Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция
Ирина Жигина
Руководитель проектов, автор бизнес-курсов.
Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё. Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами. Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.
Мне часто задают вопросы:
- Как найти хороших жильцов?
- Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
- Что необходимо предусмотреть?
Шаг первый. Исследуем рынок
Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.
Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.
На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов. Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов. Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.
В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.
Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче
Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?
Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!
Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.
Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!
Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного. А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.
Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».
Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.
Шаг третий. Делаем фото квартиры
Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.
Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!
Шаг четвёртый. Составляем объявление
Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте. Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.
Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.
Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.
Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.
Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте
Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.
Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.
Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.
Шаг шестой. Общаемся по телефону
И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении. Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.
Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.
По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.
Шаг седьмой. Показываем квартиру
Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.
Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!
Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.
Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.
Шаг восьмой. Подписываем договор
Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать — решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.
Заключение
Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.
Буду рада, если это поможет и вам.
Как сдать, снять квартиру в аренду (не)дорого
Содержание статьи
Уже несколько лет снимаю квартиру, пока не заработал на собственную. И в очередной раз, сейчас, случилась ситуация в необходимости найти квартиру и съехать со снимаемой квартиры. На моем счету эта квартира уже 4-я, т.е. уже в 5-ый раз мне придется переезжать. А перед тем как переехать, надо сперва найти подходящее жилье. А вот тут встает вопрос.
Как снять квартиру в большом городе
Готового решения, конечно же, нет, их куча. Для начала перечислю варианты поиска (если чего то не хватает добавляйте в комментариях):
- Риелтор
- Своими силами
Риелтор со стороны квартиросъемщика
Как я уже сказал, решений и способов поиска квартиры куча, но можно это сделать через риелтора. Удобно если вы занятой человек и на поиски квартиры у вас нет времени.
Рие́лтор[1] (англ.realtor, произносится [риэлтэр]; риелторская фирма или агентство недвижимости) — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных. (согласно Википедиа)
Действительно, незаменимый помощник в поиске квартиры. Вот только риелтором сейчас готов стать каждый второй, лишь бы навариться. Поэтому, риелторство стало подозрительно выглядеть в глазах квартиросъемщиков. Иногда схемы риелторов доходят до того, что снимаемая квартира через второго, а то и третьего риелтора. А ведь их всех надо кормить.
Давайте разберемся, кто же на самом деле этот риелтор. По моему опыту, все риелторы которых я встречал, нанимал и вообще имел дело, ни один не соответствует моему пониманию Помощника в поиске аренды, покупки квартиры. Все на лица подозрительные. Всем нужна только лишь комиссия. Как и любой недобросовестный предприниматель, риелтор, иногда, принимает жесткие меры, провокации, ради того, чтобы клиент вынужден был снять или купить квартиру. Не покупайтесь на такие фразы как: «Если вас не устраивает, извините, сейчас должны подойти другие желающие…» к примеру, бывают и по хлеще.
Я не говорю, что все риелторы такие, но большинство. Скорее всего, дорогой риелтор более по человечески работает с вами, и действительно учитывает ваши условия, в которых вы бы хотели жить. Но то большинство, недориелторов, часто предлагают вам квартиру не учитывая ваши условия, а иногда, даже стараются вас переубедить.
Риелтор и собственник жилья
Собственнику действительно удобно, когда сдачей, продажей его квартиры занимается риелтор. Тот кто, найдет и совершит все бумажные операции.
Я подробно хочу разобрать сдачу квартиры через риелтора. Давайте подумаем, у собственника освободилась квартира для сдачи в аренду, он нанимает риелтора в помощь по поиску жильцов. Кого может найти риелтор. Риелтор размещает очень много платных бесплатных объявлений, сарафанное радио, есть сотрудники, которые собирают новые объявления от собственников, обмен базами между собой и так далее, много схем найти собственника и жильцов. Просят за услугу сведения собственника и жильца лицом к лицу не меньше 50% комиссии.
Кого может привести риелтор к собственнику, в лучшем случае он вам приведет добропорядошного, работающего, занятого жильца, который способен оплатить комиссию, но у него нет времени на поиски квартиры. Такое редкость, но бывает.
Он может привести к вам студентов, но студенты — это подозрение, о том, что они пока молодые, будут пьянствовать и так далее. Платежеспособность студентов тоже под сомнением, сами не зарабатывают.
Могут привести семью, которой позарез нужна квартира, и они хотят рассмотреть ваш вариант.
Риелторы вообще кого хотите к вам приведут. Но при этом должна быть адекватная стоимость аренды. Собственник должен понимать, что сдавая квартиру в тридорого, он не наваривается, наваривается риелтор, вы лишь отпугиваете нормальных квартиросъемщиком, которые не хотят платить риелтора, которые. вы помните? просят 50% от того сколько задали вы. Поставьте себя на место квартиросъемщика, что для вас важно при съеме квартиры, наверное как можно дешевле сдать и Адекватный хозяин жилья. Задирая стоимость вы должны контролировать риелторов, они порой очень сильно наглеют, и если вы действительно хотите найти нормальных жильцов, попросите их снизить комиссию, чтобы не отпугнуть.
Поиск квартиры своими силами.
Все варианты поиска квартиры хороши. Необходимо забить все Доски объявлений своими объявлении о желании снять квартиру. Важно указывать «посредникам не беспокоить» иначе вас завалят звонками риелторы. Хотя это не сильно их отпугнет, но лишний раз хуже не будет. Размещайте объявления на форумах, наверняка есть тематические форумы где вы сможете разместить свое объявление.
Проверяйте доски объявлений, форумы, сайты недвижимости, каждый день там собственники публикуют свои объявления о сдаче жилья. Звоните, договаривайтесь о встрече, постарайтесь понравиться собственнику, возможно, он пойдет к вам на встречу и даже уберет из стоимости оплату коммунальных услуг. Требуйте, будьте требовательны к квартире, придирайтесь к любой мелочи. Делайте замечания на счет текущего крана, плохо смывающего унитаза или постороннего шума. Будьте хозяином ситуации, не позволяйте «впаривать» вам.
Распространяйте информацию по сарафанному радио, возможно знакомый знакомого сдает или знает тех кто собирается сдавать квартиру.
Напечатайте объявления о поиске квартиры, размещайте их только на тех домах, в которых хотели бы жить. Если объявление сорвали, наклейте ещё раз. Подозреваю, что объявления срывают недориелторы. Помните, что при настойчивости, размещения объявления, вы увеличиваете свои шансы в поиске именно того жилья, которое вам необходимо и именно в том доме, который выбрали вы.
К примеру такое объявление:
Работающие, брат (26 лет — занимается спортом) и сестра (25 лет — рукодельница), снимут 2-к квартиру в Центральном районе, преимущественно, Комсомольский проспект. До безобразия чистоплотны. Сейчас проживаем на ул.Тимирязева, квартиру хозяйка продает, попросила съехать. Квартира нужна пустая, у нас есть вся необходимая мебель и техника. Для тех кто сомневается в нашей чистоплотности, могу пригласить в снимаемую квартиру сейчас.
Вам решать, впускать на свою территорию безобразников или аккуратных жильцов.Телефоны
Звоните!
Накидал на вскидку, многие размещают объявление со своим фото, тем самым, показывают себя, какие мы хорошие. По моему действенный вариант.
Ну а вообще все способы поиска хороши, важно для себя определить, чего ты на самом деле хочешь, как должна выглядеть твоя будущая квартира, точно определить сколько ты за нее готов платить и на какой срок тебе она нужна и все это выкладывать в объявлении, а главное подтверждать при встрече с собственниками, чтобы они уяснили, что вам квартира нужна не абы какая, а такая чтобы в ней Вам было очень комфортно и уютно.
Мне нравится!1Мне не нравится!0www.allremont59.ru
Как сдать квартиру в аренду правильно в 2018
Аренда квартиры только на первый взгляд кажется простым соглашением. Как оказывается на деле, обманывают не только арендаторов, но и самих арендодателей.
Разумеется, большинство спорных ситуаций разбирается в судебном заседании на основании подписанного договора, который также имеет юридическую силу даже при отсутствии каких-либо зарегистрированных подписей со стороны.
Но чтобы не ввязываться в подобные продолжительные тяжбы, лучше предупредить все риски и сдать квартиру в аренду правильно.
С чего начать
Собственники квартиры должны понимать, что сдача ее в аренду – это довольно хлопотно, ведь найти законопослушных арендаторов сложно. Поэтому следует приступить к процедуре основательно, начиная с малых и не столь важных с юридической стороны действий.
А именно арендодателям необходимо начать со следующих моментов:
- Для начала следует свою недвижимость застраховать на случай пожара или прочих экстренных факторов.
- Определить возможную стоимость аренды квартиры – для этого придется проанализировать рынок, чтобы выяснить диапазон цен в районе.
- Затем следует оценить состояние квартиры – выявить ее недостатки в виде всевозможных протечек или неисправностей. Представленные факты будут значительно снижать стоимость сделки, поэтому лучше все устранить самостоятельно и до сдачи арендаторам – это же снизит риски возникновения чрезвычайной ситуации в виде затопления соседей снизу или пожара.
- При наличии сособственников необходимо получить согласие от каждого собственника – это предотвратит признание договора недействительным и принудительное возмещение убытков арендатору в случае его обращения в суд. Подобные ситуации возможны, если один из собственников пожелает сам проживать в квартире и выселит арендаторов. По закону он имеет на это право, поэтому арендатор вправе подать в суд на арендодателя, который и заключил с ним договор.
- Необходимо приступить к сбору документов. Лучше арендаторам предоставить справку из ЕГРП об отсутствии ареста или обременения на квартиру, а также выписку с финансового лицевого счета, указывающую на своевременную оплату платежей.
- Далее можно приступить к поиску арендаторов – здесь можно обратиться в риэлтерские агентства или же самостоятельно подать объявление о сдаче квартиры на длительный срок (возможно сдача посуточно). Как только арендатор будет найден, переходят ко второй стадии оформления сделки – составлению договора и его регистрации.
При поиске арендатора следует уделить внимание семейным парам, можно выбор делать в пользу молодых родителей – тогда есть высокие шансы не столкнуться с негативными отзывами соседей, жалующимися на постоянный шум и веселье.
Правила сдачи
Правила сдачи несколько видоизменяются в зависимости от ситуации, но все они следуют из действующего законодательства.
Поэтому к основным фактам здесь относят следующее:
- Сдавать разрешено только квартиру, находящуюся в собственности у физического или юридического лица.
- Сделка обязательно подкрепляется договором аренды, который составляют по форме и подписывают все участники сделки.
- Правильно составленный договор имеет юридическую силу, даже если его не фиксировал юрист или нотариус.
- При желании договор можно заверить у нотариуса, который оставляет у себя один экземпляр для хранения.
- Для сдачи квартиры в аренду должны быть согласны все ее собственники.
- Недвижимость может сдаваться для проживания или ведения коммерческой деятельности.
- Сроки соглашения могут быть различными – от нескольких месяцев до нескольких лет. Если сделка заключена более чем на год, ее необходимо регистрировать в Росреестре.
- Арендодатель и арендатор несут свои определенные права и обязанности друг перед другом, которые следуют из Российского законодательства. В случае нарушения прав одной из сторон другой участник сделки может затребовать возместить ущерб.
- Если договор регистрируется в Росреестре, арендодатель должен выплачивать налоги государству по факту получения дополнительного дохода.
- Арендодатель указывает фиксированную стоимость аренды, которую арендатор должен вносить в указанный срок.
Существует еще огромное количество правил сдачи квартиры, которые зависят от индивидуального случая – к примеру, заключается договор между физическими или юридическими лицами.
При составлении соглашения следует руководствоваться законами, нормами и правами и ни в коем случае не нарушать права одной из сторон.
Как правильно сдать квартиру в аренду
Собственники недвижимости сдают ее двумя способами – через агентство или самостоятельно. При каждом способе существует своя пошаговая инструкция с особенностями оформления договора.
Самостоятельно
Самостоятельная сдача квартиры собственниками представляется следующей последовательностью:
- Сначала застраховать недвижимость, указав возможные случаи страховки или воспользоваться стандартным пакетом.
- Получить согласие других собственников, собрать необходимые для оформления договора документы (свидетельство о праве собственности, кадастровый и технический паспорт, выписку из ЕГРП об отсутствии ареста или обременения, выписку из финансового лицевого счета).
- Найти квартиросъемщиков – у претендентов необходимо проверить паспорта и сроки их действия, наличие прописки в регионе и прочую информацию. Нелишним будет попросить предоставить справку о доходах – это снизит риски отсутствия оплаты аренды.
- Как только арендаторы будут найдены, приступают к самостоятельному составлению договора. В документе в обязательном порядке указывают всю информацию о сторонах, размер арендной платы и условия ее внесения, факт взимания (или его отсутствие) залоговой суммы, условия проверки квартиры собственником, особенности оплаты коммунальных услуг, ограничения в пользовании и основания для использования залоговой суммы.
- Вместе с договором аренды подписывают акт приемки-передачи квартиры, в котором указывают всю мебель и технику (а также их состояние), находящуюся в помещении. Ее предоставляют в пользование арендатору на определенных основаниях.
- Составление расписок – необходимо для уточнения передачи суммы от арендатора арендодателю.
- С договором и актом приемки-передачи, а также всеми документами на квартиру, обращаются в Росреестр, если соглашение подлежит регистрации.
- С зарегистрированным договором арендодателю следует обратиться в налоговые органы. Сотрудники вынесут заключение о внесении платежей.
Если при сдаче квартиры возникли какие-то вопросы, лучше обратиться для их разрешения к юристу.
Через агентство
Сдача квартиры в аренду через агентство возможна в представленной выше последовательности, только всю работу за собственника сделает риелтор.
В данном случае следует лишь порекомендовать составить договор с агентством на предоставление услуг в течение определенного времени.
Это окажет пользу на случай досрочного расторжения договора с арендатором и вынужденным поиском новых квартиросъемщиков. К тому же, риэлтерское агентство можно привлечь к ответственности в случае недобросовестности арендатора.
Нюансы
В нюансах сдачи квартиры в аренду следует выделить возможные риски, с которыми зачастую приходится сталкиваться сторонам.
Здесь выделяют наиболее распространенные проблемы:
| Наложение штрафа и несение уголовного наказания | Это относится к арендодателю, который по факту заключения соглашения не предоставил отчет о доходах в налоговые органы. В зависимости от суммы задолженности нарушителю выносится штраф или уголовное наказание |
| Возможная порча имущества | При обнаружении представленного факта арендодатель может обратиться в суд. Однако, сложно будет доказать порчу арендатором при отсутствии договора или акта приемки и передачи помещения |
| Возможные непреднамеренные расходы | Подобное формируется при условии, что арендатор вовремя не производил оплату коммунальных услуг (если это полагается по договору). Наиболее распространенный случай – это большие телефонные счета |
| Обман со стороны арендатора | Здесь речь идет о субаренде – когда арендатор сдает жилплощадь самостоятельно под офис или жилье другим гражданам. В этом случае будет довольно сложно осуществить выселение «непрошенных гостей» |
К сдаче квартиры в аренду следует отнестись ответственно, как с юридической стороны, так и по человеческому фактору.
Видео: Как правильно сдать квартиру
kvartirkapro.ru