Инвестирование в коммерческую недвижимость – Инвестиции в коммерческую недвижимость: доходность, плюсы и минусы

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как лучше инвестировать

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестирование в коммерческую недвижимость для пополнения набора своих активов не является чем-то новым. Однако данная сфера все еще остается загадкой для многих инвесторов. Особенности инвестирования в коммерческую недвижимость:

  • К недвижимости коммерческого типа относятся апартаменты, офисы, торговые площади и многое другое.
  • Эксплуатация и перепродажа — два способа заработать коммерческой недвижимости. Эксплуатация — сдача в аренду или применение для своих коммерческих нужд, а перепродажа — игра на увеличении стоимости объекта с течением времени.
  • Как правило, инвестирование в коммерческую недвижимость требует большего капитала, а также опыта и времени.

Коммерческая недвижимость — общий термин для обозначения недвижимого имущества, применяемого с целью извлечения прибыли. В качестве примеров коммерческой недвижимости можно назвать офисные здания, промышленную собственность, медицинские центры, гостиницы, торговые центры, сельскохозяйственные угодья, многоквартирные дома и склады.

Исторически сложилось так, что инвестирование в коммерческую недвижимость используется миллионами инвесторов, поскольку это не только сфера со средними или низкими рисками, но также один из способов диверсификации портфеля. Однако многие инвесторы до сих пор не понимают принципы работы подобной недвижимости в качестве инвестиционного инструмент.

Есть ряд ключевых различий между вложением капитала в коммерческую недвижимость и традиционными инвестициями вроде акций и облигаций. В отличие от последних, часто покупаемым на вторичном рынке, недвижимость является дефицитным ресурсом и имеет внутреннюю ценность как материальный актив. Чаще всего акции приобретаются с целью перепродажи, а не в качестве источника постоянного дохода.

Инвестиционная стратегия в случае коммерческой недвижимости проста: на подобную недвижимость есть постоянный спрос. Инвесторы приобретают объект и зарабатывают на нем двумя способами: лизинг имущества и сдача в аренду или перепродажа. Рассмотрим два этих пути поближе:

Получение ренты

У разных арендаторов различные потребности, соответственно и соглашения будут отличаться. Вот пара примеров:

Другие публикации автора

  • Офис. В качестве арендатора могут выступать юридические фирмы или стартап-проекты. Как правило, помещения арендуются сроком от пяти до десяти лет.
  • Жилые здания. Многоквартирные жилые дома обычно арендуются частными лицами. В большинстве случаев — не более чем на год или даже несколько месяцев. Однако бывают и долгосрочные контракты.
  • Промышленные объекты. Склады и заводы. Типичный арендатор — производственная или дистрибьюторская компания. Как правило, подобные объекты располагаются в отдаленных районах, плохо подходящих для постоянного проживания или открытия коммерческих объектов вроде торговых центров. Длительность аренды промышленной недвижимости обычно составляет пять лет и более.

Рост стоимости и перепродажа

Вторая возможность для потенциальной отдачи от инвестиций связана с увеличением стоимости объектов в период, в течение которого их удерживает инвестор. Однако недвижимость также может потерять ценность. И даже проверенные инвестиционные стратегии не способны дать 100-процентной гарантии успеха.

В целом, недвижимость — особенный и практически уникальный класс активов. Причина — ограниченность земельного пространства. Особенно в центре крупного города. При росте спроса, а также по мере развития района, в котором располагаются объекты, есть высокая вероятность, что потенциальные арендаторы будут готовы заплатить более высокую арендную плату, а покупатели приобретут имущество по более высокой цене.

Дожидаться прихода спроса — не единственный путь увеличить стоимость недвижимого имущества. Многие инвесторы избирают более активный подход. Например, делают косметический ремонт или закупают новую технику. Оба варианта справедливы как для офисов с промышленными объектами, так и для многоквартирных домов. Внешняя привлекательность способна увеличить ценность объекта в несколько раз, а соответственно — и арендную плату. Помимо перечисленных манипуляций есть и более трудозатратные методы — не связанные с улучшением внешнего вида имущества. Например, такие могут включать в себя перераспределение соседнего земельного участка. В случае с жилым домом это будет расширение здания с целью построить больше квартир. Любые деньги, потраченные на ремонт объекта, способны потенциально повысить цену продажи здания в будущем.

Реальный пример из практики: инвестиции в апартаменты

Давайте посмотрим на инвестиции в коммерческую недвижимость в действии. Александр приобретает не слишком новое 40-квартирное жилое здание в Филадельфии за 5 миллионов долларов. Он рассчитывает на годовой доход в размере 500 000 долларов США. Как обычно бывает, некоторые арендаторы не задерживаются дольше одного года. Александр улучшает внешний вид освободившихся квартир и затем предлагает их по более высоким расценкам — новым появившимся арендаторам. Манипуляции Александра по улучшению жилища увеличивают его доход от сдачи в аренду на 50 000 долларов ежегодно — в течение пяти лет. Поэтому к концу года пятилетнего периода недвижимость приносит ему около 750 000 долларов в год.

Затем Александр решает продать это здание за 16 миллионов долларов. Потенциальный покупатель будет готов заплатить более высокую цену, чем заплатил Александр 5 лет назад, по двум причинам: во-первых, инвестор отремонтировал квартиры и сейчас они приносят на 50% больше, чем тогда, когда он только купил здание. Во-вторых, местность, где находится здание стало более экономически развитой, поскольку появились новые квартиросъемщики, а соответственно — и развлекательные заведения вроде кафе и торговых центров. В общем, Александр молодец и проделал хорошую работу.

Подведем итоги

  • В отличие от акций, инвестиции в коммерческую недвижимость чаще обеспечивают стабильные денежные потоки в виде рентного дохода.
  • Коммерческая недвижимость — это сложный актив и по совместительству — дефицитный ресурс. Такие объекты всегда обладают внутренней ценностью и возрастают в цене с ходом времени.
  • Ценность коммерческой недвижимости обусловлена ростом экономики в целом.

Исторически сложилось так, что прямые инвестиции в коммерческую недвижимость доступны далеко не каждому инвестору. Это связано с тем, что подобные проекты требуют значительного капитала в миллионы долларов, а также большой запас знаний для управления имуществом. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости доминируют институциональные инвесторы. Тем не менее некоторые компании позволяют вкладывать в подобные объекты и частным инвесторам, давая им диверсифицировать свой портфель.

clubshuttle.ru

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России

Евгений Маляр

20 июля 2018

# Инвестиции

Преимущества и риски

Наиболее перспективными объектами инвестиций на сегодняшний день являются хостелы. В больших городах наблюдается их дефицит.

