Статья 89. Реализация имущества должника на торгах \ КонсультантПлюс
Данный документ применяется с учетом особенностей, установленных Федеральными законами от 03.04.2020 N 106-ФЗ, от 07.10.2022 N 377-ФЗ, от 29.12.2022 N 573-ФЗ, от 08.06.2015 N 138-ФЗ.
Статья 89. Реализация имущества должника на торгах
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 89
Арбитражные споры:
— Должник не согласен с оценкой имущества, принятой приставом
Споры в суде общей юрисдикции:
— Залогодатель хочет признать торги по продаже предмета залога недействительными
1. Реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее — организатор торгов).
2. Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.
(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Ценные бумаги, обращающиеся на организованных торгах, подлежат реализации на таких торгах. Ценные бумаги подлежат продаже на торгах брокером или управляющим (если ценные бумаги переданы ему в управление), являющимся участником соответствующих торгов.
(в ред. Федерального закона от 21.11.2011 N 327-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Организованные торги, проводимые организаторами торговли, осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об организованных торгах, без применения положений статей 90 — 92 настоящего Федерального закона.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 21.11.2011 N 327-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Ценные бумаги выставляются на организованных торгах по цене не ниже средневзвешенной цены этих ценных бумаг за последний час торгов предыдущего торгового дня.
(в ред. Федерального закона от 21.
11.2011 N 327-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Заявка на продажу ценных бумаг на организованных торгах может выставляться неоднократно в течение двух месяцев со дня получения постановления судебного пристава-исполнителя.
(в ред. Федерального закона от 21.11.2011 N 327-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Если в двухмесячный срок со дня получения брокером или управляющим постановления судебного пристава-исполнителя ценные бумаги не были проданы на торгах, то судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить ценные бумаги за собой по средневзвешенной цене этих ценных бумаг за последний час торгов последнего торгового дня, в который брокер или управляющий выставлял их на торги.
8. При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:
1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;
2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;
3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания;
4) документы, подтверждающие внесение объекта недвижимого имущества в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или документы, подтверждающие отнесение недвижимого имущества к объекту культурного наследия, включенному в реестр, выявленному объекту культурного наследия, охранное обязательство на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или иной охранный документ, предусмотренный пунктом 8 статьи 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
(п. 4 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)
9. При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 настоящей статьи, прилагаются:
1) копия решения об отводе земельного участка;
2) копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.
10. При передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 настоящей статьи, прилагаются:
1) копия договора аренды;
2) копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.
11. Не допускается заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети «Интернет», ранее чем через десять дней со дня такого размещения.
(часть 11 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
Как можно приобрести на торгах имущество должника | ФНС России
Дата публикации: 27.08.2021 07:57
Продажа имущества должников осуществляется территориальными органами Росимущества и привлеченными ими специализированными организациями путем проведения публичных торгов, как правило, в электронной форме, и путем продажи имущества без проведения торгов — прямая продажа, на комиссионных началах.
На торгах может быть выставлено имущество по привлекательной начальной цене. Участником торгов может являться любое лицо, не относящееся к категории лиц, которые не могут участвовать в торгах, оплатившее задаток и подавшее в установленные сроки заявку на участие с приложением необходимых документов, предусмотренных информационным сообщением о торгах.
Информация о всех проводимых торгах размещается на официальном сайте: www.torgi.gov.ru в разделе «Реализация имущества должника». Для участия необходима электронная подпись, применяемая соответствующей электронной торговой площадкой.
Желающим принять участие необходимо: выбрать имущество (лот) на сайте и ознакомиться с извещением о проведении торгов, перейти на сайт электронной площадки и пройти регистрацию. Обратите внимание, что в случае продажи имущества на одной из электронных площадок, определенных Правительством РФ для проведения закупок для государственных и муниципальных нужд, пользователи, зарегистрированные в Едином реестре участников закупок могут авторизоваться, используя учетную запись портала Госуслуг.
