Сдать квартиру в субаренду – Сдача квартиры в субаренду – поднаем: рекомендации собственнику и арендатору жилого помещения + образец договора субаренды

Содержание

Сдача квартиры в субаренду – поднаем: рекомендации собственнику и арендатору жилого помещения + образец договора субаренды

Значительная часть жилищного фонда в России арендуется физическими и юридическими лицами. Среди граждан в большей степени распространена сдача недвижимости в наем, как способ дополнительного заработка. Одновременно с этим, сейчас повсюду распространение приобрела субаренда квартиры.

В этом случае, подразумевается съем жилплощади ещё одним человеком. Для этого заключается договор субаренды жилого помещения – поднаем (ст. 685 ГК РФ), регулирующий это правоотношение. Он схож с арендой, но имеет особенности.

Если собственнику жилплощади предлагается пересдать ее внаем, следует выяснить ряд моментов и нюансов, чтобы не попасть на уловку мошенников. Советуем соблюсти юридические тонкости вопроса и разобраться в нём.

Понятие субаренды жилого помещения

Итак, гражданин сдал в аренду свою жилплощадь, получает вовремя плату в установленном объёме, и тут, наниматель, с вашего позволения, или без, начинает сдавать её иным лицам.

Если он это сделает, не информируя хозяина – это будет квалифицироваться как мошенничество. В случае если известит – это будет называться поднаем, условимся называть субарендой.

Внимание важно знать! По закону (ст. 671 ГК РФ), если квартира сдается физическому лицу – заключается договор найма/поднайма жилого помещения. Когда стороной является юридическое лицо, то заключается договор аренды.

Таким образом – это сдача человеком снимаемой им в наем квартиры другому лицу, который становится для собственника жилья поднанимателем – субарендатором, а наниматель для него наймодателем.

Говоря обычным языком – владелец жилья сдаёт его в аренду человеку, а тот сдаёт жилплощадь третьему гражданину, выступая в роли арендодателя.

Каким законом регулируется

Такая сделка классифицируется как сложная, консенсуальная, возмездная. В ней участвует два лица, и она вытекает, из ранее заключённого арендного соглашения. Стороны – третье лицо и наниматель жилья. Регулируется рядом статей, прописанных в 34–35 главах ГК РФ.

Статья 615 п. 2 ГК РФ гласит: «наниматель жилья с разрешения её собственника, имеет право, сдавать арендованное недвижимое имущество в субаренду другому лицу». Аналогичное звучит в статье 685 ГК РФ, с той лишь разницей что сторонами договора выступают, наймодатель, наниматель и поднаниматель.

И в том и другом случае, за сданную квартиру перед собственником квартиры несёт ответственность основной арендатор.

Предмет и условия соглашения

Предметом сделки выступает сдача недвижимого имущества нанимателем другому человеку для съёма на время, обычно, если человек по каким-либо причинам отсутствует какой-либо срок, в нанимаемом помещении, субарендой он может снизить расходы по оплате нанимаемого недвижимого имущества.

Иногда это выступает, как способ заработать на снимаемой недвижимости. Ведь существует вариант, при котором арендатор может сдать эту жилплощадь по более высокой цене, нежели снимает сам.

На это повлияет количество человек, которым она будет пересдана, как будет пользоваться спросом, не последнюю роль играет её состояние и оснащение.

Что надо знать при заключении сделки

При достижении договоренностей следует знать несколько нюансов, которые нужно соблюсти. Иначе сделка может быть признана недействительной (признана ничтожной) в том числе расторгнута в суде.

Чтобы этого не произошло сделать следующие шаги, а именно:

  • владелец сдаваемой недвижимости обязательно должен знать о факте сдачи его жилплощади;
  • прописана возможность сдачи квартиры арендатором другим гражданам, это условие законодательно закреплено в ГК РФ;
  • нельзя сдать помещение на срок, больший, чем срок аренды.

Обратите внимание! Фактически правовое соглашение об аренде жилплощади регулирует последующие правоотношения, заключающиеся в его сдаче другим гражданам. Это выгодно ее владельцу, так как он регулирует и контролирует оба этих правоотношения исходя из своих личных предпочтений и желаний.

Аренда квартиры с правом субаренды

В статье 615 ГК РФ указано, что заключать рассматриваемое правоотношение, возможно, лишь при условии, если предварительно, отдельным пунктом была прописана такая юридическая возможность арендатором.

Когда заключено первоначальное арендное соглашение по найму помещения, этот пункт обязательно должен быть вписан, а стороны должны знать о его существовании.

Если данное условие обозначено в документе, тогда в перспективе съёмщик жилья может на законных основаниях (предварительно проинформировав и согласовав арендодателем) заключить отдельное соглашение с третьим лицом.

Пункт разрешающий осуществлять поднаём недвижимости арендатором закрепляется в документе, в одном из разделов, с обозначением его параметров.

Для того чтобы, с юридической точки зрения, правильно заключить сделку субаренды, то следует руководствоваться грамотно составленным образцом договора (образец можно скачать у нас на сайте здесь).

Правовое значение

Суть сделки представляет собой сдачу в наем арендуемой квартиры третьему человеку на различный период времени, но не превышающий тот, который предусматривает аренда помещения.

Фактически с согласия владельца недвижимого имущества, наниматель выступает уже как арендодатель и регулирует условия нового соглашения. В этой ситуации контроль сделки может, осуществляется и собственником жилья.

При аренде предусмотрены права и обязанности владельца в отношении арендатора, так и субарендатора. Однако не всегда владелец недвижимости готов, чтобы наниматель его недвижимого имущества сдавал его третьим лицам, в том числе для личного обогащения или какой-либо выгоды по различным причинам.

Ведь он не до конца может доверять, сомневается в его платёжеспособности в случае повреждения или уничтожения имущества субарендатором.

Поэтому рекомендуется, что если у собственника квартиры есть сомнения относительно этого вопроса – лучше всего обратиться в страховую компанию и застраховать недвижимость, это будет точно не лишним, если предлагается субаренда помещения.

