Квартиры с торгов по банкротству: Как купить квартиру на торгах по банкротству. Особенности рынка и риски покупки.

Как приобрести жилую недвижимость на торгах по банкротству?

Главная

Жизненные ситуации от Владей Легко

Иное

Торги по банкротству: как купить квартиру?

10/02

2021

назад вверх

Вот уже который год наблюдается рост спроса на недвижимость. Причём даже на фоне всяческих кризисов и пандемии! Чтобы уберечься от инфляции и создать себе пассивный арендный доход, россияне влезают в кредиты и вкладывают миллионы в покупку квартир.

Если Вы, просчитав все варианты, пришли к выводу, что также хотите сохранить и приумножить свой капитал, вложив его в жилую недвижимость, рассмотрите торги и аукционы по банкротству, тем более, что с 1 октября 2015 года по этой схеме продается имущество не только организаций, но и физических лиц.

На сегодня это одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег.

Интересно? Тогда читайте дальше!

Содержание:

1. Какие квартиры продаются на торгах?

2. Как организована продажа недвижимости с торгов?

3. Где найти информацию о недвижимости, выставленной на торги?

4. Каков порядок покупки квартиры на торгах?

5. Вся правда о рисках покупки жилой недвижимости на торгах простым языком

1. Какие квартиры продаются на торгах?

На десятках электронных торговых площадок ежедневно появляются сотни новых предложений жилья обанкротившихся собственников со всей страны.

Среди владельцев недвижимости и физические лица, и индивидуальные предприниматели, и организации различных форм собственности.

Также на аукционы выставляется муниципальное имущество.

В продаже можно найти, как квартиры в новостройках, так и на вторичном рынке. При этом встречаются действительно интересные предложения.

Недвижимость, которую продают на электронных торговых площадках, можно разделить на три категории:

• Залоговое имущество.

  Это квартиры, приобретенные под ипотечный кредит, который в дальнейшем не был выплачен. В таком случае банк забирает квартиру и реализует ее на торгах.

  У этой категории аукционной недвижимости два существенных плюса. Во-первых, приемлемая цена: банк зачастую продаёт залоговые квартиры по сниженной стоимости, чтобы как можно быстрее вернуть свои средства. Во-вторых, юридическая чистота: ещё на стадии оформления ипотечного кредита банк внимательно проверяет приобретаемую заёмщиком квартиру. Поэтому, скорее всего, с такой квартирой не будет никаких проблем, кроме снятия залогового обременения.

  Грамотный анализ всех обстоятельств и параметров залога перед покупкой поможет легко её разрешить.

• Арестованное за долги имущество.

  Арест – ещё один вид обременения, наложенного на квартиру в результате судебных разбирательств или конфискации имущества за долги. Поэтому проблема при его покупке аналогична залоговому имуществу – снятие обременения. Но при этом еще и юридическую чистоту никто не гарантирует.

• Имущество без обременений, которое распродается по причине банкротства фирмы или физического лица.

  В ходе банкротства компании или физлица вместе с остальными активами распродаются бывшие в собственности квартиры.

  В силу того, что, как минимум, с такой квартиры не надо впоследствии снимать обременений, эта категория аукционного жилья намного привлекательнее для покупателей, поэтому на торгах, как правило, собирает большее количество претендентов.

2.

Как организована продажа недвижимости с торгов?

Квартиры, как и другое имущество банкротов, продаются с торгов в три этапа.

1. Первый этап – торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены.

   В том случае, когда первый этап аукциона был неудачным и недвижимость не была куплена, начинается второй этап.

2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
3. Публичное предложение – наиболее интересный для инвестора этап торгов. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости.
   Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

3.

Где найти информацию о недвижимости, выставленной на торги?

Вся информация о торгах есть в открытом доступе и её более чем достаточно, чтобы найти подходящие объекты в своем городе или регионе.

Актуальные предложения и все необходимые сведения о лотах можно найти, используя 3 основных вида источников информации:

• Электронные торговые площадки – сайты, специализирующиеся на проведении онлайн-торгов в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)».
• Официальные информационные источники – интернет-портал «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве», а также сайт и субботний выпуск газеты «Комерсантъ».
• Агрегаторы – сайты, которые собирают всю доступную и актуальную на данный момент информацию касательно торгов по банкротству со множества различных ресурсов и торговых площадок.

Чтобы принять решение о покупке, советуем ознакомиться с ситуацией на рынке недвижимости в городе, оценить ликвидность объекта, изучить документацию и лично осмотреть объект недвижимости, если есть такая возможность.

4. Каков порядок покупки квартиры на торгах?

Давайте представим, что Вы нашли квартиру в своем городе, и разберем порядок ее покупки.

Для подачи заявки на торгах Вам потребуется электронно-цифровая подпись (ЭЦП). С ней Вы подадите запрос, зарегистрируетесь и пройдете аккредитацию на той торговой площадке, где проходят торги с интересующим Вас объектом.

После этого Вы сможете участвовать в торгах и подавать заявки.

При подаче заявки необходимо внести задаток, который составляет 10-20% начальной стоимости лота на периоде торгов.

Не волнуйтесь, если Вы не выиграете торги, сумма залога вернётся Вам в течение 5 рабочих дней.

В том случае, если Ваша ставка победит, для покупки недвижимого имущества Вам нужно будет внести остаток стоимости за вычетом суммы залога.

После победы на торгах в течение 3 дней Вы заключаете договор купли-продажи с организатором аукциона. Оплату квартиры на торгах нужно произвести в течение следующих 30 дней с момента заключения договора.

В том случае, если в указанный срок оплата не поступит, торги будут признаны несостоявшимися, и в этом случае задаток остается у продавца (организатора торгов).

Заключительный этап – регистрация права собственности на приобретённую квартиру в Росреестре. Как обратиться в Росреестр с заявлением, читайте здесь.

5. Вся правда о рисках покупки жилой недвижимости на торгах простым языком

Что может пойти не так?	Как этого избежать?
В азарте охоты за лотом Вы укажете слишком высокую цену, и квартира с аукциона окажется для Вас убыточной.	Ознакомьтесь с рыночной стоимостью недвижимости в районе продажи лота и установите для себя рамки минимальной и максимальной цены покупки.
Организатор торгов не обязан показывать жилье участникам аукциона, поэтому Вы не всегда сможете попасть внутрь квартиры до покупки и осмотреть всё своими глазами.	Соберите и изучите всю возможную информацию и фотографии в описании лота, а также попробуйте самостоятельно приехать на объект и увидеть столько, сколько сможете.
У продавца может не быть всего пакета документов, возможны ошибки в указании жилой площади или описании общего состояния квартиры.	Сами возьмите справки или позвоните в нужные организации и лично перепроверьте информацию, указанную в описании недвижимости.
Непредвиденные обстоятельства: купленная недвижимость с аукционов имеет обременения, которые Вам предстоит снять; в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, недееспособный гражданин или предыдущие владельцы откажутся выселяться.	Перед покупкой проконсультируйтесь с профессиональным юристом, чтобы реально оценить ситуацию и понимать свои дальнейшие шаги.
Проигравшие участники аукциона или предыдущие хозяева недвижимости могут обратиться в арбитраж или суд с целью пересмотра результатов аукциона.	Это, скорее, исключение из правил, однако держите в уме такую возможность и убедитесь, что совершаете «чистую» с юридической стороны сделку.

В целом при покупке квартиры на торгах работают те же правила, что и при проведении любых других сделок с недвижимостью, а сложности появляются только из-за невнимательности покупателей и незнания особенностей участия в торгах.

Список рекомендуемых статей

Комментарии

Для того чтобы оставить комментарий, войдите или зарегистрируйтесь

Нехорошая квартира: тонкости покупки банкротной недвижимости

Как проходит продажа?

Процесс курирует финансовый управляющий, назначенный арбитражным судом. Он начинается с описи имущества должника. Выявив жилую недвижимость, финансовый управляющий проводит ее оценку, разрабатывает положение о порядке продажи, а затем представляет положение для утверждения в суд.

Когда все параметры продажи квартиры определены, финансовый управляющий публикует объявление о проведении публичных торгов в издании «Коммерсантъ», а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Обыкновенно продажа жилья проходит в три этапа: первый аукцион (торги на повышение), повторный аукцион (торги на повышение, но начальная цена ниже) и публичное предложение (торги, в которых цена постепенно снижается).

Торги по продаже банкротной квартиры проводятся на электронных торговых площадках (в России их десятки). Проще всего искать и отслеживать активные лоты через агрегаторы: такие сервисы группируют информацию из множества площадок для наиболее удобного поиска желаемого актива.

На какую максимальную скидку можно рассчитывать?

Цена продажи квартиры банкрота зависит от результатов оценки, проведенной финансовым управляющим. Она может быть скорректирована с учетом мнения должника и кредиторов. Однако итоговое решение закрепляет суд, утверждая положение о продаже имущества. Определение можно увидеть в картотеке арбитражных дел.

Зачастую начальная стоимость квартиры на торгах соответствует рыночной цене. И лишь на этапе повторных торгов, если никто не купил квартиру по предложенной стоимости или выше, она снижается на 10%. Бывает и так, что на этапе повторных торгов квартирой никто не интересуется. Тогда аукцион признается несостоявшимся, и торги переходят в стадию публичного предложения.

Суть публичного предложения в том, что каждый определенный период (например, раз в три дня) цена снижается на установленный положением о продаже размер (например, на 15%). В итоге, пройдя несколько этапов публичного предложения, квартира может быть продана в несколько раз ниже рынка. Однако, как правило, положения о продаже квартиры предусматривают цену отсечения, ниже которой стоимость не может спуститься на торгах.

Соответственно, закон не устанавливает минимальную и максимальную скидку, на которую может рассчитывать покупатель. Дисконт определяется целым рядом факторов.

Как правильно выбирать жилье?

Участие в торгах —  это серьезный шаг, он должен быть обдуман и осмыслен. Чтобы предложить свою цену, потенциальному покупателю придется сначала зарегистрироваться на электронной торговой площадке, подать заявку на участие в торгах и внести существенный денежный задаток (обычно 10-20% от начальной цены). Бывают ситуации, когда покупатель побеждает в торгах, а затем осматривает имущество и отказывается от приобретения. В таком случае задаток не возвращается.

Именно поэтому залог успешной сделки —  внимательное изучение интересуемого лота и учет сопутствующих факторов. Чтобы выбрать правильный лот, необходимо запросить осмотр квартиры у финансового управляющего, чтобы удостовериться в надлежащем состоянии жилья или выявить его очевидные недостатки.

В процессе осмотра можно пообщаться с финансовым управляющим, а также с должником и жильцами квартиры, если они будут присутствовать. Можно узнать интересные подробности, например, как должник и жильцы относятся к реализации их квартиры. Возможны ситуации, когда бывшие владельцы отказываются понимать происходящее и совсем не собираются «съезжать». Тогда вместе с покупкой квартиры вы «бонусом» получите судебный спор о выселении и необходимость работы с приставами над освобождением своего имущества от незаконных пользователей.

Важным аспектом подготовки к участию в торгах является изучение сопутствующей документации на квартиру и на проводимые торги. Во-первых, стоит изучить информацию об обременениях имущества и спорах о праве на него. Сведения об обременениях можно получить из выписки ЕГРН, а также от финансового управляющего. Про споры о правах на имущество также может рассказать финансовый управляющий. Но лучше проверить наличие решений по банку решений в картотеке арбитражных дел (ключевым «словом» станет кадастровый номер квартиры), а также на портале судов общей юрисдикции. В ЕГРН также должна вноситься отметка о спорах, но этот механизм не всегда работает. Исходя из полученной информации, после консультации с юристом можно прикинуть, сколько времени у вас займет работа со всеми выявленными ограничениями на имущество.

Во-вторых, узнаем перечень зарегистрированных в квартире лиц. По возможности стоит пообщаться с жильцами, чтобы удостовериться в их добровольной готовности «выписаться» из квартиры. В противном случае аннулирования регистрации придется добиваться через суд.

В-третьих, проверьте торговую документацию на квартиру. Основные сведения (электронная площадка, цена имущества, сроки проведения торгов, интервалы снижения цены и т.д.) содержатся в положении о продаже. Если финансовый управляющий нарушает положение, торги могут быть оспорены заинтересованными лицами.

Значимая информация о торгах публикуется в объявлении о торгах. Проверьте, нет ли в нем указания на другие лоты, которые на самом деле являются частью реализуемой квартиры. Например, радиаторы отопления или сантехнику могут пытаться продать отдельно от самой квартиры. Так поступают либо чтобы отпугнуть потенциальных покупателей и продать имущество «нужному» интересанту, либо чтобы в ущерб покупателю квартиры получить деньги еще и за составные объекты жилья. Подобные торги лучше обходить стороной, потому что даже при победе по обоим лотам вы можете не получить желаемую квартиру из-за жалоб кредиторов.

Кстати, порой жалобы на торги появляются уже в процессе проведения. Их наличие лучше проверять в картотеке арбитражных дел, а конкретно —  в карточке арбитражного дела о банкротстве гражданина-собственника.

Соответственно, при покупке банкротной квартиры в первую очередь стоит обращать внимание на:

• фактическое состояние квартиры;
• наличие обременений имущества;
• наличие зарегистрированных жильцов;
• наличие споров о правах на имущество и жалоб на порядок проведения торгов;
• наличие долгов по коммунальным платежам;
• соблюдение организатором торгов положения о продаже.

Чтобы учесть все нюансы, крайне рекомендую консультироваться с юристами.

С какими подводными камнями можно столкнуться?

Как я уже говорил, после покупки может возникнуть ситуация, когда жильцы квартиры отказываются съезжать. Выселить бывших собственников можно в судебном порядке, предъявив иск о выселении. После вступления решения в законную силу необходимо направить исполнительные листы в службу судебных приставов, которые помогут вам освободить купленное жилье.

Чтобы предотвратить такую ситуацию, следует хорошо изучить имущество перед приобретением и пообщаться с жильцами при осмотре. Проблемные квартиры лучше обходить стороной.

Также покупатель может столкнуться с проблемой неоплаченных счетов по ЖКХ. Важно помнить, что при покупке квартиры на банкротных торгах задолженности по коммуналке не переходят на нового собственника. Единственное исключение — взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Но надо учитывать, что УК/ТСЖ/ЖК, скорее всего, поначалу продолжит требовать уплаты долгов по ЖКХ. Неисполнение требований может повлечь временное отключение от коммуникаций. В таких ситуациях необходимо уведомить обслуживающую организацию о смене собственника и потребовать исключить из вашего лицевого счета задолженности предыдущего владельца. При отказе в исполнении требования следует обратиться в суд, указав обслуживающую организацию ответчиком.

Лучше решать вопрос с долгами за коммунальные услуги еще на стадии проверки интересуемого лота. Сведения можно запросить у финансового управляющего, который получит справку из обслуживающей организации.

Дополнительные подводные камни могут быть связаны с поведением финансового управляющего (или привлеченного организатора торгов). Например, если кто-то из потенциальных покупателей запросил осмотр имущества или предоставление документации на квартиру, а ему организатор торгов возможность ознакомления не предоставил, такой потенциальный покупатель может подать жалобу на торги и успешно их отменить.

Причем жалоба может быть подана как в антимонопольный орган, так и в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. Жалоба в ФАС будет рассмотрена в течение 10 дней после подведения результатов торгов, а вот заявление в суд о признании торгов недействительными — при подаче в течение года после подведения результатов. Таким образом, «обделенный» интересант может сорвать торги и аннулировать через суд договор купли-продажи в течение 12 месяцев после подведения результатов продажи.

Поэтому покупка банкротной квартиры действительно создает дополнительные риски. Но эти риски вполне уравновешиваются тем экономическим эффектом, который можно получить за счет дисконта в результате продуманного участия.

Источник изображения: freepik.com

Стоит ли покупать дом на аукционе? Риски и вознаграждения

Хотите приобрести недвижимость? Помимо традиционных каналов поиска объявлений о недвижимости и работы с агентами по недвижимости, существуют альтернативные способы покупки. Вы также можете приобрести недвижимость на аукционе.

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Основные выводы:

• Покупка дома на аукционе более рискованна, чем покупка в обычном порядке. Очень важно хорошо знать, как работают аукционы по продаже недвижимости.
• Домашние аукционы можно найти через местные органы власти, агентов по недвижимости и онлайн-сайты, такие как RealtyTrac.com и Auction.com.
• Недвижимость, выставленная на аукцион, часто не позволяет осмотреть дом или каким-либо законным способом лично осмотреть интерьер. Если вы не можете позволить себе риск покупки недвижимости в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволяют вам осмотреть недвижимость перед ставкой.
• Изучите и усвойте все правила аукциона и проявите должную осмотрительность в отношении любого интересующего вас имущества, например, проверьте наличие претензий, залогов и арендаторов, прежде чем делать ставки.

Как происходит покупка дома на аукционе

Преимущества покупки на аукционе включают расширение ваших возможностей и, возможно, покупку со скидкой. Вы можете столкнуться с меньшей конкуренцией при покупке аукционного дома по сравнению с покупкой традиционным способом, но вы также будете иметь дело с другим кругом потенциальных покупателей — часто с опытными инвесторами.

Возможно, самый большой риск покупки на аукционе заключается в том, что у вас будет ограниченное представление о недвижимости, выставленной на продажу, что делает реальную возможность дорогостоящей ошибки. Кроме того, как и при любой покупке недвижимости, вам нужно будет прочитать, понять и подписать множество документов (в идеале с помощью юриста по недвижимости).

Знания о недвижимости богаты рассказами о домах, купленных на аукционах по цене намного ниже рыночной, и такие сделки действительно существуют. Однако аукционы, как правило, являются более рискованным способом приобретения собственности, чем покупка в обычном порядке. Эта реальность делает жизненно важным быть хорошо осведомленным о том, как работают аукционы по недвижимости, и осмотрительно относиться к свойствам, на которые вы собираетесь делать ставки.

«Многие люди ошибочно полагают, что аукционные дома — это выгодная сделка, — говорит Джон Майерс, агент по недвижимости и квалифицированный брокер компании Myers & Myers Real Estate в Альбукерке, штат Нью-Мексико. ошибка.»

Чтобы помочь вам избежать большой ошибки, вот основы аукционов жилой недвижимости, чтобы вы могли решить, подходит ли вам этот вариант — хотите ли вы жить в собственности или использовать ее исключительно в качестве инвестиции.

Как дома попадают на аукцион

Есть два распространенных способа продать дом с аукциона.

Аукционы по обращению взыскания

Если домовладелец не выплачивал ипотечный кредит в течение как минимум нескольких месяцев, он может стать неплатежеспособным и в конечном итоге лишиться права выкупа. Когда это происходит, банк подает уведомление о невыполнении обязательств в регистратор округа. Если домовладелец не выплачивает причитающийся остаток или не пересматривает условия ипотеки с кредитором, кредитор может выставить дом на аукцион и вынудить домовладельца уйти за неуплату. Эти аукционы по обращению взыскания проводятся доверенными лицами, нанятыми банком.

Аукционы по неуплате налога на имущество

Другой способ, которым дом оказывается на аукционе, — это когда владелец не платит начисленные налоги на недвижимость. В этих случаях именно неуплаченный налоговый орган, а не банк, налагает арест на имущество. Итоговый аукцион налогового залога проводится местным шерифом, клерком или окружным или местным налоговым управлением.

Участие в аукционе

Независимо от типа аукциона, эти мероприятия могут проходить в физических местах, таких как здания местных органов власти и конференц-залы отелей, и такие личные аукционы завершаются быстро. Аукционы недвижимости также все чаще проводятся в Интернете, где они могут длиться дни или недели.

