налоги, оформление и нюансы — Employ24.ru на vc.ru
{«id»:13931,»url»:»\/distributions\/13931\/click?bit=1&hash=34e000fd9a77f0ac3d7e347fed4ab06a46ebc03b95172c79f486f798bf01c3ec»,»title»:»\u041d\u043e\u0432\u044b\u0439 \u0441\u0435\u0440\u0432\u0438\u0441 \u0434\u043b\u044f \u0431\u0440\u043e\u043d\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u043d\u0438\u044f \u0443\u0441\u043b\u0443\u0433 \u043e\u043d\u043b\u0430\u0439\u043d»,»buttonText»:»»,»imageUuid»:»»,»isPaidAndBannersEnabled»:false}
Легализация доходов от сдачи жилья – стремление многих налогоплательщиков, которые желают обезопасить себя от лишних финансовых и юридических рисков. Для начала потребуется оформить:
4671 просмотров
- самозанятость;
- индивидуальное предпринимательство;
- или быть готовым уплачивать 13-ти процентный налог с доходов физических лиц.
Наиболее простым и выгодным вариантом считается оформление самозанятости.
Разберемся в ряде нюансов.
Вправе ли самозанятый официально оформить сдачу квартиры в аренду?
Исходя из федерального закона № 422 и письма налоговой службы под номером СД-3-3/[email protected], можно сделать следующие выводы:
- Самозанятый может официально сдавать квартиру в аренду и уплачивать налоги с полученных доходов.
- Совмещать данную деятельность с основной работой.
Таким образом, деятельность считается вполне легальной, что подтверждают действующие законы и разъяснения налогового органа.
Преимущества сдачи жилья в качестве самозанятого
Пени и штрафы от ФНС – далеко не полный перечень последствий сокрытия доходов от сдачи квартиры. Выход же на легальный путь получения доходов в качестве плательщика налога на профессиональный доход (НПД) убережет от этого и будет характеризоваться следующими преимуществами:
- полностью законная деятельность;
- возможность работы самозанятым в иных направлениях;
- пониженная ставка налога в отличии от аналогичной деятельности физических лиц;
- правовая защищенность за счет составления официального договора.
Раскроем нюансы последних двух пунктов более детально.
Налоги и ограничения
Самозанятый уплачивает налоговые начисления в системе ФНС «Мой налог». Она доступна как в виде приложения для мобильных устройств, так и на сайте ведомства (веб-версия).
Налоговая ставка составляет 6 или 4 процента с полученного дохода в зависимости от статуса арендатора – юридическое или физическое лицо соответственно. Налог может быть автоматически снижен за счет налогового бонуса, который предоставляют плательщикам НПД.
При получении денежных средств за аренду жилья нужно обязательно сформировать чек в системе «Мой налог» и передать его арендатору. Передача чека может быть осуществлена, например, посредством QR-кода или отправки данных на электронную почту плательщика. На основании пробитых чеков за прошлый месяц ФНС автоматически рассчитает сумму налога, подлежащей оплате.
Для страховки рисков многие арендодатели просят новых арендаторов оставить залог.
Чек на данную сумму нужно пробивать, только если он не будет возвращен обратно. Этот нюанс сторонам лучше обговорить изначально и по желанию зафиксировать в договоре.
Среди ограничений выделим следующие:
- самозанятый может официально сдать в аренду только жилую недвижимость;
- максимальная сумма дохода плательщика НПД – 2 млн 400 тысяч в год.
Таким образом, нет возможности сдать в аренду нежилые площади. Например, к ним можно отнести складские помещения, гаражные постройки.
Со всего ежегодного дохода, который превышает вышеуказанную максимальную сумму, придётся платить стандартные для физических лиц 13 процентов налога. При этом учитывается доход от всех видов деятельности в качестве самозанятого, а не только от сдачи жилья в аренду.
Нюансы оформления договора аренды жилья самозанятого
Если квартира уже сдаётся, то переоформлять его не обязательно. Достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого и начать платить налоговые платежи.
В договоре важно прописать, кто будет платить за коммунальные услуги.
- Если самозанятый арендодатель берет деньги за коммуналку у арендатора и оплачивает её сам, то данная сумма считается доходом и облагается налогом.
- Если же арендатор будет платить самостоятельно, то данная сумма не будет участвовать при расчете налога самозанятого.
Строгой формы договора не существует. Его можно оформить в произвольном порядке. Главное, чтобы в нём были чётко прописаны условия сотрудничества и данные из документов сторон, которые подтверждают их личности.
Договор необходимо регистрировать в Росреестре только в случаях, когда срок его действия равен или превышает 12 месяцев. Именно по этой причине, стороны зачастую заключают его на меньший срок, а по его истечению просто заново оформляют сделку.
В случаях, когда жильем владеют другие собственники, потребуется их разрешение. Они могут письменно дать его посредством подписания договора аренды или предоставления нотариальной доверенности самозанятому, который сможет официально действовать от их имени.
Также доверенность может потребоваться третьему лицу, которому самозанятый поручил сдавать его жилье. Но это не освобождает его от самостоятельной фиксации дохода в системе «Мой налог», если иное не предусмотрено действующим законодательством и официальными договоренностями с третьей стороной.
Налоги на доходы от сдачи недвижимости в аренду
Вадим Осадчий
Наши клиенты часто получают доходы от сдачи недвижимости в аренду. В этой статье поговорим о том, что влияет на налоги; когда аренда недвижимости становится бизнесом; когда и какие налоги можно не платить; какие расходы, связанные со сдачей недвижимости в аренду, можно и нужно списать.
Коммерческая недвижимость
Начнем с того, что при сдаче в аренду офисного помещения или других типов коммерческой недвижимости (складов, торговых точек и т.п.) на льготы рассчитывать не приходится, налог придется платить в полном объеме. Но расчет этого “обычного”налога тоже бывает разным.
Допустим, если этот доход классифицируется как активный, то он будет считаться по стандартным ступеням прогрессивной шкалы одинаковой и для предпринимателей и для наемных работников. Если же этот доход классифицируется как пассивный (ниже поговорим о том, какими критериями руководствуется налоговая служба Израиля при определении типа дохода от сдачи недвижимости внаем) и владельцу имущества менее 60 лет, то налог будет считаться по той же шкале, но начинаться со ступени 30%.
Критерии определения активного дохода
Существуют набор критериев для определения активного дохода. Это, в частности, активное участие владельца в управлении активами, личное ведение этого бизнеса, профессионализм, внешнее финансирование, количество клиентов/арендаторов, частота сделок/длительность договоров и т.д. Скажем, если человек владеет площадью 300 квадратных метров, разделил ее на 10 офисов по 30 метров каждый и часть сдает долгосрочно (плюс-минус на год), часть — краткосрочно (дни-недели-месяцы), часть сдает врачам на полдня, часть — по часам как переговорные комнаты, то понятно, что это — бизнес.
Сдача квартиры: для проживания и не только
Во-первых, нужно помнить, что квартира может сдаваться для бизнес-целей: в ней может быть офис, а если это квартира на первом этаже, то там может быть магазин. Эти ситуации с налоговой точки зрения ничем не отличаются от сдачи в аренду коммерческой недвижимости (см. выше). Отличия заключаются в том, что требуются дополнительные согласования с соседями — владельцами других квартир, а также с муниципалитетом и/или поставщиками услуг, в частности электричества, воды, газа.
Но сегодня чаще всего квартиры все-таки сдают для проживания. Есть два основных варианта сдачи жилья внаем: долгосрочная и краткосрочная аренда.
При долгосрочной аренде объект сдается одному арендатору на срок плюс-минус год. Обычно это “год+”, но если срок 11 месяцев, то это тоже долгосрочная аренда. В такой ситуации владелец квартиры может выбрать любой из нескольких методов налогообложения.
Вариант №1 — воспользоваться освобождением от налогов
Но у такого освобождения есть верхний предел — 5090 шекелей, и если вы его превысите, то этот потолок снижается на сумму превышения. Например, если речь идет о месячной арендной плате в размере 5590 шекелей, то “потолок” освобождения от налогов будет 4590 шекелей. Разница 1000 шекелей облагается по “обычной” шкале. Если же арендная плата составляет 10200 шекелей, то никакого освобождения от налога нет и для налогообложения выбирается второй или третий вариант. Естественно, что даже если арендная плата соответствует условиям освобождения от налогов, всегда можно выбрать варианты 2 и 3.
Вариант №2 — налоговая ставка 10%
Налог составляет десять процентов на доходы от аренды квартиры, но в этом случае нельзя списать никакие расходы. И главное условие — доход должен быть пассивным, без ведения бизнеса.
Вариант №3 — “простой налог”
Налогоплательщик, владелец квартиры выбирает отчитаться о своих доходах от сдачи жилья внаем как о простом доходе без всяких льгот, но параллельно с этим списать расходы.
Какие расходы он может списать? Все, которые были непосредственно затрачены для извлечения доходов от сдачи квартиры в аренду. Например:
услуги адвоката,
комиссия квартирного маклера,
гонорар аудитора, который подавал годовой отчет,
текущие ремонты,
можно также списать местный налог (арнону), расходы на ремонт, электричество, воду, свет, газ и т.д.
еще один расход, который можно списать и на который часто не обращают внимания — это амортизация квартиры. Здесь тоже есть несколько ситуаций, которые стоит рассмотреть.
Амортизация квартиры
Начнем с вопроса о проценте амортизации. Есть аудиторы — и я в том числе, — которые придерживаются мнения, что правильная амортизация — это 4% в год. Но налоговая инспекция в большинстве случаев считает, что адекватная амортизация это 2% в год. Кто тут прав — однозначного ответа нет, зависит, в основном, от здания.
Но все согласны с тем, что на составляющую земли амортизация не распространяется. Таким образом, если мы говорим про квартиру на периферии, то составляющая земли редко бывает больше 25% от стоимости объекта. Поэтому если мы соглашаемся с позицией налоговой (напомню, что в Израиле с налоговой службой можно спорить в том числе в суде — и выигрывать) и берем амортизацию 2%, учитываем стоимость земли и получаем 1,5% от стоимости объекта. Если речь идет о квартире в Тель-Авиве, то сотрудники налоговой инспекции обычно говорят, что составляющая земли — как минимум 40%, а может быть и до 50%. И они правы. Поэтому если мы будем рассчитывать амортизацию на такую квартиру, то нам возможно придется взять только половину, то есть 1% от стоимости объекта.
Дополнительная опция для расчета амортизации — воспользоваться нормативом, который говорит о том, что можно взять 2% от рыночной стоимости квартиры и учесть это как расход на амортизацию. Мало кто знает про этот норматив прошлого века, но он работает до сих пор.
И это, на мой взгляд, самый простой и верный путь, который решает практически все споры с налоговой инспекцией, особенно по отношению к недвижимости, купленной в последнее десятилетие.
Что же выбрать?
Какой из этих трех вариантов налогообложения выгоднее? Универсального ответа на этот вопрос нет, нужно проверять в каждом конкретном случае. По всей видимости, в ситуации, когда можно получить освобождение от налога, этим надо воспользоваться. Взять 10% или отчитаться в полном объеме со списанием расходов? Интуиция часто подводит, выручает только математика: нужно сделать расчеты и принимать решение на основании конкретных цифр. Допустим, мы выбрали вариант — полный отчет и списание расходов. Наши налоги зависят от того, какой вид дохода мы получаем: пассивный или активный. Если это доход пассивный, что обычно и бывает при долгосрочной аренде, то налог будет 30% и выше, при условии, что владелец квартиры младше 60 лет. Если старше — то начиная с первых ступеней прогрессивной шкалы.
Если это доход активный, то расчет идет по прогрессивной шкале, начиная с минимума, вне зависимости от возраста налогоплательщика. Как при долгосрочной аренде может быть активный доход? Очень просто! Когда речь идет о большом количестве квартир (5 квартир и больше), то налоговая инспекция проверяет данную ситуацию и во многих случаях приходит к выводу, что речь идет о ведении бизнеса. Есть внутренние положения этой службы, которые последнее время менялись, но на практике сотрудники налоговой инспекции считают, что если в собственности более 10 квартир, которые сдаются в аренду, то это однозначно бизнес; если меньше пяти — это, вероятно, пассивный доход. Между пятью и десятью — скорее всего бизнес, но решение будет выноситься индивидуально. Помните про 10%? Если у вас больше пяти квартир, то этот вариант скорее всего не пройдет.
Ничего личного, только бизнес
Если вас признали бизнесом, то кроме подоходного налога нужно не забыть про Налог на Добавленную Стоимость и отчисления в Институт национального страхования (Битуах Леуми).
Это тоже надо принимать в расчет.
Hotels, Booking и Airbnb
Вы спросите: а что происходит, когда квартира сдается в краткосрочную аренду через различные сайты-агрегаторы: Hotels, Booking и Airbnb и т.п.? Первое, что нужно помнить — это однозначно не попадает под льготное налогообложение. Никаких 10% и, тем более, освобождения от налогов. Только обычная налоговая ставка, с расчетом всех доходов и расходов. Пассивность или активность дохода в этом случае тоже играет роль. Поскольку в одном случае начальная ставка будет 10%, а во втором — 30%. Момент этот особо критичен для не-израильтян (налоговых резидентов). Потому что у израильтян есть льготные налоговые единицы, которые, по существу, перекрывают этот налог на нижних ступеньках или же наоборот — у них есть другие доходы, которые так или иначе “занимают” эти нижние ступени.
Три веселых буквы: НДС
Следующий параметр, который нужно принять в расчет, когда речь идет о краткосрочной аренде, это НДС. Если мы говорим про сдачу для проживания на долгий срок, то этот доход освобожден от НДС.
А краткосрочная аренда предполагает выплату налога на добавленную стоимость. И нет никакой разницы между квартирой в Бат-Яме и в Тель-Авиве или циммером в Верхней Галилее.
С НДС есть тоже несколько вариантов.
Ваш годовой оборот от сдачи квартиры не превышает 100000 шекелей
Вы попадаете под определение “осек патур”, и освобождены от НДС.
Ваш оборот превышает 100000 шекелей
Тут важно выяснить: кому вы сдаете эту квартиру. Дело в том, что проживание иностранца в гостинице освобождено от НДС. Поэтому если ваша квартира сдается иностранцам, не израильтянам, в первом приближении вы можете быть освобождены от НДС.
Неопределенность возникает потому что в этом случае ваша квартира должна соответствовать определению гостиницы. Определение гостиницы можно найти в различных документах, в частности — в нормативах министерства труда, министерства туризма… Но нас интересует определение Закона об НДС и его нормативы, которые определяют гостиницу как место, в котором ночуют обычно больше 4 человек, и на каждого из ночующих приходится определенное количество метров.
И они получают набор минимальных гостиничных услуг: то есть если вашу квартиру вы сдаете в основном иностранцам, туда приезжают больше 4 человек, и она соответствует нужному метражу, если вы предоставляете постельное белье, чай, кофе, сахар, то ваша квартира будет соответствовать определению гостиницы при расчете НДС. На практике на сегодняшний день режим щадящий — налоговая служба не слишком обращает внимание на эти детали. Также есть соответствующее внутреннее распоряжение о “щадящих” правилах регистрации в НДС в этих случаях. Но нужно понимать, что это временное явление, и налоговая с какого-то времени будет заставлять открывать папку в НДС и вести полный учет.
Заключение
В заключение этой “оптимистической трагедии” — немного рекламы. Интуиция не лучший советчик при выборе схемы налогообложения. Лучше обратиться к специалистам. Но если все-таки решили действовать самостоятельно, вот три практических совета:
Если вы сдаете объекты недвижимости в долгосрочную аренду, не стоит подписываться под 10%.
Потому что вариант “обычного налога” может привести к неожиданно лучшим финансовым результатам, вплоть до полного отсутствия налога. Вариант освобождения от налогов — единственный, на который можно соглашаться спокойно. Но нужно проверить, есть ли у вас такая опция. Если у вас много квартир, и вы сдаете их на длительный срок, то стоит заранее определиться с типом доходов, чтобы избежать ненужных споров с налоговой инспекцией.
Ну и в случае сдачи недвижимости в краткосрочную аренду — не пытайтесь заплатить 10% — это не работает..
Потому что вариант “обычного налога” может привести к неожиданно лучшим финансовым результатам, вплоть до полного отсутствия налога. Вариант освобождения от налогов — единственный, на который можно соглашаться спокойно. Но нужно проверить, есть ли у вас такая опция. Получить инфографику по материалам статьи
Ваш e-mail:
Желаю вам прибыльных вложений!
20.06.2020
вернуться ко всем статьям
Налоги на аренду недвижимости
Оглавление
Содержание
Как облагается налогом доход от аренды?
Как рассчитать доход от аренды
Налоговые вычеты по аренде имущества
Амортизация арендованного имущества
Какое имущество подлежит амортизации?
Как рассчитать амортизацию сдаваемого в аренду имущества
Квалифицированный вычет из дохода от бизнеса
Правило 14 дней или 10%
Налоги при продаже сдаваемого в аренду имущества
Часто задаваемые вопросы
Суть
Какова налоговая ставка, когда вы владеете или продаете недвижимость, сдаваемую в аренду?
К
Джин Фольгер
Полная биография
Джин Фолгер имеет более чем 15-летний опыт работы финансовым писателем, освещающим недвижимость, инвестиции, активную торговлю, экономику и пенсионное планирование.
Она является соучредителем PowerZone Trading, компании, которая с 2004 года предоставляет услуги по программированию, консультированию и разработке стратегий активным трейдерам и инвесторам.0003
Узнайте о нашем редакционная политика
Обновлено 29 декабря 2022 г.
Рассмотрено
Наталья Яшина
Рассмотрено Наталья Яшина
Полная биография
Наталья Яшина является CPA, DASM с более чем 12-летним опытом работы в области бухгалтерского учета, включая государственный учет, финансовую отчетность и учетную политику.
Узнайте о нашем Совет финансового контроля
Факт проверен
Викки Веласкес
Факт проверен Викки Веласкес
Полная биография
Викки Веласкес — исследователь и писатель, которая руководила, координировала и руководила различными общественными и некоммерческими организациями.
Она провела углубленное исследование социальных и экономических вопросов, а также пересмотрела и отредактировала учебные материалы для района Большого Ричмонда.
Узнайте о нашем редакционная политика
Независимо от того, владеете ли вы недвижимостью, сдаваемой в аренду, или думаете о покупке своей первой инвестиции, важно понимать, как работают налоги на недвижимость. В конце концов, налоги могут означать разницу между получением прибыли и потерей денег на аренде недвижимости. Как правило, владельцы сдаваемой в аренду недвижимости должны знать о двух наборах налогов: те, которые связаны с их доходом от аренды, и те, которые связаны с возможной продажей их собственности.
Key Takeaways
- Доход от аренды облагается налогом как обычный доход, но вы можете уменьшить свое налоговое бремя, заявив об определенных вычетах из налоговой декларации.
- Вы можете вычесть расходы, связанные с владением и содержанием сдаваемого в аренду имущества, такие как проценты по ипотеке, страхование и коммунальные услуги.
- Жилая недвижимость амортизируется по ставке 3,636% ежегодно в течение 27,5 лет.
- Когда вы продаете сдаваемое в аренду имущество, вы можете нести ответственность за уплату налогов на прирост капитала и амортизацию.
Как облагается налогом доход от аренды?
Доход от аренды облагается налогом как обычный доход в соответствии с налоговой группой вашей налоговой службы (IRS). Вот взгляд на налоговые категории 2023 года для одиноких заявителей, супружеских пар, подающих совместную декларацию, и глав домохозяйств:
| Налоговые скобки 2023 | |||
|---|---|---|---|
| Ставка налога на 2023 год | Одиночные файлы | Совместная регистрация в браке | Главы домохозяйств |
| 10% | от 0 до 11 000 долларов | от 0 до 22 000 долларов | от 0 до 15 700 долларов |
| 12% | От 11 000 до 44 725 долларов США | от 22 000 до 89 450 долларов США | От 15 700 до 59 850 долларов США |
| 22% | От 44 725 до 95 375 долларов США | От 89 450 до 190 750 долларов США | от 59 850 до 95 350 долларов США |
| 24% | от 95 375 до 182 100 долларов США | от 190 750 до 364 200 долл. США | от 95 350 до 182 100 долларов США |
| 32% | От 182 100 до 231 250 долларов США | От 364 200 до 462 500 долларов США | От 182 100 до 231 250 долларов США |
| 35% | от 231 250 до 578 125 долларов США | От 462 500 до 693 750 долларов США | от 231 250 до 578 100 долларов США |
| 37% | Более 578 125 долларов США | Более 693 750 долларов США | Более 578 100 долларов США |
Например, если у вас есть доход от аренды в размере 10 000 долларов США и вы находитесь в налоговой категории 22%, вы должны будете заплатить 2 200 долларов США в виде налогов на этот доход от аренды.
Как рассчитать доход от аренды
IRS описывает доход от аренды как «любой платеж, который вы получаете за использование или владение недвижимостью», и в дополнение к обычным арендным платежам доход от аренды включает:
- Авансовые платежи за аренду. Это любая сумма, которую вы получите до периода, который она покрывает. Если вы взимаете с арендатора арендную плату за первый и последний месяц вперед, оба платежа считаются доходом, когда вы получаете деньги.
- Залоговые депозиты. Если вы планируете вернуть залог арендатора в конце срока аренды, он не считается доходом от аренды. Однако, если вы оставляете часть депозита для покрытия убытков, эта часть считается доходом. Гарантийный депозит, используемый в качестве окончательного платежа за аренду, считается авансом.
- Арендные платежи. Если арендатор платит вам за расторжение договора аренды, полученная вами сумма считается арендной платой и считается доходом.
- Расходы владельца, оплачиваемые арендатором. Если арендатор оплачивает какие-либо ваши расходы, эта сумма включается в ваш доход от аренды. Если арендатор оплачивает счет за воду и канализацию за арендуемое имущество и вычитает сумму из своей арендной платы, и если арендатор не обязан оплачивать этот счет, то сумма, уплаченная арендатором, считается доходом от аренды.
- Имущество или услуги, полученные взамен арендной платы. Если ваш арендатор является маляром и предлагает покрасить недвижимость в обмен на арендную плату за два месяца, сумма, которую арендатор заплатил бы за эти два месяца, считается доходом от аренды.
- Аренда с правом выкупа. Если договор об аренде дает вашему арендатору возможность купить недвижимость, платежи, которые вы получаете, считаются доходом от аренды.
- Частичный процент. Если вы владеете частью сдаваемого в аренду имущества, вы должны сообщать о своей доле дохода от сдачи в аренду.
Это любая сумма, которую вы получите до периода, который она покрывает. Если вы взимаете с арендатора арендную плату за первый и последний месяц вперед, оба платежа считаются доходом, когда вы получаете деньги.
Налоговые вычеты по аренде имущества
Хотя доход от аренды облагается налогом как обычный доход, вы можете уменьшить этот доход и уменьшить свой налоговый счет, вычитая допустимые расходы. Как владелец сдаваемого в аренду имущества, вы, как правило, можете вычесть свои расходы на управление и обслуживание имущества, включая платежи, которые вы делаете, связанные с имуществом для:
- Реклама
- Автомобильные и командировочные расходы
- Очистка и обслуживание
- Сборы товариществ собственников жилья (ТСЖ)
- Страхование
- Оплата юридических и профессиональных услуг
- Проценты по ипотеке
- Управление недвижимостью
- Налоги на недвижимость
- Коммунальные и другие услуги
Эти отчисления обычно производятся в том же году, когда вы тратите деньги.
Вы также можете вычесть расходы на покупку и улучшение сдаваемой в аренду недвижимости, но это работает по-другому. Вместо того, чтобы сразу требовать один большой вычет, вы компенсируете эти затраты с течением времени за счет амортизации.
Амортизация арендованного имущества
Амортизация — одна из самых больших налоговых льгот, которую получают владельцы сдаваемой в аренду недвижимости. Это позволяет вам вычесть расходы на покупку и улучшение арендной платы в течение срока ее полезного использования, снижая при этом ваш налогооблагаемый доход.
Арендное жилое имущество, введенное в эксплуатацию после 1986 года, амортизируется с использованием модифицированной системы ускоренного возмещения затрат (MACRS). Этот метод учета распределяет затраты на 27,5 лет — период времени, который IRS считает «сроком полезного использования» сдаваемой в аренду жилой недвижимости. Коммерческая недвижимость амортизирована более чем на 39годы.
Какое имущество подлежит амортизации?
Неудивительно, что у IRS есть особые правила в отношении амортизации.
Вы можете амортизировать сдаваемое в аренду имущество, только если верны все следующие утверждения:
- Вы владеете недвижимостью. Что касается IRS, вы являетесь владельцем, даже если собственность подлежит долгу.
- Вы используете недвижимость в своем бизнесе или в качестве деятельности, приносящей доход (например, сдавая ее в аренду).
- Имущество имеет определенный срок полезного использования, то есть что-то, что изнашивается, приходит в негодность, изнашивается, устаревает или теряет свою ценность по естественным причинам.
- Ожидается, что недвижимость прослужит не менее одного года.
Вы не можете амортизировать арендованное имущество, если вы ввели его в эксплуатацию и продали (или больше не использовали в коммерческих целях) в том же году.
Земля не подлежит амортизации, потому что она никогда не «используется». Точно так же вы не можете амортизировать затраты на расчистку, посадку и благоустройство территории, поскольку эти затраты привязаны к земле, а не к зданиям.
Как рассчитать амортизацию сдаваемого в аренду имущества
Определить, на сколько обесценивать каждый год, не так просто, как разделить цену покупки на 27,5. Вместо этого необходимо выполнить несколько основных шагов:
- Определить основу имущества. Это сумма, которую вы заплатили (наличными, в виде ипотечного кредита или каким-либо другим способом) для приобретения недвижимости. В базу можно включить определенные комиссии за расчеты и затраты на закрытие.
- Раздельная стоимость земли и зданий. Земля не подлежит амортизации (как уже отмечалось, она никогда не израсходуется), поэтому вы можете амортизировать только стоимость зданий. Чтобы определить стоимость, либо используйте справедливую рыночную стоимость здания и земли, когда вы купили недвижимость, либо основывайте число на оценочной стоимости налога на недвижимость. Например, предположим, что вы покупаете арендуемую недвижимость за 300 000 долларов. Самая последняя оценка налога на недвижимость оценивает недвижимость в 280 000 долларов, из которых 252 000 долларов приходится на дом, а 28 000 долларов — на землю. Поэтому можно выделить 90% ($252 000 ÷ $280 000) от покупной цены дома. Оставшиеся 10% (28 000 долларов США ÷ 280 000 долларов США) представляют собой землю.
- Определите свою основу в доме. Теперь, когда вы знаете базовую стоимость имущества (дом плюс земля) и стоимость зданий, вы можете рассчитать базовую стоимость дома. Используя приведенный выше пример, ваша база составит 270 000 долларов (90% от 300 000 долларов). Это та сумма, которую вы можете обесценить.
Самая последняя оценка налога на недвижимость оценивает недвижимость в 280 000 долларов, из которых 252 000 долларов приходится на дом, а 28 000 долларов — на землю. Поэтому можно выделить 90% ($252 000 ÷ $280 000) от покупной цены дома. Оставшиеся 10% (28 000 долларов США ÷ 280 000 долларов США) представляют собой землю.Квалифицированный вычет из дохода от бизнеса
Раздел 199A Налогового кодекса (IRC) предусматривает еще одну налоговую льготу, называемую вычетом QBI, которая позволяет сквозным организациям уменьшать свой квалифицированный доход от бизнеса (QBI). Несмотря на то, что существуют пороговые значения дохода, правомочные налогоплательщики могут вычитать до 20% своего сквозного дохода от бизнеса, включая доход от аренды инвестиционной собственности.
Однако имейте в виду, что QBI подходит только в том случае, если вы активно управляете своей собственностью.
Правило 14 дней или 10%
Налоговые льготы, на которые вы имеете право, зависят от того, сколько дней недвижимость сдается в аренду каждый год и сколько времени вы проводите дома. Вот три основные категории:
- Аренда на 14 дней или менее каждый год. В этом случае вам не нужно сообщать о доходах от аренды. Дом считается личным местом жительства, и вы можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на имущество, но вы не можете вычесть какие-либо расходы как расходы на аренду. Когда вы продаете недвижимость, она рассматривается как личное место жительства, а не как инвестиционная недвижимость.
- Аренда на срок более 15 дней и использование менее 14 дней. В этих условиях недвижимость считается сдаваемой в аренду. Вы сообщаете доход от аренды и вычитаете определенные расходы на аренду в зависимости от процента дней, когда дом был сдан в аренду.
- Используется более 14 дней или 10% от общего числа дней, когда дом был арендован. В этом случае недвижимость считается личным жильем, и вы можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость. Вы также можете вычесть расходы на аренду, но только до уровня дохода от аренды.
Налоги при продаже сдаваемого в аренду имущества
Когда вы продаете недвижимость, сдаваемую в аренду, вы можете нести ответственность за уплату двух видов налогов: на прирост капитала и возврат амортизации.
Налог на прирост капитала
Если вы владеете недвижимостью более года, любая прибыль от продажи облагается налогом по ставке долгосрочного прироста капитала. Вот посмотрите на шкалу налога на прирост капитала на 2023 год:
| Налог на прирост капитала на 2023 год | |||
|---|---|---|---|
| Ставка | Одиночные файлы | Совместная подача документов в браке | Главы домохозяйств |
| 0% | от 0 до 44 625 долларов | от 0 до 89 250 долларов | от 0 до 59 750 долларов |
| 15% | От 44 625 до 492 300 долларов США | От 89 250 до 553 850 долларов США | от 59 750 до 523 050 долларов США |
| 20% | Более 492 300 долларов США | Более 553 850 долларов США | Более 523 050 долларов США |
И наоборот, если вы продаете актив после владения менее года, прибыль представляет собой краткосрочный прирост капитала, облагаемый налогом как обычный доход по вашей предельной налоговой ставке.
Налог на возмещение амортизации
Когда вы продаете сдаваемое в аренду имущество, IRS запомнит сделанные вами амортизационные отчисления и потребует вернуть часть этих денег. Это известно как возврат амортизации, и это может стать финансовым шоком для неподготовленных владельцев собственности.
Возврат амортизации применяется к той части прибыли, которая относится к уже произведенным амортизационным отчислениям. Если вы амортизируете 6000 долларов в год в течение 10 лет, вы должны будете заплатить налог на возврат амортизации на 60 000 долларов при продаже.
Если вы считаете, что можете избежать налога на возврат амортизации, не амортизируя сдаваемое в аренду имущество, подумайте еще раз. Налоговое управление США рассчитывает возврат амортизации на основе того, что вы должны были амортизировать независимо от того, сделали вы это или нет.
Налог основан на вашей обычной ставке подоходного налога и ограничен 25%. Вы сообщаете об этом в форме 4797 «Продажа коммерческой недвижимости».
Что такое обмен 1031?
Обмен 1031 позволяет вам обменять одну инвестиционную недвижимость на другую, отсрочив при этом налоги на прирост капитала и амортизацию. Обмениваемые свойства должны быть «подобными», хотя это не означает, что свойства должны быть идентичными. Наоборот, согласно IRS, свойства являются однородными, «если они имеют одинаковую природу или характер, даже если они различаются по классу или качеству». Как правило, недвижимое имущество считается равноценным независимо от того, улучшено оно или не улучшено.
Какие вычеты я могу требовать за арендованное имущество?
Если вы владеете сдаваемой в аренду недвижимостью, вы можете воспользоваться несколькими вычетами для компенсации дохода от аренды и снижения налогов. В целом вы можете вычесть квалифицированные расходы на аренду (например, проценты по ипотеке, налоги на имущество, проценты и коммунальные услуги), эксплуатационные расходы, затраты на ремонт и амортизацию. Вы также можете иметь возможность вычесть дополнительные 20% от вашего квалифицированного дохода от бизнеса (QBI).
Как вы сообщаете о доходах от аренды?
Вы сообщаете о доходах и расходах от аренды имущества в форме 1040, Декларация о подоходном налоге с физических лиц в США, или в форме 1040-SR, Налоговая декларация США для пожилых людей, и в Приложении E (форма 1040), Дополнительный доход и убытки.
Практический результат
Аренда недвижимости — популярный способ для инвесторов выйти на рынок недвижимости. Как владелец сдаваемой в аренду недвижимости, вы можете зарабатывать деньги, собирая арендную плату и оценивая ее. Хотя вы будете платить налоги с дохода, который приносит сдаваемое в аренду имущество, вы можете уменьшить свой доход — и, следовательно, свое налоговое бремя — путем получения различных вычетов.
Налоги могут оказать существенное влияние на вашу прибыль. Рекомендуется работать с квалифицированным специалистом по налогам, который может помочь вам понять правила и применить их наиболее благоприятным образом в вашей ситуации.
Источники статей
Investopedia требует, чтобы авторы использовали первоисточники для поддержки своей работы.
К ним относятся официальные документы, правительственные данные, оригинальные отчеты и интервью с отраслевыми экспертами. Мы также при необходимости ссылаемся на оригинальные исследования других авторитетных издателей. Вы можете узнать больше о стандартах, которым мы следуем при создании точного и беспристрастного контента, в нашем
редакционная политика.
Налоговая служба. «Публикация 527, Сдаваемая в аренду жилая недвижимость», стр. 9, 11.
Налоговая служба. «Rev. Proc. 2022–38», страницы 5–7.
Налоговая служба. «Советы по доходам от аренды недвижимости, вычетам и ведению учета».
Налоговая служба. «Публикация 527, Сдаваемая в аренду жилая недвижимость», стр. 4.
Налоговая служба. «Тема № 704 Амортизация».
Налоговая служба. «Публикация 946, Как амортизировать имущество», стр. 26, 31.
Налоговая служба. «Публикация 527, Сдаваемая в аренду жилая недвижимость», стр.
6.Налоговая служба. «Публикация 946, Как амортизировать имущество», стр. 6.
Налоговая служба. «Публикация 527, Сдаваемая в аренду жилая недвижимость», стр. 7–8.
Налоговая служба. «Квалифицированный вычет из дохода от бизнеса».
Налоговая служба. «Тема № 415 «Аренда жилой и дачной недвижимости».
Налоговая служба. «Rev. Proc. 2022–38», страницы 8–9.
Налоговая служба. «Узнайте, применяется ли к вам налог на чистый доход от инвестиций».
Налоговая служба. «Тема № 409 Прибыли и убытки от капитала».
Налоговая служба. «О форме 4797 «Продажа коммерческой недвижимости».
Налоговая служба. «Подобные обмены — советы по налогам на недвижимость».
Налоговая служба. «Тема № 414 Доходы и расходы от аренды».
Налоговая служба. «Расписания для формы 1040 и формы 1040-SR».
6.Да, арендаторы платят налог на недвижимость
Да, в той или иной форме, независимо от того, идет ли речь об аренде коммерческой или жилой недвижимости, арендаторы платят налог на недвижимость.
Вопрос в том, платят ли арендаторы налоги на недвижимость напрямую или косвенно?
Под прямым я подразумеваю, что арендатор платит налоги непосредственно правительству. Арендатор получает налоговый счет и отправляет платеж непосредственно правительству для погашения причитающейся суммы налога.
Принимая во внимание, что косвенная уплата налога на имущество означает, что арендатор может не осознавать, что он платит налог на имущество, поскольку средства не обязательно поступают прямо в государственный орган, собирающий средства.
ExpertTexan.com участвует в партнерских программах. Любые ссылки, представленные в тексте ниже, могут быть партнерскими ссылками, от которых мы получаем финансовую выгоду. Пожалуйста, используйте наши ссылки, так как они помогают нам продолжать предоставлять вам качественный контент — бесплатно.
Что такое налог на имущество
Прежде чем мы углубимся в вопрос о том, платят ли арендаторы налог на имущество (и если да, то как?), давайте быстро обсудим, что такое налог на имущество.
Налог на недвижимость — это муниципальный налог, взимаемый штатами, городами, округами и другими местными органами власти с недвижимости. Налог основывается на стоимости имущества и обычно уплачивается владельцем имущества.
За что платят налоги на имуществоНалог на недвижимость используется для финансирования местных государственных служб, таких как школы, полиция и пожарная служба, а также дороги. Сумма налога на недвижимость, которую вы должны заплатить, зависит от стоимости вашей собственности и налоговой ставки, установленной вашим местным правительством.
Фото Тома Шамбергера на Pexels.comНалог на имущество обычно рассчитывается как процент от оценочной стоимости имущества. По мере увеличения оценочной стоимости имущества растут и налоги на имущество.
В свою очередь, это означает больший доход для города, округа или штата, в котором вы платите налоги на недвижимость.
Примеры освобождения от налога на имущество Существуют способы снижения стоимости налога на недвижимость, например, освобождение от налога на недвижимость, освобождение от налога на имущество пожилых людей или инвалидов и т.
д.
Вы может зарабатывать деньги на аренде недвижимости, никогда не покупая, не ремонтируя и не занимаясь арендой вообще. Я говорю о GroundFloor.
Я лично использую GroundFloor и за последние 2 года, инвестируя всего 10 долларов за сделку, я заработал почти 10% годовых.
Это значительно больше, чем любой сберегательный счет, к которому у меня есть доступ, и мне не нужно сталкиваться с головной болью, связанной с управлением физической арендованной недвижимостью.
Если вы хотите получать пассивный доход от сдачи в аренду, фактически не владея сдаваемой в аренду недвижимостью, загляните на GroundFloor!
Нажмите «Подробнее», чтобы получить 50 долларов БЕСПЛАТНО при инвестировании 100 долларов.
УЗНАТЬ БОЛЬШЕ
Если это сдаваемое в аренду имущество (имеется в виду либо наличие активного арендатора, либо арендодатель активно маркетинг сдаваемого в аренду имущества по поиск арендатора ), то может быть доступны дополнительные налоговые льготы, такие как налоговый вычет на сдаваемое в аренду имущество, которое может уменьшить ваш общий налогооблагаемый доход, а также многие другие налоговые льготы на сдаваемое в аренду имущество.
Как арендаторы платят налог на недвижимость
Как арендатор, вы, вероятно, задаетесь вопросом, должны ли вы платить налоги на недвижимость, поскольку вы всего лишь арендатор, а не владелец. Как арендатор, вы не платите налоги правительству напрямую, как это делает землевладелец, но вы все равно платите налоги на недвижимость.
Что общего у Mars и налогов на недвижимостьПодумайте об этом так… Когда вы покупаете шоколадный батончик Snickers, вы покупаете настоящий карамельный ингредиент, из которого он сделан? Вы купили арахис? Сахар?
Ну, не обязательно — вы купили готовый продукт, шоколадку.
См. также
Но Mars Inc (компания, которая производит Snickers) позаботилась о том, чтобы все затраты, связанные с созданием этой конфеты, были включены в цену, которую вы заплатили за настоящий батончик Snickers, так что вы косвенно заплатили за все ингредиенты.
Фото Полины Танкилевич на Pexels.com На самом деле, когда вы покупали моноблок, вы даже оплачивали совсем крошечную часть стоимости их оборудования, фабрики, стоимости доставки и т.
д.
И если правительство увеличивает расходы Mars Inc на ведение своего бизнеса, это увеличение расходов также перекладывается на вас — клиента.
Если стоимость сахара увеличится, вы заплатите и за это увеличение.
Примерно таким же образом арендаторы платят налог на недвижимость, даже если владелец недвижимости получает счет и отправляет фактический платеж.
Вы не увидите счет за сахар, который они купили для изготовления батончика Snickers, и вы не увидите счет за налог на недвижимость. Учитывая этот пример, арендаторы платят налог на недвижимость так же, как человек, покупающий конфеты, платит за материалы для изготовления конфет.
Требования арендодателя в отношении сбора налога на имущество с арендаторовКогда арендодатели собирают арендную плату , обязаны ли они взимать налог на имущество со своих арендаторов?
Нет – не в том смысле, что можно подумать о сборе налогов, как это делают магазины, когда они собирают налог с продаж каждый раз, когда вы совершаете покупку.
Но арендодатели должны убедиться, что у них есть средства, необходимые для покрытия налогов на недвижимость к установленному сроку.
Это означает, что даже если вы, как арендатор, скорее всего, платите налоги на недвижимость, вы, вероятно, не увидите их в качестве статьи договора аренды или в любом счете на вашем портале аренды.
Фото Натальи Вайткевич на Pexels.com Последствия неуплаты налога на имуществоЕсли арендодатель не уплачивает налог на имущество, государство может наложить арест на имущество. Это означает, что они не смогут продать или рефинансировать недвижимость, пока не будут уплачены налоги. Правительство также может в конечном итоге лишить права собственности на сдаваемое в аренду имущество, если налоги остаются неуплаченными.
Конфискация сданного в аренду имущества государством не приносит пользы ни собственнику, ни арендатору.
Фото Екатерины Боловцовой на Pexels.com Поскольку сдаваемая в аренду недвижимость, как правило, рассматривается как бизнес, ежемесячная арендная плата обычно включает годовую стоимость налога на недвижимость, чтобы гарантировать, что арендатор не задолжал свой ежегодный налог на недвижимость.
Итак, в этом смысле арендаторы платят налог на имущество или, по крайней мере, сумму, необходимую для его покрытия.
Однако, если есть какой-либо возврат налога на имущество, арендатор не увидит никаких из этих средств, даже если он был тем, кто заплатил налог на имущество.
Как арендаторы платят налог на имущество по договорам аренды жилья
Теперь, когда мы рассмотрели, кто несет ответственность за уплату налога на имущество, причину, по которой взимаются налоги на имущество, а также последствия их неуплаты, давайте обсудим налоги в их отношении на сдаваемое в аренду жилое помещение.
Если вы являетесь арендатором с договором аренды жилья , то нет, вы не платите налоги непосредственно правительству. Однако, как арендатор, вы все равно платите налоги на недвижимость.
Фото Kuncheek на Pexels.comДавайте рассмотрим практический сценарий аренды в реальном мире…
См. также
Предположим, что налог на недвижимость составляет 2000 долларов в год… владелец аренды (или управляющий недвижимостью) усреднит его.
в течение 12 месяцев аренды по цене 166 долларов в месяц. Если базовая арендная плата составляет 1000 долларов, то общий счет за аренду составит около 1175 долларов, чтобы убедиться, что налоги уплачены.
Возможно, это не обязательно именно тот способ, которым арендодатель определяет арендную ставку для своего имущества, но концепция остается той же. Ежемесячная стоимость аренды почти всегда будет включать средства, необходимые для покрытия налогов на недвижимость.
Арендаторы платят налог на недвижимость, даже если в договоре аренды жилья не указано, что они обязаны это делать.
Как арендаторы платят налог на недвижимость по договорам коммерческой аренды
Ваш следующий вопрос может заключаться в том, платят ли арендаторы налог на недвижимость при аренде коммерческой недвижимости?
Как правило, окончательная ответственность за обеспечение своевременной уплаты налогов на имущество лежит исключительно на землевладельце.
Однако по контракту от вас может потребоваться уплатить его непосредственно правительству от имени владельца.
Это более распространено, если вы являетесь коммерческим арендатором с коммерческой арендой. Обычная коммерческая аренда, в которой это может иметь место, называется «тройной чистой арендой».
В случае, если вы находитесь в долгосрочной коммерческой аренде — но аренда не требует, чтобы вы платили налог на коммерческую недвижимость напрямую — аренда, как правило, предусматривает увеличение арендной платы по сравнению с в течение срока для учета любого увеличения ставки налога на коммерческую недвижимость из года в год.
Как ни посмотри, налог на недвижимость платит арендатор.
Как рассчитывается арендная плата с учетом налога на имущество
Инвесторы и владельцы сдаваемой в аренду недвижимости используют несколько методов для определения ежемесячной арендной платы за любую инвестиционную недвижимость, но общая идея остается неизменной; не теряйте деньги.
См. также
Подавляющее большинство владельцев сдаваемой в аренду недвижимости в США являются малыми местными предприятиями, и потеря денег может быть разрушительной.
Один из способов, с помощью которого владельцы сдаваемой в аренду недвижимости не теряют деньги, заключается в том, чтобы убедиться, что их арендаторы платят налог на недвижимость.
С этой целью владелец сдаваемого в аренду имущества должен понимать, каким должен быть общий доход от сдачи имущества в аренду. Это означает, что каждый год необходимо учитывать все расходы, связанные с недвижимостью, включая налог на недвижимость, который определяется стоимостью недвижимости.
Фото Михаила Нилова на Pexels.comМногие программы для управления недвижимостью (например, TenantCloud ) предлагают инструменты, которые помогают управляющим недвижимостью делать это более эффективно с такими вещами, как отчеты о подготовке налогов на конец года, отчеты о доходах и расходах собственности, и т. д.
Как только управляющий имуществом лучше разбирается во всех расходах на имущество, включая налог на имущество, у него появляется исходный план того, как должен выглядеть доход от аренды для этого конкретного имущества.