Кому выгодно

На первый взгляд, отвечая на этот вопрос, может показаться, что преимущества и дивиденды получают обе стороны. Однако чтобы ответить на этот вопрос следует разобраться в нем поподробнее.

Основную роль в этом обязательстве играет арендодатель – снимающий жилплощадь у его сособственника. Он несёт ответственность за заключённую сделку и контролирует её соблюдение второй стороной.

Однако как вы сами понимаете, никто не будет заключать сделку с третьей стороной для удовлетворения своих нематериальных или духовных потребностей. Любая сделка преследует получение определённой выгоды – как правило, материальной.

Поэтому если человек, снимающий жилплощадь проинформировал его собственника, и ранее закрепил возможность субаренды (либо этот было решено участниками правоотношения совместно) значит, он преследует определённую цель.

Вероятно, он не полностью будет использовать жилплощадь, и у него будет оставаться свободная комната, или оно будет пустовать некоторое время, ввиду его отсутствия.

Предприимчивые люди стараются максимально извлечь из пустующего пространства выгоду, тем самым снизить стоимость аренды, а в отдельных случаях с учётом динамики цен на рынке услуг, и даже заработать.

Единственно, чем будет обременён арендодатель — это контролировать условия сделки, и в случае необходимости, информировать собственника.

Что может извлечь для себя собственник жилья – мало что, так как он получает постоянную плату в оговоренные сроки от съёмщика за свою сданную жилплощадь. Однако можно обозначить, что если квартира сдаётся в субаренду, то стоимость съёма возрастёт. Хотя на практике такие варианты случаются не так часто.

Как заключается договор и нужна ли его регистрация

Действующая нормативная база предусматривает простую письменную форму заключения договора. Составляется он в 2 (двух) экземплярах. По одному экземпляру остаётся у участников сделки.

Если сделка трёхсторонняя – когда привлекается еще и сособственник жилья, регистрационная палата либо посредник (*как указывалось выше) то следует составить три экземпляра.

Что касается необходимости регистрации документа, то это зависит от сроков его заключения.

Есть два вида этого соглашения:

  1. Краткосрочное — когда оно заключается сроком до 12 месяцев, правовой документ не требует регистрации в нотариальной конторе. Это предусматривает пункт 2 статьи 651 ГК России.
  2. Длительное – срок превышает 12 (двенадцать) месяцев. Тогда государственная регистрация обязательна в нотариальной конторе.

ВАЖНО! Требуется регистрировать договор поднайма квартиры в Росреестре, если его срок действия более чем 11 месяцев, т. е. является длительным, при этом он не может быть заключен на срок больше чем основной договор найма квартиры.Вставьте сюда свой текст

Обычно люди не регистрируют договор, составляя его лишь на 11 месяцев, а затем продлевая, через это время. Это несёт определённые риски, если недобросовестными съёмщиками окажется наниматель и поднаниматель.

Существенные условия договора субаренды квартиры

Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, речь идёт о собственнике жилплощади и арендаторе, то в соглашении о субаренде следует прописать ряд важных условий, которые снизят возможность наступления отрицательных последствий.

В существенных условиях необходимо:

  1. Обозначить на основании чего арендодатель может заключать новое правоотношение, то есть показать законность — оригинал договора об аренде жилого помещения, либо письменное нотариально заверенное разрешение собственника жилья.
  2. Указать предмет и права сторон.
  3. Прописать условия прекращения обязательств.
  4. Вывести величину платы и порядок её внесения.
  5. Должно быть указано, если сдаётся комната.
  6. Желательно приобщить опись имущества и его состояние.
  7. Сроки не должны превышать время арендного договора.
  8. Разрешить вселение, после предварительной оплаты.
  9. Согласован порядок уплаты коммунальных платежей.

Как видно из перечисленного — условия несложные, но их соблюдение обезопасит от наступления негативных последствий собственника квартиры. Важно, чтобы все стороны понимали ответственность и были ознакомлены с ними, и соответственно, не возникло непонимания и споров при их обсуждении.

Содержание документа (образец)

Чтобы составить этот договор поднайма квартиры правильно — следует обратиться к уже готовым образцам. Используя его, следует соблюсти установленный порядок заполнения.

Текст должен быть составлен грамотно, без орфографических и пунктуационных ошибок, не должно присутствовать разночтений.

 Скачать образец договора субаренды квартиры

По всем правилам он должен содержать обязательные атрибуты (элементы) отражающие его суть, права и обязанности участников, порядок урегулирования споров.

По своим параметрам и содержанию он идентичен договору аренды жилого помещения. В Для начала в шапке следует назвать документ – договор поднайма квартиры.

После чего указывается:

  1. Место и календарная дата заключения.
  2. Реквизиты участников.
  3. Объект соглашения.
  4. Сроки заключения.
  5. Обязанности и права участников, порядок использования и передачи имущества в квартире.
  6. Оплата съёма и коммунальных платежей.
  7. Гражданская ответственность сторон.
  8. Условия и порядок расторжения.
  9. Порядок решения возникших споров. Возможность наступления форс-мажора.
  10. Иные условия.
  11. Приложения.
  12. Реквизиты и адреса регистрации участников.
  13. Место для подписи.

Если решили самостоятельно использовать типовой образец соглашения – важно соблюсти все требования. Точность в этом вопросе убережёт от недоразумений и спорных вопросов.

Его можно написать от руки, так и распечатан на принтере. Не имеет значение, каким образом, главное чтобы он был в письменной форме.

Существующие риски

Риск часто присутствует во всех юридических сделках. Не составляет исключение и рассматриваемое правоотношение. Они существуют для владельца жилплощади и для нанимателей. Таким образом, при составлении договора субаренды квартиры, сторонам следим предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и порядок их решения.

Кроме того риск для наймодателя будет в том что, соглашение заключается без его участия, и он часто может быть не в курсе, кто живёт в квартире и предполагать возможный ущерб. Рекомендуем составлять договор с участием хозяина квартиры, чтобы видеть субарендатора (трёхсторонний).

Для арендатора – риск расторжения аренды ранее согласованного временного срока. Тогда субарендатор должен покинуть помещение, раньше времени, а субарендодатель компенсировать неустойку человеку.