Покупка домов на аукционах была и будет популярной, по словам Эрла Уайта, соучредителя House Heroes LLC, флоридской инвестиционной компании, занимающейся недвижимостью, которая покупает дома, квартиры и жилые пустующие земли. «Владельцы с ограниченным бюджетом и специалисты по недвижимости мигрируют к источникам, где меньше конкуренции», — говорит он. «Естественно, аукционная недвижимость генерирует меньше предложений, что приводит к более низкой цене продажи. Однако аукционы по обращению взыскания не дают тех скидок, которые существовали во время [жилищного] кризиса».

Уайт продолжает объяснять, что, когда доступно меньше недвижимости, покупатели сильно мотивированы из-за повышения стоимости жилья и выгодных ставок по ипотеке. Он говорит, что онлайн-аукционы увеличили конкуренцию и подняли цены.

Поиск аукционов недвижимости

Один из способов найти аукционы — связаться напрямую с местными органами власти или посетить их веб-сайты для получения информации, а затем связаться по телефону, чтобы подтвердить детали. Другой — через такие сайты, как RealtyTrac.com и Auction.com. Однако информация в Интернете не всегда точна.

Недвижимость может быть указана в списке до обращения взыскания, потому что владелец задерживает платежи. Эта недвижимость может никогда не быть выставлена ​​на продажу, потому что ее владельцы догоняют платежи или приходят к соглашению со своими кредиторами.

Местные агенты по недвижимости и брокеры также могут быть ценными ресурсами. К сожалению, вы можете не найти их желающих помочь, потому что агенты и брокеры не получают автоматически комиссионные на живых аукционах. Однако эти риелторы могут получать комиссионные через онлайн-аукционы.

Данные службы множественных списков

По словам Уайта, отчеты службы прямого множественного листинга (MLS) гораздо более ценны для потенциальных покупателей, чем онлайн-листинги, потому что они содержат полные данные для листинга, включая фотографии и, что наиболее важно, непубличные комментарии брокера. «Непубличные комментарии важны, потому что они содержат важную информацию, влияющую на цену продажи и количество дней на рынке», — говорит Уайт. Эта информация может охватывать дефекты собственности, варианты финансирования, занятость и аренду арендаторов.

Лучший способ оценить выставленное на аукцион имущество — это работать с агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками. Эти представители отрасли понимают затраты на строительство и реконструкцию и могут точно оценить стоимость имущества и стоимость работ, которые могут потребоваться.

По словам Уайта, хотя правила различаются в зависимости от местоположения, MLS и записи округа часто доступны только для владельцев лицензий на недвижимость. По его опыту, они обычно рады помочь бесплатно, если вы с ними свяжетесь.

Уайт также отмечает, что личные аукционы исчезают, потому что даже небольшие округа переводят их в онлайн. Майами и Палм-Бич — два места, где налоговые аукционы и аукционы по обращению взыскания теперь полностью онлайн.

Имейте в виду, что аукционы по обращению взыскания часто откладываются или отменяются даже в последнюю минуту. Кредитор, возможно, не получил все необходимые документы, или заемщик, возможно, разработал решение, позволяющее избежать потери права выкупа.

Что нужно знать участникам торгов

Прежде чем делать ставки на аукционе недвижимости, вы должны понимать, на какой риск вы идете. Неудачная покупка может преследовать вас годами. Вам также необходимо понимать правила аукциона и быть готовым следовать им, прежде чем пытаться участвовать.

Вам нужно будет зарегистрироваться и внести возмещаемый депозит в размере от 5% до 10% от ожидаемой цены продажи имущества лицу, проводящему аукцион. Если аукцион проводится лично, обязательно зарегистрируйтесь как минимум за час до запланированного начала и получите официальную карточку, которую вы поднимете, когда будете готовы делать ставки.

Выиграть недвижимость на аукционе можно двумя способами.

• На аукционе подтверждения кредитора кредитор не обязан принимать ваше предложение, даже если вы предложили самую высокую цену.
• На абсолютном аукционе собственность достается выигравшей ставке.

Стартовой ценой аукциона может быть остаток задолженности по ипотеке или более низкая сумма, предназначенная для стимулирования торгов. На аукционе выкупа кредитору не разрешается получать прибыль от аукциона. Часто эта недвижимость продается с убытком; если есть прибыль, она должна перейти к домовладельцу, лишенному права выкупа, после выплаты ипотеки и любых других залогов. Недвижимость, выставленная на аукцион, не всегда является выгодной сделкой. Например, аукционист может установить скрытую резервную цену для собственности, которая представляет собой минимальную ставку.

«Независимо от того, посещает ли покупатель аукцион лично или онлайн, он должен помнить, что существует пороговая цена для каждой собственности, при которой разумная покупка может стать глупой покупкой, и они не должны позволять событию, месту проведения или своим эмоциям влиять на ситуацию. повлиять на их решение», — советует Рон Хьюмс, риелтор с 2000 года и действующий вице-президент по операциям Post Modern Marketing в Лексингтоне, штат Кентукки.

Доступ к свойству

Недвижимость, выставленная на аукцион, редко предоставляет потенциальным покупателям тот же уровень доступа, что и традиционно продаваемая недвижимость. Вам, скорее всего, не разрешат ходить по собственности с вашим агентом в удобное для вас время, хотя некоторые аукционные компании предлагают дни открытых дверей.

«Лично я никогда не рекомендовал бы клиенту приобретать недвижимость удаленно, не проведя предварительно проверку глазного яблока», — говорит Дэвид Роберсон, адвокат по недвижимости и брокер в Сан-Хосе, Калифорния. Он и его жена владеют 22 сдаваемыми в аренду объектами в трех штатах, является владельцем и оператором Silicon Valley Property Management Group. Либо вы, либо ваша доверенная инвестиционная команда должны тщательно оценить как недвижимость, которую вы рассматриваете, так и людей, с которыми вы имеете дело, прежде чем брать на себя юридические или финансовые обязательства.

Точно так же Хьюмс предупреждает, что источники, сообщающие о текущей или будущей стоимости имущества, могут быть неточными, если не проводилась оценка на месте профессионалами, которые знают, как собрать и оценить все необходимые детали. Лучший способ оценить аукционную недвижимость — это работать с профессионалами — агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками, — которые понимают затраты на строительство и реконструкцию и могут точно оценить текущую и будущую стоимость собственности, а также стоимость необходимых для этого работ.

Состояние имущества и проверки

У дома могут быть самые разные проблемы — помните, раньше он принадлежал тому, кто не мог позволить себе ипотеку или налоги на имущество, поэтому владелец, вероятно, также не мог позволить себе регулярное обслуживание или ремонт. Кроме того, когда потеря дома казалась неизбежной, владелец мог преднамеренно пренебречь им или даже серьезно его повредить. Кроме того, пустующая собственность могла быть разграблена или занята скваттерами.

Предположим, что если недвижимость выглядит ужасно снаружи, она, вероятно, выглядит ужасно и внутри. Недвижимость на аукционе продается как есть, и вы должны быть в состоянии позволить себе любой ремонт. Хотя это может показаться заманчивым, вы не должны вмешиваться, чтобы лучше понять состояние собственности. Возможно, вы видели по телевизору, как ласты проникают на задний двор, заглядывают или даже лезут в окна, но это незаконно, и вы определенно не хотите беспокоить кого-либо, кто находится в доме, не только из вежливости, но и для вашей безопасности. Поищите информацию об истории владения недвижимостью в местных правительственных записях, поговорите с местными агентами по недвижимости и с уважением запросите информацию у соседей.

Аукционная собственность часто не позволяет досмотр дома или какой-либо законный способ лично осмотреть интерьер. Если вы не можете позволить себе риск покупки недвижимости в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволяют вам осмотреть недвижимость перед ставкой. Без этой информации может быть трудно понять, во что вы ввязываетесь, каковы будут затраты на ремонт имущества и его истинную стоимость, пока вы не станете владельцем.

Даже если вы можете получить домашнюю инспекцию, у этого все еще есть свои пределы. Проблемы за стенами, потолками и под полом могут быть незаметны, пока вы не завладеете ими. Если коммунальные услуги отключены, вы не сможете обнаружить утечки, проблемы с электричеством, сломанные приборы или неисправное оборудование HVAC.

Варианты оплаты: Планируйте заранее

Покупка недвижимости на аукционе обычно требует больших денежных средств. Каждая аукционная компания и правительство округа предъявляют свои требования к оплате, но вам, вероятно, потребуются наличные только для того, чтобы обеспечить свое право на участие в торгах. Сумма первоначального взноса и способы покупки часто зависят от недвижимости и аукционного дома. Более гибкие варианты финансирования могут быть доступны при покупке недвижимости, принадлежащей банку, традиционным способом.

Что касается оплаты, участники аукциона должны принести наличные деньги, денежный перевод или кассовый чек на сумму, требуемую держателем аукциона. Как правило, вам придется заплатить за недвижимость в полном объеме сразу после победы на аукционе. Иногда у вас может быть время до следующего дня, чтобы завершить платеж. Невыполнение платежа может привести к потере вашего депозита и запрету на участие в будущих аукционах. Будьте готовы предоставить подтверждение наличия средств, чтобы показать, что вы можете совершить покупку. Если вы участвуете в торгах как юридическое лицо, такое как ООО, траст или товарищество с ограниченной ответственностью, а не как физическое лицо, вам может потребоваться предъявить документы вашей организации.

Победители проходят условное депонирование и закрытие, как и при любой другой покупке дома. Участниками торгов на аукционах недвижимости часто являются инвесторы в недвижимость, которые могут позволить себе платить наличными. Для аукционов, на которых разрешены финансируемые покупки, вам необходимо заранее пройти предварительную квалификацию. Некоторые аукционные дома предпочитают, чтобы вы работали с их аффилированными кредиторами и чтобы эти кредиторы присутствовали на аукционе. Тем не менее, сделайте свое исследование заранее, чтобы определить процентные ставки, доступные от конкурирующих кредиторов. Эта информация может дать вам некоторое преимущество.

Кроме того, убедитесь, что вы понимаете аукционные сборы, которые вы должны будете покрыть. «Дома, приобретаемые на аукционах, часто требуют затрат и сборов от аукционистов, банков, адвокатов и других компаний, необходимых для выставления собственности на аукцион», — говорит Хьюмс. «Нередко можно найти 10% аукционных сборов, банковские проценты и штрафы, гонорары адвокатов, 12% сборы за продажу и сборы за подготовку собственности, которые переходят к покупателю».

Проверка на наличие претензий, залогов и жильцов

Прежде чем сделать ставку, вы захотите нанять компанию по поиску прав собственности, чтобы узнать, кто может иметь право удержания в отношении собственности. Как владелец, вы будете нести ответственность за любые залоговые удержания, что означает больше денег из вашего кармана.

Могут быть и другие претензии к дому — не только налоговые залоговые права, но и залоговые права подрядчика или вторая ипотека. Участники торгов должны уточнить у аукционной компании четкое название собственности. Если вы выиграете аукцион, вам нужно будет приобрести страховку титула во время условного депонирования или сразу после закрытия, чтобы защитить себя от любых залогов, не раскрытых во время поиска титула.

В некоторых случаях собственность будет занимать (бывший) владелец или сквоттер, и вам придется их выселить — часто длительный процесс, который в лучшем случае может быть неприятным, а в худшем — дорогостоящим. Было бы выгоднее просто предложить им несколько тысяч долларов вперед, чтобы они съехали и передали ключи.

Воздержитесь от каких-либо действий, пока не получите титул. Избегайте желания начать ремонт или переехать в собственность сразу после получения свидетельства о продаже. Вам все равно придется ждать до 10 дней или около того, чтобы получить свидетельство о праве собственности. Недвижимость на самом деле не ваша, пока вы не получите этот сертификат; владелец все еще мог сохранить свое право на дом, подав возражение против продажи в суд или погасив ссуду.

Итог

Выкупные дома могут быть привлекательными с финансовой точки зрения, но есть много препятствий, которые необходимо учитывать перед покупкой. Кроме того, тот факт, что дом продается на аукционе, не означает, что вы сможете купить его по хорошей цене (или что дом является выгодным предложением по любой цене — это может оказаться денежной ямой). Тем не менее, для сообразительных, умных и целеустремленных людей аукционы недвижимости стоит изучить как способ недорого подобрать дом или инвестиционную недвижимость.

При этом рассмотрите в качестве альтернативы недвижимость, не проданную на аукционе. «Можно найти более выгодную сделку при ведении переговоров с продавцом, который имеет долю в собственности и может вести переговоры от своего имени без всех связанных с аукционом штрафов и сборов», — советует Хьюмс. «У вас также может быть больше конкуренции на аукционах со стороны компаний, которые покупают недвижимость для перепродажи в качестве бизнес-модели. Дома, выставленные на аукцион, не всегда являются лучшим предложением для среднего покупателя жилья».

Если вы заинтересованы в том, чтобы попытаться подобрать выгодную недвижимость на аукционе, вам предстоит многому научиться. Аукционы являются более рискованным способом приобретения недвижимости, чем через агента по недвижимости. Важно быть очень хорошо осведомленным о процессе и свойствах, на которые вы заинтересованы в торгах. Работа с местным агентом по недвижимости или брокером для выявления потенциальных объектов может помочь, хотя они могут не заинтересоваться, если вы не сможете достичь соглашения о компенсации.

Наконец, обязательно внимательно ознакомьтесь со всеми правилами аукциона и проведите комплексную проверку имущества, прежде чем делать ставки. Обратитесь за советом к адвокату по недвижимости — в идеале к тому, кто имеет опыт продажи заложенного имущества, — чтобы убедиться, что вы понимаете, каковы будут ваши обязанности и обязательства, если вы станете победителем торгов.

MaltzAuctions — Специалисты по аукционам недвижимости

Maltz Auctions — первоклассная аукционная компания с полным спектром услуг, специализирующаяся на создании ликвидности посредством аукционного метода маркетинга. Компания Maltz Auctions с оборотом более 140 000 000 долларов и безупречной репутацией благодаря профессионализму, добросовестности и успеху провела тысячи аукционов и получила более 2 миллиардов долларов продаж от имени таких клиентов, как суды по делам о банкротстве США и финансовые учреждения по всей стране, Министерство США. Министерства юстиции, Комиссии по ценным бумагам и биржам, Службы внутренних доходов, Департамента по налогам и сборам штата Нью-Йорк, судебных управляющих, распорядителей имущества и государственных администраторов, а также юридических фирм, частных лиц и корпораций по всей стране. Maltz Auctions уполномочена судом действовать в качестве аукционистов, маклеров по недвижимости и управляющих. 40-летняя фирма признана на национальном уровне как имя, которому доверяют, в совершенстве и достижениях.

Учить больше

Избранные аукционы

Просмотреть все аукционы

Аукционы недвижимости

Коммерческая недвижимость

жилая недвижимость

Отличительные свойства

Помимо недвижимости…

Предметы роскоши

Тяжелое оборудование

Ювелирные изделия и предметы коллекционирования

Аренда и действующие предприятия

Деловые активы и инвентарь

Такси Медальоны

Уникальные активы

Акционерный аванс

Предыдущие известные аукционы

$50,900,000
Manhattan, NY

$29,200,000
Queens, NY

$27,400,000
Long Beach, NY

$30,750,000
Manhattan, NY

$19,000,000
Muttontown, NY

$18,450,000
Queens, NY

$6,450,000
Manhattan, NY

5 510 000 долларов США
Куог, штат Нью-Йорк

7 500 000 долларов США
Тревос, Пенсильвания

Предыдущий Следующий

Предстоящие объекты недвижимости

ноябрь 29

Трехнедельный автомобильный аукцион

Продажа соглашения об обеспечении 39 Windsor Place, Сентрал-Айлип, Нью-Йорк, США

Посмотреть аукцион

окт. 26

Дом с 3 спальнями

Публичный административный аукцион 161 Сильвия Лейн, Нью-Гайд-Парк, Нью-Йорк 11040, США

Посмотреть аукцион

окт. 26

Дом с 3 спальнями

Публичный административный аукцион 161 Сильвия Лейн, Нью-Гайд-Парк, Нью-Йорк 11040, США

Посмотреть аукцион

ноябрь 2

Золотые и серебряные слитки

Публичный административный аукцион 39 Windsor Place, Сентрал-Айлип, Нью-Йорк, США

Посмотреть аукцион

ноябрь 2

Ювелирные изделия, монеты и многое другое…

Публичный административный аукцион 39 Windsor Place, Сентрал-Айлип, Нью-Йорк, США

Посмотреть аукцион

ноябрь 16

Здание площадью более 3000 кв. футов

Аукцион банкротства 689Проспект-авеню, Бронкс, Нью-Йорк, США

Посмотреть аукцион

ноябрь 16

Здание площадью более 3000 кв. футов

Аукцион банкротства 689 Prospect Avenue, Бронкс, Нью-Йорк, США

Посмотреть аукцион

ноябрь 16

Здание площадью более 3000 кв. футов

Аукцион банкротства 689 Prospect Avenue, Бронкс, Нью-Йорк, США

Посмотреть аукцион

окт. 27

Угловой многофункциональный корпус

Аукцион банкротства 182 Lindsey Avenue, Бьюкенен, Нью-Йорк, США

Посмотреть аукцион

окт. 27

Угловой многофункциональный корпус

Аукцион банкротства 182 Lindsey Avenue, Бьюкенен, Нью-Йорк, США

Посмотреть аукцион

окт. 27

Угловой многофункциональный корпус

Аукцион банкротства 182 Lindsey Avenue, Бьюкенен, Нью-Йорк, США

Посмотреть аукцион

окт. 25

Транспортные средства и оборудование

Городской аукцион 1025 North Indiana Avenue, Линденхерст, Нью-Йорк, США

Посмотреть аукцион

Декабрь 14

Дом на одну семью

Аукцион банкротства 28 Dering Road, Sound Beach, NY 11789, США

Посмотреть аукцион

Декабрь 14

Дом на одну семью

Аукцион банкротства 28 Dering Road, Sound Beach, NY 11789, США

Посмотреть аукцион

Декабрь 14

Дом на две семьи

Аукцион банкротства 208-38 15th Drive, Бэйсайд, Нью-Йорк 11360

Посмотреть аукцион

Декабрь 14

Дом на две семьи

Аукцион банкротства 208-38 15th Drive, Бэйсайд, Нью-Йорк 11360

Просмотр Аукциона

Декабрь 14

Дом на две семьи

Аукцион банкротства 208-38 15th Drive, Бэйсайд, Нью-Йорк 11360

Посмотреть аукцион

окт. 26

Дом с 6 спальнями

Публичный административный аукцион 49 Madison Avenue, Фрипорт, NY 11520, США

Посмотреть аукцион

окт. 26

Дом с 6 спальнями

Публичный административный аукцион 49 Madison Avenue, Фрипорт, NY 11520, США

Посмотреть аукцион

ноябрь 8

Трехнедельный автомобильный аукцион

Продажа соглашения об обеспечении 39 Windsor Place, Сентрал-Айлип, Нью-Йорк, США

Посмотреть аукцион

Принимайте участие в торгах онлайн

Создайте учетную запись

Зарегистрируйтесь для безопасного доступа к просмотру всех деталей аукциона и ставок.

Зарегистрироваться

Начать торги в Интернете

Используйте нашу онлайн-платформу для торгов, чтобы сохранять аукционы, делать ставки и выигрывать аукцион.

Посмотреть аукционы

Делайте ставки в любом месте с помощью нашего мобильного приложения.