Как жилое помещение перевести в нежилое цена: Перевод из жилого помещения в нежилое: порядок и цены

Стоимость Перевода Нежилого Помещения В Жилое 2021: изменения и поправки

Автор Виктория Андреевна На чтение 10 мин. Просмотров 88 Опубликовано 2019-11-21

Перевод квартиры в нежилое помещение по-новому

Во-первых, для возможности принятия решений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, был расширены полномочия общего собрания собственников. Возможность решения такого вопроса предусмотрена п. 4.5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Повторюсь, главное требование содержания согласия – возможность определить волеизъявление собственников примыкающих помещений. При этом какие-либо критерии, по которым собственники примыкающих помещений могут отказать в даче согласия на перевод, на законодательном уровне не закреплены. В итоге, я допускаю, что на практике возможны случаи, когда собственники таких помещений могут злоупотреблять своим правом и без наличия объективных причин – не давать соответствующее согласие. Также не исключаю и вариант наличия коррупционной составляющей, где собственники в обмен на дачу согласия могут потребовать оплату какой-либо суммы. В то же время возможность оспорить бездействие собственников, которые не хотят давать согласие, не предусмотрена жилищным законодательством.

Перевод нежилого помещения в жилое

Стоит отметить, что не все помещения для которых требуется из нежилого фонда перевод в жилой, могут пройти эту процедуру успешно. Это связано с тем, что существует ряд определенных требований, которым должен соответствовать такой объект. К основным из них относятся:

Стоит отметить, что в каждой ситуации, в зависимости от индивидуальных особенностей, могут потребоваться дополнительные бумаги, которые необходимо предоставить строго в установленный срок. При этом, при сдаче как основных, так и дополнительных документов обязательно должна выдаваться расписка, с отметкой о дате их приема.

Перевод нежилого помещения в жилое в 2021 году

• недвижимость расположена не на жилом участке, нет коммуникаций;
• имущество нельзя эксплуатировать из-за неисправностей, которые представляют угрозу здоровью человека;
• есть утечки воды, используемой в быту;
• отсутствуют инженерные коммуникации, электроснабжение, отопительная система, водоснабжение.

Нужно знать! Если имущество находится в аренде, залоге, собственник получит отрицательное решение. При приобретении нежилой недвижимости с целью перевода ее в жилую, покупателю следует убедиться в юридической чистоте сделки.

Жилую недвижимость в нежилую – порядок перевода

Чтобы изменить юридический статус жилого помещения, его необходимо перевести в нежилой фонд. Что это меняет? До изменения юридического статуса, у такого помещения назначение – проживание людей на постоянной основе. Отдельный вход в такое помещение с улицы – основное отличие нежилого помещения от жилой квартиры. Любую перепланировку необходимо согласовывать. А при переводе в нежилой фонд – в перепланировке основное согласование – обособленный вход в такое помещение.

При проведении процедуры перевода жилого помещения в нежилое существует довольно непростой вопрос. Это получение, согласия собственников всех помещений в данном здании, как жилых, так и нежилых помещений. Такая процедура необходима в соответствии со ст.44 ЖК РФ, которая требует, чтобы решение об изменении в конструкции здания и использования земельного участка принимались на общим собрании. Последнее время документация по проведению общих собраний по данным вопросам проверяется очень основательно. Причина – участились случаи поддельных документов по проведению общих собраний. Это привело к тому, что администрации в районах Санкт-Петербурга требуют под протоколом общего собрания по согласованию перевода 100% одобрения собственников.

Перевод в нежилой фонд

1. Сообщим про общее собрание всем собственникам и уполномоченному исполнительного органа государственной власти.
2. Проведем собрание и оформим документы в соответствии с требованиями законодательства.
3. Проведем заочное голосование, оформим и разместим в установленном порядке итоговые документы.
4. Получим решение собственников помещений многоквартирного дома.
5. Оформим и подадим извещение в районную администрацию.
6. Подсчитаем голоса и оформим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Если помещение походит для ваших целей, мы сделаем все, что нужно для его перевода в нежилой фонд. От собрания собственников (они должны дать добро на изменение фасада для обустройства входа) до разработки и согласования проекта перепланировки.

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2021 году

Кроме Санпина, определённые требования к круглогодичному жилищу выдвигает и жилищное законодательство в статье №22. Согласно ей, жильём могут признаваться как целые здания, так и отдельные помещения в них. Для признания частного дома в качестве круглогодичного жилья, основным условием является наличие у него фундаментного основания, отопления и электроэнергии. Другие блага цивилизации, хотя и играют значительную роль в признании постройки жилищем, но менее существенны. Так, в деревнях многие дома не имеют водопровода, канализации или не газифицированы, однако вполне официально считаются жилыми.

Прежде, чем заняться переводом имеющегося у вас в собственности нежилого здания в жилое, следует ознакомиться с нормативными требованиями, обязательными к соблюдению при проведении подобной процедуры. Прежде всего, для жилья устанавливаются специальные требования санитарно-эпидемиологических нормативов. Более подробно со всеми ими можно ознакомиться в своде Санпин ст. №2-1-2. 2645.10. Для получения статуса «жилого», помещение должно в полной мере соответствовать этим требованиям.

Перевод квартиры в нежилой фонд в Санкт-Петербурге (СПб)

Как видно, решение вопроса с собственниками подчас становится непреодолимой преградой для достижения результата. Только профессиональный многолетний опыт в решении подобных задач и компетентная работа специалистов могут гарантировать успех.

Санкт-Петербург-это не только один из красивейших городов на планете, но ещё и 6-ти миллионный мегаполис, испытывающий постоянную потребность в торговых площадях. Поэтому, в нашей компании, услуга «перевод жилого помещения в нежилой фонд» пользуется всегда повышенным спросом. Основная цель перевода жилого помещения в нежилое — изменение юридического статуса квартиры. Перевод в нежилой фонд позволяет юридически сменить статус жилого помещения на нежилое. Если раньше помещение предназначалось только для постоянного проживания людей, то потом, назначением помещения будет являться какой-либо вид коммерческой деятельности (устройство офиса, парикмахерской или предприятия общепита). Главное отличие нежилого помещения от квартиры это наличие обособленного входа с улицы. А основное отличие процедуры перевода квартиры в нежилой фонд от согласования обычной перепланировки квартиры как раз и заключается в устройстве отдельного (обособленного) входа в помещение.

Стоимость перевода нежилого помещения в жилое 2021

После осмотра был издано распоряжение Главы администрации которым отменено предыдущее распоряжение о переводе нежилого помещения, расположенного по адресу: Комсомольский проспект, 54 в г. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что требования к жилым помещениям предусмотрены Положением утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от N 47, согласно п. Так, истцы действующие в своих интересах обратились в суд с исковым заявлением к ответчику — Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г.5 указанного Положения жилым помещением признается, в частности квартира, являющаяся структурно обособленным помещением в многоквартирном доме, обеспечивающим возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; в соответствии с п. Комсомольский, 54, реконструированное под торговый центр, является зданием общественного назначения, вход в помещения, принадлежащие предпринимателю, осуществляется через помещения общественного назначения, которые не имеют изолированного входа от остальных помещений. Москвы о признании жилым помещение, занимаемое истцами, расположенное по адресу: Определением от 03 ноября 2021 года суд постановил прекратить производство по данному гражданскому делу по иску к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г.6 Положения многоквартирным домом является совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Для перевода данного помещений из нежилых в жилые требуется устройство отдельного входа (Постановление ФАС Уральского округа от 13 января 2021 г. Москвы о признании помещения жилым и обязании ответчика осуществить перевод занимаемого жилого помещения в жилой фонд (Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2021 г.

Опасно, когда предприниматель уже предупрежден о прекращении предпринимательской деятельности, но продолжает ее – такое жилье могут выставить на публичные торги, через судебное разбирательство.Поэтому, перед тем как решаться на осуществление собственного бизнеса в своем жилье, следует «сто раз» подумать, возможно, безопаснее сделать все по установленной процедуре и не переживать, что кто-то оштрафует также в законе прописаны различия жилища и жилого помещения, которые важно знать.

Стоимость перевода жилого помещения в нежилое 2021

В данной статье будет подробно рассмотрено, как правильно сменить статус помещения, и что для этого конкретно нужно. Прежде чем приступать к делу, нужно четко знать основные понятия, прописанные в законе, чтобы в случае недопонимания или затруднений можно было с легкостью ими оперировать.

В случае когда нет желания самостоятельно вникать в тонкости процедур по переводу и общаться с представителями БТИ и других государственных учреждений, можно обратиться в юридическую компанию, которая специализируется на работе с недвижимостью.

С 2021 года новые правила перевода жилого помещения в нежилое

Поправки в законодательство на эту тему, по словам заместителя председателя думского Комитета по жилищной политике и ЖКХ Павла Качкаева, помогут упорядочить процесс и снизить количество конфликтных ситуаций.

Кроме того, и помимо забегаловок, проблем хватает. Взять тот же магазинчик, торгующий продуктами. Вроде удобно, но если товары здесь пользуются высоким спросом, то во дворе перед мини-гастрономом со временем появляется несанкционированная парковка, а с нею и круглосуточная разгрузка машин, хлопанье дверями, мусор.

Перевод из жилого фонда в нежилой фонд

1. Сбор и получение исходных данных для начала проектирования;
2. Выполнение проекта перепланировки квартиры под конкретное функциональное назначение, в том числе проекта отдельного входа;
3. Получение согласия собственников при использовании общего имущества
4. Согласование проекта перепланировки квартиры под конкретное функциональное назначение в необходимых инстанциях;
5. Получение распоряжения о переводе квартиры в нежилой фонд.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, введенным в действие с 1 марта 2021 года (Федеральный закон от 29.12.2021 №189-ФЗ), существуют определенные требования, условия и ограничения для перевода жилого фонда в нежилое фонд и нежилого помещения в жилое.

Стоимость перевода нежилого помещения в жилое 2021

Квартиры с индивидуальным отоплением не лишены теплоснабжения посредством теплоотдачи через общие конструкции МКД, оборудованного системой централизованного отопления, посредством которой отапливаются не только жилые помещения, но и общее имущество дома (Постановление от № Ф08-7132/2021 по делу № А53-20472/2021).

Порядок проведения госрегистрации прав одаряемого на недвижимость, требует от заявителей предоставления государственному регистратору ряда документов, в том числе и документа, являющегося основанием для возникновения у одаряемого прав на недвижимость. 1997 г., все представляемые государственному регистратору документы, должны быть исполнены на бумажном носителе, что вполне логично, поскольку представление для проверки подлинности устного документа невозможно. Текст представляемого госрегистратору договора дарения недвижимости должен быть написан разборчиво и содержать полные наименования сторон дарения, написанные без сокращений.

Перевод нежилого помещения в жилое

• Если имущество не считается частью недвижимости, располагающейся на зонированной жилой территории, которая оснащена коммуникациями.
• Если конструкции имущества находятся в несоответствующем эксплуатационном состоянии, на них имеются трещины и иные повреждения, представляющие опасность здоровью граждан.
• Если коммуникационные системы располагаются в доступных для людей местах и предоставляют опасность их здоровью.
• Оно не имеет систему защиты от утечки воды, которая используется в быту.
• Если имущество не имеет инженерные коммуникации, электросети, систему безопасности, отопления газо-и водоснабжения.

Процесс переоформления квадратных метров, чтобы в нем смогли постоянно проживать граждане, может отнять несколько месяцев. Все зависит от того, сколько владельцу недвижимости потребуется времени на сбор необходимой документации. Если для этого нужно провести перепланировку, тогда следует опираться на сроки ее проведения и период создания проекта. В целом, у департамента официально имеется исключительно 48 дней для того, чтобы принять окончательное решение. Еще три дня потребуется для того чтобы уведомить собственника об отказе, либо разрешении.

Перевод нежилого помещения в жилой фонд: порядок, процедура, изменилось ли что-то в 2021 году

Запомните! Обязательное условие – пригодность помещения для постоянного проживания, предполагающая расположение объекта в черте города, наличие необходимых для жизни инженерных коммуникаций, пожарной безопасности и соответствие санитарным нормам.

Для признания частного дома в качестве круглогодичного жилья, основным условием является наличие у него фундаментного основания, отопления и электроэнергии. Другие блага цивилизации, хотя и играют значительную роль в признании постройки жилищем, но менее существенны.

Перевод жилого помещения в нежилое — стоимость услуги в Екатеринбурге

Квартиры на первых этажах зачастую имеют меньшую востребованность среди жильцов, поэтому выгодно переводить их в нежилые помещения и использовать в коммерческих целях – открывать там офисы, магазины, салоны красоты, отделения банков, образовательные учреждения.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется, если квартира располагается на первом этаже или площади над ней к жилым не относятся. Процедура проводится только в законодательном порядке и предполагает выполнения ряда условий.

Процесс сложный и кропотливый, поэтому целесообразнее пригласить к участию профессиональных юристов.

Существует ряд условий, когда перевести жилье в коммерческую недвижимость невозможно:

Список документов

Как и любая работа, связанная с недвижимостью, процедура потребует пакета документов, регламентированных Жилищным кодексом:

• заявление;
• правоустанавливающие документы;
• план с техпаспортом;
• проект перепланировки;
• для представителя потребуется доверенность.

Обратитесь к профессионалам

Чтобы не терять драгоценное время и силы на сбор документации и отправку в административные органы, доверьте эту работу профессионалам! Специалисты группы компаний «Априори» помогут собрать все необходимые бумаги и проконтролируют процесс от и до.

Решение о переводе или отказе выносится в течение 45 дней после подачи документов в администрацию. Затем официальное подтверждение выдается в течение 3 дней.  

Отказ может быть выдан на следующих основаниях:

• не хватает документации;
• документы переданы в другой орган;
• проект противоречит правилам закона.

Чтобы избежать всех этих проблем, обращайтесь в «Априори». Делегируйте сложную работу надежным партнерам. Звоните и записывайтесь на консультацию, гарантируем результат и честные цены.

Работаем с организациями и частными лицами Екатеринбурга и Свердловской области. Готовы решать юридические задачи любой сложности!

Вас также может заинтересовать сопровождение сделки купли-продажи недвижимости.

Как перевести жилое помещение в нежилое: сколько стоит + порядок

Очень часто предприниматели, особенно начинающие, сталкиваются с проблемой, а где открывать собственный офис или магазин? Часто выгодной и единственной возможностью является перевод жилого помещения в нежилое, если данное помещение находится в собственности. По сути, такая процедура дает квартире статус коммерческой недвижимости.

Многие задаются вопросом, а выгодно ли это, заниматься переводом своего жилья в коммерческую недвижимость? Ответ очевиден, это действительно выгодно. Если сравнить такой способ размещения собственного бизнеса с арендой офиса в центре города (стоимость которой, кстати говоря, довольно высокая) или с постройкой нового здания, сразу можно увидеть плюсы перевода жилья в коммерческое помещение.

Единственное, что может стать препятствием – довольно сложная и долгая процедура оформления. Эта статья поможет внести ясность и составить собственный план действий.

А что об этом говорит закон

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Соблюдаем все необходимые юридические нормы

Перевод квартиры в коммерческую недвижимость не возможен без соблюдения следующих юридических требований:

1. Жилье должно находиться в собственности заявителя. Это, конечно же, обязательно должно быть юридическое лицо. Необходимо иметь письменное подтверждение того, что квартира находится в собственности. Это может быть:

• завещание;
• договор дарения;
• свидетельство о регистрации.

2. Данная квартира не должна быть взята в кредит или использована в качестве залога. Очень тщательно контролирующие органы следят за тем, чтобы недвижимость была юридически «чистой». Ни в каких махинациях она не должна быть замешана ни в коем случае.
3. Квартира может быть переведена из статуса жилой в нежилую недвижимость только полностью, ни в коем случае не частично.
4. Собственник обязательно должен выписаться из квартиры, прежде чем начнет процедуру изменения ее статуса. По закону, в нежилом помещении никто не может быть прописанным, также там нельзя и постоянно проживать.
5. Если в квартире были сделаны какие-то незаконные перепланировки, их нужно узаконить в обязательном порядке. В противном случае добро на перевод просто не дадут.

Можно ли заниматься коммерческой деятельностью, не переводя квартиру в коммерческую недвижимость

Если обратиться к Жилищному Кодексу РФ, то можно найти ряд условий, при соблюдении которых есть возможность осуществлять свою деятельность без перевода в разряд коммерческой недвижимости (статья 17). К этим требованиям относят следующие условия:

1. Данная деятельность не должна делать жизнь других жильцов данной квартиры и соседей хуже.
2. Со стороны соседей не будет никаких жалоб по поводу предпринимательской деятельности.
3. Дом не находится в аварийном состоянии.
4. Все санитарно-эпидемиологические требования в квартире соблюдены.
5. Собственник бизнеса имеет постоянную прописку в квартире.

И все же, почти всегда предприниматели вынуждены переводить жилье в коммерческую недвижимость.

Какие есть технические аспекты данного действия

И вновь нужно обратиться к Жилому Кодексу РФ. В нем указаны довольно жесткие требования, которые предъявляются не только к жилью, но в том числе и ко всему дому. К ним относят следующие аспекты:

• Обязателен прямой вход в помещение с улицы, если есть такая возможность. В данном случае имеется в виду, что квартира расположена на первом этаже, а окна выходят прямо во двор. При этом есть и дополнительное требование. Если общая площадь квартиры превышает 100 м
  2, то должен быть еще один запасной выход через подъезд.
• Если осуществляется перевод жилья, расположенного выше 1-го этажа, то все помещения, расположенные ниже, тоже должны иметь статус коммерческой недвижимости.
• Жилье должно быть оборудовано всеми инженерно-техническими коммуникациями, которые необходимы для нормального функционирования.
• Дом, где расположена квартира, не должен входить в состав фонда культурно-исторических ценностей.
• Если дом, в котором находится собственность, признан аварийным или должен быть снесен, то перевод жилья в коммерческую недвижимость невозможен.

Могут возникнуть сложности при переводе в коммерческую недвижимость квартиры, находящейся в здании, которому необходим ремонт или если оно стоит на учете в штабе гражданской обороны, а также на учете по делам чрезвычайных обстоятельств.

Все перечисленные требования актуальны как для одноэтажных домов, так и для многоэтажных.

Переводим квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция

В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.

Обращение в Межведомственную комиссию

Только собственники жилья могут собирать все необходимые документы. Исключением является доверенное лицо. При этом доверенность должна быть правильно оформлена и заверена у нотариуса. Именно эта бумага дает право уполномоченному лицу действовать от лица своего доверителя.

Изначально нужно собрать необходимые документы. Потом уже они предоставляются в отделение по управлению имуществом, которое в свою очередь относится непосредственно к Межведомственной комиссии. В перечень документов входит:

1. Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого обращаемся в Департамент Управления Имуществом. Там составляется заявление с просьбой о выдаче доверенности. Именно она позволит получить поэтажный план помещения, а также прилагаемую к нему экспликацию (расшифровку условных обозначений). Такая доверенность выдается не ранее чем через 30 дней. Для ее получения необходимо предъявить следующие документы:

• паспорт гражданина РФ;
• договор основания на жилое помещение;
• свидетельство о регистрации собственности.

2. План помещения вместе с экспликацией, а также технический паспорт на него. Эти документы выдают в БТИ при предъявлении соответствующей доверенности. Для ее получения необходимо предоставить те же самые документы, что и в Департамент.

Если у вас уже есть технический паспорт, посмотрите дату выдачи. Если документ был получен более чем 3 года назад, то его не примут. В таком случае необходимо будет получить технический паспорт в новой редакции.

3. Справка ДЕЗ. Ее необходимо получить в управляющей компании здания, где расположена жилая собственность. В данном документе указывается целевое использование всех помещений, находящихся на этаже рядом с вашим жильем. Для получения необходимо предъявить те же самые документы, что в БТИ и Департамент.
4. Техническое заключение. Для получения нужно вновь обращаться в управляющую компанию. Это может быть ЖСК или ТСЖ, например. В этом документе есть все необходимые сведения о том, в каком техническом состоянии находится дом.
5. Заключение от пожарного надзора о том, что жилье действительно соответствует всем необходимым требованиям пожарной безопасности. Выдача данного документа осуществляется Управлением государственного надзора при МЧС. При этом обязательным условием является предварительный осмотр помещения, его проверка. Для этого пишется необходимое заявление.
6. Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Для этого необходимо обратиться в СЭС. Схема его получения идентична получению заключения от пожарного надзора.
7. Согласие собственников, действительно проживающих в доме. Просто прописанные люди при этом не учитываются. Такой вопрос решается на заседании собственников. Для этого стоит вновь обратиться к управляющей компании. Можно попробовать провести внеочередное заседание. При этом все жильцы должны быть уведомлены о нем минимум за 10 дней. Следует их также ознакомить с причиной проведения внепланового заседания. На нем должны быть не менее 50% всех собственников. При согласии 2/3, решение считается принятым.
8. Выписка из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе. В документе не должно быть информации о том, что в квартире кто-то прописан! Такая бумага действительна только в течение 2 недель.
9. Проект на переустройство жилья. Получить такой можно только в коммерческих организациях, имеющих соответствующую лицензию на осуществление такой деятельности.

Обращаемся в Департамент Управления Имуществом

Итак, все необходимые бумаги на первом этапе собраны, все они являются актуальными. Смело можно обращаться в Департамент Управления Имуществом. Там заполняется заявление, в котором указано желание переведения жилья в нежилой фонд. Также нужно предоставить те же самые документы, что предоставлялись для получения доверенности.

Рассмотрение данного вопроса происходит на протяжении 45 дней. После того, как решение вынесено, оповещают заявителя в течение 3 дней лично или письмом.

Из-за чего могут отказать в проведении процедуры?

Существуют причины, по которым Департамент может отказать заявителю. К ним относится:

• Отсутствие ряда необходимых документов.
• Некорректный проект переустройства помещения.
• Несоблюдение законодательства.
• Отсутствие согласие соседей и совладельцев квартиры.

При этом, любой отказ должен быть обоснован и иметь ссылки на конкретные нормативные акты. В противном случае, такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Сколько будет стоить процедура?

Итак, согласие получено. Теперь нужно вновь обращаться в БТИ, точнее в отдел по приватизации. При этом необходимо предоставить следующие документы:

• Заявление, в строго определенной форме.
• Паспорта собственников жилья.
• Договор основания на жилье.
• Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
• Поэтажный план, технический паспорт с экспликацией.
• Протокол, полученный в Департаменте.
• Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.

После этого производят соответствующий расчет стоимости процедуры перевода жилого помещения в нежилое. При этом учитываются такие факторы, как условия эксплуатации, наличие конкурентов поблизости, состояние помещения, расположение. Окончательную цену указывают в протоколе. Оплата может быть произведена в любом из банков.

Обращаемся в Регистрационную палату

Для оформления прав собственности необходимо обратиться в Регистрационную палату с документами (обращаем ваше внимание, что предоставлять нужно не только копии, но и оригиналы):

• Паспорта собственников жилья.
• Договор основания на жилье.
• Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
• Протоколы из БТИ и Межведомственной комиссии.
• Кадастровый паспорт.
• Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.

Подаваемое заявление подписывают все владельцы жилья. Оформление такого документа предусматривает уплату госпошлины. После предоставления ее, доверенное лицо получает документа и пишет заявление о том, когда появится для получения свидетельства. В назначенное время по паспорту выдается необходимое свидетельство. Этот момент и считается переходом жилья в коммерческую недвижимость.

Стоит отметить, что сдача такого помещения в аренду может принести намного больше денежных средств, чем жилого.

Какие затраты придется понести во время всей процедуры

Не только время тратится при получении свидетельства о переходе жилья в нежилое. На это уйдет немало и денежных средств. Придется потратить свои средства на следующие процедуры:

• Перерасчет нежилого помещения, который составляется в БТИ. Уплата его стоимости.
• Подготовка технического паспорта.
• Госпошлина за оформление свидетельства.
• Услуги нотариуса по заверению документов на квартиру, оформлению доверенности.
• Создание проекта по перепланировке или переустройству помещения.

Если следовать изложенной последовательности шагов, можно оформить переход жилья в нежилое помещение за самый короткий срок и с самыми низкими затратами.

Перевод жилого помещения в нежилое в Самаре

Ответ

По общему правилу размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Несмотря на то, что помещение после его перевода из нежилого, будет признано нежилым, на него также будут распространяются все ограничения, установленные для использования жилых помещений, поскольку оно соседствует с таковыми. В силу ч. 10 ст. 23, ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25. Так, Санитарными эпидемиологическими правилами и нормативами «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» СанПиН 2.1.2.1002-00 (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000) установлены требования к помещениям общественного назначения, размещаемым в жилых зданиях, установлены допустимые уровни шума, вибрации, воздушного ультразвука, электромагнитных излучений радиочастотного диапазона, напряженность электрического поля промышленной частоты и т.п. Также следует учесть, что в жилых зданиях не допускается размещение объектов общественного назначения, оказывающих вредное воздействие на человека. Таким образом, размещение на первом этаже жилого дома мастерской возможно, однако необходимо принять ряд мер: во-первых, помещение должно быть нежилым, во-вторых, в мастерской должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования, в том числе установленные СанПиН 2.1.2.1002-00.

Перевод жилого помещения в нежилое — ДАРКО Агентство недвижимости

Перевод помещений из жилого в нежилой фонд и из нежилого в жилой в Санкт-Петербурге — это выгодное вложение средств в недвижимость и неотъемлемая часть организации любого бизнеса. Если Вы являетесь собственником жилого помещения (квартиры), расположенной на первом этаже и хотите использовать её в коммерческих целях, необходимо юридически оформить перевод квартиры в нежилой фонд. 

Чаще всего примеры такого использования жилой недвижимости можно увидеть в крупных городах – разнообразные парикмахерские, офисные помещения, салоны красоты, рестораны и т.д. в большом количестве заполнили первые этажи многоквартирных домов. Стоимость квартиры после её перевода в нежилой фонд увеличивается в среднем в два раза. 

Кому это нужно

Инвесторы, скупающие 1 этажи. Люди, целенаправленно вкладывающие средства в недвижимость, для извлечения прибыли. Так в зданиях, с привлекательными параметрами местоположения и проходимости на стадии проектирования, не учитывалось назначение помещений, как это происходит сейчас во вновь возводимых зданиях, когда в новостройках первые этажи здания уже изначально регистрируются как нежилые помещения.

География деятельности

Мы занимаемся переводом помещений из жилого в нежилой фонд и из нежилого в жилой практически во всех районах Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

В Санкт-Петербурге:

• Адмиралтейский
• Василеостровский
• Выборгский
• Калининский
• Кировский
• Красногвардейский
• Красносельский
• Московский
• Невский
• Приморский
• Фрунзенский
• Центральный

В пригородах Петербурга:

• Всеволожский
• Колпинский
• Кронштадтский
• Курортный
• Петродворцовый
• Пушкинский

В районах Ленобласти:

• Бокситогорский
• Волосовский
• Волховский
• Выборгский
• Гатчинский
• Кингисеппский
• Киришский
• Кировский
• Лодейнопольский
• Ломоносовский
• Лужский
• Подпорожский
• Приозерский
• Сланцевский
• Тихвинский
• Тосненский

Этапы перевода

Перевод помещений из жилого в нежилой фонд и из нежилого в жилой традиционно состоит из 3 этапов.

1.Проект со всеми согласованиями

Проект со всеми согласованиями. В проекте должно быть 7 разделов.

После всех согласований проект утверждается Межведомственной Районной Комиссией — МВК. Затем проект согласовывает Жилищный Комитет Санкт-Петербурга. После согласования Жилищного Комитета выходит Распоряжение главы районной администрации, которое дает право на перепланировку помещения, согласно утвержденному проекту.

Сроки согласования и стоимость этапа

1 этап занимает около 5 месяцев стоимость 1 этапа 350.000

2.Подготовка к акту приемки

После проведения перепланировки, помещение сдается всем службам для получения согласования на введение помещения в эксплуатацию. Должны быть в наличии все документы строительной организации, имеющей лицензии. ПИБовские документы. Акт разграничения балансовой принадлежности. Потом помещение предъявляется комиссии МВК Администрации района.

Сроки согласования и стоимость этапа

2 этап занимает 2.5 — 3 месяца стоимость 2 этапа 100.000

3. Регистрация в УФРС

После получения Акта Приемки и нового Кадастрового Паспорта, документы сдаются на регистрацию в ФРС для получения новых правоустанавливающих документов — свидетельство о собственности нежилого помещения.

Сроки согласования и стоимость этапа

3 этап занимает от 2 недель стоимость 3 этапа — бесплатно

Порядок расчетов

70% — предоплата после заключения договора, т.к. все основные выплаты совершаются в первые полтора месяца. Остальное по договору.

Перевод жилого в нежилое | Помещение | Дом

Перевод жилого помещения в нежилое. Перевод нежилого помещения в жилой дом.

Юристы КГ «Приоритет» часто сталкиваются с вопросами клиентов о том, как перевести жилой дом в нежилое помещение и, наоборот, как перевести нежилое помещение в жилое.

Статья 23 Жилого Кодекса РФ объясняет порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Таким образом, если у Вас есть жилое помещение, и Вы хотите его переоборудовать под коммерцию, то в первую очередь необходимо осуществить перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое (если, конечно, помещение находится в многоэтажке).

Переводим жилое помещения в нежилое самостоятельно:

Будьте готовы уделить этой процедуре достаточно много времени, потому что процесс заключает в себе несколько этапов, и необходимо будет собрать некоторые документы:

1. В МФЦ подать заявление и документы на перевод в нежилое помещение.

Какие документы требуются: техпаспорт, экспликация из БТИ; свидетельство собственности; проект перепланировки; протокол собрания жильцов; документы проведенного голосования; учредительные документы, в случае с  юридическим лицом. Заявление будет рассматриваться 45 дней. Если все инстанции будут удовлетворены, то решение будет утвердительным. Если Вам откажут – значит, есть какое-либо нарушение в бумагах или Ваших действиях.

Обратившись к юристам в КГ «Приоритет», Вы в этот же день получите ответ, возможно ли будет перевести помещение. Эксперты автономно укомплектуют пакет документов для перевода нежилого помещения в жилое в Краснодаре, отправят в центр обработки. Для ускорения процесса у нас имеются свои профессиональные способы.

Но вот обойти всех соседей и получить согласие удается не так просто. Эта сложная процедура под силу нашим специалистам, которые не раз получали позитивный результат. Достаточно 2/3 голосов жильцов, если общее имущество не будет затронуто при перепланировке; но если потребуется присоединить часть лестничной клетки или подвал, то здесь будет нужен единогласный ответ.

Собрание организуется при письменном обращении в управляющую компанию дома. Вопрос должны включить в обсуждение, и, решение будет принято, если собственников присутствовало более половины. В случае жалобы жильцов, перевод нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, или наоборот, невозможно будет осуществить.

2. Осуществление перепланировки и её узаконивание в муниципальных органах.

Следующий этап заключается в том, что нужно учесть все санитарные, строительные, противопожарные нормативы, чтобы получить разрешение от специальной комиссии, которая обязательно проверит помещение.

Наши юристы готовы дать консультацию, узаконить перепланировку помещения, или же осуществить перевод жилого помещения — перевод в нежилое квартиры и иного помещения.

3. Обновление документов и регистрация права на нежилое помещение.

Заключительный этап процедуры основан на подаче всех документов в Росреестр. Перевод помещения окончен.

В Консалтинговой группе «Приоритет» трудятся юристы, готовые помочь Вам в оформлении всех бумаг по переводу недвижимости из одного статуса в другой. Чтобы узнать, сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое, стоит позвонить нашим юристам, рассказав подробно о помещении и цели его перевода. Ждем Вашего звонка!

Перевод в нежилой фонд Служба Согласования

Все больше предпринимателей, собственников бизнеса, людей которые выгодно хотят вложить свои сбережения, приобретают квартиры на первых этажах жилых домов с целью их дальнейшего перевода в нежилой фонд. Это наиболее выгодное вложение денежных средств, так как стоимость коммерческой недвижимости значительно превышает стоимость жилой недвижимости. В большинстве случаев перевод помещения в нежилой фонд сопровождается устройством одного или нескольких дополнительных входных групп. 
Перевод квартиры в нежилой фонд имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при принятии решения о приобретении такого помещения в собственность.
Приобретая помещение, убедитесь, что:
— квартира расположена на первом этаже или находящиеся под ней помещения нежилые;
— возможность обеспечить доступ к будущему офису или магазину со стороны улицы без использования помещений, через которые осуществляется доступ в жилые квартиры;
— инженерные коммуникации под крыльцом отдельного входа (тепловые или электрические сети).
Перечислим основные необходимые требования для перевода в нежилой фонд:
— помещение не должно быть обременено правами третьих лиц;
— в помещении никто не должен быть прописан;
— помещение не находится под арестом или в залоге; 
— вы должны быть собственником квартиры;
— возможность оборудования отдельного входа с улицы;
— квартира должна располагаться на 1-м этаже или над нежилым помещением;
— учет расположения инженерных коммуникаций на месте будущего входа.
Порядок работ включает в себя:
— проверка на возможность перевода квартиры в нежилой фонд;
— разработка проектной документации;
— перевод квартиры, помещения, в нежилой фонд;
— ввод в эксплуатацию;
— получение свидетельства права собственности на нежилое помещение.
Сроки:
Благодаря длительному времени работы нашей компанией в области перевода помещений в нежилой фонд, сроки перевода сведены к минимуму: от 2-х до 4-х месяцев во всех районах г. Уфа.
Возможен комплекс услуг: поиск и подбор квартир на первых этажах жилых домов для последующего перевода в нежилой фонд, перевод в нежилой фонд, согласование перепланировки (переустройства) и отдельного входа (реконструктивных работ). А так же сопровождение строительно-монтажных работ и последующую сдачу в аренду либо выгодную продажу объекта недвижимости.

Перевести в нежилое
Перевод в нежилой фонд

3 способа превратить дом в машину денежного потока

Дома на одну семью не известны тем, что производят огромные денежные потоки, но в этом тренинге вы откроете для себя три способа превратить дом в машину, работающую с денежными потоками. Используя творческий подход и разумный маркетинг, вы можете превратить дом на одну семью в высокопроизводительный источник дохода. Возможно, вы слышали об одном или даже обо всех этих методах, но вы можете не осознавать, насколько сильными они могут быть для инвестора в недвижимость.Следующее видео длиннее обычного, потому что эта тема требует довольно много пояснений. Тем не менее, вы будете вознаграждены за потраченное время, узнав то, что большинство инвесторов никогда не узнает о том, чтобы заработать гораздо больше денег на аренде дома без необходимости каким-либо образом менять собственность. И я оставил лучший из трех способов напоследок, так что постарайтесь продержаться до конца!

Наилучшее и наилучшее использование дома на одну семью

Наилучшее и наиболее эффективное использование дома для одной семьи — это основное место жительства для кого-то, где можно жить.Поскольку дома предназначались для использования в качестве основного жилья, два лучших способа превратить их в возможности для притока денежных средств:

(1) Строить с нуля, а затем продавать собственнику (это то, что делают строители)

(2) Найдите выгодную цену на существующий дом и оптовую торговлю или купите, отремонтируйте и перепродайте.

Обычно намного сложнее получить значительную прибыль от дома для одной семьи, если вы его сдадите в аренду, потому что это не самый лучший и лучший вариант его использования.Напротив, многоквартирные дуплексы, триплексы, квадроциклы или больше были предназначены для сдачи в аренду, поэтому аренда — их наиболее эффективное и наилучшее использование.

Проблемы с превращением односемейных домов в арендуемую инвестиционную недвижимость

Есть несколько проблем со сдачей в аренду частных домов:

• 1. Одноквартирное помещение : Когда (не «если») арендатор одноквартирного дома не платит арендную плату, затраты на эту вакансию могут быть огромными.Аренда связана с множеством расходов, таких как налоги на недвижимость, страхование, техническое обслуживание, возможно, даже выплата по ипотеке, поэтому добавление юридических издержек по выселению неплатежеспособного арендатора может съесть весь положительный денежный поток, который можно было бы заработать за несколько лет. Первая серьезная проблема с превращением дома в инвестиционную недвижимость заключается в том, что когда арендатор перестает платить, это может лишить его всех положительных финансовых выгод на долгие годы. Этот тренинг научит вас тому, что должен знать каждый арендодатель об управлении недвижимостью

• 2.Низкая ставка CAP : Как арендуемая недвижимость, дома на одну семью часто имеют низкие ставки капитализации (CAP). Это термин коммерческой недвижимости, который сравнивает цену собственности с суммой денег, которую она зарабатывает. Чтобы рассчитать ставку капитализации, вы разделите чистый операционный доход (NOI) на цену собственности.

Чистая операционная прибыль рассчитывается путем вычитания всех расходов (кроме выплаты по ипотеке) из общей арендной платы. Например, при валовой арендной плате в размере 1000 долларов в месяц могут быть расходы до 350 долларов, от налогов до страховки, технического обслуживания и платы за управление.Таким образом, NOI составит 650 долларов в месяц или 7800 долларов в год. Средний дом, который сдается за 1000 долларов, обычно стоит около 150 000 долларов, поэтому максимальная ставка будет составлять 7800 долларов, разделенных на 150 000 долларов, что составляет около 5,2%, или то, что называется 5 CAP. Это очень мало, учитывая, что большинство индивидуальных инвесторов стремятся получить как минимум 10 CAP.

НЕ меняет структуру

Поскольку наиболее эффективное и эффективное использование дома для одной семьи не в качестве инвестиционной собственности, и есть две основные проблемы, связанные с превращением дома для одной семьи в аренду, вы должны найти способ преодолеть эти препятствия.Некоторые инвесторы преодолевают эти проблемы, перестраивая собственность в дуплекс, кровать и завтрак, дом с обслуживанием или дом для людей с особыми потребностями; но для этого обсуждения изменение плана этажа НЕ вариант. Дома для одной семьи имеют огромные преимущества, которые были бы потеряны, если бы собственность была изменена с чисто синего дома для одной семьи.

• Ликвидность : Дома на одну семью — самая ликвидная (самая простая для продажи) недвижимость в сфере недвижимости. Сохраняя дом в его наиболее ликвидной форме, вы создаете гораздо большую безопасность в своем инвестиционном портфеле, потому что в случае стихийного бедствия вы могли бы выбраться намного быстрее, оставив недвижимость домом для одной семьи.

• Оценка : Дома обычно растут в цене быстрее, чем другие классы активов недвижимости, потому что их стоимость привязана к спросу и предложению собственника-арендатора, а не к NOI. Чистая операционная прибыль обычно не увеличивается так быстро, как рыночный спрос покупателей жилья, желающих приобрести дом своей мечты.

Очень важно ничего не менять в самой собственности. Сохраните его как дом на одну семью, чтобы кто-то мог въехать и приобрести недвижимость в качестве основного места жительства.

3 способа превратить дом в машину денежного потока

Вместо того, чтобы изменять само свойство, вы можете решить эту проблему, проявив творческий подход. Вот три творческих способа преодоления основных проблем, связанных с превращением дома для одной семьи в арендуемую собственность, при этом не превращая его в дом для одной семьи:

1. Студенческое общежитие :

Если недвижимость находится недалеко от колледжа, вы можете сдавать ее в аренду студентам колледжа и не только снимать проблемы с вакансиями, но и потенциально повышать арендную плату выше рыночной ставки.Это работает не только с большими университетами, но и с любым небольшим колледжем.

Если вы присмотритесь, вы будете приятно удивлены тем, сколько колледжей может быть рядом с вами. Вы можете заставить родителей подписать договор, так что практически гарантировано, что вы будете собирать арендную плату каждый месяц, и если арендаторы снесут это место, у вас будет кто-то, чтобы подать в суд, чтобы возместить стоимость ущерба.

Чтобы повысить арендную плату выше рыночной, вы должны размещать рекламу по комнатам (хотя у вас может быть только один договор аренды на всех жильцов) и, возможно, обставить дом и предоставить бесплатный Wi-Fi.Если дом с четырьмя спальнями обычно сдается за 1000 долларов, вы можете рекламировать его как 500 долларов за комнату и зарабатывать 2000 долларов в месяц вместо 1000 долларов. Мебель будет стоить дорого, но вы можете пойти за ней в Goodwill, а не в Rooms to Go. И WIFI тоже не был бы бесплатным, но затраты не были бы возмутительными, и он мог бы стать «крутым» домом вне кампуса, который передается из года в год, обеспечивая положительный денежный поток на долгие годы. Типичный 5 CAP может превратиться в 10 CAP в качестве студенческого жилья.

2. Аренда на время отпуска :

Если недвижимость расположена в месте, где можно провести отпуск, это может быть огромной возможностью для получения денежных средств. Чтобы узнать больше по этой теме, посмотрите Как купить дом для отпуска и управлять им. Сезонная аренда обычно сдается на ночь или на неделю. В течение месяца общий доход от аренды действительно может увеличиться. Те же самые 4 спальни, которые мы использовали в нашем примере, могут легко принести валовой доход от аренды в размере 4000 долларов в месяц.Однако придется оплачивать еще несколько расходов, в том числе: коммунальные услуги (вода, электричество, газ, кабельное телевидение, Интернет) и, если они еще не обставлены, хорошая мебель и предметы домашнего обихода.

Даже с учетом дополнительных затрат, огромное увеличение дохода от денежных потоков далеко компенсирует дополнительные расходы, и то, что обычно составляет 5 CAP, может превратиться в 15 CAP в качестве аренды на время отпуска. Еще один огромный бонус аренды на время отпуска в том, что выселение не является проблемой. Ваши гости в отпуске, и большинству из них придется вернуться домой, потому что у них есть работа, жизнь и обязанности.Вам не придется заставлять арендаторов уезжать; они уедут сами.

3. Аренда в собственность :

Поскольку многие дома находятся не в местах отдыха и не рядом с колледжами, еще один отличный способ увеличить NOI и уменьшить количество свободных мест — предложить дом в аренду в собственность. Во-первых, вы получите невозмещаемый авансовый платеж на аукционе. Это платеж, который вы получаете, когда ваши арендаторы впервые подписывают с вами договор аренды. Первый документ — это договор аренды, а второй — аукцион по покупке недвижимости по согласованной цене.Чтобы получить эту опцию, арендатор должен заплатить вам авансовый невозвратный платеж на аукционе, который может составлять 5000 долларов и более. Да, вы можете согласиться на 2000 долларов, если хотите, но если вы хорошо разбираетесь в маркетинге, вы можете получить гораздо больше.

У многих людей есть так называемые «матрасные деньги», так что у них есть эти 5000 долларов. Сезон возврата налогов — также отличное время года для аренды собственникам. Следующее, что вы делаете, это перекладываете все техническое обслуживание на арендаторов, потому что они становятся собственниками. Если что-то пойдет не так, они становятся хозяевами дома, так что это все они.

Имейте в виду, что существуют определенные законы об арендодателях и квартиросъемщиках, которые могут его заменить. Например, когда выходит из строя система кондиционирования воздуха, арендодатель и арендатор могут сказать, что даже если они подписали соглашение, в котором говорится, что они исправят это, арендодатель все равно должен это исправить. Это может случиться, но по большей части вы можете переложить все обслуживание на арендаторов. Это сэкономит вам минимум 100 долларов в месяц на управлении и еще 100 долларов в месяц на ремонте. Вы экономите деньги с арендой с выкупом, потому что, когда нет проблем с обслуживанием, арендатор берет на себя это, поэтому вы больше не получаете звонков по управлению недвижимостью.

Помимо авансового платежа и отсутствия обслуживания, вы также можете заработать более высокую сумму аренды. Я объясню это дальше, потому что обычно это не более высокая сумма арендной платы, если только вы не структурируете свою арендную плату так, чтобы владеть ею разумно. Когда вы сдаете аренду в собственность, люди обычно рассчитывают платить по ставке аренды или ниже. Но вы можете предложить так называемые арендные кредиты. Не каждый штат позволяет это, например, Техас и некоторые другие, но вы можете предлагать арендные кредиты почти везде.

Кредиты на аренду позволяют повысить арендную ставку, поэтому, если обычная ставка составляет 1000 долларов в месяц, вы можете поднять ее до 1200 долларов в месяц, а затем предоставить им арендную плату в размере, скажем, 300 долларов в месяц. Вы можете подумать, что это не так уж много, потому что вы даете им больший кредит, чем сумму, на которую повышаете арендную плату. Большой секрет заключается в том, что более 90% людей, которые будут сдавать аренду в собственность, никогда не воспользуются своим правом покупки. Почти все арендаторы, сдающие в аренду, никогда не покупают недвижимость, потому что таковы люди.

Обычно люди не имеют лучшего финансового положения завтра, чем сегодня. Те, кто не смотрит подобные видео, не пытаются улучшить свою финансовую жизнь, поэтому их оптимизм, когда они переезжают, рушится повседневной жизнью. Они предполагают, что через несколько лет они получат повышение или лучшую работу, что улучшит их кредитоспособность и позволит им претендовать на ссуду для покупки арендной платы в собственность, но это не всегда происходит.

Проходит год, но ничего из этого не происходило, на самом деле часто случаются финансовые чрезвычайные ситуации и возникают проблемы, из-за которых они оказываются в худшем финансовом положении по сравнению с тем, когда они подписывают договор аренды с выкупом.Даже если вы попытаетесь помочь им, найдя услуги по ремонту кредита и ипотечных брокеров, они все равно не смогут претендовать на покупку дома. Это факт жизни и инвестиционного бизнеса, основанного на сдаче в аренду.
Имея арендную плату в собственность, вы можете рискнуть повысить арендную ставку в обмен на большой арендный кредит, потому что вы знаете, что 90% арендаторов, сдающих в аренду в собственность, не воспользуются возможностью покупки. Если они никогда не воспользуются возможностью купить дополнительные 200 долларов, которые вы зарабатываете в месяц, это положительный денежный поток. У вас нет обслуживания, плюс вы увеличили денежный поток.Внезапно максимальная ставка приближается к 10.
Это отличный способ превратить дом для одной семьи в машину для денежных потоков в любом месте. Каждый отдельный семейный дом не подходит для сдачи в аренду на время отпуска или студенческого жилья, но аренда в собственность всегда возможна.

Наихудший сценарий с арендной платой в собственность — это покупка арендаторами, но если вы установите правильную цену, у вас все равно будет много денежных потоков. Это беспроигрышный вариант, несмотря ни на что. Если только одна из десяти вашей арендной платы за владение недвижимостью заканчивается продажей, вы можете взять заработанные деньги и купить другую недвижимость.Мне нравится тот факт, что я получаю деньги вперед, которые могут помочь, если у них проблемы с арендатором, и в конечном итоге мне придется выселить. Это дает вам деньги, необходимые для оплаты адвокатов, ремонта любых повреждений и вывоза человека из дома. Арендная плата
также очень интересна, потому что так мало людей делают.

Повесьте рукописную табличку с надписью «Сдам в собственность» большими буквами вверху. Напишите «Банки не нужны» внизу, а затем вы можете поместить свой номер телефона и информацию о доме посередине.Если вы повесите такие знаки по всему городу, вы получите сотни телефонных звонков. На самом деле вам придется настроить другой телефон, потому что он будет звонить не по трубке. Это работает в сельских и городских районах, потому что огромное количество людей хотят сдавать в аренду собственный дом, и почти никто не предлагает этого.

Когда вы повесите эти знаки, ожидайте много телефонных звонков, и у большинства людей, которые звонят, не будет даже работы или денег, чтобы иметь возможность арендовать квартиру с выкупом. Вам придется фильтровать потенциально сотни телефонных звонков.На самом деле я отправляю эти звонки на голосовую почту, где в сообщении четко указано, что у вас должно быть не менее 5000 долларов, чтобы внести их, и 1000 долларов в месяц, чтобы соответствовать требованиям.

Вам придется фильтровать этих людей, потому что вы получите сотни телефонных звонков. Но самое интересное в том, что у вас не будет проблем с потенциальными людьми, потому что вас не беспокоит нехватка людей, которые хотят сдавать аренду в собственность. Сам по себе этот метод может значительно улучшить вашу ситуацию с денежными потоками, продвигаясь вперед для каждой отдельной инвестиции в семейный дом.Я думаю, что каждый креативный инвестор в недвижимость должен предлагать арендную плату своим владельцам, потому что они принесут вам всевозможные богатства, потому что, когда люди уезжают, вы можете легко переселить кого-то другого.

Нажмите, чтобы оценить этот пост!

[Всего: Среднее:]

Амортизация и изменения в использовании недвижимого имущества

Редактор: Алан Вонг, CPA

Амортизация

Для целей налогообложения доходов налогоплательщики, владеющие арендной платой недвижимость с валовой выручкой от жилого или при использовании в нежилых помещениях следует соблюдать правила бухгалтерского учета на амортизацию.В этом пункте обсуждается различие между жилой и нежилой недвижимостью, амортизация и применение изменения в использовании правила, если арендуемое имущество меняется с от жилого использования до нежилого или наоборот.

Тесты квартирных и валовых поступлений

сек. 168 (e) (2) определяет жилую арендуемую недвижимость как любое здание или сооружение, из которых 80% или более валовой доход от аренды за налоговый год от жилья единицы измерения.Нежилая недвижимость — гл. 1250 недвижимость, которая не является арендуемой жилой недвижимостью или которая не имеет жизни в классе менее 27,5 лет.

При определении того, соответствует ли объект Проверка 80% валовой выручки на аренду жилья имущество, налогоплательщики могут включать в валовой доход от аренды арендная стоимость любой части здания, которая они занимают. Для гостиниц, мотелей и др. предприятий, проверка 80% валовой выручки не принимается во внимание, если более 50% жилых единиц используется на «временной основе».”

Для целей определение арендуемой жилой недвижимости, «жилая единица» означает дом или квартиру, используемые для проживания жилье в здании или сооружении, но это не включать жилье в отеле, мотеле или другом учреждение, в котором более 50% единиц находятся используется на временной основе. Бывшие рег. Разд. 1.167 (k) -3 (c) (1) и (2), которые были удалены в 1993 году, при условии, что жилой блок использовался на временном основание, если в течение более половины дней, в которые квартира была арендована во время налоговый год налогоплательщика, он был занят арендатором или ряд арендаторов, каждый из которых занимал квартиру на менее 30 дней.Если жилище было занято предметом субаренды налогоплательщик смотрел на субарендатора, чтобы определить, была ли жилая единица используется на временной основе.

Определение единиц жилья указывает, что под правым обстоятельства, свойства, такие как дома престарелых, дома престарелых и общежития колледжей могут квалифицироваться как жилая недвижимость для сдачи в аренду, пока они не работают нарушает требование переходной базы.Это предполагает определение «переходной основы» 1993 г. по-прежнему применяется, поскольку термин все еще появляется в гл. 168 (e) (2) (A) (ii) (I), который определяет «жилую единицу». В CCM 201147025 Офис главного юрисконсульта процитировал Regs. Разд. 1.167 (k) -3 (c) (1) и (2) при определении того, что a общежитие налогоплательщика квалифицируется как жилая недвижимость. Предполагая, что загородный дом в соответствии с правилами временного проживания, загородный дом классифицируется как арендуемая жилая недвижимость, если Тест на валовой доход от аренды выдержан, и он сдается каждому арендатор более 30 дней более 50% дней в налоговом году сдается в аренду; в противном случае загородный дом будет классифицироваться как нежилая недвижимость.

Методы амортизации, периоды и Условные обозначения

разд. 167 (а) допускает амортизацию вычет за истощение и износ имущество, используемое в торговле или бизнесе или предназначенное для производство дохода. П. 168 излагает методы, периоды и правила, в соответствии с которыми налогоплательщик может амортизировать материальное имущество в соответствии с разд. 167 (а).

