Образец смета на ремонт подъезда 9 этажного дома: Расчет сметы на ремонт подъезда

o-builder. ru

сколько квартир в 5 этажном доме?

В моей панельке из пяти этажей и шести подъездов 90 квартир. Дому 33 года. Рядом строится пятиэтажка из 60 квартир, сколько в ней подъездов пока не понятно.

А можно фотку дома. А то пятиэтажные дома разные бывают.

4-х под’ездный 60 квартир! Один подъезд содержит до 15 квартир! Бывает и 12 квартир в подъезде, зависит от планировки всего дома!

Ответ = 5хКАКАхКАПА КАКА — количество квартир на площадке КАПА — количество подъездов

в одном подъезде 20 кв

touch.otvet.mail.ru

Сколько в 5 этажном доме квартир в одном подъезде?

Живу в панельной пятиэтажной хрущевке, в нашем доме на площадке 4 квартиры, в подъезде 20. Есть некоторые пятиэтажки, там три квартиры на площадке, в подъезде 15 квартир. Еще бывает первый этаж пятиэтажки занимает магазин, может быть 4 квартиры на площадке, тогда будет 16 квартир в подъезде, может быть три квартиры на площадке, тогда 12 квартир в подъезде.

смотря скоко квартир на одном этаже — если 4 то 20 если 3 то 15 если 5 то 25 если 2 то 10

10, 15, или 20 — зависит от типа дома

Я жила в 5-этажном доме. В одном подъезде было по 3 квартиры на этаже, в другом-по 2.Всё зависит от количества квартир в подъезде.

10, 15 или 20, если на первом этаже нет нежилых.

В моём доме-10. Чаще-15. Ещё бывает 20

15 или 20, как правило.

В доме обычной планировки — 20.

touch.otvet.mail.ru

FISP | RAND Engineering & Architecture, DPC

Ранее известная как Местный закон 11/98, Программа проверки безопасности фасадов требует проведения практических проверок на каждом 60-футовом интервале уличных и общественных фасадов зданий выше шести этажей.

Большинство владельцев и управляющих недвижимостью города Нью-Йорка знают, что Нью-Йоркская программа проверки безопасности фасадов (FISP), ранее известная как Местный закон 11/98, требует проверки внешних фасадов зданий.Однако многочисленные детали программы часто являются источником путаницы, особенно те, что касаются статуса регистрации и последующего ремонта. Ниже приведены некоторые часто задаваемые вопросы по теме:

Почему FISP?

В 1979 году студентка Барнарда Грейс Голд была смертельно ранена куском каменной кладки, упавшим с седьмого этажа здания на Манхэттене. Ее трагическая смерть привела к принятию местного закона 10/80, поправки к административному кодексу города Нью-Йорка, требующей циклической проверки фасадов выше шести этажей.С годами в кодекс были внесены дополнительные поправки, в первую очередь с принятием Местного закона 11/98 и введением в 2013 году Программы проверки фасадов. 

Что влечет за собой проверка FISP?

Проверка распространяется на ограждающие конструкции и принадлежности всех фасадов зданий выше шести этажей, включая парапеты; балконы; перила; пожарные лестницы; ограждения балконов и теплиц. Вдоль уличных фасадов и фасадов, обращенных к полосе отвода, требуется ручная инспекция фасадов, которую можно проводить с помощью промышленного альпинизма, моторизованных лесов и стреловых подъемников.

Остальные фасады обычно осматриваются с помощью биноклей большой мощности. Инспектор документирует состояние стен заметками и фотографиями; письменный отчет об инспекции, поданный в Департамент строительства города Нью-Йорка, должен содержать фотографии.

Каковы новые требования FISP 9

В феврале 2020 года вступили в силу Правила с поправками для 9 ^-го  цикла программы проверки фасадов, изданные Департаментом строительства города Нью-Йорка.Основные изменения включают:

• Практический осмотр обязателен через каждые 60 футов вдоль фасадов, выходящих на улицы и подъездные пути.
• Исследовательские зонды необходимы вдоль каждого 60-футового интервала фасадов полых стен каждый второй цикл (т. е. Цикл 9, Цикл 11) для проверки наличия и состояния стеновых связей.
• Владельцы должны размещать и поддерживать сертификат состояния фасадов в вестибюле, очень похожий на сертификат лифта, чтобы предупредить жильцов здания о состоянии наружных стен.

Измененное правило затрагивает не только 9   цикла, но также 8   цикла с поправками и последующие отчеты, которые все еще могут быть поданы.

В зависимости от длины уличных/общественных фасадов стоимость проведения инспекции, вероятно, значительно возрастет, поскольку теперь требуются многочисленные дополнительные капли. Кроме того, если здание представляет собой конструкцию с полыми стенами, необходимые исследовательские зонды значительно увеличат стоимость процесса инспекции.

Кто подает отчеты FISP?

Осмотр фасада должен проводиться под наблюдением или под надзором того, кого Департамент строительства города Нью-Йорка (DOB) называет «квалифицированным инспектором по наружным стенам» (QEWI), который должен быть либо архитектором, зарегистрированным в штате Нью-Йорк (RA), либо Лицензированный профессиональный инженер штата Нью-Йорк (PE) с опытом работы не менее семи лет. Любой, кто участвует в процессе инспекции и работает под непосредственным руководством QEWI, должен либо иметь трехлетний соответствующий опыт работы со степенью бакалавра в области архитектуры или инженерии, либо пять лет при отсутствии такой степени.

С 2016 года DOB больше не принимает «печатные копии» отчетов FISP. Все отчеты FISP должны быть представлены в электронном виде через онлайн-портал DOB NOW.

Чтобы получить доступ к DOB NOW, владельцы недвижимости и менеджеры должны зарегистрироваться в системе электронного архива DOB. Отчеты FISP не могут быть поданы, если владелец здания не зарегистрирован, но после того, как владелец зарегистрирован, фактический процесс подачи может быть завершен зарегистрированным управляющим зданием.

Каковы классификации подачи?

Здания зарегистрированы как безопасные, безопасные с программой ремонта и технического обслуживания (SWARMP) или небезопасные.Безопасное здание не требует дальнейших действий. Здание SWARMP должно быть отремонтировано в сроки, установленные QEWI в отчете. Небезопасные здания должны быть отремонтированы в течение 90 дней, хотя владельцы могут запросить продление у DOB, если для защиты населения приняты надлежащие меры безопасности.

Каковы примеры небезопасных внешних условий?

Любой предмет, который, по мнению QEWI, может упасть со здания в течение следующего года, должен считаться небезопасным.Примеры включают незакрепленные кирпичи, раствор или бетон; сдвинутые стены парапета или каменная кладка; незакрепленные предметы (например, цветочные горшки) на пожарных лестницах или подоконниках.

Что происходит, когда здание регистрируется как небезопасное?

Любые небезопасные условия, обнаруженные QEWI, должны быть немедленно сообщены в DOB через уведомление о небезопасных условиях, известное как форма FISP3. Подача FISP3 вызывает нарушение, и представитель DOB часто проверяет небезопасные условия в течение 24 часов с момента уведомления.

Как только будет определено небезопасное состояние, владелец должен установить тротуарный навес для защиты населения, если такое состояние возникает вдоль уличного фасада, и/или должным образом заблокировать доступ вдоль фасадов, не выходящих на улицу.

После того, как здание подало отчет о небезопасности, владелец или управляющий должен либо завершить требуемый ремонт в течение 30 дней, либо, если 30 дней недостаточно для завершения работ (как это чаще всего бывает), в DOB запрос на продление.

DOB обычно предоставляет продление на 90 дней при условии соблюдения надлежащих мер безопасности и установленного графика ремонта. Дополнительные продления могут быть запрошены и предоставлены каждые 90 дней по мере необходимости, пока работа не будет завершена. Пока расширения утверждены и поддерживаются в течение программы ремонта, DOB не будет налагать штрафы.

К каждому запросу на продление времени прилагается письмо от QEWI с указанием объема работ, графика ремонта и подтверждением надлежащих мер безопасности (например,г., тротуарный навес) на месте.

После того, как подрядчик был нанят и небезопасные условия были исправлены, инженер/архитектор, управляющий программой ремонта (как правило, QEWI, подавший первоначальный отчет о небезопасности), подаст исправленный отчет в DOB, повышающий статус здания до SWAMRP или Безопасно. Следует отметить, что DOB настоятельно рекомендует владельцам небезопасных зданий добиваться получения статуса безопасного. Отчеты с поправками, направленные на повышение статуса здания с Небезопасного до SWARMP, внимательно изучаются DOB и могут быть отклонены, если DOB по своему собственному усмотрению определит, что условия, определенные как SWARMP в Отчете с поправками, более точно описаны как Небезопасные.

Через какое время после ремонта необходимо провести повторный осмотр здания?

QEWI должен проверить ремонт в небезопасных условиях в течение двух недель после завершения работ. Этот временной интервал обычно не является проблемой, когда QEWI активно наблюдает за выполнением программы ремонта.

Каковы примеры условий SWARMP?

Условия SWARMP — это условия, которые QEWI считает безопасными на момент проверки, но которые могут перерасти в небезопасные условия в течение пяти лет.Типичные примеры включают слегка потрескавшуюся или отколотую кладку, изношенные швы из раствора, деформированные оконные перемычки и поврежденные покрытия.

Когда должны быть устранены условия SWARMP?

QEWI должен указать конкретный крайний срок ремонта (минимум через год после подачи заявки) для каждого отдельного элемента SWARMP.

Если какой-либо элемент SWARMP не будет исправлен в установленный срок, ДОБ может по своему усмотрению понизить статус здания до Небезопасный и выписать штрафы.

Незавершенные элементы SWARMP не могут быть перенесены из одного цикла проверки в другой.Если какой-либо элемент SWARMP не будет отремонтирован к моменту подачи отчета о следующем цикле, здание автоматически понизится до небезопасного, независимо от фактической степени физической опасности, связанной с указанным состоянием.

Когда заканчивается осмотр фасада?

Здания имеют перекрывающиеся двухгодичные периоды подачи документов и группируются по последней цифре их номера блока:

Для 8-го ^-го Цикла проверок:

• Номера блоков, оканчивающиеся на 4, 5, 6, или 9:
  Отчеты должны быть поданы в период с 21 февраля 2015 г. по 21 февраля 2017 г.
• Номера блоков, оканчивающиеся на 0, 7 или 8:
  Отчеты должны быть поданы в период с 21 февраля 2016 г. по 21 февраля 2018 г. , 2017 г. и 21 февраля 2019 г. 21 февраля 2022 г.
• Номера блоков, заканчивающиеся на 0, 7 или 8:
  Отчеты необходимо подавать в период с 21 февраля 2021 г. по 21 февраля 2023 г.
• Номера блоков, оканчивающиеся на 1, 2 или 3:
  Отчеты должны быть поданы в период с 21 февраля 2022 г. по 21 февраля 2024 г.

Как свойства с более чем одним файлом здания?

Для недвижимости с двумя или более зданиями выше шести этажей, занимающими разные номера кварталов, владелец может зарегистрировать одним из двух способов:

• Здания можно зарегистрировать отдельно на основе последней цифры их номеров кварталов.
• Группа зданий может быть объединена в файл под окном хранения любого из зданий.DOB должен быть уведомлен об этом намерении не менее чем за 180 дней до окончания периода подачи заявок.

Примечание. Здания, которые были зарегистрированы вместе в предыдущем цикле, должны продолжать указываться в одном и том же окне в последующих циклах.

Когда нужно регистрировать новостройки?

Новопостроенное здание подпадает под действие требований FISP к отчетности по прошествии пяти лет с момента выдачи первоначального Временного сертификата владения (TCO). Владелец должен соблюдать первый крайний срок подачи заявки на эту недвижимость, который наступает после достижения пятилетнего рубежа совокупной стоимости владения (или окончательного СО в тех редких случаях, когда совокупная стоимость владения никогда не выдавалась).

Например, если зданию с номером блока, оканчивающимся на 7, была выдана первоначальная совокупная стоимость владения 15 мая 2017 г., владелец должен будет подать первый отчет об осмотре фасада не позднее 9 ^-го -го цикла цикла для этого собственности от 21 февраля 2023 г. (См. схему окна подачи выше.)

Если, однако, это же здание получило свою первоначальную совокупную стоимость владения 15 мая 2018 г., владельцу не нужно было бы подавать заявку на цикл 9 ^th , поскольку Крайний срок подачи (21 февраля 2023 г.) истечет до того, как первоначальному ТШО исполнится пять лет (15 мая 2023 г.).В этом случае владельцу не нужно будет подавать отчет до 10 ^-го -го крайнего срока цикла, который, по прогнозам, наступит 21 февраля 2028 года.

Через какое время после проверки FISP необходимо подавать отчет?

Отчеты об осмотре фасада должны быть поданы не позднее, чем через 60 дней после того, как QEWI проведет окончательную проверку, и не позднее, чем через год после практической проверки. Владельцы зданий должны оперативно утверждать, подписывать и возвращать отчеты в QEWI для своевременной подачи в DOB, чтобы избежать повторной проверки.

Если в Свидетельстве о собственности указано, что высота здания составляет шесть этажей плюс подвал, означает ли это, что проверка FISP не требуется?

Не обязательно. Описание высоты в сертификате владения зданием не определяет необходимость проверки. Фактическая физическая высота здания — это то, что имеет значение. Многие здания, особенно в Квинсе и Бруклине, имеют свидетельство о праве собственности, в котором неправильно указана высота здания как шесть этажей плюс подвал, хотя на самом деле здание состоит из шести этажей плюс подвал или даже шесть этажей плюс полный надземный уровень вестибюля.

Важно различать подвал и подвал. Подвал не считается этажом, потому что более половины высоты его стен находится ниже уровня земли. Подвал, с другой стороны, считается этажом, потому что более половины высоты его стены находится над землей. Таким образом, здание с шестью этажами плюс подвал считается высотой 6½ этажей, а это означает, что необходимо подать отчет об осмотре фасада, независимо от того, что написано в Сертификате о праве собственности.

Может ли DOB отклонить отчет, потому что оконные кондиционеры установлены неправильно? Существуют ли какие-либо рекомендации относительно того, что представляет собой должным образом защищенный блок?

DOB может считать и считает ненадлежащим образом закрепленные оконные кондиционеры небезопасным состоянием.Это решение не зависит от того, сочла ли QEWI какие-либо оконные кондиционеры потенциально опасными.

Элементы, считающиеся небезопасными, обычно включают незакрепленные опоры, такие как блоки или кирпичи, зажатые между блоком кондиционера и подоконником, или блок кондиционера, который кажется неустойчивым. Хотя в DOB не указаны правила или критерии проектирования для установки оконных кондиционеров, в нем содержится список советов по установке кондиционеров.

QEWI, проводя осмотр фасада, трудно определить безопасность оконных кондиционеров по всему зданию, за исключением проверки каждого отдельного блока внутри квартир.

Полная проверка, однако, невозможна в больших зданиях с многочисленными устройствами. Кроме того, расположение установленных блоков может регулярно меняться. По этой причине DOB в настоящее время рассматривает кондиционеры, устанавливаемые на окнах, как временные установки, несколько выходящие за рамки FISP, и проверяет их статус во время проверки DOB, инициированной путем подачи отчета об инспекции.

Владельцам и управляющим зданий рекомендуется установить стандарты и процедуры установки и обеспечить их соблюдение всеми жильцами.Например, жильцы должны иметь установленные на окнах кондиционеры с надежными опорными кронштейнами квалифицированным лицом (например, подрядчиком или должным образом обученным суперинтендантом, техником и т. д.) и предоставить письменное подтверждение от установщика, чтобы гарантировать безопасность агрегата. Подписывая отчет FISP, владелец подтвердит, что все установки кондиционеров соответствуют строительным стандартам или превышают их.

Должны ли также проверяться перила балкона?

Перила и их соединения в любом месте здания — на балконах, террасах, крышах и т. д.— требуется оценка прочности конструкции в рамках программы проверки безопасности фасадов.

Ограждения балконов и теплиц также должны быть проверены на структурную устойчивость и признаны устойчивыми и безопасными для достижения статуса подачи заявок Safe или SWARMP.

В чем разница между последующим отчетом и исправленным отчетом?

Последующий отчет изменяет статус ранее поданного безопасного отчета или отчета SWARMP. Отчет с поправками изменяет статус ранее поданного отчета о небезопасности на SWARMP или Безопасный.

Когда можно убрать тротуарный навес?

Тротуарный навес, установленный вдоль фасада с небезопасными условиями, должен оставаться на месте до тех пор, пока не произойдет одно из двух событий:

1. DOB принимает измененный отчет FISP, повышая статус здания с «Небезопасно» до «Безопасно» или «Безопасно». с программой ремонта и технического обслуживания».
2. Инспектор DOB посещает объект и соглашается, что небезопасных условий не осталось, и санкционирует полный или частичный снос сарая перед подачей и принятием Исправленного отчета.

Демонтаж тротуарного навеса до выполнения любого из этих условий может привести к штрафу в размере 10 000 долларов США. Если навес уже был снесен, а инспектор DOB впоследствии определяет, что в здании все еще существуют небезопасные условия, навес необходимо установить заново. Поскольку переустановка навеса обходится значительно дороже, чем ежемесячная арендная плата, гораздо выгоднее поддерживать навес в рабочем состоянии до тех пор, пока DOB официально не примет исправленный отчет.

Каковы регистрационные пошлины?

DOB взимает плату в размере 425 долларов США за первоначальную подачу отчетов FISP и 425 долларов США за исправленные или последующие отчеты.Существует также плата в размере 305 долларов США за подачу заявки на 90-дневное продление ремонта небезопасных предметов.

Каковы санкции за несоблюдение?

• Ежемесячный штраф за несвоевременную подачу документов составляет 1000 долларов в месяц после истечения крайнего срока.
• Дополнительный штраф за неуплату штрафа, начисляемый ежегодно, составляет 5000 долларов США.
• Владельцам, не исправившим небезопасное состояние, грозит штраф в размере 1000 долларов США в месяц плюс дополнительный ежемесячный штраф, основанный на линейных кадрах навеса на тротуаре, до тех пор, пока условие не будет исправлено и не будет представлен приемлемый отчет с поправками.
• Гражданский штраф в размере 2000 долларов США будет начислен за неисправление условий Safe with a Repair and Maintenance Program (SWARMP) к следующему циклу.

Дополнительная информация (дата рождения)

Президент совета кондоминиума предупредил об ухудшении состояния и необходимости ремонта за несколько месяцев до обрушения

В письме, отправленном в апреле жителям обрушившегося на прошлой неделе кондоминиума в районе Майами-Бич, говорилось, что «разрушение бетона в здании ускоряется» и предупреждалось, что ущерб «начнется размножаться в геометрической прогрессии.

В письме, отправленном президентом южного совета Champlain Towers Жаном Водницки, жильцам разъяснялось, почему реконструкция, которая первоначально оценивалась примерно в 9 миллионов долларов, подскочила до 16 миллионов долларов примерно за три года.

Инженер-консультант Фрэнк Морабито был нанят в 2018 году, чтобы начать 40-летний процесс переаттестации, как того требует строительный кодекс округа Майами-Дейд.В его отчете указывалось, что в подземном гараже 12-этажного здания было «обильное растрескивание» и разрушение. .

Он также сказал, что гидроизоляция под настилом бассейна и въездом вышла из строя, «что привело к серьезным структурным повреждениям бетонной несущей плиты под этими зонами».

К 2021 году здание находилось в аварийном состоянии, написал Водницкий в письме от 9 апреля, о котором впервые сообщило USA TODAY.

Примерно половина здания кондоминиума рухнула примерно в 1:30 ночи в прошлый четверг. В общей сложности 12 человек погибли, еще 149 пропали без вести после обнаружения еще одного тела во вторник днем.

«Оценка Морабито показала, что наблюдаемые повреждения бетона начнут увеличиваться в геометрической прогрессии с годами, и действительно наблюдаемые повреждения, такие как в гараже, значительно ухудшились с момента первоначальной проверки», — написала Водницки в том, что она назвала «Состоянием здание.»

«Когда вы можете визуально увидеть растрескивание бетона, это означает, что арматура, скрепляющая его, ржавеет и разрушается под поверхностью», — сказал жителям Водницкий, переживший обрушение в четверг.

«Первоначальный объем работ в отчете за 2018 год расширился. Износ бетона ускоряется. Ситуация с крышей стала намного хуже», — написала она. «Были выявлены новые проблемы. Кроме того, расходы растут с каждым годом. Именно так мы перешли от оценочных 9 128 433,60 долларов, указанных в отчете Фрэнка Морабито за 2018 год, к гораздо большей цифре, которую мы имеем сегодня».

«При выполнении любых работ по восстановлению бетона невозможно узнать степень повреждения нижележащей арматуры до вскрытия бетона. Часто ущерб оказывается более значительным, чем можно определить при осмотре поверхности», — добавила Водницки. жители сказали, что им не сообщили об отчете, а один сообщил NBC News, что чиновник здания Surfside сказал на встрече месяц спустя, «что здание не в плохом состоянии». счет резидента.В протоколе говорится, что официальный представитель здания Surfside Розендо Прието сообщил присутствующим на встрече, что он получил и изучил отчет инженера-строителя, «и похоже, что здание находится в очень хорошем состоянии».

«Обсуждался разрешительный процесс, балконные перила, реставрация бетона и гидроизоляция», — говорится в протоколе собрания.

На следующий день после встречи Прието написал по электронной почте тогдашнему управляющему города Гильермо Ольмедильо, что «все прошло очень хорошо».

«Реакция всех в комнате была очень положительной», — написал он.«Все основные проблемы, связанные с их 40-летним процессом повторной сертификации, были решены».

Прието находится в отпуске в качестве временного строительного чиновника в Дорале, Флорида, сообщили городские власти. Прието был сотрудником C.A.P. Government, Inc., которая заключила контракт с городом Дорал, согласно заявлению, объявляющему о его уходе в понедельник.

Городские власти, которые не уточнили, был ли отпуск добровольным, заявили, что им стало известно об изменении в понедельник.

Мэр Surfside Чарльз Беркетт заявил в понедельник, что неспособность городских властей раскрыть подробности в отчете за 2018 год «вызывает тревогу».»

«Мы докопаемся до сути», — сказал он. Агентства продолжали работать на кургане круглосуточно, поскольку десятки людей до сих пор числятся пропавшими без вести.

Президент Джо Байден и первая леди Джилл Байден посетят Серфсайд в четверг, сообщил Белый дом во вторник. публикует документы, протоколы собраний и множество электронных писем, связанных с управлением зданием.

Одна опубликованная цепочка электронных писем показала, что Мара Чоуэла, член возглавляемого жителями Южного совета Champlain Towers, отправила письмо Прието по электронной почте в начале 2019 года, надеясь поднять красный флаг по поводу строительства поблизости.

«Мы обеспокоены тем, что строительство рядом с Surfside находится слишком близко», — написала она. «Земля на Коллинзе и 87 копает слишком близко к нашей собственности, и у нас есть опасения по поводу конструкции нашего здания».

Прието ответил: «Мне нечего проверять.

Прието не сразу ответил на запросы о комментариях в понедельник. Он сказал The Miami Herald, что не помнит, чтобы получал отчет за 2018 год и не помнит, чтобы получал электронные письма от Чуэлы за 2019 год. На прошлой неделе в рамках 40-летней повторной сертификации бассейн был ошеломлен тем, что он увидел в здании, сказал он Miami Herald.

«По всему гаражу стояла вода», — сказал подрядчик, который попросил не называть его имени, но поделился фотографиями с торговой точкой.

Подрядчик сообщил «Геральду», что самая большая лужа воды образовалась у парковочного места 78, расположенного под настилом бассейна, где, по словам Морабито, были «серьезные структурные повреждения».

Морабито рекомендовал, чтобы бетонные плиты, которые «демонстрировали повреждения» у входа и настила бассейна, «были полностью удалены и заменены.Он сказал, что разрушение бетона следует «своевременно устранять».

Этот бассейн был поглощен огромной воронкой незадолго до обрушения, сообщила пропавшая без вести жительница Кассондра «Кэсси» Билледо-Страттон своему мужу по телефону, прежде чем ее линия оборвалась.

После катастрофы было подано как минимум три иска, в том числе один в понедельник Райсой Родригес, которую спасли с балкона. В жалобе, требующей коллективного иска, она рассказала, что здание «качалось, как лист бумаги.»

Представитель управляемой жильцами ассоциации кондоминиумов Champlain Towers South Condominium Association Inc. заявил, что они «не могут комментировать незавершенный судебный процесс» и «мы по-прежнему сосредоточены на заботе о наших друзьях и соседях в это трудное время».

Жильцы, которые хотят переехать из родственного здания Champlain Towers South, которое было построено годом позже той же компанией, предлагается федеральная помощь. находится в опасности.Он сказал, что во вторник инженерная фирма, нанятая жителями, проведет тщательный осмотр северной башни.

В то время как некоторые жители предпочли уехать, многие остались на месте, заявив, что их почти обычное здание содержится в лучшем состоянии.

Часть рухнувшего здания, которая все еще не повреждена, находится под пристальным наблюдением инженеров-строителей, пока поисково-спасательные группы пробираются через обломки.

«В настоящее время не считается, что зданию грозит обрушение, но оно нестабильно, и поэтому мы больше не входим», — сказал Левин Кава во вторник вечером.

Официальные лица заявили, что работают над привлечением дополнительных поисковых групп, поскольку два надвигающихся шторма рискуют задержать их усилия по поиску возможных выживших. Во вторник один из пострадавших был доставлен в больницу из-за обезвоживания.

Левин Кава заказала 30-дневную проверку соответствия старых высотных зданий, находящихся под ее юрисдикцией, требуемой повторной сертификации структурной целостности через 40 лет. Она сказала, что хочет, чтобы любые вопросы, поднятые проверками, были немедленно решены.Она также призвала муниципалитеты округа последовать их примеру.

Майами, например, начал 45-дневную проверку зданий от шести этажей и выше, которым 40 лет и старше.

Во время встречи с владельцами квартир во вторник городские власти заявили, что они оценивают административные изменения и более строгие правила, чтобы предотвратить трагедии в будущем. Недавние законодательные изменения уже привели к тому, что здания, которые не соответствуют требованиям, должны аннулировать свой сертификат использования и освободить здания, по словам Асаэля Марреро, директора городского департамента зданий.

Но инженерные проверки в настоящее время не являются обязательными, если здание не требует повторной сертификации через 40 лет, сказал Марреро.

Ремонт в кооперативах и многоквартирных домах — кто несет ответственность?

Представьте себе это. Ваш подрядчик, наконец, завершил ремонт вашей ванной комнаты, что заняло три месяца, а не три недели, как он обещал. Обои, настенная и напольная плитка по специальному заказу идеально сочетаются друг с другом, и хотя вы превысили свой бюджет, вы очень довольны результатом.Вы уезжаете в путешествие, а по возвращении в свой дом швейцар сообщает вам о «большом наводнении» в вашей квартире и о том, как вам повезло, что вас не было дома. Наполненная тревогой, вы мчитесь в свою квартиру и с ужасом смотрите на свою ванную. Потоп исчез и, по сути, исчезли ваши обои и плитка, которые были уничтожены во время ремонта труб в стене. Вы звоните управляющему зданием, чтобы выяснить, что произошло, и подтвердить, что здание полностью восстановит вашу некогда красивую ванную комнату.Вам говорят, что не будет. Затем вы звоните своему страховому агенту, чтобы уведомить его или ее об ущербе и подать иск. Наконец, вы звоните своему турагенту, чтобы забронировать следующий рейс за город, чтобы избежать решения проблемы.

Приведенный выше сценарий описывает неуверенность, присущую многим жильцам кооперативов и многоквартирных домов: кто же отвечает за ремонт квартир и мест общего пользования? Если вы столкнетесь с похожей ситуацией, придется ли вам раскошелиться на устранение бардака? Как часто поднимаемый вопрос, влияющий на совместную жизнь, это является источником серьезных споров и расходов для многих кооперативных корпораций и их акционеров.

Для анализа вопроса о том, кто несет ответственность за ремонт кооперативной квартиры, необходимо разобраться в отношениях между кооперативом («Арендодателем») и пайщиком («Нанимателем»). Житель индивидуальной кооперативной квартиры, в отличие от собственника квартиры в кондоминиуме, является не «прямым» собственником квартиры, а пайщиком корпорации. Корпорация, в свою очередь, является правообладателем или арендодателем земли и улучшений, составляющих кооперативную собственность.Владение акциями кооперативной корпорации дает арендатору право на долгосрочную имущественную «аренду», которая дает пайщику право занимать квартиру.

Договор аренды подписывается должностным лицом кооператива в качестве Арендодателя и пайщиком в качестве Арендатора и содержит, среди прочего, положения об ответственности за ремонт обеих сторон. Аренда, как правило, предусматривает, что арендатор несет ответственность за обслуживание и ремонт интерьера квартиры, в то время как кооперативная корпорация будет обязана поддерживать и ремонтировать все остальные части здания.Типичный договор аренды содержит четыре параграфа, касающихся непосредственно ремонта: Ремонт арендодателя, Ремонт арендатора, Повреждение квартиры или здания и Параграф о праве на въезд.

Кооператив несет ответственность за содержание всего здания, включая все квартиры, тротуары вокруг дворов, оборудование и аппаратуру в исправном состоянии. Кооператив должен обслуживать все предметы, кроме тех частей, которые прямо указаны как ответственность пайщика в соответствии с договором аренды.Однако акционер несет ответственность за ремонт, если он стал необходимым в результате его собственных действий, небрежности или небрежности, или кого-либо из его семьи, гостей, сотрудников или субарендаторов.

Дольщик несет ответственность за содержание внутренней части квартиры (включая внутренние стены, полы и потолки, окна, оконные стекла, оконные рамы, створки, подоконники, входные и террасные двери, рамы и козырьки) в надлежащем состоянии. Кроме того, акционер должен выполнить всю необходимую покраску и отделку своей квартиры, в том числе внутреннюю часть оконных рам, створок и подоконников. Он также отвечает за техническое обслуживание, ремонт и замену сантехнического, газового и отопительного оборудования и оборудования, а также холодильников, посудомоечных машин, кондиционеров, центральных кондиционеров, стиральных машин, плит и другой техники, которая находится в квартире. Акционер также несет ответственность за открытые газовые, паровые и водопроводные трубы, а также приборы и оборудование, к которым они присоединены.Любые специальные трубы или оборудование, которые он устанавливает в стене, потолке или под полом, также являются его ответственностью. Эти обязанности не включают газовые, паровые, водяные или другие трубы или трубопроводы в стенах, потолках или полах или оборудование для кондиционирования/отопления, которое является частью стандартного строительного оборудования. Акционер несет ответственность за все осветительные и электрические приборы, приборы и оборудование, включая все счетчики, коробки предохранителей, автоматические выключатели, электропроводку и трубопроводы от распределительной коробки на стояке до квартиры Арендатора и через нее.

Если квартира или здание повреждены в результате пожара или по другой причине, покрываемой полисами страхования от нескольких рисков, обычно предоставляемыми кооперативными корпорациями в Нью-Йорке, кооператив будет нести ответственность за ремонт или замену квартиры, включая стены, полы, потолки. , трубы, электропроводка и трубопроводы с использованием стандартных материалов, привычных для зданий такого типа. Здание не обязано ремонтировать или заменять оборудование, сантехнику, мебель, предметы интерьера или украшения, установленные пайщиком или любым из его предшественников, или перекрашивать или заменять обои или другие украшения в квартирах или ремонтировать полы.

Удивительно, но существует пробел в том, что кооператив обязан ремонтировать и/или заменять в случае потери, возможно, даже если ущерб вызван небрежной эксплуатацией и/или обслуживанием здания. Как правило, кооперативу не требуется ремонтировать или заменять что-либо, кроме фактического внутреннего интерьера (стены, полы, потолки) квартиры. Тем не менее, этот пробел может быть закрыт с помощью полиса страхования домовладельцев с выгодой для первой стороны.Это обеспечит источник средств для покрытия справедливой рыночной стоимости не только потери личного имущества, такого как одежда и мебель, но и таких предметов, как краска, обои и напольные покрытия на момент потери. Кроме того, за несколько более высокую премию можно приобрести «подтверждение восстановительной стоимости», которое должно предоставить арендатору дополнительные средства, необходимые для фактического ремонта и замены всех поврежденных предметов в момент потери.

Хотя в большинстве договоров аренды содержатся практически одни и те же формулировки, небольшие различия могут существенно изменить ответственность за ремонт между Арендодателем и Арендатором.Кроме того, внутренние правила каждой кооперативной корпорации различаются, и, хотя рекомендуется включать все положения о ремонте в договор аренды, определенные требования могут содержаться в внутренних правилах, которые, в отличие от аренды, могут время от времени изменяться правлением. директоров.

Ответственность за ремонт террас, балконов и крыш, примыкающих к пентхаусу, была источником многих судебных разбирательств и споров, поскольку они затрагивают не только кооперативную корпорацию, но часто и других акционеров.Утечки повредили квартиры и личное имущество соседей. Некоторые здания внесли поправки в свои договоры аренды, чтобы наложить дополнительные обязанности на владельцев террас, помимо требований, типичных для большинства договоров аренды. Например, большинство договоров аренды просто требуют, чтобы на террасе, балконе или на крыше не было мусора, снега, льда и листьев. Многие договоры аренды теперь требуют, чтобы арендатор содержал террасу, балкон и крышу в «хорошем состоянии». Большинство договоров аренды предусматривают, что любые расходы, связанные с демонтажем конструкций, установленных акционером на террасах, балконах или крышах, когда необходим ремонт крыши или строительных конструкций, несет такой акционер вместе с расходами на восстановление таких конструкций. .

При строительстве конструкций на крышах необходимо согласие правления. Для совета директоров важно установить и/или уточнить, среди прочего, ответственность за техническое обслуживание и ремонт после этого. Как и во всех предлагаемых изменениях, здание должно требовать от арендатора заключения «Соглашения о внесении изменений», которое может включать будущие обязательства арендатора по ремонту сделанных им улучшений. Суды признали разумным соблюдение правил внутреннего распорядка, установленных советами для одобрения или неодобрения размещения кашпо или других предметов на террасах на крыше квартир.Решение правления заменить поверхность террас на крыше бетонной брусчаткой, а не каменной плиткой, также было поддержано судами, ссылаясь на полномочия правления как в уставе кооперативной корпорации, так и в договоре аренды. Суды подчеркивали, что «поскольку совет директоров обязан ремонтировать террасу на крыше, он также должен иметь возможность выбирать, какой тип поверхности пола подходит в данных обстоятельствах».

Закон о многоквартирном доме и Кодекс об эксплуатации жилья Административного кодекса города Нью-Йорка требуют, чтобы арендодатель (включая кооперативную корпорацию) содержал помещения в хорошем состоянии.Эта обязанность включает структурный ремонт в здании. Как правило, внутренние стены и потолки в квартирах являются обязанностью арендодателя. Кроме того, раздел 235(b) Закона о недвижимости штата Нью-Йорк, именуемый «гарантией пригодности для проживания», требует, чтобы арендодатель предоставил безопасное и пригодное для проживания здание. Однако договор аренды и факты, характерные для любого спора, определяют ответственность арендодателя и арендатора за любой ремонт в здании и квартирах.

При определении того, на кого возлагается обязанность по устранению нарушений жилищного законодательства, между обязательствами сторон по аренде должно быть получено помещение с учетом обязательств по Жилищному кодексу и «гарантии пригодности». Таким образом, в то время как пайщик имеет право на льготы в соответствии с гарантией жилплощади и Жилищным кодексом, а кооператив может быть обязан устранить нарушения в квартире в первой инстанции, кооператив вправе добиваться любых средств правовой защиты от арендатору за несоблюдение им обязательств по договору аренды. Например, большинство договоров аренды требует, чтобы пайщик, а не кооператив, покрасил интерьер квартиры. здания, именно арендатор будет нести полную ответственность за устранение этого нарушения.Таким образом, даже несмотря на то, что кооператив в первую очередь может нести юридическую ответственность за устранение нарушения и покраску квартиры, затем он может взимать с пайщика плату за ремонт, предъявлять иск о возмещении своих расходов или приступить к расторжению договора аренды в результате договорных обязательств по договору аренды.

В отличие от кооперативов, суды определили, «что установленная законом гарантия пригодности для проживания не применяется между владельцем единицы кондоминиума и советом управляющих, поскольку владение единицей кондоминиума является формой владения имуществом за вознаграждение, а не интересом домохозяйства с участием арендодателя / арендатора. отношение.«Однако применительно к кооперативам Закон о многоквартирных домах и Кодекс об эксплуатации жилья, Строительный кодекс и Кодекс здравоохранения города Нью-Йорка применяются к кондоминиумам.

Ответственность за ремонт отдельных единиц кондоминиума и мест общего пользования основывается на подзаконных актах кондоминиума, которые обычно содержат раздел, озаглавленный «Техническое обслуживание и ремонт». собственником квартиры или кондоминиумом.Владелец помещения, как правило, несет ответственность за все приспособления, приборы, электрические и сантехнические установки внутри помещения, за исключением случаев, когда они расположены в общих элементах и ​​обслуживают одно или несколько помещений. Совет менеджеров, как правило, несет ответственность за все помещения общего пользования, за исключением тех ограниченных общих элементов, которые обслуживаются владельцами единиц, которые используют их исключительно. Точно так же правление не несет ответственности за ремонт, если он вызван небрежностью, небрежностью или неправильным использованием владельца помещения или его приглашенных, лицензиатов или агентов. В таком случае расходы возлагаются на собственника помещения.

Статья 9-B Закона о недвижимом имуществе (Закон о кондоминиумах) частично гласит: «Каждый собственник квартиры считается лицом, контролирующим принадлежащую ему или ей квартиру, а совет управляющих считается лицом, контроль над общими элементами в целях обеспечения соблюдения любого такого закона или кодекса, при условии, однако, что все другие положения Закона о многоквартирном доме или Закона о многоквартирном доме, применимые иным образом, должны иметь полную силу и действие.»

В то время как большинство положений об аренде и подзаконных актов являются стандартными в отношении обязательств по ремонту, есть случаи, когда факты и структура здания являются специфическими и требуют специальных положений для адекватного и справедливого разрешения ситуации. Каждое здание имеет свою индивидуальность — то, что подходит для одного здания, может не подходить для другого. Важно, чтобы каждое правление рассмотрело со своим поверенным и управляющим агентом юридические и практические вопросы, связанные с этой темой.Введение требования о страховании всех арендаторов также может сократить дорогостоящие и затяжные споры и судебные разбирательства. Правление должно разработать договор аренды, подзаконные акты и страховые требования, которые четко определяют обязанности здания и его жильцов. Надеемся, что этот процесс приведет к разъяснениям в договоре аренды, подзаконных актах и/или правилах внутреннего распорядка, что сведет к минимуму споры и расходы, которые возникают так часто.

г.Гринштейн является адвокатом и партнером манхэттенской юридической фирмы Greenstein Starr Gerstein & Rinaldi LLP.

До обрушения здания требовался ремонт на сумму более 9 миллионов долларов

Владельцы квартир в многоквартирном доме на берегу океана во Флориде, который рухнул со смертельными последствиями, были всего в нескольких днях от крайнего срока, чтобы начать вносить крутые платежи в счет капитального ремонта на сумму более 9 миллионов долларов, который был рекомендован почти тремя годами ранее.

Эта смета расходов, подготовленная инженерной фирмой Morabito Consultants в 2018 году, означала, что владельцы Champlain Towers South должны были заплатить от 80 000 долларов за квартиру с одной спальней до 330 000 долларов или около того за пентхаус, которые должны были быть выплачены сразу или в рассрочка.Их первый крайний срок был 1 июля.

Один житель, чья квартира была сохранена, Адальберто Агуэро, только что взял ссуду, чтобы покрыть свой счет в 80 000 долларов.

«Я решил, что заплачу после того, как они починят здание. Я не хотел платить его раньше, потому что никогда не знаешь», — сказал Агуэро, добавив, что он забрал документы, чтобы сделать рассрочку, на следующий день после краха в четверг. — Я сказал отменить все.

Подробнее об обрушении здания во Флориде

Подробный счет, разосланный управлением кондоминиумов в апреле владельцам 136 квартир в здании, показал, что большая часть запланированных работ была проведена в зоне бассейна и на фасаде. Установка новой брусчатки и гидроизоляция террасы у бассейна и входа в здание обойдется в 1,8 миллиона долларов, а еще 1 миллион долларов пойдет на «строительный ремонт» и «озеленение плантаций», согласно электронной почте, полученной Associated Press. Стоимость «разного ремонта», включавшего работы в гараже, оценивалась в 280 000 долларов.

Общая оцененная стоимость, включая многие предметы, предназначенные для эстетических целей: 15 миллионов долларов.

Инженеры и эксперты по строительству говорят, что документы Морабито, посвященные только структурным работам, ясно показывают, что было несколько крупных ремонтов, которые необходимо было сделать как можно скорее.По словам чиновников, кроме ремонта крыши, эти работы еще не начались.

Смета расходов, отправленная Morabito Consultants по электронной почте официальным лицам Surfside, была среди серии документов, опубликованных в ходе спасательных работ на месте обрушившегося здания, где пропали без вести более 150 человек. В воскресенье власти сообщили, что в результате обрушения погибли по меньшей мере девять человек.

В другом отчете Morabito за 2018 год, представленном городу, говорится, что гидроизоляция под настилом бассейна вышла из строя и была неправильно уложена ровно, а не под наклоном, что препятствовало сливу воды.

«Неудавшаяся гидроизоляция вызывает серьезные структурные повреждения бетонной конструкционной плиты ниже этих участков. Если гидроизоляция не будет заменена в ближайшем будущем, степень износа бетона будет увеличиваться в геометрической прогрессии», — говорится в отчете.

Фирма рекомендовала заменить поврежденные плиты в ходе капитального ремонта.

Это стало новостью для Сусаны Альварес, которая жила на 10-м этаже обреченной башни и сказала, что официальный представитель Surfside заверил жителей на собрании в 2018 году, что опасности нет.Непонятно, кто этот чиновник.

«Город Серфсайд сообщил нам, что здание в неплохом состоянии. Вот что они сказали», — сказал Альварес в программе Weekend Edition Национального общественного радио. «Никто никогда не говорил нам, что здание находится в таком плохом состоянии».

Дочь пропавшего без вести жителя Чили Клаудио Боннефуа заявила, что, похоже, кто-то проигнорировал ключевые сигналы о том, что зданию угрожает опасность.

«Меня это начинает злить, потому что сообщения многолетней давности о серьезных структурных повреждениях здания мало-помалу становятся известными», — сказала дочь Паскаль Бонфуа.«Кажется, это было предсказуемо, потому что техники предупредили (других об этом), и никто ничего не предпринял».

В заявлении фирмы Morabito говорится, что в июне 2020 года компания Champlain Towers South наняла ее для начала 40-летнего процесса повторной сертификации, который требуется для всех зданий в округе Майами-Дейд, достигших этого возраста. Здание Champlain было построено в 1981 году.

«На момент обрушения здания велись работы по ремонту кровли, но восстановление бетона еще не начиналось», — говорится в сообщении.

Адвокат ассоциации кондоминиумов Champlain Towers South, которая отвечала за ремонтные работы, в воскресенье не сразу ответил на электронное письмо с просьбой прокомментировать. Представители Surfside также не ответили на электронное письмо с просьбой прокомментировать ситуацию.

Новая порция электронных писем от чиновников по строительству и членов правления многоквартирных домов, которые были обнародованы в воскресенье, добавила к тайне.

В одном электронном письме официальный представитель Surfside похвалил правление здания за планы начать 40-летний процесс повторной сертификации сразу после посещения встречи в ноябре 2018 года.

«Это конкретное здание не должно начать свое сорокалетие раньше 2021 года, но они решили начать процесс раньше, что я полностью поддерживаю и желаю, чтобы эта тенденция прижилась и в других объектах», — сказал официальный представитель Surfside Building Росс Прието.

Несколько месяцев спустя член правления написал Прието, что соседние рабочие копают «слишком близко к нашей собственности, и у нас есть опасения по поводу конструкции нашего здания».

Прието ответил, чтобы проверить ближайший забор, бассейн здания и прилегающие территории на наличие повреждений.

Компания Surfside наняла Аллина Килшаймера из KCE Structural Engineers для консультирования в связи с катастрофой в Champlain Towers. Чиновники Surfside говорят, что Килшаймер работал над многочисленными такими делами, в том числе над Всемирным торговым центром после терактов 11 сентября и обрушением пешеходного моста в Международном университете Флориды.

Стефани Уолкуп, профессор инженерного дела Университета Вилланова, сказала, что потребуется время, чтобы точно определить причину — или ряд причин — обрушивших башни Шамплейн-Тауэрс-Юг.

«Конечная причина обрушения могла быть связана с ошибкой проектирования, ошибкой строительства, износом или другим событием», — сказал Уолкуп в электронном письме.

«Нам всем нужны ответы, и инженеры захотят извлечь уроки из этого краха, поскольку у нас есть другие, но мы хотим убедиться, что у нас есть правильные ответы», — добавила она.

_____

Андерсон сообщил из Санкт-Петербурга, Флорида, а Кондон сообщил из Нью-Йорка.

Руководство по ценам для малого бизнеса

9 мин.Читать

1. Ступица
2. Оценки
3. Как оценить работы по ремонту дома: руководство по ценообразованию для малого бизнеса

Не основывайте свои оценки на стоимости конкурентов. Оценка строительства и ремонта дома на самом деле является сложным процессом, в котором вы должны учитывать множество факторов, включая реальные затраты на рабочую силу, стоимость материалов, накладные расходы и размер прибыли.

Если вы потратите время на то, чтобы правильно оценить свою работу, вы получите хороший денежный поток и бизнес по ремонту домов, построенный на века.

Нужен шаблон сметы профессионального подрядчика? Программное обеспечение для онлайн-оценки FreshBooks упрощает создание и отправку оценок. Кроме того, вы можете быстро преобразовать их в счета, когда работа будет выполнена.

В этой статье мы рассмотрим:

1.

Посмотрите на свои оценки для прошлых проектов, которые похожи. Это поможет вам составить предварительную смету, которой вы сможете поделиться с потенциальным клиентом.Это также может помочь вам понять, стоит ли браться за эту работу, основываясь на том, были ли подобные прошлые проекты прибыльными.

Размер службы ремонта дома будет играть важную роль при сравнении прошлых проектов с вашей текущей оценкой. Если ваши предыдущие услуги были только для небольших работ, таких как замена неисправных светильников или ремонт капающего крана, вы не сможете легко сравнить это с более сложной и сложной электромонтажной работой.

Убедитесь, что приблизительный размер местоположения также сопоставим, так как это может сильно повлиять на оценку ремонта дома, которую вы будете предоставлять.

Если у вас нет долгого опыта работы подрядчиком, вы можете попробовать этот бесплатный калькулятор стоимости ремонта дома, чтобы получить общее представление о том, сколько должен стоить проект.

2. Расчет стоимости материалов

Теперь составьте список материалов, которые вам понадобятся для ремонта дома. Существует множество способов расчета необходимого количества материалов. Одним из способов является использование калькулятора строительных материалов.

Существует также множество приложений для подрядчиков, которые помогут вам рассчитать стоимость материалов.В нашей статье о приложениях для подрядчиков перечислены 10 лучших приложений.

Как правило, хороший калькулятор стоимости поможет вам рассчитать количество материала, необходимого для заполнения определенного объема, в зависимости от типа материала (бетон, кирпич, дерево и т. д.)

Генеральному подрядчику, у которого много дел, важно найти правильный калькулятор стоимости, который поможет быстро и точно оценить проект.

В зависимости от количества и типа материалов, которые вам нужны, а также требуемого уровня затрат на преобразование, некоторые приложения для оценки подрядчиков будут более полезными, чем другие. В приведенном выше списке вы обнаружите, что некоторые приложения имеют более мощные калькуляторы конверсии, но содержат рекламу. У вас есть широкий выбор вариантов, поэтому правильный выбор поможет вам сделать лучший выбор для вашего проекта.

3. Расчет затрат на оплату труда

Включите стоимость рабочей силы в свою цену, даже если вы единственный, кто выполняет эту работу. Если у вас есть сотрудник, выполняющий работу, убедитесь, что все затраты на рабочую силу учтены в их указанной почасовой ставке, советует Remodeling.

Использование калькулятора стоимости рабочей силы может оказаться спасительным, когда речь идет о расчете различных типов ставок для сотрудников, таких как супервайзеры или менеджеры объектов. Другие факторы, такие как ставки оплаты за сверхурочную работу или специализированный труд, также повлияют на окончательную оценку цены.

Вам нужно знать, во сколько вам обходятся компенсация, льготы, премии, страховка, транспортные средства и телефоны. Вы можете платить сотруднику 20 долларов в час в качестве ставки за ремонт, но после этих дополнительных затрат вы можете фактически оказаться на крючке за 35 долларов или больше в час.Калькулятор трудозатрат от Remodeling поможет вам рассчитать, сколько на самом деле стоит содержание ваших сотрудников.

Вам также необходимо оценить, сколько часов займет ремонт, будь то внешний или внутренний ремонт. По словам Home Advisor, небольшие работы, такие как замена выключателей света, повешение картины, замена термостата, ремонт протекающего крана или вывоз мусора, должны занимать не более часа или двух.

Средние работы, такие как ремонт гипсокартона, замена окна, установка новой двери и установка полок, должны занимать от двух до четырех часов.А большие работы, такие как установка кухонной раковины и другие крупные сантехнические работы, электромонтажные и электромонтажные работы, установка отопительных и охлаждающих регистров и ремонт стены, пола или крыши, занимают не менее четырех часов, если не пару дней.

4. Учет специальных расходов

Узнайте стоимость высококачественных или специализированных материалов, необходимых для выполнения работы. Всегда проверяйте цены на эти специальные товары самостоятельно, но имейте в виду, что к тому времени, когда вы их фактически закажете, цена может вырасти.Делайте наценки на специальные товары больше, чем обычно, чтобы учесть это неизбежное повышение цен, советует Remodeling.

Использование калькулятора оценки в этом разделе может быть очень полезным, поскольку он корректирует оценку в соответствии с колебаниями цен. Если цена на ваши специализированные материалы растет или падает, просто введите другую цену, и пусть ваш калькулятор сделает все остальное.

Получите максимальную отдачу от своего бизнеса с помощью бесплатного программного обеспечения для оценки от FreshBooks.

5. Добавьте свою наценку

Знать, сколько стоит наценка за работу, — это, безусловно, искусство. Ваша наценка должна не только давать вам маржу, но и покрывать накладные расходы. Часть этого включает в себя расчет истинной стоимости рабочей силы, как мы обсуждали выше. Это также включает в себя учет других коммерческих расходов.

Мощный инструмент оценки примет во внимание эту информацию, так что вы можете быть спокойны, зная, что ваши накладные расходы покрыты. Всегда лучше дать себе определенное пространство для маневра, так как неожиданные факторы могут повлиять на ваш окончательный проект.

Не позволяйте себе застать себя врасплох и узнать, что вы не получили прибыль — всегда лучше перестраховаться.

Вот некоторые типичные расходы разнорабочего:

• Ежемесячные расходы на проживание
• Страхование здоровья и ответственности
• Инструменты
• Реклама
• Пробега
• Веб-сайт
• Офисное оборудование
• Телефон и Интернет
• Лицензионные сборы
• Налоги: самозанятость, федеральный доход налог, подоходный налог штата

Указанная вами почасовая ставка должна покрывать эти расходы.

Маржа в размере 35 процентов — это ставка, предложенная компанией Remodeling. Попробуйте сократить накладные расходы, чтобы достичь этого числа. Даже звонок своему сотовому телефону и интернет-провайдерам, чтобы убедиться, что у вас лучший тариф, может помочь.

Мелкие факторы часто могут повлиять на конечный результат. Вот почему использование оценщика затрат, чтобы убедиться, что цифры, которые вы обрабатываете, верны, принесет вам пользу в будущем. Убедитесь, что вы делаете правильный выбор для своего бизнеса с помощью бесплатного программного обеспечения для оценки от FreshBooks.

6. Не сбрасывайте со счетов

Вы можете подумать, что скидка — отличный способ обойти конкурентов, но в долгосрочной перспективе вы окажете своему ремонтному бизнесу большую немилость. Добавление скидок заставляет вас выглядеть отчаявшимся, подрывает ваш профессионализм и наносит ущерб вашему денежному потоку и шансам на долголетие.

Вы даже можете попытаться поднять цены, чтобы увеличить свою денежную подушку. Повышение цены на 0,5 процента, вероятно, не будет замечено вашими клиентами, но ваш банковский счет скажет вам спасибо.

Если потенциальный покупатель настаивает на скидке, скажите ему, что вы просмотрите цифры и свяжетесь с ним. Вместо этого заказчик может просто попросить вас уменьшить объем проекта. Это означает, что вам нужно будет найти больше рабочих мест, но, по крайней мере, вы будете получать необходимую прибыль.

В конце концов, вы не должны продавать свои рабочие места только из-за цены. Вы также должны продавать себя, основываясь на ценности, которую вы предоставляете , советует Remodeling. Быть надежным и предлагать отличное обслуживание клиентов, вероятно, привлечет больше довольных клиентов, чем просто низкая цена.

Хорошая идея — оценить предпочтительные варианты оплаты. Некоторые платежи по кредитным картам требуют более высоких комиссий, поэтому не забудьте указать наилучшие варианты оплаты, которые подходят для вашего проекта. Эти факторы могут показаться незначительными, но все они сложатся в окончательную оценку цены, которая может привести к наилучшей возможной цене за вашу тяжелую работу.

Возьмите под контроль свои финансы с помощью мощного бесплатного программного обеспечения для оценки от FreshBooks и принимайте правильные решения для себя и своего бизнеса.

Люди также спрашивают:

Сколько стоит разнорабочий в час?

Разнорабочий берет в среднем от 60 до 65 долларов в час в США, хотя, по данным HomeAdvisor, цена может варьироваться от 55 до 75 долларов в час для независимого мастера.

Стоимость услуг профессиональных разнорабочих может достигать 125 долларов в час, хотя в среднем они составляют 77 долларов в час.

В конце концов, почасовая ставка будет зависеть от того, где вы находитесь и насколько опытен мастер на все руки.

У HomeAdvisor есть удобное руководство по стоимости вашего проекта по почтовому индексу.

Сколько стоит перемонтировать дом?

По данным Angie’s List, ремонт электропроводки в доме площадью от 1500 до 3000 квадратных футов стоит от 8000 до 15000 долларов. Окончательная цена будет варьироваться в зависимости от возраста и размера вашего дома, а также от того, насколько легко электрику добраться до старой проводки.

Сколько стоит сантехник в час?

Сантехник обычно берет от 45 до 200 долларов в час в США.С., сообщает HomeAdvisor. Общая стоимость работы обычно составляет от 175 до 450 долларов США для типичных работ, таких как ремонт ванн, раковин, туалетов или смесителей. Если сантехник взимает фиксированную ставку, в среднем она составляет 300 долларов.

РОДСТВЕННЫЕ СТАТЬИ

Ваше право на безопасное и достойное жилище

ГАРАНТИЯ ПРИГОДНОСТИ

Арендодатели обязаны в соответствии с законом штата Нью-Джерси о арендодателях-арендаторах поддерживать сдаваемое в аренду имущество в безопасном и приличном состоянии. Эта обязанность распространяется на все договоры аренды, как письменные, так и устные.Обязанность содержать сдаваемые в аренду квартиры в целости и сохранности называется гарантией пригодности для проживания . Гарантия пригодности для жилья основана на здравом смысле: в обмен на оплату арендной платы домовладельцу он должен убедиться, что жилье пригодно для проживания арендатором.

Гарантия пригодности для проживания включает в себя поддержание основных элементов вашего жилья в хорошем состоянии. Это включает в себя уход за физическими элементами, такими как крыша, окна, стены и т. д.; системы, которые снабжают вас теплом, горячей и холодной водой, электричеством и газом; бытовая техника, такая как плита, холодильник и посудомоечная машина; содержать квартиры от вредителей и чистоту мест общего пользования; и обеспечение защиты от преступлений, например, замки на дверях и окнах для предотвращения взлома.

КОДЫ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛЬЯ И ИМУЩЕСТВА

Существует несколько кодексов, принятых государственными или местными органами власти, которые устанавливают стандарты содержания сдаваемого в аренду имущества. Есть обученный персонал, который инспектирует сдаваемую в аренду недвижимость для обеспечения соблюдения кодексов и готов принимать жалобы на нарушения кодексов от отдельных арендаторов.

Код многоквартирного дома

Собственники зданий с тремя и более квартирами должны соответствовать стандартам Кодекса охраны здоровья и безопасности для отелей и многоквартирных домов штата Нью-Джерси или кодексу «многоквартирных домов». Этот кодекс содержится в правилах, изданных Департаментом по делам общин штата Нью-Джерси. Ссылка: N.J.A.C. 5:10-1.1.

В этом кодексе есть подробные и конкретные правила, которые охватывают все, включая замки, оконные сетки, вентиляцию, вредителей, сантехнику, покраску, мусор, жилое пространство и так далее.Вы можете найти эти правила в своей библиотеке здания суда или в публичной библиотеке, или вы можете позвонить в Департамент по делам сообщества, Бюро жилищной инспекции в Трентоне по телефону (609) 633-6210, чтобы приобрести копию.

Код обслуживания местной собственности

В большинстве городов и поселков также действуют собственные правила содержания жилья или собственности. Эти коды обычно применяются ко всем зданиям или квартирам, а не только к многоквартирным домам. Под действие этих правил подпадают односемейные и двухсемейные дома.Позвоните в мэрию или муниципальное здание и попросите строительного инспектора или жилищного инспектора, если у вас есть какие-либо вопросы или проблемы, или вы просто хотите увидеть копию местного жилищного кодекса.

Требования к теплу

Если в соответствии с вашим договором аренды требуется, чтобы арендодатель обеспечивал тепло, арендодатель должен предоставить вам количество тепла, требуемое государственными кодексами и постановлениями местного города. Согласно государственным жилищным кодексам, с 1 октября по 1 мая арендодатель должен обеспечить достаточное количество тепла, чтобы температура в квартире была не менее 68 градусов с 6 а.м. до 11 вечера Между часами 11 вечера. и 6 утра, температура в квартире должна быть не ниже 65 градусов. Ссылка: N.J.A.C. 5:10-14 и след. и N.J.A.C. 5:28-1.12(м). Местные санитарные нормы охватывают части года, на которые не распространяются жилищные нормы.

Жилищная инспекция или отдел здравоохранения в вашем городе обеспечивают соблюдение требований к теплу в соответствии с государственными и местными нормами. В крупных городах есть специальные горячие линии по вопросам отсутствия отопления, созданные специально для рассмотрения жалоб. Инспектор может подать жалобу в суд от вашего имени, или вы можете подать собственную жалобу.Затем арендодатель должен явиться в суд и объяснить, почему он или она не обеспечивает отопление. Суд может наложить суровые наказания, включая штрафы или тюремное заключение.

Информацию о цитатах и ​​о том, как получить дополнительную информацию о конкретном законе, см. в разделе «Поиск закона» в разделе «Арендодатель-арендатор».

СВИНЦОВЫЕ КРАСКИ И ОТРАВЛЕНИЕ СВИНЦОМ

Отравление свинцом представляет опасность для здоровья многих жильцов, особенно детей. Отравление свинцом – это наличие слишком большого количества свинца в организме.Дети и нерожденные младенцы особенно подвержены риску отравления свинцом, поскольку их тела и нервная система все еще развиваются. Отравление свинцом может нанести серьезный физический и психический вред взрослым и детям. Не ждите, чтобы что-то предпринять, если вы считаете, что вы или ваши дети могут подвергаться воздействию свинца в вашей квартире или доме.

Отравление свинцовой краской

Человек может отравиться, съев свинец или вдыхая свинцовую пыль. Жильцы, особенно дети до 6 лет, часто отравляются краской в ​​своей квартире или доме.До 1978 года свинец использовался в красках для дома. В старых зданиях обычно много свинцовой краски. Отслаивание или растрескивание краски в старых домах и квартирах может быть опасным. Внешняя краска также может содержать свинец. Отслаивающаяся краска снаружи домов или подъездов может упасть на землю.

Детям нравится вкус кусочков краски, они жуют подоконники и кусочки краски, падающие на пол. Младенцы, малыши и дети дошкольного возраста любят брать в рот разные предметы. В домах с облупившейся или потрескавшейся свинцовой краской свинцовая пыль может попасть на детские руки, соски и игрушки.Когда дети берут в рот руки, пустышки или игрушки, они могут проглотить свинцовую пыль и отравиться.

Свинец может попасть в организм вас или ваших детей при вдыхании воздуха, содержащего свинцовую пыль. Соскребание краски со стен или уборка пылесосом остатков краски с пола может привести к распространению свинцовой пыли по всему дому. Свинец может отравить будущего ребенка, если мать надышается свинцовой пылью.

Свинец также может присутствовать в грязи. В течение многих лет в краске, используемой для окраски домов снаружи, содержался свинец.Когда краска испортилась или дома были снесены, свинец накапливался в окружающей почве. Свинец не разлагается и не растворяется; он остается в грязи, пока его не удалят. Дети не должны есть грязь или играть на голой земле.

Тестирование на отравление свинцом

Существует анализ крови, который показывает, отравлены ли вы или ваши дети свинцом. По закону все дети в возрасте до 6 лет должны быть проверены на содержание свинца. Процитируйте: N.J.S.A. 26:2-137.4. Дети в возрасте от 9 до 36 месяцев, проживающие в старых домах, подвергаются наибольшему риску отравления свинцом.Если у вас есть ребенок в возрасте до 6 лет, который не проходил тестирование, поговорите со своим врачом.

Ваш врач может сделать анализ крови. Есть также много проектов по предотвращению отравления свинцом среди детей, которые бесплатно тестируют детей. Больничные клиники также могут проверять кровь на содержание свинца. Дети, участвующие в программе Medicaid, должны пройти бесплатное тестирование на отравление свинцом. Для получения информации о тестировании позвоните в местный отдел здравоохранения.

Удаление или снижение содержания свинца в краске

Если в вашем доме есть свинцовая краска, которая создает опасность, вы можете использовать все способы, описанные в этом разделе, чтобы заставить своего арендодателя удалить ее, например, удержать арендную плату или попросить о снижении арендной платы.

Отравление свинцом представляет серьезную опасность для здоровья. Если вы или ваши дети проверили кровь на высокий уровень свинца, возможно, в вашей квартире или доме есть свинцовая краска или грязь на улице. Вы должны немедленно получить совет и помощь от юридических служб о том, как заставить вашего арендодателя как можно быстрее удалить свинцовую краску. Вы также можете обратиться к частному адвокату, чтобы обсудить, можете ли вы подать в суд на своего арендодателя за ущерб, причиненный свинцовой краской.

Поскольку отравление свинцом очень вредно, есть и другие законы, которые вы можете использовать.Закон запрещает использовать свинцовую краску во многих вещах, в том числе внутри или снаружи квартир или домов. А свинцовую краску, которая уже есть, надо убрать или замазать, чтобы никого не отравить. Грязь, загрязненная свинцом, должна быть удалена. Закон гласит, что опасная свинцовая краска на внутренних или наружных стенах дома или квартиры является «общественным неудобством», и домовладелец должен удалить ее. Ссылка: N.J.S.A. 24:14А-5; N.J.S.A. 55:13А-7.

Местный отдел здравоохранения должен расследовать нарушения законов о свинцовой краске и заставить домовладельца убрать свинцовую краску.Если кто-то из вашей семьи прошел тестирование и у него обнаружен высокий уровень свинца в крови, вам следует позвонить в отдел здравоохранения и попросить их немедленно проверить ваш дом.

Если отдел здравоохранения обнаружит, что у ребенка в возрасте до 6 лет высокий уровень свинца в крови, то отдел здравоохранения проверит внутреннюю часть дома на наличие свинца. Если внутри дома нет опасности, связанной со свинцом, будет проверена внешняя часть здания. Если на внутренних или внешних стенах не обнаружено опасного содержания свинца, местный отдел здравоохранения проверит окружающую грязь.При выявлении опасности, связанной со свинцом, отдел здравоохранения должен приказать владельцу здания устранить опасность, связанную со свинцом. Чтобы решить эту проблему, владелец может покрыть поверхность твердым материалом или удалить свинцовую краску и перекрасить краской, не содержащей свинца. В некоторых случаях жильцы будут размещены в другом месте за счет владельца, пока владелец устраняет опасность свинца в арендуемом помещении.

Департамент здравоохранения передаст арендаторам или жильцам копию своего уведомления владельцу, чтобы они знали, что департамент здравоохранения приказал сделать владельцу.

Поддержка арендодателей с низким доходом

Законодательство, принятое в 2004 году, предусматривает ссуды до 150 000 долларов и субсидии арендодателям в зависимости от финансовых потребностей. Фонд помощи в борьбе с опасностями, связанными со свинцом, представляет собой пул грантов и ссуд под низкие проценты, предназначенных для домовладельцев, которые не могут позволить себе дорогостоящий процесс удаления краски на основе свинца со стареющих зданий. (Этот закон также создал фонд для переселения детей, отравленных свинцом, и создал реестр безопасного жилья в штате.)

Для получения дополнительной информации о загрязнении свинцом см. Проходил ли ваш ребенок тестирование на отравление свинцом?.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛИЩНО-МЕДИЦИНСКОГО КОДЕКСА

 Как обсуждалось в предыдущем разделе, сдаваемые в аренду помещения должны соответствовать жилищным и санитарным нормам города и штата. В кодексах перечислены требования, которым должно соответствовать имущество арендодателя, чтобы его можно было признать безопасным или «стандартным» зданием. Коды касаются отопления, сантехники, безопасности, кровли, вредителей и других серьезных дефектов, таких как слабые стены.

Если вы считаете, что условия в вашей квартире или доме плохие, непригодные для жизни или опасные, сообщите об этом своему арендодателю. Если ваш арендодатель не произведет ремонт в разумные сроки, позвоните местному строительному инспектору и попросите его или ее осмотреть имущество как можно скорее. Если можете, присутствуйте, когда инспектор проводит осмотр, чтобы указать на все проблемы. Спросите имя инспектора и попросите его или ее прислать вам копию отчета.

Если необходимый ремонт представляет собой санитарную проблему, например, утечку сточных вод, позвоните в городской или окружной отдел здравоохранения. Попросите инспектора проверить состояние. Когда придет инспектор, узнайте его или ее имя.

Если инспектор обнаружит нарушения кодекса, он или она направит арендодателю письмо с перечислением нарушений кодекса. В этом письме арендодатель будет уведомлен о том, что повторная проверка, чтобы проверить, был ли сделан ремонт, состоится в определенную дату.

Некоторые инспекторы ЖКХ не высылают нанимателю копии актов проверки и не информируют нанимателя о результатах проверки.Как арендатор недвижимости вы имеете право на получение копии этих отчетов, и вы должны обязательно попросить, чтобы копии всех отчетов были отправлены вам.

Повторная проверка жилой единицы

Если ваша жилая единица не прошла проверку, она должна быть повторно проверена инспектором жилищного или санитарного законодательства. Вы можете обнаружить, что повторная проверка не проводится. Если это произойдет, вы должны позвонить инспектору и сообщить ему или ей, что арендодатель не произвел требуемый ремонт.

Если при повторной проверке инспектор обнаружит, что арендодатель не произвел ремонт, будет назначена еще одна проверка.Если нарушения по-прежнему не устранены, строительный инспектор должен вызвать арендодателя в муниципальный суд. Если вина будет доказана, арендодатель может быть оштрафован.

Соблюдение жилищного и санитарного кодексов не всегда серьезно воспринимается местными властями. Немногие арендодатели предстают перед муниципальным судом за нарушение кодекса содержания собственности, и еще меньше их оштрафовано в суде. Арендаторы должны настойчиво настаивать на тщательном и своевременном проведении проверок и повторных проверок, а также на том, чтобы инспекторы привлекали арендодателей, не соблюдающих кодекс, в суд.

Осуждение или закрытие здания

Жилищно-эксплуатационные кодексы позволяют инспекторам признавать дом или многоквартирный дом «непригодным для проживания людей» при наличии серьезных дефектов в арендуемом помещении или здании. Эти дефекты должны представлять угрозу для здоровья и безопасности жильцов. Обрушение конструкции здания или отсутствие тепла или горячей воды — это типы ситуаций, которые могут служить основанием для признания здания непригодным. Признав здание непригодным, инспектор может приказать вам покинуть арендуемую квартиру и закрыть здание.

Были случаи, когда инспектор конфисковывал здание, несмотря на то, что дефекты не были достаточно серьезными, чтобы вынудить жильцов покинуть здание. Например, арендодатель, желающий преобразовать здание в кондоминиумы, может с помощью инспектора вывести жильцов из здания, тем самым избегая требований законов о преобразовании кондоминиумов. Ссылка: Проспект-стрит, 49 против Шева Гарденс, 227 Нью-Джерси Супер. 449 (App. Div. 1988). Если вы подозреваете, что жилищный инспектор или ваш арендодатель пытается незаконно выселить вас из дома, вам следует проконсультироваться с адвокатом.

Если инспектор по строительству в письменном виде сообщит вам о переезде, поскольку здание было признано непригодным, вы можете иметь право на помощь в переселении от местных органов власти. Помощь при переезде включает в себя помощь в поиске нового места жительства, расходы на переезд и помощь в размере до 4000 долларов США при покупке или аренде дома или квартиры. Ссылка: N.J.S.A. 52:31B-1 и след. и N.J.S.A. 20:4-1 и сл. . (См. Помощь при переезде.)

Использование доски здоровья для получения тепла

Многие местные органы здравоохранения имеют право ремонтировать системы отопления, чтобы вы могли получать тепло.Ваше местное правительство должно принять постановление, которое дает совету здравоохранения это право. Даже при наличии постановления Минздрав может действовать только в том случае, если температура на улице ниже 55 градусов. Чтобы принять меры, вы должны позвонить в совет здравоохранения и сказать им, что вы пытались заставить домовладельца устранить отопление. Затем правление будет ждать 24 часа, прежде чем кто-то сделает ремонт. Процитируйте: N.J.S.A. 26:3-31(p) и Jones v. Buford, 71 NJ 433 (1976).

Что делать, если закончился мазут?

В некоторых городах Нью-Джерси есть программы по экстренной доставке нефти за государственный счет, когда у арендаторов нет тепла, потому что домовладелец не купил нефть.Затем город получает деньги непосредственно от арендодателя. Свяжитесь с вашим местным правительством, чтобы узнать о таких программах.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ АРЕНДЫ НА РЕМОНТ И ВЫЧИСЛЕНИЕ

Арендаторы часто жалуются, что их арендодатель не ремонтирует такие вещи, как окна, замки, туалеты, краны и системы отопления, когда они выходят из строя в результате естественного износа. Арендаторы также жалуются, что их арендодатели не проводят регламентные работы, такие как уничтожение вредителей. Вы как арендатор имеете право жить в безопасном, чистом и достойном жилье.В этом разделе объясняется это право, а также законы, которые налагают на арендодателя обязанность поддерживать сдаваемое внаем помещение в хорошем состоянии. В этом разделе также объясняются различные шаги, которые вы можете предпринять, чтобы ваш арендодатель выполнил необходимый ремонт и текущее техническое обслуживание.

При определенных условиях арендаторы могут использовать арендную плату для ремонта. После выполнения ремонта арендатор вычитает стоимость ремонта из арендной платы вместо того, чтобы платить арендодателю в качестве арендной платы. Это называется ремонт и вычет .Существуют определенные правила ремонта и вычета, которым необходимо следовать:

• Условия, требующие ремонта, должны быть достаточно серьезными, чтобы повлиять на здоровье или благополучие арендатора.

• Арендатор должен сначала надлежащим образом уведомить арендодателя о необходимости ремонта, а затем предоставить арендодателю разумное количество времени для выполнения ремонта. Уведомление должно быть в письменной форме и отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении.

• Подождав разумное количество времени, арендатор должен произвести ремонт и заплатить за него полностью или частично арендной платой.

• Стоимость ремонта должна быть разумной.

• Затем арендатор должен вычесть стоимость из следующего арендного платежа и передать арендодателю копию квитанции за ремонт. См.: Марини против Ирландии, 56 NJ 130 (1970).

Пример: Туалет в вашей квартире не работает. Вы сообщаете арендодателю в письменной форме, что он сломан. Проходит несколько дней, а хозяин не ремонтирует.Затем вы вызываете местного сантехника, чтобы починить унитаз, платите сантехнику и получаете квитанцию. Стоимость ремонта унитаза 50$. Когда арендная плата подлежит оплате в следующем месяце, вы отдаете арендодателю арендную плату за вычетом 50 долларов на ремонт вместо полной суммы арендной платы. Вы даете арендодателю копию счета за сантехнику, а оригинал оставляете себе.

В экстренной ситуации, если вы не можете связаться с арендодателем лично или по телефону, вы можете заказать ремонт и сообщить об этом арендодателю.

Использование ремонта и вычета иногда приводит к спорам между арендодателем и арендатором. Арендодатель может попытаться привлечь вас к ответственности за полную арендную плату, даже если вы использовали арендную плату для ремонта серьезного дефекта. В этой ситуации арендодатель может попытаться выселить вас в судебном порядке за неуплату арендной платы. Если вы покажете судье копию письма, которое вы отправили арендодателю с просьбой произвести ремонт, и копию квитанции о ремонте, судья не должен считать вас ответственным за полную арендную плату. Однако судья может не согласиться с вами и возложить на вас полную арендную плату.Поэтому следует попытаться забрать всю сумму арендной платы с собой в суд.

УДЕРЖАНИЕ АРЕНДЫ

Если арендодатель просто отказывается производить необходимый ремонт, у арендаторов часто не остается иного выбора, кроме как прекратить платить арендную плату. Это называется удержанием арендной платы если речь идет об одном арендаторе. Если некоторые или все арендаторы в одном здании или комплексе удерживают арендную плату как группа, это называется забастовкой по арендной плате. Удерживая арендную плату, арендаторы вынуждают арендодателя сделать ремонт и уклоняются от оплаты услуг, которые они не получают.Удержание арендной платы совершенно законно и часто может быть единственным способом заставить арендодателя сделать необходимый ремонт.

Как начать удерживать арендную плату

Есть два шага, которые вы должны предпринять, если решите удержать арендную плату, чтобы заставить арендодателя сделать ремонт:

1. Вы должны отправить арендодателю письмо с объяснением того, какие условия необходимо исправить. В письме должно быть объяснено, что вы перестанете платить арендную плату, если ремонт не будет сделан сразу же, и что вы не будете платить больше арендной платы, пока весь ремонт не будет завершен.Вы также должны объяснить, что после завершения ремонта вы будете платить уменьшенную арендную плату с момента, когда ремонт был необходим, до момента его завершения. Письмо должно быть отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении, и вы должны сохранить копию письма, так как она может понадобиться вам позже в суде.

2. Вы должны каждый месяц откладывать удержанную арендную плату и хранить ее в надежном месте. Банковский счет является хорошим местом для ежемесячного внесения арендной платы, потому что вы будете получать проценты на деньги.Экономия на аренде — это самое важное, что вы можете сделать. Вы удерживаете арендную плату, а не тратите ее на что-то другое!

Чего ожидать

Арендодатели нуждаются в арендной плате, чтобы оплачивать счета и получать прибыль. Удержание арендной платы лишает арендодателя этих денег каждый месяц. Некоторые арендодатели решают сделать весь ремонт или заключают соглашение с арендаторами о проведении ремонта в обмен на выплату удержанной арендной платы и возобновление арендной платы. Если вы достигли такого соглашения с арендодателем, убедитесь, что оно заключено в письменной форме.

Некоторые арендодатели пытаются запугать арендаторов, рассылая письма и уведомления с угрозами выселения вместо того, чтобы делать ремонт. Если ваш арендодатель сделает это, вы должны ожидать, что рано или поздно арендодатель подаст жалобу в суд на ваше выселение за неуплату квартплаты. (См. раздел «Причины выселения».)

ПРИМЕЧАНИЕ! Здесь очень важно сохранить удержанную арендную плату. Вас не могут выселить за неуплату арендной платы, если вы накопили всю арендную плату и явились с ней в суд в день, когда вас вызвали.

Вы должны сказать судье, что вы удержали арендную плату из-за плохих условий. Судья может потребовать от вас внести удержанную арендную плату секретарю суда. Очень важно, чтобы на тот момент у вас были все деньги за аренду, потому что, если у вас их не будет, вас могут выселить. Затем судья назначит второе слушание, чтобы заслушать показания об условиях в вашей квартире. Это называется слушанием по делу о снижении арендной платы и описано в следующем разделе.

Снижение арендной платы

Слушание по вопросу о снижении арендной платы дает вам возможность показать судье, насколько плохи условия в вашей квартире или в местах общего пользования здания. Составьте список и возьмите его с собой в суд, чтобы напомнить себе, когда будете давать показания. Вы должны взять копию письма, которое вы отправили, уведомляя арендодателя о вашем решении удержать арендную плату и о неудовлетворительных условиях в квартире или доме. Вы также должны принимать любые отчеты инспекторов жилищного или санитарного законодательства об условиях. Если можете, сфотографируйте дырки, пятна и другие дефекты и покажите их судье.

Судья, рассматривающий ваше дело, имеет право снизить арендную плату за месяцы, в течение которых вы удерживали арендную плату.Затем судья может разрешить вам удержать разницу между вашей обычной арендной платой и более низкой арендной платой за месяцы, в которые вы удерживали арендную плату. Судья также может разрешить вам платить более низкую арендную плату в будущем, пока арендодатель не сделает весь ремонт. Судья перечислит каждый ремонт, который должен быть сделан, прежде чем арендная плата может быть возвращена к ее обычной сумме. Это называется приказом о снижении арендной платы .

Сумма, на которую будет снижена ваша арендная плата, зависит от того, насколько плохими судья сочтет условия.Если условия настолько плохи, что квартира или дом непригодны для проживания, судья может уменьшить арендную плату до нуля и приказать вам не платить арендную плату до тех пор, пока арендодатель не решит проблемы. Вот почему вы должны как можно лучше постараться подробно описать каждую проблему, с которой вы сталкиваетесь, чтобы судья понял трудности, с которыми вы сталкиваетесь в повседневной жизни.

Важно, чтобы вы использовали удержание арендной платы только в случае серьезных проблем в вашем доме или квартире и только после того, как вы уведомили арендодателя.На слушании по вопросу о снижении арендной платы судья также может решить, что условия не являются достаточно плохими, чтобы оправдать ваши действия, и потребовать, чтобы вы заплатили всю удержанную арендную плату. В этом случае вы можете нести ответственность за оплату судебных издержек, штрафов за просрочку платежа и оплату услуг адвоката арендодателя. (См. раздел «Защита от выселения ».)

Мировое соглашение в суде

В суде вы можете договориться с домовладельцем до суда. Если арендодатель согласен сделать ремонт, укажите это в мировом соглашении.Если арендодатель позже не выполнит ремонт, как обещал, вы можете подать в суд на принудительное исполнение соглашения.

Арендаторы присоединяются к забастовке

Забастовка по арендной плате – это удержание арендной платы некоторыми или всеми арендаторами у одного и того же арендодателя. Забастовка по арендной плате увеличивает давление на арендодателя, потому что чем больше арендаторов удерживает арендную плату, тем меньше денег поступает арендодателю. Работая в группе, арендаторы также имеют больше шансов в суде. Арендодателю будет труднее убедить судью в том, что какой-либо арендатор так или иначе несет ответственность за неудовлетворительные условия, или арендодателю будет сложнее отрицать существование дефектов.Вместо этого каждый арендатор сможет подтвердить слова друг друга в суде. Арендаторы, которые действуют сообща, значительно повышают свои шансы на то, что суд окажет давление на арендодателя за счет значительной скидки.

По мере того, как все больше арендаторов присоединяются к забастовке по арендной плате, инспекторы по жилищному и санитарному надзору с большей вероятностью будут оказывать большее давление на арендодателя с целью проведения ремонта. Совместная работа также увеличивает вероятность того, что арендаторы смогут нанять адвоката. С адвокатом у вас может быть больше шансов заставить судью распорядиться о ремонте или назначить управляющего.Забастовка по арендной плате часто является лучшим способом заставить сопротивляющегося арендодателя справиться с плохими жилищными условиями.

ПРИКАЗ СУДА НА РЕМОНТ

Вместо удержания арендной платы арендаторы могут обратиться непосредственно в суд и попросить судью обязать арендодателя оплатить ремонт. Этот тип иска подается в Суд мелких тяжб и может включать просьбу о том, чтобы судья приказал арендодателю вернуть деньги за ремонт, сделанный арендаторами. См.: Р.6:1-2(а)(2). См. Обращение в суд за возвратом залога.

Арендаторы должны обратиться в свой региональный офис юридической службы, организацию арендаторов или к частному юристу, если они хотят узнать больше об использовании суда мелких тяжб или если они не уверены в том, как им следует заполнить документы, необходимые для подачи жалобы мелких тяжб. .

ПОЛУЧЕНИЕ АРЕНДЫ

Закон также позволяет арендаторам обращаться в суд с иском о назначении управляющего управляющим зданием или комплексом. Ходатайство, которое должно быть подано в Верховный суд, просит судью назначить кого-то, кроме арендодателя, для сбора всех арендных платежей арендаторов и использования денег для ремонта здания.Лицо, назначенное судом для сбора арендной платы и заказа ремонта, называется получателем арендной платы. Процитируйте: N.J.S.A. 2А:42-85.

Судья, как правило, рассматривает вопрос об удовлетворении петиции, если арендодатель в прошлом отказывался исправить условия, которые лишают жильцов тепла, воды, электричества или других необходимых услуг. Получатель арендной платы обычно назначается судьей только в том случае, если ремонт и вычет, удержание арендной платы и другие попытки произвести ремонт не увенчались успехом.

Следующий пример показывает, как работает этот закон. Лифт в пятиэтажном доме ломается. Арендодатель уведомлен в письменной форме, но не отвечает. Стоимость починки лифта или его замены может составлять несколько тысяч долларов. Если только один арендатор удерживает арендную плату, на сбор денег уйдут годы. В соответствии с законом о конкурсном управлении один арендатор может попросить суд обязать всех остальных арендаторов в здании платить арендную плату суду или кредитору, находящемуся под залогом. Затем получатель может использовать арендную плату от всех арендаторов для ремонта лифта.

Подача ходатайства о назначении получателя арендной платы требует помощи адвоката. Имейте в виду, что если арендодатель пытается выселить вас из-за того, что вы удержали арендную плату из-за очень плохих условий в вашем здании, судья по своему усмотрению может начать процесс назначения управляющего. Вы можете спросить об этом судью во время слушания по делу о снижении арендной платы, если ваш арендодатель полностью отказывается сотрудничать, а условия в вашем здании серьезные. См.: Дрю против Пуллена, 172 Н.Дж. Супер. 570 (прил. отдел 1980 г.).

ОБРАЩЕНИЕ В СТРАХОВУЮ КОМПАНИЮ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Еще один способ оказать давление на арендодателя с целью проведения ремонта — подать жалобу в компанию по страхованию имущества арендодателя на условия, представляющие угрозу безопасности. В городах с контролем арендной платы название страховой компании будет указано в счетах, которые арендодатель представляет в связи с заявлением о повышении жилищных условий. В других местах узнать название страховой компании арендодателя может быть сложнее.

ОКОННЫЕ ЗАЩИТЫ

Наймодатели многоквартирных домов обязаны по письменному заявлению нанимателя установить и содержать оконные решетки в общественных залах и в квартире любого нанимателя, у которого есть ребенок в возрасте 10 лет и младше, проживающий в квартире или регулярно посещающий ее. находиться в квартире длительное время. Ссылка: N.J.S.A. 55:13А-7.13. Закон требует, чтобы арендодатели ежегодно уведомляли арендаторов о том, что они могут подать письменный запрос на установку оконных решеток.Это уведомление также должно содержаться в договоре аренды. Стоимость установки оконных решеток может быть переложена на арендаторов, но арендодателям не разрешается взимать более 20 долларов за оконную решетку. Обратите внимание, что оконные решетки не требуются на окнах первого этажа или на окнах, ведущих к пожарной лестнице. Здания, занимаемые владельцами, и некоторые другие здания, такие как сезонная аренда, также освобождаются от этого требования. Процитируйте: N.J.S.A. 55:13А7.13б. Обратите внимание, что единицы, используемые мигрантами или сезонными работниками в связи с любой работой или местом, где выполняется работа, не считаются «сезонной арендой».Эти арендодатели также обязаны информировать арендаторов и устанавливать оконные решетки в соответствии с законом. Процитируйте: N.J.S.A. 55: 13А-7.13б(2). Если у вас есть маленькие дети и вы не были уведомлены о защитных решетках на окнах, вы можете поговорить с юристом, чтобы узнать, подпадаете ли вы под действие этого закона.

В соответствии с правилами, принятыми в 2006 году, арендодатели обязаны два раза в год осматривать оконные решетки, чтобы убедиться, что они работают должным образом, и для этой цели записывать проверки в журнал.

Арендаторы могут подать жалобу Уполномоченному Департамента по делам сообществ штата Нью-Джерси для обеспечения соблюдения закона, а также они могут налагать санкции и штрафы в соответствии с Законом об отелях и многоквартирных домах. Процитируйте: N.J.S.A. 55:13А-1. Любой арендатор, желающий снять оконную решетку, должен подать письменный запрос своему арендодателю.

КАК ПОЛУЧИТЬ РЕМОНТ АРЕНДОДАТЕЛЮ

Закон дает вам несколько способов отстоять свое право арендатора на безопасное и достойное жилье и заставить арендодателя устранить дефекты в арендуемой вами квартире. Вы имеете законное право на:

• Позвонить в здание или санитарному инспектору,

• Используйте арендную плату для ремонта,

• Удержание арендной платы и

• Обратиться в суд.

Примечание : Если вы проживаете в доме, построенном за счет государственного финансирования, арендодатель должен каждые три месяца проводить собрание для всех жильцов, чтобы жильцы могли обсудить жалобы на условия в доме. здание.(Собрание не нужно было бы проводить, если бы большинство жильцов проголосовало против его проведения.) Cite: N.J.S.A. 55:14К-7,3; П.Л. 2007, с. 8.

Обрушившееся здание недалеко от Майами имело серьезные повреждения бетона

За три года до смертельного обрушения комплекса кондоминиумов Champlain Towers South недалеко от Майами консультант обнаружил тревожные свидетельства «серьезных структурных повреждений» бетонной плиты под настилом бассейна и « обильное» растрескивание и крошение колонн, балок и стен гаража под 13-этажным домом.

Отчет инженера помог сформировать планы многомиллионного ремонтного проекта, который должен был начаться в ближайшее время — более чем через два с половиной года после того, как руководители здания были предупреждены — но здание потерпело катастрофическое обрушение посреди ночи. в четверг, раздавив спящих жителей массивной кучей мусора.

Ассоциация управляющих комплексом раскрыла некоторые проблемы, возникшие после обрушения, но только после того, как городские власти опубликовали отчет за 2018 год поздно вечером в пятницу, полный характер повреждений бетона и арматуры — большая часть которых, вероятно, вызвана Утечки воды и годы воздействия агрессивного соленого воздуха на побережье Южной Флориды стали пугающе очевидными.

«Хотя часть этих повреждений незначительна, большая часть разрушенного бетона требует своевременного ремонта», — написал консультант Фрэнк Морабито о повреждениях у основания конструкции в своем отчете за октябрь 2018 года о 40-летнее здание в Серфсайде, штат Флорида. Он не дал никаких указаний на то, что конструкция находится под угрозой обрушения, хотя и отметил, что необходимый ремонт будет направлен на «поддержание структурной целостности» здания и его 136 единиц.

В заявлении в субботу Mr.Фирма Морабито, Morabito Consulting, заявила, что предоставила ассоциации кондоминиумов как оценку необходимого «обширного и необходимого ремонта», так и оценку его стоимости.

«Помимо прочего, в нашем отчете подробно описаны значительные трещины и разрывы в бетоне, которые требовали ремонта для обеспечения безопасности жителей и населения», — говорится в сообщении.

Электронные письма показывают, что секретарь ассоциации кондоминиумов передал отчет должностному лицу городского строительного департамента 11 ноября.13 декабря 2018 г. Город не сообщил о дальнейшей переписке, связанной с отчетом.

Мэр Серфсайда Чарльз В. Беркетт заявил в субботу, что он не знает, какие шаги были предприняты для дальнейшего изучения проблем.

«Конечно, должны были быть последующие действия», — сказал он. «И я не знаю, что не было. Я думаю, нам нужно понять, что именно произошло в то время».

Мэр округа Майами-Дейд Даниэлла Левин Кава заявила, что официальные лица ничего не знали об отчете за 2018 год.В субботу она объявила о 30-дневной проверке всех зданий старше 40 лет, находящихся в юрисдикции округа, и призвала города сделать то же самое для зданий в пределах их границ.

«Мы хотим убедиться, что каждое здание завершило процесс повторной сертификации», — сказала она. «И мы хотим быть уверены, что будем действовать быстро, чтобы исправить любые проблемы, которые могли быть выявлены в этом процессе».

Комплекс кондоминиумов готовился к повторной сертификации, которую требует закон штата для аналогичных зданий в этом районе, которым исполнилось 40 лет, и был предупрежден о том, что необходимо завершить ремонт, чтобы пройти проверку.

Но решение проблемы протечки воды из бассейна в гараж требовало значительных усилий и стоило миллионы долларов. Брэд Сон, адвокат, представляющий по крайней мере одного жителя, подавшего иск против Ассоциации кондоминиумов Champlain Towers South, заявил в субботу, что жители столкнулись с выплатами в размере от 80 000 до 200 000 долларов.

Г-н Сон сказал, что все еще пытается понять, почему ремонт не начался сразу после отчета за 2018 год, в котором указаны основные проблемы со зданием.

«На этот вопрос нет приемлемого ответа — точка, точка», — сказал он.

Донна Ди Маджио Бергер, юрист, представляющая ассоциацию жильцов, управляющую зданием, заявила в субботу, что, хотя в отчете указаны проблемы, которые необходимо исправить, правление кондо не предупредило, что существует серьезная угроза безопасности.

«Если бы в этом отчете было что-то, что действительно указывало на то, что зданию грозит обрушение или существовало опасное состояние, жило бы там правление и их семьи?» она сказала.Она отметила, что один член правления, Нэнси Кресс Левин, пропала без вести во время обрушения, как и ее взрослые дети.

По словам г-жи Бергер, ассоциация взяла кредитную линию на сумму 12 миллионов долларов для оплаты ремонта и тщательно и поэтапно выполняла его. Она сказала, что такой процесс может больше походить на перемещение коммерческого танкера, чем на быстроходный катер, всегда связанный с противодействием и дебатами, поскольку члены правления решают, что делать в первую очередь и сколько затрат возложить на домовладельцев.«Никто не любит особую оценку, — сказала она.

Пандемия коронавируса также замедлила ход ремонта, сказала она.

Элиана Зальцхауэр, комиссар Surfside, сказала, что, хотя причина обрушения была неизвестна, ей показалось, что проблемы, указанные инженером в отчете за 2018 год, могли способствовать разрушению конструкции.

«Огорчает видеть эти документы, потому что правление кондоминиума было ясно поставлено в известность о наличии проблем», — сказала г-жа.— сказал Зальцхауэр. — А из документов видно, что вопросы не решались».

Следователи еще не определили причину и все еще ожидают полного доступа к месту, где спасатели срочно просеивали нестабильную кучу обломков в поисках возможных выживших.

В субботу местные чиновники заявили, что не теряют надежды найти живых жертв под завалами, но признали сложность своей задачи. Под обломками рухнувшего здания горел огонь, поднимая в воздух клубы дыма, что усложняло поиски.Спасатели заявили, что не слышат признаков жизни, 156 человек пропали без вести.

Эксперты заявили, что процесс оценки того, что в конечном итоге привело к разрушению конструкции здания, может занять месяцы, включая проверку отдельных компонентов здания, которые теперь могут быть погребены под обломками, испытание бетона для оценки его целостности и исследование земли. ниже, чтобы увидеть, была ли причиной обрушения воронка или другое оседание.

Здание только что вступило в процесс повторной сертификации стареющих конструкций, которые выдержали наказание прибрежных флоридских ураганов, штормовых волн и агрессивного соленого воздуха, который может проникать в бетон и вызывать ржавчину на арматуре и стальных балках внутри.

40-летнее требование было введено после предыдущего обрушения здания в Майами в 1974 году, в результате которого погибли семь человек. Управление по борьбе с наркотиками, которое работало в здании, заявило, что официальные лица позже установили, что обновление поверхности парковки на крыше здания в сочетании с солью ослабило опорную стальную конструкцию здания.

Г-н Морабито написал в отчете за 2018 год, что цель его исследования заключалась в том, чтобы понять и задокументировать степень структурных проблем, которые потребуют ремонта или устранения.

«Эти документы позволят Совету кондоминиума адекватно оценить общее состояние здания, уведомить арендаторов о том, как они могут быть затронуты, и обеспечить безопасную и функциональную инфраструктуру на будущее», — написал он.

На уровне земли комплекса автомобили могут въезжать рядом с площадкой у бассейна, где жители будут отдыхать на солнце. Г-н Морабито в 2018 году сказал, что гидроизоляция под настилом бассейна и входным подъездом вышла из строя, «что привело к серьезным структурным повреждениям бетонной несущей плиты под этими областями.

В отчете добавлено, что «отказ от замены гидроизоляции в ближайшем будущем приведет к экспоненциальному увеличению степени износа бетона». Проблема, по его словам, заключалась в том, что гидроизоляция была уложена на бетонную плиту, которая была плоской, а не наклонной таким образом, чтобы вода могла стекать, что он назвал «серьезной ошибкой» в первоначальном проекте. Замена будет «чрезвычайно дорогой», предупредил он, и вызовет серьезные неудобства у жителей.

В гараже, который в основном находится на нижнем уровне здания, часть его находится под настилом у бассейна.Морабито сказал, что были признаки бедствия и усталости.

«В бетонных колоннах, балках и стенах наблюдалось обильное растрескивание и выкрашивание разной степени», — написал г-н Морабито. Он включил фотографии трещин в колоннах гаража, а также крошащегося бетона — инженеры-технологи называют его «отслаиванием», — из-за которого обнажилась стальная арматура на настиле гаража.

Г-н Морабито отметил, что предыдущие попытки залатать бетон эпоксидной смолой не увенчались успехом, что привело к еще большему растрескиванию и отслаиванию.В одном из таких мест, по его словам, «от первоначально заделанных трещин исходили новые трещины».

В отчете также указано множество других проблем: жители жаловались на то, что вода течет через их окна и балконные двери, а бетон на многих балконах также разрушался.

После просмотра видео с камеры наблюдения, показывающего обрушение здания, Эван Бенц, профессор Университета Торонто и эксперт по конструкционному бетону, сказал, что то, что вызвало обрушение, должно было находиться где-то в нижней части здания. , возможно, на уровне парковки.Хотя в то время он не видел отчет за 2018 год, он сказал, что у такого обрушения может быть несколько возможных объяснений, включая ошибку проектирования, проблему с материалами, ошибку строительства или ошибку обслуживания.

— Я бы удивился, если бы причина была всего одна, — сказал мистер Бенц. «Должно быть несколько причин, чтобы он так упал».

Были и другие опасения по поводу комплекса на протяжении многих лет. В 2015 году одна жительница подала иск, утверждая, что из-за плохого обслуживания вода попала в ее квартиру через трещины во внешней стене.Некоторые жители выразили обеспокоенность тем, что взрывы во время строительства в соседнем комплексе нанесли ущерб их квартирам.

Исследователи, анализирующие космический радар, также обнаружили землю, которая опускалась на участке в 1990-х годах. Исследование 2020 года выявило проседание в других районах региона, но на восточной стороне барьерного острова, где находится Серфсайд, жилой комплекс был единственным местом, где была обнаружена проблема.

Morobito Consultants сообщила, что в июне 2020 года компания привлекалась к подготовке «плана ремонта и восстановления» для исправлений, необходимых в соответствии с требованиями государственной повторной сертификации.По словам представителей компании, во время обрушения на этой неделе велся ремонт крыши, но восстановление бетона, которым должна была заняться другая фирма, еще не началось.

Обрушение ошеломило отраслевых экспертов в районе Майами, в том числе Джона Писторино, инженера-консультанта, который разработал 40-летнюю программу повторных проверок, когда он консультировал округ в 1970-х годах.

Он рекламировал другие правила, которые были приняты с тех пор, в том числе требования о том, чтобы в высотных зданиях был независимый инженер, проверяющий, идет ли строительство в соответствии с планами.