Как создать управляющую компанию ЖКХ: помощь адвоката
Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ? Давайте разбираться вместе с нашим адвокатом.
Содержание статьи:
- Какие бывают формы управления домами в сфере ЖКХ?
- Как зарегистрировать управляющую компанию?
- Документы для регистрации управляющей компании
- Лицензия управляющей компании
- Порядок передачи дома управляющей компании
- Как управляющая компания может отказаться от дома?
ВНИМАНИЕ: наш адвокат по сопровождению управляющих компаний поможет Вам в процедуре регистрации, сопроводит проведение заочного или очного собрания собственников жилья по выбору компании по управлению дома.
Какие бывают формы управления домами в сфере ЖКХ?
Чтобы знать, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля, важно ознакомиться с законодательными документами, регулирующими деятельность подобных организаций. В этих законах четко прописаны права, обязанности, а также финансовая деятельность и прочее.
На сегодняшний день часто выбирают несколько видов создания такого уровня компаний:
- товарищество собственников недвижимости (ТСН)
- товарищество собственников жилья (по регистрацию ТСЖ по ссылке)
- жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖСК) (подробнее по регистрации кооператива по ссылке)
- управляющая компания, предоставляющие весь комплекс услуг, а также техническое и эксплуатационное обеспечение
- организации, которые не предусматривают вовлечения третьих лиц и все функции выполняют самостоятельно
Как зарегистрировать управляющую компанию?
Для регистрации потребуется осуществить следующие действия:
- оформить юридическое лицо;
- получить лицензию на право заниматься подобной деятельностью;
- провести необходимые мероприятия для выявления всех недостатков, а также инвентаризацию основных средств и прочего оборудования и строений;
- оборудовать офисное помещение;
- рассчитать количество необходимого обслуживающего персонала;
- выполнить юридические процедуры по взятию дома на баланс домоуправления;
- подписать соглашения с предприятиями, предоставляющими необходимые услуги для жизнедеятельности дома.
На самом первом этапе, перед тем, как создать максимально эффективную управляющую компанию многоквартирными домами, не обязательно регистрировать новое юридическое лицо, если таковое уже имеется. В случае необходимости можно провести внесение изменений в устав ООО или организации иной формы собственности.
ВНИМАНИЕ: порядок регистрации фирмы имеет нюансы, ошибки приводят к денежным потерям — смотрите видео с советами адвоката и подпишитесь на канал YouTube, чтобы получить бесплатную консультацию в комментариях к ролику в режиме Онлайн.
Документы для регистрации управляющей компании
Для регистрации управляющей компании необходимо подготовить и подать в регистрирующий орган следующие документы:
- Заявление на регистрацию юридического лица по утвержденной налоговым органом форме N Р11001
- Устав юридического лица
- Протокол собрания учредителей о создании юридического лица
- Приказ о назначении единоличного исполнительного органа юридического лица (генерального директора)
- Договор аренды помещения или гарантийное письмо от собственника помещения подтверждающее право расположения управляющей компании в помещении
- Квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины на регистрацию юридического лица (в случае электронной подачи заявления о регистрации пошлина не оплачивается).
Подготовленные документы необходимо заверить у нотариуса. Подача документов осуществляется в Федеральную налоговую службу по месту нахождения вашей организации (управляющей компании). Законодатель также предусмотрел регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в электронном виде с помощью электронной цифровой подписи и сервисов налоговой службы.
Лицензия управляющей компании
Лицензирование в сфере предпринимательской деятельности по управлению МКД осуществляет Госжилнадзор. Лицензия выдается сроком на 5 лет и после истечения может быть продлена. Лицензия действует на территории региона где была выдана.
Законодательством установлены следующие лицензионные требования:
- Недопустимо выдача лицензий юр. Лицам, ИП регистрация которых была проведена на территории иностранного государства
- Недопустимо, чтобы соискатель лицензии (ИП, юр. лица) имел наименование, которое уже зарегистрировано
- Наличие у руководителя УК квалификационного аттестата. При этом не запрещено провести сдачу квалификационного экзамена всем сотрудникам, входящим в руководящий состав УК
При этом не запрещено провести сдачу квалификационного экзамена всем сотрудникам, входящим в руководящий состав УКПодготовка пакета документов для получения лицензии:
- Справка об отсутствии судимости у руководителя УК
- Документ, подтверждающий отсутствие в реестре лиц являющихся руководителями, лицензия которых аннулирована или в отношении таких лиц применены меры административной ответственности
- Документ подтверждающий, что у лицензиата в реестре отсутствует информация об аннулировании ранее выданной лицензии
- Соискателю лицензии также необходимо подготовить помещение для осуществления деятельности, оборудование, персонал
После принятия заявления, в течение 30 дней, уполномоченный орган принимает решение о выдачи либо об отказе в выдаче лицензии.
Порядок передачи дома управляющей компании
Многоквартирный дом может быть передан на управление новой УК в случае смены УК или жилой дом недавно построен и сдан в эксплуатацию.
В любом случае, это происходит на основании решения собственников многоквартирного дома.
После подписания протокол проведения общего собрания собственников МКД, определив общим голосованием УК, необходимо заключить договор на управление домом. Договор заключается со всеми собственниками МКД.
Далее необходимо подать документы в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) в целях внесения изменений в реестр о новой УК.
Предоставляются следующие документы:
- Копии договоров на управление многоквартирным домом заключенные с собственниками
УК, после получения технической документации на жилой дом заключает новые договоры на оказание услуг с ресурсоснабжающими организациями.
В случае наличия задолженности прежней УК перед собственниками, последняя передает сохраненные денежные средства на баланс новой управляющей организации.
В случае наличия долгов у собственников за оплату коммунальных услуг, долги не передаются новой управляющей компании, собственники остаются в должниках у прежней управляющей организации.
Как управляющая компания может отказаться от дома?
Управляющая организация вправе отказаться от управления многоквартирным домом в следующих случаях:
- По соглашению сторон
- В случае неисполнения встречных обязательств по договору управления собственниками жилых помещений
В случае, если управляющая компания недовольна исполнением обязанностей собственниками, ей надлежит выполнить следующие действия:
- Подготовить и направить в адрес собственников акт (уведомление) которым определить о своем намерении расторгнуть договор и указать на причины (ненадлежащее исполнение обязанности по оплате за содержание жилья, коммунальные платежи)
- Подготовить отчетную документацию о проведенной работе в отношении объекта управления (дома) и предоставить собственникам жилых помещений
- Уведомить собственников публично о прекращении деятельности по управлению домом. Уведомление необходимо провести заранее в разумный срок
Уведомление необходимо провести заранее в разумный срокВ свою очередь, собственники МКД могут не согласиться с принятым УК решение и обратиться в суд в целях обжалования решения УК о расторжении договоров на управление МКД в одностороннем порядке.
Читайте еще о работе нашего адвоката:
С нами регистрация ООО под ключ в срок
Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди
Поделиться
Как создать управляющую компанию | Для потребителей ЖКУ РосКвартал®
Управляющие компании в сфере ЖКХ занимаются обслуживанием общего имущества многоквартирных домов по договору управления с собственниками жилья. В этой статье мы расскажем, как создать управляющую компанию.
Регистрация юридического лица
Для того чтобы управляющая компания могла начать свою деятельность, нужно зарегистрироваться в ФНС. Управлять домами может как индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо в любой организационной форме: ООО, ЗАО, АО и другие.
Чтобы зарегистрировать ИП, необходимо заполнить заявление по форме Р21001, оплатить госпошлину и подать пакет документов в налоговую инспекцию. Через три рабочих дня будет готово свидетельство о регистрации ИП (ОГРНИП) и выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).
Чтобы зарегистрировать юрлицо, понадобятся учредительные документы компаний, если в составе учредителей есть организации. Кроме того, потребуется решение о создании юрлица, подписанное всеми учредителями, а также текст устава. Документы подаются в налоговую инспекцию. Через 5 дней в ФНС можно будет получить документ о регистрации компании (ОГРН), выписку из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и копию устава организации с печатью регистрирующего органа.
После получения регистрационных документов компания должна открыть расчётный счёт в банке, изготовить печать предприятия и зарегистрировать предприятие в пенсионном фонде и фонде социального страхования.
Квалификационный экзамен руководителя компании
Всем руководителям управляющих компаний нужно получить аттестат о прохождении квалификационного экзамен. Экзамен проводится с 2015 года, чтобы подтвердить компетентность директора УО. Аттестат – это бланк зелёного цвета размера А4, заверенный подписью и печатью представителя госжилнадзора. Аттестат действует 5 лет, на всей территории РФ.
Организатором экзамена является лицензионная комиссия, созданная при органе госжилнадзора вашего региона. На экзамене проверяют знание жилищного законодательства РФ. Сам экзамен — это тест из 100 вопросов. В каждом вопросе — несколько вариантов ответа, только один из которых – верный. Для того, чтобы принять участие в экзамене, нужно подать заявление в органы госжилнадзора с указанием ФИО того, кто будет сдавать, его паспортных данных и адрес электронной почты для получения уведомлений о регистрации. Вместе с заявлениям необходимо отправить согласие на обработку персональных данных.
После получения заявления органы госжилнадзора проверяют, нет ли имени заявителя в реестре дисквалифицированных лиц. Если всё в порядке, заявитель получает уведомление о допуске к квалификационному экзамену.
На сдачу теста отводится 2 часа. Участник экзамена для успешной сдачи должен правильно ответить как минимум на 86 вопросов.
Организация управляющей компании и получение лицензии
С 1 мая 2015 года все управляющие компании обязаны получить лицензию на управление МКД. Если руководитель компании прошёл квалификационный экзамен, можно подавать заявление на получение лицензии.
Заявление на получение лицензии подаётся в орган жилищного надзора вашего региона. Как правило, он называется Государственная жилищная инспекция (ГЖИ), но это может быть и госкомитет, и другие организации. Главное, чтобы этот орган власти был уполномочен осуществлять жилищный надзор и лицензионный надзор в сфере управления МКД. О том, куда вам обратиться за получением лицензии, можно узнать на официальном сайте местных органов власти.
Вместе с заявлением вам нужно будет предоставить копии учредительных документов вашей компании и сертификата о прохождении руководителем квалификационного экзамена. Лицензиат может управлять домами только в том регионе, в котором он получил лицензию. Поэтому, если ваша компания собирается работать в нескольких регионах, то в каждом из этих регионов вам придётся пройти процедуру получения лицензии.
Руководитель управляющей компании не должен числится в реестре дисквалифицированных лиц, у него не должно быть непогашенных судимостей. Эту информацию органы жилищного надзора проверяют после подачи заявления.
На сегодняшний день срок действия лицензии на управление МКД не ограничен. Но в ближайшее время законодательство, возможно изменится, и лицензию нужно будет продлевать. Следите за публикациями на нашем портале, чтобы быть в курсе.
Как получить МКД в управление
Есть два пути получения в управление многоквартирного дома: стать управляющей компанией МКД на основании собрания собственников помещений (ОСС) или принять участие в конкурсе на выбор управляющей компании, которую организуют местные органы власти.
Чтобы получить в управление дом на основе ОСС, придётся провести кампанию сродни предвыборным компаниям в политике. Найдите инициативных жильцов дома, расспросите у них, какова ситуация с управлением в их доме, что делает и что не делает компания, которая сейчас управляет домом.
