Как увеличить земельный участок в деревне: Можно ли увеличить площадь земельного участка?

Росреестр

21.09.2015

В редакцию поступил вопрос: возможно ли на законных основаниях расширить границы земельного участка, принадлежащего на праве собственности физическому лицу? По нашей просьбе ответ дают
специалисты Росреестра по Ульяновской области.
С 1 марта 2015 года в Земельный кодекс РФ внесены изменения, позволяющие увеличить находящиеся в собственности граждан земельные участки за счет земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данной нормой можно воспользоваться в следующих
случаях:
• если земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства;
• если границы земельного участка уточнены, т.е. в государственном кадастре недвижимости (ГКН) содержатся сведения о координатах;
• если площадь земельного участка не превышает максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки;

• если пустующая земля, прилегающая к земельному участку, никому не принадлежит.
Чтобы определить, сколько земли можно добавить к своему участку, нужно знать некоторые правила. Во-первых, присоединяемая площадь должна быть меньше минимального размера, установленного правилами землепользования и застройки. Во-вторых, в результате присоединения площадь земельного участка не должна превышать максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки.
Чтобы увеличить земельный участок путем присоединения пустующей территории, необходимо:
— подготовить схему расположения земельных участков;
— обратиться в местные органы власти за утверждением
этой схемы;
— если орган местного самоуправления принял решение об утверждении схемы расположения земельного участка, то с этой схемой обратиться к
кадастровому инженеру. Он  подготовит межевой план на образование земельного участка путем перераспределения земельного участка в частной
собственности и земель государственной собственности;
— межевой план и заявление о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка предоставить в филиал Кадастровой палаты по Ульяновской области. После получения кадастрового паспорта снова обратиться в орган местного самоуправления для заключения соглашения, поскольку увеличение площади земельного участка осуществляется за плату.

Как можно получить земельный участок для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства

Как можно получить земельный участок для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства сегодня?

Для тех, кто хочет получить землю для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, сегодня открыты два пути. Стать землевладельцем можно, участвуя в аукционах, которые проводят органы местного самоуправления. В таком случае администрация формирует земельные участки, ставит участки на кадастровый учет, после чего объявляет торги. Сведения обо всех участках, находящихся в муниципальной или государственной собственности, которые предполагается предоставлять на аукционах, подлежат обязательному размещению на сайте www.torgi.gov.ru, а также на сайтах местных администраций и в газетах местных администраций.

На сайте www.torgi.gov.ru содержится самая актуальная информация о реализуемых земельных участках.

Для того, чтобы стать участником торгов, необходимо подать заявление об участии в торгах, в заявлении указываются номер извещения о продаже земельного участке или о продаже права аренды земельного участка, далее необходимо внести залог по реквизитам, указанным в извещении. Очень важно подать заявление в определенный извещением срок, а также способом и по адресу, указанному в извещении, в противном случае невозможно будет стать участником торгов. Вам должно прийти уведомление о том, что вы признаны участником торгов.

В назначенный день необходимо присутствовать на процедуре торгов, торги идут на увеличение цены земельного участка, победителем признается тот, кто предложил наибольшую цену.

Второй способ: с 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, по вопросам предоставления земельных участков с возможностью использования для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, это статья 39.18. ЗК РФ. Для получения земельного участка заинтересованное лицо может самостоятельно с использованием публичной кадастровой карты (https://pkk5.rosreestr.ru/) найти свободный земельный участок, участок может стоять на кадастровом учете (иметь кадастровый номер, его сразу видно на публичной кадастровой карте, такие участки имеют границы), а может не стоять на кадастровом учете, в этом случае заявитель может заказать схему расположения этого земельного участка на кадастровом плане территории. Такие схемы может сделать любой кадастровый инженер, в том числе может сделать и кадастровый инженер ГУП МО «МОБТИ». После этого необходимо обратиться в орган местного самоуправления через МФЦ (многофункциональный центр), либо посредством портала «Услуги Московской области».

Если участок стоит на кадастровом учете с границами, то необходимо выбрать услугу «Предоставление земельных участков в аренду, в собственность без торгов».

Если участок не стоит на кадастровом учете, то необходимо выбрать услугу «Предварительное согласование предоставления земельного участка».

В течение 8 рабочих дней орган местного самоуправления может вам отказать в предоставлении участка, например, потому, что участок уже занят (кто то его оформляет). Все причины отказов строго регламентированы и содержатся в административных регламентах предоставления вышеназванных услуг.

В случае отсутствия оснований для отказа в предоставлении земельного участка, орган местного самоуправления делает публикацию о возможном предоставлении земельного участка на сайте www.torgi.gov.ru, на сайте местной администрации и в муниципальных СМИ, как правило, это районная газета. Если в течение 30 дней с момента публикации не появляются заявки от других претендентов, земельный участок предоставляется заинтересованному лицу без проведения торгов. При этом заявитель сам вправе выбрать, в аренду или в собственность он хочет получить этот участок.

Если поступила хотя бы одна заявка от других желающих получить эту землю, участок выставляется на торгах.

Если участок был предоставлен землепользователю в аренду, оформить его в собственность в дальнейшем можно будет, после того как на нем появится объект капитального строительства, право на который будет зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Администрация муниципального района «Тарусский район»

Федеральная кадастровая палата озвучила количество земельных участков, снятых с кадастрового учета в прошлом году

С января по декабрь прошлого года с кадастрового учета снято более 630 тыс. земельных участков. Как правило, процедура проводится по желанию землевладельца в случае преобразования участка, а также для прекращения уплаты земельного налога, если участок утратил свою функциональность. В 2019 году с кадастрового учета снято почти вдвое меньше земельных участков, чем в предыдущем – в 2018 году снято более 1,1 млн участков.

С начала 2019 года учетная процедура проведена в отношении почти 5,4 млн земельных участков, при этом к концу года снято с кадастрового учета более 630 тыс. земельных участков. В 2018 году поставлено на учет также около 5,4 млн, тогда как снято с учета почти вдвое больше земельных участков – более 1,1 млн.

Наибольшее число земельных участков, снятых с учета в прошлом году, в Алтайском крае – 96,2 тыс., Ставропольском крае – 30,9 тыс., Республике Башкортостан – 27,5 тыс., Саратовской области – 24,4 тыс. По итогам 2018 года абсолютными лидерами по снятию с учета земельных участков стали Иркутская область (175,2 тыс.), Свердловская область (112,9 тыс.) и Ростовская область (122,6 тыс.).

«Государственный кадастровый учет позволяет систематизировать и упорядочить сведения об объектах недвижимости, в том числе о земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации. В процессе кадастрового учета каждый земельный участок получает уникальный кадастровый номер и становится самостоятельным объектом правовых отношений. Последующая процедура регистрации закрепляет за физическими или юридическими лицами право на земельный участок, позволяя совершать любые действия в отношении принадлежащих ему земель в соответствии с законодательством в сфере земельных отношений», — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Екатерина Голованова.

Снятие с государственного кадастрового учета объекта недвижимости подразумевает прекращение актуальности сведений о самом объекте, прекращение права собственности и, соответственно, освобождение владельца от налогового бремени. Согласно Земельному кодексу РФ и федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» снятие с кадастрового учета земельного участка может производиться только в ряде определенных случаев.

Например, если собственник принял решение о преобразовании своего земельного участка путем процедуры раздела, объединения или перераспределения, то такой земельный участок утрачивает актуальность, запись о нем в реестре недвижимости переходит в статус «архивная», а для вновь образованных участков он становится исходным. В данном случае процедура снятия строго определена нормой Земельного кодекса РФ.

Следующий вариант снятия связан с особенным статусом земельного участка, который носит название «временный». Такой статус приобретали участки, прошедшие кадастровый учет до 1 января 2017 года, и регистрация прав на которые не проводилась. Если право на такой участок и далее не будет зарегистрировано, то после 1 марта 2022 года «временный» участок будет снят кадастрового учета.

Статус всех земельных участков, прошедших процедуру государственного кадастрового учета после 1 января 2017 года, носит название «актуальный». Однако в случае отсутствия зарегистрированного права на такие земельные участки в течении 5 лет с момента проведения процедуры учета в отношении них также будет проведена процедура снятия с кадастрового учета.

И последняя по вариации, но не по юридическому значению, — это процедура исключения сведений о земельных участках, записи о которых внесены в госреестр до 1 марта 2008 года, при соблюдении трех условий:

• 1) отсутствие зарегистрированного документа, разграничивающего право на земельный участок (договор, распоряжение и т.п.)
• 2) наличие ранее возникшего права на земельный участок
• 3) отсутствие объектов недвижимости на таком участке, подтвержденное документально

Если к моменту подачи заявления участок уже будет снят с кадастрового учета, в регистрации права собственности будет отказано, и решать вопрос о принадлежности участка придется уже в суде. Снятые с учета земельные участки получают статус свободных (неразграниченных) и переходят в распоряжение уполномоченного органа местного самоуправления. «Особое внимание стоит уделить земельным участкам, которые были получены в наследство. Именно в таких случаях может выясниться, что запись о правообладателе «старого» участка отсутствует в ЕГРН или участок уже снят с учета. Поэтому стоит заранее выяснить, какие сведения о земельном наделе содержатся в госреестре недвижимости, и представить в регистрирующий орган документы, содержащие недостающие данные о правоообладателе. А если в ЕГРН отсутствуют сведения о земельных границах, то помимо прочего провести межевание участка», — обращает внимание Екатерина Голованова.

Проверить, какие сведения о земельном участке содержатся в ЕГРН, имеется ли запись о собственнике, поможет выписка «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости» из Единого госреестра недвижимости. Заказать выписку можно любым удобным способом, в том числе онлайн – с помощью нового сервиса по выдаче сведений ЕГРН Федеральной кадастровой палаты.

Согласно действующему законодательству, регистрация права собственности занимает семь рабочих дней, а при передаче документов через МФЦ срок регистрационной процедуры увеличивается до девяти рабочих дней.

02.03.2020

---

Бесплатное предоставление в собственность граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства

  Заявление о бесплатном предоставлении в собственность земельного участка (бланк заявления).

           К заявлению прилагаются следующие документы:

           — копия документа, удостоверяющего личность заявителя или его представителя, а также копии документов, подтверждающих полномочия представителя.

           Для многодетных семей:

           — копия свидетельства о рождении или копия свидетельства об усыновлении (удочерении) каждого из детей, копии основных документов, удостоверяющих личность детей, достигших четырнадцатилетнего возраста.         

           Для граждан, принятых на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях и имеющих в соответствии с федеральным законодательством право на внеочередное или первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства:

          — копия документа, подтверждающего факт установления инвалидности, копии документов, подтверждающих право на внеочередное или первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства в соответствии с федеральным законодательством.  

           Для граждан, являющихся лицами, которым присвоено почетное звание «Заслуженный работник физической культуры Российской Федерации», «Заслуженный работник физической культуры СССР», спортивное звание «мастер спорта России международного класса», «мастер спорта СССР международного класса», «гроссмейстер России», «гроссмейстер СССР» или почетное спортивное звание «Заслуженный мастер спорта России», «Заслуженный мастер спорта СССР», «Заслуженный тренер России», «Заслуженный тренер СССР», «Заслуженный тренер РСФСР» и принятых на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

          — копия удостоверения к почетным званиям «Заслуженный работник физической культуры Российской Федерации», «Заслуженный работник физической культуры СССР», спортивным званиям «мастер спорта России международного класса», «мастер спорта СССР международного класса», «гроссмейстер России», «гроссмейстер СССР», почетным спортивным званиям «Заслуженный мастер спорта России», «Заслуженный мастер спорта СССР», «Заслуженный тренер России», «Заслуженный тренер СССР», «Заслуженный тренер РСФСР» либо копия документа, подтверждающего присвоение данных званий.  

           Для граждан, уволенных с военной службы в запас (отставку) из числа военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации и органов федеральной службы безопасности, являющихся ветеранами боевых действий, и граждан, уволенных из органов внутренних дел Российской Федерации из числа лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, являющихся ветеранами боевых действий, в случае принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

             — копия удостоверения единого образца, установленного для каждой категории ветеранов и членов семей погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны и ветеранов боевых действий Правительством СССР до 1 января 1992 года или Правительством Российской Федерации.

           Копия документа, подтверждающего изменение фамилии, имени, отчества гражданина в случае, если в документах, приложенных к заявлению, указанные сведения не совпадают.

           Установленный выше перечень документов, представляемых заявителем (его представителем) самостоятельно, является исчерпывающим. При личной подаче заявления и документов гражданин предъявляет вместе с копиями документов их оригиналы для просмотра и заверения копий, если копии нотариально не заверены.

            Заявитель (его представитель) вправе представить иные документы, имеющие значение для рассмотрения заявления.

            Копии документов заверяются работником Департамента при предъявлении заявителем (его представителем) подлинников.

Вопросы и ответы по техприсоединению

Какие ограничения существуют в охранных зонах ЛЭП?

Охранные зоны электрических сетей устанавливаются Правилами охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт: вдоль воздушных линий электропередачи в виде земельного участка и воздушного пространства, ограниченных вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии от крайних проводов при не-отклоненном их положении на расстоянии, м:

Для линий напряжением, кВ:

• до 20 кВ — 10 м
• 35 кВ — 15 м
• 110 кВ — 20 м
• 150, 220 кВ — 25 м
• 330, 400, 500 кВ — 30 м
• 750 кВ — 40 м
• 1150 кВ — 55 м

Использование территорий, находящихся в зоне ЛЭП, регулируется Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (Постановление Правительства РФ « О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» от 24.02.2009г. № 160). Вот выдержки из этих правил:

Ограничения (обременения) в обязательном порядке указываются в документах, удостоверяющих права собственников, владельцев или пользователей земельных участков (свидетельства, кадастровые паспорта).

Ограничения прав касаются возможности (точнее, невозможности) ведения капитального строительства объектов с длительным или постоянным пребыванием человека (домов, коттеджей, производственных и непроизводственных зданий и сооружений) в охранной зоне ЛЭП. Для проведения необходимых уточнений при застройке участков с обременениями ЛЭП необходимо обратиться в администрацию, в отдел по архитектуре.

В охранной зоне ЛЭП (ВЛ) запрещается:

1. Производить строительство, капитальный ремонт, снос любых зданий и сооружений.
2. Осуществлять всякого рода горные, взрывные, мелиоративные работы, производить посадку деревьев, полив сельскохозяйственных культур.
3. Размещать автозаправочные станции.
4. Загромождать подъезды и подходы к опорам ВЛ.
5. Устраивать свалки снега, мусора и грунта.
6. Складировать корма, удобрения, солому, разводить огонь.
7. Устраивать спортивные площадки, стадионы, остановки транспорта, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей.

Проведение необходимых мероприятий в охранной зоне ЛЭП может выполняться только при получении письменного разрешения на производство работ от предприятия (организации), в ведении которых находятся эти сети.

Нарушение требований «Правил охраны электрических сетей напряжение свыше 1000 В», если оно вызвало перерыв в обеспечении электроэнергией, может повлечь административную ответственность:

• физические лица наказываются штрафом в размере от 5 до 10 минимальных размеров оплаты труда;
• юридические лица наказываются штрафом от 100 до 200 МРОТ.

При этом установление охранных зон не влечёт запрета на совершение сделок с земельными участками, расположенными в этих охранных зонах.

Кто и как может получить землю в Курганской области под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство на льготных условиях

В Курганской области вступили в силу законы, которые дают право на безвозмездное получение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и подсобное хозяйство. В регионе такие меры поддержки приняты впервые. Кто и как может получить землю, рассказала директор департамента имущественных и земельных отношений Курганской области Лариса Галченко на пресс-конференции 1 июля.

Закон «О регулировании отдельных вопросов в сфере земельных отношений» предполагает возможность получить в аренду без проведения торгов земельный участок от 4 соток до 20 соток в границах населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Это право получили 5 льготных категорий граждан: потерявшие единственное жилье в результате чрезвычайной ситуации или пожара; участники госпрограммы по содействию переселенцам из-за рубежа; нуждающиеся в жилье молодые семьи (возраст одного из супругов до 35 лет) и жители села, а также члены казачьих обществ, внесенные в государственный реестр и действующие на территории Курганской области.

Земельные участки будут предоставляться на территории любого муниципального образования Курганской области, кроме городов Кургана и Шадринска, Кетовского и Лесниковского сельсоветов Кетовского района.

Участки, предоставленные в аренду под ИЖС и ЛПХ, можно будет бесплатно получить в собственность, при двух условиях: 1. Завершение строительства жилого дома в течение 3 лет; 2. Рождение ребенка.

Если условия, необходимые для безвозмездной передачи земли в собственность, не будут выполнены, то эту землю можно будет выкупить за 50% кадастровой собственности или арендовать в течение 20 лет.

Лариса Галченко отметила, что в соответствии с Законом Курганской области «О регулировании отдельных вопросов в сфере земельных отношений» правительством региона также будет определен перечень населенных пунктов, в которых все желающие граждане смогут получить земельные участки в аренду без проведения торгов для ведения личного подсобного хозяйства размером от 0,9 га до 1 га. В настоящее время перечень таких населенных пунктов разрабатывается.

Преимущества «Курганского гектара» в том, что закон Курганской области дает возможность получить земельный участок в границах населенных пунктов, где есть инфраструктура для ведения личного подсобного хозяйства и можно строить жилые дома.

Еще один закон — «О внесении изменений в закон Курганской области «Об отдельных положениях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Курганской области». Он позволяет предоставлять бесплатно земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ), то есть для тех, кто только захотел организовать КФХ. Для получения земельного участка глава хозяйства должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя на территории нашего региона и иметь бизнес-план развития КФХ. В его хозяйстве должно быть не менее трёх работников. До изменений бесплатно земельные участки из фонда перераспределения предоставлялись только для расширения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Кроме того, на землю в приграничных районах области (Звериноголовском, Куртамышском, Макушинском, Петуховском, Половинском, Притобольном и Целинном) смогут претендовать КФХ, если их глава зарегистрирован как ИП в Курганской области и является членом казачьего общества региона.

В Кетовском, Каргапольском и Щучанском районах максимальный размер этого участка ограничен 10 гектарами, на территории остальных районов максимум составит 100 га.

Подобрать себе земельный участок для строительства, ведения сельского хозяйства или бизнеса можно на сайте «Свободные земли» http://freeland.kurganobl.ru. Здесь в разрезе районов Курганской области, в удобной форме выложены реестры «Свободных земельных участков» и «Неиспользуемых земель и земельных участков». На сайте также можно ознакомиться с «Перечнем бесхозяйных жилых домов и земельных участков, где расположены бесхозяйные жилые дома, право собственности на которые оформляются органами местного самоуправления». Портал дает возможность через публичную кадастровую карту посмотреть месторасположение земельного участка либо, если границы не установлены, квартал, в котором он располагается.

Гражданин самостоятельно выбирает местоположение земельного участка, как уже готового, так и не сформированного, готовит схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, затем обращается в органы местного самоуправления. Орган готовит решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Гражданином проводится за свой счет процедура межевания, постановка участка на кадастровый учет. Затем органом местного самоуправления готовится договор аренды земельного участка и обеспечивается государственная регистрация договора в Росреестре.

Порядки, в которых будет определён перечень документов, позволяющих установить соответствие граждан и КФХ условиям, предусмотренным новыми законами, будут приняты до 15 июля.

В департаменте имущественных и земельных отношений Курганской области открыта горячая линия по приему и рассмотрению фактов нарушения сроков и процедуры оформления земельных участков органами местного самоуправления Курганской области, оказанию консультаций по вопросам оформления прав на земельные участки. Звонки принимаются по телефону: +7(3522)46-35-55, добавочные номера 180, 181, 182, 183, 184. Также можно обратиться на адрес электронной почты [email protected].

На сайтах органов местного самоуправления также будет размещена контактная информация для обращений граждан и консультаций у специалистов по вопросам предоставления земельных участков.

Пресс-служба губернатора Курганской области

какие риски с ними связаны и можно ли изменить их местоположение?

21.03.2019

Примерное время чтения: 12 мин.

Наталья Дондыш

Далеко не каждый правообладатель земельного участка регулярно отслеживает изменения законодательства, касающиеся регулирования градостроительной деятельности, и обладает актуальной и всеобъемлющей информацией о градостроительной документации, применимой к его земельному участку. Как правило, прояснять данные вопросы правообладатель начинает лишь тогда, когда решается на строительство нового либо реконструкцию или капитальный ремонт ранее возведенного здания (сооружения). И вот тут, получив градостроительный план земельного участка (далее — ГПЗУ), правообладатель может столкнуться с неприятным сюрпризом в виде красных линий, проходящих по его земельному участку, а иногда и по принадлежащему ему зданию (сооружению). О том, что из себя представляют красные линии, устанавливаемые в градостроительной документации, какие основные правовые риски грозят правообладателям земельных участков, затронутых красными линиями, а также отдельные рекомендации по их корректировке (изменению) и выносу (отмене) — в материале юриста «Пепеляев Групп» Натальи Дондыш. 

Понятие красных линий 

Красные линии представляют собой один из видов градостроительных ограничений и обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения.

Основное предназначение красных линий заключается в том, что формирование земельных участков и их использование (включая застройку) должны осуществляться с учетом существующих и планируемых территорий общего пользования, а также с учётом расположения линейных объектов, которые имеются или которые планируется разместить в будущем. 

Установление красных линий на земельном участке не означает, что такой участок (или его часть за красными линиями) автоматически становится территорией общего пользования — данный правовой статус земельный участок, по сути, получает в результате его изъятия для государственных или муниципальных нужд. Однако для правообладателя такого земельного участка установление красных линий влечёт ряд правовых последствий и ограничений, более подробно описанных ниже.

Общие принципы установления красных линий 

Общие принципы и порядок установления красных линий предусмотрены Градостроительным кодексом РФ («ГрК РФ») и могут быть вкратце описаны следующим образом:

1. По общему правилу, красные линии должны быть установлены документацией по планировке территории (в ППТ и (или) проекте межевания территории). При этом такая документация (рассмотрим в качестве примера ППТ поселения) должна быть подготовлена и утверждена в соответствии со следующей процедурой:

• Принятие решения о подготовке ППТ уполномоченным органом местного самоуправления или заинтересованным лицом;
• Опубликование решения о подготовке ППТ в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов, и на официальном сайте поселения в сети «Интернет»;
• Прием предложений физических и юридических лиц о порядке, сроках подготовки и содержании ППТ;
• Подготовка ППТ с учетом поступивших предложений физических и юридических лиц;
• Проверка и согласование подготовленного ППТ уполномоченными органами власти для последующего направления ППТ главе поселения (на утверждение) или для отклонения ППТ и направления его на доработку;
• Проведение публичных слушаний по ППТ с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на соответствующей территории, и иных лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией ППТ; 
• Опубликование заключения о результатах публичных слушаний;
• Рассмотрение ППТ, протокола публичных слушаний по ППТ и заключения о результатах данных публичных слушаний главой поселения и принятие им решения об утверждении или отклонении ППТ;
• Официальное опубликование утверждённого ППТ. Со дня утверждения ППТ предусмотренные в нём красные линии считаются установленными.

2. Красные линии должны соответствовать градостроительной документации «более высокого уровня» (т.е. градостроительной документации территориального планирования и градостроительного зонирования, утверждённой для соответствующего поселения). Данное требование следует, в частности, из п. 10 ст. 45 ГрК РФ, согласно которому подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования (генеральных планов поселений) и правил землепользования и застройки («ПЗЗ»).

Правовые риски правообладателя земельного участка

1. Изъятие земельного участка

Основным риском правообладателя, связанным с установлением красных линий на его земельном участке, является возможное изъятие такого участка или его части за границами красных линий для государственных или муниципальных нужд.

Согласно законодательству РФ, если строительство того или иного объекта федерального, регионального или местного значения утверждено в ППТ, допускается изъятие соответствующего земельного участка (его части) для осуществления такого строительства.

Законодательство РФ допускает принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в рассматриваемых случаях не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения ППТ. Если в течение данного срока решение об изъятии земельных участков не принято, ППТ признается не действующим в части определения границ зон планируемого размещения соответствующих объектов федерального, регионального или местного значения.

2. Резервирование земельного участка 

Еще одним правовым риском, связанным с установлением красных линий, является возможное резервирование земельного участка или его части за границами красных линий для государственных или муниципальных нужд. Резервирование земельного участка (его части) допускается в тех же случаях, что и их изъятие, и оно может предшествовать его последующему изъятию и (или) ограничивать права правообладателя земельного участка в течение срока до трех лет.

По своей сути резервирование земель представляет собой ограничение прав правообладателей земельных участков на возведение зданий, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, а также по проведению некоторых видов работ. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель устанавливаются ЗК РФ и федеральными законами. Конкретные ограничения на зарезервированные земельные участки, необходимые для достижения целей резервирования, должны быть предусмотрены в соответствующем решении о резервировании.

3. Ограничения при осуществлении проектирования и строительства 

Поскольку красные линии устанавливаются для обозначения существующих или планируемых границ территорий общего пользования и линейных объектов, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов, данные ограничения правового статуса земель в границах красных линий не могут не отразиться на проектировании и строительстве на них. 

Так, подготовка проектной документации осуществляется, помимо прочего, на основании информации, указанной в ГПЗУ. Если последний отражает прохождение красных линий по земельному участку, очевидно, что данное обстоятельности не может не быть принято во внимание при проектировании нового строительства или реконструкции (капитальном ремонте) имеющегося здания (сооружения).

Далее, при рассмотрении заявления о выдаче разрешения на строительство уполномоченный орган власти проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству объекта капитального строительства, а также допустимости размещения такого объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ (в т.ч., для исключения возможности планируемого размещения объекта на территории общего пользования). Если выявлено то или иное несоответствие ограничениям, установленным в соответствии с законодательством РФ (в т.ч. красным линиям), в выдаче разрешения на строительство может быть отказано.

Таким образом, установленные красные линии могут стать препятствием для правообладателя земельного участка в осуществлении строительства (реконструкции, капитального ремонта) на нём с учётом месторасположения и параметров, желаемых и приемлемых для такого правообладателя, либо (в худшем случае) привести к принципиальной невозможности реализации данных видов деятельности на земельном участке.

4. Дополнительные ограничения землепользования

Одним из самых распространённых оснований для установления красных линий является планируемое размещение в их границах автомобильных дорог общего пользования.

В соответствии с законодательством РФ, в состав автомобильной дороги входят земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги. При этом такие границы определяются на основании документации по планировке территории с учетом норм отвода земель для размещения автомобильных дорог и объектов дорожного сервиса.

По смыслу сказанного, документация по планировке территории должна учитывать ширину полосы отвода проектируемой автомобильной дороги, и территория внутри красных линий должна включать в себя как саму проектируемую дорогу, так и её полосу отвода.

Однако на практике встречаются судебные дела, в которых границы частных земельных участков проходили на незначительном расстоянии от осей и дорожного покрытия автомобильной дороги, вследствие чего суды признавали, что данные земельные участки частично накладывались на полосу отвода автомобильной дороги и, следовательно, на них фактически распространялся правовой режим таких полос отвода. Суды при этом отмечали, что организации, осуществляющие эксплуатацию автомобильных дорог, были вправе размещать элементы их обустройства (например, остановки общественного транспорта) на принадлежащих частным лицам земельных участках, частично оказавшихся в полосе отвода. При этом такие частные лица не вправе были требовать устранения соответствующих нарушений их прав.

Следовательно, если красные линии установлены ввиду предполагаемого строительства автомобильной дороги, и при этом за границами красных линий находится лишь часть земельного участка, нельзя исключать, что на остальную часть такого участка, не включённую в границы красных линий, может фактически распространяться специальный правовой режим ограниченного землепользования полосы отвода. В этом случае на такой части земельного участка будет запрещено, в частности, размещать здания и другие объекты, не предназначенные для обслуживания автомобильной дороги, выполнять работы, не связанные со строительством, реконструкцией, ремонтом и содержанием автомобильной дороги, и т.п.

Корректировка (изменение) и вынос (отмена) красных линий

Описанные выше правовые риски, которые возникают у правообладателя вследствие установления красных линий на принадлежащем ему земельном участке, по сути, могут быть устранены (минимизированы) только либо в случае их смещения на расстояние, которое бы позволило такому правообладателю строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) в приемлемых границах и с приемлемыми параметрами, либо в случае их полной отмены.

Как показывает практика, в некоторых случаях правообладателям удается добиться изменения (корректировки) красных линий без обращения в суд, когда соответствующие изменения вносятся в градостроительную документацию уполномоченными органами.

Что касается отмены красных линий, то она чаще всего осуществляется на основании судебных решений, признающих градостроительную документацию, устанавливающую красные линии, недействующей в соответствующей части. 

Законодательство РФ не предусматривает требований об обязательном досудебном (административном) урегулировании споров, связанных с признанием градостроительной документации недействующей. Вместе с тем, нами были обнаружены отдельные судебные решения, в которых суды особо отмечали, принял ли заявитель меры по изменению красных линий в административном порядке до подачи соответствующего административного заявления или нет.

1. Изменение (корректировка) красных линий в административном порядке

Изменение красных линий предполагает необходимость внесения изменений в установившую их градостроительную документацию. Как упоминалось выше, по общему правилу красные линии устанавливаются документацией по планировке территории – ППТ и проектами межевания территории.

Внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации в порядке, установленном законодательством РФ. В указанном случае согласование документации по планировке территории осуществляется применительно к утверждаемым частям.

Исходя из данной нормы, корректировка документации по планировке территории осуществляется в порядке, определенном статьями 45, 46 ГрК РФ, которая была описана в настоящей статье выше.

При этом, по смыслу ч. 1 ст. 46 ГрК РФ, решение о внесении изменений в документацию по планировке территории может быть принято уполномоченным органом местного самоуправления на основании предложений физических или юридических лиц.

2. Вынос (отмена) красных линий в судебном порядке

Вынос (отмена) красных линий предполагает отмену действия соответствующей документации по планировке территории, установившей такие красные линии.

Как показал анализ судебной практики, действия правообладателей земельных участков, направленные на исключение красных линий из границ их земельных участков, а также соответствующие требования, заявленные в судебном порядке, различаются в зависимости от конкретной ситуации.

Вместе с тем, наиболее распространённым требованием, в результате рассмотрения которого красные линии могут быть отменены судом, является оспаривание установившей их градостроительной документации.

С точки зрения действующего законодательства РФ, градостроительная документация является нормативными правовыми актами, оспаривание которых в судебном порядке является самостоятельным способом защиты прав и свобод граждан и организаций и осуществляется посредством подачи административного искового заявления о признании нормативного правового акта недействующим полностью или в части.

С таким исковым заявлением вправе обратиться лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что оспариваемым актом нарушены, нарушаются или могут быть нарушены их права, свободы и законные интересы, в том числе лица, в отношении которых применен этот акт, а также иные лица, чьи права, свободы, законные интересы затрагиваются данным актом.

Административное исковое заявление о признании нормативного правового акта недействующим может быть подано в суд в течение всего срока действия этого нормативного правового акта.

Исходя из анализа изученных судебных решений, при рассмотрении подобного рода дел суды, как правило, принимают во внимание следующие обстоятельства, которые могут послужить основанием для признания градостроительной документации недействующей в части установленных красных линий:

• ППТ противоречит градостроительной документации «более высокого уровня», а именно генеральному плану поселения и ПЗЗ. Так, если, к примеру, генеральный план поселения не предусматривает размещение какого-либо линейного объекта на земельном участке, установление соответствующих красных линий на нём может быть признано необоснованным.
• Проект ППТ, содержащий красные линии, опубликован не в полном объеме или в виде, не позволяющем восприятие его содержания для последующего обсуждения на публичных слушаниях. В частности, если в публикации о предстоящих публичных слушаниях отсутствовали графические изображения, отражающие прохождение красных линий.
• ППТ не был согласован со всеми уполномоченными органами власти, если такое согласование было обязательным. Необходимость получения тех или иных согласований зависит, в частности, от особенности территории, в отношении которой разрабатывается ППТ, и объектов, расположенных или планируемых в её границах. Так, если в границах территории расположен объект культурного наследия, ППТ подлежит согласованию с органом исполнительной власти, уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.
• Красные линии не соответствуют фактически сложившемуся пользованию, т.е. установлены без учета существующей застройки и землепользования и сложившейся планировки территории (в частности, без учета нахождения зарегистрированных в ЕГРН объектов капитального строительства).
• Красные линии не являются актуальными, т.е. соответствуют не действующим документам территориального планирования и градостроительного зонирования, а градостроительной документации, утверждённой, к примеру, до принятия ГрК РФ и в соответствующей части противоречащей последнему.
• Уполномоченным органом не доказано отсутствие альтернативных вариантов размещения объекта, в связи с которым устанавливаются красные линии.

Вышеперечисленные обстоятельства могут быть использованы правообладателем земельного участка в обосновании своих требований для оспаривания документации по планировке территории в части установления красных линий.

Вместе с тем необходимо иметь ввиду превалирующую ныне судебную практику, из которой следует, что суды рассматривают в качестве оснований для отказа в признании градостроительной документации недействующей в части установленных красных линий следующие обстоятельства:

• Красные линии установлены в целях соблюдения публичных интересов, превалирующих над частными интересами правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Принципиально данный подход был сформулирован Конституционным Судом РФ, пояснившим, что регламентация градостроительной деятельности направлена в первую очередь на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учета потребностей населения и территорий в развитии и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания. Порядок установления красных линий с учетом их правовых и технических характеристик не предполагает их произвольного установления, а лицо, права которого могут быть нарушены в результате установления данных линий, не лишено возможности оспорить в судебном порядке соответствующий административный акт либо заявить о компенсации причиненного ему ущерба в результате таких действий.

• Красные линии могут не соответствовать фактически сложившемуся пользованию, если их установление основано на документации по территориальному планированию. 

Действующее законодательство РФ не содержит требований, обязывающих органы государственной власти определять функциональные зоны в документации по территориальному планированию исключительно в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку планирование территории направлено не на фиксацию существующего положения, а на ее развитие в будущем.

• Расположение красных линий для размещения того или иного объекта является единственно возможным.
• Заинтересованные лица не выразили своих возражений против установления красных линий. Из отдельных судебных решений следует, что отсутствие возражений со стороны правообладателей земельных участков против установления красных линий, равно как их неучастие в публичных слушаниях по поводу утверждения соответствующего ППТ, оценивается, скорее, как негативное обстоятельство, если такие лица имели возможность для реализации данных действий.

В заключение хотелось бы рекомендовать правообладателям земельных участков и находящихся на них зданий (сооружений) регулярно изучать публикации в официальных средствах массовой информации о планируемых публичных слушаниях, в результате которых упомянутые объекты недвижимости могли бы быть затронуты красными линиями, а также принимать участие в таких слушаниях и использовать все возможные правовые инструменты для предотвращения установления таких красных линий. 

Пять простых шагов для увеличения стоимости вашей земли

Как население мира продолжает расти, неизбежно будет расти и потребность в качественной земле. Согласно законам спроса и предложения качественная земля может медленно расти. рост стоимости с течением времени. Если вы не хотите ждать годами чтобы это произошло, вот пять шагов, которые вы можете предпринять, чтобы повысить ценность ваша земля.

1. Улучшение доступа

Даже если у вас есть идеальная недвижимость в Америке, шансы на продажу земли резко упадут если собственность не включает доступ или имеет плохой доступ.Не имея доступа серьезно ограничит количество и тип покупателей. Чтобы получить доступ к собственности, возможно, вам придется договориться с ближайшими соседями, сделайте некоторые серьезное строительство, или даже обратиться в суд. Чтобы узнать больше о лучших способах справиться с удобством доступа, ознакомьтесь со статьей эксперта по землеустройству Эрика Лейзи, ALC, о лучших способах решения самые сложные ситуации.

Даже если вы это сделаете имеют законный доступ, на дорогах могут быть заграждения, например, необрезанный лес, дорога с выбоинами или потоком, препятствующим плавному выходу и входу с земля.Сделайте все возможное, чтобы получить доступ к собственности так же просто, как возможный. Упрощение доступа к собственности делает ее более привлекательной. покупателям.

2. Добавить служебные линии

Согласно недавнему опросу LANDTHINK Pulse, 74 процента респондентов заявили, что электричество является главной логистической проблемой при поиске земли в сельской местности.

Утилита добавления линии могут быть дорогостоящими, но они настолько востребованы, что не имея их значительно снизит стоимость вашей собственности.Запускать утилиты может быть проще в городских районах, где вы можете просто подключиться к линиям на улице и оплатить плату за подключение. В сельской местности на это может потребоваться немного больше денег и работы, но оно того стоит, когда придет время продавать.

3. Построить конструкции

В большинстве случаев добавление такие конструкции, как дома, складские сараи, сараи и другие сооружения, могут помочь увеличить стоимость вашей земли. Этот совет применим не ко всем типам земель. или каждая структура. Например, стоимость вашей земли, скорее всего, не повысится, если вы добавили охотничий домик посреди виноградника.Структура нуждается быть выгодным для текущего или будущего землепользования.

4. Добавить или улучшить ворота

Вход в недвижимость — это первое, что увидит клиент, поэтому вы хотите, чтобы он произвести хорошее первое впечатление. Gates также может защитить вашу собственность от нарушители.

«Новые ворота должны иметь размер, соответствующий удовлетворить любые будущие потребности. Подумайте, будет ли в будущем брус сбора урожая и ширины, необходимой для прохождения оборудования через точку доступа », — говорит Крис Миллер в своем статья об усовершенствовании ваших ворот.«Желательно, чтобы ворота установлен немного в стороне от главной дороги, поэтому вы можете легко подъехать, чтобы открыть его без остановки на обочине дороги. Ворота также должны быть установлены чтобы он не провисал и не волочился по земле, не совмещался с их защелками должным образом.»

5 . Получить опрос

Многие люди не хотят тратить деньги на опрос. Это и понятно — повышать стоимость земли недешево. Однако информация, которую вы можете получить при обследовании местности, невероятно ценна.Эта информация включает:

• Границы собственности
• любые ограничения, накладываемые на собственность
• топография и типы почв собственности
• расположение любых сервитутов

«На моей территории земля не плоская, и часто вы можете «Мне не видно из угла в угол», — говорит Боб Сталбергер, ALC. «Если вы потратите деньги на то, чтобы нанять профессионального геодезиста, чтобы отметить углы границ вашей собственности, а также точки между углами, покупатель будет более комфортно покупать вашу собственность.Это также позволяет вам легко устанавливать или поддерживать линию собственности. Это также может быть полезно при ведении журнала, добавлении пробной системы, участках питания, водоемах или даже при подвешивании стендов и размещении вашей собственности ».

Это всего лишь несколько примеров того, как вы можете повысить стоимость своей земли. Мы надеемся, что эта статья вдохновила вас на размышления о том, как еще можно повысить ценность своей собственности.

---

Работа с аккредитованным земельным консультантом — верный способ
продать вашу землю по максимально высокой цене.Ознакомьтесь с REALTORS © Land Institute Инструмент поиска земельного консультанта , чтобы найти ближайшего к вам земельного эксперта.

советов по продаже земли: как повысить стоимость вашей земли перед ее продажей

Земля может быть ценным активом, особенно если она расположена в быстрорастущем районе. Когда придет время продавать вашу собственность, вы можете максимизировать прибыль, приняв меры по повышению стоимости земли. Повышение стоимости вашей земли позволит вам продать недвижимость по максимально высокой цене.

Вот несколько советов, как повысить стоимость земли перед тем, как выставить ее на продажу.

Boost Curb Appeal

Апелляция о сдерживании распространяется не только на недвижимость с домами. Улучшение внешнего вида земли — один из простых способов повысить стоимость собственности. В зависимости от размера собственности, это задача, которую вы, вероятно, можете взять на себя.

Пройдитесь по своей собственности и обратите внимание на то, что вы можете улучшить, например:

* Удаление мусора и мусора

* Очистка заросших кустов

* Обрезка деревьев

* Удаление сорняков

* Очистить щетку

* Устраните вредные факторы окружающей среды, такие как неиспользуемые колодцы или химикаты.

* Добавьте забор по периметру участка.

. Если у вас нет инструментов или времени, чтобы решить эти задачи самостоятельно, вы можете нанять ландшафтного дизайнера. работа для вас.Хотя установка ограждения может быть дорогостоящей, это выгодное вложение, если вы можете растянуть свой бюджет и повысите стоимость своей земли.

Многие землевладельцы не замечают важности внешнего вида. Покупатели будут платить больше за высококачественную землю, которая требует минимальных усилий для разработки. У вас гораздо больше шансов найти покупателей на очищенную собственность, и они будут с большей готовностью платить за нее более высокую цену. Неочищенное имущество потребует гораздо более низкой цены.

Улучшить доступ

Насколько сложно получить доступ к вашей собственности? Если к вашей собственности нет дороги и у вас еще нет официального соглашения, возможно, пришло время поговорить с вашим соседом о создании легального сервитута.Заключить договор об сервитуте и обслуживании дороги относительно просто и недорого, но обязательно проконсультируйтесь с титульной компанией и агентом по недвижимости, чтобы убедиться, что ваше соглашение имеет обязательную юридическую силу.

Землю может быть трудно или невозможно продать, если к ней нет доступа, и это значительно снизит стоимость вашей собственности. В идеале вы хотите, чтобы подъездная дорога, ведущая к вашей собственности, была асфальтированной или бетонной. Если это не доступные варианты, можно использовать щебень.

Независимо от того, какой маршрут вы выберете, улучшение доступа имеет важное значение.Ни один покупатель не хочет платить повышенную ставку за недвижимость с трудным доступом или вообще без доступа.

Утилиты запуска

Если у вас есть бюджет, подумайте о прокладке инженерных коммуникаций до вашего дома. Хотя в некоторых случаях это может быть дорогостоящим предприятием, наличие инженерных сетей значительно повысит стоимость вашей земли. Для покупателей недвижимость с коммунальными услугами — идеальный выбор.

Если ваша недвижимость находится в черте города или в пригороде, управление коммунальными услугами может быть таким же простым, как подключение к линиям на улице и оплата платы за подключение.Однако, если ваша недвижимость находится в сельской местности, это потребует больше времени, планирования и денег. В этом случае от вас могут потребовать получить разрешения, пройти тест на содержание перхоти, пробурить скважину, установить септик и заплатить за прокладку линий электропередач. Хотя это может быть сложной и дорогостоящей задачей, это будет стоящее вложение, если вы владеете недвижимостью в желаемом месте.

Во многих случаях такие инвестиции увеличивают стоимость вашей земли от 10% до 20%.

Прежде чем вы примете решение запустить коммунальные службы на вашем участке, сядьте и определите, стоит ли это начинать.Даже если это добавит 20% стоимости вашей земли, увеличение стоимости может оказаться недостаточным для покрытия расходов на прокладку инженерных коммуникаций. Вы также можете рассмотреть альтернативы, такие как солнечная или ветровая энергия. Септик или колодец также могут быть более рентабельными, чем подключение к городской водопроводной или канализационной сети.

Установить дренаж

Если вы приобрели незанятый участок земли, есть большая вероятность, что на некоторых участках есть проблемы с дренажем. Если земля плохо дренирует или удерживает стоячую воду от проливных дождей, в результате стоимость вашей собственности снизится.

К счастью, проблемы с дренажем можно легко решить, установив плитку подземного дренажа. Эти плитки обеспечивают рассеивание воды, что увеличивает стоимость вашей собственности, делая землю более благоприятной для сельского хозяйства, выпаса скота или даже строительства.

Плитка обычно недорогая (менее 1000 долларов за акр), так что это вложение, которое может сделать почти каждый землевладелец.

Сажать деревья

Подобно тому, как расчистка собственности может повысить ценность, посадка деревьев также может повысить ценность.Если земля ровная и открытая, посадка деревьев может не только добавить уединения, но и добавить красоты. Убедитесь, что когда вы сажаете деревья, их расположение не блокирует живописные виды, которые предлагает ваша собственность.

Деревья не только добавят красоты и уединения. Они также добавят значительную ценность. Стоимость лесных угодий продолжает расти с каждым годом и часто дает более высокую доходность, чем запасы. Кроме того, землевладельцы могут воспользоваться налоговыми льготами, если они владеют лесными угодьями.

Построить конструкции

Еще один простой способ повысить ценность вашей собственности — построить такую ​​конструкцию, как охотничий домик или сарай для столбов.Хотя это улучшение не является доступным или практичным для каждого участка земли, его следует учитывать, особенно если вы планируете продавать недвижимость как землю для охоты, сельского хозяйства или отдыха.

Хотя строительные конструкции могут увеличивать стоимость, важно помнить, что это может увеличить стоимость налогов на недвижимость. Кроме того, вы можете отказать потенциальным покупателям, ищущим незанятую землю. Обдумайте типы покупателей, покупающих землю в этом районе, и их потребности.Если они обычно покупают землю для строительства дома своей мечты или загородного дома, возможно, нет смысла строить на участке какую-либо конструкцию.

Как инвестировать в землю

Зачем вкладывать деньги в землю?

Хотя не вся земля имеет одинаковую ценность, в целом покупка необработанной земли дает ряд преимуществ.

Хорошая окупаемость инвестиций

Как и инвестирование в жилую или коммерческую недвижимость, земля может приносить пассивный доход или большую прибыль в зависимости от того, как земля покупается и продается.У меня есть несколько коллег, которые специализируются на покупке земли и за эти годы очень хорошо себя зарекомендовали. Если вы купите правильный участок земли по правильной цене, можно получить двузначную прибыль, и есть способы получить остаточный пассивный доход с пустой земли.

Низкая стоимость

Стоимость земли варьируется в зависимости от местоположения, типа земли и количества продаваемых площадей. Некоторые необработанные земли могут стоить от сотен тысяч до миллионов долларов, в то время как другие пустующие земли могут стоить всего несколько тысяч долларов.Для большинства людей земля может быть недорогим вложением средств, для начала которого не требуется банковский кредит.

Больше земли не обрабатывают

Земля в целом востребована. По мере роста нашего населения растет и потребность в земле для развития. А земли в наличии не так уж и много.

Незначительное обслуживание или его отсутствие

Земля без застройки не застроена, что означает отсутствие собственности, которую нужно поддерживать, или арендаторов, с которыми нужно иметь дело. Помимо уплаты налогов на недвижимость и содержания земли под стрижкой или безопасностью, это относительно низкие затраты на техническое обслуживание.

Большие возможности

Инвестирование в землю сталкивается с меньшей конкуренцией, чем инвестирование в жилую и коммерческую недвижимость. Так что, если вы хотите начать бизнес в сфере недвижимости, у земли есть много возможностей. Хотя определенно есть и другие инвесторы в землю, в целом земли больше, чем конкурентов, а это означает, что вы можете найти действительно хорошие предложения, если хотите сделать дополнительную домашнюю работу.

Условия, которые необходимо знать

Инвестирование в землю предполагает ряд уникальных условий по сравнению с другими видами инвестирования.Взгляните на некоторые из наиболее распространенных терминов при инвестировании в землю.

Права на воздух : Пространство над землей или землей. Владение правами на воздух дает вам право использовать, сдавать в аренду или развивать пространство над землей без вмешательства других.

Вход и выход : Право владельца собственности на вход (въезд) и выезд (выезд) на свою собственность. Права на въезд и выезд особенно важны, если у собственника нет прямого доступа к своему участку.

Права на добычу полезных ископаемых : Использование земли для разработки или добычи нефти, газа, угля, металлических руд, камней, песков или солей.

Земельный банк: Земельный банк — это организация, созданная государством или некоммерческой группой для помощи в управлении и утилизации вакантной собственности, незанятой земли или собственности, не подлежащей уплате налогов, чтобы пустующие участки или заброшенная собственность могли быть перестроены для лучшее, более продуктивное использование.

Земельный участок : Участок или участок земли в соответствии с определением округа, города или муниципалитета

Подразделение : Процесс разделения земельного участка для развития каждой территории независимо друг от друга как способ увеличить рост и максимально использовать пространство.

Права на воду : Также именуемые прибрежными правами, означает водоем, такой как ручей, родник, озеро, река, залив или океан, примыкающий к суше. Владелец земли может использовать акваторию до тех пор, пока это не влияет на тех, кто находится выше или ниже по течению.

Зонирование : Правовое регулирование, определяемое округом или муниципалитетом и определяющее, как можно использовать собственность.

Вариант зонирования : Запрос на отклонение от действующего постановления о зоне, дающий владельцу собственности отказ, позволяющий им использовать собственность вне действующих правил зонирования.

Способы инвестирования в землю

Так же, как есть несколько способов инвестировать в жилую или коммерческую недвижимость, есть несколько способов инвестировать в землю. Ниже приведены некоторые из наиболее распространенных методов покупки и продажи необработанной земли.

Переворот земли

Переворот земли — один из самых популярных методов инвестирования в землю, который просто означает, что вы покупаете земельный участок по низкой цене и продаете его позже по более высокой цене. Такие места, как налоговые продажи или аукционы по потере права выкупа, могут быть отличным местом для поиска недорогой земли, которую можно перевернуть для получения хорошей прибыли.

Поменять землю можно так же просто, как купить дешевую и продать дорого, но некоторые из самых больших прибылей можно получить, получив надлежащие права на собственность, чтобы повысить конкурентоспособность. Право может включать выполнение работ по зонированию или изменению зон собственности, разрешению для застройки, разделению на части или разрешению для строителей. Выполнение этой работы увеличивает ценность, потому что это экономит время, затраты и риски потенциального покупателя, поскольку право на получение уже оформлено.

Например, земельный инвестор покупает недвижимость площадью пять акров за 15 000 долларов.Инвестор работает с округом, чтобы разделить пять акров на пять отдельных участков с одним акром земли каждый. Теперь инвестор может продать пять отдельных участков земли, что может быть значительно больше, чем перепродажа всего участка как одного участка земли.

Развитие сырьевых земель

Некоторые инвесторы сами покупают землю для ее освоения. Хотя это может быть прибыльным предприятием, это также может быть долгим и дорогостоящим процессом. Если вы хотите построить коммерческую или жилую недвижимость, строительство с нуля, покупка земли в подходящем месте и зонирование неизбежно станут частью этого процесса.

Покупка и удержание

Некоторые инвесторы в землю будут покупать землю в необработанном виде с намерением удерживать землю в долгосрочном владении. Они могут захотеть освоить землю в будущем, захотеть дождаться увеличения спроса (что приведет к увеличению стоимости земли) или захотят сохранить свои права на землю, которые могут включать права на воду, воздух или полезные ископаемые. Хотя землевладелец владеет недвижимостью, он несет ответственность за уплату ежегодных налогов и содержание собственности по мере необходимости.

Покупка и аренда

Если целью владения землей является создание потока пассивного дохода, который представляет собой остаточный доход, который выплачивается инвестору ежемесячно, землевладелец может сдать землю в аренду третьему лицу.Например, если земельный инвестор владеет 40 акрами сельскохозяйственных угодий, вместо того, чтобы обрабатывать землю самостоятельно, он может сдать ее в аренду фермеру. Фермер платит землевладельцу ежемесячную арендную плату и несет ответственность за благоустройство и содержание земли, включая уплату налогов.

Купля-продажа с финансированием собственника

Другой вариант создания потока пассивного дохода при инвестировании в землю — продажа земельного участка с финансированием собственника. Финансирование собственника — это когда продавец собственности предоставляет финансирование для покупателя, по сути замещая банк.Покупатель вносит первоначальный взнос и возвращает продавцу недвижимости оставшуюся сумму кредита на определенных условиях. Покупатель собственности несет ответственность за благоустройство и уход за землей, включая уплату налогов.

7 советов по продаже земли

Есть множество уловок и улучшений, которыми продавцы и агенты по недвижимости могут воспользоваться, чтобы продать дом, но как улучшить участок земли? Как сделать его привлекательным для покупателей?

Слишком часто мы видим один и тот же большой знак на участке земли за месяцы, а откровенно говоря, за годы до того, как будет совершена продажа.Продавцу приходится долго ждать продажи, а агентам — комиссии.

Советы и рекомендации по продаже земельных участков

Вы не можете использовать старое печенье для выпечки во время трюка с открытым домом, чтобы он чувствовал себя как дома, и вы не можете обновить дом с помощью краски и ремонта. Так что ты можешь сделать?

Вот несколько советов и приемов, которые вы можете использовать:

1. Поговорите с соседями лично. Многим понравится возможность расширить свою собственность за счет соседнего пространства, им просто нужен толчок, чтобы это рассмотреть.
2. Свяжитесь со строителями, которые уже работают поблизости. Если продажи на их нынешней земле идут хорошо, они могут быть заинтересованы в выделении ресурсов на вашу землю.
3. Посадите полевые цветы по всему участку, чтобы сделать его красивее. Более того, удалите сорняки и подстригите газон, чтобы участок выглядел более ухоженным.
4. Перечислите недвижимость везде, включая Zillow, Craigslist, Facebook и eBay. Вы хотите, чтобы на это обратили как можно больше глаз; eBay может показаться нетрадиционным выбором, но земля — ​​это нетрадиционная покупка.
5. Всегда предлагайте «показать» недвижимость потенциальным покупателям. Это очевидный шаг для продажи жилья, но некоторые люди пренебрегают им при продаже земли, потому что считают, что здесь особо нечего показать. В этом разница между сильным продавцом и плохим. Чтобы быть успешным продавцом, вы всегда продаете. Вы хотите показать покупателю границы собственности, а затем вывести его на улицу, чтобы увидеть окрестности, местные предприятия и другие аспекты, которые могут заключить сделку.
6. Рынок земли для всех видов потенциального использования. Никогда не знаешь, что привлечет покупателя. Будь то охота, сельское хозяйство, энергетические фермы или другие виды инвестиционного землепользования.
7. Знайте, для чего зонируется земля. С самого начала нужно иметь четкое представление о том, для чего зонируется эта земля. Вы не хотите отговаривать покупателей, заставляя их ждать, пока вы получите ответ, и определенно не хотите вводить покупателя в заблуждение неверной информацией. Лучше быть честным, а затем порекомендовать покупателю информацию об изменении классификации земель и исключениях по зонированию.

Знай свою аудиторию

На этих заметках обратите внимание на того, кто вы, вероятно, будет покупателем, и поищите этих людей. Если земля предназначена для коммерческого бизнеса, сделайте предпринимателей и владельцев уже существующих предприятий своей целевой аудиторией. Агент по недвижимости, который продает квартиру, которая получает много солнечного света, может обратиться к энергетическим компаниям, которые хотят построить солнечные батареи.

Когда вы продаете землю, сложно проверить платежи, потому что продажа земли менее распространена, чем продажа домов.Вы вряд ли найдете участок земли аналогичного размера и характеристик, который недавно был продан поблизости.

Вместо этого вернитесь к своим вероятным покупателям. Если ваша земля, скорее всего, будет использоваться для строительства роскошных домов или больших складских магазинов, вы, вероятно, сможете продать за больше денег, чем тот, кто хочет построить небольшой жилой дом.

В конечном счете, вы должны учитывать землю, окружающую вашу собственность, какие дома и предприятия находятся поблизости, а также зонирование земли.

Будьте активны.

Главный вывод из них — активно участвовать в выяснении того, кто ваша аудитория, и идти к ней, а не ждать, пока они придут к вам.

Удачно продали землю? Какие советы и хитрости вы можете предложить? Пожалуйста, поделитесь в разделе комментариев ниже.

Мартин Орефис — основатель компании Rent to Own Labs в Орландо, Флорида. Следуйте за ним в Facebook или свяжитесь с ним в LinkedIn.

10 вещей, которые вы должны проверить перед покупкой земли или участка в Индии

Вы ищете участок или участок земли? Если не сегодня, может быть, у вас есть мечта о владении участком в будущем.

Покупка земли или участка в настоящее время стала делом премиум-класса, особенно в больших городах, потому что земля — ​​дефицитный товар, а гордость связана с наличием собственного участка, на котором вы можете построить дом по своему желанию.

В этой статье я расскажу вам 10 важных вещей, которые вы должны знать, прежде чем покупать любую недвижимость в Индии.

Если вам доведется побывать на какой-либо выставке недвижимости, вы встретите множество проектов участков вместе со схемами жилых квартир.Эти участки обычно находятся в пределах 20-100 км от радиуса города и часто продаются как второй дом или дом для отдыха.

Вдобавок к этому привлекательная цена (часто в пределах 5-20 лаков), а также возможность рассрочки, что делает владение участком слишком простым. В сделке часто выплачивается символическая сумма, а остальная сумма выплачивается частями (EMI).

Однако обычный человек часто не осознает рисков, связанных с покупкой земли, и связанных с ней сложностей. Покупка земли — это совсем другой вид игры по сравнению с покупкой квартиры (которая намного безопаснее), и сегодня я пытаюсь упростить вам понимание.

Мой личный опыт

За последние несколько лет я лично посетил несколько участков (около Пуны). Я общался с продавцами и имею некоторый опыт в этой области. Поэтому я постараюсь поделиться с вами тем, что знаю. Если вы также можете добавить к моим пунктам, я хотел бы включить это в статью.

Эта статья в основном поможет новичку с простыми контрольными списками, которые им следует изучить перед покупкой участка, или когда они пойдут посетить схему, или если они будут взаимодействовать с продавцом (вот контрольный список для покупки квартиры).

Обратите внимание, что эта статья в основном имеет в виду схемы участков или закрытые сообщества, но большинство вещей также применимо к отдельному участку земли.

1. Названа ли земля именем строителя?

Первый вопрос, который вы должны задать продавцу, заключается в том, имеет ли строитель законное право продавать землю или нет. Узнайте, кто является нынешним владельцем земли? Это сам строитель или нет?

Многие застройщики либо покупают всю землю у предыдущего владельца, либо заключают совместное соглашение с владельцами о продаже или застройке земли и продаже схемы участка.Несмотря ни на что, убедитесь, что эта часть ясна. Попросите документы, которые ясно показывают, что застройщик имеет законные права на участок.

Вот история о том, как мелкие строители мошенничают

2. Взял ли девелопер ссуду в банке на реализацию проекта?

Строители часто берут ссуду в банке для схем земельных участков и даже жилищных схем. Это признак того, что застройщик более серьезно относится к проекту, и это также положительный знак, потому что если у застройщика есть деньги, которые будут специально использованы для развития проекта.

Застройщик не полностью зависит от авансовых денег покупателей жилья. Это показывает, что есть денежный поток, предназначенный для проекта, и проблема денежного кризиса будет сведена к минимуму.

Это не всегда случай, когда у схемы есть ссуда в банке, но все же спрашивают об этом. Если есть банковский кредит, это доказывает, что банк провел со своей стороны тщательную проверку законности и только после этого предоставил большую сумму (часто в крорах)

.

3. Где приказ НС?

По умолчанию все земли в Индии являются «СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫМИ ЗЕМЛЯМИ», если они не определены правительством для каких-либо других целей.Таким образом, участок земли является сельскохозяйственным или несельскохозяйственным (в сфере недвижимости обычно называется NA)

Сельскохозяйственная земля может использоваться для сельскохозяйственных целей, тогда как, если вы хотите заниматься чем-то другим, кроме сельского хозяйства, то сначала необходимо преобразовать эту сельскохозяйственную землю в несельскохозяйственную (NA)

Однако то, что земля имеет статус АН, не означает, что ее можно использовать для жилых целей, потому что существуют различные типы АН, такие как

• NA — Коммерческий
• NA — Склады
• NA — курорт
• NA — IT
• NA — Жилой (здесь можно построить жилой дом)

То есть, если участок земли типа NA — Resort, это означает, что на нем можно построить курорт, но нельзя построить жилую схему.Если участок НС — склад, то здесь можно построить склад для коммерческих целей, но нельзя строить жилые схемы и продавать простому человеку.

Значит вам нужно искать участок «NA — Жилой»

Итак, суть в том, что вам нужно спросить застройщика / продавца, является ли земельный участок, который вы планируете покупать, «NA-Residential» или нет? Попросите их копию этого. Многие другие типы участков АН продаются как «участок НС, одобренный сборщиком», что вводит в заблуждение.

Я прилагаю ниже образец приказа АН (из Махараштры), чтобы вы тоже просто почувствовали, как он выглядит

Еще одна вещь, с которой вы должны быть очень осторожны, — это схемы «Предлагаемого NA». Многие строители пытаются продать землю, не принадлежащую АН, говоря вам, что это предлагаемая земля АН, что означает, что он инициировал процесс преобразования земли в схему АН, и документы уже находятся в процессе, и «очень скоро» земля станет жильем АН, и как тогда вы сможете пожинать плоды высоких цен.

Хотя есть вероятность, что преобразование произойдет, но в большинстве случаев это уловка, чтобы продать дешевую землю по высоким ценам, и часто покупатели застревают в проекте, потому что земля позже становится не чем иным, как мусором.

Не поддавайтесь на это, потому что преобразование сельскохозяйственных земель в жилые дома NA — это очень длительный процесс, в котором необходимо получить много разрешений. Бывают случаи, когда это было 10–15 лет, но «все еще в процессе»

Я предлагаю вам прочитать следующий опыт, чтобы понять больше по этому поводу.

Итак, попросите продавца показать вам бумаги с заказами АН. Взгляните на это сами и не поддавайтесь обещаниям вроде того, что он наступит через 2 месяца, или на следующей неделе, или чего-то в этом роде. Не зацикливайтесь на подобных сделках.

Поймите одну вещь очень четко: земельные участки в Северной Америке ограничены и редки, и часто вам придется платить за нее хорошую цену. это подделка или очень-очень далеко от городской черты.

4. Что такое FSI для участка?

Предположим, вы купили участок размером 2000 квадратных футов для строительства на нем дома.

Сколько строительства вы можете сделать?

А вот и понятие индекса FSI или площади пола. FSI просто означает, сколько строительства можно сделать на участке земли, и это зависит от местоположения участка.

100% FSI означает, что если у вас есть участок размером 2000 квадратных футов, вы можете построить на нем дом площадью 2000 квадратных футов.Если FSI составляет 75%, то вы можете построить только 1500 квадратных футов дома на этой 2000 квадратных футов земли.

Проект, с которым я недавно столкнулся:

Я недавно наткнулся на проект под названием Royal Purandar недалеко от Пуны, когда пошел на выставку сюжетов. Леди за стойкой сказала мне, что размеры участка начинаются от 5000 квадратных футов и доходят до 40 000 квадратных футов (что очень велико). Я был шокирован, узнав о таких больших размерах участков, потому что участки площадью 5 000 и 10 000 кв. Футов довольно велики.

Однако, когда я спросил ее, что такое FSI участка, она сказала мне, что это всего 15%.Таким образом, с FSI в размере 15%, если вы покупаете участок размером 5000 квадратных футов, вы можете просто построить 750 квадратных футов дома, который обычно представляет собой небольшое бунгало.

В этом нет ничего плохого, но вы должны хотя бы знать об этом.

Почему FSI очень важна?

Итак, поймите, что FSI играет очень важную роль, когда вы что-то строите или даже когда вы продаете участок кому-то другому. Представьте себе 2 участка одинакового размера (2000 квадратных футов), но с разными FSI, такими как 50% и 100%

• Участок A (50% FSI) — Вы можете построить на нем дом площадью всего 1000 квадратных футов, что будет как 2 BHK)
• Участок B (100% FSI) — Вы можете построить дом площадью 2000 квадратных футов, который будет похож на бунгало с 4-5 спальнями.

Но тогда может случиться так, что участок A продается по 10 лакам, а участок B продается по 15 лакам, и вы можете сказать: «Участок A дешевле, потому что он дешевле, а размер такой же (2000 квадратных футов)

Одна важная вещь, которую вы должны знать, это то, что FSI для сельскохозяйственных земель в целом очень мало. В Махараштре это всего 4%, что означает, что даже если вы купите участок Agri площадью 10 000 кв. Футов, вы сможете построить на нем только 400 кв. Футов.

Обязательно попросите строителя / продавца поделиться документом, в котором упоминается FSI.О цене земли судите только после того, как узнаете о FSI, а не только о районе.

5. Какие еще проекты выполняет строитель?

Вы должны спросить продавца о других проектах, выполненных строителем. Проверить, выполняли ли они другие подобные проекты в прошлом? Что на это ответили? Какое качество у этих проектов? Были ли какие-либо юридические проблемы с этими схемами? Довольны ли покупатели работой застройщика?

Часто можно получить представление обо всем этом в Интернете или на форумах.Просто зайдите на сайт строителя и узнайте, какие еще схемы он реализовал. Выполните поиск по другим названиям проектов и посмотрите, о чем говорят другие?

Если представится возможность, предлагаю один раз посетить прошлые проекты. Если вы потратите на это полдня, это только поможет вам принять решение.

6. Когда состоится договор купли-продажи?

Вы часто слышите о «соглашении о продаже», которое заключается, когда вы бронируете квартиру / участок и очищаете свои первоначальные платежи (около 35-40%).Это время, когда вы платите гербовый сбор и регистрационный сбор. После заключения договора купли-продажи многие покупатели думают, что квартира / участок зарегистрированы на их имя и теперь они находятся в юридической безопасности.

Однако это миф, и «соглашение о продаже» не делает вас действительным покупателем. Соглашение о продаже (часто называемое ATS) — это просто СОГЛАШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ, что означает, что это соглашение между покупателем и продавцом о начальных моментах и ​​условиях, согласно которым продажа будет происходить в будущем.

В нем упоминаются условия сделки, размер первоначальных платежей, который вы делаете, а также номер чека, а также будущие даты, когда вы будете проводить платежи и т. Д.

Что такое «договор купли-продажи»?

«Договор купли-продажи» — это документ, который необходимо зарегистрировать в офисе субрегистратора для совершения продажи. Если договор купли-продажи не будет заключен, вы не станете законным владельцем.

Значит, спросите строителя или продавца о сделке купли-продажи? Когда это произойдет? Обычно договор купли-продажи оформляется только тогда, когда застройщик получает все долги с вашей стороны.

7. Получу ли я на свое имя индивидуальную выписку за 7/12?

Позвольте мне сначала помочь вам понять, что такое «экстракт 7/12»? Это термин, который вы часто слышите в таких штатах, как Махараштра и Гуджарат. В Карнатаке это называется 7/12 Уттара. Это документ, который ведется налоговым отделом, и в нем упоминается, как земля переходила от одного владельца к другому за последние 30 лет.

Так что это в некотором смысле история земли, и вы точно узнаете, в какой день, кто кому продал.Таким образом вы также узнаете, кто является нынешним владельцем земли.

Например:

Если лицо A продает землю лицу B, то важно, чтобы имя 7/12 было изменено с A на B> B. Если имя B не зарегистрировано в выписке от 7/12, B не будет действительным землевладельцем. .

Поэтому важно спросить продавца об экстракте за 7 декабря. Здесь есть много сложностей, например, если вы покупаете сельскохозяйственный участок у продавца на имя «участок NA», то ваше имя не будет там в отрывке от 7/12, потому что существуют ограничения на то, кто может покупать Agri земля и даже ограничение по минимальному размеру есть.

Также иногда строитель будет сообщать вам, что имя строителя будет в отрывке от 7/12, а не ваше. Или название общества будет в отрывке от 7/12, а не ваше.

Также иногда случается, что большой участок земли разбивается на небольшие земельные участки и продается многим людям, и создается совместное 7/12, где все имя покупателя присутствует в отрывке от 7/12 (см. разговор ниже), что очень усложняет ситуацию в будущем.

Так что убедитесь, что вы правильно осведомились об этом аспекте, и будет ли выполняться отдельный экстракт 7/12 или нет.

8. Какой будет годовой уход после покупки участка?

После покупки участка необходимо оплатить ежегодное техническое обслуживание, которое идет на поддержание основных удобств, таких как безопасность, содержание проекта, сады, вода, охрана и т. Д. Это не должно быть сюрпризом для вас позже. Это обслуживание обычно оплачивается ежегодно и пропорционально размеру участка. Например, если это 4 рупии за квадратный фут, а размер вашего участка составляет 2000 квадратных футов, то ваше техническое обслуживание в год будет составлять 8000 рупий.

9. Участок ровный или на склоне?

Не думайте, что ваш участок всегда будет равниной. Если это большой проект, может случиться так, что земля, которую приобрел застройщик, будет неровной или имеет уклоны. Поэтому, когда он разделен на несколько небольших участков, многие участки могут быть на склоне или неровными.

Вы спросите, в чем заключаются основные проблемы, когда мы строим дом на участке с уклоном или неровным участком?

Ниже приведены некоторые важные моменты, касающиеся земли на склоне с этого веб-сайта.

Если участок находится на значительном уклоне, либо землю нужно будет вырубить и засыпать, либо вам нужно будет построить дом с учетом этого уклона.Стоит помнить, что, хотя эти вещи могут сделать ваш дом более эффектным, они также, вероятно, будут стоить немного дороже.

В зависимости от угла наклона и того, что построено на соседних участках, уклон также может уменьшить ваше воздействие солнечного света, что, в свою очередь, может повлиять на количество света, которое вы получаете в жилых помещениях, и на вашу способность использовать солнце как для пассивного солнечного излучения. отопление и сбор солнечной энергии.

Там, где мы живем в южном полушарии, склон, обращенный на север, идеален для доступа к солнечной энергии — крутой склон, обращенный на юг, не так уж и важен.

Ниже показано, как выглядит брошюра проекта, когда ее вам показывают (часто, когда проект еще не запущен или на выставках)

Глядя на такой макет изображения, вы никогда не поймете, находится ли конкретный участок на склоне или нет. Поэтому всегда полезно задать этот вопрос и проверить его, посетив сайт самостоятельно.

10. Как обстоят дела с водой и другими основными удобствами?

Всегда спрашивайте, как они будут обеспечивать воду и другие основные удобства.Будет ли он поступать из муниципалитета или грамм-панчаята? Или они делают для этого свою аранжировку?

А также задайте еще несколько вопросов, например:

1. А как насчет электричества?
2. Собираются ли устанавливать индивидуальный счетчик электроэнергии?
3. Сколько они за это берут?
4. Если участок находится слишком далеко от главной дороги, как насчет подъездной дороги?
5. Кто это будет разрабатывать?
6. А как насчет ограждения участков?
7. А что насчет безопасности?
8. Спросите все подробно и по баллам.

На этом, я думаю, мы завершили основные 10 вещей высокого уровня, которые вы должны спросить при покупке участка. Ниже приведено еще одно видео по этой теме, в котором некоторые представители отрасли обсуждают ту же проблему покупки земли и связанных с этим сложностей.

Я настоятельно рекомендую посмотреть 15-минутное видео ниже

Теперь мы рассмотрим несколько важных моментов, о которых следует помнить перед покупкой участка.

Важные советы для тех, кто покупает землю

• Не торопитесь. Период! — Покупка земли — это эмоциональное решение, и часто продавцы используют множество тактик для продажи участков (как и квартир). Не верьте продавцу, когда они говорят, что осталось всего 12 участков или что цены вырастут в следующем квартале, когда они проводят свой «Мега-запуск». Этого никогда не бывает.
• Посещайте участок много раз. — Не бронируйте участок сразу после одной встречи или не посещая участок самостоятельно.Я бы сказал, что перед сделкой нужно сделать как минимум 3-4 визита. Попробуйте посетить участок один раз, когда вашего продавца нет на нем. Просто сделайте неожиданный визит и спросите других на сайте о важных моментах, и вы можете найти новую информацию о сюжете, о которой вам не говорили
• Самостоятельно проверьте ближайшую разработку — Не верьте продавцу информации о ближайшей разработке. Если продавец говорит, что рядом будет новая эстакада или если в радиусе 2 км есть 3 колледжа, просто узнайте это сами.
• Поговорите с людьми рядом с участком. — Если вы можете пойти немного дальше, попробуйте поговорить с людьми, которые живут рядом с участком. Сделайте случайный визит, а затем спросите продавцов поблизости, дома поблизости о точках, которые вас беспокоят.
• Торг по цене — Часто прейскурантная цена участка никогда не бывает окончательной. В такой стране, как Индия, хорошо известно, что всегда можно торговаться. Таким образом, вы легко можете предположить маржу в размере 5-10%. Попросите их снизить цену до 10%, а затем соглашайтесь как минимум на 5%.Потратьте много времени, чтобы решить, и часто вы увидите, что цены падают. Очень важно, чтобы вы не показывали свое отчаяние при покупке, а также делились с ними названиями близлежащих проектов и тем, что они вам нравятся, и вам нужна веская причина для покупки у них участка
• Искать в Интернете схему участка или площадь земельного участка — Всегда ищите информацию о проекте или застройщике в Интернете. Вы часто будете встречать других, кто посещал сайт или интересовался тем же проектом, вы можете связаться с ними и обсудить его

Я надеюсь, что эта статья дала вам хорошее знание о важных вещах, которые вы должны спросить и иметь в виду, прежде чем покупать участок для какой-либо схемы.

Остерегайтесь маленьких неизвестных строителей для сюжетных проектов

К настоящему времени я думаю, что нет необходимости говорить, что покупка земли очень сложна, и не стоит пытаться ее, если у вас нет склонности к риску.

Есть много маленьких мух по ночам, людей, которые знают, как сумасшедшие могут получить владение земельным участком, и придумывают схемы, единственное намерение которых — заработать деньги для себя и обмануть клиентов. Пожалуйста, посмотрите это видео ниже, где некоторые покупатели делятся своим реальным опытом покупки участка и того, что их обманули.

Я настоятельно рекомендую вам привлечь хорошего юриста по недвижимости для проверки документов и законности проекта. Это немного увеличит ваши затраты, но тогда это станет более надежным вложением.

Обратите внимание, что все пункты, которые я упомянул выше, основаны на моих знаниях и понимании. Если необходимо внести какие-либо исправления, сообщите нам об этом. Также, пожалуйста, поделитесь своими комментариями и мнениями в разделе комментариев ниже.

Стратегии и риски, которые следует учитывать при покупке земли

Есть множество способов заработать деньги, инвестируя в недвижимость. Один инвестиционный подход на самом деле вообще не касается собственности, по крайней мере, на момент покупки. При этом типе инвестиций вы будете покупать землю, на которой будет располагаться будущая недвижимость. Узнайте о пяти рисках, с которыми вы можете столкнуться, инвестируя в недвижимость.

Что можно развивать на земле?

Возможности использования земли безграничны.Хотя требования зонирования ограничивают то, что может быть построено на определенном участке земли, в целом на необработанном участке земли можно построить все, что угодно, в том числе следующее:

• Частный дом
• Многоквартирный дом
• Офисные помещения
• Торговые площади
• Смешанная торговая и жилая площадь
• Отель
• Курорт
• ТРЦ
• Больница
• Торговый центр
• Ферма
• Парковка

Какова ваша цель при покупке земли?

Прежде чем вы действительно купите участок земли, вы должны решить, какова ваша цель вложения.Следует рассмотреть несколько различных стратегий, и это не универсальный подход. Два разных инвестора могут иметь два совершенно разных подхода к одному и тому же участку земли. Кроме того, один и тот же инвестор может использовать два разных подхода к двум разным земельным участкам.

Рассмотрим эти семь стратегий, которые следует учитывать при покупке земли:

1. Покупка и продажа : При таком подходе вы, по сути, переворачиваете землю. Вы считаете, что приобрели землю по цене ниже рыночной, и надеетесь найти другого покупателя, который готов заплатить по рыночной стоимости или выше.Вы надеетесь на быструю продажу без каких-либо дополнительных работ на земле с вашей стороны.
2. Купи и держи : При таком подходе вы покупаете землю и удерживаете ее в течение определенного периода времени. Вы верите, что земля возрастет в цене. Вам все равно придется платить налоги на землю, а также любые дополнительные расходы на содержание земли в течение этого времени. Это распространенный подход в районах, которые повторно облагораживаются. Инвестор покупает землю в надежде, что они смогут продать ее застройщику в будущем, когда район станет более популярным.
3. Купи, разработай и держи : При таком подходе вы покупаете необработанный участок земли с намерением зарабатывать землю самостоятельно. Например, вы можете построить комплекс таунхаусов, которые будете сдавать в аренду арендаторам жилья. Вы также можете решить построить торговый центр, который вы могли бы сдавать в аренду розничным арендаторам. Другой вариант — создать отель типа «постель и завтрак», которым вы будете управлять.
4. Купите, возделывайте и держите : При таком подходе вас больше интересует использование реальной земли, чем строительство собственности на ней.Например, вы можете выращивать сельскохозяйственные культуры на земле, использовать ее для домашнего скота, построить ферму с рождественскими елками или разбить виноградник. Вы будете активно управлять землей и надеяться получить прибыль от того, что она может производить.
5. Купить, пройти процесс предоставления прав и продать : В этом сценарии вы покупаете землю, а затем проходите процесс зонирования собственности для конкретного использования. Например, может быть земельный участок, который был зонирован под коммерческое использование, но теперь, когда этот район застроен, он станет отличным участком для нового многоэтажного жилого дома.Если вам удастся изменить зонирование земли под жилую застройку, это сделает землю более ценной для потенциальных застройщиков и более желанной, поскольку это еще один дополнительный шаг, который они не должны делать сами.
6. Покупка, разработка и продажа : В этом случае вы покупаете землю с намерением застроить землю самостоятельно, а затем продаете ее конечному пользователю. Например, вы покупаете землю, строите новый строительный дом, а затем продаете ее покупателю, который хочет на ней жить. Другой пример: вы создаете виноградник и продаете его покупателю, который будет управлять виноградником и управлять им.
7. Покупка, разработка и аренда : Наконец, вы можете застроить землю, а затем сдать ее в аренду кому-то другому. Например, вы можете купить землю и решить поставить на ней место для парковки, потому что в этом районе недостаточно места для парковки. Владелец многоквартирного дома поблизости спрашивает, могут ли они арендовать у вас участок, потому что у них недостаточно парковки для своих арендаторов.

Риски, которые следует учитывать при покупке земли

Неосвоенный участок земли, безусловно, имеет безграничные возможности.Однако вскоре вы обнаружите, что существует множество ограничений и проблем, с которыми вы столкнетесь, пытаясь освоить или продать эту землю. Правительство может ограничить тип собственности, которая может быть построена, или способы использования земли. Вы можете столкнуться с экологическими проблемами, такими как наводнение или загрязнение.

Пять рисков покупки земли, о которых нужно знать

Классификация зонирования

Одна из основных проблем, с которыми вы можете столкнуться при покупке земли, — это проблемы зонирования с тем, как землю можно использовать.В каждом городе есть план землепользования. Это в основном делит город на разные районы, включая коммерческие, жилые, сельскохозяйственные, промышленные, исторические и даже смешанные.

Использование земли : Первый вопрос, с которым вам придется столкнуться, — это то, как можно использовать землю. Если земля зонирована под жилую застройку и вы планируете построить на ней жилую недвижимость, то у вас нет проблем.

Однако, если вы хотите изменить способ зонирования земли, у вас может быть битва.Например, земля зонируется под жилую застройку, и вы хотите построить на ней коммерческую недвижимость. Некоторым из этих классификаций зонирования уже несколько десятилетий, поэтому город может быть открыт для реклассификации земли, если новая функция имеет смысл с нынешней планировкой города. В других случаях это не так просто.

Вам нужно будет подать петицию в город, чтобы изменить классификацию земли. Многие города захотят, чтобы вы показали, что в районе произошли существенные изменения, которые потребуют изменения зонирования.Вам нужно будет представить предложение о том, что вы будете строить на сайте. Вам нужно будет показать, что ваша застройка совместима с существующим планом застройки города, и что он не будет иметь каких-либо негативных последствий, таких как наводнение близлежащих территорий или увеличение трафика.

Скорее всего, будут публичные слушания. Даже если вы сможете привлечь к себе городской совет, у вас может быть отдельная битва с соседями, которые подадут петицию, чтобы помешать вам строить.

Ограничения зонирования

Второй фактор, который следует учитывать при покупке земли, — это размер участка, который вам будет разрешено построить. При строительстве или улучшении коммерческой недвижимости, вероятно, будут предъявляться требования к зонированию в зависимости от соотношения земли и площади застройки или размера строения или другого здания, которое вы можете иметь. Другие соображения включают:

• Требования к отступлению : Обычно существует кодекс, который требует, чтобы ваша собственность была построена на определенном расстоянии от соседних линий собственности.Это включает в себя переднюю часть, которая, скорее всего, является улицей, две стороны и заднюю часть. Постоянные конструкции, такие как дом, гараж или терраса, должны быть построены на определенном расстоянии от границ собственности. В зависимости от размера участка, на который вы смотрите, это может сильно повлиять на размер строения, которое может быть построено, потенциально делая его не стоящим вложений.
• Покрытие лота : Этот код используется для предотвращения проблем с наводнением. Должен быть определенный процент незакрытого участка, где дождь может просачиваться в почву, чтобы не затопить соседние участки.
• Соотношение площадей : Площадь каждого этажа объекта в квадратных футах (в некоторых городах есть подвалы, в других нет) складывается, а затем делится на размер участка. Общая площадь может составлять только определенный процент от размера участка, который определит каждый город.
• Высота : Вам необходимо знать высоту строения, которое вы можете построить. Если вы планировали построить дом на три семьи, но в городе не допускается более двух этажей в этом месте, вложение не будет иметь для вас денежного смысла.
• Вспомогательные постройки : Кодекс накладывает ограничения на размер и размещение таких строений, как гаражи и навесы. Может существовать требование относительно количества парковочных мест, необходимых для размера собственности. Некоторые города могут даже потребовать, чтобы эти места были закрыты.

Проблемы окружающей среды

Третий риск покупки необработанной земли заключается в том, что вы не знаете, что находится под землей. Вы можете столкнуться с высоким уровнем радона или асбеста. Почва может быть нестабильной и непригодной для строительства.Если вы будете строить на нестабильной почве, это может привести к растрескиванию фундамента вашего дома.

Земля могла находиться в зоне затопления. Это не будет концом света, если вы сможете поднять земельный участок или изменить градацию почвы, чтобы предотвратить наводнение. Страхование от наводнения очень дорогое и может помешать потенциальным покупателям.

Однако есть исключения. Большая часть Хобокена, штат Нью-Джерси, расположена в зоне затопления, но из-за близости к Нью-Йорку земля в этом районе считается очень ценной.

Доступ к коммунальным услугам

Насколько легко получить коммунальные услуги на месте? Это включает в себя канализацию, водопровод, электричество, газ, телефон, кабель и Интернет. Есть ли у соседних домов эти услуги, или ваш земельный участок находится в глуши.

Если ваша собственность находится в глуши и не имеет доступа к канализационной сети, вы можете провести тест на просачивание почвы, чтобы определить, можно ли установить на участке септическую систему.Этот тест определяет, насколько быстро вода просачивается через почву. Предполагая, что земля прошла испытание на просачивание, вам также придется выкопать колодец для питьевой воды, что легко будет стоить пятизначную сумму.

Установка этих коммунальных услуг на вашу собственность может быть значительными расходами. Если вы не можете получить доступ к необходимым утилитам, это катастрофа для любого потенциального развития, которое вы рассматривали.

Нет доходов, но расходы

Когда вы покупаете необработанную землю, на ней ничего нет, поэтому она не приносит дохода.Получить ссуду на пустую землю очень сложно, поэтому вам, вероятно, придется платить за землю наличными, в результате чего вложения будут связаны с большими деньгами.

Доход не генерируется, но вы все равно будете нести ответственность за расходы на землю. Основным расходом будут налоги. Возможно, вам также придется платить за содержание земли, например, за регулярную стрижку травы.

Что разумнее выбрать? — Деловые новости

Покупка земельного участка дает вам больше чувства собственности, а квартира обеспечивает большую безопасность.Читайте дальше, чтобы узнать, что лучше для вас.

Квартирная культура захватила рынок жилья в крупных городах Индии, но люди по-прежнему лелеют желание купить участок земли и построить собственный дом. Если вы намереваетесь это сделать, вы должны тщательно оценить несколько аспектов, таких как стоимость строительства, оценка, финансовая помощь и доход. Аджит Нарасимхан, руководитель категории сбережений и инвестиций BankBazaar.com, говорит: «Инвестиции в недвижимость почти всегда приносят прибыль, если вы делаете это правильно.Ключевым моментом является определение того, что вам нужно от ваших инвестиций — регулярная прибыль или более высокая оценка с течением времени — и сопоставить это со своими инвестиционными возможностями. Уловка заключается в том, чтобы не перетягивать и никогда не сокращать необходимые комплексные проверки ». Вот сравнение, чтобы понять, что имеет больше смысла — квартира или земельный участок.

Инвестиции

Покупка готового к эксплуатации — Переезд в квартиру требует, чтобы вы заплатили единовременную сумму или взяли ссуду и оплатили EMI в течение определенного периода времени.Это означает, что вы платите, когда начинаете жить в доме. Однако покупка участка требует, чтобы в вашем распоряжении были средства для строительства недвижимости на купленной земле, и это оказывается более дорогостоящим по сравнению с покупкой квартиры аналогичного размера и размера.

Стоимость покупки квартиры или земельного участка зависит от местоположения. Если вы подумываете о покупке участка в черте города в метро, ​​где пространство ограничено, цена будет намного выше, чем вы заплатили бы за квартиру.С другой стороны, если вы инвестируете в землю в одном из городов уровня II в Индии, вы сможете приобрести значительный земельный участок по гораздо более низкой цене. Следует помнить, что, хотя некоторые банки предлагают ссуды на покупку квартиры, немногие предлагают ссуды на покупку земельных участков.

Также строительство собственного дома требует не только денег, но и постоянного контроля за процессом строительства. Ашвиндер Радж Сингх, генеральный директор отдела жилищных услуг, JLL India, говорит: «Когда вы покупаете участок, вы должны регулярно контролировать строительные работы, и есть вероятность того, что проект выходит за рамки бюджета, поскольку у обычного человека нет опыта и знаний. строительства недвижимости на регулярной основе.Но в случае квартиры фиксированная сумма должна быть выплачена застройщику за базовый набор требований, которые предварительно определены в соответствии с соглашением ».

Кроме того, преобразование участка в жилую зону требует нескольких разрешений и разрешений от гражданского общества. тел. »В отличие от квартир, где застройщик несет ответственность за все это, вам нужно будет обеспечить это самостоятельно, если вы планируете построить свой дом на своем участке. На это уходит много времени «, — добавляет Нарасимхан.

Объем перепродажи

Когда вы строите свой собственный дом, вы делаете это по своему вкусу, что не обязательно может понравиться потенциальному покупателю, когда вы решите продать Это.Тогда ему придется либо вложить больше средств в его ремонт, либо полностью снести, чтобы построить новый. Это может сильно повлиять на продажную цену недвижимости. Этот недостаток отсутствует в случае квартир, потому что они имеют фиксированную конструкцию, которая является частью здания, и, следовательно, их легче продать по рыночной цене без особых торгов.

Удобства также влияют на цену перепродажи. «Цены на квартиры растут все быстрее и быстрее, учитывая их ограниченное количество по сравнению с отдельными домами, которые могут не иметь дополнительных удобств, которые предоставляет жилищное общество.Единственное преимущество участков заключается в том, что покупатель получает право владеть землей и может построить новый дом или совершенно новое здание для получения прибыли », — говорит Сингх. Нарасимхан считает, что дома имеют более высокую стоимость при перепродаже, чем квартиры,« в первую очередь потому, что человек покупка дома также становится владельцем участка земли, на котором он был построен ».

Рентабельность инвестиций

Когда речь идет о независимых домах, стоимость земли возрастает, но стоимость застроенной собственности стоимость продолжает снижаться с годами из-за использования и, как следствие, износа.Продавец должен регулярно вкладывать средства в его содержание.

Стоимость квартиры неуклонно растет, ведь она всегда востребована из-за своей доступности. Тем не менее, владелец участка может получить прибыль от своих инвестиций, если он разумно планирует, построив несколько этажей и сдав их в аренду. Кроме того, поскольку на участках строится меньшее количество домов, спрос на них растет среди тех, кто может себе это позволить. Покупка участков исключительно в инвестиционных целях также может принести неплохую прибыль.

Безопасность

Крайне важно убедиться, что участок, в который инвестируется, свободен от всех юридических сложностей; что у продавца есть все необходимые акты и документы для продажи земли, и что нет никаких споров — уголовных или гражданских — связанных с этим участком земли. «Происходит множество случаев мошенничества, когда покупателей обманывают, заставляя покупать принадлежащие государству земли или участки под контролем закона. Обычно этого не происходит при покупке квартиры, поскольку муниципальные власти дают необходимые разрешения, а застройщик только строит и в большинстве случаев продает недвижимость после прохождения должной осмотрительности », — говорит Сингх.Другой фактор — безопасность.