Расчет ставки капитализации: Ставка капитализации — Answr

Содержание

Ставка капитализации — Answr

Соотношение стоимости актива и прибыли, которую он может принести за год.

Ставка капитализации позволяет оценить перспективы инвестиций в конкретный актив. При расчете ставки учитывают прогнозы по изменению расходов и доходов в будущем, уровень риска и интересы инвестора. Недостатками использования ставки капитализации является сложность прогнозирования финансовых результатов в будущем и расчет показателя без поправки на рыночную конъюнктуру.

Методы расчета ставки капитализации

Основными методами расчета ставки капитализации являются:

  • метод рыночной выжимки;
  • метод суммирования;
  • метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала;
  • метод Элвуда.

Метод рыночной выжимки

Применятся для оценки активов с помощью собранных на свободном рынке данных по аналогичным активам. Объект оценки и его аналоги должны относиться к одной группе инвестиционных активов, иметь, примерно, одинаковую стоимость, доходность и уровень инвестиционного риска.

При расчете ставки капитализации по методу рыночной выжимки используется формула:

R=I/V

где:

V — цена актива-аналога;

I — чистый операционный доход оцениваемого актива.

Метод суммирования (кумулятивного построения)

Используется для расчета ставки капитализации с помощью ее разделения на составные части. Основными компонентами ставки капитализации являются ставка возмещения капитала и процентная ставка.

Ставка возмещения капитала рассчитывается по формуле:

Rвозм.кап=1/T

где:

T — количество лет требуемое для возврата вложенного капитала.

Коэффициент капитализации рассчитывается с помощью суммирования ставки возмещения капитала и процентной ставки. 

Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала

Инвестор может задействовать собственный и заемный капитал, следовательно суммарная ставка капитализации должна отвечать требованиям по доходности на обе части инвестиции.

Ставка капитализации на заемные средства рассчитывается по формуле:

Rз= выплаты по обслуживанию долга / основная сумма ссуды

Ставка капитализации на собственные средства:

Rc= денежные поступления до вычета налогов / объем собственных средств

Общая ставка капитализации определяется с помощью взвешивания заемного и собственного капитала в составе инвестиции. Соотношение заемного и собственного капитала и рассчитывается по формуле:

Мкред.= размер кредита / объем инвестиций

Из этого следует, что доля собственного капитала составляет:

Мсоб. = 1 - Мкред.

где:

1 — суммарный объем капитала.

Когда известны ставки капитализации на заемные и собственные средства можно рассчитать общую ставку капитализации:

R = Rз х Мкр. + Rc(1-Мкр.)

Метод Элвуда

Модифицированный метод инвестиций заемного и собственного капитала, учитывающий продолжительность капиталовложений и изменение стоимости имущества. Расчет общей ставки капитализации проводят по формуле Элвуда:

R = Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF)

где:

Rc — ставка дохода на собственный капитал;

Мкр — доля заемных средств в суммарном капитале;

С — коэффициент заемных средств;

Dep — снижение стоимости имущества;

арр — увеличение стоимости имущества;

SFF — коэффициент фонда погашения займа при ставке Y.

Коэффициент заемных средств рассчитывается по формуле:

С = Y + P(SFF) - Rs

где:

Р — часть кредита, которая будет выплачена;

Rs — процентное соотношение ежегодных платежей по кредиту и основной суммы задолженности.

Расчет ставок дисконтирования и капитализации при оценке недвижимости в условиях кризиса Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Kalmykov S.М.

Resource opportunities - bases of management of development of rural territory It is devoted to forecasting of a level of steady development of rural territory in view of resource opportunities and to new approaches to management of her complex development.

Key words: reforming, re-structuring, administrative structure, the concept, rural territory, system of criteria.

УДК 332:330.131:338.124.4

А.В. Доценко, канд. экон. наук, доцент (Россия, Тула, ТулГУ)

РАСЧЕТ СТАВОК ДИСКОНТИРОВАНИЯ И КАПИТАЛИЗАЦИИ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА

Анализируются изменения ставок дисконтирования и капитализации для недвижимости в условиях кризиса и методика их расчета в рамках доходного подхода к оценке.

Ключевые слова: рынок недвижимости, финансовый кризис,

дисконтирование, капитализация, доход девелопера, инвестиционный риск, арендная ставка, стоимость, оценочная деятельность.

Во многих отчетах об оценке недвижимости, содержащих доходный подход, предполагается, что ставка дисконтирования и соответственно коэффициент капитализации в условиях кризиса повысились по сравнению с докризисным периодом в связи с ростом инвестиционных рисков, банковских ставок и т. д. Но так ли это?

Ставка дисконтирования — инструмент, который используется для перевода ожидаемых денежных потоков, генерируемых активом, в текущую стоимость этого актива.

Перед обсуждением изменений ставки дисконтирования в условиях кризиса следует рассмотреть современные тенденции рынка недвижимости:

1. В связи с общим ухудшением экономического положения с началом кризиса спрос на коммерческую недвижимость резко снизился, что привело к ощутимому падению цен на нее (на 20-40 % [5]).

2. Одновременно наблюдается резкое снижение спроса на аренду помещений. Одни клиенты, не выдержав давления кризиса, уходят с арендованных площадей, другие переходят на меньшие и более дешевые площади. В середине 2009 г. загрузка арендных площадей крупных «деловых » центров г. Тулы снижалась до 40-50 %. Имели место случаи, когда престижные торговые точки, имеющие коммерчески выгодное местоположение в г. Туле и качественную внутреннюю отделку, сначала освобождались продавцами «брендовой» одежды, элитной парфюмерии, бытовой техники,

а затем занимались продавцами товаров повседневного потребления, продуктов, «стоками» и т. п.

В результате снижения спроса и одновременного роста предложений арендные ставки падают. Причем в отличии от продавцов недвижимости, которые проявляют консерватизм и инерционность в вопросах снижения цен продажи, арендодатели более уступчивы: продержав коммерческие площади свободными несколько месяцев, они готовы сдавать их в аренду с существенными скидками. По результатам анализа данных рынка недвижимости ставки арендной платы в г. Туле по сравнению с «докризисными» снизились в среднем на 30-50 %.

Дополнительным фактором снижения чистого дохода от сдачи в аренду является растущая в период кризиса недозагрузка помещений. Превышение предложений над спросом приводит к тому, что даже качественные, вновь построенные помещения не удается сдать.

3. В отношении перспективы выхода из кризиса и, как следствие, перелома в тенденции снижения цен на недвижимость мнения экспертов расходятся. Однако в возможность продолжения снижения цен в течение еще неопределенного времени верят большинство из них и считают, что не следует рассчитывать на быстрый рост по прошествии «дна» кризиса [4].

4. Так как владение коммерческой недвижимостью не обеспечивает достаточный текущий доход, и нет оснований ожидать роста цен в обозримом будущем, инвестирование в нее с целью извлечения дохода становится невыгодным.

5. Объемы строительства в результате кризиса значительно сократились. Этому способствовал ряд причин: прекращение поступлений от со-инвесторов (дольщиков) в связи с общим ухудшением экономического состояния юридических и физических лиц; затруднение возможности получения кредитов по разумной цене; падение ожидаемой доходности девелоперских проектов в связи со снижением цен на недвижимость.

Описанные «кризисные» явления на рынке коммерческой недвижимости должны приниматься за основу обоснования ставок дисконтирования и капитализации в современных условиях.

Термин «ставка дисконтирования» тесно связан с понятием «отдача на капитал», который характеризует денежную компенсацию, которую рассчитывает получить инвестор, вкладывающий деньги в актив, генерирующий доход, с учетом распределения дохода во времени и рисков, ассоциируемых с его получением. Обычно различают два вида отдачи — текущая и конечная [1].

Текущая отдача показывает отношение годового чистого операционного дохода к величине первоначальных инвестиций. Важно отметить, что данный показатель не отражает возможности изменения цены актива во времени под влиянием различных факторов. Поэтому более полной характеристикой эффективности инвестиций является конечная отдача.

Конечная отдача характеризует полный доход, который получает инвестор, приобретая актив, и отражает как текущие денежные поступления, так и доходы (потери) от изменения его стоимости. Отсюда следует, что конечная отдача может быть выше, чем текущая, если стоимость актива растет, или ниже, если стоимость актива падает. В условиях кризиса конечная отдача коммерческой недвижимости существенно уменьшилась. И, что особенно важно с точки зрения оценщика, рынок «не ожидает» увеличения отдачи от инвестиций в недвижимость в ближайшее время.

В соответствии с общей теорией корпоративных финансов в качестве ставки дисконтирования принимается конечная отдача, которую ожидает получить инвестор от альтернативного варианта капиталовложений с соразмерным уровнем риска [2].

Коэффициент капитализации по смыслу близок к текущей отдаче (хотя в общем случае может быть и не равен ей). Поэтому в качестве коэффициента капитализации обычно используют величину текущей отдачи

[4].

Анализ различных источников [4, 5, 6] показывает, что текущая отдача коммерческой недвижимости, рассчитанная методом рыночной экстракции, в настоящее время в разных регионах России колеблется в пределах 6-10 %:

- офисные помещения — 6 %;

- торговые площади — 10 %;

- производственно-складские помещения — 7 %.

Анализируя мнения различных экспертов, сопоставляя текущую ситуацию с процессами выхода из кризиса 1998-1999 гг., можно принять следующий прогноз динамики цен недвижимости на последующие годы: в ближайшее время цены могут еще медленно понижаться с переходом в стадию рецессии. Далее по прошествии одного, двух лет следует ожидать плавного перехода к росту. Исходя из анализа состояния рынка недвижимости на текущий момент, мнений различных экспертов и планов экономического развития, заложенных в официальных документах, можно предположить, что средний ежегодный темп роста на период 2010-2015 гг. с учетом рецессии не превысит 5 % [5].

Отсюда с учетом вышеприведенных данных относительно текущей доходности в различных сегментах рынка следует, что доходность инвестирования в коммерческую недвижимость (по формуле «рост стоимости + текущая отдача») и соответственно ставка дисконтирования не превышают 15 %. Таким образом, ставка дисконтирования в условиях кризиса достаточно низкая. Это подтверждает тот факт, что приобретение доходной недвижимости сегодня не может однозначно рассматриваться как выгодная инвестиция. Неопределенность будущего развития рынка недвижимости и связанные с этим риски инвестирования в недвижимость сегодня не компенсируются доходностью, которая наблюдалась в докризисный период.

В связи с кризисом повысились риски инвестиций в строительство в связи с неопределенностью будущих изменений цен на недвижимость (конечного продукта), а также цен на материалы, СМР и другие составляющие себестоимости строительства. Как известно, инвестор, вкладывая деньги в проекты, характеризующиеся большими рисками, требует соответствующей компенсации (премии). Другими словами, разумный инвестор готов повышать свой риск только в обмен на увеличение доходности инвестиций. Поэтому доходные активы на свободном конкурентном рынке обычно отвечают требованию: если они более рискованные, то они должны быть более доходными. Отсюда многие оценщики делают вывод о том, что в условиях кризиса в связи с повышенными рисками ставка дисконтирования, отражающая доходность инвестиций в недвижимость, должна быть более высокой, чем в докризисный период, характеризующийся меньшими рисками. Однако с этим выводом нельзя согласиться. Сам факт повышения риска, связанного с активом, не означает автоматического повышения его доходности. Адекватное соотношение между доходностью инвестиций и их риском справедливо только для установившегося рынка, когда инвестор может выбирать между несколькими альтернативными вложениями, каждое из которых характеризуется своим уровнем риска. В ситуации кризиса рынок выходит из равновесного состояния. Отдача от инвестиций в недвижимость понижается на фоне падения общей доходности бизнеса и соответственно снижения доходности и альтернативных вариантов инвестирования. Таким образом, приобретая коммерческую недвижимость с инвестиционными целями, инвестор вынужден соглашаться на меньшую доходность, чем в докризисные времена, одновременно принимая более высокий уровень риска. Поэтому снижение ставки дисконтирования — это естественное следствие общего падения доходности бизнеса в результате кризиса во всех сферах экономики.

Традиционно используемый для расчета ставки дисконтирования метод кумулятивного построения заключается в суммировании безрисковой ставки и дополнительных премий за инвестиционный риск, низкую ликвидность и управленческие усилия (инвестиционный менеджмент). Совершенно очевидно, что в любой ситуации, и в том числе в период кризиса, ставка дисконтирования должна быть выше безрисковой ставки. В соответствии с описанной выше моделью поведения разумного инвестора безрисковая ставка всегда является нижней границей ставки дисконтирования. Что же касается определения премий за риск, то в этой части метод кумулятивного построения вызывает серьезные возражения, прежде всего, из-за практически полной опоры на субъективный экспертный подход. Ситуация определения ставки дисконтирования усугубляется тем, что, как отмечено выше, доходность вложений в недвижимость в условиях кризиса не адекватна рискам, характерным для вложений в недвижимость в этот период. Поэтому использование этого метода в условиях кризиса может

привести к неверным результатам и не может служить основанием для отрицания результатов, вытекающих из данных рынка (сравнительного подхода и результатов рыночной экстракции).

В хорошо известной формуле для расчета стоимости методом прямой капитализации ставка капитализации присутствует в знаменателе, и ее снижение при прочих фиксированных параметрах должно привести к повышению расчетной стоимости объекта недвижимости, что противоречит сложившейся ситуации. Но на самом деле никаких противоречий здесь нет.

Как отмечалось выше, на данный момент арендодатели оказываются более уступчивы, чем продавцы недвижимости. Поэтому в среднем отношение арендной ставки к стоимости недвижимости в условиях кризиса уменьшилось. Кроме того, увеличивается степень недозагрузки сдаваемых в аренду площадей. В результате снижается действительный доход. При этом не уменьшаются коммунальные платежи и прочие затраты, связанные с эксплуатацией недвижимости. Нетрудно увидеть, что при этих сопровождающих кризис процессах темп снижения чистого операционного дохода выше, чем у цены соответствующего меньших значений ставки капитализации объекта недвижимости. Следовательно, применение низких значений ставки капитализации соответствует снизившемуся чистому операционному доходу, и тенденция изменения искомой стоимости остается адекватной кризису.

В обобщении можно сделать вывод: чтобы результаты доходного подхода не противоречили результатам сравнительного подхода, ставки капитализации и дисконтирования в условиях кризиса должны быть ниже, чем в докризисный период, и при их определении следует доверять методам, опирающимся на рыночные данные.

Метод рыночной экстракции позволяет определить наиболее адекватную величину коэффициента капитализации для объектов недвижимости., (3)

П i=1 С0, п * =1 с0( ’

где А11 — прогнозная величина арендной платы для 1-го объекта недвижимости; А 01 — величина арендной платы для ьго объекта недвижимости на дату оценки; С01 — стоимость ьго объекта недвижимости на дату оценки; а 1 — средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости; а2 — средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате; п — количество объектов недвижимости, по информации о которых осуществляется рыночная экстракция.

Валовой рентный множитель (мультипликатор) (ВРМ) — это среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

При расчете величины ВРМ могут быть использованы средние рыночные значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости [5]. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:

1 п С С

ВРМ = 1 х£ С- = *ВРМ X С°, (4)

П I =1 А0г АР0

где КВРМ — корректирующий коэффициент, зависящий от параметров

выборок значений цен продажи и ставок арендной платы для объектов недвижимости; СР0 — средняя стоимость продаж объектов недвижимости; АР0 — средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости.

Величина коэффициента КВРМ зависит от размаха выборок значений ставок арендной платы и стоимости объектов недвижимости. Рекомендуемые значения этого коэффициента [5] приведены в табл. 1.

Таблица 1

Величины коэффициентов КВРМ

Отношение С / С '-'шах ' ^шт Отношение Лшах / Ашіп

1,00 1,25 1,50 2,00 2,50 3,00 4,00

1,00 1,000 1,006 1,029 1,085 1,153 1,220 1,358

1,25 1,000 1,012 1,036 1,095 1,165 1,232 1,370

1,50 1,000 1,015 1,040 1,103 1,172 1,240 1,376

2,00 1,000 1,019 1,047 1,111 1,181 1,247 1,377

2,50 1,000 1,021 1,050 1,115 1,183 1,249 1,374

3,00 1,000 1,024 1,053 1,119 1,186 1,250 1,370

4,00 1,000 1,026 1,057 1,122 1,188 1,248 1,360

Расчетная зависимость для определения ВРМ (4) имеет сходную структуру с зависимостью (3) для расчета коэффициента капитализации. Проведя аналогичные рассуждения, приведенные для ВРМ [5], можно по-

лучить следующую расчетную зависимость для определения коэффициента капитализации:

К = (1 +1) х (1 - а1) х (1 - а2) х К* х Ар0 . (5)

СР0

При этом величины коэффициента КК представлены в табл. 2, которая представляет собой транспонированную матрицу значений табл. 1.

Таблица 2

Величины коэффициентов КК

Отношение С / C '-'max ' '-'min Отношение Amax / Amin

1,00 1,25 1,50 2,00 2,50 3,00 4,00

1,00 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000

1,25 1,006 1,012 1,015 1,019 1,021 1,024 1,026

1,50 1,029 1,036 1,040 1,047 1,050 1,053 1,057

2,00 1,085 1,095 1,103 1,111 1,115 1,119 1,122

2,50 1,153 1,165 1,172 1,181 1,183 1,186 1,188

3,00 1,220 1,232 1,240 1,247 1,249 1,250 1,248

4,00 1,358 1,370 1,376 1,377 1,374 1,370 1,360

С учетом последнего соотношения расчетная зависимость для определения коэффициента капитализации приобретает вид:

К = (1 + t > Х (1 - а'> Х (1 - Д2> X X К

ВРМ

ВРМ . (6)

Особенность полученной расчетной зависимости состоит в том, что в нее входят только безразмерные параметры, которые характеризуют соответствующий сегмент рынка объектов недвижимости (табл. 3).

Таблица 3

Величина произведения коэффициентов КК х КВРМ

Отношение Cmax / Cmin Отношение Amax / Amin

1,00 1,25 1,50 2,00 2,50 3,00 4,00

1,00 1,000 1,006 1,029 1,085 1,153 1,220 1,358

1,25 1,006 1,024 1,051 1,116 1,189 1,262 1,405

1,50 1,029 1,052 1,082 1,154 1,231 1,306 1,455

2,00 1,085 1,116 1,154 1,234 1,316 1,395 1,545

2,50 1,153 1,190 1,231 1,317 1,400 1,482 1,632

3,00 1,220 1,261 1,306 1,396 1,482 1,563 1,710

4,00 1,358 1,406 1,455 1,545 1,632 1,709 1,849

При этом для достаточно узкого сегмента рынка, который характеризуется небольшим размахом выборки, может быть принято, что величина Кк х КВРМ = 1 (диапазон ячеек, в котором с погрешностью не бо лзе 1 0 % может быть принято это условие, закрашен).

В дальнейшем, вычитая из полученного коэффициента капитализации фактор фонда возмещения для оцениваемого объекта недвижимости, например по методу Ринга (Хоскольда или Инвуда), можно определить ставку дисконтирования.

Приведенные выше соотношения позволяют использовать следующие методы при проведении оценки стоимости объектов недвижимости:

- в рамках доходного подхода — определить коэффициент капитализации (ставку дисконтирования) на основе рыночных данных для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости;

- в рамках доходного подхода — использовать при проведении оценки величину коэффициента капитализации (ставки дисконтировании), полученную путем согласования величин, определенных кумулятивным построением и методом рыночной экстракции;

- в рамках сравнительного подхода — использовать кумулятивно построенную ставку дисконтирования для определения ВРМ или согласовать полученную ВРМ с величиной, определенной на основе рыночных данных.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Джек Фридман. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Джек Фридман, Николас Ордуэй; пер. с англ. М.: Дело Лтд, 1995. 480 с.

2. Оценка недвижимости / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2005.

3. Лейфер Л.А. Доходный подход при оценке недвижимости. Типизация моделей прогнозируемых денежных потоков / Л.А. Лейфер // Вопросы оценки. 2007. № 3.

4. Лейфер Л.А. Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса / Л.А. Лейфер // Библиотека оценки Labrate.ru. Режим доступа: www.labrate.ru.

5. Фоменко А.Н. Метод расчета валового рентного множителя для объектов недвижимости / А.Н. Фоменко // Вестник оценщика. Режим доступа: www.appraiser.ru.

6. Фоменко А.Н. Особенности использования ВРМ при определении коэффициента капитализации методом рыночной экстракции / А.Н. Фоменко // Вестник оценщика. Режим доступа: http://www.appraiser.ru.

7. Ставка дисконтирования в условиях кризиса // Библиотека оценки Labrate.ru: Форум Russian Appraisers not only for Russians. Режим доступа: www.labrate.ru.

A. V. Dotsenko

The calculation of rates of discounting and capitalzation while appraising of the real estate in the crisis

In the article it is analyzed the changes of rates of discounting and capitalization for the real estate in the crisis and the technique of their calculation of profitable approach of appraise.

УДК 336.713

Т.Г. Бондаренко, аспирант, 8-906-629-88-77, [email protected],

(Россия, Тула, ТулГУ)

ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ ТАРИФЫ КАК МЕТОД УПРАВЛЕНИЯ В БАНКОВСКОЙ СФЕРЕ

Рассмотрены цели тарифной политики банка, стратегия применения

индивидуальных тарифов, приведены методы анализа и оценки эффективности

проведения тарифной политики.

Ключевые слова: тарифная политика, банковские тарифы,

взаимоотношения с клиентами, анализ доходности клиентов.

Тарифная политика любого банка направлена на повышение его конкурентоспособности и универсальности, расширение спектра оказываемых услуг, создание новых и совершенствование имеющихся банковских продуктов. Она является одним из важнейших инструментов развития бизнеса с клиентами, а также одним из основных средств привлечения новых клиентов, создания прочных взаимовыгодных связей с ними, совершенствования сложившихся деловых взаимоотношений.

К основным целям тарифной политики относятся:

- поддержание и совершенствование необходимых условий для качественного и конкурентоспособного обслуживания клиентов банка и привлечения новых клиентов путем гибкого управления тарифными ставками на услуги и операции банка;

- обеспечение необходимого уровня рентабельности услуг и их конкурентоспособности;

- определение стандартных условий обслуживания клиентов в пределах конкретного региона.

В целях создания дополнительной заинтересованности клиентов руководители региональных управлений и филиалов (отделений) имеют право рассмотреть возможность установления для отдельных клиентов (юридических и физических лиц) индивидуальных тарифов, отличных от утвержденных тарифов банка. Обычно такой вопрос рассматривается на основании письменного обращения клиента на имя руководителя филиала.

Статьи



18.08//2011

В. И. Петров


Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход/ Коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

  1. определение величины капитализируемого дохода;
  2. определение коэффициента капитализации;
  3. определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;
б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;
в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;
г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый
при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В мировой практике сложились четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель - 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан, прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Экономическое содержание безрисковой ставки проявляется в том, что:

а) она отражает доходность на наиболее ликвидные активы. Инвестор как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата;

б) должен иметь место доступ всех инвесторов к данным высоколиквидным активам, выступающим в качестве альтернативного варианта вложений.

К безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации обычно делаются ссылки на Швейцарский банк).

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило облигации или казначейские обязательства. Соответственно в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, рекомендуется ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). В отчетах независимых оценщиков часто используется ставка дохода по рублевым депозитам для максимального срока и максимальной суммы Сбербанка России или выборка по банкам высшей категории надежности (для денежного потока, рассчитываемого в рублях).

При оценке стоимости земли коэффициент капитализации также включает премию за риск инвестиций в оцениваемый участок и премию за низкую ликвидность.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Региональный риск - это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся, вопервых, под юрисдикцией страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения форсмажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Вовторых, учитывается специфика региона.

Для расчета данной премии может использоваться матричный метод, сущность которого рассматривается в главе «Оценка земель сельскохозяйственного назначения».

Премия за низкую ликвидность — учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения.

Четвертый подход - метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам па цену их продажи.

Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Земельная арендная плата - это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость прав собственности и аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В МСО этот метод называется «капитализация арендной платы за свободный участок». Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка.

Исходные данные для капитализации можно получить из анализа рыночной информации об арендных ставках при сдаче в аренду свободных земельных участков или через мультипликатор (арендная ставка/цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития рынка в большинстве регионов России эти данные просто отсутствуют.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются но территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы. Поскольку в расчете используются не рыночные, а нормативные данные местных органов власти о величине арендной платы, то полученная стоимость может быть названа как «суррогат рыночной стоимости».

Отличия ставки дисконтирования и ставки капитализации


назад в раздел Заметки

Дата публикации - 24.11.2020 г.
Автор - Лекаркина Надежда Константиновна
Заместитель генерального директора ЦЭПЭС
Cайт - otsenk.ru
 

Ключевые слова: ЦЭПЭС, ставка дисконтирования, ставка капитализации, расчет, отличия, чистый доход, инвестиции, дата оценки.

Многие экономисты используют при расчетах ставки дисконтирования и капитализации. Для правильности расчетов необходимо четкое понимание сущности ставки дисконтирования и ставки капитализации, их основные отличия и взаимосвязи между ставками. Рассмотрим данный вопрос при помощи сравнительной таблицы.

Отличия ставки дисконтирования и ставки капитализации
   

Ставка дисконтирования

Ставка капитализации

1

Определение

процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки[1].

процентная ставка или доходность, по которой капитализируется годовой чистый доход от инвестиции для установления ее капитальной стоимости на заданную дату[2]

2

Отражает

уровень доходности и риска для будущего инвестирования

отношение дохода к стоимости объекта

3

Денежный поток

для реального и номинального потока, потока доходов на собственный или инвестированный капитал

для текущего, фактически достигнутого к определенному моменту чистого дохода

4

Учитывает

инфляцию, ликвидность, общий уровень процентных ставок в экономике, уровень риска отрасли

Может учитывать износ через применение соответствующей нормы возврата или долгосрочный темп роста в зависимости от метода расчета

5

Применение

 при прогнозировании

при определении терминальной стоимости или стоимости на текущую дату

6

Показывает

ожидания инвесторов

фактический результат инвестиционной деятельности

7

Методы расчета

метод кумулятивного построения
метод CAPM (модель оценки капитальных активов)
метод WACC (метод оценки стоимости капитала)

- метод рыночной экстракции

- модель Гордона (учитывает долгосрочный рост)

- модели, учитывающие норму возврата капитала:

метод Инвуда
метод Хоскольда
метод Ринга

Таким образом, в приведенной сравнительной таблице были рассмотрены сущности ставки дисконтирования и ставки капитализации, их основные отличия и взаимосвязи между ставками.


[1]  Глоссарий Минэкономразвития
[2]  Экономико-математический словарь

 

Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС) - ]]>www.otsenk.ru]]> - образован в 2005 году и объединяет коллектив специалистов, работающих в области консалтинга и оценки с 1995 года.
Одной из основных задач Центра  является помощь в оптимизации действующих и создании новых, эффективных и экономически успешных бизнес-моделей управления и развития бизнеса наших Партнеров. Скачать презентацию Центр


назад в раздел Заметки

Стоимость и доходность коммерческой недвижимости. Часть 2 – Оценка методом прямой капитализации

Эксперты-оценщики объектов недвижимости, как правило, отражают фактор неопределенности будущего в измерении доходности, иными словами – в ставке, используемой для капитализации текущих и ожидаемых доходов. Наиболее распространенный доходный метод определения стоимости недвижимости – метод прямой капитализации. Этот метод применятся всегда, в силу его простоты и наличия необходимой для него статистики.

Ставка капитализации

В основе метода лежит формула капитализации дохода:

CapRate  =  NOI  /  Property Price  х  100%, где:

  • Price – цена объекта недвижимости.
  • CapRate (от Capitalization Rate) – ставка капитализации объекта (индикатор рынка капиталов - Capital Markets). Самое простое определение CapRate – это ставка прибыли, которую приносит объект недвижимости в течение ближайшего года владения, без учета затрат на его улучшение и финансовых затрат. Можно представить CapRate как дивиденд за год, без учета каких-либо иных удержаний, кроме операционных.
  • NOI (от Net Operation Income) – чистый операционной доход объекта, сокр. ЧОД (это индикатор рынка площадей – Space Markets). Это базовый доход от объекта, он равняется всей выручке от аренды за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов на коммерческое управление и эксплуатацию. NOI не учитывает подоходные налоги, платежи по кредитам, капитальные затраты, обесценение и амортизацию, он крайне схож с показателем “EBITDA” в других отраслях.

Расчет стоимости объекта 

В первую очередь, прямо – для определения CapRate конкретной сделки. Например, если объект генерирует ₽100млн в год и продается по цене ₽1,25млрд, CapRate составит 8% (= ₽100млн / ₽1,25млрд х 100%).

В результате каждой сделки на рынке появляется CapRate, который пополняет статистику фактических ставок капитализации, используемую уже для оценки иных объектов со схожими параметрами.  Соответственно, здесь формула работает в обратную сторону – уже для определения стоимости объектов вида, к которому применима такая статистика. Например, если объект генерирует ₽100млн в год и CapRate по подобным объектам 8%, то его стоимость ₽1,25млрд (= ₽100млн / 8% х 100%). В этом случае выясняется именно стоимость (ожидаемая рыночная цена сделки). И формула приобретает вид:

Property Value  =  NOI  /  CapRate  х  100%

Прогнозное использование

Применение CapRate полезно не только в настоящем, но и для взгляда в будущее. Исторические данные показывают высокую корреляцию ставок CapRate недвижимости стиля Core со ставками доходности по безрисковым инструментам (в первую очередь государственным облигациям, а также учетным ставкам центральных банков). Их движение происходит в одном направлении со спредом, ширина которого отражает размер премии за риск в Core-недвижимости к безрисковым вложениям (Рисунок 1).

Рисунок 1. Корреляция безрисковой ставки (US 10Y Treasury) и ставки капитализации недвижимости основных секторов (US CRE CapRates) (2010-2019, США)

Источник: Schroders, Bloomberg

Ширина спреда в разные периоды времени не одинакова, при среднем значении 2,8% она может двигаться в зависимости от стадии бизнес-цикла от менее 1% (в периоды роста экономики) до 4% и более (в кризисные периоды), отражая соответствующий циклу риск-аппетит инвесторов (Рисунок 2).

Рисунок 2. Спреды между безрисковой ставкой (US 10Y Treasury) и ставкой капитализации недвижимости основных секторов (US CRE CapRates) (1998-2020, США)

Источник: NCREIF, NAREIT, J.P. Morgan Asset Management

Такая корреляция позволяет на основе публикуемых прогнозов по безрисковым процентным ставкам с высокой степенью предиктивности прогнозировать уровень будущих ставок капитализации (CapRate). А поскольку и будущий денежный поток (особенно в Core-недвижимости) также высоко прогностичен за счет длины арендных контрактов, их неразрывности и установленных в них индексаций арендной ставки на ставку инфляции (корреляция с которой NOI также заметна на исторических данных – Рисунок 3). Таким образом, становится возможным достаточно эффективно оценивать стоимость недвижимости в будущем.

Рисунок 3. Корреляция инфляции (CPI) и чистого операционного дохода (NOI) (1995-2018, США)

Источник: Black Creek with data from Green Street Advisors and US Bureau of Labor Statistics

Именно поэтому прямая капитализация – это базовый метод оценки недвижимости как для определения возможной цены сделки на входе, так и ее стоимости во время владения вплоть до выхода.

Недостатки метода 

Во-первых, CapRate – это «снимок в момент времени», не только для текущей стоимости, но и для будущего, поскольку он использует ближайший к дате расчета денежный поток в виде NOI. Иногда для расчета принимается NOI фактический (за прошедший год), в этом случае ставка капитализации называется Trailing (конечный) CapRate; а иногда берется NOI ожидаемый (за ближайший будущий год), тогда ставка капитализации называется – это Initial или Going-in (начальный) CapRate. Значение CapRate может разниться в этих случаях, и по разным причинам: размер выручки (уровень занятости и/или ставок аренды) и размер операционных расходов, включая налоги.

Во-вторых, CapRate не всегда точный показатель для определения конечной стоимости, ввиду индивидуальности каждого объекта недвижимости. Даже два объекта, расположенных относительно близко, могут требовать применения скидок (дисконтов) или надбавок (премии) к стоимости объектов, по тем или иным причинам, отражающим повышение или снижение специфических рисков инвестирования. Еще сложнее применять средние показатели CapRate к объектам, выбивающимся из статистического ряда по географии, локации, коммерческим и физическим характеристикам.

В-третьих, далеко не все объекты имеют стабилизированный чистый операционный доход (NOI), подтвержденный временем и устойчивостью пула арендаторов. Так, низкая заполненность (Occupancy) часто служит ограничением для применения рыночных ставок. Также возможно, что реальные арендные ставки в действующих договорах аренды (Contract Rent), измеряемые в целом по зданию показателем WARR (Weighted Average Rental Rate) отличаются от ожидаемых рыночных ставок (Market Rent), измеряемых для здания показателем ERV (Estimated Rental Value). Зачастую определение стоимости объекта недвижимости в этих случаях через CapRate требует допущений, что объект (а) заполнен и (б) сдается по рыночным ставкам.

Ввиду приведенных ограничений, использование исключительно ставок капитализации (CapRate) может привести к плохим и недостоверным результатам оценки. Оценка это и наука, и искусство найти истинную стоимость объекта оценки. Преодоление недостатков CapRate – это не только применение допущений при расчете NOI, комбинаций ставок (например, Trailing CapRate и Initial CapRate), но и использование иных доходных методов оценки, в первую очередь методики дисконтирования денежных потоков (Discounted Cash Flow, DCF), о которой далее.

 

Развитие метода накопления рисков для расчета ставки капитализации | Трифонов

1. Дамодаран А. (2004). Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов: пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс. 1342 с.

2. МСО (2020). Международные стандарты оценки: пер. с англ.; ред. кол.: И. Л. Артеменков (гл. ред.), С. А. Табакова, М. А. Федотова, Х. М. Увайсова, А. Г. Саркисян, Н. Ю. Трифонов. М.: Российское общество оценщиков. 182 с.

3. Грибовский С. В., Иванова Е. Н., Львов Д. С., Медведева О. Е. (2003). Оценка стоимости недвижимости. М.: Интерреклама. 704 с.

4. Коупленд Т., Коллер Т., Коллер Дж. (1999). Стоимость компаний: оценка и управление: пер. с англ. М.: Олимп-бизнес. 283 с.

5. Трифонов Н. Ю. (2012). Оценка финансовых рисков в Республике Беларусь // Вестник Национальной акад. навук Беларусi. Сер. гуманiт. навук. № 3. С. 58–60.

6. Трифонов Н. Ю. (2017). Теория оценки стоимости: учебное пособие. Минск: Вышэйшая школа. 208 с.

7. Фридман Дж., Ордуэй Н. (1995). Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. М.: Дело. 480 с.

8. Шарп У. Ф., Александер Г.Дж., Бэйли Дж.В. (2001). Инвестиции: пер. с англ. М.: ИНФРА-М. 1028 с.

9. Fisher I. (1930). The theory of interest: As determined by impatience to spend income and opportunity to invest it. N. Y. Macmillan [Electronic resource]. URL: http://www.econlib.org/Library/YPDBooks/Fisher/fshToI.html

10. Ibbotson R. G. et al. (1996). Stocks Bonds Bills and Inflation 1996 Yearbook: Market Results for 1926–1995 (Stocks, Bonds, Bills ahd Inflation (Sbbi) Yearbook. Chi.: The Associates.

11. Kozyr Y. V. (2017). The interest rate algebra. Business and Economics Journal, vol. 8, iss. 1. DOI: 10.4172/2151-6219.1000286

12. Lintner J. (1965). The valuation of risk assets and the selection of risky investments in stock portfolios and capital budgets. Review of Economics and Statistics, vol. 47, no. 1, pp. 13–37.

13. Markowitz H. M. (1959). Portfolio selection: Efficient diversification of investment. N.Y.: Wiley.

14. Ross S. A. (1976). The arbitrage theory of capital asset pricing. Journal of Economic Theory, vol. 13, no. 3, pp. 341–360.

15. Schilt J. H. (1991). Selection of capitalization rates – ​revisited. Business Valuation Review, vol. 10, iss. 2, pp. 51–52.

16. Sharp W. F. (1964). Capital asset prices: A theory of market equilibrium under conditions of risk. Journal of Finance, vol. 19, no. 3, pp. 425–442.

17. Trifonov N. (2008). Business Valuation in Emerging Market. The first Inttrnationl Conf. on Business Valuation. Jan. 24–25, 2008, Thailand. Bangkok: Thai Appraisal Foundation, pp. 81–89.

сущность, основные этапы — КиберПедия

Метод капитализации используется, если будущие ден. потоки приблизительно равны текущим или темпы их роста стабильны и предсказуемы. Составить реальный прогноз невозможно.

Чем больше ставка капитализации, тем меньше стоимость предприятия.

Этапы оценки:

1. Анализ фин. отчетности, её нормализация и трансформация при необходимости.

2. Выбор величины прибыли или ден. потока, кот. будет капитализирована.

3. Расчет ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Применение поправок на нефункционирующие активы, если они есть.

6. Применение поправок на неконтрольный характер, оцениваемый долей и на недостаток ликвидности (если необходимо)

Показатели ЧП обычно исп-ся для оценки предприятия, в активах которого преобладает быстроизнашивающееся оборудование.

В некоторых случаях исп-ся показатель «прибыль до уплаты налогов». П-ль СF обычно исп-ся для компаний, обладающих значительной недвижимостью.

В числителе показатель определяется из финансовой отчетности за последний отчетный год:

1) как среднее арифметическое

2) как средневзвешенное

Расчет ставки капитализации:

1) М. определяться на основе рыночной инф-ции о ст-ти и доходности аналогич. объектов.

2) Ставка предприятия м. определяться кумулятивным способом.

К безрисковой ставке добавляются премии, характеризующие повышенную рискованность деят-ти данной компании.

В случае оценки недвижимости ставка капитализации состоит:

- из %-ой ставки, обеспечивающей заданную величину прибыли

- ставки возмещения капитала, обеспечивающей возврат вложенных средств

% ставка включает:

- безрисковую составляющую

- %-ую корректировку на риск вложения ср-в в подобную недвижимость

- поправку учитывающую необх-ть несения расходов по управлению объектом

- поправку на низкую ликвидность.

Ставка возмещения капитала обратно пропорциональна временному интервалу, в течение которого предполагается полный возврат ден. ср-в, вложенных в оцениваемую недвижимость.

3) М. принять в расчет ср. ставку капитализации в отрасли

Р/Е Ц/П=1/К

Vост. = ДПппт/ (R-q) , (R-q)=К

если q = 0, то R=K

Достоинства метода капитализации:

- простота (часто расчет бывает привязан к данным одного (последнего) года).

- позволяет учесть потенциальную дох-ть бизнеса, риск отрасли и компании

Недлостатки:

- дает ориентировочно более грубую оценку

- его не следует применять, если объект ещё не достроен.

 

Преимущества и недостатки м-дов доходного подхода

Стоимость предприятия определяется на основе тех доходов, которые оно способно в будущем принести своему владельцу.

Будущие доходы оцениваются и суммируются с учетом времени их получения.

Применяя доходный подход оценивают 100%-контроль над данным п/п-ем, т.к. оценивать п/п-е по будущим доходам разумно лишь для того, кто в состоянии эти доходы изъять в случае необходимости.

Доходный подход включает в себя 2 метода:

- метод ДДП

- метод капитализации

Метод ДДП исп-ся, если ожидается, что будущие ден. потоки будут существенно отличаться от текущих. Возможно составление прогнозов. Явл-ся основным. Метод применяется прежде всего для действующих предприятий, имеющих определенную историю хоздеят-ти (прибыльную).

Достоинства метода ДДП:

- отражает будущую дох-ть компании => в наибольшей степени интересует инвестора

- позволяет учесть риск инвестиций, возм-ые темпы инфл-ции, ситуацию на рынке через ставку дисконта

- позволяет точнее всего опр-ть рыноч. или инвестиционную ст-ть предприятия

Недостатки:

- трудоемкий метод

- требует большего кол-ва информации для состояния прогноза

- если темпы роста инфляции не поддаются прогнозированию, применение этого метода весьма ограниченно.

Метод капитализации используется, если будущие ден. потоки приблизительно равны текущим или темпы их роста стабильны и предсказуемы. Составить реальный прогноз невозможно.

Достоинства метода капитализации:

- простота (часто расчет бывает привязан к данным одного (последнего) года).

- позволяет учесть потенциальную дох-ть бизнеса, риск отрасли и компании

Недлостатки:

- дает ориентировочно более грубую оценку

- его не следует применять, если объект ещё не достроен.

 

Определение ставки капитализации

Что такое ставка капитализации?

Ставка капитализации (также известная как ставка капитализации) используется в мире коммерческой недвижимости для обозначения нормы прибыли, которая, как ожидается, будет получена от объекта инвестиционной недвижимости. Этот показатель рассчитывается на основе чистой прибыли, которую, как ожидается, будет приносить недвижимость, и рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли на стоимость активов недвижимости и выражается в процентах. Он используется для оценки потенциальной отдачи инвестора от своих вложений в рынок недвижимости.

Хотя ставка капитализации может быть полезна для быстрого сравнения относительной стоимости аналогичных инвестиций в недвижимость на рынке, ее не следует использовать в качестве единственного индикатора силы инвестиций, поскольку она не принимает во внимание кредитное плечо, временную стоимость денег и будущие денежные потоки от улучшения собственности, среди прочих факторов. Нет четких диапазонов для хорошей или плохой ставки капитализации, и они во многом зависят от контекста собственности и рынка.

Ключевые выводы

  • Ставка капитализации рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли объекта недвижимости на текущую рыночную стоимость.
  • Этот коэффициент, выраженный в процентах, является оценкой потенциальной прибыли инвестора от инвестиций в недвижимость.
  • Cap rate наиболее полезен для сравнения относительной стоимости аналогичных инвестиций в недвижимость.

Общие сведения о ставке капитализации

Ставка капитализации является наиболее популярным показателем, с помощью которого оцениваются инвестиции в недвижимость на предмет их прибыльности и потенциальной доходности. Ставка капитализации просто представляет собой доходность собственности за период времени в один год, при условии, что недвижимость приобретается за наличные, а не в ссуду.Ставка капитализации указывает на внутреннюю, естественную норму прибыли и доходность без использования заемных средств.

Формула ставки капитализации

Существует несколько версий расчета ставки капитализации. В наиболее популярной формуле ставка капитализации инвестиций в недвижимость рассчитывается путем деления чистого операционного дохода (NOI) собственности на текущую рыночную стоимость. Математически,

Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Текущая рыночная стоимость

куда,

Чистая операционная прибыль - это (ожидаемый) годовой доход от собственности (например, от сдачи в аренду), который рассчитывается путем вычета всех расходов, понесенных на управление недвижимостью.Эти расходы включают в себя расходы на регулярное содержание объекта, а также налоги на имущество.

Текущая рыночная стоимость актива - это текущая стоимость собственности в соответствии с преобладающими рыночными ставками.

В другой версии цифра рассчитывается на основе первоначальных капитальных затрат или стоимости приобретения недвижимости.

Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Цена покупки

Однако вторая версия не пользуется большой популярностью по двум причинам.Во-первых, он дает нереалистичные результаты для старой собственности, которая была приобретена несколько лет / десятилетий назад по низким ценам, а во-вторых, ее нельзя применить к унаследованной собственности, поскольку ее покупная цена равна нулю, что делает раздел невозможным.

Кроме того, поскольку цены на недвижимость сильно колеблются, первая версия с использованием текущей рыночной цены является более точным представлением по сравнению со второй версией, в которой используется исходная цена покупки с фиксированным значением.

Примеры ставки капитализации

Предположим, что у инвестора есть 1 миллион долларов, и он рассматривает возможность инвестирования в один из двух доступных вариантов инвестирования: во-первых, он может инвестировать в казначейские облигации, выпущенные государством, которые предлагают номинальную ставку 3% годовых и считаются самыми безопасными инвестициями, а во-вторых, он может инвестировать в казначейские облигации. может приобрести коммерческое здание, в котором есть несколько арендаторов, от которых ожидается регулярная арендная плата.

Во втором случае предположим, что общая арендная плата, получаемая за год, составляет 90 000 долларов США, а инвестор должен заплатить в общей сложности 20 000 долларов США на различные расходы на техническое обслуживание и налоги на имущество. Таким образом, чистый доход от инвестиций в недвижимость составляет 70 000 долларов. Предположим, что в течение первого года стоимость недвижимости остается стабильной на уровне первоначальной покупной цены в 1 миллион долларов.

Ставка капитализации будет рассчитана как (Чистая операционная прибыль / Стоимость собственности) = 70 000 долларов США / 1 миллион долларов США = 7%.

Эта доходность в размере 7 процентов, полученная от инвестиций в недвижимость, лучше, чем стандартная доходность в размере 3 процентов, доступная по безрисковым казначейским облигациям.Дополнительные 4 процента представляют собой доход от риска, принятого инвестором при инвестировании в рынок недвижимости, по сравнению с инвестированием в самые безопасные казначейские облигации, которые сопряжены с нулевым риском.

Инвестиции в недвижимость сопряжены с риском, и может быть несколько сценариев, когда доходность, представленная показателем ставки капитализации, может сильно варьироваться.

Например, некоторые из арендаторов могут съехать, а доход от аренды собственности может снизиться до 40 000 долларов. Уменьшая 20 000 долларов США на различные расходы на техническое обслуживание и налоги на имущество и предполагая, что стоимость собственности останется на уровне 1 миллиона долларов, ставка капитализации составит (20 000 долларов США / 1 миллион долларов США) = 2%.Это значение меньше, чем доходность безрисковых облигаций.

В другом сценарии предположим, что доход от аренды останется на уровне первоначальных 90 000 долларов США, но значительно возрастут расходы на содержание и / или налог на недвижимость, например 50 000 долларов США. Тогда ставка капитализации будет (40 000 долларов США / 1 миллион долларов США) = 4%.

В другом случае, если текущая рыночная стоимость самой собственности уменьшится, скажем, на 800 000 долларов США, а доход от аренды и различные расходы останутся прежними, ставка капитализации увеличится до 70 000 долларов США / 800 000 долларов США = 8.75%.

По сути, различные уровни дохода, получаемого от собственности, расходов, связанных с недвижимостью, и текущая рыночная оценка собственности могут значительно изменить ставку капитализации.

Избыточный доход, который теоретически доступен инвесторам в недвижимость сверх вложений в казначейские облигации, может быть отнесен на счет связанных рисков, которые приводят к вышеупомянутым сценариям. К факторам риска относятся:

  • Возраст, местонахождение и статус собственности
  • Тип имущества - многоквартирный, офисный, производственный, торговый или рекреационный
  • Платежеспособность арендаторов и регулярные поступления арендной платы
  • Срок и структура договора аренды (договоров) с арендатором
  • Общая рыночная стоимость недвижимости и факторы, влияющие на ее оценку
  • Макроэкономические основы региона, а также факторы, влияющие на бизнес арендаторов

Интерпретация ставки капитализации

Поскольку ставки капитализации основаны на прогнозируемых оценках будущего дохода, они могут сильно отличаться.Затем становится важным понять, что составляет хорошую ставку капитализации для инвестиционной собственности.

Ставка также указывает продолжительность времени, которое потребуется для возврата вложенной суммы в недвижимость. Например, для возмещения вложений в недвижимость с капитальной ставкой 10% потребуется около 10 лет.

Разные ставки капитализации для разных свойств или разные ставки капитализации на разных временных горизонтах для одного и того же свойства представляют разные уровни риска.Взгляд на формулу показывает, что значение капитальной ставки будет выше для свойств, которые генерируют более высокую чистую операционную прибыль и имеют более низкую оценку, и наоборот.

Скажем, есть два свойства, которые похожи по всем атрибутам, за исключением географического разделения. Один находится в престижном районе в центре города, а другой - на окраине города. При прочих равных условиях арендная плата для первого объекта будет выше, чем для второго, но это будет частично компенсировано более высокой стоимостью обслуживания и более высокими налогами.Недвижимость в центре города будет иметь относительно более низкую ставку капитализации по сравнению со второй из-за ее довольно высокой рыночной стоимости.

Это указывает на то, что более низкое значение ставки капитализации соответствует лучшей оценке и лучшим перспективам возврата при более низком уровне риска. С другой стороны, более высокое значение ставки капитализации подразумевает относительно более низкие перспективы возврата инвестиций в недвижимость и, следовательно, более высокий уровень риска.

Хотя приведенный выше гипотетический пример позволяет инвестору легко выбрать недвижимость в центре города, реальные сценарии могут быть не такими простыми.Инвестор, оценивающий недвижимость на основе ставки капитализации, сталкивается со сложной задачей определения подходящей ставки капитализации для данного уровня риска.

Представление модели Гордона для ставки капитализации

Еще одно представление о максимальной ставке исходит из модели роста Гордона, которая также называется моделью дисконтирования дивидендов (DDM). Это метод расчета внутренней стоимости стоимости акций компании независимо от текущих рыночных условий, а стоимость акций рассчитывается как текущая стоимость будущих дивидендов по акциям.Математически,

Стоимость акций = Ожидаемый годовой поток денежных средств по дивидендам / (Требуемая норма прибыли инвестора - Ожидаемая скорость роста дивидендов)

Преобразуя уравнение и обобщая формулу за пределами делимого,

(требуемая норма прибыли - ожидаемая скорость роста) = ожидаемый денежный поток / стоимость активов

Приведенное выше представление соответствует основной формуле ставки капитализации, упомянутой в предыдущем разделе. Ожидаемый денежный поток представляет собой чистую операционную прибыль, а стоимость актива соответствует текущей рыночной цене собственности.Это приводит к тому, что ставка капитализации эквивалентна разнице между требуемой нормой прибыли и ожидаемыми темпами роста. То есть ставка капитализации - это просто требуемая норма прибыли за вычетом темпа роста.

Это может быть использовано для оценки стоимости недвижимости для заданной нормы прибыли, ожидаемой инвестором. Например, предположим, что чистый операционный доход от собственности составляет 50 000 долларов, и ожидается, что он будет расти на 2 процента ежегодно. Если ожидаемая доходность инвестора составляет 10 процентов в год, то чистая ставка капитализации составит (10% - 2%) = 8%.Используя его в приведенной выше формуле, оценка активов составляет (50 000 долл. США / 8%) = 625 000 долл. США.

Ставка капитализации - обзор, пример, как рассчитать ставку капитализации

Что такое ставка капитализации (ставка капитализации)?

Ставка капитализации (или для краткости Cap Rate) обычно используется в сфере недвижимости. Недвижимость - это недвижимость, состоящая из земли и улучшений, включая здания, приспособления, дороги, сооружения и инженерные сети. Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как полезные ископаемые, растения, животных, воду и т. Д.и относится к норме прибыли на недвижимость, основанной на чистой операционной прибыли (NOI), которую генерирует недвижимость. Другими словами, ставка капитализации - это показатель окупаемости, который используется для определения потенциальной окупаемости инвестиций. Возврат инвестиций (ROI). Рентабельность инвестиций (ROI) - это показатель эффективности, используемый для оценки окупаемости инвестиций или сравнения эффективности различных инвестиций. или окупаемость капитала.

Узнайте больше на курсе CFI по моделированию недвижимости.

Формула Cap Rate

Формула Cap Rate равна чистой операционной прибыли (NOI), деленной на текущую рыночную стоимость актива.


Где:

  • Чистый операционный доход - годовой доход Годовой доход Годовой доход - это общая стоимость дохода, полученного в течение финансового года. Под валовым годовым доходом понимается весь доход до вычетов, произведенных имуществом, после вычета всех расходов, понесенных в результате операций, включая управление имуществом и уплату налогов.
  • Текущая рыночная стоимость актива - это стоимость актива Материальные активы Материальные активы - это активы с физической формой и удерживаемой стоимостью.Примеры включают основные средства. Материальные активы находятся на рынке.

Важность ставки капитализации

Ставка капитализации используется для сравнения различных инвестиционных возможностей. Например, при прочих равных условиях: собственность с 10% ставкой капитализации по сравнению с 3% другой собственности, инвестор, скорее всего, сосредоточится на собственности с ставкой капитализации 10%.

Ставка также указывает количество времени, необходимое для окупаемости инвестиций в недвижимость.Например, если к объекту недвижимости прилагается 10% -ный предел, инвестору потребуется 10 лет, чтобы окупить свои вложения (так называемые «полностью капитализированные»).

Хотя это важный показатель при сравнении инвестиционных возможностей, инвесторы никогда не должны основывать покупку только на капитализации собственности. Полезно отметить, что разные ставки капитализации представляют разные уровни риска - низкая ставка капитализации подразумевает более низкий риск, а высокая ставка капитализации подразумевает более высокий риск. Следовательно, не существует «оптимальной» ставки капитализации - она ​​зависит от предпочтения инвестора к риску.

Например, рассмотрим два объекта недвижимости в разных географических точках: один находится в популярном пригороде, а другой - в захудалой части города. Недвижимость в желанном пригородном районе покажет более низкую капитализацию за счет высокой рыночной стоимости актива. Напротив, недвижимость, расположенная в обветшалой части города, будет иметь более высокую капитализацию, что отражается более низкой рыночной стоимостью этого актива.

Пример капитальной ставки

Джон - инвестор, желающий купить инвестиционную недвижимость.Изучая курсы по недвижимости, он вспоминает, что ставка капитализации является эффективным показателем при оценке объектов недвижимости. Джон выделяет три свойства с соответствующими расходами, годовым доходом и рыночной стоимостью:

После выполнения вычислений для свойств выше, Джон понимает, что свойство C дает наивысшую норму капитализации.

В простом мире Джон может основывать свою покупку только на ставке.Однако это лишь один из многих показателей, которые можно использовать для оценки рентабельности коммерческой недвижимости. Хотя максимальная ставка дает хорошее представление о теоретической рентабельности инвестиций в недвижимость, ее следует использовать в сочетании с другими показателями, такими как множитель валовой арендной платы, среди многих других. Таким образом, другие показатели должны использоваться в сочетании со ставкой капитализации, чтобы оценить привлекательность возможности недвижимости.

Курс моделирования недвижимости

Если вы хотите узнать все о том, как рассчитать чистый операционный доход, ставки капитализации и даже как построить финансовую модель для девелоперского проекта, ознакомьтесь с курсом CFI по финансовому моделированию недвижимости.Программа научит вас строить модель в Excel с нуля.

Сводка по ставке капитализации

  • Ставка капитализации - это показатель рентабельности, используемый для определения рентабельности инвестиций в недвижимость.
  • Формула ставки капитализации рассчитывается делением чистой операционной прибыли на текущую рыночную стоимость актива.
  • Ставка капитализации может использоваться для определения рискованности инвестиционной возможности - высокая ставка капитализации подразумевает более высокий риск, а низкая ставка капитализации подразумевает более низкий риск.
  • Ставка капитализации должна использоваться вместе с другими показателями, и инвесторы никогда не должны основывать покупку только на ставке капитализации собственности.

Ссылки по теме

CFI является официальным поставщиком услуг глобального финансового моделирования и оценки (FMVA) ™. Стать сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки (FMVA) ® Сертификат CFI «Финансовый аналитик по моделированию и оценке» (FMVA) ® будет поможет вам обрести уверенность в своей финансовой карьере.Запишитесь сегодня! программа сертификации, призванная помочь любому стать финансовым аналитиком мирового уровня. Чтобы продолжить карьеру, вам будут полезны следующие дополнительные ресурсы:

  • Основы финансового моделирования недвижимости Основы финансового моделирования недвижимости Изучите основы финансового моделирования недвижимости в этом вводном руководстве по построению финансовой модели для проекта девелопмента недвижимости. .
  • Инвестирование: руководство для начинающихИнвестирование: руководство для новичков Руководство CFI «Инвестирование для начинающих» научит вас основам инвестирования и научит, как начать.Узнайте о различных стратегиях и методах торговли.
  • Норма прибыли. Норма прибыли. Норма прибыли (ROR) - это прибыль или убыток от инвестиции за период времени, сопоставленная с первоначальной стоимостью инвестиций, выраженной в процентах. В этом руководстве приведены наиболее распространенные формулы. получите эквивалент за полный год.Этот показатель часто используется быстрорастущими компаниями, поскольку данные, которым уже несколько месяцев, могут занижать текущий размер компании. руководство, пример, формула

Как рассчитать максимальную ставку арендуемой собственности?

В этом эпизоде ​​ Кофе с Карлом адвокат Карл Цёлльнер предлагает простую формулу для расчета ставок капитализации с арендуемой недвижимостью.

Обновлено 9 сентября 2020 г.

Как вы знаете, я черпаю свои идеи содержания для Coffee with Carl из часто задаваемых вопросов наших участников со статусом Platinum.Я часто вижу вопрос о том, как рассчитать максимальную ставку арендуемой недвижимости. Хотя многие инвесторы в недвижимость используют быстрый мысленно-математический метод для оценки максимальной капитализации для данного объекта недвижимости, стоит рассмотреть простой пример.

Во-первых, каковы ставки капитализации? Ставки капитализации (сокращенно от ставок капитализации) - это расчеты, выполняемые для измерения эффективности сдачи недвижимости в аренду. После вычисления чисел вы придете к ставке капитализации, выраженной в процентах, и будете использовать ее для оценки потенциальной прибыли от инвестиционной собственности.

Я рекомендую рассчитывать ставки капитализации на ежегодной основе для любой инвестиционной собственности, которой вы владеете. Это особенно важно, если в вашем портфолио несколько объектов недвижимости. Ежегодный расчет ставок капитализации позволит вам узнать, какие объекты недвижимости работают, а какие нет. Однако, впервые покупая недвижимость, вы должны сделать некоторые предположения о реальных цифрах.

Для расчета ставки капитализации используйте следующую формулу:

  • Валовая прибыль - расходы = чистая прибыль
  • Разделить чистую прибыль на покупную цену
  • Переместите десятичный разделитель на 2 пробела вправо, чтобы получить процентное значение.Это ваша максимальная ставка.

Рассмотрим пример.

Пример

Во-первых, вам нужно знать годовой доход от аренды, который будет приносить недвижимость. Если вы подумываете о покупке объекта недвижимости, который уже сдавался в аренду, обычно вы можете раскрыть эту информацию в течение периода комплексной проверки. В нашем примере предположим, что арендная недвижимость приносит 9000 долларов в год валового дохода от аренды.

Получив валовой доход от аренды, вычтите расходы.Сборы за управление недвижимостью являются обычными расходами для инвестиционной собственности, и эти сборы обычно колеблются в районе 10%. Для арендуемой собственности, приносящей доход в 9000 долларов в год, плата за управление имуществом будет составлять около 900 долларов в год. Итак, вычтите 900 долларов из этих 9000 долларов. Другие расходы, которые следует вычесть из валового дохода от аренды, включают годовые расходы на содержание, налоги на имущество и страхование. В этом примере вычтите 450 долларов на годовое обслуживание, 710 долларов на налог на недвижимость и 650 долларов на страхование. После вычитания этих расходов из валового дохода вы получите чистую прибыль.В нашем примере чистая прибыль после всех расходов составляет 6290 долларов.

Как только вы узнаете чистый доход от аренды, разделите это число на покупную цену. Затем возьмите это число и переместите десятичную точку на два пробела вправо. Это дает вам процентную ставку.

В нашем примере предположим, что недвижимость была куплена за 40 000 долларов. Возьмите чистый доход в 6290 долларов и разделите его на 40 000 долларов. Это дает нам 0,15725. Когда вы перемещаете десятичную запятую на два пробела вправо, это дает нам максимальную ставку 15.7%.

Итак, еще раз: простая формула для расчета ставки капитализации:

  • Валовая прибыль - расходы = чистая прибыль
  • Разделить чистую прибыль на покупную цену
  • Переместите десятичный разделитель на 2 пробела вправо, чтобы получить процентное значение. Это ваша максимальная ставка.

Имейте в виду, что это основная формула. Со временем, когда у вас будет реальный опыт работы с недвижимостью и цифры, ваши расчеты капитальной ставки будут развиваться. Вы можете изменить эту формулу или добавить дополнительные расходы.Инвесторы используют множество различных методов для расчета ставки капитализации; это общая и простая формула для расчета максимальной капитализации объекта недвижимости.

Посмотрите, как Карл показывает ставки капитализации для инвестиционной собственности.

Ресурсы, упомянутые в этом видео
Посетите наш семинар по налогам и защите активов, чтобы узнать больше о стратегиях в области недвижимости
Задавайте неограниченное количество вопросов юристам и CPA с членством Platinum

Есть идея будущего кофе с Карлом? Отправьте его Карлу по телефону cwc @ andersonadvisors.ком .

БОНУСНОЕ ВИДЕО

Ставка капитализации собственности, или ставка капитализации, - это процент, который выражает, насколько хорошо инвестиционная собственность будет работать. Ставка капитализации не должна быть единственным показателем, который инвестор в недвижимость использует для оценки собственности, но это очень быстрый и удобный индикатор для визуализации стоимости объекта недвижимости по сравнению с другими потенциальными инвестициями в недвижимость.

Как рассчитать ставку капитализации?

Для расчета ставки капитализации используйте следующую формулу:

  • Валовая прибыль - расходы = чистая прибыль
  • Разделить чистую прибыль на покупную цену
  • Переместите десятичный разделитель на два пробела вправо, чтобы получить процентное значение. Это ваша максимальная ставка.

Хотя формула ставки капитализации может начинаться с любой единицы времени для входящего валового дохода, чаще всего она используется с горизонтом в один год. Месяца просто слишком мало, чтобы оценить доходность недвижимости, особенно если вы говорите о коммерческой недвижимости.Рынок недвижимости постоянно меняется, и заполняемость арендаторов - это один из факторов, который может меняться из месяца в месяц, из года в год. Тем не менее, период времени в течение года для оценки ставки капитализации предоставит вам наиболее точную картину.

Вам может быть интересно, как инвестор в недвижимость может оценить валовой доход и расходы на недвижимость. Вы можете использовать текущий валовой доход от собственности вместе с текущими расходами, чтобы определить чистую прибыль. Если по какой-либо причине инвестор уверен, что он может выжать из собственности больше валового дохода, одновременно сократив ее расходы, то, возможно, инвестор захочет использовать другие числа для проверки ставки капитализации.

Что такое ставка капитализации?

Проще говоря, ставка капитализации оценивает потенциальную прибыль инвестора от объекта недвижимости. Это дает им представление о том, стоит ли приобретать определенную собственность.

Тем не менее, максимальная ставка не учитывает изменения в денежном потоке, вызванные улучшениями или реконструкцией, а также не учитывает леверидж.

Ставка капитализации может использоваться инвесторами для проверки истинной стоимости объекта недвижимости на лету, особенно в сравнении с другими вариантами.

Например, если ставка капитализации для объекта коммерческой собственности составляет девять процентов, а определенный паевой инвестиционный фонд показал 12-процентный рост из года в год в течение последних 10 лет, инвестор может потерять уверенность в инвестировании в недвижимость.

Cap rate не учитывает нематериальные факторы, такие как потенциальные улучшения, которые могут увеличить максимальную ставку. Ставку капитализации также можно использовать для сравнения свойств в портфеле недвижимости и определения того, какие из них неэффективны.

Как рассчитать ставку капитализации?

Для расчета ставки капитализации используйте следующую формулу

  • Валовая прибыль - расходы = чистая прибыль
  • Разделить чистую прибыль на покупную цену
  • Переместите десятичный разделитель на два пробела вправо, чтобы получить процентное значение.

Допустим, инвестор рассматривает четырехэтажный четырехэтажный дом, который по-прежнему относится к категории жилой недвижимости. Если это здание полностью занято и каждый арендатор платит 1300 долларов в месяц, то у собственности есть денежный поток в размере 15 600 долларов на человека в год или 62 400 долларов за все здание.

Теперь предположим, что ежемесячные расходы на эту недвижимость в среднем составляют 900 долларов в месяц, включая управление имуществом, налоги, страховку и техническое обслуживание. В течение года эксплуатация этого квадроцикла будет стоить 10 800 долларов.

Возьмите ваш валовой доход (62 400 долларов США) и вычтите свои расходы (10 800 долларов США), и вы получите чистый доход в размере 51 600 долларов США.

Если вы приобрели эту недвижимость за 200 000 долларов и разделите свой чистый доход (51 600 долларов) на покупную цену (200 000 долларов), в результате получится 0,258. После того, как мы переместим десятичную запятую на два разряда вправо, коэффициент ограничения будет 25,8 процента. На самом деле это довольно хорошая максимальная ставка. Но помните, что мы рассчитали уровень капитализации, исходя из предположения, что недвижимость и ее единицы были полностью заняты в течение всего года, что не всегда может быть реалистичным в зависимости от экономических факторов.

Часто задаваемые вопросы о максимальных ставках

Какова цель расчета капитальной ставки?

Расчет капитальной ставки - это инструмент, который инвестор в недвижимость может использовать, особенно при инвестировании в коммерческую недвижимость, чтобы определить, стоит ли заключать сделку с недвижимостью. Это помогает инвестору оценить стоимость собственности по сравнению с другими факторами, такими как внешний вид или местоположение собственности.

Почему для инвесторов в недвижимость важна максимальная ставка капитала?

Инвесторы в недвижимость занимаются недвижимостью, чтобы зарабатывать деньги.Чем лучше сделка, тем больше они готовы заработать. Подобно тому, как кто-то сравнивает покупки, чтобы получить лучшую цену, инвестор в недвижимость хочет выбрать недвижимость, которая будет генерировать наибольший денежный поток. Уравнение ставки капитализации позволяет им оценить, какое имущество это может быть.

Что считается хорошим показателем капитализации?

Ставки капитализации, составляющие от четырех до 12 процентов, считаются хорошей ставкой. Однако также важно помнить, что при инвестировании в недвижимость следует учитывать и другие факторы, например, какой уровень капитализации может быть, если в собственность будут внесены улучшения.

Что такое плохая максимальная ставка?

На этот вопрос нет однозначного универсального ответа, но плохой капитализацией будет все, что меньше, чем у аналогичного объекта недвижимости. Опять же, имейте в виду, что недвижимость с более низкой капитальной ставкой может иметь более долгосрочный потенциал в зависимости от того, можете ли вы улучшить недвижимость, чтобы снизить затраты или увеличить доход.

Капитальная ставка такая же, как и рентабельность инвестиций?

Рентабельность инвестиций может быть применена к любому числу, которое показывает инвестору, сколько денег он получит обратно по сравнению с тем, сколько денег он вложил во что-то.Тем не менее, максимальная ставка - это не то же самое, что рентабельность инвестиций. Это процентный показатель, который показывает, насколько велик потенциал объекта для создания существенной рентабельности инвестиций.

В чем разница между ставкой капитализации и доходностью?

Процент доходности недвижимости - это годовой доход, деленный на его общую стоимость. Тем не менее, это немного отличается от ставки капитализации, которая измеряет доход, деленный на цену или стоимость собственности. Он ничего не говорит вам о своем денежном потоке по сравнению с тем, сколько работы и денег вы в него вкладываете.Доходность также называется нормой доходности и может влиять на другие факторы, такие как кредитное плечо и налоговые вычеты при аренде собственности, с точки зрения определения общей общей стоимости собственности.

Как различаются ставки капитализации между городскими и пригородными районами?

Максимальные ставки зависят от цен на жилье и арендной платы, или, в случае коммерческой недвижимости, от цен на коммерческую недвижимость и арендной платы. Коммерческая недвижимость также связана с другими факторами, такими как общая экономика потребления. Тем не менее, разные районы будут иметь разные ставки капитализации в зависимости от экономики, стоимости недвижимости и средней арендной платы.В пригороде и в городской зоне могут быть одинаковые ставки капитализации. Дело не столько в том, является ли район пригородом или городом, сколько в различных других факторах.

Каковы недостатки использования ставки капитализации для анализа инвестиций?

Cap rate - это просто инструмент для быстрой оценки свойств. Лучшие инвесторы научились понимать, что работает, а что нет. Они могут обнаружить неоткрытый алмаз в необработанном алмазе, который другой, менее опытный инвестор пропустил, потому что у него была низкая капитализация.Некоторые из величайших инвесторов в недвижимость всех времен построили свою карьеру на возрождении городских районов, которые десятилетиями оставались неразвитыми и забытыми. Ставка капитализации - это еще не все, когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, это всего лишь инструмент, который вы можете использовать для оценки потенциала инвестиций.

Для кого важна максимальная ставка?

Очевидно, что высокая ставка капитализации является положительным признаком потенциальных инвестиций в недвижимость для инвестора, ищущего свой следующий актив. Тем не менее, большинство покупателей жилья не сочтут высокие или низкие ставки капитализации вообще актуальными.Их больше будет интересовать стоимость собственности, поскольку они не будут использовать ее для получения дохода от сдачи в аренду. Среднестатистический покупатель жилья хочет найти выгодную сделку с потенциалом получения прибыли, продав свой дом.

Но тот, кто ищет возможность для инвестиций, будет заботиться о текущей рыночной стоимости собственности, а также о других факторах, таких как операционная прибыль (валовая прибыль за вычетом операционных расходов).

Инвесторы также могут быть заинтересованы в сохранении собственности как части своего потока доходов.В этих случаях коэффициент капитализации может помочь инвестору оценить недвижимость по сравнению с сопоставимыми объектами и определить, какая из них приносит лучший годовой чистый операционный доход.

NOI (чистый операционный доход) и максимальная ставка также важны для потенциальных покупателей в будущем, а также для любых кредиторов, которые могут предоставить ипотечный кредит. Верхняя ставка может быть частью переговоров об условиях финансирования, таких как процентная ставка, или о том, заинтересован ли кредитор в предоставлении кредита.

Что такое сжатие с максимальной скоростью?

Помните, что ставка капитализации рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли на покупную цену. Недвижимость не всегда является идеально стабилизированным активом. Стоимость недвижимости может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от нескольких факторов, таких как уровень вакантных площадей, район и общий рынок. Если стоимость недвижимости повышается, это означает, что деление годовой чистой прибыли на покупную цену снизит итоговый процент, создав более низкую ставку капитализации.Это называется сжатием максимальной скорости.

Среди инвесторов в недвижимость спорят, указывает ли сжатие капитальной ставки более низкий или более высокий риск. С одной стороны, это показывает, что объект недвижимости растет в цене как класс активов. С другой стороны, сжатие капитальной ставки может затруднить выход на рынок новых инвесторов, поскольку оно может заставить их покупать недвижимость за наличные, если они изо всех сил пытаются найти кооперативных кредиторов.

Ставка капитализации помогает определить стоимость инвестиционной собственности

Ставка

Cao - важный расчет для определения реальной стоимости собственности с точки зрения того, какой доход она приносит.Ставка капитализации может меньше беспокоить инвесторов в недвижимость, которые меняют дома, и могут быть другие проблемы, которые влияют на нее, например, налог на прирост капитала . Но для инвесторов, чей портфель недвижимости включает в себя сдаваемую в аренду недвижимость, расчет максимальной ставки является отличным инструментом для определения размера собственности и анализа фактических денежных потоков и стоимости за пределами видимости.

Чтобы услышать, что другие говорят о работе с Андерсоном, Щелкните здесь, чтобы ознакомиться с нашими обзорами .

Простой калькулятор капитальной ставки | RentSpree, Inc.

Калькулятор капитализации (сокращенно от капитализации) - полезный инструмент, поскольку он позволяет быстро получить оценку того, сколько денег, как ожидается, будет приносить недвижимость, и как это соотносится с аналогичной недвижимостью в этом районе. Вы можете использовать наш бесплатный калькулятор капитальной ставки ниже и узнать больше о том, как он рассчитывается ниже на странице.

Пример расчета капитальной ставки

Теперь, когда вы знаете основные уравнения, используемые для расчета ставки капитализации, мы можем продолжить предыдущий пример, чтобы лучше проиллюстрировать, как это используется.Во-первых, давайте определим наши ценности.

  • Стоимость недвижимости: 250 000 долларов США
  • Общая выручка: четыре единицы x 1000 долларов в месяц в аренде = 48000 долларов в год
  • Итого расходы:
    • Заработная плата управляющего недвижимостью - $ 20 000
    • Уборка и обслуживание - 10 000 долларов
    • Инспекционные и брокерские сборы - 5000 долларов

Теперь давайте посчитаем NOI. 48000 долларов (доход) - 35000 долларов (расходы) = 13000 долларов. Наконец, мы можем использовать это число для расчета капитальной стоимости собственности.13 000 долларов США (NOI) / 250 000 долларов США (стоимость собственности) = 0,052 или 5,2% капитальной ставки.

Содержание:

Что такое калькулятор капитальной ставки в сфере недвижимости?

Калькулятор ставки капитализации используется в недвижимости, чтобы найти сравнительную стоимость части собственности, чтобы определить, будет ли это хорошим вложением. Он рассчитывается путем уравновешивания затрат на владение и содержание собственности, рыночной стоимости собственности и прямых доходов, полученных от этой собственности.

Например, ваш клиент хочет купить недвижимость за 250 000 долларов. В настоящее время у него четыре квартиры, и каждый арендатор получает ежемесячную арендную плату по 1000 долларов. Нынешний владелец платил 35 000 долларов в год в качестве платы за осмотр, техническое обслуживание и уборку, а также зарплату управляющего недвижимостью. Калькулятор максимальной капитализации учитывает каждый из этих факторов, чтобы вычислить простой процент, который легко сравнивать по объектам недвижимости.

Уравнение калькулятора ставки капитализации

Уравнение калькулятора ставки капитализации на самом деле довольно простое, если у вас есть вся необходимая информация под рукой. Для расчета ставки капитализации вы берете чистый операционный доход (NOI) / стоимость собственности. Обычно вы можете принять запрашиваемую цену в качестве стоимости недвижимости, или существует множество доступных онлайн-инструментов, которые также могут предоставить оценки стоимости недвижимости.

Как рассчитать чистую операционную прибыль (NOI)

Придумать NOI для свойства немного сложнее не потому, что математика сложна, а потому, что для этого нужно заранее указать много разных чисел. Уравнение для NOI: Общий доход - Общие расходы. Общий доход - это, как правило, годовая арендная плата, полученная от арендаторов, и / или проценты, полученные за год. Расходы могут включать любое количество факторов, например:

  • Брокерские или инспекционные сборы
  • Борьба с вредителями
  • Техническое обслуживание
  • Заработная плата по управлению имуществом
  • Проверка арендаторов
  • Налоги на недвижимость

Чтобы найти NOI, вы складываете источники дохода за год, а затем вычитаете общую сумму расходов. Затем вы можете использовать это число для расчета ставки капитализации.Важно отметить, что максимальная ставка не учитывает ипотечные платежи , поскольку это не фактор, который влияет на стоимость самой собственности.

Использование калькулятора максимальной ставки аренды

Есть много способов использовать ставку капитализации при оценке арендуемой собственности. В общем, вы можете думать о капитальной ставке как , смета, которая используется для определения участка земли для инвестирования в недвижимость. Примеры различных вариантов использования калькулятора максимальной арендной платы:

  • Понимать ценность собственности по отношению к ее соседям - Само собой разумеется, что свойства в аналогичных районах с аналогичными активами должны иметь одинаковые ставки капитализации.Вы можете использовать максимальную ставку, чтобы определить, слишком ли высокая или слишком низкая цена на конкретный объект недвижимости, или если могут быть основные проблемы, способствующие необычной максимальной ставке.
  • Получите картину более крупных рыночных тенденций в области - Ставка капитализации - полезный индикатор более широких изменений в определенном городе или районе в пределах города. Например, ставки капитализации, изменяющиеся в определенном районе, но оставаясь неизменными в другом аналогичном районе, могут указывать на изменение интереса покупателя / арендатора.
  • Предоставлять клиентам полезные оценки - Для агентов наиболее важным применением калькулятора капитальной стоимости является предоставление клиентам точных оценок стоимости собственности, что является важным фактором при принятии решения о покупке.
  • Выявление скрытых возможностей - Если у собственности есть заметно высокий уровень капитализации для данной области, это может быть признаком бесхозяйственности и возможностью более высокой рентабельности инвестиций, если операции будут более рациональными и ежегодными расходами сведены к минимуму.

Недостатки использования калькулятора капитальной ставки аренды

Хотя максимальная ставка, несомненно, является полезной оценкой стоимости собственности, есть несколько ограничений на использование этого показателя.

  • Для использования требуются сравнения. l - Поскольку ставки капитализации чаще всего используются по сравнению с объектами аналогичных размеров, активов и площадей, они требуют наличия устойчивого рынка, чтобы быть действительно ценными. Это ограничивает их пригодность как для небольших рынков, так и для уникальных объектов, таких как туристические достопримечательности, где обычно не хватает похожих объектов для сравнения.
  • Основывается на знании исторических затрат - Поскольку расчет капитальной ставки включает чистый операционный доход, который, в свою очередь, требует знания годовых расходов собственности, может быть трудно получить точную оценку без надлежащих записей.Для неправильно управляемой собственности или даже собственности, которая долгое время принадлежала одной семье, отслеживание этой информации может оказаться невозможным.
  • Точность только при стабильных доходах и расходах - Как и любая оценка, максимальная ставка может быть отброшена любыми отдаленными точками данных с точки зрения дополнительных доходов или непредвиденных затрат. Такие вещи, как ущерб от наводнения, могут исказить данные о затратах на техническое обслуживание за этот год или неожиданный сезонный бизнес может резко увеличить доход, вызывая неточную норму потолка, которая на самом деле может не соответствовать типичной сумме из года в год.

Что такое хорошая ставка капитализации?

Согласно исследованию CBRE в Северной Америке за 2019 год, стандартная ставка капитализации обычно составляет от 4% до 8%. Однако на самом деле не существует такой вещи, как «хорошая» капитализация. Все зависит от уровня риска, который устраивает владелец недвижимости, и от того, насколько капитальная капитализация сопоставима с аналогичной недвижимостью в этом районе. Низкая ставка капитализации менее рискованна, в то время как высокая ставка капитализации более рискованна, но есть возможность получить больший доход. Как мы упоминали ранее, необычно высокий или низкий уровень капитализации (по сравнению с другими объектами недвижимости в этом районе) может указывать на то, что что-то не так с этим объектом.

Часто задаваемые вопросы о калькуляторе капитальной ставки

Ниже приведены несколько дополнительных уточняющих ответов на некоторые из часто задаваемых вопросов о калькуляторах капитальной ставки.

Что означает ставка капитализации 7,5%?

Ставка капитализации 7,5% сама по себе ничего не значит. Скорее, он указывает соотношение между чистым операционным доходом объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, в данном случае 7,5%. Ставка капитализации - это способ показать, сколько объект недвижимости должен заработать в год, используя соотношение между выручкой, эксплуатационными расходами и рыночной стоимостью недвижимости.

Что это на самом деле означает с точки зрения хороших или плохих инвестиций или долларовых сумм, зависит от ситуации. Например, предположим, что вы хотите купить дом стоимостью 1 миллион долларов с ожидаемым чистым операционным доходом (или годовым доходом) в размере 75 000 долларов. Используя уравнение ставки капитализации NOI (75 000) / стоимость собственности (1 000 000,), вы получите ставку капитализации 7,5%. Затем вы можете легко сравнить с другими ставками капитализации в этом районе, чтобы оценить свои вложения.

Что такое допустимая капитальная ставка?

Допустимая максимальная ставка зависит от ситуации.Средняя ставка капитализации обычно составляет от 4% до 8%, но то, что приемлемо , зависит от того, какой риск устраивает инвестора.

Чем выше ставка капитализации, тем лучше?

Более высокая ставка капитализации не обязательно лучше. Опять же, это зависит от уровня риска, с которым готов иметь дело собственник. Богатый инвестор, стремящийся быстро заработать на продаже собственности, может быть доволен более высокой ставкой капитализации из-за его более высокого потенциального дохода, в то время как связанный с этим риск не вызывает беспокойства.С другой стороны, молодая пара, которая хочет поселиться в доме и растить в нем детей в обозримом будущем, скорее всего, захочет установить низкий потолок, который, соответственно, имеет меньший риск и, вероятно, будет медленно увеличиваться со временем.

Почему более высокая ставка капитализации более рискованна?

Более высокая ставка капитализации более рискованна по той же причине, по которой любые инвестиции с высоким процентом более рискованны. Все это связано с вероятностью и потенциальной неопределенностью, так называемым компромиссом риска и доходности, хорошо известным инвестиционным принципом.Математика, лежащая в основе компромисса риска и доходности, немного сложна, но это руководство от Model Investing разбивает вещи на легко понятные разделы, если вы хотите вникнуть в подробности.

Является ли капитальная ставка такой же, как рентабельность инвестиций?

Нет, максимальная ставка - это не то же самое, что рентабельность инвестиций. Хотя оба показателя используют в своих расчетах NOI, они измеряют разные вещи. Ставка капитализации используется для оценки того, насколько прибыльным должен быть объект недвижимости по сравнению с рынком, независимо от покупателя, в то время как ROI (возврат инвестиций) - это более конкретный расчет, показывающий, сколько конкретный владелец будет зарабатывать каждый год.ROI включает выплаты по ипотеке, а максимальная ставка - нет.

Уравнение для рентабельности инвестиций - годовая доходность / общая сумма инвестиций. Например, человек, живущий в доме стоимостью 200 000 долларов США с NOI 12 000 долларов США, ежегодным платежом по ипотеке в размере 5 000 долларов США и первоначальным взносом в размере 40 000 долларов США, рассчитает рентабельность инвестиций следующим образом: годовой доход 7 000 долларов США (12 000 долларов NOI - ипотека в размере 5 000 долларов США) / 40 000 долларов США общих инвестиций ( первоначальный взнос) = 0,175 или 17,5% ROI. Ставка капитализации для того же дома составит 6% (12 000 NOI / 200 000 долларов США на стоимость недвижимости).

Мы надеемся, что этот калькулятор ставки капитализации и следующие пояснения были полезны для любого агента, желающего предоставить своим клиентам более целостное представление о вариантах недвижимости.Ознакомьтесь с нашими онлайн-заявками на аренду и услугами по проверке арендаторов, чтобы узнать о дополнительных инструментах, которые помогут вам выполнять свою работу более эффективно.

Калькулятор капитализации

Калькулятор капитализации , также называемый калькулятором капитализации , является инструментом для всех, кто интересуется недвижимостью. Как следует из названия, он рассчитывает максимальную ставку на основе стоимости недвижимости и дохода от ее сдачи в аренду . Вы можете использовать его, чтобы решить, оправдана ли цена на недвижимость, или для определения продажной цены собственности, которой вы владеете.В этой статье вы узнаете, как рассчитать ставку капитализации, какова формула ставки капитализации и как понять определение ставки капитализации. Вы также получите некоторое представление о практической концепции ставки капитализации вместе с практическими советами. В конце концов, вы наверняка узнаете, что такое хороший коэффициент капитализации.

Не забудьте также ознакомиться с нашим калькулятором комиссии за недвижимость! Кроме того, вы можете посмотреть калькулятор арендуемой недвижимости, который является расширенной версией калькулятора ставки капитализации.

Что такое определение капитальной ставки?

Проще говоря, определение капитальной ставки - это норма прибыли на объект недвижимости, инвестируемый в недвижимость . Другими словами, он описывает, какая часть ваших первоначальных инвестиций будет возвращаться вам каждый год.

Например, представьте, что вы купили квартиру за 100 000 долларов, а максимальная ставка составляет 10%. Это означает, что каждый год вам будет возвращаться 10% от первоначальных инвестиций. Как вы можете легко подсчитать, через 10 лет ваш чистый денежный поток будет равен нулю, а это означает, что с одиннадцатого года вы начнете фактически зарабатывать деньги на этих инвестициях.

Что такое формула ставки капитализации?

Приведенное выше описание позволяет легко вычислить формулу ставки капитализации самостоятельно. По сути, ставка капитализации - это отношение чистого операционного дохода (NOI) к стоимости собственности или продажной цене .

ставка капитализации = чистая операционная прибыль / стоимость имущества

Другими словами, этот коэффициент представляет собой простой способ измерить взаимосвязь между доходностью, генерируемой недвижимостью, и ее ценой.

Если вы более опытный инвестор в недвижимость, вы также можете включить дополнительные параметры: уровень вакантности (то есть, в течение какого процента времени недвижимость остается незанятой) и процент операционных расходов (такие затраты как страхование, коммунальные услуги и обслуживание).

Важно отметить, что операционные расходы не включают выплаты по ипотеке, амортизацию или налог на прибыль; Таким образом, чистая прибыль - это денежные средства, которые вы зарабатываете до обслуживания долга и до уплаты подоходного налога.

Затем вы можете использовать следующую формулу для определения чистой прибыли:

чистая прибыль = (100 - операционные расходы) [%] * (100 - доля вакантных площадей) [%] * валовая прибыль

Как рассчитать максимальную ставку?

Вы можете использовать приведенные выше формулы вручную или рассчитать ставку капитализации с помощью нашего калькулятора капитализации.Для этого выполните следующие простые шаги:

  1. Начните с определения стоимости недвижимости - это может быть, например, его продажная цена. Допустим, она равна 200000 долларов.
  2. Узнайте свой валовой доход от аренды. Это просто сумма денег, которую вы получаете от своих арендаторов каждый год. Допустим, это 30 000 долларов в год.
  3. Определить долю вакантных площадей. Допустим, недвижимость остается незанятой в течение 2% времени.
  4. Определите процент операционных расходов.Допустим, вам нужно ежемесячно тратить 500 долларов на расходы - это 6000 долларов в год, что равняется 20% вашего валового дохода (вы можете установить значение операционных расходов в расширенном режиме).
  5. Используйте формулу выше, чтобы рассчитать чистый доход от аренды:

чистая прибыль = (100-20)% * (100-2)% * 30 000 долларов = 0,8 * 0,98 * 30 000 долларов = 23 520 долларов

  1. Наконец, разделите чистую прибыль на стоимость недвижимости, чтобы получить максимальную ставку:

ставка капитализации = 23 520 долларов США / 200 000 долларов США = 11.76%

Применение ставки капитализации: продажа недвижимости

Когда нам нужно рассчитывать ставку капитализации? Представьте себе следующую ситуацию: вы хотите продать свою недвижимость. Вы не уверены, по какой цене вам следует позвонить. Единственное, что вы знаете, это то, что ваш ежемесячный операционный доход составляет 2800 долларов, что эквивалентно 33 600 долларам в год.

Лучшее, что можно сделать, - это спросить у кого-нибудь о ставке капитализации. Скорее всего, вы получите такую ​​информацию от агента по коммерческой недвижимости.Допустим, средняя капитализация в вашем районе составляет 9,7%.

Чтобы рассчитать рыночную стоимость вашей собственности, вам просто нужно разделить чистую прибыль на ставку капитализации:

33 600 долл. США / 9,7% = 33 600 долл. США / 0,097 = 346 392 долл. США

Это стоимость вашей собственности. Конечно, считайте это скорее практическим правилом - могут быть другие причины для повышения или понижения отпускной цены. Тем не менее, это отличный момент для начала.

Как оценить свою недвижимость по ставке капитализации?

Вероятно, лучший способ понять, как применение ставки капитализации помогает при оценке собственности, - это посмотреть на реальный пример.Допустим, вы подумываете о продаже своего дома и после некоторого исследования вы видите, что инвесторы покупают недвижимость, подобную вашей, с 10-процентной ставкой капитализации.

10-процентная ставка капитализации означает 10-процентную прибыль от инвестиций. Так, например, если вы инвестируете 1000 долларов, вы получаете 100 долларов, что составляет 10% возврата инвестиций. Помещая его в простую формулу:

Норма прибыли = 100 долларов прибыли / 1000 долларов инвестиций = 10%

Что выражается в контексте инвестиций в недвижимость:

Ставка капитализации = Годовая чистая прибыль / Стоимость недвижимости

Но какова стоимость инвестиций, если у вас есть, скажем, 12000 долларов годового чистого дохода от вашей собственности после получения ежемесячной арендной платы в размере 1000 долларов (или вы обнаружите, что могли бы иметь такой чистый доход, если бы сдавали свой дом в аренду)?

Вы, наверное, уже знаете, как получить это число, но чтобы увидеть это с помощью математического выражения, нам нужно изменить предыдущую формулу:

Стоимость собственности = Годовая чистая прибыль / Ставка капитализации

Стоимость недвижимости = 12 000 $ / 0.1 = 120 000 долларов США

Это означает, что ваш дом стоит 120 000 долларов.

Как изменение чистой прибыли влияет на стоимость недвижимости?

Теперь, когда вы лучше разбираетесь в оценке собственности по ставке капитализации, давайте посмотрим, что произойдет, если на местном рынке недвижимости произойдут изменения.

В качестве простого примера представим, что из-за растущей популярности экономики совместного использования и Airbnb все больше и больше туристов посещают район, где расположен ваш дом. В результате повышенного спроса вы решаете воспользоваться этой деловой возможностью и сдаете свои комнаты с более высокой арендной платой на более короткие периоды.Соответственно, ваша общая чистая прибыль в размере за год увеличится на с 12 000 до 15 000 долларов. Что происходит со стоимостью вашей собственности в этой ситуации?

Стоимость = 15 000 долл. США / 0,1

Ориентировочная цена вашего дома вырастет с до 150 000 долларов.

Приведенный выше пример довольно прост: чем выше спрос, тем выше цены . Но что происходит при изменении ставки капитализации? В следующем разделе вы также можете познакомиться с такой ситуацией.

Как изменение ставки капитализации влияет на стоимость собственности - важность процентных ставок для ставки капитализации

Одним из общих внешних аспектов, которые могут изменить бизнес-среду, является изменение процентных ставок. В этом ключе давайте рассмотрим ситуацию с повышением процентных ставок. В таком случае другие типы инвестиций, которые более напрямую связаны с процентной ставкой (например, корпоративные облигации), могут стать более привлекательными для инвесторов, чем покупка недвижимости. Отсюда следует, что инвесторов больше не устраивает 10-процентная норма прибыли, но они требуют, скажем, 12-процентной максимальной ставки для инвестиций в недвижимость.

Стоимость = 12 000 долларов США / 0,12 = 100 000 долларов США

Как видите, во время повышения процентной ставки , ваш дом стал менее ценным . Почему? Потому что инвесторы должны платить меньше за ваш дом, чтобы получить более высокую доходность после того же чистого дохода.

Предположим обратную ситуацию: что произойдет, если процентные ставки упадут на ? В этом случае снижается и максимальная ставка для ; таким образом, цена вашего дома вырастет на .

Какова чистая прибыль? Даже если цены на аренду не будут затронуты, внешние обстоятельства в экономике могут повлиять на рыночную стоимость собственности через ставку капитализации .

Пропускная способность и корпус стрелы

Владение домом традиционно было частью американской мечты. Поскольку жилищный сектор занимает значительную часть ВВП США, неудивительно, что широкий круг общества пытается воспользоваться преимуществами роста цен на жилье.В такое время политики, банкиры, инвесторы и обычные покупатели жилья взаимно поддерживают рынок недвижимости. Коллективное участие в жилищном бизнесе стало особенно сильным в Соединенных Штатах с начала 2000-х годов, когда покупка дома стала привлекательным способом вложения средств. Большинство из нас знают или даже испытали на себе катастрофические последствия финансового кризиса 2008 года, который стал кульминацией длительного периода рьяного ажиотажа на рынке недвижимости.

Но что случилось со ставкой капитализации за это время?

По всей видимости, политики и банки сыграли решающую роль в жилищном буме, предоставив легкий доступ для ипотечных ссуд.В результате нововведений в финансовом секторе и низких процентных ставок ипотечные кредиты наводнили рынок жилья. Растущий спрос на льготные кредиты привел к инфляции цен на жилье, и ставки капитализации упали до беспрецедентного уровня.

Источник: Баум, Эндрю и Хартцелл, Дэвид. (2012) Глобальные инвестиции в недвижимость. Стратегии, структуры, решения. Wiley & Sons, Inc.

В 2002 году ставки капитализации находились в диапазоне 8,5–9 процентов, что близко к долгосрочному среднему значению.Однако после нескольких лет устойчивого падения ставки капитализации достигли исторически низкого уровня в 6,5 процента. Резкое падение ставок капитализации подтвердило наличие спекулятивного пузыря на рынке жилья.

Как рассчитать ставку капитализации при покупке дома - какова хорошая ставка капитализации?

Использование ставки капитализации для оценки стоимости вашей собственности требует точной информации о ставках капитализации в районе, где вы хотели бы купить дом. Чтобы получить наиболее точные данные, вы можете обратиться за советом к оценщикам, коммерческим брокерам или в независимые службы.Вы также можете найти некоторые рекомендации в Интернете, например, на RealtyRates.com.

Однако, если вы задумываетесь о покупке дома или квартиры, не имея четкой концепции, скорее всего, вы найдете множество предложений на рынке. Если вы быстро отсортируете те, которые не стоит рассматривать, вы сэкономите много времени.

В качестве отправной точки стоит знать, что исторические предельные значения составляют около 8–12 процентов , что на самом деле может служить небольшим ориентиром.Как показывает опыт, вы можете использовать 10-процентную ставку капитализации в качестве простой и случайной практики проверки, которую очень легко вычислить без какого-либо калькулятора: вам просто нужно добавить ноль к возможному чистому доходу.

Это не тот способ, на котором вы когда-либо должны основывать свое окончательное решение, хотя он может дать вам быстрое первоначальное представление, стоит ли потратить больше времени на детальную проверку предложения. Если вы видите квартиру на продажу за 500 000 долларов и знаете, что арендная плата за такую ​​квартиру в этом районе составляет примерно 1 000 долларов в месяц, что составляет 12 000 долларов в год, вы уже знаете, что лучше отказаться от нее.

Методы оценки имущества

Существует три традиционных способа оценки собственности, и все они основаны на сравнении.

1. Методы сравнения продаж

В данном случае оценка основана на рыночной цене аналогичной недвижимости.

2. Методы восстановительной стоимости

При таком подходе ориентиром является оценка затрат на строительство аналогичного объекта недвижимости с учетом норм амортизации и стоимости земли.

3. Методы получения дохода

Оценка собственности по потокам дохода или доходности связана с методами получения дохода. Суть этого метода - оценка способности приносить экономическую выгоду в течение срока службы собственности.

Коэффициенты оценки имущества

Существует несколько финансовых коэффициентов, которые могут поддержать принятие решения, когда вы собираетесь купить или продать недвижимость. Среди них ставка капитализации , вероятно, является наиболее популярным соотношением ; однако есть и другие, которые также могут дать вам практическое руководство.

Помимо ставки капитализации, четыре других существенных коэффициента следующие:

  • Денежная отдача от инвестиций (Cash ROI)

Денежный доход на инвестиции , который часто называют денежным возвратом, представляет собой отношение остатка денежных средств после погашения долга к инвестированному капиталу. Соотношение денежных средств и ставки капитализации имеет важное различие: рентабельность инвестиций в денежные средства рассчитывается после обслуживания долга, в то время как максимальная ставка не принимает во внимание обслуживание долга.

Соотношение денежных средств = оставшаяся чистая прибыль после обслуживания долга / инвестированные денежные средства

  • Общий возврат инвестиций (Total ROI)

Общая рентабельность инвестиций сопоставима с соотношением денежных средств к наличным деньгам с одним существенным отличием: она представляет собой долю дохода, не являющуюся денежными средствами, а именно уменьшение основной суммы. Иными словами, в уравнении учитывается основная часть платежа по ссуде. Таким образом, общая рентабельность инвестиций - это отношение остатка денежных средств после обслуживания долга плюс выплаты основного долга к инвестированному капиталу:

Общая рентабельность инвестиций = (остаток денежных средств после обслуживания долга + уменьшение основной суммы долга) / инвестированные денежные средства

  • Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR)

Коэффициент покрытия обслуживания долга, также известный как коэффициент обслуживания долга , оценивает отношение суммы денежных средств, доступных для обслуживания платежей по долгу, которая представляет собой чистый операционный доход, к требуемой выплате долга.

Коэффициент покрытия обслуживания долга = чистая операционная прибыль / погашение долга

  • Множитель брутто ренты (МРМ)

Множитель валовой арендной платы , или GRM, означает отношение между общей покупной ценой собственности и ее валовым запланированным доходом. Следовательно, это отношение цены к доходу.

Множитель валовой ренты = цена покупки / валовой плановый доход

Поскольку приведенные выше коэффициенты учитывают дополнительные финансовые измерения инвестиций в недвижимость, они являются полезными заменителями или дополнениями для максимальной ставки.

Ограничения ставки капитализации

Применение ставки капитализации при оценке собственности, несомненно, удобное средство; тем не менее, , использующие только максимальную ставку или ее ненадлежащим образом, может привести к серьезной ошибке в принятии вами решения. . Как упоминалось ранее, максимальная ставка не учитывает выплату долга в отличие от других коэффициентов, связанных с долгом. Поскольку покупка дома часто финансируется за счет ипотечных ссуд, использование отношения денежных средств к инвестициям может дать вам лучший ориентир.

Кроме того, бывают случаи, когда ставка кэпа попросту не применяется. Например, когда ваша цель - краткосрочные инвестиции в недвижимость, максимальная ставка не является подходящим инструментом для использования, поскольку такие инвестиции не приносят дохода от аренды.

Кроме того, как было продемонстрировано, среда процентных ставок также может повлиять на ставки капитализации, которые можно рассматривать как внешний фактор, обусловленный не рынком недвижимости, а денежно-кредитной политикой Федеральной резервной системы. После финансового кризиса 2008 года учетная ставка находилась на нулевом уровне в течение нескольких лет, что привело к тому, что другие процентные ставки также оказались в необычно низком диапазоне.Соответственно, снизились ставки капитализации, что вызвало рост цен на жилье, особенно в Нью-Йорке и Сан-Франциско.

Правильно используя коэффициент капитализации , зная их преимущества и недостатки, может дать вам быстрый эталон для оценки собственности . Кроме того, если вы знакомы с преобладающей средой процентных ставок и направлением денежно-кредитной политики, вы можете более уверенно определить, какую ставку верхнего предела следует применять.

Список литературы

  • Баум, Эндрю и Хартцелл, Дэвид (2012) Global Property Investment.Стратегии, структуры, решения. Wiley & Sons, Inc.
  • Бергес, Стив (2004) Полное руководство по финансированию недвижимости для инвестиционной собственности: как проанализировать любую односемейную, многоквартирную или коммерческую недвижимость. John Wiley & Sons, Inc.
  • Бергес, Стив (2005) Полное руководство по покупке и продаже многоквартирных домов. Второе издание. John Wiley & Sons, Inc.
  • Галлинелли, Франк (2004). Что нужно знать каждому инвестору в недвижимость о движении денежных средств… и 36 других ключевых финансовых показателях.Компании McGraw-Hill.

FAQ

Какая максимальная ставка для арендуемой собственности является хорошей?

Практическое правило гласит, что для хорошая ставка капитализации составляет от 4 до 12% . Однако то, что лучше всего подходит для вас, будет зависеть от того, с каким риском вы можете справиться. Чем больше риск, тем выше награда, поэтому более высокая ставка капитализации должна быть ближе к 4%.

Включает ли капитальная ставка ипотечный кредит?

Cap rate не включает ипотеку , которая позволяет точно оценить окупаемость инвестиций в недвижимость, помогая найти лучшее предложение для вас.Включение ипотечного кредита позволит вам определить доходность с кредитным плечом.

Повышаются ли ставки капитализации вместе с процентными ставками?

Да, процентная ставка повышается вместе с процентной ставкой . Это связано с тем, что сумма денег, которую вы можете инвестировать в государственные облигации, увеличилась, так что это становится более привлекательным вариантом, увеличивая риск инвестирования во что-то еще.

Что означает максимальная ставка 7,5?

Ставка капитализации 7,5 означает, что вы можете рассчитывать на 7,5% годового валового дохода от стоимости вашей собственности или инвестиций.Если стоимость вашей собственности составляет 150000 долларов, максимальная ставка в размере 7,5 будет означать годовой доход в размере 11250 долларов.

Расчет нормы капитализации недвижимости

Само собой разумеется, что вы должны определить стоимость приносящей доход собственности, если вы планируете купить ее в целях инвестиций. В противном случае это будет похоже на полет вслепую, верный способ рискнуть и потенциально потерять свой капитал.

Задача оценки такой собственности не так сложна, как может показаться.Фактически, рассчитать ставку капитализации для недвижимости легко и займет у вас не более пяти минут или около того.

Все начинается с понимания того, что такое максимальная ставка.

Что такое ставка капитализации?

Ставка капитализации - это норма прибыли, которую вы можете рассчитывать на свои инвестиции, исходя из того, какой доход, по вашему мнению, будет приносить вам недвижимость. Это, конечно, очень важный фактор. Вы не собираетесь инвестировать с намерением потерять деньги.

Это отличный способ сравнить похожие объекты, потому что учитываются все расходы. Когда два объекта недвижимости кажутся похожими друг на друга, но одна стоит дороже, это может быть связано с тем, что она приносит больше дохода или имеет более низкие расходы.

Как рассчитать ставку капитализации

© Баланс, 2018

Вы можете рассчитать ставку капитализации, используя чистую операционную прибыль и последние цены продажи сопоставимых объектов недвижимости. Ставка капитализации определяется, а затем применяется к собственности, которую вы планируете приобрести, чтобы определить ее текущую рыночную стоимость на основе дохода.

Во-первых, получите последнюю продажную цену недвижимости с аналогичным доходом. Давайте возьмем пример проекта шестиквартирного дома, который был продан за 300 000 долларов.

Теперь определите чистый операционный доход для этого проекта квартиры или чистую арендную плату, реализованную владельцами. Вычтите все операционные расходы, кроме ипотеки. Этот расчет оценивает недвижимость так, как если бы вы заплатили за нее наличными. Допустим, доход от аренды после всех вычтенных вами расходов составляет 24 000 долларов. Теперь разделите этот чистый операционный доход на продажную цену, чтобы получить максимальную ставку: 24 000 долларов расходов, разделенные на цену продажи 300 000 долларов, дают ставку капитализации.08 или 8 процентов.

Как использовать ставку капитализации

Инвестор может использовать ставку капитализации двумя способами. Он может захотеть оценить недвижимость, которую он намеревается продать, на основе ставок рыночной капитализации для другой недавно проданной сопоставимой собственности, или он может захотеть определить, является ли запрашиваемая цена собственности разумной, если он рассматривает возможность ее покупки.

Когда вы продаете

Допустим, у вас есть небольшой квартирный проект и вы хотите его продать. Вы собираете информацию о недавно проданной недвижимости в районе, похожем на ваш.У них может быть больше или меньше единиц, но вы стараетесь найти недвижимость, максимально похожую на ту, которую вы хотите продать.

Вы найдете три объекта недвижимости, которые были проданы в течение предыдущих трех или четырех месяцев. Сложнее всего найти их чистую операционную прибыль. Иногда эта информация публикуется в листинге для продажи, но часто это не так, особенно когда чистая операционная прибыль неблагоприятна. Однако вы можете получить такую ​​информацию у агента по коммерческой недвижимости, особенно если вы будете выставлять недвижимость на продажу вместе с ней.

Таким образом, вы получаете три ставки капитализации собственности, составляющие в среднем 9,2%. Чистый операционный доход вашей собственности составляет 31 000 долларов США. Теперь все, что вам нужно сделать, это разделить чистую операционную прибыль на максимальную ставку: 31 000 долларов, разделенных на 0,092, дает 226 957 долларов. В этом ценность вашей собственности.

Вы можете основать цену, которую вы хотите запросить за недвижимость, на этой цифре и выставить ее на продажу.

Когда вы думаете о покупке

Вы будете работать с перечисленными объектами недвижимости, когда будете сравнивать объекты для принятия решения о покупке.Это еще больше упрощает получение их чистой операционной прибыли и расчет ставки капитализации для каждого из них. Затем вы можете сравнить их, чтобы выбрать наиболее выгодную покупку.

Но все равно проверяйте их расходы и арендную плату, потому что один из них может подняться на вершину, если вы обнаружите возможности для сокращения расходов или повышения арендной платы. Вы можете обнаружить, что расходы чрезмерно высоки для типа и размера собственности, или вы можете обнаружить, что взимаемая арендная плата ниже рыночных ставок для сопоставимой недвижимости.Любая из этих ситуаций увеличит максимальную ставку, что сделает ее более потенциальной собственностью, если они будут исправлены.

Предположим, вы положили глаз на конкретный проект небольшой квартиры, стоимость которого составляет 495 000 долларов. Стоит ли это на текущем рынке или это завышено? Опять же, получите несколько сопоставимых свойств и среднюю проданную капитальную ставку. Мы снова будем использовать нашу ставку 9,2% в качестве примера.

Если чистый операционный доход от этой собственности составляет 39 500 долларов, стоит ли она запрашиваемой цены? Нет, потому что разделив этот доход на максимальную ставку, вы получите 429 348 долларов.Запрашиваемая цена в 495 000 долларов - это немного выше нормы.

Какой чистый операционный доход вам понадобится, чтобы получить такую ​​цену по прейскуранту? Поменяйте формулу и умножьте запрашиваемую цену на ставку капитализации. Умножьте 495 000 долларов на 9,2 процента, и вы получите необходимый чистый операционный доход в размере 45 540 долларов.

Помните, могут быть веские причины, по которым недвижимость оправдывает более высокую ставку капитализации. Это может быть местоположение или особенности и качество зданий и окрестностей.Все должно быть оценено, прежде чем вы примете решение, но коэффициент капитализации помогает.

Как рассчитать стоимость недвижимости по ставке капитализации

Очень важно, чтобы агенты по недвижимости и брокеры, работающие с клиентами-инвесторами, понимали методы оценки доходной собственности, если они собираются выполнять свою работу должным образом. Обычно используемый метод оценки объединяет доход и ставку капитализации для определения текущей стоимости недвижимости, рассматриваемой для покупки.

Помимо рыночной стоимости недвижимости, первое, что вам нужно сделать, как инвестору в недвижимость, который рассматривает возможность покупки, - это определить ее операционный доход и расходы.Эта информация покажет вам, соответствует ли недвижимость вашим целям и ожиданиям в отношении денежного потока и прибыльности.

Ставка капитализации

Ставка капитализации представляет собой ожидаемую прибыль через год, как если бы вы купили за наличные. Понимание ставки капитализации жизненно важно для вашего будущего роста бизнеса, особенно если вы только начинаете.

Расчет стоимости объекта

Сначала определите чистую операционную прибыль (NOI) объекта недвижимости.NOI арендуемой собственности - это арендная плата за вычетом расходов. Определите чистый доход от аренды после того, как будет стоить содержание здания, если это жилой комплекс.

Это может быть немного сложной задачей, потому что вам понадобятся отчеты о доходах и расходах, и только текущий владелец, скорее всего, будет располагать этой информацией. Но вы также можете оценить NOI, умножив продажную цену на ставку капитализации после того, как вы установили эту ставку.

Пример расчета

Проект шести квартирных квартир может принести 30 000 долларов чистой прибыли от сдачи в аренду.Определите ставку капитализации для недавно проданной сопоставимой недвижимости. Теперь разделите чистую операционную прибыль на ставку капитализации, чтобы получить результат текущей стоимости.

Допустим, ваш аналог продан за 250 000 долларов. Вы определили, что NOI собственности после вычета применимых расходов составляет 50 000 долларов. Разделите это на продажную цену в 250 000 долларов. У вас ставка капитализации 0,2 или 20%.

Предполагая, что ставка капитализации составляет 20%, 30 000 долларов, разделенные на этот процент, составляют 150 000 долларов.Это будет текущее значение.

Прочие инструменты

Имейте в виду, что это не единственный метод расчета значений доходной собственности - это всего лишь один инструмент в коробке. Различные расчеты оценки и финансовых показателей, которые инвесторы и профессионалы в сфере недвижимости используют в своей повседневной работе, имеют определенную ценность.

Например, мало недвижимости приобретается за наличные и без финансирования, поэтому другим используемым методом расчета может быть возврат наличными.

Существуют книги, полные сложных расчетов, которые вы можете использовать для оценки недвижимости и определения эффективности инвестиций в недвижимость, владения недвижимостью и операций с ней. Некоторые из них относятся к оптовой торговле, некоторые - к проектам «исправить и перевернуть», а третьи - к инвестированию в аренду. Некоторые из них более полезны для инвестора в аренду при определении долгосрочной эффективности своего портфеля.

Большинство инвесторов регулярно используют только полдюжины или около того этих расчетов для инвестиций в жилую недвижимость.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Совершенно новый уровень математики связан с коммерческими инвестициями. Кредиторы используют очень специализированные расчеты, чтобы определить, финансировать ли покупки или проекты.

Выбор метода оценки и расчета прибыли зависит от ваших целей и типа недвижимости. Если вы инвестор, покупающий односемейную недвижимость для сдачи в аренду, вас, вероятно, не слишком заинтересует ставка капитализации и другие расчеты, ориентированные на несколько семей.

Инвестиции в арендную недвижимость

Начало успешной стратегии инвестирования в аренду недвижимости - это точная оценка доходности от сдачи в аренду предполагаемой недвижимости. Чистый доход от аренды говорит вам, насколько хорошо идут ваши инвестиции, не только с учетом рыночных факторов и арендной платы, но и с вашими затратами, включая управление и техническое обслуживание.

Итог

Те, кто инвестирует в недвижимость с помощью приносящей доход собственности, должны иметь метод определения стоимости любой собственности, которую они рассматривают для покупки.Ставки капитализации широко используются при оценке коммерческой и многоквартирной собственности, а также в исследованиях рентабельности. Их можно использовать для определения хорошей продажной цены или стоимости перечисленной собственности по сравнению с запрашиваемой ценой.

.
Опубликовано в категории: Разное

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *