Образец коммерческое предложение по аренде нежилого помещения: Коммерческое предложение по аренде помещения . Образец 2023 года. Экспорт в PDF / XLS. Онлайн доступ — Estimates.guru

6 способов сэкономить $$$ на вашем офисе.

Узнать больше >

Главная > Основы поиска и аренды офиса

1 февраля 2022 г. | по
Отзыв эксперта по недвижимости Джонатан Вассерструм

Обновлено в феврале 2022 г.

На первый взгляд, прогнозирование стоимости аренды помещений в коммерческом здании может показаться довольно простым. После того, как вы и ваша команда решите арендовать коммерческое помещение, вы договариваетесь о стоимости и условиях, подписываете договор аренды и въезжаете в помещение.

На самом деле, полное понимание коммерческой аренды требует внимания к деталям и помощи от брокера по аренде. Кто будет нести ответственность за уплату налога на недвижимость и страховку — вы или арендодатель? Кто будет платить за коммунальные услуги? Кто покроет расходы на содержание? Чтобы найти ответы на эти важные вопросы, вам нужно точно знать, какой вид коммерческой аренды вы подписываете.

Арендодатель может использовать один из нескольких различных типов аренды коммерческой недвижимости при сдаче в аренду офисных помещений. Понимание различий между каждым типом бизнес-аренды сделает вас умнее во время переговоров и поможет вашей компании лучше планировать ежемесячные расходы.

Давайте рассмотрим различные типы аренды коммерческой недвижимости, чтобы вы знали, чего ожидать в отношении стоимости и как заключать соглашение. Типичные схемы для каждого типа аренды перечислены ниже, но важно отметить, что, хотя каждая категория аренды дает представление об ожидаемых расходах арендатора, это только ощущение — абсолютных правил не существует. Каждая аренда подлежит обсуждению, поэтому тщательный анализ договора аренды с вашим брокером по аренде и адвокатом — единственный способ узнать наверняка, какие расходы входят в вашу компетенцию.

Аренда с полным спектром услуг/Аренда с полным обслуживанием

Подписание договора аренды с полным спектром услуг (также называемого арендой с полным обслуживанием) означает, что вы несете ответственность за уплату базовой арендной платы. Как правило, арендодатель берет на себя дополнительные расходы на строительство, включая плату за обслуживание, страховку и налоги на недвижимость. Как правило, это приводит к относительно высоким арендным ставкам, но как арендатор вы получаете только один счет, покрывающий все необходимые офисные расходы. Это облегчает жизнь арендаторам, которые хотят не вовлекаться в повседневную работу офиса.

Однако при некоторых валовых арендных договорах с полным спектром услуг некоторые арендаторы по-прежнему должны оплачивать свою пропорциональную долю операционных расходов сверх базового года. Это ограничивает сумму, которую арендодатель должен платить за расходы арендатора сверх определенной суммы. Несмотря на это, обязательно внимательно и тщательно изучите свой общий арендный договор, чтобы понять, присутствуют ли в соглашении какие-либо условия, такие как дополнительные расходы.

Вкратце: что такое аренда с полным спектром услуг (или валовая)?

• Арендаторы платят : Базовая арендная плата и коммунальные услуги.
• Арендодатель платит : Все расходы на строительство, включая расходы на техническое обслуживание, страхование и налоги на недвижимость.
• Что нужно знать : Вы можете понести дополнительные расходы помимо базовой арендной платы после первого года аренды.
• Типичное использование : Любое коммерческое помещение. Чаще всего в собственности, занимаемой несколькими арендаторами, например, в офисных зданиях.

Чистая аренда

Чистая аренда относится к категории аренды коммерческой недвижимости. Чистая аренда обычно предусматривает, что арендаторы оплачивают пропорциональную долю эксплуатационных расходов здания: сборы за содержание мест общего пользования (называемые CAM), налоги на имущество и страхование. Типы чистой аренды включают тройную, двойную и одинарную. Каждый тип чистой аренды имеет свой уровень финансовых обязательств, которые арендодатель передает арендатору.

В сфере коммерческой недвижимости арендодатели обычно рассчитывают пропорциональную долю операционных расходов каждого арендатора следующим образом: они берут общие эксплуатационные расходы на квадратный фут для всех арендуемых площадей в здании. Затем они делят эту сумму между арендаторами в зависимости от процента здания, занимаемого каждым арендатором.

Вкратце: что такое чистая аренда?

• Арендаторы платят : Арендная плата и коммунальные услуги плюс пропорциональная доля эксплуатационных расходов здания — налоги на имущество, страхование и техническое обслуживание.
• Арендодатель оплачивает : Другая часть расходов (если применимо).
• Что нужно знать : Конкретный процент будет указан в договоре аренды.
• Типичное использование : Любое коммерческое помещение.

Давайте углубимся в конкретные типы чистой аренды, которые вы увидите при аренде коммерческих площадей.

Тройная чистая аренда/аренда «NNN»

Тройная чистая аренда по существу противоположна валовой аренде. Арендатор (вы) соглашаетесь оплачивать не только арендную плату и коммунальные услуги, но и все эксплуатационные расходы коммерческой недвижимости, такие как плата за обслуживание, страхование здания и налоги на недвижимость. Обычно при тройной чистой аренде арендная плата снижается, поскольку арендатор берет на себя ответственность за операционные расходы. Аренда NNN часто является более долгосрочной и предусматривает уступки в отношении повышения арендной платы, прописанные в договоре аренды.

Для некоторых арендаторов плата за обслуживание выше ожидаемой, что заставляет их пытаться пересмотреть или расторгнуть договор аренды. Арендодатели, выкупающие преимущественное право, будут использовать «обязательную» чистую аренду, которая не может быть прекращена до истечения срока ее действия, а также не может быть обновлена ​​стоимость аренды.

Вкратце: что такое аренда NNN?

• Арендаторы платят : Арендная плата и коммунальные услуги и их пропорциональная доля во всех эксплуатационных расходах здания, включая плату за обслуживание, страхование здания и налоги на имущество.
• Арендодатель платит : Обслуживание и ремонт основного здания.
• Что нужно знать : По сути, это противоположность валовой аренде. Кроме того, иногда «абсолютная аренда» и «тройная чистая аренда» используются как синонимы. Но это не одно и то же.
• Типичное использование : Любое коммерческое помещение. Это очень распространенный вид аренды коммерческой недвижимости!

Двойная чистая аренда/аренда «NN»

Двойная чистая аренда требует, чтобы арендатор оплачивал арендную плату и коммунальные услуги, а также налоги на имущество и страхование здания. Тем не менее, арендодатель оплачивает непосредственно расходы на техническое обслуживание здания. Как и в других случаях чистой аренды, базовая арендная плата обычно ниже, поскольку арендатор несет ответственность за дополнительные расходы.

Арендодатели, сдающие офисное здание в аренду нескольким арендаторам, вероятно, будут справедливо делить налог на имущество и расходы на страхование здания между арендаторами.

Вкратце: что такое двойная чистая аренда?

• Арендаторы платят : Арендная плата и коммунальные услуги плюс налоги на имущество и взносы по страхованию зданий.
• Арендодатель платит : Расходы на содержание.
• Что нужно знать : Это особенно популярный вид коммерческой аренды. Также называется «чистой чистой» арендой.
• Типичное использование : Любое коммерческое помещение.

Единая чистая аренда/аренда «N»

Единая чистая аренда предусматривает, что арендаторы платят арендную плату и коммунальные услуги, а также налоги на недвижимость. Арендодатель заботится о страховании здания и расходах на содержание. Будьте осторожны, чтобы не перепутать одиночную чистую аренду с чистой арендой. Чистая аренда относится к категории аренды, включая одинарную, двойную и тройную аренду.

Вкратце: что такое единая чистая аренда?

• Арендаторы платят : Арендная плата, коммунальные услуги и налоги на имущество.
• Арендодатель платит : Страхование и техническое обслуживание здания.
• Что нужно знать : Это не то же самое, что чистая аренда, которая относится к категории типов аренды.
• Типичное использование : Любое коммерческое помещение.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда занимает промежуточное положение между валовой арендой и тройной чистой арендой. Как правило, модифицированная валовая аренда означает, что арендатор оплачивает базовую арендную плату, коммунальные услуги и часть эксплуатационных расходов.

Детали варьируются от контракта к контракту. В некоторых модифицированных валовых договорах аренды арендаторы платят только базовую арендную плату и коммунальные услуги за первый год, но в каждый дополнительный год оплачивают пропорциональную долю эксплуатационных расходов здания. Их доля расходов, вероятно, будет зависеть от доли здания, которое они занимают. Например, арендатор, занимающий 50% здания, будет нести 50% своих эксплуатационных расходов.

Вкратце: что такое модифицированная валовая аренда?

• Арендаторы платят : Базовая арендная плата плюс часть эксплуатационных расходов.
• Арендодатель платит : Другая часть эксплуатационных расходов.
• Что нужно знать : Модифицированные договоры аренды на общую сумму и разделение обязательств в них могут сильно различаться от аренды к аренде.
• Типичное использование : Любое коммерческое помещение. Это очень распространенный вид аренды.

Абсолютная аренда NNN

Иногда люди неправильно используют термины «абсолютная аренда NNN» и «тройная чистая аренда» как синонимы. Однако они не одинаковы. Обычно тройная чистая аренда требует, чтобы арендаторы оплачивали некоторые или все расходы на ремонт здания (например, структурный ремонт или ремонт крыши), но в некоторых случаях арендодатель помогает с этими расходами.

И наоборот, абсолютная аренда NNN освобождает арендодателя от любой ответственности за расходы на здание в любом случае. Это означает, что арендатор должен покрывать все расходы на строительство, включая техническое обслуживание или ремонт крыши и конструкции здания. По сути, арендатор владеет зданием, не приобретая его. Эта аренда обычно применяется только к арендаторам с национальным или региональным присутствием и отличной кредитной историей и является долгосрочной. Базовая арендная плата для абсолютной аренды NNN обычно намного ниже, чем для других типов аренды.

Вкратце: что такое абсолютная аренда NNN?

• Арендаторы платят : Все расходы на строительство, включая техническое обслуживание или ремонт крыши и конструкции здания.
• Арендодатель платит : Ничего. Они не несут ответственности за затраты на строительство.
• Что нужно знать : Эта аренда обычно применяется только к арендаторам с национальным или региональным присутствием и отличной кредитной историей.
• Типичное использование : Долгосрочная аренда для кредитных арендаторов. Эти договоры аренды встречаются довольно редко.

Процентная аренда

Процентная аренда требует, чтобы арендаторы платили базовую арендную плату в дополнение к проценту от валовых продаж бизнеса (после того, как объем продаж превышает пороговое значение). Арендодатели часто просят семь процентов. Будьте осторожны, если просят 10 или 12 процентов. Торговые центры обычно имеют такие виды аренды коммерческой недвижимости.

Одним из преимуществ процентной аренды является то, что она обычно предлагает более низкую базовую арендную плату, чем стандартная аренда, поскольку арендатор соглашается оплачивать часть продаж.

Вкратце: что такое процентная аренда?

• Арендаторы платят : Базовая арендная плата плюс определенный процент дохода.
• Арендодатель платит : Как правило, некоторые или все налоги на недвижимость, страховку и плату за обслуживание.
• Что нужно знать : Арендаторы соглашаются платить арендодателю процент от валовой выручки, который обычно составляет около 7 процентов.
• Типичное использование : Торговое помещение.

Советы по переговорам и исключения

Эти категории аренды коммерческой недвижимости не представляют собой абсолютных правил, хотя они могут дать вам общее представление о том, какие расходы и условия следует ожидать для каждой из них. Помните: каждый контракт индивидуален, и каждый контракт подлежит обсуждению. Прочитайте мелкий шрифт и просмотрите его с вашим консультантом по коммерческой недвижимости и вашим адвокатом перед подписанием.

Таблица типов коммерческой аренды

Типы коммерческой аренды	Арендатор платит	Арендодатель платит	Определение характеристик
Полное обслуживание/полная аренда	Аренда + коммунальные услуги	Все операционные расходы	Арендаторы получают один счет, но могут нести дополнительные расходы после окончания базового года
Чистая аренда	Арендная плата, коммунальные услуги + некоторые эксплуатационные расходы здания	Остальные эксплуатационные расходы (если применимо)	3 типа чистой аренды: Тройной/»NNN», Двойной/»NN», Одиночный /»Н»
Тройная чистая аренда («NNN»)	Арендная плата, коммунальные услуги + пропорциональная доля эксплуатационных расходов здания (например, плата за обслуживание, страхование, налоги на имущество)	Техническое обслуживание и ремонт основного здания	Принципиально противоположен валовой аренде . Предоставляет арендаторам больший контроль над своими помещениями
Двойная чистая аренда («NN»)	Арендная плата, коммунальные услуги + пропорциональная доля налога на имущество и страховки	Эксплуатация здания	Популярный тип аренды офисных помещений
Единая чистая аренда («N»)	Арендная плата, коммунальные услуги + пропорциональная доля налога на имущество	Страхование и техническое обслуживание зданий	Менее распространенный тип аренды офисных помещений
Модифицированный Общая сумма аренды	Арендная плата, коммунальные услуги + часть эксплуатационных расходов здания	Остальные эксплуатационные расходы здания	Модифицированная валовая аренда сильно различается
Абсолютная аренда	Арендная плата, коммунальные платежи + все расходы на строительство, включая структурный ремонт	Ничего	Используется редко. Для более крупных кредитоспособных арендаторов
Процентная аренда	Арендная плата, коммунальные услуги + процент от продаж	Как правило, часть или все эксплуатационные расходы	Основное использование — розничная торговля

Чем мы можем помочь?

SquareFoot — это новый вид коммерческой недвижимости. Наша простая в использовании технология и отзывчивая команда профессионалов в сфере недвижимости обеспечивают самый прозрачный и гибкий опыт на рынке. Свяжитесь с нами, чтобы начать поиск сегодня.

Ваш адрес электронной почты *

Ваш номер телефона *

Количество сотрудников *

Ваш город Нью-ЙоркХьюстонДалласСан-ДиегоВашингтонЛос-АнджелесОстинЧикагоШарлоттаАтлантаБостонФениксМайамиСан-ФранцискоФиладельфияМемфисВирджиния-БичColumbiaIn dianapolisНовый ОрлеанНэшвилл

Начало работы

Вернуться к началу

Аренда коммерческой недвижимости в Онтарио

Фон

Закон Онтарио об аренде коммерческой недвижимости ( CTA ) описывает отношения, права и обязанности между коммерческими арендодателями и арендаторами.

Вы должны знать, что подписанный договор коммерческой аренды с вашим арендодателем или арендатором может иметь приоритет над CTA .

Разрешение конфликтов

Правительство провинции не вмешивается в разногласия между коммерческими арендодателями и арендаторами. Вам следует получить юридическую консультацию, чтобы понять, как CTA применим к вашей конкретной ситуации.

Юридические споры между коммерческими арендодателями и арендаторами о деньгах или личном имуществе на сумму менее 35 000 долларов США могут быть переданы в суд мелких тяжб. В противном случае необходимо подать иск в Верховный суд.

• Узнайте, как подать гражданский иск в Высший суд онлайн.
• Узнайте, как подать иск в суд мелких тяжб.

Справочная служба юридического общества может помочь арендодателям и арендаторам найти юриста, который предоставит бесплатную консультацию продолжительностью до 30 минут.

Если возникает вопрос о том, является ли аренда жилой или коммерческой, арендодатель или арендатор может обратиться в Совет арендодателей и арендаторов ( LTB ) для определения того, применим ли к их ситуации Закон об аренде жилых помещений .

Узнайте больше о правах на аренду жилья.

Договоры коммерческой аренды

Если вы арендуете помещение для своего бизнеса, вы можете заключить договор коммерческой аренды с арендодателем. Договор аренды — это письменный договор, который помогает арендодателю и арендатору знать, каковы их права и обязанности по аренде.

Стандартной коммерческой аренды не существует, поскольку виды бизнеса разные, но есть некоторые моменты, которые должны охватывать большинство коммерческих договоров аренды, например:

• сумма арендной платы, включая правила повышения арендной платы и требования к уведомлению
• сумма депозита
• страхование требования
• обязательства по ремонту и техническому обслуживанию
• правила продления или прекращения аренды
• продолжительность и тип аренды (помесячно или на определенный срок)
• другие коммерческие детали, которые были согласованы между арендодателем и арендатором

Поскольку каждая коммерческая аренда индивидуальна, тщательно продумайте помещения и услуги, необходимые для вашего бизнеса, и убедитесь, что они покрываются. Например, если вам нужно отремонтировать коммерческое помещение под ресторан, убедитесь, что в договоре аренды указано, кто будет платить за улучшения.

Также может быть полезно поговорить с юристом о том, как вести переговоры и составлять договор аренды, отвечающий вашим потребностям.

Прекращение аренды

Помесячная аренда

При помесячной аренде либо арендатор, либо арендодатель должны направить письменное уведомление не менее чем за один месяц. Последний день аренды будет последним днем ​​месяца.

Например, если вы планируете расторгнуть договор аренды 30 ноября, вы должны направить арендодателю письменное уведомление не позднее 31 октября.

Срочная аренда

Для прекращения срочной аренды уведомление не требуется. Арендатор должен покинуть арендуемую площадь в дату, указанную в договоре аренды. Если арендатор и арендодатель хотят продолжить действие договора аренды, они должны принять меры для продления или изменения договора аренды до истечения срока его действия.

Если арендатор хочет досрочно расторгнуть договор аренды с фиксированным сроком, он должен платить арендную плату за оставшийся срок договора аренды, если только в договоре аренды нет пункта, позволяющего арендатору досрочно расторгнуть договор аренды.

Арендаторы могут субаренду или переуступку аренды, если это не запрещено договором аренды.

Если арендатор с фиксированным сроком продолжает занимать арендуемое помещение после того, как арендодатель потребовал его выселения, он может быть подвергнут штрафу в размере двухмесячной арендной платы за каждый месяц пребывания в помещении плюс соответствующие расходы.

Помимо наложения финансового штрафа, арендодатель может также обратиться в Верховный суд Онтарио для получения судебного приказа о праве владения (постановления о выселении).

Правила аренды

Коммерческая аренда также может иметь правила прекращения аренды. Эти правила необходимо соблюдать, даже если они отличаются от CTA . Например, арендаторы должны платить арендную плату в течение всего срока действия договора аренды, если они не договорились о правилах, позволяющих им досрочно прекратить аренду.

Нарушения договора аренды

В договоре аренды может быть указано, что арендатор может быть выселен за несоблюдение определенных правил аренды. Арендодатель должен предоставить арендатору:

• уведомление о нарушении
• разумный период времени для устранения нарушения

Если арендатор не устранит нарушение, арендодатель может заменить замки.

Просроченная или невыплаченная арендная плата

Если арендатор не вносит арендную плату вовремя, у арендодателя есть два варианта, доступных в соответствии с СТА . Арендодатель может сменить замки и прекратить аренду или арестовать и продать имущество арендатора для покрытия невыплаченной арендной платы. Они не могут делать и то, и другое.

Временные правила выселения во время пандемии COVID-19

Мы временно запретили выселение арендаторов, получивших разрешение на получение Канадской субсидии на неотложную арендную плату ( CERS ). Этот запрет закончился 22 апреля 2022 года.

Арендатор, который был одобрен для получения CERS и предоставил подтверждение своего арендодателя, был защищен от выселения в течение 12 недель с даты утверждения.

Если арендатор повторно подавал заявку на новый платеж CERS , 12-недельный запрет фактически возобновлялся с даты утверждения нового CERS . Арендаторы должны были предоставить домовладельцу подтверждение каждого нового утверждения.

Последняя возможная дата, когда арендатор, одобренный CERS , мог быть защищен от выселения, был 22 апреля 2022 года.

Вариант 1: сменить замки и прекратить аренду 16

^й день после дневной арендной платы. Например, если арендная плата должна была быть выплачена 1 января, арендодатель может сменить замки 17 января. Арендодатель не обязан уведомлять арендатора о смене замков.

После замены замков арендодатели должны предоставить арендаторам разумный доступ в арендуемое помещение для вывоза своего имущества.

Арендодатель может нанять частного судебного исполнителя для осуществления выселения. Судебные приставы регулируются Законом о судебных приставах и имеют лицензию Министерства государственных и потребительских услуг ( МГКС ).

Арендодатели не должны проникать в сдаваемое жилье силой.

Как арендодатели, так и арендаторы должны получить юридическую консультацию по своим конкретным ситуациям.

Вариант 2: конфискация и продажа имущества арендатора

Вместо выселения арендаторов арендодатели могут конфисковать и продать имущество арендатора, находящееся в арендованных помещениях, для покрытия невыплаченной арендной платы. Этот процесс называется дистресс . Чтобы было ясно, арендодатель не может одновременно выселять и испытывать стресс.

На некоторые виды имущества арендатора нельзя наложить арест, например, на имущество, находящееся в аренде или совместном владении.

Арендодатели могут нанять судебного пристава, чтобы помочь им с процессом бедствия.

Коммерческие арендаторы, не согласные с действиями своего арендодателя, могут обратиться в Высший суд.

До того, как арендодатели смогут продать изъятое имущество

Арендодатели не обязаны заранее уведомлять арендаторов, прежде чем они наложат арест на имущество арендатора , если только их договор коммерческой аренды не требует предварительного уведомления .

Прежде чем продать арестованное имущество, арендодатели должны:

• уведомить арендатора о бедственном положении
• сообщить арендатору сумму, необходимую для погашения задолженности по арендной плате
• удерживать арестованное имущество в течение пяти календарных дней, не считая даты на имущество наложен арест

Если арендатор погасит задолженность по арендной плате

Если арендатор полностью погасит задолженность по арендной плате в течение пяти дней, арендодатель не может продать имущество арендатора.

Если арендатор не погасит задолженность по арендной плате

Если арендатор не погасит задолженность по арендной плате в течение пяти дней, арендодатель должен провести оценку имущества двумя оценщиками, прежде чем он сможет продать его.

Выручка от продажи имущества арендатора должна быть направлена ​​на погашение задолженности по арендной плате и расходов, связанных с бедствием. Любая оставшаяся сумма должна быть выплачена арендатору.

У субарендаторов, которые продолжают платить полную арендную плату, не может быть конфисковано их имущество, если главный арендатор не уплатил арендную плату арендодателю. В случае ареста имущества субарендатора арендодатель обязан его вернуть.

Повышение арендной платы

CTA не регулирует повышение арендной платы. В договорах коммерческой аренды должны быть указаны размер взимаемой арендной платы и частота повышения арендной платы.

При отсутствии договора аренды арендодатель может увеличить арендную плату на любую сумму в любое время.