Аренда офиса у физлица налогообложение: Аренда офиса у физлица

Содержание

НДФЛ при аренде помещения у физического лица

Гражданин, не являющийся предпринимателем, может сдавать свое недвижимое имущество в аренду как физлицам, так и субъектам предпринимательства (организациям и ИП). Каким образом необходимо уплачивать НДФЛ с таких доходов, расскажем в этой статье.

Аренда помещения у физического лица: НДФЛ

Доходы, полученные от сдачи имущества в аренду облагаются подоходным налогом (ст. 208 НК РФ). С дохода арендодателей-резидентов РФ налог удерживается по ставке 13%, а с дохода нерезидентов – по ставке 30%.

Удерживать и платить налог с арендных доходов придется в обязательном порядке, но кто должен это делать, зависит от наличия статуса налогового агента у арендатора.

Когда налог перечисляет сам арендодатель-физлицо

Налог рассчитывается и уплачивается самим арендодателем в следующих случаях (пп.1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

  • Когда арендатор тоже является обычным физлицом — чаще всего такое происходит при сдаче в аренду жилья. В данной ситуации НДФЛ с аренды квартиры у физического лица должен уплатить в бюджет сам арендодатель.

  • Когда арендатор (ИП или организация) не является налоговым агентом (к примеру, иностранные компании).

Бланк по теме: 3-НДФЛ за 2021 год Посмотреть Скачать

В данном случае по окончании года, в котором получен доход, арендодатель должен сам исчислить НДФЛ со своих арендных поступлений и подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ (срок ее подачи — 30 апреля). Налог в бюджет перечисляется не позже 15 июля следующего за отчетным года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Когда налог должен перечислять арендатор

Если помещение сдается в аренду налоговому агенту (организациям, ИП, частнопрактикующим нотариусам, адвокатам, обособленным структурам иностранных компаний в РФ), то расчет, удержание и уплату НДФЛ должен производить арендатор (ст. 226 НК РФ).

Важно учесть, что обязанность удержания НДФЛ с арендной платы остается за налоговым агентом (арендатором), даже если договор аренды содержит условие об уплате налога самим арендодателем — положения Налогового кодекса в данном случае имеют приоритет, а согласия физлица на это не требуется.

НДФЛ арендатор (как налоговый агент) обязан исчислить и удержать из уплачиваемой по договору суммы арендной платы при расчете с арендодателем-физлицом. То есть, плату за аренду помещения арендодатель получает уже за вычетом налога. Платить налог из собственных средств арендатор не вправе – это прямо запрещает НК РФ (п. 9 ст. 226). Перечислить налог в бюджет (по месту учета агента) нужно не позднее дня, следующего за днем выплаты арендодателю (п. 4, 6 ст. 226 НК РФ).

При удержании и уплате НДФЛ арендатором физлицо-арендодатель декларацию 3-НДФЛ не подает.

Статья по теме: Штраф за неуплату НДФЛ налоговым агентом Знать, кто является налоговым агентом по НДФЛ, нужно не только физлицам, но и работодателям. Поскольку за трудоустроенных граждан уплачивать подоходный налог обязано предприятие, штрафные санкции за нарушение этой нормы также предъявляются не к сотруднику, а к его нанимателю. Разберемся подробнее в вопросе. Подробнее

Аренда у физического лица: НДФЛ с «коммуналки»

Если по условиям договора арендатор возмещает стоимость коммунальных услуг, размер которых основывается на зафиксированных показаниях счетчиков, т.е. зависит от фактического потребления (электроэнергия, водоснабжение и т.п.), экономическая выгода у арендодателя отсутствует. Сумму такого возмещения НДФЛ облагать не нужно.

При этом с сумм, которые арендатор уплачивает за услуги, не зависящие от их фактического использования (отопление и т.п. неизменные платежи), удерживать НДФЛ необходимо (письмо Минфина от 23.03.2018 № 03-04-05/18556).

Отчетность по НДФЛ у налогового агента-арендатора

Каких-либо особенностей при заполнении отчетов по НДФЛ в отношении арендодателей не предусмотрено.

На арендодателя, как и на всех физлиц-получателей дохода, заводится налоговый регистр, на основании которого затем заполняется отчетность: Расчет 6-НДФЛ, справка 2-НДФЛ за соответствующий период.

Статья по теме: 6-НДФЛ – аренда у физического лица НДФЛ с аренды помещения у физического лица в 6-НДФЛ должен отобразить налоговый агент. Как правильно это сделать, рассмотрим в материале далее. Подробнее

6-НДФЛ при аренде у физического лица

Налоговые агенты отчитываются о выплатах физлицам, удержанном и перечисленном налоге в ежеквартальном Расчете 6-НДФЛ. Он подается в ИФНС до истечения месяца, следующего за отчетным периодом.

При отражении в Расчете сумм НДФЛ с аренды помещения у физического лица нужно учитывать следующее:

Все подробности отражения в расчете 6-НДФЛ выплат физлицам по гражданско-правовым договорам рассмотрены в Готовом решении от «КонсультантПлюс». Оформите пробный демо-доступ к системе и бесплатно переходите к комментариям экспертов.

