Налог на торговую площадь 2019: Как рассчитывать налог ЕНВД по площади?

К началу страницы

Организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие виды предпринимательской деятельности на территории муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), в отношении которых нормативным правовым актом этого муниципального образования (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) установлен указанный сбор, с использованием объектов движимого и (или) недвижимого имущества на территории этого муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) (статья 411 НК РФ).

Индивидуальные предприниматели, применяющие патентую систему налогообложения, и налогоплательщики, применяющие систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог), в отношении этих видов предпринимательской деятельности с использованием соответствующих объектов движимого или недвижимого имущества.

Содержание

Постановка на учет(снятие с учета) в качестве плательщика торгового сбора

^К началу страницы

Постановка на учет, снятие с учета организации или индивидуального предпринимателя в качестве плательщика сбора в налоговом органе осуществляются на основании уведомления о постановке на учет в качестве плательщика торгового сбора (пункт 1 статьи 416 НК РФ).

Постановка на учет производится на основании уведомления в течении 5 дней после его получения налоговым органом. В течение 5 дней с даты постановки на учет плательщику сбора направляется соответствующее свидетельство (пункт 3 статьи 416 НК РФ).

В случае прекращения осуществления предпринимательской деятельности с использованием объекта осуществления торговли плательщик сбора представляет в налоговый орган соответствующее уведомление не позднее 5 дней с даты прекращения осуществления предпринимательской деятельности, в отношении которой установлен сбор.

При нарушении срока подачи уведомления о прекращении использования объекта осуществления торговли (уведомления о прекращении осуществления деятельности, в отношении которой установлен сбор), датой прекращения использования объекта осуществления торговли (датой снятия с учета организации или индивидуального предпринимателя в качестве плательщика сбора) является дата представления в налоговый орган соответствующего уведомления. К началу страницы

Уплата сбора производится ежеквартально не позднее 25-го числа месяца, следующего за периодом обложения, т.е. квартала (пункт 2 статьи 417 НК РФ).

 

Код бюджетной классификации

Торговый сбор, уплачиваемый на территориях городов федерального значения (сумма платежа (перерасчеты, недоимка и задолженность по соответствующему платежу, в том числе по отмененному)

182 1 05 05010 02 1000 110

Торговый сбор, уплачиваемый на территориях городов федерального значения (пени по соответствующему платежу)

182 1 05 05010 02 2100 110

Торговый сбор, уплачиваемый на территориях городов федерального значения (проценты по соответствующему платежу)

182 1 05 05010 02 2200 110

Торговый сбор, уплачиваемый на территориях городов федерального значения (суммы денежных взысканий (штрафов) по соответствующему платежу согласно законодательству Российской Федерации)

182 1 05 05010 02 3000 1100

 

Льготы по уплате торгового сбора

^К началу страницы

Нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) могут также устанавливаться льготы, основания и порядок их применения (пункт 3 статьи 410 НК РФ).

Льготы, установленные статьями 2 и 3 Закона города Москвы от 17.12.2014 № 62.

Особенности регионального законодательства


Информация ниже зависит от вашего региона (77 город Москва)

Ваш регион был определен автоматически. Вы всегда можете сменить его, воспользовавшись переключателем в верхнем левом углу страницы.

В соответствии с главой 33 «Торговый сбор» Налогового кодекса Российской Федерации и статьей 1 Закона города Москвы от 17.12.2014 № 62 «О торговом сборе» (далее — Закон города Москвы № 62) с 1 июля 2015 года на территории города Москвы предусмотрено введение торгового сбора.

Уплата сбора производится не позднее 25-го числа месяца, следующего за периодом обложения, т.е. квартала (пункт 2 статьи 417 НК РФ).

      
Коды бюджетной классификации по Торговому сбору, действующие в городе Москве

Код бюджетной классификации

Торговый сбор, уплачиваемый на территориях городов федерального значения (сумма платежа (перерасчеты, недоимка и задолженность по соответствующему платежу, в том числе по отмененному)

182 1 05 05010 02 1000 110

Торговый сбор, уплачиваемый на территориях городов федерального значения (пени по соответствующему платежу)

182 1 05 05010 02 2100 110

Торговый сбор, уплачиваемый на территориях городов федерального значения (проценты по соответствующему платежу)

182 1 05 05010 02 2200 110

Торговый сбор, уплачиваемый на территориях городов федерального значения (суммы денежных взысканий (штрафов) по соответствующему платежу согласно законодательству Российской Федерации)

182 1 05 05010 02 3000 110

Торговый сбор, уплачиваемый на территориях городов федерального значения (прочие поступления)*

182 1 05 05010 02 4000 110

Торговый сбор, уплачиваемый на территориях городов федерального значения (уплата процентов, начисленных на суммы излишне взысканных (уплаченных) платежей, а также при нарушении сроков их возврата)

182 1 05 05010 02 5000 110

      
Ставки и льготы, действующие в городе Москве

Статьями 2 и 3 Закона города Москвы № 62 установлены налоговые ставки и предусмотрены льготы, а именно:

  1. Освобождается от обложения торговым сбором использование объектов движимого или недвижимого имущества для осуществления следующих видов торговой деятельности:
    • утратил силу с 1 января 2021 года. -Закон г. Москвы от 11.11.2020 №21;
    • торговля на ярмарках выходного дня, специализированных ярмарках, межрегиональных ярмарках и региональных ярмарках;(в ред. Закона г. Москвы от 11.11.2020 №21)
    • торговля через объекты стационарной и нестационарной торговой сети, расположенные на территории розничных рынков;
    • утратил силу с 1 января 2021 года. -Закон г. Москвы от 11.11.2020 №21;
    • утратил силу с 1 января 2021 года. -Закон г. Москвы от 24.06.2015 №29; С 1 января 2026 года п. 6 ч. 1 ст. 3 утрачивает силу (ч. 4 ст. 9 Закона г. Москвы от 11.11.2020 №21).
    • торговля в кинотеатрах, театрах, музеях, планетариях, цирках, осуществляемая организациями и индивидуальными предпринимателями, если по итогам периода обложения доля их доходов от продажи билетов на показ фильмов в кинотеатрах, на спектакли и другие представления в театрах и цирках, а также от продажи билетов в музеи и планетарии в общем объеме доходов составила не менее 50 процентов; (п. 6 введен Законом г.
      Москвы от 24.06.2015 №29; в ред. Закона г. Москвы от 25.11.2015 №65) С 1 января 2026 года п. 7 ч. 1 ст. 3 утрачивает силу (ч. 4 ст. 9 Закона г. Москвы от 11.11.2020 №21).
    • торговля, осуществляемая через объекты нестационарной торговой сети со специализацией «Печать», размещенные в соответствии с порядком, утвержденным Правительством Москвы.(п. 7 введен Законом г. Москвы от 24.06.2015 №29)
  2. Освобождаются от уплаты торгового сбора:
    • организации федеральной почтовой связи в отношении торговли почтовыми конвертами, почтовыми карточками, почтовой тарой, используемыми для оказания услуг почтовой связи, государственными знаками почтовой оплаты, канцелярскими товарами;(в ред. Закона г. Москвы от 11.11.2020 №21)
    • автономные, бюджетные и казенные учреждения; С 1 января 2026 года п. 3 ч. 2 ст. 3 утрачивает силу (ч. 4 ст. 9 Закона г. Москвы от 11.11.2020 №21).
    • религиозные организации в отношении торговли, осуществляемой в культовых зданиях и сооружениях и на относящихся к ним земельных участках. (п. 3 введен Законом г. Москвы от 24.06.2015 №29)С 1 января 2026 года ч. 3 ст. 3 утрачивает силу (ч. 4 ст. 9 Закона г. Москвы от 11.11.2020 №21).
  3. Организации и индивидуальные предприниматели освобождаются от уплаты торгового сбора в отношении торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, не имеющие торгового зала, объекты нестационарной торговой сети или объекты стационарной торговой сети с залом (залами) площадью менее 100 кв. метров, при одновременном соблюдении следующих условий:
    • основной вид деятельности, указанный при государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя, относится к предоставлению услуг парикмахерскими и салонами красоты, услуг стирки, химической чистки и окрашивания текстильных и меховых изделий, по ремонту одежды и текстильных изделий бытового назначения, по ремонту обуви и прочих изделий из кожи, по ремонту часов и ювелирных изделий, по изготовлению и ремонту металлической галантереи и ключей;
    • площадь, занятая оборудованием, предназначенным для выкладки и демонстрации товаров, составляет не более 10 процентов общей площади объекта, указанного в абзаце первом настоящей части и используемого для осуществления деятельности, указанной в пункте 1настоящей части. (часть 3 введена Законом г. Москвы от 24.06.2015 №29)С 1 января 2026 года ч. 4 ст. 3 утрачивает силу (ч. 4 ст. 9 Закона г. Москвы от 11.11.2020 №21).
  4. Организации и индивидуальные предприниматели освобождаются от уплаты торгового сбора в отношении торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, не имеющие торгового зала, объекты нестационарной торговой сети или объекты стационарной торговой сети с залом (залами), при одновременном соблюдении следующих условий:
    • основной вид деятельности, указанный при государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя, относится к розничной торговле книгами, розничной торговле газетами и журналами, розничной торговле букинистическими книгами;
    • по итогам периода обложения доля доходов плательщика торгового сбора нарастающим итогом с начала календарного года от продажи книг, газет и журналов в общем объеме доходов составила не менее 60 процентов;
    • площадь, занятая оборудованием, предназначенным для выкладки и демонстрации книг, газет и журналов, составляет не менее 60 процентов общей площади объекта, указанного в абзаце первом настоящей части и используемого для осуществления деятельности, указанной в пункте 1настоящей части;
    • все наличные денежные расчеты и (или) расчеты с использованием платежных карт на объектах, указанных в абзаце первом настоящей части, осуществляются организациями и индивидуальными предпринимателями исключительно с использованием контрольно-кассовой техники, обеспечивающей возможность передачи фискальных документов оператору фискальных данных. (часть 4 введена Законом г. Москвы от 23.11.2016 №36)

Организации и индивидуальные предприниматели освобождаются от уплаты торгового сбора в отношении торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, за период обложения торговым сбором, в котором данные объекты изъяты в соответствии со статьей 7.4 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» или в отношении данных объектов прекращено право аренды в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при условии, что в указанный период организации, индивидуальные предприниматели начали использовать другие объекты осуществления торговли, ранее в указанном периоде не использовавшиеся данными организациями, индивидуальными предпринимателями для осуществления торговли. Положения настоящей части не применяются в случае непредставления организациями, индивидуальными предпринимателями в отношении объектов осуществления торговли, ранее не использовавшихся данными организациями, индивидуальными предпринимателями для осуществления торговли, уведомления о постановке на учет в качестве плательщика торгового сбора, а также в случае, если в представленном уведомлении в отношении таких объектов заявлена льгота по торговому сбору.

(часть 5 введена Законом г. Москвы от 29.11.2017 №45)

Торговый сбор является местным платежом и устанавливается в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, занимающихся розничной, мелкооптовой и оптовой торговлей товарами через объекты движимого или недвижимого имущества (далее — объект осуществления торговли) (статьи 411, 412 НК РФ главы 33 НК РФ).

К объектам осуществления торговли относятся здания, сооружения, помещения, стационарные и нестационарные торговые объекты и торговые точки, а также объекты недвижимого имущества, используемые управляющими рынками компаниями в деятельности по организации розничных рынков (статья 413 НК РФ).

На основании пункта 2 статьи 411 НК РФ от торгового сбора полностью освобождаются индивидуальные предприниматели на патентной системе и налогоплательщики, уплачивающие единый сельскохозяйственный налог.

Датой возникновения объекта обложения сбором является дата начала использования указанного имущества для торговой деятельности, а датой прекращения объекта обложения сбором — дата прекращения использования такого имущества для торговой деятельности (пункт 2 статьи 412 НК РФ).

Согласно статье 414 НК РФ торговый сбор является обязательным ежеквартальным платежом и подлежит уплате, даже если объект осуществления торговли использовался хотя бы один раз в квартал.

В соответствии со статьей 417 НК РФ сумма сбора определяется плательщиком самостоятельно (за исключением случая, когда плательщик не представил уведомление) для каждого объекта обложения сбором, начиная с квартала, в котором возник объект обложения сбором, как произведение ставки сбора в отношении соответствующего вида предпринимательской деятельности и фактического значения физического показателя по соответствующему объекту осуществления торговли.

В соответствии с положениями статьи 416 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели, которые ведут торговую деятельность, должны будут вставать на учет в налоговой инспекции как плательщики торгового сбора.

При этом плательщик сбора обязан уведомить налоговый орган о каждом изменении показателей объекта осуществления торговли, которое влечет за собой изменение суммы сбора, не позднее пяти дней со дня соответствующего изменения.

Постановка на учет, снятие с учета организации или индивидуального предпринимателя в качестве плательщика сбора в налоговом органе осуществляется на основании соответствующего уведомления плательщика сбора, либо на основании информации, представленной уполномоченным органом в налоговый орган (статья 416 НК РФ).

На орган исполнительной власти города Москвы, выполняющий функции по разработке и реализации экономической и налоговой политики возлагаются полномочия по сбору, обработке и передаче налоговым органам сведений об объектах обложения торговым сбором, а также по контролю за полнотой и достоверностью информации об объектах обложения торговым сбором.

Понятие торговой площади \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Понятие торговой площади (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Понятие торговой площади Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 415 «Ставки сбора» главы 33 «Торговый сбор» НК РФ
(АО «Центр экономических экспертиз «Налоги и финансовое право»)Как указал суд, признавая позицию предпринимателя неправомерной, невключение спорных помещений в площадь торгового зала противоречит условиям договора аренды и не соответствует фактическим сведениям о площади торгового зала. Как следует из фотографий, приложенных к информационной карте, холодильник в данном случае является специально оборудованной (в силу специфики и требований реализуемой на объекте группы товаров (срезанные цветы)) охлаждаемой частью торгового зала. Данная часть торгового зала специально оснащена оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей при продаже товаров. Таким образом, спорная площадь также соответствует понятию торгового объекта.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Понятие торговой площади Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Налоговое право: Курс лекций»
(Тютин Д.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)Пример субсидиарного применения отраслевых дефиниций, не определенных непосредственно в НК РФ, содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15 января 2008 г. N 10425/07. По мнению Суда, для уяснения понятия «площадь торгового зала» в целях ЕНВД в силу п. 1 ст. 11 НК РФ возможно использовать государственный стандарт Российской Федерации ГОСТ Р 51303-99 «Торговля. Термины и определения» (в настоящее время действует ГОСТ Р 51303-2013). Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20 апреля 2004 г. N 14771/03, в общем случае следует учитывать тот смысл отраслевых терминов, который имел место на момент принятия «налогового» нормативного акта.

Налог на недвижимость – 2019: тест

Вопрос 1. Согласно ст. 227 НК1 объектами налогообложения налогом на недвижимость являются капитальные строения (здания, сооружения), их части. У торговой организации имеются в соб­ственности машино-места. Следует ли в 2019 г. исчислять по ним налог на недвижимость?

Вопрос 2. Коммерческая организация арендует у ИП складское помещение, находящееся в г. Борисове Минской области. Кто должен уплачивать налог на недвижимость по данному помещению?

Вопрос 3. Строительная организация использует в своей деятельности передвижные вагончики (бытовки) из дерева и металла. Являются ли эти вагончики объектами налогообложения налогом на недвижимость?

Вопрос 4. ИП сдает в аренду другому ИП офисное помещение в здании, принадлежащем ИП–арендодателю на праве собственности. Кто из ИП является плательщиком налога на недвижимость?

Вопрос 5. Организация, применяющая УСН, сдает в аренду складское помещение общей площадью 600 кв. м другой организации с УСН. У организацииарендодателя, кроме сдаваемого помещения в 600 кв. м, иных объектов недвижимости нет, у организацииарендатора, кроме арендуемого помещения, имеются еще находящиеся в собственности капитальные строения общей площадью 550 кв. м.

Кто в данной ситуации является плательщиком налога на недвижимость?

Вопрос 6. В январе 2019 г. организацией приобретено в собственность здание для размещения торгового объекта. 31.03.2019 это здание было продано.

За какой период уплачивается налог на недвижимость в этом случае?

Вопрос 7. Организация, занимающаяся оптовой торговлей с местонахождением в г. Минске, имеет в собственности складские помещения, расположенные в других городах Беларуси.

Какие коэффициенты, устанавливаемые Советами депутатов, применяются к ставке налога на недвижимость: по г. Минску или по месту нахождения складов?

Вопрос 8. На балансе организации, расположенной в г. Витебске, числится объект недвижимости трубопровод, проходящий по территории Минской и Витебской областей.

Какая территория в целях исчисления налога на недвижимость является местонахождением трубопровода?

Вопрос 9. Право на льготу, предусматривающую освобождение от налога на недвижимость, организацией утрачено с 01.04.2019.

С какого периода следует исчислять налог на недвижимость?

 

Ответы:

1. Следует, т.к. машино-места подлежат налогообложению согласно постановлению № 1612 (относятся к объектам группы «Сооружения» с шифрами 20260, 20261, 20262, 20263).

2. Организация-арендатор, т.к. по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории РБ и взятым организациями в аренду у физических лиц, плательщиком признается организация-арендатор (подп. 1.3 ст. 227 НК).

3. Нет, строительные бытовки согласно постановлению № 161 классифицируются как здания мобильные цельнометаллические и деревометаллические с шифрами основных средств 10009 и 10010 соответственно.

4. ИП-арендодатель, учитывая, что, согласно п. 3 ст. 227 НК, признаются объектами налогообложения капитальные строения (здания, сооружения), их части, принадлежащие физлицам на праве собственности, то в случае сдачи ИП в аренду другому ИП плательщиком налога является собственник этого объекта недвижимости, т.е. ИП–арендодатель.

5. Обе организации. Арендодатель сохраняется общий порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость по зданиям, сданным в аренду; арендатор – в отношении площади 550 кв. м, т.к. площадь  кап. строений превышает 1000 кв. м (подп. 1.1.3 ст. 326 НК).

6. Он вообще не исчисляется, т. к. нет объекта налогообложения (п. 4 ст. 232, п. 5 ст. 232 НК).

7. Налог на недвижимость исчисляется по ставке, увеличенной (уменьшенной) в соответствии с решением местного Совета депутатов по месту нахождения объектов налогообложения (ч. 1 п. 4 ст. 230 НК).

8. Местонахождением трубопрововода является ме­сто­нахождение организации, у которой объект числится в бухгалтерском учете, – г. Витебск (ч. 2 п. 4 ст. 230 НК).

9. Последним днем действия льготы считается 31.03.2019. Исчисление налога на недвижимость производится, начиная со II квартала, т.е. с 01.04.2019 (п. 7 ст. 232 НК).


1Налоговый кодекс РБ (далее – НК).

2Постановление Минэкономики от 30.09.2011 № 161 «Об установлении нормативных сроков службы основных средств и признании утратившими силу некоторых постановлений Министерства экономики Республики Беларусь» (далее – постановление № 161).

Что такое единый налоговый счёт.

Объясняем простыми словами — Секрет фирмы

У Федеральной налоговой службы (ФНС) возникла потребность в модернизации института ЕНП, который действует в России с 2019 года. С помощью этого механизма граждане могут оплачивать транспортный и земельный налоги, а также налог на имущество и НДФЛ. Это работает так: физлицо вносит произвольную сумму уплаты одним платежом, а налоговики сами распределяют его нужным образом.

Сейчас физлица, у которых есть недвижимость, земельные участки и транспорт, могут оплачивать имущественные налоги за один раз, в том числе авансом. Деньги можно внести в личном кабинете налогоплательщика или по реквизитам налогового органа по месту жительства.

ФНС намерена к концу 2022 года распространить такой механизм на юрлиц и индивидуальных предпринимателей, дав им возможность уплачивать все налоги, сборы (торговые, за пользование объектами животного мира, водных биологических ресурсов) и страховые взносы одним платежом.

Пример употребления на «Секрете»

«Целью внедрения единого налогового счёта (ЕНС) в техническом задании закупки назвали снижение издержек госуправления и повышение сервисной составляющей».