  • Типы объектов коммерческой недвижимости, привлекательных для вложений
  • Цели инвестирования в деловую недвижимость
  • Первичный и вторичный рынок как оперативная площадка инвестора
  • Особенности инвестиций в офисные помещения
  • Инвестиции в торговые площадки
  • Инвестиции в сервисную недвижимость
  • Инвестиции в производственные объекты и складские помещения
  • Сравнение инвестиций в коммерческую недвижимость и жилой фонд
  • Риски инвестиций в коммерческую недвижимость
  • Советы по выбору объекта коммерческой недвижимости для инвестирования
  • Семь этапов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости
  • Современные российские и мировые тенденции рынка инвестиций в деловую недвижимость

Одним из наиболее надежных направлений финансовых вложений считается недвижимость. К достоинствам такого инвестирования обычно относят очевидные признаки: строение никуда не денется, незаконно им завладеть постороннее лицо вряд ли сможет, да и дорожает объект со временем. На практике не все так просто.

В статье рассмотрены распространенные проблемные моменты, с которыми сопряжены инвестиции в коммерческую недвижимость и даются рекомендации по их преодолению.

Типы объектов коммерческой недвижимости, привлекательных для вложений

С целью заработка приобретаются не только коммерческие объекты, но и квартиры и дома, если их предлагают по явно выгодным ценам. Однако тема статьи – нежилые строения и помещения, относящиеся к недвижимости делового назначения. Ее по определению используют для получения дохода.

Объекты делятся на две основные группы – первичную (то есть строящуюся или только что сданную в эксплуатацию) и вторичную (как правило, сменившую уже не одного собственника). Коммерческая недвижимость также классифицируется по признаку функционального назначения по следующим группам:

  1. Универсальная. Есть такие помещения, профиль которых с минимальными затратами можно менять в зависимости от рыночной конъюнктуры. Был магазин – стал косметический салон или, например, бар.
  2. Торговая точка. Здесь все понятно: для магазина или супермаркета созданы условия работы, связанные с подвозом товара, получены разрешительные документы и т. д.
  3. Офисные площади. Распространенный и востребованный тип городской коммерческой недвижимости, характеризующийся широтой представлений о нем. Офис может быть большим или крохотным, представлять собой целое строение или его часть и т. д.
  4. Складские помещения. В зависимости от требований, могут находиться в городе или за его чертой, иметь особые приспособления (рампы, разгрузочные площадки) или обходиться без них.
  5. Гостиничная недвижимость. В это понятие входят помещения разных классов – от роскошных отелей до скромных хостелов.
  6. Объекты социально-коммерческого назначения. Например, здание, в котором располагается частная клиника или спортивный клуб, относится к деловой недвижимости.
  7. Индустриальные строения. В их число входят здания и сооружения промышленного назначения – заводские корпуса, складское хозяйство и пр.

Возможны и некоторые другие классы коммерческой недвижимости, в том числе и самые необычные. Нередки случаи кардинального перепрофилирования объектов.

В ряде европейских стран действуют законодательные нормы, не позволяющие перепрофилировать объекты деловой недвижимости в исторических кварталах. Например, если в каком-то доме аптека работает последние четыре века, то ей и быть на этом месте.

Примерами могут служить так называемые лофты, то есть индустриальные здания, утратившие изначальную функциональную ценность, но успешно эксплуатирующиеся в другом качестве. В бывших заводских корпусах организуются центры развлечений, студии, офисные центры и иные востребованные коммерческие проекты.

Инвестирование во вторичную недвижимость требует особых личных качеств: делового чутья и немалого опыта. Умение увидеть в заброшенном заводском корпусе преуспевающий бизнес-центр или популярный молодежный клуб дано не всем. Советы по поводу рационального выбора объекта недвижимости будут даны несколько позже.

Цели инвестирования в деловую недвижимость

Предприниматели, вкладывая средства в тот или иной объект, руководствуются различными соображениями. Недвижимость может приобретаться в целях прибыльной перепродажи, сдачи в аренду (лизинг) или самостоятельной коммерческой эксплуатации. При каждом из перечисленных трех вариантов имеет место инвестирование: объект приобретает свойства основного средства.

Возможна еще одна форма вложения средств в объект коммерческой недвижимости. Она состоит в долговременной аренде большого помещения с передачей его в субаренду на более короткое время, иногда раздельными частями. В таком подходе заинтересованы все стороны процесса. Первичный арендатор берет на себя обязательства по своевременному расчету перед владельцем объекта и все остальные заботы. Субарендаторы получают доступ к нужным им площадям.

Первичный и вторичный рынок как оперативная площадка инвестора

Лицо, имеющее намерение приобрести объект недвижимости с целью извлечения прибыли, стоит перед выбором между новостроем и уже используемым помещением. У каждого из вариантов есть свои преимущества и недостатки.

Первичный рынок, в частности, представлен объектами, предлагаемыми «с нуля» в составе новых жилых комплексов. Как правило, современные проекты застройки предполагают размещение на цокольных, первых, а иногда и вторых этажах элементов деловой инфраструктуры в виде торговых и бытовых точек.

Новые возведенные объекты часто предлагаются по разумным ценам, так как застройщик заинтересован как можно быстрее вернуть вложенные средства, нередко заемные.

На вторичном рынке представлены помещения и строения разных типов. Цены существенно зависят от технического состояния, района, степени ветхости и прочих факторов, действующих на рынке недвижимости. Торг возможен и приветствуется, но и риски присутствуют.

Следует помнить, что автостоянки не относятся к деловой недвижимости в силу особенностей их правового статуса.

Особенности инвестиций в офисные помещения

Наиболее распространенное направление инвестиций в недвижимость – вложение в покупку офисных помещений для сдачи в аренду. При выборе объекта необходимо учитывать ряд важнейших факторов, среди которых локация.

В зависимости от назначения, офис может располагаться и в центре, и на окраине. Например, почти любая организация, специализирующаяся на обслуживании состоятельных физических лиц, предпочтет представлять свои услуги в престижном районе. В то же время юридическое лицо, предлагающее на рынке продукт технического назначения, вполне устроит промзона.

Кроме ценового престижного фактора имеют значения и другие обстоятельства: наличие удобных подъездных путей, остановок общественного транспорта, автостоянки, коммуникаций и криминогенная обстановка.

При намерении переоборудования квартиры в офис также нужно учитывать его специфику. Для некоторых организаций фасадный выход не имеет решающего значения. Но в большинстве случаев он важен. К тому же в документальном аспекте перевод помещения из жилого фонда в нежилой связан с многочисленными сложностями.

Один из вариантов – приобретение коммерческой площади в бизнес-центре. В этом случае собственник получает некоторые преимущества – он не отвечает за последствия поломок и других неполадок коммуникаций.

Инвестиции в торговые площадки

Строительство торгового центра – период, в который делаются самые заманчивые ценовые предложения. Такая щедрость объясняется не только тем, что девелопер на этом этапе наиболее остро нуждается в оборотных средствах – риски также максимальны до сдачи объекта.

Что касается уже работающих ТЦ, то сдача в аренду его площадей, как правило, проблемы не составляет, несмотря на высокие цены (большие, чем для офисов).

Размещение торгово-развлекательных центров в спальных района обусловлено высокой покупательской активностью. Плюсом также является универсальность использования помещений – они пригодны для торговли, предоставления бытовых услуг и отчасти организации общественного питания (в местах, снабженных соответствующими коммуникациями).

Минус ТВЦ – высокие цены, но это обстоятельство является общим и преодолеть его невозможно.

Инвестиции в сервисную недвижимость

Одна из особенностей недвижимости, предназначенной для оказания услуг населению, состоит в привязке клиентуры к конкретному адресу. Иными словами, люди, живущие в микрорайоне, привыкают ходить к нотариусу, в стоматологический кабинет, гимнастический зал или парикмахерскую, и прекращение работы подобного предприятия воспринимается негативно.

Исходя из этого положения, не рекомендуется менять характер использования коммерческой недвижимости после его приобретения, если до инвестиции оно успешно эксплуатировалось.

Если же надобность в перепрофилировании объективно существует, следует произвести анализ рынка услуг с целью выявления наиболее востребованных ниш.

На решение об инвестировании в сервисную бизнес-недвижимость оказывают влияние преимущественно стандартные факторы: ценовой и локационный. В данном случае фасадное расположение с выходом на оживленную пешеходную зону является обязательным.

Инвестиции в производственные объекты и складские помещения

Объекты недвижимости индустриального назначения, с инвестиционной точки зрения, считаются наиболее рискованными. Спрос на их приобретение, аренду или лизинг ограничен и зависит от множества факторов.

За исключением упомянутых лофтов, случаи успешного использования промышленной недвижимости не по первоначальному назначению крайне редки. Здания заводов, выведенных из эксплуатации, в 90-е годы чаще всего переоборудовали в офисные центры, если сделать это позволяло их топографическое расположение и техническое состояние.

В любом случае инвестор, вкладывая средства в склад или производственное здание, должен иметь четкое представление о том, на какого арендатора или покупателя оно позиционировано. Ему предстоит уплачивать налог на имущество, нести эксплуатационные и другие расходы, поэтому позаботиться о приходной части бюджета следует заранее. Без конкретного бизнес-плана инвестиция в индустриальный объект недвижимости может привести к большим финансовым потерям.

Сравнение инвестиций в коммерческую недвижимость и жилой фонд

Как ясно из предыдущего материала, работать с коммерческой недвижимостью намного сложнее, чем с жилыми квартирами и домами. Очевидные недостатки этого бизнеса:

  • Проблематичность ценообразования. Актуальную рыночную стоимость квартиры любой опытный риелтор назовет практически с первого взгляда. Для грамотной оценки объекта деловой недвижимости требуется учитывать слишком много обстоятельств, и все равно легко ошибиться.
  • Сложное прогнозирование ценовой динамики. На перспективы роста или падения стоимости объекта влияют многочисленные макро- и микроэкономические факторы.
  • Высокие управленческие и эксплуатационные расходы. Поддержание технического состояния объекта коммерческой недвижимости требует затрат независимо от того, используется ли оно полезно или простаивает.
  • Высокая цена входа. Квартира, например, в среднем стоит дешевле салона красоты.
  • Сомнительная ликвидность. Продать объект делового назначения сложней, чем жилое помещение – на него намного меньше покупателей.

И все равно, несмотря на многочисленные риски, связанные с объектами делового назначения, желающие вкладывать в них деньги находятся. Достоинства инвестиций в коммерческую недвижимость:

  • Относительно низкая конкуренция. Вкладывается в сложный и рискованный бизнес всегда меньшее количество инвесторов, чем в проверенное надежное дело.
  • Приобретя хороший объект и сдав его в аренду, инвестор обеспечивает себе стабильный доход на длительный период.
  • Отношения с арендатором строятся на договорной основе, обеспеченной действующим законодательством.
  • В долгосрочной перспективе цена объекта растет быстрее инфляции и обеспечивает доход, значительно превышающий банковские ставки.

В результате действия этих факторов, инвестор в деловую недвижимость может достичь более высокой рентабельности, чем его коллега, специализирующийся на жилом фонде.

Риски инвестиций в коммерческую недвижимость

Любая инвестиция предполагает опасность убытка, и сфера деловой недвижимости не составляет исключения. Стоимость объекта может снизиться. Не исключено также наличие скрытых конструкционных дефектов, о которых не знает не только покупатель, но и продавец.

Особенно рискованными считаются инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Процесс возведения здания сам по себе сложен, а порой возникают и другие препятствующие обстоятельства в виде недостатка средств, административных мер, изменения цен на материалы и т. п. Наконец, девелопер может оказаться мошенником – такие случаи бывали.

Все эти факторы следует учитывать при принятии решения об инвестиции в деловую недвижимость.

Советы по выбору объекта коммерческой недвижимости для инвестирования

Итак, риски оценены, выгоды тоже, и руководитель компании принимает решение: «Инвестируем в коммерческую недвижимость!»

Теперь следует определиться с критериями выбора объекта. В зависимости от цели инвестирования, следует обращать особое внимание на следующие характеристики:

  • расположение;
  • цена за единицу площади – она не должна превышать среднерыночное значение;
  • возможность конструктивного наращивания площади за счет пристроек, дополнительного этажа, использования мансарды и других способов, позволяющих относительно недорого повысить ценность имущества.

Качество отделочных работ обычно не принимается в учет. Напротив, неидеальное состояние интерьера чаще всего служит поводом для снижения цены. А придраться всегда есть к чему.

Семь этапов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости

Как и всякий другой процесс, инвестиции в бизнес-недвижимость производятся по определенному рекомендуемому алгоритму. Некоторые из шагов могут быть исключены из нижеприведенной последовательности, но в общем виде она выглядит так:

  1. Выбор объекта недвижимости по критериям, соответствующим интересам и замыслу инвестора. Допустимы привлечение риелторских фирм или самостоятельный поиск.
  2. Осмотр объекта и переговоры. Происходит согласование цены.
  3. В случае успешности предыдущих операций, производится авансирование. Следует помнить, что в случае необоснованного отказа покупателя, по сложившейся практике задаток не возвращается.
  4. Документальная подготовка сделки. Процесс включает проверку правоустанавливающего пакета, выдачу необходимых доверенностей (если оформление поручается уполномоченным лицам) и другие контрольные действия.
  5. Составление договора купли-продажи или аренды (если приобретатель намерен осуществлять субаренду).
  6. Заключение договора путем подписания его сторонами и окончательный расчет.
  7. Перерегистрация объекта в государственных органах на нового собственника или владельца.

Современные российские и мировые тенденции рынка инвестиций в деловую недвижимость

Глобальный экономический кризис оказал негативное влияние на общую деловую активность. Как следствие, пострадал весь рынок коммерческой недвижимости. По данным прошедших двух лет около 11% торговой площади в Москве пустуют. В других странах также наблюдается спад.

На столь грустную картину предприимчивые инвесторы смотрят как на возможность заработать. Снижение цен на объекты коммерческой недвижимости, в совокупности с недооцененным рублем, создает предпосылки для вложения средств в перспективные объекты.

Общий инвестиционный потенциал российской деловой недвижимости оценивается специалистами суммой в несколько миллиардов долларов США.

Наиболее радужной в настоящее время выглядит рынок инвестиций в гостиничные объекты. При этом, если ниша дорогих отелей в значительной степени заполнена, то хостелов и других мест бюджетного временного проживания не хватает, особенно в крупных городах.

Интенсивность инвестирования в отельную недвижимость напрямую связана с развитием туристической отрасли экономики.

Понравилась статья?

Поделись в соц.сетях

Добавить комментарий

Вам понравится

delen.ru

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как не ошибиться с выбором готового здания?

Инвестировать можно не только в жилую, но и в коммерческую недвижимость.

Если построить офис и сдавать его, как квартиру, это неинтересно. Увеличение этажности, когда можно нарастить количество этажей, либо высокий этаж распилить на два, либо сверху нарастить, — уже лучше. К примеру, на двухэтажное здание нарастить третий этаж, сделать расширение за счет прилегающей территории.

  • Критерии выбора готовой коммерческой недвижимости:
  • Как использовать площадь максимально эффективно
  • 9 шагов инвестирования в коммерческую недвижимость:

Критерии выбора готовой коммерческой недвижимости:

  1. Расположение
  2. Цена за кв.м.
  3. Возможность применения штурмовых конструкций:
    • Увеличение этажности
    • Расширение за счет прилегающей территории
    • Использования пространства между зданиями
    • Как использовать то, что для всех неликвид
    • Плохое состояние (если возможно быстро сделать хорошее)

Нужно искать объекты с интересным потенциалом

Что делать, если вы купили здание с участком, а застроить можно — не больше 40%? В этом случае можно рядом с готовым объектом построить ещё одно здание и между ними сделать крышу.

Например: Между двумя зданиями остался незадействованный участок площади. Можно оставить всё как есть. Но предлагаем вариант лучше, чтобы увеличить прибыль с объекта. Покупаете брус  для стоек и перекладин, сверху на него укладываете прозрачный поликарбонат и обустраиваете банкетный зал или летнее кафе. Вот пример штурмовой конструкции, благодаря которой люди из улицы выжимает по 10 тыс. долларов в неделю.

С помощью штурмовых конструкций существует возможность увеличения площади объекта, который вы купили. Это можно сделать:

  • на участке (вширь)
  • в высоту

Вы уже выбрали объект или несколько, тогда важно помнить и соблюдать определенную последовательность действий при покупке объекта.

Посмотрите видео, о том как правильно выбрать и на что обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости.

Как использовать площадь максимально эффективно

(Видео-отрывок из вебинара «Как создать капитал на недвижимости без вложений?» Николая Мрочковского)

9 шагов инвестирования в коммерческую недвижимость:

  1. Вы подбираете объект недвижимости с нужными вам свойствами и в интересующем вас ценовом диапазоне. Поиск вы можете выполнять самостоятельно или при помощи агентов
  2. Агент или собственник организуют показ объекта
  3. Переговоры. На данном этапе вы обсуждаете коммерческие условия сделки с собственником либо агентом (если он уполномочен на это). Достигнув согласия по коммерческим условиям сделки, вы можете поручить юристам полную юридическую проверку сделки и ее сопровождение
  4. Юридическая проверка сделки. Продавец (арендодатель) передает вашим юристам документы, подтверждающие его титул, технические свойства объекта, а также документы, подтверждающие правовой статус компании-контрагента
  5. Подготовка юристами и согласование сторонами проектов документов, оформляющих структуру и условия будущей сделки
  6. Оформление итогов переговоров. Подписание документов, фиксирующих договоренности сторон относительно структуры и условий будущей сделки. Такими документами обычно являются предварительный договор — юридически обязывающий документ, либо документ, обычно именуемый «Основные условия сделки», не являющийся юридически обязывающим для сторон
  7. Заключение договора купли-продажи, который будет являться основанием для возникновения у вас права собственности на объект
  8. Государственная регистрация вашего права собственности или договора аренды в регистрирующем органе (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). При покупке недвижимости с момента регистрации вы становитесь собственником объекта недвижимости. В подтверждение титула собственника вы получаете свидетельство о государственной регистрации права
  9. Завершение сделки. На данном этапе обычно производятся окончательные расчеты и передача объекта недвижимости от продавца (арендодателя) к покупателю (арендатору). Отметим, стороны могут договориться о том, что передача и окончательный денежный расчет будет производиться до государственной регистрации

 

 

tinvest.org

Инвестиции в коммерческую недвижимость: варианты и перспективы

Всем привет! Сегодня мы поговорим о еще одним способе выгодного вложения своего капитала, который может обеспечить довольно приличный пассивный заработок.

Данный способ подразумевает инвестиции в коммерческую недвижимость. В рамках данного материала мы обсудим возможные варианты и нюансы этого направления.

Введение

Обычно этот вид деятельности пользуется популярностью у опытных инвесторов и предпринимателей, ведь он открывает массу возможностей для развития бизнеса.

Но тут есть множество тонкостей и нюансов, которые могут мешать инвестировать правильно. К тому же, как правило, покупка коммерческой недвижимости предполагает вливание значительно большего капитала, нежели в обычную недвижимость.

И тем не менее, тем кто стремиться стать финансово независимым, рассматривать это направление и разбираться в нем стоит обязательно.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость — это та же недвижимость, но используемая для извлечения прибыли от коммерческой деятельности (сдачи в аренду и других способов получения с неё дохода).

Выделяют 3 основных вида:

  • Торговая;
  • Офисная;
  • Складские помещения.

Это может быть: магазин, склад, офис, кафе, отель и так далее. На этом список, естественно, не заканчивается, примеров могут быть сотни.

Те же жилые квартиры на первых этажах, покупаемые с целью дальнейшего переоформления их под коммерческую недвижимость.

Получать прибыль от инвестиций можно по-разному. Все зависит от того, как владелец распоряжается своим имуществом и для каких целей были вложены средства.

Три главных способа получения прибыли от коммерческой недвижимости

  1. Сдача имущества в аренду. Достаточно распространенный способ. Таким образом предприниматель обеспечивает себе стабильный пассивный доход;
  2. Перепродажа. Приобретение коммерческих объектов может осуществляться с целью их дальнейшей продажи по более высокой цене;
  3. Развитие бизнеса. Инвестируйте и создавайте свой собственный бизнес на коммерческих площадях.

Каждый из способов по-своему выгоден и в то же время рискован. Прибыльность вложений может зависеть от множества факторов, которые влияют на бизнес извне.

Например, при росте курса валют можно продать недавно купленную коммерческую площадь по той же самой цене. Это позволит получить неплохую прибыль от разницы в курсах на момент приобретения и момент продажи недвижимости. Однако, эта разница может сказаться на прибыли и негативно.

Факторы, влияющие на эффективность инвестирования

Мы не можем контролировать рост или падение курса валют, но можем подстраиваться под условия внешних факторов и извлекать максимальную выгоду из сложившихся ситуаций.

Все внешние факторы условно можно разделить на 4 группы:

  • политические,
  • экономические,
  • технологические,
  • социальные.

Каждая группа оказывает свое влияние на эффективность вложений, срок окупаемости и прибыльность инвестиций, а также на возможные риски.

Наиболее влиятельными являются:

  1. Политические. Эта группа включает в себя изменения, которые происходят на государственном уровне и напрямую влияют на условия ведения бизнеса. В первую очередь, это законодательство той страны, в которой Вы собираетесь инвестировать. Политические риски обычно проявляются в резких изменениях законодательства, что не всегда выгодно для инвесторов.
  2. Экономические. Отражают общую экономическую ситуацию в стране. Также, они рассматривается с точки зрения затрат на инвестиции и их прибыльность в будущем. Один из ярких примеров влияния экономических факторов на бизнес — изменение курса валют, который мы рассматривали ранее.

Технологические и социальные факторы, в нашем случае, только косвенно влияют на инвестирование в коммерческую недвижимость. Однако, именно они влияют на конкурентоспособность объекта и выгоду от вложений.

Как правильно инвестировать

Перед тем как купить или вложить деньги в объект, нужно его правильно выбрать.

Одним из ключевых моментов здесь является местоположение недвижимости. Важно, чтобы вокруг была соответствующая инфраструктура и все необходимые условия для успешного ведения бизнеса.

Стоит проанализировать уровень конкуренции среди владельцев похожих проектов.

Грубо говоря, если Вы хотите купить магазин, то нужно ставить его там, где живет или ходит много людей, но, при этом, нет другого магазина, который продает такие же товары.

Это негативно скажется на спрос, ведь у покупателей уже появится выбор, а конкуренты будут делать все, чтобы этот выбор пал именно на них.

В таких условиях вести бизнес намного сложнее: продать, сдать в аренду или начать развивать свой бизнес будет проблематично.

Также, от места зависит то, насколько потребитель готов отдавать свои деньги за предложенные инвестором товары или услуги.

Например, в богатых районах, люди, естественно, готовы платить больше, равно как и будущие арендаторы.

Необходимо обратить внимание на стоимость объекта инвестирования. Довольно часто рынок коммерческой недвижимость предлагает завышенные цены на объекты, однако бывает и наоборот.

Опять же, все зависит от политико-экономической ситуации в стране, местоположения объекта и личных интересов инвестора.

Каждый хочет продать дороже и купить дешевле.

Количество объектов

Перед инвестором может встать выбор: инвестировать в один большой объект или несколько маленьких.

Однозначно ответить на этот вопрос сложно. Однако, с точки зрения рисков, вкладывать в один большой объект все свои средства не самый лучший вариант.

Большие дорогие объекты довольно дорого обходятся в обслуживании, ими намного сложнее управлять.

Особенно опасно иметь такие объекты в кризисные времена, когда платежеспособность у населения падает, а вместе с ней и цены на недвижимость.

Даже в таких непростых условиях, имея 2-3 небольших коммерческих помещений, гораздо проще избежать застоя и поддерживать прибыльность купленного имущества.

На это есть несколько причин:

  • Небольшие объекты дешевле обходятся, чем крупные;
  • Мелкими объектами проще управлять и менять направленность бизнеса относительно каждого. То есть, если один объект пользуется спросом на аренду, а другому это не приносит прибыли, то мы можем выставить его на продажу или развернуть там свой бизнес. В случае с одним крупным объектом наша «гибкость» пропадает и вариантов становится гораздо меньше.
  • Инвестируя в мелкие объекты, проще выбирать сферу их деятельности. Например, один объект будет направлен на оказание услуг, второй на продажу товаров. Это помогает бизнесу оставаться на плаву и не уходить в убыток.

Примеры слегка грубоваты, но, тем не менее, становится понятно, почему не стоит инвестировать в крупный объект и вкладывать в него все имеющиеся средства.

Заключение

Да, инвестиции в недвижимость требуют наличия не малого капитала, а в коммерческую недвижимость, как правило, тем более. Но потенциал и доходность от такого капиталовложения может быть значительно выше.

Поэтому, я считаю, что к инвестированию в это направление должен стремиться каждый грамотный инвестор.

Надеюсь, что эта информация окажется для вас полезной и поможет стать чуточку богаче и счастливее.

Подписывайтесь на блог и приводите друзей! Также подписывайтесь также на Телеграм канал — t-do.ru/investbro_ru.

До скорой встречи!

investbro.ru

Инвестиции в коммерческую недвижимость: 2 самых надежных варианта!

Современный рынок недвижимости предлагает множество возможностей для инвестирования, Инвестиции в коммерческую недвижимость весьма привлекательны как для новичков, так и для «акул» бизнеса, т.к. являются надежными и стабильными.

Содержание:

1. Инвестиции в коммерческую недвижимость: 2 самых надежных способа

1.1. REIT-фонд: рынок зарубежной недвижимости доступен каждому

1.2. ЗПИФН – отечественный фонд недвижимости.

2. Инвестиции в коммерческую недвижимость: факторы и особенности!

3. 3 варианта получения дохода с минимальных инвестиций, но с высокими рисками

3.1. Аренда и субаренда: как сделать деньги с минимальных инвестиций

3.2. Строительство без инвестиций: как выиграть тендер?

3.3. Доход от посредничества: оправданы ли минимальные вложения?

4. Подведем итоги

Самым традиционным способом увеличения капитала на недвижимости считается сдача объектов в аренду, но инвестор, действующий в одном направлении, рискует оказаться в финансово невыгодном положении при определенных колебаниях рынка. Общие принципы по работе в данном направлении описаны в статье "КАК ПРАВИЛЬНО ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ? 7 ПРАВИЛ И 3 ВАРИАНТА"

На рассмотрение предлагается несколько вариантов:

  • Инвестиции в REIT-фонды, зарубежная коммерческая и жилая недвижимость.
  • ЗПИФН. Инвестиционные фонды отечественного рынка.
  • Аренда и субаренда, как сделать деньги без капитала.
  • Стройка без вложений.
  • Комисионные, деньги из воздуха.

 В данной статье приведены лучшие способы инвестиций в коммерческую недвижимость, которые подойдут и для людей, не обладающих значительными средствами.

REIT-фонд: рынок зарубежной недвижимости доступен каждому

REIT-фонд – это организация, которая владеет коммерческим и жилым недвижимым имуществом или проводит ипотечное кредитование, управляя капиталом инвесторов. Полученная прибыль распределяется между вкладчиками с учетом удержания комиссии за управление инвестициями.

Доходы инвестиционные фонды недвижимости получают в зависимости от типа:

  • Если фонд является долевым, или как их еще называют рентным, то доход такого фонда составляет прибыль с коммерческой недвижимости. Аренды, застройки, продажи и т. д.
  • Ипотечные - занимаются кредитованием и получают прибыль с процентов и долговым бумагам.
  • Гибридные - занимаются и кредитованием, и приобретением, продажей и содержанием недвижимости.

Данный вид организаций существует уже более ста лет и получил широкое распространение в множестве стран мира среди которых США, Великобритания, Германия, Австралия и др.

REIT-фонды предлагают довольно привлекательные условия для тех, кто решился на  инвестиции в коммерческую недвижимость. Рассмотрим основные преимущества:

  • 90% прибыли с объектов недвижимости между своими вкладчиками.
  • Минимальные риски инвестиций, так как портфель фонда проходит диверсификацию, что обеспечивает стабильный доход.
  • Зарубежные фонды недвижимости ежедневно сливают свои акции на фондовом рынке, что обеспечивает ликвидность такого актива.

Условия инвестиций в коммерческую недвижимость тоже достойные и порадуют как начинающего вкладчика, так и опытных инвесторов.  

Для примера выгодных условий возьмем компанию «REITINVEST», которая позиционируется как надежный и перспективный фонд:

  • Инвестор не занимается содержанием недвижимости, поэтому на него не возлагаются расходы на ремонт, оплату счетов и пр.
  • Фиксированный процент дохода, от 5 до 7% в британских фунтах (GPB), что превышает 1.3%, предлагаемые за год хранения средств на банковском депозитном счету.
  • Освобождение от уплаты инвестором налога на доход с арендной недвижимости, который составляет 13% от прибыли. А также полное освобождение от уплаты всех зарубежных налогов, в размере от 7 до 10% от стоимости объекта.
  • Инвестор фактически становится совладельцем всех объектов недвижимости фонда. Однако в отличие от случая, когда инвестор приобретает коммерческую недвижимость за рубежом, при данных обстоятельствах самостоятельного обращения в налоговые органы не требуется.
  • В случае продажи одного из активов, инвестор освобождается от уплаты налога с продажи объекта недвижимости в размере 13%.
  • Инвесторам, внесшим инвестиции на сумму от 10000 GPB, предлагается ежегодный двухнедельный отдых на курортах Средиземного моря, на объектах фонда.

Вы можете так же ознакомиться c деятельностью REIT-фонда в материале "Как мы работаем? Как стать инвестором?". Инвестиции в REIT-фонд являются одним из самых доступных способов выйти на рынок коммерческой недвижимости, не имея при этом большого капитала. Возможно, интересным будет рассчитать возможность долгосрочного инвестирования, когда благодаря ежемесячным инвестициям и процентным начислениям за срок от 3 до 5 лет, вкладчик собирает приличную сумму. Почему в качестве объектов инвестирования выбрана недвижимость за границей, расскажет материал "Перспективы роста зарубежной недвижимости".

ЗПИФН – отечественный фонд недвижимости

ЗПИФН – закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, является формой инвестиций группы вкладчиков с целью приумножения имущества, управление осуществляет управляющая компания. Особенности ЗПИФН:

  • Создать ЗПИФН может управляющая компания, которая имеет в наличии действующую лицензию.
  • ЗПИФН создается на срок от 3 до 15 лет.
  • Приобретение инвестиционных паев возможно исключительно при открытии фонда, на этапе привлечения необходимого капитала, инвестиционные паи приобретаются на срок его работы и могут быть реализованы исключительно в конце срока, если обратное не предусматривалось заключенным с управляющей компанией договором.
  • Деятельность управляющей компании регулируется государственными финансовыми органами, что гарантирует выполнение обязательств со стороны компании.

Принцип работы ЗПИФН:

  1. Пайщики (инвесторы) вносят свои средства, в обмен на которые получаю определенное количество паев.
  2. Инвестор знакомится с документацией управляющей компании, а именно: правилами доверительного управления и прилагаемой к ним инвестиционная декларация, в которой содержится информация о цели и объектах инвестирования, рисках и сроках.
  3. После окончания привлечения необходимой суммы инвестиций фонд «закрывается», так как капитал сформирован, объекты приобретены. Управляющая компания начинает свою деятельность, направленную на увеличения капитала пайщиков.
  4. После окончания срока договора, проводится реализация паев и выплаты дивидендов.

В отличие от REIT-фондов, доход с инвестиций в ЗПИФН облагается подоходным налогом, размер которого для физических лиц составляет 13%, а для юридических 20%. Кроме того, налогом облагается на имущество, погашает управляющая компания.

Еще одним минусом ЗПИФН является минимальная сумма инвестиций, которая часто начинается от 10000 долларов США, что становится недоступным для более мелких инвесторов.

Хоть ЗПИФН и признаны аналогом REIT-фондов, нельзя отрицать того факта, что по своему уровню отечественные достаточно примитивны и не всем доступны.

Интересными для ознакомления будут направления, которые помогут реально приумножить свои вложения. Они описаны в статье "КУДА МОЖНО ИНВЕСТИРОВАТЬ ДЕНЬГИ: 11 ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ВАРИАНТОВ!"

Коммерческой недвижимостью называются использованные в коммерческих целях здания и земельные участки, которые в дальнейшем входят в эксплуатацию для получения постоянной прибыли, сдачи в аренду или как инвестиционные объекты.

Инвестиции в недвижимость надежный способ сохранить вложенные средства, а инвестиции в коммерческую недвижимость надежный способ сохранить и приумножить капитал. Можно выделить основные группы коммерческой недвижимости:

  • Недвижимость свободного назначения. В данную группу могут входить отдельные от жилых зданий объекты и помещения, которые заранее предназначены для коммерческого использования. Примером могут послужить рестораны, кафе, отели и др.
  • Недвижимость для розничной торговли. В эту группу относятся магазины, мини- и супер-маркеты, торговые центры и т.д.
  • Офисная недвижимость. Офисные здания, офисы.
  • Индустриальная недвижимость. Чаще производственные здания, складские помещения промышленные предприятия.
  • Квартиры, многоквартирные дома.
  • Социальная недвижимость. В основном данный вид недвижимости занимают государственные общественные предприятия как медицинский центр или школа. Однако в случае частного владения, такое предприятие приносит высокие доходы. 

На рынок недвижимости влияет множество факторов, это и политическое воздействие, и социально-демографическая ситуация, инфляция, движение цен на нефтяном рынке и пр. Но можно выделить ряд особенностей, которые необходимо учитывать при выборе помещения для коммерческого использования:

  1. Расположение – один из важнейших факторов, который определяет ценность того или иного объекта. Цены на аренду офисов, земельные участки, аренду торговых площадей, а так же стоимость жилых помещений значительно выше, если объект находится в центре города с развитой инфраструктурой.
  2. Проект – важно чтобы помещение было грамотно спланированным, плюсом могут послужить наличие парковки, видеонаблюдения и др.
  3. Интерьер – хороший ремонт, освещение и современный дизайн всегда будут оценены по достоинству для использования в коммерческих целях.

В большинстве случаев инвестиции в недвижимость предполагают наличие капитала  от 10 и более тыс. долларов, однако есть способы выйти на рынок недвижимости с минимальными инвестициями.

Аренда и субаренда: как сделать деньги с минимальных инвестиций

Аренда и субаренда – в последние годы популярное направление для людей, занимающихся коммерческой недвижимостью.

Схема работы в данном случае достаточно примитивна, прибыль выходит за счет разницы цен:

  1. Имея на руках сравнительно не большой капитал, инвестор заключает договор с арендодателем и оплачивает первый взнос.
  2. Арендатор, он же инвестор, находит клиента, который заключает договор субаренды.

Направления такой арендной деятельности распространяются достаточно широко:

  • Жилые квартиры/комнаты для съема.
  • Складские помещения.
  • Земельные, дачные участки.
  • Офисные помещения.

Стоимость сдачи объектов в субаренду нужно рассчитывать, руководствуясь следующими факторами:

  • Базовая стоимость аренды помещения.
  • Необходимость оплачивать ежемесячные платежи.
  • Затраты на ремонт (при необходимости).

Важно отметить тот факт, что Вы как арендатор первого уровня, несете ответственность за имущество вашего арендодателя, что означает необходимость контроля состояния помещений до съезда с них ваших субарендаторов.  Часть Ваших обязанностей при условии заключения договора аренды, можно переложить на субарендатора, например оплату коммунальных и что наиболее важно материальную ответственность за недвижимость.

Строительство без инвестиций: как выиграть тендер?

Популярностью в последние годы у строительных компаний пользуется начало строительных работ с практически нулевым финансированием. Добиться такого результата, процесс достаточно трудоемкий, если Вы начинаете строительство, которое досталось компании по тендеру, и чуть менее трудный процесс предстоит в случае с наличием у Вас прав частного собственника на объект.

Данный способ рекомендуется владельцам строительных компаний, либо людям у которых достаточно средств открыть строительную компанию.

  • Первым этапом в случае, что на строительство нужно будет выигрывать тендер, является формирование необходимого пакета документов. Процесс трудоемкий и требует неординарного подхода. Выиграть тендер, можно лишь полностью удовлетворив пакетом документов требования заказчика.
  • Вторым этапом является формирование отдела продаж и коммерческого предложения, который будет заниматься поиском потенциальных клиентов, готовых вложить средства в начинающееся строительство. На этом этапе заключаются договора с компаниями субподрядчиками и возможном бартере. Например, необходимо выполнить кладочные работы, а Ваша компания не располагает такой возможностью, как решение приходит бартер, заключается договор о предоставлении услуг с одной стороны и выделении по окончанию строительства определенной площади построенного объекта с другой стороны.
  • Третий этап – это непосредственно сами строительные работы, которые зависят от успехов действий компании на втором этапе.
  • Четвертым этапом будет сдача объекта, получение распределение прибыли.

Конечно, на словах данный план выглядит достаточно простым, но на деле, стройка одного жилого комплекса займет годы работы и от Вас как от инвестора потребуются титанические усилия по контролю и организации работы.

Подробно о вложениях в данную нишу расскажет статья "ИНВЕСТИЦИИ В СТРОИТЕЛЬСТВО: ТОП-3 ЛУЧШИХ ВАРИАНТА + ОЦЕНКА РИСКОВ!"

Доход от посредничества: оправданы ли минимальные вложения?

Риэлтор – прибыльная профессия, суть деятельности которой, заключается в сведении продавца недвижимости и покупателя. Вам не предлагается становиться риэлтором, но организовать свою консалтинговую компанию по работе с недвижимостью может быть выгодным решением:

  1. Снимается офис, для компании. Не обязательно центр города, достаточно тихий и спокойный район.
  2. Реклама и мониторинг рынка недвижимости становятся залогом успеха компании.
  3. Ориентироваться на широкий спектр услуг, не нужно специализироваться на одном виде недвижимости, стоит охватить рынок офисных и жилых помещений, ознакомиться с рынком земельных участков, можно также вести сдачу объектов в субаренду..

Принцип работы основан на одном из основных законов работы рынка, купи дешевле продай дороже. В данном же случае приобретать ничего не нужно, достаточно найти продавца и предложить ему свои услуги, договорившись на определенную цену продажи, а потом заниматься поиском покупателя. Успешная продажа может принести вам не одну тысячу «зеленых президентов».

Перечисленные варианты являются верхушкой айсберга рынка недвижимости, они не требуют космических капиталовложений от инвестора и являются достаточно надежными. Если рассмотреть разницу между инвестициями в фонды недвижимости, ЗПИФН и REIT, и влоением в недвижимость напрямую. Стоит отметить:

  • Инвестиции в фонды не затрачивают Вашего времени, в то время как работа с объектами недвижимости будет требовать Вашего присутствия. Следственно если учесть доход равный количеству времени, потраченному на дело, фонды однозначно выгоднее.
  • Вы не несете никакой ответственности за имущество, находящееся в распоряжении управляющей компании, в то время как на стройке или в вашем офисе, на объекте, который вы сдаете в аренду, могут произойти случаи, от которых никто не застрахован.
  • Выделяется освобождение от налогов при участии в REIT-фонде, на фоне возможностей других вариантов инвестирования, возможность получения чистой прибыли без временных затрат и налогообложения смотрится более чем привлекательно.

Если Вы не занимаетесь рынком коммерческой недвижимости, то для начала стоит испытать менее рискованные варианты использования вашего капитала в данном направлении, как уже было сказано вложить деньги в инвестиционный фонд с целью получения чистых дивидендов. Более серьезные действия потребуют от Вас больших затрат времени, сил и зачастую финансов.

 

reitinvest.top

Инвестиции в недвижимость. 41 пример инвестирования в России и за рубежом

  • Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
  • Инвестиции в коммерческую недвижимость
  • Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
  • Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
  • Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
  • Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
  • Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
  • Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?

Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не торги на бирже, доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.

Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:

Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах. Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи. Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас достаточно кейсов с доходностью от 50 до 100% годовых.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под ними подразумевается:

Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде

Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идет об агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.

Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:

  1. Арендный бизнес: снимаем помесячно, сдаем посуточно (минимум вложений)
  2. Управление объектами недвижимости; как сдавать квартиру посуточно?
  3. Хостел и мини-отель (посуточно, по койкам, в центре и возле туристических мест)
  4. Организация антикафе, или как сдавать недвижимость поминутно (посетитель платит за время, а не за еду)
  5. Сдача квартир в длительную субаренду
  6. Организация общежитий для рабочих
  7. Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)
  8. Капсульный отель

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

  1. Инвестирование в строительство жилья, с целью перепродажи
  2. Строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей сдачей в аренду
  3. Установка домов из контейнеров на своем или арендуемом участке
  4. new З стратегии заработка на дачных участках
  5. Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!
  6. Инвестиции в землю, покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
  7. Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей

Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)

  1. Покупка доходного дома или таунхауса с последующей сдачей в аренду (рекомендуем)
  2. Покупка готовой квартиры на вторичке, распил и сдача в аренду
  3. Хоумстейджинг. Покупка убитой квартиры, недорогой, но классный ремонт по спец.технологии и последующая продажа
  4. Покупка комнат и сдача их посуточно
  5. Пожизненная рента (3-5 квартир с ежемесячной выплатой от 10 тысяч по каждой и с переходом в собственность)
  6. Пожизненное содержание с иждивением (не рекомендуем, этический момент, плюс высокие риски)
  7. Расселение коммуналок с последующей продажей большой квартиры или создание мини-отеля
  8. Инвестирование в недвижимость без денег

Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях

  1. Покупка недвижимости и имущества должников с торгов и аукционов по банкротству
  2. Банкротство физических лиц
  3. Покупка имущества с залоговых аукционов банков и приставов
  4. Срочный выкуп квартир по заниженной стоимости (20-30% ниже рынка)
  5. Перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд
  6. Инвестирование в гаражи
  7. Инвестиции за рубежом (налоговые сертификаты США, солнечная энергия и прочее)

Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте

Нажмите на картинку, чтобы перейти к карте: 35 примеров инвестирования в недвижимость

Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости, т.к. не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении. В 2018 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома, так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.

 

tinvest.org

Куда вложить деньги » Инвестирование в коммерческую недвижимость

Некоторое время назад, мы уже рассказывали про вложение денег в недвижимость и зарубежную недвижимость. Сегодня пришло время рассказать про коммерческую недвижимость, поскольку отличия на самом деле есть, и нужно их знать.

Инвестирование в коммерческую недвижимость – это очень выгодная и прибыльная затея. Недвижимость это всегда отличный сегмент рынка для инвестирования, ведь недвижимость – это крыша над головой, это то, что никогда не упадет в цене и не разорит вас.

Что нужно знать о коммерческой недвижимости

При покупке коммерческой недвижимости многие инвесторы применяют некоторые критерии при выборе.

  • Первое, о чем надо подумать – это стиль, культура, уровень жизни в стране и образование.
  • Также стоит задуматься об экономической и финансовой ситуации, как в мире, так и в отдельных регионах.
  • Если со страной определились, то стоит подумать еще и об уровне доходов населения. Если они низки, то зачем населению еще один развлекательный центр. Он просто будет для вас не рентабельным.
  • Также очень важны затраты на строительство и затраты на налоги.
  • Что еще надо не упустить, так это политическую стабильность в стране и функциональную пригодность вашего коммерческого здания.
  • Местоположение, привлекательность, планировка, стиль – это тоже немаловажные факторы при инвестировании своих денег в коммерческую недвижимость.
  • Существует еще много факторов, которые надо учесть, но самый главный – это окупаемость и выгода, которую вы получите.

Коммерческая недвижимость – это всегда большие деньги

Конечно, если говорить об инвестирование в коммерческую недвижимость, то можно с легкостью сказать о том, что до экономического кризиса эта отрасль была весьма продуктивна. Каждый, кто купил, что то из недвижимости мог тут же продать по выгодной цене и обогатится. Сейчас же ситуация немного изменилась и прежде, чем принимать решение надо все тщательно просчитать и понять стоит ли это делать.

Во время кризиса цены на недвижимость резко упали, но со временем они начали выравниваться и сейчас достигают своего пика.

Но каждый умный человек прежде, чем вложить деньги куда-то должен рассчитать выгоду, которую он сможет получить с этой сделки. Некоторые инвесторы хотят отбить свои вложения в очень короткие сроки, но то неразумно. Инвестор должен быть терпеливым и ждать срока, который гарантирует ему наивысшую ставку.

Основные недостатки инвестирования в коммерческую недвижимость

Что касается именно коммерческой недвижимости, то этот сегмент рынка можно поставить под сомнение. Сейчас с него невозможно получить такой же доход, какой был до кризиса.

Коммерческая недвижимость значительно упала в цене, но с каждым годом стоимость уверенно растет. В связи с тем, что этот рынок не очень популярен, некоторые инвесторы считают, что на нем можно обогатиться. Скупить все по дешевке, а продать на пике популярности да возможно, но сделать это не так то и просто как кажется на первый взгляд.

Это немного другой рынок, чем просто продуктовые магазины, или бензин.
Коммерческая недвижимость может окупиться в течении нескольких лет, а если быть точнее, то склад окупится вам за 7 лет, офис окупится за 10 лет, торговый центр может окупиться приблизительно за 10 лет, а гостиница даст сто процентов, только за 11 лет.

Это конечно не малые сроки и многие инвесторы просто не соглашаются столько ждать, но если хорошо задуматься и все рассчитать, то этот рынок не такой уж и провальный, как по мнению риелторов. Тем более, что цены растут и все в этой жизни меняется очень быстро.

Главный недостаток – большой порог входа

Но главный недостаток – количество свободных средств. Склады могут стоить от 15000$ в зависимости от города, нормальные офисы могут стоить от 50000$. Гостиницы, торговые центры – совсем другие деньги.
Для простых людей, которые ищут альтернативу банковским вкладам, коммерческая недвижимость не подходит.

Куда вкладываю свободные деньги я?

  • Акции
  • Памм счета
  • Копирование

Понравилось? Поделиться с друзьями:

Хотите узнать сколько я заработал в этом месяце на инвестициях? Читайте ежемесячный отчет о доходах за Ноябрь 2018 года. Смог я, сможете и Вы!

sezor.com

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *