Управляющая компания что это: Что такое управляющая компания (УК)?

Содержание

обязанности, что делают, как и куда пожаловаться на УК

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.

Артур Кубов

изучил работу УК

Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.

Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.

Что входит в обязанности УК

У управляющих компаний две основных обязанности: по договору они обслуживают дом и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг.

Обслуживание дома. В квитанциях обычно это называют «содержание и ремонт жилья» или похожими фразами.

Как управляющая компания обслуживает дом:

  1. Ремонтирует и обслуживает общее имущество: лестничные площадки, сами лестницы, чердаки и подвалы.
  2. Ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах.
  3. Занимается вопросами пожарной безопасности. Например, следит, чтобы на этажах были пожарные краны и шланги, чтобы они работали.
  4. Следит за чистотой в подъездах и во дворе круглый год.
  5. Вывозит мусор.
  6. Нанимает работников и оплачивает их труд. Например, содержит штат дворников, сантехников, электриков и уборщиц.

ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Определение состава общего имущества

УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.

Доска с объявлениями от управляющей компании

Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.

Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:

  1. Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
  2. Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
  3. Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
  4. Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.

В каких вопросах управляющая компания может и не может помочь

Услуга Может помочь Не может помочь
Уборка в подъезде На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию
Электричество У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами,
УК
пришлет электрика. Услуга может быть платной
Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии
Водопровод В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении
Отопление Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо

Уборка в подъезде

Может помочь

На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц

Не может помочь

Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию

Электричество

Может помочь

У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами,
УК
пришлет электрика. Услуга может быть платной

Не может помочь

Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии

Может помочь

В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника

Не может помочь

Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении

Может помочь

Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления

Не может помочь

В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо

Как проверять УК

Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.

Что проверять. УК обязана предоставлять данные о своей работе по просьбе жильцов. Вы имеете право проверить:

  1. Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
  2. Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору — что сделала, что планирует сделать.

Поищите на сайте. Управляющие компании выкладывают в интернет:

  1. Список тарифов и обязательных платежей с ценами. Сравните этот документ со своими квитанциями. Если тарифы в вашей квитанции выше, это нарушение со стороны управляющей компании.
  2. Отчет о работе. В нем вы найдете данные о расходах управляющей компании по содержанию дома за определенный период. Например, если в доме и вокруг грязно, проверьте, сколько дворников и уборщиц наняла управляющая компания.

Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 о раскрытии информации

Сайт воронежской УК «Новый взгляд» с тарифами на коммунальные услуги. Данные размещены прямо на сайте компании Документы финансовой и бухгалтерской отчетности УК также находятся в общем доступе

Куда жаловаться на управляющую компанию

Руководитель управляющей компании. Сначала обратитесь в саму УК — напишите заявление на имя руководителя. Жалоба в другие места будет весомее, если вы пытались решить вопрос напрямую, но не смогли. Последующие жалобы подкрепите письменным отказом управляющей компании либо укажите, что они проигнорировали обращение. К тому же иск в суд могут не принять, если с вашей стороны не было попытки досудебного урегулирования.

Органы исполнительной власти. С жалобами на УК работают:

  1. Роспотребнадзор.
  2. Федеральная антимонопольная служба.
  3. Госжилнадзор, или жилищная инспекция. Жилищную инспекцию своего региона найдите через поисковик.
  4. Прокуратура. Обратитесь в прокуратуру, если заявления в другие места не дали результатов. Сюда можно жаловаться на непринятие мер другими органами власти. Прокуратура может не принять заявление по поводу ржавых труб или грязной воды, сославшись, что это не в их компетенции. А вот если директор управляющей компании присвоил все деньги и скрывается — это их профиль.

Жилищная инспекция по Воронежской области

Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.

Суд. Если жалобы не помогают, вы имеете право подать иск в суд. Почитайте, как правильно выбрать суд.

Сайт ФАС по Воронежской области. Написать жалобу можно прямо с сайта, в разделе обратной связи

Кто контролирует управляющие компании

Это не обязательно те же самые организации, в которые жалуются на УК. Некоторые органы контролируют и рассматривают жалобы, другие только контролируют, а жаловаться туда не стоит. Контроль за управляющими компаниями ведут по нескольким направлениям: соблюдение нормативов, лицензионный контроль, контроль за тарифами и проверка качества работы.

Нормативы и критерии качества коммунальных услуг определяют Министерство строительства РФ и Министерство энергетики РФ. Нормативы показывают, что и в каком объеме нужно среднему гражданину в месяц. Например, сколько воды или электричества он использует, сколько топлива уйдет на отопление. Также Минстрой указывает, что считать качественной или некачественной работой УК и других поставщиков. В целом эти министерства больше издают методические указания, как контролировать, чем проводят проверки.

Ответственность за нарушение нормативов: ст. 7.23 КоАП РФ

Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК.

Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.

Качество услуг контролирует региональное управление Роспотребнадзора. Они следят, чтобы работа УК не нарушала санитарные нормы и требования безопасности. В случае нарушений Роспотребнадзор должен привлечь

УК к административной ответственности.

Ответственность за нарушение правил содержания и ремонта: ст. 7.22 КоАП РФ

Все эти вопросы проверяют также муниципальные органы власти. Обычно это управление ЖКХ при городской администрации. Раз в год они должны проводить плановые проверки, а внеплановые устраивают при поступлении жалоб.

Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.

что это, обязанности и поиск

Часто управляющие компании оказываются недобросовестными, например, берут деньги за мифические услуги или не проводят обязательные работы. Поэтому жильцы многоквартирных домов стремятся узнать, что должны делать УК и какие работы входят в спектр их обязанностей. В статье расскажем, что представляют собой управляющая компания, какие права и обязанности УК многоквартирных домов существуют, как контролировать ее деятельность.

Управляющая компания (УК) — юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов

Что такое управляющая компания

Управляющая компания (УК) — юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. В быту под термином «управляющая компания» подразумевают все виды компаний, не разделяя при этом их по видам деятельности и назначения.

Виды УК

Гибридные — отличительной чертой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний — «делаем все самостоятельно».

Эксплуатационные — отличительной чертой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирных домов/дома по договору подряда заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с Товариществом собственников жилья (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями)

Управляющие — отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договора подряда.

Обязанности

У управляющих компаний две основных обязанности: по договору они обслуживают дом и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг.

У управляющих компаний две основных обязанности: по договору они обслуживают дом и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг.

Обслуживание дома. В квитанциях обычно это называют «содержание и ремонт жилья» или похожими фразами.

Как управляющая компания обслуживает дом:

  1. Ремонтирует и обслуживает общее имущество: лестничные площадки, сами лестницы, чердаки и подвалы.
  2. Ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах.
  3. Занимается вопросами пожарной безопасности. Например, следит, чтобы на этажах были пожарные краны и шланги, чтобы они работали.
  4. Следит за чистотой в подъездах и во дворе круглый год.
  5. Вывозит мусор.
  6. Нанимает работников и оплачивает их труд. Например, содержит штат дворников, сантехников, электриков и уборщиц.

УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.

Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.

Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:

  1. Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
  2. Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
  3. Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
  4. Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.

Выбор УК

Управляющую компанию выбирают собственники на общем собрании. Если жильцы не определились с управляющей компанией самостоятельно, ее на конкурсной основе выбирают органы местного самоуправления. Жильцы должны получить уведомление о новом управляющем органе.

Если жильцы не определились с управляющей компанией самостоятельно, ее на конкурсной основе выбирают органы местного самоуправления

В договоре, который заключается между жильцами и УК, обязательно должны быть прописаны перечень услуг и работ по содержанию, размер платы за коммунальные услуги и раздел “ответственность”. Пункты, которые обязательно указываются в договоре:

  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
  • состав общей собственности;
  • порядок внесения и размер оплаты за коммунальные услуги и содержание жилья;
  • процесс осуществления надзора за домоуправляющей компанией и выполнением УК своих обязанностей.

В соответствии с заключенным между владельцами жилья и УК документом, собственники имеют право требовать от коммунальной организации отчетности о проделанной работе и проверить качество и частоту оказываемых услуг. В случае обнаружения нарушений необходимо требовать от руководства ЖЭУ немедленного устранения. При отказе нужно ссылаясь на договор пожаловаться в контролирующие органы. Например, в Государственную жилищную инспекцию и Роспотребнадзор (читайте ).

Апеллировать в своей жалобе в первую очередь вы должны договором между вами и домоуправляемой компанией. А если его не заключить, то «коммунальщики» найдут множество лазеек для уклонения от выполнения своих прямых обязанностей, которые оплачиваются вами ежемесячно.

Смена

Сменить управляющую компанию можно, собрав общее собрание собственников жилья. Оно может проводиться в очно-заочной форме. Необходимо, чтобы за смену УК проголосовало большинство собственников жилья. Один экземпляр протокола направляется руководству УК, которое после проведения собрания обязано передать всю техническую и финансовую компанию новой компании.

Жильцы также должны позаботиться о заключении договора на предоставление коммунальных услуг с новой организацией. Проблема может возникнуть, если прежняя УК затягивает передачу документам своим новоизбранным коллегам. Возможны мошеннические схемы – с подделывание протокола собрания жильцов и счетной документации. Более сложные случаи подлежат рассмотрению в судебном порядке.

Управляющая организация ЖКХ – это посредник, работа которого должна быть понятна жильцам.

Компания ответственна за техническое состояние вверенного ей дома и предоставление качественных коммунальных услуг. Жильцы могут контролировать работу такой организации лично – или через выборные органы.

Как найти вашу управляющую компанию

Всеми многоквартирными домами управляет обслуживающая компания. Часто собственников жилья интересует вопрос, как найти по адресу проживания УК и выяснить ее контактные данные. Разыскать наименование УК и ТСЖ можно очень легко. В платежках за услуги ЖКХ указан название компании, адрес и телефон для справок. Если он там отсутствует, то можно найти контакты в интернете.

В платежках за услуги ЖКХ указан название компании, адрес и телефон для справок

В подписанном договоре о предоставлении услуг ЖКХ есть информация об обслуживающей организации. Если таких данных нет, то обращайтесь в расчетно-информационный центр, там предоставят информацию об УК или ТСЖ.

Чтобы выяснить управляющую компанию по адресу проживания собственника квартиры (читайте как получить квартиру в ), посетите сайт Реформа ЖКХ. Если есть подключение к интернету, то это самый простой и быстрый вариант поиска.

Выполнив поиск по адресу интересующего дома, вы узнаете не только название обслуживающей компании и ее рейтинг, но и сумму взносов, собранных на капитальный ремонт, год постройки здания, фамилии и телефоны должностных лиц управляющей организации, список домов, которыми она занимается.

Обслуживающие организации управляют домом и ведут хозяйство по договору, который заключен с жителями, в сроки от 1 года до 3‑х лет. Если контракт не аннулируется, то он автоматически пролонгируется на срок, который указан в контракте.

Чтобы выяснить управляющую компанию по адресу проживания собственника квартиры, посетите сайт Реформа ЖКХ

В договоре указывают:

  • адресную информацию;
  • оказываемые компанией КУ;
  • обязательность платежей за все услуги и проведенные работы;
  • информацию об обслуживающей организации с номерами телефонов, адресом;
  • фамилию руководящего лица.

Также, управляющая компания по адресу дома легко находится на официальном сайте вашего города. Там есть контактные данные всех организаций, в том числе обслуживающей компании и ТСЖ.

Сервисная управляющая компания – новый формат на рынке ЖКХ

У каждого из нас есть представление о “типовой” управляющей компании и минимальном перечне услуг, которые она обязана оказывать для собственников жилья. Такой взгляд постепенно уходит в прошлое. Тенденции развития ЖКХ идут по сервисному пути, появляются разные по уровню и качеству обслуживания управляющие организации, соответственно, и разные по тарифам модели управления.

Давайте разберемся, чем же отличается сервисная управляющая компания в сегменте “бизнес-класс” от стандартной УК в минимальной по тарифу категории.

Во-первых, это сам дом: новый, современный, как правило, расположенный в центральном районе города с удобной транспортной развязкой. Предполагается развитая инфраструктура по близости: магазины, аптеки, больницы, парки или деловая часть города со своими преимуществами.

Здание имеет высокие технические характеристики, уровень безопасности, отличные по качеству внутридомовые системы.

Во-вторых, это особенный дизайн: экстерьер и интерьер общественных зон, как правило, продуман и гармонично сочетается с концепцией дома.

В третьих, это центральный вход и просторная зона лобби, где размещается сервисная служба управляющей компании, выполняющая ряд полезных услуг для жителей дома и собственников жилья.

Давайте посмотрим детали сервиса на примерах.

В Екатеринбурге уже появляются жилые комплексы, где требования к обслуживанию и содержанию дома существенно выше, чем указано в минимальном перечне работ. Это означает, что у собственников все больше появляются потребности в дополнительных услугах и расширенных возможностях управляющих структур. Например, им не достаточно уборки коридора 3 раза в неделю, а есть потребность в ежедневной уборке достойного качества в лице приветливой горничной славянской внешности с профессиональными моющими средствами.

Управляющие Компании в наше время не только управляют МКД, соблюдая все необходимые стандарты качества, но и оказывают полезные сервисные услуги. Попадая в такие дома, возникает ощущение, что вы оказались в отеле высокого уровня: обязательно в центральном холле вы увидите стойку рецепции и доброжелательного администратора, которая внимательно сопровождает собственников, жителей и их гостей по всем возникающим вопросам. Здесь можно оформить все документы, оплатить счета за коммунальные услуги, вызвать сантехника, заказать доставку воды или вызвать врача.
Сервисную управляющую компанию отличает служба мониторинга или охраны, поскольку безопасность жителей всегда является приоритетом. В функционал этой службы, как правило, входит видеонаблюдение, ежедневный обход всей территории, контроль соблюдения правил проживания, в том числе график выполнения шумных работ. Сотрудники этой службы решают конфликтные ситуации, возникающие на территории комплекса, организуют движение транспорта на парковках и паркинге, обеспечивают контроль доступа в здание.

