Как перевести из жилого в нежилое: Перевод квартиры в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

Содержание

Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд — Личный опыт на vc.ru

Квартира на первом этаже​ Katerina Kalamata

9726 просмотров

С октября квартиры на первом этаже практически нельзя использовать для коммерческой деятельности. Расстроенные владельцы считают, что перевести из жилого в нежилой нельзя. Мы успешно прошли этот путь и готовы рассказать, стоит ли это делать и как.

Как я перевела квартиру в нежилой фонд.

До 2008 года мы с партнером занимались цветочным бизнесом, каждый раз вставала проблема найти помещение менее 100м2 на первой линии домов или в проходном месте. На тот момент флористических салонов, интернета и доставки практически не было, цветами торговали либо бабушки и ларьки у метро, либо супермаркеты. У нас с мужем были отложены деньги. Я думала купить помещение под магазин цветов с зоной охлаждения, такой же, как сейчас у всех. Помещений до 100 метров было крайне мало и они были очень востребованы. Я решила, что сдача помещения в аренду будет приносить более стабильный доход, чем флористика.

Покупка квартиры на первом этаже

Мы сразу решили, что перевести жилое в нежилое будет легко и получится дешевле, чем купить готовое. Поэтому искала квартиру. Нам нужно было проходное место, недалеко от метро в хорошем районе Москвы. С нормальными окнами, возможностью прорубить выход не во двор, а на улицу, и по приемлемой цене. Большинство квартир не подходили: планировка не устраивала или расположение. Дома на первой линии почти все были оборудованы нежилыми помещениями еще при строительстве. Новые дома не подходили по деньгам. Окна во двор или подвалы с окнами в приямках не устраивали. Я искала помещение четыре месяца, объявление о продаже квартиры нашла в газете. Кто владел квартирой раньше меня не волновало. Важны были цена и юридическая чистота. Риэлтор помогла поторговаться и сделать необходимые проверки, собрала часть необходимых в дальнейшем документов.

Через 5 месяцев с появления идеи покупки, летом 2008 года,я стала владелицей квартиры на первом этаже.

Купила квартиру для перевода в офис
Katerina Kalamata

Сбор бумаг

После регистрации собственности и получения документов (поэтажный план и экспликацию, технический паспорт, выписку из домовой книги, что никто не прописан) я пошла в Предпроектный Отдел Мосжилниипроекта за заключением о возможности переоборудования жилого помещения в нежилое. Только тут до меня дошло, что мне на любом этапе могут отказать. Мне повезло, я получила положительное заключение.

В 2019 список может отличаться, а тогда мне потребовалось получить:

  • · техническое заключение о возможности переоборудования квартиры в нежилое помещение исходя из состояния квартиры, технического состояния дома, перекрытий, подвода коммуникаций и т.д.

  • заключение районной СЭС о возможности переоборудования

  • заключение районного МЧС о возможности переоборудования

  • заключение районной службы Мосгаз о возможности вывода газа, т.к. в моем случае квартира была газифицирована.

!!! Сейчас для перевода жилья необходимо также согласие всех cобственников жилья в доме, тогда я смогла обойтись без этого.

В 2008 людей, занимающихся сбором документации, я не нашла и стала заниматься этим самостоятельно. Так и пошла по списку. Надо сказать, что к бюрократической системе у меня претензий почти нет. Они сработали почти идеально, полностью соблюдали сроки и требования, которые были установлены.

Переоборудованная под офис квартира
Katya Kalamata

Сложности: как я убирала газ

Основная проблема в моём случае возникла в выносе газового оборудования. Для перевода квартиры в нежилой фонд требовалось заглушить и убрать газовое оборудование. А для этого требовалось согласие соседей сверху.

Совет: Перед тем, как покупать такое помещение с целями перевода в нежилое, проверьте – желательно, чтобы там жили не обеспеченные, нуждающиеся люди. Тогда с ними будет возможно договориться.

В моем случае, над нами жила семья с нормальным доходом, они только что сделали ремонт и перепланировку. Делать ремонт заново, чтобы я смогла переставить газовую трубу, им совсем не хотелось. Мы полгода судились и ни к чему не пришли. За это время все документы были уже получены, я начала ремонт, а соседка так и не давала добро. Я уже решила, что это тупик, но в итоге мы нашли выход. Помогли соседке согласовать перепланировку, а она дала разрешение на перенос газа. Сам перенос занял две недели и не создал почти никаких проблем. После этого вожделенная справка о выводе газа была получена.

Проект и переоборудование

После получения всех заключений необходимо готовить проект переоборудования квартиры в нежилое помещение. Причем, в зависимости от вида деятельности, требования по вентиляции, строительству и СНиПам разные. Нужно проектное бюро, которое имеет лицензию на проектирование всех видов строительства. Организация, которую я привлекла, сделала мне комплексный проект: проект вентиляции, перепланировка помещения, разводка воды и отопления, проект входной группы через оконный проём, разводка электроснабжения.

Сам проект переоборудования тоже требовал положительного заключения о соответствии всем требованиям и СНИпам в Мосжилниипроекте. Только на основании этих документов можно было подать в Департамент жилищной политики города Москвы заявление с просьбой рассмотреть перевод квартиры в нежилой фонд. Моё заявление вынесли на комиссию, которая приняла распоряжение о переводе квартиры в нежилой фонд и составила протокол с перечнем необходимых работ.

Разрешение на переоборудование
Katerina Kalamata

Сам ремонт

Разрешение получено - привлекаем строителей. Строительная компания тоже должна иметь лицензию на все виды работ. Но личный контроль никто не отменял. Я упустила момент, когда монтировали вентиляцию. Трубы спрятали в короб, все сделали, я расплатилась. Дальше другая компания устанавливала пожарную сигнализацию и готовила соответствующий Акт. Все это время я продолжала бороться за вывод газа из помещения. Через полгода после окончания ремонта и переустройства я смогла вывести газ. Ура! Департамент жилищной политики собрал межведомственную комиссию для приемки выполненных работ. С первого раза не вышло, подвела вентиляция. На исправление дали до 30 дней. Строители уже не смогли вернуться на объект, пришлось привлекать других и переделывать заново. Платить тоже заново. Во второй раз комиссия собралась быстро, помещение проверку прошло. Мне подписали Акт о завершении работ по переустройству.

Так за полтора, почти два года я проделала путь от квартиры к нежилому помещению. Теперь можно было подавать документы в Росреестр. Они забрали свидетельство на жилье и выдали Свидетельство на собственность на нежилое помещение. Все документы, полученные в процессе переоборудования, я сохранила для последующей продажи.

Как я сдавала:

После оформления документов в Росреестре мы с риэлторами сдали помещение под отделение Банка. Они снимали 4 года, за очень хорошие деньги. К тому же каждый год цена поднималась на 10% в связи с инфляцией и ростом тарифов. Когда у банка отобрали лицензию, те же риэлторы привлекли детскую студию. Туда ходили детки со всего района. Теперь на три года я не знала проблем. Но, к сожалению, основатель студии тяжело заболел. Сейчас уже два года помещение арендуют под хозяйственный магазин с выставочным залом. За девять лет аренды все мои затраты на покупку, переоформление и ремонт отбились. Сейчас я получаю чистую прибыль за вычетом налогов и коммуналки. В этом году, из-за семейных обстоятельств мы решили продать помещение. Сейчас наша семья переезжает в другой регион. Заниматься арендой и договорами нет возможности. Продаем через тех же риэлторов, с которыми сдавали 9 лет.

вход в офис​ Katerina Kalamata

Взялась бы я опять переоформлять жильё в нежилое?

Однозначно, нет. Стоимость переоформления такая же, как если сразу купить нежилое помещение. А нервов и времени тратиться очень много. К тому же сейчас на эти работы необходимо получить согласие всех собственников жилья. Это практически невозможно.

Я бы купила помещение подобное моему. Чтобы владелец имел полный пакет документов, подтверждающих законность покупки квартиры и перевода её в нежилой фонд. А еще имел договор с Мосэнергосбытом. Свежесть ремонта и какие-то мелкие недочеты для меня были бы вторичны. Покупка уже готового нежилого помещения избавляет не только от лишних затрат, но и от необходимости согласовывать вид деятельности. К тому же здесь затраты просчитываемые и поддаются торгу, а любые согласования с частными лицами ведут к непредсказуемым расходам и результату.

Если просчитать затраты по переоформлению и бюрократическую часть, то это вполне нормальные деньги. А вот размеры компенсаций за причиняемые неудобства абсолютно не прогнозируемые. Просят сумасшедшие деньги «с потолка», что не окупится никогда.

На что обращать внимание, если вы всё же решитесь покупать квартиру под переоформление в нежилое:

  1. Чтобы не было газа. Мосгаз на любую работу, связанную с переносом газового оборудования требует множество бумаг: где газ заходит в дом, какая планировка комнат, все данные о собственности и др. Собирать разрешение на вынос газа из квартиры – дело муторное, долгое и денежное.

  2. Подружиться с соседями и Управляющей Компанией. Поприсутствуйте как-нибудь на собрании собственников жилья и уточните, какой процент жильцов не платит коммуналку. Это вселит в вас уверенность в своих силах.

  3. Оценить проходимость улицы. Во всех случаях, кроме специального шпионского клуба, о котором должны знать только свои, чем выше проходимость и обустроенность района, тем лучше.

  4. Лучше кирпич.Некоторые серии панельных домов не подходят для переоборудования окон в выход, так как все стены первых этажей содержат усиленную арматуру и являются несущими. В этом случае оборудовать отдельный выход из помещения невозможно, а без него перевод в нежилое не согласовать.

  5. Оценить близость детских и социально значимых объектов. Наличие рядом школ, детских садов и прочих подобных заведений накладывает запрет на многие виды коммерческой деятельности, что снижает ваш потенциальный доход.

  6. Чтобы не было деревьев. Получить в Москве порубочный билет, пусть даже на уже высохшее дерево нереально. Плюс - это война с экологами, GreenPeace и прочими борцами за климат.

  7. Чтобы не было люков. Если под планируемым выходом из квартиры обнаружится люк или пролегающие коммуникации вам понадобится заключение о Геоподоснове. Это еще одна лишняя бюрократическая структура.

Перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году: новые правила

С 9 июня перевести жилое помещение в нежилое станет сложнее. Теперь нужно получить письменное согласие соседей со всех сторон, а в списке документов появился протокол общего собрания. Причем для этого собрания установили отдельный порядок определения кворума и подсчета голосов.

Екатерина Мирошкина

экономист

Это касается не только предпринимателей, которые покупают квартиры, чтобы потом открыть там салон красоты. Еще это имеет прямое отношение к жильцам многоквартирных домов: без их согласия в квартире по соседству не появится бизнес. Даже если у вас квартира на верхних этажах, вы все равно можете повлиять на перевод любых помещений в своем доме в нежилые.

Источник:
Федеральный закон от 29.05.19 № 116-ФЗ

Что изменилось в переводе жилых помещений в нежилые

С 9 июня для изменения назначения помещения нужно проводить общие собрания и получать согласие от каждого соседа. Вот главное:

  1. В список для согласования перевода добавили два документа: протокол общего собрания и согласие соседей.
  2. Для кворума собрания по вопросу перевода установили особые правила. Необходимый минимум участников зависит от количества подъездов в доме.
  3. Решение о переводе нужно принимать большинством голосов участников. При этом тоже учитывается количество подъездов.
  4. От собственника каждого помещения, которое имеет общее перекрытие с будущим магазином, салоном или офисом, нужно получить письменное согласие на перевод.
  5. Если для перевода нужна реконструкция, согласие понадобится от 100% собственников помещений во всем доме. Но так было и раньше.
  6. После перевода нужно исключить проход через общие помещения, которыми пользуются жильцы квартир.

Зачем переводить жилое помещение в нежилое?

В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.

Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят. А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.

Если вас коснулся закон о запрете хостелов и вы планировали переводить квартиру в нежилое помещение, чтобы сохранить бизнес, то новые требования придется учитывать уже сейчас. Они начинают действовать раньше запрета гостиничных услуг.

Ну и что? 17.05.19

В России запретили хостелы. Что это значит?

При чем тут согласие соседей?

Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом. Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было. Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.

С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.

Новые документы для перевода

Вот что придется собирать дополнительно:

  1. Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым. Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
  2. Письменные согласия всех непосредственных соседей — то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.

Если бабушка из соседней квартиры против перевода помещения в нежилое, на заявление ответят отказом. Даже если все остальные жильцы мечтают о продуктовом магазине и аптеке в соседнем подъезде — без бабушки этот вопрос теперь не решить. Вся слава бабушкам.

Для общего собрания установили свои правила кворума

Кворум — это сколько голосов нужно для того, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Количество голосов зависит от повестки. Если на собрании рассматривают согласие на перевод помещения в нежилое, кворум определяют по специальным правилам из нового закона.

Сколько собственников должны прийти на собрание

В доме один подъезд В доме несколько подъездов
Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме
В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в том же подъезде

В доме один подъезд

В доме несколько подъездов

Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов

Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме

В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в том же подъезде

Если в доме несколько подъездов, два условия должны соблюдаться одновременно. И их нельзя путать, иначе кворума не будет и решение оспорят. Если организуете собрание в доме с несколькими подъездами, нужно собрать не ⅔ голосов во всем доме, а хотя бы половину. Зато должны прийти собственники с более чем ⅔ голосов именно из нужного подъезда.

Голоса считают не по количеству собственников, а по площади помещений, которые им принадлежат. У троих владельцев однушки меньше голосов, чем у одного владельца трешки. То есть людей может быть меньше, а голосов при этом будет больше. А кворум зависит даже от тех людей, что живут в другом подъезде и далеко от будущего магазина.

Для решения о переводе нужно большинство голосов

Участники собрания принимают решение: согласны они на перевод помещения в нежилое или нет. Для такого решения тоже установили специальный порядок.

Сколько голосов нужно набрать для принятия решения

В доме один подъезд В доме несколько подъездов
Большинство от общего количества голосов участников собрания Большинство от общего количества голосов участников
И одновременно большинство от общего количества голосов участников из того же подъезда

В доме один подъезд

В доме несколько подъездов

Большинство от общего количества голосов участников собрания

Большинство от общего количества голосов участников

И одновременно большинство от общего количества голосов участников из того же подъезда

Эти условия нужно учесть при оформлении протокола общего собрания. Любая проверка должна явно увидеть, кто в каком подъезде живет и как считались голоса. Если набрать большинство голосов во всем доме, но не набрать большинства в конкретном подъезде, перевод не согласуют.

Один экземпляр протокола нужно приложить к документам на согласование перевода помещения в нежилое. А еще один — передать в УК или ТСЖ, по общему правилу. Так что составляйте два оригинала бюллетеней и протокола, чтобы потом не собирать соседей заново.

Согласие соседей на перевод оформляют в произвольной форме, но с обязательными реквизитами

Если удалось получить решение общего собрания о переводе помещения в нежилое, нужно собрать письменные согласия от всех соседей. Это отдельные документы. Собственники примыкающих помещений вообще могли не участвовать в собрании, а кворум набрался и без их голосов. Но письменное согласие от них придется получать в любом случае.

Такое согласие составляют в произвольной форме, специального бланка нет. Но нужно соблюдать требования к реквизитам. Вот что обязательно должно быть указано:

  1. Фамилия, имя, отчество собственника.
  2. Полное наименование юрлица, если помещение принадлежит фирме.
  3. Паспортные данные собственника.
  4. Номер примыкающей квартиры.
  5. Реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

Можно сделать шаблон и попросить соседей написать согласие от руки. При этом нужно убедиться, что согласие дает именно собственник, а не его супруга, мама или квартиросъемщик. Голоса есть только у собственников по документам, а не у фактических жильцов.

Изумительная история 08.12.17

Одна женщина реконструировала балкон и может лишиться квартиры

Для переустройства и реконструкции нужно согласие 100% собственников

Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и придется как-то задействовать общее имущество, нужно получить согласие 100% собственников. Не большинства, не ⅔ и не только собственников примыкающих помещений, а вообще всех, кто владеет квартирами и другими помещениями в этом доме и имеет право на общее имущество.

В этом плане ничего не изменилось: такое согласие при реконструкции нужно было получать и раньше. А реконструкцией могут признать не только пристройку, но даже крыльцо с металлическими поручнями, которое не влияет на прочность стен и не затрагивает несущих конструкций.

Изумительная история 24.05.17

На реконструкцию в жилом доме лучше взять согласие 100% собственников

В нежилое помещение не должно быть прохода через жилые

Если помещение переводят в нежилое, там должен быть отдельный вход или возможность его оборудовать. Это требование было всегда, но его уточнили.

С 9 июня при переводе помещения в нежилое нужно сделать так, чтобы доступ в этот магазин или салон был вообще невозможен через те помещения, где люди проходят в свои квартиры. Теперь мало оборудовать отдельный вход. Нежилое помещение нужно изолировать от общей площадки или лестницы так, чтобы доступ через них был полностью исключен.

Что делать? 07.09.18

Как заставить соседей демонтировать общую дверь и убрать мусор из коридора?

Если помещение сразу было нежилым, запреты не действуют

В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения. То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка». И что вид из окна частично закрывает входная группа, а рядом всегда будут парковаться посторонние люди.

В таком случае согласие этих соседей на работу магазина или салона не понадобится. Их права не нарушаются. Кто не хочет жить рядом с магазином, покупает квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или другом доме.

Этот закон защищает тех собственников, что рассчитывали жить в тихом районе рядом с пенсионерами, а через полгода в соседней квартире внезапно открыли пивной бар, а еще одну продают под зоомагазин.

Если вы против перевода соседнего помещения в нежилое

Допустим, рядом с вашей квартирой на первом этаже появилось объявление, что соседнее жилье продается под торговые площади. Или его начали переделывать, чтобы сдать в аренду. Если это точно была квартира, такие действия можно запретить.

У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100% голосов для реконструкции все давно знают.

Если в доме проводят собрание по поводу перевода какого-то помещения в нежилое, примите в нем участие. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас примыкающая квартира, можете не давать письменного согласия на перевод, даже если по итогам собрания его одобрили. Без такого согласия с 9 июня изменить назначение помещения невозможно. Или пусть собственник позаботится о вашем комфорте в обмен на согласие: поменяет окна, усилит звукоизоляцию фасада или просто даст денег на ремонт. Вы не обязаны жертвовать своим комфортом ради его бизнеса.

Предприниматели, ¯\_(ツ)_/¯

Госдума изменила порядок перевода жилых помещений в нежилые — Российская газета

Нынешний порядок смены статуса помещения не учитывает права жильцов дома. Исправить этот пробел поручил президент РФ Владимир Путин.

"Часто мы наблюдаем такую картину: из-за перевода в нежилое жилого помещения страдают соседи, - пояснил член комитета по ЖКХ и жилищной политике Илья Осипов. - Это происходит без их согласия, тем самым уменьшается стоимость того имущества, которым владеет человек".

К тому же, это лишний шум. В бывших жилых помещениях появляются не только магазины, но и всевозможные увеселительные заведения, добавил Осипов.

Позиция профильного комитета - возможность перевода надо сохранить, но его порядок должен быть достаточно строгим. Как заверил депутат, та конструкция, которую предложило правительство, позволит учесть интересы жильцов дома.

Согласно изменениям в Жилищный кодекс, вывести помещение из жилого фонда можно будет при "согласии каждого собственника всех помещений, примыкающих" к помещениям, которые переводятся в нежилые. Согласие должно быть закреплено в письменной форме. Кроме того, смена статуса помещения обязана получить одобрение на общем собрании собственников. Если речь идет о многоквартирном доме с несколькими подъездами, то две трети участников собрания должны проживать именно в том подъезде, в котором расположено переводимое помещение. При этом большинство жителей этого подъезда должны поддержать это решение.

По итогам собрания составляется протокол, и для смены статуса помещения этот документ нужно будет предоставить уполномоченным органам власти.

Важно также, что поправки требуют обязательного наличия отдельного доступа в помещение после его перевода в нежилой фонд.

Прописывается и возможность проведения внеплановых проверок при поступлении жалоб на нарушения от жильцов.

Инициатива связана с резонансным законом, который вступит в силу с 1 октября 2019 года. Речь о запрете размещения хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. Однако документ, напомним, не запрещает хостелы, работающие в помещениях, которые были переведены в нежилой фонд и имеют отдельный вход.

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение

Тип документа  

Вид документа

Примечание

1.

Протокол по результатам собрания собственников данного дома, разрешение на перевод помещения 

Оригинал

ст.40 главы 6 Жилищного Кодекса РФ

2.

Заявление о переводе на имя Председателя Комитета городского хозяйства Администрации города Улан-Удэ (по установленной форме)

Оригинал

 

3.

Правоустанавливающие документы на переводимое помещение  

Копия с предъявлением оригинала

 

4

План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения)

Копия с предъявлением оригинала

 

5.

Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение

Копия с предъявлением оригинала

 

6.

Договор на оказание технического надзора

Копия с предъявлением оригинала

Заключается со строительной организацией, осуществляющей надзор при работе с капитальными стенами

7.

Договор на проведение авторского надзора от проектировщика

Копия с предъявлением оригинала

 

8.

Выписка из лицевого счета переводимого помещения

Оригинал

 

9.

Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения)

 

Оригинал

- Лицензия проектной организации с составом деятельности

- Генеральный план

- Архитектурно-строительные и конструктивные решения в 2-х экземплярах

- Электрообеспечение и пожарно-охранная сигнализация

- Водопровод, канализация, вентиляция

- Охрана окружающей среды (проект,

согласованный с отделом экологией)

- Охранно-пожарная сигнализация

- Устройство крыльца и пандуса должно быть согласованно с Фондом создания безбарьерной среды в Республике Бурятия

-Технические условия с ОАО «Улан-УдэЭнерго», Улан-Удэнская   энергетическая компания, филиал ОАО «ТГК-14», ООО «БКС» - если переводимый объект магазин продовольственных товаров, общепит, стоматология, аптека)

2.

Документ, удостоверяющий личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица

Копия с предъявлением оригинала

Копии страниц: лицевая сторона, место регистрации

3.

Документ, удостоверяющий права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей)

Копия с предъявлением оригинала

 

4.

Согласие с банка, если объект недвижимости находится в ипотечном кредите

Оригинал

 

5.

Согласие с МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию» (ул. Бабушкина д.25 каб.512), если объект недвижимости является муниципальным имуществом

Оригинал

Имеется договор социального найма  или ордер

Как перевести жилое помещение в нежилой фонд в 2021 году

Жилье в старых домах намного дешевле, чем в новостройках, тем более если речь заходит о первых этажах. Но определенный спрос такие жилые квадратные метры имеют. Спрос на такое жилье у предпринимателей, которые выкупают квартиры с целью перевода жилого помещения в нежилой фонд и дальнейшего ведения собственного бизнеса или сдачу в аренду. Хотя перевод фонда из одной категории в другую – трудоемкая и затратная процедура, но все же возможная.

Этапы проведения работ

Первый этап – сбор документов и получение разрешения. Если проведена перепланировка, то ее необходимо предварительно узаконить. Для межведомственной комиссии потребуются следующие документы:

  • экспликация и поэтажный план, документы можно получить в бюро технической инвентаризации, на эту процедуру в среднем уходит около 1 месяца;
  • технический паспорт, если он не актуальный, то придется его переделать;
  • заключение пожарников, которое будет подтверждать возможность использовать квартиру под коммерческую деятельность и соответствие всем действующим нормам;
  • заключение СЭС, такое разрешение берется в районном органе;
  • справка от управляющей компании жилым домом, где будет описано предназначение соседних помещений;
  • согласие собственников соседних квартир;
  • документ о функциональном состоянии всего дома, выдается также управляющей компанией. Оно должно содержать заключение о том, что дом не является аварийным и не подготовлен под снос;
  • выписка из домовой книги, на переводимой площади не должно быть прописанных лиц, действие такого документа только 14 дней;
  • проект на переоборудование жилья.

Если жилье находится в собственности нескольких лиц, то логичнее, чтобы сбором документов занимался один собственник. Для этого, все остальные лица должны оформить на него доверенность. К работам можно привлечь и постороннее лицо, на которое оформляется доверенность.

Описанный выше перечень документов не является исчерпывающим, поэтому предварительно рекомендуется обратиться в местный департамент управления имуществом за получением консультации. Срок рассмотрения заявления – 45 дней. Если решение положительное, то после получения протокола комиссии на руки, можно переходить на 2 этап.

Второй этап. Необходимо определить стоимость перевода недвижимости в другую категорию. Для получения документа, собственники или доверенное лицо обращаются в отдел по приватизации жилого фонда БТИ с соответствующим прошением, прилагают все требуемые документы, включая протокол межведомственной комиссии. После получения справки, потребуется оплатить разницу, которая насчитывается по множеству параметров, в зависимости от месторасположения, планировки, от категории соседних помещений и так далее. После оплаты протокол БТИ выдается на руки владельцу.

Третий этап – регистрация изменений в УФРС.

Некоторые условия к помещениям, выводим из жилого фонда

Перед подачей на комиссию документов, необходимо сделать отдельный вход, либо должна быть реальная возможность его создания. Если общая площадь жилья более 100 кв.м., необходимо создать еще и пожарный выход. Ни в коем случае, нежилое помещение не должно иметь вход через подъезд, только аварийный. Недопустимо вывести из жилого фонда часть или долю помещения. Никаких прописанных лиц не должно быть в жилье, оно не должно находиться в залоге или под арестом.

Когда можно обойтись без перевода

При необходимости – зарегистрировать ООО можно на домашний адрес. Также гражданин, оформивший на себя ИП, имеет право на использование своего жилья под осуществление своей предпринимательской деятельности, без изменения категории недвижимости. Это может быть кабинет психотерапевта или нотариус, юрист. Осуществлять бизнес можно только при соблюдении нескольких условий:

  • нельзя нарушать интересы и спокойствие соседей;
  • все нормы действующего законодательства должны быть соблюдены, от мер пожарной безопасности до санитарных;
  • нельзя в квартире размещать производство, даже по изготовлению мягких игрушек.

Прежде всего, возникнут проблемы с фискальными органами. Жилищная инспекция может обвинить жильца в нарушении порядка использования жилого помещения и наложить штраф на собственника. Даже если соседи дадут предварительное согласие на то, что сосед будет принимать у себя в квартире пациентов, то это не говорит о том, что через полгода они не передумают. Недовольные соседи могут обратиться к прокурору или даже в суд. Как правило, такие споры заканчиваются тем, что предпринимателя заставляют отказаться от предпринимательской практики в своей квартире.

Опасно, когда предприниматель уже предупрежден о прекращении предпринимательской деятельности, но продолжает ее – такое жилье могут выставить на публичные торги, через судебное разбирательство. Поэтому, перед тем как решаться на осуществление собственного бизнеса в своем жилье, следует «сто раз» подумать, возможно, безопаснее сделать все по установленной процедуре и не переживать, что кто-то оштрафует или попытается продать жилье.

Перевод жилого имущества в нежилое

Высотные дома предназначены для проживания, поэтому сделать такую квартиру или здание нежилыми сложно. Между тем иногда требуется освободить площадь для склада, мастерской, офиса, магазина и другого общественного места. В таких ситуациях предусматриваются возможности для осуществления перевода из жилого фонда в нежилое помещение.

Непригодное помещение – отличная опция

Есть несколько случаев, когда можно сделать подобные трансформации. Прежде всего это непригодные для жизни помещения. Если они старые или не могут быть использованы для проживания, есть шанс получить перевод из жилого в нежилое. Как правило, самостоятельно решить такой вопрос не получится, поэтому потребуются непосредственное участие специалистов.

После подготовки отчета о возможности перевода жилого помещение в нежилое, необходимо подать документы на комиссию. Кроме того, непосредственно перед обсуждением данного вопроса состояние помещения будет тщательно проверено инженерно-техническими работниками, а также специалистами в области строительства и представителями санэпидемстанции. Если выясняется, что дом по тем или иным причинам непригоден для проживания, администрация или жилищный кооператив могут подтвердить перевод квартиры в нежилой фонд.

Если имущество свое

Перевод жилого помещения в нежилое возможен также в порядке исключения. В этом случае речь идет о владельцах данной квартиры. Собственник имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению и сделать жилое помещение нежилым. Правда, в такой ситуации учитываются следующие пункты:

  • квартира должна находиться на первом или цокольном этаже;
  • необходимо позаботиться о пандусе, а также отдельном входе и выходе;
  • дом не должен быть слишком старым и представлять угрозу для людей;
  • здание не состоит под арестом и не является залоговым;
  • дом не относится к памятникам архитектуры.

Чтобы жилое помещение использовать как нежилое, необходимо обратиться в ряд организаций. При этом необходимо иметь необходимые документы, среди которых бумаги, подтверждающие право собственности, и материалы технического обследования помещения.

Процедура изменения назначения объекта

Такого вида процесс является длительным по времени и сложным с документальной стороны. Чтобы осуществить задуманное, необходимо обойти множество инстанций и собрать пакет документов. Этапы проведения процедуры выглядят так:

  • необходимо обратиться в Государственную архитектурную инспекцию с заявлением о переводе принадлежащего вам объекта из жилого фонда в нежилой;
  • нужно разработать проект будущего помещения и провести градостроительные расчеты;
  • заполнение и подача декларации на начало строительных работ;
  • оформление техпаспорта на недвижимость;
  • заполнение и подача декларации на ввод объекта в эксплуатацию;
  • регистрация в Государственном реестре и получение права собственности.

В случае если вы решите создать в своей квартире или доме нежилой объект без оформления соответствующих документов, то вам грозят огромные штрафные санкции.

Документы, необходимые для оформления перевода недвижимости

Обратите внимание на документы, которые понадобятся:

  • подтверждение права собственности на объект, заверенное нотариально;
  • техпаспорт на квартиру;
  • проект, который следует заказать в организации, имеющей на это лицензию;
  • разрешение всех владельцев недвижимости, оформленное нотариально;
  • доверенность, если оформлять документы будет не собственник;
  • в случае владения недвижимостью юридическим лицом нужны копии учредительных документов, заверенные нотариально.

Помощь от специалистов

Случается, что возникают проблемы с документами или же нет возможности сделать перевод нежилого дома в жилой и наоборот. В этом случае оптимальным вариантом станет обращение к профессионалам, которые разбираются в данном вопросе. Они смогут подготовить пакет необходимых документов и сделать все возможное, чтобы ситуация решилась в вашу пользу.

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет.

Граждане, проживающие в квартирах и комнатах многоэтажных домов или в частных жилых домах на основаниях, данных законом, могут использовать помещения не только по прямому назначению, но и для осуществления разрешенной деятельности. Деятельность возможна, если она не противоречит правилам, обязательным для пользования жилыми помещениями, которые определены Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006г.

Часто смена статуса жилых помещений на нежилой фонд осуществляется для помощи населению и с целью его бытового обслуживания. С обратным переводом можно столкнуться в случаях переоформления строений на садовых и дачных участках под жилые дома. Перевод жилого помещения в нежилое помещение, также, как и обратный процесс, оформляется подачей заявления и пакета сопутствующих документов.

Виды жилых помещений

Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:

  • Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
  • Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
  • Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.

Признаки нежилых помещений

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.

Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода. Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.

Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

  • Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
  • Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
  • Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
  • Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.

Условия перевода нежилого помещения в жилое

Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:

  • Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
  • Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
  • Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

  • Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
  • План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
  • Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо - проект перепланировки или переустройства.
  • Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Процедура смены статуса помещения

Переход из жилого фонда  внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:

  • проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
  • разработку предпроектных документов и проекта;
  • согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
  • получение разрешения на перевод;
  • подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.

Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.

По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.

Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.

Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

  • непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
  • несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
  • подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
  • несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
  • несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

  • если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
  • если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
  • если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
  • если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

  • право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
  • условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

  • несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
  • в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
  • обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

Законодательные акты, регулирующие правоотношения, связанные с переводом помещений в нежилые и наоборот

ЖК РФ определяет, что любые операции, связанные с переводом помещений, приобретением ими нового правового статуса, подготовка проекта, получение согласований и разрешений должны совершаться при условии обязательного соблюдения действующего законодательства. Все действия о переводе помещения регламентируются положениями Жилищного Кодекса РФ, а также законодательной базой о градостроительной деятельности, основу которой составляет Градостроительный Кодекс РФ. Также регулируются процедуры по смене статуса помещения Федеральные законы, законы, постановления и иные документы субъектов РФ, городские, муниципальные нормативные акты.

 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Перевод недвижимого имущества из жилого в нежилое - Центр знаний Simple Fund 360


План счетов в Simple Fund Desktop не разделяет недвижимость на жилую и нежилую.

Ярлык нормативного возврата в Плане счетов используется для этой цели и переносится в соответствии с приведенной ниже таблицей:

SF Desktop Нормативная этикетка SF360 План счетов
  • Активы - недвижимость
  • SMSF Assets - Жилая недвижимость
  • SMSF Assets - жилая недвижимость Австралии LRBA.
77200 Недвижимость (Австралия - жилая)
  • SMSF Assets - Нежилая недвижимость;
  • SMSF Assets - LRBA Нежилая недвижимость Австралии.
77250 Недвижимость (Австралия - нежилое).

Изменения на этикетке «Нормативный возврат» в Плане счетов до миграции могут быть внесены одним из двух способов:

  • Изменить обязательную этикетку возврата в Simple Fund Desktop;
  • Разрешить утилите миграции выполнить переключение нормативной метки возврата при миграции фонда (для использования этой функции необходимо обновить Simple Fund Desktop до версии 2017.1 или выше. Щелкните здесь для получения инструкций по использованию утилиты для завершения смены метки.

Измените этикетку для возврата в Simple Fund Desktop

Если вы заметили, что диаграмма нуждается в корректировке, а фонд только что перенесен, вы можете:

  1. Удалить фонд из SF360
  2. Внесите изменения в План счетов в Simple Fund Desktop
  3. Фонд ре-миграции


Выполните указанные ниже действия после миграции, чтобы преобразовать любое жилое в нежилое или наоборот.

Инструкции


На главной панели инструментов перейдите к Учет.

Выберите Перекодирование транзакции.

  1. Выберите Перекод транзакции .

  2. Инвестиции должны быть выбраны.

  3. Выберите инвестиционный счет для реклассификации.Появятся все связанные учетные записи. Связанные учетные записи будут перемещены в соответствующие связанные учетные записи во время реклассификации.

  4. Выберите новый диапазон контрольных счетов для реклассификации счета.

  5. Выбрать Подтвердить .

  6. Появится сводка с указанием пользователя, который применил изменение.

Как преобразовать жилую недвижимость в коммерческую

Обучение преобразованию жилой собственности в коммерческую зависит от местоположения, поскольку все законы о зонировании регулируются на местном уровне.Читать 3 мин.

1. Типы собственности
2. Как получить жилую недвижимость, зонированную Коммерческую
3. Пять основных соображений: преобразование коммерческой недвижимости в жилую

Обновлено 15 октября 2020 г.:

Изучение того, как преобразовать жилую недвижимость в коммерческую, зависит от местоположения, поскольку все законы о зонировании регулируются на местном уровне. Перед тем, как начать процесс, важно проконсультироваться с вашим муниципалитетом, чтобы не допустить возникновения каких-либо ошибок в последнюю минуту.Тем не менее, преобразование жилой недвижимости в коммерческую выгодно для всех, кто хочет начать бизнес из дома.

Постановления о зонировании определяют, как используется собственность и, следовательно, как она классифицируется государством. Они также стремятся защитить существующие разработки от нежелательных изменений, которые могут повлиять как на бизнес, так и на сообщества.

Виды собственности

Существует пять традиционных типов собственности:

  • Коммерческий.
  • Жилая.
  • Развлекательный.
  • Промышленное.
  • Сельское хозяйство.

Повторное зонирование жилой недвижимости может быть сложной задачей, так как это влияет на сообщество в целом, часто увеличивая посещаемость и снижая конфиденциальность. Запросы на отклонение встречаются чаще, чем запросы на повторное зонирование. Вместо того, чтобы изменять способ зонирования земли, дисперсия позволяет сделать исключение из первоначальной классификации зонирования. Дисперсия, как правило, является более простым процессом.

Даже в этом случае, если собственность по-прежнему является главным образом жилым домом, ни изменение зонирования, ни отклонение от нормы не требуется. При этом часто существуют строгие ограничения на процентную долю собственности, разрешенную для использования в коммерческих целях. Ограничения, накладываемые на количество видимых клиентов, также распространены в этих случаях.

Если желаемый бизнес не будет процветать с указанными выше ограничениями, необходимо будет изменить зонирование собственности. В этом случае необходимо разрешение соответствующего совета по зонированию.

Как получить Жилая Зонированная Коммерческая

  1. Изучите местные законы о зонировании. - Поищите карты зонирования в Интернете и сравните тенденции зонирования. Для перехода от жилой недвижимости к коммерческой требуется запрос о смене зоны. Это можно сделать только после того, как будет доказано, что переход принесет пользу всему сообществу. Основные категории зонирования:
    • Сельское хозяйство.
    • Коммерческий.
    • Промышленное.
    • Жилая.
    • Смешанное использование.
  2. Встреча с соседями - Встречайтесь с любыми районными ассоциациями, чтобы обсудить планируемое коммерческое развитие. Прежде чем что-либо будет завершено, требуется одобрение правительства и сообщества.
  3. Посещайте встречи по зонированию - Посещайте встречи, чтобы установить отношения с важными участниками процесса.
  4. Собрать официальные подробности описания земли.
  5. Имейте запасной план.
  6. Сделать заявку на зонирование.
  7. Подать необходимые документы.
  8. Объявление в сообщество.
  9. Комментарии сообщества C \.
  10. Правительственные поправки - Требуются и проверяются любые требуемые изменения.
  11. Окончательное голосование - Это когда принимается окончательное решение о зонировании.

Пять основных соображений: преобразование коммерческого помещения в жилое

В связи со спросом на увеличение жилищного строительства правительство решило, что лучший способ обеспечить удовлетворение спроса - это использовать ранее существовавшие площади, которые больше не использовались.

Аналогичным образом, изучение того, как преобразовать коммерческую недвижимость в жилую, может позволить покупателям дома сэкономить деньги при покупке нового дома. В связи с недавним спадом в экономике существует большое количество свободных коммерческих объектов, что снижает спрос.Благодаря этому покупатели могут инвестировать в коммерческую недвижимость, преобразовывать ее в жилую и в целом экономить деньги.

  1. Дополнительные расходы - Ремонт часто связан с непредвиденными расходами. В частности, затраты на рабочую силу часто оказываются более дорогостоящими, чем предполагалось.
  2. Точки доступа - Коммерческая недвижимость часто находится в оживленных районах с интенсивным движением, что может означать, что они менее доступны для семей и повседневной жизни. Общие входы также распространены в этих свойствах.
  3. Внешние работы - Хотя внутри здания возможен ремонт, могут существовать законы, запрещающие ремонт снаружи здания. Часто, если требуется внешний ремонт, требуется разрешение.
  4. Окрестности - Поскольку эти объекты недвижимости часто расположены в центральных районах, могут возникнуть проблемы с чрезмерным шумом от близлежащих заведений, а также с плохим доступом к школам для семей с детьми.
  5. Ожидающая игра - Ожидание свободного места может занять больше времени, чем предполагалось.Поскольку преобразование коммерческой недвижимости в жилую - это большое изменение, во многих районах действуют правила, требующие достаточных доказательств того, что коммерческая недвижимость нежелательна, прежде чем ее можно будет преобразовать. Некоторые районы требуют, чтобы недвижимость была выставлена ​​на продажу на срок до 12 месяцев, прежде чем ее можно будет приобрести для переоборудования в жилую недвижимость.

Если вам нужна помощь в преобразовании жилой недвижимости в коммерческую, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов.Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Изменение зонирования с жилого на коммерческое

В последнее время популярно преобразование коммерческой недвижимости в жилое - например, превращение гаража в кондоминиум. А как насчет изменения зонирования с жилого на коммерческое?

Коммерческая недвижимость прибыльна.На его строительство ежегодно тратится около 90 миллиардов долларов.

Если у вас есть жилая недвижимость, возможно, стоит потратить время на ее преобразование в коммерческую. Особенно, если вы живете в уже оживленном районе, недалеко от центра города или на многолюдной улице, которая является главной магистралью вашего района.

Возможно, вы даже знакомы с другими зданиями, которые уже прошли процесс переназначения и были преобразованы из жилой в коммерческую.

Но с чего начать?

Есть несколько вещей, которые нужно учесть, и многое сделать, прежде чем вы получите изменение зонирования, необходимое для вашей собственности.Продолжайте читать, чтобы узнать все, что вам нужно знать об изменении зонирования с жилого на коммерческое.

Оценка жилого фонда

При изменении зонирования объекта недвижимости с жилого на коммерческое вы должны учитывать многие из тех же соображений, что и при строительстве коммерческой недвижимости с нуля. Вы должны получить необходимые разрешения, выбрать планировку офиса, заполнить форму изменения адреса и т. Д.

А вот с жилой недвижимостью ваши соображения немного другие.

Изменение зонирования с жилого на коммерческое требует большего, чем просто установка вывески и пандуса для инвалидных колясок. Вы полностью меняете назначение структуры, а это значит, что, возможно, придется изменить и саму структуру.

Вот несколько вещей, которые необходимо оценить, прежде чем вы фактически начнете формальный процесс изменения зонирования:

  • Влияние на сообщество : Если собственность еще не зонирована для коммерческого использования, подумайте о том, как шум или движение, вызванные вашим бизнесом, негативно отразятся на школах, семьях и других частях сообщества.Постарайтесь предвидеть любые возражения или опасения, которые могут возникнуть у членов сообщества.
  • Стоимость : Узнайте, сколько стоит изменить зонирование собственности. Обязательно получите расценки на преобразование собственности. В зависимости от того, с чем вы работаете, может быть легко превысить бюджет.
  • Доступ: Даже если недвижимость является коммерческой зоной, могут существовать физические ограничения, затрудняющие вход и выход клиентов и сотрудников.

Независимо от того, какую землю или здание вы выберете, проверка коммерческого здания имеет решающее значение для вашей оценки собственности.

Надежный и опытный строительный инспектор может предоставить вам понимание и информацию, которую вы иначе не получили бы, например, ожидаемые эксплуатационные расходы, возможные будущие ремонтные работы, наличие любых запрещенных работ и соответствие требованиям ADA.

Это не место, чтобы срезать углы. Вы не можете принимать правильные решения, используя плохую информацию. Чем опытнее и тщательнее инспектор строительства, тем точнее будет отчет, а это значит, что вы будете точно знать, во что ввязываетесь.

После того, как вы оценили свою жилую недвижимость, чтобы определить, стоит ли проходить процесс изменения зонирования с жилого на коммерческое, нужно учесть еще одну вещь: процесс переназначения.

Перезонирование недвижимости из жилой в коммерческую

Даже самая готовая недвижимость в мире не могла бы стать хорошим офисным помещением, если бы она не была зонирована для коммерческого использования. И если здание изначально было спроектировано для использования в жилых помещениях, есть большая вероятность, что его придется переназначить, прежде чем вы сможете превратить его в новую штаб-квартиру.

Вот как изменить зону собственности из жилой в коммерческую.

Знакомьтесь, соседи

Прежде чем приступить к реализации своих планов, вам необходимо получить одобрение правительства и сообщества. Наличие сообщества на вашей стороне может немного облегчить общение с местными властями. Посещение ассоциации соседей может помочь вам наладить отношения с вашим сообществом.

Выслушайте их опасения по поводу дорожного движения, загрязнения и других воздействий на территорию.Покажите, что вы готовы работать над решениями, которые сделают вас счастливыми. Если вы уже предвидели и спланировали против этих возражений, даже лучше.

Перейти на заседания совета по зонированию

Так же, как вы хотите встретить тех, кто по соседству будет принимать решения, влияющие на вашу собственность, вам следует пойти на собрания совета по зонированию. Вы получите ценную информацию о правилах и законах зонирования и познакомитесь с теми, кто может ответить «да» или «нет» на ваши запросы на изменение зонирования.

Узнайте о местном зонировании

Заседания совета по зонированию - отличное место для начала, но если вы хотите знать, как изменить зонирование собственности, вам все равно придется делать домашнюю работу. Процесс изменения зонирования часто зависит от политики и местных тенденций.

Был ли ранее произведен переход на собственность? Узнайте, как и почему они добились успеха.

Глубоко погрузитесь в демографические данные, преимущества для сообщества, правила и историю зонирования и многое другое.Все, что вы можете найти, укрепляет вашу позицию, поможет.

Сделайте ваш запрос

После того, как вы проинспектировали вашу собственность, самое время официально подать запрос на обновление правил зонирования. Подайте документы с вашим предложением и дождитесь ответа от комиссии по зонированию и сообщества.

Скорее всего, вы получите запросы как от местного сообщества, так и от правительства о внесении изменений в ваше предложение. Посмотрите, что потребуется для реализации этих изменений, и внесите все возможные корректировки.Иногда запросы невозможно выполнить. Составьте «План Б», если корректировки невозможны.

Если вы все сделали правильно, окончательное голосование должно быть в вашу пользу!

Как правильно изменить зонирование

Есть много деталей, о которых следует помнить при прохождении процесса изменения зонирования и изменении обозначения зонирования с жилого на коммерческое. Наше руководство поможет вам отслеживать все, что вам нужно, чтобы процесс переназначения прошел успешно.

Но прежде чем идти на одно собрание, убедитесь, что вы получили осмотр у квалифицированного инспектора коммерческого строительства.

Не все инспекторы созданы равными. И когда вы собираетесь посвятить все свои средства к существованию объекту недвижимости, важно внимательно присмотреться, прежде чем прыгать. Когда речь идет о недвижимости, нет лимонных законов, и вы несете 100% финансовую ответственность за собственность, когда она окажется в ваших руках.

Свяжитесь с нами сегодня и убедитесь, что осмотр вашего имущества проведен правильно!

Как перейти от жилого к коммерческому строительству

В связи с замедлением темпов жилищного строительства многие фирмы могут стремиться к расширению в коммерческие проекты.Вот как заставить его работать.

Новые правила, новые цепочки поставок, новые этапы, новые продукты и высококонкурентные торги - вот лишь некоторые из проблем, с которыми сталкивается жилищный застройщик, когда он начинает коммерческое строительство.

«Это кривая обучения», - сказал директор Barwise Consulting Керри Барвайз, возглавляющий отраслевое прогнозное исследование Австралийского форума строительной индустрии. Однако, как пояснил Барвайз, гибкость и адаптируемость помогут компаниям совершить рывок.

Коммерческие проекты все чаще начинают включать в себя крупные многомиллионные проекты смешанного назначения, сказал он.

Типичный многофункциональный проект будет сочетать в себе квартиры и коммерческую, торговую или гостиничную аренду. Также растет число нишевых проектов смешанного использования, которые сочетают в себе особые условия проживания, такие как пенсионное жилье, с арендой медицинских, торговых и коммерческих помещений.

Несмотря на то, что некоторые навыки и опыт работы в многоквартирных домах передаются напрямую, вполне вероятно, что команде проекта потребуется привлечь торговцев и поставщиков, обладающих специальными знаниями.

История здания Симе

Компания Sime Building and Construction в Западной Австралии несколько лет назад перешла от жилищного строительства к коммерческому, и высшее руководство понимает, что нужно для успеха в новых начинаниях.

С самого начала требуется новая информация, как сказал старший оценщик и менеджер проекта Sime Питер Хэм, сбор информации о новых сделках и поставщиках должен происходить на этапе тендера.

Что касается жилого дома, то количество, затраты и поставщики одинаковы от проекта к проекту, и часто их можно найти на месте, сказал он.

Между тем, коммерческие проекты могут включать в себя приобретение нишевых продуктов, например, специализированных заводов, а также требовать составления смет и затрат для тендера.

Цепочки поставок с большей вероятностью будут расширяться между штатами или даже за пределами страны. Таким образом, затраты могут быть уязвимы к колебаниям обменного курса.

Конкретные требуемые сделки также различаются, пояснил он. Проекты обычно также предполагают больший денежный поток, особенно по сравнению с малоэтажным или отдельно стоящим домом.

«Работу очень сложно процитировать, а тендер должен быть очень точным», - сказал он. Поскольку коммерческое строительство также является высококонкурентным, добавление маржи на случай непредвиденных обстоятельств может фактически стоить строителю работы.

Различия в кодах и требованиях

Для жилищных застройщиков соответствующие части Национального строительного кодекса и государственных строительных норм будут знакомыми территориями. Коммерческое строительство, однако, означает изучение новых разделов кодекса, включая требования к энергоэффективности Раздела J, требования доступности, новые требования противопожарной защиты и правила освещения.

Хэм сказал, что архитекторы проекта и консультанты, связанные с каждой ключевой частью здания, а именно электрическая, гидравлическая, осветительная, фасадная и структурная инженерия, часто будут предоставлять спецификации строителю и ключевые субподрядчики, которые включают соответствующие детали кода.

Однако иногда документация бывает неполной. По этой причине Хэм посоветовал строителям ознакомиться с соответствующими требованиями, чтобы знать, какая информация может потребоваться.

Постановка тоже вообще разная. Могут использоваться новые методологии, например, сборное железобетонное строительство с наклонными панелями, модульное строительство, инженерное деревянное строительство или сборные фасады.

С изменением масштаба и методологии, на объектах также часто используются установки и оборудование, с которыми строители малоэтажных жилых домов могут не иметь большого опыта. К ним относятся подъемники со стрелой и приподнятые рабочие платформы.

Требования безопасности также более строгие в отношении коммерческих проектов, отметил Хэм.Разработчик должен будет обеспечить внедрение и соблюдение соответствующих вводных инструкций, бесед с инструментарием, заявлений о методах безопасной работы и других процессов.

«Строить дома намного проще», - сказал он.

По словам Барвайза, наблюдается всплеск оборонных и других проектов, финансируемых государством, включая здравоохранение, образование, стадионы и инфраструктуру. Для успешного проведения тендера на эти проекты строителю или субподрядчику может потребоваться учесть новые требования, такие как наличие сторонней аккредитованной системы управления безопасностью, системы экологического менеджмента и системы обеспечения качества.

Другие важные факторы

Факторы экологической устойчивости, включая управление отходами, энергоэффективность систем здания, следы материалов и воплощенный углерод, также становятся фундаментальными факторами в нежилых секторах.

В некоторых штатах, таких как Западная Австралия и Квинсленд, могут применяться банковские счета в рамках проекта. Они меняют порядок оплаты субподрядчиков по крупным проектам.

Барвайз сказал, что строители, которые, возможно, ранее сосредоточились на одном конкретном секторе, таком как таунхаусы или квартиры, скорее всего, столкнутся с трудностями в ближайшие год или два.

«Раньше мелкие строители и подрядчики переходили на ремонт магазинов [во время спада]», - заметил он. Однако на этот раз это может быть не так. В розничной торговле наблюдается низкая активность, поэтому отделочные работы, скорее всего, будут проводиться в отелях, офисах и других коммерческих секторах.

«Это природа искусственной среды - то, что мы строим, меняется», - сказал Барвайз. «Строителям, архитекторам и проектировщикам приходится сталкиваться с различными типами проектов и их потребностями.”

В целом, по его словам, данные показывают, что отрасль «довольно адаптируема».

Также есть явные признаки растущего спроса на строителей, которые могут продемонстрировать новаторство и ответственность и могут перенести этот опыт в другие сектора и проекты. Тем более, что популярность совмещения строительных функций становится все более популярной.

«Нормальные категории распадаются», - сказал Барвайз. «Сейчас практически никто не может построить простой жилой комплекс из башен, это должен быть участок, чтобы перейти черту.”

Передача прав на разработку: ConservationTools

Передача прав на застройку (TDR) - это метод зонирования, используемый для постоянной защиты земель, имеющих природоохранную ценность (таких как сельскохозяйственные угодья, общественные открытые пространства или другие природные или культурные ресурсы), путем перенаправления развития, которое в противном случае происходило бы на этой земле (территория отправки ) в зону, где планируется рост и развитие (принимающая зона).

Программы

TDR предоставляют землевладельцам финансовую компенсацию за отказ от застройки части или всей своей земли.В рамках муниципального зонирования этим землевладельцам предоставляется возможность юридически отделить права на застройку от своей земли и продать эти права другому землевладельцу или застройщику для использования в другом месте. Земля, от которой были отобраны права на застройку, постоянно охраняется сервитутом или ограничительным соглашением. Стоимость земли для застройки, на которой применяются переданные права на застройку, повышается за счет возможности нового или специального использования; большая плотность или интенсивность; или другая регулятивная гибкость, которую зонирование без опции TDR не позволило бы.

TDR устраняет некоторые непредвиденные обстоятельства и потери, связанные с традиционным зонированием, позволяя землевладельцам в районах, обычно зонируемых для сельскохозяйственного использования или проживания с очень низкой плотностью населения, получать некоторые из тех же финансовых вознаграждений, которые доступны землевладельцам, расположенным в районах, зонированных для использования пригородных и городских земель. .

Запись

муниципалитетов Пенсильвании используют TDR с конца 1980-х годов. Десятки муниципалитетов включили инструмент TDR в свои постановления о зонировании, и многие одобрили транзакции TDR.Наиболее активные программы СПТБ действуют на юго-востоке и юге центральной части Пенсильвании, где сохранение сельскохозяйственных угодий является главным приоритетом для многих сообществ

Некоторые муниципалитеты Пенсильвании с программами СПТБ сыграли активную роль в облегчении транзакций СПТБ. Эти роли включают:

  • Помощь в финансировании покупки TDR.
  • Banking покупал TDR до тех пор, пока они не понадобились местным разработчикам. (Для получения дополнительной информации см. «Банковские TDR для будущего использования».)
  • Продажа TDR разработчикам посредством публичных торгов.
  • Использование средств от продаж СПТБ для покупки новых СПТБ и сервитутов по сохранению сельского хозяйства, что позволяет сохранить больше ферм, чем можно было бы сохранить только за счет финансирования сохранения земель округа и штата.

TDR в сравнении с ACEPP

Инструмент TDR резко отличается от того, что часто называют программами «покупки прав на развитие» - в Пенсильвании, Программа упрощения закупок для сохранения сельского хозяйства (ACEPP):

  • С TDR права на застройку, приобретенные у землевладельца, могут быть использованы на другом участке.С ACEPP права на разработку прекращаются.
  • Хотя программы СПТБ Пенсильвании в основном сосредоточены на защите сельскохозяйственных угодий, СПТБ также использовалась для защиты исторических и природных ресурсов. ACEPP занимается исключительно сохранением сельскохозяйственных угодий.
  • Деньги, используемые для покупки TDR, обычно поступают из частного сектора, если есть достаточные стимулы для привлечения разработчиков к добровольному выбору TDR. ACEPP сильно зависит от государственного финансирования.
  • Единственным критерием для получения TDR является то, что земля должна быть расположена в районе, обозначенном в постановлении о зонировании для передачи прав на застройку.Чтобы претендовать на ACEPP, землевладельцы должны соответствовать строгим критериям отбора.

Все выигрывают

При эффективном использовании опции TDR выигрывают все:

  • Землевладелец получает определенную рынком финансовую компенсацию за сохранение своей земли.
  • Разработчик получает прибыль, пользуясь преимуществами регулирующей гибкости зоны приема TDR.
  • Общество пользуется многими экономическими, экологическими и медицинскими преимуществами охраняемых земель, такими как уменьшение наводнений и более чистая питьевая вода.Граждане также извлекают выгоду из потенциала более разнообразного и доступного жилья, который стал возможен благодаря застройке с более высокой плотностью застройки.
  • Земельные трасты, муниципальные программы открытых пространств и окружные советы по сохранению сельскохозяйственных угодий могут использовать свои ограниченные деньги для защиты других важных объектов (т. Е. Сохранение собственности с помощью TDR оставляет ограниченные средства на сохранение, доступные для защиты собственности в другом месте).

Доступ к частному капиталу

Просто не хватает местного, государственного и федерального финансирования природоохранных мероприятий для защиты всех земель, которые нуждаются в защите, и относительно небольшое финансирование, которое действительно существует, часто оказывается под угрозой.В отличие от методов сохранения, которые полагаются исключительно на скудные государственные доллары, СПТБ сохраняет землю, задействуя огромные объемы частного капитала, направляемого на проекты развития.

Гибкость

TDR - это гибкий инструмент, его можно адаптировать к различным сценариям сохранения земель и управления приростом.

Например, права на застройку могут передаваться жилым или нежилым застройкам. Жилые застройки, использующие TDR, обычно включают дополнительные применения (например,ж., таунхаусы в дополнение к отдельным домам на одну семью), специальное использование (например, сообщества пенсионеров с постоянным уходом), повышенная плотность (больше жилых единиц на акр) или гибкость в отношении площади и стандартов зонирования (вариации на неудачу, размеры участков , так далее.). Нежилые застройки, использующие TDR, обычно используют увеличенные припуски на площадь пола, максимальные припуски на высоту здания или максимальные допуски на покрытие непроницаемого участка.

Приспособлен к рыночным силам

Простое добавление опции TDR к постановлению о муниципальном зонировании не означает, что люди будут ее использовать.Программы TDR обычно эффективны только когда:

  • Покупателям нужно то, что разработчик может построить с помощью TDR;
  • Застройщики хотят купить TDR и передать их в приемные районы; и
  • Землевладельцы готовы продавать TDR, при этом постоянно ограничивая свои земли.

Программы TDR обычно терпят неудачу в ситуациях, когда силы рынка недвижимости не учитывались при разработке программы. Рассмотрим следующий сценарий:

Базовое зонирование муниципалитета позволяет жилым застройкам иметь до трех домов на акр без TDR, в то время как вариант TDR допускает плотность застройки до шести домов на акр.Подразделения в районе застраиваются с плотностью от трех домов или меньше на акр.

Даже несмотря на то, что использование опции TDR позволит разработчику построить больше единиц, рыночный спрос на разработки с более высокой плотностью размещения практически отсутствует. Если, однако, базовое зонирование допускает только жилые застройки с плотностью до одного дома на акр, но разрешает до трех домов на акр через TDR, застройщик с большей вероятностью выберет вариант TDR, чтобы удовлетворить рыночный спрос. .

Стоимость TDR

в долларах

Долларовая стоимость TDR, как для землевладельца района отправки, так и для застройщика района приема, зависит от ряда рыночных и других факторов. Например, землевладелец, желающий продать TDR, скорее всего, будет иметь в виду определенную долларовую стоимость каждого TDR, который он планирует продать. Точно так же потенциальный пользователь TDR будет иметь определенную цену, которую он готов заплатить, и эта цена обычно основана на прогнозируемой стоимости, которую приобретенный TDR добавит к развитию.Сделка TDR обычно происходит, когда достигается некоторая точка совпадения между ожиданиями продавца и покупателя.

Если муниципалитет или земельный фонд покупают и обслуживают TDR (см. «Банковские TDR для будущего использования»), они должны определить, сколько они будут платить. Средняя стоимость одного акра, уплачиваемая окружным советом по сохранению сельскохозяйственных земель за сервитуты по сохранению сельского хозяйства, может быть полезной отправной точкой для определения цены за TDR (особенно, если местом отправки TDR являются сельхозугодья).Например, если округ платит примерно 5000 долларов за акр за сельскохозяйственные сервитуты в муниципалитете, а постановление муниципалитета о зонировании выделяет один TDR на каждые два акра землевладельцам, отправляющим землю, начальная цена за TDR может составлять около 10000 долларов.

Сделайте опцию TDR привлекательной для владельцев зон отправки

Учитывая добровольный характер использования TDR, положения постановления TDR должны быть разработаны таким образом, чтобы вариант TDR был намного более привлекательным для землевладельца в районе отправки, чем традиционный вариант разделения на участки и вариант застройки.

Например, район сельскохозяйственного зонирования и район отправки TDR в Уорик-Тауншип (графство Ланкастер) позволяют землевладельцам делить свои земли для несельскохозяйственных жилых целей, как правило, в соотношении один лот на каждые 25 акров. В соответствии с вариантом TDR эти же землевладельцы могут разделять и передавать TDR из расчета один TDR на каждые два акра. Ферма площадью 100 акров может создать до четырех жилых участков с помощью традиционного варианта зонирования или 50 TDR.

Там, где эффективное сельскохозяйственное зонирование еще не налажено, некоторые муниципалитеты сократили зону отправки TDR, чтобы повысить привлекательность варианта TDR для землевладельцев.Точно так же некоторые муниципалитеты сократили зоны приема TDR, чтобы вариант TDR привел к большему количеству использований, большему развитию или другой гибкости по сравнению с традиционными подходами к развитию (но без значительного развития, чем было бы допустимо до TDR. была введена опция).

Муниципальные чиновники должны убедиться, что их программы TDR предусматривают использование опции TDR как единственного средства для достижения максимально возможной плотности в принимающей зоне.Если застройщики могут просто изменить зонирование, чтобы обеспечить более высокую плотность проживания или более высокую плотность нежилых помещений в принимающей зоне, они не будут использовать опцию TDR.

Этапы внедрения

Создание программы TDR включает следующие основные шаги. Если возможно, обратитесь к профессиональному консультанту по планированию, имеющему опыт разработки программ СПТБ.

  1. Установить вариант TDR и административные положения в рамках муниципального постановления о зонировании.Использование TDR должно быть добровольным.
  2. Установите зону отправки. Это должна быть территория высокой природоохранной ценности, такая как сельхозугодья или общественное открытое пространство. Зона отправки обычно представляет собой определенную географическую область, но также может быть основана на определенных географических критериях.
  3. Определите количество TDR, выделенных каждому землевладельцу в зоне отправки. Обычно это основано на простой математической формуле, такой как один TDR на каждые пять акров. Некоторые формулы исключают ограниченные земли (т.е., те, которые нелегко построить, которые, возможно, уменьшили ценность разработки). Большинство муниципалитетов также устанавливают порог минимального размера земельного участка для участия в программе TDR.
  4. Установить порядок отделения TDR. Обычно эта процедура написана как часть положений постановления о зонировании и требует наличия акта о передаваемых правах на застройку. Постановление может включать в себя образец акта, утвержденный к оформлению юрисконсультом муниципалитета. Процедуры также должны требовать, чтобы оформленный акт был записан в регистратор округа до того, как муниципалитет одобрит застройку в принимающей зоне.
  5. Установить порядок постоянной защиты земель, от которых были отделены TDR. Обычно эта процедура требует использования ограничительного условия или, предпочтительно, сервитута сохранения, принадлежащего третьей стороне.
  6. Установить зону приема. Это должна быть территория (или области), запланированная для роста, предпочтительно там, где есть или планируются коммунальные услуги, такие как водоснабжение и канализация. В идеале, как отправляющая, так и принимающая области должны быть заранее определены в ходе комплексного процесса обновления плана муниципалитетом или регионом с учетом использования TDR.Потенциальные зоны приема могут быть жилыми, коммерческими, промышленными или институциональными по своему характеру или любой их комбинацией. Обозначенные районы роста, определенные Кодексом планирования муниципалитетов Пенсильвании (MPC), очень подходят для рассмотрения в качестве зон приема СПТБ.
  7. Установить требования к представлению плана для застройки в зоне приема TDR. (Примечание: застройка, подлежащая получению TDR, может быть условно использована в рамках постановления о зонировании, или участие в наложенном районе развития традиционного микрорайона может быть сделано при условии покупки некоторого количества TDR.)

Обеспокоенность соседей по зоне приема

Самая большая проблема при разработке успешной программы TDR заключается в поиске одной или нескольких подходящих зон приема. Некоторые муниципалитеты не могут преодолеть местное сопротивление, которое обычно исходит от жителей, прилегающих к районам потенциального приема, и обычно основывается на убеждении (фактическом или нет), что СПТБ приведет к большему количеству новых разработок, чем это могло бы произойти в противном случае. Некоторые жители опасаются, что активизация строительства приведет к ухудшению дорожного движения, повышению налогов на недвижимость, снижению стоимости собственности или снижению качества жизни.

Программы

TDR могут быть разработаны с учетом этих потенциальных проблем. Например, программы могут ограничить максимально допустимую плотность в зоне приема TDR, чтобы жилой комплекс, использующий TDR, - даже с добавленными единицами - не превышал плотность проживания, которая была доступна для этих участков до создания программы TDR.

Банковские TDR для будущего использования

разделенных TDR могут храниться («храниться») и продаваться с аукциона для будущего использования в зонах приема TDR.Например, несколько муниципалитетов в округе Ланкастер приобрели TDR у землевладельцев в назначенных городком районах отправки и держали их в банке TDR. После внесения в банк эти TDR могли либо быть изъяты из обращения избранными должностными лицами, либо проданы застройщику.

В городке Уорик заявители на застройку в районах приема TDR имеют возможность сделать публичные торги на TDR поселка на объявленном аукционе и использовать недавно приобретенные TDR для улучшения своих разработок. Поселок реинвестирует выручку от продаж TDR в новые покупки TDR, создавая возобновляемый фонд.

Точно так же Lancaster Farmland Trust (LFT) приобретает TDR у фермеров и удерживает их до тех пор, пока подходящий покупатель не потребует TDR, часто продавая их вместе с теми, которые продаются муниципалитетом. LFT также выполняет функции банка TDR и администратора программ в некоторых сельских муниципалитетах округа Ланкастер. При продаже TDR компания LFT не обязана соблюдать требования публичных заявок (даже несмотря на то, что ее продажная цена за TDR обычно аналогична цене предложения муниципалитета).

Перенос TDR через муниципальные границы

Раздел 1105 (b) (2) MPC позволяет передавать разделенные TDR из одного муниципалитета в другой в Пенсильвании.Необходимые ингредиенты включают все следующее:

  • Утвержденный комплексный план округа или нескольких муниципальных образований;
  • Постановления о зонировании в участвующих муниципалитетах, которые позволяют использовать TDR;
  • Обозначение отправляющих и / или принимающих районов в этих муниципалитетах; и
  • Заключенное соглашение о передаче прав на застройку между муниципалитетами.

Например, в поселке Хани-Брук с середины 2000-х годов действует активная программа TDR с зонами отправки и получения.В 2015 году поселок присоединился к соседнему району Хани-Брук, чтобы принять комплексный план нескольких муниципальных образований. Власти округа согласились, чтобы район служил одной из нескольких зон приема TDR, созданных в городке, и в 2018 году оба муниципалитета приняли новые постановления о зонировании, позволяющие передавать TDR через свои границы. Городок Хани-Брук имеет районы зонирования для отправки и получения TDR; Городок Хани-Брук имеет районы зонирования, позволяющие получать TDR, генерируемые в окружающем городке.

Смешивание и согласование

TDR - это один из многих инструментов, доступных муниципалитетам и региональным организациям для управления ростом и постоянной защиты ценных сельскохозяйственных, природных и культурных ресурсов; TDR может быть еще более эффективным, если его смешивать и сочетать с этими другими инструментами. Примеры включают:

  • Землевладелец может пожертвовать природоохранный сервитут на части своей земли, на которой нет TDR из-за чувствительности к окружающей среде (например, заболоченные земли или крутые склоны), при этом продавая TDR на своем кукурузном поле застройщику для использования в принимающей зоне. .
  • Муниципалитет может принять Постановление о развитии традиционного соседства, чтобы гарантировать, что застройки в зоне приема СПТБ имеют определенные характеристики, такие как пешеходные районы, разнообразное жилье и общественные зеленые насаждения.
  • Внедряя «Сохранение по замыслу» (путем внесения поправок в постановление о зонировании и SALDO), муниципалитет может обеспечить защиту открытого пространства и чувствительных объектов в зоне приема TDR. Кроме того, процесс оценки и планирования, который является частью Conservation by Design, может помочь муниципалитету определить наиболее подходящие районы отправки и получения TDR.
  • Муниципалитет может принять сельскохозяйственное защитное зонирование (APZ) для содействия продолжению сельскохозяйственной деятельности на землях, которые находятся за пределами зоны отправки TDR и которые, возможно, из-за отсутствия давления развития в обозримом будущем, не являются хорошими кандидатами для того, чтобы быть в Область отправки TDR.

По законам Пенсильвании использование TDR должно быть добровольным. Постановление о муниципальном зонировании не может предписывать землевладельцу или застройщику использовать TDR, но оно может сделать вариант TDR очень привлекательным.

Следующие разделы MPC разрешают использование TDR:

  • § 603 (c) (2.2) - Положения постановлений: позволяет муниципалитетам устанавливать положения СПТБ в рамках муниципальных постановлений о зонировании при условии, что такая возможность разрешена как добровольная, а не обязательная.
  • § 619.1 - Передаваемые права на застройку: создает TDR, которые могут быть разделены и переданы как отдельный интерес к недвижимости; требует муниципального одобрения переводов TDR; ограничивает отправку и получение TDR рамками одной муниципальной границы, если только два или более муниципалитета не имеют совместного постановления о зонировании или письменного межправительственного соглашения.
  • § 1105 (b) (2) - Межправительственное сотрудничество: позволяет СПТБ пересекать муниципальные границы без необходимости принятия совместного постановления о зонировании. (Для получения дополнительной информации см. «Передача TDR через муниципальные границы».)

Нежилая недвижимость

Нежилая недвижимость

Что такое нежилая недвижимость?

Нежилое имущество для целей гербового сбора включает:

  • земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения
  • участков (кроме участков, приобретенных по связанному договору на строительство дома или квартиры)
  • коммерческих или коммерческих помещений, включая офисы, фабрики, магазины и общественные дома
  • Создание или передача опционов на землю
  • права собственности на землю (например, путевые листы или другие права на прокладку кабелей, труб, проводов или других каналов)
  • сервитутов (право на чью-либо собственность, например, преимущественное право проезда)
  • создание или передача пожизненного интереса
  • создание или передача остаточной доли
  • бизнес-активов, таких как гудвилл или балансовая задолженность
  • акций, акций и ценных бумаг
  • полисов страхования.

Покупка сайта

Участок является нежилой недвижимостью. Вы платите гербовый сбор от стоимости сайта.

Вы можете потребовать возмещение части уплаченного вами гербового сбора. Для получения дополнительной информации см. Схема возврата гербового сбора на жилую застройку.

Однако, если вы покупаете участок со связанным соглашением о строительстве на нем жилой недвижимости, этот участок считается жилой недвижимостью.

Если вы покупаете участок с договором смежной застройки за:

  • производственное здание
  • или
  • коммерческое здание

Вы оплачиваете гербовый сбор от стоимости участка и стоимости постройки.Эти расходы не включают НДС.

Документ (письменный документ) о передаче сайта может содержать право доступа к сайту. После оплаты гербового сбора за инструмент, гербовый сбор не взимается отдельно в полосе отчуждения.

Соглашения или контракты на покупку недвижимости в Ирландии

Гербовый сбор

, как правило, не взимается по письменным соглашениям или контрактам на покупку недвижимости. Из этого есть некоторые исключения. Гербовый сбор взимается с определенных письменных:

  • договоров на покупку бизнес-активов (Раздел 31 Закона о консолидации гербовых сборов 1999 г.)
  • «постоянные контракты» (раздел 31A Закона о консолидации гербовых сборов 1999 г.)
  • лицензионных соглашений (раздел 31B Закона о консолидации гербовых сборов 1999 г.).

Передача имущества, стоимость которого определяется недвижимым имуществом

См. Определенное имущество, стоимость которого определяется недвижимым имуществом.

Переуступка (передача) полисов страхования (жизни и другого)

Если риск, к которому относится полис, находится в Ирландии, вы платите гербовый сбор по письменному поручению полиса.

  • Пример 1

    ABC Ltd продает страховку с расширенной гарантией.

    Г-н Мерфи, розничный торговец, выступает в качестве посредника для ABC Ltd, продавая полисы физическим лицам, покупающим у него товары.

    Если эти лица (страхователи) обычно проживают в Ирландии, риск находится в Ирландии. Гербовый сбор является платным.

  • Пример 2

    DEF - голландская компания с головным офисом в Нидерландах.

    DEF заключает договор с британской страховой компанией через ирландского страхового брокера.

    Политика предусматривает возможную ответственность в случае травм клиентов DEF во время ярмарки, которую DEF организует в Дублине.

    Риск не находится в Ирландии: страхователь DEF является юридическим лицом с головным офисом за пределами Ирландии. Гербовый сбор не взимается. Вы не подаете декларацию о гербовом сборе.

  • Пример 3

    GHI - немецкая компания с головным офисом в Берлине.

    Имеет филиал в Дублине.

    Дублинское отделение принимает политику государственной ответственности за причинение вреда любым представителям общественности, посетившим его офис в Дублине.

    Риск находится в Ирландии, поскольку страхователь, к которому относится полис, находится в Ирландии.Гербовый сбор является платным.

Возможно, вы получаете ссуду на покупку недвижимости. Условием кредитного предложения может быть:

  • страхование жизни
  • и
  • назначает кредитору страховой полис в качестве обеспечения ссуды.

Если вы назначаете полис страхования жизни в качестве обеспечения ссуды, гербовый сбор не взимается. Вы не подаете декларацию о гербовом сборе. Это относится к инструментам, исполненным 7 декабря 2006 г. или после этой даты.

Далее: Определенное имущество, стоимость которого определяется недвижимым имуществом

разрешений на использование нежилых помещений (Non-RUP) | Планирование развития

РУКОВОДСТВО ПО СОБЛЮДЕНИЮ КОДЕКСА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ В НЕЖИЛЬНЫХ СРЕДСТВАХ

В этой публикации изложены требования к сертификату использования и занятости для коммерческих помещений, расположенных в округе Фэрфакс, однако они не применяются в городах Клифтон, Херндон и Вена. Раздел 61-1-2 Кодекса округа Фэйрфакс определяет, что сертификат использования и проживания означает разрешения, описанные в Постановлении о зонировании округа Фэйрфакс с поправками, включая, помимо прочего, разрешения на использование в жилых помещениях и разрешения на использование в нежилых помещениях.

ДЛЯ РАБОТЫ ИЛИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕ ТРЕБУЕТСЯ ПЕРЕДАЧА

В соответствии с разделом 18-701 Постановления о зонировании округа запрещается занимать или использовать какие-либо строения или какие-либо помещения, и никакие изменения в использовании не допускаются, если и до тех пор, пока не будет получено Разрешение на использование в нежилых помещениях (не для жилых помещений). RUP) был утвержден в соответствии с положениями Постановления о зонировании. Считается, что не-RUP разрешает и требуется как для первоначального, так и для продолжающегося занятия и использования здания или земли, к которым он применяется.

В СЛУЧАЕ ПОЛУЧЕНИЯ НЕПРАВИЛЬНОГО ЗАПИСИ

В соответствии с разделом 18-702 Постановления о зонировании округа Фэйрфакс, не-RUP должен быть получен от администратора зонирования до того, как любое лицо:

  1. Занимать или использовать любое здание, за исключением вспомогательных конструкций, разрешенных Статьей 10 Постановления о зонировании, и дополнений к существующим строениям, которые не требуют утверждения плана участка.
  2. Изменить использование любого существующего здания.
  3. Занимайте или используйте любую свободную землю, кроме сельскохозяйственных.
  4. Внести любые изменения в использование несоответствующего использования.
  5. Расширить любое использование таким образом, чтобы потребовалось увеличение количества требуемых парковочных мест во дворе.
  6. Продолжить любое использование после изменения прав собственности на такое использование.

Связанные ресурсы

Является ли отсутствие RUP разрешением на использование или свидетельством о занятости? И то, и другое!
.
Опубликовано в категории: Разное

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *