офиса.

Однако, когда вы используете обычный метод, вы можете вычесть часть своей арендной платы в зависимости от процентной доли от общей площади вашей квартиры, которую составляют ваши офисные площади – до 300 квадратных футов. Например, если вы арендуете квартиру площадью 1000 квадратных футов за 1000 долларов в месяц и используете комнату площадью 300 квадратных футов в качестве офиса, вы можете получить налоговый вычет с арендной платы для арендаторов в размере 30 процентов, что составляет 300 долларов.

Отчет о вычете из вашего домашнего офиса

Согласно IRS, если вы выберете обычный метод и вычтете часть арендной платы, вам нужно будет определить общую сумму списания в форме 8829, прежде чем вводить вычет с вашего другого бизнеса. расходы по Приложению C. Форма 8829 также позволяет вам включать другие расходы, связанные с домом, такие как счета за коммунальные услуги, стоимость обслуживания и ремонта квартиры, за которую вы отвечаете, и страховые взносы. Сумма этих расходов, которую вы можете вычесть, равна тому же проценту, который вы используете для расчета вычитаемой арендной платы.Если вместо этого вы используете упрощенный вариант, форма 8829 не требуется, так как вы сообщаете о вычете непосредственно в Приложении C.

Будущие вычеты из домашнего офиса

Вы можете выбрать любой метод в каждом налоговом году, в котором вы получаете вычет из домашнего офиса. Другими словами, если при вычете квартплаты по обычному методу в этом году вычитается больше, а в следующем нет – вы можете перейти на упрощенный вариант. Но как только вы сделаете выбор для определенного налогового года, вы не сможете вернуться и изменить эту декларацию, чтобы пересчитать вычет по методу разницы.

Налоговые вычеты из домашнего офиса (FAQ)

Вычет из домашнего офиса является одним из самых популярных налоговых вычетов при работе на дому. Как только вы поймете, как рассчитывать, регистрировать и сообщать о расходах домашнего офиса, вы можете получить выгоду от списания налога на домашний офис.

Это может снизить ваш подоходный налог, высвободив больше денег для реинвестирования в ваш бизнес.

Имею ли я право на вычет домашнего офиса?

Если вы работаете не по найму и часть вашего дома используется в служебных целях, вы можете воспользоваться вычетом домашнего офиса.

Чтобы претендовать на вычет домашнего офиса, есть три концепции, которые особенно интересуют IRS: исключительность, регулярность и приоритет.

Эксклюзивность

Начнем с эксклюзивности. Чтобы пройти тест на исключительное использование, ваша рабочая зона должна использоваться исключительно для вашей коммерческой деятельности. Пространство должно находиться в отдельной комнате или в идентифицируемом отдельном месте, но «пространство не должно быть отделено постоянной перегородкой.«Уголок вашей гостиной, который полностью используется для вашей деловой деятельности, выдержит испытание. Стол, который служит кухонным столом, не подойдет. Вы должны убедиться, что ваша рабочая зона имеет четко очерченные границы и что вы их придерживаетесь.

Исключением из этого правила является то, что ваш домашний бизнес является сертифицированным детским садом.

Регулярность

Условие регулярного использования означает, что вы должны регулярно (хотя и не интенсивно) использовать свой домашний офис.Например, если вы заключаете контракт с внештатным писателем каждые несколько недель и используете свой офис в течение 10 часов, необходимых для выполнения задания (и в остальное время офис не используется), вы, вероятно, не будете соответствовать требованиям вычет.

И наоборот, если вы ведете бизнес с частичной занятостью из дома и работаете с понедельника по пятницу, у вас больше шансов соответствовать требованиям. Ключ в том, чтобы использовать его в соответствии с регулярным и предсказуемым графиком, даже если это всего три дня в неделю.

Приоритет

В третьем компоненте говорится, что вам необходимо использовать домашний офис в качестве основного места работы.Хотя можно работать из нескольких офисов, ваш домашний офис должен иметь приоритет над другими рабочими местами. Вы должны проводить больше всего времени и выполнять самые важные деловые операции вне своего домашнего офиса, чтобы иметь право на вычет из домашнего офиса.

Куда вычитать расходы домашнего офиса

Чтобы заявить о расходах на домашний офис для индивидуального предпринимателя, сначала рассчитайте свои вычитаемые деловые расходы, используя форму 8829 за соответствующий налоговый год. Затем сообщите о них в Приложении C формы 1040.

Партнеры в товариществе или члены LLC, которые не решили облагаться налогом как корпорация, могут использовать рабочий лист в Публикации 587 для расчета вычета из домашнего офиса и требовать его в Приложении E. К сожалению, другие организации, такие как Корпорации S, C или LLC, которые решили облагаться налогом как корпорация, не могут претендовать на вычет домашнего офиса.

Виды расходов на домашний офис

В рамках вычета домашнего офиса IRS различает два разных типа расходов: прямые и косвенные.

Прямые расходы предназначены исключительно для части вашего дома, используемой для работы, и включают такие расходы, как покраска и ремонт. Это 100% франшизы.

Косвенные расходы предназначены для обслуживания всего вашего дома и включают такие расходы, как коммунальные услуги или страхование. Они подлежат вычету в зависимости от процента вашего дома, который используется для бизнеса. Например, если вы используете 15% квадратных метров вашего дома в качестве офиса, а ваши общие расходы на электроэнергию за год составляют 2000 долларов, вы можете вычесть 300 долларов или 15% этого счета за коммунальные услуги из налоговой декларации.

Общие расходы на домашний офис

Вот некоторые из расходов, которые чаще всего заявляют владельцы бизнеса с домашними офисами.

Общие прямые отчисления

Вы можете вычесть полную стоимость следующих расходов на домашний офис:

Косвенные вычеты для домовладельцев

Как домовладелец, вы можете требовать часть процентов по ипотеке (не основную сумму), которые вы платите за свой дом в счет вашего бизнеса. Если 10 % вашего дома используется для бизнеса, вы должны указать 10 % годовых процентов по ипотеке в форме 8829 и указать оставшиеся 90 % в Приложении A.

