Сдать квартиру в субаренду: Как правильно сдать квартиру в субаренду или поднаем?

Содержание

Сдача квартиры в субаренду и аренду

Ника Яковлева

инвестирует в недвижимость

Я живу и работаю в Алматы — крупнейшем городе и финансовой столице Казахстана. Несколько лет назад я купила недвижимость в инвестиционных целях и сдавала ее в аренду и субаренду.

В статье расскажу, как лучше организовать такой процесс и какие у аренды и субаренды есть плюсы и минусы.

Цены указаны по усредненному курсу

Курс рубля к тенге в августе 2022 года — 1 Р = 7,9 KZT. Но в годы, когда я инвестировала, курс сильно колебался. Например, 1 февраля 2015 1 рубль стоил 2,81 тенге, а 12 марта того же года — 4,3 тенге. В 2016 курс стабилизировался и в конце года составил 5,5 тенге за 1 рубль. Именно это соотношение я и буду использовать для расчетов.

Иногда я также указываю цены в долларах. Здесь я исходила из среднего курса за 2016 год — 1 $ = 67 Р.

Как я исследовала рынок недвижимости

С 2006 года я откладывала деньги на депозит и к 2015 году накопила 9 570 000 KZT (1 740 000 Р). Решила, что вложу их в недвижимость, а недостающие для покупки деньги возьму в кредит. Мне было где жить, поэтому квартиру я покупала в инвестиционных целях.

Когда я начала поиски, цены пошли вверх, и я рассчитывала таким образом спасти деньги от инфляции. Чтобы не ошибиться, изучала рынок: нужно было понять, какие квартиры позволят на них зарабатывать, а с какими можно вылететь в трубу. Для этого я исследовала местный сайт krisha.kz — там размещают 99% объявлений.

Расскажу, на какие факторы я обращала внимание.

Локация. Самые престижные районы Алматы — Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский. Это центральная и верхняя части города. Эти локации считаются экологически чистыми, поскольку располагаются ближе к горам.

/posovetoval/

Как выбирать квартиры для инвестиций

Немаловажно, что вся инфраструктура там под рукой: пять минут до остановок автобуса, троллейбуса или метро. Также в шаговой доступности достопримечательности верхней части города: Mega Alma-Ata, Ботанический сад, ВЦ «Атакент», Парк первого президента.

Турксибский район — самый отдаленный, Алмалинский — центральный, а Ауэзовский — тихий спальник. Медеуский, Бостандыкский — это верхняя часть города. Последний район — самый экологически чистый Турксибский район — самый отдаленный, Алмалинский — центральный, а Ауэзовский — тихий спальник. Медеуский, Бостандыкский — это верхняя часть города. Последний район — самый экологически чистый

Запросы пользователей по районам Алматы на сайте «Крыша»

Бостандыкский	32%
Ауэзовский	26%
Алмалинский	23%
Медеуский	13%
Турксибский	3%
Жетысуский	2%
Алатауский	1%
Наурызбайский	1%

Бостандыкский

32%

Ауэзовский

26%

Алмалинский

23%

Медеуский

13%

Турксибский

Жетысуский

Алатауский

Наурызбайский

Средние цены на предложения по районам Алматы за квадратный метр

Медеуский	553 000 KZT (100 545 Р)
Бостандыкский	416 500 KZT (75 727 Р)
Алмалинский	389 400 KZT (70 727 Р)
Наурызбайский	326 000 KZT (59 272 Р)
Ауэзовский	325 400 KZT (59 163 Р)
Жетысуский	284 000 KZT (51 636 Р)
Алатауский	263 100 KZT (48 846 Р)
Турксибский	227 100 KZT (41 290 Р)

Медеуский

553 000 KZT (100 545 Р)

Бостандыкский

416 500 KZT (75 727 Р)

Алмалинский

389 400 KZT (70 727 Р)

Наурызбайский

326 000 KZT (59 272 Р)

Ауэзовский

325 400 KZT (59 163 Р)

Жетысуский

284 000 KZT (51 636 Р)

Алатауский

263 100 KZT (48 846 Р)

Турксибский

227 100 KZT (41 290 Р)

Источник: krisha. kz

Аудитория арендаторов. В ЖК верхних и центральных частей города, как правило, снимают жилье две категории людей:

Приезжие или командированные из других стран или городов Казахстана, которые закрепились и работают в Алматы. Обычно аренду им оплачивает либо частично субсидирует компания.
Обеспеченные граждане, которые отправляют своих детей учиться в лучшие вузы города.

В дальних районах жилье в основном снимает менее платежеспособная публика. Как правило, это люди из области и других городов, которые приезжают в самый крупный город Казахстана за лучшей жизнью в поисках работы. Зачастую они снимают квартиру гуртом и могут жить вшестером в одной комнате и спать вповалку.

Вот одно из объявлений в Mega Tower Almaty. Это ЖК, который находится в верхней части города, — один из самых престижных и востребованных для посуточной аренды. Здесь квартиры зачастую специально оборудуются «как в отеле»

Стоимость аренды. Однокомнатные квартиры в недорогих спальных районах тогда сдавались за 80 000—100 000 KZT (14 545—18 181 Р) против 150 000—200 000 KZT (27 272—36 363 Р) в более престижных. Разница — в полтора-два с половиной раза!

Я хотела, чтобы платежи по съему отбивали ипотечные, поэтому стоимость аренды для меня была важна.

Ремонт. Конечно, привлекательнее выглядят квартиры с хорошим ремонтом: выровненные стены с левкасом — так называют отделку с помощью гипсового или мелового раствора — или со свежими обоями, ламинат или паркет, новые деревянные двери, пластиковые окна и качественная сантехника, ниши или шкафы для хранения.

Обустройство. Квартира под аренду в престижных районах должна быть обставлена качественной мебелью — не с барахолки и не разномастной, а в одном стиле. Такое жилье оборудовано всей необходимой для проживания бытовой техникой: есть плита, вытяжка, холодильник, микроволновка, мультиварка, электрочайник, стиральная машина, пылесос. Есть встроенная кухня из современных материалов, а балкон застеклен. Все предусмотрено для комфорта жильцов: есть кухонная утварь, постельное белье, полотенца, пледы, подушки, интерьерные мелочи, вазы, картины и прочий декор.

В итоге я пришла к выводу, что для сдачи в аренду мне стоит купить однушку в относительно новом доме, где большинство жильцов уже заехали и закончили ремонт. Моими главными критериями стали:

Локация: верхняя часть города, Бостандыкский район.
Устоявшаяся инфраструктура: рядом с квартирой должны быть школы, детсады, парки, скверы, парковки, остановки общественного транспорта.
Метраж: не меньше 40—45 м² для однокомнатной квартиры.

Я начала искать свой вариант.

/moscow-rentier/

Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве

Какую квартиру я выбрала

Я посмотрела рынок недвижимости под свой бюджет и решила купить квартиру с черновой отделкой в уже сданном доме. Ремонт я планировала сделать самостоятельно и по своему вкусу, чтобы сдавать квартиру более платежеспособной публике. С «чужим» ремонтом квартиры стоили дороже, и, главное, я не могла быть уверена в качестве произведенных работ.

Цена и дополнительные расходы. Квартиру, которая меня заинтересовала, продавали за 16 231 600 KZT (2 951 200 Р).

У меня было 9 570 000 KZT (1 740 000 Р) накоплений, также я взяла в кредит на шесть лет под 5,3% еще 9 492 723 KZT (1 725 949 Р). Выбрала дифференцированные платежи, когда каждый следующий меньше предыдущего. Первый платеж — 170 075 KZT (30 922 Р), последний — 132 409 KZT (24 074 Р).

Кроме платы за саму квартиру у меня появились дополнительные расходы:

Оценка приобретаемой недвижимости — 10 000 KZT (1818 Р).
Комиссия за организацию займа — 1% от выданной суммы, или около 100 000 KZT (18 181 Р).
Добровольное страхование залога по тарифу 0,12% от страховой суммы, 12 530 KZT (2278 Р). Страховку нужно было продлевать каждый год.
Добровольное титульное страхование — это риск утраты права собственности на имущество. Тариф — 0,14% от страховой суммы, 14 618 KZT (2657 Р). Страховку нужно было продлевать ежегодно в течение трех лет.

/zato-svoya/

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Так выглядел мой график: при дифференцированных платежах банку максимальная финансовая нагрузка приходится на первые месяцы и уменьшается с каждым последующим

Дом и квартира. Моя инвестиционная квартира представляла из себя голую коробку 47,3 м² в недавно построенном жилом комплексе в верхней части города, в Бостандыкском районе. Это 10-этажный ЖК «Ботанический бульвар», его сдали в эксплуатацию в 2014 году. Всего в нем 136 квартир.

Комплекс располагается в верхней, экологически чистой части Алматы в 10 минутах ходьбы пешком от Ботанического сада. Недалеко находится казахстанский центр делового сотрудничества «Атакент», где проводят промышленные, сельскохозяйственные, туристические и другие выставки и ярмарки. В доковидные времена очень многие международные мероприятия в Алматы проходили именно там. Снимать жилье участники тоже предпочитали в шаговой доступности.

/almaty/

Жизнь в Алматы

В ЖК «Ботанический бульвар» закрытая территория и установлены камеры. Коммунальные платежи, включая воду, свет, электричество, — около 15 000—20 000 KZT (2727—3636 Р) в месяц в отопительный сезон, вне его — на 5000 KZT (909 Р) меньше.

Одно из достоинств комплекса — с верхних этажей из окон на юг открывается панорамный вид на горы и один из крупнейших парков отдыха — Ботанический сад. С северной стороны как на ладони видна центральная часть города.

Был и минус: ремонт пришлось делать с нуля.

В среднем такую квартиру после ремонта на тот момент можно было сдать за 150 000 KZT (27 272 Р) в месяц. Это было больше арендной платы во вторичке. По моим подсчетам, окупить квартиру получилось бы за 10—12 лет.

Комплекс удачно расположен на одноименном Ботаническом бульваре и построен буквой П, под домом — паркинг. На первом и втором этажах — различные финансовые учреждения, магазины, бутики и фитнес-центр ЖК смотрелся стильно, но закрытые ниши под кондиционеры почему-то не предусмотрели, хотя без кондиционеров в нашем климате летом тяжело

Ремонт и обустройство

Я оставила на ремонт часть денег с депозита — примерно 10 500 $ (703 500 Р). Мне нужно было превратить голые стены в уютную квартиру для проживания.

Перед ремонтом я смотрела различные визуализации квартир-студий в интернете и в целом имела общее представление о том, что хочу видеть в итоге. Планировала получить студию-светофор — в зелено-красной гамме, которую бы разбавляли желто-бежево-коричневые, успокаивающе-умиротворяющие тона.

Я не стала обращаться в дизайн-студии с конским ценником, а позвонила знакомому архитектору-профессионалу. Он сделал оценку, замеры и разработал дизайн-проект. Подобная работа стоит 50—100 $ (3350—6700 Р) за м² в зависимости от сложности проекта, но знакомый не взял с меня денег.

/ya-ne-designer/

Как мы сами сделали дизайн-проект квартиры

Он же осуществлял легкий авторский надзор в ходе ремонта: советовал материалы, объяснял, на чем можно сэкономить, а на чем не стоит, контролировал, чтобы все основные строительные и отделочные работы были выполнены как надо.

Я ориентировалась на себя: то, что я не купила бы себе, не покупала и в инвестиционную квартиру. Так, я выбрала практичные и моющиеся обои от немецкого производителя, а плитку взяла испанскую. На ламинате тоже не экономила: меня предупредили, что дешевый износится раньше — придется перекладывать. Технику выбрала в среднем ценовом сегменте — уровня «Самсунг». Шкафы и кухню заказала мастеру по мебели. Кровать, стол и стулья — икеевские.

По рекомендациям знакомых я наняла чернорабочих для грязных работ, отдельно пригласила электриков, сантехников и мастера по мебели. Вот перечень задач, которые выполнили в квартире:

Выровняли кривые бетонные стены, залили стяжку пола и уложили ламинат.
Возвели гипсокартонные стены, поскольку изначально в квартире не было внутренних перегородок.
Уложили плитку и подключили сантехнику.
Развели электрику по квартире и сделали дополнительные розетки.
Установили встраиваемую мебель — кухню и шкафы для одежды.
Прибили фурнитуру и элементы декора, картины и прочее.

8 полезных калькуляторов для ремонта в квартире и в доме

Я никому ничего не платила вперед. Оплачивала наличными только тогда, когда рабочие заканчивали свой этап. В Казахстане не принято заключать с частными мастерами письменные договоры — все основывается на устных договоренностях. Именно поэтому услуги у частников дешевле, чем у ремонтных компаний.

Считается, что заказывать ремонт квартиры под ключ выгоднее, чем нанимать специалистов по отдельности. На деле я сэкономила на лишней надстройке в лице бригадира-прораба, добавленной стоимости «на фирму» и уложилась в свой бюджет — 10 500 $ (703 500 Р).

Как я пыталась сдавать квартиру на долгий срок

Сначала я хотела сдавать квартиру в долгосрочную аренду самостоятельно. В декабре 2015 года я в первый раз выставила объявление за 130 000 KZT (23 636 Р) плюс квартплата. Арендаторы нашлись практически в тот же день. Это были парень с девушкой, которые работали вместе. Они хотели жить отдельно от родителей и ближе к месту работы. Мы заключили с ними стандартный договор на 11 месяцев, в котором был предусмотрен страховой депозит в 100 $ (6700 Р).

Ребята попросили разрешить им отдать депозит вместе со вторым платежом — сослались на большую финансовую нагрузку в преддверии новогодних праздников. Я согласилась, но через месяц, отметив Новый год, квартиранты съехали. Отъезд они объяснили так: решили купить собственное жилье и даже уже его нашли. Депозит они не выплатили, поэтому оставить его себе в качестве компенсации я не могла.

Я была неопытной и излишне доверчивой. Только спустя время я поняла, что это был преднамеренный обман: хорошая квартира на месяц и тем более на новогодние праздники всегда будет стоить дороже, чем при долговременной аренде. У меня же квартиранты сняли квартиру по цене минимум на 20% ниже рыночной на этот срок.

/landlord-pain/

«Рента — это работа»: 8 трудностей, которые поджидают арендодателей

От таких ситуаций арендодателя может защитить только обязательный страховой депозит. Его всегда нужно брать вместе с первым арендным платежом и четко прописывать условия, при котором он возвращается. Если арендаторы нарушают условия договора, депозит остается у арендодателя.

Следующей мою квартиру сняла молодая женщина. Она честно сказала, что ее интересует среднесрочная аренда на время ремонта в ее новостройке. У меня не было других потенциальных арендаторов, и я сдала ей квартиру. В итоге девушка прожила там два с половиной месяца.

В конце апреля 2016 года я вновь опубликовала свое объявление. На него откликнулась очень деятельная женщина, которая изначально пришла на просмотр в качестве обычного квартиросъемщика, но оказалось, что она брала квартиры в субаренду — у хозяев арендовала на долгий срок, а сама сдавала их посуточно третьим лицам. У нее уже было пять-шесть квартир, и свой пул дама собиралась довести до десяти. Моя студия заинтересовала ее за счет локации и разумной цены.

Как я решила сдать квартиру в субаренду

Я боялась субаренды: казалось, что мою квартиру просто уделают люди, которых я даже не буду знать, и я никак не смогу на них повлиять. Но я была очень занята на основной работе, и искать арендаторов каждые месяц-два было некогда. Я решила рискнуть.

Субарендатор была настойчивой и убедительной: она предложила платить мне те же самые 130 000 KZT (23 636 Р), но с включенными коммунальными услугами. В отопительный сезон я платила за коммуналку около 15 000—20 000 KZT (2727—3636 Р), а летом — на 5000 KZT (909 Р) меньше. Цена аренды получалась ниже рыночной на 10—12%. Но субарендатор гарантировала стабильные ежемесячные выплаты, чистоту и порядок, поэтому я согласилась.

/guide/how-to-rent/

Как сдать квартиру

При сдаче квартиры в субаренду заключаются два договора: с собственником с правом на пересдачу и с третьей стороной — конечным бенефициаром-арендатором. Я взяла готовый шаблон, в котором указывались стандартные пункты: срок действия договора, размер и сроки оплаты, условия внесения коммунальных платежей. В акте описала все имущество, которое было в квартире. Первый договор субаренды мы подписали на 11 месяцев с возможностью пролонгации.

Субарендатор принесла в квартиру принадлежности для кухни, спальни и ванной. Все было в красно-зеленой гамме, поэтому квартира стала уютнее.

Первые полгода я каждый месяц проверяла свое имущество. Перед визитом всегда предупреждала и приходила в пересменку, когда одни гости уже выехали, а другие еще не заселились.

Соседи на моих жильцов не жаловались. Раза два они выходили на меня, поскольку хотели напрямую снять квартиру для своих родственников, но я отправляла их к субарендатору.

По договору субарендатор должна была поддерживать студию в приличном состоянии, что и делала: например, когда потек кран, вызвала сантехника, потом уладила проблему с электропроводкой и установила блокиратор для окна. Но делать полноценный ремонт она не была обязана, и со временем квартира все же стала ветшать: ободрались обои, чаще стали возникать проблемы по сантехническо-электрической части.

/do-your-home-better/

«Квартира преобразилась в уютное гнездышко»: 8 способов сделать съемное жилье комфортным

Также субарендатор регулярно продавливала меня улучшать студию: я дважды меняла кровать с матрасом, единожды — стиральную машину, так как клинеру было неудобно два раза стирать постельное белье и полотенца в моей небольшой машине на 3,5 кг, и меня попросили купить новую, на 6 кг. Также я поменяла стол со стульями на более современные с точки зрения субарендатора. Все изменения оплачивала я.

Так выглядела квартира, когда ее сдавала субарендатор

Я стабильно получала от субарендатора 130 000 KZT (23 636 Р) ежемесячно. Она платила вовремя — переводила деньги на карту, иногда отдавала наличными. Если брать среднерыночную стоимость, примерно столько же я получала бы, если бы сдавала квартиру сама на длительный срок с возможными простоями между арендаторами. Но с субарендой простоев у меня не было, и на тот момент она оказалась для меня вполне выгодной. Квартира пользовалась спросом, субарендатор тоже была довольна, и мы неоднократно продлевали договор.

Но года через три мне случайно попался на глаза договор с субарендатором, который гость оставил на столе при выезде. Оказалось, он заключил его на 18 дней и заплатил 180 000 KZT (32 727 Р). Получалось, что субарендатор сдавала мою квартиру за 10 000 KZT (1818 Р) в сутки и за две с половиной недели зарабатывала в полтора раза больше, чем я за месяц!

/posutochno/

Как сдавать квартиру посуточно

Я понимала, что субарендатор снимает мою квартиру именно для того, чтобы потом пересдать ее по более выгодной цене и получить свою прибыль. При этом она делала то, что я не могла или не очень хотела делать: давала объявления, отвечала на звонки, показывала квартиру, организовывала уборку и обслуживание. Но при этом собственником квартиры была я, и я купила ее за немалые деньги.

Как я снова стала сдавать квартиру на долгий срок

В марте 2020 года наступил локдаун, и все изменилось. Туристов, гостей, командированных, которые составляли широкую прослойку арендаторов, не стало. Бизнес начал стремительно сдуваться. Мне повезло, что в моей квартире на тот момент жил сотрудник иностранной миссии: он не смог вылететь на родину и вынужден был остаться в нашем городе еще на четыре месяца. Но цены на аренду стали стремительно падать.

Чтобы иметь хоть какой-то доход и оплачивать коммунальные услуги, мне пришлось согласиться снизить квартплату с 130 000 KZT (23 636 Р) до 70 000 KZT (12 727 Р). Изначально я планировала, что сумма аренды будет на 70—80% покрывать ипотеку, но полгода моя квартира работала практически «за еду», а я продолжила выплачивать большую часть кредита из личных денег.

В феврале 2021 года я закрыла ипотеку. Рынок аренды стал постепенно восстанавливаться и возвращаться к допандемийному уровню. В связи с отложенным спросом появился чуть ли не новый класс квартиросъемщиков: люди начали активно продавать-покупать-ремонтировать свои квартиры и дома и на этот период нуждались в среднесрочном съеме на три-шесть месяцев. Но мой субарендатор уже не хотела платить рыночную цену и ссылалась на недостаточную собственную прибыль. Становилось очевидно, что наше сотрудничество исчерпало себя. Через несколько месяцев мы закончили наши долгие взаимоотношения. Всего мы проработали вместе больше пяти лет.

Я привела квартиру в порядок: рабочие сделали косметический ремонт, починили сломанный раздвижной диван и кровать, подклеили обои, поменяли дверной замок и смеситель в ванной, подкрутили розетки и все, что разболталось или требовало регулировки, в том числе декор на стенах. Еще я сделала поверку счетчиков воды.

/rentier-expectations/

Сдавать квартиру: ожидания и реальность

Также я купила два комплекта постельного белья, покрывала, подушки, одеяла, полотенца в расчете на двух человек, кастрюли, сковородку, чайник, тарелки, миски, ложки-поварешки, вилки, ножи и ведро со шваброй.

Прежние вещи уже поизносились или были не мои, а субарендатора. На ремонт и новые предметы ушло около 150 000 KZT (27 272 Р).

Потом я пошла по стандартной схеме и дала объявление на сайт «Крыша» следующего содержания:

«Сдается прекрасная уютная квартира-студия в верхней части города, которая будет удобна для одного работающего человека или семейной пары, без животных. Срок — от шести месяцев. Заключается договор, есть обязательный возвратный депозит. В субаренду не сдается».

Звонков было много, я отобрала несколько подходящих кандидатур. На просмотрах кто-то не понравился мне, а кого-то не устроила квартира. В итоге спустя неделю я сдала квартиру на полгода работающей девушке 25 лет. Так как цены на аренду выросли, за месяц я уже получала 180 000 KZT (32 727 Р). Коммунальные услуги оплачивала арендатор.

Я учла свои ошибки и сразу взяла гарантийный депозит — 50% от суммы аренды за один месяц, то есть 90 000 KZT (16 363 Р). Если арендатор по любой причине съедет раньше срока, депозит останется у меня — это прописано в договоре.

Если она съедет позже шести месяцев, и квартира останется в целости и сохранности, я полностью верну залог.

В 2022 году сдавать квартиру в долгосрочную аренду оказалось для меня выгоднее и удобнее: выросли цены на рынке, и я не теряю деньги на посредничестве второй стороны. Кроме этого, сама все регулирую и контролирую. Правда, приходится тратить личное время, но это меньшее из зол.

/guide/arenda-imushchestva/

Как составить договор аренды

Финансовая сторона

Я закрыла ипотеку через шесть лет. Проценты по кредиту — 1 442 384 KZT (262 251 Р) — отбила за год.

Вот сколько я вложила в квартиру:

Первоначальный взнос — 9 570 000 KZT (1 740 000 Р), его я накопила на депозите.
Ремонт и обустройство — 1 950 000 KZT (354 545 Р).
Текущие расходы — 150 000 KZT (27 272 Р).

За шесть лет я заработала 9 000 000 KZT (1 636 363 Р): взяла в кредит 9 492 723 KZT (1 725 949 Р) и полностью отбила их. Сейчас квартира работает на меня вчистую, и я уже получаю прибыль.

Что надо знать, если хотите сдавать квартиру в субаренду

Квартира. Для субаренды хорошо подходят студии — они напоминают гостиничный номер, только более удобный и комфортный: есть кухня с плитой, холодильник, необходимая посуда и принадлежности, стиральная машина. Получается дешевле проживания в отеле.

Еще один беспроигрышный вариант для любых категорий — однокомнатная квартира с отдельной кухней. Метраж — 30 или 40 м² — особого значения не имеет, жилье такого типа может сдаваться почти по одной и той же цене. С ростом площади, как правило, доходность падает, то есть сумма, потраченная на приобретение двушки или трешки, вряд ли отобьется в прямой пропорции при сдаче в аренду.

Ремонт. Лучше классика: чистая и ухоженная квартира среднего уровня без вычурного дизайна всегда найдет своих клиентов. При условии, что она располагается в правильном месте.

Принято считать, что сдача недвижимости в субаренду — это пассивный доход. Это верно только отчасти. Целесообразно иметь резервный фонд и отчислять в него 10% от прибыли за год. Эти деньги можно — и, скорее всего, придется — тратить на последующий ремонт недвижимости, замену мебели, техники, аксессуаров.

Договор. Исходя из своего опыта, я бы порекомендовала заключать договор с субарендатором не менее, чем на 11 месяцев и предусмотреть, что вы можете его пролонгировать с учетом конъюнктуры рынка по актуальной цене.

Цена. На стоимость влияет сам рынок — то, насколько он насыщен или перегружен в данный момент. Логично будет оценить, за сколько сдаются аналогичные варианты в вашем районе, и учесть скидку в размере 10% от цены на торг и долговременные отношения с субарендатором. Сумму следует зафиксировать в договоре.

/flat-rent-cost/

Калькулятор: за сколько сдать квартиру, чтобы не прогадать

Правила. Не надо дружить с субарендаторами, иначе они могут сесть вам на шею. Разумно представлять, что вы — работодатель, а ваш субарендатор — работник, которому вы даете возможность получить неплохой доход. Поэтому отношения должны быть партнерские, по принципу win-win.

Субаренда — рискованный вид бизнеса. Лучше продумать, как вы будете все контролировать и решать проблемы, а потом зафиксировать это в договоре. Например, прописать, что прекратите сотрудничество, если субарендатор задержит оплату больше чем на три дня, или указать, что гости не могут курить в квартире и жить с домашними животными.

Депозит. Его следует обязательно брать в день заключения договора вместе с первым арендным платежом. Если гости что-то сломают или испортят, с этих денег получится компенсировать ущерб. На практике депозит не превышает сумму ежемесячного платежа, поэтому серьезный ущерб он не возместит, однако в любом случае дисциплинирует квартиросъемщиков.

Сдача жилья в субаренду постоянному партнеру-субарендатору может иметь для собственника больше преимуществ, если вы хотите получать стабильный ежемесячный доход. Но при этом он, как правило, будет ниже того, что вы сможете получить самостоятельно.

Плюсы и минусы. При субаренде не нужно отвечать на звонки, заниматься сдачей и клинингом квартиры самому. Но заработок при этом будет ниже, чем если бы вы сдавали квартиру сами.

/list/daily-rent/

«Отсевом гостей лучше заниматься самому»: как сдавать посуточно

Самостоятельно сдавать жилье посуточно сложно, если у вас есть постоянная работа, на которой вы заняты целый день.

Те, кто много лет работает в этом бизнесе, говорят: сдавать жилье посуточно выгодно, если у вас есть пул минимум в 10 квартир, которые вы предварительно взяли в длительную субаренду. Таким образом в течение нескольких лет можно заработать собственный капитал и инвестировать его в покупку собственной недвижимости.

Хотите написать такую статью для Т—Ж? Любой процесс, в котором в каком-то виде участвуют деньги, можно превратить в тему для Тинькофф Журнала. Прочитайте наш мануал для авторов и приносите заявку на статью.

Передай другому: как правильно сдать квартиру в субаренду

МОСКВА, 7 мая — РИА Новости. Субаренда — достаточно распространение явление на российском рынке жилья. В Москве «пересдача» квартиры зачастую становится нелегальным бизнесом, при котором страдает либо арендатор, либо владелец, однако эксперты, опрошенные сайтом РИА Недвижимость подчеркивают, что такая «вторичная аренда» может быть вполне законна, если осуществляется по строгим правилам.

Cui prodest

Для начала стоит разобраться в сущности самого явления. В Гражданском кодексе содержится четкая норма, которая говорит, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать съемную квартиру в субаренду или, другими словами, в поднаем. В таком случае вся ответственность, к примеру, за порчу чужого имущества ложился на плечи самого арендатора.

В настоящее время субаренда может быть выгодна нескольким категориям лиц. «В большинстве случаев квартиры и комнаты по этой схеме сдают те, кто не в состоянии самостоятельно оплачивать полноценную стоимость аренды. Чаще всего это студенты и приезжие из других городов. Благодаря субаренде за относительно небольшие деньги они могут позволить себе хорошую квартиру в центре», — замечает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

«Собственник от субаренды получает фиксированную оплату, которая его полностью устраивает. У тех, кто снимает квартиру, существует возможность извлечь более высокую прибыль и получить доход с разницы. Подобная деятельность может быть весьма успешной и превратиться в хороший бизнес. Например, когда люди снимают в центре Москвы многокомнатные квартиры «под ремонт», чтобы сдавать их посуточно», — объясняет руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский.

Срок за сдачу

Однако, не удовлетворяясь законной маржой, арендаторы часто сдают площади нелегально. Предприимчивые дельцы, изначально снявшие жилье в хорошем и престижном районе города, могут пересдать его еще кому-то, а для себя подыскать более дешевое жилье где-нибудь на окраине, а разницу в стоимости отправлять себе в карман. Разумеется, чаще всего такие манипуляции проводятся без согласия и ведома хозяина, особенно если он живет в другом городе или даже стране.

В этом случае субаренда считается незаконной, и здесь могут пострадать как сам арендатор, который пересдал квартиру самовольно, так и субарендатор, который, получив ключи от квартиры и заплатив деньги за съемное жилье, даже не поинтересовался, на каких правах арендодатель владеет жилплощадью. И, конечно, в жертвах может оказаться сам собственник. Сдавая квартиру, он может даже не подозревать, что его жилье арендатор собирается использовать в своих коммерческих целях.

А вот за сдачу жилья субаренду незаконным мигрантам в настоящее время предусмотрена уголовная ответственность, заостряет внимание управляющий партнер юридической компании «Кочерин и партнеры» Владислав Кочерин.

Поэтому эксперты настаивают на чистоте сделки в любой ситуации, и не важно, пересдается ли квартира с целью получения прибыли или же арендатор хочет сэкономить на плате за аренду и пускает в съемную квартиру посторонних людей.

Сделка по правилам

Субаренда регулируются договором, срок которого не может превышать временные рамки договора аренды, заключенного между собственником и нанимателем.

«Между арендатором и владельцем квартиры заключается договор, в котором прописывается, что квартира может сдаваться в поднаем. Это является фактическим разрешением и основанием для ее последующей пересдачи», — указывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

При этом наличие договоров аренды и субаренды жилого помещения не подразумевает трехсторонних обязательств: то есть собственник и субарендатор не связаны между собой. А вот в договоре с самим арендатором согласовать право последующей субаренды владельцу квартиры все-таки стоит. Если же согласие на субаренду от собственника было получено после оформления договора, то новые условия требуют перезаключения договора, обращает внимание партнер адвокатского бюро «Шабарин и партнеры» Игорь Вялов.

Арендатор и субарендатор заключают отдельный самостоятельный договор субаренды или поднайма, где указывается, что первое лицо действует на основании соглашения с владельцем квартиры. При этом законом не предусмотрена его обязанность уведомлять собственника помещения о заключении им сделки, поскольку такое его право предусматривается в договоре аренды.

Трехсторонняя безопасность

Специальных требований по оповещению собственника о субаренде законом не предусмотрено, но стороны вправе сами предусмотреть такой порядок в договоре аренды, рассказывает Кочерин.

«Необходимо также оговорить возможность немедленного разрыва договора собственника с арендатором в случае жалоб от соседей, порчи мебели, бытовой техники с компенсацией ущерба или образования задолженности на коммунальные услуги и телефонные переговоры», — замечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Если квартира пересдается нанимателем без согласия собственника, то такие действия подпадают под понятие мошенничество, замечает Жукова.

Арендаторам же перед заключением договора Жукова рекомендует проверить документы собственника на квартиру: паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру. Можно попросить другие документы, косвенно подтверждающие право собственности на квартиру: выписку из домовой книги, платежные квитанции. «С подозрением следует отнестись к заламинированным документам, подлинность которых установить сложнее», — предупреждает эксперт.

Проявить осторожность нужно и субарендаторам. Им необходимо изучить условия основного договора аренды, сроки его действия, а лучше сделать его копию. В противном случае он может столкнуться с рядом проблем. «Известны случаи, когда арендатор пересдавал квартиру на длительный срок, несмотря на то, что основной договор найма с собственником заканчивался через 10-15 дней. В итоге субарендатор остался без крыши над головой и лишился денег, которые отдал арендатору в залог за квартиру», — рассказывает Литинецкая.

В свою очередь Жукова советует поднанимателю связаться с собственником, чтобы выяснить, что он является законным владельцем квартиры и не возражает против субаренды.

Руководство по субаренде для арендаторов

Сдача в субаренду является юридическим соглашением, поэтому очень важно сделать это правильно.

Отправляетесь ли вы в продолжительный отпуск или соглашаетесь на трехмесячную стажировку за городом, сдача квартиры в субаренду может стать отличным способом не платить арендную плату за жилье, пока вас там нет. Вот что такое субаренда и как это сделать разумно.

Сдача в субаренду — это сдача вашей квартиры или комнаты в аренду кому-то, кто не находится в вашей аренде, на определенный период времени. Человек, которому вы сдаете в субаренду, называется субписьмом или субарендатором, и он обычно подписывает договор аренды с вами, а не с вашим арендодателем.

1. Выясните, разрешена ли субаренда.
В большинстве штатов закон об аренде жилья требует от арендодателя разрешения на субаренду. В некоторых местах арендаторы имеют право сдавать квартиру в субаренду без разрешения арендодателя, а в других арендодатель может отклонить субписьмо после их проверки, поэтому обратитесь в местное жилищное управление, чтобы узнать правила, действующие там, где вы живете. Также проверьте договор аренды, в котором могут быть изложены особые правила субаренды.

Было бы разумно направить ваш запрос на субаренду вашему арендодателю в письменном виде и попросить его ответить также в письменной форме. Если ваш арендодатель утверждает, что вы незаконно сдавали квартиру в субаренду, вас могут выселить.
2. Решите, что заряжать.
Если только вы не живете на рынке аренды с высоким спросом, большинство субарендаторов не платят полную арендную плату за квартиру. При сдаче в субаренду обычно взимается 70-80% от вашей обычной арендной платы. Вы всегда можете запросить полную арендную плату, но не удивляйтесь, если потенциальные субписьма договариваются об арендной плате немного. Не забудьте добавить сумму, достаточную для оплаты коммунальных услуг, если вы платите их отдельно от арендной платы.
3. Установить условия субаренды.
У вашего арендодателя могут быть готовые шаблоны договоров субаренды, которые вы можете заполнить и использовать вместе с субписьмом. В большинстве случаев подписьмо будет подписано с вами, а не с арендодателем. Это означает, что ответственность за содержание места в порядке (и оплату) по-прежнему в конечном итоге лежит на вас, поэтому убедитесь, что включены следующие вещи:
- Даты начала и окончания субаренды
- Наименование субарендатора
- Текущий домашний и рабочий адрес предполагаемого субарендатора
- Причина субаренды
- Адрес, по которому вы будете находиться во время субаренды
- Письменное согласие ваших соседей по комнате или созаемщиков
- Сумма арендной платы, когда она будет выплачена и кому
- Сумма залога, когда он будет внесен, когда будет возвращен и при каких обстоятельствах будут вычтены средства на возмещение ущерба
- Любые части вашего соглашения об аренде, за выполнение которых субписьмо будет нести ответственность (например, стрижка газона)
- Копия договора аренды
Также убедитесь, что ваш арендодатель получил копию субаренды.
4. Найдите нужную подбукву.
Друг или человек, которому вы уже доверяете, — идеальное субписьмо. Спросите друзей и родственников, знают ли они кого-то, кто ищет жилье, — даже спросите своего домовладельца. Однако в большинстве случаев вы найдете самый большой пул потенциальных субписьмов, опубликовав свое место. Вы можете указать свое место в Интернете или в общественных местах, например, на доске объявлений вашего соседнего кафе.
Если у вас есть соседи по комнате, обязательно вовлеките их в процесс поиска, так как они будут жить с новым человеком. В своем объявлении укажите как можно более конкретные условия субаренды и правила вашей квартиры, например, разрешены ли домашние животные и как управляются общие помещения.
5. Проверьте ваше дополнительное письмо.
Если ваше дополнительное письмо принадлежит вашему брату или сестре, и ваш арендодатель не считает нужным проверять их, возможно, вам не нужно делать домашнее задание. Если получателем письма является совершенно незнакомый человек или человек, которому вы не полностью доверяете, вы должны изучить его биографию, чтобы быть уверенным в его способности и вероятности платить арендную плату. Если в этом участвует ваш арендодатель, у него может быть собственное заявление об аренде и процесс проверки биографических данных.
Но если это зависит от вас, вот что вам нужно сделать:
- Запросить номер социального страхования и проверить кредитоспособность. Вы можете запросить проверку кредитоспособности в каждом из трех кредитных бюро — Trans Union, Equifax и Experian. Некоторые взимают плату, но обычно просят потенциального субписьма покрыть расходы.
- Запросите не менее трех рекомендаций. Позвоните каждому человеку из их списка и задайте несколько основных вопросов. Надежны ли они? Соблюдают ли они сроки? Сохранить занятость? Ухаживать за их жилыми помещениями? Есть домашние животные?
- Подтвердить свою занятость. Попросите показать квитанции о заработной плате за несколько месяцев, чтобы убедиться, что их доход может покрыть арендную плату, и позвоните их работодателю, чтобы убедиться, что они все еще работают там.
- Дайте интервью. Это не должно быть формальным. Вы можете встретиться за чашечкой кофе и пригласить своих соседей по комнате, просто чтобы понять, подойдут ли они или заметите что-то, что вас беспокоит (например, если они пахнут сигаретами, но говорят, что не курят). Спросите об их прошлых жизненных ситуациях и почему они хотят сдать квартиру в субаренду сейчас.
6. Получить залог.
Попросите у субарендатора залог на случай, если что-нибудь случится с вашей квартирой, пока вас нет. Сфотографируйте квартиру, чтобы вы знали, как она должна выглядеть, когда вернетесь.
Когда в подписьме вы получите залог, обязательно поместите его на безопасный счет, чтобы случайно не потратить. Если к вашему возвращению в вашей квартире есть повреждения, задокументируйте повреждения фотографиями, а затем немедленно устраните их. Верните оставшуюся сумму залога вместе с документацией, подтверждающей, что вы потратили деньги на решение проблемы.
7.
Проверьте страховой полис аренды.
Будет ли ваша страховка арендной платы покрывать вещи, которые все еще находятся в вашей квартире, пока вы живете в другом месте? Возможно, но обязательно внимательно изучите свою политику, чтобы быть уверенным. Если нет, вы можете изменить свою политику или удалить все, что принадлежит вам, на всякий случай.
8. Продолжайте вносить арендную плату.
Пока вы в отъезде, продолжайте платить арендную плату как обычно, а субарендатор платит вам. Даже если ваше подписьмо оплачивает 100% арендной платы, вы все равно будете нести ответственность за любые просроченные платежи, поэтому своевременная оплата арендной платы — лучший способ обеспечить своевременные платежи.
9. Составьте запасной план на случай, если субписьмо нарушит договор субаренды.
Скорее всего, ваш опыт субаренды сработает. Но поскольку вы, в конечном счете, являетесь ответственной стороной, разумно иметь план, что делать, если что-то пойдет не так.
Накопите как можно больше денег, чтобы у вас была возможность заплатить за месяц или около того арендную плату, если ваше субписьмо задержится или не будет оплачено. И назначьте кого-то своим регистратором на случай, если ваше подписьмо перестанет с вами общаться. Друг, сосед или даже домовладелец могут зайти, чтобы убедиться, что они все еще там — просто не забудьте заранее отправить сообщение в субписьме, чтобы сообщить им, что вы кого-то отправляете.
Сдача в субаренду — это один из видов особых договоренностей, которые вы можете заключить с арендой, а арендная плата — другой. Узнайте, как работает арендная плата за собственное жилье, в нашем следующем руководстве.