С перечнем документов для регистрации можно ознакомиться на конкретной электронной торговой площадке, которая используется для проведения торгов. Электронная торговая площадка, на которой будут проводиться торги, указывается в извещении о торгах.
Далее необходимо подать заявку по форме и в срок, указанный в извещении. Заявка подается путем заполнения ее электронной формы, размещенной в открытой части электронной торговой площадки. Одно лицо имеет право подать только одну заявку.
Следующие шаги – внесение задатка по реквизитам счета, указанным в извещении о торгах, и участие в торгах.
Форма подачи предложений о цене торгов указывается в информационном сообщении о проведении торгов. Победителем аукциона признается участник, предложивший наиболее высокую цену. В случае победы – нужно оплатить стоимость имущества и заключить договор купли-продажи. Денежные средства в счет оплаты имущества подлежат перечислению на счет, указанный в протоколе о результатах торгов, в течение 5 дней со дня проведения торгов.
При необходимости оформления права собственности или пользования на имущество нужно обратиться в уполномоченный государственный орган. Например: для регистрации перехода права собственности на квартиру необходимо обратиться в Управление Росреестра, для постановки на учет автомобиля необходимо обратиться Управление ГИБДД.
Продажа имущества без проведения торгов (прямая продажа) осуществляется следующим образом:
1. Необходимо выбрать имущество на сайте www.rosim.gov.ru или на сайте специализированной организации.
2. Подать заявление (заявку) на приобретение интересующего имущества способом, указанным на сайте территориального органа Росимущества или специализированной организации.
3. В случае, если Ваша заявка на приобретение имущества поступила первой (после даты начала приема заявок), Вам будет предложено заключить договор купли-продажи имущества.
4. Заключить договор купли-продажи, оплатить стоимость имущества в соответствии с условиями договора купли-продажи.
5. Принять имущество на основании акта приема-передачи.
Поделиться:
Продажа имущества должника — Адвокатское бюро Гэри А. Бемиса
Драматическое и эффективное средство правовой защиты, которое следует использовать редко
Обычно, как только судебное решение выносится против физического лица, первый вопрос, который задает кредитор, звучит так: « Могу ли я заставить ее продать свой дом?» Если ваш должник по судебному решению владеет имуществом, это, безусловно, самая заманчивая цель для принудительного взыскания, особенно если это дом должника. Даже начало процесса часто приводит к тому, что должник либо делает добросовестное предложение об урегулировании, либо подает заявление о банкротстве.
Тем не менее, процедура используется редко. Причин тому две: юридические процедуры дороги и обременительны, а на практике продажа редко приводит к удовлетворению судебного решения.
Процессуальные головные боли
Исполнительная продажа недвижимого имущества, используемого в качестве жилья должника, начинается с взыскания шерифом или зарегистрированным судебным приставом. Офицеры, занимающиеся сбором налогов, требуют плату и залог перед выполнением сборов с недвижимого имущества. Эти депозиты варьируются в зависимости от округа, но обычно составляют от 400 до 600 долларов. После внесения депозита и предоставления шерифу инструкций по взиманию налога сотрудник, осуществляющий взимание налога, зарегистрирует копию исполнительного листа и уведомление о взимании налога. Затем эти документы вручаются (1) как минимум одному жильцу, (2) должнику по судебному решению и (3) владельцу записи. Хотя эти три требования обычно выполняются путем вручения долга должнику по судебному решению, это не всегда так.
Сотрудник по сбору должен незамедлительно уведомить о завершении сбора, поскольку у кредитора по решению суда есть 20 дней после получения уведомления о сборе, чтобы подать заявление о выдаче приказа, разрешающего продажу.
До того, как это произойдет, кредитору рекомендуется собрать выписку или заверенную копию судебного решения, судебную гарантию от титульной компании, оценку независимого оценщика, а также рассчитать количество и сумму залогов на имущество. . Вся эта информация потребуется для подачи заявки. После получения Заявления суд назначает слушание и уведомляет кредитора. Затем кредитор должен вручить должнику и любому жильцу не менее чем за 30 дней до даты слушания.
Освобождение приусадебного участка
Цель ходатайства на самом деле состоит в том, чтобы определить стоимость освобождения приусадебного участка и гарантировать, что должнику будет выплачена эта сумма в случае продажи. Сумма освобождения рассчитывается в соответствии с разделом 704.730 Гражданско-процессуального кодекса Калифорнии .
Минимум 75 000 долларов. Это 100 000 долларов, если должник по решению суда проживает с членом семьи, который не имеет доли собственности в собственности. Он может достигать 150 000 долларов США, если должник или ее супруг нетрудоспособен, старше 65 или старше 55 лет и зарабатывает меньше определенной суммы.
На слушании суд определит размер усадьбы, реальную рыночную стоимость жилья и прикажет инспектору провести исполнительную продажу. Обратите внимание, что на данный момент прошло примерно три месяца с момента принятия решения о принудительной продаже, а продажа еще не состоялась.
Требуемая минимальная ставка является серьезной
Как отмечалось выше, заказ на продажу будет включать определение справедливой рыночной стоимости имущества, а также количество и сумму залоговых прав, которые должны быть выплачены из выручки от продажи до получения средств. распределяются кредитору по решению суда. Тем не менее, раздел 704.800 Гражданского процессуального кодекса устанавливает минимальные требования к ставкам для реализации продажи жилого помещения, и они являются суровыми.
При продаже должна быть сделана ставка, превышающая все залоговые права и обременения на имущество, а также освобождение от усадьбы вместе взятые. Кроме того, предложение должно превышать 90% справедливой рыночной стоимости, определенной судом . Если не получено ни одного предложения, отвечающего и этих требований, инспектор по взиманию налогов должен вернуть имущество должнику по судебному решению, а попытка подачи другого приказа о продаже приостанавливается на один год.
Практические соображения
Для большинства жилых домов предусмотрена как минимум одна ипотека. Любые такие обеспеченные имущественные проценты должны быть выплачены до того, как будет произведено какое-либо распределение кредитору по решению суда. Итак, рассмотрим гипотетически, скажем, у нас есть приговор супружеской паре. Один из супругов безработный, другой работает не по найму, поэтому наложение ареста на заработную плату не даст никаких результатов.
Попытки найти банковский счет не увенчались успехом. Но у них свой дом.
Стоит ли кредитору форсировать продажу? Первое соображение простое: мы должны сложить залоговые права и обременения с освобождением усадьбы и вычесть эту цифру из справедливой рыночной стоимости. Предположим, какое-то онлайн-исследование определило приблизительную стоимость дома в 300 000 долларов. Поиск в базе данных или отчет о гарантии правового титула показывают первую ипотеку на сумму 180 000 долларов в настоящее время и вторую ипотеку на 30 000 долларов.
В этой ситуации ответ однозначно «нет», кредитор не должен начинать процесс принудительной продажи. Усадьба, поскольку у нас есть супружеская пара, живущая вместе в доме, стоит 100 000 долларов. Таким образом, обременения плюс освобождение составляют 310 000 долларов США, что превышает справедливую рыночную стоимость. Суд даже не выдаст ордер на продажу.
Теперь предположим, что справедливая рыночная стоимость составляет 350 000 долларов.
Должен ли кредитор принудительно продать сейчас? Теперь мы можем получить ордер, так как на бумаге должник имеет собственный капитал в размере 40 000 долларов. Однако на аукционе должна быть сделана ставка в размере 315 000 долларов, или 90% от стоимости, чтобы соответствовать требованиям минимальной ставки. Учитывая характер продажи казни шерифом, маловероятно, что это будет достигнуто.
Тем не менее, даже в этом случае, вероятно, целесообразно зарегистрировать и подать заявку. Только представьте, какое впечатление произведет пара, получив уведомление о налоговом сборе за их дом! Во всех случаях, когда я заходил так далеко, должник немедленно звонил по телефону. Удивительно, как должники могут внезапно найти средства для выплаты долга, когда на кону стоит их дом.
Заключение
В Калифорнии минимальные требования к торгам для принуждения к продаже жилья должника в большинстве ситуаций затрудняют осуществление такой продажи. Единственная ситуация, когда продажа обязательно принесет выгоду, — это когда должник владеет значительной долей в собственности, что означает, что собственность является ценной, и должнику не нужно иметь большую ипотеку.
Люди в такой ситуации обычно оплачивают свои счета и не выносят против них существенных суждений.
Большинство должников попадут в серую зону, обсуждаемую в нашей гипотезе: достаточный капитал для получения ордера на продажу, но маловероятно, что он создаст необходимую минимальную ставку. В этом случае кредитор должен тщательно взвесить психологическое воздействие получения уведомления о взыскании на должника в сравнении со временем и расходами на получение приказа о продаже. Кредитору всегда лучше рассмотреть другие способы принудительного исполнения, прежде чем принуждать к продаже дома должника.
Поделись этим:
Идет, идет, уходит: Третий округ подтверждает, что результат аукциона может быть убедительным доказательством справедливой стоимости
Идет, идет, уходит. У большинства людей эти слова могут ассоциироваться с изобразительным искусством, а не с банкротством. Но в деле В отношении 388 Route 22 Readington Holdings, LLC возник вопрос: отражает ли стоимость активный аукцион без сговора, хотя и не является убедительным доказательством справедливой стоимости в соответствии с разделом 363 (b) Кодекса о банкротстве? Суд Соединенных Штатов по делам о банкротстве округа Нью-Джерси («Суд по делам о банкротстве») ответил на этот вопрос утвердительно, Окружной суд Соединенных Штатов округа Нью-Джерси («Окружной суд») согласился, то же самое сделали и Соединенные Штаты.
Апелляционный суд третьего округа («Третий округ») в недавнем неопубликованном решении № 20-2629, 2021 WL 4811409 (3-й округ, 15 октября 2021 г.).
Фактические данные и история процедуры
История выглядит так. Должник, 388 Route 22 Readington Holdings, LLC («Должник»), владел участком недвижимого имущества. В 2011 году кредитор получил судебное решение об обращении взыскания («Кредитор») в отношении Должника, и Должник подал заявление в соответствии с главой 11, чтобы избежать обращения взыскания. Должник и Кредитор согласовали план платежей, но этот план был недолгим. В 2018 году Должник снова подал заявление по главе 11, и Суд преобразовал дело в ликвидацию по главе 7, позволив Кредитору обратить взыскание на имущество Должника. Кредитор продержал обращение взыскания до сентября 2019 года., требуя, чтобы доверительный управляющий согласно главе 7 («Доверительный управляющий») к тому времени продал имущество Должника.
Попечитель продал недвижимость и получил всего одно предложение: 5 миллионов долларов с условиями.
В частности, покупатель может отменить сделку по любой причине или вообще без нее, и у него будет период осмотрительности, который отодвинет продажу до 90 030 после 90 031 окончания периода взыскания кредитором права выкупа. Предложение также зависело от (1) положительного разрешения судебного разбирательства о доступе к общественной канализационной системе; и (2) получение исключения из постановления о зонировании, разрешающего несоответствующее использование собственности.
Считая непредвиденные обстоятельства невыполнимыми, Доверительный управляющий не хотел их принимать. Вместо этого в 2019 году Доверительный управляющий и Кредитор провели активный конкурентный аукцион с двадцатью двумя потенциальными покупателями и пятнадцатью участниками торгов, в результате чего был определен один победитель по цене 3,2 миллиона долларов. Выигравшей заявки было достаточно, чтобы полностью расплатиться с Кредитором и покрыть все требования к конкурсной массе Должника, при этом единоличному владельцу Должника («Апеллянт-акционер, подавший апелляцию») было распределено более 100 000 долларов США.
Суд по делам о банкротстве одобрил продажу.
Предпочитая большее распределение, которое могло произойти в результате первоначального предложения в размере 5 миллионов долларов, апеллянт-акционер утверждал, что цена продажи на аукционе в размере 3,2 миллиона долларов была неадекватной, и предпринял несколько попыток отменить аукционную продажу. Акционер-апеллянт сначала потребовал приостановить продажу, но суд по делам о банкротстве, окружной суд и третий округ отклонили запрос, и суд по делам о банкротстве вынес постановление о продаже. Акционер, подавший жалобу, затем подал апелляцию на распоряжение о продаже в Окружной суд, который отклонил апелляцию как спорную в соответствии со статьей 363(m) Кодекса о банкротстве. Наконец, апеллянт акционера подал апелляцию в Третий округ.
Правовой анализ
Раздел 363(b) Кодекса о банкротстве разрешает доверительному управляющему (или должнику во владении) продавать имущество конкурсной массы. Раздел 363(m) Кодекса о банкротстве, в свою очередь, способствует завершению сделок по банкротству, обсуждая вопросы добросовестных продаж в рамках проверки, состоящей из двух частей.
В Третьем судебном округе это происходит, если: «(1) основная продажа… не была приостановлена до рассмотрения апелляции, и (2) если суд отменит или изменит разрешение на продажу… повлияет на действительность такой продажи или арендовать.» Однако, прежде чем применять этот критерий, суд должен сначала определить, приобрел ли покупатель недвижимость «добросовестно» по «соответствующей стоимости».
Третий округ постановил, что результаты аукциона без сговора окончательно не устанавливают справедливую стоимость, но могут убедительно ее доказать. И в данном случае они это сделали. Аукцион Доверенного лица был «должным образом рекламирован» и «в нем активно участвовали». Третий округ также отметил отсутствие нарушений, большое количество квалифицированных участников торгов и цену продажи имущества примерно на 40% выше его ранее оцененной стоимости. Он также отметил отсутствие каких-либо утверждений о сговоре. Третий округ постановил, что такие факты позволили окружному суду прийти к выводу, что аукцион был убедительным доказательством того, что покупатель заплатил справедливую стоимость.
Акционер Апеллянт не указал ни одной причины, по которой этот вывод был неверным. Вместо этого он утверждал, что предложение в размере 5 миллионов долларов было лучше и что суд по делам о банкротстве должен был заслушать дополнительные доказательства. Третий округ переориентировал запрос: вопрос не в том, есть ли на столе лучшее предложение, а в том, соответствует ли рассматриваемое предложение справедливой стоимости. Одно предложение может быть полезно для оценки справедливости другого, но только тогда, когда это предложение само по себе справедливо; предложение в 5 миллионов долларов было совсем не таким. Это было иллюзорно и «содержало два существенных, возможно, непреодолимых, непредвиденных обстоятельства» (разрешение судебного разбирательства и получение освобождения от постановления). Аукцион, с другой стороны, точно описывал доступ к канализации собственности и имел адекватную рекламу. У суда по делам о банкротстве было достаточно доказательств, чтобы сделать вывод о том, что имущество было продано по справедливой стоимости на аукционе без необходимости заслушивания дополнительных доказательств.
Заключение и выводы
Максимизация стоимости лежит в основе Кодекса о банкротстве. Раздел 363(m) поддерживает эту цель, защищая окончательность продаж. Он делает это, выдвигая любые возражения против продажи по разделу 363, если покупатель действовал добросовестно, а апеллянт не смог добиться отсрочки. Это поощряет участие покупателей в аукционах по банкротству, гарантируя им, что апелляционный суд не изменит сделку, заключенную с должником или конкурсным управляющим.
Более активное участие порождает повышенный спрос, уступая место более высоким предложениям и тем самым максимизируя ценность. Внизу In re: 388 Route 22 Readington Holdings LLC демонстрирует приверженность Третьего округа этой цели. Стержнем действительной продажи банкротства является справедливая стоимость. Постановив, что активный аукцион без сговора, хотя и не является диспозитивным, предоставляет убедительные доказательства справедливой стоимости в соответствии с разделом 363 (b) Кодекса о банкротстве, Третий округ подтвердил свое нежелание аннулировать результаты продаж по делу о банкротстве, чтобы они не сдерживали потенциальных участников торгов от участия в аукционах по банкротству.