Договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами образец 2019: Образец договор аренды нежилого помещения под офис, контору, представительство

Содержание

права и обязанности арендатора и арендодателя после заключения соглашения субаренды

Центр недвижимости

Новости

Как заключить договор субаренды на нежилое помещение – образец и правила

Договор аренды нежилого помещения – это документ, в котором прописываются права и обязанности обеих сторон и условия оплаты. Данный вид отношений может быть заключен между физическими и юридическими лицами.

Нежилые помещения, которые можно сдавать:

Склады
Гаражи
Цеха
Магазины
Торговые центры
Офисы
Кафе
Ломбарды
Залы и т. д.

Для того, чтобы сдать помещение в субаренду, необходимо письменное соглашение собственника, без этого документа сдавать помещения нельзя. В некоторых случаях, согласие вписано в договор аренды или же наоборот, указан запрет. С субарендатором также подписывается договор, без него сделка не действительна.

Чем опасна субаренда коммерческой недвижимости?

Собственник помещения может перестать сдавать помещение в аренду или найти другого арендатора, тогда и договор субаренды теряет свою силу.

Как выбрать нежилое помещение под сдачу в субаренду

Площадь. Большим спором пользуются помещения, чья площадь составляет до 50-100 кв.м. Можно взять в аренду большое помещение и разделить на несколько поменьше.
Расположение. С удобной транспортной развязкой.
Поиск. Изначально нужно поставить в известность собственника о ваших планах по сдаче арендованного помещения, чтобы в дальнейшем не было проблем.
Также необходимо провести анализ спроса и рынка.

Права и обязанности

Арендатор имеет право:

На проведение проверки того, соблюдаются ли условия соглашения. Данные визиты проходят в присутствии субарендатора и в рабочие часы
Требовать документы, которые подтвердят вид, который прописан в договоре, использования объекта
На проведение текущего и капитального ремонта. При этом необходимо уведомить другую сторону об этом не меньше, чем за 30 дней.
Устанавливать, какой будет режим работ и использования нежилого помещения в выходные или праздники.

Арендатор обязан:

предоставить помещение в надлежащим внешнем виде. Если в субаренду сдается часть помещения, она также должна быть подключена к коммуникациям, этот момент прописывает отдельно.
Сообщить субарендатору о путях эвакуации и о правилах внутреннего порядка, который установлена на территории коммерческого помещения.

Субарендатор в свою очередь обязан:

Использовать помещение для цели, которая прописана в договоре
Соблюдать техническое и пожарные нормы
Ликвидировать последствия аварийных ситуаций, компенсировать ущерб
Вносить арендную плату вовремя и на условиях, прописанных в договоре
О досрочном прекращении договора уведомить арендатора не меньше, чем за 30 дней

Составление договора субаренды

Субаренда заключается в письменном виде, ее подписывают обе стороны, если в качестве стороны юридическое лицо или договор заключается больше, чем на год. У нотариуса заверять договор не обязательно, типового бланка нет, формулировки могут быть свободными.

В договоре субаренды содержится:

Точный адрес и место расположения помещения
Общая площадь и количество отдельных помещений
Назначение помещения и вид разрешенного использования
Срок и особенность оплаты
Срок действия договора

Необходимые документы:

Заявление
Документ, который является правоустанавливающим для помещения
Акт приема-передачи
Письменное разрешения собственника недвижимости
Оригинал договора аренды
Соглашение о субаренде
Паспорт лиц, которые участвуют в сделке, или регистрационные документы юрлиц

В договоре субаренды необходимо предусмотреть:

Предмет договора (указать площади и месторасположение помещения).
Срок субаренды (его нужно прописать)
Размер и порядок ежемесячной оплаты
Обязанности арендодателя

Договор субаренды расторгается раньше срока через суд, но можно прописать в договоре, что каждая из сторон отказывается от аренды, уведомив об этом за определенное количество дней. Может расторгается без причины или из-за нарушений.

Скачать бланк договора субаренды

Акт приема-передачи коммерческой недвижимости

Акт приема – передачи нежилого помещения является обязательным документом, без которого предварительное соглашение будет считаться недействительным. Именно этот документ подтверждает то, что помещение передается в аренду от одного лица другому. Также в нем фиксируется внешний вид помещения.

Скачать бланк акта приема-передачи нежилого помещения

Юридическая помощь

Вам нужно составить договор субаренды нежилого помещения? Обратитесь в компанию «Бизнес гарант». Юристы с большим опытом работы выполнят свои обязательства в срок, оказав квалифицируемую помощь. Связаться с нами можно по телефону или с помощью мессенджеров.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Хотите, мы перезвоним вам в течение 90 секунд и ответм на интересующие вас вопросы?

Нажимая на кнопку «Жду звонка», вы даете Согласие на обработку персональных данных на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности

Предложения по рекламе, включая вопросы по размещению, отправлять на почту [email protected] Политика конфиденциальности

Кто должен регистрировать договор аренды нежилого помещения? Какие санкции за отсутствие регистрации этого договора могут применить к арендатору и арендодателю?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: срок, в течение которого должен быть зарегистрирован договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, законодательством не установлен. Ответственность за отсутствие такой регистрации законом не предусмотрена. С заявлением о государственной регистрации договора может обратиться любая из его сторон.

Обоснование вывода

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). С учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны договора аренды, подлежащего государственной регистрации, вправе определить в договоре, кто из них осуществляет действия, направленные на его государственную регистрацию. В договоре можно указать, какая из сторон несет расходы по регистрации, кто будет готовить и подавать документы в регистрирующий орган. Срок, в течение которого стороны договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года, должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о государственной регистрации такого договора, законодательством не установлен. По смыслу ГК РФ соответствующие действия должны быть совершены в разумный срок (постановления Арбитражного суда Московского округа от 31.03.2016 № Ф05-3133/16, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.05.2015 № Ф07-591/15).

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации договора аренды само по себе не означает, что между сторонами отсутствуют обязательственные отношения. В судебной практике выработана правовая позиция, в соответствии с которой соглашение, достигнутое по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, и исполняемое сторонами, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, даже если такой договор не был зарегистрирован. Правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды связаны прежде всего с тем, что права арендатора по такому договору не могут быть противопоставлены им третьим лицам (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, п. 2-4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165)).

Что касается санкций, применение которых возможно в связи с отсутствием государственной регистрации указанного в вопросе договора, то ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним. Вместе с тем, как следует из разъяснений, приведенных в ответе на вопрос 17 раздела «Вопросы применения Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. по гражданским делам (утв. постановлениями Президиума ВС РФ от 4, 11 и 18.05.2005, без номера), в приведенной ситуации эта норма применяться не должна. В случае уклонения одной из сторон договора от его государственной регистрации применяются способы защиты прав, предусмотренные гражданским законодательством, а не административные санкции (п. 2 ст. 165 ГК РФ, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2013 № 12АП-11298/13, п. 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)).

Новейшие агентства округа

ПЕРЕХОД

Принятый Советом округа Колумбия, Закон о создании Департамента зданий 2020 года стал законом 1 октября 2021 года и положил начало процессу создания двух новых агентств, которые начали обслуживать округ. в полночь 1 октября 2022 года .

Эти новые агентства, Департамент строительства (DOB) и Департамент лицензирования и защиты прав потребителей (DLCP), будут обслуживать жителей, предприятия и посетителей округа Колумбия, взяв на себя обязанности, ранее входившие в состав Департамента потребительского и нормативно-правового регулирования. сфера компетенции дел (DCRA). Этот переход позволит каждому агентству улучшить качество обслуживания своих потребителей, способствуя их здоровью, безопасности и качеству жизни.

В рамках своих соответствующих сфер ответственности DOB и DLCP будут обеспечивать эффективное соблюдение требований, эффективное регулирование и своевременное техническое обслуживание, ставя защиту прав потребителей на первое место в своей улучшенной деятельности.

Строительная инспекция
Обеспечение соблюдения норм
Соответствие строительным нормам и правилам
Зеленое строительство
Разрешение
Стандарты обслуживания арендуемого имущества
Обследование района
Проверки третьей стороной
Правоприменение в отношении пустующей и ветхой собственности
Управление по зонированию

Узнать больше

Лицензирование бизнеса
Защита прав потребителей
Корпоративные регистрации и документы
Правоприменение
Профессиональное лицензирование
9001 8
Ресурсный центр малого бизнеса
Специальные мероприятия и контроль за торговыми автоматами
Меры и весы

Узнать больше

Опираясь на прогресс, достигнутый DCRA за последние три года, переход к двум агентствам позволит каждому лучше обслуживать своих клиентов за счет более узкой направленности и четкой организационной структуры.

При постоянном акценте на обеспечении хорошего обслуживания клиентов и улучшении доступа с помощью инновационных цифровых услуг ожидаемое положительное влияние этого перехода будет очевидным благодаря измеренным, опубликованным ключевым показателям эффективности.

Как и все окружные правительственные агентства, каждое агентство будет работать независимо под собственным руководством. Эффективность, такая как программа единого входа, которая позволяет получить доступ к нескольким платформам с одним набором учетных данных, и усовершенствованные системы управления взаимоотношениями с клиентами останутся, каждая из которых работает на Kustomer с буквой «K». Именно через Kustomer запросы клиентов будут эффективно приниматься каждым агентством после перехода.

МЫ НАНИМАЕМ

В настоящее время мы ищем талантливых специалистов, обладающих соответствующим набором навыков и сильным желанием служить жителям и предприятиям округа, чтобы повысить нашу способность лучше обслуживать наших клиентов по мере расширения в недавно созданном Департаменте.

зданий и отдела лицензирования и защиты прав потребителей.

Чтобы присоединиться к правительству округа в это волнующее время, ознакомьтесь с вакансиями, связанными с DCRA, и подайте заявку прямо сейчас.

Если у вас есть интерес и потенциальная квалификация, просмотрите текущие вакансии и подайте заявку по ссылке ниже.

Подать заявку здесь

Переговоры об операционных расходах при коммерческой аренде

Эшли Вонг | 22 августа 2019 г.

Для многих компаний коммерческий лизинг является одним из наиболее важных и дорогостоящих договоров, которые они когда-либо заключали. В то время как средний срок коммерческой аренды составляет от 3 до 5 лет, такие договоры аренды могут длиться до 10 лет плюс периоды продления. В отличие от большинства других договоров, которые может подписать бизнес, коммерческий лизинг часто не дает возможности расторгнуть его в середине срока, если только не произойдет существенное нарушение соглашения. Все это говорит о том, что независимо от того, являетесь ли вы арендодателем или арендатором, вы хотите сделать все правильно.

При коммерческой аренде структура арендной платы обычно состоит из двух частей: базовой арендной платы и дополнительной арендной платы. Как правило, «базовая арендная плата» легко рассчитывается как цена за квадратный фут, уплачиваемая арендатором в течение срока аренды, в то время как «дополнительная арендная плата» представляет собой совокупность любых сумм, уплачиваемых арендатором по договору аренды в дополнение к базовая арендная плата. Одной из крупнейших категорий дополнительной арендной платы являются «Операционные расходы».

Что такое операционные расходы при коммерческой аренде?

Операционные расходы — это расходы, связанные с эксплуатацией и обслуживанием имущества, и очень важно, чтобы и арендодатели, и арендаторы понимали, как рассчитываются операционные расходы. В противном случае арендаторы рискуют платить по договору аренды намного больше, чем предполагалось, а арендодатели рискуют не покрыть расходы, необходимые для эксплуатации здания. При согласовании положений, влияющих на расчет и оплату Операционных расходов, Арендодатели должны учитывать, как любые изменения могут повлиять на расчет Операционных расходов в отношении других арендаторов в здании. Обычно каждый арендатор платит свою пропорциональную долю от общей стоимости в зависимости от процента арендуемых квадратных метров, которые они занимают в здании. Например, арендатор, арендующий площадь 100 квадратных футов в здании с общей арендуемой площадью 1000 квадратных футов, будет платить 10% операционных расходов здания. Это может быть особенно сложно в многофункциональном здании (т. е. характер арендаторов может быть разным – жилые, коммерческие, промышленные, торговые), поскольку для разных типов арендаторов могут использоваться разные структуры аренды.

Коммерческая аренда часто посвящает несколько страниц расчету эксплуатационных расходов и, как правило, включает подробный список предметов, которые арендодатель может передать своим арендаторам. Некоторыми примерами статей, которые могут быть включены в Операционные расходы, являются: заработная плата сотрудников и льготы для управляющих недвижимостью, административного и другого персонала; офисные принадлежности; юридические услуги; расходы на ремонт и обслуживание внешних и внутренних помещений общего пользования, включая, например, парковки, вестибюли, благоустройство территории, тротуары, стены, полы и крышу; расходы на ремонт и техническое обслуживание систем здания, таких как электрические, водопроводные системы и системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха; расходы на рекламу; административные, бухгалтерские, профессиональные и другие расходы, связанные с общим управлением зданием; униформа сотрудников; услуги по уборке помещений; улучшения; безопасность; и мебель и другой декор.

Арендодатели должны внимательно следить за тем, чтобы в этом разделе были указаны все необходимые затраты и расходы, и он должен включать в себя все прочие расходы, которые арендодатель считает необходимыми и целесообразными для эксплуатации и содержания имущества.

Арендаторам, с другой стороны, следует подумать о том, какие расходы следует исключить из этого расчета. Некоторые примеры исключений включают: произведения искусства, расходы, понесенные арендодателем в результате нарушения договора аренды или нарушения закона; расходы, связанные с подготовкой помещения для любого арендатора здания; политические или благотворительные пожертвования; любые суммы, выплаченные аффилированным лицам арендодателя сверх суммы, взимаемой при сделке между независимыми сторонами; расходы, связанные с эксплуатацией гаража или другого специализированного помещения (например, фитнес-центра, торговой площади или кафетерия), за которые арендодатель уже взимает плату; и любые расходы, возмещаемые страховкой.

Как структура аренды влияет на операционные расходы

Первый вопрос при анализе любой аренды – Какова структура этой аренды? Ответ на этот вопрос определит, нужно ли вообще обсуждать операционные расходы. Поскольку каждая коммерческая аренда отличается, термины, используемые для описания этих структур, часто несовместимы. Когда дело доходит до структур аренды, есть две крайности: с одной стороны, валовая аренда с полным спектром услуг, , в котором арендодатель несет все риски и вознаграждения, связанные с изменчивостью Операционных расходов, и, с другой стороны, абсолютная чистая аренда , в которой арендатор(ы) несут все риски и вознаграждения, связанные с изменчивость операционных расходов.

Полная валовая стоимость услуг — При валовой аренде с полным спектром услуг арендатор платит базовую арендную плату, которая включает все операционные расходы, включая налоги на имущество, страхование, коммунальные услуги, уборку помещений и обслуживание мест общего пользования ( КАМ). Валовая аренда с полным спектром услуг более проста, но может привести к тому, что арендатор будет платить более высокие ставки, поскольку арендодатель несет риск любого значительного увеличения операционных расходов. При настоящей валовой аренде с полным спектром услуг нет необходимости договариваться об операционных расходах, поскольку арендная плата арендатора полностью фиксирована.
Абсолютная чистая аренда – При абсолютной чистой аренде арендатор платит более низкую базовую арендную плату плюс свою долю от всех Операционных расходов. В то время как абсолютной чистой аренде не хватает определенности для арендаторов, которую предлагает валовая аренда с полным спектром услуг, как арендодатели, так и арендаторы могут извлечь выгоду из этой структуры аренды. Для арендодателей все риски увеличения операционных расходов перекладываются на арендатора. Арендаторы, с другой стороны, могут получить выгоду от общей более низкой арендной платы, если вести переговоры и тщательно управлять.
Прочие структуры аренды – Операционные расходы в той или иной степени передаются арендатору в каждой из следующих структур аренды.
Чистая аренда (Single, Double и Triple Net, часто сокращенно обозначаемые как N, NN и NNN соответственно) — При чистой аренде арендатор платит базовую арендную плату плюс одну или несколько из трех «нетто»: (i) налог на имущество, (ii) страхование и (iii) CAM.
Модифицированная валовая аренда – Этот термин используется в отрасли по-разному и непоследовательно. Технически, вся чистая аренда представляет собой модифицированную валовую аренду, но этот термин также может использоваться для обозначения валовой аренды, исключающей другие статьи, такие как уборка помещений или коммунальные услуги.
Базовый год — Многие валовые или измененные валовые договоры аренды будут структурированы как «базовый год», что означает, что арендатор платит базовую арендную плату только в течение первого календарного года или арендного года, а затем арендатор выплачивает свою долю операционной Расходы в той мере, в какой они превышают операционные расходы базового года.

Ключевые положения для переговоров

Оговорки о полной сумме – Положения о полной сумме обычно встречаются в коммерческой аренде. Проще говоря, валовая оговорка позволяет арендодателю рассчитать операционные расходы, причитающиеся с арендатора, как если бы здание было полностью занято (как правило, в договоре аренды указывается от 90-100% заполняемость), тогда как на самом деле заполняемость здания в течение рассматриваемого календарного года в среднем была ниже. Для арендодателей валовые резервы могут быть важным инструментом для снижения риска недополучения операционных расходов из-за незанятости здания. Арендаторы могут быть обеспокоены тем, что валовая оговорка приведет к значительному увеличению арендной платы. Однако при правильном составлении оговорка о валовом доходе должна привести к более справедливому распределению Операционных расходов между арендатором и арендодателем. Ниже приведены несколько ключевых соображений для арендаторов при рассмотрении договора аренды, содержащего положение о совокупной сумме:
К каким видам расходов применяется резерв на общую сумму? Например, может иметь смысл включить электричество, уборку, коммунальные услуги и вывоз мусора, поскольку эти расходы зависят от занятости. Однако может не иметь смысла включать постоянные расходы, такие как налоги и страхование. Другие пункты могут быть предметом переговоров, например, безопасность здания. Наконец, арендатор должен убедиться, что он не несет ответственности за какие-либо суммы, превышающие фактические затраты арендодателя на включенные расходы.
Как рассчитывается пропорциональная доля арендатора? Как правило, это довольно простой расчет, в котором числитель представляет собой арендуемую площадь в квадратных футах арендатора, а знаменатель — общую арендуемую площадь здания. Однако в некоторых договорах аренды из знаменателя исключаются любые незанятые площади, что может оказать существенное влияние на расчет пропорциональной доли арендатора.
Каков процент валовой прибыли? Проценты брутто-ап чаще всего между 90-100%. Если арендодатель и арендатор не могут договориться о включении резерва на общую сумму или о том, какие расходы включаются, более низкий процент на общую сумму может быть разумным компромиссом.

Кепка CAM . Еще одним полезным инструментом для ведения переговоров является кепка CAM. «Ограничение CAM» — это согласованный предел суммы, на которую доля арендатора в расходах на обслуживание мест общего пользования может увеличиваться из года в год, обычно выражаемая в процентах от 3% до 6%. Пределы CAM обычно используются при аренде на базовый год и представляют собой простой способ для арендаторов переложить риск значительного увеличения операционных расходов на арендодателя и стимулируют арендодателя к эффективному расходованию средств. У арендодателей может быть много причин для того, чтобы согласиться включить ограничение CAM в договор аренды — часто необходимо прийти к соглашению с желаемым и опытным арендатором. В таких случаях арендодателям следует рассмотреть вопрос о том, кто же тогда несет ответственность за покрытие любых сумм, превышающих установленный лимит в отношении этого арендатора. Если договоры аренды с другими арендаторами не позволяют арендодателю нести эти виды непокрытых расходов, то арендодатель будет нести ответственность за покрытие разницы. Ниже приведены важные моменты, которые каждая сторона, особенно арендодатель, должны учитывать при обсуждении ограничения CAM:
Контролируемое и неконтролируемое. Арендодатели должны убедиться, что положение о верхнем пределе CAM исключает неконтролируемые расходы, включая налоги и оценки недвижимости, страхование и коммунальные услуги. Другие более удивительные, но потенциально необходимые исключения включают расходы на уборку снега и безопасность.
Кумулятивный и некумулятивный. В договоре аренды должно быть указано, является ли предел кумулятивным или некумулятивным . Совокупные ограничения выгодны арендодателям, поскольку ограничение увеличивается на этот процент из года в год, независимо от фактических затрат на CAM каждый год. Некумулятивный , с другой стороны, означает, что верхний предел может увеличиваться только на указанный процент по сравнению с суммой, фактически уплаченной арендатором в предыдущем году. Одно это слово может привести к значительным финансовым последствиям как для арендодателя, так и для арендатора.

Права на аудит – В дополнение к переговорам о том, как рассчитываются операционные расходы, арендаторам следует рассмотреть вопрос о предоставлении возможности просматривать бухгалтерские книги и записи арендодателя, касающиеся расчета операционных расходов, чтобы убедиться, что арендодатель соблюдает с тем, что было согласовано в аренде. Если арендатору требуются права на аудит, арендодатели должны потребовать: (i) чтобы арендатор реализовал эти права в течение определенного периода времени после ежегодного получения окончательного расчета Операционных расходов, (ii) чтобы арендатор оплачивал расходы на аудит, если только это показывает, что арендодатель завысил цену более чем на 5% (или на другую согласованную сумму) и (iii) что аудит должен проводиться в обычные рабочие часы и таким образом, чтобы не мешать обычным деловым операциям.

Записи