Не стоит забывать что, за причинённый ущерб недвижимости ответственность перед его собственником несёт арендатор.

Порядок разрешения споров

При появлении споров в этом правоотношении рекомендуем уладить их в устном порядке, в личной беседе. Если человек оказался в затруднительном положении и просрочил платёж – можно предоставить ему отсрочку. Испортил имущество – обязать ликвидировать проблему.

Если сторона не внемлет словам, пригласите грамотного юриста и организуйте трёхстороннюю встречу. Разумеются диалог нужно вести без скандала.

В случае, если все эти средства будут исчерпаны – следует обратиться в суд, который разберётся в проблеме. При соблюдении всех условий составления документа – время судебного заседания пройдёт быстрее, а решение будет вынесено в интересах истца.

Общие рекомендации

В любом виде правоотношений есть вероятность наступления негативных последствий. Чтобы предотвратить возможные риски собственнику помещения нужно следовать нескольким рекомендациям.

Важные советы:

  1. Внимательно прочитать проект обязательства, обязав вникнуть в них, и вторую строну.
  2. В квартире находится дорогостоящее имущество – обеспечить залогом от субарендатора.
  3. Ограничить количество проживающих лиц, и обозначит требования при подселении. Нередко шумные кампании могут принести немало вреда квартире и соседям. А это чревато обращением в правоохранительные органы.
  4. Если есть знакомые в доме, где сдаётся квартира, нужно попросить проследить за новыми жильцами. Они вовремя смогут проинформировать о лицах ее посещающих или возможных происшествиях, которые могут попытаться скрыть недобросовестные квартиросъемщики.
  5. Изучите документы: наличие постоянной регистрации в РФ, семейное положение, имеются ли долги на сайте ФССП.
  6. Застраховать недвижимость.

Для субарендатора – при заключении соглашения попросить дать возможность изучить экземпляр соглашения об аренде, чтобы были видны сроки и право на поднаем недвижимого имущества.

При соблюдении этих правил собственник обезопасит себя от неприятностей со стороны мошенников. В завершении стати предлагаем скачать типовые образцы документов.

 Договор субаренды квартиры между юридическими лицами

Договор поднайма квартиры между физическими лицами

realty-u.ru

Как грамотно сдать квартиру в субаренду без нарушения закона: нюансы и требования к субарендаторам

Многие люди предпочитают заниматься деятельностью, связанной со сдачей недвижимости в субаренду. Этот процесс позволяет получать неплохие доходы с минимальными первоначальными вложениями. Но для этого надо хорошо разобраться в том, какие именно квартиры выбираются для работы, каким требованиям они должны отвечать, а также какие другие нюансы надо учитывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

Основные моменты сдачи квартиры в субаренду

Важно! Часто квартиросъемщики задумываются о сдаче жилья в субаренду, если им требуется уехать из города в длительную командировку или на время отпуска, причем если сдать квартиру дороже, чем плата, перечисляющаяся собственнику, то это позволит даже заработать определенный доход.

Эта деятельность вовсе может стать основным источником заработка, если грамотно подойти к ее организации.

Но при этом надо знать определенные нюансы:

  • субаренда без официальной регистрации арендодателя является нелегальной предпринимательской деятельностью;
  • непосредственный владелец жилья должен знать о работе арендаторов;
  • во время сдачи квартир в субаренду возникают многочисленные сложности, которые обычно связаны с безответственными арендаторами или проблемами с соседями.

Если же грамотно подойти к этой работе и действовать официально, то она будет законной и прибыльной.

Как проверить, насколько законны основания для сдачи жилья в субаренду

Важно! Наиболее выгодным считается оформление длительной аренды на квартиру, которая далее сдается посуточно по более высокой цене.

Как грамотно получить согласие на сдачу квартиры в субаренду у собственника? Смотрите в этом видео:

Такая деятельность может быть законной, но для этого должны учитываться определенные основания:

  • владелец объекта должен быть оповещен о том, что арендаторы планируют сдавать квартиру в субаренду;
  • в договоре аренды, составленном между владельцем и арендатором, должен иметься пункт, на основании которого плательщики аренды могут осуществлять эту деятельность;
  • сдавать жилье можно только на срок, который не превышает период, указанный в первоначальном арендном договоре.

Если не предупредить о своих планах владельца недвижимости, то это может стать основанием для расторжения первоначального документа в одностороннем порядке или вовсе через суд.

Как предотвратить разные проблемы

Чтобы деятельность была выгодной и законной, учитываются особенности ее ведения:

  • первоначально надо получить разрешение на работу от собственника квартира;
  • желательно приобрести страховку на жилье, чтобы в случае, если арендаторы будут безответственными людьми, из-за которых будет испорчено имущество, то оно будет восстановлено с помощью средств страховой компании;
  • обязательно заключается с арендаторами договор, в котором прописываются нюансы предоставления жилья;
  • с жильцов берется предоплата и какая-либо сумма денег в залог.

Важно! Предоставлять недвижимость надо только российским гражданам, предоставляющим субарендодателю копию своего паспорта.

Договор на аренду квартиру у собственника.

Законное ведение деятельности

Чтобы процесс сдачи квартиры в субаренду был официальным, учитываются правила:

  • за полученные доходы надо уплачивать налоги, поэтому предварительно в ФНС регистрируется ИП;
  • владелец жилья должен уведомляться о деятельности арендаторов;
  • непременно учитываются требования соседей, так как если они не будут довольны жильцами, то это может привести к разным сложностям с государственными инстанциями.

Если выявляется, что гражданин работает без официальной регистрации, то это может стать причиной привлечения не только к административной, но и даже уголовной ответственности.

Как уведомить владельца квартиры о передаче жилья в субаренду

В законе нет четкой информации о том, как оповещать собственника жилья о том, что оно будет передано в субаренду. Обычно такой порядок предусматривается непосредственно в арендном договоре.

Как оформить договор субаренды нежилого помещения? Смотрите по ссылке.

В соглашении часто прописывается возможность разрыва этого акта, если от соседей будут поступать жалобы на жильцов или будет испорчена мебель, сантехника или бытовые приборы.

При этом субарендатор должен будет компенсировать нанесенный ущерб, а также оплатить коммунальные услуги.

Важно! Если сдается квартира в субаренду без предварительного получения разрешения на этот процесс от владельца объекта, то это причисляется к мошенничеству.

Как составить договор субаренды

Чтобы обезопасить себя от безответственных арендаторов, надо грамотно формировать договор субаренды.

В нем непременно содержатся пункты:

  • срок действия соглашения;
  • методы перечисления средств, размер платежа и сроки его выплаты;
  • прописываются условия, имеющие отношение к оплате коммунальных услуг, интернета и телефона;
  • обязательно должна приводиться опись всех ценностей, которые имеются в жилье, а также указывается их состояние, что позволит в будущем доказать, что то или иное имущество было разрушено арендаторами;
  • указывается на естественный износ отделочных материалов и предметов обстановки.

Важно! Договор субаренды не выступает трехсторонним соглашением, поэтому владелец квартиры не имеет никаких отношений с субарендаторами.

Плюсы сдачи квартиры в субаренду

Данная деятельность обладает многими плюсами, поэтому выбирается многими людьми для получения неплохого дохода.

К выбору квартиры для сдачи в субаренду нужно подойти ответственно.

К основным преимуществам причисляется:

  • не требуется вкладывать первоначально много денег, поэтому даже с минимальным капиталом можно начать бизнес;
  • рентабельность такой деятельности находится на высоком уровне, поэтому примерно за пару месяцев полностью окупаются все вложения;
  • масштаб деятельности без сложностей регулируется самим субарендодателем;
  • бизнес не требует траты значительного количества времени;
  • не надо для этой деятельности обладать специфическими навыками, знаниями и опытом.

Доступен бизнес каждому человеку, поэтому многие люди предпочитают заниматься им, но для этого надо учитывать многие нюансы работы.

Как продумать все особенности заранее

Чтобы деятельность была законной и прибыльной, надо постоянно контролировать арендаторов.

Особенности субаренды нежилых помещений, смотрите здесь.

Все проблемы надо решать оперативно и правильно.

Наиболее часто сдаются такие квартиры посуточно, а при этом в них устанавливается дорогостоящая мебель и бытовые приборы, поэтому желательно застраховать квартиру от возможного нанесения ущерба или кражи имущества.

Важно! Рекомендуется изначально брать с арендаторов какую-либо крупную сумму денег в залог.

Как правильно себя вести

Чтобы обезопасить квартиру, желательно не только оформлять страховой полис, но и ограничивать арендаторов в количестве людей, которые будут находиться в жилье.

Это обусловлено тем, что большая компания обычно ведет себя неадекватно, громко и с нарушением покоя соседей.

Как получать доход с субаренды квартир? Советы в этом видео:

Важно грамотно выбирать самих потенциальных арендаторов, которые должны быть российскими гражданами, вызывающими доверие и обладающими достаточным доходом для внесения платежей за квартиру.

Как правильно выбрать квартиру

Жилье для субаренды должно отвечать некоторым требованиям:

  • хорошее и удобное расположение;
  • современная и красивая отделка;
  • наличие мебели и бытовой техники;
  • небольшой размер, поэтому обычно выбирается однокомнатная квартира для бизнеса;
  • наличие рядом магазинов, остановок, парковок и иных элементов инфраструктуры.

При грамотном подходе к выбору квартиры обеспечивается высокий спрос на нее, поэтому сдача жилья в субаренду может приносить высокий доход.

Рекомендации субарендодателям

Каждый человек, планирующий заниматься данной деятельностью, должен учитывать некоторые советы.

Они заключаются в том, что надо тщательно выбирать арендаторов, грамотно составлять договор субаренды, указывая в нем все необходимые пункты и требования, а также следить за тем, чтобы имущество не было испорчено или украдено.

Таким образом, сдача квартиры в субаренду используется многими людьми в качестве основного вида деятельности, позволяющего получать неплохой доход.

Как зарегистрировать договор аренды? Смотрите тут.

Этот бизнес будет выгодным только при удовлетворении определенных условий и следовании некоторым советам.

Непременно оповещается о субаренде собственник помещения, а также берется залог с арендаторов.

Желательно застраховать имущество владельца жилья от порчи или хищения.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

|

Оставить отзыв





pronovostroyku.ru

Субаренда квартир – хороший заработок для энергичных (август 2019) — с чего начать и сколько можно заработать

Содержание

  • 1 Как начать зарабатывать на субаренде
  • 2 Специфика квартирной субаренды
  • 3 Расширение бизнеса

Заработок на недвижимости подразумевает, в первую очередь, наличие этой самой недвижимости либо внушительных средств на ее приобретение.

Однако на самом деле это вовсе не обязательно, и данная статья посвящена одному из способов, как заработать на недвижимости без вложений – субаренде квартир.

Практически все арендодатели рассматривают сдачу своих квартир как легкий и пассивный доход – договор заключается на срок от полугода и выше, за платой надо приходит раз в месяц, т.е. усилий нужно по минимуму.

В то же время вполне реально получать с квартиры в два-три раза больше денег. И если сам владелец не хочет, или не знает, как это сделать, у вас есть прекрасная возможность арендовать, а затем сдать квартиру в субаренду с оплатой за каждые сутки и получать с этого приличный ежемесячный доход.

Суточная аренда квартир стоит в 2,5-3 раза больше, чем помесячная, однако в целом дешевле гостиниц, а потому такое жилье находит своих клиентов.

И ваша задача – снять квартиру по умеренно долгосрочной цене, а затем постоянно сдавать на сутки и более.

Как начать зарабатывать на субаренде

Прежде, чем арендовать квартиру и выкладывать за нее деньги, стоит убедиться, что дело действительно прибыльно, а надо сказать, что далеко не любая жилплощадь позволяет хорошо зарабатывать посуточной арендой. Ее доходность сильно зависит от места, и в определенной степени от сезона – летом приезжих всегда больше.

Наибольшие шансы быстро сдать такую квартиру поблизости от вокзала, где постоянно идет поток приезжих, в том числе и на несколько дней. Удачным местом являются крупные рынки, торговцы, приезжающие на два-три дня торговать или закупаться, должны где-то останавливаться, и квартира или комната им вполне подойдет.