Далее вам нужно решить, как вы поможете собственникам решить их проблемы, связанные с обслуживанием дома. Расскажите инициативным жителям, что вы собираетесь предпринять для улучшения ситуации в доме. Здесь главное – не врать и правильно оценить свои силы. Инициативные жители помогут склонить на вашу сторону других собственников. И, если всё пройдёт удачно, большинство собственников жилья проголосуют за вашу компанию на собрании собственников помещений, организованном инициативными жителями.
Чтобы получить дом в управление на конкурсе, организованном органами местной власти, необходимо оформить конкурсную документацию и стать участником торгов. Такие торги устраиваются в отношении домов, в которых собственники более полугода не могут выбрать способ управления домом.
Это могут быть новостройки или дома, оставшиеся без управления после того как управляющая организация лишилась лицензии.
Основными документами для участия в конкурсе является лицензия на право вести деятельности по управлению МКД и сертификат о прохождении квалификационного экзамена на имя руководителя компании. Если у вас нет этих документов, ваша компания вообще не имеет права управлять многоквартирными домами.
Ксения Терлецкая Главный редактор интернет-службы «РосКвартал»
Полезная статья?
Поделитесь с коллегами и друзьями
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 835 подписчикам
Получать на @Mail.ru Получать на @Yandex.ru Получать на @Gmail.com Получать на мою почту
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
советов по открытию компании по управлению недвижимостью
Последнее изменение: 5 января 2021 г. Прежде чем с головой погрузиться в управление недвижимостью, вам необходимо убедиться, что у вас есть необходимые навыки и знания. Работа в сфере управления недвижимостью может показаться простой для тех, у кого мало опыта со стороны, но на самом деле это очень сложно.
Если вы уже занимаетесь управлением недвижимостью и хотите расширить свой бизнес или максимально использовать новейшие технологии лизинга, ознакомьтесь с этими полезными ресурсами:
Заполняйте вакансии быстрее: 10 проверенных советов по размещению объявлений об аренде, которые помогут привлечь больше потенциальных клиентов подробный взгляд на то, как выглядит день из жизни управляющего недвижимостью, что требуется для создания компании по управлению недвижимостью и как вы можете настроить себя на успех.
Управление недвижимостью — это надзор за одним или несколькими жилыми, студенческими общежитиями, общественными ассоциациями или коммерческими объектами. Владельцем и управляющим может быть одно и то же лицо, или объектами недвижимости может управлять компания по управлению недвижимостью, если у инвестора в недвижимость нет времени или опыта для самостоятельного управления недвижимостью.
Чем занимаются управляющие недвижимостью? Управляющие недвижимостью заботятся о зданиях и других объектах недвижимости и управляют ими для отдельных лиц или групп владельцев. Это классические менеджеры среднего звена, которые связывают владельцев с арендаторами, а также заботятся о сдаваемой в аренду недвижимости. В обязанности управляющих недвижимостью входит маркетинг вакантных квартир, показ недвижимости, сбор заявок, подписание договоров аренды, сбор арендной платы, надзор за техническим обслуживанием недвижимости, проведение проверок при въезде/выезде и многое другое.
Одна из привлекательных сторон управления недвижимостью как нового направления бизнеса заключается в том, что входной барьер низок. Стартовые затраты доступны (от 2000 до 10 000 долларов США), не требуются ученые степени, и вы можете начать бизнес с небольшим опытом. Опыт работы в сфере недвижимости полезен, но не обязателен.
Одними из наиболее важных качеств отличного управляющего недвижимостью являются способность быть хорошо организованным, находить общий язык с людьми и сопереживать им, а также быстро реагировать на многие типы неотложных ситуаций. Вам придется регулярно взаимодействовать с жителями и потенциальными клиентами, поэтому очень важно, чтобы у вас были сильные навыки обслуживания клиентов.
Вам также понадобятся навыки для установления позитивных рабочих отношений с поставщиками, так как вам понадобится сеть подрядчиков для решения вопросов технического обслуживания, а также для выполнения особых запросов. И в идеале вы будете активно определять способы, с помощью которых владельцы недвижимости смогут внести ценные улучшения в свою собственность, а также сэкономить деньги, где это уместно.
Большинство ваших ежедневных задач будет связано с работой с арендодателями, жителями и подрядчиками, поэтому ваша способность общаться и вести с ними честные отношения имеет решающее значение. Управляющие недвижимостью также должны быть ориентированными на детали, надежными, независимыми и последовательными. Владельцы отдают эту задачу на аутсорсинг, поэтому им не нужно участвовать. Успешный управляющий недвижимостью творчески и эффективно решает проблемы. Наконец, вам необходимо иметь практические знания местных, государственных и федеральных жилищных законов и правил, а также базовое понимание финансов.
Чем занимаются менеджеры общественных ассоциаций? Как и управляющие недвижимостью, управляющие общественными ассоциациями осуществляют надзор за собственностью, но в этой собственности проживают домовладельцы. Домовладельцы могут жить или не жить в квартирах, которыми они владеют, и всем сообществом управляют те домовладельцы, которые избраны в правление ассоциации.
Члены совета добровольно посвящают свое время тому, чтобы их район был лучшим местом для проживания жителей.
Если вы являетесь признанным руководителем общественной ассоциации, ознакомьтесь с этими статьями, чтобы еще больше укрепить свою ассоциацию:
Как обеспечить выдающийся опыт для ваших домовладельцев и членов правления
4 способа повысить эффективность ваших ТСЖ и многоквартирных домов
Вернемся к тем, кто начинает: управляющие недвижимостью могут помочь общественным ассоциациям, обрабатывая ежемесячные платежи взносов домовладельцев , отслеживание нарушений, координация технического обслуживания по мере необходимости и общение с правлением и домовладельцами в дополнение к другим задачам. Несмотря на то, что существуют самостоятельные общественные ассоциации, управляющий недвижимостью может быть огромным активом, который снимает загруженную работу с членов правления и оптимизирует общение, чтобы помочь ассоциации работать бесперебойно.
Сколько зарабатывают управляющие недвижимостью? Согласно недавним отчетам payscale.
com, средняя заработная плата по стране для управляющих недвижимостью составляет около 50 161 долларов США в год для начального уровня и 75 000 долларов США в год для более опытных менеджеров.
Как только вы решили, что хотите заняться управлением недвижимостью, это будет легко. Многие штаты требуют, чтобы у вас была лицензия на недвижимость, поэтому проверьте, входит ли ваш штат в их число. Как и в любой новой отрасли, в которую вы входите, вам придется начать с начального уровня и продвигаться вверх. С годами вы изучите все тонкости управления и заведете несколько ценных связей, и, в конце концов, вы сможете расшириться и сосредоточиться на создании собственной компании по управлению недвижимостью.
Нужна ли мне лицензия управляющего недвижимостью? Хотя во многих штатах требуется лицензия на недвижимость или другой сертификат, в большинстве штатов не требуется ученая степень. Лицензия на недвижимость или практический опыт в сфере недвижимости полезны, но не всегда необходимы.
Тем не менее, наличие сертификата по управлению недвижимостью или недвижимостью может быть полезным, если вы собираетесь начать работать в известной фирме по управлению недвижимостью.
В США существует ряд программ, которые предлагают курсы для лицензированных агентов по недвижимости и брокеров для получения сертификата в области управления недвижимостью. Курсы научат вас, как создать и построить бизнес по управлению недвижимостью, найти клиентов и соблюдать требования. Вот несколько наиболее популярных курсов, доступных в настоящее время:
Сертифицированная программа управления недвижимостью NAA
Курс сертифицированного управляющего недвижимостью IREM
NARPM Residential Management Professional Designation
Как создать компанию по управлению недвижимостью Создание компании по управлению недвижимостью аналогично созданию любого другого коммерческого предприятия.
Вам необходимо создать юридическое лицо — обычно это корпорация с ограниченной ответственностью (LLC) или зарегистрированный бизнес (Inc.). Вы можете нанять адвоката или сделать это самостоятельно онлайн.
Также неплохо составить бизнес-план. Наличие надежного бизнес-плана может помочь вам принимать более взвешенные решения, сохранять концентрацию и придерживаться методичного подхода при создании компании. При создании бизнес-плана учитывайте свои краткосрочные и долгосрочные цели. Где вы хотите, чтобы ваш бизнес был через 1, 3 и 5 лет? Какие услуги вы хотите предоставлять своим жителям? Как вы хотите структурировать свою команду? Как вы планируете проводить техническое обслуживание? Когда вы закончите, у вас будет всеобъемлющая дорожная карта для успешного ведения вашего бизнеса по управлению недвижимостью.
Как продвигать компанию по управлению недвижимостью и находить клиентов Нетворкинг — эффективный способ начать создание клиентской базы. Найдите местные клубы недвижимости и свяжитесь с местными бизнес-организациями, такими как Торговая палата.
Обратитесь к агентам по недвижимости, которые постоянно поддерживают связь с домовладельцами. Местные кредитные учреждения также являются хорошими источниками потенциальных клиентов. У них может быть имущество, за которое они несут ответственность, и функция управления имуществом может быть передана на аутсорсинг. Местные подрядчики также регулярно взаимодействуют с владельцами недвижимости, поэтому ищите их для возможного знакомства.
Наконец, рекламируйте свои услуги, используя как онлайн, так и офлайн-каналы, и обязательно запустите платную поисковую кампанию, чтобы охватить владельцев недвижимости, которые ищут компании по управлению недвижимостью в вашем районе.
Как управлять бизнесом по управлению недвижимостью После того, как вы все настроили и у вас есть некоторые объекты для управления, в ваших интересах использовать программное обеспечение для управления недвижимостью, чтобы поддерживать вашу эффективность и организованность для успешного ведения бизнеса.
Ежедневные задачи можно упростить, чтобы вы могли сосредоточиться на развитии своего бизнеса и увеличении дохода.
И хотя ваша управляющая компания может начать с малого, обязательно ищите программное решение, которое масштабируется по мере роста вашего бизнеса. Поступая так, через несколько лет, когда ваш бизнес будет процветать, вы будете уверены, что не перерастете свое программное обеспечение.
После того, как вы будете управлять 50 или более объектами, рассмотрите возможность внедрения универсального решения для управления имуществом, такого как AppFolio, которое даст вам возможность управлять своим бизнесом, оставаться на связи и общаться с клиентами из любого места. Для получения дополнительной информации о том, как AppFolio Property Manager может помочь оптимизировать и развивать ваш бизнес по управлению недвижимостью, ознакомьтесь с этим полезным руководством.
Быть управляющим недвижимостью может быть сложной задачей, но для подходящего человека это может быть чрезвычайно полезной карьерой.
- Бриттани Бенц
Как создать компанию по управлению недвижимостью в 2023 году
Индустрия управления недвижимостью является конкурентоспособной, но развивающейся отраслью в США. По оценкам, к 2023 году он достигнет 22 миллиардов долларов, что сделает эту отрасль привлекательной для начала вашей карьеры.0004
Однако, как и в любой другой отрасли, вам необходимо изучить себя и провести тщательный анализ отрасли, прежде чем создавать компанию по управлению недвижимостью.
В этом руководстве кратко изложены все важные шаги, которые вы должны рассмотреть, прежде чем начать свою карьеру в качестве управляющего недвижимостью. Вы можете перейти к каждому разделу отсюда:
- Шаг 1: Как написать бизнес-план управления недвижимостью
- Шаг 2: Как для получения сертификата и лицензии на управление недвижимостью
- Шаг 3: Как подать заявку на управление недвижимостью
- Шаг 4: Как настроить структуру ценообразования
- Шаг 5: Как автоматизировать вашу компанию по управлению недвижимостью
- Шаг 6: Что должно быть в соглашении или контракте на управление недвижимостью ?
- Шаг 7: Как вести учет управления имуществом
- Шаг 8: Как найти клиентов для вашего бизнеса по управлению имуществом?
- Государственные правила создания компании по управлению имуществом
Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 1: Бизнес-план
Как только вы решите создать компанию по управлению недвижимостью, вам понадобится надежный бизнес-план, чтобы превратить ваши мечты в реальность.
Бизнес-план действует как план структуры, финансовых показателей и долгосрочных целей вашей компании по управлению недвижимостью.
Он будет служить вам документом, который поможет вам в путешествии. Если вы открываете компанию по управлению недвижимостью, вам нужно будет представить свою идею инвесторам или получить кредит. Практичный и ориентированный на результат бизнес-план по управлению недвижимостью поможет вам получить средства для открытия вашей компании по управлению недвижимостью.
Вот несколько важных моментов, которые вы должны учитывать при написании бизнес-плана перед открытием вашей компании по управлению недвижимостью:
- Долгосрочные и краткосрочные цели : Где вы хотите, чтобы ваш бизнес по управлению недвижимостью был в 1, 3 и 5 лет?
- Заявление о цели : Почему вы хотите заниматься этим бизнесом? Что делает вас лучше всего подходящим для этой работы? Есть ли у вас предыдущий опыт работы в отрасли?
- Анализ рынка : Сколькими объектами недвижимости вы владеете в настоящее время и хотите владеть в будущем? Кто ваши конкуренты?
- Штатное расписание : Вам нужны дополнительные члены команды? Как вы будете делегировать задачи?
- Финансовые прогнозы : Каковы ваши предполагаемые финансовые показатели? Каков ваш план расширения?
- Запрос на финансирование : Есть ли у вас какие-либо кредиты или вы планируете добавить какие-либо кредиты в будущем?
Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 2: Сертификация и лицензии
В большинстве штатов США требуется лицензия на недвижимость, чтобы начать работу в качестве управляющего недвижимостью или брокера.
Крайне важно, чтобы вы заранее тщательно изучили правила и требования вашего штата.
Все лицензии требуют проверки криминального прошлого и записи об окончании минимального количества лет образования. Две наиболее распространенные лицензии, требуемые штатом:
1. Лицензия брокера по недвижимости
Это наиболее распространенный тип аккредитации, требуемый в большинстве штатов для открытия вашей компании по управлению недвижимостью. Для получения этой лицензии вам необходимо сдать брокерский экзамен, показать подтвержденный опыт работы в этой области в качестве лицензированного продавца и пройти 10-100 часов курсов обучения брокеров.
2. Лицензия управляющего недвижимостью
Эта лицензия требует, чтобы вы отработали определенное количество часов курсовой работы, сдали экзамен на управляющую недвижимостью и продолжили обучение.
Такие штаты, как Монтана, Орегон и Южная Каролина , принимают лицензии управляющих недвижимостью, а не брокерские лицензии.
В то время как такие штаты, как Айдахо, Мэн и Вермонт , вообще не требуют лицензии.
В большинстве штатов лицензия брокера по недвижимости является обязательным требованием для управляющих недвижимостью, занимающихся арендой и лизингом.
Важные сертификаты для управляющих недвижимостью
В условиях жесткой конкуренции в сфере управления недвижимостью получение сертификата определенно окупается как сильное конкурентное преимущество.
Это также поможет вам, как новому управляющему недвижимостью, привлечь инвесторов и открыть больше дверей, придав аутентичность и доверие к вашему бренду. Вот организации, которые предоставляют курсы и лицензии по управлению недвижимостью:
- IREM — Институт управления недвижимостью
- NAA — Национальная квартирная ассоциация
- NARPM — Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью
- NAR — Национальная ассоциация риелторов
Курсы научат вас, как начать и структурировать бизнес по управлению недвижимостью, найти потенциальных клиентов, оставаясь при этом в соответствии с существующими законы.
Для вашего удобства мы отобрали самые популярные и важные курсы по управлению недвижимостью:
- Сертифицированный управляющий квартирами
- Сертифицированный управляющий недвижимостью
- Специалист по управлению недвижимостью
- Сертифицированный менеджер общественных ассоциаций
- Национальные специалисты по аренде квартир
- Удостоверение для управления зеленым имуществом
Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 3: Регистрация вашего бизнеса
Это, безусловно, самое важное решение, которое вы, как новый управляющий недвижимостью, должны принять. Регистрация вашего бизнеса по управлению недвижимостью означает выбор юридического лица, такого как корпорация с ограниченной ответственностью (LLC) или зарегистрированный бизнес (Inc.). Ниже приведены три типа статусов юридических лиц, под которыми вы можете зарегистрировать свой бизнес:
C-Corp
В качестве C-Corp ваш бизнес по управлению имуществом будет отдельным юридическим лицом от вашей собственности.
Вам будут платить как наемному работнику, а ваш бизнес по управлению имуществом будет принадлежать акционерам. Это защитит ваши активы от долгов или обязательств.
Ваш бизнес по управлению недвижимостью будет получать необлагаемые налогом льготы, такие как страховые и пенсионные отчисления. Однако, как C-Corp, как акционер, так и ваши личные доходы будут облагаться налогом, что приведет к проблеме двойного налогообложения.
S-Corp
S-Corp имеет те же преимущества, что и C-Corp, но без риска двойного налогообложения. Доходы облагаются налогом только один раз на личном уровне, а не на уровне дохода от бизнеса.
LLC
Большинство управляющих недвижимостью начинают свой бизнес как корпорации с ограниченной ответственностью. В ООО доход от бизнеса будет передаваться непосредственно вам. Вы также получите защиту ответственности за ваши личные активы наряду со специальными налоговыми положениями.
Дальнейшее изучение каждого типа бизнес-объекта позволит вам решить, какой статус подходит для вашего бизнес-плана.
После того, как вы выбрали бизнес-объект, подайте свою документацию через поставщика бизнес-регистрации и лицензирования.
Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 4: Структура ценообразования
Стратегическое ценообразование на ваши услуги является еще одним важным шагом в создании компании по управлению недвижимостью. Вы должны быть уверены, что не потеряете лидов у конкурентов, и в то же время не будете взимать слишком высокую плату за свои услуги. обвинения.
Универсальный подход к ценообразованию с самого начала не принесет прибыли вашему бизнесу по управлению недвижимостью. Вот наиболее распространенные сборы, которые вы должны учитывать:
1. Текущий сбор за управление
Этот сбор включает вашу повседневную деятельность, такую как общение с арендаторами, обработка запросов на техническое обслуживание, ответы на запросы, сбор арендной платы и выполнение функций связующего звена между арендаторами и владельцами. Вы можете взимать фиксированную плату или процентную комиссию , которая обычно составляет от 8% до 12% .
2. Вступительный взнос
Вступительный взнос представляет собой единовременную плату, взимаемую с арендодателей за открытие счета в вашей управляющей компании. Это также включает первоначальные осмотры имущества и обычно составляет около 300 долларов или меньше .
3. Арендная плата
Каждый раз, когда квартира освобождается, все расходы, связанные с поиском новых арендаторов и их вселением, включаются в арендную плату. Эта плата обычно включает в себя перечисление свойств, показ расходов, расходы на проверку, написание приложений и подготовку договора аренды. В основном это эквивалентно месячной арендной плате или стоимости около 50-75% арендной платы.
4. Плата за продление аренды
Эта плата покрывает продление аренды для существующих резидентов и взимается примерно за 200 долларов или меньше .
5. Плата за обслуживание
Большинство управляющих недвижимостью используют плату за обслуживание в качестве модели получения дохода, если у них огромный портфель.
Владельцы обычно взимают 10-20% сверх стоимости ремонта.
6. Плата за выселение
Выселение стоит не только судебных издержек, оно также включает в себя вашу роль управляющего недвижимостью, которая несет бремя слушаний и изменения правил. В основном это включает в себя все судебные издержки, связанные с подачей заявления о выселении и продвижением дела в суде.
7. Плата за просрочку платежа
Убедитесь, что эта плата заранее указана в вашем лизинговом договоре, она взимается за любые пропущенные или просроченные арендные платежи.
Наконец, вы должны провести все необходимые проверки, прежде чем устанавливать структуру ценообразования для каждого отдельного клиента.
Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 5: Автоматизация
Если вы начинаете управлять компанией из одного или двух человек, вам потребуется автоматизация, чтобы сэкономить массу времени.
Существует множество решений, включая переход на программное обеспечение для управления имуществом или использование других приложений для автоматизации ваших повседневных операций.
Поскольку вы новичок, у вас ограниченные средства для инвестирования в дорогое программное обеспечение для управления недвижимостью, поэтому бесплатные инструменты в Интернете помогут вам начать работу. Вот некоторые из них:
- DocuSign — для подписания заявок на аренду и их отслеживания
- Quickbooks или SmartSheet — для управления прибылями и убытками, бухгалтерского учета и сверки
- MailChimp — для автоматизации маркетинговых рассылок
- Calendly — для планирования показов в календаре
- стандартные документы Google — для создания важных документов
Помимо этих инструментов, вам также потребуется зарегистрироваться на сайте объявлений об аренде, чтобы рекламировать свою недвижимость. Как только вы выясните это для своего бизнеса по управлению недвижимостью, потенциальные арендаторы начнут интересоваться перечисленными вами свойствами.
Пока вы сами управляете всем, планирование показов и предварительный отбор арендаторов может стать для вас огромной проблемой. Вы можете легко автоматизировать рабочий процесс лизинга, переключившись на более интеллектуальные инструменты.
Умный помощник по аренде может выполнять эти задачи за миллисекунды, не требуя от вас никаких действий. От ответов на запросы, их квалификации до бронирования туров — эти умные помощники могут помочь вам сэкономить 70% времени, затрачиваемого на монотонные задачи. Вы можете потратить это время на расширение своего портфолио и укрепление отношений с владельцами недвижимости.
Наличие высокотехнологичной платформы автоматизации также поможет вам в продажах владельцам. Они увидят, как ваша компания ценит благополучие арендаторов, отзывчивость и лучшую отчетность.
Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 6: Соглашения и контракты
Наличие подробного и хорошо продуманного соглашения заранее определяет ожидания и тон отношений, которые вы собираетесь иметь с владельцами недвижимости.
В хорошо спланированном соглашении прописаны все детали ваших обязанностей, а также четко исключены те, о которых вы не будете заботиться.
Это не только поможет вам как новому управляющему недвижимостью сосредоточиться на диверсификации своего бизнеса, но и даст владельцам недвижимости четкое представление о том, заслуживают ли вы доверия и чего от вас ожидать.
Вот некоторые важные факторы, которые должны быть затронуты в вашем контракте на управление недвижимостью:
- Плата за управление : Убедитесь, что вы включили дополнительные или дополнительные услуги с объяснением того, как они оплачиваются. Также включите пункт об исключенных услугах, которые вы не будете выполнять независимо от обстоятельств.
- Нерабочее время
- Рабочее время и отпуск
- Бюджетирование работ по техническому обслуживанию и ремонту
- Управление недвижимостью на территории или за ее пределами
- Срок действия договора
- Статья о страховании ответственности
- Прекращение действия Пункт : Четко укажите сборы за досрочное расторжение и обязательства, с которыми придется столкнуться владельцам в случае расторжения. Кроме того, упомяните о своей политике управления спорами.
- Расходы на персонал : Сюда входят заработная плата ваших постоянных и контрактных сотрудников, а также расходы, которые ваши поставщики будут взимать с вас за обслуживание.
- Членские взносы : Если вы являетесь членом какой-либо ассоциации, включите этот членский взнос.
- Накладные расходы : Сюда входят материалы, арендная плата и коммунальные услуги.
- Плата за автоматизацию/программное обеспечение : расходы, которые вы платите за любое программное обеспечение для автоматизации.
- Предварительный отбор арендаторов
- Сбор арендной платы в Интернете
- Эффективное общение с арендаторами
- Отчеты о недвижимости
- Реклама вашей недвижимости на сайтах с объявлениями
- Lead-
- 3
- 3
- 3
- 2 Эффективное общение с арендаторами автоматизация сдачи в аренду
- Пройти 72-часовой курс предварительного лицензирования, утвержденный Комиссией по недвижимости Флориды (FREC)
- Подать заявление, уплатив регистрационный взнос в размере 91,75 долларов США и сдав отпечатки пальцев штату.
- Сдать экзамен брокера по недвижимости во Флориде с оценкой 75 или выше
- Заполнить форму DBPR RE 13 (форма сделки брокера), чтобы активировать первоначальную лицензию истечение срока действия первоначальной лицензии
- Возраст от 18 лет и старше
- Гражданство США или законный иностранец
- Законный житель Техаса
- Должен пройти 270 академических часов основных занятий по недвижимости
- Должен показать дополнительные 630 часов на соответствующих курсах, приемлемых для Комиссии (степень бакалавра или выше в аккредитованном колледже/университете будет соответствовать этому) лицензированным продавцом недвижимости или брокером в течение пяти лет, предшествующих подаче заявления.
- Сбор за подачу заявления в размере 375,50 долларов США
- Сбор за восстановление доверительного счета в размере 10 долларов США
- Предоставление отпечатков пальцев и проверка биографических данных
- 2 Аварийные фонды
- 3
- 3 Жилье с равными возможностями : Наличие этого раздела гарантирует, что ваша управляющая компания соблюдает законы штата и федеральные законы о справедливом жилье в вашем районе.
Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 7: Бухгалтерский учет
Умные управляющие недвижимостью с самого начала внимательно следят за своими финансами. Как новичок в сфере управления недвижимостью, вы должны быть бдительны в отношении того, что приходит и уходит из вашей компании.
Первый шаг к управлению финансами — открыть отдельный трастовый счет. Вот как это сделать:
Как открыть доверительный счет для управления недвижимостью
Лучший способ сохранить структуру и точность своих финансов — открыть доверительный счет, который полностью отделен от ваших личных или деловых счетов.
Доверительный учет варьируется от штата к штату, поэтому вам следует уделять пристальное внимание правилам вашего штата, чтобы соблюдать их.
Доверительные счета важны для сбора депозитов арендаторов, арендных платежей или гарантийных депозитов в отношении сдаваемой внаем собственности владельца. Сюда также относится арендная плата, взимаемая от имени другого лица, или любая другая сделка, осуществляемая от имени другого лица. Эти трастовые фонды называются фондами клиентов или владельцев недвижимости.
Одна трастовая учетная запись для нескольких клиентов также может привести к беспорядку. Однако, внося квитанции в течение 48 часов, вы можете сохранить свои финансы в порядке.
Бухгалтерская отчетность
Вы должны регулярно вести свои бухгалтерские книги и регистрировать каждую операцию. Ваши расходы в основном будут включать:
Вы можете легко спрогнозировать свой доход, исходя из предполагаемого роста количества дверей (в годовом исчислении), стоимости обслуживания и платы за управление, которую вы будете взимать.
Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 8: Владелец ведет
Теперь, когда вы выполнили все предыдущие шаги, пришло время выйти на поле и начать привлекать владельцев недвижимости в вашу компанию. Вот несколько способов, которые помогут вам в процессе привлечения потенциальных клиентов в сфере управления недвижимостью:
1. Веб-сайт по управлению недвижимостью
Первым и главным шагом является создание веб-сайта по управлению недвижимостью для вашей компании. Это первая точка соприкосновения, где ваши потенциальные клиенты будут связаны с вашим брендом.
Ваш веб-сайт должен быть оптимизирован с использованием цветов вашего бренда и должен более подробно объяснять ваши услуги.
2. Реферальные программы
Реферальные программы являются наиболее распространенным и эффективным вариантом для начинающих управляющих недвижимостью. Вы можете предлагать денежные вознаграждения брокерам и другим инвесторам в недвижимость, если они приведут больше клиентов.
3. Поисковая оптимизация
Многие управляющие недвижимостью до сих пор не считают результаты SEO прибыльными. Тем не менее, важно набраться терпения и продолжать оптимизировать свой веб-сайт управления недвижимостью с помощью ключевых слов. Большинство владельцев начинают поиск управляющей компании в Google, поэтому ваше присутствие имеет значение.
Загрузите нашу БЕСПЛАТНУЮ электронную книгу, чтобы начать работу с современными стратегиями SEO и привлечь потенциальных клиентов!
4. Google My Business Listing & Review Sites
Чтобы увеличить охват в Google, вы должны указать свой бизнес по управлению недвижимостью в GMB, так как это помогает с локальным SEO и увеличивает ваши шансы появиться на первой странице Google.
Наряду с GMB, вы также должны быть указаны на сайтах отзывов в вашем районе. Это повысит доверие к вашей компании, когда владельцы будут искать ваши услуги.
5. Платная реклама
Плата за клик является дорогостоящим, но также эффективным средством привлечения клиентов на ваш веб-сайт. Делайте ставки на определенные поисковые ключевые слова, которые наиболее тесно связаны с вашими услугами, и привлекайте потенциальных клиентов на ваш сайт.
6. Контент-маркетинг
Как только вы заставите владельцев заходить на ваш веб-сайт, теперь вы захотите, чтобы они проводили больше времени за навигацией по вашему сайту. В этом вам может помочь публикуемый контент хорошего качества. Это создает образ вас как эксперта в своей области, что еще больше помогает владельцам выбирать вас среди конкурентов.
7. Социальные сети
Во время COVID значительно увеличилось потребление социальных сетей. Не только арендаторы, но и владельцы недвижимости также зависают в этих группах Facebook или темах Reddit. Вот почему вы должны присутствовать во всех социальных сетях и взаимодействовать со своей целевой аудиторией.
8. Отзывы
Отзывы играют огромную роль в процессе принятия решения любым потребителем, и ваши клиенты не являются исключением. Вы можете установить на свои сайты виджеты, которые будут синхронизировать новые отзывы прямо с вашим сайтом.
Помимо этого, вы также можете развивать отношения со своими клиентами, общаясь с ними на встречах с инвесторами или различных конференциях, связанных с управлением недвижимостью. Вы также можете рекламировать свою компанию, рассылая брошюры инвесторам в недвижимость и брокерам.
Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 9: Как выбрать программное обеспечение для управления недвижимостью для вашей компании
При выборе программного обеспечения для управления недвижимостью важно учитывать тип собственности, которой вы управляете. Есть много факторов, одинаковых как для жилой, так и для коммерческой недвижимости, таких как: предварительный отбор арендаторов, запросы на техническое обслуживание недвижимости, планирование туров и сбор арендной платы. Однако всегда есть более конкретные проблемы в зависимости от того, какими свойствами вы управляете и что именно вам нужно от программного обеспечения.
Некоторые важные функции, которые следует искать в любом программном обеспечении для управления арендуемой недвижимостью, включают:
Государственные правила создания компании по управлению имуществом
Создание компании по управлению имуществом требует соблюдения как национальных, так и государственных требований. Вот наиболее распространенные часто задаваемые вопросы, с которыми вы можете столкнуться при создании компании по управлению недвижимостью:
Как открыть компанию по управлению недвижимостью в Калифорнии Если вы планируете покупать или продавать многоквартирные дома или другую жилую недвижимость в Калифорнии, вам потребуется лицензия риэлтора от Калифорнийского департамента недвижимости. Если вы будете единолично управлять недвижимостью, лицензия не требуется.
Калифорния не позволяет двум компаниям иметь одно и то же имя, поэтому, прежде чем выбрать имя, проверьте веб-сайт государственного секретаря штата Калифорния, чтобы узнать, доступно ли нужное вам имя.
Чтобы начать работу компании по управлению недвижимостью в Калифорнии, начните с регистрации своего бизнеса по управлению недвижимостью. Чтобы зарегистрировать LLC, владельцы бизнеса по управлению недвижимостью в Калифорнии должны зарегистрировать устав организации и заплатить регистрационный сбор в размере 70 долларов США.
В Калифорнии действует ряд норм охраны здоровья, безопасности и строительных норм, которым вы должны следовать. Освежите в памяти эти кодексы и используйте ресурсы для арендодателей, написанные государством, такие как Руководство по правам и обязанностям арендодателей.
Как открыть компанию по управлению недвижимостью во Флориде Лицензия на управление недвижимостью варьируется от штата к штату, и законы об управлении недвижимостью во Флориде требуют, чтобы вы имели лицензию брокера по недвижимости при управлении недвижимостью для других за плату. Вам не нужна лицензия брокера по недвижимости при управлении собственностью, которой вы лично владеете.
Чтобы получить лицензию брокера по недвижимости во Флориде, первым делом необходимо проработать не менее 24 месяцев в качестве активного агента по недвижимости в течение пятилетнего периода, непосредственно предшествующего подаче заявления. Если вы находитесь не во Флориде, а где-то еще, вы должны включить подтверждение своей истории лицензии на недвижимость.
Кроме того, вы должны сделать следующее:
Компании по управлению недвижимостью в Техасе должны иметь действующую лицензию брокера по недвижимости. Это связано с тем, что лизинг и аренда, которые являются важнейшими компонентами управления недвижимостью, считаются операциями с недвижимостью в соответствии с действующими законами Техаса о лицензировании недвижимости.
Единственным исключением является то, что наемные работники владельцев бизнеса по управлению недвижимостью не должны иметь лицензию на управление недвижимостью или сдачу ее в аренду его или ее работодателем.
Требования для создания лицензированной компании по управлению недвижимостью в Техасе
Продление лицензии запрещено, если лицензиат не выполнил свои обязательства по студенческой ссуде, гарантированной Техасской корпорацией гарантированных студенческих ссуд.
В заключение, когда дело доходит до открытия бизнеса по управлению недвижимостью в Калифорнии, Флориде или Техасе, всегда убедитесь, что у вас есть соответствующая лицензия.
Путь вперед
После того, как ваша компания по управлению недвижимостью заработает, вам необходимо убедиться, что ваш бизнес по управлению недвижимостью соответствует постоянно меняющимся жилищным нормам и правилам. Вам также придется проводить регулярные проверки технического обслуживания и следить за ежедневным ремонтом.
Вам также следует присоединиться к нескольким группам Facebook, посвященным управлению недвижимостью, и взаимодействовать с другими начинающими управляющими недвижимостью.