Ип договор аренды: Договор аренды между ИП и ИП

ИП является одновременно учредителем ООО: нюансы аренды помещения

На фото Eлизавета Сейтбекова, управляющая аудиторской компанией «Бизнес-Студио».

Вопрос от читательницы Клерк.Ру. Натальи (г. Заречный Пензенской области)

Физ.лицо осуществляет деятельность как ИП и одновременно является единственным учредителем ООО. Заключен договор с ИП и ООО на аренду части нежилого помещения. Подписывает с обеих сторон договор одно и то же физ.лицо как ИП и как директор ООО. В арендованной части помещения планируется сделать капитальный ремонт в виде неотделимых улучшений.

1. Правомерно ли подписание такого договора и включение затрат на аренду помещения при расчете налога на прибыль?
2. Правомерно ли в данной ситуации включение затрат по ремонту в расчет налога на прибыль, в качестве амортизационных отчислений?

Индивидуальный предприниматель не вправе заключить договор аренды с Обществом с ограниченной ответственностью, где он является единственным учредителем.

Этот вывод следует из п. 3 ст. 182 ГК РФ, согласно которой представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. Правильность данного вывода подтверждается постановлением ФАС ВСО от 13.08.2008 г. № А78-5281/06-Ф02-3598/08, А78-5281/06-Ф02-3779/08. В данном судебном акте суд признал договор аренды ничтожным на том основании, что от имени арендодателя и от имени арендатора договор был подписан одним и тем же лицом, являвшимся директором организации-арендодателя и индивидуальным предпринимателем-арендатором.

Сумма арендной платы, по нашему мнению, также не может быть учтена в расходах, поскольку расходы по арендной плате не соответствуют требованиям ст. 252 НК РФ. Данная статья устанавливает основные критерии отнесения расходов на затраты в целях исчисления налога на прибыль.

Так, согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Поскольку предприниматель и Общество в силу изложенных выше причин не вправе заключить договор, то затраты на аренду помещения будут документально не подтверждены, а значит, включать их в расходы не обосновано. Данные выводы можно отнести и к затратам на ремонт арендованного помещения.

Получить персональную консультацию Елизаветы Сейтбековой по бухгалтерскому учету и налогообложению в режиме онлайн очень просто — нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться три — пять наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть в консультациях специалиста.

Как оформить договор аренды и избежать неприятностей с арендодателем. Упаковка бизнеса. Часть 3 — Компания Левлин на vc.ru

518 просмотров

Добрый день, сегодня вместе с юристами из Левлин разбираемся, как правильно составлять договор аренды коммерческого помещения, как проверить арендодателя и какие виды аренды существуют.

Представим, что вы предприниматель, которому для осуществления рабочей деятельности — выдачи заказов интернет-магазина, торговли, пошива одежды — требуется помещение. Покупать его пока нецелесообразно, поэтому вы решили взять его в аренду. Подобрали подходящее здание, обсудили стоимость и сроки с собственником. Что дальше? Обязательно нужно заключить договор аренды нежилого помещения между вами и собственником либо его представителем.

Многие пренебрегают этим пунктом, предпочитая остановиться на договоренности на словах. Однако письменное закрепление ваших обязательств и прав необходимо, чтобы договоренности не нарушались какой-либо из сторон. Если одна из них окажется недобросовестной, обратиться с иском в суд можно при наличии письменного договора, но и при его отсутствии спор тоже будет начат. В случае без письменного договора будет сложнее доказать правоту и добиться выполнения всех условий. Если вы докажете факт аренды и ее оплаты, то без письменной формы можете лишиться части договоренностей. При необходимости суд поможет взыскать деньги с арендатора, если он их не выплатил, обязать арендодателя не поднимать цену, если иное не было описано в договоре.

В этой статье мы расскажем, как оформить договор аренды нежилого помещения с различными условиями и обезопасить себя от возможных проблем.

Как проверить помещение и собственника перед арендой?

Прежде всего, перед заключением договоренности и составлением документов, их подписанием необходимо проверить, все ли в порядке с документами на помещение. Для этого нужно выполнить несколько несложных шагов:

• Проверка права собственности на недвижимость.

Сдавать помещение может собственник либо его представитель, у которого есть нотариально заверенная доверенность от владельца помещения. Если доверенности, заверенной у нотариуса, нет, договор все равно считается актуальным, но в этом случае проще ее подделать .Нужно проверить, кто является собственником на данный момент и как права собственности переходили от одного владельца к другому (подтверждается выпиской ЕГРН). Также нужно проверять паспортные данные владельца и адрес регистрации, описание объекта — адрес, вид, площадь, характеристики. Важно сверить всю указанную информацию, иначе есть риск столкнуться с мошенниками и потерять деньги.

• Оценка договора на полноту и соответствие законам

Составленный под подпись двух сторон документ должен обязательно содержать данные о сторонах договоренности, ее предмет, условия оплаты (цену аренды), сроки и порядок того, как будут решаться возможные споры. Если есть ремонт, то еще вопросы того, кому достаются улучшения, есть ли какая-то компенсация за них.

• Проверка части описания штрафов и прав сторон

Здесь нужно заранее позаботиться о том, чтобы условия штрафов за задержку или неуплату были вам известны. Также стоит проверить, есть ли описание того, при каких условиях возможно расторжение договора аренды нежилого помещения, в частности в одностороннем порядке. Также тут нужно указать, имеет ли право арендодатель поднимать стоимость аренды, пока действует договор, и если имеет, то какие условия он должен соблюсти.

Еще стоит продумать и внести в договор дополнительные аспекты, такие как правила пользования, например, клининг, указание, кто оплачивает коммунальные услуги и т.д.Еще нужно указать в договоре, как возвращается задаток, идет ли он в счет последнего месяца.

Любые необходимые аспекты стоит вносить в договор как дополнительные условия. Необходимы для договора и все технические данные помещения. Еще рекомендуется выполнять разграничение ответственности, чтобы подробно описать, за какие системы и задачи отвечает каждая сторона.

К примеру, это могут быть системы водоснабжения, электрика, охрана, видеонаблюдение и т.д. Объем ответственности полный, если сторона целиком обеспечивает функциональность и сохранность той или иной системы. Частичная ответственность подразумевает, что часть обязанностей закрепляют за арендатором, а часть — за арендодателем. Детальное описание ответственности позволяет избежать затрат на решение проблем, которые могут возникнуть при эксплуатации помещения.

Как правильно оформить договор аренды?

Для заключения договоренности об аренде нежилого помещения ИП, юридическим лицам нужно подготовить следующие документы:

• Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
• Банковские и почтовые реквизиты;
• Копии учредительных документов — для ООО;
• Копия паспорта;
• Выписка из ЕГРН подтверждающая право собственности;
• Договор аренды при заключении договора субаренды;
• Документ, подтверждающий право заключать договор — если вы выступаете как сотрудник юридического лица.

Выделяют два вида аренды коммерческой недвижимости, условия договора для которых могут несколько отличаться. Это краткосрочная аренда (до года, чаще всего — 11 месяцев) или долгосрочная (от одного года и дольше). Оформлять документы для каждого из видов нужно с опорой на их особенности.

Краткосрочная аренда

Для того чтобы арендовать помещение на короткий срок, необходимо включить в договор точные данные об объекте, в частности адреса, кадастровый номер, расположение, площадь, отличительные черты помещений, схему расположения помещения на плане здания. Нужно дополнить письменный договор аренды коммерческой недвижимости техническими паспортами, и арендатору нужно помнить о важности проверки таких деталей.

Как правило, если помещение используется в срок до года, арендодатель не имеет права повышать стоимость аренды для арендатора. Исключение составляют ситуации, когда значительно увеличиваются коммунальные либо другие обязательные платежи. Сумма, на которую арендная плата может быть повышена, и срок, за который арендодатель обязан предупредить арендатора, обязательно указываются в договоре.Еще стоит обращать внимание на условия о том, как пролонгируется договор и когда надо уведомлять арендодателя об отказе от продления.

Долгосрочная аренда

Если вы и собственник заинтересованы в том, чтобы обосноваться в нежилой недвижимости надолго, можно заключить договор об аренде на долгосрочную перспективу — эти соглашения часто считаются более выгодными для обеих сторон. Подписанный документ по сути представляет собой подробный контракт на множество страниц, а права арендатора приближены к правам собственника в плане распоряжения площадями. Он может даже сдавать их в субаренду без согласия владельца (но это обязательно уточнить при заключении договора и оговорить это в письменном соглашении).

Условия договора аренды коммерческой недвижимости на долгий срок должны включать:

• Зоны ответственности при проведении плановых и внеплановых ремонтных работ,
• Уровень ежегодной индексации стоимости, ее показатели,
• Описание арендных каникул и возможных скидок, например, на период того, как новый бизнес обоснуется на площади арендодателя,
• Обязанности, в том числе материальные, при досрочном расторжении договоренности.

Важное отличие — размер неустойки за разрыв договора досрочно. Если в случае с краткосрочной арендой это обычно 1-2 ежемесячных платежа, то при аренде «вдолгую» за досрочное расторжение можно заплатить до 3-6 месячных сумм оплаты.

Субаренда

Этот вид аренды подразумевает, что арендатор заключает договор с лицом, которое тоже является арендатором для собственника помещения. Так сдаются в аренду крупные объекты и помещения на их территории, например, павильоны в торговом центре. Арендатор должен хорошо изучить первичный договор и быть готовым к тому, что ему предоставляется не больше прав, чем посреднику, который арендует помещение напрямую у собственника. Сроки договора так же ограничены сроком первичного договора арендатора и собственника.

Нужно ли регистрировать аренду помещения?

Да, но только если срок аренды превышает один год. В таком случае пакет документов предоставляет одна из сторон или обе, к договору в случае изменения его условий составляется дополнительное соглашение. Его тоже требуется регистрировать.

Для регистрации договора аренды коммерческой недвижимостив Росреестре заявителю нужно обратиться в любой офис МФЦ, представить следующие документы:

• Паспорт гражданина РФ,
• Документацию, которая подтверждает права собственности на помещение,
• Квитанцию об уплате государственной пошлины,
• Готовый документ (договор) с подписями арендатора и собственника помещения (3 шт. ).

Если с заявлением обращается не сам арендатор или владелец, а доверенное лицо, он обязан предоставить документ, который подтвердит его полномочия. Также подать документы можно в онлайн-формате на сайте Росреестра.

Стоит учитывать, что укоренение от регистрации договора не внесет каких-либо корректив в ваши отношения с арендодателем. При этом в случае продажи помещения новый собственник сможет попросить вас покинуть помещение или требовать заключение договора на новых условиях.

Если договор зарегистрирован, в случае продажи помещения права арендодателя перейдут к новому собственнику. Договор останется старым, но вам придется платить новому лицу.

Как заключить договор аренды помещения с физлицом?

Если с тем, как правильно оформить договор аренды нежилого помещения между двумя юридическими лицами, мы разобрались, то как арендовать нежилое помещение физлицу у юрлица, мы обсудим теперь. По сути, законодательные нормы, актуальные в нашей стране сейчас, никак не регламентируют состав субъектов договора. То есть, арендатором нежилых площадей вполне может выступить физическое лицо, даже если у него нет статуса индивидуального предпринимателя.

Стоит отметить, что при аренде у физического лица ваша компания или ИП будет налоговым агентом. С каждого платежа ваша компания самостоятельно должна будет вычислять НДФЛ и уплачивать его в бюджет.

Помимо этого, по итогам отчетного периода вам будет необходимо подготовить справку 2-НДФЛ и направить ее в налоговые органы.

Поэтому если у физического лица отсутствует статус ИП, будет разумно попросить его зарегистрироваться в качестве самозанятого. Регистрация в качестве самозанятого уменьшит размер уплачиваемых налогов, а также бумажную волокиту.

Важный нюанс. Если непосредственно аренда нежилого помещения физлицом не запрещена, то предпринимательская деятельность без создания ИП или юрлица — это нарушение закона. Поэтому если арендуется помещение, которое будет использоваться для экономической деятельности и получения прибыли, арендатор рискует столкнуться с санкциями в виде штрафов или даже уголовной ответственности. Арендодатель при заключении договора аренды коммерческой недвижимости с физическим лицомне несет никаких рисков.

Как правильно расторгнуть договор аренды?

Расторжение письменной договоренности о том, что арендатор пользуется недвижимостью собственника, можно выполнить тремя путями. Это обоюдное соглашение, односторонний порядок разрыва или расторжение через суд.

Односторонний порядок возможен, если в договоре оговорено право арендатора до конца срока отказаться от помещения по причине или даже без нее. Он обязан направить уведомление обэтом.

К судебному порядку рассмотрения прибегают, когда есть обстоятельства, препятствующие реализации арендатором его деятельности, а к соглашению с арендодателем прийти не удается. Причины могут быть следующие:

• Арендодатель заблокировал доступ в помещение, что мешает вести рабочую деятельность,
• На объекте выявлены недостатки, которых не было заметно в рамках приемки,
• Арендатор игнорирует необходимость проведения капитального ремонта и не выезжает из помещения,
• Произошла аварийная ситуация, повлекшая сильные разрушения.

Проверить, какие есть возможности для минимально затратного, быстрого расторжения договора можно в самом тексте документа.Если была проведена регистрация аренды нежилого помещения в Росреестре, регистрировать расторжение нужно там же.

Основные типы договоров аренды

Договоры аренды являются важной частью процесса аренды, поскольку они защищают как арендодателя, так и арендатора в течение срока аренды. Как арендодатель, вы определяете тип соглашения об аренде, используемого для вашей собственности, поэтому важно использовать тот, который лучше всего подходит для вашего арендного бизнеса. Мы рассказали об основных типах аренды, которые можно предложить арендаторам, а также о том, как заключить договор аренды, который уже проверен юристами и зависит от штата.

Основные типы договоров аренды, которые могут предложить арендодатели

Существует четыре различных типа договоров аренды, которые вы можете предложить арендаторам арендуемой недвижимости. Мы объясняем разницу между каждым вариантом, чтобы помочь вам решить, какой из них лучше всего подходит для вашей аренды.

1. Помесячное соглашение об аренде

В отличие от традиционных договоров аренды, помесячная аренда автоматически продлевается каждый месяц до тех пор, пока арендодатель или арендатор не уведомит об этом за 30 дней. Они идеально подходят для краткосрочной аренды или арендодателей, желающих заполнить арендуемую недвижимость на короткий период. Если вы решите предлагать варианты помесячной аренды, это также может облегчить повышение арендной платы без потери арендаторов или расторжение договора аренды без каких-либо штрафов.

Несмотря на множество преимуществ этого типа договора аренды, у него есть и свои недостатки. Поскольку срок аренды заканчивается в конце каждого месяца, у вас будет немного времени, чтобы найти нового арендатора, если ваш нынешний решит съехать. Помесячная аренда также приносит менее стабильный доход от аренды, поскольку вы никогда не знаете, когда арендатор решит больше не продлевать соглашение.

2. Краткосрочное соглашение об аренде

Краткосрочная аренда длится от трех до шести месяцев и также является хорошим вариантом для арендодателей, желающих сдать свою недвижимость арендаторам на короткий период. Вы можете рассчитывать на более стабильный поток доходов по сравнению с ежемесячной арендой, но краткосрочная аренда часто не продлевается автоматически, если этого не требует арендатор.

В некоторых случаях предложение арендаторам краткосрочной аренды может быть лучшим вариантом, чем долгосрочная аренда. Примерами арендаторов, которые могут извлечь выгоду из краткосрочной аренды, являются те, кто переезжает в поисках работы, путешествует за границу с краткосрочной визой или временно посещает район в течение нескольких месяцев.

3. Срочный или долгосрочный договор аренды

Срочный договор аренды, также называемый долгосрочным договором аренды, обычно заключается на срок от 12 до 15 месяцев или на определенный срок, определяемый арендодателем. Большинство арендодателей предпочитают этот тип договора аренды, так как он предлагает стабильный доход на более длительный срок по сравнению с краткосрочными вариантами.

Важно включить все пункты, дополнения и раскрытие информации, которые необходимы вам как арендодателю, чтобы оставаться защищенными, особенно с учетом того, что срочная аренда юридически связывает вас с арендатором до окончания срока аренды или его выселения.

4. Договор аренды с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа заключается в том, что покупателю предоставляется возможность арендовать недвижимость на определенный период времени перед ее покупкой у арендодателя. Существует два типа соглашений об аренде с выкупом — договор об аренде или договор об аренде с выкупом. В соглашениях об опционе на аренду покупка имущества определяется как необязательная, в то время как соглашения об аренде-покупке требуют, чтобы арендатор приобрел имущество после окончания срока аренды.

Если вы планировали продать свою недвижимость, то это может быть отличным способом получать доход от аренды до тех пор, пока арендатор официально не сможет приобрести недвижимость. Однако важно выбрать правильный тип соглашения об аренде с выкупом и проинформировать арендатора о разнице между ними, чтобы он знал о требованиях.

Какой договор онлайн-аренды лучше всего подходит для вашей аренды?

Наилучшее соглашение об аренде онлайн для вашей аренды будет зависеть от целей, которые вы поставили для своего арендного бизнеса, а также от типа арендаторов, которым вы хотите сдавать в аренду. 12-месячный договор аренды обычно является стандартным, но вы должны убедиться, что у вас есть надежный процесс проверки арендаторов, который поможет вам найти надежных арендаторов.

В тех случаях, когда вы хотите временно сдать недвижимость в аренду или продать ее в ближайшее время, лучше рассмотреть краткосрочные договоры аренды.

Как составить договор аренды с помощью Avail

Avail позволяет вам создать проверенный юристом договор аренды менее чем за 30 минут. Независимо от того, нужно ли вам заключить договор аренды с фиксированным сроком или помесячную аренду, вы можете быстро заключить договор аренды, который может быть подписан обеими сторонами в цифровой форме. Вот как:

1. Создайте учетную запись: Настройте аренду имущества, для которого вы хотите заключить договор аренды.
2. Заключение договора аренды с нуля: Создание договора аренды с нуля дает множество преимуществ. Мало того, что шаблон будет автоматически обновляться с пунктами и приложениями, требуемыми местными постановлениями, но ваши арендаторы могут поставить цифровую подпись без дополнительных затрат.
3. Добавьте запрошенную информацию: Здесь вы определите продолжительность аренды, обозначите расходы, за которые несет ответственность арендатор, и добавите необходимые вам пункты, правила, раскрытие информации и приложения.
4. Отправить окончательный вариант на подписание: Окончательный договор аренды будет отправлен по электронной почте непосредственно на адрес электронной почты вашего арендатора для подписания. После того, как вы добавили свою подпись, юридически обязывающий документ будет сохранен на вашей панели инструментов, чтобы вы и арендатор могли иметь к нему доступ в течение всего срока аренды.

Создание проверенных юристом соглашений об аренде с Avail

Хотя вы всегда можете составить собственное соглашение об аренде и заплатить деньги за его проверку юристом, вы можете легко сделать это с Avail бесплатно. Нужна ли вам краткосрочная аренда, помесячная аренда или аренда с фиксированным сроком, Avail позволяет легко заключать юридически обязывающие договоры аренды, которые соблюдают местные постановления и защищают обе стороны.

Создайте учетную запись или войдите в систему, чтобы начать процесс заключения договора аренды на сдаваемое в аренду имущество уже сегодня.

Виды договоров аренды | Малый бизнес

Автор Bob Haring

Договор аренды — это юридический договор между владельцем или «арендодателем» и пользователем или «арендодателем» на использование некоторого актива. Наиболее распространена аренда недвижимости для личного или коммерческого использования; для транспортных средств, деловых или личных; и оборудование или машины, чаще всего для бизнеса. Существует множество вариантов — непрерывная аренда без фиксированного срока действия, на определенный срок, с возможностью выкупа — и различные типы корректировок ставок. Существуют также специальные соглашения о субаренде или лицензировании интеллектуальной собственности, такой как музыка или компьютерный код.

Общие элементы

1. В любом договоре аренды должны быть полностью указаны все стороны сделки, в том числе стороны с дочерними или вторичными требованиями, а также актив, сдаваемый в аренду, включая описание недвижимости или оборудования. В условиях должны быть указаны продолжительность аренды, сумма и варианты оплаты, ответственность за техническое обслуживание и ремонт, положения о неисполнении обязательств и другие расторжения. В нем также должно быть указано, какие законы регулируют соглашение.

Недвижимость

1. Для аренды недвижимости требуется юридическое описание собственности и ее использования, будь то жилое или коммерческое. Договор аренды бизнеса должен быть заключен на имя корпорации или компании, как арендодателя, так и арендатора, и должен быть подписан соответствующими должностными лицами каждой организации. Он должен охватывать такие пункты, как оплата коммунальных услуг, вывоз мусора, ремонт зданий и особые условия, такие как лицензии муниципальных и государственных регулирующих органов на использование.

Легковые и грузовые автомобили

1. Аренда транспортных средств используется как предприятиями, так и частными лицами в качестве варианта покупки легковых или грузовых автомобилей. Это может быть производитель, дилер или лизинговое агентство. Каждое транспортное средство должно быть полностью описано с указанием соответствующих идентификационных номеров и номерных знаков. Условия должны охватывать ответственность за страхование и лицензирование, перечислять любые ограничения на эксплуатацию или пробег и указывать, есть ли возможность покупки в конце срока аренды. Аренда транспортных средств может охватывать несколько транспортных средств для бизнеса, если каждый из них идентифицирован.

Оборудование и машины

1. Договоры на оборудование и машины аналогичны аренде транспортных средств, но могут включать такие специальные опции, как изменение платежей в соответствии с сезонным использованием или отсрочка платежей до выполнения конкретной задачи. В них также должно быть указано используемое оборудование и любые ограничения на эксплуатацию, такие как водительские права или лицензии оператора тяжелой техники.

Лицензии

1. Лицензионное соглашение — это форма аренды, дающая пользователю право использовать музыку, произведения искусства, компьютерный код или подобное нематериальное имущество для определенной цели или в течение определенного времени за вознаграждение или роялти. Лицензионные соглашения могут быть бессрочными, для постоянного регулярного использования или для одного конкретного приложения или производительности. Бизнес обычно имеет лицензионные соглашения для компьютерных систем и аналогичного оборудования.

Субаренда

1. Субаренда позволяет первоначальному арендатору заключить договор с другой стороной на временное или дополнительное использование имущества или оборудования. Они должны быть одобрены и подписаны первоначальным арендодателем, а также сторонами субаренды. Они должны четко объяснить, что все положения первоначального договора аренды берет на себя субарендатор.

Изучите варианты

1. Существуют сотни вариантов договоров аренды, и законы различаются в зависимости от штата. Ряд бесплатных веб-сайтов предлагает образцы форм для проверки арендодателем или арендатором с вариантами, перечисленными по штатам. Как правило, аренда должна соответствовать законам штата арендодателя, даже если другие стороны находятся в других штатах. Любой бизнес должен иметь договоры аренды, проверенные юристом, либо штатным, либо нанятым владельцем бизнеса.