Доходные дома Петербурга 19 века: история и адреса
Доходными домами называются здания, специально построенные или перепланированные для сдачи квартир внаем на длительный срок.
Многоквартирные дома «под жильцов» появились еще в XVIII в., а в XIX в. город рос в основном за счет доходных домов. С развитием капитализма резко увеличился приток населения в город, росли цены на землю. Стало выгодно строить дома, сдаваемые внаем. Возводили их быстро. Так, четырехэтажный дом фабриканта Жукова в 1845 г. на углу Садовой и Гороховой улиц был построен (без внутренней отделки) всего за 50 (!) дней. Доходные дома строили вплотную друг к другу высотой в 5-6 этажей.
Постепенно они вытесняли особняки. Оборотистые люди скупали участки с особняками и перестраивали их. Иногда особняк оставался у владельца, а в глубине участка возводились многоэтажные флигели с квартирами или надстраивались служебные постройки.
В 1844 г.
Государственный совет установил предельную высоту домов в Петербурге: 23 м 10 см.
Дальше от центра земля была дешевле, поэтому дома строились в два-три этажа, а на окраинах — одноэтажные.
К середине XIX в. в каждом доходном доме проживало в основном от 50 до 500 человек. Но были и деревянные дома с числом жильцов от 5 до 50 человек.
В солидных многоквартирных домах в центре города снимали «барские квартиры» крупные чиновники, предприниматели, высшие офицеры. Часто такие квартиры со всеми удобствами занимали целый этаж, нередко в одной из них жила семья самого домовладельца.
Большие квартиры непременно имели две лестницы — парадную и черную. Парадная выходила на улицу, часто нарядно оформлялась, обогревалась каминами. Здесь нередко находился швейцар.
Бывало и так, что в этих же домах селилась беднота. Несмотря на запрет Строительного устава «устраивать жилые этажи с полами ниже тротуара», хозяева приспосабливали под жилье подвалы и полуподвалы, а чердаки — под мансарды — жилые помещения под скатом крыши.
Даже в центральных районах города рядом с роскошными особняками и доходными домами вырастали настоящие трущобы. Нередко, наняв квартиру, жители сами сдавали комнаты. А наниматель комнаты мог сдать «угол». Появились понятия «комнатный жилец» и «угловой жилец». Так порождалась двойная и даже тройная оплата жилья. Это приводило к еще большей плотности заселения и антисанитарным условиям жизни. Такой дом вблизи Фонтанки блестяще описан великим русским писателем Ф. М. Достоевским в романе «Бедные люди».
Сочетание парадных лицевых фасадов и системы тесных дворов-колодцев — это отражение в архитектуре социальных противоречий той эпохи.
В XIX в. доходные дома стали составлять большинство построек в Петербурге, что сильно повлияло на его архитектурно-художественный облик.
Многие доходные дома до сих пор носят имена прежних владельцев. Лучшие образцы таких домов вошли в историю архитектуры города.
Современный город продолжает развиваться и строиться, появляются новые интересные здания, но дома, построенные в центре города, имеющие свою историю, интересны не только своими легендами. Здесь появляются небольшие, но уютные мини-отели. Приезжая в Петербург всем интересен центр города, который хранит столько тайн, столько интересных историй. Поэтому и жить здесь, пускай совсем немного, стремиться каждый.
Доходные дома 21 века: миф или реальность
Рынок институционального арендного жилья в России имеет давние традиции. Потребность в нем высока, поэтому власти постоянно предпринимают попытки вывести аренду из «серой» зоны и развивать доходные дома, однако это не приводит к их массовому распространению.
Разбираемся, что такое цивилизованная аренда, почему она не становится популярным явлением в современной России и что предпринимается для ее развития.
Для справки
Институциональное арендное жилье — это рынок долгосрочной сдачи жилья в аренду. По данным ДОМ.РФ, рынок арендного жилья более чем на 97% представлен частными владельцами, находится в тени и, в основном, на нем действуют краткосрочные договоры аренды. Как следствие, в государственный бюджет не попадают существенные налоговые суммы — порядка 200 млрд ежегодно. При этом более 4,7 млн. российских семей рассматривают аренду как долгосрочное решение жилищного вопроса.
Получается, что потенциал рынка огромен.
Вот основные причины, почему возникает потребность в долгосрочной аренде жилья:
миграция рабочей силы;
учёба вдали от дома;
курортный бизнес;
медицинские потребности, сосредоточенные в определённой локации;
интерес к культурно-историческому наследию;
паломничество.
Есть и еще один важный пласт причин — социальный. Долгосрочная аренда жилья становится решением, когда у граждан нет средств на покупку собственного, или они находятся в промежуточном состоянии: определяются или строят свое жилье. Есть потребность и в льготной аренде жилья: для пенсионеров и инвалидов, военных и иных представителей силовых структур, а также для госслужащих, сотрудников компаний из других регионов.
На сайте ЕРЗ опубликовано исследование от Фонда «Институт экономики города» о влиянии арендного жилья на городскую экономику.
Мировой опыт
В развитых странах мира также очень велика потребность в арендной недвижимости. Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, привел данные о доле арендного жилья: до 40% в США (в зависимости от штата), 45% — во Франции, 55% — в Германии, более 50% — в Австрии, более 60% — в Швейцарии.
Это общие цифры арендной недвижимости, но в целом проблемы «серой аренды» там нет, сделки совершаются прозрачно.
Для сравнения, в России доля арендного жилья всего 7% от общего жилищного фонда (по данным ДОМ.РФ) , большая часть приходится на частников.
Эксперт отмечает, что, несмотря на популярность аренды за рубежом, опыт других стран не всегда удачный:
«В США плохо управляемая политика стоимости недвижимости привела к тому, что ряд категорий работников не имеет возможности не только купить, но и снимать жильё. Попытка же сделать его более доступным привела к масштабному кризису 2008 года. А во Франции и ряде других европейских стран активно защищают права арендатора, но при этом могут довести до разорения арендодателя (выселить арендатора, попавшего в сложную жизненную ситуацию нельзя, а все обязательные платежи арендодатель должен платить). В России развивать арендную недвижимость необходимо с учетом и ошибок, и положительного опыта других стран».
История доходных домов в России
Наша страна имеет весьма успешное решение «квартирного вопроса» в прошлом: первые доходные дома появились в Москве в период 1785–1790, а масштабное их строительство началось полтора века назад.
В советский период «арендным» жильём можно было условно назвать разве что «ведомственные квартиры» и заводские или студенческие общежития. Реальный рынок аренды и найма жилья практически ушёл в тень, варился по своим правилам, без финансовой отчётности и налоговых отчислений в бюджет.
В постсоветской России попытки возродить традиции доходных домов в столице начали предприниматься четверть века назад. Первым проектом стал ЖК в Николоворобьинском переулке в Москве. При высокой (в среднем — 10 тысяч долларов) ежемесячной оплате проживания все квартиры в нём были заполнены в короткий срок. Жильцами стали банкиры, представители иностранных компаний, региональные элиты, несколько известных актёров. Успех воодушевил московские власти и уже заявлялось о целой сети подобных проектов. Однако выяснилось, что даже определения подобному виду недвижимости нет ни в одном законодательном документе.
Российская практика
По поручению Президента РФ развитием цивилизованного рынка арендного жилья последние пять лет в стране занимается ДОМ.РФ. Они работают по двум направлениям:
Выкупают существующий жилой фонд, который сдают в аренду;
Финансируют строительство новых арендных квадратных метров.
Сейчас термин «доходный дом» уже не в ходу. Вместо них появились арендные и наемные дома, эти два термина закреплены законодательно. Все жилые помещения и в арендном, и в наемном доме предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование по договору найма. И тот и другой дом будет принадлежать одному владельцу — частному лицу, коммерческой или государственной организации. Ключевое различие между ними — в задачах, которые они выполняют. Задача арендного дома — принести максимальную прибыль владельцу за счет арендных платежей, к строительству таких домов привлекаются инвесторы.
Потребность есть и в арендных, и в наемных домах: по словам директора по развитию арендного жилья ДОМ.РФ Вероники Янушкевич, формат безопасной аренды с прозрачным договором, качественным ремонтом, сервисами для арендатора и всем необходимым для комфортного проживания более чем востребован.
ДОМ.РФ действует активно: почти 10 тыс. семей улучшили свои жилищные условия. Реализуемые проекты есть почти в 30 городах: Москве, Воронеже, Приморском и Хабаровском краях, Татарстане, Тюменской и Сахалинской области.
В наемных домах ставка льготной аренды снижена на 80% от рыночной. Пилотный проект, например, реализован в Воронеже, где 25% квартир переданы в аренду льготным категориям граждан: работникам культуры, образования, науки, здравоохранения, социальной защиты. Недополученные доходы субсидируют в равных долях ДОМ.
РФ и Воронежская область.
Особенно активно развиваются арендные проекты ДОМ.РФ на Дальнем Востоке, одним из наиболее перспективных направлений для привлечения профессиональных молодых кадров. Вот несколько примеров:
Для работников судостроительного комплекса «Звезда» в Приморье строят 67 домов на 4,6 тыс. квартир, часть из них уже построена. Квартиры сдаются по доступным ставкам.
Для сотрудников компании «Полюс Алдан» в якутском посёлке Нижний Куранах построен дом на 35 квартир, а в ЖК «Уюн-парк» в Южно-Сахалинске ЖК на 148 квартир.
Ещё один арендный проект запустят на острове Русский для резидентов ИНТЦ «Русский», а также студентов и преподавателей Дальневосточного федерального университета (ДВФУ).
По мнению Вероники Янушкевич из ДОМ.РФ, корпоративная аренда — большое подспорье для бизнеса и региональной экспансии:
«Открытие нового производства невозможно без привлечения кадров. Учитывая значительную миграцию молодых специалистов в столицу, зачастую на местном рынке они в дефиците.
Для предприятий это готовое решение для привлечения и удержания высококвалифицированных кадров. Кроме того, во многих регионах создаются условия для получения качественного образования. Благодаря пилотному проекту, НИУ ВШЭ первым из вузов в стране реализовал сервисную модель размещения 700 студентов, классическую для мировых университетов. В феврале 2022 года Президент России поручил масштабировать успешный опыт в регионах. В августе на форуме „Среда для жизни“ было подписано соглашение о создании арендного дома для студентов Тамбовского госуниверситета им. Г. Р. Державина. В нём планируется разместить 500 обучающихся. Вскоре ДОМ.РФ передаст Владивостокскому государственному университету 42 квартиры в ЖК „Айвазовский“ в районе бухты Патрокл для размещения студентов, научных сотрудников и педагогов вуза в рамках арендного проекта».