В целом для субаренды пригодна любая квартира поблизости от места с большим потоком приезжих, особенно если поблизости нет хороших недорогих гостиниц.

Чтобы убедиться, что ваша идея окажется прибыльной, развесьте объявления в местах с большим потоком потенциальных клиентов и ждите.

Если будете получать хотя бы 2-3 звонка в сутки – со сдачей проблем не будет, если же звонков мало – надо снижать цену или искать другую квартиру.

Поняв, что посуточная квартира востребована, подыскивайте хороший вариант. Желательно двух- или трехкомнатная – можно сдавать в субаренду каждую комнату, увеличивая свой доход, с хорошей и недорогой обстановкой.

Получив от хозяина ключи – начинайте зарабатывать. На одной сдаваемой в посуточную аренду квартире за вычетом обычной платы хозяину можно зарабатывать 30-50 тысяч в месяц.

Специфика квартирной субаренды

Многие наверняка задаются вопрос – если посуточная сдача квартира намного выгоднее, почему этим не занимается сам хозяин. Тут есть несколько причин.

Первая – в отличие от аренды помесячной, которую можно рассматривать как пассивный дополнительный доход, субаренда предполагает постоянную активность, размещение объявлений в Интернете и газетах, расклейку, звонки от потенциальных клиентов, показы и т.д.

Поэтому человек, имеющий солидную основную работу или свой бизнес, не имеет возможности каждый день заниматься арендой. Вы же, если хотите зарабатывать на этом много и стабильно, с самого начала настраивайтесь, что это будет ваш основной заработок.

Другой отпугивающий фактор – больше вероятность проблем с клиентами, как в плане их небрежного отношения, вплоть до повреждения интерьера и мебели, так и шума, чреватого конфликтами с жильцами и вызова полиции.

Человек, который приехал на пару дней, мало заботится и тем и другим, и вам придется это учитывать.

Минимизировать риск и потери можно тремя способами – залог, фото документов и, наконец, опыт.

Небольшой, в 3-5 тысяч залог за имущество станет для клиента хорошим дисциплинирующим стимулом, ну, а если же он что-то сломает – деньги станут вашей компенсацией.

Другой хороший сдерживающий фактор – фото его паспорта. Если жилец, нанеся существенный ущерб, сбежит, или решит что-либо прихватить, его будет намного проще найти.


Но самое главное – каждый день общаясь с клиентами, вы очень скоро научитесь разбираться в них.

С первого взгляда или после короткой беседы определять, кто стоит перед вами – платежеспособный и спокойный командировочный, или член шумной компании, которой нужно место для вечеринки по принципу – после нас хоть потоп. И хорошо, если единственным последствием будет лишь потоп.

Таких клиентов лучше сразу отсеивать, сказать, что прежние арендаторы решили продлить срок еще на пару суток, или что-то в этом роде.

Расширение бизнеса

А, набравшись опыта, как сдать квартиру в субаренду, и убедившись в выгодности этого бизнеса, смело его расширяйте.

Снимайте вторую, третью, четвертую квартиру, и соответственно зарабатывайте намного больше.

Если живете в крупном городе, изучайте другие районы. Правда, управлять несколькими квартирами в разных районах проблематично, однако вы вполне можете нанять одного или нескольких помощников, каждый из которых будет вести три-пять квартир.

Если же вы хотите узнать больше о выгодных вложениях, то читайте новую книгу от Территории Инвестирования «Куда выгодно инвестировать деньги в 2018 году».

Загрузка…ПОХОЖИЕ БИЗНЕС-ИДЕИ:

realybiz.ru

Передай другому: как правильно сдать квартиру в субаренду

 

Для начала стоит разобраться в сущности самого явления. В Гражданском кодексе содержится четкая норма, которая говорит, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать съемную квартиру в субаренду или, другими словами, в поднаем. В таком случае вся ответственность, к примеру, за порчу чужого имущества ложился на плечи самого арендатора. 

 

В настоящее время субаренда может быть выгодна нескольким категориям лиц. «В большинстве случаев квартиры и комнаты по этой схеме сдают те, кто не в состоянии самостоятельно оплачивать полноценную стоимость аренды. Чаще всего это студенты и приезжие из других городов. Благодаря субаренде за относительно небольшие деньги они могут позволить себе хорошую квартиру в центре», — замечает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. 

 

«Собственник от субаренды получает  фиксированную оплату, которая его полностью устраивает. У тех, кто снимает квартиру, существует возможность извлечь более высокую прибыль и получить доход с разницы. Подобная деятельность может быть весьма успешной и превратиться в хороший бизнес. Например, когда люди снимают в центре Москвы многокомнатные квартиры «под ремонт», чтобы сдавать их посуточно», —  объясняет руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский.

 

Срок за сдачу

 

Однако, не удовлетворяясь законной маржой, арендаторы часто сдают площади нелегально. Предприимчивые дельцы, изначально снявшие жилье в хорошем и престижном районе города, могут пересдать его еще кому-то, а для себя подыскать более дешевое жилье где-нибудь на окраине, а разницу в стоимости отправлять себе в карман. Разумеется, чаще всего такие манипуляции проводятся без согласия и ведома хозяина, особенно если он живет в другом городе или даже стране. 

 

В этом случае субаренда считается незаконной, и здесь могут пострадать как сам арендатор, который пересдал квартиру самовольно, так и субарендатор, который, получив ключи от квартиры и заплатив деньги за съемное жилье, даже не поинтересовался, на каких правах арендодатель владеет жилплощадью. И, конечно, в жертвах может оказаться сам собственник. Сдавая квартиру, он может даже не подозревать, что его жилье арендатор собирается использовать в своих коммерческих целях. 

 

А вот за сдачу жилья субаренду незаконным мигрантам в настоящее время предусмотрена уголовная ответственность, заостряет внимание управляющий партнер юридической компании «Кочерин и партнеры» Владислав Кочерин.

 

Поэтому эксперты настаивают на чистоте сделки в любой ситуации, и не важно, пересдается ли квартира с целью получения прибыли или же арендатор хочет сэкономить на плате за аренду и пускает в съемную квартиру посторонних людей.  

 

Сделка по правилам

 

Субаренда регулируются договором, срок которого не может превышать временные рамки договора аренды, заключенного между собственником и нанимателем. 

«Между арендатором и владельцем квартиры заключается договор, в котором прописывается, что квартира может сдаваться в поднаем. Это является фактическим разрешением и основанием для ее последующей пересдачи», — указывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

 

При этом наличие договоров аренды и субаренды жилого помещения не подразумевает трехсторонних обязательств: то есть собственник и субарендатор не связаны между собой. А вот в договоре с самим арендатором согласовать право последующей субаренды владельцу квартиры все-таки стоит. Если же согласие на субаренду от собственника было получено после оформления договора, то новые условия требуют перезаключения договора, обращает внимание партнер адвокатского бюро «Шабарин и партнеры» Игорь Вялов.

 

Арендатор и субарендатор заключают отдельный самостоятельный договор субаренды или поднайма, где указывается, что первое лицо действует на основании соглашения с владельцем квартиры. При этом законом не предусмотрена его обязанность уведомлять собственника помещения о заключении им сделки, поскольку такое его право предусматривается в договоре аренды.

 

Трехсторонняя безопасность

 

Специальных требований по оповещению собственника о субаренде законом не предусмотрено, но стороны вправе сами предусмотреть такой порядок в договоре аренды, рассказывает Кочерин.

 

«Необходимо также оговорить возможность немедленного разрыва договора собственника с арендатором в случае жалоб от соседей, порчи мебели, бытовой техники с компенсацией ущерба или образования задолженности на коммунальные услуги и телефонные переговоры», — замечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

 

Если квартира пересдается нанимателем без согласия собственника, то такие действия подпадают под понятие мошенничество, замечает Жукова. 

 

Арендаторам же перед заключением договора Жукова рекомендует проверить документы собственника на квартиру: паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру. Можно попросить другие документы, косвенно подтверждающие право собственности на квартиру: выписку из домовой книги, платежные квитанции. «С подозрением следует отнестись к заламинированным документам, подлинность которых установить сложнее», — предупреждает эксперт.

 

Проявить осторожность нужно и субарендаторам. Им необходимо изучить условия основного договора аренды, сроки его действия, а лучше сделать его копию. В противном случае он может столкнуться с рядом проблем. «Известны случаи, когда арендатор пересдавал квартиру на длительный срок, несмотря на то, что основной договор найма с собственником заканчивался через 10-15 дней. В итоге субарендатор остался без крыши над головой и лишился денег, которые отдал арендатору в залог за квартиру», — рассказывает Литинецкая.

 

В свою очередь Жукова советует поднанимателю связаться с собственником, чтобы выяснить, что он является законным владельцем квартиры и не возражает против субаренды.

realty.ria.ru

Плюсы, минусы и правила сдачи квартир в субаренду

На рынке недвижимости иногда случается, что взятая в аренду
квартира «пересдается» съемщиком третьим лицам. Можно ли легально сдать
недвижимость в субаренду? И что делать собственнику, если квартиру
переарендовали без его согласия?

 

Строго с согласия

Руководитель отдела аренды офиса «Московский, 216» агентства
недвижимости «Александр Недвижимость» Светлана Рудометова говорит, что согласно
ГК РФ арендатор вправе сдавать съемную квартиру в субаренду, но строго с
согласия арендодателя: «Это должно быть прописано в договоре аренды. В этом
случае вся ответственность ложится на плечи арендатора, в том числе за порчу
имущества».

 

Корыстный умысел

Адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель
комитета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам Сергей
Слободянюк утверждает, что случаи сдачи жилья арендаторами в субаренду – не
редкость. Он считает, что делается это, как правило, целенаправленно и с
определенным умыслом. Так, собственники квартир в Петербурге с большой неохотой
сдают жилье приезжим, особенно гражданам других государств. Либо ограничивают
арендатора по количеству проживающих. Арендатор снимает жилье дешевле,
поскольку якобы будет жить один или вдвоем, а затем сдает его другим для
проживания, например, группе строителей или многодетной семье. Цена за аренду
при этом, естественно, значительно возрастает.

 

Собственник vs субарендатор

«Мы не рекомендуем клиентам субаренду.  Да и нелепо это в ситуации, когда снять
хорошую квартиру – не проблема. Субаренда – довольно сложный процесс,
собственники крайне неохотно идут на это», – уверена Светлана Рудометова.

Эксперт отмечает, что субаренда регулируется договором, срок
которого не может превышать срок аренды, который указан в договоре между
собственником и нанимателем. Собственник и субарендатор не связаны между собою.

 

Что делать, если вашу квартиру пересдали?

По словам Сергея Слободянюка, в случае, если собственник
узнал о несогласованной пересдаче его квартиры, у него вариантов немного. Одно
решение – смириться с существующим положением и получать деньги с арендатора.
Второй вариант – заключить договор напрямую с субарендаторами, но это только
при условии, что в договоре аренды не было оговорено право арендатора на сдачу
квартиры в субаренду.

«Если это условие отсутствует, вы вправе в одностороннем
порядке расторгнуть договор аренды и заключить новый. Если же хозяина квартиры
не устраивают субарендаторы и он ни при каких условиях не готов мириться с
существующим положением дел, ему необходимо приготовиться к борьбе. Особенно
если жильцы не захотят в добровольном порядке выселяться», – говорит эксперт.

 

Полиция не поможет с выселением

Сергей Слободянюк уверен, что в административном порядке, то
есть с помощью правоохранительных органов, выселить жильцов будет невозможно: «Выселение
не входит в их компетенцию. В этом случае придется получать решение суда. Это
процесс длительный и довольно затратный. Поэтому очень внимательно подходите к
поиску арендатора, пользуйтесь услугами агентства. По крайней мере, в
большинстве сертифицированных агентств проводят предварительную проверку
арендаторов».

 

Не платишь налоги – не имеешь прав

Светлана Рудометова отмечает, что чаще всего субаренда осуществляется
нелегально, и собственники оказываются в жертвах: «В этом случае собственник
может только закончить договорные отношения со своим арендатором. Какие-либо
штрафные санкции к арендатору предъявить можно, если арендодатель официально
регистрирует договор и  платит налог с
дохода по аренде, да и то только через суд».

www.bkn.ru

Сдать квартиру в субаренду… и легально заработать на чужой собственности

Идея сдать квартиру в субаренду приходит в голову многим арендаторам. Ведь при грамотном подходе на чужой квартире можно неплохо заработать! Но законны ли подобные действия? Должен ли хозяин квартиры знать о том, что его жилье пересдали? Как он к этому отнесется? И где проходит грань между  законными и мошенническими действиями?

Зачем сдавать квартиру в субаренду?

Естественно, чтобы заработать! В данном случае на разнице между тем, что платите вы за аренду, и что заплатят вам! Например, можно снять квартиру за 10 тысяч помесячно, а пересдать за 15. Или, что делают чаще и что значительно выгоднее, снять квартиру на длительный срок и сдавать ее посуточно.

Законна ли сдача квартиры в субаренду?

Как ни странно бы это ни звучало и как бы ни попахивало махинациями, сдавать чужую квартиру можно на законных основаниях. Это называется субаренда — когда арендатор пересдает квартиру кому-то еще.

Но чтобы всё было в рамках закона, нужно соблюдать обязательные условия:

1) Хозяин квартиры обязательно должен знать, что его квартира будет пересдаваться;

2) В договоре аренды должна быть прописана возможность субаренды;

3) Сдать квартиру в субаренду можно на срок, не превышающий срока аренды.

Согласитесь, условия очень даже логичные. Если хозяине не против — руки развязаны! Но возникает другой вопрос: где взять настолько глупого человека, который откажется от собственной дополнительной прибыли и позволит кому-то распоряжаться его имуществом?!

Где найти квартиру для пересдачи

На самом деле, о глупости речи тут нет. Люди довольно часто соглашаются на пересдачу их собственности. Ведь посуточной арендой нужно заниматься. Гораздо проще сдать квартиру на месяц или год и получать фиксированный доход, ничего не делая.

Так что найти квартиру для сдачи в субаренду не так уж сложно: в интернете, газетах и других источниках полно предложений о долгосрочной аренде, в том числе от собственников. Нужно лишь выбрать подходящий вариант, который будет пользоваться спросом, и договориться с хозяином.

Однако далеко не каждый собственник готов с распростёртыми объятиями встретить первого встречного и дать ему право распоряжаться своим жильем. Хозяева на самом-то деле очень боятся за свои квартиры. Боятся, что жильцы испортят всю мебель и технику (при ее наличии), будут шуметь, затопят соседей или, как апофеоз страхов, что квартира вообще сгорит. И опасения тем больше, чем больше жильцов будет проживать в квартире за единицу времени.

Впрочем, убедить хозяина сдать квартиру именно вам не очень сложно, если вы готовы взять на себя всю ответственность. Если вы дадите гарантии, что ничего страшного не случится, ущерб в случае чего будет возмещен, да к тому же предложите плату чуть выше, чем хозяин ожидал, то можно сказать, что квартира для ведения бизнеса у вас в кармане.

Как избежать неприятностей при сдаче квартиры в субаренду

Мы уже поговорили о том, что хозяин должен дать разрешение на пересдачу квартиры. Уже выполнение одного этого условия убережет вас от многих неприятностей.

Но вы, как арендатор, будете в ответе за всё, что натворят в квартире ваши «гости». Так что нелишним будет подстраховаться. В идеале — застраховать квартиру на случай крупных неприятностей — потоп или пожар.

Для всего остального достаточно заключать договор субаренды, брать с жильцов предоплату и залог (обычно в сумме за одни сутки проживания).

 

Быть чистым перед государством

Этот пункт настолько важный, что я решила выделить его особо.

Чтобы сдавать квартиру в субаренду, обязательно нужно зарегистрировать ИП! Ведь ваша деятельность будет считаться предпринимательской. Иначе всё может закончиться плачевно, вплоть до уголовной ответственности.

Но не нужно переживать из-за этого факта. Конечно, вам в обязательном порядке придется платить налоги. Но, в отличие от физ. лица у ИП есть возможность эти налоги минимизировать (как — читаем в этой статье).

Кроме того, вы сможете без опаски выдавать документы о проживании командировочным (для них это важно), а значит, они пополнят ряды ваших клиентов.  Да и хозяева с большим доверием относятся к людям, которые законно ведут свой бизнес. Для них это дополнительная гарантия, что с их квартирой всё будет в порядке.

Кстати говоря, именно на правах субаренды часто сдают квартиры посуточно агентства недвижимости (например, агентство недвижимости СОВА). У них в распоряжении квартир, конечно, не одна-две, а десятки. И прибыли соответствующие.

 

Наверняка у вас осталось еще много вопросов. Какие квартиры пользуются спросом? Кто будет прибираться в квартире и встречать жильцов? Как, в конце концов, оформлять документы?

Эти вопросы, безусловно, важны и требуют решения перед тем, как вы начнете свой посуточный бизнес. Так что тема будет продолжена, я постараюсь осветить все нюансы в следующих статьях. Подпишитесь на обновления блога, чтобы не пропустить!

nashakrysha.ru

Что такое субаренда квартир и чем выгодно заключение такого договора?

На современном рынке недвижимости в последнее время большой популярностью пользуется так называемая субаренда жилья.

Суть сделки

Субаренда жилья представляет собой сделку, которая совершается при сдаче в аренду какой-либо квартиры или иного жилого помещения третьим лицам.

Проще говоря, арендодатель дает в аренду арендатору жилое или нежилое помещение, а тот, уже сдает его другому лицу, тем самым становясь арендодателем для третьего.

Такая форма субаренды предусматривается российским законодательством и является законной.

Но о том, что арендатор желает сдать повторно помещение, должен знать собственник жилья и прописать данный пункт в основном договоре аренды.

Кому выгодна эта сделка?

В нашем мире на рынке услуг большое место занимают арендаторы. Снимая одно помещение, они начинают его пересдавать. Им выгодно сдавать третьим лицам, потому что может быть так, что изначально они арендовали большие площади, и часть из них никак не используется, а деньги уплачиваются.

В этом случае арендатор начинает разделять помещение на более маленькие, и уже их сдавать третьим лицам.

Обычно стоимость субаренды отличается от первоначальной на 20% или 30%. Нередко практикуется и сдача жилья в аренду посуточно. Таким образом, арендатор, сдающий третьим лицам, получает прибыль, а также находит применение незадействованным жилым площадям.

Бывают такие ситуации, что изначально был подписан договор о долгосрочной аренде, в этом случае условия его не меняются, и цена остается прежней. А вот уже субаренда может возрасти в цене, поскольку цены не стоят на месте, и постоянно повышаются.

В итоге, тот, кто сдает жилые помещения в субаренду, может получить прибыль, которая полностью покроет его расходы на первую сделку и принесет ему еще и дополнительный доход.

Предмет и условия соглашения?

Для того, чтобы сдать жилье в субаренду, необходимо прописать пункт в договоре аренды, который дает на это право. Если это не прописано, то данная сделка не будет являться законной.

Предметом договора субаренды жилья является сдача его третьим лицам, которые называются субарендаторами.

Образец договора субаренды жилого помещения (квартиры) можно скачать здесь.

Необходимо указать точный адрес жилья, с которым совершается данная сделка. Также нужно указать в договоре то, что данные действия являются законными и арендодатель них знает.

Условиями расторжения договора должно быть предусмотрено:

  • если субарендатор нарушает обязанности по арендной плате, то субарендодатель вправе выселить его и потребовать внесение оставшегося долга;
  • он может потребовать освободить помещение, если заметит, что квартира использовалась жильцом не по назначению, или оно находится в ненадлежащем состоянии.

Важно указать в договоре сроки внесения и сумму платежей, которые необходимо совершать субарендатору, а также период, на который сдается квартира или комната в этой квартире.

Также одним из условий является то, что субарендатор может въехать в квартиру только после того, как внесет предоплату, которую субарендодатель устанавливает самостоятельно, в разумных пределах.

Субаренда не может быть по сроку больше, чем аренда квартиры. На этот пункт также необходимо обращать внимание.

Возможны варианты того, что передаваться в пользование будет лишь часть квартиры (например, одна или несколько комнат). В данном случае составляется договор субаренды комнаты в квартире.

Нужна ли регистрация договора?

Часто возникает вопрос о том, необходима ли регистрация договора субаренды жилого помещения. Ответы можно получить разные.

Например, если основной договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение о субаренде также подлежит регистрации. Но бывают и такие ситуации, в которых это не делается.

Вообще, по российскому законодательству, каждый договор аренды и субаренды должен пройти обязательную регистрацию.

На практике можно встретить такие ситуации, что по согласию сторон, договор субаренды не регистрируют. Это может быть лишь в том случае, если аренда третьим лицам предусмотрена менее чем на год.

При более долгих сроках регистрация обязательна.

Но также можно встретить и непорядочных арендаторов, которые проворачивают данные сделки за спиной арендодателя, в этом случае о какой-либо регистрации речи быть не может.

Для того, чтобы обезопасить как себя, так и свое имущество, обязательно надо делать все официально, для того, чтобы потом не было никаких проблем.

Риски при заключении сделки

Для согласия на субаренду хозяин может заключить с нанимателем специальное соглашение либо прописать свое согласие отдельным пунктом в договоре.

Но здесь сразу же, возникает риск того, что собственник жилья подвергает риску свою квартиру.

Он не может видеть третьих лиц, с которыми заключена субаренда, а соответственно не может сделать выводы об их честности и порядочности, не способен напрямую контролировать их.

 

Все последующие сделки совершаются арендатором. Он забирает деньги у субарендаторов, затем отдает арендную плату арендодателю.

Таким образом, собственник даже не предполагает, что может твориться в его жилье. Поэтому о том, что все останется целым и невредимым, разговора также не может идти.

Но риск в данном случае можно снизить тем, что заранее обговорить все нюансы сделки, и зафиксировать их на бумаге.

Более безопасным является составление трехстороннего договора субаренды квартиры с участием собственника. В этом случае, он сам лично может увидеть третьих лиц, сделать выводы о них, а также проследить за состоянием его собственности.

Еще одним «подводным камнем», но уже для субарендатора является то, что если арендатор изъявит желание расторгнуть договор с арендодателем, то третьему лицу придется беспрекословно съехать с квартиры, так как заключение договора происходило не с собственником жилья.

Порядок разрешения споров

При возникновении каких-либо несогласий, сначала пробуют разрешить их при личной встрече.

Если у субарендатора по некоторым причинам, нет денег заплатить ежемесячный платеж, то арендатор вправе дать ему отсрочку на определенное время. Тем самым, не подключая третьих лиц.

Вообще, можно сказать, если стороны охотно идут на контакт, и пытаются договориться между собой, то в разрешение споров не требуется вмешательство законодательных органов.

Но, если, одна сторона никак не идет на контакт, то уже приходится подключать лиц, которое имеют юридическое образование, а в самом худшем случае — подача заявления в суд.

Именно он будет рассматривать законность действий всех сторон, и впоследствии вынесет решение, которое также может не удовлетворить и истца.

Бывают ситуации, в которых арендодатель может нарушать договор аренды, тем самым поставить арендатора в неловкое положение перед третьим лицом.

В этом случае, нужно также стараться разрешить все ситуации самостоятельно, а если это не удается, то придется обратиться в суд, чтобы узнать, насколько правомерны действия первого.

Видео: Как зарабатывать на недвижимости — субаренда или покупка, что лучше?

В видеосюжете даются советы, как можно построить бизнес на сдаче жилой недвижимости (квартир) в аренду или субаренду.

Рассказывается, какие существуют способы начала такого бизнеса без привлечения собственных денежных средств, как действовать грамотно для получения прибыли уже через неделю после старта.

terrafaq.ru

Опубликовано в категории: Разное

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о