Техническая служба сервисных УК отличается высоким уровнем профессионализма. В жилом комплексе, как правило, предусмотрена должность инженера по эксплуатации, который знает все особенности функционирования именно этого здания и реагирует на любые неполадки максимально быстро. В состав технической службы входят электрик, сантехник и универсальные специалисты, выполняющие весь комплекс работ по обслуживанию объекта на высшем уровне.
Техническая служба таких компаний готова выполнять и разнообразный перечень сервисных услуг от установки крана до ремонта квартиры.

Одна из флагманских сервисных УК управляет комплексом апартаментов “Огни Екатеринбурга” (активная ссылка). УК “Огни Екатеринбурга” входит в группу компаний “ОГНИ”, которая специализируется именно на сервисном управлении. Здесь мы увидим все преимущества, отличающие сервисный дом:
1) новое современное высокотехнологичные здание с удобной центральной локацией
2) уникальное архитектурное решение, лаконичный дизайн, стильную отделку общественных зон здания
3) шикарный холл с многофункциональной стойкой рецепции, где звучит приятная музыка и решаются все вопросы резидентов и их гостей
4) в холле расположен лобби-бар, где можно заказать завтрак, ланч или даже ужин с доставкой в апартамент, а также мини-маркет 24/7
5) богатая инфраструктура комплекса позволяет решать большинство ежедневных задач, не выезжая из дома
Безупречное взаимодействие служб гостиничного типа обеспечивают функционирование комплекса на высшем уровне; к услугам жителей клининг, техническая служба и круглосуточный мониторинг , специалисты которого в команде с администратором в режиме 24/7 реагируют на любые пожелания и просьбы гостей.

Изюминкой сервиса “Огней” является настоящий консьерж-сервис с огромным перечнем услуг и товаров, снимающий все бытовые хлопоты во время проживания.

Такой профессиональный подход позволяет жителям экономить время и деньги на отвлекающие мелочи и сконцентрироваться на действительно важных в жизни приоритетах. Безусловно, такой подход к сервису ценят деловые люди, поэтому апартаменты в Огнях очень востребованы среди предпринимателей и бизнес-среды.

Итак, теперь у каждого появляется выбор: кто на какой уровень сервиса претендует. Одни довольствуются малым и обладают временем решать свои вопросы самостоятельно. А другие готовы платить за сервис чуть больше и получать преимущество в свободном времени, наслаждаться жизнью здесь и сейчас, не откладывая драгоценные моменты “на потом”. Решение всегда за Вами!

Узнать подробнее об услуге «Концепция функционирования и управления объектом»

Официальный сайт МУП «РМПТС» | Для потребителей

Ресурсоснабжающая организация (РСО) — важный участник рынка коммунальных услуг. Блага современной цивилизации, обеспечивающие комфорт наших жилищ, будь то вода, тепло, газ или электрическая энергия – это все обитателям многоквартирных домов (МКД) предоставляет РСО.

Что же представляют собой РСО? Многим данный термин неизвестен, и люди ошибочно полагают, что за подачу теплоэнергии и воды в дома отвечает представительство управляющей компании. Ресурсоснабжающие организации являются и производителями необходимых ресурсов, и их поставщиками. Приведем примеры. Городской водоканал направляет воду по трубам в дома. Соответственно, открывая в своем доме кран, мы пользуемся холодной водой. За горячую воду и отопление отвечает МУП «РМПТС».

Оплата их услуг производится в соответствии с действующими ценами. Тарифы ресурсоснабжающих организаций для каждого российского региона различны.

Когда поставщик воды, газа, электроэнергии, тепла может выступать в роли исполнителя коммунальных услуг (КУ)?

В настоящее время многоквартирными домами управляют:

  • товарищества собственников жилья или иные кооперативные объединения;
  • управляющие компании;
  • непосредственно владельцы недвижимости.

В последнем случае, когда один собственник выступает от лица всех жильцов (это также может быть доверенное лицо), исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация.

Иные ситуации, когда эти же предприятия выступают в роли поставщика КУ:

  • собственники еще не определились со способом управления;
  • предыдущий метод руководства прекратил действовать, а новый (УК или ТСЖ) еще не выбран. В промежутке между этими событиями РСО превращается в исполнителя КУ.

В Постановлении Правительства РФ № 354 перечислены правила, при которых ресурсоснабжающие организации могут стать поставщиками коммунальных услуг (КУ).

Может ли ресурсоснабжающей организацией быть управляющая компания (УК)

Управляющая компания – это юридическое лицо, которое эксплуатирует, управляет и содержит жилые дома в соответствии с договором, подписанным между ней и владельцами квартир. Иными словами, УК выступает как посредник, который аккумулирует средства собственников, чтобы оплачивать услуги, предоставляемые ресурсоснабжающей организацией.

Управляющая компания – это исполнитель КУ и подрядчик пользователей. РСО – это субподрядчик на основании заключенного между УК и РСО договора.

Помимо этого, управляющая компания занимается обслуживанием общего имущества, составляет план ремонта, проводит его и эксплуатирует здания. На основании всего вышесказанного ресурсоснабжающая организация не может быть УК, поскольку имеет право осуществлять лишь один вид деятельности и не должна заниматься общим руководством жилых объектов.

Вместе с тем РСО и потребители могут рассчитываться напрямую. Это не мешает управляющей компании выполнять свои функции. Допускается также прямой договор собственника с ресурсоснабжающей организацией на оказание услуг.

Имеет ли собственник право заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией?

По плану потребителям можно будет заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями в 2017 году. Оформлять подобные соглашения будет разрешено в ряде случаев:

  • если услугами пользуется владелец частного жилого помещения;
  • если общее собрание жильцов выберет вариант непосредственного управления. Обычно эта форма удобна для небольших домов, количество квартир в которых менее 16;
  • если пользователи – собственники нежилых помещений в МКД;
  • если у ТСЖ или УК будут задолженности перед РСО, сумма которых превысит стоимость услуг за три расчетных периода;
  • в промежуток времени, когда договор между исполнителем КУ и потребителями прекратит действовать до момента вступления в силу нового соглашения.

В ряде этих ситуаций у собственников жилых объектов есть возможность заключать прямые договоры и проводить непосредственный расчет с ресурсоснабжающими организациями.

Вместе с тем в данном вопросе есть как плюсы, так и минусы. Вот основные преимущества такой схемы.

  • Отсутствуют расходы на содержание УК.
  • Коллективной ответственности нет. На собственнике, своевременно оплачивающем КУ, задолженности недобросовестных соседей не сказываются.
  • Возможность привлечения подрядных организаций по обслуживанию жилья на краткосрочный период. За счет этого реально достичь значительной экономии, так как все компании конкурируют друг с другом, а потому стремятся предложить наиболее выгодные условия.

В числе недостатков заключения прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями и пользователями можно отметить следующие:

  • Снижается эффективность управляемости МКД. Чтобы решать важные вопросы, потребуется проведение общих собраний, которые могут не привести к согласию между всеми участниками.
  • Невозможность выполнения капремонта в доме с привлечением финансов, предоставляемых Фондом содействия реформированию ЖКХ.

Как взаимодействует управляющая компания и ресурсоснабжающие организации

Многие владельцы жилых помещений в МКД не знают о взаимодействии управляющей компании и ресурсоснабжающей организации. Именно УК, являясь представителем собственников квартир, заключает договор с поставщиками на оказание услуг. Контракты подобного рода обязательно содержат в себе указание срока и тарифов. Данные документы не следует путать с теми, что оформляют между собой жильцы и управляющая компания.

В сотрудничестве УК и РСО есть множество плюсов, однако имеются и минусы. Далеко не все собственники жилья без задержек вносят оплату за коммунальные услуги. Поскольку УК, представляя владельцев, прописывает обязательство о своевременном расчете за потребленные ресурсы и прочий сервис, то в случае неуплаты несет ответственность.

При росте сумм непогашенных обязательств ресурсоснабжающее предприятие имеет право вызвать УК в суд и взыскать с нее задолженности. Множество управляющих компаний имеет дело с приставами-исполнителями, а в дальнейшем становится банкротом. Именно поэтому, отвечая за весь МКД, УК, безусловно, рискует.

права УК, за что отвечает, чем занимается

  🔸 oбecпeчeниe oбщeй и пoжapнoй бeзoпacнocти, нaпpимep, кoнтpoль зa нeзaкoннoй ycтaнoвкoй тaмбypныx двepeй, пoддepжaниe пpoxoдoв в нaдлeжaщeм cocтoянии;

  🔸 пpoвeдeниe пoдгoтoвитeльныx мepoпpиятий пepeд нaчaлoм зимнeгo пepиoдa — нaпpимep, пpoвepкa paбoтocпocoбнocти cиcтeмы oтoплeниe, пocтaвкa тoпливa в coбcтвeннyю кoтeльнyю;

  🔸 тeкyщий peмoнт oбщeдoмoвoгo имyщecтвa — вкpyчивaниe лaмпoчeк в пoдъeздax, зaмeнa paзбитыx cтeкoл в oкнax в пoдъeздax, зaмeнa cтapoй плитки нa нoвyю и тaк дaлee;

  🔸 блaгoycтpoйcтвo и oзeлeнeниe пpилeгaющeй к дoмy тeppитopии, ecли oнa oтнocитcя к oбщeдoмoвoмy имyщecтвy — зaмeнa лaвoчeк нa нoвыe, oбcлyживaниe дeтcкoй плoщaдки;

  🔸 ycтpaнeниe aвapий и иx пocлeдcтвий в MКД, нaпpимep, oткaчивaниe вoды из пoдвaльныx пoмeщeний пocлe пpopывa тpyб oтoплeния;

  🔸 пoддepжaниe чиcтoты в пoдъeздax, иx yбopкa — нaйм yбopщицы для пoдмeтaния, мытья пoлoв нa лecтничныx клeткax;

  🔸 пoддepжaниe paбoчeгo cocтoяния кoммyникaций, ceтeй внyтpи дoмa — УК мoжeт peмoнтиpoвaть иx cвoими cилaми или oбpaщaтьcя к пocтaвщикaм ycлyг;

  🔸 тpaнcпopтиpoвкa мycopa, жидкиx бытoвыx oтxoдoв — кoмпaния тoжe мoжeт вывoзить мycop и opгaнизoвывaть cтoк ЖБИ caмocтoятeльнo или пpибeгaть к пoмoщи пoдpядчикoв;

  🔸 ycтaнoвкa и экcплyaтaция oбщeдoмoвыx пpибopoв yчeтa oплaты зa oбщeдoмoвыe нyжды;

  🔸 paбoты пo бoлee эффeктивнoмy pacxoдoвaнию элeктpoэнepгии, нaпpимep, ycтaнoвкa энepгocбepeгaющиx лaмпoчeк вмecтo лaмп нaкaливaния.

Уcлyги yпpaвлeнчecкoгo и opгaнизaциoннoгo xapaктepa тoжe включaют в ceбя мнoжecтвo типoв paбoт. B ниx вxoдят:

  ▪ yчeт вcex жильцoв дoмa — coбcтвeнникoв, c вpeмeннoй peгиcтpaциeй, пpoживaющиx пo дoгoвopaм coциaльнoгo и oбычнoгo нaймa;

  ▪ выявлeниe злocтныx нeплaтeльщикoв и тex, ктo пoтpeбляeт pecypcы в oбxoд cчeтчикoв пpи пoмoщи нeзaкoннoгo пoдключeния;

  ▪ yчeт oплaты — ктo и в кaкoм oбъeмe плaтит, ктo нeт;

  ▪ xpaнeниe, oбecпeчeниe цeлocтнocти вceй дoкyмeнтaции нa MКД, в тoм чиcлe пacпopтoв;

  ▪ инфopмиpoвaниe coбcтвeнникoв o тapифныx плaнax, нaпpимep, pacпeчaткa и pacклeйкa cooтвeтcтвyющиx oбъявлeний;

  ▪ взaимoдeйcтвиe c пpeдпpиятиями, кoтopыe oбecпeчивaют пocтaвкy кoммyнaльныx ycлyг, кoнтpoль кaчecтвa oкaзывaeмыx ycлyг;

  ▪ пpoвeдeниe coбpaний жильцoв, пpeдocтaвлeниe oтчeтa o пpoдeлaннoй paбoтe и плaнa нa гoд нe peжe oднoгo paзa в гoд.

Ecть oбязaннocти УК пo Жилищнoмy кoдeкcy: opгaнизaции нe мoгyт oткaзывaтьcя oт ниx. B pядe cлyчaeв yпpaвляющиe кoмпaнии мoгyт мeнять нeкoтopыe oбязaннocти и пpaвa, в зaвиcимocти oт дeйcтвyющиx peгиoнaльныx пoпpaвoк. Toчный cпиcoк oбязaннocтeй и пpaв кoмпaнии yкaзaн в дoгoвope c нeй. Изyчитe eгo, чтoбы пoнять, чeм зaнимaeтcя УК, зa чтo oнa oтвeтcтвeннa, a чтo нaxoдитcя внe зoнe ee дeятeльнocти.

Статья 8. Особенности деятельности управляющей компании / КонсультантПлюс

Статья 8. Особенности деятельности управляющей компании

1. Управляющая компания осуществляет функции, а также иную деятельность в соответствии с настоящим Федеральным законом, решениями Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и своими учредительными документами.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 298-ФЗ)

1.1. Утратил силу. — Федеральный закон от 02.07.2021 N 332-ФЗ.

2. Управляющая компания осуществляет следующие основные функции:

(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 298-ФЗ)

1) общее организационное руководство и координация деятельности по реализации проекта, в том числе:

а) утверждение документов, содержащих правила проекта, и обеспечение их соблюдения;

б) утверждение иных необходимых для осуществления функций управляющей компании документов;

в) обеспечение взаимодействия лиц, участвующих в реализации проекта, между собой и с органами государственной власти, органами местного самоуправления, иными организациями;

2) обеспечение функционирования инфраструктуры территории Центра;

3) организация исследовательской деятельности и коммерциализации ее результатов, включая содействие их осуществлению, в том числе:

(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 298-ФЗ)

а) принятие решений о предоставлении или лишении статуса участника проекта;

б) ведение реестра участников проекта и предоставление органам государственной власти и органам местного самоуправления документов, подтверждающих статус участника проекта;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 250-ФЗ)

в) организация предоставления и (или) предоставление сервисов, необходимых для осуществления и (или) способствующих осуществлению исследовательской деятельности и коммерциализации ее результатов (в том числе юридических услуг, бухгалтерских услуг, маркетинговых услуг, услуг по правовой охране результатов интеллектуальной деятельности и защите прав на них, услуг по привлечению инвестиций, услуг по продвижению продукции (услуг) участников проекта, услуг технологического брокера, иных услуг, содействующих осуществлению коммерциализации результатов исследовательской деятельности, а также исследовательской деятельности). Организация предоставления и (или) предоставление указанных сервисов для участников проекта и установленных правилами проекта отдельных категорий лиц, участвующих в реализации проекта, могут осуществляться управляющей компанией на льготных условиях в случаях и порядке, которые предусмотрены правилами проекта;

(пп. «в» в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 298-ФЗ)

г) предоставление или организация предоставления лицам, участвующим в реализации проекта, услуг таможенного представителя;

(в ред. Федерального закона от 28.12.2016 N 467-ФЗ)

д) обеспечение возможности использования объектов инфраструктуры территории Центра. Обеспечение указанной возможности для участников проекта и определенных правилами проекта отдельных категорий лиц, участвующих в реализации проекта, может осуществляться управляющей компанией на льготных условиях в случаях и порядке, которые предусмотрены правилами проекта;

(пп. «д» в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 298-ФЗ)

4) представление документов, необходимых для возмещения в соответствии с настоящим Федеральным законом понесенных лицами, участвующими в реализации проекта, затрат по уплате таможенных платежей;

4.1) популяризация научно-технической и инновационной деятельности;

(п. 4.1 введен Федеральным законом от 02. 08.2019 N 298-ФЗ)

5) осуществление иных функций, предусмотренных настоящим Федеральным законом, решениями Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и уставом управляющей компании.

(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 298-ФЗ)

3. Управляющая компания осуществляет функции, указанные в части 2 настоящей статьи, самостоятельно или с привлечением третьих лиц, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Управляющая компания и привлеченные ею третьи лица осуществляют указанные функции на территории Центра и за ее пределами.

(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 298-ФЗ)

4. Управляющая компания поручает или иным образом передает дочерним обществам управляющей компании право осуществления функций в порядке и на условиях, которые установлены статьей 9 настоящего Федерального закона.

5. Управляющая компания не вправе поручать третьим лицам осуществление функций, указанных в подпунктах «а» и «б» пункта 1, подпунктах «а» и «б» пункта 3 и пункте 4 части 2 настоящей статьи, или иным образом передавать третьим лицам право на их осуществление.

6. Управляющая компания вправе поручать осуществление функций, указанных в подпункте «г» пункта 3 части 2 настоящей статьи и пункте 16 части 1 статьи 5 настоящего Федерального закона, исключительно дочернему обществу управляющей компании.

7. В случае передачи управляющей компанией третьим лицам, в том числе региональному оператору, права осуществления отдельных функций по реализации проекта к деятельности данных лиц применяются положения настоящего Федерального закона, регулирующие деятельность управляющей компании по осуществлению соответствующих функций.

(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 298-ФЗ)

7.1. Управляющая компания вправе по запросу получать в отношении юридических лиц, местом нахождения которых является территория Центра, и участников проекта сведения, подлежащие размещению в форме открытых данных на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, уполномоченного по контролю и надзору в области налогов и сборов, в сети «Интернет» в соответствии с пунктом 1. 1 статьи 102 Налогового кодекса Российской Федерации. Направление запроса о предоставлении указанных сведений и предоставление таких сведений осуществляются в электронной форме с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.

(часть 7.1 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 298-ФЗ)

8. Для представления информации в органы государственной власти и органы местного самоуправления управляющая компания разрабатывает специальные бланки, которые являются бланками строгой отчетности и подлежат регистрации в федеральном органе государственной власти, осуществляющем функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере регистрации некоммерческих организаций.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 250-ФЗ)

9. Финансовое обеспечение деятельности управляющей компании осуществляется за счет собственных средств управляющей компании, собственных средств дочерних обществ управляющей компании, средств федерального бюджета, а также за счет иных источников в соответствии с законодательством Российской Федерации, включая доходы управляющей компании от предусмотренного подпунктами «в» — «д» пункта 3 части 2 настоящей статьи выполнения на возмездной основе работ, оказания услуг лицам, участвующим в реализации проекта, и иным лицам.

(часть 9 в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 298-ФЗ)

10. Управляющая компания обязана размещать ежегодно в сети «Интернет» отчет о своей деятельности.

Официальный интернет-портал Администрации Томской области — Ошибка

array
(
    'code' => 404
    'type' => 'CHttpException'
    'errorCode' => 0
    'message' => ''
    'file' => '/var/www/production/protected/modules/pages/controllers/FrontController.php'
    'line' => 30
    'trace' => '#0 [internal function]: FrontController->actionIndex(\'otveti-na-chast...\')
#1 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(4189): ReflectionMethod->invokeArgs(Object(FrontController), Array)
#2 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(4206): CAction->runWithParamsInternal(Object(FrontController), Object(ReflectionMethod), Array)
#3 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3720): CInlineAction->runWithParams(Array)
#4 /var/www/production/yii/framework/yiilite. php(7049): CController->runAction(Object(CInlineAction))
#5 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7058): CFilterChain->run()
#6 /var/www/production/protected/modules/rights/components/RController.php(36): CFilter->filter(Object(CFilterChain))
#7 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7091): RController->filterRights(Object(CFilterChain))
#8 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7046): CInlineFilter->filter(Object(CFilterChain))
#9 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3710): CFilterChain->run()
#10 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3695): CController->runActionWithFilters(Object(CInlineAction), Array)
#11 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1799): CController->run(\'\')
#12 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1719): CWebApplication->runController(\'pages/front\')
#13 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1236): CWebApplication->processRequest()
#14 /var/www/production/public/index. php(72): CApplication->run()
#15 {main}'
    'traces' => array
    (
        0 => array
        (
            'function' => 'actionIndex'
            'class' => 'FrontController'
            'type' => '->'
            'args' => array
            (
                0 => 'otveti-na-chasto-zadavaemie-voprosi'
            )
            'file' => 'unknown'
            'line' => 0
        )
        1 => array
        (
            'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
            'line' => 4189
            'function' => 'invokeArgs'
            'class' => 'ReflectionMethod'
            'type' => '->'
            'args' => array
            (
                0 => FrontController#1
                (
                    [layout] => '//layouts/main'
                    [breadcrumbs] => array()
                    [pageTitle] => null
                    [mainPage] => false
                    [navigationItemId] => null
                    [portalId] => 1
                    [portalName] => 'Администрация Томской области'
                    [Controller:_assetsBase] => null
                    [contact] => Contact#2
                    (
                        [BaseActiveRecord:_beforeSaveLogId] => null
                        [*:disablePortalCriteria] => false
                        [CActiveRecord:_new] => false
                        [CActiveRecord:_attributes] => array
                        (
                            'id' => 1
                            'portal_id' => 1
                            'alias' => 'footer'
                            'address' => '634050, г. Томск, пл. Ленина, 6'
                            'photo' => null
                            'driving_directions' => ''
                            'description' => ''
                            'executive_id' => 79
                            'is_deleted' => 0
                        )
                        [CActiveRecord:_related] => array()
                        [CActiveRecord:_c] => null
                        [CActiveRecord:_pk] => 1
                        [CActiveRecord:_alias] => 't'
                        [CModel:_errors] => array()
                        [CModel:_validators] => null
                        [CModel:_scenario] => 'update'
                        [CComponent:_e] => array
                        (
                            'onbeforesave' => CList#3
                            (
                                [CList:_d] => array
                                (
                                    0 => array
                                    (
                                        0 => ImageBehavior(. ..)
                                        1 => 'beforeSave'
                                    )
                                )
                                [CList:_c] => 1
                                [CList:_r] => false
                                [CComponent:_e] => null
                                [CComponent:_m] => null
                            )
                            'onafterdelete' => CList#4
                            (
                                [CList:_d] => array
                                (
                                    0 => array
                                    (
                                        0 => ImageBehavior(...)
                                        1 => 'afterDelete'
                                    )
                                )
                                [CList:_c] => 1
                                [CList:_r] => false
                                [CComponent:_e] => null
                                [CComponent:_m] => null
                            )
                        )
                        [CComponent:_m] => array
                        (
                            'ImageBehavior' => ImageBehavior#5
                            (
                                [fields] => array
                                (
                                    0 => array
                                    (
                                        'field' => 'photo'
                                        'small' => array(. ..)
                                        'medium' => array(...)
                                    )
                                )
                                [module] => 'contact'
                                [ImageBehavior:smallPrefix] => 'small_'
                                [ImageBehavior:mediumPrefix] => 'medium_'
                                [ImageBehavior:largePrefix] => 'large_'
                                [CBehavior:_enabled] => true
                                [CBehavior:_owner] => Contact#2(...)
                                [CComponent:_e] => null
                                [CComponent:_m] => null
                            )
                        )
                    )
                    [user_ip_address] => null
                    [counters] => '28522211'
                    [pageKeywords] => 'Администрация Томской области,Томская область,Томск, портал'
                    [pageDescription] => 'Официальный интернет-портал Администрации Томской области'
                    [menu] => array()
                    [defaultAction] => 'index'
                    [CController:_id] => 'front'
                    [CController:_action] => CInlineAction#6
                    (
                        [CAction:_id] => 'index'
                        [CAction:_controller] => FrontController#1(. ..)
                        [CComponent:_e] => null
                        [CComponent:_m] => null
                    )
                    [CController:_pageTitle] => null
                    [CController:_cachingStack] => null
                    [CController:_clips] => null
                    [CController:_dynamicOutput] => null
                    [CController:_pageStates] => null
                    [CController:_module] => PagesModule#7
                    (
                        [defaultController] => 'front'
                        [layout] => null
                        [controllerNamespace] => null
                        [controllerMap] => array()
                        [CWebModule:_controllerPath] => '/var/www/production/protected/modules/pages/controllers'
                        [CWebModule:_viewPath] => null
                        [CWebModule:_layoutPath] => null
                        [preload] => array()
                        [behaviors] => array()
                        [CModule:_id] => 'pages'
                        [CModule:_parentModule] => null
                        [CModule:_basePath] => '/var/www/production/protected/modules/pages'
                        [CModule:_modulePath] => null
                        [CModule:_params] => null
                        [CModule:_modules] => array()
                        [CModule:_moduleConfig] => array()
                        [CModule:_components] => array()
                        [CModule:_componentConfig] => array()
                        [CComponent:_e] => null
                        [CComponent:_m] => null
                    )
                    [CBaseController:_widgetStack] => array()
                    [CComponent:_e] => null
                    [CComponent:_m] => null
                )
                1 => array
                (
                    0 => 'otveti-na-chasto-zadavaemie-voprosi'
                )
            )
        )
        2 => array
        (
            'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite. php'
            'line' => 4206
            'function' => 'runWithParamsInternal'
            'class' => 'CAction'
            'type' => '->'
            'args' => array
            (
                0 => FrontController#1(...)
                1 => ReflectionMethod#8
                (
                    [name] => 'actionIndex'
                    [class] => 'FrontController'
                )
                2 => array
                (
                    'url' => 'otveti-na-chasto-zadavaemie-voprosi'
                )
            )
        )
        3 => array
        (
            'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
            'line' => 3720
            'function' => 'runWithParams'
            'class' => 'CInlineAction'
            'type' => '->'
            'args' => array
            (
                0 => array
                (
                    'url' => 'otveti-na-chasto-zadavaemie-voprosi'
                )
            )
        )
        4 => array
        (
            'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite. php'
            'line' => 7049
            'function' => 'runAction'
            'class' => 'CController'
            'type' => '->'
            'args' => array
            (
                0 => CInlineAction#6(...)
            )
        )
        5 => array
        (
            'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
            'line' => 7058
            'function' => 'run'
            'class' => 'CFilterChain'
            'type' => '->'
            'args' => array()
        )
        6 => array
        (
            'file' => '/var/www/production/protected/modules/rights/components/RController.php'
            'line' => 36
            'function' => 'filter'
            'class' => 'CFilter'
            'type' => '->'
            'args' => array
            (
                0 => CFilterChain#9
                (
                    [controller] => FrontController#1(. ..)
                    [action] => CInlineAction#6(...)
                    [filterIndex] => 1
                    [CList:_d] => array
                    (
                        0 => CInlineFilter#10
                        (
                            [name] => 'rights'
                            [CComponent:_e] => null
                            [CComponent:_m] => null
                        )
                    )
                    [CList:_c] => 1
                    [CList:_r] => false
                    [CComponent:_e] => null
                    [CComponent:_m] => null
                )
            )
        )
        7 => array
        (
            'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
            'line' => 7091
            'function' => 'filterRights'
            'class' => 'RController'
            'type' => '->'
            'args' => array
            (
                0 => CFilterChain#9(. ..)
            )
        )
        8 => array
        (
            'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
            'line' => 7046
            'function' => 'filter'
            'class' => 'CInlineFilter'
            'type' => '->'
            'args' => array
            (
                0 => CFilterChain#9(...)
            )
        )
        9 => array
        (
            'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
            'line' => 3710
            'function' => 'run'
            'class' => 'CFilterChain'
            'type' => '->'
            'args' => array()
        )
        10 => array
        (
            'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
            'line' => 3695
            'function' => 'runActionWithFilters'
            'class' => 'CController'
            'type' => '->'
            'args' => array
            (
                0 => CInlineAction#6(. ..)
                1 => array
                (
                    0 => 'rights'
                )
            )
        )
        11 => array
        (
            'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
            'line' => 1799
            'function' => 'run'
            'class' => 'CController'
            'type' => '->'
            'args' => array
            (
                0 => ''
            )
        )
        12 => array
        (
            'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php'
            'line' => 1719
            'function' => 'runController'
            'class' => 'CWebApplication'
            'type' => '->'
            'args' => array
            (
                0 => 'pages/front'
            )
        )
        13 => array
        (
            'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite. php'
            'line' => 1236
            'function' => 'processRequest'
            'class' => 'CWebApplication'
            'type' => '->'
            'args' => array()
        )
        14 => array
        (
            'file' => '/var/www/production/public/index.php'
            'line' => 72
            'function' => 'run'
            'class' => 'CApplication'
            'type' => '->'
            'args' => array()
        )
    )
)
Официальный интернет-портал Администрации Томской области — Ошибка | Администрация Томской области

404

Просим прощения, ведутся технические работы

/var/www/production/protected/modules/pages/controllers/FrontController.php at line 30

#0 [internal function]: FrontController->actionIndex('otveti-na-chast...')
#1 /var/www/production/yii/framework/yiilite. php(4189): ReflectionMethod->invokeArgs(Object(FrontController), Array)
#2 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(4206): CAction->runWithParamsInternal(Object(FrontController), Object(ReflectionMethod), Array)
#3 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3720): CInlineAction->runWithParams(Array)
#4 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7049): CController->runAction(Object(CInlineAction))
#5 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7058): CFilterChain->run()
#6 /var/www/production/protected/modules/rights/components/RController.php(36): CFilter->filter(Object(CFilterChain))
#7 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7091): RController->filterRights(Object(CFilterChain))
#8 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7046): CInlineFilter->filter(Object(CFilterChain))
#9 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3710): CFilterChain->run()
#10 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3695): CController->runActionWithFilters(Object(CInlineAction), Array)
#11 /var/www/production/yii/framework/yiilite. php(1799): CController->run('')
#12 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1719): CWebApplication->runController('pages/front')
#13 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1236): CWebApplication->processRequest()
#14 /var/www/production/public/index.php(72): CApplication->run()
#15 {main}

Чем занимается компания по управлению недвижимостью?

