Проводки по лизингу на балансе лизингополучателя: Методика бухгалтерского учета в лизинговых операциях | Проводки по лизингу | Статьи

FASB упростил определение того, перешел ли контроль от продавца-арендатора к покупателю-арендодателю, когда активы находятся в стадии строительства.Тем не менее, составители финансовой отчетности организаций, заключивших сложные договоры аренды, могут столкнуться с трудностями при применении этих положений.

Опубликованный в 2016 году стандарт FASB по учету аренды (раздел 842 FASB ASC, Аренда ) требует от арендаторов отражать активы в форме права пользования и соответствующие обязательства в связи с операционной арендой сроком более 12 месяцев. Согласно предыдущему руководству (раздел ASC 840) платежи, связанные с операционной арендой, рассматривались как расходы, и, следовательно, такая аренда не отражалась в балансах компаний.Новый стандарт оказывает косметическое влияние на операции по аренде, которые ранее соответствовали критериям раздела 840 для капитальной аренды. В результате такая аренда переименовывается в финансовую, которая в соответствии с действующим руководством классифицируется как нематериальные активы в форме права пользования, подлежащие амортизации. Что касается этих сделок со стороны арендодателя, в новом стандарте используется та же классификация аренды (операционная, прямое финансирование, аренда для продажи), хотя критерии классификации аренды изменились. Кроме того, на учет этих операций арендодателями влияют новые принципы признания выручки, кодифицированные в Разделе 606 ASC, «Выручка по договорам с покупателями» .

ПРИРОДА АРЕНДЫ

Продажа с обратной арендой или, проще говоря, обратная аренда — это договор между продавцом и покупателем, по которому первый продает актив второму, а затем заключает второй договор, чтобы арендовать актив обратно у покупателя. Преимущества для продавца-арендатора включают:

• Немедленный приток денежных средств, который может быть использован в какой-либо сфере деятельности организации; и
• Более дешевая форма финансирования благодаря способности сторон структурировать сделку таким образом, чтобы снизить стоимость традиционного финансирования (например,g., залог, нарушение условий займа, затраты на закрытие сделки, возможные воздушные платежи и ограничения).

Выгоды для покупателя-арендодателя от обратной аренды включают:

• Сниженный риск неисполнения обязательств благодаря возможности напрямую проверить кредитоспособность продавца-арендатора;
• Возможность более простого расторжения контракта, чем это было бы в случае обычного финансирования;
• Важные налоговые преимущества — амортизация; и
• Гарантированная остаточная стоимость при расторжении.

Выгоды, полученные от этого источника финансирования, будут по-прежнему делать обратный лизинг популярным инструментом для обеих сторон, несмотря на сложность реализации требований к подробной отчетности и раскрытию информации, изложенных в Разделе 842.

В ЧЕМ УСПЕШНАЯ ПРОДАЖА И ВОЗВРАТ В АРЕНДУ?

Имеет отношение к обсуждению вопроса о том, соответствует ли сделка или не может быть квалифицирована как операция продажи с обратной арендой, в центре внимания продавца-арендатора и был ли фактически передан контроль покупателю-арендодателю.Для обеспечения контроля продажа должна соответствовать требованиям Раздела 606, в частности, параграфов с 606-10-25-1 по 606-10-25-8. Эти параграфы определяют, существует ли договор. Параграф 606-10-25-30 определяет, были ли исполнены обязательства к исполнению. Однако соблюдения этих положений недостаточно для установления передачи контроля и получения успешной обратной аренды; сделка должна привести к классификации договора аренды для продавца-арендатора. Здесь не должен присутствовать ни один из критериев параграфа 842-10-25-2, устанавливающих признание в качестве финансовой аренды.Если любой из критериев, указанных в данном пункте, соблюден, контроль над базовым активом не квалифицируется как эффективная передача, продавец-арендатор должен классифицировать операцию как финансовую аренду, а выручка от продажи должна рассматриваться как финансирование. . Критерии, лежащие в основе классификации операции как финансовой аренды:

• При прекращении аренды происходит переход права собственности на актив к арендатору;
• Арендатор имеет опцион на покупку актива, реализация которого имеется с достаточной степенью уверенности;
• Срок аренды составляет большую часть оставшегося срока службы актива;
• Приведенная стоимость суммы арендных платежей и гарантированной остаточной стоимости арендатором должна быть равна или практически полностью превышать справедливую стоимость базового актива; и
• Базовый актив должен иметь специализированный характер, исключающий любое альтернативное использование арендодателем по окончании срока аренды.

Кроме того, в соответствии с параграфом 842-40-25-3 практически любой опцион продавца-арендатора на обратную покупку актива исключает возможность продажи, если только опцион не оценивается по справедливой стоимости и рассматриваемый актив, по сути, является товаром.

ИЛЛЮСТРАЦИЯ УСПЕШНОЙ ПРОДАЖИ И АРЕНДЫ

Предположим следующую информацию:

Не имея наличных средств, Smith Corp. заключает контракт с Jones Corp. на продажу здания, используемого в ее деятельности, а затем заключает соглашение с Джонсом о сдаче здания в аренду у Джонса, что позволяет Смиту продолжать использовать здание (см. таблица «Условия продажи и аренды Smith-Jones»).

Смит-Джонс Условия продажи и аренды

Разъяснение бухгалтерского учета арендодателя и арендатора: FASB, IFRS и GASB

Что такое учет аренды?

Учет аренды — это процесс, с помощью которого компании и организации регистрируют финансовые последствия соглашений об аренде или финансировании прав на использование определенных активов, более известный как лизинг . Недавние изменения в бухгалтерском учете изменили способ, которым арендаторы и арендодатели обязаны учитывать и сообщать о своей аренде.

Термины «арендодатель» и «арендатор» используются для обозначения различных сторон, участвующих в договоре аренды. Это различие важно, поскольку учет аренды в качестве арендодателя значительно отличается от учета аренды в качестве арендатора. Когда различные бухгалтерские советы национальных, международных и государственных организаций выпустили новые стандарты учета аренды, лежащие в основе определения арендодателя и арендатора не изменились. Однако некоторые методы учета арендодателей и арендаторов в соответствии с новыми стандартами аренды действительно изменились.

Арендодатель против арендатора

Определение арендодателя

Арендодатель определяется как юридическое лицо (то есть физическое лицо, компания или организация), которое предоставляет право использовать актив в течение определенного периода времени в обмен на вознаграждение. Один из наиболее распространенных сценариев договора аренды — организация, сдающая в аренду принадлежащее ей имущество другой организации за ежемесячную денежную выплату. Например, если организация владеет зданием и сдает в аренду право использовать здание или пространство внутри здания, владельцем здания является арендодатель.

Определение арендатора

Арендатор определяется как организация, которая платит арендодателю за использование определенного имущества. Например, если человек арендует автомобиль в автосалоне, лицо, использующее автомобиль, является арендатором. Теоретически арендатор платит арендодателю «право на использование» этого актива. Вот почему арендатор в соответствии с новыми стандартами аренды должен признавать нематериальный «актив в форме права пользования» (актив в форме права пользования) или «арендный актив» при учете аренды.Важно отметить, что этот актив классифицируется как нематериальный актив в бухгалтерских книгах арендатора, а не как основной актив.

Бухгалтерский учет между арендатором и арендодателем

FASB , GASB и IASB выпустили новые стандарты учета аренды за последние несколько лет. Основное изменение в учете аренды заключается в том, что организации теперь должны признавать активы и обязательства по аренде в балансе по большинству своих договоров аренды. В частности, для GASB арендодатели будут отражать учет на стороне арендатора, признавая дебиторскую задолженность по аренде и отложенный приток ресурсов.Руководящие советы создали новые стандарты учета аренды на основе отзывов инвесторов и пользователей финансовой отчетности, которые потребовали большей прозрачности будущих обязательств по аренде и дебиторской задолженности по аренде.

Согласно новым стандартам учета аренды, арендаторы должны рассчитывать приведенную стоимость будущих арендных платежей для определения обязательства по аренде и соответствующего актива в размере ROU . Учет у арендодателя различается в зависимости от стандарта. Ниже приведены краткие сведения о бухгалтерском учете арендатора и арендодателя в соответствии с ASC 842, IFRS 16 и GASB 87.

ASC 842

Согласно ASC 842, новому стандарту учета аренды для американских компаний в соответствии с US GAAP , арендаторы должны признавать в своих балансах активы и обязательства по аренде как по операционной, так и по финансовой (ранее капитальной) аренде. Арендатор должен выполнить расчет дисконтированной стоимости будущих ожидаемых арендных платежей для определения обязательства по аренде и соответствующего актива ФПП. Учет аренды, классифицируемой как операционная, затронут больше всего, поскольку аренда, классифицируемая как капитальная, уже была признана в балансе в соответствии с ASC 840.

Порядок учета арендодателя в основном не изменился с ASC 840 на ASC 842. Арендодатели продолжают признавать арендный доход по своим договорам аренды, и требования к признанию баланса остаются в основном теми же. Базовый актив договора аренды будет по-прежнему классифицироваться как основные средства арендодателя.

Согласно ASC 842 существует 3 типа договоров аренды с арендодателем:

• Прямое финансирование — арендодатели обязаны определять дебиторскую задолженность по аренде и процентный доход
• Продажи Тип — арендодатели обязаны определить дебиторскую задолженность по аренде и процентный доход.Разница между договорами аренды с прямым финансированием и продажей заключается в выручке (в зависимости от типа продажи арендатор имеет контроль над базовым активом, а арендодатель признает выручку от продаж и прибыль при начале аренды)
• Операционная — арендодатели признают прибыль равномерно

Арендаторы и арендодатели имеют возможность выбрать пакет практических мер, при котором арендодатель не обязан переоценивать классификацию аренды. Таким образом, мы ожидаем, что многие арендодатели выберут этот метод и сохранят ранее установленную классификацию аренды при переходе с ASC 840 на ASC 842.

ASC 842 Примеры учета аренды

Как новый стандарт учета аренды повлияет на бизнес

В 2016 году Совет по стандартам финансового учета выпустил Обновление стандартов бухгалтерского учета (ASC 842), которое изменило способ составления финансовой отчетности по лизинговым операциям. Это изменение коснется всех компаний и организаций, которые сдают в аренду такие активы, как недвижимость, самолеты и транспортные средства, а также производственное оборудование.

Требование к отчетности отвечает на запросы инвесторов и других пользователей финансовой отчетности о более достоверном представлении арендной деятельности организации и прекращает внебалансовый учет договоров аренды.Он вступает в силу для публичных компаний в течение финансовых лет, начинающихся после 15 декабря 2018 года, и для частных компаний в течение финансовых лет, начинающихся после 15 декабря 2019 года.

ASC 842 потребует от организаций, сдающих активы в аренду — именуемых «арендаторами», — признавать в балансе активы и обязательства, возникшие в результате договоров аренды, на срок более 12 месяцев. Текущие общепринятые принципы бухгалтерского учета (GAAP) требуют, чтобы в бухгалтерском балансе признавалась только капитальная аренда, но ASC 842 также требует отражения операционной аренды.

• Капитальная аренда может использоваться для предоставления финансирования, когда арендодатель покупает актив, а затем сдает его арендатору на согласованный период. Арендатор обязан оплатить стоимость актива в течение срока аренды. В конце периода аренды и в зависимости от деталей договора аренды арендодатель может иметь возможность продлить аренду на дополнительный период, продать актив третьей стороне или вернуть его арендодателю для продажи.
• В отличие от капитальной аренды, операционная аренда не передает право собственности арендатору.Операционная аренда включает в себя все, что компания арендует для ведения своего бизнеса, например, офисные помещения, оборудование, склады, фабрики, самолеты и автомобили. Обычно для этих типов активов используется операционная аренда, так как у них будет значительный экономический срок службы (в отличие от финансовой аренды) по окончании срока аренды.

В соответствии с этим новым стандартом баланс операционной аренды будет включать актив в форме права пользования (ROU) и соответствующее обязательство по приведенной стоимости арендных платежей, которые должны быть произведены, дисконтированных по ставке, заложенной в договоре аренды. , если можно определить, или ставку привлечения дополнительных заемных средств арендатора.Актив ФПП будет отражен как первоначальное обязательство по аренде плюс любые платежи, произведенные на дату начала аренды или до нее, минус полученный стимул по аренде, плюс любые другие косвенные расходы.

Пример баланса: активы

Пример баланса: обязательства и капитал

Расходы по аренде, подлежащие признанию, зависят от типа аренды.Финансовая (капитальная) аренда включает два компонента соответствующих расходов (амортизация актива в форме права пользования и проценты), тогда как операционная аренда включает один компонент (расходы по аренде). В случае финансирования аренды расходы по аренде будут состоять из линейной амортизации актива в форме права пользования в течение срока аренды. Второй компонент — это процентные расходы, рассчитанные по обязательству по аренде по процентной ставке, использованной для дисконтирования этого обязательства при первоначальной оценке. В актив в форме права пользования вносятся корректировки для рассчитанной амортизации, и обязательство по аренде сначала увеличивается на рассчитанные процентные расходы, а затем уменьшается на произведенные арендные платежи.

ЧТО ГЛАВНОЕ В НОВОМ СТАНДАРТЕ?

С этим изменением бухгалтерского учета компании будут добавлять миллионы долларов к обязательствам на своих балансах. Компании с большим объемом операционной аренды включают рестораны и розничные продавцы, которые сдают в аренду недвижимость, а также строительные компании, судоходные компании и авиакомпании, которые сдают в аренду оборудование, грузовики, корабли и самолеты.

Новый стандарт окажет значительное влияние на ключевые показатели, которые компании сообщают своим инвесторам и банковским учреждениям, как показывают примеры ниже:

• Отношение долга к собственному капиталу увеличивается (заем добавляется без изменения собственного капитала), что снижает леверидж компании
• Покрытие долга — долг добавляется без изменения EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации)
• Отношение оборотных активов к текущим обязательствам уменьшается
• Оборотный капитал (оборотные активы за вычетом текущих обязательств) уменьшается
• Рентабельность активов (чистая прибыль, разделенная на активы) уменьшается

КТО НУЖНО ПОДГОТОВИТЬ?

Эти изменения могут потребовать от инвесторов и банков пересмотреть способы измерения финансовых критериев, которые они используют при принятии инвестиционных решений или решений о финансировании.Леверидж компании определяется соотношением ее заемного капитала к собственному капиталу и используется инвесторами и кредиторами для оценки финансового состояния организации. Конкретные финансовые коэффициенты и показатели производительности также требуются ковенантами, и влияние ASC 842 необходимо будет принять во внимание.

Компаниям необходимо сначала определить, по каким договорам аренды они уже заключили договор, и оценить, могут ли они согласовать свои текущие и будущие условия аренды. Как правило, капитальная аренда будет иметь преимущество перед операционной арендой из-за выгоды от начисления процентов и амортизации для расчета EBITDA.Необходимо приложить все усилия, чтобы обсудить с пользователями их финансовой отчетности влияние соотношений и условий, прежде чем изменения вступят в силу.

Помимо изменения способа отчетности об аренде, новое постановление создаст проблему для компаний, которые имеют значительное количество договоров аренды, поскольку они должны найти способ управлять всеми этими данными об аренде. Некоторым организациям потребуется вложить средства в дополнительную автоматизацию бухгалтерского учета, как для помощи в составлении отчетов по новым требованиям, так и для сбора информации для принятия будущих деловых решений.

Вопросы о том, как новый стандарт повлияет на ваши требования к отчетности или бизнес-стратегию? Свяжитесь с Дином Уиллингемом, (505) 998-3218, или Майклом Джейкобсоном, (602) 731-3611 в нашем коммерческом отделе для обсуждения.

Учет договоров аренды — Baker Tilly

Сдача в аренду оборудования, недвижимости и других активов была и остается важным источником финансирования для предприятий во всех отраслях промышленности. В результате правила финансовой отчетности для учета операций по аренде могут иметь важное значение для финансовой отчетности и хозяйственных операций как арендаторов, так и арендодателей.

Стандарты финансовой отчетности в США в настоящее время предусматривают, что все операции по аренде будут учитываться одним из двух способов в зависимости от фактов, обстоятельств и, в некоторой степени, суждений пользователей. Два альтернативных подхода, именуемые операционной арендой и капитальной арендой, имеют совершенно разные последствия для финансовой отчетности как арендаторов, так и арендодателей. В этих правилах и способах их применения есть ряд очевидных недостатков, которые, по мнению многих, приводят к непоследовательной и неполной отчетности и представлению лизинговой деятельности организации.В ответ Совет по стандартам финансового учета (FASB) и Совет по международным стандартам бухгалтерского учета (IASB) реализовали совместный проект по аренде с целью улучшения финансовой отчетности по лизинговым операциям.

В марте 2009 года FASB и IASB выпустили дискуссионный документ с описанием предлагаемых изменений в стандартах учета аренды. После получения отзывов от широкого круга участников FASB выпустил 17 августа 2010 г. предварительный проект (ED), который включает предлагаемую основу бухгалтерского учета, которая существенно изменит порядок учета аренды в Соединенных Штатах.Основные моменты ED и его влияние:

• Предлагаемые изменения являются значительными и повлияют на финансовую отчетность как арендаторов, так и арендодателей практически по всем операциям аренды.
• Классификация операций по аренде как операционной будет прекращена, что устранит необходимость учета внебалансовых отчетов по обязательствам по договору аренды.
• Арендаторам и арендодателям, возможно, придется изменить существующие или принять новые политики, процессы и процедуры, чтобы учесть эти изменения, и от них потребуется постоянно оценивать суждения и оценки, используемые в рамках предлагаемой концепции, в течение всего срока аренды.
• Существующие договоры аренды и новые договоры аренды будут затронуты, т. Е. Существующие договоры аренды не будут обрабатываться по принципу «дедушки».

Почему изменение?

С момента выпуска существующего стандарта финансовой отчетности в конце 1970-х разработчики стандартов и другие заинтересованные стороны долго обсуждали, как улучшить учет аренды для пользователей. Существующие стандарты учета аренды требуют, чтобы арендаторы классифицировали свои договоры аренды либо на капитальную аренду, либо на операционную аренду.Капитальная аренда определяется как такая аренда, при которой арендатору передаются практически все риски и выгоды, связанные с владением арендованным активом. Все прочие договоры аренды являются договорами операционной аренды.

Существующая модель учета для арендаторов / арендаторов

Аренда, классифицируемая как капитальная, рассматривается так же, как покупка базового актива. Арендатор признает предмет аренды в своем балансе и обязательство по уплате арендной платы. Арендатор амортизирует объект аренды и распределяет арендные платежи между процентными расходами и уменьшением непогашенного обязательства.Аналогичные активы или обязательства не признаются арендатором, если аренда классифицируется как операционная. Арендатор признает арендные платежи по договору операционной аренды как расходы, как правило, равномерно в течение срока аренды.

Существующая модель учета для арендодателей / арендодателей

Если аренда классифицируется как капитальная аренда, арендодатель прекращает признание арендованного актива и признает дебиторскую задолженность на сумму, равную чистым инвестициям в аренду (приведенная стоимость минимальных арендных платежей и приведенная стоимость любой негарантированной остаточной стоимости).Если аренда классифицируется как операционная аренда, арендодатель продолжает признавать арендованный актив, и доход обычно признается равномерно в течение срока аренды.

Критика существующей модели бухгалтерского учета

Существующая модель подвергалась критике за то, что не предоставляла надлежащую и сопоставимую информацию пользователям финансовой отчетности. Многие пользователи давно рассматривают сделки аренды как обязывающие обязательства, которые должны отражаться как таковые в финансовой отчетности, как и любые другие обязательства.Кроме того, критерии, используемые для определения того, является ли сделка аренды капитальной или операционной, в некоторой степени произвольны и представляют собой «ясную» проверку. В результате, казалось бы, аналогичные операции могут иметь существенно разный учет в финансовой отчетности. Это привело к тому, что отсутствие сопоставимости в некоторых случаях, что ограничивает способность пользователя финансовой отчетности принимать наиболее обоснованные решения на основе этой финансовой отчетности. Эти яркие тесты также ускорили манипулирование условиями транзакции для достижения желаемого результата финансовой отчетности, что может служат для снижения полезности информации, представленной в финансовой отчетности.Хотя существующие правила финансовой отчетности требуют подробного раскрытия информации, относящейся ко всем операциям аренды, пользователи указали, что такого раскрытия информации может быть недостаточно для облегчения четкой отчетности и сопоставимости финансового положения и результатов операций между компаниями.

ASU 2016-02 (Аренда) — Ключевые компоненты и важные соображения

После долгих лет рассмотрения Совет по стандартам финансового учета (FASB) пересмотрел учет аренды, выпустив Обновление стандартов бухгалтерского учета (ASU) 2016-02, Аренда (Тема 842) ) .С точки зрения FASB и пользователей финансовой отчетности, аренда в финансовой отчетности арендаторов представляет собой действительные активы и обязательства в результате того, что арендатор получает право использовать определенные активы при одновременном получении экономических выгод от использования таких активов. Следовательно, практически все договоры аренды (на 12 месяцев и более) будут отражаться в балансе компании.

Согласно ASU 2016-02, существует два типа аренды: 1) финансовая аренда и 2) операционная аренда. Как указано в ASU 2016-02, для классификации аренды как финансовой должен быть соблюден один из следующих критериев:

1. По договору аренды право собственности на базовый актив переходит к арендатору к концу срока аренды.
2. Аренда предоставляет арендатору опцион на покупку базового актива, который арендатор с разумной уверенностью исполнит.
3. Срок аренды составляет большую часть оставшегося срока службы базового актива. Однако, если дата начала аренды приходится на конец или почти конец срока экономической службы базового актива, этот критерий не должен использоваться для целей классификации аренды.
4. Приведенная стоимость суммы арендных платежей и любой остаточной стоимости, гарантированной арендатором, которая еще не отражена в арендных платежах в соответствии с пунктом 842-10-30-5 (f), равна или практически превышает всю справедливую стоимость базового актива.
5. Базовый актив носит настолько специализированный характер, что ожидается, что он не будет иметь альтернативного использования арендодателю в конце срока аренды.

Если аренда не соответствует одному из критериев, указанных выше, она классифицируется как операционная аренда. Важно отметить, что ASU 2016-02 удалил «яркие линии» тестов, в частности, связанных с критериями № 3 и № 4 выше, которые ранее использовались для определения того, следует ли классифицировать аренду как капитальную. С этим изменением профессиональное суждение играет более важную роль при определении классификации аренды, поскольку влияние на финансовую отчетность зависит от классификации аренды.

Для финансовой и операционной аренды арендатор должен признать обязательство по аренде, равное приведенной стоимости соответствующих арендных платежей, которые включают фиксированные платежи, переменные платежи на основе рыночного индекса, гарантии остаточной стоимости и цену покупки арендованного актива. при заключении договора аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что такой опцион будет исполнен, среди прочих возможных соображений, отмеченных в договоре аренды, как это определено и обсуждается в ASU 2016-02. Кроме того, для обоих типов аренды арендатор должен также признать актив в форме права пользования (ROU), равный сумме обязательства по аренде (см. Выше), первоначальных прямых затрат (комиссионных и т. Д.).) и предоплаченные арендные платежи за вычетом любых льгот по аренде. Такие обязательства по аренде и активы ФПП должны быть представлены в балансе отдельно и должны классифицироваться как краткосрочные или долгосрочные в балансе на основе существующих принципов бухгалтерского учета, общепринятых в Соединенных Штатах Америки (GAAP).

Для финансовой аренды после первоначальной оценки обязательство по аренде амортизируется с использованием метода эффективной процентной ставки, в то время как актив ФПП амортизируется линейным методом в течение наименьшего из следующих значений: срок полезного использования или срок аренды, за исключением случаев, когда имеется достаточная уверенность в том, что Арендатор приобретет актив ФПП, и в этом случае арендатор должен амортизировать актив ФПП до конца срока его полезного использования.Такие расходы по процентам и амортизации признаются отдельно в отчете о прибылях и убытках по финансовой аренде. В случае операционной аренды после первоначальной оценки обязательство по аренде амортизируется с использованием метода эффективной процентной ставки, в то время как расходы на амортизацию актива ФПП определяются путем расчета суммы прямолинейных расходов по аренде и уменьшения обязательства по аренде за вычетом арендной платы. В отчете о прибылях и убытках по операционной аренде признается только разовая стоимость аренды, эквивалентная линейным расходам по аренде.Согласно ASU 2016-02, обязательства по аренде амортизируются по той же ставке; однако активы ФПП по финансовой аренде обычно амортизируются быстрее, чем активы по операционной аренде, что приводит к увеличению расходов в более ранние периоды по финансовой аренде и к увеличению расходов в более поздние периоды по операционной аренде. Кроме того, в отчете о движении денежных средств выплаты основной суммы по финансовой аренде должны отражаться в финансовой деятельности, тогда как денежные выплаты по операционной аренде должны отражаться в операционной деятельности.

Обратите внимание, что ASU 2016-02 также обсуждает различные другие технические вопросы учета и представления, включая модификации аренды, переоценку аренды, аренду со связанными сторонами, операции продажи с обратной арендой и качественное и количественное раскрытие информации, требуемое в финансовой отчетности арендатора, а также учет арендодателя. .

Как указано в ASU 2016-02, дата вступления в силу перехода на это руководство следующая:

• Финансовые годы, начинающиеся после 15 декабря 2018 г., включая промежуточные периоды, для:
  • Государственное предприятие
  • Некоммерческая организация, которая выпустила или является должником по облигационным займам для ценных бумаг, которые обращаются, котируются или котируются на бирже или внебиржевом рынке
  • План вознаграждений сотрудникам, который представляет финансовую отчетность в Комиссию по ценным бумагам и биржам США
• Финансовые годы, начинающиеся после 15 декабря 2021 г., для всех остальных организаций *
• Досрочное применение разрешено для всех предприятий

При переходе на ASU 2016-02 руководство гласит, что арендатор должен использовать модифицированный ретроспективный подход, который требует от арендатора оценивать все договоры аренды и признавать такие договоры аренды в финансовой отчетности на начало самого раннего из представленных периодов.ASU 2016-02 допускает несколько практических приемов, которые могут снизить бремя перехода, и должны быть изучены всеми затронутыми арендаторами, чтобы обеспечить наиболее эффективный и действенный подход к переходу, основанный на размере, структуре и сложности бизнеса каждого арендатора.

По мере приближения даты вступления в силу ASU 2016-02 важно провести инвентаризацию всех существующих договоров аренды, спрогнозировать потенциальные новые и / или возобновляемые договоры аренды, определить наиболее практичный метод перехода, рассмотреть любые инвестиции в информационные технологии, которые могут потребоваться для отслеживания такие договоры аренды и учитывать общее влияние на финансовую отчетность, которое может и, скорее всего, потребует взаимодействия с различными заинтересованными сторонами.В частности, финансовые механизмы могут быть серьезно затронуты с учетом предусмотренных в них финансовых условий. Финансовые ковенанты, относящиеся к ограничению задолженности, ограничениям оборотного капитала, ограничениям по капитальной аренде и ограничениям финансовых коэффициентов, необходимо будет обсудить и, скорее всего, изменить с соответствующим финансистом в ожидании перехода на ASU 2016-02. Как и во всем, эффективное планирование является ключом к успешному переходу на ASU 2016-02!

Узнать больше

Для получения дополнительной информации об этих изменениях свяжитесь с Дэвидом Клёссом или Риком Розеллом по телефону 770.396.2200.

* Обратите внимание, что эта дата была продлена из-за COVID-19.

Аренда | GAAP Dynamics

ASC 842 требует, чтобы почти все договоры аренды учитывались в балансе.

Это требование существенно отличается от учета прежней аренды в ASC 840, особенно для арендаторов, учитывающих операционную аренду.

ASC 842 предписывает для арендаторов подход двойной модели, согласно которому аренда должна классифицироваться как финансовая аренда или операционная аренда с использованием критерия классификации.

Однако, независимо от классификации, все договоры аренды (кроме тех, которые удовлетворяют критериям практической целесообразности краткосрочной аренды) признаются в балансе. Таким образом, в начале аренды арендатор признает актив в отношении своего права использовать базовый актив и обязательство по своему обязательству по аренде.

Последующий учет будет отличаться в зависимости от классификации аренды.

Как и FASB, Совет по международным стандартам финансовой отчетности (IASB) выпустил в 2016 году свой стандарт учета аренды, IFRS 16, Leases .Хотя FASB и IASB совместно работали над этими стандартами, ключевое различие заключается в модели учета арендатора. МСФО (IFRS) 16 использует единую модель учета для арендатора. Как и в случае с ОПБУ США, почти все договоры аренды в соответствии с МСФО будут учитываться в балансе, однако вместо двух классификаций арендаторов МСФО требует от арендаторов учитывать аренду аналогично учету финансовой аренды согласно ASC 842.

Выявление договоров, содержащих аренду

Определение того, является ли договор арендой или содержит договор аренды, имеет решающее значение для правильного применения учета аренды.Как мы отметили выше, почти все договоры аренды должны отражаться в балансе. Таким образом, ключевой риск заключается в том, что если договор аренды не будет надлежащим образом идентифицирован, он не будет должным образом отражен в балансе.

ASC 842 определяет аренду как:

Контракт или часть контракта, который передает право контролировать использование идентифицированных основных средств (идентифицированных активов) в течение определенного периода времени в обмен на вознаграждение.

Если вы внимательно посмотрите на определение, есть два ключевых критерия, которые должны быть соблюдены, чтобы соглашение соответствовало определению аренды:

• Должен быть идентифицированный актив; и
• Арендатор должен иметь право контролировать использование идентифицированного актива

Определение того, является ли договор договором аренды или содержит договор аренды, должно производиться при заключении договора на основе этого определения.Он не всегда бывает черно-белым, поэтому важно внимательно изучить все контракты. Например, соглашение об оказании услуг или другой договор, который явно не помечен как договор аренды, может содержать встроенный договор аренды, который необходимо будет учитывать в соответствии с ASC 842.

Основные понятия — наименьший срок, арендные платежи и ставка дисконтирования

Существует ряд ключевых концепций, относящихся к учету аренды, которые важно понимать; Срок аренды, арендные платежи и ставка дисконтирования — три из них, применимые как к арендаторам, так и к арендодателям.Они являются неотъемлемыми компонентами для определения обязательства по аренде и актива ФПП и, следовательно, имеют решающее значение для учета аренды.

Срок аренды

Срок аренды представляет собой период использования актива, то есть период, в течение которого будут признаваться арендные платежи. Следовательно, определение правильного срока аренды окажет прямое влияние на отраженные в учете арендные активы и обязательства.

Срок аренды — это не просто срок, который не может быть отменен. Другие факторы должны быть оценены, такие как необязательные периоды продления, периоды после необязательной даты расторжения и возможности арендодателя продлить аренду.При определении срока аренды часто используется суждение.

Арендные платежи

Арендные платежи — это платежи, производимые арендатором арендодателю за право использовать базовый актив в течение срока аренды, и включают следующее:

Определение того, что включается в арендные платежи, необходимо для определения классификации аренды, а также для оценки арендных активов и обязательств.

Ставка дисконтирования по аренде

Ставка дисконтирования важна для учета аренды, поскольку ставка дисконтирования используется для расчета приведенной стоимости арендных платежей, когда:

• Определение классификации аренды,
• Оценка обязательства арендатора по аренде, и
• Оценка чистых инвестиций арендодателя в аренду с целью продажи и прямого финансирования аренды

Ставка дисконтирования, используемая арендатором, должна быть ставкой, заложенной в договоре аренды, если только эта ставка не может быть легко определена.В этом случае арендатор использует ставку привлечения дополнительных заемных средств. Арендаторам, не являющимся государственными коммерческими организациями, разрешается использовать безрисковую ставку дисконтирования для аренды.

Для арендодателя ставка дисконтирования по аренде — это ставка, заложенная в договоре аренды.

Чтобы получить дополнительные информационные видеоролики о ключевых концепциях учета аренды, посетите наш канал YouTube и обязательно подпишитесь, чтобы оставаться в курсе по мере того, как мы добавляем видеоролики на канал. Для более полного понимания этих тем, пожалуйста, прочтите наш курс «Аренда: обзор курса ASC 842».

Бухгалтерский учет у арендатора

На дату начала аренды арендатор рассчитывает и отражает обязательство по аренде и актив в форме права пользования, как показано на следующей диаграмме.

ASC 842 действительно предоставляет целевую помощь при краткосрочной аренде в форме практического решения, которое может быть выбрано в зависимости от класса базового актива. Краткосрочная аренда определяется как аренда со сроком аренды 12 месяцев или менее, которая не включает опцион на покупку базового актива, который арендатор с достаточной уверенностью может исполнить.Практическое решение позволяет исключить такие договоры аренды на баланс.

Последующий учет зависит от того, классифицируется ли аренда как финансовая или операционная, что определяется путем применения следующего критерия классификации аренды.

Поскольку обязательство по аренде представляет собой дисконтированную сумму, оно должно амортизироваться с использованием метода эффективной процентной ставки. Кроме того, арендные платежи уменьшают арендные обязательства после их выплаты. Актив ФПП также должен быть уменьшен в течение срока аренды.Однако эта схема признания расходов отличается для финансовой и операционной аренды. При финансовой аренде арендатор амортизирует актив ФПП в течение более короткого из следующих периодов: срок аренды или срок полезного использования актива ФПП, обычно линейным методом. Цель операционной аренды — равномерно представить стоимость аренды в течение срока аренды. Поскольку к обязательству по аренде должен применяться метод эффективной процентной ставки, что приводит к увеличению расходов в более ранние периоды аренды, чем в более поздние периоды, единственный способ достичь такой линейной стоимости аренды — это «заткнуть» амортизацию арендной платы. Актив РУП для получения желаемого результата.Есть два разных метода расчета этой суммы, но они дают один и тот же ответ. Наш курс «Аренда: объяснение бухгалтерского учета для арендатора» содержит отработанные примеры обоих методов, а также дает исчерпывающее понимание бухгалтерского учета для арендатора. Прочие последующие аспекты бухгалтерского учета арендатора включают соображения обесценения актива в форме права пользования и влияние налога на прибыль.

Бухгалтерский учет у арендодателя

Хорошая новость заключается в том, что учет арендодателя в соответствии с ASC 842 очень похож на учет арендодателя в соответствии с устаревшими GAAP (ASC 840).Однако плохая новость заключается в том, что учет арендодателя может быть несколько сложным. Большая часть указаний по определению аренды, срока аренды и арендных платежей одинакова как для арендодателей, так и для арендаторов. Наша аренда: Обзор курса ASC 842 охватывает эти концепции как для арендаторов, так и для арендодателей. Арендодатели классифицируют аренду как коммерческую, прямую или операционную на основании результатов двух взаимосвязанных классификационных тестов. Учет различается в зависимости от классификации. Например, как для продажи, так и для аренды с прямым финансированием признание базового актива прекращается, а чистая инвестиция в аренду признается в начале срока аренды.В случае операционной аренды базовый актив остается в бухгалтерских книгах арендодателя. ASC 842 содержит руководство по учету любой прибыли или убытка от продаж, возникающих в случае аренды с продажей и аренды с прямым финансированием. Одна из сложных проблем при ведении бухгалтерского учета у арендодателя — ставка дисконтирования. Арендодатели всегда будут использовать ставку, заложенную в договоре аренды, однако арендодатели могут использовать до трех вариантов этой ставки для точного учета аренды. Наш курс «Аренда: разъяснения по учету у арендодателя» дает исчерпывающее представление о бухгалтерском учете у арендодателя, включая отработанные примеры трех типов договоров аренды.

Учет изменений после даты начала работ

Изменение происходит! Условия и соглашения аренды не всегда остаются неизменными на протяжении первоначального срока аренды. Если изменения происходят после даты начала, существуют последствия и последствия для бухгалтерского учета.

ASC 842 содержит указания о том, когда следует переоценить договор, а когда изменения требуют переоценки обязательства по аренде и актива ФПП в течение срока аренды.

Существует также конкретное руководство по учету модификации договора аренды, которая определяется как изменение условий договора, которое приводит к изменению объема или возмещения за аренду (например, изменение условий договора аренды). условия договора, который добавляет или прекращает право использовать один или несколько базовых активов или продлевает или сокращает срок аренды).

При внесении изменений в договор аренды арендаторы и арендодатели должны определить, следует ли учитывать измененный договор аренды в качестве отдельного договора или нет, исходя из того, что:

• Модификация предоставляет арендатору дополнительное право пользования, которое не было включено в первоначальный договор аренды; и
• Стоимость арендных платежей соизмерима с обособленной ценой дополнительного права пользования, скорректированной с учетом условий договора

Эти два критерия указывают на то, что арендатор и арендодатель по существу заключили новую сделку на расстоянии вытянутой руки, которая не была привязана к существующему договору и не зависела от него.Таким образом, если оба условия соблюдены, то изменение учитывается как отдельный договор.

Наш курс «Аренда: изменения после даты вступления в силу» подробно рассматривает это руководство.

Другие соображения

ASC 842 содержит рекомендации по другим конкретным аспектам учета аренды, таким как объединение договоров, разделение компонентов договора, учет первоначальных прямых затрат на аренду, операции продажи с обратной арендой, договор субаренды и многое другое!

Представление и раскрытие информации об аренде

Одной из ключевых целей ASC 842 является обеспечение большей прозрачности финансовой отчетности за счет более точного представления прав и обязанностей, возникающих в связи с арендой.Для достижения этой цели необходимо соблюдать определенные требования к представлению и раскрытию информации.

Арендатор должен представлять активы в форме права пользования и обязательства по аренде отдельно для финансовой и операционной аренды либо в балансе, либо в примечаниях. Для финансовой аренды амортизация активов в форме права пользования представлена ​​в соответствии с амортизацией аналогичных активов. Расходы по выплате процентов относятся на амортизацию обязательства по аренде. В случае операционной аренды отдельные расходы по аренде представляются в отчете о прибылях и убытках как операционные расходы.Арендодатель должен представлять активы по аренде (то есть совокупные чистые инвестиции арендодателя в аренду с продажей и аренду с прямым финансированием) отдельно от других активов в отчете о финансовом положении.

Для достижения целей компаний по предоставлению информации об аренде, которая позволяет пользователям финансовой отчетности оценивать сумму, сроки и неопределенность денежных потоков, возникающих по договорам аренды , ASC 842 имеет некоторые подробные требования к раскрытию информации.

Поскольку требуется раскрытие как количественной, так и качественной информации, можно ожидать, что чем больше операций по аренде имеет предприятие, тем более обширным и полным должно быть раскрытие информации для удовлетворения потребностей пользователей их финансовой отчетности.

Обзор раскрытия информации об аренде как для арендаторов, так и для арендодателей см. В нашем блоге, посвященном раскрытию информации об аренде.

UTS 142.3 Политика в отношении капитальной аренды и операционной аренды для арендаторов

Разл. 1 Цель

Настоящая учетная политика предназначена для дифференциации соответствующей классификации договоров аренды и документирования авторитетной литературы по порядку учета аренды арендатором.

п. 2 Требование

Совет по стандартам финансового учета (FASB) установил принципы учета аренды в своем Отчете 13, Учет аренды и многочисленных поправках к нему.Эти отчеты определяют соответствующий порядок учета аренды путем их классификации на капитальную или операционную. Кодификация Правительственного совета по стандартам бухгалтерского учета (GASB) предусматривает, что FASB 13 должен быть руководящими принципами для бухгалтерского учета и финансовой отчетности для договоров аренды, за исключением операционной аренды с запланированным повышением арендной платы. Запланированное повышение арендной платы — это увеличение, которое фиксируется контрактом.

п. 3 Классификация договоров аренды по арендаторам — Обзор

3.1 Определения. Аренда — это финансовая операция, называемая капитальной арендой, если она соответствует одному из четырех указанных критериев; в противном случае это операционная аренда. Капитальная аренда учитывается как приобретение активов и принятие обязательств арендатором. Операционная аренда учитывается как текущие операционные расходы.

3.2 Отчет о прибылях и убытках. Вопрос о том, рассматривается ли аренда как капитальная или операционная, влияет на отчет о прибылях и убытках, а также на баланс. В течение срока аренды общие расходы равны независимо от порядка учета аренды.Если аренда капитализируется, общие расходы включают проценты и амортизацию. Их общая сумма равна общей сумме арендных платежей, которая, если бы не капитализация, включала бы арендные расходы. Однако существует разница во времени между капитализацией по аренде и режимом операционной аренды, но обычно она незначительна.

3.3 Бухгалтерский баланс. Большая разница между капитальной и операционной арендой заключается в том, какое влияние каждая из них оказывает на баланс. Аренда капитала увеличивает как активы, так и пассивы баланса; операционная аренда вообще не влияет на баланс.

3.4 Капитальная аренда.

a) Аренда капитала должна соответствовать одному или нескольким из следующих критериев:

я. договор аренды передает право собственности на имущество арендатору по окончании срока аренды;

ii. договор аренды предусматривает возможность выкупа по выгодной цене;

iii. срок аренды составляет 75% или более расчетного срока службы арендуемого имущества. Однако, если начало срока аренды приходится на последние 25% от общего расчетного срока службы арендованного имущества, включая предыдущие годы использования, этот критерий не должен использоваться для целей классификации аренды; и

iv.приведенная стоимость минимальных арендных платежей, за исключением той части платежей, которые представляют собой исполнительные затраты, такие как страхование, техническое обслуживание и налоги, подлежащие уплате арендодателем, включая любую прибыль по ним, равна или превышает 90% превышения справедливой стоимости сдаваемого в аренду имущества арендодателю.

b) Арендатор должен учитывать капитальную аренду как актив и обязательство в сумме, равной приведенной стоимости минимальных арендных платежей с использованием своей ставки привлечения дополнительных заемных средств, за исключением случаев, когда для него практически возможно узнать подразумеваемую ставку, рассчитанную арендодателем. а подразумеваемая ставка меньше ставки привлечения дополнительных заемных средств арендатора.Однако, если сумма превышает справедливую стоимость сдаваемого в аренду имущества на момент начала аренды, сумма, отраженная как актив и обязательство, должна быть справедливой стоимостью.

c) Капитализированный арендованный актив должен амортизироваться в течение срока аренды, если срок меньше, чем срок полезного использования актива, за исключением случаев, когда аренда предусматривает передачу права собственности или включает опцион на выгодную покупку.

d) В течение срока аренды каждый минимальный арендный платеж должен распределяться между уменьшением обязательства и процентными расходами, чтобы обеспечить постоянную периодическую процентную ставку на оставшийся остаток обязательства по аренде.

e) При аренде земли аренда классифицируется как операционная аренда, если она не предусматривает передачу права собственности или не включает опцион на выгодную покупку.

3.5 Операционная аренда.

a) Если аренда не соответствует критериям классификации в качестве капитальной аренды, она должна быть классифицирована как операционная аренда.

b) Операции, возникающие в результате операционной аренды с запланированным увеличением арендной платы, следует оценивать на основе условий договора аренды, если структура требований к оплате, включая увеличение, является систематической и рациональной.Ниже приведены примеры графиков платежей, которые считаются систематическими и рациональными:

я. в договорах аренды указывается запланированное повышение арендной платы в течение срока аренды, которое предназначено для покрытия (и обоснованно связано с) экономических факторов, связанных с недвижимостью, таких как ожидаемые эффекты повышения стоимости недвижимости или увеличения затрат из-за таких факторов, как инфляция; или

ii. арендные платежи должны производиться на основе, которая представляет собой временной график, в течение которого арендованное имущество доступно для использования арендатором.

c) В тех случаях, когда операционная аренда с запланированным увеличением арендной платы содержит требования к платежам в конкретном году или годах, которые искусственно занижены по сравнению с требованиями к более ранним или более поздним платежам, сделку по операционной аренде следует оценивать с использованием одного из следующих методов:

я. операции по операционной аренде могут оцениваться линейным методом в течение срока аренды; или

ii. операции по операционной аренде могут быть оценены на основе оценочной справедливой стоимости аренды.Неявное финансирование арендодателем денежных потоков арендатора должно учитываться с использованием процентного метода. То есть проценты должны рассчитываться для каждого периода таким образом, чтобы они давали постоянную процентную ставку в течение срока аренды на непогашенную начисленную дебиторскую или кредиторскую задолженность по аренде за период. (Примечание: если справедливая стоимость аренды не поддается разумной оценке, операции по операционной аренде следует оценивать линейным методом в течение срока аренды.)

Определения

Вариант покупки по выгодной цене — положение, позволяющее арендатору по своему усмотрению приобрести арендованное имущество по цене, которая значительно ниже ожидаемой справедливой [рыночной] стоимости имущества на дату, когда опцион становится исполнимым, такое исполнение опциона представляется, что в начале срока аренды имеется разумная гарантия.

Вариант продления сделки — положение, позволяющее арендатору по своему усмотрению продлевать договор аренды на арендную плату, значительно меньшую, чем справедливая аренда имущества на дату, когда опцион становится исполнимым, такое исполнение опциона появляется в начале срока действия опциона. аренда, чтобы быть разумно гарантированным.

Расчетная остаточная стоимость арендованного актива — расчетная справедливая [рыночная] стоимость арендуемого [актива] на конец срока аренды.

Справедливая [рыночная] стоимость сдаваемого в аренду имущества — цена, по которой имущество может быть продано в рамках коммерческой сделки между несвязанными сторонами.

Процентная ставка, заложенная в договоре аренды — ставка дисконтирования, применяемая к [a] минимальным арендным платежам… за исключением той части платежей, которая представляет собой исполнительные расходы, которые должны быть оплачены арендодателем вместе с любой прибылью по ним, и [b] негарантированная остаточная стоимость… начисляемая в пользу арендодателя, приводит к тому, что совокупная приведенная стоимость на начало срока аренды становится равной справедливой [т. е. рыночной] стоимости арендованного имущества… на момент начала аренды за вычетом любой инвестиционный налоговый кредит, удерживаемый арендодателем и ожидаемый от него.

Срок аренды — фиксированный не подлежащий отмене срок аренды плюс [a] все периоды, если таковые имеются, покрытые опционами на продление по выгодной сделке… и [b] все периоды, если таковые имеются, покрытые обычными опционами на продление, предшествующие дате, на которую заключена сделка опцион на покупку… исполнен; … Однако ни в коем случае срок аренды не может продлеваться после даты, когда опцион на выгодную покупку становится возможным.

Ставка дополнительных заимствований арендатора — ставка, по которой в начале срока аренды арендатор взял бы в долг на аналогичный срок средства, необходимые для покупки арендуемого актива.

Минимальные арендные платежи — С точки зрения арендатора: платежи, которые арендатор обязан или может потребоваться произвести в связи с арендуемым имуществом. Однако гарантия арендатором долга арендодателя и обязательство арендатора оплатить (помимо арендных платежей) исполнительные расходы, такие как страхование, техническое обслуживание и налоги в связи с арендованным имуществом, исключаются. Если в договоре аренды предусмотрена возможность покупки по выгодной цене, в минимальные арендные платежи включаются только минимальные арендные платежи в течение срока аренды и плата, предусмотренная для варианта покупки по выгодной цене.В противном случае минимальные арендные платежи включают:

а) Минимальные арендные платежи в течение срока аренды…

b) Любая гарантия арендатором остаточной стоимости по истечении срока аренды, независимо от того, является ли выплата гарантии покупкой арендованного имущества…

c) Любой платеж… за непродление или продление срока аренды по истечении срока аренды…