(Из новости о размещённом ФНС тендере на разработку концепции внедрения механизма ЕНС.)

Нюансы

Суть ЕНС сводится к тому, что налогоплательщики единовременно вносят обязательный платёж, не уточняя ни вида платежа, ни срока его уплаты, ни принадлежности к тому или иному уровню бюджета. Затем эта сумма поступает на счёт Федерального казначейства, а налоговые органы, основываясь на собственных данных, определяют судьбу этих средств.

В первую очередь деньги направят на погашение недоимки (сначала погашается более старая по дате возникновения). Если таковой нет, средства пойдут в счёт предстоящих платежей (в том числе авансовых) с наиболее ранним сроком уплаты. Если их нет, деньги направят в счёт уплаты задолженности по пеням, штрафам, процентам с более старой датой возникновения.

В свою очередь, налоговый орган в течение пяти дней будет обязан проинформировать плательщика о принятом решении касательно зачёта денежных средств. В то же время у предпринимателей и юрлиц останется возможность платить налоги и по текущей схеме — по кодам бюджетной классификации.

Согласно законопроекту, обязанность по уплате обязательного платежа будет считаться исполненной со дня:

  • предъявления в банк соответствующего платёжного поручения — при условии, что на счетах плательщика имеется достаточно денежных средств на день платежа;
  • внесения достаточных наличных средств в банк, кассу местной администрации, организацию федеральной почтовой связи или в МФЦ для их перечисления в бюджет РФ на счёт Федерального казначейства в качестве единого налогового платежа.

Если же произошла переплата, деньги будут лежать на счёте налогоплательщика для погашения будущих платежей.

ФНС называла четыре плюса от внедрения единого налогового счёта:

  • удобство уплаты налогов. Для этого юрлицам и ИП понадобится только ИНН и внесение суммы платежа. Оплату также сможет произвести третье лицо;
  • исключение ошибок при заполнении расчётных документов;
  • взаимоучёт долгов и переплат. При одновременном наличии недоимки и переплаты по разным налогам и взносам теперь не будут начисляться пени или проводиться взыскания. Пени грозят только в случае долга по единому консолидированному сальдо;
  • сервисы для бизнеса в режиме реального времени. Плательщики смогут подключить автоплатёж, заказать детализацию, а также найти неучтённые платежи в системах ФНС и Федерального казначейства.

По данным налогового ведомства, в России существует 900 трлн вариаций заполнения платёжных документов — такое обилие разновидностей неизбежно приводит к появлению 30 млн ошибок в год. Как следствие, растёт нагрузка как на налоговиков, так и на бухгалтеров, которым приходится заниматься поиском невыясненных платежей и пеней, а также сверкой данных. Единый налоговый счёт призван освободить всех участников этого процесса от лишних усилий.

Критика

У экспертов возникло сразу несколько вопросов относительно того, как будет устроен единый налоговый счёт. В беседе с vc.ru директор по знаниям и развитию учётной системы интернет-бухгалтерии «Моё дело» Алексей Иванов напомнил о том, что у юрлиц каждый налог считается отдельно: у них есть свои сроки уплаты, а большинство налогов компании и ИП считают сами.

«Есть авансовые платежи по этим налогам, и, чтобы их посчитать, нужно понимать, как менялся объект налогообложения за отчётный период <…> Налоговая до конца налогового периода (календарного года) не знает величину объекта налогообложения, её сообщает юрлицо или ИП. Соответственно, налоговики не могут посчитать авансовые платежи, а их платить надо. И как их собираются удерживать из единого счёта, большой вопрос», — пояснил Иванов.

Также эксперт отметил, что отсрочка уплаты налогов часто рассматривается бизнесом как недорогая альтернатива кредиту. С появлением ЕНС предприниматели больше не смогут «отложить» налоги, чтобы не брать кредит, предположил Иванов.

«При едином счёте получается, что бизнес кредитует государство: не только платит вовремя, но ещё эти деньги не работают, когда срочно нужны на другие нужды. На добровольное кредитование государства ни один здравомыслящий предприниматель не пойдёт», — заключил Иванов.

Сложности могут возникнуть и с зарплатной отчётностью, добавил глава «Кнопки» Сергей Герштейн: если этим займётся налоговая, через неё придётся проводить все отпуска, больничные и т. д.

«Непонятно, как будут решаться ситуации, когда налоговая ошибётся, насчитает что-то не то, либо как-то не так проинтерпретирует ситуацию. Фактически налоговая займёт роль бухгалтерии бизнеса, и вряд ли она будет защищать бизнес от себя самой», — убеждён он.

Старший научный сотрудник лаборатории Исследований налоговой политики Института прикладных экономических исследований (ИПЭИ) РАНХиГС Владимир Громов в беседе с «Известиями» не исключил сценария, при котором налогоплательщик может столкнуться с автосписанием сумм, с которыми он не согласен.

«Положительный баланс налогового счёта позволит налоговым органам быстрее взыскивать задолженность по результатам налоговых проверок», — добавил собеседник.

По мнению экспертов, сложности с использованием единого налогового счёта также могут появиться:

  • при перечислении налогов, которые требуют авансовой уплаты, уменьшающей сумму будущего платежа по итогам года;
  • при подаче уточнённых налоговых деклараций, когда требуется доплата пени и задолженности по конкретному налогу;
  • в ситуации, когда платёж по одному налогу влияет на размер другого налога — например, когда уплаченный налог на имущество уменьшает размер платежа по налогу на прибыль.

Статью проверила:

как Мурат Бараев создавал теплицу за $8 млн и при чем тут «Узавтосаноат» – Spot

Серийный предприниматель Мурат Бараев построил теплицу, которая за сезон дает 1 800 тонн томатов и 180 тонн клубники. В интервью Spot он рассказал, как запускались во время пандемии, сложностях экспорта и особенностях продвижения.

Мурат Бараев начинал бизнес с открытия полиграфии в 2007 году. Потом была череда проектов разной степени успешности: от IT-компании до производства пеноблоков.

В 2019 году предприниматель построил в Хорезмской области теплицу площадью, равной территории столичного Ecopark. Стоимость проекта составила $8 млн. Объемы производства позволяет ежедневно поставлять в Ташкент и другие города страны до 700 кг свежей клубники, а также каждую неделю 120 тонн томатов на рынки Узбекистана и соседних стран.

Предприниматель рассказал Spot, как запускали проект, почему 30% саженцев замерзло, как повышают интерес к клубнике при помощи обедов в столовых предприятий, и при чем тут «Узавтосаноат».

Предыдущие проекты

Мне всегда была интересна тема технологий. Закончил казахстанский вуз по IT-специальности. В 2004 году начал работать в полиграфии, сначала менеджером по продажам, затем дизайнером. В 2007 году решил открыть собственную полиграфию. Этот бизнес помог в развитии нетворкинга, я тогда познакомился со многими будущими партнерами.

Полиграфия долгое время была основным источником прибыли, которую я инвестировал в новые, очень разные сферы. Я много экспериментировал: был неудачный опыт в сфере IT, были инвестиции в производство пеноблоков, светоотражающих дорожных знаков и еще много другого.

На данный момент дорожные знаки все еще приносят прибыль. Помимо этого я занимаюсь возведением ангаров, производством дорожной сетки, еврозаборов, мебели и владею таможенным складом. Кроме того, мы строим тепличные комплексы «под ключ», реализуем необходимые для них части конструкций и систем управления.

Считается, что не существует предпринимателей-универсалов, и ведение бизнеса в разных, не связанных отраслях рано или поздно приведет к снижению качества товара или услуги.


Но, если рассматривать бизнес-процесс, как задачу, которую нужно решить, математическое уравнение, то имея навык, умение, желание можно управлять одновременно несколькими компаниями. При этом важно уметь делегировать задачи.

В новый бизнес инвестирую прибыль из текущих проектов, привлекаю инвесторов, нахожу партнеров. Могу даже взять деньги в долг под проценты, но стараюсь обращаться в банк за кредитом лишь в крайнем случае. Случаются форс-мажорные ситуации, пережить которые, по моему мнению, легче, когда у тебя нет банковских займов.

Партнерство с автопромом

Мы сотрудничали с «Узавтосаноат» в рамках одного из своих проектов: возводили для них бескаркасные ангары. В 2018 году компания предложила нам заняться возведением тепличных комплексов.

Правительство поручило «Узавтосаноат» оказывать помощь в развитии технологий и производства в регионах, создавать рабочие места. Строительство тепличного комплекса соответствовало всем задачам: это высоколиквидный бизнес, трудоемкий процесс, который обеспечивает работой сотни людей.

А у нас уже был опыт работы в данной сфере. В 2017 году, когда был бум строительства тепличных комплексов в Узбекистане, мы производили металлические конструкции для теплиц, которые строились специалистами Кореи, Турции, Израиля.

У меня была возможность приглашать зарубежных экспертов, консультироваться с агрономами. На старте предложил предоставить со своей стороны оснастки, матрицы для строительства тепличного комплекса. Партнеры решили зайти в бизнес на эту же сумму. Так, в 2018 году мы начали проект с «Узавтосаноат» на паритетных началах.

Инвестиции. Тепличный комплекс в 12,4 га (равен площади столичного Ecopark — прим. Spot) обошелся нам в $8−8,4 млн. Клубника заняла 3 га, томаты — 9, сервисная зона — 0,4.

В сервисной зоне складируется готовая продукция, имеются помещения для персонала, также там находится оборудование по дозировке воды, центр управления и автоматизации. Кроме того, 0,5 га выделены под открытый бассейн с очищенной водой и котельную.

Локация. При выборе места для будущей теплицы мы руководствовались следующими аспектами:

  1. Необходимость создания рабочих мест в регионе;

  2. Соответствие климата, подходящего для выбранных нами культур;

  3. Нахождение около завода автопрома для контроля работы и оперативной помощи при необходимости, а также для содействия в процессе строительства со стороны UzAvtoSanoat.

По всем аспектам нам подошла Хорезмская область.

Масштабы производства

За сезон мы производим 1800 тонн помидоров и 180 тонн клубники.

Сейчас спрос превышает предложение. Мы продали всю клубнику, которая созрела, поэтому были вынуждены приостановить поставки в Ташкент. На данный момент ждем новый урожай.

Ежедневно мы поставляем порядка 700 кг клубники. Из них около 40% — приходится на Ташкент, а остальное распределяется по дороге — Хорезм, Бухара, Самарканд. 70% продается на базарах, рынках, остальная часть попадает на прилавки магазинов.

Стоимость нашей клубники за упаковку в 500 гр. варьируется от 40 до 60 тыс. сумов. Раньше в несезон за такую цену было невозможно купить клубнику. И ягоды нашего производства органические, они не содержат ГМО. Мы используем все допустимые удобрения и минеральные добавки.

Что касается томатов, то этот рынок высококонкурентный. По некоторым данным, в Узбекистане в общей сложности теплицами покрыто порядка 800 га земли, а парниками — 3,5 тыс. га. Из них около 80% отведено на выращивание помидоров.

Они покрывают не только внутренний рынок. Наши томаты высоко ценятся и в ближнем зарубежье.

Еженедельно отгружаем 120 тонн томатов сорта «розовый», половину этого объема отправляем на экспорт в Казахстан и Россию. На локальном рынке поставляем помидоры на оптовые овощные рынки, а также торговые сети, как «Корзинка», Magnum Uzbekistan, Tegen и др.

Окупаемость. Заложили в проект срок в шесть лет, но рассчитываем выйти на этот показатель через пять.

Экспорт. Заключили три контракта на поставку клубники: два с Россией и один с Казахстаном на общую сумму $3,2 млн. Наша клубника прошла все необходимые инстанции и мы получили заключение о том, что можем отправлять товар в РФ.

Но пандемия внесла свои коррективы и сейчас клиенты не уверены в потребительской активности в этот период, поэтому нас попросили дать им время. Практически та же ситуация и с Казахстаном.


Запуск в период пандемии

Изначально запуск теплицы планировался на сентябрь 2020 года и к этому времени заказывали саженцы клубники. Когда тепличный комплекс был готов на 70%, наступил период пандемии. У наших зарубежных консультантов не было возможности прилететь. Когда карантинные меры ослабли, они попросили страховку на случай заражения коронавирусом в размере $10 тыс. Мы выполнили их условия.

По прилету агрономы из Турции, осмотрев теплицу, сообщили, что сажать клубнику сейчас невозможно. Необходимо было проделать много работы и тестирований. В это время нам уже доставили 760 тыс. саженцев, срок жизни которых довольно короткий. Цена одного саженца составляла минимум 20 центов.

Нам пришлось искать холодильник. А найти его в сезон, особенно в Хорезме, было очень трудно. Предложил партнерам сделать холодильник самим, так мы и поступили.

В январе 2021 года, когда мы начали сажать клубнику в теплице, поняли, что 20% саженцев замерзло и вымерло, они не смогли раскрыться, так как получили шок. В итоге мы потеряли в районе 35% саженцев из-за того, что не успели запуститься в сентябре.

Теплицы — это сезонный бизнес. Нужно сажать в сентябре, а зимой получать прибыль. В июне-июле идет чистка теплицы и подготовка к рассаде, которая снова начинается в сентябре.

Чтобы выращивать продукт летом, можно сделать охлаждение, но конкурировать в сезон продуктов с открытого грунта очень трудно. Из-за безвыходности и карантина мы запустились в январе и попали в пик, когда в продажу начинает поступать грунтовая клубника — наш основной конкурент. С апреля по май мы конкурируем с клубникой, которая стоит 10 тыс. сумов, при том, что себестоимость нашей составляла минимум около 3$.

Несмотря на это, мы начали работать и нарабатывать клиентов, люди удивлялись появлению Хорезмской клубники на рынке. Нас начали активно рекомендовать наши партнеры и посодействовали нам в выходе на рынки Бухары, Самарканда и Хорезма.


Сейчас есть несколько небольших теплиц в республике. И мы понимаем, что исходя из масштабов — это не наши конкуренты. У них есть свой сегмент, например, только Алайский рынок. Мы закрепили позиции, обеспечивая ежедневные свежие поставки. Сначала в самые крупные сети Узбекистана, а после — в мелкие.

Маркетинг

Такой специфический продукт, как клубника нуждается в постоянной мотивации спроса. Нам важно вызвать интерес к продукту, стимулировать разговоры о нем в среде. Если люди говорят о клубнике, значит это актуально.

Количество поисковых запросов в интернете «клубника в Ташкенте» по сравнению с прошлым годом увеличилось в 70 раз. Мы влияем на этот запрос через блогеров, кулинаров, поставки в HORECA.

Также мы поставляем клубнику в серьезные структуры, компании со штатом 5−10 тыс. человек. Просим просто поставить её на стол во время обеда. Можем потратить на это 10 ящиков клубники, что для целого комплекса не является большим расходом. Но когда работники этой компании получат зарплату, они точно пойдут в магазин за клубникой.

Что поможет развитию сферы

Наука. В идеале, в Узбекистане надо разрабатывать концепт для тепличного хозяйства. Чтобы наше научное сообщество подошло к этому серьезно, на это нужно потратить время и такой подход даст значительные результаты.

80% всех тепличных комплексов — убыточные, это колоссальная цифра. Так происходит из-за отсутствия научного подхода и аналитики.

Существуют исследовательские институты, которые занимаются шелководством, растениеводством и т. д. Есть целые учреждения при Академии наук. Они очень сильно помогают бизнесу. С поддержкой таких организаций у предпринимателей будет гарантия, институты будут нести ответственность за свои данные, но сейчас это совсем не развито в сфере тепличных комплексов.


Технологии

Нашей теплицей практически управляет искусственный интеллект. Все процессы на 124 кв. м. контролирует лишь один человек. Каждая теплица поделена на климатические зоны, все механизмы за уходом автоматизированы и управляются дистанционно. Регулировка влажности, проникновения солнечного света, тепла, создания внутреннего потока направленного воздуха — все управляется компьютером.

Так как теплица очень большая — мы используем квадрокоптер и визуально проверяем всю площадь с воздуха. Если замечаем какие-то проблемы — сообщаем ответственному за эту зону человеку и сразу исправляем. По всей теплице установлены камеры и аудио сопровождение. Клубника и помидоры растут под классическую музыку, эти звуки влияют на растения на молекулярном уровне, к этому мы также подошли профессионально.

О планах

В перспективе планируем создать инжиниринговую компанию и выйти на рынке соседних стран — Таджикистана, Казахстана, России, чтобы строить там тепличные комплексы.


Что касается планов в Узбекистан, в этом году дострою рассадник саженцев мощностью 6 млн штук в год. Мы привезли саженцы голубики, хотим апробировать их под наш климат.

Кроме того, приступили к разработке парников по технологии смешанного выращивания, в которых будут совмещены дерево, ягода и зелень.

Процедура покупки недвижимости в Великобритании: основные особенности и расходы

Вероятно, покупка недвижимости станет для вас самым большим вложением, поэтому важно просчитать общую

стоимость — не только ипотеку — и сколько вы действительно можете себе позволить.

Одноразовые расходы для покупки собственности в Великобритании

Депозит

Если вы делаете покупку первый раз, большинство кредиторов настаивают на депозите в размере от пяти до десяти процентов стоимости покупки. Некоторые из них запросят 100 процентов от стоимости, но, как правило, ставки меньше.

Кредиторы предлагают сумму, основанную на ваших доходах. Они, как правило, хотят видеть доказательство вашего дохода, а также смотрят на регулярные расходы.

Кроме того, необходимо помнить об административных налогах и гербовом сборе.

Налоги на техническую и инженерную проверку (Surveyor’s fees)

Как правило, вы должны заплатить за базовую оценку недвижимости. Сумма  варьируется в зависимости от кредитора и стоимости недвижимости, но обычно составляет несколько сотен фунтов.

Гербовый сбор

Если цена покупки превышает £ 175,000, вы платите гербовый сбор (Stamp Duty Land Tax) в размере от одного до четырех процентов стоимости имущества. Однако, если недвижимость находится в «неблагоприятном» районе, вы можете не платить гербовый сбор вообще. Рассчитать стоимость гербового сбора можно на этом онлайн-калькуляторе.

Плата за услуги нотариуса

Это плата за юридические документы. Сумма варьируется в зависимости от площади и / или стоимости имущества и включают в себя:

• правовой сбор,

• сборы по регистрации земли,

• дренажные и экологические сборы,

• административные расходы.

Найти подходящего юриста можно на сайте Law Society. 

Сборы по регистрации земли


Рассчитываются на онлайн-калькуляторе.

Страховка кредитора (Lender’s insurance premium)

При высоком проценте кредита вам, возможно, придется заплатить одноразовый взнос, называемый «высшая кредитная ставка» (higher lending charge). Это страховка кредитора на случай, если вы не можете погасить ипотечный кредит.

Расходы на переезд

Они различаются в зависимости от:

• места проживания,

• размера собственности,

• количества мебели,

• расстояния переезда.

Текущие ежемесячные расходы:

Погашение ипотеки

Страхование жизни

Страхование здания и его содержания

Муниципальный налог, коммунальные и другие регулярные счета (фото-zillow.com).

Коронавирус сегодня — последние новости о распространении коронавируса COVID-19: число заболевших, умерших и пострадавших, методы лечение и борьбы с ним, карантины, теории

Что ВсёДень снятия блокадыФильмы в прокатеСпектакли в театрах23 февраля8 мартаАвтособытияАкцииБалБалет, операБлаготворительностьВечеринки и дискотекиВыставкиВыступления DJДень влюбленныхДень ПобедыКинопоказыКонференцииКонцертыКрасота и модаЛекции, семинары и тренингиЛитератураМасленицаМероприятия в ресторанахМероприятия ВОВОбластные событияОбщественные акцииОнлайн трансляцииПасхаПраздники и мероприятияПрезентации и открытияПремииРазвлекательные событияРазвлечения для детейРеконструкцииРелигияРождество и Новый годРождество и Новый Год в ресторанахСобытия на улицеСпектаклиСпортивные события Творческие вечераФестивалиФК ЗенитШкольные каникулыЭкологические событияЭкскурсииЯрмарки

Где ВездеАдминистрации р-новКреативные art заведенияПарки аттракционов, детские развлекательные центрыКлубы воздухоплаванияБазы, пансионаты, центры загородного отдыхаСауны и баниБарыБассейны и школы плаванияЧитальные залы и библиотекиМеста, где играть в бильярдБоулингМагазины, бутики, шоу-румы одеждыВерёвочные городки и паркиВодопады и гейзерыКомплексы и залы для выставокГей и лесби клубыГоры, скалы и высотыОтели ГостиницыДворцыДворы-колодцы, подъездыЛагеря для отдыха и развития детейПрочие места отдыха и развлеченийЗаброшки — здания, лагеря, отели и заводыВетеринарные клиники, питомники, зоогостиницыЗалы для выступлений, аренда залов для выступленийЗалы для переговоров, аренда залов для переговоровЗалы и помещения для вечеринок, аренда залов и помещений для вечеринокЗалы и помещения для мероприятий, аренда залов и помещений для мероприятийЗалы и помещения для праздников, аренда залов и помещений для праздниковЗалы и помещения для празднования дня рождения, аренда залов и помещений для празднования дня рожденияЗалы и помещения для проведения корпоративов, аренда залов и помещений для проведения корпоративовЗалы и помещения для проведения семинаров, аренда залов и помещений для проведения семинаровЗалы и помещения для тренингов, аренда залов и помещений для тренинговЗалы со сценой, аренда залов со сценойКонтактные зоопарки и парки с животнымиТуристические инфоцентрыСтудии йогиКараоке клубы и барыКартинг центрыЛедовые катки и горкиРестораны, бары, кафеКвесты в реальности для детей и взрослыхПлощадки для игры в кёрлингКиноцентры и кинотеатрыМогилы и некрополиВодное поло. байдарки, яхтинг, парусные клубыКоворкинг центрыКонференц-залы и помещения для проведения конференций, аренда конференц-залов и помещений для проведения конференцийКонные прогулки на лошадяхКрепости и замкиЛофты для вечеринок, аренда лофтов для вечеринокЛофты для дней рождения, аренда лофта для дней рожденияЛофты для праздников, аренда лофта для праздниковЛофты для свадьбы, аренда лофтов для свадьбыМагазины одежды и продуктов питанияМаяки и фортыМед клиники и поликлиникиДетские места отдыхаРазводный, вантовые, исторические мостыМузеиГосударственные музеи-заповедники (ГМЗ)Креативные и прикольные домаНочные бары и клубыПляжи, реки и озераПамятники и скульптурыПарки, сады и скверы, лесопарки и лесаПейнтбол и ЛазертагКатакомбы и подземные гротыПлощадиПлощадки для мастер-классов, аренда площадкок для мастер-классовПомещения и конференц залы для событий, конференций, тренинговЗалы для концертовПристани, причалы, порты, стоянкиПриюты и фонды помощиПрокат спортивного инвентаряСтудии красоты и парикмахерскиеОткрытые видовые крыши и площадкиКомплексы, арены, стадионыМужской и женский стриптиз девушекЗалы и помещения для онлайн-мероприятий, аренда залов и помещений для онлайн-мероприятийШколы танцевГипер и супермаркетыДК и театрыЭкскурсионные теплоходы по Неве, Лагоде и Финскому ЗаливуТоргово-развлекательные центры, комплексы и торговые центры, бизнес центрыУниверситеты, институты, академии, колледжиФитнес центры, спортивные клубы и оздоровительные центрыПространства для фотосессий и фотосъемкиСоборы, храмы и церкви

Когда Любое времясегодня Ср, 26 январязавтра Чт, 27 январяпятница, 28 январясуббота, 29 январявоскресенье, 30 январяпонедельник, 31 январявторник, 1 февралясреда, 2 февралячетверг, 3 февраляпятница, 4 февраля

Налог на коммерческую аренду бизнеса — CRT

Начиная с 1 июня 2018 года налогоплательщики могут претендовать на налоговый кредит для малого бизнеса.

Кредит фактически освобождает арендаторов с «общим доходом» в размере 5 000 000 долларов США или менее И «годовой базовой арендной платой до снижения арендной платы» менее 500 000 долларов США от налога на коммерческую аренду.

Налогоплательщики с «общим доходом» более 5 000 000 долларов США, но менее 10 000 000 долларов США и «годовой базовой арендной платой до снижения арендной платы» более 500 000 долларов США, но менее 550 000 долларов США получают налоговый кредит по скользящей шкале.

Налогоплательщики с «общим доходом», равным или превышающим 10 000 000 долларов США, или с «годовой базовой арендной платой до снижения арендной платы» менее 250 000 долларов США или равной или превышающей 550 000 долларов США, не имеют права на получение этого кредита.

Налогоплательщики с несколькими помещениями и «общим доходом» менее 10 000 000 долларов США могут иметь право на получение этого кредита в отношении некоторых из их помещений, но не имеют права в отношении других.

Базовая арендная плата за налоговый кредит для малого бизнеса


«Базовая арендная плата за налоговый кредит для малого бизнеса» — это базовая арендная плата до снижения арендной платы на 35% (сумма на странице 2, строка 7 годовой декларации по налогу на коммерческую аренду в г. Нью-Йорке), разрешенная в соответствии с разделом 11-704 Административного кодекса. (ч)(2).Примечание. Не используйте «Годовая базовая арендная плата до снижения арендной платы (стр. 2, строка 12 NYC Form CR-A)».

Общий доход


«Общий доход» определяется в соответствии с разделом 11-704.4 Административного кодекса как сумма, указанная в Налоговой службе для целей федерального подоходного налога (например, строка 11 Федерального закона 1120; строка 6 Федерального закона 1120S; строка 8 Федерального закона 1065). налоговый год, непосредственно предшествующий периоду, за который арендатор подает заявку на получение этого кредита, который равен валовым поступлениям или продажам физического лица, траста, имущества, товарищества, ассоциации, компании или корпорации за вычетом доходов и надбавок за вычетом стоимости товаров. продано плюс сумма любых дивидендов, процентов, валовой арендной платы, валовых роялти, чистой прибыли от прироста капитала, чистой прибыли или убытка от продажи коммерческой собственности, чистой прибыли или убытка фермы, обычного дохода или убытка от других товариществ, поместий или трастов или другой доход или убыток. «Общий доход» — это доход, указанный в вашей федеральной налоговой декларации, независимо от того, как вы подаете налоговую декларацию города Нью-Йорка.

Расчет базовой арендной платы

 Арендная плата, уплачиваемая арендатором за каждое помещение
 – Арендная плата, полученная или причитающаяся от субарендатора
 = Базовая арендная плата*

*Если базовая арендная плата составляет менее одного года (или менее трех месяцев при ежеквартальном отчете), вы должны пересчитать ее в годовом исчислении в течение всего периода возврата. Годовая базовая арендная плата используется для определения соответствующей налоговой ставки.

Налог штата Флорида с продаж на аренду коммерческой недвижимости снизится до 5,5% — CPA & Advisory Professional Insights

читать

Эта запись в блоге ранее была опубликована 20 декабря 2018 г. Она была обновлена ​​4 декабря 2019 г.

С 1 января 2020 года ставка налога с продаж штата Флорида, применимая к аренде коммерческой недвижимости, снизится с 5,7% до 5,5%. Это изменение напрямую повлияет, в частности, на аренду офисных, торговых и складских помещений.

Снижение применяется только к ставке налога с продаж штата и не влияет на ставки подоходного налога округа. Таким образом, ставка подоходного налога округа, в котором находится сдаваемое в аренду имущество, должна быть добавлена ​​к ставке налога с продаж штата, чтобы получить применимую комбинированную ставку государственного и местного налога с продаж, которую арендодатели должны взимать с арендаторов с арендных платежей.

Например, с 1 января 2020 года аренда офисных помещений в округе Майами-Дейд облагается налогом с продаж по общей ставке 6. 5% (5,5% налог штата с продаж + 1% подоходный налог округа Майами-Дейд). Округ Бровард ввел в действие дополнительный налог округа в размере 1%, вступивший в силу в 2019 году, в результате чего совокупная ставка налога с продаж при аренде коммерческой недвижимости в округе составила 6,5% (5,5% налог штата с продаж + 1% подоходный налог округа Бровард).

С 1 января 2020 года комбинированная государственная и местная ставки налога с продаж, применимые к аренде коммерческой недвижимости в каждом округе, будут такими, как показано ниже.

  • Округ Броуард: 6,5%
  • Округ Коллиер: 6.5%
  • Округ Майами-Дейд: 6,5%
  • Округ Монро: 7%
  • Округ Палм-Бич: 6,5%

Кроме того, не существует предела окружного подоходного налога, применимого к аренде коммерческой недвижимости.

Если у вас возникнут вопросы, свяжитесь со мной или другим сотрудником государственной и местной налоговой службы Kaufman Rossin. Мы можем помочь вам понять, как новые и существующие налоговые положения могут повлиять на ваш бизнес и ваши активы.

Коронавирус опустошил S.Ф. розничная торговля. В 2022 году все еще вводится новый налог на вакантные места для арендодателей

Пандемия коронавируса раздавила мировых ритейлеров, вызвав волну банкротств, пустых улиц и испуганных клиентов, которые предпочли онлайн-покупки. Район залива, в котором был введен первый в стране строгий порядок пребывания дома, на несколько месяцев запретил второстепенные покупки в помещении и обеды в помещении, а многие предприятия так и не открылись.

Теперь, когда еще один новый вариант угрожает еще больше подорвать бизнес, арендодатели с пустыми помещениями столкнутся с новыми затратами: Сан-Франциско введет новый налог на вакантные места в розничной торговле с января.1, который был принят подавляющим большинством голосов 68% избирателей еще в марте 2020 года, всего за две недели до закрытия города и региона.

Налог распространяется на витрины, пустующие более 182 дней в году, по ставке от 250 долларов США за погонный фут витрины, выходящей на улицу. Ставка вырастет до 500 долларов за фут, а затем до 1000 долларов за фут в течение дополнительных лет, в течение которых пространство остается вакантным. Арендатор, а не арендодатель, будет облагаться налогом, если помещение останется вакантным, даже если оно сдано в аренду.

Налогом облагаются около трех десятков коммерческих районов, включая Норт-Бич, Джапантаун и Миссию. В этот район не входят Финансовый район и Юнион-сквер, которые борются с сокращением туризма, отсутствием офисных работников и крупными кражами в магазинах.

Ожидалось, что налог будет приносить примерно от 300 000 до 5 миллионов долларов в год до того, как разразится пандемия, причем деньги пойдут в фонд помощи малому бизнесу.

Сторонники

говорят, что эта мера привлечет больше арендодателей к столу переговоров и поможет борющимся арендаторам, но критики говорят, что несправедливо наказывать арендодателей, пока экономика все еще находится в состоянии потрясений.

Инспектор

Аарон Пескин, который спонсировал эту меру, и его коллеги отложили уплату налога на год после разрушения, вызванного пандемией. Но ни одна группа не призвала к дальнейшей отсрочке, сказал Пескин, который выразил надежду, что это заставит арендодателей снизить арендную плату, и эта тенденция уже наблюдается из-за слабой экономики.

«Он предназначен для изменения поведения, а не для генератора денег», — сказал Пескин. «Я наблюдаю возрождение в районе, который я представляю. Во многом это связано с заниженными ожиданиями владельцев недвижимости».

До пандемии Управление экономики и развития рабочей силы города каждые шесть месяцев опрашивало два десятка торговых районов по соседству и в конце 2019 года обнаружило, что вакантные места выросли на 13,2% по сравнению с 12,2% в 2018 году, что считается экономически нездоровым уровнем.Департамент не проводил опросов с момента пандемии и не располагал новыми данными.

Городское управление казначея и сборщиков налогов и Департамент строительной инспекции будут обеспечивать соблюдение этой меры и проводят информационные сессии в январе.

Брокеры по недвижимости заявили, что количество вакансий резко возросло во время пандемии, хотя некоторые районы города, такие как Хейс-Вэлли и Марина, восстановились, поскольку новые магазины заменили закрытые.

Но рынок все еще намного слабее, чем до пандемии, говорят они.

«Я не думаю, что у нас пока достаточно спроса, чтобы заполнить все вакансии», — сказал Сантино ДеРоуз, розничный брокер Maven. «Мы все еще боремся во внешних районах».

«Это действительно нужно отложить еще на год. Мы должны дать этим домовладельцам возможность прийти в норму», — сказал ДеРоуз. «Многие из них изо всех сил старались держать двери своих арендаторов открытыми во время пандемии, и они также столкнулись с некоторыми финансовыми трудностями.

Даже когда бизнес процветал, ритейлеры уже сталкивались с огромными препятствиями, включая пугающую городскую бюрократию, которая могла задержать открытие магазинов на месяцы или даже годы, а также высокие эксплуатационные расходы и арендную плату. Надзорные органы и избиратели приняли несколько законов, чтобы ускорить выдачу разрешений, но разочарованные владельцы продолжают сдаваться перед лицом ограничений зонирования и сопротивления соседей.

Бетти Луи, домовладелица из Сан-Франциско, сказала, что налог на пустующие помещения усугубит экономическую борьбу людей.

«Кто хотел бы открыть бизнес в С.Ф. вообще сейчас? Вы должны заплатить 10 000 сборов, многомесячные разрешения и другие бюрократические препятствия. А теперь у нас есть этот налог? Время не может быть более подходящим», — сказала Луи, которая отказалась сообщить, сколько зданий ей принадлежит, но отметила, что у нее нет вакансий.

«Есть и другие способы стимулировать арендодателей сдавать помещения в аренду; все, кого я знаю, определенно хотят арендаторов в это время. Но не так много людей выстраиваются в очередь, чтобы открыть или открыть магазины во время пандемии», — сказала она.

Марио Моганнам, президент Совета районных торговых ассоциаций Сан-Франциско, представляющего розничных торговцев, сказал, что 90% арендодателей, которых он знает, уже работали с арендаторами, чтобы сохранить свои площади в аренде во время пандемии.

«Я не думаю, что это будет необходимо из-за COVID», — сказал он о налоге.

Чендлер Танг, владелица сувенирного магазина Post.Script в округе Филлмор, поддерживает налог на вакантные места в качестве стимула для арендодателей, чтобы они привлекали арендаторов и не тянулись за высокой арендной платой, но она не уверена, что время подходит.

«Все еще выздоравливают. Лично я не чувствую себя умиротворенной», — сказала она. «Вокруг пандемии много неопределенности, но я думаю, мы должны спросить, когда это будет подходящее время?»

«Я чувствую, что нам нужно показать, что город открыт, что бизнес процветает, а клиенты выходят на улицу с соблюдением протоколов безопасности», — сказал Тан.

Кристин Эванс, член правления Торговой ассоциации Хейт-Эшбери и владелица Booksmith and the Alembic bar, поддерживает налог.

«Это дает владельцам зданий стимул заполнить вакансию», — сказал Эванс. «Налог просрочен. Я не думаю, что они должны были откладывать это из-за пандемии».

«Нам нужны дополнительные меры, такие как налог на пустующие помещения, чтобы арендодатели могли выставлять свою недвижимость на рынок. Вакансии вредят всем нам. Мы хотим видеть процветающий коммерческий коридор, полный прекрасных предприятий».

Домовладелец Дэнни Шер из Sugar Plum Properties смог сдать в аренду около десятка витрин магазинов в Сан-Франциско во время пандемии, но сказал, что снизил арендную плату на сотни тысяч долларов.

«Я отдал много денег, чтобы содержать своих арендаторов, потому что мы все вместе», — сказал он. «Для города введение налога, когда они знают, что сейчас трудно арендовать жилье, просто слепы к тому, что происходит. Это действительно причина не вести дела в Сан-Франциско».

Роланд Ли и Шваника Нараян — штатные авторы San Francisco Chronicle. Электронная почта: [email protected], [email protected] Twitter: @rolandlisf, @Shwanika

Пустующие офисные здания сокращают городской бюджет из-за падения стоимости недвижимости

ВАШИНГТОН — На встрече с министром финансов Джанет Л.Йеллен в прошлом месяце Джефф Уильямс, мэр Арлингтона, штат Техас, изложил свои мрачные экономические трудности: большие расходы на тестирование на коронавирус и распространение вакцины затмили сокращающиеся налоговые поступления, что вынудило город задуматься о болезненном сокращении услуг и рабочих мест. Хотя отчасти виноваты вялые продажи и туризм, г-н Уильямс сказал, что больше всего беспокоят пустующие здания.

Бездействующие офисы, торговые центры и рестораны, которые превратили города по всей стране в города-призраки, предвещают фискальную бомбу замедленного действия для муниципальных бюджетов, которые в значительной степени зависят от налогов на недвижимость и столкнутся с потерей доходов от недвижимости на целых 10 процентов в 2021 году. , по словам чиновников государственных финансов.

Хотя доходы многих штатов в 2020 году оказались выше ожидаемых, ожидается, что резкое снижение стоимости коммерческой недвижимости сильно ударит по городским бюджетам, когда в ближайшие месяцы будут оцениваться эти пустующие здания. В штатах налоги на имущество составляют всего около 1 процента налоговых поступлений, но они могут составлять 30 или более процентов налогов, которые города собирают и используют для финансирования местных школ, полиции и других общественных служб.

Грядущая финансовая напряженность заставляет местных чиновников от обеих партий умолять администрацию Байдена и членов Конгресса быстро одобрить помощь местным органам власти.

Законодатели в Вашингтоне ведут переговоры о пакете стимулов, который может предоставить штатам и городам до 350 миллиардов долларов. Помощь придет после года столкновений между демократами и республиканцами по поводу того, оправдана ли помощь местным органам власти или это просто помощь плохо управляемым штатам.

В субботу Палата представителей приняла законопроект на сумму 1,9 триллиона долларов, предусматривающий оказание помощи городам и штатам, но не получивший поддержки республиканцев. Ожидается, что Сенат рассмотрит законопроект на этой неделе, и голосование, вероятно, разделится по той же партийной линии.Республиканцы по-прежнему возражают против значительной помощи штатам, заявляя, что большинство из них находятся в приличном финансовом состоянии, и подбирают данные, подтверждающие их аргументы, такие как пересмотренные бюджетные оценки, которые показывают улучшение благодаря предыдущим раундам федерального стимулирования, включая щедрые пособия по безработице.

«В целом правительства штатов и местные органы власти не испытывают финансового кризиса», — заявил сенатор Патрик Дж. Туми, республиканец от Пенсильвании, на слушаниях в Банковском комитете Сената в феврале.

Однако для местных чиновников от обеих партий помощь не может прийти достаточно быстро, и они сообщают о своих опасениях чиновникам Казначейства и членам Конгресса.

«Пандемия бушует, и экономические последствия вполне реальны», — сказал г-н Уильямс, республиканец.

Пандемия потрясла американский сектор коммерческой недвижимости. В городах по всей стране небоскребы темны, торговые центры закрыты, а рестораны переведены на доставку еды на вынос.Меры социального дистанцирования изменили определение рабочих мест и ускорили тенденцию к удаленной работе. Сектор коммерческой недвижимости стоимостью $16 трлн испытывает стресс, невиданный со времен Великой рецессии 2008 года. достигнув дна к концу этого года. Наиболее пострадавшими категориями являются офисный и торговый секторы, стоимость которых снизилась на 12.6 процентов для офисов и 16,5 процентов для розничной торговли.

Американские города столкнулись с красными чернилами по целому ряду причин, но боль распределяется неравномерно. В некоторых случаях рост стоимости жилой недвижимости компенсирует спад коммерческой недвижимости, а в некоторых сегментах, таких как склады, дела идут хорошо, так как онлайн-покупки повышают спрос на распределительные центры. Штаты, в которых нет подоходного налога, такие как Флорида и Техас, более уязвимы к колебаниям стоимости недвижимости.

Общая картина проблематична, и Национальная лига городов, правозащитная организация, считает, что в этом году города могут столкнуться с дефицитом в 90 миллиардов долларов.

Крупные города несут основную тяжесть исхода офисов. Цифры, предоставленные CoStar, показывают, что доступные офисные площади на некоторых из крупнейших рынков увеличились с конца 2019 года до конца 2020 года. Неиспользуемые площади в Сан-Франциско в прошлом году увеличились почти на 75 процентов, в то время как пустующие офисные площади увеличились более чем на 25 процентов в Лос-Анджелесе. Анхелес, Сиэтл и Нью-Йорк.

Мэр Нью-Йорка Билл де Блазио предупредил в январе, что доходы от налога на имущество, по прогнозам, сократятся на 2,5 миллиарда долларов в следующем году, поскольку стоимость гостиничной, торговой и офисной недвижимости упала на 15,8 процента. Поскольку недвижимость составляет около половины годового налогового дохода Нью-Йорка, в этом году город планирует сократить тысячи рабочих мест.

Виктор Каланог, глава отдела экономики коммерческой недвижимости в Moody’s, сказал, что на некоторых крупных городских рынках уровень собираемости арендной платы упал примерно до 75 процентов, что оказывает давление на владельцев и арендодателей, которым необходимо погасить свои кредиты.Моратории на выселение и неуверенность в том, какая степень нормальности вернется в офисный сектор после развертывания вакцин, еще больше усложнили прогнозирование состояния отрасли.

«Компании с визгом и пинками втянулись в мир, позволив людям работать удаленно», — сказал г-н Каланог, который последний год работал из своего дома в Нью-Джерси. «Джин вырвался из бутылки из пословицы».

Масштабы финансовых проблем, с которыми сталкиваются муниципалитеты, станут более ясными в ближайшие месяцы, когда появятся оценки коммерческой недвижимости, и владельцы, которые считают стоимость завышенной, оспорят свои налоговые счета.

Джейсон М. Ярбро, юрист по недвижимости из Питтсбурга, сказал, что получает все больше звонков от владельцев недвижимости, желающих подать свои апелляции на 2021 год. Поскольку здания и магазины пустуют, некоторые владельцы столкнулись с тем, что их оценочная стоимость уменьшилась на миллионы долларов после того, как они оспорили свои оценки, снизив свои налоговые счета на сотни тысяч долларов.

«Мы наблюдаем очень большой спрос со стороны владельцев коммерческой недвижимости, по которым бьют со всех сторон», — сказал г.Ярбро сказал, отметив, что это также оказывает давление на городской бюджет. «Это тревожный вопрос для муниципалитетов, потому что они привязывают свою налоговую базу к стоимости собственности, и вы предполагаете, что события «Черный лебедь» не произойдет».

Законодатели и чиновники казначейства знали о нагрузке на сектор. В прошлом году член палаты представителей Ван Тейлор, республиканец от штата Техас, представил закон, который позволит федеральному правительству приобретать небольшую долю в отелях и других компаниях, и индустрия активно лоббировала помощь. Но коммерческая недвижимость была одним из немногих секторов, которые не получили прямой государственной поддержки в пакетах помощи, принятых Конгрессом в 2020 году. владельцев собственности был политически несостоятельным в Конгрессе.

Несмотря на стресс в секторе коммерческой недвижимости, он до сих пор оказался относительно устойчивым. Но политики внимательно следят за возможными более серьезными последствиями, поскольку пандемия продолжается.

Эстер Джордж, президент и главный исполнительный директор Федерального резервного банка Канзас-Сити, заявила в февральской речи, что программы экстренного кредитования и помощи в значительной степени поддерживали поток арендных платежей, предотвращая рост просроченных платежей по банковским кредитам, обеспеченным коммерческой недвижимостью. как опасались некоторые аналитики. Однако она предположила, что, возможно, необходимо сделать больше.

«Тревожный сценарий заключается в том, что экономические последствия пандемии превышают действующие в настоящее время программы политической поддержки»,— сказал Джордж. «Если это произойдет, многие арендаторы и предприятия могут оказаться не в состоянии выполнить свои обязательства, что вынудит банки осознать убытки по существующим кредитам и повлияет на рост кредита и более широкую экономическую активность».

Даже некоторые экономисты, выразившие скептицизм в отношении муниципальной помощи, признали, что упущенные доходы от налога на коммерческую недвижимость — это область, в которой можно было бы целенаправленно укрепиться. Тем не менее, они по-прежнему обеспокоены тем, что Конгресс выписывает чеки городам, которые не нуждаются в деньгах с помощью общей финансовой помощи.

«На самом деле меня очень беспокоит сектор коммерческой недвижимости», — сказал Дуглас Хольц-Икин, президент Американского форума действий и бывший директор Бюджетного управления Конгресса, который консультировал республиканцев. «Я не возражаю против того, чтобы какая-то поддержка была в этой конкретной области».

Многие в сфере недвижимости были разочарованы ограничениями, которые города и штаты наложили на бизнес из-за пандемии, обвиняя их в банкротствах и резком падении стоимости недвижимости.

Джейкоб Винтерстин, застройщик из Техаса и финансовый председатель Республиканской партии штата Хьюстон, сказал, что он опасается, что местные органы власти продолжат вводить ограничения из-за пандемии, если будут знать, что федеральное правительство поддержит их.

«Единственное политическое решение, которое я вижу, — это грандиозная политическая сделка, состоящая в том, чтобы попытаться спасти все прямо сейчас, в сочетании с немедленным требованием к каждому штату снять все ограничения и к каждому муниципалитету снять все ограничения», — сказал он.— сказал Винтерстин.

Несмотря на то, что лоббистские усилия индустрии коммерческой недвижимости не увенчались успехом, группы, представляющие муниципалитеты, используют бедственное положение сектора, чтобы подтолкнуть Конгресс к своей собственной помощи. В февральском письме к членам Палаты представителей и Сената Ассоциация государственных финансистов предупредила, что поступления от налога на недвижимость резко падают.

«Отсутствие роста и снижение налогов на недвижимость и с продаж на национальном уровне будет по-прежнему оказывать сдерживающее воздействие на восстановление экономики после рецессии, вызванной Covid-19», — написала Эмили Свенсон Брок, директор Федерального отдела по связям с общественностью Ассоциации государственных финансистов. Центр.«Ранние инвестиции в дополнительные финансовые ресурсы, направленные на укрепление потоков доходов штата и местных властей, защитят критически важные службы социальной защиты в Соединенных Штатах».

Г-жа Брок сказала в интервью, что г-жа Йеллен была восприимчива к проблемам своей организации.

Тем временем собственники недвижимости ломают голову над тем, что делать со своими неиспользуемыми площадями, а предприятия пытаются решить, что им понадобится в будущем.

Дрю Левин, старший вице-президент брокерской компании по коммерческой недвижимости Colliers в Атланте, сказал, что некоторые арендаторы хотели выкупить свои арендные договоры, другие пытались сдать в субаренду свободные площади, а многие просто пережидали кризис со здоровьем, если могли. позволить себе это.Однако лишь немногие компании подписывают контракты на аренду новых площадей, а крупные корпоративные клиенты указали, что планы относительно их офисных портфелей на ближайшие несколько лет остаются в процессе изменений.

«Офисные работники в большинстве случаев не готовы рисковать и возвращаться в офис», — сказал г-н Левин, который работал в практически пустом здании в центре Атланты и видел, как добирается до работы через город, известный своей пробки на дорогах сократятся до 10 минут. «Улицы пусты. Я мог припарковаться где угодно и пройтись пешком по Пичтри-стрит.

Налоговый учет улучшений арендатора: кто должен их производить — арендодатель или арендатор? | Наши идеи

То, платят ли арендодатели или арендаторы за улучшения арендаторов, влияет на согласованные арендные ставки и имеет значительные налоговые последствия. Вот варианты, которые вы должны рассмотреть.

Чтобы сдать свои здания в аренду, компании, занимающиеся недвижимостью, улучшают эти здания — либо сами занимаются модификациями, либо позволяют арендаторам улучшать арендованные помещения. Но кто платит за эти улучшения для арендаторов — и кто ими владеет — не только влияет на согласованные арендные ставки, но также может иметь значительные налоговые последствия для обеих сторон.

Что такое улучшения арендованного имущества и как с ними обращаться?

Улучшения арендатора или арендованного имущества относятся к улучшениям, сделанным в собственности, принадлежащей арендодателю, для привлечения арендаторов и предоставления им возможности арендовать помещения, подходящие для предполагаемого использования. Варианты — и налоговые последствия — строительства и оплаты улучшений арендованного имущества различаются.Улучшения могут производиться под надзором либо арендодателя, либо арендатора, оплачиваться либо арендодателем, либо арендатором и принадлежать любой из сторон.

Эти факты, а также то, соответствует ли аренда требованиям, чтобы считаться краткосрочной арендой торговых площадей в соответствии с Разделом 110 IRC, будут определять налоговый учет этих улучшений арендатора.

Налоговые последствия строительства и оплаты улучшений арендованного имущества различны, и правильное структурирование этих арендных сделок может привести к значительной экономии налогов.

Нежилая недвижимость амортизируется линейным методом в течение 39 лет. Однако улучшения арендатора, введенные в эксплуатацию 1 января 2018 года или после этой даты, которые соответствуют определенным требованиям, классифицируются как «имущество, отвечающее требованиям улучшения» (QIP). Когда в марте 2020 года закон CARES был подписан, он внес исправление обратной силы в ошибку Закона о снижении налогов и занятости, связанную с QIP. В результате в соответствии с действующим законодательством имуществу квалифицированного улучшения назначается 15-летний срок службы, и на него распространяется право на амортизационную премию.

Кроме того, если эти улучшения соответствуют требованиям, предъявляемым к «квалифицированной недвижимости» в соответствии с Разделом 179 IRC, и соблюдены другие требования Раздела 179, они могут иметь право на немедленное отнесение на расходы.

Кто должен делать улучшения — арендодатель или арендатор?

Налоговые соображения в отношении улучшений арендованного имущества в первую очередь касаются того, какая сторона платит за улучшения и какая сторона сохраняет за собой право собственности на них. Как правило, сторона, которая платит за улучшения и владеет ими, может получать амортизационные отчисления.Но определение права собственности не всегда очевидно и зависит от таких факторов, как то, кто сохраняет за собой преимущества и бремя собственности, а не только от того, кто имеет законное право на улучшения.

Следовательно, сторонам аренды следует рассмотреть возможность включения в договор аренды положения, документально подтверждающего их намерение в отношении того, кто сохраняет за собой право собственности на улучшения в течение срока аренды. Варианты следующие:

  • Когда домовладельцы строят улучшения и оплачивают их, они владеют улучшениями и амортизируют их, и для арендатора не возникает никаких налоговых последствий. Часто это самое простое решение, когда улучшения могут быть использованы будущими арендаторами после того, как текущий арендатор освободит арендованное пространство.
  • Многие улучшения арендованного имущества относятся к конкретному арендатору и будут утилизированы или оставлены после прекращения аренды арендатора. В подобных случаях арендодатели имеют право вычесть оставшуюся налоговую базу капитализированных улучшений арендованного имущества, сделанных для конкретного арендатора, после прекращения аренды, если такие улучшения безвозвратно утилизированы или заброшены и не будут использоваться последующим арендатором.
  • Если арендодатель строит улучшения и владеет ими и получает возмещение от арендатора в качестве замены арендной платы по договору аренды, то арендодатель должен признать доход от аренды на сумму возмещения и амортизировать улучшения как свои собственные активы. Арендатор может амортизировать денежный платеж арендодателю в течение срока аренды, поскольку он является заменой арендной платы, причитающейся по договору аренды. Тот же результат возникает, если арендатор производит и оплачивает улучшения, если они рассматриваются в договоре аренды как замена арендной платы.Но это, как правило, плохая налоговая ситуация для арендодателя, потому что доход от аренды признается сразу, а амортизация улучшений распределяется на многие годы.
  • И наоборот, если арендатор производит улучшения, которые он будет использовать, и владеет ими, арендодатель не возмещает их, а договор аренды и другие доказательства не показывают, что стороны намеревались сделать это вместо арендной платы, то арендодатель не имеет налогооблагаемого дохода. Арендатор рассматривается как владелец этих улучшений и может амортизировать их.После прекращения аренды арендатор может потребовать возмещения оставшейся налоговой базы в отношении этих улучшений, если они остались после того, как арендатор освободит помещение.
  • Если арендодатель предоставляет арендатору денежное пособие на строительство улучшений, которыми он будет владеть и пользоваться, этот денежный платеж будет представлять собой немедленный налогооблагаемый доход арендатора. В той мере, в какой арендатор использует этот резерв на улучшение для улучшения своих арендованных площадей, арендатор может амортизировать эти активы.Денежный резерв на улучшения арендатора будет рассматриваться как стоимость приобретения аренды для арендодателя, который будет амортизировать эту стоимость вместе с другими затратами на приобретение аренды пропорционально в течение срока аренды.
  • Существует установленное законом исключение из правил, описанных непосредственно выше, в отношении денежных платежей или снижения арендной платы, полученных арендатором, если этот договор аренды соответствует положениям, которые считаются краткосрочной арендой (15 лет или менее) раздела 110 IRC. космос.Если требования Раздела 110 соблюдены, арендатор не признает доход в той мере, в какой пособие используется для строительства улучшений, поскольку эти улучшения вернутся к арендодателю после прекращения аренды. В этом случае для целей амортизации арендодатель должен рассматривать эти улучшения как нежилое недвижимое имущество.

Надлежащее структурирование сделок по аренде может обеспечить значительную экономию налогов, и арендодателям и арендаторам следует тщательно рассмотреть варианты, которые наилучшим образом соответствуют их соответствующим налоговым позициям и целям.

Город Нью-Йорк публикует новые ставки налога на коммерческую недвижимость

К удивлению многих владельцев коммерческой недвижимости, город Нью-Йорк окончательно утвердил новые ставки налога на 2020/2021 год, начиная с 1 июля 2020 года и заканчивая 30 июня 2021 года. обычно не публикуется до ноября ежегодно, и хотя ставки на жилую недвижимость снижаются, коммерческая недвижимость растет.

Ниже приводится сравнение годовых ставок коммерческого налога за налоговые годы 2019/2020 и 2020/2021:

 

Налоговый год 2019/2020

Налоговый год 2020/2021

Класс 2 (4 и более семьи, кооперативы, многоквартирные дома)

12. 473%

12,267%

Класс 4 (нежилой)

10,537%

10,694%


Новые налоговые ставки не были предусмотрены для налогового законопроекта от 1 июля 2020 года. В последующие налоговые счета будут внесены коррективы, чтобы отразить изменения. Налоговые ставки, которые будут применяться во второй половине 2020/2021 налогового года, следующие, начиная с налогового счета, подлежащего оплате 1 января 2021 года:

.

 

1 июля 2020 г. Тарифы

1 января 2021 г. Тарифы

Класс 2 (4 и более семьи, кооперативы, многоквартирные дома)

12.473%

12,061%

Класс 4 (нежилой)

10,537%

10,851%


С выпуском новых налоговых ставок в июле, он синхронизирован с окончательной оценочной стоимостью имущества; таким образом, ко всей коммерческой недвижимости, в зависимости от класса здания, будет применяться соответствующая налоговая ставка в течение всего финансового года. Эти ставки окажут большее влияние на недвижимость с оценочной стоимостью менее 250 000 долларов США, поскольку налоги уплачиваются ежеквартально.Недвижимость с оценочной стоимостью 250 000 долларов и выше имеет полугодовые сроки уплаты налогов.

В июне был утвержден бюджет города Нью-Йорка в размере 88,19 миллиардов долларов. Финансовый год начался 1 июля 2020 года с недополучения доходов более чем на 9 миллиардов долларов. Город зависит от налоговых поступлений от налога с продаж, гостиничного налога, налога на недвижимость и других налогов. Налоги на недвижимость являются крупнейшим источником налоговых поступлений города. Воздействие COVID-19 продлится в течение следующих двух-трех лет в Нью-Йорке.

Пожалуйста, обратитесь к экспертам Ryan, если вам нужна помощь в продлении сроков. Вы также можете посетить наш сайт обновлений COVID-19, так как наши эксперты находятся в постоянном контакте с юрисдикциями и обновляют сайт по мере поступления уведомлений.

ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ КОНТАКТЫ:

Майкл Аллен
Директор
Райан
703. 746.0022
[email protected]

Джинна Карри
Старший консультант
Райан
212.847.0127
[email protected]

Материал, представленный в этом сообщении, предназначен только для предоставления общей информации и должен рассматриваться исключительно как общее руководство и не направлен на конкретные факты или обстоятельства какого-либо лица, которое может читать эту публикацию. Мы не несем никакой ответственности за действия или упущения, совершенные в связи с содержанием этой статьи. Прежде чем предпринимать (или не предпринимать) какие-либо действия, читатели должны обратиться за профессиональным советом, касающимся их ситуации, к Ryan, LLC или другим специалистам в области налогообложения.Для получения дополнительной информации по этой теме, пожалуйста, свяжитесь с нами по телефону [email protected] .

Амортизация коммерческой недвижимости: руководство для инвесторов

Одним из наиболее ценных налоговых вычетов, доступных инвесторам в недвижимость, является амортизация. Это процесс вычета стоимости покупки инвестиционной недвижимости за определенный период времени. Однако, как и в большинстве налоговых тем, это еще не все.

Имея это в виду, вот краткое изложение:

  • что такое амортизация,
  • как она применяется к коммерческой недвижимости,
  • как она может уменьшить ваши налоги каждый год, и
  • налоговые последствия амортизации, когда вы продавать.

Что такое амортизация?

Когда вы тратите деньги на деловые цели, стоимость обычно может быть «списана» или вычтена из прибыли предприятия для целей налогообложения.

Существует два основных способа вычета коммерческих расходов. Некоторые расходы вычитаются сразу в том году, в котором они были понесены. К ним относятся:

  • деньги, потраченные на товар, который немедленно потребляется,
  • ежедневные расходы на ведение бизнеса и
  • покупки на небольшие суммы.

Например, если ваша компания потратила 500 долларов США на канцелярские товары в 2019 году, вы можете вычесть эти расходы при подаче налоговой декларации за 2019 год.

С другой стороны, вы вычитаете дорогостоящие активы, которых хватает на несколько лет. Например, если вы тратите 1000 долларов на офисную мебель, которая, как вы ожидаете, прослужит пять лет, вы можете вычитать 200 долларов в год в течение следующих пяти лет. Это упрощенное объяснение, и есть несколько других возможных способов вычета определенных активов с течением времени.Но это общая идея амортизации.

Как мы увидим в следующих нескольких разделах, недвижимость, предназначенная для коммерческих целей, является амортизируемым деловым активом. Это может быть серьезной налоговой выгодой для инвесторов в недвижимость, особенно когда речь идет о дорогостоящей коммерческой недвижимости.

Как амортизируется коммерческая недвижимость?

Чтобы упростить вычеты, IRS дает рекомендации в отношении срока полезного использования многих активов для целей амортизации. Невозможно точно узнать, когда актив будет «израсходован», и разные активы в одной категории могут иметь разный срок полезного использования. Например, дешевый некачественный принтер может прослужить год, а мощный промышленный — десятилетие и более.

То же самое относится и к недвижимости. Есть плохо построенные здания, которые нужно снести через 10 лет, а есть коммерческие здания, которые эксплуатируются сотни лет.

Чтобы создать универсально применимый процесс, IRS установила периоды амортизации для недвижимого имущества. Для жилых помещений срок амортизации составляет 27 лет.5 лет. Для коммерческой недвижимости это 39 лет.

Также стоит отметить, что нельзя амортизировать землю. Земля, на которой стоит здание, не «иссякает» со временем. Только здание амортизируется. Есть несколько приемлемых способов определения стоимости земли, включая оценку имущества или налоговую оценку.

В качестве упрощенного примера предположим, что вы покупаете офисную недвижимость за 1 миллион долларов, а оценочная стоимость земли составляет 200 000 долларов. Это дает вам стоимость здания в размере 800 000 долларов.Разделив эту сумму на 39, вы получите амортизационные отчисления в размере 20 513 долларов за каждые 90 385 полных 90 386 лет владения недвижимостью.

Опубликовано в категории: Налог

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.