Помимо требования части процентов по ипотеке, вы также можете получать вычеты на страхование домовладельца, ремонт, налоги на недвижимость, безопасность и другие расходы, связанные с домом (в том же проценте).

Если вы полностью владеете своим домом, вы можете требовать вычета амортизационных отчислений в отношении служебной доли вашего дома. Расчет амортизации может быть сложным, поэтому поговорите со специалистом по налогам, чтобы получить максимальную отдачу от этого варианта. Вы также можете обратиться к Публикации 587 за руководством IRS по вычету амортизации вашего дома.

Вычет домашнего офиса для арендаторов

Если вы арендуете (а не владеете) помещение для домашнего офиса и имеете право на вычет из домашнего офиса, вы можете вычесть процент из вашей ежемесячной арендной платы. Этот процент равен проценту площади вашего дома, используемой для работы.

Вы можете применять тот же процент к другим расходам домашнего офиса, таким как коммунальные услуги и страховка арендатора.

Например, если ваш домашний офис занимает 10 % от вашего дома, вы можете вычесть 10 % из арендной платы, коммунальных услуг и страховки за год.По сути, это обычный метод домашнего офиса (рассмотренный ниже), но он используется для аренды, а не для собственного дома.

Сколько вы можете вычесть за домашний офис

IRS предлагает два способа расчета суммы вычетов, которые вы можете получить для своего домашнего офиса: обычный метод и упрощенный метод.

Обычный метод домашнего офиса

Обычный метод домашнего офиса требует, чтобы вы рассчитали процент вашего дома, используемого для бизнеса, путем деления площади, используемой для бизнеса, на общую площадь вашего дома.Вы не можете претендовать на отчисления из домашнего офиса, превышающие ваш валовой доход, но вы можете перенести избыточную сумму отчислений на будущие годы.

Чтобы использовать обычный метод домашнего офиса, вы сначала определите, какая часть вашего дома соответствует требованиям домашнего офиса. Затем вы умножаете этот процент на общую сумму фактических расходов.

Чтобы воспользоваться этим преимуществом, вам потребуется хороший учет, чтобы отслеживать каждый бизнес-вычет, чтобы вы могли требовать его в своем Приложении C.

Как рассчитать вычет по обычному методу домашнего офиса

Допустим, площадь вашего дома составляет 1200 квадратных футов, а 120 квадратных футов вы используете в качестве офисных помещений. Сначала вы делите, чтобы найти свой процент:

120 / 1200 = 0,10

Итак, вы можете вычесть из налогов 10% расходов на жилье. Сюда входят проценты по ипотеке, страховка домовладельца, налоги на недвижимость, арендная плата и т. д.

Путем умножения стоимости каждого расхода на 10% (или 0.10), вы получаете сумму, которую можете вычесть. Эти суммы составляют общий вычет за год.

Упрощенный метод домашнего офиса

Упрощенный вариант домашнего офиса позволяет создать стандартизированный вычет в размере 5 долларов США за квадратный фут дома, который используется для бизнеса, до максимальной площади 300 квадратных футов.

С помощью этого метода вы не можете вычесть сумму, превышающую ваш валовой доход (и вы также не можете перенести излишек вперед).

Это хороший вариант, если вы хотите пропустить все расчеты и меньше беспокоиться об отслеживании вычетов из домашнего офиса.Возможно, это не лучший вариант, если вы считаете, что отчисления вашего домашнего офиса превысят лимит в 1500 долларов (5 долларов x 300 квадратных футов). Кроме того, амортизационные отчисления не предусмотрены упрощенным методом домашнего офиса.

—

Вычет из домашнего офиса — это только верхушка айсберга. Найдите больше способов сэкономить на налогах с нашим большим списком налоговых вычетов для малого бизнеса.

Домашний офис в сравнении с арендованным офисным помещением: причины выйти из дома

Работа вне дома может быть большим плюсом для многих владельцев малого бизнеса.Значительно снизив свои накладные расходы, вы можете увеличить размер прибыли в хорошие времена и снизить риски, если деловой цикл пойдет на спад. Более того, если вы имеете право на налоговый вычет домашнего офиса, вы можете превратить обычные расходы на домашнее хозяйство, такие как страхование и коммунальные услуги, в вычитаемые деловые расходы и получить амортизационный вычет на часть вашего дома, если он принадлежит вам.

Так почему же каждый владелец малого бизнеса не остается дома?

Одной из основных причин является государственное регулирование.Как правило, вы не можете управлять рестораном или крупным производственным предприятием, не выходя из дома — санитарные, экологические и другие правила, которые препятствуют этому, имеют смысл почти для всех. Однако правила зонирования во многих населенных пунктах могут препятствовать даже бизнесу «белых воротничков».

Правила зонирования могут налагать множество ограничений на потенциальных домашних предпринимателей. Местные правила могут запрещать отдельные конструкции, используемые исключительно для бизнеса, или знаки, указывающие ваше местоположение. Они также могут ограничивать количество домашнего пространства, которое вы можете использовать исключительно для своего бизнеса, или ограничивать парковку, посещения клиентов или количество сотрудников, которых вы можете иметь.В некоторых регионах запрещены все виды домашнего бизнеса, а в некоторых перечислены определенные виды, которые разрешены или запрещены. Кроме того, в некоторых населенных пунктах разрешен домашний бизнес, но требуется, чтобы вы зарегистрировались и внесли ежегодный взнос за эту привилегию.

Один из способов избежать проблем с зонированием — переехать в район, где их нет. Многие сельские или некорпоративные пригородные районы позволяют вести практически любой законный бизнес из дома и даже позволяют вам строить отдельные строения, если они вам нужны. После того, как вы на законных основаниях ведете бизнес из дома, «дедушкины» правила могут позволить вам продолжать, даже если позже в этом районе будет принято ограничительное постановление.

Вторая причина, по которой некоторые предприниматели могут отказаться от надомной работы, та же самая, по которой другие ее любят: различие между «работой» и домашней жизнью стирается. С одной стороны, вы можете работать в любое время; с другой стороны, вы можете чувствовать себя обязанным работать гораздо дольше, когда нет причин «идти домой» в конце дня.Кроме того, вас могут отвлекать члены семьи, телефонные звонки, личные дела, телевизор или холодильник. Работа дома может потребовать гораздо большей дисциплины и большего планирования с вашей стороны, чтобы добиться цели.

Существует ряд стратегий, позволяющих справиться с проблемами «рабочего образа жизни». Вы могли бы каждый день одеваться для работы и выполнять ритуал каждое утро, чтобы настроиться на работу. Это может быть так же просто, как закрыть дверь в домашний офис и включить компьютер, но это служит цели сосредоточения вашей энергии на работе. Возьмите за правило использовать автоответчик для проверки всех личных звонков в течение рабочего дня или несколько раз в неделю посещайте деловые обеды, чтобы не чувствовать себя изолированным. Только вы можете сказать, сможете ли вы преодолеть эти потенциальные проблемы, потому что они основаны на вашей личности, стиле работы, вашей семье и других индивидуальных обстоятельствах.

Третья группа причин отказа от работы на дому — это те, которые связаны с самим бизнесом. Предприятия, которым требуется много места или громоздкое оборудование, являются очевидными кандидатами на внешние офисы.Но некоторые предприятия, которым не нужно управлять из внешних офисов, могут извлечь из них выгоду.

Например, многие профессионалы считают, что наличие офиса в престижном месте с уровнем «плюша» добавляет престижа их бизнесу и привлекает больше клиентов — и позволяет им взимать с этих клиентов более высокие ставки, чем они могли бы в противном случае. Для предприятий, которые в значительной степени полагаются на клиентов, приходящих без очереди, размещение офиса на улице с интенсивным движением и наличие хорошо заметной вывески также имеет смысл.

Некоторые предприятия работают наиболее эффективно, когда они расположены рядом с клиентами, поставщиками или некоторыми другими объектами или предприятиями.Например, юридические офисы часто располагаются рядом с окружным судом, отчасти для того, чтобы свести к минимуму время, затрачиваемое на беготню туда и обратно в суд. Кроме того, многие покупатели или клиенты, кажется, считают, что бизнес с постоянным адресом, отличным от чьего-либо дома, с меньшей вероятностью будет однодневной операцией и с большей вероятностью сможет предоставить гарантии.

Еще одно соображение, о котором вы, возможно, захотите подумать, особенно если ваш бизнес является зрелым, заключается в том, что предприятия, расположенные за пределами страны, как правило, легче продать и предложить более высокие цены.Во-первых, новому владельцу не нужно искать новое место и тратить деньги на переезд; во-вторых, заказчики и клиенты уже привыкли к посещению определенного офиса и могут продолжать посещать его, несмотря на нового владельца.

Наконец, не забывайте, что коммерческая недвижимость может стать отличной инвестицией. Если у вас есть средства для внесения первоначального взноса за небольшое офисное здание, вы можете покрыть все или большую часть ипотеки, налогов, страховки и других расходов за счет арендной платы от других арендаторов.Если все части соберутся правильно, вы сможете использовать один из офисов самостоятельно, без арендной платы.

Коммерческие вычеты по аренде и арендным платежам

2021-10-29 Арендная плата — платеж за использование имущества, которым налогоплательщик не владеет. Предприятия обычно арендуют оборудование и недвижимость, потому что для этого требуется меньше наличных денег, что помогает малым предприятиям с недостаточным кредитом для крупных покупок, а также потому, что арендная плата обычно может быть вычтена в налоговом году, когда она выплачивается, а не амортизируется или амортизируется в течение нескольких лет, как было бы. быть необходимым для покупки оборудования или имущества.Плата за сейф и почтовые ящики также вычитается из арендной платы.

Чистая аренда — это аренда, которая включает арендную плату за помещение плюс оплату сопутствующих расходов, таких как налоги на недвижимость и страховку, коммунальные услуги, вывоз мусора, канализацию и водоснабжение. Чистая аренда вычитается как арендная плата, которая включает сопутствующие расходы: нет отдельного вычета налога на имущество, страховки, коммунальных услуг или других сопутствующих расходов.

Если налогоплательщик арендует свой дом и использует домашний офис для своего бизнеса, то процент арендной платы = площадь бизнеса ÷ площадь дома вычитается, но ограничивается доходом от бизнеса.

Чтобы арендная плата могла подлежать вычету, она должна быть разумной, но это правило будет применяться только в том случае, если арендодатель и арендатор связаны между собой, поскольку предполагается, что сделка между независимыми сторонами является разумной. Арендодатель и арендатор считаются связанными, если они являются частью одной семьи или связаны через контроль над хозяйствующими субъектами.

Если налогоплательщик сдает аренду своей корпорации, то корпорация может вычесть арендные платежи как коммерческие расходы, но налогоплательщик не может рассматривать доход как пассивный доход, который может быть использован для компенсации других пассивных убытков, поскольку это прямо запрещено.

Подарочная обратная аренда

Если имущество уже амортизировано, владелец бизнеса может передать имущество своим детям, чтобы они вернули его в аренду ей, что может быть выгодно, если дети находятся в более низкой налоговой категории. Это дает доход детям, а также обеспечивает ежегодный вычет для бизнеса. Однако это должна быть добросовестная сделка:

• арендная плата должна быть разумной
• владелец бизнеса не может иметь никакого контроля над имуществом после дарения
• обратная аренда должна быть оформлена в письменной форме
• должна быть четкая деловая цель для сделки

Пример: адвокат передает имущество своим детям, а затем сдает его обратно в аренду для защиты от судебных исков о злоупотреблении служебным положением.

Условные договоры купли-продажи

Любые арендные платежи, ведущие к собственности или капиталу, не подлежат вычету. Если есть возможность купить с арендой или лизингом, то, является ли это фактически арендой или покупкой имущества, определяется тем, является ли договор аренды фактически условным договором купли-продажи, и в этом случае платежи не подлежат вычету. Условный договор купли-продажи позволяет налогоплательщику приобрести либо долю в собственности, либо право собственности после уплаты определенной суммы.Если из договора не ясно, является ли договор арендой или условным договором купли-продажи, то еще одним определяющим фактором является намерение, которое может быть выведено из любого из следующих факторов:

• часть каждого платежа, отнесенная на собственный капитал
• соглашение рассматривает часть платежей как проценты
• все платежи в сумме превышают стоимость имущества
• арендные платежи превышают справедливую рыночную стоимость ( FMV ) арендной платы
  • предполагается, что избыточная часть арендная плата относится к собственному капиталу
• в договоре указывается дата перехода права собственности
• в договоре предоставляется опцион на покупку имущества по номинальной цене, которая значительно ниже полной стоимости

Приобретение , Изменение или аннулирование договора аренды

Стоимость приобретения договора аренды подлежит вычету в течение срока аренды. Если договор аренды заключен на текущий налоговый год, то любая премия, уплаченная за получение немедленного владения, подлежит вычету. В противном случае при долгосрочной аренде премия подлежит вычету в течение срока аренды.

Если договор аренды имеет варианты продления, то условия этих периодов продления должны быть включены в период амортизации, если менее 75% стоимости приходится на период аренды до продления.

Пример: когда добавлять условия периодов продления к периоду амортизации

• При аренде на сумму 10 000 долл. США выделяется 7 000 долл. США на текущий срок аренды + 3 000 долл. США на варианты продления.
• Текущий срок аренды составляет 10 лет с возможностью продления на 3 года каждый.
• Поскольку 7000 долларов США составляют менее 75% от 10 000 долларов США, 2 дополнительных периода продления должны быть добавлены к сроку первоначальной аренды, поэтому стоимость должна амортизироваться в течение 16 лет.

Любые платежи по изменению условий аренды амортизируются в течение оставшегося срока аренды.

Как правило, затраты на расторжение договора аренды могут быть вычтены немедленно, за исключением случаев, когда расторжение обусловлено получением нового договора аренды от того же арендодателя, и в этом случае затраты на расторжение должны амортизироваться в течение нового срока аренды.

Улучшения арендованного имущества

Если арендатор производит постоянные улучшения арендованного имущества, то стоимость может амортизироваться с помощью модифицированной системы ускоренного возмещения затрат (MACRS) в течение периода возмещения улучшения, а не в течение оставшегося срока аренды. арендовать. Таким образом, если арендатор строит коммерческую недвижимость на арендованном участке с 10-летним сроком аренды, то здание должно амортизироваться в течение 39-летнего срока службы, а не 10 лет, оставшихся до аренды.

Улучшения арендованного имущества, приобретенные в результате уступки, должны капитализироваться. Часть капитальных вложений направляется на увеличение арендной платы, а оставшаяся часть направляется на постоянные улучшения. Часть, относящаяся к увеличению арендной платы, амортизируется, а часть, относящаяся к улучшениям, амортизируется.

Сдаваемые в аренду, рестораны и торговые помещения

Существуют специальные правила для квалифицированных сдаваемых в аренду, ресторанов и торговых помещений.Улучшения арендованных помещений, ресторанов и предприятий розничной торговли, осуществляемые арендодателем или арендатором, могут амортизироваться в течение 15 лет, а не 39 лет классового срока службы здания. Это правило применяется к арендованным улучшениям внутренней части здания и розничным улучшениям внутренней части здания, открытым для публики для розничной торговли. В обоих случаях улучшения должны быть произведены более чем через 3 года после ввода здания в эксплуатацию и не могут включать расширение пространства, лифтов или эскалаторов, внутреннего каркаса или конструктивных элементов мест общего пользования.Улучшения ресторана также учитываются, если более 50% затрат на улучшение приходится либо на оборудование, используемое для приготовления блюд, которые будут потребляться в ресторане, либо на размещение посетителей.

Надбавка на строительство для внесения дополнений или улучшений при аренде торговых площадей на срок не более 15 лет, начавшейся после 5 августа 1997 г., не облагается налогом, если надбавка используется по назначению.

Улучшения арендованного имущества подлежат амортизации в размере 50%. Улучшения ресторана и розничной торговли также будут соответствовать требованиям, если они будут квалифицированы как улучшения арендованного имущества.

Аренда и лизинг автомобилей

Аренда автомобилей на срок менее 30 дней подлежит немедленной вычету. Сроки аренды, превышающие 30 дней, подлежат вычету, если автомобиль использовался исключительно в коммерческих целях. Если имело место какое-либо личное использование, то может быть вычтена только доля коммерческого использования от общего использования. Авансовые платежи могут быть вычтены только за тот период, в котором они применяются.

Если в договоре аренды предусмотрена возможность выкупа, то возможность вычета платежей зависит от того, предполагается ли аренда как аренда, в зависимости от:

• намерений сторон
• отнесения какой-либо части платежей на собственный капитал
• , выплачиваются ли проценты, и
• , меньше ли справедливая рыночная стоимость автомобиля, чем либо арендный платеж, либо платеж опциона при исполнении опциона.

Налоговый кодекс ограничивает сумму амортизации нового автомобиля. Для распространения лимита на лизинг налоговым кодексом предусмотрена сумма включения, которая должна причисляться к доходам налогоплательщика. Амортизация новых автомобилей ограничена для роскошных моделей, поэтому сумма включения является специальной уловкой, чтобы приравнять аренду роскошного автомобиля к его покупке. Сумма включения основана на стоимости автомобиля на 1 ^-й -й день аренды. Различные суммы включения применяются к бензиновым и электрическим автомобилям.Цель состоит в том, чтобы ограничить вычет арендных платежей суммой, которую можно было бы вычесть в качестве амортизации, если бы автомобиль находился в собственности.

Сумма включения применяется только к аренде на срок более 30 дней и только к той части аренды, которая предназначена для коммерческого использования. Часть арендной платы, предназначенная для личного использования, включая поездки на работу, не подлежит вычету. Распределение времени основано на количестве дней использования в бизнесе. Суммы включения, основанные на таблицах IRS, должны быть добавлены к доходу, если арендная плата превышает следующие суммы, которые были значительно увеличены Законом о снижении налогов и рабочих мест, принятым в конце 2017 года.

До 2018 года, соответствующие FMV были Намного ниже, а FMV для автомобилей немного отличались от грузовиков и фургонов:

Сумма включения для грузовых автомобилей и фургонов

года	Summer
2012 — 2017	$ 19 500
2011 — 2012 гг.	$ 19 000

Пример: Если, по данным IRS , сумма включения составляет 19 000 долларов США за год, и автомобиль был арендован на 90 дней и использовался исключительно Если говорить о бизнесе, то сумма включения, которую необходимо прибавить к доходу, = 90 ÷ 365 × 19 000 долларов США ≈ 4685 долларов США.

Аренда с использованием заемных средств

Платежи по аренде с использованием заемных средств, как правило, подлежат вычету, но поскольку аренда с использованием заемных средств часто используется в схемах уклонения от уплаты налогов, применяются специальные правила. В аренде с использованием заемных средств участвуют 3 стороны: арендодатель, арендатор и кредитор арендодателя. Срок аренды охватывает большую часть срока полезного использования арендованного имущества, а платежи арендатора достаточны для покрытия платежей арендодателя кредитору.

Налогоплательщик, который хочет использовать аренду с использованием заемных средств, должен получить предварительное решение от IRS, которое будет основано на рекомендациях, изложенных в Процедуре получения доходов 2001-28. Чтобы вычитаться из арендной платы, аренда с использованием заемных средств должна удовлетворять следующим требованиям:

• арендодатель:
  • должен иметь не менее 20% рисковых вложений в акционерный капитал в собственность на срок аренды
  • рассчитывает получить прибыль; аренда с использованием заемных средств предназначена не только для налоговых вычетов, кредитов, льгот и других налоговых атрибутов
• арендатор:
  • не имеет договорного права на покупку имущества по цене ниже FMV по окончании срока аренды
  • не дает взаймы деньги и не гарантирует ссуду, позволяющую арендодателю купить недвижимость
  • не инвестирует в недвижимость

Если арендатор считается владельцем недвижимости, то арендные платежи не подлежат вычету.IRS может прийти к такому выводу в отношении имущества ограниченного использования : имущество, которое, как ожидается, не будет полезно арендодателю после окончания срока аренды.

Единые правила капитализации

Прямые затраты и некоторые косвенные затраты на определенные виды деятельности по производству или перепродаже могут подпадать под действие единых правил капитализации , и в этом случае стоимость должна быть включена в налоговую базу имущества, а не заявлен как текущий вычет. Эти затраты возмещаются за счет амортизации, амортизации или себестоимости проданных товаров.Косвенные расходы включают аренду оборудования, помещений или земли.

Единые правила капитализации применяются к производству недвижимого или материального личного имущества или имущества, приобретенного для перепродажи. Однако существуют исключения для приобретенного личного имущества для перепродажи, если среднегодовой валовой доход не превышает 25 миллионов долларов (ранее: 10 миллионов долларов) за 3 предыдущих налоговых года. Исключение также существует для производства имущества, если косвенные затраты не превышают 200 000 долларов США или налогоплательщик использует кассовый метод учета и не имеет товарно-материальных запасов. Так, если вы арендуете здание для производства торгового оборудования, то арендная плата должна быть включена в стоимость произведенного оборудования, если бизнес подчиняется единым правилам капитализации.

Аренда на сумму более 250 000 долларов США

В случае аренды на сумму более 250 000 долларов США налогоплательщику может потребоваться использовать метод учета по методу начисления, независимо от используемого метода учета, если верно любое из следующих условий: арендная плата увеличивается или уменьшается во время аренды; арендная плата является отсроченной, то есть подлежит уплате после календарного года, или предоплатой, что означает, что она применяется к будущему календарному году.Эти правила были приняты для предотвращения схем уклонения от уплаты налогов, основанных на аренде. ^{IRC §467}

Любой платеж за существующую аренду должен вычитаться в течение оставшегося срока аренды. Таким образом, если аренда с оставшимися 10 годами стоит 10 000 долларов, то налогоплательщик может ежегодно вычитать только 1000 долларов. Правила амортизации для нематериальных активов §197 не применяются к аренде материального имущества.

Любые убытки по товарам или приспособлениям, которые были получены в рамках аренды, должны капитализироваться и амортизироваться в течение оставшегося срока аренды.

Вычет арендных платежей

До принятия Закона о снижении налогов и занятости от 2017 г. ( TCJA ) сотрудники могли вычитать арендные платежи по форме 2106 «Коммерческие расходы сотрудников». Арендная плата, в том числе для домашнего офиса, была ограничена 2% от скорректированного валового дохода (AGI), но TCJA от 2017 г. отменил этот вычет.

Для самозанятых информация об арендованных автомобилях указывается в форме 4562 «Износ и амортизация». В Приложении C «Прибыль или убыток от бизнеса» есть отдельные строки для отчетности об аренде и аренде транспортных средств, машин и оборудования, а также другая строка для другой коммерческой собственности. Автомобили, арендованные на срок более 30 дней, указываются в части 4 Приложения C, если форма 4562 не требуется.

Вычет арендной платы за домашний офис указан в Форме 8829 «Расходы на коммерческое использование вашего дома». Фермеры рассчитывают вычет из домашнего офиса, используя рабочий лист в Публикации IRS 587.

Как правило, арендные платежи товариществ или компаний с ограниченной ответственностью не сообщаются владельцам бизнеса как отдельные статьи. Однако, если владелец заявляет о вычете из домашнего офиса, то вычет рассчитывается на листе в публикации IRS 587.Вычет по аренде вместе с другими расходами на домашний офис затем вносится в Приложение E, Дополнительный доход и убытки. Рентные платежи также не переходят на акционеров S-корпораций.

Предоплата арендной платы может быть вычтена при оплате налогоплательщиком, использующим кассовый метод, если период досрочного погашения продолжается более 1 года после налогового года, в котором была уплачена арендная плата, но налогоплательщик, использующий метод начисления, должен капитализировать затраты и вычесть их, когда производительность за соответствующий период достигнута.

Пример: когда предоплата вычитается наличными или методом начисления

Пример 1:

• Вы вносите предоплату за аренду за 2020 год в декабре 2019 года. наличными, платеж подлежит вычету в 2019 году.

Пример 2:

• Вы вносите предоплату в размере 21 000 долларов США за 3-летнюю аренду в начале налогового года.
  • Будь то метод начисления или кассовый метод, только 7000 долларов могут быть вычтены за каждый налоговый год.

Расходы домашнего офиса малого бизнеса, организованного как корпорация

Условия использования
Дата вступления в силу: 7 февраля 2022 г.

Благодарим за использование наших услуг! Настоящие условия обслуживания ( «Условия» ) распространяются на использование вами наших услуг, клиентского программного обеспечения и веб-сайтов и доступ к ним ( «Услуги» ). Мы используем CountingWorks, Inc. в качестве нашей технологической платформы, позволяющей предоставлять наши услуги в безопасной среде. Используя наши Услуги, вы соглашаетесь соблюдать настоящие Условия и нашу Политику конфиденциальности.Если вы используете наши Услуги для организации, вы соглашаетесь с настоящими Условиями от имени этой организации.

Ваши материалы и ваши разрешения

Когда вы пользуетесь нашими Услугами, вы предоставляете нам такие вещи, как ваши файлы, контент, сообщения, контакты и т. д. ( «Ваши материалы» ). Ваши вещи принадлежат вам. Настоящие Условия не дают нам никаких прав на Ваши Материалы, за исключением ограниченных прав, которые позволяют нам предлагать Услуги.

Нам нужно ваше разрешение, чтобы делать такие вещи, как размещение ваших материалов, их резервное копирование и предоставление доступа к ним, когда вы просите нас об этом.Наши Сервисы также предоставляют вам такие функции, как eSign, совместное использование файлов, информационные бюллетени по электронной почте, назначение встреч и многое другое. Эти и другие функции могут потребовать от наших систем доступа, хранения и сканирования ваших материалов. Вы даете нам разрешение на эти действия, и это разрешение распространяется на наших аффилированных лиц и доверенных третьих лиц, с которыми мы работаем.

Предоставление общего доступа к своим материалам

Наши услуги позволяют вам делиться своими материалами с другими, поэтому, пожалуйста, тщательно подумайте о том, чем вы делитесь.

Ваши обязанности

Вы несете ответственность за свое поведение.Ваши Материалы и вы должны соблюдать действующее законодательство. Контент в Сервисах может быть защищен правами на интеллектуальную собственность других лиц. Пожалуйста, не копируйте, не загружайте, не загружайте и не делитесь контентом, если у вас нет на это права. Мы можем проверять ваше поведение и контент на предмет соответствия настоящим Условиям. При этом мы не обязаны это делать. Мы не несем ответственности за контент, который люди публикуют и которым делятся через Сервисы.

Помогите нам держать вас в курсе и защитить ваши вещи. Защитите свой пароль для доступа к Услугам и следите за актуальностью информации своей учетной записи. Не сообщайте учетные данные своей учетной записи и не предоставляйте другим доступ к вашей учетной записи.

Вы можете пользоваться нашими Услугами только в соответствии с применимым законодательством, включая законы и положения об экспортном контроле. Наконец, чтобы пользоваться нашими Услугами, вам должно быть не менее 13 лет, а в некоторых случаях даже больше. Если вы живете во Франции, Германии или Нидерландах, вам должно быть не менее 16 лет. Уточните в местном законодательстве возраст цифрового согласия. Если вы не соответствуете этим возрастным требованиям, вы не можете пользоваться Услугами.

Программное обеспечение

Некоторые из наших Услуг позволяют загружать клиентское программное обеспечение ( «Программное обеспечение» ), которое может обновляться автоматически.Если вы соблюдаете настоящие Условия, мы предоставляем вам ограниченную, неисключительную, непередаваемую, отзывную лицензию на использование Программного обеспечения исключительно для доступа к Услугам. В той мере, в какой какой-либо компонент Программного обеспечения может предлагаться по лицензии с открытым исходным кодом, мы предоставим вам эту лицензию, и положения этой лицензии могут явно преобладать над некоторыми из настоящих Условий. Если следующие ограничения не запрещены законом, вы соглашаетесь не осуществлять инженерный анализ или декомпиляцию Сервисов, не пытаться делать это и не помогать кому-либо в этом.

Бета-сервисы

Иногда мы выпускаем продукты и функции, которые мы все еще тестируем и оцениваем. Эти службы помечены как бета-версия, предварительная версия, ранний доступ или ознакомительная версия (или со словами или фразами с аналогичным значением) и могут быть не такими надежными, как другие службы, не находящиеся в бета-версии, поэтому имейте это в виду.

Наши материалы

Услуги защищены авторским правом, товарными знаками и другими законами США и других стран. Настоящие Условия не предоставляют вам каких-либо прав, прав собственности или интереса к Услугам, чужому контенту в Услугах, CountingWorks и нашим товарным знакам, логотипам и другим элементам бренда. Мы приветствуем обратную связь, но учтите, что мы можем использовать комментарии или предложения без каких-либо обязательств перед вами.

Copyright

Мы уважаем интеллектуальную собственность других и просим вас делать то же самое. Мы отвечаем на уведомления о предполагаемом нарушении авторских прав, если они соответствуют закону, и о таких уведомлениях следует сообщать по адресу [email protected]. Мы оставляем за собой право удалять или отключать контент, предположительно нарушающий авторские права, и закрывать учетные записи повторных нарушителей. Наш назначенный агент для уведомления о предполагаемом нарушении авторских прав на Услуги:

Агент по авторским правам
CountingWorks, Inc.
2549 Истблафф Драйв # 448
Ньюпорт-Бич, Калифорния 92660
[email protected]

Прекращение действия

Вы можете прекратить использование наших Сервисов в любое время. Мы оставляем за собой право приостановить или прекратить ваш доступ к Услугам, уведомив вас, если:

(a) вы нарушаете настоящие Условия,

(b) вы используете Услуги способом, который может привести к реальный риск причинения вреда или убытков нам или другим пользователям, или

Мы предоставим вам разумное предварительное уведомление по адресу электронной почты, связанному с вашей учетной записью, чтобы исправить действия, которые побудили нас связаться с вами, и дать вам возможность экспортировать ваши Материалы из наших Сервисов. Если после такого уведомления вы не предпримете шаги, о которых мы вас просим, ​​мы прекратим или приостановим ваш доступ к Услугам.

Мы не будем уведомлять вас до расторжения, если:

(a) вы существенно нарушаете настоящие Условия,

(b) это повлечет за собой юридическую ответственность или поставит под угрозу нашу способность предоставлять Услуги другим нашим пользователям. , или

(c) нам это запрещено законом.

Прекращение предоставления Услуг

Мы можем принять решение о прекращении предоставления Услуг в связи с непредвиденными обстоятельствами, не зависящими от CountingWorks, или в соответствии с требованиями законодательства.Если мы это сделаем, мы направим вам разумное предварительное уведомление, чтобы вы могли экспортировать свои Материалы из наших систем.

Услуги «КАК ЕСТЬ»

Мы стремимся предоставлять качественные Услуги, но некоторые вещи мы не можем гарантировать. В ПОЛНОЙ МЕРЕ, РАЗРЕШЕННОЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ, CountingWorks И ЕЕ АФФИЛИРОВАННЫЕ ЛИЦА, ПОСТАВЩИКИ И ДИСТРИБЬЮТОРЫ НЕ ДАЮТ НИКАКИХ ЯВНЫХ ИЛИ ПОДРАЗУМЕВАЕМЫХ ГАРАНТИЙ В ОТНОШЕНИИ УСЛУГ. УСЛУГИ ПРЕДОСТАВЛЯЮТСЯ «КАК ЕСТЬ». МЫ ТАКЖЕ ОТКАЗЫВАЕМСЯ ОТ ЛЮБЫХ ГАРАНТИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ ПРИГОДНОСТИ, ПРИГОДНОСТИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕННОЙ ЦЕЛИ И НЕНАРУШЕНИЯ ПРАВ.В некоторых местах заявления об отказе от ответственности в этом абзаце запрещены, поэтому они могут не относиться к вам.

Ограничение ответственности. В СТРАНАХ, ГДЕ СЛЕДУЮЩИЕ ТИПЫ ИСКЛЮЧЕНИЙ НЕ РАЗРЕШЕНЫ, МЫ НЕСЕМ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПЕРЕД ВАС ТОЛЬКО ЗА УБЫТКИ И УЩЕРБ, КОТОРЫЕ ЯВЛЯЮТСЯ ОБОСНОВАННЫМ РЕЗУЛЬТАТОМ ПРЕДСКАЗУЕМОГО РЕЗУЛЬТАТА НАШЕЙ НЕИСПОЛЬЗОВАНИЯ РАЗУМНОЙ ВНИМАТЕЛЬНОСТИ И НАВЫКОВ ИЛИ НАРУШЕНИЯ НАШЕГО С ВАМИ ДОГОВОРА.ЭТОТ ПУНКТ НЕ ЗАТРАГИВАЕТ ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЯ, ОТ КОТОРЫХ НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ОТКАЗ ИЛИ ОГРАНИЧЕНИЕ ЛЮБОЙ КОНТРАКТ ИЛИ СОГЛАШЕНИЕ.

В СТРАНАХ, ГДЕ РАЗРЕШЕНЫ ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ, CountingWorks, ЕЕ АФФИЛИРОВАННЫЕ ЛИЦА, ПОСТАВЩИКИ ИЛИ ДИСТРИБЬЮТОРЫ НЕ НЕСУТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА:

i. ЛЮБЫЕ КОСВЕННЫЕ, ОСОБЫЕ, СЛУЧАЙНЫЕ, ШТРАФНЫЕ, ПРИМЕРНЫЕ ИЛИ КОСВЕННЫЕ УБЫТКИ, ИЛИ

ii. ЛЮБАЯ ПОТЕРЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, ДАННЫХ, БИЗНЕСА ИЛИ ПРИБЫЛИ, НЕЗАВИСИМО ОТ ЮРИДИЧЕСКОЙ ТЕОРИИ.

ЭТИ ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ БУДУТ ПРИМЕНЯТЬСЯ НЕЗАВИСИМО ОТ того, ПРЕДУПРЕЖДЕНА ЛИ CountingWorks ИЛИ ЛЮБОЕ ИЗ ЕЕ АФФИЛИРОВАННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ О ВОЗМОЖНОСТИ ТАКОГО УЩЕРБА.

ЕСЛИ ВЫ ИСПОЛЬЗУЕТЕ УСЛУГИ ДЛЯ ЛЮБОЙ КОММЕРЧЕСКОЙ, БИЗНЕС-ЦЕЛИ ИЛИ ПЕРЕПРОДАЖИ, CountingWorks, ЕЕ АФФИЛИРОВАННЫЕ ЛИЦА, ПОСТАВЩИКИ ИЛИ ДИСТРИБЬЮТОРЫ НЕ НЕСУТ НИКАКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ПЕРЕД ВАМИ ЗА ПОТЕРЮ ПРИБЫЛИ, ПОТЕРЮ БИЗНЕСА, ПРЕРЫВАНИЕ ДЕЛОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИЛИ ПОТЕРЮ БИЗНЕС-ВОЗМОЖНОСТЕЙ . CountingWorks И ЕЕ АФФИЛИРОВАННЫЕ ЛИЦА НЕ НЕСУТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА ПОВЕДЕНИЕ ЛЮБОГО ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ УСЛУГ В ИНТЕРНЕТЕ ИЛИ ОФФЛАЙНЕ.

Разрешение споров

Попробуем сначала разобраться. Мы хотим решить ваши проблемы без формального судебного разбирательства.Прежде чем подавать иск против CountingWorks или наших аффилированных лиц, вы соглашаетесь попытаться урегулировать спор в неофициальном порядке, связавшись с нами по адресу [email protected]. Мы постараемся разрешить спор неофициально, связавшись с вами по электронной почте.

Судебный форум для разрешения споров. Вы и CountingWorks соглашаетесь с тем, что любое судебное разбирательство по урегулированию претензий, связанных с настоящими Условиями или Услугами, будет осуществляться в федеральных судах или судах штата округа Ориндж, штат Калифорния, в соответствии с приведенными ниже положениями об обязательном арбитраже.И вы, и CountingWorks соглашаетесь на место проведения и личную юрисдикцию в таких судах. Если вы проживаете в стране (например, государствах-членах Европейского Союза), законы которой дают потребителям право обращаться в местные суды, этот параграф не влияет на эти требования.

ЕСЛИ ВЫ ЯВЛЯЕТЕСЬ РЕЗИДЕНТОМ США, ВЫ ТАКЖЕ СОГЛАШАЕТЕСЬ С СЛЕДУЮЩИМИ ОБЯЗАТЕЛЬНЫМИ АРБИТРАЖНЫМИ ПОЛОЖЕНИЯМИ:

Мы оба согласны на арбитраж. Вы и CountingWorks соглашаетесь урегулировать любые претензии, связанные с настоящими Условиями или Услугами, посредством окончательного и обязывающего арбитража с участием одного арбитра. Сюда входят споры, возникающие в связи с толкованием или применением настоящего раздела «Обязательные положения об арбитраже», включая его применимость, возможность отзыва или действительность.

Арбитражные процедуры. Американская арбитражная ассоциация (AAA) будет администрировать арбитраж в соответствии со своими Правилами коммерческого арбитража и Дополнительными процедурами для споров, связанных с потребителями. Арбитражное разбирательство будет проводиться в округе США, где вы живете или работаете, округе Ориндж (Калифорния) или в любом другом месте, на которое мы согласны.

НЕТ КЛАССОВЫХ ДЕЙСТВИЙ. Вы можете разрешать споры с нами только на индивидуальной основе и не можете подавать иски в качестве истца или члена группы в групповом, объединенном или представительском иске. Групповые арбитражи, групповые иски, частные иски генерального прокурора и объединение с другими арбитражами не допускаются. Если этот конкретный пункт будет признан неисполнимым, то весь этот раздел «Обязательные положения об арбитраже» будет считаться недействительным.

Закон о контроле
Настоящие Условия регулируются законодательством штата Калифорния, за исключением его принципов коллизионного права.Однако в некоторых странах (в том числе в Европейском союзе) действуют законы, требующие, чтобы соглашения регулировались местным законодательством страны потребителя. Этот параграф не отменяет эти законы.

Полное соглашение

Настоящие Условия представляют собой полное соглашение между вами и CountingWorks в отношении предмета настоящих Условий и заменяют любые другие предыдущие или одновременные соглашения или положения и условия, применимые к предмету настоящих Условий. .Настоящие Условия не создают прав третьих лиц-бенефициаров.

Отказ от права, возможность разделения и уступка прав

Неспособность CountingWorks обеспечить принудительное исполнение положения не означает отказ компании CountingWorks от права сделать это позже. Если какое-либо положение будет признано неисполнимым, остальные положения Условий останутся в полной силе, и будет заменено применимое к исполнению условие, максимально точно отражающее наши намерения. Вы не можете передавать какие-либо свои права в соответствии с настоящими Условиями, и любая такая попытка будет недействительной.CountingWorks может передать свои права любому из своих филиалов или дочерних компаний или любому правопреемнику в интересах любого бизнеса, связанного с Услугами.

Изменения

Время от времени мы можем пересматривать настоящие Условия, чтобы лучше отразить:

(a) изменения в законодательстве,

(b) новые нормативные требования или

(c) внесенные улучшения или улучшения к нашим Услугам.

Если обновление влияет на использование вами Услуг или ваши законные права в качестве пользователя наших Услуг, мы уведомим вас до даты вступления обновления в силу, отправив электронное письмо на адрес электронной почты, связанный с вашей учетной записью, или через уведомление в продукте. .Эти обновленные условия вступают в силу не менее чем через 30 дней с момента, когда мы уведомим вас об этом.

Если вы не согласны с обновлениями, которые мы делаем, отмените свою учетную запись до того, как они вступят в силу.