В случае сдачи в аренду жилой недвижимости и нежилое недвижимое имущество, гл.168 (б) (3) состояния что применимый метод амортизации — это метод прямой линии. П. 168 (c) заявляет, что применимый период восстановления составляет 27,5 лет для жилых аренда недвижимости и 39 лет нежилой недвижимости имущество. Применимое соглашение, которое будет использоваться как для аренда жилой недвижимости и нежилой недвижимости недвижимость в сек. 168 (d) — это соглашение на середину месяца.

Определенное имущество, указанное в разд.168 (г) (материальный имущество, которое в течение налогового года используется преимущественно за пределами США и определенное другое имущество) амортизируется по альтернативной системе начисления амортизации (ОБЪЯВЛЕНИЯ). Жилая недвижимость в аренду и нежилое недвижимое имущество, подпадающее под действие ADS, амортизируется с использованием прямолинейный метод, период восстановления 40 лет, и середина месяца.

Изменения в использовании

Поскольку валовая Тест на доход от аренды — «за налоговый год», 80% тест нужно рассчитывать ежегодно.Разница в нормы износа арендуемой жилой недвижимости по сравнению с Нежилая недвижимость может быть значительной.

Пример: В январе 2010 года налогоплательщик X помещен в обслуживают здание в штате Нью-Йорк, которое соответствует требованиям Проверка 80% валовой выручки и квартиры требования и не имели временных арендаторов.Следовательно, свойство соответствовало определению сдаваемое в аренду жилое помещение и было амортизировано с использованием прямолинейным методом при годовой ставке примерно 3,6364% (12 месяцев ÷ [12 месяцев × 27,5 годы]). (Годовая норма амортизации отличается в первый и последний год недвижимость находится в услуга из-за применения середины месяца соглашение.)

В 2011 году имущество не соответствовало тест 80% валовой выручки и, следовательно, больше не квалифицируется как жилая недвижимость для сдачи в аренду. Следовательно, так как недвижимость теперь нежилой имущества, амортизация начисляется линейным метод с годовой ставкой примерно 2,5641% (12 месяцев ÷ [12 месяцев × 39 лет]). (Ежегодный норма амортизации разная в первом и последнем год ввода объекта в эксплуатацию из-за применение соглашения о середине месяца.)

Жилая недвижимость сдаётся в аренду. обесценились примерно на 30% (1 — [2.5641 ÷ 3.6364]) быстрее нежилой недвижимости. В разница может привести к значительному доходу от инвестиции за счет экономии на налогах, но это также может быть большим выдача при аудите.

Рег. П. 1,168 (я) -4 предоставляет правила определения амортизации скидка на свойство MACRS при изменении использования в руки того же налогоплательщика.Изменения в использовании включают, когда собственность превращается из личной собственности в деловую или использование, приносящее доход, и наоборот, и когда изменение в использовании приводит к другому периоду восстановления и / или метод начисления амортизации. Пособие на амортизация в соответствии с этим разделом представляет собой амортизационные отчисления, разрешенные в соответствии с гл. 167 (а).

Изменение использования свойства MACRS происходит, когда основное использование имущества MACRS в налоговом году отличается от такового за непосредственно предшествующий налоговый год.Основное использование свойства MACRS может быть определено в любым разумным и последовательно применяемым способом. Если основное использование изменения свойств MACRS, отчисление на амортизацию за год изменения составляет определяется, как если бы использование изменилось с первого день года изменения.

В случае изменения в использовании приводит к более короткому периоду восстановления и / или метод амортизации, более ускоренный, чем метод, использованный до изменения в использовании, налогоплательщик должен два варианта: (1) налогоплательщик может вычислить амортизационные отчисления с использованием более короткого и / или большего количества метод ускоренной амортизации в год изменения в использовании, или (2) налогоплательщик может выбрать продолжить определение амортизационных отчислений как хотя изменения в использовании не произошло.Эти варианты предоставить возможность планирования в соответствии с потребностями налогоплательщика для более-менее ускоренных амортизационных отчислений. Например, налогоплательщик с избыточным чистым операционным убытком переходящие остатки могут не использовать максимум амортизационные отчисления разрешены и могут захотеть использовать более длительный и менее ускоренный метод амортизации.

Если изменение в использовании приводит к более длительному восстановлению период и / или менее ускоренный метод амортизации, чем перед изменением использования налогоплательщик должен рассчитать амортизационные отчисления с использованием более длинного и / или меньшего метод ускоренной амортизации в год изменения в использовании произошло.

Изменение в вычислении амортизационные отчисления в год изменения собственность в соответствии с Рег. П. 1.168 (i) -4 не является изменение метода бухгалтерского учета согласно гл. 446 (е). К провести выборы или проигнорировать выборы, налогоплательщику нужно только заполнить форму 4562, Амортизация и Амортизация (включая информацию о листинговых Собственность), в год изменения. Тем не менее правила под гл.446 (e) и 481 применяются, если налогоплательщик не учитывает амортизационные отчисления в порядке, установленном Рег. П. 1.168 (i) -4 или отменяет выборы, чтобы не принимать во внимание изменение в использовании. Если Разд. 446 (e) и 481 действительно применяются, налогоплательщик должен подать Форма 3115, Заявление об изменении Метод учетной записи, чтобы запросить автоматический менять.

Имущество, затронутое изменением способа использования правила не подлежат специальной амортизации удержания в год изменения, если иное разрешено в гл.168 (k) (амортизация бонусов), п. 179 (выборы для расходования определенных амортизируемых бизнес-активов (обычно не применимо к жилым и нежилой собственности)) и гл. 1400L (налоговые льготы для собственности New York Liberty Zone). Дополнительно для цели определения того, соглашение применяется к другому свойству MACRS, помещенному в обслуживания в течение года, измененное имущество не принимается во внимание.

Рег. П. 1,168 (я) -4 также обсуждает применимость и варианты использования таблицы амортизации в расчете, правила к вычислить новую амортизационную скидку и активы при условии ADS.

Стоимость Разделение

По бывшей инвестиционной налоговой льготе (ITC) правила в Рег. П. 1.48-1 (c) в интерпретации Налоговый суд в больничном корпусе г. Америка, 109 т.C. 21 (1997), предметы в здании которые квалифицируются как материальная личная собственность, могут быть отдельно амортизируется согласно MACRS как личное имущество. Кроме того, суд постановил, что если компонент здания не является личной собственностью в соответствии с прежними правилами ИТЦ, это считается структурным компонентом и не может быть амортизируются отдельно. Следовательно, сегрегация затрат исследование по выявлению структурных компонентов конкретных единицы в здании, чтобы максимизировать амортизацию, не быть полезным для владельца (ов) здания, в котором арендаторы, которые используют отдельные и идентифицируемые единицы для бизнес-целей и других подразделений в качестве их жилые единицы длительного пользования.

Под временные правила в T.D. 9564, которые применяются к налогам лет, начинающихся 1 января 2012 г. или позднее, налогоплательщик может удалите структурный компонент здания и используйте любые разумный метод распределения затрат на компонент продано в отношении более крупного актива, т. е. строительство.

Заключение

Многие налоговые Клиенты практикующих владеют одной или несколькими арендуемыми объектами к которому применяются вышеуказанные правила.Налоговым практикам нужны постоянно общаться с теми клиентами, которые владеют аренда недвижимости с жилыми и нежилые квитанции и проверка того, изменилось использование и влияние изменения на налоговые декларации клиентов.

EditorNotes

Алан Вонг — старший менеджер Holtz Rubenstein Reminick LLP, DFK International / США, в Нью-Йорке Город.

Для получения дополнительной информации об этих товарах, свяжитесь с г-ном Вонгом по телефону 212-697-6900, доб. 986 или [email protected].

Если не указано иное, участники являются членами или связаны с DFK International / USA.

Они могут превратить офисные здания в жилые дома

Коронавирус может спровоцировать переоборудование офисных зданий в Нью-Йорке в жилые дома

Долгосрочные последствия пандемии коронавируса не будут полностью известны в течение месяцев или даже лет, но один важный вопрос уже возник: если теперь широко распространенная работа на дому станет стандартной практикой, что это будет значить для офисного рынка Нью-Йорка?

Некоторые профессионалы в сфере недвижимости утверждают, что компании и сотрудники будут более счастливы, чем когда-либо, вернуться в свои офисы после того, как кризис утихнет, в то время как другие предсказывают более постоянное снижение спроса на офисные помещения.И у них уже есть решение, как с этим справиться коммерческие арендодатели: превратить свои офисы в жилые дома, чтобы облегчить жилищный кризис в Нью-Йорке.

«Это не новая идея и не новое явление», — сказала Ингрид Гулд Эллен, директор Центра недвижимости и городской политики им. Фурмана Нью-Йоркского университета. «В последние годы мы наблюдали ряд преобразований из офисов в жилые в Нижнем Манхэттене и других частях города».

Но, по данным Colliers International, только на Манхэттене рынок аренды офисных помещений в 2019 году продемонстрировал больший объем лизинга, чем в любой другой год с 2001 года.Лизинговая активность на Манхэттене растет четвертый год подряд и достигла почти 43 миллионов квадратных футов.

Гулд не ожидает, что спрос на офисные помещения исчезнет после пандемии, но сказала, что, возможно, компании будут уделять больше внимания предоставлению своим сотрудникам общих офисных помещений и гибкости для удаленной работы, когда им это необходимо.

Она также отметила, что преобразование офиса в жилое — это более простой способ получить больше жилья в городах, чем строительство жилых домов с нуля.

«Это может быть способ расширить предложение жилого жилья, не сталкиваясь с таким же сопротивлением со стороны общества, — сказала она, — потому что вы по-прежнему обеспечиваете безопасность улиц и сохраняете прежние очертания горизонта».

Прецедент превращения офисной недвижимости в жилое пространство в более широком масштабе можно найти в гораздо меньших городах, таких как Детройт и Толедо, штат Огайо. По словам Робина Хаке из Центра общественных инвестиций Института земельной политики Линкольна, в последние годы в этих местах резко упал спрос на офисные помещения, независимо от коронавируса.

Для такого мегаполиса, как Нью-Йорк, где спрос на офисные помещения остается высоким, подобный сдвиг, вероятно, будет зависеть от того, как долго продлится пандемия, и от того, насколько привыкли работать домашние компании и станут сотрудники.

Соблюдайте осторожность

Hacke охарактеризовал превращение большего количества офисных зданий в жилые дома как «скромный шаг» к разрешению кризиса доступного жилья в таких городах, как Нью-Йорк, но не стал утверждать, что это будет панацеей.Это особенно верно с учетом того, что арендодатели офисов могут легко решить, что более экономически целесообразно превращать свою недвижимость в роскошные кондоминиумы, чем в доступные квартиры.

«Я бы не думала, что это приблизится к удовлетворению растущей потребности в доступном жилье, — сказала она, — а это действительно большой пробел».

И другие скептически относятся к тому, что пандемия приведет даже к небольшому количеству переоборудования офисов в жилые в пяти районах города.

Джонатан Боулз, исполнительный директор Центра городского будущего, отметил, что до того, как коронавирус поразил, в городе был рекордный уровень рабочих мест с очень небольшим избыточным офисным пространством.Он выразил обеспокоенность тем, что вывод с рынка офисных площадей после того, как пандемия пройдет, в конечном итоге приведет к удорожанию коммерческой аренды, так же как малые предприятия снова начнут стремиться к росту.

«Очевидно, что пандемия коронавируса создает совершенно новую схему работы, но далеко не ясно, будет ли это так в долгосрочной перспективе», — сказал он. «Я думаю, мы должны предположить, что этого не произойдет».

«Я считаю, что экономические основы города сильны, — продолжил он, — и я бы посоветовал проявить осторожность, прежде чем переводить много офисных площадей в автономный режим.”

Компании, вероятно, попытаются упростить для сотрудников удаленную работу в будущем, но это не означает, что они будут рассматривать удаленную работу как идеальный вариант, сказал он.

Боулз предсказал, что в секторе розничной торговли более вероятно возникнут долгосрочные изменения из-за коронавируса, чем в офисном секторе, поскольку розничная торговля уже боролась с пандемией.

«Мне больше интересно подумать о том, может ли это ускорить или ускорит изменения в том, что мы делаем для розничной торговли, и я не уверен, что у меня есть ответы», — сказал он.Но что касается офисных зданий, по его словам, «уровень вакантных площадей по всему городу по-прежнему остается низким».

В недавнем интервью с The Real Deal генеральный директор CBRE Мэри Энн Тай заявила, что она ожидает, что люди «вновь возрадуются посещению офиса» после окончания пандемии, что потенциально приведет к увеличению, а не снижению спроса.

Джордан Баровиц из Durst Organization сделал аналогичный прогноз, заявив, что работники «будут очень рады вернуться в офис», как только смогут.По его словам, если спрос действительно упадет, это, скорее всего, будет связано с более широким экономическим спадом, а не с тем, что компании решат, что им больше не нужно или не нужно столько офисных площадей.

«Я не могу говорить о глубине экономического спада, который это вызовет, — сказал он, — но мы действительно ожидаем, что люди будут счастливы вернуться в офис, чтобы делать свою работу».

Бретт Теодос, старший научный сотрудник Института урбанистики, сказал, что наибольшее влияние на офисные помещения, вероятно, окажут общие экономические трудности.Он не предвидит, что вирус вызовет какие-либо неминуемые изменения в работе людей.

«Я вижу, что более значительный немедленный эффект для коммерческой недвижимости связан не с переходом на удаленную работу, а с увольнениями и надвигающейся волной мелких банкротств», — сказал он. Последствия этого «будут означать невыплаченную арендную плату и снижение спроса до тех пор, пока мы не вернемся в полную силу».

Классификационные коды типов недвижимости

Код	Тип	Описание
410	Жилые помещения
411	Апартаменты
414	Гостиница
415	Мотель
416	Парки на колесах (автостоянки, автоприцепы)	Мобильные дома обычно занимают владельцы, но земля и помещения сдаются в аренду или сдаются в аренду.(См. Код 270 для индивидуальных передвижных домов.)
417	Лагеря, коттеджи, бунгало	Обычно сдается на сезонной основе.
418	Гостиницы, домики, пансионаты, пансионаты, туристические дома, общественные и женские дома	Спальные места с питанием или без питания или кухонными привилегиями.
420	Обеденные заведения
421	Рестораны	Объекты, предлагающие полноценные обеды с легальными напитками или без них.
422	Обеденные и обеденные зоны	Обычно круглогодичные помещения с обслуживанием у стойки и ограниченным количеством сидячих мест.
423	Снэк-бары, закусочные, мороженое	Обычно сезонный, с обслуживанием окон и / или автомобилей, возможно, ограниченным обслуживанием стойки регистрации (например, A&W Root Beer, Tastee Freeze Ice Cream и т. Д.).
424	Ночные клубы	Помещения с обширным меню, легальными напитками и развлекательной программой.
425	Бар	Объекты, где подают только разрешенные напитки, но не еду.
426	Франшизы быстрого питания	Круглый год, со стойкой, ограниченным меню и окном для подъезда (например, McDonald’s, Burger King и т. Д.).
430	Автотранспортные услуги
431	Автосалоны — продажа и обслуживание	Включает представительства грузовых автомобилей или сельскохозяйственной техники, агентства по аренде автомобилей или грузовиков, центры продажи и обслуживания домов на колесах и т. Д.
432	СТО и АЗС	Продам бензин и / или предоставим мелкий ремонт и услуги.
433	Кузов, шиномонтаж, продажа других сопутствующих автомобилей	Специализированное автомобильное оборудование и ремонт (например, Goodyear Tire Center, Firestone Stores и т. Д.).
434	Автомойка автомат	Автомобиль проходит серию процедур очистки.
435	Ручная мойка	Автомобиль въехал в стойло; вращающиеся щетки вращаются вокруг машины (полуавтомат).
436	Мойка самообслуживания	Обычно состоит из нескольких киосков с монетоприемником, управляемым автовладельцем, со шлангами распылительного типа для мытья и ополаскивания автомобиля.
437	Автостоянка	Обычно многоэтажное строение с лифтами и / или пандусами, используемое в основном для хранения автомобилей.
438	Парковка	Коммерческая открытая стоянка для автотранспорта.
439	Малый гараж	Гараж с двумя или более киосками, обычно находящийся в жилом районе, сдается для парковки.
440	Складские, складские и торговые объекты
441	Объекты хранения и распределения топлива	Сооружение для хранения и распределения топлива, включая бензин, нефть, сжиженный нефтяной газ в баллонах, природный газ и уголь.
442	Мини-склад (самостоятельный склад)	Это использование отражает секционированное складское пространство, используемое для хранилища самообслуживания с несколькими арендаторами.
443	Зерновые и комбикормовые элеваторы, смесители, торговые точки
444	Лесные склады, лесопилки
445	Угольные склады, бункеры
446	Холодильные камеры	Используется для скоропортящихся продуктов, продуктов или других товаров.
447	Грузовые терминалы
448	Причалы, причалы, доки и сопутствующие объекты
449	Прочие складские, складские и торговые объекты
450	Услуги розничные
451	Региональные торговые центры	Многоквартирные помещения с десятью или более магазинами, обычно с одним или двумя большими универмагами, а также просторной мощеной парковкой.
452	Районные или соседние торговые центры	Торговые центры меньшего размера, в которых обычно есть универмаг для младших моделей, несколько других магазинов и просторная парковка; может включать в себя супермаркет.
453	Крупные торговые точки	Эти объекты обычно дополняются большим супермаркетом и имеют просторную парковку (например, Ames, Wal-Mart и т. Д.).
454	Крупные продовольственные магазины	Эти предприятия обычно принадлежат к сети и продают продукты питания и разные товары (например,г., Price Chopper, Hannaford, Topps, Wegmans, P&C, Big M и т. д.).
455	Дилеры — продажа и обслуживание (кроме автомобилей с крупными продажами)	Лодки (также код 570), снегоходы, садовый инвентарь и т. Д.
456	Средняя торговая точка	Обычно это современное отдельно стоящее торговое здание для одного человека с подходящей парковкой. Часто принадлежит к сети (например, Staples, Barnes & Noble и т. Д.), попадающие в пределы от 10 000 до 50 000 квадратных футов / брутто площади.
457	Малая торговая точка	Аналогично коду 456, но менее 10 000 квадратных футов / общая площадь.
460	Банки и офисные здания
461	Стандартный банк — одноместный
462	Автономное отделение банка
463	Банковский комплекс с офисным зданием
464	Офисное здание
465	Профессиональное здание
470	Разные услуги
471	Похоронное бюро
472	Питомники, ветеринарные клиники
473	Теплицы
474	Билборды
475	Свалки
480	Многоцелевой или многоцелевой	Здание, которое легко адаптируется, с небольшими физическими изменениями, для более чем одного использования или цели.
481	Массивный рядный тип (с общей стенкой)	Обычно это двух- или трехэтажное старое здание с розничными продажами / услугами на первом этаже и офисами и / или квартирами на верхних этажах; небольшая парковка на территории отеля или ее нет.
482	Центральная строчная (отдельностоящая)	Тот же тип использования, что и в коде 481 выше, но это отдельная структура без стен для вечеринок.
483	Переделанная резиденция	Здание, обычно расположенное в жилом районе, которое было частично переоборудовано или приспособлено под офисные помещения (например,г., кабинет врача или стоматолога с квартирой наверху).
484	Одноэтажное малое строение	Обычно современное здание с одним жильцом, приспособленное для нескольких целей (например, магазин одежды, небольшой офис, склад, зоомагазин и т. Д.).
485	Одноэтажное малое здание для нескольких человек	Обычно разделен на двух или более человек, например, винный магазин, аптека и прачечная самообслуживания; ограниченная парковка на территории отеля.
486	Minimart	Совмещение закусочной, рынка и АЗС.

Индекс цен на жилье в США

Источник пишет ( цит. ):

ИНДЕКС ЦЕН НА ДОМА ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ (обновлено 26 февраля 2018 г.)

1. Каково значение индекса цен на жилье (HPI) FHFA?

Индекс цен на жилье (HPI) FHFA является широким показателем динамики цен на частные дома.Он служит своевременным и точным индикатором тенденций цен на жилье на различных географических уровнях. Он также предоставляет экономистам в области жилищного строительства аналитический инструмент, который полезен для оценки изменений в показателях невыполнения обязательств по ипотечным кредитам, предоплаты и доступности жилья в определенных географических регионах. HPI — это показатель, предназначенный для определения изменений стоимости домов на одну семью в США в целом, в различных регионах и на небольших территориях. HPI публикуется Федеральным агентством жилищного финансирования (FHFA) с использованием данных, предоставленных Fannie Mae и Freddie Mac.Управление по надзору за жилищными предприятиями (OFHEO), одно из предшественников FHFA, начало публиковать HPI в четвертом квартале 1995 года.

2. Какие транзакции включены в HPI FHFA?

HPI FHFA основан на транзакциях, включающих соответствующие стандартные ипотечные кредиты, приобретенные или секьюритизированные Fannie Mae или Freddie Mac. Включены только ипотечные операции с недвижимостью на одну семью. Соответствие относится к ипотеке, которая соответствует руководящим принципам андеррайтинга Fannie Mae или Freddie Mac и не превышает соответствующий лимит кредита.Для ссуд, выданных в первые девять месяцев 2011 года, лимит ссуды был установлен публичным законом 111-242. Этот закон в сочетании с предыдущим законодательством предусматривал лимиты ссуды до 729 750 долларов США для однокомпонентной собственности в определенных районах с высокой стоимостью в смежных областях США. Ипотечные кредиты, выданные после 30 сентября 2011 г., больше не подпадали под действие условий предыдущих инициатив и, в соответствии с формулой, установленной в соответствии с Законом о жилищном строительстве и экономическом восстановлении от 2008 года, предел «потолка» для одноквартирной собственности в прилегающей территории U.С. упал до 625 500 долларов. Для кредитов, полученных в 2019 году, верхний предел увеличился до 726 525 долларов для одноквартирных домов на прилегающих территориях США. Обычные ипотечные кредиты — это те, которые не застрахованы и не гарантированы FHA, VA или другими органами федерального правительства. Ипотечные ссуды на недвижимость, финансируемую за счет займов, застрахованных государством, таких как ипотека FHA или VA, исключаются из HPI, как и недвижимость с ипотекой, основная сумма которой превышает соответствующий лимит ссуды. Ипотечные операции по кондоминиумам, кооперативам, многоквартирным домам и планируемым жилищным проектам также исключаются.

3. Как рассчитывается HPI?

HPI — это взвешенный индекс повторных продаж, означающий, что он измеряет средние изменения цен при повторных продажах или рефинансировании одних и тех же объектов недвижимости. Эта информация получена путем анализа повторных ипотечных сделок с недвижимостью на одну семью, ипотечные кредиты которых были куплены или секьюритизированы Fannie Mae или Freddie Mac с января 1975 года. HPI обновляется по мере приобретения или секьюритизации дополнительных закладных Fannie Mae и Freddie Mac.Новые ипотечные приобретения используются для выявления повторных транзакций за самый последний период и для каждого последующего периода с 1975 года. Отчеты об индексе цен на жилье публикуются ежемесячно для США и регионов и ежеквартально для множества других географических регионов. . Большинство статистических данных в отчетах относятся к изменениям цен, рассчитанным с помощью стандартного HPI FHFA «только для покупок». Однако в некоторых случаях представленная статистика ссылается на альтернативные меры цен. FHFA публикует и предоставляет для скачивания несколько дополнительных индексов цен на жилье помимо стандартной серии «только для покупки».Хотя они используют одну и ту же общую методологию, три альтернативы опираются на несколько разные наборы данных, а именно:

• Индекс цен на жилье «Все сделки». Оценочная стоимость по ипотечным кредитам рефинансирования добавляется к выборке данных только о покупках.

• Индекс цен на жилье «Расширенные данные». Информация о продажных ценах, полученная из регистраторов округа и из ипотечных кредитов, обеспеченных FHA, добавляется к выборке данных только для покупок. Этот индекс используется ежегодно для корректировки максимальных соответствующих лимитов ссуд, которые определяют сумму ссуд в долларах, которую могут получить Fannie Mae и Freddie Mac.

• Индекс цен на жилье «без бедствий». Продажа недвижимости, принадлежащей банку, и короткие продажи удаляются из набора данных только о покупке до оценки индекса.

Ограничения данных не позволяют создавать индексы всех типов для каждой географической области, но обычно доступны несколько типов индексов. Например, для отдельных штатов доступны три типа индексов. Различные индексы имеют тенденцию тесно коррелировать в долгосрочной перспективе, но краткосрочные различия могут быть значительными.

4. Как часто публикуется индекс HPI?

Полный отчет публикуется каждые три месяца, примерно через два месяца после окончания предыдущего квартала. Начиная с марта 2008 года OFHEO (одно из агентств-предшественников FHFA) начало публиковать ежемесячные индексы для переписных участков, а FHFA США продолжает публиковать и обновлять эти индексы каждый месяц.

5. Как обновляется HPI?

Каждый месяц Fannie Mae и Freddie Mac предоставляют FHFA информацию о своих последних ипотечных сделках.Эти данные объединяются с данными за предыдущие периоды, чтобы установить разницу в ценах на недвижимость, в которой было совершено более одной ипотечной сделки. Данные объединяются, создавая обновленную историческую базу данных, которая затем используется для оценки HPI.

6. Как интерпретировать изменения цен «за четыре квартала», «за один год», «за год» и «за один квартал»?

Процентное изменение стоимости жилья «за четыре квартала» — это просто изменение цены по сравнению с тем же кварталом годом ранее.Например, если отчет HPI относится ко второму кварталу, то изменение цены «за четыре квартала» сообщает о процентном изменении значений по сравнению со вторым кварталом предыдущего года. Он отражает наилучшую оценку того, насколько выросла стоимость типичной собственности за четырехквартальный период (FAQ № 2 сообщает о типах собственности, включенных в эту оценку). «Годовая» и «годовая» оценка используются как синонимы «четырехквартальной» оценки в полных квартальных отчетах HPI. Подобно изменениям цен «за четыре квартала», процентное изменение «за четверть» оценивает процентное изменение стоимости жилья по сравнению с предыдущим кварталом.Обратите внимание, что при оценке квартального индекса цен все наблюдения за данный квартал объединяются; не делается различия между транзакциями, происходящими в разные месяцы. Таким образом, изменения «за четыре квартала» и «за один квартал» сравнивают типичные значения в течение квартала с оценками за предыдущий квартал. Коэффициенты повышения стоимости не сравнивают значения на конец квартала со значениями на конец предыдущего квартала.

7. Как определяются столичные статистические районы (MSA) и столичные подразделения и какие критерии используются для определения того, публикуется ли индекс MSA?

СУО определены Управлением и бюджетом (OMB).Если указанные критерии соблюдены и MSA содержит одно ядро ​​населения более 2,5 миллионов человек, MSA делится на столичные подразделения. Следующие MSA были разделены на столичные подразделения: Boston-Cambridge-Newton, MA-NH; Чикаго-Напервилль-Элгин, штат Иллинойс, штат Висконсин; Даллас-Форт-Уэрт-Арлингтон, Техас; Детройт-Уоррен-Дирборн, Мичиган; Лос-Анджелес-Лонг-Бич-Анахайм, Калифорния; Майами-Форт-Лодердейл-Помпано-Бич, Флорида; Нью-Йорк-Ньюарк-Джерси-Сити, Нью-Йорк-Нью-Джерси-Пенсильвания; Филадельфия-Камден-Уилмингтон, Пенсильвания, Нью-Джерси, Мэриленд; Сан-Франциско-Окленд-Беркли, Калифорния; Сиэтл-Такома-Бельвью, Вашингтон; Вашингтон-Арлингтон-Александрия, округ Колумбия-Вирджиния-Мэриленд-Западная Вирджиния.Для этих MSA FHFA сообщает данные по каждому отделу, а не по MSA в целом.

FHFA требует, чтобы в MSA (или Metropolitan Division) было совершено не менее 1000 транзакций, прежде чем оно может быть опубликовано. Кроме того, для публикации этой квартальной стоимости у MSA или подразделения должно быть не менее 10 транзакций в каждом конкретном квартале. Пробелы отображаются там, где этот критерий не выполняется.

8. Использует ли FHFA пересмотренные в сентябре 2018 г. статистические районы и отделы метрополий?

Да, FHFA использует пересмотренные столичные статистические районы (MSA) и отделы, как это определено Управлением по управлению и бюджету (OMB) в сентябре 2018 года.Разграничения вступили в силу с выпуском HPI за 4 квартал 2018 года в феврале 2019 года. Эти MSA и подразделения основаны на данных переписи. Согласно OMB, MSA включает центральный округ или округа, в которых находится ядро, а также прилегающие удаленные округа, имеющие высокую степень социальной и экономической интеграции с центральным округом, измеряемую по количеству поездок на работу. Для получения информации о текущих СУО посетите: https://www.whitehouse.gov/wp-content/uploads/2018/09/Bulletin-18-04.pdf

Ранее FHFA составлял индексы городских агломераций на основе разграничения от февраля 2013 г. (с изменениями, внесенными в июле 2015 г., августа 2017 г. и апреля 2018 г.), а до этого выпуска — на основе разграничения от декабря 2009 г., предоставленного OMB.

Отчет HPI за 4 квартал 2018 г. содержит Техническую записку, в которой объясняется переход на новейшие определения. Сопроводительные таблицы размещены на странице загружаемых данных HPI в разделе «Дополнительные данные», а затем в подразделе «Служебные файлы и справочная информация для построения индекса». Информация о предварительных разграничениях также размещена на этой странице.

9. Какие географические районы покрываются индексом HPI?

HPI включает индексы для всех девяти переписных участков, 50 штатов и округа Колумбия, а также всех городских статистических округов (MSA) в США.S., за исключением Пуэрто-Рико. OMB признает 384 MSA, 11 из которых подразделяются на 31 столичное подразделение. Как отмечалось ранее, FHFA создает индексы для подразделений, в которых они имеются, вместо создания единого индекса для MSA. Всего выпущено 404 индекса: 373 для MSA, у которых нет Metropolitan Divisions, и 31 Division. Даты начала для индексов различаются и определяются минимальным порогом транзакции; значения индекса не предоставляются за периоды до накопления не менее 1000 транзакций.

В каждом выпуске FHFA публикует рейтинги и ежеквартальные, годовые и пятилетние ставки изменений для MSA и столичных подразделений, которые совершили не менее 15 000 транзакций за предыдущие 10 лет. В этом выпуске этому критерию удовлетворяют 245 MSA и Metropolitan Divisions. Для остальных областей, СУО и Подразделений предусмотрены годовые и пятилетние ставки изменений.

10. Какую методологию использует FHFA при вычислении индекса HPI?

Методология представляет собой модифицированную версию процедуры повторных продаж Case-Shiller® с геометрическим взвешиванием.Подробное описание методологии HPI можно получить по запросу в FHFA по телефону (202) 649-3195 или в Интернете по адресу: http://go.usa.gov/8BBT.

11. Чем индекс FHFA HPI отличается от индекса Case-Shiller®?

Хотя оба индекса используют один и тот же фундаментальный подход к повторной оценке, существует ряд различий в данных и методологии. Среди отличий:

а. В индексах Case-Shiller Indexes® используются только закупочные цены при калибровке индекса, в то время как HPI для всех транзакций также включает оценки рефинансирования.Серия FHFA, предназначенная только для покупки, ограничена закупочными ценами.

г. Данные оценки FHFA получены из соответствующих ипотечных кредитов, предоставленных Fannie Mae и Freddie Mac. Индексы Case-Shiller используют информацию, полученную от окружных инспекторов и регистраторов.

г. Индексы Кейса-Шиллера взвешены по стоимости, что означает, что тенденции цен на более дорогие дома имеют большее влияние на предполагаемые изменения цен, чем на другие дома. Индекс FHFA одинаково учитывает тенденции цен для всех объектов недвижимости.

г. Географический охват индексов различается. Национальный индекс цен на жилье Case-Shiller, например, не содержит данных оценки по 13 штатам. Индекс FHFA в США рассчитывается с использованием данных по всем штатам.

Подробнее об этих и других различиях см. В Техническом описании HPI (см. Http://go.usa.gov/8BBT) и в материалах по методологии Case-Shiller (см. Https://us.spindices.com/index-family / недвижимость / sp-corelogic-case-shiller). Документ, в котором подробно анализируются методологические различия и различия в данных между двумя ценовыми метриками, можно найти по адресу http: // go.usa.gov/8BBJ.

12. Чем индекс цен на жилье FHFA отличается от индекса постоянных цен на жилье (CQHPI) Бюро переписи населения?

HPI FHFA охватывает гораздо больше транзакций, чем исследование Министерства торговли. CQHPI охватывает продажи новых домов и домов на продажу на основе выборки из около 14 000 сделок в год, собранных посредством ежемесячных опросов. Ежеквартальный HPI, ориентированный только на закупки, основан на более чем восьми миллионах пар повторных транзакций в течение 43 лет. Это дает более точное отражение текущих значений свойств, чем индекс Министерства торговли.HPI также можно эффективно обновлять с помощью данных, собранных Fannie Mae и Freddie Mac в ходе обычной деловой деятельности.

13. Где я могу получить доступ к индексным номерам MSA и стандартным ошибкам за каждый год и квартал?

В дополнение к информации, отображаемой в таблицах MSA, FHFA предоставляет индексы MSA и стандартные ошибки. Данные доступны в формате ASCII и доступны по адресу http://go.usa.gov/8kXz.

14. Какую роль играют Fannie Mae и Freddie Mac в FHFA HPI?

FHFA использует данные, предоставленные Fannie Mae и Freddie Mac при составлении HPI.Каждое из предприятий ранее создавало взвешенный индекс повторных транзакций на основе совпадений свойств в своей собственной базе данных. В первом квартале 1994 года Фредди Мак начал публиковать Индекс цен на обычную ипотечную недвижимость (CMHPI). CMHPI был разработан совместно Fannie Mae и Freddie Mac. Серия CMHPI охватывает период с 1970 г. по настоящее время.

15. Почему индекс HPI FHFA основан на ипотечных кредитах Fannie Mae или Freddie Mac?

FHFA имеет доступ к этой информации в силу своей роли федерального регулирующего органа, ответственного за эти спонсируемые государством предприятия.Созданные Конгрессом с целью создания надежного источника ипотечных фондов для покупателей жилья, Fannie Mae и Freddie Mac являются крупнейшими учреждениями по ипотечному кредитованию в США, на долю которых приходится значительная доля всех непогашенных ипотечных кредитов.

16. Когда нормализуются индексы в загружаемых данных ASCII?

Данные ASCII для городских районов нормализованы к первому кварталу 1995 года. То есть HPI равен 100 для всех MSA в первом квартале 1995 года.Состояния и подразделения нормализуются до 100 в первом квартале 1980 года. Индексы только для покупок нормализуются до 100 в первом квартале 1991 года. Обратите внимание, что даты нормализации не влияют на измеренные коэффициенты повышения.

17. Скорректирован ли индекс HPI с учетом инфляции?

Нет, индекс HPI не корректируется с учетом инфляции. Для корректировки инфляции можно использовать серию индекса потребительских цен «Все предметы без жилья». Например, серия индексов цен № CUUR0000SA0L2 Бюро статистики труда отслеживает потребительские цены, не связанные с жильем, с 1930-х годов.Эту и другие серии можно скачать по адресу: http://data.bls.gov/cgi-bin/srgate.

18. Как мне использовать данные, которыми можно манипулировать (в файлах TXT) на веб-сайте, для расчета оценок вознаграждения? Сами по себе индексы (для переписных участков и США, отдельных штатов и MSA) не имеют значения. Они имеют значение по отношению к предыдущим или будущим индексным числам, потому что вы можете использовать их для расчета ставок вознаграждения, используя формулу ниже.

Чтобы рассчитать прирост между любыми двумя кварталами, используйте формулу:

(НОМЕР ИНДЕКСА КВАРТАЛА 2 — НОМЕР ИНДЕКСА КВАРТАЛА 1) / НОМЕР ИНДЕКСА КВАРТАЛА 1

Вы можете получить годовые числа, взяв среднее значение за четыре квартала за каждый год, или месячные числа, найдя разницу между двумя месяцами.

19. Как строится индекс FHFA HPI для MSA? На веб-сайте говорится, что FHFA использует определения 2018 года, основанные на оценках населения Американского сообщества обследования и переписи населения за 2015 год, для определения каждого MSA. Верно ли это для всех периодов времени, охватываемых каждым индексом? Или определения меняются со временем по мере того, как Перепись расширяет свои определения MSA? Например, если бы определение MSA добавило три округа в период с 1980 по 2000 год, будет ли значение индекса в 1980 году охватывать три округа, которые не были включены в определение SMSA 1980 года?

Исторический индекс HPI пересчитывается каждый квартал.Определение MSA, используемое для вычисления значения индекса 1982 г. (например) в Анкоридже, штат AK, будет самым последним определением. Серия сопоставима задом наперед.

20. Как можно связать HPI для MSA с почтовыми индексами в этом MSA?

Хотя FHFA опубликовало экспериментальные индексы цен на жилье для некоторых почтовых индексов, эти индексы являются годовыми (т.е. квартальные значения индексов не предоставляются). Исследователи, которым нужны квартальные значения для почтовых индексов, могут быть заинтересованы в использовании значений индекса для соответствующей городской зоны.

Поскольку почтовые индексы иногда перекрывают границы округов, один почтовый индекс может частично располагаться внутри и за пределами столичной зоны. Таким образом, создание перехода между почтовыми индексами и муниципальными районами — непростая задача. Департамент жилищного строительства и городского развития выпустил справочную таблицу, в которой почтовые индексы сопоставляются с территориями с пригородами, в которые они входят. Этот файл поиска, а также обсуждение основных технических проблем можно найти здесь: http: // www.huduser.org/portal/datasets/usps_crosswalk.html.

21. Как и почему пересматривается индекс HPI ежеквартально?

Исторические оценки пересмотра HPI по трем основным причинам:

1) HPI основан на повторных транзакциях. То есть оценки стоимости основаны на повторных оценках одного и того же имущества с течением времени. Следовательно, каждый раз, когда недвижимость «повторяется» в форме продажи или рефинансирования, это влияет на средний рост стоимости с момента предыдущей продажи / периода рефинансирования.

2) Fannie Mae и Freddie Mac (the Enterprises) покупают ссуды с погашением долга, предоставляя новую информацию о предыдущих кварталах.

3) Из-за 30-45-дневного запаздывания от предоставления кредита до финансирования предприятия, FHFA получает данные о новом финансировании за один дополнительный месяц, следующий за последним месяцем квартала. Эти средства включают множество займов, выданных в последнем квартале, особенно в последнем месяце квартала. Это уменьшится с последующими пересмотрами, однако данные по займам, приобретенным с более длительным лагом, включая просроченные займы, будут продолжать пересматриваться, особенно за последние кварталы.

В связи с публикацией результатов HPI за 2 квартал 2012 года, были внесены специальные изменения в два исторических значения HPI. В предыдущих выпусках значения индекса всех транзакций для Вермонта-1976Q1 и Западной Вирджинии-1982Q1 сообщались как 100,01. Эти значения были неправильными; значения индексов для этих соответствующих периодов должны были быть установлены на отсутствующие, потому что в базовой выборке не было данных моделирования. Данные HPI за 2 квартал 2012 г. и последующие периоды отражают это изменение.

22.Какие даты транзакций используются при оценке индекса?

Для оценки модели дата выдачи ссуды используется как соответствующая дата операции.

23. Включены ли продажи взыскания в собственность в HPI?

Транзакции, которые просто представляют собой передачу правового титула кредиторам, не будут отображаться в данных. Однако, как только кредиторы вступят во владение отчужденным имуществом, в данных может появиться последующая продажа населению. Как и в случае любой другой продажи недвижимости, информация о продаже будет в данных FHFA, если покупатель приобретает недвижимость в кредит, который куплен или гарантирован Fannie Mae или Freddie Mac.

24. Как рассчитываются ежемесячные HPI?

Месячные индексы рассчитываются так же, как и квартальные индексы, за исключением того, что транзакции за тот же квартал больше не агрегируются. Для построения квартального индекса все транзакции одного квартала агрегируются, а значения индекса оцениваются с использованием назначенных кварталов. В модели ежемесячного индексирования все транзакции за один и тот же месяц агрегируются, и отдельные значения индекса оцениваются для каждого месяца.

25. Как формируются Отдел переписи и ИЧП США?

Как обсуждалось в статье «Основные моменты», прилагаемой к выпуску HPI за первый квартал 2011 г. (доступно для загрузки на http://go.usa.gov/8k5d), индексы деления переписи строятся на основе статистики по состояниям компонентов. Для квартальных индексов всех операций и только покупок индексы деления переписи строятся на основе оценок квартальных темпов роста для базовых индексов штатов. Оценки индекса деления переписи «построены» на основе оценок квартальных темпов роста (месячные темпы роста для ежемесячного индекса) для отдельных штатов.

Индексы деления переписи устанавливаются равными 100 в соответствующие базисные периоды. Затем значения индекса для последующих периодов увеличиваются (или уменьшаются) на средневзвешенное квартальное (или ежемесячное) изменение цен для базовых состояний. Аналогичным образом рассчитываются значения индексов для периодов до базового периода; Начиная со значения базового периода, предыдущие значения индекса определяются последовательно, так что скорость роста в каждом периоде всегда отражает средневзвешенную скорость роста для состояний компонентов.

Национальный ИЧП строится аналогичным образом, за исключением того, что взвешенные компоненты представляют собой подразделения переписи. Поскольку показатели отделов переписи сами по себе являются средневзвешенными показателями штата, индекс США эквивалентен метрике, взвешенной по штатам.

26. Какие веса используются при формировании индекса переписи населения и ИЧП США?

Веса, использованные при построении индексов, представляют собой оценки долей отдельных единиц собственности в каждом штате. В те годы, когда доступны данные переписи за десятилетие, используется доля соответствующей переписи.Для промежуточных лет доля штата представляет собой средневзвешенное значение соответствующих долей в предыдущей и последующих переписях, где веса меняются на десять процентных пунктов каждый год. Например, доля Калифорнии в жилищном фонде за 1982 год рассчитывается как 0,8 от ее доли по переписи 1980 года плюс 0,2 от ее доли по переписи 1990 года. В 1983 году доля Тихоокеанского дивизиона в 0,7 раза больше, чем в 1980 году, плюс в 0,3 раза больше, чем в 1990 году.

С 2000 года государственные доли рассчитываются следующим образом:

• Для интервала 2001–2005 годов доли интерполируются по прямой на основе долей штатов в десятилетней переписи населения 2000 года и значений 2005 года из Обследования американских сообществ (ACS).

• На 2006-2017 гг. Оценки взяты из годовой ACS.

• До тех пор, пока не станут доступны оценки ACS на 2018 год, для последующих периодов используются доли из ACS 2017 года.

С оценками государственных долей в отдельно стоящем жилом фонде США по годам можно ознакомиться по адресу https://go.usa.gov/xnhpK.

27. Какой подход используется для проведения сезонной корректировки для тех ИЧП, которые скорректированы на сезонные колебания?

Используется процедура ARIMA X-12 Бюро переписи, реализованная в пакете программного обеспечения SAS.В X-12 используется автоматизированный алгоритм выбора модели ARIMA, который просматривает ряд структур сезонности и выбирает первую, которая удовлетворяет критерию Льюнга-Бокса для последовательной корреляции.

Чтобы получить дополнительную информацию о HPI, свяжитесь с нами через страницу контактов по данным и исследованиям по адресу http://go.usa.gov/8kN3.

28. Есть ли у вас HPI, включающий ссуды, которые не были куплены или секьюритизированы Fannie Mae и Freddie Mac?

Да, индекс с расширенными данными включает ипотечные ссуды на выкуп из других источников.Подход к оценке HPI с расширенными данными подробно описан в статье «Основные моменты», опубликованной вместе с HPI за 2 квартал 2011 года по адресу http://go.usa.gov/8kNm. В целом методология такая же, как и при построении стандартного HPI только для закупок, за исключением того, что для оценки используется дополнительный набор данных. Расширенные данные включают информацию о продажных ценах по ипотечным кредитам Fannie Mae и Freddie Mac, а также два новых источника информации: (1) записи транзакций для домов с ипотечными кредитами, одобренными FHA, и (2) данные графического регистратора, лицензированные CoreLogic.Данные лицензированного регистратора округа не включают записи во многих округах США, особенно сельских. Чтобы гарантировать, что добавление данных CoreLogic к выборке оценки не приведет к необоснованному смещению оценок индекса в сторону ценовых тенденций в городских районах, индекс расширенных данных для определенных штатов оценивается путем взвешивания тенденций цен в областях с покрытием CoreLogic и других областях. Подробную информацию о взвешивании подобластей можно найти в тексте статьи «Основные моменты», упомянутой выше.

29.Есть ли индекс HPI, корректирующий проблемные продажи?

FHFA выпустила HPI «без бедствий» во втором квартале 2012 года вместе со статьей «Основные моменты» на http://go.usa.gov/8kNJ. Индекс представляет собой версию индекса только для покупок, который удаляет короткие продажи и продажи собственности, принадлежащей банку, из данных транзакций, используемых для вычисления этого традиционного индекса. Индекс все еще находится в стадии разработки. Анализ того, как проблемные продажи влияют на индекс HPI FHFA, представлен в рабочем документе FHFA, опубликованном в августе 2013 г. по адресу http: // go.usa.gov/8kRB.

30. Могу ли я использовать данные HPI, и если да, то как следует цитировать указатель?

Да. Данные FHFA HPI доступны для бесплатного скачивания по адресу https://www.fhfa.gov/hpi. Чтобы процитировать индекс в статье или рассказе, мы предлагаем по крайней мере указание типа «Источник: FHFA HPI» или «Источник: Индекс цен на жилье Федерального агентства жилищного финансирования». Дополнительные пояснения могут быть полезны для обозначения типа индекса (только покупки, все транзакции, расширенные данные) и корректировки данных с учетом сезонности или инфляции.Более подробная цитата может быть такой: «Источник: FHFA HPI (данные только о покупках, сезонно скорректированные, номинальные)».

Тип недвижимости, которую IRS рассматривает Жилая недвижимость в аренду | Финансы

Автор: Джейн Томпсон | Рецензент: Алисия Бодин, сертифицированный главный финансовый тренер Ramsey Solutions | Обновлено 10 мая 2019 г.

Жилая недвижимость в аренду — это примерно то, на что она похожа — жилой дом, который вы покупаете, чтобы сдавать в аренду арендаторам. Это довольно крупная инвестиция, требующая наличных денег или ссуды на инвестиционную недвижимость заранее, но она может быть прибыльной, предлагая множество налоговых вычетов для домовладельцев.В правилах четко указано, что является арендуемой жилой недвижимостью, а что — нет. Однако вам нужно действовать осторожно, если вы планируете использовать дом самостоятельно в течение части года.

Что такое жилая недвижимость в аренду?

Если инвестор покупает дом и сдает его арендаторам, то он имеет дело с арендуемой жилой недвижимостью. Определение жилой арендуемой собственности включает два элемента:

• Имущество должно быть жилой единицей ; то есть чей-то дом.Сама собственность может быть домом на одну семью, таунхаусом, квартирой, кондоминиумом, дуплексом, передвижным домом или даже лодкой. Если в нем есть жилые помещения, такие как туалет, кухонные принадлежности и место для сна, то он классифицируется как жилая недвижимость.
• Инвестор должен сдать недвижимость или намереваться сдать ее в аренду арендаторам по договору аренды или аренды. Как правило, арендаторы должны быть сторонними арендаторами. Люди, которые сдают недвижимость в аренду своим друзьям и семье, все равно могут получать доход от аренды, но они теряют практически все свои налоговые вычеты.

Жилая и нежилая недвижимость

Когда речь идет об аренде, термин «жилая» отличает инвестиции от другого типа инвестиций, известного как коммерческая арендная недвижимость. Офисы, склады, рестораны, розничные магазины, автостоянки, торговые центры, медицинские центры и промышленные предприятия — все это примеры коммерческой собственности. Если арендатор занимает квартиру с целью ведения бизнеса, то это будет коммерческая арендуемая недвижимость, а не жилая.

Более того, даже несмотря на то, что отдельные лица и семьи, проживающие в отелях и мотелях, не занимаются бизнесом из своих комнат, эта недвижимость по-прежнему классифицируется как коммерческая. Это потому, что отель занимается предоставлением номеров платным клиентам на временной основе. Это не дает кому-то исключительного права пользования комнатами в течение года.

Правило 80 процентов IRS

На языке IRS недвижимость считается арендуемой жилой недвижимостью, если она получает более 80 процентов своего дохода от жилых единиц. Для большинства свойств правило 80 процентов — ненужный тест. Если вы, например, сдаете в аренду дом на одну семью или квартиру семье, то 100 процентов дохода будет приносить жилье.

Тест начинается, если у вас есть многофункциональное здание, которое частично является жилым, а частично коммерческим, например, 30-дверный комплекс с парой торговых единиц на первом этаже. Здесь недвижимость будет классифицироваться как жилая, если 80 процентов ежемесячного дохода от аренды поступает от ваших жильцов.В противном случае он будет отнесен к категории коммерческой недвижимости.

Существуют некоторые дополнительные правила для частично арендуемой собственности, согласно которым владелец арендует одну часть собственности и живет в другой — например, владелец живет в одном дуплексе, а другую сдает арендаторам. Согласно IRS, часть собственности, в которой проживает владелец, классифицируется как основное место жительства владельца, а другая часть — как арендуемая жилая недвижимость.

В чем значение?

Значение здесь заключается в том, что владение жилой недвижимостью в аренде дает инвестору дополнительные налоговые преимущества , которые другие типы инвестиций, включая основное место жительства, не могут предоставить.Основное преимущество заключается в том, что вы ведете бизнес, а это означает, что вы можете вычесть свои повседневные операционные расходы.

Фактически, вы можете вычесть все законные расходы на аренду дома из дохода от аренды. Сюда входят ремонт, техническое обслуживание, уборка, гонорары управляющего недвижимостью, налоги, реклама, судебные издержки, страхование, коммунальные услуги и дорожные расходы до и от объекта. Вы также можете вычесть проценты по ипотеке по ссуде, использованной для приобретения арендуемой собственности, а также расходы, которые вы заплатили для получения ипотеки, такие как баллы и расходы на закрытие.Проценты по ипотеке обычно представляют собой самые большие вычитаемые расходы арендодателя.

Вы не можете вычесть стоимость капитальных улучшений. Это элементы, которые улучшают свойство, такие как замена всей крыши, добавление настила или строительство пристройки. Если работа выходит за рамки простого ремонта, то почти наверняка это улучшение. Это не значит, что вы не можете возместить стоимость улучшений. Разница в том, что вы должны вычесть ее через определенный график амортизации.

Амортизация арендуемой жилой недвижимости

Второе важное налоговое преимущество владения арендуемой жилой недвижимостью состоит в том, что вы можете возместить стоимость дома в качестве капитальных затрат путем амортизации собственности ; то есть, ежегодно вычитая часть стоимости из вашей налоговой декларации.Эта уступка уникальна для аренды недвижимости. Вы не можете амортизировать основной дом. Арендодатели также могут амортизировать материальные предметы в арендуемой собственности, срок службы которых превышает один год, например, холодильники, печи и мебель.

Для определения годовой суммы амортизационных отчислений необходимы две вещи:

1. Базовая стоимость недвижимости . Как правило, это покупная цена, которую вы уплатили за недвижимость, вместе с затратами на закрытие, такими как сборы за оформление документов, сборы за регистрацию, юридические сборы, налоги на передачу, страхование титула и так далее.Если вы улучшаете недвижимость, например, путем реконструкции или расширения дома (а не за повседневные расходы на содержание), вы можете добавить стоимость строительства к своей налоговой базе.

2. Период восстановления . Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, амортизируется в течение периода восстановления 27,5 лет. В отличие от этого, амортизация арендуемой нежилой недвижимости происходит в течение 39 лет, поэтому вы, как инвестор в жилую недвижимость, получаете полное списание гораздо быстрее. Такие вещи, как мебель, имеют более короткий период восстановления — от пяти до семи лет.

Расчет амортизации арендуемой жилой недвижимости

Стандартный метод амортизации арендуемой жилой недвижимости называется Модифицированная система ускоренного возмещения затрат (MACRS). Как правило, в соответствии с MACRS амортизация имущества производится линейным методом. Все, что вы здесь делаете, — это вычитаете равную сумму из налоговой базы недвижимости каждый год в течение 27,5 лет, то есть примерно 1/27 ее стоимости каждый год. Например, аренда со стоимостью 200000 долларов обесценивается по цене 7 272 доллара в год (200000 долларов / 27.5 лет).

Чтобы упростить задачу, IRS публикует таблицу амортизации в Публикации 946. Тем не менее, определенно стоит нанять налогового специалиста для анализа вашей налоговой ситуации, потому что норма амортизации варьируется для разных типов активов, и некоторые инвесторы могут иметь право использовать другой (и потенциально более выгодный) метод начисления амортизации.

Вы можете продолжать требовать амортизации арендуемой жилой недвижимости, даже если она временно простаивает и не приносит дохода.Например, если вы потратите несколько недель на ремонт недвижимости между уходом одного арендатора и прибытием другого арендатора, вы все равно можете потребовать вычет амортизации в течение периода вакансии.

Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду по сравнению со вторым домом

Классификация жилой недвижимости, сдающейся в аренду, всегда будет охватывать дом, который сдается в аренду на полный рабочий день арендаторам и не используется арендодателем в личных целях. Этот тип собственности приобретается специально для получения дохода и / или прироста капитала, а не в качестве дома для домовладельца и его семьи.

Если у вас есть второй дом, который вы иногда снимаете, а иногда используете сами, то применяются другие правила. По сути, если вы лично используете недвижимость более 14 дней в налоговом году или 10 процентов времени, которое она предлагается в аренду (в зависимости от того, что больше), то дом считается домом для отдыха, а не арендуемой недвижимостью. Самостоятельное использование дома означает, что члены вашей семьи и друзья также могут пользоваться домом для отпуска бесплатно или со скидкой.

Если вы занимаетесь загородным домом менее 15 дней в году или не занимаетесь им совсем, то IRS считает его арендуемым жилым домом.Вам не обязательно получать доход от аренды на постоянной основе, чтобы получить эту классификацию — проверка заключается в том, как часто вы ее используете.

Сравнение налоговых правил для домов для отдыха

Налоговые льготы для дома для отдыха зависят от того, сколько дней дом сдается в аренду по сравнению с тем, сколько дней вы проводите в доме. Однако в целом налоговые льготы намного более благоприятны, если дом классифицируется как сдаваемая в аренду жилая недвижимость. Чтобы разбить это, запомните:

• Если вы, , никогда не сдавали в аренду дом для отдыха , вы можете вычесть налоги на недвижимость и проценты по ипотеке так же, как и в случае с основным домом.Вы не можете вычесть другие расходы, такие как счета за ремонт и коммунальные услуги.
• Если вы снимаете дом для отдыха менее чем на 14 дней в год, вы можете без налога на доход от аренды вычесть налоги на недвижимость и проценты по ипотеке по Приложению А. Однако вы не можете вычесть какие-либо расходы, связанные с аренда, как реклама загородного дома.
• Если вы сдаете недвижимость в аренду на 15 дней или более , дом считается арендуемым жилым объектом. Вы должны сообщать о доходе от аренды в IRS, но взамен можете вычесть все ваши арендные расходы, связанные с арендной деятельностью, как мы видели.

Чтобы определить, сколько вы можете вычесть, сравните количество дней аренды с количеством дней, в течение которых недвижимость использовалась в целом. Например, если дом использовался в общей сложности 200 дней и 120 из них были арендными, 60 процентов расходов (120/200) можно вычесть из дохода от аренды.

Убытки от пассивной активности

Инвестиции в арендуемую жилую недвижимость — это пассивная деятельность, что означает, что на нее распространяются правила потери пассивной активности. Эти правила сложны, но, как правило, они ограничивают возможность арендодателя компенсировать другие виды доходов убытками от инвестиций в жилую недвижимость.

Хорошая новость заключается в том, что помимо вычета расходов на аренду, вы можете ежегодно вычитать до 25 000 долларов США пассивных убытков , если вы сами управляете недвижимостью . Вам не нужно самостоятельно стричь газон или ремонтировать унитаз, но вам нужно принимать управленческие решения, такие как проверка потенциальных арендаторов и определение условий аренды.

Это исключение постепенно прекращается по мере увеличения модифицированного скорректированного валового дохода, при этом вычет в размере 25 000 долларов уменьшается на 0 долларов.50 за каждый доллар свыше 100 000 долларов AGI. Исключение полностью исчезает, когда ваш модифицированный AGI достигает 150 000 долларов. Для получения дополнительной информации см. Инструкции IRS для формы 8582: Ограничения на потерю пассивной активности.

Рынок жилья Филадельфии: Цены | Trends

Данные по жилищному строительству от Bright MLS, Inc. Прогноз — это оценка, основанная на данных из нескольких источников. Хотя это считается надежным, это не гарантируется.

Если вы планируете покупку недвижимости в Филадельфии в 2021 году, вы должны прочитать до конца.Филадельфия — это рынок недвижимости горячих продаж по всем показателям жилья. Существует огромный разрыв между спросом и предложением, ведущий к быстрому росту цен. В 2020 году цены на жилье в Филадельфии выросли почти на 13%.

Такая же тенденция прогнозируется и на 2021 год. Низкие процентные ставки, ограниченное предложение и высокий спрос со стороны покупателей будут держать рынок в горячем состоянии и оказывать еще большее давление на цены на жилье. Средняя цена продажи домов на одну семью на рынке жилья Большой Филадельфии достигла 315 000 долларов, увеличившись на 14.5% в годовом исчислении.

ТЕНДЕНЦИИ НА ЖИЛИЩНОМ РЫНКЕ ФИЛАДЕЛЬФИИ в 2021 году

Теперь мы обсудим некоторые из самых последних тенденций в области жилищного строительства в районе Филадельфии, которые помогут вам понять, как движется местный рынок недвижимости в этом регионе.

ФИЛАДЕФИЯ — РЫНОК ПРОДАВЦА НЕДВИЖИМОСТИ

Филадельфия была одним из самых горячих рынков недвижимости в стране в 2020 году, и температура на этом рынке остается невероятно высокой. Это означает, что спрос со стороны покупателей превышает текущее предложение домов на продажу.С низкими товарными запасами и низкими процентными ставками для покупателей как в Филадельфии, так и в соседних округах прямо сейчас есть рынки сбыта.

Итак, независимо от того, где вы покупаете, рынок будет практически одинаковым — конкурентным. Цены на дома имеют тенденцию к повышению, и на данном этапе они более привлекательны для продавцов. Однако уровень конкуренции может варьироваться от округа к округу или от города к городу. В целом, нехватка предложения и увеличение спроса на жилье приведет к росту цен в районе метро Филадельфии.

Следующий отчет о жилищном строительстве Филадельфии, район метрополитена основан на данных о жилищном строительстве февраля 2021 года Bright MLS. В прошлом месяце дома в районе метро Филадельфии продавались по более высоким ценам, в основном из-за низких ставок по ипотечным кредитам и ограниченного инвентаря. Поскольку новых списков по-прежнему мало по сравнению с прошлогодними числами, жилищный инвентарь еще больше сжался, что привело к росту запрашиваемых цен на недвижимость в Филадельфии.

• В метро Филадельфии в феврале было продано 5040 домов, а средняя цена продажи выросла почти на 30 тысяч долларов.
Контракт на недвижимость
• был заключен за две недели — почти на месяц раньше, чем в прошлом году.
• Цены на односемейные дома выросли на 40 тысяч долларов с февраля прошлого года и достигли 315 тысяч долларов.
• По сравнению с февралем прошлого года, дома на одну семью вышли из продажи на пять недель раньше.
Объем продаж
• Townhome (2095) вырос на 22%.
• В округе Делавэр объем продаж таунхаусов вырос на 37%.
Контракт на
• таунхаусов в округе Филадельфия был заключен за 27 дней, на две недели раньше, чем в прошлом году.
• таунхаусов Fishtown оставалось на рынке 28 дней, что на -12 дней меньше.
• Новые объявления о домах на одну семью (3 235) упали на 31%, что является самым высоким показателем с момента весеннего закрытия.
• В округе Мерсер было на -38% меньше объявлений о новых особняках (222).
• Предстоящие продажи домов на одну семью (3 224) упали на 23%, что является первым спадом в годовом исчислении с мая прошлого года из-за сокращения имеющихся запасов.
• Округ Бакс сообщил о снижении незавершенных продаж новых односемейных домов на 31%.

ФИЛАДЕЛЬФИЯ МЕТРО ПЛОЩАДЬ ЖИЛИЩНАЯ СТАТИСТИКА

Рынок жилья в районе метро Филадельфии включает округ Бакс, округ Честер, округ Монтгомери и округ Филадельфия в Пенсильвании, округ Берлингтон, округ Камден, округ Глостер, округ Мерсер и округ Салем в штате Нью-Джерси, а также округ Нью-Касл в Германии.

Источник: Brightmls.com

ОБЗОР ЖИЛИЩНОГО РЫНКА ФИЛАДЕЛЬФИИ ЗА 2020 ГОД

Продолжающаяся пандемия не повлияла на цены на жилье в Филадельфии.Исторически низкие процентные ставки, ограниченные запасы и высокий спрос продолжают отдавать предпочтение продавцам на рынке жилья Филадельфии. Жители Нью-Йорка, переезжающие сюда в поисках большего за меньшие деньги, также удерживали рынок недвижимости на плаву во время пандемии.

Согласно данным RENTCafé, в 2020 году Филадельфия прервала тенденцию к сокращению количества арендаторов и увеличению числа арендаторов, выезжающих из города. В целом количество заявок на аренду выросло на восемь процентов, а число арендаторов, переезжающих в город из других мест, увеличилось на четыре. процентов, а оставшиеся упали на один процент.

Данные, полученные от компании Yardi Matrix, родной компании RENTCafé, показывают, что в 2020 году к общему количеству городских квартир добавилось 1843 новых объекта. Пригородный инвентарь вырос еще больше: в этом году в эксплуатацию было введено 2757 единиц жилья. В процентном отношении город немного опередил пригород по количеству единиц.

Вот последний квартальный отчет Кевина Гиллена за 4 квартал 2020 года. Он является старшим научным сотрудником Института Линди и составляет квартальные отчеты о текущем состоянии рынка жилья в регионе, предоставляя обзор рынка и его влияние на покупателей и продавцов.

Филадельфия Цены на дома

• Средняя цена домов в Филадельфии выросла на 5,0% в четвертом квартале благодаря качеству и сезонной корректировке. Это значительный рост по сравнению с 0,7% в предыдущем квартале.
• Средняя цена дома превысила 200 000 долларов во второй раз за 12 месяцев, достигнув 210 000 долларов в четвертом квартале 2020 года.
• В Филадельфии цены на жилье выросли в среднем на 12,8% в годовом исчислении.
• Это повышение цен почти в три раза превышает исторический среднегодовой показатель повышения цен на жилье в городе, равный 4.5%.
• Последний раз Филадельфия видела такое большое двузначное повышение в 2006 году.

Тенденции на субрынках Филадельфии

• Годовые (г / г) изменения цен на жилье на отдельных субрынках остаются неизменно положительными, а также значительно превышают их исторические средние значения
• В окрестностях Западной Филадельфии средняя цена дома выросла с 85 000 долларов год назад до примерно 120 000 долларов.

Филадельфия Продажи дома

• После падения до 8-летнего минимума во втором квартале (из-за COVID и введенных правительством ограничений на показ домов) активность продаж с тех пор резко выросла.
• В четвертом квартале количество продаж в Филадельфии составило 6097 штук.
• Это выросло с 5 339 в третьем квартале, что, в свою очередь, выросло на колоссальные 71% по сравнению с 3 127 транзакциями во втором квартале.
• Это намного выше среднего показателя в 4000, хотя и немного ниже, чем количество транзакций в том же квартале 2019 года.

Жилье в Филадельфии

• Предложение жилья в Филадельфии упало до рекордно низкого уровня — 2 511 домов, выставленных на продажу.Это на 60% меньше исторического среднего показателя (7400).
• Это также первый случай, когда предложение домов, доступных для покупки, упало ниже 3 000 единиц жилья для продажи.
• При низком предложении покупатели склонны предлагать более высокую ставку, чем в противном случае, прежде чем другой покупатель опередит их.

День на рынке

• На рынке, который считается «сбалансированным», рынок жилья прогнозирует, что среднее количество дней на рынке (DOM) для дома составляет 65 дней.
• В Филадельфии средний показатель составлял 41 день, что свидетельствует о сильной симпатии продавцов.
• Это всего на 7 дней меньше предыдущего рекорда в 34 дня, установленного еще в июле 2005 года.

Запасы и месячное предложение

• При текущих темпах продаж и текущем уровне товарных запасов Филадельфия полностью сожжет свое текущее предложение домов, доступных для продажи, всего за 2,2 месяца.
• Если уровень запасов около 6.5 месяцев, есть сбалансированный рынок недвижимости. Это исторический эталонный показатель по штату для ежемесячного предложения домашнего инвентаря, доступного для продажи.
• Это ясно показывает, что Филадельфия — это рынок недвижимости продавца.

ПРОГНОЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ФИЛАДЕЛЬФИИ на 2021-2022 годы

Каковы прогнозы рынка недвижимости Филадельфии на 2021 год? Рынок жилья Филадельфии в 2021 году формируется, чтобы продолжить тенденцию последних нескольких лет как один из самых горячих рынков в стране.Рядные дома с тремя и четырьмя спальнями и пристроенные дома — самые распространенные единицы жилья в Филадельфии. Другие типы жилья, которые распространены в Филадельфии, включают большие жилые комплексы, отдельные дома на одну семью, дуплексы и дома, переоборудованные в квартиры.

LittleBigHomes.com публикует прогнозы динамики цен на жилье в 380 столичных статистических районах. По их данным, самое высокое годовое изменение стоимости домов на рынке недвижимости Филадельфии составило 18% за двенадцать месяцев, закончившихся вторым кварталом 2005 года.Худшее годовое изменение стоимости жилья на рынке Филадельфии составило -5% за двенадцать месяцев, закончившихся 1-м кварталом 1995 года.

Наибольший рост стоимости жилья на рынке недвижимости Филадельфии за трехлетний период составил 50% за три года, закончившихся 4 кварталом 2005 года. Худший показатель за трехлетний период на рынке недвижимости Филадельфии составил -9 % за три года, закончившиеся 2 кварталом 2011 года.

Давайте посмотрим на ценовые тенденции, зарегистрированные Zillow (компания, занимающаяся базой данных по недвижимости) за последние несколько лет.С 2013 года средняя цена на жилье в Филадельфии выросла почти на 60%. В течение почти трех лет, с 2013 по 2016 год, цены на жилье оставались неизменными, но не повышались. С середины 2016 года мы наблюдаем резкий рост цен на жилье, и только за последний год они выросли на 11,9%.

Аналогичный рост был зафиксирован NeighborhoodScout.com, поскольку их данные также показывают, что за последние десять лет недвижимость Филадельфии подорожала почти на 40%. Это означает, что стоимость недвижимости ежегодно увеличивается почти на 3.46%, что ставит Филадельфию в 30% лучших по стоимости недвижимости в стране.

В последнем квартале рост курса составил 1,45%, что в годовом исчислении составляет почти 6%. Эта цифра также подтверждает позитивный прогноз Zillow. Это подтверждает, что цены на жилье в этом регионе, как ожидается, продолжат расти в 2021 году. Первоначальные покупатели жилья останутся сильной стороной, в то время как молодые покупатели поколения Z, как ожидается, также будут играть растущую роль на этом рынке жилья. Как покупатели жилья поколения Z, так и те жители Нью-Йорка, которые хотят получить больше денег, будут поддерживать движение домов в Филадельфии.

Вот последний прогноз жилищного строительства для Филадельфии, Большой Филадельфии, и округа Филадельфия до января 2022 года. И пока ипотечные кредиты остаются дешевыми, бум на рынке недвижимости в Филадельфии должен продолжаться и в 2021 году. один год, если вы ищете дома для продажи с хорошей прибылью. Это может быть выгодной возможностью для инвестиций в недвижимость, если вы найдете выгодную сделку. Долгосрочные вложения в недвижимость Филадельфии принесут еще большую прибыль.

• Philadelphia-Camden-Wilmington Metro или Стоимость домов в Delaware Valley за последний год выросла на 10,6% , и Zillow прогнозирует, что они вырастут на 10,9% в следующие двенадцать месяцев.
• В городе Филадельфия стоимость домов выросла за последний год на 11,9% и продолжит расти в 2021 году.
• Округ Филадельфия домов подорожала на 11.9% за последний год, и они продолжат расти в 2021 году.
• Округ Бакс стоимость домов выросла за последний год 11,9% и продолжит расти в 2021 году.
• Округ Честер Стоимость домов выросла за последний год 8,6% и продолжит расти в 2021 году.
• Округ Делавэр стоимость домов выросла за последний год на 13% и продолжит расти в 2021 году.

График ниже, созданный Zillow, показывает рост медианной стоимости домов с 2011 года и их прогноз до января 2022 года.

Предоставлено Zillow.com

ФИЛАДЕЛЬФИЯ ТЕНДЕНЦИИ ЗАКРЫТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

В Пенсильвании количество случаев выкупа права выкупа в Филадельфии продолжает оставаться высоким. Изъятие права выкупа в Филадельфии делает ее крупным проблемным рынком продавцов. В 2019 году в Филадельфии был один из самых высоких показателей потери права выкупа в США — 0,75%. По данным Attom Data Solutions, около 5000 объектов недвижимости в Филадельфии были лишены права выкупа.Это значительно меньше, чем в 2010 году, когда более 12 700 объектов недвижимости подали заявки на выкуп.

В январе 2020 года Филадельфия была одним из городов, который был отмечен высоким уровнем отчуждения права выкупа. В то время каждый 1072 жилой дом в этом районе подвергался отчуждению. Чтобы решить эту проблему, Агентство жилищного финансирования Пенсильвании работало с домовладельцами в рамках их программы по обращению взыскания на жилищную ипотеку.

По данным Philadelphia Inquirer, эта городская программа, рожденная в результате рецессии 2008 года, предотвратила почти 14 000 случаев потери права выкупа закладной.Программа помогает домовладельцам, работая с кредиторами, чтобы помочь снизить выплаты по ипотеке, и предусматривает мораторий на отчуждение права выкупа закладных для правомочных жителей Филадельфии, обремененных залогом.

Новые документы о потере права выкупа в Филадельфии, штат Пенсильвания (на Realtytrac.com)

Из-за пандемии до 31 марта 2021 года действует мораторий на отчуждение права выкупа отдельных семей и выселение из собственности недвижимого имущества (REO), чтобы домовладельцы-правонарушители оставались в своих домах. Текущее распределение прав выкупа основано на количестве домов, лишенных права выкупа, в Филадельфии, штат Пенсильвания.

Тип отчуждения	Предыдущий месяц	Предыдущий год
Предварительная выкупа	Нет данных	Нет данных
Аукцион	+ 261,1%	— 21,2%
В собственности банка	— 20,0%	— 69.2%

Текущие ставки потери права выкупа в Филадельфии, штат Пенсильвания

Покупка дома до отчуждения права выкупа — прекрасная возможность заплатить цену ниже рыночной, особенно если вы обнаружите недорогое имущество. Вы также столкнетесь с меньшей конкуренцией, чем если бы вы хотели купить отчужденную собственность на аукционе, потому что вы бы участвовали в торгах против других инвесторов. Мы уже упоминали о возможности заключения сделки на рынке недвижимости Филадельфии.В Филадельфии в настоящее время изъято 1 на каждые 4395 единиц жилья. Это дает хорошую возможность найти проблемные сделки на рынке недвижимости Филадельфии.

Вот 5 лучших почтовых индексов в Филадельфии с самыми высокими показателями потери права выкупа:

Застежка-молния	Ставка выкупа
19135	1 из каждых 1889 жилищных единиц становится просроченной
19126	1 из каждых 2227 жилищных единиц становится просроченной
19119	1 из каждых 2229 жилищных единиц становится просроченной
19143	1 из каждых 2575 жилищных единиц становится просроченной
19151	1 из каждых 2699 единиц жилья становится просроченной

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ ФИЛАДЕЛЬФИИ

Стоит ли рассматривать инвестиции в недвижимость Филадельфии? Многие инвесторы в недвижимость задаются вопросом, является ли покупка инвестиционной недвижимости в Филадельфии хорошей инвестицией? Вам необходимо глубже изучить местные тенденции, если вы хотите знать, что ждет на рынке инвесторов и покупателей недвижимости в 2021 году.Давайте поговорим немного о Филадельфии, прежде чем обсуждать, что лжет инвесторам и покупателям жилья.

Филадельфия — один из старейших и крупнейших городов США. Филадельфию слишком часто списывают со счетов как исторический город, присоединившийся к Ржавому Поясу. Тем не менее, этот город находится на подъеме, и прогнозы рынка недвижимости Филадельфии показывают нам отличные возможности для инвесторов в 2021 году. Это самый большой город в Пенсильвании и второй по величине город на Восточном побережье.Это шестой по величине город в Соединенных Штатах (Финикс обошел Филадельфию по этому месту в пятерке лучших).

И, в отличие от многих других крупных городов, его население медленно растет. Его население растет каждый год в течение как минимум семи лет, и это второй по темпам рост округ в регионе. Насколько велик рынок жилья Филадельфии? Что ж, в самой Филадельфии живет больше полутора миллионов человек. Филадельфия находится в центре долины Делавэр. Это шестой по величине мегаполис США.В этом метро проживает около шести миллионов человек.

Если вы посмотрите только на Филадельфию и ее ближайшие пригороды, то рынок жилья Филадельфии по-прежнему насчитывает четыре миллиона человек. Давайте посмотрим на состояние рынка недвижимости Филадельфии и факторы, влияющие на рынок в краткосрочной и долгосрочной перспективе. Сама по себе эта статья не является исчерпывающим источником для принятия окончательного инвестиционного решения для Филадельфии.

Плотность дает возможность

Обратной стороной полностью сформированного рынка является то, что вы не можете расширяться — все остальное уже создано.Это означает, что вы действительно можете только наращивать, перестраивать или разделять. Относительное отсутствие предложения по сравнению со спросом также поддерживает высокие арендные ставки и стоимость недвижимости. Более половины рабочих мест находятся в центре города и университетском центре, а это означает, что почти каждый хочет жить в этих районах и вокруг них. Если вам удастся найти недвижимость, которую можно переоборудовать в многоквартирное или элитное жилье, вы получите значительную отдачу от вложенных средств.

Недвижимость в Филадельфии очень доступна

Средняя цена продажи недвижимости в Филадельфии составляет около 208 000 долларов.Эти цены сильно различаются в зависимости от предполагаемой безопасности и желательности района. Факт остается фактом: вы можете найти на продажу дома для одной семьи за 40-60 000 долларов, которые можно сдать в аренду одиноким матерям с детьми, которые ценят немного уединения. Вы можете найти кондоминиумы и старые дома, которые можно было бы отремонтировать и перевернуть со скромной прибылью. По нескольким почтовым индексам на рынке жилья Филадельфии более 10% сделок с недвижимостью — это «перевернутые продажи».

Сильная оценка недвижимости

Мы рассмотрели рентабельность инвестиций, которую вы, вероятно, заметите как арендодатель.Другая половина этого уравнения — возрастающая стоимость собственности, которую вы окупите, если и когда вы ее продадите. По данным Zillow, недвижимость в Филадельфии за последние двенадцать месяцев выросла примерно на 11%, и они ожидают роста цен и в 2021 году. Темпы роста курса Филадельфии по-прежнему являются одними из самых высоких в стране, включая более крупный городской район, где месячное предложение сократилось до 1,1 месяца.

Одна из лучших инвестиционных возможностей на рынке жилья Филадельфии — это районы, в которых, как вы уже знаете, все хотят жить.Например, в районе Больницы для аспирантов жарко. Почтовые индексы 19118 и 19106 показывают наибольшую оценку собственности и рост цен.

Интересно, что рядом с почтовыми индексами есть почтовые индексы, значения которых не изменились и их стоимость снижалась; Если вы покупаете недвижимость с почтовыми индексами 19132 или 19125, которые имеют неизменную или падающую стоимость и привлекают тех, кто хочет жить в 19121 или 19133 годах, вы можете получить значительную прибыль. Это означает, что вам не нужно проводить глубокие исследования или гадать, чтобы знать, как получить прибыль на рынке недвижимости Филадельфии.

Районы Филадельфии, которые высоко ценят с 2000 года (по данным Neighborhoodscout.com)

1. Кенсингтон
2. E Girard Ave / N Delaware Ave
3. E Girard Ave / E Palmer St
4. E Norris St / Aramingo Ave
5. Порт Ричмонд
6. S Columbus Blvd / Packer Ave
7. Pattison Ave / S Broad St
8. S 6th St / Dudley St
9. S 10-я улица / Mifflin St
10. S 5-я улица / Mifflin St

Большой арендный рынок Филадельфии

Около 46% единиц жилья на рынке жилья Филадельфии сдается в аренду, что несколько выше, чем в среднем по стране.Частично это обусловлено относительно бедным городским населением, а частично — большим, чем в среднем, количеством одиноких людей, живущих в одиночестве. В Центре-Сити проживает большое количество людей, не пользующихся автомобилями, которые предпочитают жить на общественном транспорте и, поскольку у них нет транспортного средства, они не могут переехать в пригород. Прежде чем покупать арендуемую недвижимость на рынке недвижимости Филадельфии, проведите юридическое исследование, поскольку с вас будут взиматься налоги и сборы, не предусмотренные законодательством штата Пенсильвания.

Практически в каждом большом городе есть университеты, в которых проживает большое количество арендаторов — студентов.Филадельфия, как старый и большой город, содержит несколько университетов. Только в Филадельфии есть университеты с двадцатичетырехлетним обучением, некоторые из которых находятся в Центре-Сити. В Филадельфии есть еще дюжина двухгодичных технических школ. К разнообразию рынка аренды студентов Филадельфии добавляются медицинские школы и семинарии города.

Традиционный доход от аренды недвижимости на рынке жилья Филадельфии составляет 1300 долларов в месяц, хотя эта стоимость включает все, от домов на одну семью с двумя спальнями до роскошных домов с пятью спальнями и тремя ванными комнатами.Если вы используете среднюю стоимость собственности в 200 000 долларов, то традиционная доходность наличными для этой собственности составляет 2,6%. Найдите сделку или обновите дом, чтобы удовлетворить потребности высококлассного рынка, и вы увидите более высокую доходность.

Есть еще одна причина ожидать повышения рентабельности инвестиций — рост арендной платы в Филадельфии. Средняя арендная плата за недвижимость на рынке жилья Филадельфии оценивается в 1400 долларов в месяц, хотя это ниже, чем вы можете увидеть в близлежащих пригородах. Осталось только подняться.

По данным Zumper.com, по состоянию на 15 марта 2021 года средняя арендная плата за однокомнатную квартиру в Филадельфии, штат Пенсильвания, в настоящее время составляет 1400 долларов. Это на 6% меньше по сравнению с прошлым годом, в то время как арендная плата за однокомнатные квартиры не изменилась.

• Средняя арендная плата за трехкомнатную квартиру $ 1 750 (на 3% больше, чем в прошлом году).
• Средняя арендная плата за трехкомнатную квартиру составляет $ 1 800 (на 7% больше, чем в прошлом году).
• Средняя арендная плата за четырехкомнатную квартиру составляет $ 2200 (на 0% больше, чем в прошлом году).
• Однокомнатная квартира в среднем арендует $ 1 095 (на 0% больше, чем в прошлом году).

Рынок аренды должен оставаться сильным. В то время как Ресслер из Yardi Matrix говорит, что в течение следующих двух лет регион добавит около 12 000 единиц квартир, он также прогнозирует, что арендная плата в городе немного вырастет, а в пригородах — еще больше.

Сильный рынок краткосрочной аренды

В то время как другие крупные города ведут войну с Airbnb и другими сайтами краткосрочной аренды, Филадельфия понимает, что это хороший способ обслуживать туристов и помогать местным домовладельцам получать доход.Вот почему Филадельфия отличается дружелюбием к сайтам краткосрочной аренды, таким как Airbnb. Одно из немногих условий, которое необходимо выполнить, — это уплата 8,5% налога на всю прибыль, и вы не сделаете недвижимость не похожей на дом. Обратите внимание, что эти правила применяются к основным жилищам. Как арендодатель-нерезидент, вы также можете сдавать дома в аренду через Airbnb, но вам необходимо подать заявку на изменение условий проживания для посетителей. Многосемейное жилье также можно арендовать через Airbnb в Филадельфии, если вы заполните правильные документы.

Это относительно удобно для арендодателей

Многие инвесторы в недвижимость хотят знать, подходит ли район для арендодателей или арендаторов. Сама Пенсильвания обычно дружелюбна к арендодателям. А вот Филадельфия несколько строже. В начале 2018 года городской совет обсудил законы, которые ограничат выселение только теми случаями, когда есть уважительная причина. К уважительной причине относится неуплата арендной платы, причинение неудобств и нарушение условий аренды. Вы просто не можете выселить кого-то для ремонта имущества.

Арендатору должна быть предоставлена ​​возможность принять новый договор аренды или более высокую арендную плату при продлении договора аренды, а не выселению. Другие законы гораздо более дружественны к землевладельцам. Нет закона о льготном периоде платежа. Нет ограничений по штрафам за просрочку платежа. Нет никаких законов о домашних животных. В то время как в штате Пенсильвания не требуется лицензия для сдачи дома в аренду, любой, кто покупает недвижимость на рынке жилья Филадельфии, должен получить лицензию на коммерческую деятельность и лицензию на аренду жилья.

Филадельфия, Пенсильвания, Инвестиционные рынки недвижимости

Покупка или продажа недвижимости для большинства инвесторов — одно из наиболее важных решений, которые они принимают.Выбор профессионала / консультанта по недвижимости остается важной частью этого процесса. Они хорошо осведомлены о важнейших факторах, влияющих на ваши конкретные области рынка, таких как изменения рыночных условий, рыночные прогнозы, отношение потребителей, лучшие места, время и процентные ставки.

NORADA REAL ESTATE INVESTMENTS имеет обширный опыт инвестирования в недвижимость «под ключ» и объекты, приносящие доход. Мы стремимся установить стандарты для нашей отрасли и вдохновлять других, поднимая планку предоставления исключительных возможностей для инвестиций в недвижимость на многих других растущих рынках США.

Мы можем помочь вам добиться успеха, минимизируя риски и увеличивая прибыльность вашей инвестиционной недвижимости в Филадельфии. Рынок недвижимости Филадельфии предлагает идеальное сочетание доступной недвижимости, которую вы можете купить, и большого количества арендаторов, которые не собираются покупать дома в ближайшее время. Вы не столкнетесь с такой же враждебностью, как домовладелец, как в Нью-Джерси или Нью-Йорке, независимо от того, сдаете ли вы квартиру долгосрочным арендаторам или туристам.

Еще один популярный рынок недвижимости в штате Пенсильвания, куда можно инвестировать на длительный срок, — это Гаррисбург.В Гаррисбурге более благоприятный правовой и налоговый климат, и он стабилен. Это делает его хорошим выбором для инвесторов в недвижимость, если вы инвестируете в доход от аренды, а не в крупный прирост капитала. И вы все еще можете заработать много денег на рынке жилья в Гаррисбурге, исправляя и перевертывая.

На юге Пенсильвании находится штат Мэриленд. В Мэриленде Балтимор является благоприятным местом для инвесторов в недвижимость со всей страны. Если вы ищете доступный рынок недвижимости с высоким потенциалом возврата инвестиций, вам следует подумать о Балтиморе.Темпы роста стоимости недвижимости Балтимора в последнем квартале составили около 1,9%. Глядя на положительный прогноз, прогнозируется, что ежегодный рост курса составит от 7% до 8%.

На востоке Пенсильвании находится рынок дорогой недвижимости Нью-Йорка. Несмотря на то, что Нью-Йорк является одним из самых дорогих рынков недвижимости в мире, есть относительно доступные районы, где люди соревнуются за квартиры и дома. Недвижимость Нью-Йорка, скорее всего, будет выгодным вложением средств при сдаче в аренду на длительный срок.

Если вы хотите получить прибыль, вы можете купить и владеть инвестиционной недвижимостью в Нью-Йорке, в которую вы можете переехать или продать при выходе на пенсию в будущем. Инвестиции в недвижимость Нью-Йорка зарекомендовали себя как одни из лучших долгосрочных инвестиций в стране. Цены на недвижимость Нью-Йорка выросли примерно на 42% за последнее десятилетие.

Не только Филадельфия или Пенсильвания , но вы также можете инвестировать в одни из лучших рынков недвижимости в Соединенных Штатах.Все, что вам нужно сделать, это заполнить эту форму и назначить консультацию в удобное для вас время. Мы готовы помочь вам избежать догадок при инвестировании в недвижимость. Путем исследования и структурирования полных инвестиций в недвижимость Филадельфии под ключ мы помогаем вам добиться успеха, минимизируя риски и увеличивая прибыльность.

Сообщите нам, какие рынки недвижимости вы считаете лучшими для недвижимости, инв. в 2021 году!

---

Помните, предостережение покупателя по-прежнему применяется при покупке недвижимости в любом месте.Некоторая информация, содержащаяся в этой статье, была взята со сторонних сайтов, упомянутых в ссылках. Хотя информация считается надежной, Norada Real Estate Investments не делает никаких заявлений, гарантий или гарантий, явных или подразумеваемых, относительно того, является ли представленная информация точной, надежной или актуальной. Вся представленная информация должна быть независимо проверена с помощью ссылок, приведенных ниже. В соответствии с общей политикой Norada Real Estate Investments не делает никаких заявлений или утверждений относительно будущих условий на рынке жилья в США.

Список литературы

• https://www.brightmls.com/
• https://www.zillow.com/Philadelphia-pa/home-values ​​
• https://www.neighborhoodscout.com/pa/philadelphia/real-estate
• https://www.realtor.com/realestateandhomes-search/Philadelphia_PA/overview
• https://www.littlebighomes.com/real-estate-philadelphia.html
• https://www.phillymag.com/property/2020/12/24/2020-2021-real-estate-trends/
• https: // www.