Доходные дома в россии: Доходный дом: как был устроен рынок аренды жилья в России до 1917 года :: Жилье :: РБК Недвижимость

перспективы строительства в современной России – тема научной статьи по экономике и бизнесу читайте бесплатно текст научно-исследовательской работы в электронной библиотеке КиберЛенинка

Проблемы экономики и менеджмента

УДК 365.286

Ю.В. Осокина

студент,

кафедра организации и управления в строительстве, ФГБОУВО «Санкт-Петербургский государственный

экономический университет », г. Санкт-Петербург

ДОХОДНЫЕ ДОМА: ПЕРСПЕКТИВЫ СТРОИТЕЛЬСТВА В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ

Аннотация. В статье рассматриваются проблемы и перспективы строительства доходных домов в России. Обосновывается необходимость создания фонда социальных доходных домов в Санкт-Петербурге. Определяются необходимые законодательные изменения для успешного развития арендного жилья и строительства доходных домов.

Ключевые слова: доходные дома, аренда, строительство, рынок недвижимости.

Yu.V. Osokina, Saint-Petersburg State University of Economics, Saint-Petersburg

APARTMENT HOUSES: PERSPECTIVES OF DEVELOPMENT IN THE MODERN RUSSIA

Abstract. The article considers the problems and prospects of construction of apartment houses in Russia. The necessity of the social Fund of apartment buildings in St. Petersburg. Define the necessary legislative changes for the successful development of rental housing and the construction of dwelling houses.

Keywords: apartment houses, rent, construction, real estate market.

Актуальность строительства доходных домов обуславливается существованием проблемы доступного жилья. Доходный дом — это недвижимость, представляющая собой здание, квартиры в котором сдаются внаем. В данной статье рассмотрим мировой и российский опыт строительства и эксплуатации таких строений, а также возможность использования данного типа недвижимости в качестве решения проблемы нехватки социального жилья в городах России. По разным оценкам, в Москве до 80% горожан проживают в собственных квартирах. Это один из немногих мегаполисов мира, в котором процент владельцев жилья настолько велик. Так, например, в Нью-Йорке около 70% жителей арендуют жилье, в Берлине этот показатель составляет 90% [1].

В то время как в европейских странах, например в Германии, люди относятся к арендуемому жилью как к чему-то постоянному и заключают договоры на сроки до 30 лет, в нашей стране отношение к снимаемой квартире остается пренебрежительным, она рассматривается как временное решение проблемы отсутствия собственного жилья [2].

Основными проблемами, препятствующими развитию строительства доходных домов в России, на наш взгляд, являются:

1. Потенциально высокая стоимость аренды, которая может отпугнуть нанимателей из малообеспеченных слоев населения, а ведь именно они в наибольшей степени нуждаются в реализации данной программы. Высокую цену эксперты связывают с темпами инфляции, а также ставками на ипотеку [3; 4]. По сути, сдавая взятую в долгосрочный кредит недвижимость, собственник может вообще не получать чистую прибыль, выплачивая проценты по кредиту.

88

№ 6 (46) — 2015

Проблемы экономики и менеджмента

2. Длительные сроки окупаемости данных проектов, которые отпугивают представителей бизнеса [5]. Европейский опыт свидетельствует, что доходность может составлять всего около 3% в случае с новыми домами. В Москве даже в лучшие годы накануне экономического кризиса она составляла всего 5% годовых, что сопоставимо с депозитами. Поэтому многие проекты, связанные со строительством доходных домов в России (в т.ч. малоэтажных, в частности, в Москве), заканчиваются продажей жилья [6].

3. Низкая информированность граждан по поводу цивилизованного найма жилья, незаинтересованность в официальном оформлении документов по аренде [7; 8], в целом пренебрежительное отношение к такому жилью как к временному.

4. Отсутствие организованной системы в предоставлении недвижимости в аренду. По различным подсчетам, примерно 75% российских рантье — это собственники, которые имеют лишнюю квартиру и сдают ее на короткий срок. Еще 5% вообще не нуждаются в такой недвижимости, переезжают за город, живут на ренту и другой доход (например, на пенсию), 10% жилья сдают семьи, переехавшие в другие города. Примерно десятая часть на этом рынке — профессиональные рантье [9].

5. Отсутствие правовой базы и самого понятия «доходный дом» в российском законодательстве. С этой точки зрения проблема подробно рассматривается в работе Т.Н. Петренко и И.К. Горобец [10].

Между тем идея доходных домов в нашей стране не нова. Доходные дома появились в России еще в XVIII в. Наибольший расцвет идеи арендуемого жилья был в дореволюционном Санкт-Петербурге. В исследовании [11] Е. Юхневой отмечается, что здесь наибольшую плотность заселения имели доходные дома с небольшим количеством квартир. Они же пользовались наибольшим спросом у населения в связи с доступностью цен на жилье. При этом доход от такой недвижимости был очень высок. Так, например, в XIX в. в Европе подобные дома приносили своим владельцам до 2% от своей стоимости. В это же время в Петербурге доходность доходила до 15% (в среднем 8,5%). Часть проблем, характерных для доходных домов, проявилась еще в начале ХХ

в. В то время в Петербурге, несмотря на нехватку жилья, пустовали до 25 тыс. квартир, предлагаемых в аренду. Связано это было с высокой стоимостью эксплуатации жилья, повлекшей за собой увеличение арендной платы. Комнаты оказались недоступны нуждающемуся в них населению. Интересно то, что подобная ситуация складывается и в наше время. Многие коммерческие проекты, ориентированные на сдачу жилья внаем, рассчитаны на людей с высоким достатком. Но есть и положительные примеры. Так, например, в 2008 г. финские инвесторы вложили деньги в покупку квартир в многоэтажном доме в Санкт-Петербурге с целью их последующей сдачи в аренду. По подсчетам специалистов, проект должен окупиться к 2020 г. При этом стоимость аренды жилья в доме — 20-25 тыс. в месяц. И все-таки 10-12 лет — на наш взгляд, слишком много для бизнеса. В случае с продажей недвижимости эти сроки меньше примерно вдвое, что отталкивает многих российских инвесторов от строительства доходных домов.

В связи с оговоренными выше проблемами, на наш взгляд, без государственной помощи развитие рынка такой недвижимости в нашей стране невозможно. Государство

№ 6 (46) — 2015

89

Проблемы экономики и менеджмента

в вопросе открытия доходных домов должно играть главную роль, это позволит решить целый ряд социальных проблем, таких как нехватка жилья, уход в тень значительной части рынка аренды жилья и т.д. Для поддержки идеи строительства доходных домов, на наш взгляд, необходимо уделить внимание следующим аспектам проблемы:

1. Разработке нормативной базы, вводящей само понятие «доходный дом» и определяющей взаимоотношения собственников такого жилья с арендаторами. Важно законодательно закрепить приоритет долгосрочной аренды жилья в недвижимости данного типа.

2. Разработке проектной документации и нормативов, по которым будут строиться дома социального типа. Предполагается, что это будет жилье, обеспечивающее минимальные потребности человека в квадратных метрах и удобствах.

3. Инвестированию в строительство доходных домов социального типа через создание акционерных обществ, основной пакет ценных бумаг которых будет принадлежать государству.

4. Информационной поддержке проекта создания государственных доходных домов, направленной на повышения доверия населения к этому типу жилья.

5. Разработке критериев предоставления социального жилья в государственных доходных домах.

При реализации идеи строительства доходных домов на современном этапе необходимо учитывать уже существовавший опыт реализации подобных программ на территории России и в Европе. Именно государственные проекты, на наш взгляд, способны стать реальной альтернативой тому хаосу, который наблюдается на рынке арендуемой недвижимости. Кроме того, такая недвижимость позволит реализовать эффективные социальные программы по обеспечению доступным жильем населения. Г осударство, выступая в качестве главного акционера, сможет регулировать процесс сдачи квадратных метров в аренду на льготных условиях, а также обеспечит информационную поддержку кампании по пропаганде сдаваемого жилья как основного.

Список литературы:

1. Доходные дома: история и перспективы строительства в современной России [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.rmnt.ru (дата обращения: 3.06.2015).

2. Бузырев В.В. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях / В.В. Бузырев, Л.Г. Селютина. СПб.: СПбГЭУ, 2013. 335 с.

3. Селютина Л.Г. Методологические основы формирования и развития системы управления процессом преобразования жилого фонда крупного города // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). 2009. № 2. С. 212-218.

4. Корчагин А.П. Новое направление жилищной политики в России — социальное арендное жилье / А.П. Корчагин, В.С. Казейкин // Политика, государство и право. 2014. № 9. С. 69-74.

5. Селютина Л.Г. Управление жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки: монография / Л.Г. Селютина, Е.В. Песоцкая. СПб.: ВВМ, 2006. 272 с.

6. Пригарин С. А. Решение жилищной проблемы в России путем развития малоэтажного домостроения // Приволжский научный вестник. 2011. № 1 (1). С 92-95.

7. Селютина Л.Г. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ фор-

90

№ 6 (46) — 2015

Проблемы экономики и менеджмента

мирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге / Л.Г. Селютина, К.О. Булгакова // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374-376.

8. Викторов С.К. Формирование инновационной жилищной политики и эффективное управление рынком доступного жилья мегаполиса / С.К. Викторов, И.С. Крем-нев, К. А. Ступка // Политика, государство и право. 2014. № 9. С. 69-74.

9. Селютина Л.Г. Развитие форм воспроизводства жилищного фонда: терминологический аспект проблемы / Л.Г. Селютина, Н.В. Васильева // Известия высших учебных заведений. Строительство. 2003. № 1. С. 114-118.

10. Петренко Т.Н. Перспективы в строительстве доходных домов в России / Т.Н. Петренко, И.К. Горобец // Гуманитарные научные исследования. 2014. № 9.

С. 121-125.

11. Юхнева Е.Д. Петербургские доходные дома. М.: Центрполиграф, 2008.

№ 6 (46) — 2015

91

история и современность — Новости компании «Славянский Двор»

Здания бывших доходных домов, построенных еще до революции, во многом формируют исторический облик Москвы, ее неповторимый архитектурный ансамбль. Они сосредоточены в центре города, в пределах Садового кольца. Сообразно времени постройки, большая часть доходных домов выдержана в стиле модерн и в чертах его различных направлений, которые были актуальны в конце XIX и в начале XX века.

Доходный дом страхового общества «Россия»

История доходных домов началась на рубеже XIX-XX столетий и была сопряжена с настоящим бумом строительства. Известно, что к 1916-1917 году они составляли чуть менее половины всего жилого фонда города. От привычных глазу москвича элементов застройки доходные дома отличались тем, что были многоэтажными.

Доходный дом нач.XX века на Большой Никитской улице

Строились доходные дома в Москве на участках земли, находившихся в частной собственности, с конкретной целью – для сдачи в аренду квартир. Можно утверждать, что именно с них началась новая эра многоквартирных жилых домов. Часть дореволюционных доходных домов прекрасно сохранилась до нашего времени – сегодня они сохраняют за собой статус многоквартирных жилых зданий, некоторые, после реконструкции, преобразованы в клубные дома и элитные жилые комплексы. В советское время здания доходных домов принадлежали государству, а до революции в них располагались квартиры только для аренды.

Отличительные особенности доходных домов:

• Большое количество этажей – не менее четырех;
• Расположение квартир – они опоясывали лестничные пролеты;
• Парадные и красиво декорированные фасады.

Доходный дом И. П. Исакова на Пречистенке

До 1917 года доходными домами в Москве владели как частные предприниматели, так и монастырские подворья, учебные заведения, благотворительные и другие общества. Историки отмечают, что жилые здания с квартирами под аренду возводились преимущественно на участках, которые ранее принадлежали старинным московским усадьбам. В XIX веке была распространена практика покупки участков «впрок» — в течение нескольких лет земля не использовалась и не застраивалась. Собственники не знали, что делать с активами, однако позднее появилась возможность для их коммерческого использования.

Доходный дом В. И. Фирсановой на улице Неглинная

В Москве в начале прошлого столетия существовало несколько классов доходных домов:

• Первый класс – дома, в которых располагались «барские квартиры», самые дорогие;
• Второй класс – дома с квартирами для обеспеченных служащих;
• Третий класс – доходные дома, в которых квартиры сдавались менее обеспеченным арендаторам, в том числе, учителям и мелким чиновникам;
• Четвертый класс – доходные дома с небольшими и скромными квартирами, которые арендовали, в основном, люди, приезжавшие в город на заработки. Те, кому даже самая маленькая квартира в доходном доме была недоступна, могли переночевать в подвале, где были обустроены ночлежки.

Доходный дом Вильнера — КалиновскогоДоходный дом А.К. Ечкинаулица Арбат, 23 (доходный дом А.К. Ечкина)

Для своего времени доходные дома были настоящим прорывом не только в плане явления как такового (речь шла о принципиально новом формате жилья в Москве), но и в плане технического оснащения. Они возводились по инновационным технологиям, проектировались в самых актуальных архитектурных стилях. Так, именно в доходном доме был установлен первый в Москве лифт – это было здание на Рождественском бульваре, построенное в 1904 году, и принадлежавшее предпринимателю Силуанову.

Среди некоторых известных сохранившихся доходных домов Москвы:

• Дом страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре;
• Доходный дом Вильнера-Калиновского в Большом Афанасьевском переулке;
• Доходный дом Ечкина на Арбате;
• Доходный дом В.И. Фирсановой на улице Неглинная;
• Доходный дом И. П. Исакова на улице Пречистенка;
• Доходный дом нач. 19 века на улице Большая Никитская.

Доходный дом Иерусалимского патриаршего подворья на Гоголевском бульваре ( 1892 год, архитектор А.С. Каминский)

Появление доходных домов в России: для кого и зачем — Статьи — Дом на природе

Сокровища архитектуры и прогрессивный метод заработка

К началу ХХ века в Санкт-Петербурге около 80% домов принадлежали к числу так называемых доходных. Название «доходный дом» говорит само за себя. Главное предназначение этого дома — получение выручки от сдачи квартир в аренду. Only business, как говорится, но в Санкт-Петербурге хозяевам и приглашенным ими архитекторам удавалось создавать настоящие шедевры даже для таких прозаических целей.

Какой типаж!

Доходный дом представлял собой многоквартирный дом, предназначенный для сдачи в аренду, и его архитектура чаще всего была изначально ориентирована именно на эту цель. На фоне бурного развития науки и промышленности, роста крупных городов идея доходных домов представлялась наиболее удачной, так как позволяла обладателям капитала вложить его в прибыльное дело, а желающим поселиться в крупном городе предоставляла возможность жить максимально комфортно с разумными затратами.

Дома, разумеется, различались по уровню комфорта и внутренней планировке, но чаще всего строились по единому принципу — лестничному, коридорному или галерейному — в зависимости от того, как располагались квартиры внутри здания. Наиболее комфортабельные квартиры размещались на средних этажах, верхние и нижнее занимали люди победнее.

Шедевры архитектуры и плоды прогресса

Некоторые доходные дома, например, доходный дом Полежаева в Петербурге на Новгородской улице, стали настоящими образцами технического прогресса. 

Этот дом, построенный более ста лет назад, был для своего времени настоящим олицетворением прогресса. Краеведы утверждают, что он был полностью газифицирован, оснащен паровым отоплением и лифтами, в каждой квартире имелась большая кухня и подсобные помещения, а в отделке помещений использовались знаменитая метлахская плитка, которая устилает не один квадратный километр по всему миру, и паркетная доска из качественного дерева. 

В ванных комнатах этого дома были установлены изящные ванны «на львиных лапах», к которым сейчас вновь обращаются дизайнеры интерьеров. Такой размах не был свойственен для доходных домов, хозяева которых обычно не заинтересованы в создании дорогостоящих удобств для арендаторов. Проектируя дом, архитектор не в последнюю очередь думал об инсоляции. Прекрасно продуманная система внутренних дворов, больших окон, лестничных площадок и переходов позволяла использовать для освещения редкие, и оттого ещё более ценные лучи петербургского солнца.

«Полежаевский дом» уникален от фундамента до мансарды. Строго говоря, это даже не дом, а целый квартал в стиле ар-нуво, щедро украшенный изящными башенками, шпилями, барельефами и балкончиками. Ар-нуво, черпающий вдохновение из других стилей, щедро сдобренный романтическими мотивами. Средневековая суровость в нём сочетается с воздушностью, а двухцветный фасад даже в самый пасмурный день выделяет дом из окружающего пейзажа.

Крах инженера Перцова

Доходный дом Перцова — шедевр ар-нуво, украшенный богатой лепниной на Лиговском проспекте, может служить ярким примером провала при строительстве доходного дома. Выбирая доходное место, владелец и архитектор не задумались о близости Николаевского (ныне Московского) вокзала и, как следствие, постоянном шуме и суете от пассажиров, паровозов и извозчиков. Дом никогда не бывал заселен полностью, и его владелец нес колоссальные убытки.

Вспоминая прошлое

Удивительно, но буквально несколько лет назад власти крупных российских городов задумались о возвращении доходных домов. С экономической точки зрения такие проекты приносят доход не только домовладельцам, но и государству за счет крупных прозрачных налоговых выплат. Кроме того, в доходном доме ведется учет и наблюдение, регулярно проводится косметический ремонт, и это помогает решить вопросы безопасности и удобства пребывания жильцов.

Доходный дом — что это такое, сколько можно заработать на доходном доме как бизнесе

Доходный дом как бизнес: что это такое и сколько можно заработать?

Доходный дом – это многоквартирный дом, который строится специально под доход от арендного бизнеса. Безусловно, купить квартиру в новостройке и сдавать её впоследствии может кто угодно, у кого есть средства или возможности. Однако доходный дом – другое дело. Он отличается тем, что прибыль получает непосредственно застройщик-инвестор.

Такие объекты были очень популярны в России в дореволюционное время. В городах на доходные дома приходилось примерно до 50% рынка жилья. Революция резко изменила положение дел: объекты стали государственными. Сейчас в России наблюдается постепенное возрождения этого бизнеса.

 

Специфика доходных домов

Аренда в доходных домах отличается от простой аренды тем, что речь идёт об объектах, которые изначально возводятся под сдачу. В них всё делается с расчётом на периодическую смену жильцов. Обычно при возведении домов для продажи квартир застройщики придерживаются одной доминирующей линии поведения:

всё должно быть как можно более практичным и недорогим. Понятно, что вопрос экономии так или иначе важен в большинстве случаев, но при строительстве зданий класса «эконом» он становится приоритетным. Но возводить так доходный дом не совсем рационально. Если в квартирах здания класса «эконом» ремонт впоследствии станет проблемой жильцов, то в доходном доме заниматься всем придётся самому владельцу объекта. При этом жильцы будут часто меняться. То есть амортизация жилья – повышенная. Поэтому чрезмерная экономия невыгодна, так как она оборачивается впоследствии увеличением расходов. Поэтому при строительстве доходных домов на первый план выходит практичность. По факту, речь идёт о той же экономии, но с расчётом на перспективу;

предоставление максимума возможностей для адаптации квартир под себя. Некоторые ЖК возводятся со свободной планировкой. В таких зданиях владельцы квартир могут сами решать, сколько у них будет занимать конкретное помещение. В доходном доме всё должно быть стандартно и рассчитано так, чтобы подходило как можно большему количеству людей. Идёт ориентация на массовую востребованность;

создание уникальных комплексов в премиальном сегменте. Такие доходные дома есть, однако они рассчитаны на определённый контингент. В основном подобные объекты располагаются в Москве и в Санкт-Петербурге, в Подмосковье их уже заметно меньше. Целевая аудитория – ограничена, спрос специфический. Фактически, есть узкий сегмент, для которого строятся подобные объекты. Однако вход на рынок сложен и рынок в целом уже перенасыщен такими предложениями.

Таким образом, при строительстве доходного дома ставятся другие цели. И это определяет особенности, связанные с ними. 

Доходный дом должен быть:

• практичным;
• рассчитанным на временное, но при этом продолжительное проживание;
• ориентирован на потенциально большое количество людей с разными запросами;
• состоящим из квартир самого разного размера и уровня, но преимущественно – из не очень больших по площади. В Москве выгоднее всего сдавать в аренду квартиры-студии и однокомнатные.

Следует учесть, что доходный дом – это не просто совокупность квартир. Он представляет собой ещё и общую зону, за содержанием которой также нужно следить. Часть расходов можно переложить на жильцов, однако определённые траты в любом случае будут.

В то же время доходный дом как комплекс способен предоставить и дополнительные возможности для заработка:

• платная подземная парковка;
• нежилые помещения на первых этажах;
• охраняемая платная стоянка для гостей на прилегающей территории.

Сдавать в аренду можно не только квартиры – жильцам, но и нежилые помещения – владельцам разного бизнеса. Причём в Москве и в Московской области уровень получаемой таким образом прибыли заметно возрастает.

 

Сколько и как можно заработать на доходном доме?

Ниша доходных домов с доступными квартирами в настоящем в России свободна. А это означает хорошие перспективы для инвестиций. 

Есть несколько основных схем получения дохода:

• строительство дома на заказ с получением прибыли от всего объекта в комплексе. Уровень прибыли – до 16,5% в год. Из преимуществ можно отметить большое количество схем, которые вполне реально применить при наличии такой собственности. Недостаток – необходимы серьёзные капиталовложения;
• выкуп части квартир в готовом доме такого типа с целью последующего заработка на сдаче в аренду. Уровень прибыли снижается, но всё равно в среднем в 2-3 раза выше, чем уровень дохода, получаемый от банковских депозитов. Средств потребуется меньше, чем в предыдущем варианте, что плюс. Однако найти уже построенные доходные дома не в премиальном сегменте в России проблематично, и это – серьёзный минус;
• вложение средств в строительство доходного дома, то есть вы в данном случае можете выступать в качестве соинвестора. Выгода напрямую зависит от того, на каких именно условиях будет проходить такое сотрудничество. Можно реализовать разные схемы. Например, заказать строительство доходного дома по собственному проекту, который будет полностью создан под ваш бизнес-план. Или купить уже готовый проект и реализовать его, как вариант – с определёнными корректировками.

Выше описаны разные способы входа на рынок. Однако когда вы станете владельцем такой недвижимости, у вас всё равно будет выбор того, как именно можно получать доход по объектам:

сдача в аренду только жилой недвижимости. Уровень дохода – примерно 6-7%. Из преимуществ можно отметить низкие коммунальные услуги, возможность вложить небольшую сумму, быстрый поиск арендаторов при необходимости. Из недостатков – уровень прибыли снижается, риски при работе с людьми, а не с юридическими лицами, традиционно выше. Безопасность недвижимости гарантируется высоким уровнем контроля, который требует ресурсов;

сдача в аренду исключительно нежилой недвижимости. Уровень дохода сильно зависит от привлекательности объекта, может возрасти до 9% в год. Из преимуществ необходимо отметить высокую прибыль, надёжность, редкую смену арендаторов. Из недостатков – увеличенные коммунальные платежи, больший период поиска тех, кто снимет площадь;

сдача в аренду жилых и нежилых площадей. При правильном подходе комбинированный вариант становится оптимальным. Какая-то недвижимость постоянно будет сдаваться, простоев можно не опасаться. Средний уровень дохода окажется достаточно высоким. Однако нужно учитывать, что наличие разных объектов означает индивидуальный подход к каждой группе и необходимость постоянно заниматься сдачей. То есть это может стать видом дохода, который требует определённой вовлечённости.

Способ заработка на доходном доме зависит и от выбора метода. 

 

Можно:

сдавать в аренду недвижимость исключительно на долгосрочной основе. Уровень дохода – ниже, однако больше стабильности, меньше риска и износа имущества. Нет жёстких требований к контролю. Такой способ получения дохода можно без проблем сочетать с другим бизнесом, работой, учёбой и прочими занятиями;

сдавать в аренду недвижимость посуточно или даже по часам. Часть доходного дома можно переоборудовать в хостел. Однако стоит учесть, что многие не хотят такого соседства, так что возросшая прибыль от помещений, которые сдаются посуточно, может уравновешиваться снижением дохода от объектов, предназначенных для долгосрочной сдачи и расположенных поблизости. А сдавать много квартир на краткосрочной основе чаще всего не получается, потому что спрос – ограничен, конкуренция большая. Поэтому перед принятием окончательного решения стоит всё грамотно рассчитать;

сочетать сдачу недвижимости на долгосрочной и краткосрочной основе. Этот вариант может оправдать себя увеличением прибыли, но нужно учесть, что не все объекты в одинаковой степени подходят для обеих целей. Также надо принять во внимание, что краткосрочная аренда для владельца означает необходимость постоянного контроля. Это полноценный бизнес, которым надо ежедневно заниматься.

Выбор конкретной стратегии, безусловно, не является окончательным. Один вариант заработка всегда можно сменить на другой. Но необходимо учитывать возникающие обязательства и вероятные денежные потери, которые будут образовываться в процессе поиска подходящей методики получения дохода.

И вместе с тем доходный дом – это новый для России в современных реалиях объект инвестирования. По нему недостаточно информации, которая бы позволила сделать выводы о том, какой подход к получению прибыли будет оптимальным. Поэтому при желании зарабатывать на таком объекте необходимо учесть вероятные траты на подбор оптимального способа. Снизить эти расходы поможет обращение к компетентным в области доходной недвижимости специалистам. Такие профессионалы в состоянии подобрать оптимальный вариант и сделать расчёты по каждому из интересующих вас способов.

 

Создание бизнес-плана по доходному дому

Доходный дом – это специфический объект, требующий постоянного внимания со стороны своего владельца. Чтобы он приносил стабильный доход, за таким зданием нужно следить, поддерживать его функционирование. Поэтому в данном случае надо учитывать доходы и расходы.

 

О получении прибыли говорилось выше. Что же касается расходов, то они будут состоять из следующего:

• частичная оплата коммунальных услуг. Эти траты можно переложить на арендаторов, но далеко не в полном объёме. Многое зависит от договорённостей;
• поддержание порядка в общей зоне и на прилегающей территории. Фактически, арендодатель берёт на себя функции управляющей компании. Он может также нанять соответствующую организацию и поручить ей заодно контроль за своевременностью поступления оплаты за арендуемые помещения. Однако в этом случае общий уровень получаемой прибыли снизится. Но для некоторых инвесторов этот вариант оказывается в целом более рентабельным с учётом освобождаемого времени;
• проведение текущего, косметического и капитального ремонта. В данном случае всё аналогично предыдущему пункту;
• ведение бухгалтерской и налоговой отчётности, сбор статистики. Экономия на этом пункте способна обернуться впоследствии серьёзными тратами. Поэтому рисковать не стоит;
• получение юридической помощи. Заключение каждого договора аренды может быть сопряжено с определённым риском, который необходимо учитывать. Разумеется, можно сформировать стандартный пакет документов и вести по нему дела. Это позволит сэкономить. Но такой подход также означает, что вы упустите возможность заключить соглашение с отступлением от стандартного варианта, которое могло бы быть достаточно выгодным для вас. Кроме того, нельзя постоянно пользоваться одними и теми же договорами, потому что законодательство в России меняется ежегодно;
• периодическое проведение маркетингового исследования рынка. Это полезно для того, чтобы отследить появляющихся конкурентов, рассчитать предполагаемую прибыль и вероятные расходы на будущий период, заложить план развития бизнеса. Маркетинговое исследование также помогает в целом поддерживать конкурентоспособность на надлежащем уровне;
• организация охраны и контроля пропуска лиц, попадающих на соответствующую территорию. Этот пункт становится обязательным для домов класса «комфорт» и выше;
• обеспечение работы парковки. Обязательно для премиальных доходных домов, а также если есть желание получать прибыль таким образом.

Выгода от доходного дома напрямую зависит от того, насколько удачно подобран подобный объект. Эксперты полагают, что наилучшее решение в настоящем времени – это 2-3-этажные дома без лифта, возведённые из кирпича или пеноблоков. Для них можно использовать участки земли, расположенные вблизи в пригороде или непосредственно в самом городе. Такая недвижимость стандартно дешевле, проблем с оформлением разрешения на застройку меньше. И в то же время квартиры в этих домах будут находиться достаточно близко к спальным районам и к крупным транспортным узлам, что гарантирует высокий и стабильный спрос на них.

Оформление такого дома в собственность сопряжено с рядом рисков. Чтобы их минимизировать, стоит заказать проверку юридической чистоты сделки. Желательно обращаться к специалистам, которые не просто хорошо разбираются в недвижимости, но и понимают специфику доходных домов и способны помочь выбрать подходящий объект или же оформить заказ его строительства застройщику.

Доходный дом страхового общества «Россия»

Речь в этом материале пойдет об одном из моих любимых московских адресов – Сретенский бульвар, дом 6/1. Это доходный дом страхового общества «Россия». Это здание связано и с историей моей семьи, но об этом ниже. Доходный дом страхового общества «Россия» занимает целый квартал и имеет несколько адресов: Сретенский бульвар, дом 6/1, Фролов переулок, дом 6/1, Бобров переулок, дом 1 и Милютинский переулок, дом 22. Он состоит из двух корпусов, построенных архитекторами Н.М. Проскуриным и А.И. фон Гогеном при участии В.А. Величкина в 1899–1902 годах. Два корпуса соединяет изящная кованая ограда с воротами, выполненными по проекту архитектора О.В. Дессина.

По первоначальным планам никакого проезда между Сретенским бульваром и Бобровом переулком не должно было быть, вдоль бульвара планировали выстроить один длинный корпус. Однако при утверждении проекта по воле московских пожарных пришлось внести изменения: посчитали, что в случае возникновения пожара внутри квартала пожарным придется терять драгоценные минуты объезжая столь протяженное здание. Так появились два корпуса, проезд между ними и ворота, ставшие одним из украшений дома. В чугунную вязь ограды вплетен вензель владельца – «СОР». Фасад здания, подобно картинам в музее, хочется рассматривать пристально, во всех подробностях…

На стенах зданий можно отыскать огромное количество удивительных персонажей: здесь есть лев с щитом, саламандра, крокодилы, две стайки летучих мышей. На фронтоне вокруг греческой богини играют амуры, а рядом учитель с лицом Сократа беседует с учеником. В алькове между окнами стоит мастеровой в итальянских средневековых одеждах, высокие проемы окон венчают типичные для стиля модерн (дань архитекторов моде начала ХХ века) женские головки с вьющимися волосами. И даже флагодержатели исполнены в виде крылатых женских фигур, напоминающих ростру на носу парусного корабля. Но не только уникальными фасадами прославился дом в начале ХХ века.

Доходный дом страхового общества «Россия» стал самым технически совершенным жилым домом Москвы. В доме было сто сорок восемь комфортабельных квартир площадью от двухсот до четырехсот квадратных метров. Высота потолков в квартирах примерно четыре метра. В подвале дома размещалось восемь отопительных котлов, насосы, вентиляционные установки. Система вентиляции не только подавала в помещения свежий воздух, но фильтровала и увлажняла его. А при необходимости и подогревала! Освещение обеспечивала собственная электростанция, работающая на нефти. Питьевая вода добывалась из двух артезианских скважин глубиной пятьдесят метров.

В доходном доме страхового общества «Россия» имелись электрические лифты – новинка для Москвы начала XX века. Во всех квартирах были кухни с готовочными печами и мойками, отдельные ванные комнаты и уборные. В подвале и на чердаке здания размещалась прачечные. Нужно сказать, что в этом доходном доме не было мусоропровода (впрочем, его нет и в наши дни). Квартиры в доме были очень дорогими, и снимать их могли только состоятельные люди. В 1909 году в одной из квартир бывал знаменитый художник И.Е. Репин. Здесь он писал портрет жившего в этой квартире доктора П.А. Лезина. В квартире № 85 до Октябрьской революции размещалось правление Футбольной лиги.

После 1917 года дом был национализирован. В роскошных апартаментах были устроены коммунальные квартиры. Причем здесь не просто провели уплотнение, но и разделили большие залы фанерными стенами-перегородками на клетушки-комнатушки. В одной из таких комнат в 1921 году родился мой дед, а в 1947 году – отец. К этому времени на восьми квадратных метрах проживало шесть человек. Отец вспоминал, что в их комнатке было не окно, а половина окна. Фанерная стена приходила ровно в середину оконного проема, глядящего в Бобров переулок. Комнатка была настолько крохотная, что дед, вытянув руки в стороны, мог коснуться двух стен. Потолки при этом были почти четыре метра.

Но вернемся в первое послереволюционное десятилетие. Наряду с жильцами коммунальных квартир здесь появились и другие постояльцы. Воспоминания о них можно отыскать у наших литературных классиков. «Прямо на Сретенский бульвар выходили громадные оранжевокирпичные корпуса бывшего страхового общества «Россия», где размещались всякие лито-, тео-, музо-, киноорганизации того времени, изображенные Маяковским в стихотворении «Прозаседавшиеся», так понравившемся Ленину. В том же доме работала Крупская по совместительству с работой в Наркомпросе в особняке на Чистых прудах, под началом Луначарского» (В.П. Катаев. «Алмазный мой венец»).

Кроме того, в бывшем доходном доме страхового общества «Россия» находилось Российское телеграфное агентство (РОСТА), Главное артиллерийское управление Красной Армии, Народный комиссариат просвещения. В доме располагались литературный отдел (Лито) и редакции газеты железнодорожников «Гудок». В 1923 году здесь работал знаменитый писатель М.А. Булгаков. В «Записках на манжетах» мастер описал процесс получения зарплаты в Лито как образец молодого советского бюрократизма: «Сегодня я получил деньги. Деньги! За десять минут до того, как идти в кассу, женщина в первом этаже, которая должна была поставить последнюю печать, сказала:

«Неправильно по форме. Надо задержать ведомость». Не помню точно, что произошло. Туман. Кажется, что я что-то болезненно выкрикнул. Вроде: «Вы издеваетесь надо мной?» Женщина раскрыла рот: «А-ах, вы так…» Тогда я смирился. Я смирился. Сказал, что я взволнован. Извинился. Свои слова взял обратно. Согласилась поправить красными чернилами. Черкнули: «Выдать». Закорючка. В кассу. Волшебное слово: касса. Не верилось даже тогда, когда кассир вынул бумажки. Потом опомнился: деньги! С момента начала составления ведомости до момента получения из кассы прошло двадцать два дня и три часа. Дома – чисто. Ни куртки. Ни простынь. Ни книг».

Расселять коммунальные квартиры стали во второй половине ХХ века. Не смотря на многочисленные перепланировки кое-где и сегодня можно отыскать лепнину на потолке, вековые камины с изразцами. В настоящее время дом остается жилым. Советские конторы и учреждения сменили современные коммерческие организации, рестораны и магазины. К сожалению, в наше время здание выглядит иначе, чем сто лет назад. На главном корпусе со стороны Сретенского бульвара раньше были большие купола, которых теперь нет. Утрачены и шпилевидные завершения на башнях… Но даже не смотря на эти утраты дом остается одним из самых примечательных жилых домов Москвы!

Татьяна Воронцова

репортаж с улиц города » Городской портал Rostov.ru, у нас вы найдёте актуальные новости Дона, Ростова и Ростовской области на сегодня. Происшествия, афиша, новости культуры, спорта, политики и экономики

История доходных домов в России начинается с конца 19-го — начала 20-го века. Именно тогда съёмное жильё стало популярной и необходимой частью культуры. Дома получали имена своих владельцев. А они не только выручали неплохие деньги от сдачи помещения в аренду, но и были широко известны и пользовались уважением у знатных богатых персон. Как правило, первый этаж доходного дома отдавался под магазины, салоны, торговые предприятия, а верхние — под жильё. В Российской империи представители разных сословий и разного достатка проживали в съёмных апартаментах подобных зданий. Кроме того, квартиры под наём были удобны и для чиновников, постоянно разъезжающих по командировкам.

Ростов-на-Дону был одним из самых крупных и известных городов российского государства, в котором строили доходные дома. В настоящее время многие из них находятся в аварийном состоянии, забыты и заброшены, а некоторые проданы крупным компаниям, которые не сохранили исторический облик эпохи.

Журналист Rostov.ru посетил места бывших домовладений и составил карту семи исторических мест, о которых должен знать каждый ростовчанин, и должен посетить гость донской столицы.

Дом купца Генч-Оглуева

Первый доходный дом в Ростове-на-Дону построили в 1883 году по проекту А. Н. Померанцева для купца С. Ф. Генч-Оглуева. Здание совместило в себе несколько архитектурных стилей: барокко, готику, эклектику, классицизм. По окончании строительства Степан Фёдорович отдал первый этаж под торговые помещения, а над ними разместились конторы и квартиры. До того, как советская власть национализировала это здание, в нём были размещены типография газеты «Приазовский край» и отделение Волжско-Камского банка.

Во время ВОВ немецкие бомбардировщики разрушили крышу здания. При восстановлении архитекторы изменили кирпичные слуховые окна, башню со шпилем, убрали несколько балконов.
П-образный доходный дом до сих пор стоит на пересечении Большой Садовой и Семашко. Четырёхэтажное здание за свои 137 лет хорошо сохранилось. Сейчас оно имеет статус объекта культурного наследия федерального значения. На первом этаже дома Генч-Оглуева работает магазин одежды, а над ним всё так же сдаются квартиры и помещения для контор.

Доходный дом Кисина

Примерно в 1899 году два богатых купца — Беньямин Григорьевич Кисин и Исаак Григорьевич Фроймович — решили построить доходный дом. Сами они торговали мануфактурой и платьями, поэтому на первом этаже здания размещались не только продуктовые магазины, но и своеобразные салоны готовых выходных уборов. На втором и третьем этажах находились квартиры. Там в своё время жили адвокаты, инженеры, врачи. В этом здании снимал апартаменты известный доктор Фабиан Натанович Гурари, который лечил кожные и внутренние болезни рентгеновскими лучами. Также доходный дом Кисина прославился в романе «Двенадцать стульев». Дело в том, что в боковой части здания было адресное бюро. Согласно произведению именно в эту контору заходил отец Фёдор в поисках инженера Брунса.

После революции когда-то популярный известный доходный дом превратился в убежище для беспризорников. Просторные квартиры разделили стенами для большей вместительности.

До недавнего времени первый этаж занимал промтоварный магазин, а сейчас здание практически пустует. Только в некоторых окнах прослеживаются признаки жизни: разлетаются занавески, стоят на подоконниках цветы…

Доходный дом Кисина в настоящий момент стоит на Московской, 72. Богато декорированный фасад здания выбивается среди современного городского ландшафта. Снаружи и внутри дом украшен лепниной, характерной для периода перехода от эклектики к модерну. Внимание жителей города и туристов он привлекает при первом взгляде на него. Хоть здание и не сохранило былых размеров, оно до сих пор выглядит достойно и величественно.

Доходный дом Шендерова

Доходный дом построили по проекту архитектора Н. М. Соколова в конце 19-го века. Им владел купец второй гильдии Соломон Израилевич Шендеров. В здании также гармонично сочетались торговые павильоны с жилыми квартирами. У Шендерова часто устраивали приёмы в роскошных залах.

В годы Великой Отечественной войны у дома был снесён центральный шатёр. И только в начале 2000-х историческую постройку удалось восстановить.

Сейчас в доме Шендерова размещаются магазины с одеждой, продуктами, алкоголем и аптека. В боковой части здания сделали пристройку для бара, которую уже успели испортить вандалы. Главный фасад выходит на Ворошиловский проспект, боковые — на улицы Серафимовича и Темерницкую. Второй этаж и мансарда доходного дома по-прежнему сохраняют дух ушедшей эпохи. Окна здания сохранили лепные украшения: женские головки, гермы, гирлянды, венки, растительный орнамент, которые приковывают взгляд каждого прохожего.

Доходный дом Гутерман

С 1898 года доходный дом принадлежал Аарону Григорьевичу Гутерману. Хозяин владел картонажно-коробочным предприятием и магазином бумаги. Его домовладение в своё время располагалось в престижном районе Ростова, на Царском спуске. Сейчас это пересечение переулка Соборного и улицы Донской.

Как и многие исторические купеческие постройки, владение Гутермана вмещало в себя и квартиры, и магазины. В цокольный этаж свет попадал через большие арочные окна, выходившие во двор. Со стороны Соборного имелась двустворчатая дверь, в которую передавали товар для продажи. А на заднем дворе было много подсобных построек. Здание особняка архитекторы украсили каменными оштукатуренными рельефами. Внутри дома была огромная угловая комната с колоннами, в ней устраивались балы для важных особ.

Доходный дом был полон жильцов до начала 2000 года, потом всех расселили. Особняк опустел, из него исчезла жизнь. Сейчас это здание называют «открыточным». Художники постоянно приходят в переулок и рисуют обветшалый дом на фоне золотых куполов. Туристы тоже никогда не проходят мимо этого призрачного владения, сохранившего в себе черты былой красоты.

Доходный дом Ширмана

Михаил Вульфович Ширман, штурман торгового флота, владел доходным домом в течение девяти лет. Здание для него построили по проекту ростовского архитектора Арутюна Закиева на пересечении улицы Суворова и Ворошиловского проспекта. Пятиэтажный особняк выполнен в стиле модерн. Парадный фасад отделан штукатуркой и украшен лепниной в виде венков, вазонов, растительного орнамента. Здание вертикально разделяют балконы, расположенные точно друг под другом.

Когда к власти пришли советы, в пятиэтажке располагался «Дом печати», затем — Ростовская ассоциация пролетарских писателей и клуб рабочих корреспондентов газеты «Молот» и пионерский отряд «Спартак». Там, в бывшем доходном доме, выступал Владимир Маяковский, а после войны работал кукольный театр. В настоящее время здание занимает ООО «Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону».

Доходный дом Сариевых

Доходный дом Сариевых также называется домом Емельянова. Этот памятник архитектуры находится на улице Большой Садовой, 94. Сейчас его заметит не каждый прохожий, а уж тем более не каждый гость города, потому что здание с 2018 года завешено тканевым полотном. Оно стало холстом для художников и граффитистов, которые, проходя мимо, оставляют на нём свой след.

Тем не менее доходный дом в начале 20-го века гремел на весь Ростов. Особняк построили по проекту архитектора А. Ф. Нидермейера для сестёр Ольги и Елены Сариевых. Они являлись наследницами нахичеванского предпринимателя Сариева и были широко известны в некоторых кругах.

В здании постоянно менялись магазины, располагающиеся на первом этаже. Однако особняк помнят как место, где находилась библиотека имени Максима Горького, а затем — кафе «Шоколадница».

В настоящее время от исторической постройки мало что осталось. Дом, выполненный в стиле позднего модерна, буквально трещит по швам. Каменные штукатурные детали давно отвалились, исчезла ковка, разбиты добротные мраморные ступени богатого убранства здания.

Дом Маргариты Черновой

В особняке Маргариты Черновой размещался «Торговый дом Юлиуса Гарохова». Купец арендовал помещение на первом этаже здания в начале 20-го века. Сейчас историческая постройка всё так же стоит на пересечении Халтуринского и Садовой и хранит в себе дух ушедшей эпохи.

Дом для Маргариты Черновой построил её поклонник из рода Парамоновых. В конце 19-го века в особняке хозяйки проходили балы, приёмы, выступали музыканты и поэты. Мероприятия устраивали в большом зале с высокими потолками, роскошным декором и специальной сценой. Вдоль Халтуринского переулка располагались столовая, гостиная, спальня и другие помещения. Кажется, в небольшом двухэтажном доме с балконами и балюстрадами хватало место только для семьи Черновой. Однако в особняке также имелись комнаты внаём и помещения для аренды торговцам.

В настоящее время в здании располагается отделение банка ВТБ. Особняк разбирали и снова создавали в начале 2000-х. Строители сохранили в угловой части над домом бельведер с куполом. Этот элемент архитектурного строения является отличительной чертой исторического здания.

доходный дом Климова взят под охрану государства / Новости города / Сайт Москвы

Здание Российской академии театрального искусства (РАТИ ГИТИС) на Земляном Валу признано выявленным объектом культурного наследия. Дом 66/20 построили в 1910–1913 годах. В нем располагались квартиры для сдачи в аренду. Теперь по этому адресу находится часть факультетов прославленного театрального вуза.

«Доходный дом на Земляном Валу был построен в 1910–1913 годах в стиле позднего модерна. Авторство принадлежит знаменитому архитектору Эрнсту-Рихарду Карловичу Нирнзее, а мемориальная ценность связана с именем конструктора авиационных двигателей Владимира Яковлевича Климова. Дом был возведен по заказу его отца. Теперь здание обладает статусом выявленного памятника и находится под государственной охраной», — прокомментировал глава Департамента культурного наследия города Москвы Алексей Емельянов.

Здание с таким статусом нельзя сносить, а владельцы и арендаторы не имеют права проводить какие-либо работы без согласования с городом.

Первый этаж кажется монументальным. Он выступает в роли стилобата, который будто бы держит верхние этажи. При этом они выглядят более «легкими» и «воздушными».

Оформление фасадов представлено простыми венчающими и междуэтажными карнизами, наличниками, декоративными «замками», профилированными рамочками и фартуками, которые расположены под окнами. Акцентом является угловой эркер на повороте в Тетеринский переулок. Парадные подъезды выделены порталами с пилястрами и фигурными навесами.

Стены дома оштукатурены и покрашены. Первый и последний этажи отделаны рустом (штукатуркой, имитирующей каменную кладку).

В интерьерах до наших дней уцелели напольная плитка, а также металлические ограждения лестниц, пилястры, тянутые карнизы и потолочная лепнина.

Архитектор Эрнст Нирнзее выбрал типичную планировку для доходных домов начала прошлого века, которые были по карману горожанам среднего класса. Квартиры состояли из четырех-шести комнат, были оснащены водопроводом и электричеством. В каждой из них был свой выход на черную лестницу из кухни. Винтовые черные лестницы не были освещены и выходили во двор дома. Тогда, как парадные освещались фонарями и вели на улицу Земляной Вал. Предполагалось, что снять такое жилье могли горожане со стабильным доходом, у которых была прислуга. Они достаточно зарабатывали, чтобы обеспечить для себя комфортную жизнь, но пока не могли построить свой дом или взять особняк в аренду.

После национализации в 1917 году в здании располагались коммунальные  квартиры.

К концу XX века коммунальные квартиры были расселены, и в здании разместилась Российская академия театрального искусства (РАТИ ГИТИС). В частности, факультеты сценографии и музыкального театра.

Мемориальная ценность здания связана с именем известного конструктора авиационных двигателей Владимира Яковлевича Климова (1892–1962), сына Якова Алексеевича Климова, по заказу которого и был построен доходный дом. Владимир Климов в детстве жил вместе с родителями в одной из квартир.

Эрнст-Рихард Карлович Нирнзее (1873–1934) — российский архитектор и предприниматель-домовладелец. Автор ряда доходных домов — первых «небоскребов» Москвы, перешагнувших отметку в восемь этажей.

Дома Нирнзее построены в центральной части Москвы: районах Тверской и Тверских-Ямских улиц, на Земляном Валу; практически все постройки — доходные дома. Наиболее известная постройка Нирнзее — его собственный дом в Большом Гнездниковском переулке («Дом Нирнзее»).

российских многоквартирных домов получают новую жизнь

На кухне, освещенной голой лампочкой, где бродят тараканы и пол выложен мозаикой из потрескавшегося линолеума, Татьяна Николаевна Маилян мечтает о богатстве недвижимостью.

Мрачные условия не указывают на истинную стоимость ее собственности. Коммунальные квартиры, такие как та, в которой Маилян живет со своими дочерьми и пожилым мужчиной, когда-то являвшаяся пустошью советской жизни, объединяющей несколько семей в отдельные квартиры, внезапно вошли в моду как элегантные офисные помещения и как роскошные жилые дома.

По мере падения цен в США и других странах Россия завершает год необычайного бума на рынке недвижимости, вызванного нефтью.

Москва, например, сейчас занимает четвертое место в мире по стоимости офисных площадей, уступая только Лондону, Токио и Гонконгу, согласно некоторым опросам.

Но в переполненных кварталах коммунистических многоквартирных домов открываются самые захватывающие возможности — здания в стиле барокко и неоклассицизм с высокими потолками, балконами, деревянными полами и богатой русской историей, часто еще до революции 1917 года.

И теперь договоренность, которую Маилян прокляла за 37 лет, прожитых здесь, может стать инвестицией Уолл-стрит.

Последняя мечта России частично финансируется иностранными фондами недвижимости. Крупные банки, фонды американских университетов и пенсионные фонды в поисках более высоких доходов также устремляются в российскую недвижимость. И они сталкиваются со многими идиосинкразиями индустрии, когда артисты балета бросаются в бизнес, а правила написаны, чтобы приспособиться к алкогольному опьянению.

Десяток фондов недвижимости уже активны только в Санкт-Петербурге, где в 2006 году цены на жилую недвижимость выросли вдвое.

Rreef, подразделение Deutsche Bank, занимающееся недвижимостью, планирует инвестировать 500 миллионов долларов в новую жилую недвижимость. Шведский фонд Ruric может инвестировать 100 миллионов долларов.

Российские компании по недвижимости привлекли 2,75 миллиарда долларов на первичное и вторичное размещение акций в 2006 году и планируют получить такую ​​же сумму в 2007 году. Инвесторы пытаются собрать все, от офисных башен до коровьих пастбищ, в качестве площадок для новых появляющихся торговых центров. вокруг крупных городов России.

На самом деле цены на недвижимость растут так быстро, что, по некоторым данным местных брокеров, 30 процентов квартир были куплены в прошлом году не в качестве семейных домов, а в качестве инвестиций компаний или частных лиц.

«Макроэкономика сейчас настолько сильна, что инвесторы рассматривают Россию как долгосрочный рынок», — сказал в телефонном интервью Даррелл Станафорд, директор местного совместного предприятия CB Richard Ellis. «Ограничения на развитие — еще один плюс для цен».

Иностранные фонды обычно ищут новые офисные помещения в Санкт-Петербурге.Только Петербург и Москва, а таких объектов немного. В Санкт-Петербурге, однако, 120 123 единиц или 113,3 миллиона квадратных футов жилой недвижимости, связанных в коммунальных квартирах, в которых проживает около 700 000 человек, как и в Маиляне, по данным города.

При преобладающих ценах в 272 доллара за квадратный фут, что составляет примерно 30 миллиардов долларов недвижимости, связанной с коммунальными квартирами. Политика города заключается в переселении всех жителей коммунальных квартир.

Рынок гудит и от крупных сделок.Синдикат пяти китайских государственных компаний за 1,3 миллиарда долларов застраивает участок площадью 553,5 акра под Санкт-Петербургом. За пределами Москвы Limitless, подразделение DP World, занимающееся недвижимостью, объявило о планах смешанной застройки площадью 44 000 акров за 11 миллиардов долларов.

Однако наиболее своеобразной игрой с недвижимостью в России являются коммунальные квартиры.

После большевистской революции 1917 года коммунистические власти переселили семьи рабочего класса в аристократические здания в городах по всей России и Украине.Эта практика была наиболее распространена в Санкт-Петербурге.

Первоначальных владельцев сослали, застрелили или загнали локтем в комнаты в их бывших домах. В отличие от Восточной Европы, Россия не предлагает дореволюционным владельцам возможности вернуть себе право собственности — это хорошо для новых покупателей.

Коммунальные квартиры, в которых часто проживает хотя бы один алкоголик и дети всех возрастов, постепенно сводят с ума тех, кто там живет, от отсутствия уединения, говорят местные жители.

Маилян вырастила трех дочерей в спальне, в которую переехала с родителями, когда ей было 12 лет.

«Когда я была маленькой, это было весело», — сказала она. Тогда в квартире площадью 2270 квадратных футов на улице Блохина, 14 жили семь семей. «Вокруг все время было много детей».

Были и тяжелые времена.

«Саша был пьян, но был пьян тихо», — сказала она о человеке, который жил с женой и дочерью в комнате рядом с кухней. Рисуя сигарету, она излагала свою неприкрытую правду жизни в коммунальной квартире: «Я не люблю своих соседей».

В последнее время стоимость такой недвижимости достигла головокружительных высот, особенно по сравнению с низкими зарплатами в России.Квартиры аналогичной площади на улице Блохина продаются по цене от 600 тысяч долларов, и цены на них диктуют иностранные инвесторы.

Покупка коммунальной квартиры происходит по механизму Руба Голдберга: сначала инвестор должен купить три или четыре небольшие квартиры на окраине. Потом жители коммуналки меняют свои комнаты на эти квартиры, и сделка закрывается. Таким образом, цена, которую платит покупатель, зависит от текущей стоимости второсортной недвижимости в отдаленных районах.

Закипающее недовольство жителей часто усложняет сделку.

Маилян и ее сосед Дмитрий С. Савин с 1974 года жили дальше друг от друга, но решили продавать по отдельности, а не согласовывать свои аргументы.

На вопрос, что помешало совместной продаже, которая теоретически оставила бы большую долю стоимости квартиры, Савин сделал круговой жест вокруг уха и указал на комнату Маиляна.

Лиза Кройц, агент по недвижимости Pulford в Санкт-Петербурге, имеет большой опыт в деликатных сделках, которые распутывают коммунальные квартиры и в конечном итоге выставляют их на продажу иностранным покупателям.

Бывшая балерина из труппы Fort Worth Ballet, переехавшая в Санкт-Петербург после того, как вышла замуж за танцовщицу из Кировского балета, она уговаривает жителей поменять свою комнату на собственный дом, а затем ремонтирует пространство.

«Те из нас, кто здесь какое-то время, мы знаем, как люди боялись» этих сделок, — сказал Кройц в интервью. «Раньше это было просто приключение, мечта. Теперь инвесторы покупают».

По ее словам, с хаотических 1990-х бизнес также немного поправился.

В середине сделки некоторые жители коммунальных квартир обнаружили, что их не ждала частная квартира. Вместо этого «людей убивали или били по голове», — сказала она.

Это Россия, но риски полностью не исчезли.

Для любви к многоквартирному дому — Помещения

28 февраля 2018 г. | Помещения

Екатерина Юхнова устроила частный музей в своей квартире в типичном многоквартирном доме в Петербурге.Петербург. Ее миссия — продвигать это наследие среди людей, интересующихся историей своего города.

Максим Сильва Вега

Огромное количество многоквартирных домов было построено во время второй промышленной революции, и их популярность резко возросла с середины XIX века до 1914 года. Те, кто мог себе это позволить, заказывали строительство этих зданий, чтобы сдавать их в аренду жителям увеличение количества людей, работающих в городе.

Сегодня эти здания составляют современный ландшафт многих европейских городов. К ним относятся по-разному, причем эти имена указывают на намерение их владельцев сдавать их в аренду для дополнительного дохода рабочим в городах. Например, в Германии они известны как Mietskaserne или «бараки для сдачи в аренду». В Польше их называют каменицей или «каменным домом». В России их называют доходным домом или «домом, приносящим доход».

Внешний вид и интерьер этих зданий отражают различные архитектурные стили, от неоклассицизма до модерна.В них размещено множество технических новшеств, таких как отдельные ванные комнаты и туалеты, отопление и, наконец, электричество. В некоторых европейских городах можно легко увидеть оригинальные архитектурные элементы. Это особенно верно в Праге в Чешской Республике. Буржуазия того времени строила многоквартирные дома сотнями. Сегодня в Праге здания соседствуют друг с другом, улица за улицей, квартал за кварталом.

У меня была возможность прожить в чешской столице целый год в квартире с декором в стиле модерн, в котором сохранились старые окна, лепнина и красивая входная дверь.В Праге многие из этих домов были отремонтированы за последние пятнадцать лет. Стоимость аренды индивидуальных квартир выросла существенно и быстро. Они привлекли иностранных инвесторов, которые превратили целые здания в отели. Поскольку Прага богата этими зданиями, легко принять их как должное как архитектурную достопримечательность города и, более того, потерять то чудо, которое вдохновляет интерьеров у тех, кто ценит их.

К сожалению, есть европейские города, где эти постройки не выдержали испытания временем.Во время Второй мировой войны Берлин и Варшава понесли значительные разрушения. В рамках реконструкции в середине 20-го века после войны были построены новые здания в более современном архитектурном стиле. Сегодня многоквартирные дома составляют городские кварталы, которые представляют собой эклектичный конгломерат новых зданий и многоквартирных домов.

Польский город Вроцлав также был наполовину разрушен во время советской осады в 1945 году, были снесены целые улицы.Один из кварталов города, Надодже, пострадал меньше других. Однако состояние некогда великолепных камиениц довольно плачевное.

Эти здания не были восстановлены по двум основным причинам. Майка Забогжицкая из организации «Локетка 5», чьей миссией является содействие развитию добрососедства и устойчивого развития, отмечает, что современные многоквартирные дома принадлежат как частным лицам, так и городу. Достижение соглашения о том, как отремонтировать, оказалось трудным для этих заинтересованных сторон, что в целом свело на нет усилия по восстановлению этих зданий.Вторая причина, по которой реставрация не состоялась, заключается в том, что у города нет средств, чтобы инвестировать в такие усилия.

Бывшая столица России Санкт-Петербург — еще один пример города с богатым архитектурным наследием, включающим многоквартирные дома. В то время как фасады этих зданий приведены в порядок и сияют, интерьеры говорят о другом. Можно подумать, что стены не красили с момента постройки! Особенно грустно заходить в холлы домов, где старые двери заменены непривлекательными железными, а лестницы в пятнах и грязи.Эта запущенная забота о зданиях — часть наследия советской эпохи, когда было мало, что способствовало безразличию или нехватке ресурсов для содержания жилья.

Именно здесь Юхнова приложила огромные усилия, чтобы восстановить и подчеркнуть оригинальную архитектуру этих зданий в Санкт-Петербурге. «За красивыми каменными фасадами многоквартирных домов часто можно найти новые материалы и детали вместо старых, которые были разрушены во время капитального ремонта», — говорит Юхнова.Она написала книгу «Петербургские многоквартирные дома» — глубокую энциклопедию быта в этих домах. В 1990-х годах она начала интересоваться историей этих домов и проводила экскурсии для людей, интересующихся историей своего города.

«Я искал интересные постройки с сохранившимися красивыми решетками ворот и лепниной, хозяйственные постройки для тренеров, дворники, конные колья, галереи и арки, даже специальные металлические приспособления для очистки обуви от грязи у входа в дом», — говорит Юхнова.

В советское время в многоквартирных домах Санкт-Петербурга просторные комнаты были разделены на многочисленные небольшие «коммунальные» отсеки. Квартиры с двумя входами были разделены на две, три, а иногда и четыре квартиры меньшего размера. Смежные двери были закрыты, и коридор оставался единственным входом в комнаты. В большинстве многоквартирных домов утрачены оригинальные интерьеры, планировки и детали. «Я убежден, что важно показать людям, как эти квартиры выглядели в начале 19 века.Это означает, что восстановление и превращение этих квартир в музеи жизненно важно », — говорит Юхнова.

Год назад Юхнова решила превратить собственную квартиру в частный музей. В этой квартире в многоквартирном доме на Фурштадской улице проживало четыре поколения ее семьи:

«Наш дом был построен в конце 19 века общиной евангелическо-лютеранской церкви Святой Анны. С тех пор наша квартира хорошо сохранилась, и в ней живет шестое поколение нашей семьи.Я родился в 1960 году. В детстве я застал жизнь начала ХХ века практически неизменной. Благодаря инерции повседневных представлений я смог провести свое детство очень комфортно, живя по старым правилам среди старой мебели. Единственное нововведение того времени было на кухне — добавление газовой плиты. Все остальные доработки и изменения происходили на моих глазах: радиаторы на паровое отопление, баня с газовой колонкой… »

Юхнова решила, что ее частный музей должен представлять квартиру начала ХХ века, в которой проживала типичная женщина из среднего класса, работавшая учительницей в школе.

«Все музеи-квартиры посвящены известным людям, в основном мужчинам, не так ли? И мне хотелось показать людям, как жила обычная петербуржанка. И есть еще одна особенность, которая отличает мою квартиру от других подобных музеев: это жилая квартира, а не просто музей. Приезжая сюда, люди чувствуют себя гостями, а не туристами. Здесь их приглашают на чай с домашним вареньем, они могут почитать старые книги или послушать, как кто-то играет на пианино … »

Иногда в Юхновой устраивают вечеринки, следуя давним традициям, позволяя гостям почувствовать себя в XIX веке.

«Я приглашаю вас здесь все увидеть и потрогать. И хотелось бы, чтобы владельцы других исторических квартир открыли их для посещения людьми, интересующимися историей жизни наших предков, потому что совершенно очевидно, что администрация города в этом направлении ничего не делает. Более 100 лет мы теряем оригинальные интерьеры старинных многоквартирных домов. Они действительно вымирают, как мамонты. Попробуем сэкономить хотя бы несколько сотен таких квартир.И только мы можем это сделать ».

Подробнее о музее можно узнать здесь.

Известные доходные дома в Санкт-Петербурге, Россия

Известный своими дворцами и музеями и полностью пропитанный атмосферой былой славы, Санкт-Петербург в широком историческом плане является очень современным городом. Его развитие совпало с общеевропейской тенденцией к урбанизации и принятию квартиры в качестве основного стиля проживания горожан.К середине XIX века лишь крошечный процент населения, находящегося на самой вершине социальной лестницы, мог позволить себе жить в частных домах, а подавляющее большинство петербуржцев переезжало в съемное жилье в многоквартирных домах.

Доходный дом был не только самым простым способом размещения быстро растущего населения города, но и привлекательным вложением средств для богатых купцов и промышленников Санкт-Петербурга и даже для многих представителей аристократии.Многоквартирные дома, обычно четырех- или пятиэтажные, с небольшим внутренним двором, начали возникать по всему историческому центру города, нося имена выдающихся граждан, которые построили их.

Владельцы часто располагали своими коммерческими помещениями и собственными квартирами на нижних этажах здания, при этом второй этаж традиционно занимали самые роскошные жилые помещения, а квартиры уменьшались в размерах и красоте с ростом этажа.

Поскольку для многих владельцев многоквартирный дом был бы их собственным домом, а также бизнес-проектом, они, как правило, были готовы щедро тратить деньги на оформление и дизайн.Среди доходных домов Петербурга конца XIX — начала XX веков немало шедевров эклектики, возрождения, модерна и русского неоклассицизма. Источники вдохновения архитекторов варьировались от классических храмов до венецианских дворцов и средневековых замков, а в некоторых случаях тщательно продуманные украшения стали синонимами самих зданий, так что такие названия, как «дом с башнями» или «дом с совами», имеют почти официальный статус в местной номенклатуре.

Великая эра жилых домов в Санкт-Петербурге внезапно закончилась Октябрьской революцией. За благородным исключением нескольких новаторских конструктивистских жилищных проектов конца 1920-х годов и нескольких кварталов, которые выиграли от сталинского строительного бума 1950-х годов, главными советскими решениями жилищной проблемы были сперва нарезка дворцов и особняков. и величественные квартиры дореволюционной элиты в тесные коммунальные квартиры, а затем и бесконечные ряды монотонных сборных домов, составляющих большую часть Санкт-Петербурга.Спальные районы Петербурга.

Тем не менее, именно сравнительное отсутствие строительных проектов 20-го века позволило Санкт-Петербургу сохранить исторический облик центра города, подобный музею дореволюционной эпохи, — факт, признанный решением ЮНЕСКО обозначить всю территорию под открытым небом. объект всемирного наследия в 1990 году. В то время как многие исторические здания Санкт-Петербурга подвергались шокирующим злоупотреблениям и игнорировались в течение последнего столетия, ощущение жизни среди разрушающегося величия прошлой цивилизации имеет коварное очарование, которое соблазняет как местных жителей, так и гостей города.В этом отношении Санкт-Петербург поистине является «Северной Венецией», и нигде сочетание современной жизни с социальным порядком и дизайном прошлого не ощущается более ощутимо, чем в величественных исторических многоквартирных домах города.

Великолепный неоклассический жилой дом начала 19 века рядом с Марсовым полем, Adamini House имел многочисленные связи с дореволюционной культурной элитой Санкт-Петербурга.

Это пятиэтажное здание на углу Литейного проспекта и улицы Пестеля является великолепным образцом мавританского стиля и стало визитной карточкой как на топографических, так и на литературных картах Санкт-Петербурга.Петербург.

Это северное современное здание, расположенное на реке Фонтанке, хорошо известно своим эффектным архитектурным оформлением, окружающим два широких двора, и большим количеством выдающихся людей, которые жили здесь в разное время.

Две высокие шестиугольные башни, примыкающие к этому впечатляющему дому на площади Льва Толстого, потрясающе сочетают в себе мотивы готики и ренессанса.

Дом архитектора Федора Лидваля на Каменоостровском проспекте — яркое воплощение северного модерна с четырьмя асимметричными крыльями, демонстрирующими развитие Лидваля этого стиля.

Это необычное здание в стиле ар-нуво, хоть и несколько в стороне, но является одним из самых известных в Санкт-Петербурге благодаря великолепной керамической мозаике, покрывающей весь пол фасадов.

Поразительное асимметричное здание рядом с рекой Фонтанка, жилой дом Капустина насчитывает более века, но его чрезвычайно упрощенная версия Style Moderne теперь кажется удивительно современной.

Одно из немногих светских построек эпохи русского Возрождения в Санкт-Петербурге, буйно оформленный жилой дом архитектора Николая Никонова — сказочное творение и одно из самых оригинальных зданий города.

Эти три грандиозных жилых дома в ряд на Каменноостровском проспекте стали пионерами русского неоклассицизма, сочетающими современные методы и пропорции с классическими формами.

Этот большой комплекс зданий на Каменноостровском проспекте представлял собой вершину буржуазной роскоши дореволюционной эпохи и был домом для нескольких знаменитых жителей Санкт-Петербурга.

Это монументальное здание в стиле эклектики отличается высокой аркой и богато украшенным четырехэтажным фасадом.Его построил Павел Сузор, один из лучших и плодовитых петербургских архитекторов.

Это небольшое замечательное здание XVIII века славится на весь Петербург своей ротондой, которая объединяет не одно поколение горожан своими мистическими тайнами и мощной энергетикой.

Этот дом в стиле модерн рядом с Таврическим садом, знаменитым своей поразительной башней, был нексусом для сливок Санкт-Петербурга.Петербургские писатели Серебряного века в гостях у выдающегося поэта и критика Вячеслава Иванова.

Это здание мало примечательной архитектуры, но имеет богатую историю. В разное время здесь проживало более пятидесяти известных российских ученых, самым известным из которых был лауреат Нобелевской премии физиолог Иван Павлов.

Этот дом в центре города является великолепным памятником северного модерна, народному стилю, соединяющему Санкт-Петербург.Петербург с ближайшими северными соседями.

Виктор Шрётер, пионер «кирпичного стиля» в конце 19 века, использовал свой дом и соседний многоквартирный дом, чтобы познакомить Санкт-Петербург со своими революционными методами.

Оригинальное здание с трагической историей, эта конструктивистская достопримечательность на Троицкой площади (Троицкой площади) подверглась почти так же жестокому обращению, как и диссиденты царской эпохи, для которых она была построена.

Это центральное конструктивистское здание было спроектировано как коммуна инженеров и писателей, «строителей социализма». Он предлагал молодым советским гражданам новую модель жизни с очень неоднозначными результатами.

Этот привлекательный прибрежный комплекс, построенный для партийной элиты Ленинграда, был одним из последних конструктивистских зданий в городе, сочетающих в себе очень современные формы с высоким уровнем роскоши внутри.

Здание суда

Сенатская площадь. Мемориал Петра Великого перед фасадами Сената и Синода

Санкт-Петербург. Знаменитое здание Правящего Сената, последний шедевр Карло Росси. Дом Лаваля, место встреч сливок петербургской интеллигенции во времена Пушкина.Доходный дом Борхов-Поляковых — типичный образец петербургского пейзажа середины XIX века. Построенные в разное время в самом центре Северной столицы, напротив знаменитой статуи Медного всадника и граничащие с Английской набережной, Сенатской площадью и Галерной улицей, эти три здания были объединены в единый ансамбль в 2006 году, когда Государственная Дума РФ принял закон о переносе Конституционного Суда РФ из Москвы на берег Невы . Перед тем, как отправиться в военный поход против Турции, Петр Великий 22 февраля 1711 года подписал указ, которым был учрежден Правящий Сенат России — «для управления».Задуманный в качестве временного государственного органа, действующего в интересах царя во время его отсутствия в столице, полномочия Сената со временем значительно расширились, и в конечном итоге он стал высшим государственным органом России. С начала 19 века он контролировал все государственные учреждения, а в 1864 году стал высшим судом страны. Первоначальное место сената находилось в Москве. В 1714 году он переехал в новую столицу Санкт-Петербург, где несколько раз менял адрес: Петропавловская крепость, Троицкая площадь, здание Двенадцати коллегий.Наконец, в 1763 году императрица Екатерина II (Екатерина Великая) передала ему здание, расположенное недалеко от Адмиралтейства на Галерной (ныне Английской) набережной, выкупленное государством у вельможи и канцлера графа А.П. Бестужева-Рюмина. Это было резиденцией Сената до его упразднения в ноябре 1917 года Советом Народных Комиссаров. Святейший Синод, созданный Петром Великим в 1721 году как высшее государственное учреждение религиозного управления, также переместился сюда некоторое время спустя.Площадь, примыкающая к зданию, получила название Сенатская площадь, а с 1923 по 2008 год была известна как площадь Декабристов. В конце концов, в старом дворце Бестужев-Рюминых не осталось места для постоянно растущего состава Правящего Сената. Более того, более мрачный русский неоклассический стиль, который заменил оригинальный фасад в стиле барокко в 1780-1790-х годах, стал казаться скромным и неуместным как из-за его расположения в праздничном центре имперской столицы, так и из-за важности государственных учреждений, в которых он располагался.В 1828 году император Николай I решил заменить здание более крупной и внушительной резиденцией для Сената и Синода. В конкурсе дизайнеров участвовали ведущие петербургские архитекторы того времени. 18 февраля 1829 года Император одобрил проект К.И. Росси, архитектора, обладающего неординарным пространственным мышлением и непревзойденного мастера ансамбля, чьи работы явились вершиной имперского стиля и заключительным этапом в развитии неоклассицизма. .Церемония закладки фундамента нового здания Сената состоялась 24 августа 1829 года. Строительство здания Синода началось годом позже, в августе 1830 года. Здание Сената было завершено в 1834 году, а здание Синода — в следующем году. План Росси предусматривал, что вся западная сторона Сенатской площади (обращенная к Адмиралтейству) должна быть завершена в едином архитектурном окружении. На месте старого здания Сената и соседнего дома купчихи Кусовниковой возвели грандиозную композицию общей длиной 200 метров.Он состоял из двух самостоятельных построек, соединенных величественной триумфальной аркой. Зрелищность всей структуры подчеркивают восьмиколонные утопленные портики, подчеркивающие центр каждого из фасадов. Закругленный угол здания Сената также украшает восьмиколонная лоджия, которая позволяет плавно переходить от площади к набережной, скрывая неравномерную длину фасадов и мастерски подчеркивая левый берег Невы в панораме. Фокус композиции — богато украшенная скульптурами арка, охватывающая Галерную улицу, для которой Росси использовал нереализованный проект арки Главного штаба Дворцовой площади.Эта арка символизировала единство церкви и государства, социального и религиозного правления. Неслучайно арку венчают скульптура «Справедливость и благочестие» и герб Российской Империи. Под скульптурной группой находятся три барельефа: Закон Божий (посвященный Синоду), Естественный Закон (посвященный Сенату) и Гражданский Закон. Над парными колоннами по бокам арки стоят фигуры гениев, хранящих закон, а в нишах фасада — аллегорические статуи: Юстиция, Справедливость, Бдительность, Беспристрастность, Мудрость, Твердость, Истина (на здании Сената) и Вера, Благочестие, Богословие и духовное просвещение (на здании Синода).Богатые скульптурные украшения были созданы В. И. Демут-Малиновским, С. С. Пименовым, Н. А. Токаревым, П. П. Соколовым, П. В. Свинцовым, Н. А. Устиновым, И. И. Леппе и отлиты на произведениях Чарльза Бэрда. Поскольку он был занят другими проектами, Карло Росси почти не участвовал в строительстве Сената и Синода, что стало его последней крупной работой, и в 1832 году он полностью ушел со службы. Строительными работами руководил Александр Штауберт, который также разработал внутреннюю планировку и отделку зданий.В частности, Штауберту приписывают окончательное оформление церкви Святого Александра Невского, увенчанной тарелочным куполом, расположенной на втором этаже скругленной угловой части здания Сената. Отделку остальных внутренних пространств завершили дизайнеры интерьеров Б. Медичи, Ф. Рихтер, А. И. Соловьев, В. Г. Ширяев. Здания Сената и Синода завершили формирование ансамбля центральных площадей Петербурга. Они представляют собой одно из главных достижений городского и мирового развития России того времени и стали последним шедевром русского неоклассицизма.Их значение в истории часто описывается поговоркой: «Неоклассицизм вошел в Россию через арку Новой Голландии и ушел через арку Сената и Синода». В 1836 г. в новые здания переехал правительственный аппарат. За персоналом последовали огромные Сенатский и Синодический архивы, архивы Министерства юстиции и Государственного Совета, Сенатская и Синодическая библиотеки, Синодический музей религиозной древности, а затем и Музей герба Департамента геральдики.Необходимость хранения большого количества документов обусловливает такие архитектурные особенности, как массивный кирпичный пол над хранилищем архива, гранитные бордюры вдоль внутренних стен и своеобразную систему обогрева, состоящую из специальных труб и вентиляционных отверстий, выходящих из подвальных печей. К началу 20 века из всех комнат в двух зданиях только четыре не были заняты документами, книгами или музейными экспонатами: Большой зал общего присутствия Правящего Сената и Святейшего Синода и две часовни.По этой причине в 1912 году трехэтажный дом на Английской набережной был приобретен государством и пристроен к комплексу для размещения административного персонала и документов кассационного и апелляционного департаментов. По сей день он известен по имени прежних владельцев — Дом Лаваля. Этот особняк с его фасадом с колоннами и фигурами львов у входа (известный как Философы за их созерцательный вид) является одним из самых известных на Английской набережной.Его нынешний вид возник в результате реконструкции 1805-1810 годов архитектором Жаном-Франсуа Томасом де Томоном, но само здание намного старше. В 1730-х годах здесь был построен особняк для графа А. И. Остермана, влиятельного приближенного императрицы Анны Иоанновны. Когда на престол взошла императрица Елизавета Петровна, Остерман был осужден и сослан, а дворец перешел к генеральному начальнику полиции Санкт-Петербурга В. Ф. Салтикову. Позднее он принадлежал сенатору Н. Э. Муравьеву, а в конце XVIII века был собственностью баронов Строгановых и подвергся реконструкции А.Н. Воронихин. В 1800 году дом купил молодожены Лавальс. Именно для них Томас де Томон обновил фасады и интерьер старинного здания. Супруги были обязаны своим большим состоянием, которое позволило им владеть особняком в самом центре аристократического Санкт-Петербурга, Александре Лаваль. Она была дочерью статс-секретаря Екатерины Великой Г.В. Козицкого, а по материнской линии была потомком Мясниковых-Твердишевых, владельцев шахт и металлургических заводов на Урале, которых Пушкин называл «одними из самых богатых людей страны. Россия »в его« Истории Пугачева ».По стандартам того дня Александра вышла замуж поздно, найдя мужчину по своему выбору только в 27 лет. Жан-Шарль-Франсуа де Лаваль (в России его звали Иван Степанович) был французским иммигрантом, который бежал со своей родины во время Французской революции, и служил в кадетском корпусе. Семья Козицких выступила против неравного матча, и молодые супруги обратились за помощью к царю Павлу I. Согласно семейной легенде, император потребовал объяснений, почему Лавалю было отказано в браке. Мать девочки, Э.И. Козицкая ответила: «Он француз другой веры, никому не известен, и чин у него слишком низкий», на что Павел огрызнулся: «Он христианин. Его звания вполне достаточно для Козицкой. Я его знаю. Выходи за них замуж! » В приданое невесты входили Воскресенский завод на Урале, многочисленные земли, часть Аптекарского острова в Санкт-Петербурге с великолепной дачей на Неве и 20 миллионов рублей. Часть денег Лаваль использовал для ссуды будущему королю Франции в изгнании Людовику XVIII, за что был сделан графом.Позже он стал камергером, действительным тайным советником и видным чиновником в Министерстве иностранных дел. В первой половине 18 века дом Лаваля был одним из эпицентров культурной жизни Санкт-Петербурга, славясь своим внутренним убранством и коллекцией произведений искусства. Владельцы владели библиотекой в ​​5 тысяч томов, уникальной коллекцией живописи с работами таких мастеров, как Рубенс и Рембрандт, коллекцией гравюр, географических карт, античных скульптур, этрусских и египетских древностей.(Многие из этих шедевров сейчас экспонируются в Государственном Эрмитаже). Пол одной из комнат был украшен старинной мраморной мозаикой I века нашей эры, которая, согласно легенде, пришла из дворца римского императора Нерона. Графиня Лаваль проводила музыкальные и литературные вечера, а ее салон был местом встречи многих известных поэтов, писателей, музыкантов и художников, среди которых были И. А. Крылов, В. А. Жуковский, А. С. Грибоедов, А. Мицкевич, К. Ф. Рильеев.Именно здесь Н. М. Карамзин впервые прочитал публике «Историю государства Российского», а Пушкин прочел оду Свободы и Бориса Годунова. Частыми гостями в доме были будущие «декабристы». Дочь владельцев Екатерина вышла замуж за одного из лидеров Восстания на Сенатской площади, князя С. П. Трубецкого, за которым она последовала в ссылку в Сибирь. Дом Лаваля тесно связан с биографией М. Ю. Лермонтова. 16 февраля 1840 года на балу графини Лаваль произошла ссора между поэтом и сыном французского посла де Баранта, в результате которой произошла дуэль и изгнание Лермонтова из Санкт-Петербурга.Петербург. Приемы, балы, литературные вечера и концерты продолжались до тех пор, пока были живы оба Лаваля. Граф умер в 1846 году, а графиня — в 1850 году. Дом унаследовала их дочь Софи, жена графа А. М. Борха. В 1853 году наследники пристроили к дому доходный дом, выходящий на Галерную улицу (ныне № 3). Однако уход за этой недвижимостью оказался слишком дорогим для Борхов, и в 1870-х годах они продали особняк на набережной и дом на Галерной известному банкиру и предпринимателю С.С.Поляков. Он, в свою очередь, продал бывшую палату Лаваля государству, которое приспособило ее для нужд Сената. После революции 1917 года Сенат был упразднен, столица переехала в Москву, а бывшие здания Сената заняли Государственный исторический архив, в который входили Сенат и архив Синода, а также фонды других высших государственных учреждений страны. Российская империя. Если раньше здесь создавалась история, то теперь ее хранили и изучали. Этот архив назывался Эрмитажем документов, его объектов насчитывается около 6.5 миллионов пластинок, а общая протяженность стеллажа достигает 200 километров. Память о прошлом сохранилась не только в документах, но и в многочисленных легендах. Например, одна из историй, передаваемых из поколения в поколение, — это история о призраке какого-то низшего чиновника, который живет в хранилищах с тех пор, как он закончил свою жизнь в здании Сената после неудачной любовной связи. К 2006 году все предыдущие жители покинули ветхие стены. Тогда было решено, что здание Сената, Дом Лаваля и доходный дом Борха-Полякова на Галерной улице займут Конституционный Суд Российской Федерации.Для нужд архива был построен новый комплекс, а в 2007 году в старинных зданиях на Сенатской площади начались реконструкция и реставрация сохранившихся исторических интерьеров. В Зале общего присутствия Сената обновили отделку и настенные росписи, а также полностью восстановили облик сенатской церкви, сильно пострадавшей во время Второй мировой войны. В Доме Лаваля восстановлена ​​сохранившаяся во многих комнатах лепная роспись (гризайль). Реставрационные работы включали и Помпейский зал, который в 1817-1818 годах завершал архитектор Т.Champetier и декорирована полихромной росписью дизайнеров интерьеров Б. Медичи и С. А. Бессонова. Первоначальный вид был восстановлен в элегантной Голубой комнате, выполненной в стиле неорококо в 1840-х годах известным архитектором Г. А. Боссе, а также в ряде других внутренних помещений. Во дворе Сената прошла масштабная реконструкция. На месте нескольких ветхих построек было построено, но по сути «скрыто», совершенно новое здание круглой формы для Главного зала заседаний Конституционного Суда Российской Федерации, перекрытое большим световым люком.Высота новостройки, спроектированная Санкт-Петербургской архитектурной мастерской С.Ю. Бобылева, находится на одной линии со зданием Сената, поэтому стеклянный купол можно увидеть только со смотровой площадки Исаакиевского собора. Сам конференц-зал площадью 1200 квадратных метров расположен на уровне третьего этажа здания Сената и соединен с ним переходами. Отделка деревянными панелями выполнена в неоклассическом стиле, перекликающемся с интерьером конференц-зала Конституционного Суда Москвы. После завершения всех реконструкционных работ в 2008 году обновленные здания занял Конституционный суд, переехавший из Москвы.Дом на Галерной улице был отведен под аппараты суда. 19 судей разместились в кабинетах здания Сената. Дом Лаваля предназначен для приемов делегаций, общественных мероприятий, переговоров, заседаний и конференций. В новом тысячелетии Санкт-Петербург вернул себе один из самых значимых символов государственной власти России

Исчезающее массовое жилищное строительство Советского Союза

AP Photo / Novosti

Мэр Москвы Сергей Собянин объявил в прошлом месяце, что российская столица — с благословения президента Владимира Путина — предпримет амбициозные усилия по сносу 8000 жилых домов советских времен.

Известные как «хрущевки» — названы в честь советского лидера, начавшего их массовое производство в конце 1950-х годов — отчетливо банальный архитектурный образец давно пережил запланированный 25-летний срок хранения. Когда Хрущев пришел к власти, в столице СССР было вдвое больше населения, чем мог вместить жилой фонд. Пятиэтажные хрущевки появились в недавно спланированных микрорайонах, предназначенных для проживания десятков тысяч человек в надежде облегчить тяжелый жилищный кризис, обострившийся при Иосифе Сталине.

Стремлением Хрущева решить проблему нехватки городского жилья было стремление к быстрому строительству с небольшими затратами времени (или денег) на проектирование, а не для роскоши. Конечный продукт, каким бы унылым он ни был, произвел на конкурентов впечатление. «То, что сделали русские, — заявил в 1967 году в интервью газете Chicago Tribune представитель Национального бюро стандартов США (ныне NIST), — так это разработали единственную в мире технологию для производства приемлемого недорогого жилья на большой размах.”

План Собянина предполагает ликвидацию 10 процентов нынешнего жилого фонда города и переселение 1,6 миллиона жителей. Как объяснил Максим Трудолюбов из Института Кеннана, такой план может обойтись в 100 миллиардов долларов, а на его реализацию уйдут десятилетия. Как пишет Трудолюбов: «Советской строительной индустрии (а она могла работать быстро) понадобилось около 10 лет, чтобы построить столько».

Больше из

CityLab недавно встретился с Филиппом Меузером, автором книги На пути к типологии советского массового жилья: сборные конструкции в СССР 1955–1991 , чтобы обсудить историю хрущевок и их значение в постсоветской Москве.

Как бы вы описали хрущевку тому, кто не понимает разницы между проектами социального жилья?

Это первый прототип того, как жилое здание может быть произведено в промышленных масштабах. Вы можете сравнить с производством автомобилей — один прототип, оптимизировать его, поставить на конвейер и произвести. Философия похожа, но реальность другая, потому что хрущевки собирались на стройках, а не на сборочных конвейерах. Оригинальные хрущевки имели 4-5 этажей и были разделены на 2-6 секций.Каждая секция была организована вокруг одной лестницы, и на каждом этаже было две, три или четыре разных квартиры, соединенных одной лестницей.

Городской дизайн не был гибким. Это была первая их критика еще в начале 60-х годов. Архитекторы заявили, что если бы эти здания продолжали строить, города стали бы слишком однообразными. Они решили отделить каждую секцию от другой, чтобы городские дизайнеры могли создавать разные формы. Когда вы видите ряд четырех- или пятиэтажных домов или ряд шести-, восьми-, двенадцатиэтажных домов — это хрущевки.При Брежневе их называли Брежневками, но с той лишь разницей, что новые при нем принадлежали к типу второго поколения, поэтому городской дизайн был другим.

Они были популярны, потому что это было революционным для жилищной политики. При Сталине было несколько авторских проектов с неоклассическим орнаментом, но большинство людей все еще жили в деревянных бараках. При Хрущеве это менялось. Они строили что-то простое, чтобы рабочие могли переехать в новые дома. Изначально планировалось, что их общая продолжительность жизни составит от 20 до 25 лет.Некоторые из них сейчас в плохом состоянии.

Каковы их лучшие и худшие черты?

Самая большая проблема в том, что они не обслуживались. Нет управления объектом. Сама конструкция не так уж и плоха. В плохом состоянии находится система отопления, водоснабжения и канализации. Здания не соответствуют сегодняшним стандартам энергоэффективности.

Как правило, для них существует два различных типа конструкции: одна с несущими стенами, а другая с фасадными панелями.Если у вас есть здание, в котором панели находятся внутри, проще поменять фасад. Если несущие стены являются фасадом, заменить их нельзя. Первые снесенные хрущевки — это те, где фасадные панели являются несущими стенами.

Похожая история произошла в Восточной Германии. Их снесли, потому что реконструкция обошлась бы слишком дорого. В Москве их все сносят и не оценивают качество этих построек. Они говорят: «Это район с низкой плотностью населения, поэтому мы должны снести здания и заменить их 30-этажными многоэтажками.«Цель не« Как мы можем улучшить качество или улучшить пространство », а« Как мы можем модернизировать город и получить максимальную прибыль? »

В Америке меняют масштабы своего социального жилья прямо противоположным образом, как в Чикаго с Cabrini-Green. Они заменяют плотные башни домами меньшего размера. В Москве такую ​​трансформацию представить невозможно. И нельзя было реализовать то, что Москва делает на Западе, потому что собственность другая. В западных обществах мы обнаруживаем, что даже если вы являетесь владельцем собственной квартиры, все равно существует понимание общественной собственности.Сегодня невозможно просто снести эти здания и заменить их. Ключевыми игроками в Москве являются крупные компании, занимающиеся строительством жилья. Они получают право в одном районе снести все и компенсировать старожилам заменой единиц жилья. Это привлекательное предложение для большинства жителей, но если вы не хотите переезжать, у вас нет выбора.

Как выглядели хрущевки, когда они впервые были построены?

Люди на международном уровне были весьма впечатлены скоростью и масштабом того, как изменился городской пейзаж в ходе всего этого строительства.Об этом писала Ада Луиза Хакстейбл в 1967 году в связи с 50-летием Октябрьской революции. Она писала об изменении Москвы и выделяла небоскребы позднесталинского периода, а также новые жилые комплексы, которые в то время возводились повсюду. Скорость была чем-то весьма впечатляющим для западного мира. Но, конечно, если у вас есть такое государство, как СССР, все фабрики и политики могли бы сосредоточиться на переходе от традиционного строительства к индустриальному, чтобы обслуживать огромную страну с огромным спросом на жилье.

Как изменилось это восприятие после распада СССР?

В то время основное внимание уделялось тому, что было антисоветским, и все, что привозилось из других стран, должно было быть лучше, чем то, что было у них. Но если я обращаюсь к более молодому поколению, людям от 20 до 30 лет, множеству архитекторов и исследователей в этом возрасте, они понимают, что даже худшие серии серий конца 50-х или начала 60-х годов имеют определенную культурную или историческую ценность. Лица, принимающие решения сегодня, никогда не позволят себе определить хрущевку как памятник монументального наследия.Для них все новое лучше старого. Вы часто встретите этот взгляд в трансформирующихся странах, а Россия — это страна, находящаяся в процессе трансформации, даже через 25 лет после распада Советского Союза.

Советское массовое жилищное строительство было не просто оборудованием для кровли людей; это было частью культуры.

Стремится ли мэр Собянин к строительству доступного жилья?

Для него это приоритет. Промышленное жилье переживает ренессанс. Главный архитектор Москвы разработал новые рекомендации по улучшению качества социального жилья.Они возвращаются к идее создания и развития новой серии домов, чтобы договориться с заводами по определенным стандартам и характеристикам.

Уже сегодня вы можете увидеть первые результаты. Архитектура сейчас по сравнению с усадьбами, которым 5 лет, изменилась и улучшилась. Но они по-прежнему следуют этой идее новых жилых массивов, особенно в юго-западной части города, известной как «Новая Москва», как урбанистической модели. У вас есть 30-этажные здания с внутренним двором, которые просто стоят на фоне ничего вокруг.Способ создания городов точно такой же, как и в конце 80-х. Около 90 процентов рынка недвижимости для жилья — это собственность. Люди не сдают. Разработчики реализуют только основную конструкцию, а все остальное жители делают сами.

Имеются ли какие-либо значимые усилия по сохранению этих хрущевок?

До меня дошли только слухи. Вроде того, что хрущевку сохранят как музей хрущевок. Я действительно думаю, что это произойдет, потому что на этом можно действительно заработать.Может быть, гостиница в хрущевке в ближайшем будущем? Думаю, бизнесмену понравится такая идея!

Какой, по вашему мнению, самый важный урок, который следует преподать московским властям о советской массовой застройке, которая все еще существует?

Если у вас так много жилых комплексов, построенных по философии сборных конструкций, также стоит подумать о том, как преобразовать или модернизировать их собственный прототип проекта. Вы можете сделать один проект модернизации для одной серии недвижимости.Как только вы найдете лучший способ, вы сможете использовать его для тысяч других поместий.

Для новых жилых комплексов в Новой Москве и других районах стоит обсудить отсутствие зон высокой плотности с 22-этажными башнями и вместо этого попытаться выяснить, как достичь такой же плотности с меньшим количеством этажей, возможно, ближе к максимум 9. Было бы реалистично иметь такую ​​же плотность, но в более человеческом масштабе с более близким ощущением.

Советское массовое жилищное строительство было не просто оборудованием для кровли людей; это было частью культуры.Всякий раз, когда вы едете в Россию и говорите о жилье, 90 процентов людей там могут рассказать вам свои истории, потому что они жили в них. Они понимают, что дело не только в технологическом аспекте. Внутри этих мест есть культура и дух. Советская жилищная программа — один из крупнейших планировочных проектов ХХ века; Сейчас в таких домах проживает 170 миллионов человек. Это не маленькая глава в истории архитектуры.

Прежде чем оказаться здесь, он находится на терминале Bloomberg.

УЧИТЬ БОЛЬШЕ

Почему массовые протесты против массового строительства в Москве?

Люди, занимающиеся историей России и особенно Советского Союза, знают, что безотказный способ заинтересовать людей вашей конкретной нишей — это использовать слово «сопротивление». Вы можете интересоваться поэзией, одеждой, мебелью, керамикой, чем угодно из советских времен, но просто писать об этом само по себе, на своих собственных условиях, недостаточно для финансирующих организаций и популярных издателей.Вместо этого вы говорите, что длина юбок, дизайн киосков, точная форма лирической поэзии были способом, с помощью которого владелец или дизайнер юбки, продавец кваса или лирический поэт мог оспорить « режим ». таким образом, чтобы не было прямого участия в активном «инакомыслии». Однако мало кто мог предположить, что однажды Хрущевки могут стать формой «сопротивления».

Хрущевки — каламбур, образованный от имени Никиты Хрущева и Трущоба , русское слово для обозначения трущоб — это пятиэтажные многоквартирные дома, построенные в массовом порядке по всему Советскому Союзу, в основном в конце 1950-х — начале 60-х годов.В то время они были гуманным и столь необходимым ответом на странные архитектурные приоритеты сталинизма, который в течение 20 лет тратил огромное количество советских ресурсов на тщеславные проекты — роскошные небоскребы для министерств, зубчатые и облицованные майоликой. роскошные квартиры для номенклатуры , грандиозные перспективы и великолепные станции метро — а не рабочее жилье для предполагаемого правящего класса этого «рабочего и крестьянского государства». Вскоре после смерти Сталина Хрущев объявил об отмене этого неоклассического «избытка» в пользу массового производства, чтобы переселить миллионы людей в переполненные дома (или того хуже) в результате советской индустриализации и огромного ущерба, нанесенного войной.Результаты были быстрыми, дешевыми, простыми и рассчитывались на временный характер — и через пару десятилетий они стали одним из самых очевидных символов убожества и однородности советского пейзажа. Теперь, 60 лет спустя, Московский городской совет объявил о масштабной программе сноса своих «пятиэтажных домов», как они называются эвфемистически. Результатом стала волна протеста со стороны жителей и других людей. Почему?

«Пятиэтажка» или хрущевок жилья в Черемушках Москвы.Фото: Оуэн Хазерли

По сравнению либо с предшествующими им сталинскими блоками с высокими потолками и паркетным полом, либо даже с такими же массовыми башнями и плитами брежневской эпохи, которые последовали за ними, Хрущевки не особенно хорошее жилье. Скромный дизайн, крошечные комнаты, ветхие материалы и грязные пристройки на балконах делают их неотъемлемой частью, например, аккаунта Instagram «Уродливая Москва». Для пожилых или немощных людей из-за отсутствия лифтов жить в них либо неприятно, либо невозможно.В их пользу — большие зеленые насаждения и небольшие размеры, что делает их относительно интимными и приятными в городе, который может быть подавляющим и монолитным. Большинство квартир, построенных как государственное жилье, находятся в частной собственности, хотя и находятся на земле, которая все еще является государственной собственностью, и многие дефекты зданий можно было бы устранить с помощью теплоизоляции (как в зданиях в Польше и Чешской Республике), а также с помощью дополнительных лифтов (например, с многоквартирными домами Петербурга XIX века).

Что еще более важно, планы города, возможно, сосредоточены на том, что является примерно внутренними пригородными частями Москвы, которые находятся недалеко от маньячных цен центральной зоны города, московских эквивалентов, скажем, Тоттенхэма или Вулиджа.Учитывая то, что до этого момента они управляли городом — все более приятным, хотя и облагороженным центром, и все более безумной чрезмерной застройкой многоэтажных квартир недалеко от него — жители мудро относятся с подозрением к планам правящей партии «Единая Россия» относительно строительства Хрущевок и . люди, которые в них живут. Тем не менее, видеть, как « Economist » восхваляют результаты советского массового производства и государственного жилья, — это слегка сюрреалистический побочный эффект протестов.Нетрудно представить, как они приветствовали бы предложение о новой волне достойного государственного жилья в крайне неравномерной и неравномерной российской столице — но тогда ни одно российское правительство не будет выступать за это в ближайшее время.

тезисов к закону о конфискации многоквартирных и доходных домов

Ленин: тезисы к закону о конфискации многоквартирных и доходных домов

В. И. Ленин

Тезисы Закона о конфискации многоквартирных и доходных домов

^{2}

---

Написано: 20 ноября (3 декабря) 1917 г.
Опубликовано: Впервые опубликовано в 1933 г. в Ленинском сборнике № XXI .Отпечатано по рукописи.
Источник: Ленин Собрание сочинений , г. 2-е английское издание, Издатели Прогресс, 1965 г., Москва, Том 42, стр. 39.2.
Перевод: Бернард Айзекс
Транскрипция \ Разметка: Д. Уолтерс
Авторское лево: Интернет-архив В. И. Ленина (www.marxists.org) © 2002 г. Разрешается копировать и / или распространять этот документ под условия лицензии GNU Free Documentation License.

---

1) Вся земля (городская) переходит в собственность нация.

2) Дома систематически сдаваемые арендаторам подлежат конфискации и становятся собственностью нации.

3) Владельцы домов, не сданных в аренду арендаторам, должны: до решения Учредительного собрания, остаются во владении без изменения их прав собственности.

4) Компенсация в течение нескольких месяцев (2-3 месяца) владельцам конфискованные дома, которые могут доказать … ^{1}

5) Арендная плата будет взиматься (кем?) Советы (внесены на текущие счета Советов).

6) Строительные комитеты (профсоюзы + здание офисы) берет на себя также снабжение домом (топливо, и др. ).

7) Арендная плата вступает в силу немедленно.

8) Строительные и домовые комитеты вступают в силу. постепенно по мере их создания профсоюзами и Советы.

9) Отопление домов и их нормальное содержание должны быть обязанностью домашних комитетов и других учреждений (профсоюзов, Советы, топливные отделы горсовета и др.).

---

Банкноты

{1} Приговор не окончен (изд. Ed. ).

{2} Эти тезисы были написаны Лениным в связи с разработкой проекта Указ о национализации городской недвижимости.