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, считает комфортное проживание сотрудников одним из ключевых факторов развития российского производства:
«На мой взгляд, нельзя говорить об индустриализации и решении задач импортозамещения, обходя стороной мотивацию сотрудников.
Если мы действительно хотим развивать полноценные отраслевые секторы, производства замкнутого цикла в экономике нашей страны, нам нужно создавать и жилой фонд под развитие этих отраслей. При этом формируя стандарты недвижимости не только для управленческого состава, но и для линейных сотрудников и рабочих на период строительства и эксплуатации новых предприятий. Возможно имеет смысл даже передача жилья в собственность по выработке лет, как это было в СССР. Путь от доходной недвижимости к возможности обеспечить жильём специалистов — это путь, который необходимо пройти для достижения тех целей и задач, которые сегодня стоят перед нашей страной. Мотивация должна быть наглядной».
Барьеры для развития
На развитие арендного жилья и привлекательность этого сегмента для девелоперов и инвесторов влияют два фактора:
естественное смещение потребительского спроса в пользу аренды и, соответственно, повышение ставок аренды;
создание налоговых и экономических стимулов для вовлечения профессиональных игроков и поддержания справедливой конкуренции на рынке.
Ксения Поленова, директор по маркетингу и PR WE- ON GROUP, считает, что развитие арендного жилья в России имеет волновой характер:
«Спрос на подобное жилье то повышается, то угасает в зависимости от многих факторов. Например, в 2015 году формат был очень популярен — люди охотнее арендовали, чем покупали собственное жилье, потому что ипотечные платежи составляли до 75% ежемесячной заработной платы. Молодежь до 35 лет стала рассматривать съемное жилье, как удобный вариант для собственной мобильности, пребывания или рядом с местом работы, или, наоборот, на удаленке где-нибудь в природном оазисе, вдали от городского шума. При этом оставляя себе возможность спокойно копить на первый взнос для покупки собственного жилья, в котором можно получить прописку и спокойно создавать семью».
Рынок «честной» аренды должен стать конкурентоспособным, чтобы иметь возможность развиваться. Однако это осложняется разной налоговой нагрузкой на физические и юридические лица.
С этой точки зрения потенциальному инвестору-юридическому лицу невозможно конкурировать с предложением, формируемым физическими лицами. В большинстве регионов России налог на имущество организаций составляет ~ 20–30% от арендной ставки, а для физических лиц — 1%, что делает проекты аренды жилья для юридических лиц экономически неэффективными.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, полагает, что строительство социального жилья возможно только за счет бюджетных средств:
«Интерес к самой теме арендного жилья со стороны государства понятен, т.к. у многих работников нет возможности приобрести недвижимость в рамках их доходов и это не зависит от стоимости ипотечного кредитования. Поэтому при недостатке платежеспособности наличие и развитие арендного жилья могло бы решить проблему. Это обстоятельство особенно важно для социального жилья. Но, строительство такой формата возможно только с поддержкой государства, т.к. коммерческий кредит потребует слишком высокой арендной платы для своей окупаемости».
Другой причиной, ограничивающей развитие арендного жилья, эксперт называет отсутствие социальных гарантий:
«Арендное жилье не может использоваться всю жизнь. Болезни, безработица и выход на пенсию делают невозможным коммерческий найм, при этом никаких социальных гарантий у человека нет. Собственная недвижимость обеспечивает минимум затрат на содержание и оплату жилья».
Андрей Носов, директор по инвестициям ГК «Гранель», уверен, что формат арендного жилья не привлекателен для девелоперов и частных инвесторов, это и тормозит массовое его развитие:
«В целом, заинтересованы в данном формате могут быть только суверенные государственные фонды, для которых приемлема доходность в 4%. Для девелоперов и частных инвесторов такие проекты в подавляющем большинстве случаев не интересны, ведь окупаемость арендного жилья составляет примерно 18-20 лет, а это длительный срок. С моей точки зрения, в ближайшие десять лет сегмент доходного жилья не получит широкого распространения в России.
Возможно лишь появление на рынке единичных проектов с государственным софинансированием».
Помимо низкой доходности, есть и другие причины отсутствия интереса у девелоперов. Арендный бизнес — это долгие деньги, гораздо проще продать квартиры, чем сдавать их в аренду.
Государство принимает меры. По словам Вероники Янушкевич, к настоящему моменту в 16 регионах приняты законы о льготе по налогу на имущество в отношении арендных домов, большая часть — по инициативе ДОМ.РФ. Теперь мяч на стороне местных властей — их задача дать понять бизнесу, что строительство арендного жилья выгодно и целесообразно.
Есть и еще один инструмент, который мог бы стимулировать более активное строительство арендного жилья — земельные участки могут передаваться через признание проекта масштабным в рамках региональной инвестиционной программы. Некоторые субъекты РФ уже приняли поправки в закон о масштабных инвестиционных проектах (МИП) для развития арендного жилья по инициативе ДОМ.
РФ: Тюменская, Иркутская, Липецкая области и Камчатский край.
Передача муниципальных земельных участков через МИП происходит без проведения конкурса и позволяет снизить ставку аренды, что уменьшит себестоимость строительства на 5-25% и позволит сдавать квартиры в аренду на более выгодных условиях.
Вероника Янушкевич подтверждает, что девелоперы не стремятся строить арендное жилье. Однако эксперт рассказывает о планах Минстроя внести в госдуму законопроект, способный повлиять на это:
«Большинство девелоперов сегодня не заинтересовано в строительстве арендных домов, потому что при продаже квартир они получают прибыль значительно быстрее, да и отсутствие понятных правил игры на уровне федерального законодательства сказывается. Однако в начале предстоящего года планируется внести на рассмотрение Госдумы РФ законопроект, который позволит субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям и частным застройщикам строить наемные дома, в котором 50% квартир должны предоставляться по договорам социального найма.
Так появится сегмент арендных домов с официальной арендой с определенным уровнем комфорта и сервиса и по приемлемым ценам. Конкуренция должна привести к выводу из серой зоны большей части съёмного жилья в стране. Частные застройщики, которые предложат на аукционах более низкий размер арендной платы за наём жилых помещений в таких домах, получат земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Вместе с тем, документ предусматривает и дополнительную поддержку застройщикам, например, в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой».
многоквартирных домов: негабаритное наследие общеизвестно тесных квартир Нью-Йорка
Кармен Нигро, отдел истории, краеведения и генеалогии Мильштейна, здание Стивена А. Шварцмана
7 июня 2018 г.
здание Стивена А. Шварцмана
Сцена на Орчард-стрит с фотонегативов из коллекции Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка.
Цифровые коллекции NYPL, ID изображения: 1583605
Нью-Йорк — не единственный город с многоквартирными домами, но эти особенно переполненные многоквартирные дома оказали значительное влияние на характер и историю Нью-Йорка.
Многоквартирные дома являются частью городской истории, архитектурного облика и социологии, а также образа жизни его нынешних жителей. Отпечаток и влияние нью-йоркского многоквартирного дома наслаиваются на город так же, как сами квартиры наслаиваются друг на друга.
Многоквартирный дом Определен и законодательно закреплен
Основное определение многоквартирного дома в Оксфордском словаре английского языка — это «комната или набор комнат, образующих отдельное жилое помещение в доме или многоквартирном доме». Это довольно всеобъемлющее определение, которое говорит об исторических определениях многоквартирного дома, а также о его современных и разговорных коннотациях, к которым словарь также обращается следующим образом: «дом, разделенный на отдельные жилые помещения и сдаваемый в аренду, особенно тот, вниз и переполнены».
Сам по себе термин юридически нейтрален, но большинство людей, особенно в Нью-Йорке, при его использовании используют коннотацию ветхости и перенаселенности.
Многоквартирные дома Конгресса и Норфолка на Манхэттене, по фотографиям, сделанным инспекторами Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка.
Цифровые коллекции NYPL, ID изображения: 3984288
В Нью-Йорке быстрый рост и введение сети улиц Нью-Йорка сыграли важную роль в внешнем виде, плотности и доступности жилья для жителей Нью-Йорка. В A History of Housing in New York City (также в электронном формате), автор Ричард Плунц утверждает , что «отношения между жильем и социальным классом быстро стали институционализированными с преувеличенными различиями между верхними и нижними частями социального спектра».
Плунц объясняет , что проблемы с жильем в Нью-Йорке восходят к середине 19 века, и что «ужасы многоквартирных домов были усовершенствованы в Нью-Йорке, но большая часть законов о реформах также зародилась там, как и большая часть жилищной благотворительности». Законодательство появилось в виде серии «Законов о многоквартирных домах» в 1867, 1879 гг.
, 1901 и 1919 гг.
Многоквартирный дом юридически определяется в Нью-Йорке Законом о многоквартирных домах 1867 года как «любой дом, здание или его часть, которые сдаются внаем, сдаются внаем или сдаются внаем для проживания или заняты в качестве дома или места жительства более более чем три семьи, живущие независимо друг от друга и готовящие себе еду в помещении, или более двух семей на этаже, живущие и готовящие пищу и имеющие общие права на холлы, лестницы, дворы, уборные или уборные или некоторые из них». Это определение применялось к большей части доступного жилья того времени, юридически классифицируя эти здания как многоквартирные дома.
Задняя часть многоквартирных домов Манхэттена, по фотографиям, сделанным инспекторами Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка.
Цифровые коллекции NYPL, идентификатор изображения: 3984325
Общая хронология и история
Многоквартирные дома возникли из разделенных строений, которые изначально предназначались для других целей, таких как дома на одну семью, с обычно нестандартными и небольшими жилыми помещениями, сдаваемыми в аренду бедным.
В 19 веке основным жильем, доступным жителям Нью-Йорка с низкими доходами, были разделенные на части здания и самодельные лачуги, сгруппированные вместе в разных районах города.
Новые дома нечасто строились для бедняков, а богатые в основном строили дома на одну семью для себя. Многоквартирные дома, построенные специально для размещения бедняков, возникли где-то между 1820 и 1850 годами, и даже новые дома считались переполненными и неадекватными.
К концу Гражданской войны термин «многоквартирный дом» обозначал жилье для городской бедноты с устоявшимся значением небезопасных и антисанитарных условий. В то время население города приближалось к миллиону человек, и в Нью-Йорке было более 15 000 многоквартирных домов, не считая Бронкса, Бруклина, Квинса или Статен-Айленда.
Сеть Манхэттена допускала участки размером 25 на 100 футов, и многоквартирные дома, как правило, занимали около 90 процентов этих участков, практически не оставляя места для естественного освещения или вентиляционных шахт.
Здания, которые не занимали все участки, часто имели «задние многоквартирные дома», встроенные во дворы позади них, что создавало еще худшие условия, чем комнаты в зданиях, выходящих на улицу. Все это было очень тесно, очень многолюдно и нерегулируемо — условия, которые способствовали болезням и нечеловеческим условиям жизни, что вскоре привлекло внимание реформаторов.
Туалеты и надворные постройки часто фотографировались из-за антисанитарии.
Цифровые коллекции NYPL, идентификатор изображения: 732940F
В 1865 году «Отчет Совета по гигиене и общественному здравоохранению Ассоциации граждан Нью-Йорка о санитарном состоянии города» (доступен в цифровом виде через Sabin Americana) был опубликовано. Этот тщательный анализ жилищных условий того времени содержал чрезвычайно подробные сведения и классифицировал более 65 процентов населения города как проживающих в неудовлетворительных жилищных условиях.
За отчетом последовал первый в городе всеобъемлющий жилищный закон, вышеупомянутый Закон о многоквартирных домах 1867 года.
Закон, как известно, требовал пожарных лестниц на зданиях и окнах в каждой комнате, но был в значительной степени неэффективен для улучшения жизни жителей многоквартирных домов. Дополнительные законы о многоквартирных домах привели к дополнительным реформам в 1879, 1901 и 1919 годах, при этом закон 1901 года считался поворотным моментом. Многоквартирные дома, построенные ранее, назывались «многоквартирными домами по старому закону»; все, что было построено позже, называлось «многоквартирным домом по новому закону».03 наконец был организован Департамент многоквартирных домов, который взял на себя инспекцию многоквартирных домов от различных городских департаментов, которые ранее должны были обеспечивать соблюдение различных разделов законов.
Мужчина на кухне, 1904 год, с фотонегативов Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка.
Цифровые коллекции NYPL, ID изображения: 1576434
На протяжении второй половины 19-го века различные комиссии, выставки и опубликованные работы доносили условия многоквартирных домов до общественного сознания и подталкивали законодателей к проведению реформ.
Появились многочисленные публикации, такие как Проблема многоквартирного дома , в которой статистика, диаграммы, фотографии и свидетельства очевидцев использовались в качестве убедительных аргументов в пользу жилищной реформы. В частности, использование фотографии Джейкобом Риисом в фильме «Как живет другая половина » было эффективным для представления жилищных условий широкой публике. Работу Рииса можно более подробно изучить в этой антологии его работ над библиобордом, а также можно получить доступ к его документам в NYPL .
Жители многоквартирных домов были проинформированы об изменениях в законодательстве, которые повлияют на их жилищные условия, с помощью таких публикаций, как «Пособие для жильцов; справочник информации для жителей многоквартирных домов и многоквартирных домов, а также для поселенцев и других рабочих» (также доступен в цифровом виде), который выступал за осведомленность о методах санитарии, юридических вопросах и даже доступных возможностях для отдыха.
Социальные работники и газеты также помогли опубликовать эту информацию.
Законы о многоквартирных домах оспаривались в судах и вносились поправки, и в 19 году был принят новый «Закон о многоквартирных домах».29. Законы о многоквартирном доме в Нью-Йорке в настоящее время называются «Законом о многоквартирных домах» и действуют в настоящее время. С 1930-х по 1960-е годы концепция «расчистки трущоб», описанная в этой статье, была доминирующей политикой в отношении многоквартирных домов в Нью-Йорке. Инициативы по расчистке трущоб часто получали поддержку из федерального бюджета и поначалу почти не встречали сопротивления. К 1950-м годам эта политика привела к сносу многих многоквартирных домов.
Многоквартирные дома на Манхэттене возле Вильямбургского моста, по фотографиям, сделанным инспекторами Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка; Цифровые коллекции NYPL, ID изображения: 3984322
Изучение истории многоквартирных домов Нью-Йорка
Публичная библиотека Нью-Йорка хранит множество материалов по истории нашего города.
Сфера охвата варьируется от застроенной среды до социальных условий, от естественной истории до научных открытий, а количество материалов, доступных для исследования краеугольного вопроса, такого как многоквартирное жилье, огромно.
Наши коллекции, первичные и вторичные источники, архивы и монографии, цифровые и печатные, текстовые и визуальные, включены в коллекции исследовательских библиотек. Эти огромные запасы всегда доступны для исследователей.
Многоквартирные дома и надземные железнодорожные пути на Бродвее на 13-й улице, Манхэттен, по фотографиям, сделанным инспекторами Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка.
Цифровые коллекции NYPL, идентификатор изображения: 3984413
Условия многоквартирных домов, задокументированные в фотографиях
Фотографии являются потрясающим первоисточником и в контексте истории многоквартирных домов особенно эффективны из-за их использования в движении за реформы и программах расчистки трущоб . Некоторые из оцифрованных фотографий многоквартирных домов библиотеки включают:
Задний многоквартирный дом в Нью-Йорке, по фотографиям Льюиса Хайна, посвященным трудовым, жилищным и социальным условиям в Соединенных Штатах.
Цифровые коллекции NYPL, ID изображения: 416558
Фотонегативы Департамента многоквартирных домов г. Нью-Йорка, 1902-1914 гг. некоторые из них представлены в этом посте). Он состоит примерно из 8000 стеклянных негативов и 249накладные пластины, которые использовались Департаментом многоквартирных домов для выставочных целей. №
Коллекция включает в себя виды зданий снаружи, внутренние интерьеры, дворы, водопроводные и санитарно-технические сооружения, а также изображения уличных сцен и местных жителей.
Департамент многоквартирных домов Нью-Йорка был создан в 1901 году для обеспечения соблюдения новых строительных стандартов и документирования нарушений безопасности и гигиены труда в переполненных многоквартирных домах Нью-Йорка. Инспекторы, в том числе штатные фотографы, осмотрели и задокументировали условия жизни жильцов, включая информацию, касающуюся освещения и вентиляции, пожарной безопасности, санитарии и внутренней планировки.
Фотографии, сделанные инспекторами Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка в 1930-х годах
Коллекция, подаренная NYPL Департаментом жилищного строительства и строительства города Нью-Йорка в 1942 году.
уничтожается. Репрезентативная подборка изображений (примерно 1100) была сохранена с интерпозитивами и контактными отпечатками.
Коллекция включает в себя снимки зданий снаружи и внутри, а также изображения уличных сцен, витрин магазинов, табелей пожарных отчетов и различных сотрудников Департамента многоквартирных домов. Он предоставляет наглядную документацию из более чем тысячи фотографий многоквартирных домов и включает несколько ярких изображений.
Фотографии Льюиса У. Хайна (1874–1940), посвященные труду, жилищным и социальным условиям в Соединенных Штатах. детский труд. Среди большого количества фотографий Хайна есть несколько, в частности, условий многоквартирного дома.
Фотографии, документирующие программу расчистки трущоб Управления жилищного строительства г. Нью-Йорка
Их можно найти в более крупной коллекции под названием «Фотографические виды Нью-Йорка, 1870–1819 гг.».70-е
Задняя часть многоквартирных домов с мальчиком, Манхэттен, с фотографий, сделанных инспекторами Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка.
Цифровые коллекции NYPL, идентификатор изображения: 3984327
Использование брошюр в качестве основных исходных документов
Библиотека содержит значительную коллекцию томов брошюр, небольших буклетов, обычно менее 50 страниц, которые связаны вместе и содержат связанные материалы.
Брошюры не всегда собирались библиотеками, поэтому исследователям может быть трудно найти их, а их эфемерный характер означает, что некоторые из них находятся в довольно плохом состоянии. Но современные публикации, касающиеся реформы многоквартирных домов, часто распространялись в виде брошюр, поэтому доступ к ним ценен для тех, кто ищет первоисточники. Основные моменты из фондов библиотеки включают:
Угроза дому от потогонной и многоквартирной одежды от Лиги потребителей Нью-Йорка
Реформа многоквартирного дома в Нью-Йорке, 1834–1900 гг. Подготовлено для многоквартирной комиссии 1900 г.
Жилищные условия и арендное право в ведущих американских городах.
Подготовлено для комиссии по многоквартирным домам Лоуренсом Вейллером (многие из материалов, опубликованных Вейллером, касались состояния многоквартирных домов, поскольку он был секретарем Комиссии по многоквартирным домам).Законы о многоквартирных домах и жилых домах в Нью-Йорке и Бруклине: составлено для посетителей Ассоциации улучшения положения бедных
Методы улучшения домов рабочих и многоквартирных домов Нью-Йорка Стивена Смита, прочитанного перед Ассоциацией общественного здравоохранения и жилищной реформы Нью-Йорка, 10 апреля 1875 г.
Выдержки из редакционных статей нью-йоркских газет по отчету Комиссии многоквартирного дома
Акт в отношении многоквартирных домов в городах первого класса , 13 марта 1901 г.
Должен ли закон разрешать, чтобы комнаты в многоквартирных домах были шириной шесть футов?
Управление многоквартирным домом, шаги, предпринятые для выявления и решения проблем, связанных с соблюдением закона о многоквартирном доме
Сорок лет жилья; история Комитета многоквартирных домов Общества благотворительных организаций города Нью-Йорка
Проблема многоквартирного дома по старому закону: адрес перед Нью-Йоркской столичной ассоциацией советов по недвижимости ; Это представляет влияние законов на помещиков, интересный контрапункт к литературе реформаторов.
Подготовлено для комиссии по многоквартирным домам Лоуренсом Вейллером (многие из материалов, опубликованных Вейллером, касались состояния многоквартирных домов, поскольку он был секретарем Комиссии по многоквартирным домам).
Карты
Те, кто исследует жилищные условия, могут использовать карты для отслеживания строительства путем роста зданий в районе. Карты также были составлены городскими агентствами и реформаторами, чтобы проиллюстрировать условия так, как текст не мог передать.
Карты Комитета многоквартирных домов, 1895 г.
Цифровые коллекции NYPL, ID изображения: 5056706
- Карты страхования от пожаров
Карты страхования от пожара содержат подробные данные о зданиях в городе. Сравнивая карты пожарной безопасности определенного района города во времени, можно увидеть изменения в развитии района: высота зданий, сколько они занимают, из каких материалов построены, сколько их на квартал и т. д.
Страница из карты Bromley Fire Insurance Map 1925 года с многоквартирными домами розового цвета.
Цифровые коллекции NYPL, идентификатор изображения: 5219635
Санитарно-социальная карта четвертого района города Нью-Йорка, прилагаемая к отчету 4-го округа санитарной инспекции, составленному в Совет по гигиене Гражданской ассоциации Э.
Р. Пуллингом, доктором медицины при содействии Ф. Дж. Рэндалла
На этой карте многоквартирные дома, лачуги или непригодное для проживания жилье, а также туалеты отмечены цветом, в том числе те, которые отмечены как находящиеся в «крайне отвратительном состоянии» , а также случаи возникновения заразных заболеваний, таких как оспа и брюшной тиф.
Р. Пуллингом, доктором медицины при содействии Ф. Дж. Рэндалла Санитарно-социальная карта четвертого района города Нью-Йорка, прилагаемая к отчету 4-го округа санитарной инспекции, представленному Совету по гигиене Гражданской ассоциации; Цифровые коллекции NYPL, идентификатор изображения: 5056960
В новостях
Слово «многоквартирный дом» появляется в некоторых из наших первых оцифрованных газет, в объявлениях об аренде и продаже.
База данных ProQuest New York Times (1851-2013) содержит более 106 000 результатов по слову «многоквартирный дом», в том числе отчет медицинского работника перед Общим советом об увеличении числа смертей в городе и о том, как некоторые из этих можно отнести к перенаселенности жилищ и сдаче подвалов в качестве жилья.
Дополнительные оцифрованные исторические газеты можно найти в меню базы данных библиотеки.
Статья в New York Times от 21 января 1852 года
В архивах
Как живет другая половина, стр. 1, из документов Джейкоба Рииса.
Цифровые коллекции NYPL, ID изображения: 1654566
В дополнение к документам Джейкоба Рииса, другие коллекции в Отделе рукописей и архивов библиотеки содержат мощные первичные документы о многоквартирных домах и движении за жилищную реформу в Нью-Йорке.
Среди полезных материалов:
Протокол компании по строительству многоквартирных домов
Письма, написанные для Комиссии многоквартирных домов Нью-Йорка, которые являются частью документов Ричарда Уотсона Гилдера
записи Народного института, в которых представлены работы Чарльза Спрэга Смита, для обучения теории и практике государственного управления и социальной философии рабочих и недавних иммигрантов в Нью-Йорке.
Он спонсировал лекции, занятия, концерты и другие общественные мероприятия, главным образом в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена.документы Лилиан Д. Уолд; Уолд была медсестрой общественного здравоохранения и социальным работником в Нижнем Ист-Сайде Нью-Йорка, пионером американской социальной работы и общественного здравоохранения
.Выставка Американского института социального обслуживания. Выставка фотографий социальных условий Америки в 1900-х годах, которые показывают характер многоквартирных домов и других зданий
Комитет по расчистке трущоб, 1954–1959 годы, часть документов Роберта Мозеса.
Он спонсировал лекции, занятия, концерты и другие общественные мероприятия, главным образом в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена.Современное влияние
Во многих отношениях Нью-Йорк по-прежнему определяется своей плотностью, характерной чертой компактного проживания. Политика расчистки трущоб не уничтожила многоквартирные дома в Нью-Йорке — здания по-прежнему занимают наши кварталы в разной степени готовности и по-прежнему являются домами для тысяч ньюйоркцев.
Музей многоквартирных домов — яркий пример общественной истории влияния многоквартирных домов Нью-Йорка. Это стало важным катализатором для исследователей, которые выпустили ряд научных работ и других публикаций, включая собственную газету музея, Многоквартирные дома .
Список для чтения Музея многоквартирных домов:
Восьмая авеню и 46-я улица, 1997 г., из архива фотографий местоположения Билла Барвина; Цифровые коллекции NYPL, идентификатор изображения: 5210097
Многоквартирное жилье: определение и значение
Часто рабочие на фабриках не могли позволить себе купить даже готовую продукцию, которую они производили. Так что, когда дело дошло до жилья, единственным вариантом были многоквартирные дома в трущобах. Для сравнения: к 1900 году примерно две трети населения Нью-Йорка жили в трущобах. И хотя Нью-Йорк был печально известен своими трущобами, трущобы существовали в каждом крупном городе, пострадавшем от индустриализации.
Многоквартирное жилье Определение
Многоквартирное жилье относится к типу жилья для малоимущих, получившего широкое распространение в конце 19-го и начале 20-го веков. Многоквартирные дома начинались с домов на одну семью, разделенных на несколько квартир, но вскоре эти дома закончились. Чтобы не отставать от спроса на жилье, подрядчики начали строить многоквартирные дома, а также пристраивать существующие жилые дома. Цель многоквартирных домов заключалась в том, чтобы вместить как можно больше семей, потратив при этом как можно меньше денег. В результате условия в многоквартирных домах часто были ужасными и непригодными для жизни.
Многоквартирный дом в позолоченный век
Позолоченный век — период времени в американской истории, охватывающий период с конца Гражданской войны до начала века. Это было время большого экономического роста, но также и коррупции и вопиющего неравенства. Рост тяжелой промышленности позволил баронам-разбойникам накопить огромные богатства, но они не достались рабочим.
Это было чрезвычайно пагубно, поскольку заработная плата рабочих оставалась прежней, а стоимость жизни вокруг них росла.
Американский город
В эпоху позолоты американские города претерпели значительные изменения в составе и условиях. Раньше города были относительно небольшими, и люди могли дойти до места работы пешком. Хотя были очаги бедности, эти районы были небольшими. В позолоченный век эти очаги бедности выросли в размерах и превратились в чрезвычайно перенаселенные трущобы. В этих бедных районах был высокий уровень заболеваемости и преступности.
В то время как рабочие боролись за то, чтобы свести концы с концами, появился новый средний класс с располагаемым доходом. Со своим новообретенным богатством семьи среднего класса покинули перенаселенные и часто грязные центры городов и отправились в пригороды. Арендодатели быстро скупили эти заброшенные дома и превратили их в несколько квартир по минимально возможной цене, что часто приводило к небезопасным условиям жизни.
Рост многоквартирных домов и трущоб
Из-за возможностей, созданных индустриализацией, многие граждане из сельской местности мигрировали в городские центры в поисках работы. В то же время иммигранты из Европы наводняли городские центры в надежде на лучшую жизнь. В результате население городов по всей стране резко возросло. Часто семьи рабочего класса и иммигрантов оказывались в переполненных трущобах и многоквартирных домах.
Рис. 1 — Трущобы Нью-Йорка
Многоквартирные дома в Чикаго
Организация многоквартирных домов в Чикаго отличалась от той, что была в Нью-Йорке. В Чикаго многоквартирные дома, как правило, окружали центры занятости, такие как скотобойни и скотные дворы. Многоквартирные дома редко располагались в центре города из-за запрета на строительство деревянных построек после Великого чикагского пожара 1871 года. доходное жилье. Помещики прекрасно знали об этом и пользовались трудовой беднотой.
Рис.
2. Условия внутри многоквартирного дома в Нью-Йорке
Многоквартирные дома были переполнены, небезопасны и антисанитарны. Обычно площади квартир составляли около 300 квадратных футов, и в них проживали большие семьи, численность которых могла достигать подростков. Плохая вентиляция и освещение, не учитывались реальные условия жизни. В большинстве квартир даже не было окон или доступа к пожарной лестнице. Проточная вода еще не была широко распространена, поэтому жители часто пользовались туалетами на открытом воздухе или выбрасывали свои отходы на улицу. И, как мы отмечали ранее, болезни и преступность были большими проблемами.
Эпидемия холеры, охватившая Нью-Йорк в 1849 году, унесла жизни около 5000 человек. Большинство умерших составили жители многоквартирных домов.
Многоквартирные дома существовали с начала 19 века, но получили широкое распространение в Позолоченный век. Условия в Нью-Йорке, где к 1900 году насчитывалось более 50 000 многоквартирных домов, были крайне плохими.
Городские трущобы.
сборщик мусора
журналисты-расследователи, разоблачающие коррупцию и скандалы в эпоху прогрессивного развития как улучшение условий в существующих трущобах. В конце 19-го и начале 20-го веков в Нью-Йорке был принят ряд законов о многоквартирных домах, которые пытались регулировать и улучшать многоквартирные дома (например, предписывать наличие пожарных лестниц и внутреннего освещения).
На рубеже веков условия стали медленно улучшаться, но это не значит, что в этих зданиях можно было жить. В отчете Департамента многоквартирных домов за 1903 г. говорилось:
Часто ночью, когда маленькие комнаты, выходящие на вентиляционную шахту, настолько тесны и плохо проветриваются, что спать невозможно, матрасы волочат по полу гостиной, и там семья спит вообще в одной комнате. Летом в маленьких спальнях так жарко и душно, что большая часть населения многоквартирных домов спит на крышах, тротуарах и пожарных лестницах».
Постановление правительства также привело к новой непредвиденной проблеме.
Арендодатели не желали нести расходы на соблюдение самых основных строительных норм, поэтому они подняли арендную плату и переложили дополнительные расходы на арендаторов, многие из которых уже с трудом получали арендную плату.
Многоквартирное жилье Значение
Многоквартирное жилье имеет важное значение, поскольку до Нового курса в 1930-х годах многоквартирное жилье было доступно рабочему классу. После «Нового курса» государственное жилье вошло в уравнение и, по сути, положило конец эпохе многоквартирных домов. Однако «Новый курс» не решил волшебным образом проблему жилья для городской бедноты. Отправляясь сегодня в любой американский город, вы обнаружите очаги бедности среди городского богатства.
Новый курс
набор политик, программ и проектов, принятых при президенте Франклине Д. Рузвельте и направленных на противодействие последствиям Великой депрессии
Рис. 3. Плакат эпохи Нового курса, рекламирующий государственное жилье
Многоквартирное жилье – основные сведения
- Многоквартирное жилье относится к типу жилья, в котором несколько квартир находятся в одном здании.