2-НДФЛ при аренде у физического лица

По окончании отчетного года, не позже 1 апреля, налоговый агент должен отразить в приложении к 6-НДФЛ (бывшей справке 2-НДФЛ (с признаком «1»)) доход арендодателя в и подать ее в инспекцию. Если удержать налог не удалось (или удалось не полностью), налоговикам и физлицу не позднее 1 марта направляют сведения о невозможности удержать НДФЛ.

Уплаченные суммы арендной платы отражают в Справке в месяце фактического получения дохода, т.е. когда их выплатили физлицу. Это касается и уплаченных авансов по арендной плате.

Код дохода, указываемый в Справке 2-НДФЛ при аренде помещения у физического лица – 1400.

Специализация: все виды систем налогообложения, бухотчетность, МСФО

Эксперт в сфере права, бухучета, финансов и налогообложения. Общий стаж профессиональной деятельности с 2007 года. За это время успешно работала на должностях налогового консультанта, заместителя главного бухгалтера, главного бухгалтера, финансового директора. Автор множества публикаций по практическому применению бухгалтерского, налогового и трудового законодательства для различных профессиональных электронных СМИ. С отличием окончила факультет управления и психологии Кубанского государственного университета и Адыгейский государственный университет по специальности «Бухгалтерский учет и аудит».

нужно ли удерживать и уплачивать НДФЛ

Недавно в беседе с другом речь зашла о том, как в неочевидных ситуациях ИП может стать налоговым агентом. Друг привел пример: если ИП заключит договор аренды квартиры с физлицом, то станет налоговым агентом. ИП должен будет перечислять в бюджет НДФЛ с арендной платы, которую человек получает от сдачи квартиры. Если ИП не будет этого делать, его оштрафуют.

Помогите разобраться, это действительно так? Если да, то как подготовиться к такому раскладу?

Надежда Шорохова

юрист

Профиль автора

Ваш друг прав, но тут важно уточнить одну деталь. Если арендодатель — физлицо и сдает квартиру ИП, который использует ее в бизнесе, то предприниматель становится налоговым агентом. Он должен удерживать с арендных платежей НДФЛ и перечислять его в бюджет. По удержанным налогам ИП ежеквартально должен сдавать расчет 6-НДФЛ.

Если же ИП снимает квартиру для личных нужд, а не для бизнеса, то обязанностей налогового агента у него нет. Расскажу подробнее.

Кто платит налог со сдачи квартиры в аренду

Доходы, которые физлица получают от сдачи имущества в аренду, облагаются НДФЛ. С каждой суммы арендной платы перечисляют 13% в бюджет государства.

подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Если физлицо сдает квартиру другому физлицу или иностранной компании, у которой нет представительства в РФ, то этот человек сам подает в налоговую декларацию и платит НДФЛ.

Что делать? 08.09.20

Как узаконить доходы от сдачи квартиры?

Но когда физлицо сдает жилье российской компании или ИП, который использует его в бизнесе, — например, снимает квартиру для своего работника, — то правила уплаты налога другие. В этом случае арендаторы — компании или ИП — становятся налоговыми агентами и должны удерживать 13% и перечислять деньги в бюджет.

п. 1 ст. 24, пп. 1, 9 ст. 226 НК РФ

Иногда в договоре пишут, что арендодатель будет сам отчитываться перед налоговой, а с арендатора все обязанности снимаются, и он ничего делать не должен. Но это условие работать не будет: в налоговом кодексе сказано, что за уплату НДФЛ с доходов от сдачи квартиры отвечают налоговые агенты — ИП и организации, — и это правило должны соблюдать все, договором его изменить нельзя.

Если квартиру сдает самозанятый, ИП не станет налоговым агентом, даже если арендует жилье для бизнеса.

Как ИП удерживать налог и платить за аренду

Сколько нужно удерживать. По закону, если арендодатель — налоговый резидент, то есть живет в России больше 183 дней в году, с его дохода нужно удерживать 13%. Если арендодатель — нерезидент, то удерживают 30% от дохода.

ст. 224 НК РФ

Арендную плату физлицу нужно перечислять уже за минусом налога. Например, по договору аренды между физлицом и ИП арендная плата — 20 000 Р в месяц. Значит, ИП будет ежемесячно перечислять в бюджет 2600 Р: 20 000 Р × 13%. А арендодателю-физлицу будет платить 17 400 Р.

НДФЛ нужно удерживать не только с арендной платы, но и с дополнительных платежей. Если арендатор оплачивает коммунальные услуги, размер которых не зависит от фактического потребления, например содержание и текущий ремонт общего имущества, то с этих денег тоже нужно удерживать налог.

Ну и что? 05.09.19

Минфин: платите налоги не со всех поступлений от нанимателя квартиры

Если ИП оплачивает коммунальные услуги по счетчикам, например электроэнергию, то удерживать с этих сумм НДФЛ не нужно: они не считаются доходом.

Когда нужно заплатить налог. ИП должен перечислить НДФЛ не позднее следующего дня после дня, когда внес физлицу арендную плату. Налог нужно перечислять в ИФНС, где предприниматель стоит на учете.

пп. 6, 7 ст. 226 НК РФ

Иногда арендатор не может удержать налог. Такое возможно, когда отсутствуют денежные выплаты, с которых можно удержать НДФЛ. Например, если ИП в счет арендной платы передает физлицу не деньги, а какое-то имущество: мебель, технику, посуду. Или, допустим, если ИП делает в квартире ремонт в счет арендной платы.

О том, что арендатор не может удержать НФДЛ, он должен сообщить налоговой до 1 марта следующего года. Также нужно указать сумму дохода, с которого не удержан налог, и сумму неудержанного налога.

п. 5 ст. 226 НК РФ

Как ИП должен отчитываться перед налоговой

Если ИП снял жилье для бизнеса и стал налоговым агентом, то ему нужно заполнять расчет 6-НДФЛ — в нем пишут, как рассчитывали налог на доходы физлиц.

Расчет 6-НДФЛ за первый квартал 2021 года и далее нужно сдавать по новой форме.

Раньше была еще справка 2-НДФЛ, но теперь она входит в состав новой формы расчета 6-НДФЛ, который представляется по итогам года.

Предприниматели должны сдавать расчеты 6-НДФЛ в ИФНС, где стоят на учете, не позднее последнего дня месяца, который следует за отчетным периодом, то есть:

  • за первый квартал — не позднее 30 апреля;
  • за полугодие — не позднее 31 июля;
  • за девять месяцев — не позднее 31 октября;
  • годовой расчет — не позднее 1 марта следующего года.

п. 2 ст. 230 НК РФ

Если ИП все выплатил физлицу, но не смог в течение года удержать налог, то он должен указать это в расчете 6-НДФЛ. Для этого он заполняет раздел 4 справки о доходах и суммах налога физлица.

Платить страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование и отчитываться за них в случае аренды квартиры у физлица ИП не должен.

Письмо Минфина России от 18.06.2018 № 03-15-07/41602PDF, 272 КБ

Что будет, если ИП не исполнит обязанности налогового агента

Если предприниматель при выплате арендной платы не будет удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ или станет нарушать сроки и порядок представления отчетности, то его оштрафуют. Вот что может грозить предпринимателю.

Санкции для ИП, который не исполнил обязанности налогового агента

Как нарушил Чем грозит Основание
Не удержал и/или не перечислил налог в срок Штраф в размере 20% от суммы, которую надо удержать и/или перечислить. ст. 123 НК РФ
Пени за каждый день просрочки начиная со дня, следующего за днем выплаты дохода, и по день уплаты налога включительно. Процентная ставка пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ. ст. 75, п. 9 ст. 226 НК РФ
Помимо штрафов и пеней с ИП взыщут неудержанный НДФЛ
Не представил в срок расчет 6-НДФЛ Через 10 рабочих дней — с 1 июля 2021 года этот срок составит 20 рабочих дней — после истечения срока представления расчета инспекция может заблокировать банковские счета ИП. При этом открыть новый счет в другом банке предприниматель не сможет. п. 3.2 ст. 76 НК РФ
Штраф 1000 Р за каждый полный или неполный месяц просрочки. Просрочку будут считать с даты, когда надо было представить расчет, и до даты, когда ИП его представил п. 1.2 ст. 126 НК РФ
Отразил в расчете 6-НДФЛ недостоверные сведения Штраф 500 Р за каждый расчет, который содержит недостоверную информацию п. 1 ст. 126.1 НК РФ

Не удержал и/или не перечислил налог в срок

Чем грозит

Штраф в размере 20% от суммы, которую надо удержать и/или перечислить.

Основание

ст. 123 НК РФ

Чем грозит

Пени за каждый день просрочки начиная со дня, следующего за днем выплаты дохода, и по день уплаты налога включительно. Процентная ставка пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ.

Основание

ст. 75, п. 9 ст. 226 НК РФ

Помимо штрафов и пеней с ИП взыщут неудержанный НДФЛ

Не представил в срок расчет 6-НДФЛ

Чем грозит

Через 10 рабочих дней — с 1 июля 2021 года этот срок составит 20 рабочих дней — после истечения срока представления расчета инспекция может заблокировать банковские счета ИП. При этом открыть новый счет в другом банке предприниматель не сможет.

Основание

п. 3.2 ст. 76 НК РФ

Чем грозит

Штраф 1000 Р за каждый полный или неполный месяц просрочки. Просрочку будут считать с даты, когда надо было представить расчет, и до даты, когда ИП его представил

Основание

п. 1.2 ст. 126 НК РФ

Отразил в расчете 6-НДФЛ недостоверные сведения

Чем грозит

Штраф 500 Р за каждый расчет, который содержит недостоверную информацию

Основание

п. 1 ст. 126.1 НК РФ

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Облагается ли арендная плата налогом? Как списать (если вы работаете не по найму)

1. Получите вычет из домашнего офиса

​Где получить его: Поле 30 вашего Приложения C

Вычет из домашнего офиса является распространенным источником списание налогов для самозанятых. Это позволяет вам вычесть часть арендной платы из вашего налогооблагаемого дохода, превратив вашу квартиру в частичное списание.

Легко понять, почему этот вывод так силен. Расходы на жилье высоки — велики шансы, что содержание крыши над головой — это ваш самый большой ежемесячный расход.

Давайте поговорим о том, кто может воспользоваться вычетом домашнего офиса.

Кто имеет право списывать арендную плату?

В наши дни списывать арендную плату могут только фрилансеры, независимые подрядчики и владельцы бизнеса, работающие из дома. Считайте это одним из преимуществ самозанятости.

До принятия Закона о сокращении налогов и занятости от 2018 года сотрудники W-2 также могли списывать некоторые расходы WFH. Но теперь вы должны быть самозанятыми, чтобы воспользоваться преимуществами.

Каковы правила списания квартплаты?

Недостаточно просто работать не по найму. Трудно доказать, например, что водителю Uber нужен домашний офис: он выполняет всю свою работу в дороге. Вот почему IRS придумал некоторые правила для принятия этого вычета.

Самый простой способ узнать, соответствуете ли вы требованиям, — это пройти наш тест на вычет из домашнего офиса. В двух словах, вы сможете претендовать на домашний офис, если у вас есть рабочая станция, которая:

  • регулярно используется для работы
  • используется исключительно для работы
  • Является ли ваше основное место работы

Должен ли домашний офис быть отдельной комнатой?

Нет, ваш домашний офис не обязательно должен быть отдельной комнатой. Угол в вашей спальне может соответствовать требованиям — если вы регулярно там работаете, не используете его для других целей и относитесь к нему как к домашней базе для своей деловой деятельности.

Такая гибкость налогового кодекса является реальным плюсом для фрилансеров в районах с высокой стоимостью жизни, которые могут потратить на крошечную студию достаточно, чтобы заплатить за квартиру с двумя спальнями в более дешевом состоянии. К счастью, небольшой письменный стол в этой студии вполне можно считать домашним офисом!

Сколько из арендной платы вы можете вычесть?

Вот как рассчитать, какую часть арендной платы вы можете списать:

  1. Возьмите площадь вашего рабочего места и разделите ее на площадь всего вашего дома.
  2. Умножьте это на вашу ежемесячную арендную плату. Вот сколько вы можете списать в месяц
  3. Умножьте это на количество месяцев, в течение которых вы работали из дома в этом году, и вы получите полное списание арендной платы

(Первое вычисление, которое вы сделали, это нахождение доля вашего дома, используемая в коммерческих целях. Налоговое управление США использует его, чтобы убедиться, что вы не можете списать те части пространства, которые предназначены только для личного использования.) 

Вот пример расчета в действии. Если площадь моего офиса составляет 100 квадратных футов, а дома — 1000 квадратных футов, процент использования в бизнесе составит 10%. Допустим, моя арендная плата составляет 1500 долларов в месяц. Это позволяет мне вычитать 150 долларов каждый месяц. Если бы я использовал свой офис круглый год, это стоило бы 1800 долларов за весь год.

Вуаля! Теперь у вас есть хороший налоговый вычет для платежей, которые вы уже делали каждый месяц.

Как вы следите за расходами домашнего офиса?

Возможность списывать арендную плату делает вычет домашнего офиса одной из самых мощных налоговых льгот для владельцев малого бизнеса. На этом преимущества не заканчиваются. Вы также можете вычесть часть ваших коммунальных услуг, Wi-Fi, страховых взносов за аренду и других домашних расходов. (Для получения более подробной информации о том, что вы можете списать, ознакомьтесь с руководством по нашей викторине о домашнем офисе!)

Воспользовавшись налоговой льготой означает ли какую-то документацию с вашей стороны: вам нужно знать, сколько вы тратите на все эти домашние расходы. Наблюдать за снижением вашего налогооблагаемого дохода стоит того, но ведение учета может быть грубым, особенно если ваши счета за электричество и отопление колеблются каждый месяц.

Если вы не хотите делать это самостоятельно с помощью электронной таблицы вычетов из домашнего офиса, попробуйте Keeper. Приложение автоматически находит для вас повторяющиеся расходы на домашний офис — все, от арендной платы до счета за Wi-Fi.

{upsell_block}

Во время налогового периода вы можете подать заявку прямо через приложение и потребовать эти списания несколькими щелчками мыши.

Использование упрощенного вычета из домашнего офиса вместо этого

Приложение Keeper избавит вас от хлопот, связанных с вычетом из домашнего офиса. Тем не менее, если вы вообще не хотите идти в ногу со своими расходами, IRS предлагает вам другой вариант: упрощенный вычет из домашнего офиса.

Этот метод позволяет вычитать 5 долларов за каждый квадратный метр вашего рабочего места. Это оставит вас с меньшим налоговым вычетом — просто знайте, что вы жертвуете сбережениями ради удобства. (Чтобы понять, сколько вы оставите на столе, ознакомьтесь с нашим руководством по упрощенному методу и обычному методу для вычетов из домашнего офиса.)

2. Аренда определенного офисного помещения

Где его получить: Графа 20b вашего Приложения C

Не у каждого фрилансера есть желание или помещение для работы в своей квартире. Если вы платите за офис, студию или коворкинг, арендная плата за это не облагается налогом.

Следует помнить одно важное правило: если вы вычитаете арендную плату за внешнее рабочее место, вы не можете также вычесть часть арендной платы за квартиру. Налоговое управление США не допускает таких двойных махинаций.

{write_off_block}

Сколько из арендной платы за офис вы можете вычесть?

В отличие от домашнего офиса, внешнее рабочее место на 100 % не облагается налогом. В конце концов, вы используете 100% его для деловых целей.

Можно ли переключаться между вычетом арендной платы за офис и вычетом арендной платы за дом?

Да. Допустим, вы используете внешний офис в течение части года, а затем в какой-то момент теряете к нему доступ (потому что решили перестать за него платить). Если вы начнете работать из дома в этот момент, вы можете вычесть арендную плату за офис за те месяцы, когда вы им пользовались, и арендную плату за дом за те месяцы, когда вы перешли на WFH.

Не забывайте вести подробные записи об арендной плате, которую вы платите за каждый офис, в том числе о том, когда вы ее заплатили. Таким образом, вы будете в безопасности, если IRS когда-либо захочет поставить под сомнение ваш вычет.

{email_capture}

3. Плата за краткосрочное проживание во время командировки

Где ее получить: Графа 24a вашего Приложения C

Некоторые фрилансеры и владельцы бизнеса много путешествуют по работе. Если вы оказались далеко от дома в командировке, ваши дорожные расходы полностью вычитаются, включая расходы на временное проживание.

Вам не нужно подписывать договор аренды, чтобы получить это списание. Если вы найдете место для проживания на Airbnb, Vrbo или даже Craigslist, не стесняйтесь требовать оплату своего жилья.

Когда можно списать квартплату в командировке?

Правила списания командировочных расходов достаточно четкие. Если целью поездки была деловая поездка, вы можете вычесть стоимость проживания, будь то Airbnb, субаренда или мотель.

У Налогового управления США есть дополнительные правила определения того, считается ли ваша поездка рабочей. Вы должны:

  • Работать по обычному графику
  • Находиться на расстоянии не менее 100 миль от дома
  • Отсутствовать менее года

Подробную информацию об этих требованиях см. в нашей статье о вычетах на командировки.

Можете ли вы списать арендную плату как цифровой кочевник?

Для поездок, которые начинаются и заканчиваются в определенный день, приведенные выше правила достаточно просты. Но как насчет цифровых кочевников, таких как влиятельные лица и создатели контента, которые постоянно путешествуют с места на место?


Поскольку это новая территория для IRS, правила и рекомендации менее ясны. Тем не менее, тон сейчас, кажется, «не повезло».

Вообще говоря, цифровые кочевники не могут требовать возмещения командировочных расходов, поскольку у них нет назначенного «налогового дома». К сожалению, это часто распространяется и на вычет домашнего офиса.

Если вы планируете длительное пребывание за границей — например, от трех до шести месяцев или дольше в одном и том же месте — вы, вероятно, можете обосновать вычет домашнего офиса. Но это неизведанная территория. Пока кто-то не окажется в налоговом суде, мы не узнаем наверняка, какова позиция IRS по этому поводу.

К счастью, есть другой — более безопасный — вариант.

Списание членства в WeWork за границей

Все больше и больше временных офисов становятся доступными для цифровых кочевников в зарубежных странах. Если вы решите провести несколько месяцев, работая за границей, и зарегистрируетесь в WeWork или Workbar, вы можете вычесть эти сборы в качестве арендной платы.

Это защитит вас от решения IRS о том, что ваш Airbnb на самом деле был просто домом для отдыха. Прелесть компаний, занимающихся офисными помещениями, таких как WeWork, заключается в том, что их нельзя рассматривать как личные расходы. Это делает его отличным вариантом для цифровых кочевников, которые берут с собой свою работу.

В конце концов, у самозанятых есть много возможностей превратить свою арендную плату в налоговые льготы. Как и в случае любого налогового вычета, важно оставаться организованным и следить за тем, сколько вы тратите на аренду в течение налогового года.

Используйте Keeper для отслеживания арендной платы, и вы сможете следить за уменьшением налоговых счетов без хлопот с электронными таблицами или журналами расходов. Вот чтобы вернуть часть этой арендной платы в свой карман!

В Keeper мы стремимся помочь людям преодолеть сложность налогов. Иногда это приводит нас к обобщению налоговых рекомендаций. Пожалуйста, напишите [email protected], если у вас есть вопросы.

Коммерческие вычеты по аренде и арендным платежам

Арендная плата — платеж за использование имущества, которым налогоплательщик не владеет. Предприятия обычно арендуют оборудование и имущество, потому что для этого требуется меньше наличных денег, что помогает малым предприятиям с недостаточным кредитом для крупных покупок, а также потому, что арендная плата обычно может быть вычтена в налоговом году, когда она выплачивается, а не амортизируется или амортизируется в течение нескольких лет, как было бы. быть необходимым для покупки оборудования или имущества. Плата за сейф и почтовые ящики также вычитается из арендной платы.

Чистая аренда — это аренда, которая включает арендную плату за помещение плюс оплату сопутствующих расходов, таких как налоги на имущество и страховку, коммунальные услуги, вывоз мусора, канализацию и водоснабжение. Чистая аренда вычитается как арендная плата, которая включает сопутствующие расходы: нет отдельного вычета налога на имущество, страховки, коммунальных услуг или других сопутствующих расходов.

Если налогоплательщик арендует свой дом и использует домашний офис для своего бизнеса, то процент арендной платы = площадь бизнеса ÷ площадь дома вычитается, но ограничивается доходом от бизнеса.

Чтобы арендная плата могла подлежать вычету, она должна быть разумной, но это правило будет применяться только в том случае, если арендодатель и арендатор связаны между собой, поскольку сделка между независимыми сторонами считается разумной. Арендодатель и арендатор считаются связанными, если они являются частью одной семьи или связаны через контроль над хозяйствующими субъектами.

Если налогоплательщик сдает аренду своей корпорации, то корпорация может вычесть арендные платежи как коммерческие расходы, но налогоплательщик не может рассматривать доход как пассивный доход, который можно использовать для компенсации других пассивных убытков, поскольку это прямо запрещено.

Подарочная обратная аренда

Если имущество уже амортизировано, владелец бизнеса может передать имущество своим детям, чтобы они вернули его в аренду ей, что может быть выгодно, если дети находятся в более низкой налоговой категории. Это дает доход детям, а также обеспечивает ежегодный вычет для бизнеса. Однако это должна быть добросовестная сделка:

  • арендная плата должна быть разумной
  • владелец бизнеса не может иметь никакого контроля над имуществом после дарения
  • обратная аренда должна быть оформлена в письменной форме
  • у сделки должна быть четкая деловая цель

Пример: адвокат передает имущество своим детям, а затем сдает его обратно в аренду для защиты от судебных исков о злоупотреблении служебным положением.

Условные договоры купли-продажи

Любые арендные платежи, ведущие к праву собственности или капиталу, не подлежат вычету. Если есть возможность купить с арендой или лизингом, то, является ли это фактически арендой или покупкой имущества, определяется тем, является ли договор аренды фактически условным договором купли-продажи, и в этом случае платежи не подлежат вычету. А условный договор купли-продажи позволяет налогоплательщику приобрести либо долю в собственности, либо право собственности после уплаты определенной суммы. Если из договора не ясно, является ли соглашение договором аренды или договором купли-продажи с условием, то еще одним определяющим фактором является намерение, которое может быть выведено из любого из следующих факторов:

  • часть каждого платежа, отнесенная на собственный капитал
  • соглашение рассматривает часть платежей как проценты
  • все платежи в сумме превышают стоимость имущества
  • арендные платежи превышают справедливую рыночную стоимость ( FMV ) арендной платы
    • презумпция заключается в том, что избыточная часть арендной платы относится к собственному капиталу
  • соглашение предусматривает дату передачи права собственности
  • соглашение предоставляет опцион на покупку имущества по номинальной цене, которая значительно меньше полной стоимости

Приобретение, изменение или расторжение договора аренды

Стоимость приобретения объекта аренды подлежит вычету в течение срока аренды. Если договор аренды заключен на текущий налоговый год, то любая премия, уплаченная за получение немедленного владения, подлежит вычету. В противном случае при долгосрочной аренде премия подлежит вычету в течение срока аренды.

Если договор аренды имеет варианты продления, то условия этих периодов продления должны быть включены в период амортизации, если менее 75% стоимости относится к периоду аренды до продления.

Пример: когда добавлять условия периодов продления к периоду амортизации

  • При аренде на сумму 10 000 долл. США выделяется 7 000 долл. США на текущий срок аренды + 3 000 долл. США на варианты продления.
  • Текущий срок аренды составляет 10 лет с возможностью продления на 3 года каждый.
  • Поскольку 7000 долларов США составляют менее 75% от 10 000 долларов США, 2 дополнительных периода продления должны быть добавлены к сроку первоначальной аренды, поэтому стоимость должна амортизироваться в течение 16 лет.

Любые платежи по изменению условий аренды амортизируются в течение оставшегося срока аренды.

Как правило, затраты на расторжение договора аренды могут быть вычтены немедленно, за исключением случаев, когда расторжение обусловлено получением нового договора аренды от того же арендодателя, и в этом случае затраты на расторжение должны амортизироваться в течение нового срока аренды.

Улучшения арендованного имущества

Если арендатор производит постоянные улучшения арендованного имущества, то стоимость может амортизироваться с помощью модифицированной системы ускоренного возмещения затрат (MACRS) в течение периода восстановления улучшения, а не в течение оставшегося срока аренды. арендовать. Таким образом, если арендатор строит здание коммерческой недвижимости на правах аренды с 10-летним сроком аренды, то здание должно амортизироваться в течение 39-летнего срока службы, а не 10 лет, оставшихся до аренды.

Улучшения арендованного имущества, полученные в результате уступки, должны быть капитализированы. Часть капитальных вложений направляется на увеличение арендной платы, а оставшаяся часть направляется на постоянные улучшения. Часть, относящаяся к увеличению арендной платы, амортизируется, а часть, относящаяся к улучшениям, амортизируется.

Сдаваемые в аренду, рестораны и торговые помещения

Существуют специальные правила для квалифицированных сдаваемых в аренду, ресторанов и торговых помещений. Улучшения арендованного имущества, ресторанов и предприятий розничной торговли, осуществляемые арендодателем или арендатором, могут амортизироваться в течение 15 лет, а не 39 лет.-летний класс жизни здания. Это правило применяется к арендованным улучшениям внутренней части здания и розничным улучшениям внутренней части здания, открытым для публики для розничной торговли. В обоих случаях улучшения должны быть произведены более чем через 3 года после ввода здания в эксплуатацию и не могут включать расширение пространства, лифтов или эскалаторов, внутреннего каркаса или конструктивных элементов мест общего пользования. Улучшения ресторана также учитываются, если более 50% затрат на улучшение приходится либо на оборудование, используемое для приготовления блюд, которые будут потребляться в ресторане, либо на размещение посетителей.

Надбавка на строительство для внесения дополнений или улучшений при аренде торговых площадей на срок не более 15 лет, начавшейся после 5 августа 1997 г., не облагается налогом до тех пор, пока надбавка используется по назначению.

Улучшения арендованного имущества подлежат амортизации в размере 50%. Улучшения ресторана и розничной торговли также будут соответствовать требованиям, если они будут квалифицированы как улучшения арендованного имущества.

Аренда и аренда автомобилей

Аренда автомобилей на срок менее 30 дней подлежит немедленной вычету. Сроки аренды, превышающие 30 дней, подлежат вычету, если автомобиль использовался исключительно в коммерческих целях. Если имело место какое-либо личное использование, то может быть вычтена только доля коммерческого использования от общего использования. Авансовые платежи могут быть вычтены только за тот период, в котором они применяются.

Если в договоре аренды есть опцион на покупку, то вычитаемые платежи зависят от того, предполагается ли аренда как аренда, в зависимости от:

  • намерений сторон
  • отнесена ли какая-либо часть платежей на собственный капитал
  • , выплачиваются ли проценты, и
  • , меньше ли справедливая рыночная стоимость автомобиля, чем либо арендный платеж, либо платеж опциона при исполнении опциона.

Налоговый кодекс ограничивает сумму амортизации нового автомобиля. Для распространения лимита на лизинг налоговым кодексом предусмотрена сумма включения, которая должна причисляться к доходам налогоплательщика. Амортизация новых автомобилей ограничена для роскошных моделей, поэтому сумма включения является специальной уловкой, чтобы приравнять аренду роскошного автомобиля к его покупке. Включение суммы основано на стоимости автомобиля на 1 й день аренды. Различные суммы включения применяются к бензиновым и электрическим автомобилям. Цель состоит в том, чтобы ограничить вычет арендных платежей суммой, которую можно было бы вычесть в качестве амортизации, если бы автомобиль находился в собственности.

Сумма включения применяется только к аренде на срок более 30 дней и только к той части аренды, которая предназначена для коммерческого использования. Часть арендной платы, предназначенная для личного использования, включая поездки на работу, не подлежит вычету. Распределение времени основано на количестве дней использования в бизнесе. Суммы включения, основанные на таблицах IRS, должны быть добавлены к доходу, если арендная плата превышает следующие суммы, которые были значительно увеличены Законом о снижении налогов и рабочих мест, принятым в конце 2017 года.

Inclusion Amount for Cars, Trucks, and Vans
Year Vehicle FMV
2018 — 2020 $50,000
Source: Inclusion Amount

Prior to 2018, the applicable FMV’s were Год Сумма 2013 — 2017 $19,000 2011 — 2012 $18,500

Inclusion Amount for Trucks and Vans
Year Amount
2013 — 2017 $19,500
2011 — 2012 $19 000

Пример: Если, согласно таблице IRS, сумма включения составляет $19 000 за год, а автомобиль был арендован на 90 дней и использовался исключительно для бизнеса, то сумма включения, которая должна быть добавлена ​​к доходу = 90 ÷ 365 × 19 000 долларов США ≈ 4685 долларов США.

Аренда с использованием заемных средств

Платежи по аренде с использованием заемных средств, как правило, подлежат вычету, но поскольку аренда с использованием заемных средств часто используется в схемах уклонения от уплаты налогов, применяются специальные правила. В аренде с использованием заемных средств участвуют 3 стороны: арендодатель, арендатор и кредитор арендодателя. Срок аренды охватывает большую часть срока полезного использования арендованного имущества, а платежи арендатора достаточны для покрытия платежей арендодателя кредитору.

Налогоплательщик, который хочет использовать аренду с использованием заемных средств, должен получить предварительное решение от IRS, которое будет основано на рекомендациях, изложенных в Процедуре получения доходов 2001-28. Чтобы вычитаться из арендной платы, аренда с использованием заемных средств должна удовлетворять следующим требованиям:

  • арендодатель:
    • должен иметь не менее 20% рисковых вложений в собственный капитал на срок аренды
    • рассчитывает получить прибыль; аренда с использованием заемных средств предназначена не только для налоговых вычетов, кредитов, льгот и других налоговых атрибутов
  • арендатор:
    • не имеет договорного права на покупку имущества по цене ниже FMV по окончании срока аренды
    • не дает взаймы деньги и не гарантирует ссуду, чтобы арендодатель мог купить недвижимость
    • не инвестирует в имущество

Если арендатор считается собственником имущества, то арендные платежи не подлежат вычету. IRS может прийти к такому выводу в отношении имущества ограниченного использования : имущество, которое, как ожидается, не будет полезно арендодателю после окончания срока аренды.

Единые правила капитализации

Прямые затраты и некоторые косвенные затраты на определенные виды деятельности по производству или перепродаже могут подлежать единых правил капитализации , и в этом случае стоимость должна быть включена в налоговую базу имущества, а не заявлена ​​как текущий вычет. Эти затраты возмещаются за счет амортизации, амортизации или себестоимости проданных товаров. Косвенные расходы включают аренду оборудования, помещений или земли.

Единые правила капитализации применяются к производству недвижимого или материального личного имущества или имущества, приобретенного для перепродажи. Однако существуют исключения для приобретенного личного имущества для перепродажи, если среднегодовой валовой доход не превышает 25 миллионов долларов (ранее: 10 миллионов долларов) за 3 предыдущих налоговых года. Исключение также существует для производства имущества, если косвенные затраты не превышают 200 000 долларов США или налогоплательщик использует кассовый метод учета и не имеет товарно-материальных запасов. Так, если вы арендуете здание для производства торгового оборудования, то арендная плата должна быть включена в стоимость произведенного оборудования, если бизнес подчиняется единым правилам капитализации.

Аренда на сумму более 250 000 долларов США

В случае аренды на сумму более 250 000 долларов США налогоплательщику может потребоваться использовать метод учета по методу начисления, независимо от используемого метода учета, если выполняется любое из следующих условий: арендная плата увеличивается или уменьшается во время аренды; арендная плата является отсроченной, то есть подлежит уплате после календарного года, или предоплатой, что означает, что она применяется к будущему календарному году. Эти правила были приняты для предотвращения схем уклонения от уплаты налогов, основанных на аренде. IRC §467

Любой платеж за существующую аренду должен вычитаться в течение оставшегося срока аренды. Таким образом, если аренда с оставшимися 10 годами стоит 10 000 долларов, то налогоплательщик может ежегодно вычитать только 1000 долларов. Правила амортизации для нематериальных активов §197 не применяются к аренде материального имущества.

Любые убытки по товарам или приспособлениям, которые были получены в рамках приобретения в аренду, должны капитализироваться и амортизироваться в течение оставшегося срока аренды.

Вычет арендной платы

До принятия Закона о снижении налогов и занятости от 2017 г. ( TCJA ) сотрудники могли вычитать арендную плату в форме 2106 «Коммерческие расходы сотрудников». Арендная плата, в том числе для домашнего офиса, была ограничена 2% от скорректированного валового дохода (AGI), но 2017

TCJA отменил этот вычет.

Для самозанятых информация об арендованных автомобилях указывается в форме 4562 «Износ и амортизация». В Приложении C «Прибыль или убыток от бизнеса» есть отдельные строки для отчетности об аренде и аренде транспортных средств, машин и оборудования, а также другая строка для другой коммерческой собственности. Автомобили, арендованные на срок более 30 дней, указываются в части 4 Приложения C, если форма 4562 не требуется.

Вычет арендной платы за домашний офис указан в Форме 8829 «Расходы на коммерческое использование вашего дома». Фермеры рассчитывают вычет из домашнего офиса, используя рабочий лист в Публикации IRS 587.

Как правило, арендные платежи товариществ или компаний с ограниченной ответственностью не сообщаются владельцам бизнеса как отдельные статьи. Однако, если владелец требует вычета из домашнего офиса, то вычет рассчитывается на листе в Публикации IRS 587. Вычет за аренду вместе с другими расходами на домашний офис затем вносится в Приложение E, Дополнительные доходы и убытки. Рентные платежи также не переходят на акционеров S-корпораций.

Предоплата арендной платы может быть вычтена при оплате налогоплательщиком, использующим кассовый метод, если период досрочного погашения продолжается более 1 года после налогового года, в котором была уплачена арендная плата, но налогоплательщик, использующий метод начисления, должен капитализировать затраты и вычесть их, когда производительность за соответствующий период достигнута.

Опубликовано в категории: Налог

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *