Регистрация тсж в налоговой 2019: Регистрация ТСЖ в налоговой: пошаговая инструкция

Содержание

Смена председателя ТСЖ регистрация в налоговой: пошаговая инструкция

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является некоммерческой организацией (ст. 50 ГК РФ), в функции которой входит управление жилой многоквартирной недвижимостью и придомовой территорией. ТСЖ регистрируется как юридическое лицо, имеющее запись в кадастре ЕГРЮЛ, собственный устав и организационную структуру (ст. 135 ЖК РФ). Объединение создается на добровольных началах владельцами жилья в многоквартирном доме (МКД) при вступлении в членство объединения в количестве не менее половины владельцев квартир.

Управляющим органом объединения наряду с правлением и общим собранием членов объединения является председатель. Лицо обладает полномочиями, возложенными на него собственниками и закрепленными учредительными документами.

Причины смены председателя ТСЖ

Товарищество ведет деятельность на основании основного учредительного документа – устава. Основания и описание процедуры смены председателя организации закрепляются в уставе организации.

Смена возможна при возникновении добровольных и принудительных причин: (нажмите для раскрытия)

  1. Возникновение личных оснований, увольнение по собственному желанию в связи с переездом, выходом на пенсию (ст. 80 ТК РФ).
  2. Окончание периода действия выборных полномочий.
  3. Недобросовестное исполнение обязанностей, игнорирование обращений жильцов.
  4. Хищение или нецелевые траты денежных средств.
  5. Невыполнение постановлений общего собрания членов ТСЖ или правления.
  6. Нарушение условий управления хозяйством или других положений устава.
  7. Ликвидация организации.   

Основания в виде недобросовестного исполнения обязательств должны быть подкреплены документально. Подтверждение фактов производится с помощью актов осмотров состояния помещений общего пользования, придомовой территории, лифтов, коммуникаций и других объектов жилищного хозяйства.

Объединение обязано обеспечить информационную доступность к финансовой стороне управления и непосредственной деятельности председателя. Деятельность товарищества финансируется из поступлений собственников, что позволяет контролировать целенаправленность расходов. Для проверки целевого расходования взимаемых у собственников средств инициируется аудиторская проверка.

Переизбрание руководителя осуществляется путем принятия решения лицами, имеющими право на назначение управляющего органа ТСЖ.

Орган, принимающий решение Пояснение
Общее собрание членов объединения в соответствии со ст. 145 ЖК РФ Правомочность решения обеспечивается кворумом присутствующих собственников
Правлением ТСЖ, выбрав кандидатуру из числа своего состава (ст. 147 ЖК РФ) Право смены председателя членами правления может быть ограничено положениями устава в пользу общего собрания членов объединения

При выявлении нарушений в управлении хозяйством решение о снятии председателя может быть принято судебным органом. Обращение в суд собственниками осуществляется после отсутствия результата по жалобе при обращении в правление товарищества, Роспотребнадзор и жилищную комиссию при муниципалитете.

Процедура смены председателя ТСЖ

О необходимости проведения собрания все собственники жилья должны быть оповещены. Способ оповещения устанавливается решением общего собрания или уставом. В принятии решения о смене председателя обязаны участвовать более половины членов товарищества собственников жилья (ст.146 ЖК РФ).

Особенности принятия решения членами товарищества или правления:

  • При проведении собрания необходимо составить протокол, фиксирующий процедуру и принятое решение. Документ содержит подробное описание основания собрания, кворум, повестку дня, предмет прений, результат голосования и вынесенное решение. Обязательным является указание даты, места проведения собрания, время его начала и окончания. Протокол подписывают лица, участвующие в голосовании, секретарь собрания.
  • Собственники жилья имеют право определить вид голосования. Применяется открытая или тайная форма голосования, предусмотренная очным опросом путем общего собрания или в заочном виде, определенным поквартирным обходом.
  • Кандидатура нового руководителя предоставляется жильцам до начала голосования.

По результатам голосования в ТСЖ издается приказ о снятии полномочий с действующего председателя и назначения нового руководителя товарищества. С приказом должны быть ознакомлены заинтересованные лица.

Передача полномочий вновь избранному председателю

Руководитель ТСЖ, сменивший полномочия, обязан передать дела после проведения собрания, утвердившего новую кандидатуру. Передача дел состоит из процедур:

  • Сдачи ключей, печати, учредительной документации.
  • Выдачи денежной наличности, инвентаря и других материальных ценностей.
  • Сдачи бухгалтерской, налоговой и управленческой отчетности.

По факту передачи дел составляется акт приема-передачи в 2 экземплярах, по числу участников сторон. Подтверждением правомочности нового председателя является протокол о смене должностного лица.

После принятия решения о смене председателя лицо, занимающее должность руководителя, утрачивает полномочия. О новом руководителе необходимо заявить в ИФНС для внесения данных в учетную карточку организации.

Важно! Право подачи сведений в регистрационный орган ИФНС имеет вновь избранный председатель.

Удостоверение подписи председателя у нотариуса

До обращения в ИФНС с документами о смене председателя потребуется получить у нотариуса удостоверение подписи заявителя.

Действия нотариуса осуществляются после изучения документов ТСЖ:(нажмите для раскрытия)

  • Учредительных форм – Устава, листа выписки из ЕГРЮЛ.
  • Свидетельства ИНН о постановке на налоговый учет.
  • Протокола собрания членов ТСЖ или правления товарищества. 

Отдельные должностные лица нотариата самостоятельно получают информацию из электронного реестра ФНС.

Пример о регистрации новых данных в ИФНС. После смены председателя ТСЖ новый руководитель представил в регистрирующий орган заявление по форме Р14001. Подпись заявителя не была заверена нотариусом. Регистрирующий орган не принял заявление, составленное с нарушением. В отличие от формы Р11001, при подаче заявления Р14001 подпись заверяется нотариусом независимо от лица, представляющего документы.

Документы, представляемые в ИФНС

Официальное представление интересов ТСЖ без доверенности возможно после изменения данных о председателе в регистрирующем органе ИФНС. При подаче заявления на смену председателя госпошлина не уплачивается, если положения устава не меняются.

Плата за оказание государственных услуг при смене руководителя взимается только при внесении изменений в устав. (нажмите для раскрытия)

Документ, представляемый в ИФНС Пояснения к составу информации документов
Заявление, представленное по форме Р14001 Заявитель представляет только заполненные листы формы. Подачу заявления осуществляет новый председатель или любое доверенное лицо. Подпись нового председателя на заявлении заверяет нотариус
Протокол собрания членов товарищества либо заседания правления объединения Общие требования к документу отсутствуют при соблюдении полноты состава данных, процедуры проведения собрания и последовательности внесения записей протокола
Копия паспорта заявителя При подаче документов представителем предоставляется копия паспорта доверенного лица
Доверенность Предоставляется в случае подачи документов лицом, представляющим интересы заявителя (председателя)

Представление документов осуществляется при непосредственном посещении регистрирующего органа ИФНС, в электронной форме либо по почте заказной корреспонденцией с описью вложения. Для передачи электронного документа необходимо использование ЭЦП заявителя. В отсутствии у нового председателя электронной подписи используется подпись нотариуса, предоставляемая отдельной услугой.

Важно! После внесения изменений в реестр о председателе ТСЖ заявитель получает на руки лист записи из ЕГРЮЛ с данными нового руководителя.

Распространенные ошибки в оформлении смены председателя ТСЖ

Ошибка № 1. Основным документом, подтверждающим переизбрание председателя общим собранием, служит протокол. Ошибочным является мнение о необязательном включении в состав информации части данных, возможности несоблюдения условий кворума, подписей, других важных моментов. Протокол, составленный с нарушениями, оспаривается, решение о смене руководителя может быть признано неправомочным.

Ошибка № 2. Председатель ТСЖ избирается из совершеннолетних граждан, членов товарищества. Признается ошибкой позиция о предоставлении полномочий любому лицу. Не может быть предложено в качестве председателя лицо, состоящее в ревизионной комиссии, стороной договорных отношений или соглашения об управлении.

Читайте также:

Онлайн-касса для ТСЖ в 2021 году. Необходима ли ТСЖ онлайн-касса? 

Налоговый и бухгалтерский учет отчетности ТСЖ на УСН в 2021.

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос № 1. Имеет ли право председатель, осуществляющий руководство ограниченный срок, быть избран на новый период?

При наличии ограничения срока руководства председателя, определенного Уставом ТСЖ, председатель может быть избран на новый период.

Вопрос № 2. При проведении общего собрания членов ТСЖ присутствует значительное число собственников. Должны ли подписывать протокол, по результатам которого был переизбран председатель ТСЖ, все участники собрания? (нажмите для раскрытия)

Протокол решения, принятого общим собранием членов ТСЖ, должен быть подписан всеми участниками.

Особенности регистрации ТСЖ

 

Наряду с прочими формами управления многоквартирными домами товарищество собственников жилья имеет множество преимуществ, ведь фактическое управление домом производят сами жильцы, а не сторонняя организация. Возможность несоблюдения интересов собственников помещений сводится к минимуму, члены товарищества сами выбирают куда направить аккумулированные денежные средства, с каким подрядчиком заключить договор. Однако создать товарищество собственников жилья не так просто как кажется.

Для того, чтобы зарегистрировать такое товарищество необходимо первоначально провести общее собрание собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 146 Жилищного Кодекса Российской Федерации несколько домов могут объединиться в товарищество собственников жилья, если выполнены следующие условия:

- помещения в таких жилых домах должны принадлежать не менее чем двум собственникам;

- многоквартирные дома должны располагаться на общем земельном участке либо земельные участки должны граничить друг с другом;

- у многоквартирных домов должны быть в наличии общие системы инфраструктуры, инженерно-технические коммуникации.

Решение об объединении двух или более многоквартирных домов в одно товарищество собственников жилья принимается добровольно. Каждый дом так же имеет право зарегистрировать свое товарищество собственников жилья.

Так же в одно товарищество имеют право объединиться несколько зданий или сооружений - жилых домов, которые  расположены рядом друг с другом и предназначены только для единственной семьи, если их земельные участки объединены или находятся рядом, а система инженерных коммуникаций и другие элементы инфраструктуры общие.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

Для того, чтобы решение имело законную силу, необходимо провести собрание в соответствии со всеми требованиями Жилищного Кодекса Российской Федерации. Если не будет правильно соблюден процесс регистрации товарищества, то все дальнейшие шаги этой организации будут нелегитимными. Поэтому важно знать некоторые особенности регистрации товарищества собственников жилья, чтобы решение о его создании невозможно было обжаловать в судебном порядке.

Во-первых, на собрании собственников жилья необходимо принять решение о создании товарищества собственников жилья, а также о формировании правления и избрании председателя правления товарищества собственников жилья, об утверждении его устава.

Во-вторых, протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений.

В третьих, после того, как решение жильцов зарегистрировать товарищество оформлено надлежащим образом в виде протокола - нужно подать документы в налоговую инспекцию.

В соответствии c пунктом 3 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии c законодательством о государственной регистрации юридических лиц. В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» при государственной регистрации товарищества собственников жилья в регистрирующий (налоговый) орган представляются следующие документы:

- заявление о государственной регистрации юридического лица при создании по форме № Р11001;

- протокол общего собрания собственников помещений с решением о создании ТСЖ;

- устав ТСЖ, принятый на общем собрании собственников помещений;

- документ об уплате государственной пошлины.

Моментом государственной регистрации товарищества собственников жилья признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц.

В-четвертых, в соответствии с пунктом 4.11 Методических разъяснений по порядку заполнения форм документов, используемых при государственной регистрации юридического лица, утвержденных приказом ФНС России от 01.11.2004 № САЭ-3-09/[email protected], при представлении заявления о государственной регистрации товарищества собственников жилья в сведениях об учредителях отражаются данные о членах правления. Таким образом, при создании товарищества собственников жилья в регистрирующий орган представляется заявление о государственной регистрации юридического лица при создании по форме № Р11001, в котором в сведениях об учредителях указываются не все собственники многоквартирного дома, а только члены правления товарищества.

Решение о государственной регистрации товарищества собственников жилья принимается в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган, после чего, в случае принятия положительного решения, налоговый орган выдает Устав товарищества собственников жилья, свидетельство о государственной регистрации (ОРГН) и свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН).

Екатерина Перегудова

Центр Правовых Технологий «ЮРКОМ»

 

 

 

Законна ли регистрация ТСЖ при отсутствии ревизионной комиссии

Вопрос от Татьяны:

Добрый день. Очень прошу помочь мне разобраться с вопросом о ревизоре ТСЖ. В нашем доме в феврале 2014 г. создано ТСЖ, но, в повестке дня общего собрания при создании ТСЖ, вообще нет вопроса о выборе ревизионной комиссии или ревизора (а ведь она должна быть или обязана?). ТСЖ зарегистрировано в налоговой и данный протокол представлен. Затем председатель проработав почти два года сам, не согласовав вопрос с правлением или общим собранием, но за наши деньги, нашел ревизора и ему сделали проверку.
У меня вопросы :
1. Законна ли регистрация ТСЖ при отсутствии ревизионной комиссии
2. Обязан ли председатель предоставить мне, как члену ТСЖ, копию отчета ревизора
3. Обязан ли председатель на сайте РЕФОРМА ЖКХ публиковать скан отчета ревизора за 2014 г. и за 2015 г.
4. Может ли быть членом ревизионной комиссии человек,не являющийся членом ТСЖ, но проживающий в нашем доме.
Буду очень благодарна за помощь,оказанную мне. С уважением Татьяна Николаевна

Ответ:

Добрый день.

1. В соответствии с п. 1 ст. 150 Жилищного кодекса РФ ревизионная комиссия избирается общим собранием членов товарищества. В т.ч. после регистрации.
2. В соответствии с ч. 4 п. 3 ст. 143.1 Жилищного кодекса РФ собственники вправе ознакомиться с заключениями ревизионной комиссии (ревизора) товарищества.
3. В соответствии с пп. 3 п. 3 постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 товарищество обязано раскрывать информацию о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний.
В соответствии с пп. А п. 5.1. постановления Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 товарищество раскрывает информацию путем обязательного опубликования информации на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с п. 2 Приказ Министерства регионального развития РФ от 2 апреля 2013 г. N 124 определить адрес официального сайта в сети Интернет, предназначенного для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, - www.reformagkh.ru.
4. В соответствии с п. 1 ст. 150 Жилищного кодекса РФ в состав ревизионной комиссии товарищества не могут входить члены правления.
Таким образом, явного запрета на участие собственника, не являющегося членом товарищества, не предусмотрено.

 

Категория

Bопрос - Ответ

Просмотрено

2185 раз

Архивы ТСЖ "Дом Довлатова" - Ул. Рубинштейна, д. 23

Об этом ОСС было известно только со слов, и я терпеливо ждал прихода заказного письмо с уведомлением о нем. Никакого извещения с почты все не было. По этой причине  и в связи с окончанием конкурса сегодня я сходил на почту узнать, было ли мне письмо. Оказалось, оно есть, и его выдали по паспорту и адресу. Вы тоже можете сходить.

По трекингу, письмо было отправлено 25.01.19:

По правилам Почты России:

Заказные письма почтальон приносит на дом и вручает адресату под роспись при предъявлении удостоверения личности. Если адресата нет на месте, почтальон оставляет в почтовом ящике извещение и возвращает письмо в отделение.

Но запись о неудачной попытке вручения отсутствует. Выходит, почтальон ничего не приносил, и по этой причине я оказался не уведомлен об ОСС. Интересно, какая часть собственников получила уведомление?

В конверте находилось:

Как следует из уведомления, на ОСС было отведено 25 часов, и оно завершилось 05.02.19 в 20:00, т.е. поезд ушел.

Инициатором указана Епечурина Т.В., которая сыграла такую же роль в ОСС по переводу нашего дома в Евро Сити, проведенном с большим количеством нарушений и завершившимся подделкой протокола. Вместе с Епечуриной Е.Е. они значатся кандидатами в члены правления ТСЖ.

Бюллетень содержит странным образом пустые строки на месте кандидатов в члены правления и в члены ревизионной комиссии. За кого предлагалось голосовать, за кого проголосовали, пока остается загадкой.

По неофициальным данным, кворум был набран и решение о создании ТСЖ было принято. В таком случае далее должна быть осуществлена государственная регистрация ТСЖ как юрлица.

Теоретически, еще может вмешаться ГЖИ, в которую должен прийти комплект документов по ОСС в течении 15 дней после проведения собрания. Если вдруг она обнаружит основания для внеплановой проверки, то проведет ее.

Принятые решения и итоги голосования должны быть вывешены на информационных досках в парадных не позднее чем через десять дней после проведения собрания (ч. 3 ст. 46 ЖК).

Учитывая, что конкурс тоже завершился результатом — определением УК — сейчас непонятно, кто будет управлять нашим домом. Такой бардак получается, когда вместо собственников решения принимает «дядя».

Upd. 13.02.19 было подано заявление о регистрации ТСЖ как юрлица:

Upd 2. Прошло десять дней — принятые решения и итоги голосования на информационных стендах отсутствуют.

Upd 3. 19.02.19 в регистрации ТСЖ отказано:

Upd 4. 22.02.19 снова подано заявление о регистрации ТСЖ как юрлица:

Upd 5. 28.02.19 снова отказано в регистрации:

Upd 6. А 01.03.19 ТСЖ оказалось зарегистрированным:

Чудо! 🙂

Судя по выписке из ЕГРЮЛ (pdf):

    • председателем правления является Епечурина Елена Евгеньевна;
    • официальным адресом является квартира 75.

Upd 7. 11.03.19 ТСЖ появилось в ГИС ЖКХ.

Upd 8. 15.03.19 на ГИС ЖКХ наш дом уже числится за ТСЖ:

Upd 9. 01.04.19 дом забрали у ТСЖ, но никому не отдали. Снова висим в воздухе…

При регистрации в налоговой ТСН (ТСЖ) возник вопрос по количеству заявителей., Кольчугино | вопрос №10447835 от 21.07.2021

Согласно части 11 ст 136 ЖК РФ 1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

Поэтому конечно. Исходя из требования части 1.1 в протоколе необходимо отражать количество заявителей и их ФИО потому что для принятия решения о создании ТСЖ необходимо чтобы за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Уполномоченным в целях регистрации ТСЖ является согласно ст 149 ЖК РФ председатель правления ТСЖ

Правление согласно ст 145 ЖК РФ избирается общим собранием собственников

Жилищный кодекс, N 188-ФЗ | ст 149 ЖК РФ

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

[Жилищный кодекс РФ] [Глава 13] [Статья 136]

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Вам помог ответ?ДаНет

Отказ в государственной регистрации ТСЖ

Выбрать журналАктуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложенияАктуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения: учет в сельском хозяйствеБухгалтер Крыма: учет в унитарных предприятияхБухгалтер Крыма: учет в сельском хозяйствеБухгалтер КрымаАптека: бухгалтерский учет и налогообложениеЖилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложениеНалог на прибыльНДС: проблемы и решенияОплата труда: бухгалтерский учет и налогообложениеСтроительство: акты и комментарии для бухгалтераСтроительство: бухгалтерский учет и налогообложениеТуристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложениеУпрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложениеУслуги связи: бухгалтерский учет и налогообложениеОплата труда в государственном (муниципальном) учреждении: бухгалтерский учет и налогообложениеАвтономные учреждения: акты и комментарии для бухгалтераАвтономные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложениеБюджетные организации: акты и комментарии для бухгалтераБюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложениеКазенные учреждения: акты и комментарии для бухгалтераКазенные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложениеОплата труда в государственном (муниципальном) учреждении: акты и комментарии для бухгалтераОтдел кадров государственного (муниципального) учрежденияРазъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в бюджетной сфереРевизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности государственных (муниципальных) учрежденийРуководитель автономного учрежденияРуководитель бюджетной организацииСиловые министерства и ведомства: бухгалтерский учет и налогообложениеУчреждения здравоохранения: бухгалтерский учет и налогообложениеУчреждения культуры и искусства: бухгалтерский учет и налогообложениеУчреждения образования: бухгалтерский учет и налогообложениеУчреждения физической культуры и спорта: бухгалтерский учет и налогообложение

20192020

НомерЛюбой

Электронная версия

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме

ТСЖ - это товарищество собственников жилья. Товарищество может создаваться для управления одним или несколькими многоквартирными домами (МКД), и у такого способа управления есть как плюсы, так и минусы.

С помощью ТСЖ проще добиться улучшений в жизни дома. Благоустроить придомовую территорию, выполнить качественный ремонт, правильно и своевременно провести обслуживание внутренних коммуникаций, снизить расходы жильцов на оплату коммуналки - все то, чем обычно неохотно занимаются управляющие организации, под силу ТСЖ. Ведь в правление ТСЖ входят сами жильцы - люди, заинтересованные в том, чтобы дом не разваливался и по двору было приятно пройти.

Оборотная сторона медали - недобросовестные члены правления и председатель, которые “идут во власть” исключительно ради дополнительного дохода, в личных, а не в общих интересах. Это, конечно, беда, но предотвратить ее можно. Вопрос о создании ТСЖ и выборе конкретных кандидатур на должность председателя и членов правления решается исключительно на общем собрании собственников жилья в доме (ОСС). Жильцам нужно быть бдительными - тщательно разобраться в мотивах кандидатов, оценить их репутацию - и активными, обязательно голосовать на общем собрании, а если в дальнейшем обнаружатся корыстные цели управленцев, можно снова провести ОСС и переизбрать правление ТСЖ.

Еще нюанс: перед тем как агитировать жильцов на создание ТСЖ, нужно оценить, во сколько каждой квартире будет обходиться содержание товарищества. Если ставка на 1 квадратный метр получится больше, чем текущая ставка по статье “Содержание общего имущества”, жильцы не обрадуются созданию ТСЖ - люди редко готовы идти на увеличение своих расходов. Инициативной группе нужно подготовить весомые аргументы в пользу ТСЖ - составить смету. Собственники должны понимать, на что ТСЖ собирается тратить их деньги, и что это инвестиция в стоимость их недвижимости.

Кто входит в ТСЖ и как строится его работа

ТСЖ - это некоммерческое объединение. В него входят собственники помещений в доме, которые захотели стать членами товарищества. Органы управления ТСЖ - члены правления во главе с председателем правления и общее собрание членов товарищества. За их работой обязательно наблюдает ревизионная комиссия.

Председатель и члены правления

Согласно статье 147 ЖК РФ правление - это люди, которые руководят деятельностью ТСЖ, но решения они вправе принимать не по всем вопросам. Некоторые решения могут приниматься только на общем собрании собственников помещений в доме или на общем собрании членов ТСЖ. Например, решить, предоставить ли часть общего имущества в пользование каким-то организациям (сдать в аренду помещения) может только ОСС, а выбрать правление ТСЖ может только общее собрание членов товарищества.

Перечень обязанностей правления приведен в статье 148 ЖК РФ, но в Уставе товарищества можно указать и дополнительные обязанности. По сути правление планирует работу ТСЖ и выносит на общие собрания предложения.

Председателя ТСЖ выбирает правление либо общее собрание членов ТСЖ. Этому человеку подчиняются все должностные лица товарищества, а он в свою очередь исполняет решения правления. Обязанности и полномочия председателя приведены в пункте 2 статьи 149 ЖК РФ.


Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.


Собрание членов ТСЖ

Решения, которые входят в компетенцию общего собрания членов товарищества, приведены в статье 145 ЖК РФ. Собрание членов ТСЖ принимает решения о деятельности товарищества, избирает из своего состава правление и назначает вознаграждение членам правления за их работу, назначает членские взносы, избирает ревизионную комиссию.

Ревизионная комиссия ТСЖ

Ревизионная комиссия контролирует деятельность ТСЖ - проверяет финансовые отчеты, готовит заключение о смете доходов и расходов, проверяет бухгалтерскую отчетность товарищества (статья 150 ЖК РФ). Результаты проверок она предоставляет общему собранию членов товарищества. Если обнаружит нецелевые траты, может подать жалобу в налоговые органы, Госжилинспекцию, прокуратуру.

Один и тот же человек не может входить в правление товарищества и ревизионную комиссию ТСЖ. Это и понятно, поскольку цель работы комиссии - контроль деятельности, которую осуществляет правление.

Обращаем внимание, что главным органом управления в доме всегда остается общее собрание собственников. И если ТСЖ что-то делает не так, всегда можно исправить ситуацию.

Как подготовиться к созданию ТСЖ

Создание ТСЖ и отказ от услуг управляющей организации требуют серьезной подготовительной работы.

Инициативная группа

Если вы - инициатор создания в доме ТСЖ, вам нужно найти среди собственников помещений как минимум троих активных единомышленников. Эти люди затем, скорее всего, станут членами правления ТСЖ.

Проект по созданию ТСЖ

Инициативная группа, прежде чем собирать жильцов и агитировать за ТСЖ, должна между собой обсудить ряд вопросов и спланировать дальнейшую работу.

Первый вопрос, на который надо ответить, это причина создания ТСЖ. Зачем, почему, для чего, чем это лучше текущего положения. Сразу надо подумать о планах на ближайший год и на будущие годы. Должен быть долгосрочный проект с целями и задачами, иначе инициатива не найдет поддержки у соседей. Помимо конкретных действий по улучшению жизни дома, нужно продумать, как это реализовать, за счет чего.

Расчеты

Нужно составить смету доходов и расходов ТСЖ на ближайший год. Информацию по стоимости разных видов работ и зарплатам можно узнать у председателей уже созданных в вашем районе ТСЖ, а можно самостоятельно запросить расценки у поставщиков и будущих работников. Это работа не на один день, но она очень важна для дальнейшего успеха всего проекта.

Организационные вопросы

Когда проект по созданию ТСЖ сформирован, определены цели и задачи, и стало понятно, какими вы хотите увидеть дом и двор через год, через пять лет и т. д., можно приступать к организационным моментам. Теперь вам есть что ответить другим собственникам помещений на вопросы, которые неизбежно будут заданы.

До проведения общего собрания собственников нужно подготовить устав товарищества и документы для проведения ОСС. С этим может помочь юрист. Ни одна статья в интернете по данной теме не может охватить всех нюансов, а их при организации ТСЖ может проявиться много. Каждая ситуация индивидуальна, поэтому юридическая консультация может быть полезна.

ТСЖ или ТСН - как правильно

С 1 сентября 2014 года в ГК РФ внесли изменения, согласно которым одной из форм некоммерческой организации стало товарищество собственников недвижимости (ТСН). Какое-то время люди путались, как нужно регистрировать ТСЖ (как ТСЖ или как ТСН) и как правильно оформлять документы, в частности, устав.

В статье 135 ЖК РФ говорится о ТСЖ, как о виде ТСН:


1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме...


В Письме Федеральной налоговой службы от 27 марта 2015 г. № СА-17-14/33 “О государственной регистрации ТСЖ как самостоятельной организационно-правовой формы” разъясняется, что регистрировать в налоговой нужно ТСН (Ж) или ТСН (К):


...Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность создания товариществ собственников жилья как вида товарищества собственников недвижимости. При этом исходя из положений пункта 1 статьи 54, пунктов 1 и 2 статьи 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации наименование товарищества собственников жилья должно включать слова “товарищество собственников недвижимости” и может содержать указание на вид недвижимого имущества - “товарищество собственников недвижимости (квартир)” или “товарищество собственников недвижимости (жилья)”.


За образец Устава, как показывает практика, можно брать Устав ТСЖ (например, образец есть в системе “КонсультантПлюс”), исправив в документе организационно-правовую форму. "Товарищество собственников жилья “Ромашка” - неправильно, “Товарищество собственников недвижимости (жилья) “Ромашка" - правильно. Сокращенное наименование будет таким: "ТСН (Ж) “Ромашка”.

В этой статье мы используем сокращение ТСЖ (как в Жилищном кодексе) - так короче и привычней. Подразумеваем под этим ТСН (Ж).

Как провести ОСС с целью создания ТСЖ

Как провести ОСС, мы подробно писали ранее.

Уведомить собственников о предстоящем общем собрании нужно как минимум за 10 дней до его проведения. Лучше - раньше, потому что личная беседа с каждым собственником - залог того, что вашу идею о ТСЖ поймут и не проигнорируют собрание. На поквартирный обход, конечно, понадобится время.

Для создания в доме ТСЖ в повестку дня общего собрания собственников помещений обязательно нужно включить следующие вопросы:

1. Выбор председателя ОСС помещений в многоквартирном доме.

2. Выбор секретаря ОСС помещений в многоквартирном доме.

3. Избрание состава счетной комиссии ОСС помещений в многоквартирном доме.

Пунктов 1-3 может не быть, если указанные органы уже избраны предыдущими собраниями на определенный срок. Это нужно уточнить заранее, как и то, какой порядок уведомления о проведении ОСС выбран.

4. Выбор собственниками способа управления многоквартирным домом по адресу: {адрес}.

5. Создание Товарищества собственников недвижимости (жилья).

6. Утверждение устава Товарищества собственников недвижимости (жилья).

7. Избрание правления Товарищества собственников недвижимости (жилья).

8. Выборы председателя правления Товарищества собственников недвижимости (жилья).

9. Избрание ревизионной комиссии Товарищества собственников недвижимости (жилья).

10. Выборы уполномоченного представителя собственников помещений для государственной регистрации Товарищества собственников недвижимости (жилья) и представлению его интересов в органах государственной власти.

11. Расторжение договора управления с {наименование управляющей организации}.

Дополнительно можно указать такие пункты:

12. Утверждение названия Товарищества собственников недвижимости (жилья).

13. Утверждение вознаграждения председателю правления.

14. Утверждение единовременного сбора средств на создание Товарищества собственников недвижимости (жилья).

Это обычно требуется, чтобы вернуть инициаторам собрания деньги, которые они потратили при подготовке к собранию на канцтовары, юридическую консультацию по созданию ТСЖ и прочее.

Согласно пункту 3 статьи 135 ЖК РФ для принятия положительного решения проголосовать за создание ТСЖ должны собственники, владеющие более чем 50% помещений (квадратных метров) в МКД:


Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.


Протокол общего собрания с решениями создать ТСЖ и утвердить его устав должны подписать все собственники, которые голосовали за эти решения. Протокол нужно предоставить в ГЖИ (государственную жилищную инспекцию) в течение 10 дней после принятия решения.

При регистрации ТСЖ в налоговой предоставляются: протокол общего собрания (оригинал), устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание ТСЖ, и о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Протокол общего собрания нужно составить в 4 экземплярах: для налоговой, ГЖИ, управляющей организации (с которой согласно протоколу расторгается договор), и для председателя созданного ТСЖ - на хранение. С итогами собрания обязательно нужно ознакомить всех собственников. Можно повесить в подъездах копии протокола общего собрания.

Чтобы в дальнейшем проводить ОСС было проще

Значительно упрощают всю процедуру проведения ОСС специальные сервисы. Один из таких - Вместе, социальная сеть для соседей с функционалом для проведения общих собраний. Здесь можно проводить голосования в электронном виде (они имеют юридическую силу, статья 47.1 ЖК РФ).

Во Вместе автоматически формируется и направляется в ГИС ЖКХ протокол ОСС. Не нужно думать, как подготовить бланки решений, реестр собственников и другие документы - все заложено в системе, собственникам приходят уведомления о будущих собраниях в сроки, указанные в ЖК РФ. Даже те, кто в отъезде (в отпуске заграницей, на даче, в командировке) могут проголосовать по всем вопросам повестки.

Чтобы подключить дом к бесплатной системе Вместе, нужно включить в повестку дня общего собрания следующие вопросы.

1. Принятие решения об использовании системы “Вместе” при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

2. Принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы “Вместе” при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (администратор общего собрания).

3. Принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе”.

4. Принятие решения об утверждении Регламента проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе” и о его применении при проведении собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе”.

5. Определение места хранения протокола и решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как зарегистрировать ТСЖ и начать работу

После проведения общего собрания и принятия решения о создании ТСЖ, нужно зарегистрировать товарищество как новое юридическое лицо.

Можно подать документы на государственную регистрацию в электронном виде или лично прийти в региональное отделение ИФНС. Понадобится протокол общего собрания, устав товарищества и заявление, которые нужно подписать у нотариуса. Регистрировать нужно именно ТСН (Ж), а не ТСЖ, об этом мы говорили выше.

Когда вашему ТСН (Ж) присвоят ИНН и ОГРН, необходимо будет открыть расчетный счет, получить коды статистики, извещение из Пенсионного фонда и свидетельство из ФСС и заказать изготовление печати.

Работа ТСЖ начинается с заключения договоров с поставщиками жилищно-коммунальных услуг. За месяц ресурсоснабжающие организации должны заключить с вами договора. Управляющая организация, которая раньше управляла домом, должна предоставить техдокументацию, ключи от подвальных, чердачных помещений и т. д.

Чтобы принять дом от управляющей организации, правление ТСЖ должно пройти по дому и составить дефектную ведомость. Хорошо, если в обходе примут участие профессионалы - слесари, сантехники или опытные коллеги, управляющие другими ТСЖ. Фиксировать надо все имеющиеся проблемы. Затем нужно будет провести обход повторно, вместе с комиссией управляющей организации. Впоследствии на основании дефектной ведомости можно будет обратиться в суд за возмещением тех средств, которые УО должна была потратить на содержание и ремонт дома, но почему-то не потратила.

Также вместе с сотрудниками УО надо пройти по всем квартирам и снять показания счетчиков для окончательного расчета с УО.

FTB Публикация 1028 | FTB.ca.gov

Введение

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) обеспечивают обслуживание, уход и управление жилой недвижимостью. Эта публикация отвечает на наиболее часто задаваемые вопросы ассоциаций домовладельцев, освобожденных от налогов.

Требования к статусу освобожденного от уплаты налогов ТСЖ

Тип недвижимости * Для получения статуса освобождения от уплаты налогов
Ассоциации управления кондоминиумами Членство в ассоциации - это условие владения квартирой, домом или участком в застройке.
Ассоциации по управлению жилой недвижимостью Членство в ассоциации - это условие владения квартирой, домом или участком в застройке.
Кооперативные жилищные корпорации Членство в ассоциации - это условие владения квартирой, домом или участком в застройке.
Таймшерные товарищества Членство в ассоциации - это условие владения квартирой, домом или участком в застройке.
Компании взаимного водоснабжения Обеспечить водой жителей.

* Недвижимость должна быть не менее 85% жилой.

Штат Калифорния и федеральные различия

В таблице ниже представлены различия в Калифорнии и федеральном уровне для каждого типа организации.

Тип организации Закон Калифорнии Федеральный закон
ТСЖ Подайте заявку и получите от нас письмо с указанием на получение статуса освобождения от уплаты налогов в соответствии с разделом 23701t Кодекса доходов и налогообложения (R&TC) (по образцу Раздела 528 Налогового кодекса и Раздела 1 постановлений Федерального казначейства.528) В соответствии с разделом 528 IRC и разделом 1.528 Правил Федерального казначейства, организации могут ежегодно выбирать для освобождения от уплаты налогов, заполнив форму 1120H Налоговой службы США, декларацию о подоходном налоге для ассоциаций домовладельцев.
Взаимные канавы или ирригационные компании. (также известные как компании взаимного водоснабжения) Калифорния не имеет закона, аналогичного IRS. Взаимная водохозяйственная компания может претендовать на статус освобожденной от налогов ТСЖ в соответствии с разделом 23701t R&TC. Может быть освобожден от налогов в соответствии с разделом 501 (c) (12) Налогового кодекса (IRC).

Процесс подачи заявления на статус освобожденного от уплаты налогов ТСЖ

Чтобы получить статус освобожденного от уплаты налогов штата, вы должны заполнить форму 3500 «Заявление об освобождении» и получить от нас письмо об освобождении от уплаты налогов . Чтобы получить приложение, перейдите на ftb.ca.gov и найдите 3500 .

Организации, не получившие в Калифорнии статус освобожденных от налогов, по-прежнему облагаются минимальным налогом на франшизу или подоходным налогом.

Подайте заявку не менее чем за 90 календарных дней до того, как вам потребуется статус освобождения от налогов, чтобы обеспечить достаточное время для обработки.

Вы должны предоставить всю информацию , необходимую для формы 3500, Заявление об освобождении, в частности:

  • Все Общие вопросы в Части I - VI.
  • Раздел Т Особые разделы Вопросы
  • Оригинал подписи уполномоченного лица, например:
    • Выборное должностное лицо.
    • Директор.
    • Уполномоченный представитель.

Отправьте заполненную заявку по адресу:

Почта
Налоговая служба по франшизе
А / я 1286
Ранчо Кордова, Калифорния, 95741-1286.

Квалификационные требования Ассоциации домовладельцев, освобожденные от уплаты налогов

Каждая организация должна соответствовать двум общим требованиям или тестам (независимо от раздела закона, в соответствии с которым она подает заявку на статус освобожденной от налогов).

Первый тест - организационный. Организация должна создать документ, содержащий соответствующий язык для раздела, в котором организация подает заявку на статус освобожденной от налогов. Образцы документов см. В разделах «Организационный тест : корпорации или :« Некорпоративные ассоциации »ниже.

Второй тест - это рабочий тест. Каждая организация должна:

  • Будьте активны, и раздел закона, в соответствии с которым организация подает заявку на освобождение, должен разрешать ее деятельность.Если организация неактивна, она не будет претендовать на статус освобожденной от уплаты налогов.
  • Действовать для целей, указанных в разделе применимого законодательства. В рамках проверки работоспособности ТСЖ должно соответствовать требованиям проверки источника дохода и проверки расходов (Раздел 23701t R&TC).
  • Соответствует определению членства: минимум две единицы принадлежат разным лицам.
Организационный тест: корпорации

Корпорация создается, когда Государственный секретарь утверждает Устав.Статьи должны соответствовать требованиям Кодекса корпораций Калифорнии (взаимная выгода) и , если корпорация подает заявку на статус освобожденной от налогов, требованиям Раздела 23701t Кодекса доходов и налогообложения Калифорнии.

Организационный тест: Некорпоративные ассоциации

Некорпоративная ассоциация может быть создана на основании устава, устава или подзаконных актов, которые содержат необходимые формулировки для удовлетворения требований организации. Допустимый формат:

  1. Название организации.
  2. Заявление, указывающее, что организация организована для некоммерческих целей и что отдельные члены не будут получать прибыль от организации. Пример соответствующего предложения:

    «Эта организация не предполагает финансовой выгоды или прибыли для своих членов и организована для некоммерческих целей».

  3. Конкретная и основная цель организации.Пример приемлемой статьи:

    «Конкретной и основной целью ассоциации является управление ассоциацией домовладельцев в значении Раздела 23701t Налогового и налогового кодекса Калифорнии».

  4. Ограничительная оговорка. Пример соответствующего предложения:

    «Несмотря на любое из вышеуказанных заявлений о целях и полномочиях, эта организация не должна, за исключением незначительной степени, участвовать в какой-либо деятельности или осуществлять какие-либо полномочия, которые не способствуют достижению конкретной цели этой организации.”

Вы можете изменить существующий документ (подзаконные акты), чтобы включить эти положения, или вы можете принять новый документ. В любом случае члены совета директоров должны подписать новый документ или поправки.

Статья о регистрации Ресурс

Ассоциация домовладельцев жилых домов в соответствии с разделом 23701t R&TC, см. Учредительный договор ARTS-CID ассоциации развития общих интересов или учредительный договор ARTS-MU для иных, чем ассоциации развития общих интересов.Перейдите на sos.ca.gov , выберите Business , чтобы найти формы.

Эксплуатационные испытания

Общие требования

Ваша организация должна действовать в соответствии с требованиями раздела 23701t R&TC (по образцу раздела 528 IRC и раздела 1.528 правил Федерального казначейства). Если организация неактивна и не проходит операционные испытания, она не может претендовать на статус освобожденной от налогов. Мы будем считать, что ваша организация работает в соответствии с требованиями раздела 23701 R&TC, если она соответствует всем из следующих требований:

  1. Должен соответствовать критерию «85 процентов проживания», как определено в Разделе 528 IRC и Разделе 1 Правил Федерального казначейства.528.
  2. Проверка источника дохода: 60 ​​или более процентов валового дохода приходится на членские взносы, взносы и начисления взносов. В случае кооперативной жилищной корпорации платежи членов-акционеров в счет погашения задолженности по приобретению или других сборов считаются гонорарами и оценками.
  3. Проверка расходов: 90 или более процентов расходов за год относятся к приобретению, строительству, управлению, обслуживанию и уходу за собственностью ассоциации или, в случае ассоциации с разделением времени, на деятельность, осуществляемую в пользу или от имени ассоциации. члены ассоциации.
  4. Никакая часть чистой прибыли не используется в пользу какого-либо частного лица, кроме как в ходе обычной деятельности ассоциации.
  5. Суммы, полученные в качестве членских взносов, взносов и оценок, передаются и хранятся в доверительном управлении для обеспечения управления, обслуживания и ухода за собственностью ассоциации, если они не используются для целей ассоциации в течение года.
  6. Чтобы соответствовать определению членства, минимум две единицы или лота должны принадлежать разным лицам.
Требования Mutual Water Company

Если ваша организация является компанией взаимного водоснабжения, она должна соответствовать общим требованиям к эксплуатационным испытаниям, и все из следующего должны соответствовать требованиям, чтобы претендовать на статус освобожденного от налогов:

  1. Ваши участники используют воду только в жилых целях.
  2. Вы не взимаете плату с членов на основе количества потребленной воды. Вместо этого вы оцениваете или взимаете плату за воду с членов на равной основе или на основе размера или стоимости собственности каждого члена.
  3. Если вы используете водомеры, то доход от начисления с учетом счетчиков в сочетании с доходом от других функций, не связанных с освобождением от налогов, не превышает 40 процентов от общих поступлений.

Мы учитываем сборы по счетчикам для дохода, освобожденного от налога на воду, в той степени, в которой начисленная сумма является фиксированной ставкой за указанное количество воды. Мы рассматриваем измеряемую плату, основанную на использовании, как доход от услуг и облагаемую налогом.

Закон

Калифорнии не распространяется ни на что сравнимое с Разделом 501 (c) (12) Налогового кодекса, предоставляющим освобождение некоторым компаниям совместного пользования канавами или ирригационным компаниям (также известным как компании взаимного водоснабжения).Таким образом, федеральное освобождение в соответствии с разделом 501 (c) (12) IRC не гарантирует, что компания имеет право на статус освобожденной от налогов Калифорнии.

Требования к подаче

Требования к регистрации см. В таблицах ниже. Затем обратитесь к следующим разделам для получения конкретных инструкций по подаче документов.

Если вашей ассоциации домовладельцев предоставлен статус освобожденной от налогов, от нее может потребоваться заполнить форму 199, FTB 199N и / или форму 100. Требование подачи формы 199 или FTB 199N не зависит от требования подачи формы 100.Размер и тип полученного дохода являются определяющими факторами.

Организации, освобожденные от налогов в Калифорнии, могут быть обязаны подать одно или несколько из следующих документов:

Форма Название
199 Ежегодный информационный отчет освобожденной организации
199N Калифорния электронная открытка
100 Корпоративная франшиза или налоговая декларация

Используйте приведенную ниже таблицу, чтобы определить требования организации к заполнению формы 199 или FTB 199N на основе средней валовой выручки.

Освобожден по всем разделам R&TC 23701

File Form 199 или FTB 199N
Форма 199 FTB 199N
Налоговый год с 2012 г. по настоящее время - Валовая выручка, как правило, равна или меньше 50 000 долларов США Нет Есть
Налоговый год 2010 и 2011 - Валовая выручка обычно равна или меньше 25 000 долларов США Нет Есть
Налоговый год 2009 и ранее - Валовая выручка обычно равна или меньше 25 000 долларов США Нет необходимости подавать
Налоговый год с 2012 по настоящее время - Валовая выручка превышает 50 000 долларов США Есть Нет
Налоговый год 2011 и ранее - валовая выручка более 25 000 долларов США Есть Нет

Освобожден согласно разделу R&TC 23701t

Требования к заполнению формы 100
Налогооблагаемый доход более 100 долларов США Есть
Налогооблагаемый доход в размере 100 долларов США или меньше Нет

Форма 199, Годовая информационная декларация освобожденной организации

Валовая выручка указывается в формах 199 и FTB 199N.Мы определяем валовую выручку как общую сумму, полученную организацией из всех источников за годовой отчетный период - без вычитания каких-либо затрат или расходов (включая стоимость проданных товаров, операционные затраты или затраты на заработок, сбор или сбор). такие суммы).

Для определения средней валовой выручки используйте приведенные ниже диаграммы.

Налоговый год 2012 для представления средней валовой выручки в размере 50 000 долларов США:

Если ваша организация существовала: Подайте форму 199, если валовая выручка превышает:
Один год или меньше 75000 долларов за первый налоговый год
Более одного года, но менее трех лет $ 60 000 (в среднем за текущий налоговый год и предыдущий налоговый год)
Три года и более $ 50 000 (в среднем за текущий налоговый год и два предшествующих года)

Налоговые годы 2011 и предыдущая валовая выручка в среднем 25 000 долларов США:

Если ваша организация существовала: Подайте форму 199, если валовая выручка превышает:
Один год или меньше 37 500 долларов США за первый налоговый год
Более одного года, но менее трех лет 30 000 долларов (в среднем за текущий налоговый год и предыдущий налоговый год)
Три года и более $ 25 000 (в среднем за текущий налоговый год и два предшествующих года)

Срок сдачи

Вы должны подать форму 199 не позднее 15-го числа 5-го месяца после окончания налогового года вашей организации.Например, если ваш налоговый год заканчивается 31 декабря, срок платежа - 15 мая. Если срок платежа приходится на выходные или праздничные дни штата, подайте заявление до следующего обычного рабочего дня.

Продление времени для файла

Расширение дает вам больше времени для подачи декларации.

Мы предоставим автоматическое продление на шесть месяцев для подачи декларации, если выполняются оба из следующих условий:

  • Работа вашей организации не приостановлена ​​в установленный срок.
  • Вы подаете декларацию своей организации в продленный срок или раньше.

Пошлина за подачу

Для возвратов, подлежащих возврату не ранее 01.01.2021, сбор за подачу не требуется.

Для возврата до 01.01.2021 см. Следующую информацию.

Обычно, если вы заполняете форму 199, вы платите пошлину вместе с возвратом. Сумма зависит от того, когда вы подаете заявку и когда делаете платеж. (Раздел R&TC 23772)

Подайте декларацию Плата за регистрацию уплачена Сумма комиссии
По первоначальной дате платежа. По первоначальному сроку. $ 10
После первоначального срока платежа, но не позднее продленного срока платежа. После первоначального срока платежа, но не позднее продленного срока платежа. $ 10
После продленного срока. По первоначальному сроку. $ 10
По первоначальному сроку. После первоначального срока платежа. $ 25
После первоначального срока платежа, но не позднее продленного срока платежа. После продленного срока платежа. $ 25

Исключения

Сбор за регистрацию не взимается, если ваш средний валовой доход меньше порогового значения для подачи заявок.

Просрочка Форма 199 Штраф

Мы налагаем штраф, если вы не подадите форму 199 своей организации к продленному сроку, независимо от того, платите ли вы пошлину. Штраф составляет 5 долларов в месяц или часть месяца, если форма 199 опаздывает. Максимальный штраф составляет 40 долларов. Мы налагаем штраф от первоначального срока возврата. (Раздел R&TC 23772)

FTB 199N, Калифорния, электронная открытка

California требует, чтобы небольшие освобожденные от налогов организации подали в электронном виде ежегодное информационное уведомление.Мы не предлагаем бумажную форму; мы принимаем только электронную регистрацию. (Раздел R&TC 23772)

Вы не можете подать FTB 199N за налоговый год до 2010 года. Если вам нужно подать за налоговый год до 2010 года, вы должны заполнить форму 199.

Регистрация FTB 199N бесплатна. Если ваш средний порог валовой выручки превышает допустимый порог, мы можем отправить вам счет.

Кто должен подавать

Мы не требуем от организаций с валовой выручкой, которая обычно равна или меньше порогового значения формы 199, подавать форму 199, но требуем, чтобы они подавали FTB 199N в электронном виде.Организации, отвечающие требованиям подачи FTB 199N, могут подать полную форму 199.

Срок сдачи

Вы должны подать FTB 199N не позднее 15-го числа 5-го месяца после окончания налогового года вашей организации. Например, если ваш налоговый год заканчивается 31 декабря, срок платежа - 15 мая. Если срок платежа приходится на выходные или праздничные дни штата, подайте заявление до следующего обычного рабочего дня.

Продление времени для файла

Нет продления времени для подачи файла.

Форма 100, декларация о франшизе или подоходном налоге Калифорнийской корпорации

Товарищества собственников жилья используют форму 100 для отчета о налогооблагаемой прибыли предприятия.

Налогооблагаемый доход

Налогооблагаемый доход - это общий валовой доход ассоциации за вычетом дохода от освобожденных от налогообложения доходов (включая взносы, гонорары и начисленные взносы членов) и любых вычетов , непосредственно связанных с получением валового дохода от неиспользованных функций. Налогооблагаемый доход включает:

  • Процентный доход (включая проценты от участников).
  • Дивиденды.
  • Квитанции, не являющиеся членами.
  • Доходы от продажи имущества.
  • Плата за медицинские услуги от участников.
  • Плата за питание или услуги питания от участников.
  • Плата за обслуживание членов.
  • Плата за пользование прачечной от участников.
  • Суммы, полученные от участников за использование помещения в течение вечера, выходных, недели и т. Д.

Если доход от неиспользованной функции (облагаемый налогом) за год превышает 100 долларов, то организация должна подать Форму 100.

Расходы

Расходы или убытки, связанные с производством освобожденного функционального дохода, не могут использоваться в качестве вычетов или зачетов против налогооблагаемого дохода. Выявление расходов, относящихся к налогооблагаемому доходу, не являющемуся членом организации, может быть трудным.

Прямые расходы, такие как комиссионные от продажи собственности, подлежат вычету, поскольку они напрямую связаны с доходом от продажи.Однако бывает сложно определить, подлежат ли вычету другие расходы. Например, ассоциация может иметь расходы на бухгалтерские услуги, сбор членских взносов и взносов, внесение депозитов и оплату счетов. Ассоциация будет нести эти расходы независимо от того, приносит ли эта деятельность налогооблагаемый доход. Если на банковский счет начисляются проценты, эти проценты являются налогооблагаемым доходом. Для начисления процентов ассоциация может понести дополнительные расходы. Однако дополнительные расходы составляют случайных , а не , непосредственно связанных с начислением процентного дохода.Наша политика допускает вычет более чем одного процента налогооблагаемого инвестиционного дохода, не являющегося членом, или 100 долларов для организаций, которые не могут определить и полностью обосновать вычеты, непосредственно относящиеся к доходу от необлагаемых налогом функций.

Ставка налога

  • Используйте общую ставку корпоративного налога для расчета налога.
  • Организации, освобожденные от уплаты налогов, и некорпоративные ассоциации домовладельцев не облагаются минимальным налогом на франшизу.
  • Могут потребоваться расчетные налоговые платежи.

Срок оплаты

Срок платежа - 15-й день 4-го месяца после окончания налогового года. Если налоговый год заканчивается 31 декабря, срок платежа - 15 апреля.

Продление времени для файла

Расширение дает вам больше времени для подачи декларации. Мы предоставим автоматическое шестимесячное продление для подачи декларации, если выполняются и из следующих условий:

  • Работа вашей организации не приостановлена ​​в установленный срок.
  • Вы подаете декларацию своей организации в продленный срок или раньше.

Форма 100-ES, Расчетный налог корпорации

Форма 100-ES используется для расчета и уплаты расчетного налога. Расчетный налог - это сумма налога, которую предприятие ожидает выплатить за налоговый год.

Ежегодно от ассоциации домовладельцев, освобожденных от налогообложения, с не освобожденным от налога функциональным доходом требуется один или несколько платежей по расчетному налогу.

Расчетный налог уплачивается четырьмя частями.Взносы подлежат оплате до 15 числа 4, 6, 9 и 12 месяцев налогового года. Когда срок платежа приходится на выходные или праздничные дни, крайний срок подачи и оплаты без штрафа продлевается до следующего рабочего дня.

Получите инструкции по заполнению формы 100-ES для получения более подробной информации о требованиях к подаче документов.

Неограниченные организации

ТСЖ не освобождается от государственной франшизы или подоходного налога, если применяется одно из следующих условий:

  • Он не подал форму 3500 «Заявление об освобождении от уплаты налогов» для запроса статуса освобождения от уплаты налогов.
  • Он подал форму 3500, но мы отказали в статусе освобожденного от уплаты налогов.
  • Мы отменили статус организации, освобожденной от уплаты налогов, поскольку она:
    • Больше не имеет права на освобождение.
    • Несоблюдение требований к регистрации освобожденной организации.
    • Не удалось оплатить задолженность.

Требования к подаче заявлений для незарегистрированных организаций

Если ваша организация: А есть: Требования к подаче: * Платеж:
Зарегистрировано Не облагается налогом Форма 100, декларация о франшизе или подоходном налоге Калифорнийской корпорации. Минимальный налог на франшизу или измеренный налог, в зависимости от того, что больше.
Без юридического лица Не облагается налогом Форма 100, декларация о франшизе или подоходном налоге Калифорнийской корпорации. Налог по корпоративной ставке на любой налогооблагаемый доход за год. Нет налога на франшизу.

* Корпорации и некорпоративные ассоциации, которые не освобождены от налогов, не должны подавать форму 199, Ежегодную информационную декларацию освобожденных от налогов Калифорнийских организаций.

Розыгрыши

Некоторые освобожденные от налогов организации (включая ассоциации домовладельцев) могут проводить лотереи, если они соответствуют требованиям, указанным в разделе 320.5 Уголовного кодекса Калифорнии.

Реестр благотворительных трастов через офис генерального прокурора Калифорнии отвечает за исполнение закона. Если у вас есть вопросы относительно подробных требований или того, как зарегистрироваться, свяжитесь с этим офисом по телефону:

Веб:
oag.ca.gov
Выберите Программы от А до Я, затем выберите Благотворительные организации.
Телефон:
(916) 210-6400
Почта
Реестр благотворительных фондов
Офис генерального прокурора
А / я 7
Сакраменто, Калифорния 94203-4470

Определения

Чтобы определить, имеет ли ваша организация право на освобождение от налогов в качестве ассоциации домовладельцев, обратитесь к следующей информации и определениям:

Собственность ассоциации

Недвижимость или личная собственность, находящаяся в собственности организации или совместно используемая членами организации, считается собственностью ассоциации, если она доступна для общего блага всех членов организации и имеет тенденцию увеличивать удовольствие от проживания в частных резиденциях их владельцев ( например, бассейны и теннисные корты).С другой стороны, помещения или территории, отведенные для нечленов или используемые в основном не членами ассоциации, не являются собственностью ассоциации (например, собственность, принадлежащая организации с целью сдачи ее в аренду не членам, не является собственностью ассоциации).

Имущество, находящееся в частной собственности членов ассоциации, квалифицируется как собственность ассоциации, если:

  • Это влияет на общий вид или структуру собственности (например, внешние стены, крыши и ландшафтный дизайн).
  • Соглашение, касающееся внешнего вида или обслуживания, которое распространяется на все имущество в проекте.
  • Обязательная аттестация не реже одного раза в год всех членов товарищества на содержание имущества.
  • Членство в ассоциации является условием владения собственностью каждого человека в рамках проекта.

Территории и сооружения, которые традиционно считались государственными объектами, включены в собственность ассоциации (например, дороги, парки, тротуары, уличные фонари и т. Д.)).

Члены ассоциации с разделением времени имеют право использовать собственность ассоциации в связи с зарегистрированными сервитутами, соглашениями или зарегистрированными инструментами, связанными с проектом с разделением времени (действует для налоговых лет, начинающихся 1 января 1998 г. или позднее).

Ассоциация управления кондоминиумами

Эта ассоциация управляет строительством кондоминиума. Он состоит из владельцев отдельных квартир в рамках проекта кондоминиума. Собственники также являются совладельцами или арендаторами общих частей проекта.

Ассоциация управления жилой недвижимостью

Ассоциация, состоящая, как правило, из владельцев односемейного жилья, расположенных в микрорайоне, застройке или подобном районе. Он создан для обеспечения соблюдения договоренностей, касающихся архитектуры и внешнего вида комплекса, а также для поддержания общих частей.

Ассоциация таймшера

Любая организация (кроме ассоциации управления кондоминиумами), организованная и действующая для обеспечения приобретения, строительства, управления, обслуживания и ухода за собственностью ассоциации, если какой-либо ее член имеет право использования с разделением времени или владение с разделением времени. проценты, недвижимое имущество, составляющее собственность товарищества.

Кооперативная жилищная корпорация

Кооперативная жилищная корпорация - это зарегистрированная организация, которая владеет правовым титулом на улучшенную недвижимость. Члены ассоциации получают право исключительного владения частью собственности через акционерное владение.

  • Для федеральных целей кооперативная жилищная корпорация не имеет права на освобождение от налогов в качестве ассоциации домовладельцев.
  • Жилищный кооператив с ограниченной долей участия включен в определение жилищной кооперативной корпорации .Однако организационные требования к жилищному кооперативу с ограниченным капиталом отличаются от требований к товариществам домовладельцев в целом. См. Определение жилищного кооператива с ограниченным капиталом .

Жилищный кооператив с ограниченным капиталом

Это определение можно найти в разделе 33413.7 Кодекса здравоохранения и безопасности штата Калифорния. Жилищный кооператив с ограниченным капиталом - это корпорация, которая организована на кооперативной основе и состоит из или из следующих:

  • Зарегистрировано в соответствии с законом о некоммерческих организациях.
  • Имеет право собственности на недвижимое имущество в качестве бенефициара траста, который предусматривает распределение собственности среди государственных или благотворительных организаций после прекращения траста.
  • Имеет право собственности на недвижимое имущество при соблюдении условий, которые приведут к распределению собственности среди государственных или благотворительных организаций после роспуска корпорации.
  • Имеет право аренды на срок не менее 20 лет и при условии продолжения квалификации корпорации как жилищного кооператива с ограниченной долей участия.Имущество должно быть передано общественной или благотворительной организации.

В соответствии с уставом или уставом требуется:

  • Корпорация, выкупающая акции или членские права владельцев-резидентов, которые перестают быть постоянными резидентами.
  • Корпорация продает акции или доли участия, выкупленные у бывших членов, новым членам по той же цене, которую она заплатила за акции или проценты членства.
  • Две трети владельцев или акционеров-резидентов проголосовали «за» за внесение поправок в Устав или подзаконные акты.

Практически все испытания

«Практически все» означает почти все. Тест, по необходимости, несколько отличается в зависимости от типа жилья, которым владеют члены ассоциации. Все типы ассоциаций подлежат практически всем 85-процентным тестам, как определено в Разделе 528 IRC и Разделе 1.528 Федеральных правил.

Ассоциация управления кондоминиумами

Физические лица используют не менее 85 процентов общей площади квартир в ассоциации для проживания.Фраза «жилые помещения» включает следующее:

  • Квартира, построенная для использования в качестве жилого помещения, но никогда не заселяемая.
  • Жилое помещение, которое не занято, но было в прошлом, построено для использования в качестве жилого помещения, а физическое лицо занято в качестве жилого помещения.
  • Единицы, используемые для целей, связанных с бытовым использованием, например, прачечные, бассейны, теннисные корты, складские помещения и помещения, используемые обслуживающим персоналом.

Ассоциация управления жилой недвижимостью

Мы рассматриваем участки (включая неулучшенные участки) или здания, используемые физическими лицами в качестве жилых помещений, если не менее 85 процентов участков предназначены для проживания.Мы рассматриваем участки, предназначенные для проживания, даже если они могут использоваться для парковок, бассейнов, теннисных кортов, школ, пожарных депо, библиотек, церквей или других целей, не связанных с жилыми помещениями. Однако торговые районы - это не жилые районы.

Двойное использование помещений или персонала

Если помещения или персонал используются как для целей функции, освобожденной от ассоциации, так и для получения дохода от невыплаченной функции (доход, облагаемый налогом), расходы будут распределены между двумя видами деятельности.Вычету подлежит только та часть расходов, которая непосредственно связана с получением дохода от неиспользованных функций. Ассоциация должна быть готова полностью обосновать, что вычеты из налогооблагаемой прибыли не являются освобожденными от налога функциональными расходами.

Исключенная функция

Эта функция является основной причиной создания организации, освобожденной от налогов. В случае ассоциации домовладельцев, освобожденных от налогообложения, это приобретение, строительство, управление, обслуживание и уход за собственностью ассоциации.

Доход, освобожденный от уплаты налогов

Этот доход представляет собой сумму, полученную в виде членских взносов, взносов или взносов от членов как владельцев, а не клиентов услуг ассоциации.

Сборы, взносы или начисленные взносы не будут считаться доходом от освобожденных от налогообложения доходов, если ответственность каждого члена по оплате не возникает исключительно из членства в ассоциации. Суммы, основанные на стоимости или размере собственности, считаются доходом, освобожденным от налогообложения.Тем не менее, суммы, основанные на масштабах использования средств участников, не являются доходом от освобождения от налогообложения. Как правило, для того, чтобы членские взносы, взносы или начисления на жилую единицу были освобождены от функционального дохода, эта квартира должна использоваться или, как ожидается, будет использоваться для жилых целей.

  • Сборы, гонорары или оценки, уплачиваемые организации разработчиком незавершенных или законченных единиц или участков, которые не проданы, являются освобожденным доходом от функции, даже если разработчик не использует единицы или участки.
  • Избыточные начисления, сделанные в течение налогового года, которые возвращаются участникам или применяются к их будущим оценкам, считаются освобожденным от налогообложения функциональным доходом за этот налоговый год. Однако, если дополнительные начисленные взносы применяются к начисленным взносам в будущем году, они также будут считаться доходом от освобожденных от налогообложения доходов за этот конкретный будущий год.

Неуплаченный доход (доход, подлежащий налогообложению)

Налогооблагаемый доход:

  • Валовой доход за налоговый год (без учета членских взносов, взносов и оценок от арендаторов-акционеров или владельцев жилых единиц, жилых домов или участков), минус
  • Вычеты , разрешенные этой частью, которые напрямую связаны с производством валового дохода (за исключением дохода от освобожденных от налогообложения доходов).

Пример:
Валовой доход - отчисления = налогооблагаемый доход

Доход от неисполненной функции включает суммы, полученные от лиц, не являющихся членами, например:

  • Проценты по суммам, отложенным на будущий ремонт или улучшение.
  • Плата за пользование прачечной от участников.
  • Суммы, полученные за работы, выполненные на частной собственности, не являющейся собственностью ассоциации (например, покраска внутренних стен).
  • Суммы, полученные от участников для оплаты их проезда в торговые центры, места работы и т. Д. Или из них.
  • Суммы, полученные от членов за специальное использование помещений организации.

Исключение: суммы, полученные от членов-арендаторов жилых единиц, принадлежащих членам для специального использования помещений ассоциации, будут считаться доходом от освобожденных от налогообложения служебных помещений, если:

  • Член платил только один раз в любой 12-месячный период.
  • Привилегия, полученная в результате платежа, действует в течение всего 12-месячного периода или части периода, в течение которого объект обычно используется.

Примеры:

  • Ежегодная плата за использование теннисных кортов или бассейнов считается доходом, освобожденным от налогообложения.
  • Плата за использование здания на вечер, выходные, будние дни и т. Д. Не считается доходом, освобожденным от налогообложения.

Суммы, которые будут облагаться налогом в соответствии с разделом 23701t и исключены из валового дохода в соответствии с общим налоговым законодательством (например, проценты, полученные по обязательствам Соединенных Штатов), являются доходом, не подлежащим налогообложению.Таким образом, этот доход обычно подлежит налогообложению. Однако, поскольку он не облагается подоходным налогом калифорнийских корпораций, он также не облагается налогом ассоциации домовладельцев, освобожденных от налогов.

Соответствующий квалификационным критериям валовой доход: 60-процентный тест

Шестьдесят или более процентов валового дохода организации за налоговый год состоит исключительно из сумм, полученных в виде членских взносов, взносов и отчислений от одного из следующих:

  • Арендаторы-акционеры или владельцы жилых единиц, жилых домов или участков.
  • Владельцы прав таймшера на использование или таймшер доли владения в собственности ассоциации в случае таймшера.

Соответствующие расходы: тест на 90 процентов

По крайней мере, 90 процентов расходов ассоциации должны приходиться на приобретение, строительство, управление, обслуживание и уход за собственностью ассоциации. Они могут относиться к текущим операционным расходам или капитальным затратам. К квалифицируемым расходам относятся расходы на собственность ассоциации, даже если собственность может приносить доход, который не является доходом от служебных функций (например, расходы на плавательный бассейн являются квалифицируемыми расходами, даже если сборы с гостей не являются доходом от освобожденных функций).Расходы, используемые как для собственности ассоциации, так и для другой собственности, должны распределяться на разумной основе.

Примеры квалифицируемых расходов включают:

  • Заработная плата руководителя ассоциации и секретаря.
  • Охранники.
  • Юридические и бухгалтерские сборы.
  • Текущие операционные расходы теннисных кортов, бассейнов и залов отдыха.
  • Замена общих зданий и сооружений.
  • Налоги на недвижимость, взимаемые с собственности ассоциации.

Список литературы

Тема Закон Калифорнии
Ассоциация освобожденных от уплаты налогов домовладельцев Раздел 23701t Кодекса о доходах и налогообложении Раздел 528 Налогового кодекса и Раздел 1 Правил Федерального казначейства.528
Закон Дэвиса-Стирлинга о развитии общих интересов Гражданский кодекс Разделы 1350-1376 НЕТ
Определение жилищного фонда с ограниченной ответственностью Раздел Кодекса здоровья и безопасности 33007.5 НЕТ
Raffles Уголовный кодекс, статья 320.5 НЕТ

Свяжитесь с нами

Веб:
ftb.ca.gov
Телефон:
916-845-4171 (с 7:00 до 16:30 по будням, кроме государственных праздников)
Почта:
Штат Калифорния
Отдел освобожденных организаций MS F-120
Налог на франшизу
А / я 1286
Ранчо Кордова, Калифорния, 95741-1286

Формы и публикации в Интернете

Форма / публикация: Назначение: Перейдите на ftb.ca.gov и ищите:
Форма 100, франшиза California Corporation или налоговая декларация Налоговая декларация Форма 100
Форма 100-ES, Расчетный налог корпорации Ваучер сметной стоимости для Формы 100 и Формы 109 Форма 100ES
Форма 109, Налоговая декларация о прибылях и убытках от освобожденной от уплаты налога Калифорнии Налоговая декларация Форма 109
Форма 199, Ежегодная информационная декларация освобожденной от налогов Калифорнии Возврат информации Форма 199
FTB 199N, Калифорния, электронная открытка Возврат электронной информации FTB 199N
FTB Pub.1038, Руководство по роспуску, передаче или аннулированию юридического лица в Калифорнии Информация о роспуске или выходе организации из Калифорнии Паб. 1038
FTB Pub. 1068, Требования к регистрации освобожденных организаций Подробная информация о государственных требованиях к подаче документов, пошлинах и штрафах Паб. 1068
Форма 3509, Политическая или законодательная деятельность По разделу 23701d Организации Объявить о политической или законодательной деятельности, осуществляемой отделом R&TC 23701d Форма 3509
Форма 3539, Платеж за автоматическое продление для корпораций и освобожденных организаций Ваучер на продление формы 100, 109 и 199 Форма 3539
FTB 4058, Билль о правах налогоплательщиков Калифорнии Информация о правах государственных налогоплательщиков и о том, как запросить у нас письменную налоговую консультацию FTB 4058

Формы запросов по телефону

Телефон
(800) 338-0505

При появлении запроса выберите информацию о бизнес-объекте , затем выберите формы и публикации и введите код нужной формы.(Для форм за предыдущий год звоните по телефону 800.852.5711.) На получение вашего заказа уйдет две недели.

Код Форма
817 Форма 100, Декларация о франшизе или подоходном налоге Калифорнийской корпорации
818 Форма 100-ES, Расчетный налог корпорации
814 Форма 109, Налоговая декларация о подоходном налоге с предприятий освобожденной от налогов Калифорнии
815 Форма 199, Ежегодная информационная декларация освобожденной от налогов Калифорнии
802 Форма 3500, Заявление об освобождении

Формы запросов по почте

Блок запроса налоговых форм
Департамент налогообложения франшиз
А / я 307
Ранчо Кордова, Калифорния, 95741-0307

Полное руководство за несколько простых шагов! [Шаблон] »

Давайте проясним.Многие считают, что подать налоговую декларацию ТСЖ несложно. Хотя возвраты не так сложны, как корпоративные или партнерские, у них есть некоторые уникальные требования. Вот почему большинство фирм CPA не готовят отчеты ТСЖ.

Как лицензированная фирма CPA, мы готовим налоговые декларации ТСЖ для клиентов во всех 50 штатах. Итак, мы в основном все это видели. Но, безусловно, есть некоторые непонятные области налогового права ТСЖ. В этом посте мы постараемся прояснить некоторые налоговые вопросы и развеять многие мифы.

Быстрая навигация

Но после того, как мы рассмотрим соображения по федеральной налоговой декларации, составитель должен также учесть налоговые требования штата.Для 50 различных состояний есть 50 разных ответов. Поэтому обязательно решите все вопросы, связанные с налогами штата.

Должны ли ТСЖ подавать налоговые декларации?

Итак, давайте взглянем на первый миф о налогообложении ТСЖ. Дело в том, что ТСЖ не должны подавать налоговые декларации. К сожалению, я слышал это десятилетиями. Но это просто неправда.

Многие ТСЖ считают, что они юридически некоммерческие организации и, следовательно, не обязаны подавать налоговые декларации. Хотя ТСЖ обычно создаются с некоммерческими целями, IRS не считает это таковым.Это верно, даже если государство, в котором они работают, определяет их как некоммерческую организацию.

Даже если у вашей ассоциации может быть требование к подаче документов, это не означает, что у нее будут налоговые обязательства. Подавляющее большинство доходов ТСЖ, вероятно, будет считаться освобожденным от налогообложения доходом. Соответственно, он будет освобожден от налогообложения до тех пор, пока ТСЖ будет соответствовать требованиям. IRS по-прежнему ожидает ежегодно получать налоговую декларацию ТСЖ.

Но хотя IRS, как правило, не предоставляет ТСЖ статус некоммерческой организации, он все же позволяет ТСЖ иметь режим с налоговым льготом.Это также позволяет ТСЖ выбирать, какие налоговые формы подавать на ежегодной основе. Это не позволяет этого для любого другого типа сущности. Давай посмотрим поближе.

Налоговая декларация ТСЖ: какие требования к подаче?

ТСЖ обладают большой гибкостью при подаче налоговой декларации. Им разрешено подавать форму 1120 или форму 1120-H. Они могут выбирать, какую форму подавать каждый год, и могут даже переключаться из года в год. Это хороший вариант.

Форма 1120 предназначена для традиционных корпораций. Но форма 1120-H специально предназначена для налоговых деклараций ТСЖ.Это регулируется разделом 528 IRC.

ТСЖ разрешено сравнивать свои налоговые обязательства по форме 1120-H с обязательствами по форме 1120. Затем оно может подать декларацию с наименьшим налоговым обязательством.

Раздел 528 по существу гласит, что соответствующие ТСЖ не будут платить налог на прибыль от «освобожденной» деятельности. Но если у них есть «не освобожденная» деятельность, они будут платить налог с любой чистой прибыли. Вскоре мы обсудим, что составляет деятельность, освобожденную от налога, а что нет.

У большинства ТСЖ не будет проблем с соблюдением духа и целей раздела 528.Опять же, ТСЖ обычно не создаются с целью получения прибыли. Но если они не пройдут ежегодные выборы по форме 1120-H, ассоциация будет облагаться налогом как «коммерческая» организация. Если большинство ТСЖ организованы как корпорации, они будут платить налог по корпоративной ставке.

Во многих ситуациях ТСЖ не выбирают статус раздела 528. Однако они будут тщательно рассчитывать свои доходы и расходы, чтобы в конце года у них не было чистой прибыли. Но это требует пристального внимания.Если не скоординировано должным образом, может возникнуть налоговое обязательство.

ТСЖ обычно желают получить доход, превышающий расходы, чтобы можно было накопить резерв. ТСЖ, которые облагаются налогом как корпорации, будут платить налог с этого сверхдохода и, соответственно, платить налог на накопление резервов. В соответствии с требованиями раздела 528 ассоциациям разрешается накапливать резервы и не нести налоговые обязательства по любому превышению дохода.

Форма 1120-H требует, чтобы ваше ТСЖ платило 30% налога со всей прибыли, в то время как форма 1120 обычно имеет налоговую ставку 15% для первых 50 000 долларов.

Соответствие требованиям раздела 528

Чтобы иметь право подавать документы в соответствии с разделом 528, должны быть выполнены следующие критерии:

Проверка дохода на 60%

По крайней мере 60% валового дохода ассоциации за налоговый год должно состоять из освобожденных от налога функций доход (определен позже). Сюда входят членские взносы, начисления взносов, пени за просрочку платежа и большую часть других доходов, поступающих от владельцев жилых домов.

Тест 90% расходов

Второе требование заключается в том, что не менее 90% всех расходов в течение года должно идти на общее обслуживание и содержание жилых домов.Сюда входят любые расходы на приобретение, строительство, управление, обслуживание или уход за недвижимостью.

Отсутствие льгот для акционеров

Ни один частный акционер или физическое лицо не может получать прибыль от чистой прибыли ассоциации, кроме как путем приобретения, строительства, управления или ухода за собственностью ассоциации или за счет скидки излишних членских взносов, сборов или оценок.

Понимание доходов, освобожденных от налогов и освобожденных от налогов

Как обсуждалось ранее, IRS проводит различие между доходами, освобожденными от уплаты налогов, и доходами, не освобожденными от налогов.Освобожденный доход определяется как доход, непосредственно связанный с ТСЖ. Как вы понимаете, это в первую очередь связано с членскими и ассоциативными взносами.

Напротив, необлагаемый доход представляет собой доход, полученный ассоциацией при предоставлении нестандартных услуг членам ассоциации или населению в целом. Этот тип дохода, как правило, представляет собой все, что зарабатывает ассоциация, но не является прямым результатом работы ТСЖ.

Самым ярким примером могут быть проценты, дивиденды и прирост капитала от денег, хранящихся в резервах.Но это также является следствием платы за пользование следующим образом:

  • бассейн;
  • поле для гольфа;
  • аренда клабхаусов;
  • доход от прачечной;
  • база отдыха;
  • торговые автоматы; и
  • теннисных кортов.

Как правило, если вы взимаете плату с участников за сеанс использования этих возможностей, доход не будет освобожден от налога. Это потому, что это выходит за рамки обычных услуг, предоставляемых ТСЖ.

Но в процессе налогового планирования могут возникнуть подводные камни и проблемы.В соответствии с разделом 528, ТСЖ разрешено иметь не освобожденный от налогообложения функциональный доход. Но прибыль облагается налогом по ставке 30% по сравнению с корпоративным налогом, который начинается с 15%. Любая ТСЖ, имеющая значительный не освобожденный от налогообложения доход, может обнаружить, что они платят более низкую ставку, если они откажутся от 528 избирательных требований.

Так что насчет необлагаемых налогом расходов?

После того, как ТСЖ установит, что у него есть необлагаемый налогом доход, ему разрешается вычесть любые прямые расходы, связанные с получением этого дохода.Однако как насчет косвенных затрат? Могут ли они использоваться для уменьшения налогооблагаемого дохода?

Раздел 528 дает минимальные указания по этому вопросу. Но он позволяет ассоциации распределять любые затраты, относящиеся как к освобожденному, так и не освобожденному от налога доходу, на «разумной основе». В нем указывается, что к вычету будет разрешена только часть расходов, использованная на строительство, техническое обслуживание, ремонт или управление.

Это распределение отрицательно повлияет на приведенный выше расчет 90%, но позволит ассоциации уменьшить любой налогооблагаемый доход.Разумное распределение можно сделать на такие расходы, как:

  • Комиссия за управление ТСЖ;
  • Бухгалтерские и налоговые сборы;
  • Расходы на страхование; и
  • Банковские сборы.

Ассоциация должна тщательно документировать любой подход к распределению и последовательно применять его методологию каждый год.

Требования к налоговой декларации ТСЖ: плюсы и минусы

Да, налоговые ставки намного лучше при заполнении формы 1120. Но есть и другие различия между формами 1120 и 1120-H, которые следует учитывать.

Например, форма 1120 имеет гораздо более высокий уровень аудита. Даже если вы думаете, что соблюдаете букву закона, аудит может создать большую головную боль, потому что он деструктивен, неудобен и может привести к штрафам и пени.

Кроме того, вы можете также избежать формы 1120, потому что сама форма намного более обширна и намного дороже для заполнения. Это контрастирует с формой 1120-H, которая занимает всего одну страницу.

Но, конечно, большим преимуществом является правило освобожденного дохода.В форме 1120-H Налоговое управление США четко согласилось с тем, что ТСЖ не должны платить налог на членские взносы и другие сферы, если это напрямую связано с деятельностью ТСЖ.

Итак, какой срок?

Как правило, ассоциация должна подать форму 1120-H до 15-го числа 4-го месяца после окончания налогового года. Это 15 апреля для общественных объединений календарного года.

Однако ассоциация с финансовым годом, заканчивающимся 30 июня, должна подать заявление до 15 числа 3-го месяца после окончания налогового года.Ассоциация с коротким налоговым годом, заканчивающимся в любое время в июне, будет рассматриваться так, как если бы короткий год закончился 30 июня, и должна подать заявку до 15-го числа 3-го месяца после окончания налогового года.

Если срок выплаты выпадает на субботу, воскресенье или официальный праздник, ассоциация может подать заявление на следующий рабочий день. Необходимо своевременно подавать налоговую декларацию ТСЖ, поскольку начнут начисляться штрафы и проценты.

Подача заявки 1120-H Extension

ТСЖ могут не выдержать крайнего срока подачи по ряду причин.Например, они могут согласовывать между освобожденным и не освобожденным от налогообложения доходом, анализировать налоговые разницы между формой 1120-H и формой 1120 или могут иметь проблемы с бухгалтерским учетом или бухгалтерским учетом. В любом случае они имеют право по закону подать заявление о продлении срока.

Продление ТСЖ осуществляется путем подачи формы 7004 до истечения крайнего срока подачи декларации. Если расширение подано своевременно, принятие происходит автоматически. Срок продления - 6 месяцев.

Но есть несколько важных моментов, которые необходимо понять при подаче продления налоговой декларации ТСЖ.Это только продление времени для подачи заявления, но не продление срока для уплаты причитающегося налога. Если общая сумма налога не будет уплачена к установленному сроку возврата, будут применяться штрафы и пени. Штрафы будут составлять 1/2 от 1% каждый месяц (или его часть). Процентная ставка взимается по действующей федеральной ставке.

Кроме того, у ТСЖ есть автоматическое продление на 12 месяцев для проведения выборов по форме 1120-H. Если ТСЖ не может провести регулирующие выборы, которые будут рассматриваться как ТСЖ, оно может получить автоматическое 12-месячное продление для избрания по разделу 528 при условии, что корректирующие действия будут приняты в течение 12 месяцев с установленной даты (включая продление) возвращаться.См. Раздел 301.9100-2 для получения дополнительной информации.

Советы и уловки по возврату налогов от ассоциации домовладельцев

Давайте теперь рассмотрим некоторые советы и уловки по возврату налогов ассоциации домовладельцев. Это поможет завершить весь процесс подачи заявки (включая то, какую форму подавать).

Помните, что вы можете принимать решение о том, какую форму подавать каждый год. Часто ТСЖ думают, что у них есть эта возможность только в первый год, а затем они должны придерживаться своего выбора с этого дня.Нет, вы можете подавать поочередно из года в год, если это будет выгодно вашему ТСЖ.

Убедитесь, что вы держите свои документы в порядке в течение года, потому что это упростит все, когда придет время налогов. Все мы знаем, что налоговый сезон наступает каждый год. Так что нет смысла притворяться, что его не существует, прежде чем приводить финансовые данные в порядок.

Кроме того, IRS имеет трехлетний срок исковой давности в отношении любого аудита. В большинстве штатов разрешено 4 года. Поэтому обязательно храните все свои бухгалтерские записи вместе с аннулированными чеками и подтверждающими счетами.

Надеюсь, что с советами, которые вы усвоили, заполнение налоговой декларации ТСЖ и понимание требований к налоговой декларации ТСЖ не будет такой сложной задачей. Если повезет, мы ответили на несколько ваших вопросов.

Шаги по заполнению налоговой декларации ТСЖ

  1. Определите, какую форму IRS вы должны подать

    ТСЖ повезло в том, что они могут выбрать, выгодно ли подавать форму 1120-H или форму 1120. Есть плюсы и минусы у каждая форма.

  2. Понимание требований штата к подаче заявок

    В каждом штате свои требования к подаче документов.В некоторых штатах не требуется налоговая декларация, в то время как в других штатах предъявляются сложные требования к форме.

  3. Изучите освобожденный и не освобожденный доход

    Убедитесь, что вы разделили освобожденный и не освобожденный доход. Когда дело доходит до определения ваших налоговых обязательств, это самый важный вопрос.

  4. Убедитесь, что вы соответствуете требованиям для подачи формы 1120-H

    . Когда дело доходит до формы 1120-H, существуют особые требования к подаче. Убедитесь, что вы понимаете раздел 528.

  5. Не пропустите крайний срок и не отправляйте расширение.

    Помните, что вы можете подать расширение, если не успеваете до 15 апреля.Вам предоставляется продление на шесть месяцев.

Мы работаем с требованиями к налоговой декларации ТСЖ во всех 50 штатах:

Аляска, Калифорния, Гавайи, Айдахо, Луизиана, Миссури, Нью-Йорк, Алабама, Северная Каролина, Невада, Северная Дакота, Орегон, Пенсильвания, Мичиган, Род. Остров, Коннектикут, Южная Дакота, Иллинойс, Висконсин, Индиана, Аризона, Арканзас, Айова, Канзас, Западная Вирджиния, Монтана, Нью-Мексико, Кентукки, Теннесси, Техас, Огайо, Юта, Вермонт, Колорадо, Мэн, Южная Каролина, Миссисипи, Делавэр, Флорида, Джорджия, Вирджиния, Вашингтон, Небраска, Мэриленд, Оклахома, Массачусетс, Миннесота, Нью-Гэмпшир, Нью-Джерси, Вайоминг

Что ваш совет должен знать о налогах на ассоциации домовладельцев

Апрель 2010 г.

«Многие люди не знают, что ассоциации действительно должны подавать налоги на прибыль», - говорит Роберт Галвин, партнер Davis, Malm & D'Agostine PC в Бостоне, который специализируется на представлении квартир и кооперативов.

Верно. Ассоциации домовладельцев должны подавать налоговые декларации, как и остальные корпорации в Соединенных Штатах. Вот руководство по правилам, которым ассоциации должны следовать при подаче документов, и советы по минимизации стресса налогового дня для вашего ТСЖ.

Соблюдайте корпоративные правила

Ассоциации похожи на любые другие корпорации, даже если они не для получения прибыли. Это означает, что они должны подавать налоговые декларации в остальные корпорации страны. Если ваша ассоциация еще не подала федеральную налоговую декларацию за 2009 год, вам лучше взломать.

Корпорации, которые следуют методу учета за календарный год, должны подавать отчеты до 15 марта каждого года, и ассоциации также должны следовать этому правилу. Если ваша ассоциация не ведет бухгалтерский учет за календарный год, ее налоги подлежат уплате на 15-й день после третьего месяца вашего налогового года. Таким образом, если ваш календарный год заканчивается 31 июля, ваша налоговая декларация должна быть подана 15 декабря.

«Вот проблема в нашей отрасли», - объясняет Джеймс Доннелли, президент и генеральный директор Castle Group, компании по управлению недвижимостью в Плантации, штат Флорида. ., которая управляет 55 000 единиц ассоциации. "Почти все ассоциации управляют своими финансами на календарной основе. CPAs, которые специализируются на корпорациях и ассоциациях, должны делать всю свою работу в первые 60 дней года. Может быть трудно добиться уплаты налогов вашей ассоциации к 15 марта. . Итак, мы говорим ассоциациям подать заявку на автоматическое расширение, используя форму IRS 7004. Это дает вам шесть дополнительных месяцев для подачи ».

Когда вы подаете расширение, есть хорошие и плохие новости. Плохая новость заключается в том, что так же, как вы должны платить проценты, если вы лично подаете заявление о продлении и в конечном итоге задолжали правительственные деньги, ваша ассоциация также находится на крючке для выплаты процентов за тот период после крайнего срока 15 марта, когда ее налоги не были оплаченный.

Хорошая новость заключается в том, что большинство ассоциаций обычно не должны правительству. Они не зарабатывают много денег, если вообще зарабатывают. «Это меньшинство ассоциаций», - говорит Доннелли.

Выбери свой яд

Почему у большинства ассоциаций нет больших налоговых обязательств, если они вообще есть? Как правило, большинство из них использует только средства для эксплуатации своих предприятий; они не занимаются приносящей доход деятельностью.

У вас есть два варианта при подаче налоговой декларации вашей ассоциации.«Один - подавать как корпорация, а другой - подавать в соответствии с разделом 528 Налогового кодекса», - объясняет Боб Танкель, руководитель юридической фирмы Robert L. Tankel PA в Данидине, Флорида, юридической фирмы, которая консультирует ассоциации. «Раздел 528 специально предназначен для ассоциаций домовладельцев. Он имеет более высокую предельную ставку налога, но он исключает все доходы и расходы, освобожденные от налогообложения. Оценки даже не будут считаться доходами».

Подавать ли прямую корпоративную декларацию или декларацию по IRC 528 - это вопрос решения.«Ваш бухгалтер посоветует вам», - говорит Танкель. «Это не юридический вопрос, это скорее вопрос долларов и центов».

«Большинство ассоциаций выбирают налог в соответствии с разделом 528 IRC, - поясняет Гэлвин. «Это очень полезно, потому что до того, как это было принято, было много неясностей относительно того, как ассоциации должны отчитываться и платить налоги. Согласно IRC 528, ваша ассоциация должна быть ассоциацией домовладельцев и должным образом юридически организована для этой цели. Тогда, если почти все ваш доход - это оценка ассоциации, и почти все ваши расходы тратятся на содержание собственности, вам не нужно платить налоги с этих денег."

Чтобы иметь право подавать форму 1120-H в соответствии с IRC 528, ваша ассоциация должна соответствовать следующим требованиям:

  1. Подавляющее большинство квартир, 85 процентов, должны использоваться в качестве жилья.
  2. Более половины, 60 процентов, валового дохода ассоциации должны быть освобождены от налогообложения, что означает, что он получен от владельцев в их качестве членов ассоциации, а не от них как клиентов товаров или услуг. это операционные и капитальные расходы, которые напрямую влияют на собственность ассоциации.
  3. Остаточный доход не может быть использован в пользу участников.

«У большинства ассоциаций не возникнет проблем с выполнением этих требований», - говорит Галвин.

Определение налогооблагаемого дохода

Как показывает тест IRC, ваша ассоциация должна будет платить налоги на процентный доход, который она получает на банковских и резервных счетах, а также на непредвиденный доход. Доход от коммерческой деятельности, такой как аренда клуба или плата за гольф-поля, не освобождается от налога и облагается налогом по фиксированной ставке в 30 процентов.

«Если вы получаете доход от чего-то, что не относится к простым расходам ассоциации - вы сдаете в аренду свой клуб или арендуете вышку сотовой связи - вам необходимо платить налоги с этого дохода», - объясняет Гэлвин. «Допустим, один из владельцев хочет арендовать ваш клуб на свадьбу. Эта аренда будет считаться налогооблагаемым доходом, потому что владелец ячейки зарезервировал клуб на полдень, исключив всех остальных владельцев ячейки. В некоторых кондоминиумах на самом деле есть квартиры, которые являются частью общих частей и сдаются в аренду.Это доход от аренды ».

Как и любая корпорация, ваша ассоциация может компенсировать доход деньгами, потраченными на получение этого дохода.« Любые расходы, направленные на получение дохода от аренды, могут быть вычтены », - говорит Галвин.« Если у вас есть обслуживающий персонал, занимающийся уборкой ». после свадьбы в вашем клубе, это франшиза. Если вы тратите деньги на рекламу аренды клубного дома, это вычитается ».

Do A Rollover?

Если у вас был хороший доходный год, подумайте о переносе части этого дохода, чтобы вы могли отложить или избежать платить налоги с него вообще.«Если в конце года у ассоциации останутся деньги, правление может проголосовать за их перенос на следующий год», - говорит Танкель. «Согласно Постановлению 70-604 Налоговая служба будет рассматривать это как конструктивный возврат капитала членам».

Если у вас будет год, когда ваша ассоциация потеряет деньги - как многие ассоциации потеряли за последние несколько лет - ваша ассоциация может объявить этот пролонгированный доход и компенсировать его убытки. «Вы можете бесконечно продлевать доход», - говорит Танкель.«Пять лет назад ассоциации были смывными; теперь их смывают в унитаз. Если бы у них были остатки, они могли бы перевернуть их и использовать в последние несколько лет. Было бы меньше налоговых обязательств. Все ассоциации должны перевернуть доход, потому что это никогда не повредит ".

Штатам тоже может понадобиться их доля

Посоветуйтесь со своим бухгалтером, чтобы определить, нужно ли и когда вам нужно подавать налоговую декларацию штата. «Государственные налоги варьируются от штата к штату», - говорит Гэлвин. «В Массачусетсе у вас есть форма и вы платите налог.«

Хотя многие люди откладывают подачу налоговых деклараций, потому что считают их мучительными хлопотами, с ассоциациями они, как правило, так не поступают.« Большинство ассоциаций действительно не имеют большого налогооблагаемого дохода », - говорит Гэлвин. большая нагрузка, но вы должны подать декларацию ».

Ассоциации домовладельцев и налоги - McNurlin CPA

Ассоциации домовладельцев могут платить налоги ?!

Ассоциации домовладельцев (также называемые в этой статье ТСЖ, CIRA или ассоциациями) имеют действительно уникальную структуру налогообложения, которая часто подвергается сомнению и редко понимается.

Во время бюджетного сезона ТСЖ мы часто наблюдаем рост вопросов о налогах. Два примера с этой недели:

  1. От управляющего недвижимостью, пытающегося восполнить дефицит бюджета: «Будет ли доход от курортных сборов считаться необлагаемым или освобожденным доходом и впоследствии облагаться налогом?»
  2. От члена правления, столкнувшегося с налоговыми обязательствами перед ассоциацией домовладельцев: «Имеет ли значение то, что мы некоммерческая организация в Колорадо?»

Это оба отличные вопросы, поэтому я хотел поделиться ответами со всеми вами.

Что такое ассоциация домовладельцев?

Ассоциации домовладельцев или ТСЖ уникальны, потому что они действительно созданы, чтобы действовать от имени отдельных владельцев или членов. По этой причине ТСЖ, как правило, не облагается налогом на взносы и оценки, которые взимаются с членов с целью поддержания собственности, даже если собранные взносы превышают суммы, потраченные за год.

Штат Колорадо признает ТСЖ некоммерческой корпорацией. Важно отметить, что некоммерческая корпорация в Колорадо не освобождена от налогов в соответствии с Налоговым кодексом (IRC).Чтобы стать освобожденным от уплаты налогов, запрашивающая организация должна заполнить сложные документы и сообщить о своей миссии в IRS. Эта тема будет рассмотрена в следующем блоге. На данный момент ключевой вывод заключается в том, что некоммерческая корпорация в Колорадо не освобождена от налогов , а именно .

Форма 1120-H, Налоговая декларация США для ассоциаций домовладельцев

Поскольку ТСЖ является корпорацией, необходимо ежегодно подавать федеральную налоговую декларацию и налоговую декларацию штата. Некоторые ТСЖ могут подать измененную, более короткую форму под названием Форма 1120-H вместо формы 1120, но это по-прежнему подача корпоративного налога.

ТСЖ, которые решат подать форму 1120-H, начнут процесс с обозначения каждой статьи дохода как «освобожденной» или «не подлежащей уплате». Как правило, освобожденный от налогообложения доход включает взносы, начисления взносов и все, что взимается с участников в зависимости от их доли владения. Все остальное, например инвестиционный доход, доход от аренды и доход от продажи товаров, не подлежит освобождению.

Не освобожденный от налога доход, за вычетом всех сопутствующих расходов и установленного законом вычета в размере 100 долларов, подлежит налогообложению по форме 1120-H по фиксированной федеральной ставке 30% (плюс штат).Сопутствующие расходы будут включать любые затраты, понесенные ТСЖ для получения этих необлагаемых налогом денег, такие как расходы на управление денежными средствами, расходы на аренду, торговые покупки и комиссионные за управление, связанные с не освобожденным от налога доходом.

Форма 1120, Налоговая декларация США для корпораций

Ассоциации, которые не решат подавать форму 1120-H, будут заполнять полную форму 1120 со специальными правилами для ассоциаций, изложенными в Налоговом кодексе §277 (a). Как правило, этот раздел IRC позволяет членским организациям вычитать операционные расходы из членского дохода, который включает любой доход от члена ТСЖ.Все остальное обозначается как непринадлежность. Это приводит к двум проблемам для ТСЖ:

.

1 - Что происходит, когда членский доход (взносы и отчисления) превышает текущие расходы за год?

Когда суммы, полученные от членов, превышают суммы, потраченные в том же году, Ассоциация получает так называемый «избыточный членский доход». Это превышение должно быть обработано решением полной собственности, чтобы либо вернуть излишек членам, либо применить его к бюджету следующего года.Решение должно быть подписано и одобрено членами до конца года, как правило, на ежегодном собрании владельцев.

2 - Как насчет доходов, не связанных с членским или нечленским доходом?

Когда ассоциация имеет доход от нечленов (инвестиционный доход, арендная плата, торговля / прачечная, парковка и т. Д.), Этот доход называется доходом, не связанным с членством. Доход, не являющийся членством, за вычетом всех сопутствующих расходов, облагается федеральным налогом по форме 1120 по фиксированной ставке 21% (в 2020 году) плюс налог штата.Сопутствующие расходы будут включать любые расходы, понесенные ТСЖ для заработка этих необлагаемых налогом денег, такие как расходы на управление денежными средствами, расходы на аренду, торговые операции и плату за управление.

Как видите, сложность налоговой декларации действительно зависит от деятельности ТСЖ. Как правило, полезно подавать форму 1120-H, когда она доступна вашей ассоциации, за исключением случаев, когда будет значительная сумма налогооблагаемого дохода, когда более высокая ставка налога приведет к существенной налоговой разнице.Однако некоторым ассоциациям не разрешается подавать форму 1120-H. Поговорите со своим налоговым специалистом или позвоните в McNurlin, Hitchcock & Associates, PC, чтобы обсудить возможные варианты.

Ким Хичкок - бухгалтер в Лейквуде, штат Колорадо, и владелец государственной бухгалтерской фирмы McNurlin, Hitchcock & Associates, P.C. Ким имеет более чем 25-летний опыт работы в области государственного бухгалтерского учета в области налогообложения, аудита и бухгалтерского учета, работая специально с CIRA и ассоциациями домовладельцев.

Чтобы узнать больше о Ким и сотрудниках McNurlin, Hitchcock & Associates, P.C. посетите веб-сайт www.mcnurlincpa.com или свяжитесь с Ким напрямую по адресу [email protected]

Законы, правила, ресурсы и информация о ТСЖ Мэриленда. - Бюро по защите домовладельцев, LLC

  • Федеральные законы - В дополнение к законам штата, федеральное правительство имеет законы, регулирующие деятельность и управление общинами, представляющими общий интерес, кондоминиумами, кооперативами и жилой недвижимостью в штате Мэриленд.

  • Мэриленд Дискриминация в жилищном праве, штат Мэриленд.Code Ann., State Gov't §§ 20-701 и последующие: Закон защищает людей от жилищной дискриминации по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, семейного положения, национального происхождения, семейного положения, пола, ориентации, гендерной идентичности. , или инвалидность. Закон обеспечивает защиту на уровне штата, аналогичную федеральному Закону о справедливом жилищном обеспечении (FHA).

    Жертвы жилищной дискриминации могут подать жалобу в Комиссию Мэриленда по человеческим отношениям или HUD в течение одного (1) года с даты дискриминационного акта.Жертвы также могут подать частный иск в федеральный окружной суд в течение двух (2) лет с момента совершения дискриминационного акта.

  • Закон штата Мэриленд о взыскании долгов с потребителей, Md.Code Ann., Com. Закон II §§ 14-201–14-204. Закон регулирует практику взыскания долгов на уровне штата и очень похож на Закон о справедливой практике взыскания долгов (FDCPA). Закон запрещает оскорбительные, вводящие в заблуждение и несправедливые действия, описанные в §14–202, со стороны сборщиков долгов при попытке взыскания долга.

    Жертвы несправедливой практики взыскания долгов могут подать жалобу на сборщика долгов в Совет по лицензированию коллекторского агентства Мэриленда, FTC или CFPB.В соответствии с FDCPA потерпевшие также имеют право подать иск к взыскателю долгов в суд штата или федеральный суд в течение одного года с даты нарушения.

  • Закон штата Мэриленд об ассоциации домовладельцев, Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость, §§ 11B-101–11B-118. Закон регулирует формирование, управление, полномочия и деятельность ассоциаций домовладельцев в Мэриленде.

  • Закон штата Мэриленд о кондоминиумах, Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость, §§ 11-101–11-143. Закон применяется ко всем ассоциациям кондоминиумов, если иное не предусмотрено Законом.Подробнее о применимости Закона Мэриленда о кондоминиумах к кондоминиумам, которые были созданы до 1 июля 1982 г., см. § 11-142.

  • Закон штата Мэриленд о кооперативных жилищных корпорациях, Кодекс штата Мэриленд, корпорации и ассоциации, §§ 5-6B-01–5-6B-33. Закон признает и обеспечивает структуру кооперативной собственности, включая создание, управление, голосование и права собственности в Мэриленде.

  • Закон штата Мэриленд об акционерных корпорациях, Кодекс штата Мэриленд, Корпорации и ассоциации, §§ 5-201–5-208.Неактовые корпорации в Мэриленде регулируются Законом о нестандартных корпорациях в отношении корпоративной структуры и процедур.

    Большинство ассоциаций в Мэриленде не являются акционерными корпорациями (зарегистрированными в соответствии с законодательством Мэриленда). Чтобы проверить корпоративный статус ассоциации Мэриленда, посетите Комиссию по корпорациям Мэриленда и проведите поиск по юридическому названию ассоциации.

  • Общие положения, касающиеся директоров и должностных лиц корпораций, Кодекс штата Мэриленд, корпорации и ассоциации §§ 2-401–2-507.Этот раздел применим к некоммерческим и неакционерным корпорациям.

  • Закон штата Мэриленд об удержании контракта, Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость, §§ 14-201–14-206. Закон разрешает наложение залога на собственность в результате нарушения контракта и дает ассоциациям кондоминиумов и домовладельцев право взыскать залоговое имущество для сбора налогов с правонарушителей домовладельцев.

  • Прямые и подразумеваемые гарантии, Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 10-201–10-204.

  • Бухгалтерские книги и записи; Собрания, Кодекс Мэриленда, Недвижимость § 11A-128.

  • Неприкосновенность должностных лиц и директоров, Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 14-118.

  • Отображение флага США, Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 14–128.

  • Установка и использование бельевой веревки, Md. Code, Real Property § 14-130.

  • Реестр менеджеров общественных объединений, Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 14-131. Все сообщества общей собственности и управляющие компании должны ежегодно регистрироваться в Управлении по связям с общественностью.Этот раздел применяется только в графстве Принс-Джордж. Просмотрите список зарегистрированных общественных ассоциаций и управляющих компаний в округе Принс-Джордж.

  • Сообщества общей собственности, Кодекс округа Монтгомери §§ 10B-1 и последующие: Государство предоставляет округу Монтгомери полномочия регулировать создание и функционирование общин с общей собственностью, включая кондоминиумы, ассоциации домовладельцев и кооперативы Округ Монтгомери, Мэриленд.

  • Сообщества общей собственности, Кодекс округа Принс-Джордж, подзаголовок 13 § 13–183, §§ 13–314 и др.след. Кодекс обеспечивает правовую основу для создания и деятельности ассоциаций домовладельцев, ассоциаций кондоминиумов и кооперативных жилищных корпораций в графстве Принс-Джордж, штат Мэриленд.

  • Техасские законы, правила и ресурсы ТСЖ - Бюро по защите домовладельцев, LLC

  • Федеральные законы - Помимо нормативных актов штата, федеральное правительство имеет законы, которые регулируют деятельность и управление общинами общих интересов, кондоминиумами, кооперативами и жилая недвижимость в Техасе.

  • Закон о кондоминиумах Техаса, Кодекс законов штата Техас Ann. §81.001 и последующие: Эта глава регулирует кондоминиумы, созданные до 1 января 1994 года.

  • Texas Uniform Condominium Act, Tex. Prop. Code Ann. §82.001 и последующие: Эта глава регулирует создание, изменение, прекращение, управление и защиту покупателей всех кондоминиумов, созданных после 1 января 1994 года. Ассоциация кондоминиумов создается путем записи декларации в реестр документов в каждом округе. в котором расположен кондоминиум.См. Tex. Prop. Code Ann. §82.051 (создание кондоминиума).

  • Texas Property Code (TPC), Tex. Prop. Code Ann. §201.001 и последующие: Раздел 11 УКТ включает многочисленные положения, регулирующие формирование, управление, полномочия и деятельность ассоциаций домовладельцев (ТСЖ) (обычно называемых в уставе «Ассоциациями владельцев собственности») в Техасе. См. «Справочник домовладельцев по законам о ТСЖ» для получения списка всех применимых законов.

  • Закон штата Техас о некоммерческих корпорациях , Tex.Автобус. Кодекс §22.001 и последующие: В этой главе рассматриваются некоммерческие организации в отношении корпоративной структуры и процедур. Ассоциации домовладельцев в Техасе должны быть организованы как некоммерческие корпорации. Ассоциации кондоминиумов в Техасе могут быть как коммерческими, так и некоммерческими корпорациями. Посетите техасский контролер государственных счетов, чтобы узнать о корпоративном статусе ассоциации.

  • Закон штата Техас о справедливом жилищном обеспечении, Кодекс законов штата Техас, §301.001, et. след. : Закон защищает право людей на доступ ко всем возможностям жилья без дискриминации по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, семейного положения (наличие детей в возрасте до 18 лет) или национального происхождения.См. Кодекс законов штата Техас §301.021 (Продажа или аренда), 301.003 (Определения), 301.041 (продажа и аренда исключены) и 301.043 (освобождение жилья для пожилых людей). См. Также,

    Закон обеспечивает защиту на уровне штата, аналогичную федеральному Закону о справедливом жилищном обеспечении (FHA). Жертвы жилищной дискриминации могут подать жалобу в Комиссию по трудовым ресурсам Техаса или HUD в течение одного (1) года с даты дискриминационного акта. Жертвы также могут подать частный иск в федеральный окружной суд в течение двух (2) лет с момента совершения дискриминационных действий.

    Рекомендуемая литература:

  • Закон штата Техас о взыскании долгов, Техас, Фин. Код §392.001 и др. seq .: Закон регулирует взыскание долгов на уровне штата и содержит положения, аналогичные федеральному Закону о справедливой практике взыскания долгов (FDCPA). Закон запрещает сборщикам долгов использовать оскорбительные, несправедливые или обманные методы при взыскании долга. Сборы ТСЖ считаются «долгами» согласно FDCPA, а домовладельцы являются защищенными «потребителями». Однако, в отличие от FDCPA, закон Техаса не ограничивается сторонними сборщиками долгов и может применяться к ТСЖ, пытающимся собрать просроченные платежи от своего имени.

    Жертвы притеснений со стороны сборщиков долгов или незаконных действий по взысканию долгов могут подать жалобу в Генеральную прокуратуру Техаса, Федеральную торговую комиссию или Федеральную комиссию по делам беженцев (CFPB). В соответствии с FDCPA потерпевшие также имеют право подать иск к взыскателю долгов в суд штата или федеральный суд в течение одного года с даты нарушения.

  • Закон Техасской ассоциации кооперативов, Техас. Автобус. Орг. Кодекс §251.001 и последующие: Закон признает и обеспечивает правовую основу, относящуюся к общей цели кооперативных ассоциаций в Техасе, включая ассоциации, созданные для покупки и обслуживания недвижимости.

  • Налоги на малые ТСЖ

    ОТЧЕТЫ ПО НАЛОГОВОМУ НАЛОГУ

    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ

    Идентификационный номер работодателя (налогоплательщика) (EIN). Все ассоциации должны подавать EIN в IRS. Для этого используется форма IRS SS-4. У IRS также есть онлайн-процесс на своем веб-сайте www.irs.gov. Этот номер используется во всех налоговых декларациях федерального уровня и штата. Банкам также потребуется номер для открытия банковских счетов. Если вы новый директор или менеджер существующей ассоциации, вы сможете найти номер в 1099-INT, выданном банком для получения процентных доходов или налоговой декларации за предыдущий год.У налогового инспектора ассоциации будет номер.

    Федеральная налоговая декларация - Форма 1120H или 1120. Все ассоциации, независимо от размера, должны готовить и подавать налоговую декларацию в IRS в конце каждого года. Для ассоциации за календарный год (декабрь - конец года) отчет должен быть сдан 15 марта. Продление срока на шесть месяцев можно получить, заполнив форму IRS 7004. Для многих небольших ассоциаций форма 1120H (для ассоциаций домовладельцев) используется для отчетности. освобождение от налога на функциональный доход (оценка) и освобождение от налога на функциональные расходы (коммунальные услуги, страхование, ремонт и т.). Доходы, не являющиеся членами, такие как проценты и дивиденды, облагаются налогом. В некоторых случаях ассоциация может заполнить форму 1120. Проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом по налоговой подготовке, чтобы узнать, какая форма вам подходит.

    Уплата налога. Если налог подлежит уплате по федеральной декларации, налог должен быть переведен с использованием системы налоговых платежей IRS Electronic Funds Tax Payment System (EFTPS). Перейдите на сайт www.eftps.gov, чтобы зарегистрироваться в программе или произвести оплату. Для регистрации вам потребуется название ассоциации, почтовый адрес и EIN.Вам также понадобятся маршрутный номер и номер банковского счета. IRS выдаст PIN-код для доступа к информации вашего аккаунта при совершении платежа. Чтобы произвести платеж, вам необходимо знать налоговую форму и период, в который будет произведен платеж.

    КАЛИФОРНИЯ

    Облагается минимальным налогом. Все корпорации облагаются налогом, если они созданы в Калифорнии. Таким образом, они облагаются минимальным налогом в размере 800 долларов в год Калифорнийским налоговым советом по франчайзингу (FTB). Чтобы получить статус освобожденного от налогов в соответствии с Кодексом доходов и налогообложения (R&TC) 23701 (t) (который больше не облагается минимальным налогом), Ассоциация должна подать форму 3500 в Налоговый совет по франчайзингу.Управляющие документы и информация о доходах и расходах передаются в FTB. Если ассоциация существует в течение нескольких лет, они могут запросить дополнительную информацию, чтобы убедиться, что ассоциация квалифицируется как освобожденная от налогов. Если ассоциация имеет статус освобожденной от налогов, тогда она облагается налогом только на доход, не являющийся ее членом, такой как проценты, а не на ее начисленные взносы.

    Убедитесь, что ассоциация освобождена от налогов. На сайте FTB есть список всех освобожденных от налогов корпораций Калифорнии.В списке указан номер калифорнийской корпорации (отличный от EIN), он же номер корпорации, города, конца финансового года, какая корпорация освобождена от уплаты налогов и является ли корпорация «активной» или «приостановленной» Государственный секретарь Калифорнии (SOS) или FTB. См. Обсуждение приостановленного корпоративного статуса ниже. Список можно найти с помощью функции поиска на домашней странице FTB (www.ftb.ca.gov) или путем прямого доступа по следующей ссылке: https://www.ftb.ca.gov/busshops/Exempt-organizations/Entity -Список.штмл.

    Проверьте, был ли отменен статус освобождения . Недавно FTB связалась со многими ассоциациями и другими освобожденными от налогов организациями в своей базе данных, чтобы определить, существуют ли эти организации еще. Тем, кто не ответил на их запросы, отменен статус освобожденных от уплаты налогов. Если вы считаете, что ваша ассоциация была освобождена от уплаты налогов в какой-то момент, и не можете найти ее в списке освобожденных от налогов, вы можете проверить список отозванных освобожденных организаций по адресу: https: // www.ftb.ca.gov/busshops/Exempt-organizations/Revoked-Entity-List.shtml. Если статус освобождения вашей ассоциации был отменен, вам нужно будет снова подать заявку на это, используя форму FTB 3500, на которую ссылались ранее.

    Налоговая декларация о доходах штата Калифорния - Форма 100. Если ассоциация имеет более 100 долларов дохода, не являющегося членом (например, процентов), то она должна подать налоговую декларацию о доходах корпорации в FTB (даже если она не зарегистрирована). Для этой цели используется форма 100, и любой налогооблагаемый доход облагается налогом по фиксированной ставке 8.84%. Оплата может производиться чеком, и в будущем может потребоваться ежеквартальная оценка (форма 100-ES). Я рекомендую, чтобы даже если у ассоциации меньше 100 долларов дохода, не являющегося ее членом, ассоциация в любом случае должна подать декларацию, чтобы оставаться в системе FTB и не иметь впоследствии иметь дело с перепиской FTB о том, почему вы не подали декларацию.

    Малые освобожденные от налогов организации - Электронная форма декларации 199N. освобожденных от налогов организаций, общая выручка которых не превышает 50 000 долларов (взносы, проценты, доход от прачечной и т. Д.)) Должны ежегодно подавать информационный отчет в электронном виде в FTB. Полные инструкции по подаче документов и необходимую информацию можно найти на веб-сайте Департамента налогообложения франчайзинга. Сбор за регистрацию 199N не взимается. Возврат должен быть произведен через 4 с половиной месяца после окончания финансового года (15 мая для ассоциации календарного года). Небольшая ассоциация также может подать бумажную форму 199. См. Обсуждение ниже.

    Ежегодный информационный отчет освобожденной организации - форма 199 . Для освобожденных от налогов организаций, валовая выручка которых превышает 50 000 долларов США, в FTB подается бумажная форма 199.За отправку этой формы взимается сбор за регистрацию в размере 10 долларов США (не менее 50 000 долларов дохода). Возврат подлежит выплате через 4 ½ месяца после окончания года, но при необходимости автоматически продлевается на шесть месяцев. Если форма подана после периода продления, плата может увеличиться до 65 долларов плюс проценты. Ассоциация с доходом менее 50 000 долларов США может подать документ 199 вместо 199N.

    КОРПОРАТИВНАЯ ИНФОРМАЦИЯ - ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СЕКРЕТАРЬ КАЛИФОРНИИ

    Учредительный договор - № корпорации. Когда ассоциация регистрируется, она подает устав в Государственный секретарь Калифорнии (SOS). SOS присваивает 7-значный номер корпорации и возвращает ассоциации записанные статьи.

    Заявления об информации и развитии общих интересов. Каждые два года ассоциации должны подавать эти два отдельных заявления в SOS. В Заявлении об информации перечислены должностные лица корпорации, агент по обслуживанию процесса (который получает документы, если на Ассоциацию подадут в суд), и если на Ассоциацию распространяется действие Закона Дэвиса-Стирлинга (да).Требуется комиссия в размере 20 долларов США. Эту форму можно подать онлайн. В Заявлении о развитии общих интересов запрашивается информация об управляющем агенте, президенте, количестве единиц / участков и улицах, на которых расположена ассоциация. За заполнение этой формы взимается сбор в размере 15 долларов США, но ее нельзя подать в Интернете. Эти формы необходимо заполнить в конце месяца регистрации ассоциации. Например, если ассоциация была зарегистрирована 6 марта 1984 года (четного года), ее формы должны быть сданы 31 марта каждого четного года.Формы ассоциации, зарегистрированной 30 августа 2003 г. (нечетный год), подлежат оплате 31 августа -го каждого нечетного года.

    Служба SOS обычно рассылает открытку по адресу, который она имеет для Ассоциации, примерно за 90 дней до срока подачи форм. Если за последние два года произошла смена должностных лиц или руководства, вы можете не получить открытку. Формы больше не отправляются в Ассоциацию. До недавнего времени офис SOS сильно отставал в обработке этих форм.В некоторых случаях обработка этих документов занимала SOS 4 месяца или более. По состоянию на январь 2014 года время обработки сокращено до двух недель. Неполные или неправильно заполненные формы будут возвращены вам для исправления. Не откладывайте их в сторону. Залейте их как можно скорее. Если в течение двухлетнего периода произошли изменения в адресе, должностных лицах или агентстве по обслуживанию, внесение изменений в регистрацию может быть осуществлено бесплатно.

    Формы SOS не являются налоговыми формами. Эти формы не подготавливаются как часть процесса подачи налоговой декларации.Месяц регистрации не совпадает с концом финансового года в большинстве случаев, поэтому сроки не будут совпадать. Поскольку формы SOS подаются каждые два года, а налоговые декларации подаются ежегодно, нет никакой корреляции между сроками платежа. Эти формы можно заполнить самостоятельно или вашим управляющим агентом. Ваш налоговый составитель может помочь.

    Штраф за непредоставление файла. Если ассоциация не подаст заявления SOS к установленному сроку, SOS наложит штраф в размере 50 долларов за возврат за отказ подать заявление.Что может сбивать с толку в отношении штрафа, так это то, что уведомление о штрафе исходит от Налогового управления франшизы, даже если это штраф SOS. Таким образом, когда уведомление получено от FTB, ассоциация может подумать, что это штраф или сбор по подоходному налогу, и не понять, что это произошло из-за того, что он не подал в SOS. Если вы получили какое-либо уведомление от FTB (или IRS), попросите своего налогового инспектора изучить его, чтобы понять характер сборов. Непредставление SOS-заявлений может привести к корпоративной приостановке. См. Обсуждение ниже.

    Привлечение третьих лиц. Некоторые компании рассылают массовые рассылки с предложениями подготовить протоколы ежегодных собраний Ассоциации. Ходатайство предполагает, что вы соответствуете требованиям штата, если используете их «услуги». Следующее взято с веб-сайта SOS:

    Офис государственного секретаря был проинформирован о том, что калифорнийским предприятиям рассылаются письма-приглашения, побуждающие их соблюдать свои обязательства по заполнению корпоративного кодекса Калифорнии путем представления сборов и документов третьей стороне, а не путем подачи документов напрямую в офис государственного секретаря.

    Заявление о запросах информации, вводящее в заблуждение (см. «Оповещения клиентов»): Некоторые частные компании привлекали клиентов посредством массовой рассылки корпоративным клиентам и компаниям с ограниченной ответственностью с запросом, аналогичным Заявлению с информацией, которое необходимо подавать государственному секретарю. .

    Эти ходатайства не делаются канцелярией государственного секретаря Калифорнии, а не делаются какой-либо правительственной организацией или от ее имени.Несмотря на то, что коммерческое предприятие может использовать посредника для подачи документов и сборов в наш офис, от бизнеса не требуется проходить через другую компанию, чтобы подать свои документы в офис государственного секретаря ».

    Спасибо Майклу Дж. Гарцке, CPA, Голета, Калифорния, за эту статью о небольших налогах на ассоциации.

    ПОМОЩЬ : Ассоциации, нуждающиеся в юридической помощи, могут связаться с нами.

    Опубликовано в категории: Налог

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *