Можно ли сдавать в аренду нежилое помещение без регистрации ИП? — СКБ Контур
Добрый день,Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом, гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не будучи зарегистрированным в качестве ИП, поскольку законодательство РФ не содержит требования об обязательной регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества.
Обязанность по регистрации гражданина в качестве ИП возникает, если сдача имущества в аренду является предпринимательской деятельностью. Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Так в Письме МФ РФ от 24.06.2016 N 03-11-11/37017 в отношении налогообложения доходов физического лица от сдачи в аренду нежилого помещения, сказано, что если физическое лицо владеет каким-то имуществом коммерческого (производственного) назначения и сдает это имущество в аренду на систематической основе, то для физического лица эта деятельность является предпринимательской, то есть, физическое лицо должно зарегистрироваться в качестве ИП и самостоятельно уплачивать налоги.
В Письме ФНС РФ от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ отмечено, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.
На осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора аренды на срок более одного года или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода (Письмо УФНС РФ по Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639).
Следовательно, если получение дохода от сдачи в аренду коммерческой недвижимости носит систематический характер, то рекомендуется зарегистрироваться в качестве ИП.
Если физическое лицо не зарегистрировано в качестве ИП, при этом на регулярной основе получает доходы от предпринимательской деятельности, то этот факт делает физическое лицо плательщиком НДС (даже при отсутствии регистрации в качестве ИП). Данные разъяснения приведены в Письмах МФ РФ от 21.08.2019 N 03-07-14/63870, от 11.12.2019 N 03-07-14/96399, от 22.07.2016 N 03-11-12/43108 и подтверждены судебной практикой: Определениями ВС РФ от 20.07.2018 N 16-КГ-18-17, от 11.12.2018 N 302-ЭС18-20366, от 31.08.2017 N 307-КГ17-11240, от 24.05.2016 N 302-КГ16-5502, от 10.04.2019 N 51-КА19-1.
С уважением, А. Грешкина
Патент для ИП на сдачу в аренду недвижимости в 2021 году
Стоимость услуг по оформлению патента на сдачу в аренду недвижимости
Где и как оформить патент для сдачи квартиры или нежилого помещения в аренду в Москве, Московской области и других регионах России
в 2021 году. Как рассчитать налоги на аренду
Документы для получения патента на сдачу в аренду недвижимости
паспорт гражданина РФ
ИНН
ОГРНИПтрации ИП
свидетельство о собственности на недвижимость, либо выписка из реестра ЕГРН
Если Вы сдаете квартиру или нежилое помещение в аренду и хотите делать это легально, Вы должны заключить с арендатором недвижимости договор и ежегодно платить налоги на получаемый доход от сдачи недвижимости в аренду
Варианты налогообложения при сдаче недвижимости в аренду
1. Платить 13% от дохода, в качестве физического лица и ежегодно подавать в ИФНС налоговую декларацию о доходах
2. Зарегистрироваться в качестве самозанятого лица (только для жилой недвижимости) и платить
4% от дохода, если Вы сдаёте недвижимость физическому лицу
6% от дохода, если Вы сдаёте недвижимость юридическому лицу
3. Зарегистрироваться в качестве ИП
платить 6% от дохода и вести налоговую отчетность
купить патент на сдачу недвижимости в аренду (все налоги включены в стоимость патента) и не вести налоговой отчетности
Какой из вариантов налогообложения для Вас будет предпочтительным?
Заранее известного ответа не существует, Вы можете сделать расчет и выбрать наиболее выгодную для Вас систему налогообложения
Получение патента для ИП на сдачу недвижимости в аренду
Ниже мы дополнительно опишем плюсы которые Вы получите, купив патент на сдачу в аренду квартиры или нежилого помещения
Освобождение ИП на патенте от налогов
Индивидуальные предприниматели, перешедшие на патентную систему налогообложения, освобождаются от уплаты трех налогов:
Освобождение ИП на ПСН от уплаты налога на имущество (нежилую недвижимость). Подробнее …
Налоговая отчетность при патентной системе налогообложения
Индивидуальные предприниматели перешедшие на патент освобождаются от сдачи налоговой отчетности
Срок оформления патента для ИП
Патент оформляется в ИФНС в течение 5 рабочих дней. При этом день подачи заявления на патент и день выдачи патента в этот срок не входят
Срок действия патента для ИП на аренду недвижимости
Патент выдается по Вашему желанию на срок от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года
Онлайн касса и патент
Владельцы патентов на сдачу в аренду недвижимости освобождены от использования кассового аппарата
Порядок оплаты патента для ИП на аренду недвижимости
Оплата налога на патент зависит от срока, на который выдается патент
до 6 месяцев — вся сумма налога должна быть уплачена не позднее срока окончания действия патента
более 6 месяцев — 1/3 суммы налога нужно перечислить не позднее 90 календарных дней после начала действия патента, а 2/3 суммы — не позднее срока его окончания
Реквизиты для оплаты патента ИП. Подробнее …
Стоимость патента на сдачу в аренду недвижимости
Стоимость патента зависит от
вида недвижимости (жилое или нежилое помещение)
размера недвижимости сдаваемой в аренду в м. кв.
района расположения недвижимости (только для Москвы)
ВАЖНО: Индивидуальные предприниматели в рамках данного патента могут сдавать недвижимость как физическим так и юридическими лицам
Звоните и мы поможем Вам:
рассчитаем для Вас стоимость налогообложения аренды и стоимость патента на аренду недвижимости. Поможем Вам выбрать наименее затратный вариант
оформим все документы для получения Вами патента на сдачу в аренду квартиры или коммерческой недвижимости
подадим документы и получим для Вас патент в ИФНС в Москве или Московской области
Расчет стоимости патента произведен на основании Закона Московской области №231/220-ОЗ от 30.11.2020 г. «О внесении изменений в закон Московской области «О патентной системе налогообложения на территории Московской области»
Правила расчета стоимости патента для ИП
Итоговая стоимость патента для ИП при сдаче в аренду недвижимости рассчитывается по формуле
Стоимость патента = Б + (Pм х (Пф – Ппр), где:
Б – базовая стоимость патента
Pм – стоимость патента на 1 кв. м площади, из группы показателей, к которой относится ИП
Пф – фактическая площадь сдаваемых ИП в аренду
Ппр – максимальное значение количества квадратных метров, из из группы показателей, предшествующей группе показателей, к которой относится ИП
БАЗА ЗНАНИЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ. СДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ
Какие налоги должен уплатить ИП при сдаче в аренду нежилого помещения
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Какие налоги должен уплатить ИП при сдаче в аренду нежилого помещения
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Инспекция доначислила предпринимателю единый налог по УСН, поскольку тот реализовал недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Предприниматель полагал, что реализация данного недвижимого имущества не должна облагаться единым налогом, поскольку он на протяжении всего срока владения проданными нежилыми помещениями уплачивал налог на имущество физических лиц на основании уведомлений, выставляемых налоговым органом. Инспекция ранее не ставила под сомнение обоснованность начисления и уплаты налога на имущество физическому лицу, зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя. Суд признал доначисление единого налога законным, поскольку реализованные помещения являются нежилыми, использовались для сдачи в аренду предпринимателям и организациям, что свидетельствует об их коммерческом назначении. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 145 «Освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Предприниматель осуществлял розничную и оптовую торговлю, применяя по розничной торговле ЕНВД, по оптовой торговле — общую систему налогообложения, являясь в соответствии с п. 1 ст. 143 НК РФ плательщиком НДС. Также он получал доход от сдачи нежилых помещений в аренду, но не платил НДС по этой операции. Доначисляя НДС, налоговый орган указал, что сдача в аренду ряду юридических лиц и индивидуальных предпринимателей принадлежащих предпринимателю нежилых помещений для осуществления производственной деятельности является объектом обложения НДС. Оспаривая решение инспекции о доначислении НДС, предприниматель считал, что в силу п. 1 ст. 145 НК РФ он обладал правом на освобождение от уплаты налога, хотя уведомление о праве на освобождение было предъявлено им в налоговый орган после завершения налоговой проверки. Суд признал доначисление НДС обоснованным, указав на заявительный характер льготы по ст. 145 НК РФ. Поскольку предприниматель в отношении вида деятельности, облагаемого по общей системе налогообложения, не применял указанную льготу, а исчислял и уплачивал налог в бюджет, то доначисление налога произведено налоговым органом правомерно.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Какие налоги должен уплатить ИП при сдаче в аренду нежилого помещенияНормативные акты: Какие налоги должен уплатить ИП при сдаче в аренду нежилого помещения Информационное сообщение Минфина России
Налог с ИП при сдаче помещения в аренду: ставки, условия, особенности
Частные предприниматели, как и физические лица, могут сдавать в аренду свое имущество. В этом случае предприниматель должен оплачивать налог с аренды помещения для ИПАренда как вид деятельности ИП
Если предприниматель при регистрации ИП выбрал видом своей деятельности аренду имущества, он должен также выбрать для себя приемлемый вариант налогообложения. Для таких случаев законодательством предусмотрены статьи 249 и ст. 250 НК РФ, которые регулируют действия предпринимателя по сдаче имущества в аренду в условиях упрощенки (УСН).
Если предприниматель при регистрации ИП выбрал видом своей деятельности аренду имущества, он должен также выбрать для себя приемлемый вариант налогообложения.
Предприниматель может выбрать также общую систему налогообложения, но в этом случае он должен быть готов к дополнительной уплате НДС и НДФЛ. Сумма, которую получает ИП ежемесячно от сдачи помещения, должна быть прописана в договоре аренды. Поэтому ему следует быть максимально корректным, так как в противном случае затраты, совершенные предпринимателем в процессе аренды, нельзя будет вычесть из суммы налогооблагаемого дохода от сдачи помещения.
Сдача в аренду нежилого помещения предполагает такие же траты по налогам для предпринимателя, как и сдача помещения, пригодного для жилья.
Оплата налога на имущество при упрощенке
ИП на упрощенке может рассматривать два варианта отчисления налога в бюджет:
- Вид налогообложения, рассчитанный на доходы по ставке 6%.
- Вид налогообложения, рассчитанный на доходы с вычетом расходов на имущество, с процентной ставкой 15% от оставшейся после вычета расходов суммы.
Если в договоре аренды прописано, что за оплату коммунальных и других услуг отвечает арендодатель, эти затраты можно включить в перечень расходов по содержанию имущества. День, когда предприниматель получает от арендатора деньги за аренду, юридически считается днем получения дохода за аренду помещения.
Если в договоре аренды прописано, что за оплату коммунальных и других услуг отвечает арендодатель, эти затраты можно включить в перечень расходов по содержанию имущества.
Стоит учесть, что ИП на упрощенке избегает таких процедур, как:
- Оплата налога на доходы физических лиц.
- Оплата НДС.
- Оплата налога на имущество.
Естественно, эти условия касаются только имущества, которое входит в состав деятельности ИП. Порядок и сроки оплаты налога на имущество ИП регламентированы. Предприниматель должен успеть оплатить его до 30 апреля. По страховым платежам арендодатель на упрощенке может заплатить до 31 декабря.
Сдача имущества в аренду несет для ИП некоторые привилегии перед остальными физическими лицами, так как ИП платит только 6% от дохода аренды (остальные физлица – 13%). Процедура оплаты налогов на имущество не занимает у предпринимателя много времени, так как это можно сделать платежным поручением или наличными деньгами через банк.
Есть одно условие, которое нужно учитывать: оплату по налогам предприниматель должен осуществить лично. Если это по каким-либо причинам не получается сделать, нужно заблаговременно оформить доверенность по оплате на третье лицо.
ЭЛКОД: Физлицо сдает в аренду нежилое помещение: что с НДС
По общему правилу физлица не являются налогоплательщиками НДС. Но это не относится к ситуации, когда физлица ведут предпринимательскую деятельность, не зарегистрировавшись в качестве ИП в нарушение требований законодательства. В этом случае при исполнении налоговых обязанностей они не вправе ссылаться на то, что не являются ИП.
В Письме от 21.08.2019 N 03-07-14/63870 Минфин России разъяснил, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Ведомство делает вывод, что квалификация деятельности в качестве предпринимательской зависит от совокупности факторов, в частности, от цели использования сдаваемых в аренду нежилых помещений, их функционального назначения, целей и оснований их приобретения и т.д. В случае если сдача в аренду недвижимого имущества с учетом всех обстоятельств не признается предпринимательской, то арендодатель – физическое лицо не признается налогоплательщиком НДС, в противном случае – признается.
Такой подход соответствует позиции ВС РФ в Определениях от 20.07.2018 N 16-КГ-18-17, от 11.12.2018 N 302-ЭС18-20366, от 31.08.2017 N 307-КГ17-11240, от 24.05.2016 N 302-КГ16-5502.
Например, в Определении от 20.07.2018 N 16-КГ18-17 Верховный Суд РФ подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве ИП.
Суть дела: у физического лица в собственности были нежилые помещения, которые он сдавал в аренду организации для коммерческой деятельности. С дохода по сделке физлицо уплачивало НДФЛ. ИФНС провела налоговую проверку и решила, что гражданин занимается предпринимательской деятельностью и должен платить НДС. Доводы налогового органа поддержал Верховный суд РФ: помещения изначально предназначены для коммерческой деятельности, земельные участки, на которых они расположены – тоже, а значит, сдача этих помещений в аренду – это предпринимательская деятельность, облагаемая НДС.
На заметку: о том, вправе ли организация-арендатор требовать от физлица (не ИП) счет-фактуру, если она арендует у него нежилое помещение, рассказал один из ведущих юристов России Алексей Гуев в видеоцикле «Актуальные вопросы. Часть 1».
Полный текст документа смотрите в СПС КонсультантПлюс Ссылки на документы доступны только пользователям КонсультантПлюс — клиентам компании «ЭЛКОД». Дополнительную информацию по приобретению СПС КонсультантПлюс Вы можете получить ЗДЕСЬ.Сдача в аренду нежилых помещений влечет обязанность по регистрации в качестве индивидуального предпринимателя
Сегодня действующее законодательство не содержит запрета физическому лицу, не являющемуся предпринимателем, на извлечение дохода от использования принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества. Однако, это возможно только при условии, что эти действия не содержат признаков предпринимательской деятельности. Под ней, в соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
В этой связи существует судебная практика привлечения налоговыми органами к ответственности физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги по сдаче в аренду находящихся в собственности нежилых помещений.
Предпринимательской деятельностью без образования юридического лица гражданин вправе заниматься лишь с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса). Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем (п. 4 ст. 23 Гражданского кодекса).
Следовательно, физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность в виде сдачи в аренду нежилых помещений, но не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя, для целей исполнения обязанностей, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – Налоговый кодекс), фактически приравниваются к индивидуальным предпринимателям.
При получении физическим лицом доходов от деятельности, не относимой им к предпринимательской, но подлежащей квалификации в качестве таковой, на указанное лицо будет распространяться соответствующий режим налогообложения, установленный Налоговым кодексом для индивидуальных предпринимателей.
Судебная практика рассмотрения споров по вышеприведенному вопросу исходит из того, что в качестве предпринимательской квалифицируется деятельность по сдаче в аренду нежилого помещения, которая носит не разовый характер, является систематической, последовательной, однородной и взаимосвязанной.
Доказательствами наличия данных признаков судами признаются, в частности: наличие нескольких договоров аренды нежилого помещения, длительность срока их действия, характеристики нежилого помещения (невозможность его использования для личных целей, расположение и технические, функциональные характеристики), назначение помещения по регистрационным документам, проживание физического лица по иному адресу.
Следовательно, при наличии указанных признаков, у физического лица возникает объект налогообложения налогом на доходы физических лиц согласно и объект налогообложения налогом на добавленную стоимость**, что влечет обязанность по регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, сдачу отчетности и уплату соответствующих налогов.
Изложенная позиция подтверждается Определением Верховного Суда Российской Федерации от 08.04.2015 № 59-КГ15-2, от 16.03.2015 № 309-КГ14-8149 по делу № А50-159/2014, от 03.09.2014 по делу № 304-ЭС14-223.
* ст. 221 Налогового кодекса Российской Федерации
**согласно ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации
// УФНС Ханты-Мансийский автономный округ-Югра
Необходимо ли физлицу регистрироваться в качестве ИП при сдаче в аренду помещения юрлицу?
Комитет государственных доходов Министерства финансов Республики Казахстан (далее – КГД МФ РК) рассмотрев Ваш вопрос, поступивший на блог Председателя КГД МФ РК сообщает следующее.
В соответствии п.2 ст.35 Предпринимательского кодекса Республики Казахстан от 29 октября 2015 года № 375-V ЗРК (далее – Предпринимательский кодекс) обязательной государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя подлежат физические лица, которые отвечают одному из следующих условий:
1) используют труд наемных работников на постоянной основе;
2) имеют от частного предпринимательства годовой доход, исчисленный в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан, в размере, превышающем 12-кратный минимальный размер заработной платы, установленный законом о республиканском бюджете и действующий на 1 января соответствующего финансового года.
Деятельность перечисленных индивидуальных предпринимателей без государственной регистрации запрещается, за исключением лиц, указанных в пунктах 3 и 4 ст. 35, а также случаев, предусмотренных налоговым законодательством Республики Казахстан.
Согласно п.3 ст.35 Предпринимательского кодекса физическое лицо, не использующее труд работников на постоянной основе, вправе не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при получении видов доходов, установленных Кодексом Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет».
Однако сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом юридическому лицу не относится к имущественному доходу физического лица, подлежащему налогообложению, указанного в ст.330 Кодекса Республики Казахстан от 25 декабря 2017 года «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (далее – Налоговый кодекс).
Вместе с тем, физическое лицо, осуществляющее деятельность по сдаче в аренду нежилого помещения юридическому лицу, также не вправе применять ст.774 Налогового кодекса.
Таким образом, осуществление деятельности сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом юридическому лицу подлежит обязательной государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Председатель Комитета
государственных доходов
Министерства финансов РК Султангазиев М.Е.
Источник: https://dialog.egov.kz/blogs/all-questions/618965
Что такое коммерческая недвижимость?
Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая используется для хозяйственной деятельности. Коммерческая недвижимость обычно относится к зданиям, в которых размещаются предприятия, но также может относиться к земле, используемой для получения прибыли, а также к сдаче в аренду крупных жилых помещений.
Отнесение объекта к коммерческой собственности влияет на то, как оно финансируется, как облагается налогом и как к нему применяются законы.
Подразделение коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость включает торговые центры, продуктовые магазины, офисы, промышленные зоны, производственные цеха и многое другое.Показатели коммерческой недвижимости –, включая продажные цены, расценки на новостройки и заполняемость –, часто используются в качестве меры деловой активности в данном регионе или экономике. Например, индексы цен на коммерческую недвижимость RCA измеряют изменения цен на коммерческую недвижимость в Соединенных Штатах.
Инвестиции в коммерческую недвижимость по сравнению с жилой недвижимостью
Коммерческая недвижимость традиционно считалась хорошей инвестицией.Первоначальные инвестиционные затраты на здание и затраты, связанные с настройкой для арендаторов, выше, чем в жилую недвижимость. Тем не менее, общая прибыль может быть выше, и некоторые общие проблемы, которые возникают с жилыми арендаторами, отсутствуют при работе с компанией и ясных договорах аренды.
Инвесторы в коммерческую недвижимость также могут использовать тройную чистую аренду, при которой такие расходы, как налоги на недвижимость, страхование здания и техническое обслуживание, несет компания, сдающая помещения в аренду.Это преимущество недоступно инвесторам в жилую недвижимость.
В дополнение к выгодным условиям аренды коммерческая недвижимость, как правило, выигрывает от более простых цен. Инвестор жилой недвижимости должен учитывать ряд факторов, в том числе эмоциональную привлекательность недвижимости для потенциальных арендаторов. В отличие от этого, инвестор в коммерческую недвижимость может полагаться на отчет о прибылях и убытках, в котором указана стоимость текущих договоров аренды, которую затем можно сравнить со ставкой капитализации другой коммерческой недвижимости в этом районе.
Инвестиции в коммерческую недвижимость через REITS
Инвестиционные фонды в недвижимость (REIT) — идеальный вариант, если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, но не имеете достаточного капитала или желаете купить целое здание. REIT работают как паевые инвестиционные фонды, поскольку они объединяют инвестиционные доллары для покупки активов. Каждая акция REIT представляет собой базовые активы компании. Покупка акций REIT, специализирующегося на коммерческой недвижимости, дает вам доступ к этому сектору, не требуя, чтобы вы сами покупали здание.
Сельскохозяйственные культуры | 5 площадей на 10 акров. |
Производство алкогольных напитков | 1,55 места на 1000 квадратных футов GFA, что может включать не более 10% офисных площадей плюс, если процент офисных площадей превышает 10% GFA, 4 места на 1000 квадратных футов GFA для площади пола, превышающей 10% Дегустационная или пивная и внешние патио: 17 мест на 1000 квадратных футов GFA. |
Продажа алкогольных напитков — вне продажи | 0 пробелов (пробелы требуются только для базовых целей). |
Продажа алкогольных напитков — при продаже | 0 пробелов (пробелы требуются только для базовых целей). |
Центр реабилитации или лечения алкоголизма или наркомании (большой) | 0,8 места на койку |
Служба скорой помощи | 4 места на 1000 квадратных футов площади GFA, плюс парковка для машин скорой помощи / аварийно-спасательные машины. |
Приют для животных | 1 место на сотрудника, плюс 1 место на 10 домашних животных. |
Уход за животными | 4 места на 1000 квадратных футов GFA. |
Антенны — радиовещание | 2 места. |
Антенны — частные передающие | Нет. |
Антенны и телекоммуникации | 1 место. |
Банкоматы (Банкоматы) (Внешние, пешеходные зоны, не расположенные на объектах, построенных для других торговых или офисных целей.) | 2 места на автомат. Примечание. Парковочные места не требуются, если они расположены на внешней стене здания существующего бизнес-объекта, когда они расположены внутри любого другого типа бизнес-учреждения, или когда отдельно стоящие машины расположены на объектах, построенных совместно с другими предприятиями розничной торговли или офис использует.Кроме того, для подъездных транспортных средств не требуются парковочные места. |
Автомобили — Продажа, аренда и аренда автомобилей | Общие: 2,5 места на 1000 квадратных футов GFA для внутреннего выставочного зала, плюс 4 места на 1000 квадратных футов офисного использования, плюс 4 места на 1000 квадратных футов зданий GFA, используемых для запчастей, продажи, хранения и ремонта. Оптовая торговля (без аукционов): 4 места на 1 000 квадратных футов площади, используемой для парковки продаваемых транспортных средств. Аукционы: требуется исследование спроса на парковку в соответствии с параграфом 18.42.040.010.0108. |
Автомобили — Офис торгового агентства | 4 места на 1 000 квадратных футов GFA. |
Автомобильная общественная парковка | Нет. |
Продажа автомобильных запчастей | 4 места на 1 000 квадратных футов GFA. |
Ремонт и модификация автомобилей | 3.5 пространств на 1000 квадратных футов GFA или 5 пространств, в зависимости от того, что больше. |
Автозаправочные станции | Автономные: 2 места. В сочетании с розничной торговлей аксессуарами / мини-маркетом: 4 места на 1 000 квадратных футов GFA в магазине. До 50 процентов насосных островков можно считать парковочными местами. В сочетании с другим использованием: Нет. |
Автомойка | Требуется исследование спроса на парковку в соответствии с параграфом 18.42.040.010.0108. |
Банкетные залы | Одно место на каждых 3 посетителей плюс одно место на сотрудника. |
Бары и ночные клубы | 29 мест на 1000 квадратных футов танцплощадки и 17 мест на 1000 квадратных футов площади GFA. |
Bed & Breakfast Inns | 1 место для каждой спальни, плюс 1 место для каждого сотрудника-иногороднего, плюс 1 место для посетителей (для целей этого класса использования «Спальня» означает любую комнату, спроектированную, предназначенную для или в основном используется для сна). |
Пчеловодство | Нет. |
Рекламные щиты | Нет. |
Пансионат | 1 место для каждой спальни, плюс 1 место для каждого сотрудника-нерезидента, плюс 1 место для посетителей (для целей данного положения «Спальня» означает любую комнату, спроектированную, предназначенную или в основном используемую для сна). |
Бизнес и финансовые услуги | 4 места на 1000 квадратных футов GFA. |
Кладбища | Требуется исследование спроса на парковку в соответствии с параграфом 18.42.040.010.0108. |
Учреждения общественного ухода — лицензированные (большие) | 0,8 места на койку |
Учреждения общественного ухода — нелицензированные (большие) | 0,8 места на койку |
Коммерческие Торговые центры — большие | Все виды использования, кроме ресторанов, в торговых центрах, если иное не указано в данном коде: 4 места на 1 000 квадратных футов GFA. Рестораны в торговых центрах, где 40 процентов GFA или менее отведено под ресторанное использование: 4 места на 1000 квадратных футов GFA. Рестораны в торговых центрах, в которых более 40 процентов GFA отведено для ресторанного использования: те рестораны, которые используют более 40 процентов, должны соответствовать следующим требованиям: Общие рестораны на 20 мест или менее: 5,5 места на 1000 квадратных футов GFA. Общие рестораны с более чем 20 посадочными местами: 10 мест на 1 000 квадратных футов GFA. Рестораны с полным спектром услуг: 8 мест на 1 000 квадратных футов GFA. |
Торговые центры розничной торговли — Малые | Каждое использование в торговом центре должно соответствовать требованиям к парковке для указанного использования. |
Общинное и религиозное собрание | Требуется параграф 18.42.040.010.0108 исследования спроса на парковку. |
Дома для престарелых и престарелых | 0.8 мест на койко-место. |
Круглосуточные магазины | 4 места на 1000 квадратных футов GFA. |
Танцевальные и фитнес-студии — большие | 4 места на 1 000 квадратных футов GFA. |
Dance & Fitness Studios — Small | 4 места на 1 000 квадратных футов GFA. |
Центры дневного ухода | 1 место на сотрудника, плюс 1 место на 10 детей или взрослых клиентов, плюс 1 место для погрузки и разгрузки детей или взрослых клиентов на месте. |
Проходные объекты | Не используются в качестве вспомогательного оборудования, но требует достаточного пространства для постановки в очередь. |
Образовательные учреждения — бизнес | 0,82 места на учащегося, или 20 мест на 1000 квадратных футов GFA для учебной площади, в зависимости от того, что приводит к большему количеству мест, плюс 4 места на 1000 квадратных футов GFA для офисной площади. |
Образовательные учреждения — общие | Начальные и младшие средние школы: 1 место на класс, плюс 1 место на неофисного сотрудника, плюс 4 места на 1000 квадратных футов GFA для офисного использования, плюс требуется парковка для актовых залов и аудиторий (см. «Община и религиозное собрание»). Средние школы: 1 место на неофисного сотрудника, плюс 1 место на 6 учащихся, плюс 4 места на 1000 квадратных футов GFA для офисного использования, плюс парковка, необходимая для актовых залов и аудиторий (см. Общественные и религиозные собрания). |
Образовательные учреждения — Репетиторство | 4 места на 1 000 квадратных футов GFA. |
Приюты для чрезвычайных ситуаций (50 или менее человек) | 1 место на каждого сотрудника и добровольца, плюс 1 место на каждые 4 койки или 0.5 мест в спальне для семей с детьми. |
Приюты для чрезвычайных ситуаций (более 50 человек) | 1 место на каждого сотрудника и волонтера, плюс 1 место на каждые 4 кровати или 0,5 места на спальню, предназначенное для семейных единиц с детьми. |
Развлекательное заведение | Развлекательное заведение: 17 мест на 1 000 квадратных футов площади GFA и 29 мест на 1 000 квадратных футов площади танцпола. Студии вещания или звукозаписи с аудиторией: 5,5 пространства на 1 000 квадратных футов GFA для первых 100 000 квадратных футов, плюс 4,5 пространства на 1 000 квадратных футов GFA свыше 100 000 квадратных футов. Театры с живыми выступлениями: 0,4 места на место или зрителя, в зависимости от того, что приводит к большему количеству мест, плюс 0,8 места на сотрудника, включая артистов. Кинотеатры — одноэкранные кинофильмы: 0,6 места на одно место или посетителя, в зависимости от того, что дает большее количество мест, плюс 5 мест для сотрудников. Кинотеатры — многоэкранный фильм: 0,3 места на место или на каждого посетителя, в зависимости от того, что дает большее количество мест, плюс 2 места для сотрудников на экран. |
Аренда оборудования — большой | 4 места на 1000 квадратных футов здания GFA для первых 100 000 квадратных футов, плюс 3 пространства на 1000 квадратных футов GFA свыше 100 000 квадратных футов, плюс 0,4 пространства на 1000 квадратных футов площадей для хранения уличного оборудования. |
Аренда оборудования — малый | 4 места на 1000 квадратных футов здания GFA для первых 100 000 квадратных футов, плюс 3 пространства на 1000 квадратных футов GFA свыше 100 000 квадратных футов, плюс 0.5 мест на 1000 квадратных футов площади для хранения уличного оборудования. |
Фермерский рынок | Требуется исследование спроса на парковку в соответствии с параграфом 18.42.040.010.0108. |
Поля для гольфа и загородные клубы | Поля для гольфа: 10 мест на лунку, плюс 1 место на 35 квадратных футов здания GFA, используемого для общественных собраний, плюс 4 места на 1000 квадратных футов GFA, используемых для других коммерческих целей. Драйвера для гольфа: 1 место на каждую футболку. |
Больницы | Требуется исследование спроса на парковку в соответствии с параграфом 18.42.040.010.0108. |
Гостиницы | 0,8 места на гостевой номер, плюс 8 мест на 1000 квадратных футов GFA для банкетного / конференц-зала, плюс 8 мест на 1000 квадратных футов GFA для полного обслуживания, обедов на открытом воздухе, прогулочных зон. up и ресторанов быстрого питания, плюс 5,5 места на 1000 квадратных футов GFA для ресторанов на вынос, интегрированных в гостиничный комплекс, плюс 1 место на 1000 квадратных футов торговых площадей плюс 0.25 мест на каждого сотрудника, работающего в зонах гостевых комнат. |
Гостиницы, полностью оборудованная кухня | Те же требования, что и «Гостиницы и мотели». |
Промышленность | Промышленность: 1,55 пространства на 1000 квадратных футов GFA, что может включать не более 10% офисных площадей, плюс, если процент офисных площадей превышает 10% GFA, 4 пространства на 1000 квадратных футов GFA для площади пола более 10%. Производственные учебные заведения: 0,82 места на студента, или 20 мест на 1000 квадратных футов GFA для учебного использования, в зависимости от того, что приводит к большему количеству мест, плюс 4 места на 1000 квадратных футов GFA для офисного использования. Использование на открытом воздухе: 0,4 места на 1000 квадратных футов площади участка, предназначенного для использования на открытом воздухе, за исключением парковок и подъездов для транспортных средств, или 1 место на 2 максимально предполагаемого количества сотрудников, которые будут задействованы в работе на открытом воздухе, в зависимости от того, что приведет к большее количество пробелов. |
Промышленность — тяжелая | Промышленная — тяжелая: 1,55 пространства на 1000 квадратных футов здания GFA, что может включать не более 10% офисных площадей плюс, если процент офисных площадей превышает 10% GFA, 4 пространства на 1000 квадратных футов GFA для площади пола, превышающей 10%. Производственные учебные заведения: 0,82 места на студента, или 20 мест на 1000 квадратных футов GFA для учебного использования, в зависимости от того, что приводит к большему количеству мест, плюс 4 места на 1000 квадратных футов GFA для офисного использования. Использование на открытом воздухе: 0,4 места на 1000 квадратных футов площади участка, предназначенного для использования на открытом воздухе, за исключением парковок и подъездов для транспортных средств, или 1 место на 2 максимально предполагаемого количества сотрудников, которые будут задействованы в работе на открытом воздухе, в зависимости от того, что приведет к большее количество пробелов. |
Свалки | 5 или 4 места на 1000 квадратных футов здания GFA, в зависимости от того, что больше. |
Рынки — большие | 4 места на 1 000 квадратных футов GFA. |
Рынки — малые | 4 места на 1 000 квадратных футов GFA. |
Медицинские и стоматологические офисы | 6 пространств на 1000 квадратных футов площади GFA. |
Морги | Требуется исследование спроса на парковку в соответствии с параграфом 18.42.040.010.0108. |
Motels | 0,8 места на гостевую комнату, плюс 8 мест на 1000 квадратных футов GFA для банкетного / конференц-зала, плюс 8 мест на 1000 квадратных футов GFA для полного обслуживания, обедов на открытом воздухе, прогулочных зон. ап и фаст-фуд плюс 5.5 мест на 1000 квадратных футов GFA для ресторанов на вынос, интегрированных в гостиничный комплекс, плюс 1 место на 1000 квадратных футов торговых площадей плюс 0,25 места на каждого сотрудника, работающего в зонах гостевых комнат. |
Офисные разработки | 4 места на 1000 квадратных футов GFA |
Офис генерального | 3 этажа и ниже: 4 места на 1000 квадратных футов GFA. Более 3 этажей: 3 места на 1000 квадратных футов GFA. |
Добыча нефти | 2 места на скважину. |
Открытые складские площадки | 4 места или 4 места на 1000 квадратных футов здания GFA любого вспомогательного здания, в зависимости от того, что больше, плюс места, необходимые для служебных автомобилей. |
Персональные услуги — общие | 4 места на 1 000 квадратных футов GFA. |
Персональные услуги — с ограничениями | 4 места на 1 000 квадратных футов GFA. |
Питомники растений | 4 места на 1000 квадратных футов здания GFA, плюс 0,4 места на 1000 квадратных футов площади участка, предназначенного для использования на открытом воздухе, за исключением парковок и подъездных путей для транспортных средств. |
Общественные службы | 4 места на 1 000 квадратных футов GFA для зданий от 3 этажей и ниже; 3 места на 1000 квадратных футов GFA для зданий более 3-х этажей. |
Рекреационно-коммерческое помещение в помещении | Развлекательные галереи: требуется исследование спроса на парковку в соответствии с параграфом 18.42.040.010.0108. бильярдных зала: 2 места на каждый бильярдный стол, плюс необходимые места для других целей на территории заведения. Боулинг: 6 мест на дорожку для боулинга. Площадки для игры в ракетбол: 5 мест на корт. Катки: 2,4 места на 1 000 квадратных футов здания GFA. Другое использование: требуется исследование спроса на парковку в соответствии с подразделом 18.42.040.010.0108. |
Рекреационно-коммерческий открытый | Поле для мини-гольфа: 20 мест на поле, плюс 1 на каждого сотрудника. Другое использование: требуется исследование спроса на парковку в соответствии с параграфом 18.42.040.010.0108. |
Рекреация — малозатратная | Требуется исследование спроса на парковку в соответствии с параграфом 18.42.040.010.0108. |
Отдых — плавание и теннис | Бассейны: требуется исследование спроса на парковку в соответствии с параграфом 18.42.040.010.0108. Теннисные корты: 5 мест на корт. |
Услуги по переработке — Потребитель | Нет (пробелы требуются только для использования хостом). |
Услуги по переработке отходов — общие | 1,55 пространства на 1 000 квадратных футов здания GFA. |
Услуги по переработке отходов — обработка | 1,55 места на одного сотрудника. |
Ремонтные услуги — общие | 5,5 пространства на 1 000 квадратных футов GFA для первых 100 000 квадратных футов, плюс 4,5 пространства на 1 000 квадратных футов GFA свыше 100 000 квадратных футов. |
Ремонтные услуги — Limited | 5,5 пространства на 1 000 квадратных футов GFA для первых 100 000 квадратных футов, плюс 4,5 пространства на 1 000 квадратных футов GFA свыше 100 000 квадратных футов. |
Исследования и разработки | 4 места на 1 000 квадратных футов GFA для зданий от 3 этажей и ниже; 3 места на 1000 квадратных футов GFA для зданий более 3-х этажей. |
Рестораны — общие | 20 мест и менее: 5.5 пространств на 1000 квадратных футов GFA. Более 20 мест: 10 мест на 1000 квадратных футов GFA. Рестораны в большом коммерческом торговом центре: см. Требования к парковке в торговом торговом центре большого размера. |
Рестораны — полный комплекс услуг | Автономные: 15 мест на 1000 квадратных футов GFA Рестораны в торговом центре розничной торговли — Малые: 8 мест на 1000 квадратных футов GFA Рестораны в торговом центре Крупный торговый центр: см. Требования к парковке для крупного торгового центра |
Рестораны — Обед на открытом воздухе | Те же требования, что и выше для ресторанов общего назначения и ресторанов с полным обслуживанием |
Розничные продажи — Общие | Общие: 4 пространства на 1000 квадратных футов GFA. Художественные галереи: 3,3 площади на 1000 квадратных футов площади GFA. Мебель, ковры и полы: 2,25 пространства на 1 000 квадратных футов GFA. |
Розничные продажи — киоски | 1 место на 25 квадратных футов GFA или 3 места на объект, в зависимости от того, что приведет к большему количеству парковочных мест. |
Розничные продажи — вне помещений | 0,4 площади на 1000 квадратных футов площади участка, предназначенного для использования вне помещений, за исключением парковок и подъездных путей для транспортных средств, или 0.5 мест на каждого сотрудника, занятого на открытом воздухе, в зависимости от того, что приведет к увеличению количества парковочных мест. |
Розничные продажи — бывшие в употреблении товары | 4 места на 1 000 квадратных футов GFA для первых 100 000 квадратных футов. |
Хранилища самообслуживания | Требуется исследование спроса на парковку в соответствии с параграфом 18.42.040.010.0108. |
Жилые помещения для пожилых людей (большие) | 0.8 мест на койку |
Бизнесы, ориентированные на секс | В первую очередь живые выступления: 10 мест на 1000 квадратных футов площади GFA. В основном магазин книг или видео: 5,5 места на 1 000 квадратных футов GFA. |
Залы для курящих | 17 мест на 1000 квадратных футов GFA. |
Sober Living Homes (Large) | 0,8 места на койку |
Студии — радиовещание | 2.5 пространств на 1000 квадратных футов GFA. |
Studios – Recording | 2,5 пространства на 1 000 квадратных футов GFA. |
Буксирные услуги | Офис: 4 места на 1000 квадратных футов GFA. Внутренние складские помещения: 1,55 места на 1000 квадратных футов GFA. Зона хранения на открытом воздухе: 0,4 места на 1 000 квадратных футов открытых складских площадей (исключая подъездные пути для транспортных средств). |
Транспортные средства | Требуется исследование спроса на парковку в соответствии с параграфом 18.42.040.010.0108. |
Ремонт и продажа грузовиков | 2,5 места на 1000 квадратных футов GFA для внутреннего выставочного зала, плюс 4 пространства на 1000 квадратных футов офисного использования, плюс 5,5 квадратных футов на 1000 квадратных футов здания GFA для запчастей, продажа, хранение и ремонт использования. |
Коммунальные предприятия — основные | Требуется исследование спроса на парковку в соответствии с параграфом 18.42.040.010.0108. |
Коммунальные услуги — второстепенные | Не требуется. |
Ветеринарные службы | 5,5 пространства на 1000 квадратных футов GFA для первых 100 000 квадратных футов, плюс 4,5 пространства на 1000 квадратных футов GFA свыше 100 000 квадратных футов. |
Складирование и хранение — закрытые | Здания площадью 100 000 квадратных футов или менее: 1,55 места на 1 000 квадратных футов GFA, что может включать не более 10% офисных площадей Здания с более 100000 квадратных футов GFA: 1 пространство на 1000 квадратных футов GFA, что может включать максимум до 10% офисных площадей Если процент офисных площадей превышает 10% GFA: 4 пространства на 1000 квадратных футов GFA на площадь офисных помещений свыше 10%. |
Складирование и хранение на открытом воздухе | 0,4 пространства на 1000 квадратных футов открытой складской площади (без подъездов для транспортных средств), плюс 1,55 пространства на 1000 квадратных футов GFA, что может включать максимум до до 10% офисных площадей; если процент офисных площадей превышает 10% GFA, 4 места на 1000 квадратных футов GFA для общей площади офисных помещений, превышающей 10%. |
Оптовая торговля | Здания площадью 100 000 квадратных футов или менее GFA: 1.55 пространств на 1000 квадратных футов GFA. Здания площадью более 100 000 квадратных футов GFA: 1 место на 1 000 квадратных футов GFA. |
Глоссарий — Transworld Commercial Real Estate
Продажная цена: Общая сумма в долларах, уплаченная за определенную собственность в определенный момент времени.
Объем продаж: Объем продаж можно определить как сумму продажных цен для данной группы зданий за определенный период времени.
Продавец: Продавец — это физическое лицо, группа, компания или организация, которые продают определенный актив коммерческой недвижимости.
Представитель продавца (агент продавца): Представитель продавца — это коммерческий брокер, который действует как агент продавца или агент по листингу в сделке коммерческой продажи. Представитель продавца управляет всем процессом коммерческой продажи, начиная с листинга и маркетинга коммерческой собственности, заканчивая идентификацией покупателей, согласованием LOI и управлением всеми действиями по закрытию.
Торговый центр: Торговый центр включает в себя объединенные типы торговых центров: общественный центр, районный центр или торговый центр. Все эти торговые центры в основном используются для оказания розничных услуг посетителям.
Single-Tenant: Одноквартирное здание или собственность, которая занята или предназначена для проживания одного жителя. (См. Также: Build-to-Suit, Owner-Occupied, and Tenancy)
Site Selection: Site Selection Services часто является частью пакета услуг по франшизе или корпоративному развитию, когда коммерческий агент помогает франшизе или корпорации развивать свои компании, определив новые бизнес-центры для приобретения или аренды.После выбора сайта брокер может также предоставить LOI или RFP для переговоров или аренды для оказания поддержки.
Специализированный центр: Специализированный центр — это комбинированный торговый центр бывшего в употреблении. Примеры специализированных центров: розничная торговля в аэропорту, центр распродаж и тематический / фестивальный центр.
Спортивно-развлекательный комплекс: Спортивно-развлекательный комплекс — это собственность, предназначенная для проведения досуга, в том числе следующие обозначения: развлекательный комплекс, водное сооружение / бассейн, боулинг, казино / игровой зал, конный центр / конюшня, Фитнес, корт и спа, поле для гольфа, ипподром, каток, горнолыжный курорт, спортивная арена / стадион и театр / объект исполнительского искусства.
Квадратные метры: Квадратные метры — это размер участка или жилой площади объекта недвижимости или здания. Площадь в квадратных футах рассчитывается путем умножения длины на ширину измеряемой конструкции или участка земли. Квадратные метры сокращенно SF для квадратных футов.
Стрип-центр: Стрип-центр или торговый центр — это присоединенный ряд магазинов или точек обслуживания, управляемых как единая розничная организация, с парковкой на территории, обычно расположенной перед магазинами.Открытые навесы могут соединять витрины магазинов, но у стрип-центра нет закрытых проходов, соединяющих магазины. Центр полосы может быть выполнен по прямой линии или иметь L- или U-образную форму.
Субаренда: Субаренда — это коммерческое помещение, которое было арендовано арендатором и которое предлагается в аренду обратно на рынок тем же арендатором с обязательством аренды. Помещение в субаренду иногда называют субарендой. Из-за различных обстоятельств арендатору может потребоваться покинуть арендованное пространство, но в соответствии с условиями аренды он не может выйти из договорных обязательств по контракту, поэтому перечисление площади в качестве субаренды может обеспечить решение на промежуточный и длительный периоды аренды. арендовать.
Субрынок: Субрынок — это специально определенная область более крупного географического рынка. Субрынок служит для обозначения основной группы коммерческих зданий, которые конкурируют друг с другом и составляют общепринятую первичную конкурентную группу или группу аналогов. Субрынки зависят от типа здания (офисное, промышленное, торговое и т. Д.) С четкими границами, зависящими от различных факторов, относящихся к каждому типу здания. Субрынки — это непересекающиеся, смежные географические обозначения, совокупная сумма которых соответствует границам Рынка, на котором они расположены (см. Также: Рынок).
Суперрегиональный торговый центр: Подобен региональному торговому центру, но из-за своего большего размера суперрегиональный торговый центр имеет больше якорей, более широкий выбор товаров и опирается на большую базу населения. Как и в случае с региональными торговыми центрами, типичная конфигурация суперрегионального торгового центра представляет собой закрытый торговый центр, часто с несколькими уровнями (см. Также: региональный торговый центр).
Будет ли передача имущества в аренду некоммерческой организации освобождаться от налогов на имущество на срок аренды? — Целеустремленные стратегические партнеры
Простая сдача недвижимости в аренду некоммерческой организации сама по себе не освобождает частное лицо от необходимости платить налоги на недвижимость.Поскольку налоги на недвижимость являются налогами штата, освобождение от уплаты налогов будет зависеть от законов вашего штата. Некоммерческие организации освобождены от всех налогов на имущество штата, потому что у них есть официальное освобождение от IRS, которое имеет приоритет над законом штата. Однако частное лицо не является некоммерческой организацией (одобрено IRS как корпорация 501 (c) 3 или другая некоммерческая организация) и, следовательно, не подпадает под это правило.
Вы
Май У вас есть возможность избежать или снизить налоги на недвижимостьВ некоторых штатах действительно есть некоторые льготы по налогу на недвижимость для владельцев собственности, которые сдают ее в аренду некоммерческим организациям, но правила часто очень строгие и будут варьироваться от штата к штату .Некоторые штаты требуют, чтобы вы получили разрешение на освобождение от налога на основании того, что ваша собственность предназначена для общественного благосостояния, в процессе подачи заявления, аналогичном подаче заявления на получение статуса некоммерческой организации.
В других штатах может потребоваться передать собственность в доверительное управление, чтобы ее можно было навсегда сдать в аренду некоммерческим организациям для некоммерческих целей. И другие могут включать ограничения на вашу способность продавать или иным образом использовать собственность в будущем, включая соглашения (юридические соглашения), которые прилагаются к титулу.
Как получить рекомендации
Вам нужно поговорить с юристом по недвижимости и CPA в вашем штате, чтобы получить конкретный совет о том, можете ли вы и должны ли это сделать. Скорее всего, вы можете получить направление к специалистам, обладающим конкретными знаниями в этих областях, как в местной ассоциации адвокатов штата (для адвоката), так и в AICPA (для CPA).
Кроме того, вам, вероятно, доступно множество других стратегий. Вы одновременно являетесь владельцем бизнеса и инвестором в недвижимость, и сложность вашего финансового положения открывает множество возможностей для планирования.
Я работаю со многими владельцами бизнеса и инвесторами в недвижимость по вопросам их финансов; вы можете запланировать быстрый звонок, если хотите узнать, чем я могу вам помочь. Разговор с фидуциарным финансовым консультантом может раскрыть стратегии налогового планирования и другие стратегии финансового планирования, выходящие далеко за рамки уклонения от уплаты налогов на недвижимость.
ОГОВОРКА SNDA О КОММЕРЧЕСКОМ ЛИЗИНГЕ — ДОГОВОР О СУБОРДИНАЦИИ, НЕСУЩЕНИИ И АДВОКАТЕ
Коммерческая аренда часто включает так называемое соглашение о подчинении, недопущении беспокойства и доверительной собственности, обычно называемое SNDA.SNDA разъясняет определенные права арендатора, арендодателя и связанных третьих сторон, таких как кредитор арендодателя или покупатель недвижимости. SNDA состоит из трех компонентов: положение о подчинении, положение о невмешательстве и положение о присвоении. В целом контракты, в которых используется SNDA при коммерческой аренде, выгодны как арендаторам, так и арендодателям.
Оговорка о подчинении
Субординация — это договорное соглашение арендатора о том, что его арендная доля в залоговом имуществе или его части (объект аренды) подчиняется ипотеке или залогу по ипотеке.Эта особенность важна, потому что, если арендатор подчиняется самой ипотеке, то арендатор становится связанным условиями ипотеки, которые могут отличаться от условий аренды. В противном случае, если арендатор подчиняется только залогу ипотеки, тогда подчиняется только владение арендатора, и, следовательно, положения об аренде будут иметь преимущественную силу с учетом любых положений, изложенных в SNDA.
Коммерческие арендодатели регулярно требуют оговорок о подчинении в своих договорах аренды, чтобы сохранить возможность использования здания в качестве обеспечения ссуды.Большинство кредиторов запрещают коммерческое имущество служить обеспечением ссуды, если их проценты по ипотеке не превышают проценты арендаторов. Другими словами, кредитор будет иметь возможность прекратить аренду арендатора в случае коммерческой потери права выкупа.
Оговорка о невмешательстве
Невмешательство — это договорное соглашение кредитора о том, чтобы не мешать арендатору владеть помещениями по договору аренды в случае обращения взыскания.Проще говоря, арендатор должен требовать от кредитора соглашения о невозмутимости в любой ситуации, когда арендатор соглашается подчинить договор аренды залогу ссуды. Также рекомендуется, чтобы арендаторы в одностороннем порядке добивались заключения соглашения о невмешательстве с любым существующим кредитором, когда арендатор заключает договор аренды, поскольку договор аренды автоматически будет подчиняться залогу ссуды в силу того, что он хронологически уступает залогу. Кредиторы обычно готовы предоставить невозвращение неудобств арендатору, не нарушающему свои обязательства, взамен на договорное подчинение аренды залогу ссуды.
Положение о невмешательстве в жизнь дает арендаторам некоторую гарантию того, что их права на помещения будут сохранены, даже если арендодатель не выполнит свой долг по выплате кредитору. Для бизнес-арендаторов важно быть уверенным в том, что они могут оставаться в том или ином месте в течение всего срока аренды, поскольку смена местоположения может привести к непредвиденным расходам, неудобствам и потере клиентов. Согласится ли арендодатель включить в SNDA пункт о невмешательстве, зависит от переговорных полномочий арендаторов.
Оговорка
По сути, в контексте SNDA, доверенность — это механический процесс, посредством которого арендатор соглашается признать кредитора или получателя права выкупа, если не кредитора, в качестве нового арендодателя по договору аренды после завершения обращения взыскания. Именно этот процесс создает прямую конфиденциальность контракта между кредитором или другим получателем права выкупа и арендатором по договору аренды. Важно отметить, что этот пункт обычно требует, чтобы арендаторы продолжали вносить арендную плату независимо от того, кому принадлежит недвижимость.
Заключение
Арендаторам необходимо оценить риск того, что арендодатель, скорее всего, не сможет выполнить свою ипотечную ссуду, и учесть влияние, которое принудительное выселение из помещения будет иметь для бизнеса арендатора. Арендатор может захотеть реструктурировать сделку аренды. Когда кредитор проверяет договор аренды или SNDA, проверяющий должен помнить, что проверка касается не только вещей, которые могут повлиять на способность заемщика выплатить ссуду, но и обязательств, которые кредитор может выполнить, если станет арендодателем.Не существует универсального подхода к рассмотрению SNDA.
Суини Ло, П.А. Имеет большой опыт работы с вопросами коммерческой недвижимости
Брендан А. Суини, эсквайр, магистр права из Sweeney Law, P.A., бутик-фирмы в Форт-Лодердейле, Флорида, регулярно занимается сложными судебными процессами, касающимися положений SNDA, по всей Флориде. Брендан А. Суини, эсквайр, магистр права является выдающимся адвокатом AV с рейтингом Мартиндейла, который был признан супер-юристом Флориды в 2020 и 2019 годах, Флоридской правовой элитой в 2019 году и восходящей звездой супер-юриста Флориды в 2018, 2017, 2016, 2015 и 2014 годах.Если у вас есть какие-либо вопросы и / или проблемы, касающиеся коммерческой недвижимости и SNDA, свяжитесь с Sweeney Law, P.A. по телефону (954) 440-3993 немедленно, чтобы защитить свои права.
www.sweeneylawpa.com.
К Суини Лоу, Пенсильвания | опубликовано 27 января 20205069 — Классификация коммерческой аренды; определения
42-5069 — Классификация коммерческой аренды; определения42-5069. Классификация коммерческой аренды; определения
А.Классификация коммерческой аренды включает бизнес по сдаче в аренду за вознаграждение за использование или владение недвижимым имуществом.
B. Лицо, которое в качестве арендодателя сдает в аренду или сдает в аренду за вознаграждение по одному или нескольким договорам аренды или аренды использование или размещение недвижимого имущества, которое используется арендатором в коммерческих целях, считается занимающимся коммерческой деятельностью и подлежит к налогу, налагаемому статьей 1 данной главы, но этот подраздел не включает аренду или аренду недвижимости, используемой для жилых или сельскохозяйственных целей.
C. В классификацию коммерческой аренды не входят:
1. Любая коммерческая деятельность, отнесенная к классификации временного проживания.
2. Мероприятия, проводимые выставкой в Аризоне и правлением ярмарки штата или комиссиями ярмарки округа в связи с мероприятиями, спонсируемыми этими организациями.
3. Сдача недвижимости в аренду арендатору, который передает это имущество в субаренду, если арендатор ведет бизнес, классифицируемый по классификации коммерческой аренды или классификации временного жилья.
4. Сдача в аренду недвижимости на основании письменного договора аренды, заключенного до 1 декабря 1967 года. Это исключение не распространяется на деятельность гостиниц, гостевых домов, частных ранчо и курортов, ночлежек, жилых домов, офисных зданий, автомобильных хранилищ. гаражи, автостоянки или туристические лагеря, или продление или возобновление любого такого письменного договора аренды.
5. Аренда недвижимости между аффилированными компаниями, предприятиями, физическими лицами или взаимными страховщиками.Для целей данного пункта:
(a) «Аффилированные компании, предприятия, физические лица или взаимные страховщики» означает, что арендодатель владеет контрольным пакетом акций арендатора, арендатор владеет контрольным пакетом акций арендодателя, аффилированные лица владеют контрольным пакетом акций как арендодателя, так и арендатора, или несвязанное лицо владеет контрольным пакетом акций как арендодателя, так и арендатора.
(b) «Аффилированные лица» означают членов семьи физического лица или лиц, которые владеют или контролируют коммерческое предприятие.
(c) «Контрольный пакет» означает прямое или косвенное владение не менее чем восьмидесятью процентами голосующих акций корпорации или долей в компании, бизнесе или физическом лице, отличном от корпорации.
(d) «Члены семьи отдельного лица» означают супруга (-а) человека, братьев и сестер, целиком или полукровкой, включая приемных лиц, предков и потомков по прямой линии.
(e) «Взаимные страховщики» имеет то же значение, что и в разделе 20-762.
6. Сдача внаем недвижимого имущества для содержания лошадей.
7. Сдача внаем или сдача внаем недвижимого имущества или права использования недвижимого имущества на выставочных мероприятиях в этом штате, спонсируемых, управляемых или проводимых некоммерческой организацией, которая освобождена от налогообложения в соответствии с разделами 501 (c) (3), 501 (c) ( 4) или 501 (c) (6) внутреннего кодекса доходов, если организация связана с бейсбольными командами высшей лиги или национальной туристической профессиональной ассоциацией гольфа и никакая часть чистой прибыли организации не идет в пользу любого частного акционера или физического лица. .Этот пункт не применяется к организации, которая принадлежит, управляется или контролируется, полностью или частично, бейсбольной командой высшей лиги или ее владельцами, должностными лицами, служащими или агентами, или ассоциацией бейсбола высшей лиги или профессиональной ассоциацией гольфистов. , или ее владельцы, должностные лица, сотрудники или агенты, если организация не проводила или не проводила выставочные мероприятия в этом штате до 1 января 2018 года, которые были освобождены от налогообложения в соответствии с разделом 42-5073.
8. Сдача внаем или аренда недвижимости или право использовать недвижимость для использования в качестве родео с участием в основном сельскохозяйственных и ранчо животных в этом штате, спонсируемых, управляемых или проводимых некоммерческой организацией, которая освобождена от налогообложения в соответствии с разделом 501 (c) ( 3), 501 (c) (4), 501 (c) (6), 501 (c) (7) или 501 (c) (8) внутреннего кодекса доходов и никакая часть чистой прибыли организации не передается в пользу любого частного акционера или физического лица.
9. Сдача внаем или сдача внаем жилых единиц, жилых помещений, трейлеров или передвижных домов, если эти единицы, помещения или помещения предназначены для использования в качестве основного или постоянного места жительства арендатора или арендатора или если квартира, помещение или помещение сданы в аренду или сдаются в аренду одному арендатору тридцать или более дней подряд.
10. Сдача в аренду или сдача внаем недвижимого имущества и улучшений для использования в основном для религиозных отправлений некоммерческой организацией, которая освобождена от налогообложения в соответствии с разделом 501 (c) (3) Кодекса внутренних доходов, и никакая часть чистой прибыли организации не передается в пользу любого частного акционера или физического лица.
11. Сдача в аренду, сдача внаем или предоставление права использования недвижимости продавцам или экспонентам торговой или промышленной ассоциацией, которая является соответствующей организацией в соответствии с разделом 513 (d) (3) (C) внутреннего налогового кодекса на период не более двадцати одного дня в связи с событием, отвечающим всем следующим условиям:
(a) Большая часть такой торговой или выставочной деятельности связана с характером торговли или бизнеса, спонсирующего мероприятие.
(b) Мероприятие проводится одновременно с официальной деловой встречей торговой или промышленной ассоциации.
(c) Мероприятие организовано лицами, занимающимися определенной торговлей или отраслью.
12. Сдача в аренду, аренда или предоставление права использования недвижимого имущества на период, не превышающий двадцати одного дня, в виде колизея, общественного центра, городской площади, конференц-центра, зрительного зала или арены, принадлежащих этому государству или любому из его политических подразделений. .
13. Сдача в аренду или субаренду недвижимого имущества, используемого учреждением сестринского ухода, как определено в разделе 36-401, которое лицензировано в соответствии с разделом 36, глава 4.
14. Сдача в аренду или сдача в аренду подходящего объекта, как определено в разделе 28-7701.
15. Предоставление или предоставление прав на недвижимое имущество, которые представляют собой предварительную прибыль для разделения полезных ископаемых, включая все права на использование поверхности или недр собственности, которые необходимы или удобны для права на разделение полезных ископаемых.Этот пункт не исключает из классификации коммерческой аренды права владения недвижимостью, которые предоставляются в дополнение и не включаются в право на прибыль à prendre, но налоговая база для предоставления такого права аренды, если валовая прибыль полученная в результате предоставления не указывается отдельно от валового дохода, полученного от предоставления прибыли à prendre, не должна превышать справедливую рыночную стоимость прав аренды, рассчитанную после исключения стоимости всех прав на прибыль à prendre.Для целей настоящего пункта «profit à prendre» означает право использовать чужую землю для добычи полезных ископаемых и несет с собой право входа и право вывозить и забирать полезные ископаемые с земли, а также включает право использовать поверхность земли так, как это необходимо и удобно для извлечения прибыли.
16. Аренда или сдача внаем площадей для приставки к опорам:
(a) Лицом, которое занимается коммерческой деятельностью в соответствии с разделами 42-5063 или 42-5064, или оператором кабельного телевидения.
(b) Лицо, которое занимается бизнесом в соответствии с разделами 42-5063 или 42-5064 или является оператором кабельного телевидения.
D. Налоговой базой для классификации коммерческой аренды является валовая выручка от продаж или валовой доход, полученный от бизнеса, но возмещение арендодателю за коммунальные услуги вычитается из налоговой базы.
E. Невзирая на раздел 42-1104, подраздел B, параграф 1, подраздел (b) и параграф 2, непредставление налоговых деклараций по классификации коммерческой аренды, в которых указывается валовой доход, полученный по любому соглашению, которое составляет, полностью или частично , предоставление права на предварительную прибыль при разделении полезных ископаемых не является исключением из общего правила о сроке давности.
F. Для целей данного раздела:
1. «Оператор кабельного телевидения» имеет то же значение, что и в разделе 9-505, и включает поставщика видеоуслуг.
2. «Лизинг» включает аренду.
3. «Недвижимость» включает любые улучшения, права или интересы в такой собственности.
4. «Штанга общего пользования» означает любую деревянную, металлическую или другую опору, используемую в служебных целях, а также принадлежности к опоре, которые прикрепляются или разрешаются для прикрепления лицом, контролирующим опору.
Сервер сейчас.
<Край / okres> — Česká Republika — Královéhradecký krajHradec KrálovéJičínNáchodRychnov над KněžnouTrutnovPraha krajPraha-městoJihočeský krajČeské BudějoviceČeský KrumlovJindřichův HradecPísekPrachaticeStrakoniceTáborJihomoravský krajBlanskoBrno-městoBrno-venkovBřeclavHodonínVyškovZnojmoKarlovarský krajChebKarlovy VarySokolovLiberecký krajČeská LípaJablonec над NisouLiberecSemilyMoravskoslezský krajBruntálFrýdek-MístekKarvináNový JičínOpavaOstrava-městoOlomoucký krajJeseníkOlomoucProstějovPřerovŠumperkPardubický krajChrudimPardubiceSvitavyÚstí над OrlicíPlzeňský krajDomažliceKlatovyPlzeň-jihPlzeň- městoPlzeň-severRokycanyTachovStředočeský krajBenešovBerounKladnoKolínKutná HoraMělníkMladá BoleslavNymburkPraha-VýchodPraha-západPříbramRakovníkÚstecký krajDěčínChomutovLitoměřiceLounyMostTepliceÚstí над LabemVysočina krajHavlíčkův BrodJihlavaPelhřimovTřebíčŽďár над SázavouZlínský krajKroměřížUherské HradištěVsetínZlín — Slovensko — Banskobystrický krajBanská BystricaBanská ŠtiavnicaBre znoDetvaKrupinaLučenecPoltárRevúcaRimavská SobotaVeľký KrtíšZvolenŽarnovicaŽiar Nad HronomBratislavský krajBratislava IBratislava IIBratislava IIIBratislava IVBratislava VMalackyPezinokSenecKošický krajGelnicaKošice IKošice IIKošice IIIKošice IVKošice-okolieMichalovceRožňavaSobranceSpišská Нова VesTrebišovNitriansky krajKomárnoLeviceNitraNové ZámkyŠaľaTopoľčanyZlaté MoravcePrešovský krajBardejovHumennéKežmarokLevočaMedzilaborcePopradPrešovSabinovSninaStará ĽubovňaStropkovSvidníkVranov над TopľouTrnavský krajDunajská StredaGalantaHlohovecPiešťanySenicaSkalicaTrnavaTrenčiansky krajBánovce-над BebravouIlavaMyjavaNové Место над VáhomPartizánskePovažská BystricaPrievidzaPúchovTrenčínŽilinský krajBytčaČadcaDolný KubínKysucké Нове MestoLiptovský MikulášMartinNámestovoRužomberokTurčianske TepliceTvrdošínŽilina