Ключевые выводы


Выбор в пользу использования компаний по управлению недвижимостью является трудным решением для многих инвесторов в недвижимость. Некоторые и не мечтают инвестировать в недвижимость без наличия фирмы по управлению недвижимостью до закрытия соответствующей сделки. Другие, однако, изо всех сил пытаются освободиться от мышления «сделай сам», которое мешает им добиться большего. Как оказалось, использование управляющей компании не так очевидно, как мне хотелось бы предположить.Вы можете задать себе такие вопросы, как «Чем занимается компания по управлению недвижимостью?» или «Стоит ли компания по управлению недвижимостью?» По крайней мере, я убежден, что преимущества использования компании по управлению недвижимостью намного перевешивают недостатки.

Справедливо сказать, что аргумент проистекает из затрат, которые приходится нести, чтобы работать с управляющим недвижимостью, но я отвлекся. Стоимость не столько минус, сколько инвестиция. Хотя наем стороннего менеджера стоит денег, я могу заверить вас, что это того стоит.Более того, их участие может очень легко увеличить ваши шансы на увеличение прибыли. Если этого недостаточно, вот некоторые из важных задач, которые хорошая компания по управлению недвижимостью внесет в ваш портфель аренды.

Что такое управление недвижимостью?

Управление недвижимостью — это практика, в соответствии с которой третья сторона несет ответственность за поддержание статус-кво в доме и удовлетворение его жителей. Поэтому владельцы недвижимости, сдаваемой в аренду, традиционно нанимают управляющих недвижимостью для наблюдения за повседневными операциями с их активами в сфере недвижимости и решения любых вопросов или проблем, которые могут возникнуть у арендаторов.Если недвижимость свободна, работа управляющего недвижимостью заключается в том, чтобы следить за тем, чтобы дом был сдан в аренду. Как следует из названия, управление недвижимостью заботится обо всех аспектах аренды дома, от продажи свободных площадей и подписания договоров аренды до сбора арендной платы и вызова на ремонт. В этом отношении немногие стратегии более выгодны для арендного портфеля, чем наем стороннего управляющего недвижимостью, что вызывает простой вопрос: как работают компании по управлению недвижимостью?


[ Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости и узнать, как инвестиции в недвижимость могут помочь вам на пути к финансовой независимости.]


Нужна ли мне фирма по управлению недвижимостью?

Есть много инвесторов, которые полностью поддерживают использование компании по управлению недвижимостью. Тем не менее, нет правила о том, что кому-то нужен управляющий недвижимостью. В то время как компании по управлению недвижимостью имеют несколько преимуществ, они очень дороги. Поэтому планируйте нанять управляющего недвижимостью, если:

  • Вы планируете приобрести несколько объектов недвижимости для сдачи в аренду. Чем больше в портфеле недвижимости, сдаваемой в аренду, тем более востребованными становятся фирмы по управлению недвижимостью.

  • Вы не находитесь в непосредственной близости от вашего актива. Если сдаваемая в аренду недвижимость находится далеко от вашего дома, рекомендуется нанять менеджера, который сможет лучше следить за ней.

  • Вы не хотите активно управлять имуществом. Если вы рассматриваете недвижимость как источник пассивного дохода, вам понадобится управляющий недвижимостью, который позаботится о текущем обслуживании и повседневных операциях.

  • Вы не хотите быть работодателем. Наем сотрудников, таких как менеджер-резидент, сопряжен с несколькими обязанностями, такими как начисление заработной платы и юридические требования.Компания по управлению недвижимостью не является вашим сотрудником; они независимые подрядчики. Использование одного из них избавит вас от необходимости становиться работодателем.

  • Вы можете позволить себе дополнительные расходы. Управляющие недвижимостью будут взимать процент от арендной платы, что того стоит. Та же плата может избавить арендодателей от головной боли и высвободить много времени для инвестирования в другие места.

  • У вас мало времени. Даже если вы не против управлять своей собственностью, вы не сможете активно работать с ней каждый день.Если вы планируете больше сосредоточиться на управлении своим бизнесом, найм управляющей компании может быть вашим лучшим способом действий.

  • Вы можете себе это позволить. Выбирая компанию по управлению недвижимостью, вы можете рассчитывать на котировки в диапазоне от 5% до 10% от вашего дохода от аренды. Исключением будет случай падения рынка. В этом случае целесообразно продолжить управление имуществом самостоятельно или с помощью управляющего-резидента.

  • У вас есть недвижимость, участвующая в программе доступного жилья. Обычно в таких программах владельцы могут получать гранты, налоговые льготы или кредиты под низкие проценты в обмен на сдачу в аренду людям с низким уровнем дохода. С этими преимуществами также приходят более сложные правила, которых вы должны придерживаться. Наличие компании по управлению недвижимостью, которая знает все тонкости этих правил, может помочь в геометрической прогрессии в долгосрочной перспективе.

Что делает управляющий недвижимостью?

Расходы на управление недвижимостью — веский аргумент, особенно если вы думаете о том, чтобы отвлечься от своей прибыли, но я могу заверить вас, что это совсем не так.Да, компания по управлению недвижимостью действительно потребует дополнительных денег, чтобы нанять ее, но мне нравится думать об этом как об инвестиции, а не как о затратах. Видите ли, хороший управляющий недвижимостью может очень быстро вернуть больше, чем их собственные первоначальные затраты. В конце концов, средняя компания по управлению недвижимостью обычно награждает инвесторов следующим:

  • Управляющие недвижимостью будут взимать арендную плату с арендаторов

  • Управляющие недвижимостью выслушают запросы на техническое обслуживание и решат проблему

  • Управляющие недвижимостью могут иметь дело с неплательщиками, которые просрочили арендную плату на несколько месяцев

  • Управляющие недвижимостью будут продавать рассматриваемую недвижимость, чтобы ограничить количество вакансий

  • Управляющие недвижимостью будут вести подробные записи обо всем, что происходит на территории

Арендная плата

Сбор арендной платы — одна из самых очевидных задач управляющего недвижимостью. Однако, если бы это все, что сделали управляющие недвижимостью, было бы, безусловно, труднее оправдать найм такого человека, особенно с возможностями онлайн-платежей. Конечно, это не значит, что собирать арендную плату легко. Если все ваши арендаторы вносят арендную плату в полном объеме, и вы не против заплатить отличной юридической фирме, когда что-то пойдет не так, вы можете подождать, чтобы оценить все услуги. Тем не менее, большинство инвесторов в недвижимость не в такой ситуации. Некоторые работают на рынках, где ежемесячная плата за аренду представляет собой битву.

[ Готовы сделать следующий шаг в своем образовании в сфере недвижимости? Узнайте, как начать инвестировать в недвижимость, посетив наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости. ]

Регулярное техническое обслуживание имущества

Работа с звонками арендаторов по техническому обслуживанию, возможно, является самым большим стимулом для инвесторов в недвижимость, чтобы заручиться помощью управляющего недвижимостью. Однако дело не только в обслуживании. Работа с арендаторами часто может быть самой большой проблемой.Иногда их потребности не велики и не дороги, но важны время и срочность. Трубы могут быть заблокированы и течь обратно в выходные дни или заблокированы посреди ночи. Многие из этих звонков могут раздражать арендодателя, но если к ним всегда относятся таким образом, обязательно возникнут более серьезные проблемы с арендаторами и с арендной собственностью. Для оптимизации доходных свойств требуется быстрое и отзывчивое обслуживание клиентов.

Управляющие недвижимостью обработают эти запросы, избавив вас от бремени.Если он небольшой, запросы могут обрабатываться внутри. Более крупные и сложные вопросы могут быть делегированы сторонним специалистам. Опытные инвесторы в недвижимость обычно имеют соглашение об управлении недвижимостью, которое разрешает компании проводить ремонт на сумму до определенной суммы в долларах без предварительного специального разрешения. Это упрощает процесс и гарантирует, что проблемы не усугубятся, если вы не сможете связаться с вами.

Компании по управлению недвижимостью могут обращаться за регулярными проверками и текущим обслуживанием, например:

Управляющая компания по сути будет выступать в роли «посредника» и подключать арендаторов к необходимым услугам.

Работа с неплательщиками

Это относится не только к медленно плательщикам, но и к тем, кто серьезно нарушает свои договоры аренды. Они могут быть просрочены более чем на месяц или угрожать состоянием вашего имущества, или полиция может быть вовлечена в уголовное дело. Иногда такие вещи можно решить напрямую с арендаторами. В других случаях может потребоваться помощь адвокатов или даже обращение в суд. Фирма по управлению недвижимостью может справиться с этим за вас и сэкономить массу времени и нервов в таких ситуациях.Наличие профессиональной третьей стороны часто может ускорить принятие лучших решений, чем арендодатель, который может стать более легкой мишенью для злоумышленников.

Поиск арендаторов

Это намного больше работы, чем некоторые могут подумать на первый взгляд. Хорошая управляющая компания берет на себя расходы по маркетингу для арендаторов, показу квартир и отбору потенциальных арендаторов. Здесь собрано много опыта. Возможно, это самое ценное, что предлагают управляющие компании.Далее идет надзор за въездом и выездом.

Бухгалтерия

Бухгалтерия, вероятно, наименее интересная часть недвижимости для большинства инвесторов. В то же время правильное ведение бухгалтерского учета и обработка счетов имеют решающее значение для минимизации налогов, удержания лучших поставщиков и в целом для обеспечения движения денежных средств. Если ваш менеджер по недвижимости предоставляет эту услугу бесплатно, вам лучше воспользоваться ею. Если нет, то нет никаких причин, по которым вы не можете нанять кого-то для управления своими книгами. В конце концов, арендную недвижимость лучше всего оставить в качестве пассивной инвестиции.Проведите соответствующее исследование, чтобы найти хорошего бухгалтера в вашем районе и определить, принесут ли его услуги пользу вашему бизнесу.

5 преимуществ владения компанией по управлению недвижимостью

Самое большое преимущество, которое получают инвесторы, работая с управляющими компаниями, — это время. Заручившись услугами хорошей управляющей компании, инвесторы не будут вынуждены сами управлять недвижимостью; они будут свободны брать на себя другие обязанности.Дополнительное время поможет большинству инвесторов найти и приобрести больше объектов для сдачи в аренду, чтобы добавить их в свой портфель. Для других отсутствие необходимости управлять недвижимостью избавляет их жизнь от ненужного стресса. Однако стоит отметить, что время — не единственная причина, по которой кто-то может захотеть нанять управляющую компанию. На самом деле у найма менеджера есть несколько преимуществ, не последними из которых являются:

  1. Уменьшение ответственности: Одним из малопонятных преимуществ наличия сторонней фирмы по управлению недвижимостью является защита от ответственности, которую хороший управляющий недвижимостью добавляет в портфель неопытного инвестора. Оппортунистическим арендаторам может быть легко выдвинуть ложные обвинения в отношении тактики сбора арендной платы, незаконных методов выселения и небрежного обслуживания. Внешний управляющий может отклонить многие ложные требования, предъявляемые инвестору.

  2. Качество Арендаторы: Компании по управлению недвижимостью управляют недвижимостью для заработка; это то, в чем они хороши. В результате лучшие из них узнали, что искать в хорошем арендаторе. Таким образом, можно с уверенностью предположить, что наем управляющего недвижимостью приведет к привлечению лучших арендаторов недвижимости, что является отличной новостью для арендодателей.Чем лучше арендатор, тем лучше опыт будет для владельцев.

  3. Shorter Vacancies: Компания по управлению недвижимостью не только размещает объявления о заполнении вакансий, но и делает это с чувством безотлагательности и эффективности. Опять же, поскольку это их работа, компании по управлению недвижимостью, скорее всего, лучше заполняют вакансии, чем традиционные арендодатели, что резко сокращает продолжительность вакансий. Между тем, арендодатели могут увеличивать прибыль в течение года, поддерживая актив в эксплуатации.

  4. Снижение затрат на содержание: Работа с хорошими фирмами по управлению недвижимостью даст инвесторам доступ к их сети профессиональных подрядчиков. Контакты, которые уже есть у управляющего недвижимостью, будут работать в вашу пользу и сэкономят на расходах на обслуживание. Не только это, но и подрядчики также придут с рекомендацией, которая неоценима.

  5. Better Reviews: Арендаторы, как правило, предпочитают работать с управляющими недвижимостью, так как процесс почти всегда объективно более гладкий.В результате опыт, как правило, лучше, чем иметь дело напрямую с арендодателями. Впоследствии арендаторы с большей вероятностью оставят хороший отзыв, когда освобождают помещение. Те же самые обзоры послужат привлечению большего количества посетителей к дому, когда придет время искать другого арендатора.

Что еще нужно учитывать

Я утверждаю, что найм компании по управлению недвижимостью — это отличная инвестиция, но, как и во всем остальном, не забывайте о должной осмотрительности и знайте все, что вы получите, заручившись услугами стороннего управляющего недвижимостью. Как я уже упоминал, управляющие недвижимостью, как правило, приносят больше, чем люди думают. Сказав это, вот еще несколько вещей, на которые вам нужно обратить особое внимание, прежде чем совершить коммит:

Стоимость управления недвижимостью

Стоимость управления собственностью остается главной проблемой для тех, кто сидит на заборе. По крайней мере, средняя плата за управление недвижимостью может составлять от восьми до 12 процентов от месячной арендной платы.Некоторые управляющие недвижимостью также взимают фиксированную плату в дополнение к ежемесячному проценту. В нынешнем виде восемь процентов представляют собой довольно хорошее значение, тогда как 12 процентов могут показаться некоторым слишком высокими. Однако стоит отметить, что не все управляющие недвижимостью созданы равными. Для отличного менеджера вполне разумно просить 12 процентов своих услуг, чтобы оправдать их собственные затраты.

Найм управляющего недвижимостью

Наем управляющего недвижимостью — задача, к которой нельзя относиться легкомысленно. По крайней мере, вы получаете то, за что платите. Как я уже упоминал, управляющие недвижимостью будут запрашивать от восьми до 12 процентов от стоимости аренды, но их гонорар может не отражать, насколько они хороши. Вполне возможно, что неадекватный управляющий может завысить цену, а хороший — занизить. Тем не менее, единственный способ узнать, нанимаете ли вы подходящего кандидата для своего бизнеса, — это проявлять должную осмотрительность. Не просто основывайте свое решение на средней плате за управление недвижимостью; копните немного глубже и найдите тот, который соответствует вашим конкретным критериям.

Прежде всего, определите, чего вы больше всего хотите от управляющего недвижимостью. Что вам нужно от вашего менеджера? Составьте список потребностей и желаний и используйте их, чтобы выбрать подходящую компанию для представления вашей собственности. Затем проверьте их соответствующим образом. Смогут ли они сделать то, что обещают? Получите отзывы и поговорите с их текущими клиентами, чтобы лучше понять их удовлетворенность.

Поиск хорошей управляющей компании

Хотя хорошие компании по управлению недвижимостью приносят большую пользу, найти такую ​​может быть непросто, если вы не знаете, что искать.Рассмотрите аспекты, по которым вам нужна помощь, и задайте вопросы потенциальным компаниям. Они останавливаются в своих владениях? Как проходит процесс отбора арендаторов? Как они справляются с выселением, когда это необходимо? Нанимая компанию по управлению недвижимостью, будьте осторожны, прежде чем принимать окончательное решение. Ознакомьтесь со следующими советами, которые помогут вам начать поиск:

  • Обратитесь за рекомендациями к коллегам и местному квартирному товариществу.

  • Найдите сертифицированных управляющих недвижимостью в каталоге членов Института управления недвижимостью.

  • Найдите управляющего NARPM на сайте Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью.

  • Тщательно проведите собеседование с компаниями, прежде чем принимать решение.

Помните, что поиск нужной посадки может занять несколько недель. Всегда задавайте любые интересующие вас вопросы и не бойтесь доверять своим инстинктам. Вы не хотите подписывать контракт только для того, чтобы обнаружить, что их операции не соответствуют вашим стандартам.

Резюме

Надеюсь, теперь у вас есть лучший ответ на вопрос «Чем занимается управляющая компания?» Управляющие компании, особенно хорошие, на вес золота.По-настоящему великая управляющая компания вполне может сэкономить/принести инвесторам больше денег, чем их первоначальные взносы. Тем не менее, стоимость управления недвижимостью является скорее инвестицией, чем расходом.

Вы когда-нибудь думали о работе в управляющей компании? Пожалуйста, дайте нам знать, что вы думаете об этой идее в комментариях ниже.


Вы хотите иметь возможность выйти на пенсию финансово комфортно?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости может помочь вам научиться инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость, что может помочь увеличить ваш ежемесячный денежный поток. Эксперт-инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость , которые лучше всего работают на современном рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начните учиться инвестировать в современный рынок недвижимости!

Каковы обязанности компании по управлению недвижимостью?

Новые или начинающие владельцы сдаваемой в аренду недвижимости могут обнаружить, что быть арендодателем означает больше, чем они рассчитывали. Тем не менее, следующим логическим шагом будет обращение за помощью к одной из ведущих компаний по управлению недвижимостью Гейтерсбурга.Тем не менее, вы можете быть незнакомы с обязанностями управляющего недвижимостью и тем, какую пользу они могут принести владельцам недвижимости. Итак, если вы сомневаетесь, стоит ли нанимать профессиональную помощь, продолжайте читать ниже. Мы дадим вам краткое изложение того, какие услуги должна предложить вам опытная, высококвалифицированная управляющая компания.

Что такое компания по управлению недвижимостью?

Компания по управлению имуществом — это третья сторона, которая работает над поддержанием статус-кво сдаваемого в аренду имущества за ежемесячную или годовую плату.Это включает в себя множество операционных задач, а также обработку всех коммуникаций с арендаторами. В зависимости от компании, контракта и индивидуальных потребностей владельца управляющая компания может взять на себя все аспекты ведения успешного арендного бизнеса. Таким образом, владельцы получают возможность сосредоточить свои усилия и энергию на других вещах, зная, что об их аренде заботятся.

Каковы обязанности управляющего недвижимостью?

Для занятых владельцев сдаваемой в аренду недвижимости делать все самостоятельно может быть не лучшим вариантом.В конце концов, у арендодателя много задач, которые только увеличиваются, чем больше у вас собственности. Итак, чтобы лучше понять преимущества и обязанности управляющего недвижимостью, ознакомьтесь с основными функциями компании по управлению арендой ниже.

  1. Целевой маркетинг
  2. Тщательный промежуток и проверка арендатора
  3. Aredant Moving-In и Inspection
  4. Профилактическое обслуживание и ремонт
  5. Прокат Коллекция
  6. Работа с укладки
  7. Работа с недвижимостью
  8. Услуги бухгалтерского учета
  9. Выездные инспекции
  10. Связь с арендаторами и жалобы

Целевой маркетинг

Одной из наиболее важных обязанностей управляющего недвижимостью является ограничение времени вакантности.Поэтому эти компании используют свои обширные знания местного рынка для создания целевой рекламы. Таким образом, помогая найти квалифицированного арендатора быстрее, чем если бы владелец сделал все в одиночку.

Они используют разнообразный набор платформ, таких как Craigslist, MLS, онлайн-объявления, популярные сайты по аренде и доски объявлений местных сообществ, чтобы представить объявления широкому кругу потенциальных клиентов. Кроме того, эти профессиональные усилия по аренде включают тщательное отслеживание всех потенциальных клиентов, экскурсии по объектам и предварительный отбор заявителей — и все это в соответствии с требованиями Справедливого жилищного права.

Тщательная проверка арендаторов

Тщательная проверка арендаторов — лучшая защита владельца от проблемных арендаторов. Таким образом, компания по управлению недвижимостью будет проверять всех заявителей на соответствие стандартному набору квалификаций, которые соответствуют всем законам о справедливом жилищном обеспечении. Это основная причина обратиться за помощью к управляющему недвижимостью. Последнее, что вы хотите сделать, это подать в суд за непреднамеренную дискриминацию заинтересованного арендатора.

Как правило, стандартная проверка включает в себя проверку биографических данных и кредитоспособности, чтобы убедиться, что заявители не имеют криминального прошлого, предыдущих выселений или крупных непогашенных долгов.Кроме того, очень важно убедиться, что заявитель имеет стабильный и достаточный доход для покрытия ежемесячной арендной платы. Кроме того, хороший управляющий недвижимостью попросит предыдущего арендодателя или других профессиональных рекомендаций. Это дает ценную информацию и служит прогнозом будущего поведения арендатора.

Въезд и осмотр жильцов

День въезда – волнительный и потенциально напряженный день как для жильцов, так и для арендодателей. К счастью, одной из обязанностей управляющего недвижимостью является обеспечение плавного и беспрепятственного въезда.Некоторые из задач, которые управляющий недвижимостью выполняет в день въезда или до него, включают, помимо прочего, –

  • Составление и получение подписей на законном договоре аренды в соответствии с конкретными потребностями объекта
  • Подробная проверка всех сторон, с фотографиями
  • Сбор залога и арендной платы за первый месяц, а также любые применимые сборы за размещение домашних животных или парковку
  • Предоставить арендаторам приветственный пакет, который включает важную информацию об имуществе, контактные телефоны, обязанности по техническому обслуживанию и информацию о районе.
  • Наконец, управляющий недвижимостью выдает арендаторам ключи от собственности.

Профилактическое техническое обслуживание и ремонт

Каждый раз, когда у арендатора есть запрос на техническое обслуживание или ремонт, компания по управлению имуществом должна его обрабатывать. В идеале одной из ключевых обязанностей управляющего недвижимостью является круглосуточное реагирование на любой аварийный ремонт. Тем не менее, некоторые управляющие компании используют специальные технологии для обработки этих звонков в нерабочее время, но, несмотря на это, оперативность, когда дело доходит до технического обслуживания, имеет жизненно важное значение.

Для владельцев отсутствие необходимости принимать звонки от арендаторов в нерабочее время является одним из лучших преимуществ обращения за помощью к команде управляющих недвижимостью. Мало того, что у них есть ресурсы, чтобы справиться с чрезвычайными ситуациями, они также снимают с вас нагрузку и должны быть доступны все время.

Сбор арендной платы

Отправка напоминаний об аренде, обработка арендных платежей и выплата платежей владельцам — одна из основных обязанностей управляющего недвижимостью. Ведь получение ренты и есть цель арендных инвестиций.

Лучшие управляющие компании предложат арендаторам несколько удобных способов оплаты аренды. В настоящее время большинство арендаторов рассчитывают платить онлайн, так как это более эффективно для всех участников. Фактически, с помощью онлайн-сервисов арендаторы могут настроить автоматические платежи, поэтому они никогда не забывают отправлять свои платежи.

Работа с неплательщиками

Даже при самых строгих мерах предосторожности арендаторы иногда не выплачивают арендную плату. Во многих случаях тщательное общение может решить эти проблемы с арендаторами, чтобы избежать дорогостоящих судебных разбирательств.Однако, помимо сбора арендной платы и взаимодействия с арендаторами, управляющие недвижимостью при необходимости инициируют процедуру выселения.

Это включает в себя подачу документов для начала выселения, отправку надлежащих уведомлений, представление владельцев недвижимости в суде и содействие выселению арендаторов. Эти ситуации могут оказаться стрессовыми, если на вашей стороне нет опытных профессионалов. Таким образом, наличие авторитетной третьей стороны, представляющей ваши интересы, может сделать процесс более эффективным и защитить вас от злоумышленников.

Регулярные осмотры имущества

Обеспечение надлежащего ухода за имуществом на протяжении всего срока аренды требует больших усилий. Таким образом, полезно, чтобы управляющий недвижимостью проводил сезонные проверки. Регулярные проверки могут не только проверять, чтобы убедиться, что арендатор удовлетворен, но и ваш управляющий недвижимостью может также убедиться, что арендатор выполняет свои обязательства.

Кроме того, раннее выявление небольших проблем с обслуживанием может сэкономить большие средства до того, как проблемы станут серьезными.Это также отличный способ узнать, что может сделать ваших арендаторов счастливее. Все эти вещи в конечном итоге помогут владельцам в их стремлении к успеху в качестве владельцев недвижимости.

Бухгалтерские услуги

Компании по управлению недвижимостью обязаны вести всю финансовую документацию, касающуюся вашего бизнеса по аренде недвижимости. Итак, вот некоторые вещи, которые управляющий недвижимостью, скорее всего, будет решать при управлении вашей арендой:

  • Надлежащий учет всех собранных арендных платежей, включая квитанции
  • Годовая отчетность по всем финансовым отчетам, включая форму 1099
  • Ежемесячные отчеты о доходах/расходах
  • Документация о любых платежах, произведенных от имени владельца ( коммунальные услуги, ТСЖ, страховые взносы )
  • Все оценки технического обслуживания, заказы на выполнение работ и счета-фактуры/квитанции об оплате
  • Годовая налоговая информация по самой собственности и бизнесу по аренде недвижимости

Хотя может быть полезно нанять отдельного бухгалтера, который поможет вам с годовой финансовой отчетностью по аренде, просто знайте, что опытная компания по управлению недвижимостью может справиться с большинством, если не со всеми документами за вас. На самом деле, некоторые управляющие недвижимостью даже помогут вам подать ежегодные налоги, чтобы вам не пришлось нанимать внешние услуги.

Инспекции при выезде

Так же, как управляющий недвижимостью помог заселить вашего арендатора, он несет ответственность за помощь арендатору при выезде.

Когда арендатор уведомляет об этом, управляющий недвижимостью подготовит маркетинг для нового арендатора. Кроме того, они осматривают квартиру в целом, чтобы определить, какой ущерб арендатору можно удержать из залога, если таковой имеется.Тем не менее, процесс выезда включает в себя некоторые из следующих шагов –

  • Предоставление арендатору подробного списка предполагаемых убытков
  • Возврат оставшейся суммы залога арендатора
  • Замена всех замков и ремонт
  • Очистить сдаваемое в аренду имущество для следующего арендатора, который переедет в него
  • Выставить свободную недвижимость обратно на рынок

Связь с арендаторами и жалобы

В идеале компания по управлению недвижимостью должна иметь круглосуточную горячую линию для арендаторов. Это необходимо для обработки вызовов аварийного техобслуживания и защиты ваших ценных инвестиций. Однако не каждый арендатор звонит по поводу технического обслуживания.

Очень важно, чтобы кто-то был доступен в рабочее время для обработки регулярных запросов на ремонт, вопросов или жалоб арендаторов. Часто недовольный арендатор становится еще более расстроенным, если ему приходится оставлять сообщения или играть в телефонную метку, пытаясь получить помощь. Таким образом, наличие управляющего недвижимостью, выступающего в качестве буфера в таких ситуациях, означает меньший стресс для владельца и более эффективные решения для арендаторов.

5 преимуществ профессионального управления арендой

Обязанности управляющего недвижимостью многочисленны, как и преимущества. Хотя можно управлять арендой самостоятельно, опытные арендодатели знают, что, опираясь на опыт профессионалов, можно максимально увеличить потенциал ваших инвестиций. Ознакомьтесь с этими пятью преимуществами управляющих недвижимостью ниже:

  • Уменьшенная вакансия . Знание местных условий жизненно важно для поиска лучшего арендатора в кратчайшие сроки.Таким образом, управляющие недвижимостью могут использовать свой опыт для создания срочности, заполнения вакансий и увеличения прибыли за счет поддержания объекта в эксплуатации.
  • Качественные арендаторы . Тщательный отбор является основой для поиска хороших арендаторов. Таким образом, использование услуг по управлению недвижимостью — лучший способ быстро найти качественных арендаторов!
  • Ограниченная ответственность – Соблюдение законов о справедливом жилищном обеспечении необходимо для предотвращения дорогостоящих споров о дискриминации. Кроме того, обучение и опыт, предоставляемые профессионалами, помогают ограничить риск таких претензий для владельца.
  • Снижение затрат на техническое обслуживание . Доступ к собственным специалистам по техобслуживанию и сети доверенных поставщиков 3 rd дает инвесторам возможность снизить затраты на техническое обслуживание и выполнять работу более эффективно.
  • Более высокий уровень удержания арендаторов . Оборот недвижимости стоит денег, поэтому удержание арендаторов имеет большое значение для успешной сдачи в аренду. Управляющие недвижимостью помогают обеспечить удовлетворенность арендаторов и используют продление, чтобы сохранить лучших арендаторов на месте.

Почему наем правильного управляющего недвижимостью является ключевым?

Каждое решение, которое принимает владелец сдаваемого в аренду жилья, может так или иначе стоить ему денег или сэкономить их деньги. Да, наем опытной команды для выполнения обязанностей управляющего недвижимостью стоит денег, но выгоды, безусловно, могут перевесить капиталовложения.

Компания Bay Property Management Group уделяет особое внимание управлению арендой и только этому. Но независимо от того, находится ли ваша сдаваемая в аренду недвижимость в округе Монтгомери или за его пределами, мы можем помочь.Наша команда менеджеров, специалистов по аренде, бухгалтерии и специалистов по техническому обслуживанию всегда рядом, чтобы гарантировать, что ни одна деталь вашего арендного бизнеса не будет упущена из виду. Итак, если вы новичок в отрасли или понимаете, что самоуправление может быть не лучшим выбором для вас, свяжитесь с Bay Property Management Group сегодня.

Property Management Company Syracuse, NY

Ваше экспертное руководство по развивающемуся рынку многоквартирного жилья

Портфель управления активами Two Plus Four включает более 150 объектов, построенных и управляемых с 1977 года, в том числе более 2885 единиц жилья в Нью-Йорке. штат Йорк.

Наша цель
Мы стремимся работать с доступным жильем для малоимущих. Мы поддерживаем исключительные рабочие отношения с некоммерческими партнерами, муниципалитетами и частным сектором, включая: Министерство сельского хозяйства США, Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD), Жилищный трастовый фонд штата Нью-Йорк (HTF), Жилищное управление штата Нью-Йорк. Community Renewal (HCR) и синдикаторы налоговых льгот на жилье для малоимущих.

Наш успех
Мы обеспечиваем инвесторов и владельцев надежной финансовой прибылью. Структурированные программы доходов, контроль расходов и максимальная чистая операционная прибыль способствуют долгосрочному росту активов благодаря профессиональному управлению и обслуживанию клиентов.

Наша опытная команда по управлению недвижимостью умело управляет маркетингом, арендой и эксплуатацией разнообразных жилищных программ. У нас более 100 лет опыта работы с LIHTC, Section 515, HUD и рыночной недвижимостью.

Let’s Talk
Узнайте, как Two Plus Four может предоставить полный комплекс услуг по управлению имуществом для достижения ваших целей. Позвоните сегодня по телефону (315) 437-2178.


«Ваша команда менеджеров по аренде безупречна… Как возможно, что даже самая сложная ситуация разрешается гармонично…? Не будет преувеличением сказать, что эти люди были образцами для подражания для всех нас. Мы надеемся, что наш совместный управленческий опыт сохранится и в будущем».
— Сьюзан Щербаки, исполнительный директор Alfred Housing Committee, I NC.

«С ними было приятно иметь дело, и я без колебаний рекомендую их всем.»
— Ричард Дж. Донован, мэр города Миноа, штат Нью-Йорк


Предназначен для помощи пожилым людям и семьям в поиске доступного жилья в штате Нью-Йорк помогать пожилым людям и семьям, ищущим доступное жилье в своих сообществах.Наши сертифицированные специалисты по жилищным вопросам стремятся превзойти ожидания наших жителей благодаря своей приверженности и энтузиазму.

Если вы ищете доступное жилье для себя, своей семьи или в качестве пожилого человека, пожалуйста, проверьте списки более чем 65 управляемых объектов Two Plus Four, чтобы найти возможности для проживания в вашем районе.Наши региональные и местные сотрудники могут ответить на ваши вопросы и помочь определить, соответствуете ли вы требованиям.

В соответствии с федеральным законом и политикой Министерства сельского хозяйства США, этому учреждению запрещается дискриминация по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, пола, возраста, инвалидности, религии, пола, семейного положения, сексуальной ориентации и репрессий. (Не все запрещенные базы применимы ко всем программам). Чтобы подать жалобу на дискриминацию, напишите в Министерство сельского хозяйства США, помощнику секретаря по гражданским правам, офис помощника секретаря по гражданским правам, 1400 Independence Avenue, S.W., остановка 9410, Вашингтон, округ Колумбия, 20250-9410. Или позвоните по бесплатному номеру (866) 632-9992 (английский) или (800) 877-8339 (TDD), (866) 377-8642 (английский Federal-relay) или (800) 845-6136 (испанский Federal-relay). Министерство сельского хозяйства США является поставщиком равных возможностей и работодателем. Компания Two Plus Four Management Co., Inc. и этот жилой комплекс не допускают дискриминации на основании статуса инвалида при допуске или доступе, лечении или трудоустройстве в своих программах и мероприятиях, поддерживаемых федеральным правительством. Указанное ниже лицо было назначено для координации соблюдения требований о недискриминации, содержащихся в правилах Департамента жилищного строительства и городского развития, реализующих раздел 504 (24 CFR, часть 8, от 2 июня 1988 г. ).Сьюзен М. Киммел, президент, 6737 Myers Road, East Syracuse, New York 13057, # 315-437-2178 (голос) или # 711 (TDD/TTY).


НАЙТИ ЖИЛЬЕ В ВАШЕМ РАЙОНЕ
Нажмите на карту ниже.

Свяжитесь с нами для управления недвижимостью недалеко от Сиракуз, штат Нью-Йорк.

Выбор фирмы по управлению коммерческой недвижимостью

Компетентный и профессиональный менеджер может защитить ваши инвестиции и удовлетворить ваших арендаторов.

Афина З. Харман, CCIM, CPM, CSM |

I На сегодняшних сложных рынках недвижимости выбор правильной фирмы по управлению коммерческой недвижимостью является одним из самых важных решений, которые могут принять инвесторы. Обученные, опытные и творческие менеджеры по недвижимости могут получить максимальную отдачу от актива за счет улучшения денежного потока, удержания арендаторов и увеличения стоимости.Имея более 10 000 фирм по управлению недвижимостью в Соединенных Штатах, инвесторы часто не могут выбрать ту, которая будет соответствовать их личным инвестиционным целям.

Часто инвесторы обращаются за советом в фирмы по управлению недвижимостью к коммерческим брокерам, которые представляют их интересы в сделках. Рекомендация квалифицированного управляющего недвижимостью может быть частью вашего контракта с клиентом или дополнительной услугой, особенно полезной для инвесторов из других штатов или иностранных инвесторов, которые не знакомы с управляющими недвижимостью в вашем регионе.

Тот, кого вы порекомендуете, естественным образом отразится на вас, что в идеале улучшит восприятие вас вашими клиентами. Хотя вы, вероятно, знакомы с основами управления недвижимостью, сейчас самое время ознакомиться с процессом оценки управляющих недвижимостью. Это может быть особенно своевременно, если вы думаете о том, чтобы передать свое имущество в руки квалифицированного специалиста — решение, которое может привести к более прибыльному использованию вашего времени. Независимо от того, выбираете ли вы фирму, чтобы порекомендовать ее клиенту, или ищете услуги самостоятельно, эти рекомендации помогут вам найти правильное сочетание между недвижимостью и услугами по управлению.

Что искать
Для идеального соответствия экспертиза управляющей компании должна соответствовать потребностям инвестора. Является ли инвестиция в недвижимость офисом, промышленным зданием, многоквартирным жилым комплексом или пригородным стрип-центром? Есть ли у здания проблемы с вакансиями, проблемы с техническим обслуживанием или проблемы с маркетингом?

Изучите опыт фирмы, спросив, какими еще объектами недвижимости, такими как ваша (или вашего клиента), она управляет, как долго она управляет этими объектами и каковы результаты их управления.

Узнайте, с какими инвесторами обычно имеет дело управляющая компания. Управляет ли он индивидуальными инвесторами или специализируется на работе с институциональными инвесторами? Фирма, которую вы рассматриваете, должна иметь опыт обслуживания вашего типа инвестора, а также вашего типа собственности, потому что требования к отчетности для каждого типа инвестора будут разными.

Репутация имеет значение
Хорошая компания будет иметь положительную репутацию в отрасли, поэтому поинтересуйтесь и определите положение фирмы в деловом сообществе.Он должен иметь солидную репутацию за предоставление профессиональных управленческих услуг, а также за добросовестность и честность.

Хотя количество лет в бизнесе не обязательно является определяющим фактором профессионализма, оно отражает опыт и долголетие. Однако не думайте, что лучший сервис всегда приходит с годами: новая компания может компенсировать недостаток опыта за счет агрессивного управления или пристального внимания к деталям.

Организационная стабильность является смежным вопросом.Как долго отдельные члены работают в фирме? Вы имеете дело с одним и тем же менеджером или группой менеджеров, которые обеспечивают преемственность в собственности, или существует значительная текучесть кадров? Отсутствие стабильности может означать плохое управление компанией или отсутствие финансовой стабильности; какой бы ни была причина, вам нужно постоянное обслуживание и знакомые лица, которых арендаторы узнают и узнают, поэтому быстрая текучесть кадров должна стать тревожным сигналом.

Ищите аккредитацию
Как и в других областях недвижимости, аккредитованная фирма по управлению недвижимостью отличается от других фирм тем, что соответствует более высоким стандартам.Некоторые CCIM специализируются на управлении недвижимостью, и многие из них могут также иметь специальные звания, такие как сертифицированный управляющий недвижимостью (CPM), администратор недвижимости (RPA) и сертифицированный менеджер торгового центра (CSM). Институт управления недвижимостью (IREM) присуждает статус Аккредитованной управляющей организации (AMO) фирмам, которые соответствуют его критериям.

Ищите фирму с аккредитованным персоналом и руководством. Эти члены должны соответствовать строгим требованиям к образованию и опыту в области финансового и операционного управления.

Конечно, фирмы, сотрудники которых имеют другие, смежные квалификации, скорее всего, будут иметь более широкое и глубокое понимание многих аспектов управления инвестиционной недвижимостью. Компания по управлению недвижимостью, с которой вы работаете, должна быть опытной и гибкой; хорошо разбирается в бухгалтерском учете, архитектуре, аренде, продажах, праве, оценке, маркетинге и обслуживании; честность и прямота в отношениях с клиентами, арендаторами и собственными сотрудниками. Спросите о загруженности менеджера, который будет закреплен за вашим аккаунтом.Вы должны знать, как часто менеджер будет посещать сайт.

Страховка чека
Узнайте о страховом покрытии фирмы и убедитесь, что руководящий персонал знаком с программами предотвращения убытков и управления рисками. Убедитесь, что у фирмы есть гарантия верности для защиты от потери денег или имущества в результате мошеннических или нечестных действий сотрудников. Он также должен иметь страховку вкладчика от подделки и изменения для защиты от убытков из-за подделки или изменения чеков, векселей и векселей.Фирма также должна придерживаться требований по страхованию профессиональной ответственности.

Наконец, избегайте фирм по управлению недвижимостью, у которых есть конфликты интересов, которые могут помешать вам или вашему клиенту получить максимальную отдачу. Попросите фирму раскрыть информацию о любых компаниях, которыми она может владеть или пользоваться исключительно, например, фирмы, занимающиеся ландшафтным дизайном или обслуживанием. В случае потенциального конфликта убедитесь, что управляющая компания использует процедуры конкурентных торгов и готова предоставить доказательства этого. Фирма должна приложить все усилия, чтобы в полной мере воспользоваться скидками, возможностями закупок и другими этическими средствами, имеющимися в ее распоряжении, при закупках или заключении контрактов на поставки и услуги от имени клиента.

Какие службы ожидать
Фирмы по управлению недвижимостью могут предоставлять широкий или ограниченный набор услуг в зависимости от потребностей клиента. Не думайте, что определенная услуга предоставляется фирмой автоматически. Спросите, какие конкретные услуги она будет предоставлять, и, как только вы или ваш клиент выберете фирму, разработайте с фирмой всеобъемлющее письменное соглашение об управлении. В соглашении будут изложены услуги, которые будет предоставлять фирма, а владелец точно знает, чего ожидать от фирмы по управлению недвижимостью и сколько будут стоить услуги.

Фирмы по управлению коммерческой недвижимостью обычно предоставляют следующие услуги.

Планирование управления. Коммерческая управляющая компания может проанализировать бизнес-среду и конкретное имущество в этой среде, разработать маркетинговую стратегию и порекомендовать, как лучше всего выполнить цели клиента.

Финансовый отчет. Ведение учета и финансовой отчетности являются ключевыми услугами, предоставляемыми управляющими фирмами. Попросите показать образцы отчетных документов фирмы.

Бюджетирование. Управляющая фирма разрабатывает и контролирует бюджет собственности, который охватывает все: от обслуживания до маркетинга, от персонала до операций. В течение года менеджер должен информировать владельца о любых необходимых корректировках бюджета и объяснять, почему они необходимы.

Программы технического обслуживания. Фирмы по управлению коммерческой недвижимостью обеспечивают ежемесячный мониторинг затрат на техническое обслуживание, а также разработку и реализацию программ профилактического обслуживания.

Анализ рынка аренды. Управляющие фирмы предоставят анализ рыночной арендной платы и арендной платы конкурентов, изменений в демографии района и ожидаемых уровней поглощения.

Маркетинговые программы. Фирмы могут разрабатывать и реализовывать маркетинговые программы, улучшающие имидж недвижимости и обеспечивающие успешную сдачу в аренду. Комплексная программа может включать такие важные маркетинговые инструменты, как брошюры, рекламные объявления, специальные мероприятия, информационные бюллетени по недвижимости, видеоролики, карты и знаки.

Арендная коллекция. Сбор арендной платы, включая ежедневный учет депозитов, является базовой услугой, предоставляемой управляющими фирмами. Также должна быть внедрена система управления денежными средствами, которая включает в себя инвестиционную прибыль от собранных арендных долларов.

Переговоры об аренде. Фирма обычно несет ответственность за ведение переговоров по всем арендаторам и продление аренды или, в качестве альтернативы, за рекомендацию лучшей лизинговой компании в этом районе и координацию лизинговой деятельности с этой компанией.

Отношения с арендаторами. Профессиональная фирма по управлению недвижимостью внимательно относится к потребностям арендаторов и незамедлительно реагирует на их проблемы. У него должна быть письменная политика для получения и решения проблем арендаторов.

Процедуры закупки. Фирмы устанавливают процедуры для закупки всего оборудования, расходных материалов, контрактных строительных услуг и страхового покрытия.

Спецификации контракта. Управляющие коммерческой недвижимостью подготавливают спецификации для всех подрядных работ (таких как строительство улучшений для арендаторов), получают конкурентные предложения и контролируют проекты.

Документированные процедуры. Коммерческие управляющие компании устанавливают документированные процедуры для обеспечения соблюдения всех федеральных, государственных, окружных и местных государственных законов, а также административных правил, постановлений и кодексов пожарной безопасности, здоровья и безопасности.

Окончательный выбор
Независимо от того, оцениваете ли вы фирмы для себя или своих клиентов, ищите коммерческую управляющую фирму, которая предоставляет необходимый тип управленческих услуг.Не все управляющие фирмы управляют всеми типами собственности. Когда вы приблизитесь к принятию окончательного решения, снова встретитесь с выбранной фирмой, чтобы рассмотреть ее предложение и спецификации. Это лучшее время для прояснения неясностей и переговоров по соглашению об управлении — не ждите, пока контракт не будет подписан.

Помните, что плата за управление недвижимостью прямо пропорциональна качеству и количеству предоставляемых услуг. Сборы за управление, как правило, основаны на проценте от сбора, хотя они различаются в разных частях страны для разных типов собственности и строго согласовываются между сторонами.Процентные сборы могут быть основаны на разных частях или на всем потоке доходов. Например, в торговых центрах плата за основные услуги может представлять собой процент от сбора чистой арендной платы, сбор валовой арендной платы, включая тройные чистые расходы и сборы за рекламу и маркетинг, фиксированную плату до определенного уровня дохода и процент после этого. или другой расчет. Также может взиматься процентная административная плата, применяемая только к тройным сетям, в дополнение к базовому проценту от чистого или валового дохода.

Альтернативные структуры оплаты включают фиксированную плату или фиксированную плату плюс процент от дохода. Факторы, которые следует учитывать, включают размер имущества, средний уровень арендной платы, сложность управления имуществом, местоположение, количество времени, необходимое для управления имуществом, и любую требуемую специальную отчетность.

Инвесторам больше, чем когда-либо, необходимо тщательно подбирать коммерческие управленческие команды. Правильная фирма по управлению недвижимостью обеспечит управленческий опыт, финансовую стабильность, профессиональное мастерство и честность, необходимые на сегодняшнем конкурентном рынке недвижимости.

Стоят ли компании по управлению недвижимостью затрат?

Сдаваемая в аренду недвижимость имеет множество преимуществ для инвесторов: от постоянного дохода до защиты от инфляции, использования чужих денег и налоговых льгот.

Они также приходят с трудом и головной болью, в отличие от настоящих источников пассивного дохода.

Многие домовладельцы стремятся делегировать эту работу управляющей компании. Но управляющие недвижимостью взимают высокую плату и вдобавок идут с другими причудами и рисками. Прежде чем нанимать управляющего недвижимостью, убедитесь, что вы полностью понимаете все плюсы, минусы и риски.

Что делают управляющие недвижимостью?

Прежде чем решить, стоит ли управляющий недвижимостью своих денег, вы должны сначала точно понять, что он делает и чего не делает.

Аренда свободных единиц

Подавляющее большинство труда и хлопот, связанных с землевладельцем, происходит от оборотов.

Управляющие недвижимостью контролируют все: от выезда старого арендатора и внесения залога до уборки квартиры и ее рекламы, проверки арендаторов и подписания нового договора аренды. Это требует гораздо больше работы, чем думает средний человек.

На самом деле, на этом этапе приходится так много труда землевладельцев, что некоторые домовладельцы просто сдают эту часть в аренду управляющим недвижимостью, продолжая при этом ежемесячно управлять своими арендованными помещениями.

Сбор арендной платы и взаимодействие с арендаторами

Управляющие недвижимостью служат на переднем крае всего обслуживания клиентов и общения с арендаторами.

Конечно, они собирают и вносят арендную плату. Но они также отвечают на телефонные звонки и электронные письма, отвечают на вопросы и собирают отзывы арендаторов — положительные и отрицательные. Как и все в сфере обслуживания клиентов, они улыбаются, в то время как грубые клиенты — обычно арендаторы, но иногда и арендодатели — кричат ​​и кричат ​​на них.

И, конечно же, им много звонят по поводу технического обслуживания.

Надзор за техническим обслуживанием и ремонтом

Первоначальный отчет арендатора о проблеме обслуживания — это только начало.Оттуда управляющие недвижимостью должны отправить кого-нибудь, чтобы он рассмотрел проблему, собрал ценовые предложения и обсудил варианты ремонта с арендодателем.

Как только арендодатель принимает решение о том, как решить проблему, управляющий недвижимостью координирует свои действия с подрядчиком и связывается с арендатором. Короче говоря, они управляют процессом от начала до конца, даже если сами никогда не поднимают молоток или гвозди.

Осмотр арендуемых единиц

Все ответственные арендодатели проверяют свои сдаваемые в аренду помещения не реже одного или двух раз в год.Или, по крайней мере, они посылают управляющего недвижимостью для проверки сдаваемых в аренду квартир.

Управляющий недвижимостью ищет проблемы с техническим обслуживанием или необходимостью ремонта, поскольку жильцы часто не сообщают о них. Они также дважды проверяют, что арендатор поддерживает помещение в соответствии с договором аренды и относится к нему с уважением.

Далее они подтверждают, что арендатор не нарушал договор аренды иным образом. Это может означать проникновение новых жильцов или домашних животных, преступное поведение или любое другое запрещенное поведение, указанное в договоре аренды.

Если они обнаружат нарушение договора аренды, они вручат арендатору предупреждение о выселении.

Провести выселение

В большинстве юрисдикций процесс выселения долгий и утомительный. Он начинается с вручения предупреждения о выселении, которое требует, чтобы арендатор либо устранил нарушение, либо освободил помещение. Чего многие арендаторы не делают, что требует длительного процесса выселения.

После предписанного периода ожидания управляющий недвижимостью подает в суд заявление о выселении, ждет даты слушания, представляет доказательства судье на слушании, а затем еще дольше ждет даты блокировки.Затем они появляются на локауте с подрядчиком, чтобы поменять замки и, возможно, вывезти кучу брошенного хлама из собственности.

Держите книги в чистоте

Наконец, компании по управлению недвижимостью ведут упорядоченный бухгалтерский учет. Они документируют все доходы и расходы, маркируя их надлежащим образом.

При наступлении налогового сезона они предоставляют арендодателю отчеты о прибылях и убытках вместе с налоговой формой (например, 1099) для своего чистого дохода от аренды.

Хотя это наименее очевидная из услуг, предоставляемых управляющими недвижимостью, это полезная услуга, поскольку большинство семейных домовладельцев не ведут дотошных бухгалтерских записей.


Сколько взимают управляющие недвижимостью?

Задайте этот вопрос 10 управляющим недвижимостью, и вы получите 10 разных ответов. Тем не менее, все управляющие недвижимостью взимают как минимум два вида сборов: сборы за размещение новых арендаторов и текущие сборы за взимание арендной платы. Оттуда сборы становятся менее прозрачными и менее оправданными.

Плата за размещение новых арендаторов

Как указано выше, обороты представляют собой наиболее трудоемкую работу по управлению арендой. Фирмы по управлению недвижимостью взимают соответствующую плату.

Большинство взимают плату в размере месячной арендной платы, когда они заполняют свободную квартиру, подписывая новый договор аренды. Они зарабатывают каждую копейку этой арендной платы, поэтому не ведите агрессивных переговоров.

Однако некоторые управляющие недвижимостью хитрят и взимают плату просто за продление существующих договоров аренды. Практически никакой работы не требуется, поэтому владельцы недвижимости должны полностью отказаться от этой платы.

Текущая плата за взимание арендной платы

Чтобы компенсировать управляющим недвижимостью не только работу по заполнению вакантных квартир, но и текущую работу по управлению арендной платой, они также взимают процент от собранной арендной платы.

Этот сбор обычно составляет от 6% до 10% всей взимаемой арендной платы. Ожидайте, что за более дорогие устройства придется платить в нижней части этого спектра, и наоборот. Несмотря на то, что это может быть предметом переговоров, сначала убедитесь, что управляющий недвижимостью не взимает менее очевидные сборы, прежде чем пытаться играть жестко в отношении этой законной платы.

Прочие сборы

Как арендодатель, я категорически возражаю против других видов платы за управление недвижимостью, кроме двух, описанных выше.

Недобросовестные управляющие недвижимостью прячут многие другие жалкие сборы мелким шрифтом в своих контрактах на управление недвижимостью.Например, некоторые взимают плату каждый раз, когда посещают отель. Периодическое посещение собственности является частью их работы! Это именно то, за что вы им платите.

Другие взимают плату каждый раз, когда отправляют подрядчика для выполнения работы. Опять же, это представляет собой основную работу в их описании работы, и вы не должны платить за нее отдельно.

С другой стороны, некоторые управляющие недвижимостью устраивают откаты с подрядчиками и разнорабочими. К сожалению, вам как арендодателю трудно определить это, потому что это нигде не указано в подписываемом вами договоре или в ваших ежемесячных отчетах о прибылях и убытках.


Преимущества найма управляющего недвижимостью

Управляющие недвижимостью предлагают ценную услугу, если работают хорошо и честно. Имейте в виду следующие плюсы, когда вы изучаете возможность найма одного из них.

Делегированный труд для (почти) пассивного дохода

Арендная недвижимость не является полностью пассивным источником дохода. Для управления ими требуется работа, в отличие от владения акциями, облигациями или инвестиционными фондами недвижимости (REIT).

Как домовладелец, вы можете делегировать всю работу, описанную выше, профессионалу, который вполне может сделать это намного лучше, чем вы.

Знание местного рынка

Управляющие недвижимостью знают местные рынки аренды вдоль и поперек.

Они могут за три минуты осмотреть арендуемую вами квартиру и сказать вам точную рыночную арендную плату. Они могут написать объявление об аренде и сфотографировать квартиру таким образом, чтобы привлечь больше внимания, чем конкурирующие квартиры. Если он не сможет двигаться быстро, они могут сказать вам, какие стимулы помогут ему арендовать быстро.

Или, по крайней мере, они должны уметь делать все вышеперечисленное.

Сеть местного персонала

Инвестиции в недвижимость — это командный вид спорта. Вам нужен вспомогательный персонал, начиная от агентов по недвижимости и заканчивая жилищными инспекторами, кредиторами и, прежде всего, подрядчиками. Много-много подрядчиков.

От самого дешевого мастера до самого узкого специалиста. Электрики, сантехники, специалисты по ОВиК, плотники, кровельщики — что угодно, рано или поздно вам это понадобится.

Хорошие управляющие недвижимостью поддерживают сеть профессионалов по благоустройству дома и могут выполнить работу за вас быстро и по доступной цене.

Свобода от дежурства

Большинство из нас ненавидит ощущение круглосуточной связи. Никто не любит телефонные звонки в 3 часа ночи, будь то по серьезной проблеме (только что обвалилась крыша) или по пустяку (перегорела лампочка).

Когда вы нанимаете управляющего недвижимостью, он берет на себя эту ответственность от вашего имени.

Конфиденциальность

Некоторые люди относятся к своей конфиденциальности более серьезно, чем другие. Тем не менее, вы действительно хотите дать всем своим арендаторам свой личный номер мобильного телефона? Ваш домашний номер? Ваш домашний адрес?

Когда я впервые начал встречаться со своей женой, я пригласил ее посмотреть фильм.В середине фильма в 9 часов вечера раздался стук в дверь. Раздраженный, я открыл его и увидел двух моих жильцов, стоящих там и просящих войти внутрь.

Вы этого не хотите.

К счастью, они были там, чтобы вернуть задолженность по арендной плате, а не разрубить меня на куски бензопилой. Но в мире есть некоторые сумасшедшие люди, и только потому, что вы готовы сдать кому-то квартиру, не означает, что вы хотите, чтобы они знали все ваши личные данные, например, где вы живете.

Когда вы нанимаете управляющего недвижимостью, вам не нужно предоставлять какую-либо личную информацию своим арендаторам.


Недостатки и риски найма управляющего недвижимостью

Несмотря на все причины нанять компанию по управлению недвижимостью, они по-прежнему сопряжены с множеством недостатков и рисков. Поймите их и смягчите их, прежде чем продолжить.

Стоимость

Совершенно очевидно, что управляющие недвижимостью стоят денег.

Некоторые инвесторы в недвижимость рассматривают комиссию за управление недвижимостью как «проедание своих доходов» от аренды недвижимости. Я на самом деле не согласен с этой точкой зрения — все инвесторы в недвижимость должны учитывать затраты на управление недвижимостью, когда они рассчитывают денежный поток недвижимости перед покупкой.

Как подчеркивалось выше, управление недвижимостью, сдаваемой в аренду, требует рабочей силы. Независимо от того, берете ли вы на себя эту работу или отдаете ее на аутсорсинг, это все равно затраты на оплату труда. Вам по-прежнему необходимо учитывать это при прогнозировании доходности инвестиционной собственности, потому что в противном случае это исказит цифры, когда вы сравниваете его с полностью пассивными инвестициями, такими как индексные фонды.

Заплатите за этот труд сами или заплатите кому-то другому, но кто-то должен это сделать.

Потеря контроля над методами управления

Когда вы сами управляете арендуемой недвижимостью, вы контролируете все.Вы можете тщательно проверять арендаторов, договариваться с подрядчиками о более низких счетах, проверять все квартиры раз в полгода, удерживать хороших арендаторов, обращаясь с ними внимательно, и вручать предупреждения о выселении в день, когда ежемесячная арендная плата становится несвоевременной.

Короче говоря, вы можете быть уверены, что получите максимально возможную отдачу от своих юнитов, применяя передовой опыт.

В тот момент, когда вы передаете работу кому-то другому, вы теряете большую часть этого контроля. Вы можете попросить управляющего недвижимостью использовать все передовые методы в отрасли, вы можете записать это в свой контракт, вы можете постоянно связываться с ними.Но вы никогда не сможете полностью узнать, насколько хорошо они применяют эти передовые методы.

Необходимость управлять менеджером

Точно так же, когда вы передаете работу кому-то другому, вам нужно управлять им. Вы должны регулярно проверять их, проверять их работу и проверять их показатели производительности. Когда они ошибаются, вы должны убедиться, что они знают, что они сделали не так, и знать, что вы знаете об этом.

В противном случае они соскользнут к своим базовым привычкам, которые, вероятно, не являются вершиной отраслевой практики.

Но вся эта работа поднимает вопрос: если вам все еще нужно выполнять всю эту управленческую работу, стоит ли вообще нанимать управляющего недвижимостью? Вы делегируете некоторые задачи только для того, чтобы взять на себя другую работу.

Потенциальная ответственность

Федеральное правительство, а также правительства штатов и местные органы власти жестко регулируют жилую недвижимость. Вы нарушаете любые законы арендодателя-арендатора и несете ответственность за судебные иски, штрафы и пени.

Как ваш представитель, управляющий имуществом может нарушить закон и возложить на вас ответственность за это.Конечно, вы потенциально можете подать на них в суд постфактум, но это само по себе требует денег, и даже если вы выиграете, вам придется приступить к взысканию судебного решения.

Это редкость, но это происходит, и это риск.

Грязные расставания

Когда вы делегируете работу по управлению своими владениями, вы отказываетесь не только от контроля, но и от знаний и информации.

Управляющие недвижимостью совершали самые ужасные действия, описанные в книге, и когда я, наконец, сообразил и уволил их, они оставили меня в ужасном беспорядке.У меня не было копий договоров аренды или обновленной контактной информации моих арендаторов. Недвижимость годами не проверялась, и накопились проблемы с техническим обслуживанием. Некоторые арендаторы платили абсурдно заниженную рыночную арендную плату, что ставило меня в безвыходное положение: либо резко повышать арендную плату (и терять хороших арендаторов), либо постепенно поднимать арендную плату до рыночных ставок в течение нескольких лет.

Передача управления вашей недвижимостью не похожа на возвращение контроля над вашими брокерскими счетами.Вы не просто сбрасываете пароль. Вы работаете с физическими активами стоимостью в сотни тысяч долларов и с живыми людьми, чьи интересы не обязательно совпадают с вашими. В лучшем случае ждите икоты, а в худшем — запутанных кошмаров.


Как нанять подходящего управляющего недвижимостью

Если и когда вы решите нанять управляющего недвижимостью, сделайте это правильно с первого раза. Не делайте это мимоходом, как один из дюжины пунктов в вашем списке дел, который нужно вычеркнуть этим утром.Выделите значительное количество времени на комплексную проверку и ожидайте, что это потребует значительного объема работы.

1. Исследование местных компаний по управлению недвижимостью

Начните с простого поиска в Интернете местных агентств по управлению недвижимостью.

На самом деле, одно из лучших мест, где можно найти предварительно проверенных управляющих недвижимостью, — это Roofstock. Поскольку они включают гарантии для своих утвержденных управляющих недвижимостью, они заинтересованы в их тщательной проверке.Проверьте, работает ли Roofstock в вашем регионе, и просмотрите их предпочитаемых менеджеров.

Но не ограничивайтесь этим. Ознакомьтесь с отзывами пользователей в Интернете на таких платформах, как Google, Sitejabber и Facebook. Как всегда, чем больше отзывов, тем больше доверия среди оценок.

Также рассмотрите возможность поиска рефералов в местных группах по инвестициям в недвижимость и в группах домовладельцев на Facebook. Существующие клиенты могут дать вам откровенное и непредвзятое мнение об управляющем недвижимостью.

2. Возьмите у них интервью

Свяжитесь с многообещающими управляющими недвижимостью и поговорите с ними.Спросите об их полномочиях, таких как лицензия на недвижимость или сертификаты Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью или Института управляющих недвижимостью.

Но также задавайте уточняющие вопросы. Взимают ли они какие-либо сборы, помимо размещения новых арендаторов и текущего сбора арендной платы? Какова средняя арендная плата за квартиры, которыми они управляют? Как часто в среднем берут обороты? Как часто они проверяют сдаваемые в аренду объекты? Как они общаются с арендаторами в нерабочее время?

Чем больше вопросов вы задаете, тем больше вы можете понять, что это за менеджеры.

3. Просмотрите их юридические контракты

Попросите копию договора на управление недвижимостью. Да, это делает чтение исключительно сухим, но читайте его от корки до корки. В частности, ищите каждую отдельную плату, как бы глубоко она ни была зарыта. Взимают ли они плату за простое продление существующего договора аренды? Взимают ли они плату за посещение собственности или за отправку подрядчика в помещение?

Также проверьте, подтверждают ли они в письменной форме передовые методы, такие как регулярные проверки.

Затем просмотрите копию стандартного договора аренды. Насколько он исчерпывающий? Является ли это типовой арендой или она включает в себя формулировки, защищающие арендодателя, а также положения и раскрытие информации для конкретного штата?

Если вы ничего не знаете о юридических договорах, найдите того, кто знает, и покажите ему и договор на управление недвижимостью, и договор аренды, чтобы узнать его мнение.


Последнее слово

Откровенно говоря, у меня было более чем достаточно неудачного опыта общения с управляющими недвижимостью. Это отрасль, изобилующая непрофессиональными или недобросовестными людьми, которые никогда не получали формального обучения своей работе.

Тем не менее, у многих арендодателей (включая меня) просто нет времени или желания управлять своей арендной платой. Планируйте потратить значительное количество времени на поиски, собеседования и найм управляющего недвижимостью, и никогда не соглашайтесь на того, кто не пользуется вашим абсолютным доверием и уважением. Вы буквально передаете активы на сотни тысяч долларов.

В качестве компромиссного варианта рассмотрите возможность найма службы управления недвижимостью исключительно для рекламы и проверки арендаторов, а также для обработки новых договоров аренды и въезда. Заплатите им фиксированную плату в размере месячной арендной платы, а затем управляйте занимаемой квартирой самостоятельно.

С управляющим недвижимостью или без нее аренда недвижимости требует некоторой работы с вашей стороны. Если вам нужны 100% пассивные инвестиции, обратите внимание на косвенные инвестиции в недвижимость, такие как Streitwise или GroundFloor .

Регистрация компании

1. Лицо, желающее зарегистрироваться в качестве компании по управлению активами в этом штате, должно подать письменное заявление в Отдел по форме, подготовленной и предоставленной Отделом, и оплатить сбор, требуемый в соответствии с NRS 645H. 560.

Заявка должна:

(a) указать имя, адрес проживания и служебный адрес заявителя, а также местонахождение каждого главного офиса и филиала, в которых компания по управлению активами будет вести бизнес в этом штате;


(b) Укажите название, под которым заявитель будет вести бизнес в качестве компании по управлению активами;

(c) Перечислите имя, адрес проживания и служебный адрес каждого лица, которое, если заявитель не является физическим лицом, будет иметь долю в компании по управлению активами в качестве принципала, партнера, должностного лица, директора или доверительного управляющего, с указанием дееспособность и звание каждого такого лица;

(d) Включите полный набор отпечатков пальцев заявителя или, если заявитель не является физическим лицом, полный набор отпечатков пальцев каждого лица, которое будет иметь интерес в компании по управлению активами в качестве принципала, партнера, должностного лица. , директора или доверенного лица, а также письменное разрешение, разрешающее Отделу направить отпечатки пальцев в Центральный репозиторий криминальной истории штата Невада для подачи в Федеральное бюро расследований для его отчета; и 

(e) включить заявление, подписанное заявителем, подтверждающее, что заявитель прочитал и понял положения NRS 645H.520 и 645H.680 до 645H.770 включительно.

2. Если иное не предусмотрено настоящей главой, Отдел выдает заявителю свидетельство о регистрации в качестве компании по управлению активами, если:

(a) Заявка проверена Отделом и соответствует требованиям настоящей главы.

(b) Заявитель и каждый генеральный партнер, должностное лицо или директор заявителя, если заявитель является товариществом, корпорацией или некорпоративной ассоциацией:

  • (1) Представляет Отделу убедительные доказательства того, что он или она имеет хорошую репутацию в плане честности, надежности и добросовестности и демонстрирует компетентность в ведении бизнеса компании по управлению активами таким образом, чтобы защищать интересы широкой общественности.
  • (2) Не был осужден или не заявил о признании вины в совершении уголовного преступления, связанного с практикой управления активами, или любого преступления, связанного с мошенничеством, введением в заблуждение или нарушением нравственных норм.
  • (3) Не сделал ложных заявлений о существенных фактах в своем заявлении.
  • (4) Не имел профессиональной лицензии, выданной в этом штате или любом другом штате, округе или территории Соединенных Штатов или любой другой страны, приостановленной или отозванной в течение 10 лет, непосредственно предшествующих дате подачи заявления.
  • (5) Не нарушил ни одного положения настоящей главы, постановления, принятого в соответствии с ним, или приказа Администратора.

(c) Заявитель подтверждает, что он или она:

  • (1) Применяется процесс проверки того, что каждый сотрудник или независимый подрядчик, оказывающий услуги в соответствии с указаниями компании по управлению активами, или управляющий активами, нанятый компанией по управлению активами или работающий по контракту с ней, является обладателем лицензии на право стоящим в этом штате для выполнения услуг, для которых компания по управлению активами будет использовать сотрудника или независимого подрядчика.
  • (2) Применяется процесс проверки работы каждого независимого подрядчика, оказывающего услуги в соответствии с указаниями компании по управлению активами, или управляющего активами, нанятого компанией по управлению активами или работающего с ней по контракту, для обеспечения того, чтобы эти услуги оказывались в соответствии с со всеми применимыми законами и правилами этого государства.
  • (3) Будет вести подробный учет каждого полученного запроса на обслуживание и независимого подрядчика, выполнившего этот запрос.

(d) Заявитель представляет доказательства того, что он или она обладает всеми бизнес-лицензиями и разрешениями, необходимыми для ведения бизнеса в этом штате.

Управление ассоциациями | WJ Weiser & Associates, Inc.: Компания Нейлора

Американская ассоциация руководителей ассоциаций (ASAE) определяет управляющую компанию ассоциации (AMC) как:

Компания по управлению ассоциациями (КУА) — это профессиональная сервисная компания, которая специализируется на предоставлении услуг по управлению ассоциациями на платной основе. AMC предоставляют профессиональный персонал, административную поддержку, офисные помещения, технологии и оборудование, необходимые ассоциации для эффективной работы. Управляющая компания ассоциации обычно управляет несколькими ассоциациями из одного офиса, предоставляя широкий спектр преимуществ, включая общие технологические системы, доступ к опытному специализированному персоналу и общую покупательную способность.

Промышленности ассоциации управляющих компаний более 110 лет. Сегодня во всем мире насчитывается более 600 AMC, которые совместно управляют ассоциациями с бюджетом от 50 000 до 16 миллионов долларов и представляют более 3 миллионов членов.Независимо от размера, отрасли и типа членства в вашей ассоциации, скорее всего, найдется AMC, имеющий опыт работы с такой организацией, как ваша.

WJ Weiser & Associates, Inc. (Weiser) — одна из ведущих национальных компаний по управлению ассоциациями (AMC), специализирующаяся на ассоциациях медицинских и медицинских наук. Организации приходят к партнерству с Weiser из-за нашего опыта и специализации в решении проблем управления ассоциацией, а также нашей способности предвидеть возникающую динамику, которая может повлиять на ваши цели.

Weiser управляет ассоциациями различного размера и сложности, от 80 до тысяч членов. Weiser поможет вам лучше обслуживать своих клиентов, одновременно повышая эффективность и улучшая вашу прибыль. Наша преданная команда профессионалов занимается повседневным администрированием и проблемами управления ассоциацией, что позволяет вам сосредоточить свое время и энергию на своей профессии. К Weiser обратились более 70 ассоциаций, подобных вашей:

  • Когда волонтерам становится трудно справляться с растущим числом участников и связанными с этим потребностями бизнеса
  • Когда нынешний персонал не обладает необходимым опытом для управления сложностями организации и испытывает трудности с выполнением миссии и целей организации
  • Когда финансовое благополучие ассоциации требует проведения капитального ремонта, посвященного обновлению организации

Когда вы думаете об услугах по управлению ассоциациями, в первую очередь подумайте о компании Weiser.

Опубликовано в категории: Разное

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *