Как перевести квартиру в нежилое в 2019: Перевод квартиры в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

Содержание

Перевод жилого помещения в нежилое и нежлого в жилое

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких‑либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких‑либо лиц.

Адреса и часы приема:

МКУ «Городской жилищный фонд», ул. Некрасова, д. 9/15, каб. № 9 тел. 31–74–33.
Приемные дни: с понедельника по четверг: с 9.00 до 17.00; перерыв с 13.00 до 14.00.

ГАУ БО МФЦ, пр. Славы, 25, ул. Есенина, 9, тел. 42–42–42.

Как перевести нежилое помещение в жилое

Информация в этой статье будет полезной собственникам нежилых помещений, которые хотят перевести его в статус жилья.

Ниже мы расскажем об основных условиях, при выполнении которых возможен перевод нежилого помещения в жилое в соответствии с действующими на сегодняшний день нормативными актами.

 

Условия, необходимые для перевода помещения

Перед тем, как вы будете подавать документы на перевод нежилого помещения в жилое, нужно ознакомиться с условиями, которые установлены законом.

Перевод нежилого помещения в жилое (или, наоборот жилое в нежилое) допускается с учетом требований Жилищного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно Жилищному Кодексу:

«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания».

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечить гражданам права на жилище, отвечающее санитарным, экологическим, противопожарным нормам и требованиям безопасности.

Условия, которым должно соответствовать жилое помещение:

  1. Иметь инженерные сети — электроосвещение, хозяйственно-питьевое водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляцию и т. д.

  2. Оборудоваться и обустраиваться таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами.

Для того, чтобы нежилое помещение было признано в дальнейшем жилым, потребуется подготовить проект реконструкции, согласно которому проводится перепланировка.

Важно, чтобы в процессе перестройки не снизился уровень надежности здания (например, запрещено убирать несущие стены).

Не допускается размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этаже зданий, а также в домах, признанных аварийными.

 

Куда подаются документы для перевода нежилого помещения в жилое

Законодательством предусмотрено, что решение о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания относится к компетенции органов местного самоуправления (муниципалитетов).

В Москве услугу по переводу нежилого помещения в жилое предоставляет Департамент городского имущества.

В других субъектах РФ вопросы изменения статуса (перевода) помещения могут возлагаться на Департаменты архитектуры.

Заявление и документы для получения этой услуги подаются через МФЦ.

В Москве создано более ста центров государственных услуг, в большинстве российских регионов МФЦ также давно и успешно функционируют.

Обратиться в них можно без привязки к месту жительства, выбрав удобный офис.

 

Порядок признания помещения жилым

На основании заявления собственника уполномоченные органы в установленном порядке создают комиссию для оценки помещений жилищного фонда.

Такая комиссия дает заключение: признать объект (здание, помещение) пригодным (непригодным) для проживания граждан, что является основанием для вынесения соответствующего решения о переводе нежилого помещения в жилое.

При принятии положительного решения о переводе помещения в другой статус можно проводить реконструкцию.

Для реконструкции помещения, как упоминалось выше, необходим проект, а по завершении работ по переустройству составляется акт приемочной комиссии.

Указанный акт подтверждает окончание перевода помещения в жилой фонд.

Процедура перевода помещения требует специальных знаний, поэтому самостоятельно выполнить требования законодательства без привлечения юристов весьма сложно.

Чтобы не тратить время и избежать трудностей в решении этого вопроса, настоятельно рекомендуем своевременно обращаться к опытным специалистам.

пошаговая инструкция и возможные препятствия

С каждым годом на рынке недвижимости растет спрос на апартаменты. В сравнении с квартирой их можно купить на более выгодных условиях, а потом перевести в статус жилого помещения. О том, как это сделать и с какими трудностями столкнется собственник, расскажем в статье.

Что такое апартаменты и зачем их переводить в жилой фонд

На сегодняшний день правовой статус понятия «апартаменты» в России не определен. Правительство планирует ликвидировать законодательные пробелы в течение 2020 года, а до тех пор юристы, застройщики и собственники руководствуются теми нормами, которые есть.

Согласно действующим положениям, апартаменты попадают под категорию комфортного гостиничного номера. Но на практике их давно используют в качестве жилплощади, продают и покупают, можно сказать, что они конкурируют на рынке с квартирами.

Все больше людей покупают апартаменты, чтобы потом перевести их в жилое помещение

Привлекательность апарт-недвижимости в том, что ее можно купить на 15-20% дешевле аналогичного по площади жилья. Дома обычно возводят в уже обустроенных районах с развитой инфраструктурой, а на первых этажах размещают бытовые службы: сервисы по доставке продуктов, прачечную и клининг. Можно жить, несмотря на нежилой статус помещения.

Но именно принадлежность апартаментов к нежилому фонду влечет ряд ограничений. Размер коммунальных платежей и налога на имущество выше, чем при владении квартирой, собственник не может получить постоянную регистрацию и налоговый вычет за покупку. Чтобы устранить неудобства, подают документы на перевод апартаментов в статус жилого объекта.

Как перевести апартаменты в жилой фонд: варианты решений

Теоретически, нет никаких препятствий, чтобы помещение стало квартирой. Подробно процесс описан в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако в реальности применить нормы права не так просто.

Что нужно, чтобы апартаменты стали квартирой: общий алгоритм действий

Чтобы в помещении можно было жить на законных основаниях, должны быть выполнены 3 условия:

Недвижимость оформлена в собственность У нее нет обременения в виде ипотеки, арендного договора, ареста или притязания третьих лиц Нежилой объект отвечает требованиям, которые предъявляют к жилому. Стандарты перечислены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Апартаменты должны соответствовать требованиям к жилому помещению

Если все пункты соблюдены, процедура перевода выглядит следующим образом:

Шаг 1. Подача документов

Собственник направляет заявление в органы местного самоуправления. В Санкт-Петербурге обращаются в Администрацию района, в Москве — в Департамент городского имущества. Форму заявления можно посмотреть на сайте МФЦ.

Также заявитель должен предоставить:

Подлинник или нотариально заверенную копию документа о праве собственности План помещения с описанием или технический паспорт Поэтажный план дома, в котором находится объект

Документы направляют лично или через многофункциональный центр. В обоих случаях собственнику должны выдать расписку о приеме заявления.

Шаг 2. Оценка недвижимости

В течение 45 календарных дней Администрация, Департамент или другой орган, осуществляющий перевод, создает комиссию для оценки апарт-недвижимости. Эксперты определяют, соответствуют ли объект требованиям к жилому помещению.

Именно на этом этапе собственника ждут неприятные сюрпризы:

В помещении не соблюдены нормы СанПиН: плохие шумоизоляция и вентиляция, нарушены показатели инсоляции, то есть проникает недостаточно солнечного света, в комнате или на кухне нет окон и т. д. Это не значит, что застройщик не соблюдал строительные нормы: он изначально ориентировался на стандарты для нежилых объектов, а не для квартир. В законодательстве некоторые требования прописаны размыто. Например, указано, что минимальная площадь комнат должна быть такой, чтобы в ней поместилась необходимая для жизни мебель. С нашей точки зрения, это неоднозначный критерий. Для кого-то достаточно в спальне кровати и тумбы, а другим для эргономики пространства нужен широкий двухметровый шкаф.

Мы привели один пример, но неопределенных пунктов в Постановлении много, поэтому большую роль при оценке апартаментов играет субъективный фактор. Члены комиссии часто принимают решение на основе личных убеждений. При этом эксперты не торопятся идти навстречу собственнику, ведь они берут ответственность за здоровье и благополучие будущих жильцов. Если есть сомнения, они, скорее всего, откажут.

Эксперты должны подтвердить, что апартаменты соответствуют стандартам квартиры

Шаг 3. Решение о переводе апартаментов в жилой фонд

На основе заключения экспертов уполномоченный орган решает удовлетворить заявление или отказать заявителю. В течение 3 рабочих дней после решения собственнику высылают либо распоряжение о переводе нежилого помещения в жилое, либо уведомление об отказе. В последнем случае решение можно обжаловать в суде.

Главная причина отказа — несоответствие апартамента требованиям к жилому фонду. Иногда, чтобы устранить отклонения, достаточно сделать небольшой ремонт, например, усилить звукоизоляцию с помощью специальных стройматериалов. Но чаще нужно переустройство помещения. Как это сделать расскажем ниже.

Перепланировка и перевод апартаментов в статус квартиры

Любые изменения конфигурации жилья требуют согласования с тем же органом, который переводит помещение из одного статуса в другой. Для этого нужно:

Обратиться в лицензированную компанию, чтобы специалисты разработали проект перепланировки Направить в Администрацию или Департамент паспорт, заявление на перепланировку, свидетельство о собственности, проект изменений, техпаспорт помещения и план этажей В течение 45 дней заявление рассматривают и выносят решение о перепланировке. Если оно положительное, можно приступать к работе, если нет — обратиться в суд или заказывать другой проект. Но нельзя гарантировать, что любое апарт-помещение можно переделать под стандарты квартиры. Если для этого потребуется модификация несущих конструкций, перепланировка невозможна.

После окончания ремонта нужно получить новый техпаспорт в БТИ и заново направить пакет документов для изменения статуса объекта.

Чтобы апартаменты соответствовали требованиям к квартире часто приходится делать перепланировку

Помощь застройщика при переводе апартаментов в жилое помещение

Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру. То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд. Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.

Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.

При отрицательном решении призвать девелопера к ответственности сложно: в договоре не прописывают пункт о гарантированном положительном исходе. Единственное, на что может уповать дольщик, — порядочность застройщика. Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.

Девелоперы возводят апарт-комплексы с перспективой их перевода в жилой фонд

Сколько стоит перевод апартаментов в жилое помещение

Назвать сумму расходов на каждом этапе сложно. Она зависит от региона и от объема предполагаемых работ. Приведем минимальные цены по Санкт-Петербургу:

Рассмотрение заявление на перепланировку и (или) смену статуса — бесплатно Техпаспорт в БТИ — от 1 500₽. План перепланировки — от 30 000₽

Сумма может увеличиться в несколько раз, если собственник обратится в юридическую фирму для консультации или составления документов. Также мы не рассматриваем расходы на ремонт в связи с перепланировкой.

При благоприятном исходе бюрократические и ремонтные хлопоты завершаются заявлением в Росреестр о смене статуса апартаментов. В течение 3-5 рабочих дней в базу вносят изменения и выдают выписку, где сказано, что вы собственник жилого помещения.

Перевод в нежилое помещение в Краснодаре

Не всегда решив начать собственное дело есть средства для покупки офиса. Поэтому начинающие предприниматели решают превратить квартиру в филиал рабочего пространства. Для этого следует пройти процедуру перевода жилого помещения в нежилое.

Возможен ли перевод квартир в нежилой фонд?

Согласно законодательству РФ, данная собственность предназначена для проживания. Однако, если Вы решились переоборудовать собственность в офис нужно не нарушить права и интересы жильцов. Особенно актуально это для многоквартирных домов. Апартаменты, расположенные на первом этаже которых, часто выкупаются под салоны красоты, магазины.

В 2018 году осуществить процедуру перевода в нежилое помещение было проще. 2019 год ознаменовался внесением поправок в законодательство, регулирующее данную сферу.

Данные изменения стали причиной того, что граждане не желают заниматься сменой юридического статуса квартиры самостоятельно. Пользуются услугами перевода жилого в нежилое. Помощь в решении этого вопроса оказывают юристы по недвижимости.

Документы необходимые для перевода жилого помещения в нежилое

  • написанное собственником заявление;
  • выписка, сделанная из домовой книги;
  • при перепланировке – проект ее проведения;
  • протокол проведенного собрания жильцов многоквартирного дома, на котором рассматривался вопрос передачи, присоединения частей общего имущества;
  • тех. паспорт;
  • планы этажей, помещений, которые примыкают к квартире.

Указанные документы обязательно собрать для перевода из жилого в нежилое.

Процедура присвоения нежилого статуса

Порядок перевода в нежилой фонд имеет два этапа. Сначала межведомственная комиссия принимает решение о смене статуса жил. площади. Затем следует поставить квадратные метры на учёт регистрационной палаты.

Сотрудничество со специалистами помогает избежать длительных пререканий с государственными органами. Мы всегда оказываем поддержку клиентов, отвечаем на возникшие вопросы. Бесплатные консультации помогут быть в курсе всего происходящего, но не тяготиться мыслями о необходимости тратить время на урегулирование ситуации.

Какие бумаги могу понадобиться при смене статуса жилого здания

  • паспорт, либо другое удостоверение личности заявителя, доверенность на представительские услуги;
  • бумаги, которые подтверждают право собственности;
  • выписка из протокола, составленного комиссией;
  • справка БТИ, с зафиксированной стоимостью перевода в нежилой фонд;
  • для представителей организаций – уставные документы.

Разница стоимости жилья в Краснодаре рассчитывается индивидуально. При расчете учитывается стоимость недвижимость в данном регионе, районе, площади здания.

Процедура перевода дома в нежилой фонд аналогична. При этом для единоличных владельцев недвижимости не нужно осуществлять ряд процедур, которые являются обязательными при действиях с квартирами. Например, не нужно проводить собрание жильцов, предоставления планов прилегающих апартаментов.

Стоимость перевода в нежилое

Преварительная консультация по телефону или онлайн
Бесплатно
Анализ ситуации по документам о возможности перевода
от 2000 ₽
Обращение в нежилое в административном порядке
от 50000 ₽
Судебная процедура признания нежилым
от 50000 ₽
Обжалование судебного акта
от 25000 ₽
Все цены в прайсе на наши услуги здесь.

Причины получения отказов

При переводе в нежилой статус можно получить отказ в проведении процедуры. Вариантами отказов служат ошибки в предоставленных документах, предоставление бумаг, которые не соответствуют нормативной базе. Сомнения со стороны комиссии вызывают указываемые в заявлении цели использования жилого пространства.

Доверив смену юридического статуса жилья профессионалам, Вы заручаетесь поддержкой специалистов на всех этапах. Мы выполним возложенные на нас обязанности, проведем процедуру легально, без издержек.

Задать вопрос адвокату



Услуги, которые могут заинтересовать еще

Юридическое сопровождение сделок
Земельные споры
Ввод в эксплуатацию
Купля-продажа земли, квартир, домов, бизнеса; ипотека, материнский капитал, оспаривание.
Нарушение правил пользования, межевые споры, изъятие зу, обжалование актов госслужб.
Сбор пакета документов, нарушение условий застройки, административно и через суд.

Порядок перевода квартиры в нежилой фонд 2020

Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд — это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры. Если будут приняты дополнительные законодательные ограничения на перевод, это приостановит развитие торговли у новых станций метро, прогнозирует она. Новых домов там практически не строится, поэтому первый шаг для развития бизнеса в этих локациях — перевод квартир на первых этажах в нежилой фонд.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в 2019 году

Планируете успешный бизнес? Решение задачи — перевод жилого помещения в нежилое помещение. Процедура позволит перепрофилировать объект: офис, магазин, мастерская, мини цех. Законодатель разрешает собственнику изменить не только правовой статус недвижимости, но и порядок ее использования.

Повышается стоимость объекта, можно организовать любой тип деятельности. При строительстве жилого дома, помещения здания на первых этажах отводятся под коммерческую недвижимость, поэтому не требуют перевода в другую категорию.

Осуществляя перевод квартиры второго или выше этажей — убедитесь, что нижние объекты имеют статус нежилого. Проект одобрят, заранее подумайте, как организовать отдельный вход. Процедуру перевода жилого помещения в нежилой фонд могут запретить, если собственность расположена в здании, имеющем статус объекта исторического или культурного наследия.

Квартиры, не подключенные к главным инженерным коммуникациям — для профессиональной, коммерческой деятельности не пригодны. Техническое состояние неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт, реконструкция — перевод невозможен. Если строение пребывает на учете штаба гражданской обороны или чрезвычайных ситуаций процедура будет осложнена.

Придется заплатить внушительную сумму за экспертную оценку. Порядком перевода жилого помещения в коммерческое нежилое предусмотрено, что изменение статуса должны одобрить соседи. Заранее проинформируйте, чем будете заниматься. Отказы связаны с тем, что человек планирует организовать вредную для здоровья деятельность или причиняющую дискомфорт — бар, парикмахерская.

Получайте не согласие прописанных или проживающих граждан соседних квартир, а именно собственников. Они давно отсутствуют — попробуйте связаться. Необходимо для того, чтобы провести общее собрание жильцов, заручиться поддержкой.

Это возможно, если смена статуса недвижимости не затронет общую собственность всех владельцев квартир:. Если ТСЖ нет, как перевести жилище в нежилое помещение без организации всеобщего собрания?

Лично посетить каждого, попросить оставить подпись протокол. Созывать самостоятельно собрание, заручиться поддержкой большей части соседей. Причина — гражданин подал в муниципальный орган не полный пакет документов.

Составляется перечень недостающих бумаг, направляется претенденту уведомление в течение 3 суток. Заявитель обязан не позднее 15 дней предоставить их для рассмотрения. Требование проигнорировано — выносится решение отказать в изменении статуса объекта.

Другая причина — человек подал документы в несоответствующую структуру власти, которая не занимается переводом. Получив отказ, необходимо устранить несоответствия, снова подать пакет документов. Ситуация повторилась — можно обжаловать действия чиновников в суде.

При негативном результате, заявителю придется начинать всю процедуру перевода недвижимости из жилой в нежилую, приводя помещение в полное соответствие. Это невыгодно — теряете деньги, время, получая новые заключения, оформляя техническую документацию.

У помещения несколько собственников? Целесообразно оформить доверенность на одного человека, будет представлять интересы всех. Перепланировка — не стоит экономить на ремонтных работах!

Привлекайте профессиональные бригады, имеющие разрешение на строительство. Это касается и перевода индивидуального частного дома в нежилые помещения. Межведомственная комиссия укажет на недочеты — будет к кому предъявить претензии, бесплатно исправить ошибки.

При строительстве выхода на улицу, внимательно отнеситесь к обустройству прилегающей территории. Проанализируйте, где можно расположить пандус для инвалидов — обязательное условие.

Угол наклона, длина, наличие перил — проверят во время ревизии проекта, сдачи в эксплуатацию. Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения.

Проблема — местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам. Особенность — наличие земельного участка, его прямое предназначение.

Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится. Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Перевод квартиры в нежилое помещение, как процедура начинается со сбора пакета бумаг. Подготовительный этап важен. Для межведомственной комиссии ДУИ понадобится:.

Департамент оставляет за собой право потребовать дополнительные документы — справка об отсутствие обременений, кредитных обязательств. Учтите это и при переводе частного дома в нежилое помещение.

В ДУИ сдаем пакет документов, дополнительно предоставляем: паспорт, свидетельство о праве собственности. Комиссия примет решение о стоимости процедуры, составит протокол. Сумма оплачивается в полном объеме.

Документы для регистрации права собственности на объект с новым статусом:. В день получения документов обратиться к регистратору, забрать свидетельство о праве собственности на объект.

Мы ответили на вопрос, как сделать жилое помещение нежилым, признанным коммерческой недвижимостью. Перевести жилое помещение в нежилое — задача сложная, затратная по времени. Обратитесь к специалистам, которые быстро помогут реализовать проект.

На нашем сайте работает онлайн-юрист, который может оказать всю необходимую поддержку при проведении процедуры перевода из жилого в нежилое помещение. Запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме. Также вам будет интересно узнать, как перевести нежилое помещение в жилое.

Порядок перевод жилого помещения в нежилое в году Планируете успешный бизнес? Содержание 1 Условия осуществления процедуры 2 Согласие соседей добиваться? Оценка статьи:.

Перевод в нежилой фонд 2020

Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и или перепланировки, и или иных работ. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и или перепланировки, и или иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и или перепланировки с учетом проекта переустройства и или перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и или иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе. Жилье в старых домах намного дешевле, чем в новостройках, тем более если речь заходит о первых этажах. Но определенный спрос такие жилые квадратные метры имеют. Спрос на такое жилье у предпринимателей, которые выкупают квартиры с целью перевода жилого помещения в нежилой фонд и дальнейшего ведения собственного бизнеса или сдачу в аренду.

Каждый человек в своей жизни может столкнуться с ситуацией, когда ему потребуется использовать жилое помещение для бизнеса, например, свою квартиру в качестве магазина, или, наоборот, при определённых условиях переделать офисное здание под жильё. Просто так поменять назначение помещения нельзя. Необходимо оформить большое количество документов, посетить не одну организацию, ответственную за решение вопросов подобного типа.

А поскольку готовых торговых помещений там зачастую просто нет, приходится решаться на непростую процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое — сложный процесс, в ходе которого нужно подписать ни один ворох бумаг и получить разрешение администрации, жилищного хозяйства и всех контролирующих инстанций. С прохождением процедуры перевода помещение теряет все привилегии, которые ему давал статус жилой недвижимости: в нем уже нельзя прописаться и проживать, начисление коммунальных услуг ведется по коммерческим тарифам. Но, оно обретает и ряд преимуществ:.

Порядок перевод жилого помещения в нежилое в 2020 году

Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме образец предоставляется в соответствующих учреждениях , подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ Бюро Технической Инвентаризации. Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. Перевод в фонд позволяет юридически сменить статус жилого на нежилое. Если раньше помещение предназначалось только для постоянного проживания людей, то потом, назначением помещения будет являться какой-либо вид коммерческой деятельности устройство офиса, парикмахерской или предприятия общепита. Перевод из жилого в нежилой фонд Перевод из жилого в фонд помещений является коммерчески выгодным, поскольку прибыль от сдачи в аренду приносит ощутимую прибыль, чем прибыль от схожих сделок с жилыми помещениями. Такие результаты собраний уже дают основание для нужных нам решений и начала процесса перевода.

Как происходит перевод жилого помещения в нежилое

Опытные предприниматели и инвесторы в сфере недвижимости знают, что перевод квартиры в нежилое помещение — коммерчески выгодный процесс. Схема приносит больший доход в отличие от перепродажи или сдачи в аренду недвижимого имущества. Коммерсанты приобретают недвижимость на первом этаже в новостройке с целью экономии средств и получения прибыли. Варианты эксплуатации различные: перепродажа, сдача в аренду или для собственного бизнеса. Востребованность зависит от местоположения дома, конкуренции, человеческого трафика и концепции бизнеса.

Некоторые собственники недвижимости и раньше сталкивались с проблемами при переводе из жилого помещения в нежилое, а теперь, с 9 июня года, эта процедура значительно усложнится. Мы обновили статью, подробно описав нововведения.

В связи с тем, что перевод квартир в нежилой фонд в последнее время существенно затруднен, а по крупно-панельным и крупно-блочным домам практически полностью прекращен в связи с массовыми отказами МВК в переводе квартир в нежилой фонд — рекомендуем вам также посетить полезную страницу сайта, посвященную обжалованию отказов МВК в судебном порядке. Многие компании предоставляют юридические услуги для граждан и организаций;по правовому сопровождению процедуры перевода жилого помещения в нежилое помещение. Подобный перевод квартиры в нежилой фонд допускается с обязательным соблюдением требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Основным регламентирующим нормативно-правовым актом выступает Жилищный кодекс РФ глава 3.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Нередки случаи, когда владельца квартиры интересует, как изменить её целевое назначение. Как правило, это связано с коммерческими планами. Зачастую с такой целью приобретаются квартиры, расположенные в цоколе здания или на первом этаже. Перевод в нежилое помещение — достаточно затяжная процедура, требующая соблюдения ряда требований.

Делается это все с одной единственной целью — определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого. Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования. Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения. Администрация также вправе потребовать перепланировку жилого помещения, чтобы его перевести в нежилое.

Перевод квартиры в нежилой фонд

Инфо Для частного жилого дома В данном случае потребуются документы о правах на частный дом: договор купли-продажи, свидетельства о собственности или их копии, заверенные нотариусом. Если есть несколько владельцев, то нужно официальное согласие собственников от каждого из них. В панельном доме В панельных домах нельзя пробивать и расширять проемы, а также крепить оттяжки снаружи. То есть в панельном доме не получится сделать отдельный вход, который необходим для ведения деятельности в нежилом помещении. Как перевести часть помещения? Переводить доли или части жилых помещений в нежилые запрещено. Когда возможен отказ? Естественно, когда вы подаете заявление, то нет гарантии получения одобрения.

Перевод части жилого дома в нежилое помещение Перевод части жилого дома в нежилое помещение Программа, разработана совместно с ЗАО Сбербанк-АСТ .

Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: На стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое согласие собственников помещений примыкающих к переводимому в нежилое не требуется, если такой перевод не связан с проведением работ по реконструкции дома либо с предоставлением инициатору перевода в этих целях части земельного участка, принадлежащего собственникам соседнего помещения или иным лицам. Обоснование вывода: Согласно ст. Аналогичная норма содержится и в ст.

Перевод квартиры в нежилой фонд из жилого

Квартиры имеют строго определенное целевое назначение проживание граждан. Закон допускает их перевод в нежилой фонд только при соблюдении условий и требований, зафиксированных в гл. Рассмотрим, какими нюансами характеризуется данная процедура в году.

Порядок перевода помещения в нежилой фонд

В последние годы все чаще возникает необходимость перевода квартиры в нежилое помещение. Это обстоятельство связано с тем, что рыночная стоимость нежилого фонда гораздо выше, чем стоимость жилых помещений. Многие предприниматели заинтересованы приобрести квартиру с целью перевода недвижимости в нежилой фонд для открытия, например, офисов, организаций и др.

Планируете успешный бизнес? Решение задачи — перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Использовать для коммерческой деятельности жилое помещение нельзя. Потому организация бизнеса в квартире или доме требует изменения предназначения объекта. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:.

Как перевести жилое помещение в нежилое

.

Перевод квартиры в нежилое помещение

.

Росреестр по Москве и Департамент городского имущества города Москвы напоминают владельцам хостелов о возможности перевода жилых помещений в нежилой фонд

В связи с внесением в июне 2019 года изменений в ЖК РФ правила перевода помещений в нежилой фонд существенно изменились. Измненения призваны защитить права жителей многоквартирных домов, в которых производится перевод квартир в нежилой фонд. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляет Департамент городского имущества Москвы (ДГИ).

«Если раньше собственнику переводимой квартиры требовалось провести общее собрание владельцев квартир в доме только в случае, если при переводе планировались работы, затрагивающие общее имущество, то теперь вне зависимости от планируемых работ для перевода в нежилой фонд собственник должен провести общее собрание, чтобы получить согласие других собственников дома на перевод помещения в нежилое**. Кроме того, теперь необходимо получить письменное согласие на перевод помещения от каждого владельца всех помещений, смежных с переводимой квартирой. Такие меры позволят недопустить нарушение прав и законных интересов собственников квартир, проживающих в непосредственной близости с переводимым помещением. Все  изменения ЖК РФ в части перевода квартир и запрета размещения гостиниц в квартирах многоквартирных домов введены для учета мнения жителей и создания более комфортных условий проживания, — прокомментировал Максим Гаман, министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества города Москвы.

Помимо проведения общего собрания собственников многоквартирного дома и наличия согласия собственников смежных помещений на изменение назначения жилого объекта действующее законодательство предъявляет к расположенным в МКД переводимым в нежилой фонд помещениям строгие требования. В частности, переводимое помещение должно быть оборудовано отдельным от жилой части дома входом, непосредственно под ним не должно быть жилых помещений, право собственности на помещение не должно быть обременено правами каких-либо лиц, оно не должно использоваться в качестве места постоянного проживания.

«После положительного решения ДГИ о переводе жилого помещения в нежилой фонд, в столичный Росреестр посредством межведомственного электронного взаимодействия поступает документ, на основе которого мы вносим изменения в Единый государственный реестр недвижимости. В то же время собственник переведеного объекта может обратиться в любой из столичных центров госуслуг с документом, подтверждающим перевод принадлежащей ему жилой недвижимости в нежилую. В таком случае срок внесения изменений в ЕГРН составляет семь рабочих дней», — комментирует Игорь Майданов, руководитель Управления Росрестра по Москве.

Для того, чтобы открыть новую гостиницу или хостел, предприниматели могут также арендовать городскую недвижимость. «Как правило небольшие гостиницы и хостелы в Москве открывают представители малого и среднего бизнеса, для которых крайне важна экономическая целесообразность проекта. Для законного открытия организаций по предоставлению гостиничных услуг город предлагает посредством проведения торгов помещения, находящиеся в отдельно стоящих нежилых зданиях. Победители, если назначение объекта позволяет, могут открыть в них гостиницы и хостелы. Более крупному бизнесу может быть интересно предложение города по льготным ставкам аренды земельных участков, которые с августа этого года установлены в размере 0,01% от кадастровой стоимости для строительства гостиниц и 0,1% — для строительства наемных домов», — отметил Максим Гаман.

Справочно:

*Федеральный закон от 15 апреля 2019 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации».

**При наличии в МКД более одного подъезда решение по вопросу перевода принимается большинством голосов от принявших участие в голосовании, при условии, что «ЗА» проголосовала большая часть принявших участие собственников помещений подъезда, в котором расположено переводимое помещение.

Перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году

В 2019 году были ужесточены законодательные нормы и правила перевода квартиры в объект коммерческой недвижимости. Для реализации данной процедуры владелец объекта должен выполнить ряд условий. Следует учитывать не только юридическую (согласование с органами власти и контрольными инстанциями), но и техническую сторону вопроса. Помещение должно быть обустроено согласно санитарным, градостроительным и иным нормам. Требования к объекту во многом определяются профильным назначением.

Перевод жилого помещения в нежилое в последнее время активно практикуется среди предпринимателей, которые решили оборудовать квартиру под офис, склад, торговые площади или кабинет оказания услуг (салон красоты, парикмахерская). Причина – высокая стоимость коммерческой недвижимости.


Для смены статуса объекта необходимо знать отличительные признаки нежилых помещений:

  1. Изолированность. Нежилое помещение должно иметь главный вход и быть огорожено стенами, полотком и полом.
  2. Это объект недвижимости, имеющий государственную регистрацию.
  3. Нежилое помещение – часть здания, а не отдельная пристройка.
  4. Функциональное назначение объекта – производственная или общественная деятельность, но не проживание.

Далее рассмотрим, как изменить статус помещения с квартиры на коммерческую недвижимость, а также условия и требования, которые должен выполнить собственник для успешного согласования документации в контрольных инстанциях.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое: изменения в законодательстве

Алгоритм смены статуса указан в статье 23 Жилищного кодекса. Остановимся лишь на нововведениях 2019 года, которые ужесточили регламент перевода квартиры в коммерческое помещение:

  1. Необходимо организовать общее собрание, где все жители дома смогут обозначить свое решение. Итоги закрепляются протоколом.
  2. Все соседи должны быть согласны на переобустройство и перепланировку помещения.
  3. Утвердили новые правила проведения общедомового собрания. Минимальное число участников определяется с учетом количества подъездов.
  4. Необходимо письменно согласовать свое намерение с соседями, чьи квартиры имеют общие стены с будущим складом, магазином, салоном красоты.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое не обходится без подготовки проектной документации. Она необходима для грамотного переустройства и перепланировки объекта. Разработку документации лучше доверить экспертной организации, которая сможет учесть все требования и нюансы законодательства.

Условия перевода жилого помещения в нежилое коммерческое: разработка проекта

Согласование вопроса с соседями и юридические нюансы – это не единственные условия, которые необходимо выполнить для перевода жилого помещения в нежилое. Практически всегда требуется организовать перепланировку, ремонтные и монтажно-демонтажные мероприятия. Но для этого предварительно необходимо разработать проект. В нем должен быть указан весь перечень запланированных ремонтных работ. Какие разделы и пункты могут быть представлены в документации?


  1. Какие изменения претерпела конфигурация: возведение дополнительных перегородок и демонтаж ненесущих конструкций.
  2. Технология и методы улучшения звукоизоляции во всех помещения и в санитарных узлах.
  3. Обязательно отмечают, коснулись ли изменения схемы разводки основных инженерных коммуникаций: отопления, водоотведения, вентиляционной системы, газификации.
  4. Описание конструктивных решений: из какого материала выполнены вновь возведенные перегородки, какие требования были учтены при устройстве потолка и санитарных узлов.
  5. Электроснабжение: где и сколько распределительных щитов и приборов учета будет установлено.
  6. Описание систем вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации.
  7. Указания по проведению внутренних отделочных работ и требования к используемым материалам.
  8. Общие указания по производству работ.

Например, при переустройстве квартиры в магазин проект может предусматривать следующие виды работ:

  • Демонтаж перегородки из газобетонного блока.
  • Монтаж стеклянной перегородки с дверью.
  • Установка сантехнического оборудования.
  • Монтаж дверных проемов в новых перегородках.
  • Установка в торговом зале магазина кондиционера.

Кроме текстового описания перечня монтажно-ремонтных мероприятий, в проектную документацию включают схему помещения до и после перепланировки, монтажно-демонтажный план, экспликацию устройства пола, перегородки, потолка.

Какие документы потребуются для перевода жилого помещения в нежилое?

Документы, которые следует собрать для перевода жилого помещения в нежилое, обозначены в ст. 23 ЖК РФ. Из-за нередких изменений законодательства рекомендуется уточнить актуальный перечень на момент подачи заявления.

Не следует пренебрегать требованием о необходимости согласовать свои действия с другими жильцами многоквартирного дома. Что будет, если предприниматель этого не сделает?


Представим себе следующую ситуацию: не получив согласие от соседей, бизнесмен переоборудовал квартиру в маникюрный салон, организовал отдельное крыльцо и вход с улицы и сделал пристройку. Формально он занял часть общедомового имущества. Если соседи обратятся в суд, предпринимателя заставят вернуть все на свои прежние места: убрать козырек и крыльцо, закрыть маникюрный салон.

Перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году: актуальные требования и правила

Многие считают, что превратить помещение в коммерческую площадь можно, если квартира расположена на первом этаже. С юридической точки зрения, допустимо инициировать мероприятие для любых объектов. Но для этого все помещения, расположенные ниже, должны быть признаны нежилыми.

Кроме юридических нюансов, необходимо помнить о другой стороне вопроса. Речь идет о переустройстве и перепланировке объекта. Какие условия необходимо выполнить, чтобы состоялся удачный и быстрый перевод жилого помещения в коммерческое нежилое в 2021 году?

При разработке проектной документации следует помнить о следующих требованиях:

  1. Отдельный вход с улицы. Необходимо не просто оборудовать крыльцо, а изолировать нежилое помещение от лестницы и общей подъездной площадки.
  2. Исправно функционирующие инженерно-технические коммуникации.
  3. Суммарная мощность всех энергопотребляющих приборов в помещении не должна превышать установленные проектом показатели.
  4. Другие условия, предусмотренные спецификой предпринимательской деятельности и профильным назначением помещения.

Контролирующие органы не дадут разрешение на переустройство квартиры в коммерческую недвижимость, если она расположено в аварийном здании или на объекте, который подлежит сносу. Кроме того, дом не должен быть включен в список фонда историко-культурных ценностей.

Услуги по переводу жилого помещения в нежилое в Москве, стоимость работ

Проект на переустройство квартиры в нежилое помещение следует заказывать в специализированных организациях, которые имеют необходимые допуски и лицензии. Если документация будет оформлена некорректно или с нарушением законодательных требований:

  • надзорные органы не согласуют смену статуса объекта;
  • процедура затянется на неопределенное время;
  • собственник понесет лишние расходы.

Опытные эксперты после осмотра объекта подскажут, возможно ли и насколько целесообразно переводить помещение в коммерческое. Часто стоимость ремонтных и монтажно-демонтажных работ значительно превышает расходы, запланированные собственником. В этой ситуации приобретение готовой коммерческой недвижимости будет гораздо выгоднее.

Стоимость перевода жилого помещения в нежилое зависит от уровня сложности проекта, технических параметров объекта, объема предстоящих ремонтных и монтажно-демонтажных работ.


Услуги по переводу жилого помещения в нежилое в Москве предоставляет компания «Департамент». Специалисты помогут разработать проект перепланировки и переустройства объекта в строгом соответствии с требованиями актуального законодательства. Мы предоставляем гарантию на работы и бесплатно вносим правки в документацию до получения положительного заключения надзорных органов и государственной экспертизы.

Компания «Департамент» имеет необходимые допуски и лицензии. Мы строго соблюдаем график и сроки, утвержденные соглашением. Штат организации состоит из узкопрофильных специалистов с опытом работы от 5 лет.

Если вы хотите получить предварительный расчет стоимости или задать вопросы, свяжитесь с консультантом компании по телефону.

Новые меры защиты для арендаторов штата Нью-Йорк

14 июня 2019 года губернатор штата Нью-Йорк подписал закон, предусматривающий новые меры защиты арендаторов. Этот закон называется Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. Он был принят для решения некоторых давних проблем, с которыми сталкиваются арендаторы. Изменения вступили в силу в течение нескольких месяцев летом и осенью 2019 года. Защита арендаторов до и после въезда была усилена. Законопроект также включает важные изменения в судебных процедурах по выселению, призванные сохранить права аренды с более сбалансированными правами между арендодателями и арендаторами.В этом сообщении блога объясняются ключевые аспекты нового закона для арендаторов в северной части штата Нью-Йорк.

До въезда

Для многих арендаторов предварительные затраты как условие въезда являются огромным финансовым бременем. Некоторым из-за этих затрат не удается найти доступное жилье.

Сборы за подачу заявления теперь запрещены, а стоимость проверки кредитоспособности или биографических данных ограничена 20 долларами. Арендаторы могут получить копию отчетов за определенную плату. Арендодатели должны принять предоставленную арендатором справку или проверку кредитоспособности.Отчет, предоставленный арендатором, должен быть не старше 30 дней. Арендодатели не могут взимать арендную плату более чем за один месяц в качестве залога, а также они не могут требовать арендную плату за первый и последний месяц в качестве условия проживания.

Раньше домовладельцы могли отказать заявителю на основании их участия в иске о выселении. Судебные записи и базы данных о выселении могут использоваться для «черного списка» арендаторов независимо от того, было ли действие выселения законным. В настоящее время такая практика запрещена и влечет за собой штрафы до 1000 долларов США, которые применяются только Генеральным прокурором штата Нью-Йорк.Арендодатели должны указать другую причину для отклонения заявки. Кроме того, судебные протоколы, касающиеся выселения из изъятой собственности, должны быть запечатаны и оставаться конфиденциальными. Использование такой информации запрещено. Обратите внимание, что решение о выселении может повлиять на кредитный отчет. Арендаторам по-прежнему может быть отказано в жилье на основании плохой кредитной истории.

Арендаторы теперь имеют право осматривать свою квартиру после подписания договора аренды. Теперь у них есть возможность задокументировать состояние квартиры перед заселением.Они имеют право на подписанное письменное соглашение с подробным описанием состояния собственности и конкретным указанием любых существующих дефектов или повреждений. Этот документ подписывают как арендатор, так и собственник недвижимости. Затем он может быть использован арендатором в качестве доказательства в иске в суде мелких тяжб против своего арендодателя о возврате залогового депозита.

Для получения дополнительной информации о проверках квартир и контрольного списка предметов, которые необходимо проверить во время проверки, см. Залог.

Во время занятия

Дополнительная защита согласно новому закону защищает арендаторов во время заселения. Согласно старому закону, крайние и незаконные меры по отстранению людей от просроченной аренды имущества влекли за собой гражданские санкции, которые не препятствовали такому поведению. Примеры этих мер включают снятие дверей, замену замков и удаление мебели. Попытка использовать эту и другие тактики для незаконного выселения арендатора теперь квалифицируется как проступок класса А, преступление.Сотрудники правоохранительных органов могут обвинить арендодателей в преступлении, которые пытаются выселить арендаторов без предварительного обращения в суд.

Для получения более подробной информации о незаконных выселениях см. Незаконные выселения.

Арендаторы могут попросить квитанцию ​​об оплате аренды. Если арендная плата оплачивается лично наличными или денежным переводом, арендатор имеет право на немедленную квитанцию ​​об арендной плате. Если арендная плата выплачивается любым другим способом, кроме личного, домовладелец должен предоставить запрошенную письменную квитанцию ​​об оплате в течение 15 дней.Если арендная плата оплачивается чеком, арендатор имеет право получить квитанцию, если он попросит об этом.

Если домовладелец хочет повысить арендную плату на 5% или более или не продлевать договор аренды, он должен заранее сообщить арендатору:

  • Если арендатор проживал в квартире более одного года, но менее двух лет или имеет срок аренды не менее одного года, но менее двух лет, домовладелец должен уведомить об этом не менее чем за шестьдесят дней.

Если домовладелец не предоставит надлежащее уведомление, аренда продолжается в соответствии с существующим договором аренды или аренды.Требуемый период уведомления должен пройти до вступления в силу повышения арендной платы или невозобновления аренды. Эти правила применяются независимо от того, что сказано в договоре аренды или договора аренды.

Те же правила не применяются, если арендатор решает не продлевать договор аренды или аренды. Арендатор, решивший не продлевать договор аренды по окончании фиксированного срока аренды, не должен уведомлять об этом. Арендатор с месячной арендной платой должен сообщить домовладельцу, что они не продлевают срок аренды за месяц вперед.

Новый закон добавляет некоторые меры защиты для арендаторов, которые съезжают до истечения срока действия договора аренды или аренды.Теперь ожидается, что домовладельцы попытаются повторно сдать квартиру в аренду, прежде чем забрать оставшуюся часть арендной платы за своего бывшего арендатора. Это называется «смягчением ущерба». В прошлом от домовладельцев не ожидалось смягчения ущерба. Арендаторы, которые освободили квартиру, должны были нести оставшуюся арендную плату под угрозой судебного разбирательства. Теперь домовладельцу, возможно, придется доказать, что они пытались сдать квартиру другому лицу, прежде чем вернуть полную сумму невыплаченной арендной платы.

Закон 2019 года также касается несвоевременной оплаты аренды.Раньше, если арендатор пропускал арендную плату, ему отправлялось трехдневное уведомление о просрочке платежа. Теперь, если арендная плата не выплачивается в течение 5 дней после наступления срока платежа, домовладелец должен письменно уведомить об этом арендатора заказным письмом. Арендатор может указать в качестве аргумента в защиту отказа арендодателя направить уведомление заказным письмом.

Уведомление за 5 дней просто сообщает арендатору, что арендная плата просрочена. Если арендная плата не выплачивается вовремя, домовладелец может подать письменное требование об уплате арендной платы в течение 14 дней или будет подано заявление о выселении.Этот документ должен быть подан так же, как и официальные судебные документы.

Судебные заседания

Если арендная плата не была уплачена до даты, указанной в 14-дневном уведомлении, домовладелец может вручить два документа: Уведомление о петиции и Петицию. В Уведомлении о петиции указываются подробности того, когда и где будет явка в суд и что произойдет, если арендатор не явится в суд. Обычно неявка в суд приводит к выселению по умолчанию. В петиции разъясняются основания для процедуры выселения.В случае невыплаты арендной платы в нем поясняется, что арендатор предстает перед судом из-за своей задолженности. Эти документы подаются вместе. Оба должны быть вручены не позднее, чем за 10 дней до даты суда, указанной в петиции. Если арендная плата выплачивается полностью в любой момент до даты суда, домовладелец должен принять оплату и отказаться от выселения.

Закон 2019 года дает арендаторам, которым грозит выселение, больше времени для защиты. Во-первых, арендатор может попросить отложить слушание, чтобы найти адвоката, который будет его представлять.Впоследствии арендатор может попросить отложить слушание как минимум на 14 дней, если есть оспариваемые факты. Это называется отложением слушания. Арендатор имеет возможность один раз попросить об отложении слушания. Первый раз, когда арендатор просит отсрочки для поиска адвоката, отсрочка не засчитывается.

Существуют новые меры защиты для арендаторов, которым грозит выселение после жалоб на плохие условия. Теперь доказательство того, что арендатор подал жалобу на условия в течение года после подачи заявления о выселении, создает презумпцию того, что выселение является ответом на жалобу.Эти доказательства могут быть использованы в качестве защиты в суде при разбирательстве дела о выселении. Новый закон распространяется на арендаторов, подавших жалобы непосредственно арендодателю или его агенту, а также жалобы в государственные органы. Арендаторы, которые принимают участие в организации арендаторов, также могут заявить о возмездии в качестве защиты.

Хорошая практика — документировать все жалобы, адресованные домовладельцу или другим лицам. Это помогает арендатору отстаивать свои права в суде. См. Раздел «Общение с арендодателем» для получения дополнительной информации.

Если суд вынесет решение в пользу домовладельца, председательствующий судья может выдать ордер на выселение. Это официальное постановление суда, которое дает маршалу право забрать арендатора и его имущество. После дня оказания услуги должно пройти не менее 14 дней, прежде чем Ордер может быть исполнен. Раньше Ордер мог быть оформлен через 3 дня после дня вручения. Ордер может быть исполнен только в рабочие дни в светлое время суток. Суд должен указать в ордере самую раннюю дату казни.Если арендатор уплачивает суду всю причитающуюся сумму до исполнения ордера, ордер должен быть аннулирован.

Если суды сочтут, что неизбежное выселение вызовет крайние трудности, ордер на выселение может быть отложен на срок до 1 года. Суд может взвесить такие факторы, как зачисление детей в местную школу, отсутствие доступной аренды или то, может ли выселение значительно усугубить текущее состояние здоровья при принятии решения о сохранении ордера на выселение.Суд также должен рассмотреть вопрос о том, нанесет ли их решение неоправданный вред домовладельцу. Пребывание не выдается, если суд установит, что арендатор вел нежелательные действия, которые привели к уведомлению о невозобновлении.

Кроме того, в ноябре 2019 года был подписан закон о внесении изменений в Закон о множественном резидентстве. См. Законопроект здесь. Это изменение не зависит от Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. Закон требует, чтобы арендодатели имели справку о заселении для сбора арендной платы или выселения арендаторов за неуплату арендной платы.Справка о заселении — это документ, подтверждающий, что здание достаточно безопасно и чисто. Это правило применяется к зданиям, в которых после 1952 года построено три или более квартир.

Для получения более подробной информации о процедурах выселения см. Общая информация о выселении для Нью-Йорка — LawNY.

Переезд

Вскоре после того, как арендатор заявляет, что они планируют переехать, домовладелец должен письменно уведомить арендатора о праве на проверку. Если арендатор просит о проведении проверки, домовладелец должен направить письменное уведомление за 48 часов с указанием даты и времени проверки.Это позволяет арендатору присутствовать при осмотре. Осмотр должен быть проведен за 1-2 недели до выезда. После этого домовладелец должен предоставить арендатору список необходимых ремонтов или уборок. Список не может включать повреждения, связанные с естественным износом. Арендатор может «вылечить» любую проблему, обнаруженную при осмотре. Все, что арендатор не исправит в списке, может быть вычтено из его гарантийного депозита. В течение 14 дней после выселения арендодатель должен вернуть остаток залога.

Арендодатель должен иметь возможность обосновать сохранение всего или части гарантийного депозита. Несоблюдение правильной процедуры внесения залога может привести к штрафным убыткам.

Для получения дополнительной информации о гарантийных депозитах см. Гарантийные депозиты.
Мы надеемся, что эта информация была для вас полезной. Посетите lawny.org/findlegalinformation, чтобы узнать о важных обновлениях для арендаторов штата Нью-Йорк

.

Последняя редакция: июнь 2020 г.

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов

г. Нью-Йорка от 2019 г., часть III — ЧТО ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ АДВОКАТЫ

Закон штата Нью-Йорк о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г., часть III — ЧТО ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ АДВОКАТЫ

Авторы благодарят судью городского суда Покипси Фрэнка М.Мора за его комментарии к Части III этой статьи и судье Нью-Йорка по жилищным вопросам Майклу Л. Вейсбергу за его комментарии ко всем трем частям этой статьи. Судья Лебовиц, г-н Ховард и судья Вайсберг являются соавторами предстоящего 12-го издания Закона штата Нью-Йорк о арендодателях и арендаторах жилых помещений.

В частях I и II нашей серии мы обсуждали, как Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года (HSTPA 1 ) кардинально изменил ситуацию с арендой жилья в Нью-Йорке.В части I (91 N.Y. St. B.J. 35 (сентябрь / октябрь 2019 г.)) излагается закон до и после HSTPA. Часть II (91 N.Y. St.BJ.26 (ноябрь 2019 г.)) посвящена регулированию арендной платы. Эта заключительная часть нашей серии из трех частей охватывает остальную часть HSTPA.

Исторически изменения в законе о арендодателях и арендаторах Нью-Йорка касались схемы регулирования арендной платы. Только кое-где Законодательный орган вносил поправки в законы, касающиеся нерегулируемых единиц жилья или того, как суды должны выносить решения по искам и процедурам выселения. HSTPA изменила эту историю.В интересах арендаторов и бремени арендодателей Законодательный орган внес поправки во многие части Закона о недвижимости (RPL), Закона о действиях и судебных разбирательствах с недвижимостью (RPAPL) и Закона об общих обязательствах (GOL), начиная с того, как арендовать создаются и заканчиваются тем, как жильцы могут быть возвращены во владение после выселения.

ЗАЛОГОВЫЕ ДЕПОЗИТЫ И ПРЕДОПЛАЧЕННАЯ АРЕНДА ОГРАНИЧИВАЮТСЯ ДО ОДНОГО МЕСЯЦА АРЕНДЫ

Хотя гарантийные депозиты уже давно ограничены арендной платой за один месяц для арендаторов с фиксированной арендной платой, HSTPA внесла поправки в GOL, вступающие в силу 14 июня 2019 г., чтобы расширить этот предел до нерегулируемых арендаторы по всему штату.Практика требования предоплаты арендной платы, обычно в виде «арендной платы за первый и последний месяц», в настоящее время запрещена. В широком смысле новое ограничение включает «авансы», а также депозиты. Однако некоторые домовладельцы утверждают, что слово «или» в § 7-108 Правил, относящееся к «депозиту или авансу», по-прежнему разрешает арендную плату за первый и последний месяц, поскольку это плата за текущее использование и размещение

Измененный ГОЛ теперь также предусматривает обязательную процедуру проверки. Арендодатели должны предоставить квартиросъемщикам возможность осмотреть помещения, прежде чем они займутся им.Затем стороны «заключают» письменное соглашение с указанием любых условий. Закон ограничивает допустимость этого соглашения действиями арендатора по взысканию гарантийного депозита и только в качестве доказательства условий в начале аренды. Арендаторы не могут использовать соглашение для установления наличия нарушений в процессе HP (ремонта) или для утверждения нарушения гарантии пригодности для проживания в процессе неуплаты. Точно так же домовладелец не может использовать соглашение, чтобы оспорить показания арендатора на слушании по делу о нарушении условий проживания.

Арендодатель должен снова уведомить арендатора о праве на осмотр помещения вместе с арендодателем за 1-2 недели до освобождения арендатора. Для того, чтобы арендодатель сохранил любую часть гарантийного депозита, арендодатель должен, после проверки на наличие свободных мест, предоставить арендатору подробный отчет с указанием всех необходимых ремонтов или уборок, чтобы дать арендатору возможность исправить условия.

Согласно прежнему закону, домовладельцы должны были вернуть залог в течение «разумного срока», то есть месяца или двух.Теперь закон предусматривает, что в случае удержания какой-либо части гарантийного депозита арендодатель должен предоставить (i) подробное изложение заявленных условий в течение 14 дней после освобождения арендатора и (ii) любую оставшуюся часть депозита. Арендодатель, не выполнивший требования, теряет право на внесение залога. 2 Новый закон также сужает то, что может быть удержано из депозита, и включает «разумные» расходы в связи с неуплатой арендной платы или коммунальных услуг, повреждениями сверх обычного износа, а также перемещением и хранением вещей арендатора.В частности, исключаются дополнительные арендные платы, такие как штрафы за просрочку платежа и юридические услуги. Арендодатели несут бремя доказывания, чтобы оправдать удержание им залога, и теперь GOL предусматривает штрафные убытки, в два раза превышающие сумму залога, за любое умышленное нарушение его положений.

Эти изменения приветствуются арендаторами, которые давно наводнили залы судов мелких тяжб жалобами на то, что их арендодатели ошибочно удерживали свои залоговые суммы или завышали и сфабриковали расходы на ремонт, чтобы удержать свои залоговые суммы.Но потенциальные арендаторы без кредитной истории или с плохой кредитной историей, новички в Нью-Йорке и студенты, обучающиеся во многих университетах Нью-Йорка, могут стать сопутствующим ущербом от новых законов. Арендодатели могут не захотеть сдавать им аренду без дополнительной защиты в виде повышенного депозита или предоплаты. Деловые причины часто удерживают домовладельцев от принятия поручителя, а не от залога и предоплаты арендной платы. Арендодатели уже тестируют альтернативные меры безопасности, такие как требование, чтобы арендаторы предоставляли залог для обеспечения выплаты арендной платы и поручителя для внесения дополнительного гарантийного депозита.Отдел жилищного и коммунального обновления (DHCR) издал руководство после принятия закона HSTPA, запрещающего арендодателям требовать от поручителя «или любой третьей стороны» выплату залога более одного месяца, 3 , но это руководство применимо только к арендаторам со стабилизированной арендной платой. Время покажет, последуют ли суды примеру DHCR, установив, что измененное Правило Правил запрещает использование этих мер безопасности в отношении нерегулируемых арендаторов.

Арендодатели утверждают, что 14 дней — это слишком мало для осмотра помещений, составления подробного отчета и возврата любой неоспоримой части депозита.Арендодатели также утверждают, что процедура проверки неосуществима, потому что HSTPA требует, чтобы арендодатель и арендатор достигли соглашения, определяющего условия в помещениях, но не дает никаких указаний относительно формы или содержания соглашения или того, как стороны могут действовать, если они не могут договориться. Закон требует, чтобы первоначальная проверка проводилась после подписания договора аренды, что связывает стороны спорных отношений с арендодателем с самого начала. Некоторые домовладельцы попытаются избежать этой дилеммы, проведя проверку до заключения договора аренды, но это может заставить арендаторов избегать повышения условий, а не рисковать тем, что арендодатель решит не сдавать им аренду.Мы слышали, что некоторые арендодатели и арендаторы уже заключают договоры в соответствии с § 7-108 (c) Правил, на языке которых арендатор отказывается от проверки.

Арендодатели также возражают против того, что штрафы за нарушение нового закона не ограничиваются отказом от возврата залога, но, по всей видимости, применяются и к любым более мелким нарушениям, таким как планирование окончательной проверки вне рамок однонедельного окна, установленного законом. поскольку при наложении штрафных убытков не делается различия между гарантийным залогом и предоплаченной арендной платой, более того, потенциальная ответственность может быть высокой.Например, в случае с иностранным резидентом, когда домовладелец требует предоплаты за год, такая практика может привести к ответственности, равной арендной плате за два года.

Согласно RPL § 235-e, когда договор аренды вступил в силу, арендатор, требующий квитанции об аренде, должен их получить. В квитанции должны быть указаны дата, уплаченная сумма, название помещения и охваченный период. Если оплата производится лично, квитанцию ​​необходимо предоставить немедленно. Если арендная плата оплачивается другим способом, квитанцию ​​необходимо предоставить в течение 15 дней.После требования квитанции обязательство по предоставлению квитанций сохраняется в течение всего срока аренды. Арендодатели должны вести учет денежных выплат в течение трех лет.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРЕДПРИЯТИЯ НА ВЫСЕЛЕНИЕ БЫЛА РАСШИРЕНА

RPL § 223-b защищает арендаторов, осуществляющих свое право на подачу жалобы в государственные органы, обеспечение соблюдения своих прав на аренду и вступление в организацию арендаторов. До HSTPA домовладельцы, которые начали судебное разбирательство по удержанию арендатора в течение шести месяцев после реализации этих прав, создавали опровержимую презумпцию, что судебное разбирательство было возбуждено в ответ на действия арендатора.

HSTPA расширяет сферу применения и исполнение RPL § 223-b, увеличивая период времени, в течение которого применяется презумпция, с шести месяцев до года и расширяя презумпцию с процедур удержания до процедур невыплаты, а также до «необоснованного» повышения арендной платы. Раньше закон касался только жалоб в правоохранительные органы о нарушениях жилищного кодекса. HSTPA теперь также покрывает жалобы на обитаемость. Жалобы арендаторов теперь защищены, если они поданы домовладельцу или его агенту.Как только арендатор подает иск о репрессивном выселении, домовладелец несет бремя доказывания отсутствия репрессивных мотивов для процедуры выселения или повышения арендной платы. Предыдущий закон требовал просто, чтобы домовладелец предоставил «достоверное объяснение». Арендодатель, который не опровергает презумпцию возмездия, может быть обязан предложить новый договор аренды или продление аренды на срок до года с только «разумным» повышением арендной платы. Кроме того, арендодатель может нести ответственность за оплату услуг адвоката, если арендатор требует возмещения убытков в гражданском иске.

Арендаторы приветствуют продление срока действия статьи 223-b RPL. Они утверждают, что прежний статут ошибочно предполагал, что арендаторы, включая тех, кто не говорит по-английски, были проинформированы о своих правах и каким-то образом знали о государственных учреждениях, которым поручено обеспечивать их права. Реальность такова, что многие жильцы без отопления и горячей воды не знают иного выхода, кроме как пожаловаться домовладельцу. HSTPA теперь запрещает недобросовестным арендодателям принимать меры против этих арендаторов. Аналогичным образом, арендаторы утверждают, что, включив жалобы на нарушение гарантии пригодности для проживания, HSTPA признало, что, хотя Кодекс обслуживания жилищного фонда устанавливает минимальные жилищные стандарты, законодательство Нью-Йорка дает арендаторам более широкую гарантию того, что помещения будут «пригодными и пригодными для проживания».

Противники нового закона осуждают его как капризное расширение § 223-b RPL, которое предотвращает одно нарушение путем совершения другого. Арендодатели утверждают, что защита от неэтичных домовладельцев оправдана, но HSTPA наказывает домовладельцев за осуществление законных прав. Требуя от домовладельца доказательства отсутствия ответных мотивов в отношении процедуры невыплаты, HSTPA отвергает представление о том, что неуплата арендной платы по своей сути является достаточно безрезультатным мотивом для начала процедуры невыплаты.Арендодатели также считают, что HSTPA будет стимулировать арендаторов делать необоснованные заявления о пригодности жилья. Согласно новому закону, арендатор может жаловаться на шумный холодильник, чтобы сделать его невосприимчивым к процедуре выселения в течение года. Поскольку арендодатель не всегда уведомляется о жалобе арендатора в государственное учреждение, особенно если жалоба не приводит к нарушению, домовладельцы также могут быть обременены презумпцией возмездия, если оно начнет процедуру несвязанного выселения, даже если арендодатель нет сведений о жалобе.Арендодатели возражают против того, что, по их словам, является несправедливостью закона, который позволяет установить ответные меры, не зная о поведении, против которого, как предполагается, предпринял ответные меры арендодатель. Это несправедливость вытекает из предполагаемого двойного стандарта в новом законе, который требует от арендатора только «добросовестной» жалобы, без обязательного проведения эквивалентного расследования «добросовестного» намерения арендодателя начать процедуру выселения до того, как будет применена презумпция возмездия. .

Неясности изобилуют исправленным § 223-b RPL.Закон не дает никаких указаний относительно того, как домовладельцы могут опровергнуть презумпцию или требуется ли, помимо основного основания для процедуры выселения, второй мотив, не связанный с возмездием. Также неясно, какую роль играет время подачи жалобы в инициировании презумпции возмездия. Будет ли применяться презумпция, если арендатор не платит арендную плату или виновен в нежелательном поведении, но подает заявление о предоставлении жилья до того, как домовладелец сможет начать процедуру выселения? Требуя только «добросовестную» жалобу, закон фокусирует внимание на субъективном намерении арендатора подать жалобу, не обращая внимания на то, является ли жалоба объективной.Арендаторы могут ошибочно, но добросовестно полагать, что они имеют право выбирать цвет краски, когда домовладелец перекрашивает квартиру. Тем не менее, получает ли арендатор преимущество презумпции возмездия, если арендодатель начинает процедуру невыплаты после того, как арендатор удерживает арендную плату, возражая против цвета краски? Наконец, предложение новой аренды с «необоснованным» повышением арендной платы теперь является запрещенной мерой возмездия, но HSTPA не определяет стандарт или то, должен ли стандарт определяться с точки зрения арендодателя или арендатора.Арендаторы будут утверждать, что любое повышение должно быть ограничено процентом от текущей арендной платы, но арендодатели будут возражать, что это должно быть установлено рынком, даже если это приведет к значительному увеличению существующей арендной платы. Суды будут бороться с исправленным § 223-b RPL в течение многих лет.

ЧЕРНЫЕ СПИСКИ БЫЛИ ЗАПРЕЩЕНЫ

Злоупотребление использованием так называемых черных списков арендаторов в практике аренды получило широкую огласку. Черные списки — это списки арендаторов, названных в качестве ответчиков в судебном разбирательстве Жилищного суда.Арендодатели использовали списки для проверки потенциальных претендентов. 4 Эти списки часто вводили в заблуждение; они предоставили минимальную информацию о судебном разбирательстве или его исходе, в том числе о том, имел ли арендатор преимущественную силу или имел законные основания для судебного разбирательства. Защитники арендаторов сочли эти черные списки ужасными, потому что они основаны на данных, собранных и проданных Единой судебной системой. HSTPA стремится ограничить использование черных списков, запрещая отклонение заявки на аренду на основании прошлых или настоящих действий арендодателя-арендатора или RPAPL Ст.7. суммарное производство. Возникает опровержимая презумпция того, что HSTPA была нарушена, если домовладелец запрашивает информацию на веб-сайте по проверке арендаторов или просматривает протоколы судебных заседаний. Арендодатель обязан указать альтернативную причину отказа в аренде. HSTPA теперь также запрещает Единой судебной системе продавать данные об аренде жилья и выселении.

Хотя арендаторы восприняли запрет положительно, арендаторы обеспокоены тем, что его исполнение будет неэффективным. Генеральный прокурор Нью-Йорка обладает правоприменительными полномочиями, и использование черного списка влечет за собой штрафы в размере от 500 до 1000 долларов за нарушение.Но никаких частных оснований для иска нет. Арендаторы опасаются, что ресурсов AG будет недостаточно, чтобы остановить то, что, по их мнению, является широко распространенным использованием черных списков. Кроме того, защитники арендаторов жалуются, что черные списки по-прежнему будут применяться за пределами штата.

Тем временем домовладельцы выразили обеспокоенность тем, что HSTPA не позволяет им фильтровать потенциальных арендаторов, которые в прошлом проявляли нежелательное поведение или хронически не платили арендную плату. Арендодатели также утверждают, что HSTPA закрывает глаза, изучая информацию о потенциальных угрозах или неудобствах, которые арендаторы могут представлять другим арендаторам, в то же время подвергая их ответственности перед другими жильцами, если арендатор продает наркотики из квартиры, устраивает громкие вечеринки поздно ночью, поджигает здание. , или враждебно относится к соседям.Более того, арендодатели утверждают, что нет ничего плохого в отказе арендатору на основании прошлых невыплат по уплате арендной платы.

В той мере, в какой запрет черного списка касается реальных злоупотреблений, арендодатели утверждают, что HSTPA предоставила средство правовой защиты, не подходящее для этой проблемы, и что лучшее решение позволило бы использовать записи о задержании, если арендатор был выселен за нежелательное поведение или судебное решение было вынесено в отношении арендатора в ходе разбирательства по делу о невыплате без установления того, что арендатор имел право на снижение оплаты.HSTPA была предназначена для защиты арендаторов, участвующих в спорах в жилищном суде, поскольку им требовался ремонт. Но на самом деле, по словам домовладельцев, они не могут рассматривать судебные протоколы, свидетельствующие о том, что арендатор был выселен за незаконную деятельность или по другим законным причинам.

ТРЕБУЕТСЯ УВЕДОМЛЕНИЕ ДЛЯ ПОВЫШЕНИЯ АРЕНДЫ НА НЕРЕГУЛИРУЕМЫЕ КВАРТИРЫ; НОВЫЕ ВРЕМЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ МЕСЯЧНОЙ АРЕНДЫ

До HSTPA помесячная аренда могла быть прекращена с уведомлением за 30 дней.Если арендатор удерживает недвижимость в конце срока аренды на справедливой рыночной основе, судебное разбирательство может быть начато без предварительного уведомления, если арендная плата не была принята после истечения срока аренды. HSTPA вносит поправки в RPL, требуя, чтобы, если домовладелец жилого помещения не намерен продлевать договор аренды или намеревается поднять арендную плату на 5% или более, домовладелец должен уведомить арендатора о повышении арендной платы или дате освобождения. Требуемое уведомление определяется продолжительностью аренды или проживания: до года арендатор должен быть уведомлен за 30 дней; от года до двух лет арендатор должен быть уведомлен за 60 дней; и за два года или более арендатор должен быть уведомлен за 90 дней.Если домовладелец не предоставит уведомление, аренда будет продолжаться на тех же условиях до тех пор, пока не будет сделано надлежащее уведомление и не пройдет необходимое время.

В г. Нью-Йорке доставка уведомления должна производиться службой согласно RPAPL 735. 5 HSTPA не устанавливает требования к обслуживанию за пределами города Нью-Йорка, но некоторые домовладельцы сочтут целесообразным осуществить услугу RPAPL 735, чтобы избежать практика движения по вопросу.

Согласно действующему и ранее действующему законодательству, арендаторы города Нью-Йорка не обязаны предоставлять письменное уведомление перед выселением.За пределами города Нью-Йорка арендатор должен подать уведомление за месяц о прекращении помесячной аренды, но уведомление не обязательно должно быть в письменной форме. Дата вступления в силу этих положений — 12 октября 2019 года. Некоторые арендодатели и арендаторы используют свое право на заключение договора, чтобы отказаться от или изменить RPL § 232-b с условиями аренды, позволяющими арендаторам прекращать аренду с письменным уведомлением не менее чем за два месяца.

Арендодатели, особенно мелкие домовладельцы, жалуются, что новый закон вынуждает их выбирать между возвращением квартиры и получением арендной платы.Обычно арендатор, получивший извещение о расторжении договора, не платит арендную плату. Если требуется уведомление за 90 дней, арендная плата не будет выплачиваться в течение следующих трех месяцев. С учетом других положений HSTPA, согласно которым арендаторы имеют право отложить разбирательство, в некоторых частях Нью-Йорка может пройти пять месяцев или более, прежде чем арендодатель сможет потребовать залог предполагаемой арендной платы. Что касается неоплаченных пяти месяцев, домовладелец может получить денежное суждение, но оно может быть от арендатора, не имеющего права на вынесение приговора. Арендодатели по-прежнему смогут подать иск о невыплате, но арендодатели утверждают, что это увеличивает бремя и расходы, связанные с снятием арендаторов.

РАСШИРЕННАЯ ЗАЩИТА АРЕНДАТОРОВ И ПОПРАВКИ К RPAPL УВЕЛИЧИВАЮТ ПАУЗЫ ДО, ВО ВРЕМЯ И ПОСЛЕ ВЫСЕЛЕНИЯ

I. Паузы для обращения в суд требования к нерегулируемым арендаторам. Но одновременно с этим HSTPA провела комплексные реформы в RPAPL, законодательном органе, регулирующем производство по делу о выселении без надлежащего судебного разбирательства. Законодательное собрание ввело эти паузы (домовладельцы могли бы назвать их «задержками»), чтобы предотвратить выселение или замедлить его — или, по крайней мере, отсрочить губительные для жизни последствия выселения.

До HSTPA рассмотрение ходатайства о задержании должно было производиться за 5-12 дней до первой явки в суд. С поправками, RPAPL 733 предусматривает, что процедура удержания должна быть возвращена через 10-17 дней после подачи ходатайства. Кроме того, HSTPA отменил положение RPAPL 733, которое позволяло домовладельцу в процессе удержания права требовать ответа за 3 дня до начальной даты суда, если ходатайство было подано как минимум за 8 дней до даты судебного разбирательства. Арендодатели утверждают, что это опровергает рабочее предположение упрощенного производства.Хотя это уже было редкостью на практике до HSTPA, RPAPL предусматривал, что упрощенное производство может быть передано в суд при первой явке в суд. Но сводный характер судебного разбирательства подрывается, если арендодатель не имеет реальной возможности изучить ответ и подготовиться к судебному разбирательству. Практический эффект заключается в том, что жильцы получат автоматическую отсрочку первой явки в суд.

HSTPA аналогичным образом увеличила сроки рассмотрения дел о невыплате. Ранее, если арендатор не платил арендную плату, RPAPL 711 требовал, чтобы арендатору было предъявлено письменное трехдневное требование аренды или устное требование (устное требование не требовало трех дней), прежде чем арендодатель мог начать процедуру невыплаты.HSTPA внесла поправки в RPAPL 711, чтобы отменить устные требования об аренде и увеличить срок уведомления для письменных требований об аренде до 14 дней. HSTPA также внесла поправки в § 235-e RPL, требуя, чтобы арендаторы уведомлялись заказным письмом, если арендная плата не получена в течение пяти дней с установленной даты. Если арендодатель не вручит это напоминание до начала процедуры невыплаты, арендатор может заявить о таком отказе в качестве положительного аргумента в защиту. В RPAPL 732 также были внесены поправки, увеличивающие с 5 до 10 дней время, в течение которого арендаторы должны отвечать на вопросы о невыплате.И если арендатор не отвечает, суд по-прежнему имеет право отложить выдачу ордера на пять дней.

Также неясно, должно ли требование об аренде содержать новое «напоминание». Пока суд не решит этот вопрос, консервативные практикующие арендодатели придут к выводу, что они должны это сделать (чтобы избежать практики движения). Практический результат состоит в том, что требование об аренде может быть подано не ранее, чем на пятый день после наступления срока выплаты арендной платы. Если предположить, что арендная плата должна быть уплачена в первый день, это будет шестой день.

Согласно предыдущему законодательству, домовладелец мог устно потребовать арендную плату и подать прошение о невыплате на следующий день. Теперь, вероятно, будет почти трехнедельная задержка, когда время для оказания услуги будет добавлено к 14-дневному уведомлению, необходимому для требования арендной платы. С учетом дополнительных 10 дней, которые арендатор должен ответить на петицию, а в Нью-Йорке за дополнительные 3–8 дней до первой явки в суд, арендная плата за еще один месяц должна быть уплачена до того, как стороны когда-либо попадут в суд. Арендодатели жалуются, что каждый арендатор без напоминания знает, что арендная плата должна быть внесена в первое число месяца, и что «напоминание» не выполняет никакой другой функции, кроме как привить обязательный пятидневный льготный период к каждому договору аренды в Нью-Йорке.Арендодатели также жалуются на стоимость необходимых почтовых отправлений.

Адвокаты арендодателя дополнительно утверждают, требуя, чтобы уведомление было направлено арендодателем или агентом, «уполномоченным на получение арендной платы», что, по-видимому, препятствует представлению уведомления адвокатом арендодателя. Кроме того, HSTPA ничего не говорит о том, нужно ли ежемесячно отправлять напоминание о просрочке аренды или достаточно одного напоминания за несколько месяцев просрочки.

Адвокаты арендаторов предлагают, чтобы увеличение времени, необходимого для начала процедуры невыплаты, давало арендаторам живое время от зарплаты до зарплаты, чтобы погасить задолженность по арендной плате и, возможно, вообще избежать процедуры невыплаты.Если арендатор испытывает трудности с оплатой арендной платы, пропуск работы и явка в суд также контрпродуктивны. Уведомление с напоминанием дополнительно предупреждает арендаторов до начала судебного разбирательства, если их чек арендной платы был утерян по почте или получен и не был учтен управляющим агентом арендодателя.

Коммерческие арендодатели отвечают, что эти аргументы могут иметь отношение к арендаторам жилых помещений, но не имеют никакого отношения к коммерческому контексту. Они говорят, что напоминание не должно требоваться для коммерческого арендатора (в законе не говорится, что напоминание требуется только для арендатора жилого помещения) и что, хотя жилец, платящий 1500 долларов в месяц, получит выгоду от более медленного процесса выселения, домовладелец коммерческого арендатора, платящего 150 000 долларов в месяц, не следует заставлять ждать, пока не будет накоплена задолженность в размере 300 000 долларов, до их первого обращения в суд.Арендодатели утверждают, что это проблема, которая пронизывает большую часть HSTPA. Многие цели политики, лежащие в основе новых законов, не имеют отношения к коммерческим арендаторам; предприятия менее уязвимы для дисбаланса в переговорной силе, и выселение бизнеса представляет меньшую общественную озабоченность, чем выселение семьи. Но HSTPA, как утверждают представители бизнеса, во многих случаях не может провести значимое различие между жилыми и коммерческими вопросами.

HSTPA также открыла шлюзы для конкурирующих интерпретаций, указав, что отказ в предоставлении напоминания об аренде может рассматриваться как утвердительная защита, но не дает никаких указаний относительно его применения или последствий.На первый взгляд, HSTPA предполагает, что простое отсутствие напоминания арендатору о ранее существовавших договорных обязательствах навсегда отменяет обязательство по уплате арендной платы, что является драконовским результатом. Это также может выступать в качестве процессуального препятствия, так же как неспособность предъявить надлежащее требование арендной платы приведет к прекращению производства без ущерба для способности арендодателя взыскать арендную плату после подачи напоминания. В качестве альтернативы, утвердительная защита, если таковая будет представлена, может привести к тому, что арендодатель будет лишен права взыскать арендную плату в рамках упрощенного производства, но иск может быть заявлен на общем заседании.Некоторые домовладельцы, однако, утверждают, что Законодательный орган штата Нью-Йорк не запрещал вносить изменения в RPL § 235-e. Они используют свое право на договор, чтобы отказаться или изменить этот раздел.

Кроме того, § 711 RPAPL ранее предусматривал, что если арендатор умер в течение срока аренды и арендная плата не была выплачена, ни один представитель или лицо не заняли его, и ни один администратор или исполнитель не был назначен в течение трех месяцев с момента аренды арендатором. смерти, судебное разбирательство может быть начато против выжившего супруга или, если такового не было, то против выжившего выпуска или распространения.HSTPA предусматривает, что, когда арендатор умирает, арендная плата не выплачивается, а квартира занята лицом, претендующим на владение, может быть начато судебное разбирательство с указанием жильцов квартиры, требующих собственнического решения в отношении имущества. Вынесение судебного решения не должно наносить ущерба притязаниям лиц, находящихся в собственности, и любой ордер не имеет силы в отношении жителей. Любое требование о правопреемстве будет рассматриваться в рамках процедуры удержания.

II. Паузы в суде

HSTPA изменила темп упрощенного производства, изменив ограничения и препятствия для отсрочек.До HSTPA RPAPL 745 не рекомендовал чрезмерные отсрочки. Он предусматривал, что после двух переносов съемщиками, или 30 дней, суд должен был предписать арендатору внести залог за аренду или использование и размещение, которые должны были быть внесены с момента подачи ходатайства. Хотя на практике это часто не соблюдается, закон также ограничивает отсрочки до 10 дней, за исключением случаев, когда есть согласие сторон. В RPAPL 745 были внесены поправки, предусматривающие, что заявка на внесение арендного депозита не может быть подана до второго запроса арендатора об отсрочке или до тех пор, пока процедура не будет в календаре в течение 60 дней, если никакая задержка не связана с арендодателем.10-дневный лимит отсрочки заменен 14-дневным минимумом. Первый запрос об отсрочке от ответчика, не представленного адвокатом, не засчитывается в 60-дневный лимит, вероятно, на практике он продлится до 90 дней или более. И хотя суд должен был разрешить использование и размещение в соответствии с предыдущим законом, если были соблюдены условия, теперь это делается по усмотрению.

Еще одно изменение в RPAPL 745, которое будет приводить к паузам, заключается в том, что HSTPA устранила практику подачи устных заявлений на внесение залога за аренду или использование и размещение.Теперь требуется письменное ходатайство. Это создает возможность дополнительных отложений самого ходатайства и краткого обзора ходатайства в дополнение к любому времени, которое требуется суду для вынесения решения по ходатайству. Более того, заказы на внесение арендной платы являются перспективными, требуя оплаты только арендной платы, использования и занятости, возникающих после выдачи заказа. От арендатора может не требоваться уплата какой-либо арендной платы, которая уже причитается или которая начисляется, пока ходатайство находится на рассмотрении.

Арендатор или арендатор также может возражать против заявления о внесении залога, выдвигая одно из следующих оснований или возражений: (i) заявитель не является надлежащей стороной в судебном разбирательстве; (ii) фактическое, частичное или конструктивное выселение, если арендатор освободил помещение; (iii) защита Закона о социальных услугах § 143-b (Закон Шпигеля); (iv) опасное или непосредственно опасное нарушение Жилищного кодекса в квартире или общих помещениях здания; (v) яркая защита от завышения арендной платы; (vi) квартира нарушает свидетельство о заселении или является незаконным в соответствии с Законом о многоквартирных домах или Кодексом содержания жилья; или (vii) суд не обладает личной юрисдикцией над арендатором или жильцом.

Новый закон значительно снизил, если не отменил, штрафы за невыполнение ответчиком приказа о внесении залога. Согласно ранее действовавшему законодательству, если арендатор не выполнил распоряжение о внесении залога, суд мог отклонить возражения арендатора и встречные иски и предоставить арендодателю денежное вознаграждение или даже собственническое решение. В соответствии с HSTPA возражения или встречные иски арендатора больше не рассматриваются, и судебное решение не может быть вынесено. По усмотрению суда срок выполнения арендатором требований может быть продлен по уважительной причине, или суд может передать дело на «немедленное» рассмотрение.Тем не менее, срочность, предложенная словом «незамедлительный», опровергается заявлением HSTPA, что это означает только то, что больше не будет отложений по единственной просьбе ответчика и что дело должно быть передано в готовую к судебному разбирательству часть с началом судебного разбирательства. «Как можно скорее». 6 На самом деле «немедленное» судебное разбирательство может быть проведено через несколько недель или месяцев.

При определении использования и проживания или арендной платы, подлежащей выплате, суд не может превышать регулируемую арендную плату или долю арендатора в рамках программы субсидирования (действующей или истекшей), если арендатор не заключил новое соглашение о выплате полной арендной платы .Если арендатор или арендатор имеет фиксированный доход, сумма, необходимая для внесения депозита, не может превышать 30% дохода. Департамент социальных услуг (DSS) и другие государственные жилищные субсидии не считаются доходом в соответствии с этим разделом.

Арендаторы приветствуют поправки к RPAPL 745. Они утверждают, что они необходимы, потому что предыдущий закон препятствовал основному праву арендаторов ссылаться на гарантию проживания и удерживать арендную плату, чтобы потребовать срочного и необходимого ремонта своих квартир. Они утверждают, что предыдущий закон был несправедливым, поскольку требовал, чтобы арендаторы, осуществляющие право удержания арендной платы, начали платить арендную плату вскоре после того, как они начали удерживать ее, устраняя их единственный рычаг, чтобы заставить своих домовладельцев ремонтировать непригодные для жилья квартиры.

Арендодатели утверждают, что RPAPL 745 был потрошен. Они утверждают, что планка была установлена ​​слишком низко для арендаторов, от которых требуется только показать, что защита была «должным образом» поднята, и что квалификационные основания для отклонения заявки на внесение залога теперь включают почти все аргументы защиты, которые арендаторы обычно выдвигают. . Кроме того, они утверждают, что у арендодателей мало причин для применения RPAPL 745. Даже если арендодатель получит ордер на внесение арендного депозита после нескольких месяцев и практики движения, штрафов HSTPA будет недостаточно, чтобы заставить арендатора подчиниться.Арендодатели также отмечают, что, хотя поправки к RPAPL 745 ориентированы на арендаторов жилья, измененный RPAPL 745 объединяет жилую и коммерческую аренду, возможно, игнорируя существенные различия, относящиеся к основным целям закона. Характер отношений коммерческого арендатора со своими коммерческими помещениями отличается от отношения арендаторов жилых помещений к своим домам, а коммерческие арендаторы нуждаются в меньшей защите. Не заставляя коммерческих арендаторов платить арендную плату, накопленную во время рассмотрения дела, HSTPA позволяет коммерческим арендаторам использовать упрощенные процедуры против коммерческих арендодателей.Арендодатели подчеркивают несправедливость того, что Законодательный орган отдавал предпочтение бизнес-интересам арендатора над бизнес-интересами арендодателя. Некоторые арендодатели утверждают, что Законодательный орган не запрещал внесение изменений в RPAPL 745, и вносят соответствующие изменения в свои договоры аренды. Еще неизвестно, действительны ли эти условия аренды.

III. Паузы при завершении процедуры выселения

Согласно предыдущему законодательству, если домовладелец выигрывал судебное разбирательство по удержанию на основании нарушения договора аренды в отношении жилого арендатора из г. Нью-Йорк, арендатор автоматически получил 10-дневное пребывание в соответствии с RPAPL 753 для устранения нарушения.Суды также имели право приостановить выдачу ордера на срок до шести месяцев. HSTPA пересмотрела RPAPL 753, чтобы расширить до 30 дней автоматический послегиспытательный период в случае нарушения условий аренды. Он также удвоил срок дискреционного пребывания до одного года и сделал его доступным для процедур невыплаты по всему штату Нью-Йорк.

Осуществляя свое дискреционное право приостановить выселение, суды теперь могут учитывать ряд факторов, включая здоровье, обострение текущего состояния, зачисление ребенка в школу и любые другие смягчающие обстоятельства, влияющие на способность заявителя или заявителя семья, чтобы переехать и поддерживать качество жизни.При принятии решения о предоставлении отсрочки или при установлении продолжительности или других условий отсрочки суд также должен учитывать любые существенные трудности, которые могут возникнуть в связи с приостановкой проживания арендодателя. Предыдущий закон предусматривал исключения из права суда предоставить отсрочку, если домовладелец добросовестно намеревался снести здание и построить новое, или если домовладелец установил, что арендатор является неприемлемым. HSTPA устранила исключение для сноса, но исключение для неугодных жильцов осталось.Пребывание должно быть обусловлено оплатой суммы, которая должна быть оплачена во время пребывания, но HSTPA разрешает оплату в рассрочку. Предыдущая версия RPAPL 753 делала обязательной выплату всей невыплаченной арендной платы перед предоставлением пребывания. Измененный RPAPL 753 делает это требование дискреционным.

До HSTPA закон не предусматривал выплату арендатором всей или некоторой части арендной платы при рассмотрении дела о невыплате. Тем не менее, обусловив пребывание в городе Нью-Йорке выплатой или депозитом ответчиком суммы судебного решения до исполнения ордера, RPAPL 747-a ограничил свободу усмотрения судов в процедуре невыплаты, чтобы приостановить выдачу или исполнение ордера на выселение или Сдача помещения в аренду.HSTPA отменил RPAPL 747-a и ввел в действие RPAPL 731 (4), который предусматривает, что если арендатор уплачивает полную сумму арендной платы, причитающейся арендодателю «до слушания ходатайства», платеж «принимается арендодателем и ставит под сомнение основания, по которым было возбуждено специальное производство ».

Многие домовладельцы считают, что это кодифицирует практику многих судов. Суды обычно отклоняли эти дела или стороны прекращали их рассмотрение. Тем не менее, арендодатели ставят под сомнение применение этого положения и позволяет ли оно арендатору производить оплату до первого или любого более позднего выступления в суде, а также должен ли арендатор выплатить сумму петиции или сумму, которая была накоплена на момент платежа.

Это положение также должно рассматриваться вместе с поправками к RPAPL 702, которые узко пересматривают понятие «арендная плата за жилую недвижимость», чтобы исключить сборы, сборы и другие штрафы. Некоторые утверждают, что, хотя HSTPA исключает требование о выплате гонораров адвокатам, якобы причитающихся до начала судебного разбирательства, гонорары адвокатам, понесенные в связи с самим судебным разбирательством, по-прежнему подлежат возмещению. Другие утверждают, что, поскольку RPAPL 702 предусматривает, что «[нет] сборов. . . кроме арендной платы, можно требовать упрощенного производства », арендодатель должен принять решение о взыскании своих гонораров адвокатам.Мы слышали, что некоторые суды разрешают гонорары адвокатам выносить отдельное судебное решение, не имеющее права собственности. Другие суды, как нам говорят, считают, что арендодатели не могут требовать гонорара адвоката в рамках упрощенного производства, но это могут сделать арендаторы. Насколько мы понимаем, другие суды считают, что гонорары адвокатам не могут быть присуждены как часть иска или встречного иска, а только при разработке справедливого средства правовой защиты для восстановления права аренды после выселения или в контексте санкций. Ни одно опубликованное мнение еще не рассматривало эти важные вопросы.И RPAPL 702 предусматривает, что гонорары адвокату не могут быть предоставлены по решению по умолчанию, даже если ответчик обслуживается лично.

Этот аспект HSTPA может привести к тому, что арендодатели исключат из своих договоров аренды право выигравшей стороны на получение гонорара адвоката. Это также может привести к тому, что домовладельцы будут возбуждать общие иски о высылке, в которых могут потребоваться гонорары адвокату и (для рыночной аренды) быть частью посессорного решения.

RPL § 238-a теперь ограничивает штрафы за просрочку платежа до 5% или 50 долларов, в зависимости от того, что меньше.Плата за проверку биографических данных ограничена 20 долларами США или фактической стоимостью, в зависимости от того, что меньше, и арендодатель должен предоставить арендатору копию проверки биографических данных и квитанцию ​​об оплате и не может взимать плату за проверку личных данных, если арендатор предоставляет копию справки или проверки кредитоспособности менее 30 дней назад. По поводу этого нового правила существует множество споров, потому что проверка анкетных данных превышает 20 долларов и потому что суды должны решать, может ли третья сторона, например, брокер по недвижимости, принимать комиссионные, которые арендодатель может не принять.

Арендодатели опасаются, что, если арендатор сможет заплатить арендную плату, запрошенную в ходатайстве, после многих явок в суд и в течение многих месяцев судебного разбирательства, и тем самым избежать как выселения, так и любых штрафов за просрочку платежа, процентов или судебных издержек, понесенных арендодателем при судебном преследовании в дальнейшем они фактически станут беспроцентными кредиторами для арендаторов. Неравенство ситуации усугубится, если арендаторы успешно докажут, что RPAPL 731 (4) требует, чтобы арендатор платил только сумму петиции.Это вынудит домовладельцев начать новое производство по взысканию задолженности по арендной плате, накопившейся в то время, когда первое судебное разбирательство находилось на рассмотрении.

Хотя исключение гонораров адвокатов применяется только к арендаторам жилых помещений, если коммерческий арендатор в процессе невыплаты платит арендную плату в соответствии с RPAPL 731 (4), домовладелец может потерять свое требование в отношении гонораров адвоката, поскольку дело не было оспорено до завершения, таким образом, что домовладелец может претендовать на роль выигравшей стороны, требование о взыскании гонорара адвоката.

До HSTPA, RPAPL 749 предусматривал, что выдача ордера на выселение действовала для отмены аренды и аннулирования отношений арендодателя и арендатора, лишая суд права аннулировать ордер. Выдача ордера на выселение больше не аннулирует аренду. Суд может по уважительной причине приостановить действие ордера или аннулировать его, приостановить сдачу в аренду или ремонт и вернуть арендатора во владение, если арендодатель не докажет, что арендатор недобросовестно удержал причитающуюся арендную плату. И, по сути, новый RPAPL теперь требует отмены ордера, если арендатор платит все до исполнения.

RPAPL 749 теперь также изменяет уведомление судебного пристава о выселении с 72-часового уведомления на 14-дневное, что дает арендаторам больше времени для переезда до выселения и больше времени для подачи приказа, чтобы указать причину для приостановления выселения.

ЖИЛЫЕ АРЕНДОДАТЕЛИ ТЕПЕРЬ ОБЯЗАНЫ СМЯГЧИТЬ

До HSTPA у домовладельцев не было обязательств по уменьшению убытков, если арендатор нарушил договор аренды, досрочно освободившись. Следуя освященным веками прецедентам, таким как Holy Properties Ltd., L.P. v.Kenneth Cole Productions, Inc., 7 Суды Нью-Йорка разрешили домовладельцам оставить квартиру пустой до конца срока аренды. Арендатор будет нести ответственность за аренду до конца срока. HSTPA теперь предусматривает в RPL § 227-e, что арендодатели жилых единиц должны «добросовестно и в соответствии с ресурсами и возможностями арендодателя предпринимать разумные и обычные усилия для сдачи помещения в аренду по справедливой рыночной стоимости или по ставке, согласованной во время аренды. , в зависимости от того, что ниже.«Любое положение об аренде, противоречащее государственному порядку, является недействительным.

Арендодатели и арендаторы предполагают, что стандартные суды будут применяться для определения того, предпринял ли арендодатель «разумные и обычные усилия». С недавним принятием HSTPA никакая система отсчета не определяет, что составляет «обычные» усилия по смягчению последствий. Остается открытым вопрос, должен ли домовладелец принять первое предложение об аренде от потенциального арендатора или будет ли разумно продолжать продавать недвижимость для получения более высокой арендной платы, если это приведет к тому, что квартира останется не сданной в аренду.В случае аренды со стабилизированной арендной платой также еще предстоит выяснить, разумно ли арендодателю, учитывая, что льготная арендная плата становится максимальной арендной платой, которая может взиматься, откладывать аренду квартиры, чтобы не оказаться в заточении на длительный срок. срочная аренда по льготной ставке. Также неясно, какое влияние на ответственность арендатора оказывает неспособность арендодателя нести бремя доказывания убытков. Суд может установить, что неспособность арендодателя нести бремя освобождает арендатора от любой ответственности или что арендатор может быть освобожден только от той части, которая накопилась до того, как арендодатель повторно арендовал квартиру.

Арендодатели и арендаторы разделены по фундаментальной справедливости RPL § 227-e. Арендодатели утверждают, что HSTPA изменила положение дел на основе фундаментального допущения, о котором договаривались в течение десятилетий при аренде каждого жилого дома в Нью-Йорке. Апелляционный суд выступил против правила о смягчении последствий 25 лет назад в Holy Properties, заявив в этом коммерческом деле, что «[участники], которые участвуют в сделках на основании действующего законодательства, должны иметь возможность полагаться на стабильность таких прецедентов. . . . Это, пожалуй, верно в отношении недвижимости больше, чем в любой другой области права, где непросто отказаться от установленных прецедентов. 8

Арендаторы указывают на несправедливость того, что арендная плата продолжает накапливаться каждый месяц, даже если арендатор больше не владеет недвижимостью, в то время как арендодателям ничего не нужно делать, чтобы уменьшить финансовое бремя арендатора. В то время, когда в Нью-Йорке наблюдается кризис доступности, арендаторы говорят, что новое правило смягчения последствий способствует достижению общих целей жилищной политики Нью-Йорка. Задолженность по квартплате перед предыдущим домовладельцем еще больше затруднит поиск жилья арендатору, уже находящемуся в затруднительном финансовом положении.Это увековечивает цикл дислокации, устранение которой является центральным для HSTPA.

АРЕНДОДАТЕЛИ МОГУТ БЫТЬ МЕНЬШЕ ХОТЯТ УРЕГУЛИРОВАТЬ ДЕЛЫ, СВЯЗАННЫЕ С САДОМ

Большинство споров между домовладельцами и арендаторами разрешается с помощью «нормального правосудия», когда стороны достигают соглашения об условиях урегулирования до того, как дело доходит до суда. Часто это прагматичное решение сторон избежать затрат, задержек и неопределенности, связанных с привлечением к суду. Суды поощряют поселения; им не хватает ресурсов, чтобы рассмотреть все дела домовладельца-арендатора.Важной особенностью многих мировых соглашений является то, что арендатор соглашается на решение о владении недвижимостью и выдачу ордера на выселение для обеспечения выполнения согласия арендатора на урегулирование заявленного невыполнения обязательств. Это позволяет арендодателю быстро восстановить владение, если арендатор нарушит условия соглашения. Вместо того, чтобы возвращаться в суд с ходатайством о принудительном исполнении соглашения, домовладелец может уведомить маршала о невыполнении обязательств, и будет назначено выселение.

HSTPA, однако, пересмотрела RPAPL 749, чтобы требовать, чтобы в ордерах указывалась первая дата, на которую может произойти выселение, в результате чего положения о «выплате», используемые для урегулирования многих процедур неплатежей, теперь должны предусматривать исполнение ордера на последняя дата платежа (или такая более ранняя дата, специально утвержденная судом), а не первая дата платежа, как это было обычной практикой.Согласно новому закону, если арендатор не производит досрочную оплату, арендодатель должен вернуться в суд, чтобы потребовать исполнения соглашения и ускорить исполнение ордера. Еще неизвестно, будут ли повышенные затраты и паузы в обеспечении исполнения соглашений об урегулировании препятствовать тому, чтобы арендодатели вступали в эти условия. А это замедлит темпы урегулирования споров и приведет к затоплению судебных календарей. Учитывая HSTPA, некоторые суды за пределами города Нью-Йорка теперь разрешают адвокату арендодателя подать письмо с уведомлением арендаторов или их поверенного с указанием невыполнения обязательств, а затем суд выносит решение и ордер без дальнейших явок.И система судов штата изо всех сил пытается учесть даты выселения для постановлений по умолчанию, для которых никакие условия урегулирования не могут указать дату выселения.

Пересмотренный RPAPL 749 также предусматривает, что ордер разрешает выселение только лиц, «названных в процессе». Во многих случаях личности жильцов неизвестны домовладельцу и не могут быть установлены. Это привело к почти повсеместной практике присвоения имени «Джон Доу» или «Доу №1» в кратком описании процедуры учета неизвестных или известных, но неназванных жителей.Последствия HSTPA для практики присвоения имен респондентам «лань» неясны — что произойдет, если маршал или шериф выселит имя кого-то, кого не называют вообще? — но теперь домовладельцы могут обеспечить усиленное наблюдение за людьми, входящими в их здания и выходящими из них, чтобы теперь они могли указывать имена детей жильцов в петиции и ордере на выселение. Это вызывает опасения по поводу конфиденциальности, которых Законодательное собрание не намеревалось.

Чтобы убедиться, что арендодатели соблюдают HSTPA, новый RPAPL 768 квалифицирует незаконные выселения как проступок класса A на всей территории штата Нью-Йорк.Это подразумевает уголовную ответственность и гражданское наказание в размере от 1000 до 5000 долларов за нарушение. Действия, составляющие незаконное выселение, включают применение силы; создание помех или намерение воспрепятствовать использованию жилища; и вовлечение или угроза совершения любых действий, которые препятствуют или имеют целью воспрепятствовать жителю законного проживания или побудить освободить законного жильца. Если установлено, что произошло незаконное выселение, жильцу необходимо вернуть во владение.

КООПЕРАТИВЫ: НЕДОСТАТНО ЗАЩИЩЕННЫЕ

Кооперативы были одними из самых яростных противников HSTPA, потому что HSTPA не делает различий между арендаторами в традиционных отношениях арендодатель-арендатор и акционерами, которые являются собственниками арендаторов квартир, в которых они имеют долю владения.

Как и другие арендаторы, акционеры должны получить уведомление за 30-90 дней в соответствии с § 226-c RPL, если правление кооператива намеревается увеличить содержание более чем на 5%. Акционеру, не оплачивающему содержание, необходимо направить напоминание в соответствии с § 235-е RPL.Непредоставление этого уведомления дает основание для положительной защиты акционера со всеми нерешенными вопросами и проблемами, связанными с этим новым положением. Если акционер не платит алименты, суды могут предоставить отсрочку выселения на срок до одного года, что может нанести ущерб зданиям, которые зависят от платы за обслуживание для выплаты ипотеки, налогов на недвижимость и других расходов на содержание здания. Советы также обеспокоены тем, что они могут быть ограничены максимумом 5% или 50 долларами за просрочку платежа в соответствии с § 238-a RPL.Аналогичным образом, автоматический период после судебного разбирательства в соответствии с RPAPL 753 по процедурам удержания в случае нарушения условий аренды применяется к акционерам, продлевая период времени, в течение которого соседи должны иметь дело с запахами, шумом или опасным или незаконным поведением, даже если менеджменту удалось доказать, что поведение акционера вызывает возражения. И, как и любой другой арендодатель, советы директоров теперь, возможно, не могут взыскать свои гонорары адвокатам в рамках упрощенного производства. Аналогичным образом, из-за нового определения «ренты» многие кооперативы, вероятно, решат пересмотреть свои уставы, чтобы удалить дополнительную ренту, не подлежащую возмещению, в рамках суммарного производства в соответствии с HSTPA.Более того, споры о кооперативе будут все чаще рассматриваться в рамках исков Верховного суда об исключении (в которых могут потребоваться дополнительные арендные платы и гонорары адвокатов) и исков Pullman (в которых суд может потребовать проведения голосования совета директоров для выселения акционера). 9

Другие положения, которые, вероятно, предназначались для традиционных арендаторов, но которые также охватывают кооперативы, включают ограничения на получение содержания более одного месяца в качестве гарантийного депозита или требование предоплаты обслуживания, оба из которых изменены в GOL сейчас запрещает.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ: РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ДЕ-ФАКТО ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ СПРАВЕДЛИВОГО РЫНКА, НЕОБХОДИМЫЕ ПАУЗЫ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫЕ ДЛЯ ЖИЛИЩНЫХ СУДОВ — АРЕНДОДАТЕЛИ ПРЕДУПРЕЖДАЮТ О ПОСЛЕДСТВИЯХ DIRE И ФИНАНСОВАЯ РАЗРУШКА ДЛЯ МАЛЫХ ЗЕМЕЛЬНИКОВ; АРЕНДАТОРЫ НАЗЫВАЮТ ЭТО ШАГ В ПРАВИЛЬНОМ НАПРАВЛЕНИИ

Многие арендодатели утверждают, что новые законы HSTPA, начиная с расширенных требований к уведомлению и положений статьи 223-b RPL, запрещающих преследования, и заканчивая широким усмотрением судов предоставить отсрочку на срок до год и длительные задержки в соответствии с пересмотренным RPAPL создают форму фактического регулирования арендной платы для нерегулируемых квартир.

Совокупное влияние множества пауз, созданных HSTPA, заключается в том, что многие арендодатели не смогут пройти сводную выручку от начала до выдачи ордера менее чем за год. Это, по мнению домовладельцев, является оптимистическим приближением, если принять во внимание почти неограниченное усмотрение суда предоставить пребывание в течение года. HSTPA берет паузы, присущие системе, и делает их определяющей и центральной чертой самого процесса выселения.

В прошлом устрашающая перспектива просрочки и судебных издержек, а также черная метка рядом с именем арендатора при аренде в будущем не позволяли арендатору извлекать выгоду из системных задержек.По словам домовладельцев, эти неотъемлемые гарантии были отменены. Арендатор, скорее всего, не столкнется с просрочкой или судебными издержками, даже если арендатор окончательно проиграет в суде после затяжной судебной тяжбы, а будущим арендодателям теперь запрещено основывать решения об аренде на черных списках.

Институциональные арендодатели могут соблюдать правила HSTPA, а мелкие арендодатели — нет. Разрушительные последствия могут постигнуть мелких арендодателей, лишенных дохода от аренды, необходимого им для компенсации финансового бремени ипотеки, налогов, страхования, коммунальных услуг и многих затрат, связанных с владением недвижимостью.Мелкие арендодатели предупреждают, что чистое воздействие этих законов подорвет сводный характер упрощенного производства. Первоначально упрощенное производство было введено для замены иска о высылке по общему праву, дорогостоящего и затягивающего разбирательства, которое может привести к отказу в правосудии. И в то время как сторонники хорошего правительства предпочитают простые, быстрые и недорогие судебные разбирательства, защитники арендодателей опасаются, что HSTPA превратила судебный процесс между арендодателем и арендатором в еще более сложный, трудоемкий и дорогостоящий фиаско.

Сторонники HSTPA, с другой стороны, утверждают, что домовладелец все равно сможет добиться судебного решения о просроченной задолженности, даже если вынесение решения будет отложено. С учетом того, что в одном только Нью-Йорке около 70 000 бездомных, две трети из которых составляют семьи, и постоянное ежегодное кровоизлияние квартир со стабилизированной арендной платой из-за дерегулирования, которое на сегодняшний день оценивается примерно в 170 000 человек, арендаторы считают, что дополнительные расходы HSTPA средства защиты — небольшой, но необходимый оплот против кризиса доступности жилья в Нью-Йорке.Арендодатели отвечают, что смягчение кризиса доступности жилья — стоящая цель, но задача, которую предстоит достичь штату Нью-Йорк, и что HSTPA снимает с себя ответственность штата за создание доступного жилья. Арендодатели задаются вопросом, распространяется ли на них то же беспокойство, которое проявляется в отношении финансовых затруднений арендаторов, если они не выполнят свои обязательства по ипотеке.

И в ответ арендаторы говорят, что так или иначе, домовладельцы найдут способ заработать на нью-йоркской недвижимости. Так было всегда.


Новые права арендаторов: Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г.

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года
Информация, предоставленная юридическими службами Гудзонской долины

Новые права для арендаторов
— Арендодатели не могут отказать арендаторам, поскольку они уже участвовали в судебном процессе с предыдущим арендодателем. Суды не могут продавать данные о выселении. Записи о выселениях, которые были результатом обращения взыскания, опечатываются.

— Арендодатели должны предоставить арендаторам возможность пройти осмотр перед въездом и выездом, а также вернуть залог в течение четырнадцати дней с подробным списком любых удержаний.

— Арендодатели не могут выселить или иным образом наказать арендаторов, которые жалуются на условия проживания.

— Арендодатели должны предоставить квитанции (по запросу на личные чеки) в определенные сроки и уведомить заказным письмом о неполучении арендной платы.

— Арендодатели не могут взимать плату за просрочку платежа до тех пор, пока арендная плата не просрочена на пять дней, а плата за просрочку не может превышать 50 долларов или 5% от ежемесячной арендной платы, в зависимости от того, что меньше.

— Арендодатель должен приложить разумные усилия для повторной аренды квартиры, прежде чем он сможет взимать с бывшего арендатора, уехавшего до окончания срока аренды, арендную плату за оставшуюся часть аренды.

— Начиная с октября 2019 года, арендодатели должны уведомить арендодателя за 30, 60 или 90 дней о прекращении аренды или повышении арендной платы на 5% или более, в зависимости от того, как долго арендатор проживает в этом доме.

— Выселение «самопомощь» является преступлением.

— — — — — — — — —

Новые права в суде по выселению
— Требования об аренде должны быть в письменной форме и поданы за четырнадцать дней до того, как домовладелец сможет начать судебное дело о неуплате.

— Судебные документы должны быть вручены не менее чем за 10 дней до даты суда.

— Арендодатель не может получить никаких дополнительных сборов в случае неуплаты.

— Процедура неуплаты прекращается, если арендатор уплачивает всю арендную плату до даты первого судебного заседания.

— Арендаторы, выступающие в защиту, имеют право на четырнадцатидневную отсрочку до суда.

— Ордер на выселение должен быть подан как минимум за четырнадцать дней до выселения арендатора.

— Арендатор в процессе неуплаты может оплатить всю причитающуюся арендную плату до выселения и прекратить судебное разбирательство.

— Если суд установит, что арендатор нарушил договор аренды, суд должен предоставить арендатору тридцать дней для устранения проблемы.

— При определенных обстоятельствах суд может предоставить арендатору до года для переезда, если арендатор будет своевременно вносить арендную плату.

Часто задаваемые вопросы об аренде (продлении и вакансии) — Совет по правилам аренды

Важно отметить, что эти часто задаваемые вопросы не предназначены для замены определений, толкований и т. Д., содержащиеся в соответствующих законодательных актах, кодексах и нормативных актах, регулирующих арендную плату, или в любом административном или судебном решении, толкующем такие законы, кодексы и нормативные акты, или в любом постановлении советов по вопросам арендной платы города Нью-Йорка или округа.
Гарантировано ли продление срока аренды в моей нерегулируемой квартире?

Нет. За исключением квартир с регулируемой арендной платой, арендатор может продлить договор аренды только с согласия арендодателя.

Однако с принятием Закона о жилищной стабильности и защите арендаторов (HSTPA) от 2019 года арендодатели теперь обязаны предоставлять арендаторам письменное уведомление, если они намерены повысить арендную плату как минимум на пять процентов.Они также должны уведомить арендаторов в письменной форме, если они не намерены продлевать договор аренды. В частности:

  • Если арендатор занимал квартиру менее одного года или у него нет срока аренды, по крайней мере, на один год, уведомление за 30 дней теперь является обязательным.
  • Уведомление за 60 дней требуется для арендаторов, которые проживают в квартире более одного года, но менее двух лет или имеют договор аренды на срок не менее одного года, но менее двух лет.
  • Арендаторы, которые проживают в квартире более двух лет или имеют договор аренды не менее двух лет, должны получить уведомление за 90 дней.

Если вам грозит выселение, см. 4-й вопрос в нашем разделе часто задаваемых вопросов «Разное».

В начало

Как арендатор со стабилизированной арендной платой, имею ли я право на продление договора аренды?

Несмотря на некоторые ограниченные исключения, арендаторы квартир со стабилизированной арендной платой имеют основное право в соответствии с законодательством штата выбрать продление аренды на один или два года. Арендодатель должен письменно уведомить арендатора о праве на продление не более чем за 150 дней и не менее чем за 90 дней до окончания срока аренды.Для получения дополнительной информации о вашем праве на продление см. Информационный бюллетень HCR № 4: Продление аренды квартир со стабильной арендной платой. Если вы столкнулись с преследованием, см. Информационный бюллетень HCR № 17: Преследование. Для получения дополнительной информации свяжитесь с отделом по продлению подписки на дома и по месту жительства (HCR).

В начало

На какую сумму арендодатель может повысить арендную плату за мою стабильную квартиру?

См. Наши часто задаваемые вопросы о повышении арендной платы. См. Также страницу HCR «Аренда и увеличение арендной платы».

В начало

За какое время до истечения срока моей аренды со стабилизированной арендной платой мне следует предложить продление аренды и как долго я должен вернуть договор аренды?

Владелец здания со стабилизированной арендной платой должен отправить вам продление аренды за 90–150 дней до истечения срока существующей аренды.Затем у вас есть 60 дней, чтобы принять предложение о продлении аренды. Если вы ждете более 60 дней, домовладелец может отказать в продлении аренды и может выселить вас после истечения срока аренды. Для получения дополнительной информации о продлении аренды квартир со стабилизированной арендной платой см. Информационный бюллетень HCR № 4: Продление аренды квартир со стабилизированной арендной платой. Для получения дополнительной информации обращайтесь в службу Homes and Community Renewal (HCR).

В начало

I f I Иногда я оплачиваю аренду с опозданием, повлияет ли это на мой стабильный продленный договор аренды?

Ваш домовладелец может отказать вам в продлении договора аренды только посредством выселения в Жилищном суде.После надлежащего уведомления арендодатель может возбудить судебное разбирательство по делу о невыплате в упрощенном порядке с целью выселения арендатора, не уплачивающего согласованную арендную плату в установленный срок, и взыскания невыплаченной арендной платы. Более подробную информацию о выселении можно найти на нашей странице юридической помощи.

В начало

Что мне делать , если мой домовладелец не прислал мне продление аренды ?

Если стоимость вашей квартиры стабилизирована, вы имеете право на ее продление. Владелец должен направить письменное уведомление о продлении срока аренды по почте или лично не позднее, чем за 150 и не менее чем за 90 дней до истечения срока действия существующего договора аренды.Предложение о продлении аренды для арендаторов города Нью-Йорка должно быть в форме продления аренды [форма DHCR RTP-8]. Для получения дополнительной информации обращайтесь в службу Homes and Community Renewal (HCR).

Если арендодатель еще не связался с вами по поводу продления договора аренды, вы можете поговорить с ним / ней. Чтобы быть уверенным, что арендная плата за вашу квартиру стабилизирована, свяжитесь с HCR. Если это так, и вы не получили продление аренды в течение надлежащего периода времени, вы можете подать жалобу в HCR, используя форму HCR RA-90, жалобу арендатора на неспособность владельца продлить аренду и / или непредставление договора аренды. Копия подписанного договора аренды.

В начало

Могу ли я быть выселен, если я не вернул свой продленный договор аренды в течение 60 дней?

Согласно правилам стабилизации арендной платы, арендодатель должен отправить вам уведомление о продлении аренды за 90–150 дней до истечения срока действия вашего текущего договора аренды. Если вы не вернете договор аренды в течение 60 дней, домовладелец может отказать в продлении договора аренды и может выселить вас после истечения срока аренды. Для получения дополнительной информации о продлении аренды квартир со стабилизированной арендной платой см. Информационный бюллетень HCR № 4: Продление аренды квартир со стабилизированной арендной платой.Для получения дополнительной информации обращайтесь в службу Homes and Community Renewal (HCR). Более подробную информацию о выселении можно найти на нашей странице юридической помощи.

Однако, если арендодатель не предложил вам своевременное продление, то есть не предложил продление за 90–150 дней до истечения срока аренды, это может быть смягчающим фактором. Так что, если это так, вам, вероятно, следует позвонить домовладельцу и сказать, что вы хотите остаться в квартире. Если они возражают, вы можете напомнить им, что они не отправили своевременное продление и что если они попытаются выселить вас в конце срока аренды, вы воспользуетесь этим в свою защиту.Если домовладелец настаивает на сдаче в аренду кому-то другому, вам, вероятно, следует проконсультироваться с юристом относительно защиты «позднего продления» и того, остановит ли это действие вашего домовладельца о выселении.

В начало

Как я могу узнать, правильна ли арендная плата, взимаемая за аренду моей вакансии?

Чтобы узнать, сколько платил предыдущий арендатор, вам необходимо связаться с Homes and Community Renewal (HCR). Вы можете использовать веб-портал Ask HCR, чтобы получить историю аренды квартиры.Чтобы получить историю арендной платы, вам нужно будет доказать, что вы являетесь арендатором в этой квартире, потому что информация об арендной плате предоставляется только владельцу здания и арендаторам на месте.

Когда у вас будет арендная плата предыдущих арендаторов, вы сможете увидеть, правильно ли вы платите арендную плату. Смотрите увеличение арендной платы за вакансию. См. Также страницу HCR «Аренда и увеличение арендной платы».

В начало

Можете ли вы помочь мне выбрать между одним и двумя годами аренды?

Руководящие принципы продления срока аренды, принимаемые Советом по руководящим принципам аренды г. Нью-Йорка каждый год, основаны на множестве факторов, включая шесть годовых отчетов, подготовленных персоналом RGB, а также свидетельства, представленные совету директоров на открытых собраниях, слушаниях и в письменной форме.

Прежде чем принимать решение о продлении срока аренды, лучше всего обдумывать правила каждого года. Вы также можете прочитать о процессе, с помощью которого RGB определяет руководящие принципы.

В начало

Госпошлина на имущество

Что такое гербовый сбор?

Гербовый сбор — это налог, который вы платите при передаче собственности. Начисляется на письменные документы, передающие право собственности на землю и строения. Гербовый сбор применяется к жилой недвижимости, такой как дома, квартиры или участки с договор на строительство.Это также относится к нежилой недвижимости, такой как, земельные участки или участки под застройку без жилых домов — см. Тарифы ниже.

В целом, единственным фактором, влияющим на размер гербового сбора, является его стоимость. собственности. Однако при покупке 10 или больше жилых домов или дуплексов за раз или в год. Эта мера был введен, чтобы удержать инвестиционные фонды от скупки жилых комплексов. См. «Цены» ниже представлена ​​информация о повышенных ставках, в том числе о льготах и ​​возвратах.

Правила и освобождение от уплаты гербового сбора

«Жилая недвижимость» включает дома, квартиры и любые участки, куплен по сопутствующему договору на строительство на нем жилой недвижимости.

  • Если вы покупаете сайт в связи с (или как часть) договоренности с построить на нем дом или квартиру, то гербовый сбор будет взиматься в жилая ставка от общей стоимости участка. а стоимость постройки

  • Если вы покупаете участок без подключенного устройства для строительства дома или квартиру на нем, то гербовый сбор будет взиматься от стоимости участка по нежилое оценка объекта

Есть информация (pdf) о доходах.то есть о том, как большие сады, парковочные места и пристань для яхт Причалы облагаются гербовым сбором. Вы также можете прочитать подробнее о гербовом сборе на недвижимость в целом на сайте yield.ie.

Переводы между супругами, гражданскими партнерами и сожители

В целом, следующие операции освобождены от гербового сбора:

  • Все передачи или аренда имущества между супругами и гражданскими партнерами (если передача не является дополнительной продажей — продажа, осуществляемая в процессе крупной продажи)
  • Имущество, переданное между бывшими супругами или гражданскими партнерами на основании постановление суда после развода или роспуск гражданского товарищества
  • Имущество, переданное сожителем его или ее сожительству, на или после 1 января 2011 г., под Имуществом Заказ на корректировку

Подробнее в нашем документе о семье и общие дома.

Хотя вышеупомянутые операции в целом освобождены от гербового сбора, исключение не применяется, если любое другое лицо является стороной векселя.

Помощь при передаче сельхозугодий внутри семьи

Специальное пособие по кровному родству доступно при переводе сельхозугодья между определенными членами семьи. Это снижает гербовый сбор до 1% на семейные фермерские переводы, которые имеют право на помощь. Чтобы получить квалификацию, вы должны быть связаны с лицом, передающим землю, и выполните одно из следующих действий:

  • Обработайте землю самостоятельно не менее 6 лет.
  • Сдать землю в аренду кому-то еще минимум на 6 лет, чтобы они могли заниматься сельским хозяйством. Это.

Человек, обрабатывающий землю, также должен выполнить одно из следующих действий:

  • Иметь соответствующую сельскохозяйственную квалификацию или получить ее в течение четырех лет даты, когда они получили землю.
  • Тратить не менее 50% своего времени на обработку земли (включая эту землю передача).

Связанные лица включают родителей, бабушек и дедушек, приемных родителей, детей, братья, сестры, сводные братья, сводные сестры, тети, дяди, племянницы и племянники.Полный список связанных лиц, которые имеют право на получение помощи, находится в Приложении. 1 Руководства по гербовым сборам и пошлинам (pdf).

Эта льгота действует до 31 декабря 2023 года. подробные требования о праве на это пособие находятся на yield.ie.

Помощь при консолидации хозяйств

Эта помощь предназначена для фермеров, которые покупают и продают сельскохозяйственную землю, чтобы консолидировать свои владения и повысить жизнеспособность своих хозяйств. Это предусматривает ставку гербового сбора на эти операции в размере 1%.Это облегчение связано до 31 декабря 2022 г. Дополнительная информация о ферме Функция Consolidation Relief доступна на сайте yield.ie.

Возврат гербовых сборов

Существуют возвратные платежи для некоторых льгот по гербовым пошлинам. Clawback — это то место, где вы должны вернуть деньги или пособия, которые вы получили, потому что вы не встретились определенные критерии или договорные обязательства. Для некоторых послаблений гербового сбора вы должны соответствовать определенным квалификационным критериям в течение нескольких лет или будет «отброшено назад».Это может быть 2 или 5 лет для освобождения от гербового сбора. Если вы не соответствуете критериям за весь период, вы должны вернуть гербовый сбор и любые проценты. Дополнительная информация о штампе пошлины clawbacks на доходе.

Тарифы

Жилая недвижимость

Обычно ставка гербового сбора зависит от стоимости имущества. Однако есть повышенная ставка гербового сбора в размере 10% при покупке 10 и более жилых домов или дуплексов за раз или кумулятивно за год, см. таблицы ниже.

Ставка гербового сбора на жилье, включая покупки на сумму менее 10 домов или дуплексов в год:

Стоимость объекта Скорость
До 1000000 евро 1%
Остаток 2%

Ставка гербового сбора на жилье при покупке 10 и более домов или дуплексов в год:

Количество домов / дуплексов в год Скорость
10 или более 10% от общей суммы

Это увеличенное Ставка действует с 20 мая 2021 года.Однако дома и дуплексы, купленные раньше 20 мая 2021 года можно засчитать в счет порога в 10 единиц, но чем выше ставка применяется только к единицам, купленным после этого. Например, если вы купили 6 домов в апреле 2021 года и 5 домов в июне 2021 года, апрельские покупки означают, что вы достигли порога 10 домов в год, но высшая отметка Ставка пошлины взимается только с домов, купленных в июне.

Данная повышенная ставка не применяется при покупке квартир и не действует. влияют на местные органы власти и утвержденные жилищные органы.

Вы можете потребовать возврат если вы платите повышенную ставку гербового сбора, но затем решили сдать в аренду недвижимость в местный орган власти или утвержденный жилищный орган для социального жилья. Возврат — это разница между стандартной и повышенной ставкой. Чтобы претендовать на этот возврат, вам необходимо:

  • Сдать недвижимость в аренду местным властям или утвержденным жилищным органам в течение двух лет с момента покупки их
  • Сдам в аренду на срок не менее десяти лет

Исключения

Если вы покупаете дом по местным схема покупки арендатора, максимальная сумма в размере 100 евро взимается в гербовый сбор.

Гербовый сбор не взимается при определенных переводах между супругами, гражданскими партнеры и сожители — см. выше.

Если вы заплатили НДС за свой дом, вам нужно будет оплатить только гербовый сбор с базового цена дома — без учета НДС. Так, например, если вы заплатили € 454 000 (включая НДС) для вашего нового дома, он состоит из базового цена 400000 евро плюс 13,5% НДС (54000 евро), и вы платите гербовый сбор только за базовая цена 400 000 евро. Подробнее читайте в нашем документ о налоге на добавленную стоимость.

Нежилая недвижимость

Единая ставка 7,5% применяется ко всей нежилой недвижимости. До октября В 2019 году этот показатель составлял 6%.

Схема возврата гербового сбора в жилой застройке позволяет часть уплаченного вами гербового сбора за нежилую землю, если вы в последующем застроить землю под жилую застройку. Эта схема доступна до 31 декабря 2021 года. Время между началом и завершением квалификационный проект — 2 года 6 месяцев.

Гербовый сбор (уплачивается арендатором), взимаемый с премиального компонента аренда нежилой недвижимости также составляет 7,5%. Нет изменений в ставке гербового сбора на арендную часть договора аренды.

Как поступать

Ваш адвокат рассчитает размер гербового сбора и запросит его до продажа закрыта. Сумма выплачивается комиссарам по доходам, которые размещают печать на имущественных актах. Без этого штампа невозможно зарегистрировать дело.

Куда обращаться


Государственный гербовый сбор

Новое здание для штамповки
Дублинский замок
Дублин 2
Ирландия

Местный телефон: 1890 482582

Программа жилищной помощи по аренде жилья

пэд
Программа помощи в аренде (RAP)

Что такое сертификаты RAP?
Программа помощи в аренде жилья (RAP) — это основная поддерживаемая государством программа помощи семьям с очень низким доходом в приобретении достойного, безопасного и санитарного жилья на частном рынке.Участники находят собственное жилье, включая квартиры, таунхаусы и дома на одну семью. Участник вправе выбрать любое частное арендуемое жилье, отвечающее требованиям программы, как описано ниже. Сертификаты RAP финансируются через Департамент жилищного строительства (DOH) и управляются Министерством здравоохранения штата и его агентом J. D’Amelia & Associates (JDA) по всему штату. JDA поручает выполнение ПДП шести местным органам государственного жилищного строительства (PHA) и одному агентству общественных действий в штате.Чтобы найти субподрядчика или офис обслуживания клиентов, который обслуживает город, в котором вы живете, перейдите по этой ссылке.

Семья, получившая сертификат RAP, несет ответственность за поиск подходящей единицы жилья по выбору семьи, если владелец соглашается арендовать ее в рамках программы. Эта квартира может включать в себя нынешнее место жительства семьи. Арендуемые квартиры должны соответствовать минимальным стандартам качества и безопасности, определенным штатом Коннектикут, который принял федеральные стандарты качества жилья (HQS), установленные U.S. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD). JDA выплачивает жилищную субсидию непосредственно домовладельцу от имени участвующей семьи. Семья оплачивает разницу между фактической арендной платой, взимаемой домовладельцем, и суммой, субсидируемой программой.

Кто имеет право?
Право на получение сертификата RAP определяется на основе годового валового дохода семьи и определения семьи, принятого штатом. Участие ограничено США.граждане и определенные категории неграждан, имеющих соответствующий иммиграционный статус. Как правило, доход семьи не может превышать 50 процентов среднегодового дохода (AMI) округа или мегаполиса, в котором семья решает жить. Коннектикут принял уровни AMI, опубликованные HUD. Эти уровни варьируются в зависимости от местоположения по всему штату. Чтобы ознакомиться с рекомендациями по доходам на 2019 год, перейдите по этой ссылке.

В процессе подачи заявления АГЖС собирает информацию о составе семьи, доходах и активах.АГЖС проверяет эту информацию и использует ее для определения права семьи на получение помощи и размера их выплаты жилищной помощи. Если PHA определяет, что семья имеет право на получение помощи, PHA помещает семью в список ожидания, если только она не сможет оказать им немедленную помощь. После того, как семья будет выбрана из списка ожидания, АГЖС свяжется с ней и выдаст сертификат.


Как подать заявление семье?
Департамент жилищного строительства повторно откроет список ожидания для приема заявлений, когда большинство людей из списка ожидания будут обслужены.Когда список будет открыт, уведомление и предварительная заявка будут размещены в местных газетах, а также на веб-сайте Министерства здравоохранения. Список ожидания в настоящее время закрыт.

Лист ожидания — что это такое и как это влияет на меня?
Поскольку потребность в жилищной помощи всегда превышает имеющиеся ограниченные средства, часто встречаются длительные периоды ожидания. Например, DOH закрывает список ожидания, когда в нем находится больше семей, чем может быть оказана помощь в ближайшем будущем.


Сертификаты RAP — как они работают?
Программа помощи в аренде жилья оставляет выбор жилья за отдельной семьей. Семье с очень низким доходом, отобранной JDA для участия, предлагается рассмотреть несколько вариантов жилья, чтобы получить лучшее жилье для своих нужд. Владельцу сертификата сообщается размер квартиры, на которую его семья имеет право, в зависимости от размера и состава семьи. Жилая единица, выбранная семьей, должна соответствовать приемлемому уровню качества и безопасности, прежде чем АГЖС сможет ее утвердить.Когда владелец сертификата находит квартиру, которую он или она желает занять, и достигает соглашения с арендодателем относительно условий договора аренды, АГЖС должно осмотреть жилище и определить, соответствует ли оно стандартам качества жилья.

PHA определяет максимально допустимую арендную плату (MAR). MAR — это сумма, обычно необходимая для аренды жилья по умеренной цене на местном рынке жилья. MAR используется для расчета суммы жилищной помощи, которую может получить семья. MAR не ограничивает размер арендной платы, которую может взимать арендодатель, но ограничивает размер арендной платы, которую может платить арендатор.Семья, получившая сертификат, может выбрать квартиру с арендной платой, не превышающей MAR.

Чтобы посмотреть расписание на 2021 год, перейдите по этой ссылке.
Чтобы просмотреть расписание МАР на 2019 год, перейдите по этой ссылке.
Чтобы посмотреть расписание МАР 2018, перейдите по этой ссылке.
Чтобы просмотреть расписание МАР 2017 г., перейдите по этой ссылке.

Субсидия на аренду жилья
АГЖС рассчитывает максимальную сумму жилищной помощи, которую может получить семья. Семья платит 40 процентов своего ежемесячного дохода за аренду и коммунальные услуги, в то время как семьи пожилых людей и инвалидов платят 30 процентов своего ежемесячного дохода.


Может ли семья переехать и продолжать получать помощь в виде ваучера на выбор жилья?
Жилищные потребности семьи со временем меняются в зависимости от размера семьи, места работы и по другим причинам. ПДП разработан, чтобы позволить семьям переехать без потери жилищной помощи. Переезды разрешены, если семья заранее уведомит АГЖС, расторгнет существующий договор аренды в соответствии с требованиями договора аренды и найдет приемлемое альтернативное жилье.Согласно RAP, новые держатели сертификатов могут выбрать единицу в любом месте Коннектикута.


Роли — арендатор, домовладелец, жилищное агентство и DOH
После того, как АГЖС утверждает жилищную единицу соответствующей критериям семьи, семья и домовладелец подписывают договор аренды. В то же время домовладелец и АГЖС подписывают договор о выплате жилищной помощи (HAP), который действует на тот же срок, что и договор аренды. Это означает, что каждый, арендатор, домовладелец и АГЖС, имеет обязанности и задачи в соответствии с ПДП.Эти обязанности и задачи:

  • Обязанности арендатора: Когда семья выбирает жилую единицу, а АГЖС утверждает квартиру и договор аренды, семья подписывает договор аренды с домовладельцем на срок не менее одного года. От арендатора может потребоваться внести залог арендодателю. RAP не выплачивает гарантийные депозиты. По истечении первого года домовладелец может заключить новый договор аренды или разрешить семье оставаться в квартире на ежемесячной основе. Когда семья поселится в новом доме, ожидается, что семья будет соблюдать договор аренды и требования ПДП, своевременно вносить свою долю арендной платы, поддерживать квартиру в хорошем состоянии и уведомлять АГЖС о любых изменениях в доходе семьи. или состав семьи.
  • Обязанности арендодателя: роль арендодателя в ПДП заключается в предоставлении арендатору достойного, безопасного и гигиеничного жилья по разумной цене. Жилая единица должна соответствовать Стандартам качества жилья в рамках программы и поддерживаться в соответствии с этими стандартами до тех пор, пока владелец получает выплаты жилищной помощи. Кроме того, ожидается, что арендодатель предоставит услуги, согласованные в рамках договора аренды, подписанного с арендатором, и договора, подписанного с PHA
  • .
  • Обязанности АГЖС: АГЖС администрирует программу на местном уровне.АГЖС предоставляет семье жилищную помощь, которая позволяет семье найти подходящее жилье. АГЖС также заключает договор с домовладельцем о выплате жилищной помощи от имени семьи. Если домовладелец не выполняет свои обязательства по договору аренды, АГЖС имеет право прекратить выплату помощи. АГЖС должно пересматривать доход и состав семьи не реже одного раза в год и должен проверять каждую квартиру не реже одного раза в год, чтобы убедиться, что она соответствует минимальным стандартам качества жилья.
  • Роль DOH: DOH заключает договор с John D’Amelia & Associates, LLC на управление программой помощи в аренде для штата. DOH также разрабатывает политики, процедуры и правила, предоставляет техническую помощь JDA и ее субподрядчикам, предоставляет права на административное слушание с соблюдением процессуальных норм участникам программы и контролирует администрирование программы, чтобы гарантировать, что правила программы соблюдаются должным образом.

Список ожидания RAP DOH в настоящее время закрыт.Пожалуйста, зарегистрируйтесь на cthcvp.org, чтобы получать уведомления, когда RAP откроет свой список ожидания.

Закон штата Аризона о арендодателе и арендаторе жилых помещений

В соответствии с законодательством штата Аризона существует два Закона о арендодателе и арендаторе жилых помещений, один из которых относится к стандартному арендуемому жилью, а другой — к арендаторам парков передвижных домов.

Закон о арендодателе и арендаторе жилого дома, который касается стандартного арендуемого жилья, был принят для регулирования аренды жилых единиц, а также прав и обязанностей арендодателя и арендатора.Документ можно скачать бесплатно. В настоящее время нет государственного агентства, обеспечивающего соблюдение положений Закона, и поскольку большинство отношений арендодатель / арендатор являются частными сделками, споры, возникающие между арендодателем и арендаторами, обычно считаются частными делами. Ссылки на документ в формате .pdf и формате Word представлены в разделе «Ссылки на документ» здесь.

Если вам нужны рекомендации относительно Закона о домовладельцах и квартиросъемщиках, вы можете проконсультироваться с юристом.Общественные члены, которые не представлены адвокатом, могут счесть полезным связаться с бесплатными юридическими службами сообщества:

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ СООБЩЕСТВА

Центральный офис округа Марикопа
305 S. Вторая авеню
Феникс, AZ 85003
(602) 258-3434 | (800) 852-9075

Для получения дополнительной информации посетите веб-сайт общественных юридических служб www.clsaz.org .

Southern Arizona Legal Aid, Inc. предоставит вам контактную информацию для других офисов общественной юридической службы за пределами округа Марикопа.

МОБИЛЬНЫЙ ДОМ ПАРКИ ЖИЛЫЙ АРЕНДОДАТЕЛЬ И АРЕНДАТОР АКТ

Подразделение промышленного жилья Департамента жилищного строительства штата Аризона отвечает за поддержание и обеспечение соблюдения стандартов качества и безопасности для промышленных домов, мобильных домов и построенных на заводе зданий, включая административные процедуры, способствующие защите прав потребителей. Чтобы загрузить копию закона или получить информацию о том, как подать петицию, посетите Arizona Mobile Home Landlord & Tenant Act Information and Relocation Fund .

ФОНД ДЛЯ ПЕРЕСЕЛЕНИЯ МОБИЛЬНОГО ДОМА

Подразделение промышленного жилья Департамента жилищного строительства Аризоны также отвечает за управление Фондом для переезда мобильных домов («Фонд»), который оказывает денежную помощь домовладельцам на покрытие расходов по перемещению их мобильных / промышленных домов из существующего парка в новый расположение в определенных ситуациях. Чтобы получить дополнительную информацию о фонде, посетите Arizona Mobile Home Landlord & Tenant Act Information and Relocation Fund .

.
Опубликовано в категории: Разное

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *