Доходы физического лица от сдачи имущества в аренду
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Доходы физического лица от сдачи имущества в аренду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Доходы физического лица от сдачи имущества в аренду Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 346.13 «Порядок и условия начала и прекращения применения упрощенной системы налогообложения» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Физическое лицо до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя приобрело 34 объекта недвижимости нежилого, торгового и производственного назначения, а также четыре земельных участка под объектами торговли. Данные объекты были переданы им по договорам доверительного управления юридическому лицу, которое от своего имени, но в интересах учредителя управления заключало договоры аренды недвижимого имущества с другим юридическим лицом — арендатором.
Вопрос: Вправе ли физическое лицо передать в безвозмездное пользование недвижимое имущество, находящееся в его собственности, физическому лицу, зарегистрированному в качестве ИП? Планируется, что ИП будет сдавать данное имущество в аренду. Возникает ли у физического лица — собственника доход, подлежащий обложению НДФЛ?
(Консультация эксперта, 2021)Вопрос: Вправе ли физическое лицо передать в безвозмездное пользование недвижимое имущество, находящееся в его собственности, физическому лицу, зарегистрированному в качестве ИП? Планируется, что ИП будет сдавать данное имущество в аренду. Возникает ли у физического лица — собственника доход, подлежащий обложению НДФЛ?Нормативные акты: Доходы физического лица от сдачи имущества в аренду «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)По результатам камеральной налоговой проверки налоговый орган пришел к выводу об утрате предпринимателем права на применение патентной системы налогообложения на основании п. 6 ст. 346.45 НК РФ и возникновении у него обязанности по уплате налогов, предусмотренных общей системой налогообложения, в частности налога на доходы физических лиц. В связи с этим доход предпринимателя от деятельности по сдачи имущества в аренду за соответствующий период был включен в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц и налоговым органом принято решение о привлечении предпринимателя к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения, которым ему предложено уплатить недоимку по названному налогу, суммы пеней и штрафа.
Тема 415 — Сдача в аренду жилого помещения для проживания или отдыха
В случае, если вы получаете доходы от сдачи в аренду жилого помещения, как например, дома или квартиры, вы можете вычесть из налоговой базы определенные расходы. Эти расходы, в число которых могут входить процентные платежи по ипотеке, налоги на недвижимость, убытки от повреждения имущества, расходы на содержание помещения, коммунальные платежи, расходы на страхование и амортизацию, приведут к снижению налогооблагаемого арендного дохода. Обычно вы представляете информацию об этих доходах и расходах в Форме 1040 или Форме 1040-SR, «Декларация о выплате индивидуального подоходного налога США» (Английский), «Налоговая декларация США для пожилых лиц» и в Таблице «E» Формы 1040 или Формы 1040-SR «Дополнительный доход и убыток» (Английский). В случае, если вы сдаете недвижимое имущество в аренду с целью получения прибыли и не пользуетесь этим жилищем для проживания, ваши расходы на сдачу внаем могут превысить ваш валовой арендный доход. Однако такие потери, как правило, будут ограничены «рисковыми» и (или) правилами, касающимися убытков от пассивной активности. Информация по этим ограничениям приводится в Публикации № 925 «Пассивная активность и рисковые правила» (Английский).В случае, если вы сдаете другим лицам жилоe помещениe, которoe вы также используете в качестве своего личного жилища, объем расходов, связанных со сдачей собственности в аренду и разрешенных к вычету из налоговой базы, может быть ограничен. Считается, что вы используете недвижимость в качестве жилища, если вы пользуетесь ею для личных целей в течение налогового года на протяжении периода, превышающего
- 14 дней или
- 10% от общего числа дней, в течение которых недвижимость сдана вами в наем другим лицам по справедливой рыночной стоимости.
Возможно, что вы пользуетесь более, чем одной единицей жилого фонда, как жилищем в течение года. Например, если вы проживаете в вашем основном доме на протяжении 11 месяцев, то ваш дом — единица жилого фонда, используемая как жилище. В случае, если вы проживаете в доме, который вы используете для отдыха, в течение оставшихся 30 дней года, то эта собственность также считается жилищем, используемым в качестве жилища, за исключением случаев, когда вы сдаете указанную используемую для отдыха недвижимость в аренду по справедливой рыночной стоимости на протяжении 300 или более дней в году в этом примере.
День использования единицы жилого помещения в качестве личного жилища — это любой день, в течение которого недвижимость используется:
- Вами или любым другим лицом, владеющим долей в ней, если вы не переуступаете ваши права собственности другому владельцу в качестве основного жилища, и этот другой владелец платит соответствующую арендную плату в рамках соглашения о совместном финансировании собственности;
- Членом вашей семьи или членом семьи любого другого лица, владеющего долей в ней, если только данный член семьи не использует эту недвижимость в качестве своего основного жилища с выплатой справедливой арендной платы;
- Любым иным лицом в рамках соглашения, по которому вы используете иную единицу жилого фонда;
- Любым иным лицом по цене ниже справедливой арендной платы.
В случае, если вы используете недвижимость как для сдачи внаем, так и в личных целях, как правило, вы должны разделить общую сумму понесенных вами расходов между деятельностью, связанной с арендой имущества, и личным пользованием, исходя из количества дней, на протяжении которых недвижимость используется по этим назначениям. Вы не сможете вычесть расходы по сдаче имущества внаем на сумму, превышающую ограничение, относящееся к валовому арендному доходу (ваш валовой доход от аренды за вычетом арендной доли процентных платежей по ипотеке, налогов на недвижимость, а также суммы ущерба, причиненного имуществу, и расходов по организации аренды, таких, как стоимость услуг агентов по недвижимости и расходов на рекламу). Однако возможно, вы сможете перенести на следующий год часть этих расходов с учетом ограничения, относящегося к валовому доходу от аренды за этот год. В случае, если вы разбиваете ваши вычеты по позициям в Таблице «А» Формы 1040 или Формы 1040-SR «Постатейные вычеты» (Английский), вы все же сможете вычесть вашу личную долю процентных платежей по ипотечному кредиту, налогов на недвижимость и затрат в связи с ущербом, причиненным имуществу стихийным бедствием, признанным федеральными органами, в этой таблице ставок.
Еще одно особое правило применяется в случаях, когда вы сдаете часть вашего жилища в аренду вашему работодателю и оказываете услуги вашему работодателю в этом сданном в аренду помещении. В этом случае следует сообщать о доходах, полученных от сдачи внаем, но не следует вычитать расходы, связанные со сдачей собственности. Вы можете вычесть из суммы дохода ипотечные проценты, налоги на недвижимость и личные расходы в связи с ущербом, причиненным стихийным бедствием, признанным федеральными органами сдаваемой внаем части жилища, с учетом любых ограничений. Однако никакие расходы, связанные с предпринимательской деятельностью, не вычитаются. Для получения информации об этих ограничениях см. Публикацию № 587 «Использование вашего жилища в коммерческих целях (включая сдачу внаем для использование в качестве детского учреждения» (Английский).
Налог на чистый доход от инвестицийЕсли вы получаете доход от сдачи внаем, вы, возможно, должны уплатить налог на чистый доход от инвестиций (NIIT). Дополнительная информация приведена в разделе Тема 559.
Дополнительная информацияДля получения дополнительной информации по предложению жилища внаем см. Публикацию № 527 «Сдача внаем недвижимости (в том числе временно занимаемой или используемой для отдыха)» (Английский).
Для получения дополнительной информации о доходах от предоставления жилья внаем и соответствующих расходах обращайтесь по ссылке «Подлежит ли мой доход от сдачи жилья внаем обложению налогом и (или) вычитаются ли мои доходы из налогооблагаемой базы?» (Английский).
Порядок исчисления НДС при аренде государственного и муниципального имущества
Юрист департамента налогов и права АКГ «Интерэкспертиза» Васильева Татьяна.
В данной статье анализируется правоприменительная практика ст. 161 НК РФ: рассматриваются основные сложности исчисления НДС при аренде государственного и муниципального имущества. Налоговым кодексом РФ в п.3 ст.161 установлено, что при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база по НДС определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, которые обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
При применении данной нормы правоприменительная практика столкнулась со следующими основными проблемами:
Рассмотрим названные проблемы.
Данная норма применяется при аренде государственного или муниципального имущества и только в том случае, когда таким имуществом распоряжается соответствующий орган государственной власти и управления или орган местного самоуправления.
Согласно п.1 ст.214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). Как указано в п.1 ст.215 ГК РФ, имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.
В соответствии с требованиями п.3 ст.214 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст.125 ГК РФ. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в ст.125 ГК РФ. По нормам п. 2 ст. 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в п.1 ст.125 ГК РФ, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В п.1 ст.125 ГК РФ установлено, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющим статус этих органов.
В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (п.3 ст.125 ГК РФ).
Однако распоряжение имуществом (в том числе сдача в аренду) осуществляется в изложенном выше порядке, если только имущество не закреплено за каким-либо юридическим лицом на ограниченном вещном праве. В п.4 ст.214 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с ГК РФ (ст.294, 296). Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа. Согласно п.3 ст.125 ГК РФ имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с ГК РФ (ст.294, 296). Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.
Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются право хозяйственного ведения имущества (ст.294 ГК РФ) и право оперативного управления имуществом (ст.296 ГК РФ).
В соответствии со ст.294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в ГК РФ. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. В п.2 ст.295 ГК РФ установлено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п.1 ст.296 ГК РФ казенные предприятия, а также учреждения в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Согласно п.2 ст.296 собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять лишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Законом установлен порядок распоряжения имуществом казенного предприятия. Так, в п.1 ст.297 ГК РФ определено, что казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете (п.1 ст.298 ГК РФ). Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе (п.2 ст.297 ГК РФ).
В п.1 ст.299 ГК РФ установлено, что право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности (п.2 ст.299 ГК РФ).
Таким образом, до момента прекращения ограниченного вещного права распоряжение имуществом с учетом изложенных выше требований производится именно юридическим лицом, за которым закреплено имущество, а не органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника. Как видно из приведенных норм, уполномоченные органы власти распоряжаются только тем имуществом, которое не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственным или муниципальным унитарным или казенным предприятием.
Аналогичный вывод сделал и Конституционный суд Российской Федерации при рассмотрении жалобы на нарушение конституционных прав и свобод. В Определении от 02.10.2003 №384-О Конституционный суд РФ указал, что порядок уплаты НДС, установленный в п.3 ст.161 НК РФ, применяется в случае предоставления в аренду публичного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за государственными унитарными предприятиями или учреждениями, т.е. составляющего государственную казну, при непосредственном участии публичных собственников в гражданских правоотношениях.
Если имущество арендуется у юридических лиц, за которыми оно закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то плательщиками НДС являются арендодатели, обладающие тем или иным вещным правом в отношении имущества. В Определении №384-О указано, что при реализации на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества организациями, которым такое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (ст.294 ГК РФ) или оперативного управления (ст.296 ГК РФ), исчисление и уплату в бюджет НДС осуществляют данные организации.
Широкое распространение получили договоры аренды федерального и муниципального имущества, в которых в качестве стороны-арендодателя указываются одновременно и юридическое лицо, за которым данное имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, и публичный орган власти, выступающий от имени собственника имущества — Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципалитета. Такими договорами устанавливается определенное процентное распределение дохода между юридическим лицом, обладающим вещным правом в отношении имущества, и собственником.
В Определении №384-О указано, что в случаях, если в договорах аренды публичного имущества государственное учреждение, которому по акту передано имущество субъекта Российской Федерации, именуется «балансодержателем», необходимо иметь в виду, что в соответствии с п.«о» ст.71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, а потому законодательством субъектов Российской Федерации не могут вводиться не предусмотренные ГК РФ субъекты договора аренды, такие как «балансодержатель», а также новые вещные права.
Учитывая изложенное, а также тот факт, что право хозяйственного ведения и право оперативного управления прекращаются по основаниям, предусмотренным законом, лицом, распоряжающимся передачей имущества в аренду, является именно юридическое лицо, обладающее соответствующим вещным правом в отношении имущества, а не уполномоченный орган государственной власти. Таким образом, при этих условиях плательщиком НДС со всей суммы арендной платы выступает юридическое лицо, за которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Отсутствие счета-фактуры при аренде государственного или муниципального имущества не является препятствием для принятия уплаченного в бюджет НДС к вычету. Указанный вывод был сделан Конституционным судом Российской Федерации в Определении №384-О. В п.5 этого Определения указано, что в рассматриваемом случае органы государственной власти и управления Российской Федерации, органы государственной власти и управления субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления в отличие от других арендодателей (частных лиц) не выписывают счета-фактуры, однако счет-фактура не является единственным документом для предоставления налогоплательщику вычетов по НДС. Налоговые вычеты в данном случае могут предоставляться и на основании иных документов, подтверждающих уплату НДС. Следовательно, арендатор государственного и муниципального имущества вправе получить вычеты по НДС на основании документов, подтверждающих уплату этого налога.
В соответствии с п.1 ст.171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленного согласно ст.166 НК РФ, на установленные в ст.171 налоговые вычеты. В п.1 ст.172 НК РФ определено, что налоговые вычеты, предусмотренные ст. 171, производятся на основании счетов-фактур, документов, подтверждающих уплату сумм НДС, либо на основании иных документов в случаях, предусмотренных пп.3, 6—8 ст.171 НК РФ. В то же время налоговые органы рекомендуют арендаторам — налоговым агентам самостоятельно выписывать счет-фактуру на уплаченную в бюджет сумму НДС (абз.4 п.36.1 Методических рекомендаций по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» части второй Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденных приказом МНС России от 20.12.2000 №БГ-3-03/447).
В п.3 ст.171 НК РФ установлено, что вычетам подлежат суммы налога, уплаченные в соответствии со ст.173 НК РФ покупателями — налоговыми агентами. Право на указанные налоговые вычеты имеют покупатели — налоговые агенты, состоящие на учете в налоговых органах и исполняющие обязанности налогоплательщика. В п.1 ст.172 НК РФ указано, что вычетам подлежат, если иное не установлено ст.172, только суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг) после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг) с учетом особенностей, предусмотренных ст.172 и при наличии соответствующих первичных документов. С учетом изложенного арендатор принимает уплаченные в бюджет суммы НДС к вычету по мере принятия на учет услуг, т.е. на конец каждого отчетного периода.
Таким образом, для принятия к вычету НДС должны соблюдаться два условия: НДС должен быть фактически уплачен в бюджет и услуга должна быть принята к учету.
Принятие к учету услуги в бухгалтерском законодательстве означает отражение факта ее потребления. Принимая во внимание, что отчетным периодом для целей бухгалтерского учета является календарный месяц, потребление услуги отражается ежемесячно. В рассматриваемом случае в силу требований ГК РФ составление ежемесячного акта сдачи-приемки услуг не требуется для подтверждения пользования арендованным имуществом. Подтверждение факта нахождения имущества во владении и пользовании (либо в пользовании) у арендатора осуществляется посредством договора и акта сдачи-приемки имущества во владение и пользование (либо в пользование).
По данной проблеме сложившейся судебной практики в настоящее время нет. Однако имеются отдельные решения в пользу налогоплательщика.
Из смысла нормы, предусмотренной в п.3 ст.161 НК РФ вытекает, что арендатор должен удержать из выплачиваемого арендодателю дохода сумму НДС и уплатить ее в бюджет. Таким образом, до момента выплаты дохода арендодателю обязанности по уплате НДС в бюджет не возникает. Значит, если обязательство по уплате арендных платежей прекращается иным способом, помимо исполнения (перечисления денежных средств), например путем зачета взаимных требований, отступного, иным образом, у арендатора не возникает обязанности уплачивать НДС. Аналогичную позицию занял Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, который в своем постановлении от 06.04.2004 по делу №А33-4446/03-С3-Ф02-1004/04-С1 указал, что поскольку обязательство арендатора было прекращено ввиду того, что в счет арендной платы была засчитана стоимость произведенной арендатором до заключения договора аренды реконструкции подвального помещения арендуемого объекта, у арендатора не имелось реальной возможности исчислить, удержать из арендной платы и перечислить в бюджет сумму НДС. Следовательно, указал суд, решение налоговой инспекции о привлечении к налоговой ответственности за невыполнение налоговым агентом обязанности по удержанию и (или) перечислению налогов правомерно признано недействительным.
Суд также не принял доводы налогового органа о возложении на арендатора обязанности уплатить НДС из собственных средств, поскольку эти доводы были признаны судом противоречащими положениям ст.24 и 123 НК РФ, определяющих обязанности и устанавливающих ответственность налогового агента.
В постановлении от 18.03.2004 по делу №А19-14078/03-41-Ф02-777/04-С1 Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа признал довод налогового органа о правомерности доначисления НДС несостоятельным, поскольку налоговым органом не было доказано, что арендатор выплачивал арендодателю арендную плату.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа вынес постановление от 14.04.2004 по делу №Ф09-1448/04-АК, в котором пришел к выводу о невозможности взыскания неудержанных сумм налога с налогового агента — арендатора по следующим основаниям: «Из п.4 ст.24 НК РФ следует, что на налогового агента не может быть возложена обязанность по уплате налога за счет собственных средств в случае его неудержания с доходов, выплаченных налогоплательщику. В силу п.4 ст.24 НК РФ налоговые агенты перечисляют в порядке, предусмотренном НК РФ для уплаты налога налогоплательщиком, только суммы удержанных с доходов налогоплательщиков налогов. Лишь в случае удержания суммы налога налоговым агентом он становится лицом, обязанным перечислить (уплатить) в бюджет эту сумму. Таким образом, нормы НК РФ, регулирующие порядок уплаты налогов, установленный для налогоплательщиков, применяются к налоговым агентам только в отношении удержанных с налогоплательщиков сумм налогов. В связи с тем, что арендатор не удерживал НДС с доходов налогоплательщиков, у него отсутствует обязанность по уплате налога за счет собственных средств. Однако поскольку обязанность по удержанию и перечислению налога предпринимателем исполнена не была, к ответственности по ст.123 НК РФ он привлечен правомерно».
В то же время суд указал на неправомерность привлечения налогового агента к ответственности по ст.119 НК РФ в связи с тем, что в данной статье установлена ответственность только для налогоплательщиков, но не для налоговых агентов. Аналогичные выводы сделал Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в постановлениях от 17.12.2003 по делу №А33-6665/03-С6-Ф02-4408/03-С1 и по делу №А19-10781/03-15-Ф02-4524/03-С1.
С учетом изложенного выше можно сделать следующие выводы:
юрист департамента налогов и права АКГ «Интерэкспертиза» Васильева Татьяна
Дата: 2004
Место публикации: «Финансовая газета» / № 34. 2004
АКГ «Интерэкспертиза» просит вас при использовании публикаций иметь в виду, что:
Аренда имущества сотрудника — Контур.Эльба — СКБ Контур
Как передать автомобиль в аренду
Арендовать автомобиль можно с экипажем или без него. В первом случае сотрудник не только передает автомобиль в аренду, но еще выступает в роли водителя и выполняет техническое обслуживание. Во втором — просто предоставляет автомобиль.
На практике бывает, что директор организации использует для рабочих поездок личный автомобиль. Может ли директор подписать договор аренды как со стороны арендодателя — сотрудника, так и со стороны арендатора — организации? Может, препятствий для этого нет. Директор — представитель организации, поэтому договор аренды заключает не с самим собой, а с организацией в качестве сотрудника.
Автомобиль передают в аренду на основании акта о приеме-передаче транспортного средства. Организация может использовать специальную унифицированную форму ОС-1 или произвольную. По договору можно предусмотреть ежемесячные акты на оказание услуг аренды, но это не обязательно.
Налоги и взносы с арендной платы
Арендная плата, которую получил сотрудник, облагается НДФЛ. Организация выступает налоговым агентом и должна удержать НДФЛ при выплате арендной платы.
Выплаты по договору аренды без экипажа не облагаются страховыми взносами. Если организация арендует автомобиль с экипажем, то сотрудник не только передает собственность в аренду, но и оказывает услуги. С вознаграждения за услуги нужно заплатить страховые взносы.
Договор аренды с экипажем можно заключить только с сотрудником, который является ИП, потому что у него должны быть свои сотрудники: шофер и механик. Если сотрудник не ИП, заключите два договора: договор аренды и договор на услуги по управлению и техническому обслуживанию автомобиля. С вознаграждения по договору об оказании услуг нужно будет заплатить страховые взносы.
На УСН «Доходы минус расходы» сумму арендной платы можно включить в состав расходов. Затраты на ГСМ также списываются в расходы. Для подтверждения расхода используются чеки и путевые листы.
Эльба рассчитает налоги и взносы и создаст платежки. Пользуйтесь всеми возможностями Эльбы 30 дней бесплатно.
ПопробоватьСдача в аренду недвижимого имущества физическим лицом
Многие граждане, имеющие в собственности жилое и нежилое недвижимое имущество, имеют намерение сдавать его в аренду. Но тут же у них возникают вопросы: нужно ли в данном случае регистрироваться предпринимателем, есть ли какие-то особенности в налогообложении и существуют ли какие-то ограничения.
Согласно ст.ст. 319, 320 Гражданского кодекса Украины, собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению и имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе, использовать его для осуществления предпринимательской деятельности.
Как видим, реализация физическим лицом права на сдачу собственного недвижимого имущества в аренду может осуществляться как в рамках предпринимательской деятельности (физическим лицом-предпринимателем), так и вне предпринимательской деятельности (без регистрации физическим лицом-предпринимателем).
Разберемся подробно, в чем состоит разница между физическим лицом и физическим лицом-предпринимателем при сдаче в аренду собственного недвижимого имущества.
Физическое лицо
Особенности налогообложения доходов физического лица от сдачи объектов недвижимости в аренду регулируется ст. 167, ст. 170 Налогового кодекса Украины, Постановлением КМУ № 1253 от 29.12.2010 г. «Об утверждении Методики определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц» и решением органов местного самоуправления (принимается по месту нахождения объекта недвижимости).
Согласно п.п. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 Налогового кодекса Украины, «налоговым агентом плательщика налога-арендодателя при начислении дохода от предоставления в аренду объектов недвижимости, названных в подпункте 170.1.1 этого пункта (включая земельный участок, находящийся под такой недвижимостью, или приусадебный участок), является арендатор».
Этим же подпунктом определено, что объект налогообложения определяется, исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Минимальная сумма арендного платежа определяется по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины, исходя из минимальной стоимости месячной аренды одного квадратного метра общей площади недвижимости с учетом места ее расположения, других функциональных и качественных показателей, устанавливаемых органом местного самоуправления села, поселка, города на территории которых она расположена, и обнародуется способом, наиболее доступным для жителей такой территориальной общины. Если минимальная стоимость не установлена или не обнародована до начала отчетного (налогового) года, объект налогообложения определяется, исходя из размера арендной платы, указанного в договоре аренды.
Согласно п.п. 170.1.4 п. 170.1 ст. 170 Налогового кодекса Украины, «доходы, указанные в подпунктах 170.1.1-170.1.3 этого пункта, облагаются налоговым агентом при их начислении (выплате) по ставке, определенной пунктом 167.1 статьи 167 настоящего Кодекса».
Согласно п. 167.1 ст. 167 Налогового кодекса Украины, ставка налога составляет 18 процентов.
Согласно п 1.2 п. 16¹ подраздела 10 Раздела ХХ Налогового кодекса Украины, с объектов налогообложения уплачивается военный сбор в размере 1,5%.
Таким образом, действующее законодательство Украины на сегодняшний день предполагает, что:
- Физическое лицо имеет право сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности, без регистрации субъектом предпринимательской деятельности.
- Размер налогов и сборов, уплачиваемых с дохода, полученного в виде арендной платы, составляет:
- налог на доходы физических лиц — 18%;
- военный сбор — 1,5%.
- Налоги и сборы вместо арендодателя, но за его счет, платит арендатор, одновременно с выплатой арендной платы (т.е. выступает налоговым агентом).
- Объект налогообложения определяется, исходя из суммы месячной арендной платы, указанной сторонами в договоре. С целью предотвращения занижения объектов налогообложения устанавливается минимальная сумма арендного платежа, определяемая по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины.
- На порядок налогообложения количество объектов, сдаваемых в аренду, и их площадь не влияют.
Физическое лицо-предприниматель
С целью получения прибыли от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо может зарегистрироваться субъектом предпринимательской деятельности — физическим лицом-предпринимателем, указав основным видом деятельности по КВЭД класс 68.20 (предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества).
Налогообложение физического лица-предпринимателя может осуществляться по общей или упрощенной системе.
Согласно п. 291.2 ст. 291 Налогового кодекса Украины, «упрощенная система налогообложения, учета и отчетности — особый механизм взимания налогов и сборов, устанавливающий замену уплаты отдельных налогов и сборов, установленных пунктом 297.1 статьи 297 настоящего Кодекса, на уплату единого налога в порядке и на условиях, определенных настоящей главой, с одновременным ведением упрощенного учета и отчетности».
Субъектом предпринимательской деятельности, который сдает в аренду жилые и нежилые помещения, может быть физическое лицо-предприниматель на третьей группе.
Физическое лицо-предприниматель на третьей группе может применять упрощенную систему налогообложения, при одновременном соблюдении следующих условий:
- ФЛП не использует труд наемных лиц, или количество лиц, состоящих с ним в трудовых отношениях, не ограничено;
- объем дохода в течение календарного года не превышает 5 000 000 гривен.
Согласно п. 291.5 ст. 291 Налогового кодекса Украины, не могут быть плательщиками единого налога первой-третьей группы: физические лица-предприниматели, предоставляющие в аренду земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 гектара, жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров, нежилые помещения (здания, строения) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 квадратных метров.
Если площадь объектов недвижимости, которые сдаются в аренду, превышает указанную выше, то физическое лицо-предприниматель не может применять упрощенную систему налогообложения и должен перейти на общую систему налогообложения.
Сравнительная таблица налогообложения при сдаче объектов недвижимости физическим лицом и физическим лицом-предпринимателем
Таким образом, на сегодняшний день порядок уплаты налогов, их размер и администрирование, а также подача налоговой отчетности не всегда делают целесообразной регистрацию физического лица субъектом предпринимательской деятельности для сдачи в аренду собственного недвижимого имущества.
Арендатор с согласия арендодателя хочет сдать в субаренду нежилое помещение организации. Какие налоги должна оплатить организация-арендатор? //
Арендатор применяет общую систему налогообложения, арендодатель – УСН.
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В данном случае организация должна уплачивать налог на прибыль и НДС в общем порядке.
Обоснование вывода:
Исходя из принципа свободы договора, закрепленного в гражданском законодательстве, участники гражданских правоотношений (граждане и юридические лица) вправе заключить любой договор и определить его условия по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание того или иного условия предписано императивными нормами законодательства (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдать арендованное имущество в субаренду (поднаем). В этом случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Налог на прибыль
В налоговом учете в зависимости от того, осуществляет организация операции по передаче имущества в аренду на постоянной основе или нет, доходы арендодателя от сдачи имущества в аренду (здесь и далее — в том числе, субаренду) в соответствии с положениями главы 25 НК РФ могут быть отнесены к доходам от реализации (ст. 249 НК РФ) или к внереализационным доходам (ст. 250 НК РФ).
При этом виды основной деятельности, а также критерии их определения необходимо отразить в учетной политике для целей налогообложения. Если аренда — основной вид деятельности организации, то арендная плата в соответствии со ст. 249 НК РФ признается доходом от реализации.
Если аренда не является основным видом деятельности, то согласно п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду являются внереализационными доходами. В этом случае датой получения дохода будет являться дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).
Соответственно, расходы, связанные с арендой переданного по договору субаренды имущества, в зависимости от того, на какой основе предоставляется имущество в аренду, включаются в состав внереализационных расходов (п. 1 ст. 265 НК РФ), либо в состав расходов, связанных с производством и реализацией.
НДС
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации услуг на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС. Согласно п. 5 ст. 38 НК РФ услугой признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе ее осуществления. Для целей налогообложения сдача имущества в аренду признается оказанием услуги (письмо УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 N 20-12/061162).
Таким образом, сдача имущества в аренду (субаренду) признается объектом обложения НДС, а следовательно, сумма арендной платы является объектом обложения НДС. Указанные операции подлежат налогообложению по ставке 18% исходя из суммы доходов в виде арендной платы без включения в нее НДС (п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164 НК РФ). Тот факт, что субарендатор применяет УСН и плательщиком НДС не является, значения не имеет.
Исключением является ситуация, при которой в аренду на территории РФ предоставляется помещение иностранным гражданам или организациям аккредитованным в РФ. Данная операция не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) в соответствии с положениями п. 1 ст. 149 НК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из дат:
— день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
— день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг в течение длительного срока (такая ситуация обычно и складывается при аренде) следует считать наиболее раннюю из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день налогового периода, в котором оказываются эти услуги. При этом налогоплательщик вправе выставить счет-фактуру не позднее 5 дней считая со дня окончания квартала (письма Минфина России от 28.02.2013 N 03-07-11/5941, от 25.06.2008 N 07-05-06/142, от 04.04.2007 N 03-07-15/47).
Поскольку арендатор применяет УСН, о каких-либо вычетах по НДС речь не идет.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий
Информационное правовое обеспечение ГАРАНТ
http://www.garant.ru
Многоканальный телефон: (347) 292-44-44
Как облагается налогом недвижимость при сдаче в аренду?
Каким образом происходит налогообложение от предоставления в аренду (наем) недвижимости?
Доход, полученный от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду включается в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налогов. Это прописано в ст. 164.2 Налогового кодекса Украины.
Гражданский кодекс, а именно ст. 319 и 320 устанавливают, что собственник имущества владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом по своему собственному усмотрению, в том числе и для занятий предпринимательской деятельностью, если законом не установлены какие-либо ограничения.
Ст. 170 Налогового кодекса Украины регламентирует особенности налогообложения некоторых видов доходов, в том числе и дохода от предоставления недвижимости в аренду. То есть предоставление в аренду недвижимости, находящейся в собственности, может осуществляться лицом как через регистрацию предпринимательской деятельности, так и без регистрации арендодателя как физического лица-предпринимателя, согласно нормам Налогового кодекса (п.170.1. ст. 170).
Если же физическое лицо-субъект предпринимательской деятельности сдает или хочет сдать в аренду недвижимость, то он может осуществлять это право по упрощенной системе налогообложения. Такая система подразумевает под собой особенный механизм налогообложения, который устанавливает замену оплаты налогов, установленных п. 297.1 ст. 297 НКУ на уплату единого налога в порядке и на условиях, установленных гл.1 Раздела XIV НКУ.
Согласно п. 291.5.3. ст. 291 НКУ плательщиками единого налога не могут быть такие налогоплательщики, как физические лица-предприниматели, которые предоставляют в аренду земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 гектара или жилые помещения, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров, а так же нежилые помещения и/или их части, общая площадь которых не превышает 300 квадратных метров. Из этого следует, что физические лица-предприниматели не могут находится на упрощенной системе налогообложения, если площадь, которую они передают в аренду превышает установленные законом пределы. Но это не мешает им осуществлять деятельность находясь на общей системе налогообложения.
Что касается обычных граждан – н предпринимателей, которые сдают свои квартиры в аренду, то НКУ устанавливает следующие правила.
Налоговым агентом налогоплательщика-арендодателя относительно его дохода от предоставления в аренду недвижимого имущества или земельного участка является арендатор.
Объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, которая указана непосредственно в договоре аренды. Но она должна быть не меньше сумы минимального платежа за полный или неполный месяц аренды. Минимальная сума арендного платежа определяется по следующей формуле, исходя из минимальной стоимости месячной аренды на 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества :
П = С х Р, где П – это минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество в гривнах;
С – общая площадь арендуемого недвижимого имущества в кв. метрах;
Р – минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей, которые устанавливаются органом местного самоуправления села, поселка, города, на территории которых размещено указанное недвижимое имущество (далее – орган местного самоуправления), в гривнах.
Налог на аренду недвижимости предусмотрен по ставке 15 процентов от полученного дохода. Как правило, полученный доход – это сумма, которая прописана в договоре аренды. В случае если общая сумма полученных налогоплательщиком в отчётном налоговом месяце доходов превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, которая установлена законом на 1 января отчётного налогового года, ставка налога составляет 17 процентов от суммы превышения с учётом налога, уплаченного по ставке, определённой ранее.
Арендодатель самостоятельно насчитывает и уплачивает налог в бюджет на протяжении 40 календарных дней, после последнего для такого дня отчётного квартала, а сума полученного дохода, сумма налога и налогового обязательства, оплаченного на протяжении отчетного налогового года по результатам такого года отображаются в годовой налоговой декларации. Указанная декларация подается в налоговую инспекцию по месту осуществления деятельности, если лицо не является предпринимателем, то декларация подается по месту нахождения имущества.
Это что касается граждан Украины, но есть ведь ещё граждане, которые фактически владеют здесь недвижимостью, но проживают за границей, и чтобы она не пустовала, они тоже имеют право сдать её в аренду. Правда законодательством их право немного ограничено. Так, согласно п. 170.1.3 ст. 170 НКУ недвижимость, которая принадлежит физическому лицу-нерезиденту может передаваться в аренду исключительно через физическое лицо-предпринимателя или юридическое лицо-резидента, которые будут исполнять функции представительства такого нерезидента по договору. Если такие нормы будут нарушены, то нерезидент будет считаться таким, который уклоняется от уплаты налогов и к нему будут применяться соответствующие санкции.
Для нерезидентов – это основная особенность, всё остальное: ставка, порядок – такие же как и для граждан Украины.
Что касается аренды офисов и другой коммерческой недвижимости, то тут тоже есть определённые особенности. Главной является то, что налогоплательщиком является не арендодатель, а арендатор, то есть налоги уплачивать будет не собственник такой недвижимости, а тот, кто её снимает. Ставка и порядок начисления и оплаты – те же, что и для других случаев.
Что касается ответственности за неуплату налогов, то конечно специально отслеживать Вашу деятельность, если конечно Вы не субъект предпринимательской деятельности и Ваша деятельность не регламентирована Уставом, никто не будет. Это, так сказать, будет делом совести. Но всё же законодатель устанавливает некоторые пути получения информации.
Так, нотариус, в случае совершения действий относительно заключения договора аренды недвижимого имущества, обязан прислать в налоговую по месту жительства арендодателя информацию про такой договор. Так же субъекты хозяйствования, которые являются посредниками при заключении подобных договоров или проводят деятельность по оказанию услуг по аренде недвижимости (риелторы) обязаны направить информацию о заключении договора в налоговую службу по мету своей регистрации. В случае, если данные субъекты нарушат порядок или сроки подачи указанной информации они несут ответственность, предусмотренную законом за нарушение порядка и/или сроков подачи налоговой отчётности.
Советы по доходам от сдачи в аренду недвижимости, вычетам и ведению учета
Если вы владеете арендуемой недвижимостью, вы должны знать о своих федеральных налоговых обязательствах. Весь доход от аренды должен указываться в вашей налоговой декларации, и, как правило, соответствующие расходы могут быть вычтены из вашего дохода от аренды.
Если вы платите налог на кассовой основе, вы указываете доход от аренды в своей налоговой декларации за год, когда вы его получили, независимо от того, когда он был получен. В качестве налогоплательщика кассового метода вы, как правило, вычитаете свои расходы на аренду в том году, в котором вы их оплачиваете.Если вы используете метод начисления, вы обычно указываете доход, когда вы его зарабатываете, а не когда вы его получаете, и вычитаете свои расходы тогда, когда вы их понесете, а не когда вы их оплачиваете. Большинство людей используют кассовый метод учета.
Ниже приведены несколько советов о налоговой отчетности, требованиях к ведению документации и информация о вычетах за арендуемую недвижимость, которые помогут вам избежать ошибок.
Что считается доходом от аренды?
Обычно вы должны включать в свой валовой доход все суммы, которые вы получаете в качестве арендной платы.Доход от аренды — это любой платеж, который вы получаете за использование или владение недвижимостью. Вы должны сообщать о доходе от аренды по всей своей собственности.
Помимо сумм, которые вы получаете в качестве обычных арендных платежей, существуют другие суммы, которые могут быть арендным доходом и должны быть указаны в вашей налоговой декларации.
Авансовая арендная плата — это любая сумма, которую вы получаете до периода, на который она покрывает. Включите авансовую арендную плату в свой доход от аренды в том году, в котором вы ее получаете, независимо от охваченного периода или метода учета, который вы используете.Например, вы подписываете договор аренды сроком на 10 лет для сдачи в аренду своей собственности. В первый год вы получаете 5000 долларов в качестве арендной платы за первый год и 5000 долларов в качестве арендной платы за последний год аренды. В первый год вы должны включить в свой доход 10 000 долларов.
Залог, использованный в качестве окончательного платежа за аренду, считается авансом. Включите его в свой доход, когда вы его получите. Не включайте гарантийный депозит в свой доход при его получении, если вы планируете вернуть его своему арендатору в конце срока аренды.Но если вы сохраняете часть или весь гарантийный депозит в течение любого года, потому что ваш арендатор не выполняет условия аренды, включите сумму, которую вы удерживаете, в свой доход за этот год.
Оплата за отмену аренды происходит, если ваш арендатор платит вам за отмену аренды. Сумма, которую вы получаете, — это арендная плата. Включите выплату в свой доход в том году, в котором вы ее получили, независимо от используемого вами метода учета.
Расходы, оплачиваемые арендатором, возникают, если арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов.Вы должны включить их в свой доход от аренды. Вы можете вычесть расходы, если они являются вычетом расходов на аренду. Например, ваш арендатор оплачивает счет за воду и канализацию вашей арендуемой собственности и вычитает ее из обычной арендной платы. По условиям аренды ваш арендатор не обязан оплачивать этот счет. Включите счет за коммунальные услуги, оплаченный арендатором, и любую сумму, полученную в качестве арендной платы, в свой доход от аренды.
Полученное имущество или услуги вместо денег, как арендная плата, должны быть включены как справедливая рыночная стоимость имущества или услуг в ваш доход от аренды.Например, ваш арендатор — маляр и предлагает покрасить арендуемую недвижимость вместо оплаты аренды за два месяца. Если вы принимаете предложение, включите в свой доход от аренды сумму, которую арендатор заплатил бы за двухмесячную арендную плату.
Аренда с правом выкупа возникает, если договор аренды дает вашему арендатору право купить вашу арендуемую недвижимость. Выплаты, которые вы получаете по соглашению, обычно представляют собой доход от аренды.
Если вы владеете частью арендной собственности, вы должны указать свою часть дохода от аренды этой собственности.
Какие вычеты я могу брать как владелец арендуемой недвижимости?
Если вы получаете доход от аренды жилого помещения, существуют определенные расходы на аренду, которые вы можете вычесть в своей налоговой декларации. Эти расходы могут включать проценты по ипотеке, налог на имущество, операционные расходы, амортизацию и ремонт.
Вы можете вычесть обычные и необходимые расходы на управление, сохранение и содержание арендуемой собственности. Обычные расходы — это те, которые являются обычными и общепринятыми в бизнесе.Необходимые расходы — это те, которые считаются необходимыми, такие как проценты, налоги, реклама, техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование.
Вы можете вычесть затраты на определенные материалы, расходные материалы, ремонт и техническое обслуживание, которые вы производите для своей арендуемой собственности, чтобы поддерживать ее в хорошем рабочем состоянии.
Вы можете вычесть расходы, оплаченные арендатором, если они являются вычетом расходов на аренду. Когда вы включаете справедливую рыночную стоимость собственности или услуг в свой доход от аренды, вы можете вычесть ту же сумму как расходы на аренду.
Вы не можете вычесть стоимость улучшений. Арендуемая собственность улучшается только в том случае, если уплаченные суммы предназначены для улучшения, восстановления или адаптации к новому или иному использованию. См. Правила в отношении материальной собственности — часто задаваемые вопросы для получения дополнительной информации об улучшениях. Стоимость улучшений возмещается за счет амортизации.
Вы можете восстановить некоторые или все свои улучшения, используя форму 4562 для отчета об амортизации, начиная с года, когда ваша арендуемая недвижимость впервые вводится в эксплуатацию, и начиная с любого года, когда вы вносите улучшения или добавляете мебель.Только процент этих расходов подлежит вычету в год, в котором они были понесены.
Как мне сообщить о доходах и расходах от аренды?
Если вы арендуете недвижимость, такую как здания, комнаты или квартиры, вы обычно указываете свои арендные доходы и расходы в форме 1040 или 1040-SR, Приложение E, Часть I. соответствующую строку в Приложении E. См. инструкции к форме 4562, чтобы определить сумму амортизации, которую необходимо указать в строке 18.
Если у вас более трех объектов аренды, заполните и приложите столько Приложений E, сколько необходимо для перечисления объектов недвижимости. Заполните строки 1 и 2 для каждой собственности, включая почтовые адреса каждой собственности. Однако заполните столбец «Итоги» только в одном приложении E. Цифры в столбце «Итоги» в этом приложении E должны быть объединенными итогами всех таблиц E.
Если ваши арендные расходы превышают арендный доход, ваши потери могут быть ограничены. Сумма убытков, которую вы можете вычесть, может быть ограничена правилами потери пассивной активности и правилами риска.См. Форму 8582, «Ограничения пассивной деятельности» и форму 6198, «Ограничения риска», чтобы определить, ограничен ли ваш убыток.
Если вы используете в личных целях жилую единицу, которую вы снимаете (включая загородный дом или резиденцию, в которой вы снимаете комнату), ваши расходы на аренду и убытки могут быть ограничены. См. Публикацию 527, Жилая недвижимость в аренду, для получения дополнительной информации.
Какие записи мне следует вести?
Хорошие записи помогут вам следить за продвижением вашей арендуемой собственности, готовить финансовую отчетность, определять источник поступлений, отслеживать расходы, вычитаемые из налогооблагаемой базы, готовить налоговые декларации и вспомогательные элементы, указанные в налоговых декларациях.
Ведите хороший учет вашей арендной деятельности, включая доход от аренды и расходы на аренду. Вы должны иметь возможность задокументировать эту информацию, если ваш отчет выбран для аудита. Если вы прошли аудит и не можете предоставить доказательства в подтверждение статей, указанных в ваших налоговых декларациях, вы можете подвергнуться дополнительным налогам и штрафам.
У вас должна быть возможность обосновать определенные элементы расходов для их вычета. Как правило, вы должны иметь документальные доказательства, такие как квитанции, аннулированные чеки или счета, чтобы подтвердить свои расходы.Следите за всеми дорожными расходами, которые вы понесете на ремонт арендуемой недвижимости. Чтобы вычесть командировочные расходы, вы должны вести записи в соответствии с правилами, изложенными в главе 5 Публикации 463 «Путевые расходы, развлечения, подарки и автомобильные расходы».
Для подготовки налоговых деклараций вам необходимы хорошие записи. Эти записи должны подтверждать доходы и расходы, о которых вы сообщаете. Как правило, это те же записи, которые вы используете для отслеживания операций с недвижимостью и подготовки финансовой отчетности.
Знать налоговую информацию об аренде жилой недвижимости
FS-2018-14, август 2018
Люди часто сдают в аренду свою жилую недвижимость в качестве источника дохода, особенно в теплые летние месяцы, где много отпусков.Применяются разные налоговые правила в зависимости от того, использовал ли налогоплательщик, арендующий недвижимость, в качестве места жительства в любое время в течение года. Чтобы помочь налогоплательщикам не беспокоиться о налоговых выплатах, IRS хочет, чтобы налогоплательщики знали факты об отчетности о доходах от аренды.
Жилая недвижимость в аренду
Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, может включать в себя отдельный дом, квартиру, кондоминиум, дом на колесах, загородный дом или аналогичную недвижимость. Эти свойства часто называют жилищами. Налогоплательщики, арендующие недвижимость, могут использовать более одного жилища в качестве места жительства в течение года.
Жилище считается резиденцией, если оно используется в личных целях в течение налогового года более 14 дней или 10 процентов от общего количества дней, сдаваемых в аренду другим лицам по справедливой арендной стоимости. Как правило, личное использование включает использование собственности:
- Любое лицо, владеющее долей в собственности,
- Член семьи любого лица, которому принадлежит доля в собственности (если это не является основным местом жительства члена семьи и владелец получает справедливую арендную стоимость),
- Любой, у кого есть договоренность, позволяющая владельцу использовать другое жилище или
- Любой, кто использует собственность по цене менее справедливой.
Использование в личных целях не включает дни ремонта и технического обслуживания, если налогоплательщик выполняет ремонт и техническое обслуживание в основном на постоянной основе. Публикация 527 «Жилая недвижимость в аренду (включая аренду домов для отдыха») содержит более подробную информацию о личном использовании.
Виды арендного дохода
Доход от аренды включает:
- Обычные арендные платежи
- Предоплата по аренде
- Платежи при расторжении договора аренды
- Расходы арендатора
Доход от аренды обычно не включает гарантийный депозит, если налогоплательщик планирует вернуть его своему арендатору в конце срока аренды.Но если налогоплательщик удерживает часть или весь депозит в течение любого года, потому что арендатор не выполняет условия аренды, то налогоплательщик включает сумму, удержанную как доход от аренды в этом году.
Расходы на аренду и вычеты
Если налогоплательщик использует жилье, которое он арендует, в личных целях, он должен разделить свои расходы между арендным и личным использованием. Они должны разделить расходы, даже если жилище не соответствует определению проживания. Они могут вычесть только расходы на аренду в Приложении E (Форма 1040).Они могут иметь возможность вычесть некоторые из своих личных расходов в Приложении A (Форма 1040), если они перечисляют вычеты.
Кроме того, сумма расходов на аренду, которую налогоплательщик может вычесть, может быть ограничена, если жилище считается местом проживания.
Публикация 527 содержит более подробную информацию о разделении расходов и ограничениях вычетов.
Обычные и необходимые расходы. Налогоплательщики могут вычесть обычные и необходимые расходы по управлению, сохранению и хранению арендуемой собственности.Обычные расходы являются обычными и общепринятыми в бизнесе, например, амортизационные и операционные расходы. Соответствующие необходимые расходы, такие как проценты, налоги, реклама, техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование.
Если налогоплательщик включает расходы, оплачиваемые арендатором, справедливую рыночную стоимость имущества или услуг, предоставленных арендатором, в свой доход от аренды, то обычно они могут вычесть эту же сумму в качестве расходов на аренду.
Улучшения. Налогоплательщик не может вычитать стоимость улучшений для улучшения, восстановления или изменения собственности для другого использования.Налогоплательщик возмещает стоимость улучшений за счет амортизации. Они используют форму 4562 для отчета об амортизации, начиная с того года, когда они впервые вводят арендуемое имущество в эксплуатацию, и начиная с любого года, когда они улучшают или добавляют мебель. Налогоплательщик может вычесть процент от этих расходов только в том году, когда он их понес. Дополнительную информацию об улучшениях можно найти в разделе «Регламенты в отношении материальной собственности — часто задаваемые вопросы» на IRS.gov.
Амортизация. Общий срок восстановления арендуемой жилой недвижимости составляет 27,5 лет. Закон о сокращении налогов и рабочих местах изменил альтернативный период восстановления системы амортизации для арендуемой жилой недвижимости с 40 до 30 лет. Согласно новому закону, компания, занимающаяся торговлей недвижимостью или бизнесом, выходящим из лимита вычета процентов, должна использовать альтернативную систему амортизации для амортизации любой арендуемой им жилой недвижимости. Эти изменения применяются к налоговым годам, начинающимся после 31 декабря 2017 г.
Для получения дополнительной информации о новых правилах и ограничениях по амортизации и списанию расходов в соответствии с Законом о сокращении налогов и рабочих местах перейдите на страницу налоговой реформы в IRS.губ.
Особые правила
Особые правила применяются, если налогоплательщик сдает в аренду жилище, которое считается местом жительства менее 15 дней в году. В этой ситуации налогоплательщик не сообщает доход от аренды и не вычитает расходы на аренду. Публикация 527 содержит больше информации об этих правилах.
Отчетность о доходах и расходах от аренды
В большинстве случаев налогоплательщик должен указывать весь доход от аренды в своей налоговой декларации. Как правило, они используют Таблицу E (Форма 1040) для отчета о доходах и расходах от сдачи в аренду недвижимости.
Если у налогоплательщика есть убыток от сдачи в аренду недвижимости, ему, возможно, придется уменьшить свои убытки, или это может быть запрещено. Налогоплательщики должны обращаться к правилам личного пользования арендуемым жилым помещением, правилам риска и правилам потери пассивной активности. Эти правила говорят им, могут ли они взять убыток в счет другого дохода. Для получения подробной информации об этих правилах см. Публикацию 925, Правила пассивной активности и риска, и Публикацию 527.
Налог на чистый инвестиционный доход может применяться к чистому доходу от аренды.Налогоплательщики используют форму 8960 «Налог на чистый инвестиционный доход физических лиц, имущества и трастов» для расчета суммы этого налога.
Дополнительная информация:
Видео на YouTube:
- Аренда дома для отпуска — Русский | Испанский (устарел) | ASL
5 крупных налоговых вычетов по арендной собственности
Владение арендуемой недвижимостью может принести дополнительный доход, но также может принести большие налоговые вычеты. Вот пять основных вопросов, которые, по мнению налоговых специалистов, должны быть вам на заметку, если вы думаете о покупке недвижимости в аренду.
1. Проценты по ипотеке
«Проценты по ипотеке не облагаются налогом для вашей арендуемой собственности, потому что это коммерческие расходы», — говорит Томас Кастелли, сертифицированный бухгалтер фирмы The Real Estate CPA в Роли, Северная Каролина.
Где-то в январе или в начале февраля вы должны получить от своего ипотечного кредитора форму 1098, в которой указаны проценты, уплаченные вами за год. Когда вы подаете налоговую декларацию, в большинстве случаев вы берете вычет по графику E IRS, который предназначен для владельцев арендуемой жилой недвижимости.
2. Амортизация
Многие люди думают о своих домах как об инвестициях, которые со временем становятся более ценными, но думают об аренде как о бизнес-активе, подобном письменному столу или вилочному погрузчику.
Многие бизнес-активы обесцениваются, то есть с каждым годом они становятся все меньше и меньше, пока не истечет срок их полезного использования. Для арендуемой недвижимости это обычно (но не всегда) 27,5 лет.
Если у вас есть аренда, вы, вероятно, можете ежегодно вычитать эту амортизацию из своей налоговой декларации.Однако математика не совсем простая. Есть разные способы расчета амортизации арендуемой собственности, поэтому, если вы арендодатель, рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному налоговому профи. Также существуют особые правила для кооперативов и кондоминиумов. Обычно вы можете начать амортизировать арендуемую недвижимость, когда она будет готова и готова к аренде.
3. Налоги на недвижимость
Обычно вы можете вычесть налог на недвижимость с арендуемой собственности — вам просто нужно помнить об этом, говорит Кастелли.Он отмечает, что арендодатели часто не замечают вычетов. Несмотря на то, что существует новый лимит на вычет налога на имущество (10 000 долларов США или 5 000 долларов США при раздельной регистрации брака, для налогов на имущество и государственных и местных налогов на прибыль или налогов с продаж вместе), этот лимит не распространяется на коммерческую деятельность.
Узнайте больше о способах заработать на своем доме
4. Ремонт
Вообще говоря, стоимость таких вещей, как ремонт сломанных мусорных баков, замена лампочек или заделка дыр в стене, обычно не облагается налогом. в год, когда вы несете расходы.
Иногда стоимость не вычитается. Вместо этого он капитализируется и может стать частью вашей базы (обычно то, что вы заплатили за дом).
Например, если вы покупаете аренду на 300 000 долларов и потратите 25 000 долларов на добавление четвертой спальни, вы не сможете вычесть 25 000 долларов в этом году. Это потому, что в глазах IRS теперь это выглядит так, как если бы вы заплатили за дом 325 000 долларов вместо 300 000 долларов. Это может означать более крупное списание амортизационных отчислений.
Люди постоянно неверно классифицируют затраты на ремонт в своих налоговых декларациях, говорит Кастелли.Он предупреждает, что часто они ошибочно вычитают капитальные улучшения, что может быть красным флагом для IRS. «Если они увидят, что в налоговых декларациях у вас действительно высокий ремонт и техническое обслуживание, но у вас небольшая недвижимость, возможно, некоторые из них действительно стоит капитализировать», — говорит он.
Вот несколько ярких примеров того, что, по мнению IRS, обычно необходимо использовать с заглавной буквы. Вы можете увидеть больше в публикации IRS 527.
Озеленение и спринклерные системы
5.Прочие расходы
Эти вещи также могут подлежать вычету:
Транспортные расходы, связанные со сбором арендной платы, управлением арендой или ее обслуживанием.
Как правило, вы не можете вычесть следующие вещи:
Путешествие между вашим домом и арендуемым имуществом (IRS считает, что это добирается, если только ваш дом не является вашим основным местом работы).
Невыплаченная арендная плата (но это зависит от метода учета, который вы используете для расчета арендного дохода).
Потерянный доход из-за того, что ваша арендная плата была вакантной.
Стоит ли покупать недвижимость в аренду только ради налоговых вычетов?
Наверное, нет. «Важно убедиться, что вы на самом деле приносите больше денег, чем тратите каждый год», — предупреждает Роберт Малкахи, вице-президент по специализированному кредитованию в Angel Oak Prime Bridge в Атланте.
«Что произойдет, если арендатор решит съехать? Что произойдет, если арендатор потеряет работу? Амортизационные отчисления будут значительно потеряны, если вы теперь несете дополнительные расходы, которые на самом деле не приносят вам никаких денег », — говорит он.
Как облагается налогом доход от аренды? Преимущества владения
Задумывались ли вы, почему недвижимость часто называют налоговым убежищем?
Хотя большинство из нас не любит платить налоги, некоторые инвесторы в недвижимость действительно ждут налогового времени. Это потому, что налоговое законодательство в США очень дружелюбно к инвесторам в недвижимость. Существует множество налоговых вычетов по налогу на недвижимость, которые позволяют уменьшить размер уплаченного подоходного налога на законных основаниях.
В этой статье мы обсудим, как инвесторы традиционно снижают ставку налога на доход от аренды и налогооблагаемую чистую прибыль от сдачи в аренду собственности.
Заявление об ограничении ответственности: это не налоговая консультация. Вам следует проконсультироваться со своим налоговым, юридическим и бухгалтерским консультантом, прежде чем совершать какие-либо операции.
Как работает подоходный налог с аренды
Недвижимость, которой вы владеете и сдаете в аренду арендаторам на 15 или более дней каждый год, считается арендуемой собственностью Налоговой службой. Арендованная недвижимость определяется IRS как отдельный дом, квартира, кондоминиум, дом на колесах, дом для отдыха или подобное жилище.
Любой чистый доход от сдачи в аренду недвижимости подлежит налогообложению как обычный доход в вашей налоговой декларации. Например, если ваш чистый доход от аренды составляет 10 000 долларов в год, и вы попадаете в группу 22% налога, вы должны 2200 долларов в виде налогов.
Это краткая версия того, как работает налог на доход от аренды. Однако вы, вероятно, слышали об инвесторах в недвижимость, которые владеют недвижимостью на сотни или даже миллионы долларов, но почти ничего не платят в виде налогов.
То, что они делают, совершенно законно.Фактически, любой владелец арендуемой недвижимости, включая вас, может владеть инвестиционной недвижимостью, которая генерирует солидный денежный поток каждый месяц, при этом сообщая об убытках в вашей налоговой декларации. Все, что вам нужно сделать, это следовать правилам, установленным IRS для сдачи в аренду жилой недвижимости.
Как рассчитать доход и расходы от аренды
Начнем с доходной части уравнения. Ваша недвижимость может иметь несколько видов дохода от аренды:
- Обычные арендные платежи
- Авансовые платежи по аренде (например, за первый и последний месяц)
- Дополнительная ежемесячная арендная плата, включая плату за домашних животных, парковку или аренду бытовой техники
- Единовременные платежи или штраф за расторжение договора аренды
- Расходы, оплачиваемые арендатором вместо арендной платы, например, озеленение, которое вы обычно нанимаете продавца
- Часть залога, которую вы не возвращаете арендатору, например, для оплаты ущерба, причиненного арендатором.
Возвращаемый гарантийный залог не считается доходом, поскольку вы намереваетесь вернуть его арендатору по окончании срока аренды.Вместо этого он отображается в балансе вашего арендуемого имущества как краткосрочное обязательство. Однако, если арендатор не выполняет условия аренды, а вы оставляете себе весь или часть гарантийного депозита, он становится доходом от аренды в этом налоговом году.
Теперь давайте рассмотрим некоторые из наиболее распространенных вычетов расходов, связанных с арендуемой недвижимостью, которые вы можете вычесть из всего дохода, полученного в течение налогового года:
- Расходы на очистку, ремонт и техническое обслуживание
- Комиссионные за управление имуществом и лизинг
- Такса за благоустройство территории
- Коммунальные услуги, такие как водоснабжение, уборка мусора или борьба с вредителями
- Страховые расходы
- Проценты по ипотеке
- Налоги на аренду или с продаж
- Налог на недвижимость
- Сборы на ТСЖ или кондоминиум
- Юридические и профессиональные гонорары, такие как оплата вашего бухгалтера или адвоката
Следующий шаг — вычесть все ваши расходы из полученного дохода, чтобы получить налогооблагаемый доход до вычета амортизации.
Например, если вы получили 18 000 долларов в год в виде валового дохода, а расходы, связанные с владением и эксплуатацией собственности, составляют 8 000 долларов за год, ваш налогооблагаемый доход до амортизации составит 10 000 долларов.
Тем не менее, вы можете воспользоваться другим вычетом налога на арендуемую недвижимость, чтобы уменьшить сумму налогооблагаемой чистой прибыли.
Вычитание амортизации
Амортизация — это неденежные расходы, которые вы можете вычесть из своего чистого дохода в качестве компенсации за обесценивание или износ арендуемого имущества.Публикация IRS 946 предоставляет подробное объяснение того, как работает амортизация арендуемой собственности. В этом примере мы упростим ситуацию.
IRS позволяет амортизировать арендуемую жилую недвижимость на срок более 27,5 лет. Итак, если вы заплатили 125 000 долларов за аренду дома на одну семью, а земля стоит 25 000 долларов, вычет амортизации составит 3636,36 долларов в год (100 000 долларов / 27,5 лет). Стоимость земли не считается износом, потому что земля никогда не изнашивается.
За вычетом амортизационных расходов в размере 3636 долларов.36 от налогооблагаемого дохода до амортизации в размере 10 000 долларов, налогооблагаемый доход после амортизации составляет 6363,64 доллара.
Вместо того, чтобы платить 2200 долларов в виде налогов, вы теперь заплатите 1400 долларов при той же налоговой ставке 22%. Это означает, что вы только что сэкономили 800 долларов на налогах благодаря расходам на амортизацию, что дает вам больше денег для реинвестирования в недвижимость.
Вычет из дохода квалифицированного предприятия
Квалифицированное удержание дохода от бизнеса (QBI), также известное как Раздел 199A или сквозное удержание дохода, — это еще одна налоговая льгота, которую могут использовать инвесторы в сфере недвижимости.
Вычет QBI позволяет дополнительно вычесть до 20% квалифицированного сквозного дохода от бизнеса после того, как вы вычли все операционные расходы и расходы на владение своим имуществом, а также амортизацию. Владельцы индивидуальных предпринимателей, товариществ, S-корпораций и некоторых трастов и поместий могут иметь право на вычет из дохода от бизнеса.
Правила вычета QBI могут быть сложными, поэтому обязательно прочтите, что IRS говорит о QBI, или проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом, чтобы убедиться, что вы получаете все вычеты, на которые имеете право.
Пример расчета налога на доход от аренды
Наконец, давайте рассмотрим подробный пример расчета налога на доход от аренды. Мы не будем использовать QBI в этом примере, потому что не каждый инвестор имеет право на дополнительный сквозной вычет из дохода.
Доходы и покупка имущества
- Приобретенная в аренду недвижимость 1 января за 125 000 долларов
- Выплачено 1500 долларов США за страхование титула и сборы за регистрацию в качестве расходов, не подлежащих вычету из налогооблагаемой базы
- Стоимость участка (земельного участка) 25 000 долларов США
- Доход от аренды составляет 1500 долларов в месяц
- База имущества, использованная для амортизации = 101 500 долларов (цена покупки 125 000 долларов + не вычитаемые расходы 1500 долларов — стоимость лота 25 000 долларов)
- Общий годовой доход от аренды = 18 000 долларов США
Операционные расходы и стоимость владения
- 1200 долл. США на уборку, ремонт и техническое обслуживание
- 1440 долл. США на управление имуществом и лизинг
- 600 долларов на благоустройство территории
- 100 долларов на борьбу с вредителями, все остальные коммунальные услуги оплачивает арендатор
- $ 960 Расходы на страхование имущества и ответственности арендодателя
- Выплата процентов по ипотеке 2640 долл. США
- 1200 долл. США по налогу на недвижимость
- Плата за подготовку налога 500 долларов вашему бухгалтеру
- Путевые расходы в размере 1,200 долларов, непосредственно связанные с посещением загородной собственности
- Общие годовые вычитаемые расходы = 9840 долларов США в год
Расчет арендного налога на прибыль
- Шаг № 1: Вычтите общие вычитаемые расходы в размере 9840 долларов США из общего годового дохода от аренды в размере 18 000 долларов США = 8 160 долларов США чистой прибыли до вычета износа.
- Шаг № 2: Расчет амортизации — 101 500 долларов на основе собственности / 27,5 лет = 3691 доллар ежегодных расходов на амортизацию.
- Шаг № 3: Рассчитайте налогооблагаемую прибыль — 8 160 долларов чистая прибыль до амортизации — 3691 доллар ежегодные расходы на амортизацию = 4469 долларов налогооблагаемой прибыли.
- Шаг №4: Рассчитайте налог на доход от аренды — 4469 долларов x 22% (совместная подача заявки в браке с доходом от 80 251 до 171 050 долларов) = 983 доллара.
Как указать доход от аренды в налоговой декларации
Инвесторы в недвижимость сообщают о доходах или убытках от сдачи в аренду недвижимости, товариществ, S-корпораций, имений и трастов, используя Таблицу E: Дополнительные доходы и убытки, форму 1040 или 1040-SR.Вам также понадобится форма 4562, чтобы сообщить о расходах на амортизацию или истощении.
Schedule E имеет место для трех объектов недвижимости. По мере расширения вашего бизнеса по аренде недвижимости у вас может в конечном итоге быть более трех единиц аренды. Когда вы дойдете до этого момента, вы сможете заполнить дополнительную форму Приложения E, если у вас их больше трех.
Важно предоставить IRS точную информацию, поэтому обязательно ведите записи о своей собственности, включая чеки арендной платы, квитанции о расходах и финансовые отчеты.Управляющий недвижимостью предоставит вам отчет о прибылях и убытках на конец года, который вы сможете использовать для налоговых целей.
Всегда просматривайте отчет о прибылях и убытках и включайте любые дополнительные расходы, о которых ваш руководитель может не знать, например, уплаченные вами сборы за налоговое планирование, связанные с вашими инвестициями, или командировочные расходы, связанные с вашей собственностью.
Чем точнее вы будете вести записи, тем лучше вы сможете претендовать на все вычеты, на которые у вас есть право, и избежать уплаты дополнительных налогов или штрафов.Если вы когда-либо проходили аудит, наличие точных подробных записей демонстрирует IRS, что вы ведете свой бизнес в сфере недвижимости профессионально.
Последняя мысль о налогообложении арендного дохода
Владение арендуемой недвижимостью дает множество преимуществ, а налоговые вычеты и получаемые вами льготы считаются одними из самых больших. Налоговое законодательство в США чрезвычайно дружелюбно к инвесторам в недвижимость, что является одной из причин, почему сегодня так много людей вкладывают средства в арендуемую недвижимость.
Благоприятные налоговые правила, которые получают инвесторы в недвижимость, также являются важной причиной того, почему так много богатых людей владеют недвижимостью, приносящей доход. Разумно используя кредитное плечо, вы можете использовать свой инвестиционный капитал для покупки более чем одной арендуемой собственности, вычитая процентные расходы по ипотеке. Вы перестанете платить меньше налогов, пополнив свой инвестиционный портфель в сфере недвижимости.
Если задуматься, становится понятно, почему так много людей считают недвижимость идеальным налоговым убежищем.
Как облагается налогом доход от аренды
Налоги на арендуемую недвижимость действуют иначе, чем на дом, занимаемый владельцем, но могут быть очень выгодны инвесторам в недвижимость. Как правило, инвесторы в арендуемую недвижимость должны сообщать обо всех своих доходах и расходах настолько подробно, насколько это возможно по закону.
В этой статье мы объясним, как работают ставки налога на доход от аренды, и как использовать расходы от владения и эксплуатации арендуемой собственности для уменьшения налогооблагаемой чистой прибыли, сохраняя при этом достаточный свободный денежный поток.
Что нужно знать о налогах на доход от арендыДоход от сдачи в аренду собственности облагается налогом как обычный доход, при этом инвестор в недвижимость уплачивает налог на основе своей предельной налоговой категории.
Размер ставки федерального подоходного налога в 2001 году составляет от 10% до 37%. Итак, если вы состоите в браке и подаете совместную декларацию, и ваш общий заявленный доход составляет 300 000 долларов, 24% вашего дохода от аренды пойдет на налоги. Если ваша арендуемая недвижимость приносит доход в размере 4000 долларов в этом году, ваш налог составит 960 долларов.
Как рассчитать доход и расходы от арендыТеперь давайте рассмотрим пример того, как рассчитать доходы и расходы от сдачи в аренду. Мы начнем со списка доходов и расходов, а затем прикинем, какие налоги на доход от аренды будут в конце года:
Доход от арендыСогласно публикации IRS «Советы по доходу от сдачи в аренду недвижимости, вычетам и ведению учета», доход от аренды — это любой платеж, полученный за использование или занятие собственности.
В доход от сдачи в аренду недвижимости входит:
- Арендная плата получена за текущий период.
- Аванс арендной платы получен до периода, который ее покрывает.
- Комиссия за досрочное прекращение аренды.
- Расходы, оплачиваемые арендатором, которые обычно принадлежат арендодателю, например, ремонт протекающей крыши.
- Услуги по недвижимости, полученные вместо арендной платы, также должны рассматриваться как доход, основанный на справедливой рыночной стоимости услуги, например, арендатор, который является маляром, перекрашивает дом в обмен на два месяца бесплатной аренды.
Гарантийный залог, используемый в качестве окончательной арендной платы, также рассматривается как полученная авансовая арендная плата, но не в том случае, если гарантийный залог должен быть возвращен арендатору. В этом случае возвращаемый гарантийный депозит будет отображаться как обязательство в балансе собственности.
Расходы на арендуБольшая часть затрат на владение и эксплуатацию арендуемой собственности может быть отнесена на расходы в том же году, в котором они были понесены, в то время как другие затраты должны амортизироваться в течение нескольких лет.
Общие расходы на аренду имущества, которые могут быть немедленно вычтены, включают:
- Реклама и маркетинг
- Лизинговые комиссии
- Комиссия за управление недвижимостью
- Ремонт и обслуживание
- Материалы и принадлежности
- Коммунальные услуги
- Страхование
- ТСЖ
- Проценты по ипотеке
- Налог на имущество
- Гонорары профессиональных юристов и бухгалтеров
- Лицензии и разрешения
- Путешествия
Есть много статей расходов, которые нужно отслеживать, когда вы владеете арендуемой недвижимостью.Очень легко забыть о ценном вычете или случайно удвоить расходы, которые могут вызвать налоговую проверку.
Вот почему так много успешных инвесторов в недвижимость используют бесплатное программное обеспечение от Stessa, чтобы упростить финансирование аренды недвижимости и автоматизировать отслеживание доходов и расходов.
Просто зарегистрируйтесь бесплатно, введите адрес арендуемой собственности, подключите свои бизнес-счета и создавайте неограниченное количество ежемесячных отчетов и готовых к уплате налогов финансовых отчетов, когда захотите.
Расчет налогов на прибыль от арендыПредположим, у вас есть дом на одну семью, который арендуется за 1200 долларов в месяц.Недвижимость была куплена за 155 000 долларов на Roofstock Marketplace и сдана под ключ, арендатор уже был на месте, а отсроченного обслуживания не было.
Цена покупки включает затраты на закрытие сделки, которые необходимо капитализировать, стоимость лота составляет 15 000 долларов США, и вы профинансировали недвижимость с 25% -ной скидкой для ежемесячного платежа по ипотеке в размере 476 долларов США.
Расчет налогов на доход от аренды будет выглядеть примерно так:
| РАБОЧАЯ ТАБЛИЦА АРЕНДНОГО ДОХОДА | |||||
| ТОВАР | СУММА | ||||
| Доход от аренды | 14 400 долл. США.00 | ||||
| Прочие доходы | 0,00 долл. США | ||||
| Общий доход | 14 400,00 долл. США | ||||
| Реклама и маркетинг | 0,00 долл. США | ||||
| Лизинговая комиссия | 0,00 долл. США | ||||
| Комиссия за управление недвижимостью | 1,440 долл. США.00 | ||||
| Ремонт и обслуживание | 1 250,00 $ | ||||
| Материалы и принадлежности | 350,00 $ | ||||
| Коммунальные услуги | 0,00 долл. США | ||||
| Страхование | 400,00 $ | ||||
| ТСЖ | 0,00 долл. США | ||||
| Проценты по ипотеке | 3 350 долл. США.00 | ||||
| Налог на имущество | 2 700,00 $ | ||||
| Гонорары специалистов | 250,00 $ | ||||
| Лицензии и разрешения | 45,00 $ | ||||
| Путешествие | 600,00 $ | ||||
| Другое | 0,00 долл. США | ||||
| Итого расходы | 10 385 долл. США.00 | ||||
| Промежуточная сумма прибыли / убытка | 4015,00 долл. США | ||||
| Налогооблагаемая чистая прибыль до амортизации | $ 963,60 | ||||
| Амортизация | 5091,00 $ | ||||
| Налогооблагаемая чистая прибыль после амортизации | — 1076 долларов.00 | ||||
| Кронштейн федерального подоходного налога | 24% | ||||
| (скобки Федерального подоходного налога на 2021 год от Налогового фонда) | |||||
| Налог на доход от аренды | — 258,24 доллара США | ||||
Если вы попадаете в категорию 24% федерального подоходного налога на 2021 год, ваш налог на доход от аренды, подлежащий уплате в конце года, составит 963 доллара.60 до учета амортизации. После расходов на амортизацию у вас будет убыток — по крайней мере, для целей налогообложения — в размере 1076 долларов США и 0 долларов США по налогу на прибыль от аренды.
Вы можете бесплатно загрузить нашу Таблицу подоходного налога с аренды в виде таблицы Excel или Google Sheets и настроить ее в соответствии с вашими конкретными потребностями в аренде недвижимости.
В качестве альтернативы вы можете использовать такой инструмент, как Stessa, чтобы автоматизировать финансовые операции с недвижимостью и упростить налоговое время.
Использование амортизации для уменьшения налога на прибыль от арендыАмортизация — одно из самых больших преимуществ владения арендуемой недвижимостью.
Вы, наверное, читали об очень богатых инвесторах в недвижимость, которые имеют большой свободный денежный поток, но почти ничего не платят в виде подоходного налога. Как мы только что видели из приведенного выше примера, некоторые инвесторы в недвижимость платят очень мало налогов из-за расходов на амортизацию приносящей доход недвижимости.
Амортизация — это годовой налог на прибыль, который инвесторы в недвижимость могут использовать для возмещения стоимости (или базовой стоимости) недвижимости с течением времени. Эта скидка на амортизацию основана на идее, что стоимость имущества со временем снижается из-за износа, ухудшения или устаревания имущества.Публикация IRS 946 подробно объясняет, как амортизировать недвижимость.
Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, обесценивается в течение 27,5 лет, или 3,636% ежегодно, без учета стоимости участка или земли, потому что земля не изнашивается.
Некоторые улучшения сдаваемой в аренду собственности, такие как новая техника или ковровое покрытие, обесцениваются всего за 5 лет. Опять же, в реальной жизни бытовые приборы и ковровые покрытия могут прослужить намного дольше, но для целей налогообложения и амортизации срок их полезного использования подошел к концу.
Пример амортизации арендуемого имуществаИспользуя наш односемейный дом для аренды из приведенного выше примера, мы знаем, что цена покупки составляла 155 000 долларов. Цена покупки включает в себя затраты на закрытие, такие как сборы за право собственности, налоги на передачу и регистрацию сборов, которые должны капитализироваться и амортизироваться в течение 27,5 лет, а не списываться на расходы в год, когда были понесены затраты.
Чтобы рассчитать амортизационные отчисления на арендуемую недвижимость, мы вычитаем стоимость лота из покупной цены, а затем делим на 27.5 лет:
- 155 000 долл. США Цена покупки — стоимость лота 15 000 долл. США = 140000 долл. США сумма для амортизации
- 140 000 долл. США / 27,5 лет = 5 091 долл. США на амортизацию за полный год
Помимо амортизации, есть еще один налоговый вычет, который может использовать большинство инвесторов в недвижимость. Квалифицированный бизнес-вычет (QBI) позволяет дополнительно вычесть до 20% квалифицированного сквозного бизнес-дохода после того, как будут произведены все другие расходы, такие как операционные расходы и амортизация.
Также известный как сквозной вычет или вычет по Разделу 199A, правила QBI могут быть сложными. Обязательно внимательно изучите, что IRS говорит о QBI, или проконсультируйтесь со своим налоговым специалистом, чтобы убедиться, что вы получаете все налоговые вычеты на арендуемую недвижимость, на которые вы имеете право.
Где отражать доход от аренды в налоговой декларацииФорма 1040, Приложение E, Дополнительный доход и убыток, используется для отчета о доходе от аренды в вашей налоговой декларации.
В Графике E вы можете указать свой доход от аренды, операционные расходы и амортизацию. В расписании есть место для трех объектов аренды, но если вам нужно больше места, вы можете приложить столько графиков E, сколько вам нужно.
Важно вести тщательный учет доходов и расходов, указанных в Приложении E, на тот случай, если ваш доход будет выбран для аудита IRS. Хорошие записи помогают отслеживать текущую прибыльность вашей арендуемой собственности, готовить точную финансовую отчетность, отслеживать вычитаемые расходы и готовить налоговые декларации.
Если вы не можете предоставить документальное подтверждение расходов, например квитанции, аннулированные чеки или банковские выписки, в поддержку вычета расходов, вы можете понести ответственность за дополнительные штрафы и налоги.
Советы по доходу от аренды недвижимости от IRSВот несколько советов по доходам от аренды недвижимости, вычетам и ведению учета, любезно предоставленным IRS:
- Доход от аренды — это любой платеж, полученный за использование или занятие вашей собственностью.
- Регулярные периодические арендные платежи, авансовые арендные платежи и гарантийные депозиты, используемые в качестве окончательного арендного платежа, считаются доходом от аренды.
- Доход от аренды также состоит из неденежных поступлений, таких как работа, выполненная арендатором в обмен на бесплатную арендную плату или коммунальные услуги, оплачиваемые арендатором, которые обычно являются расходами арендодателя.
- Комиссионные, полученные арендодателем от арендатора за расторжение договора аренды, также рассматриваются как доход от недвижимости.
- Расходы на управление, сохранение и обслуживание арендуемой собственности могут быть вычтены в том же году, когда были понесены расходы.
- Необходимые расходы включают рекламу и маркетинг, управление недвижимостью и оплату профессиональных услуг, ремонт и техническое обслуживание, материалы и расходные материалы, налог на имущество, проценты по ипотеке и амортизацию.
На первый взгляд, расчет налога на прибыль от аренды кажется простым, но по мере того, как вы вникаете в детали, правила расчета расходов и амортизации могут становиться все более сложными.
Даже имея всего одну арендуемую недвижимость, легко потерять из виду все вычеты, которые допускает IRS, или потерять квитанции, подтверждающие, что заявленные вами расходы действительно верны.
Stessa позволяет инвесторам в недвижимость автоматизировать отслеживание доходов и расходов неограниченного количества объектов недвижимости, систематизировать и хранить все ваши документы по недвижимости в облаке, а также запускать неограниченное количество ежемесячных отчетов и экспортировать готовые к уплате налоги финансовые отчеты так часто, как они вам нужны.
Как облагается налогом доход от аренды? Что нужно знать
Ключевые выводы:
Налоговый сезон является предметом многочисленных споров среди инвесторов в недвижимость с пассивным доходом.Различные налоги могут иметь несколько последствий для эффективности активов. Доход от аренды, в частности, является большим, поэтому возникает вопрос: Каким образом облагается налогом доход от аренды ? Это простой вопрос, но ответ имеет большой вес для сегодняшних инвесторов. В условиях новой налоговой политики, смены новостных циклов и распространенных заблуждений относительно налогов на прибыль легко запутаться. К счастью, есть несколько советов, которым вы можете следовать, чтобы не сбиться с пути в налоговое время.
Одна из самых больших ошибок инвесторов и владельцев бизнеса во время налогового сезона — это вера в дезинформацию.Чтобы добиться успеха в течение налогового сезона, крайне важно понимать налоговые ставки, отчисления и то, как работает процесс подачи документов. Не волнуйтесь — подход не так запутан, как кажется. В приведенном ниже руководстве описываются налоги на доход от аренды и рассказывается о том, как инвесторы могут подготовиться к подаче налоговой декларации в следующем году.
[Хотите, чтобы ваши деньги работали на вас? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как стратегии пассивного дохода в сфере недвижимости могут помочь вам в достижении ваших финансовых целей.]
Какой доход от аренды подлежит налогообложению?
Любой доход от аренды, полученный вами как владельцем недвижимости, облагается налогом и должен быть сообщен. Как правило, доход от аренды может включать арендные платежи, гарантийные депозиты, лизинговые сборы и любые другие денежные потоки, полученные от данной собственности. Обязательно прочтите эту статью, чтобы узнать, как оценить денежный поток от сдачи в аренду недвижимости.
Хотя большая часть дохода от собственности может поступать от арендной платы, важно включить любые другие источники дохода.Например, если арендатор платит арендную плату за первый и последний месяц при заселении, оба платежа будут облагаться налогом, даже если срок аренды не истечет до следующего года. Владельцам коммерческой недвижимости следует обратить особое внимание на эту практику, известную как авансовая аренда, поскольку аренда обычно длится несколько лет.
Залог также актуален для налога на доход от аренды, особенно когда он будет применяться в качестве арендной платы за последний месяц. Например, если владелец недвижимости и арендатор придут к этому соглашению, эти средства необходимо будет указать как доход от аренды за год, в котором они были получены.С другой стороны, если инвесторы не намерены использовать гарантийный депозит для арендной платы за последний месяц, он не будет облагаться таким же налогом, как и доход от аренды.
Еще одна серая зона для многих инвесторов в недвижимость — это оплачиваемые арендатором расходы, такие как вода или электричество. Если арендатор платит за коммунальные услуги, владелец недвижимости должен включить эти средства в доход от аренды. Хотя расходы на коммунальные услуги часто являются приемлемыми налоговыми вычетами, домовладельцы должны сообщать о первоначальном доходе, полученном от платежей арендаторам.Чтобы узнать больше о налогооблагаемом доходе от аренды, обязательно проконсультируйтесь с налоговым специалистом или получите информацию, предоставленную IRS.
Какова ставка налога на доход от аренды?
Ставка налога на доход от аренды будет варьироваться в зависимости от того, классифицируется ли ваш арендный бизнес как пассивный или не пассивный. В большинстве случаев сдаваемая в аренду недвижимость классифицируется как пассивный доход и облагается соответствующим налогом. Непассивный арендный бизнес включает в себя девелопмент, строительство, эксплуатацию, управление или ведущую деятельность.
Еще одно различие, необходимое для определения ставки подоходного налога с арендуемой собственности, заключается в том, является ли владелец собственности активным участником. Это относится к типу принимаемых управленческих решений. Если ответственность по управлению недвижимостью выполняет инвестор, он может считаться активным участником. Каждый из этих квалификаторов важен, потому что они также могут повлиять на вычеты, на которые владелец собственности может иметь право в дополнение к определению налоговой ставки.
Как рассчитать доход от аренды и налоговую ставку
Чтобы рассчитать доход от аренды, инвесторы должны сначала научиться классифицировать, что это такое.Чтобы быть ясным, доход от аренды — это «любой платеж, который вы получаете за использование или занятие собственности», согласно Налоговой службе (IRS). Это означает, что арендный доход включает в себя выплаты, полученные от арендаторов (очевидно), а также следующее:
Арендная плата с предоплатой
Оставшиеся части залога
Необязательные расходы арендатора
Услуги, полученные от арендаторов взамен платежей
После того, как весь доход инвестора от аренды учтен, пора рассчитать его общую сумму и налоговую ставку.При этом доход от аренды не облагается налогом так же, как обычный доход. Вместо этого в некоторых случаях арендный доход рассматривается как квалифицированный доход от бизнеса (QBI); это означает, что инвесторы могут иметь право на отчисления до 20,0%. Согласно LendingHome, «вы должны иметь порог налогооблагаемого дохода в размере 157 500 долларов США в качестве одного заявителя. Этот порог увеличивается до 315 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете документы совместно ».
После этого инвесторы смогут вычесть расходы и амортизацию из своих доходов от аренды, чтобы рассчитать свой налогооблагаемый доход.
Какие вычеты доступны из дохода от аренды?
Для инвесторов прибыль от сдачи в аренду недвижимости зачастую очень привлекательна до наступления налогового сезона. Вот почему так важно знать, какие вычеты доступны вам. Вычеты относятся к любым расходам, которые могут быть вычтены из вашего налогооблагаемого дохода. По сути, за счет уменьшения вашего общего налогооблагаемого дохода вычеты могут уменьшить сумму, которую вы платите в виде налогов.
Владельцы собственности могут иметь право на несколько вычетов, в том числе:
Амортизация имущества: Это один из самых известных вычетов, доступных инвесторам в недвижимость.Под амортизацией имущества понимается потерянная стоимость в результате износа, хотя определение суммы, имеющей право на этот вычет, может быть непростым. Чтобы узнать больше о расчете амортизации арендуемого имущества, обязательно прочтите эту статью.
Проценты: Проценты относятся к процентам по ипотеке или ссуде, выплачиваемым собственниками в течение определенного года. Инвесторы также могут удерживать проценты по кредитным картам, связанным с бизнесом. В целом, проценты — это один из самых больших вычетов подоходного налога с арендной собственности.
Ремонт: Ремонт классифицируется как проекты, которые поддерживают недвижимость в «пригодном для жизни» состоянии и могут быть вычтены из налогооблагаемого дохода. Например, расходы, связанные с заменой разбитых окон, ремонтом сантехники и т. Д.
Расходы на сотрудников и независимые подрядчики: Владельцы собственности могут вычесть любую заработную плату сотрудников из своего налогооблагаемого дохода. Сюда входят все, кто нанят для обслуживания собственности, ремонта, работы по контракту и многого другого.
Страхование: Страховые взносы, связанные с арендной деятельностью, могут квалифицироваться как вычеты, например, страхование от пожара, наводнения, кражи и гражданской ответственности.
Поездки, связанные с арендной деятельностью: В любое время, когда инвесторы (или арендодатели) путешествуют для деятельности, связанной с арендой, такой как осмотр собственности или поездки в хозяйственный магазин, могут квалифицироваться как вычет. Обратите особое внимание на возможные вычеты за проезд с ночевкой, так как налоговые вычеты за проезд часто внимательно отслеживают.
Расходы на домашний офис: По большей части расходы на домашний офис могут быть вычтены из налогооблагаемого дохода инвестора. Чтобы расходы на домашний офис соответствовали требованиям, инвесторы должны иметь возможность доказать, что офис является их основным местом ведения бизнеса.
Юридические услуги: Любые гонорары, уплаченные адвокатам, управляющим недвижимостью, бухгалтерам и консультантам, могут быть вычтены как операционные расходы.
Как отчитаться о доходе от аренды
Чтобы сообщить о доходе от аренды, инвесторы должны будут подать форму 1040 вместе с документами из Приложения E.Форма 1040 — это основная форма подоходного налога, которую необходимо подавать любому, кто подает федеральные налоги. Он требует от заявителей сообщать о своей личной информации, такой как номер социального страхования и количество иждивенцев. Форма 1040 также позволит инвесторам сообщить информацию о своих доходах.
Форма Приложения E имеет решающее значение при вопросе: «Как облагается налогом доход от аренды?» В этом документе будут указаны общие доходы, расходы и амортизация для каждой арендуемой собственности. Инвесторам может потребоваться подать несколько форм из Приложения E в зависимости от количества объектов собственности, которыми они владеют и которыми управляют.Однако важно знать, что даже если вы заполняете более одной формы Приложения E, сообщайте только «итоги» на одном листе.
Инвесторы должны вести надежный учет расходов и доходов круглый год, чтобы обеспечить бесперебойную работу процесса в течение налогового сезона. Рекомендуется вести учет чеков арендной платы, деловых квитанций и любых документов, касающихся возможных удержаний. Наконец, всегда перепроверяйте информацию, предоставленную при составлении отчета о доходе от аренды. При подаче документов всегда полезно сделать ошибку.
Продажа вашей арендуемой недвижимости
Вы должны знать о налоговых последствиях продажи сдаваемой в аренду собственности. Любая прибыль, полученная от продажи сдаваемой в аренду собственности, будет облагаться налогом как долгосрочный прирост капитала. Следовательно, сумма денег, которую вы заплатите, будет варьироваться в зависимости от того, какую прибыль вы получили. Этот налог применяется только в том случае, если вы владеете недвижимостью более года, что типично для большинства сдаваемых в аренду объектов. Кроме того, помните о налоге на возврат амортизации. Во время владения арендуемой недвижимостью вы могли получить выгоду от ее амортизации, что снижает налогооблагаемый доход от сдачи внаем.Однако вы должны будете заплатить налоги с общей суммы амортизационных расходов, заявленных вами за все время владения недвижимостью.
Сводка
Доступно огромное количество информации об аренде собственности и налогах. Вот почему инвесторы должны критически относиться к таким вопросам, как «, как облагается налогом доход от аренды » и «подлежит ли налогообложению доход от аренды». Ведя систематизированный учет, исследуя возможные вычеты и знакомясь с процессом отчетности, вы можете помочь обеспечить бесперебойную работу налогового сезона для вашего бизнеса.Налог на доход от аренды не должен пугать; они просто требуют предвидения и планирования от имени инвесторов.
Помогла ли эта статья ответить на ваши вопросы о налогах на доход от аренды? Поделитесь своими мыслями в комментариях ниже:
Вы хотите, чтобы у вас была возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?
Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток.Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.
Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!
Представленная информация не предназначена для использования в качестве единственной основы для каких-либо инвестиционных решений и не может быть истолкована как совет, предназначенный для удовлетворения инвестиционных потребностей любого конкретного инвестора.Ничто из предоставленного не может представлять собой финансовую, налоговую, юридическую или бухгалтерскую консультацию или индивидуальную инвестиционную консультацию. Эта информация предназначена только для образовательных целей.
Все о налогах на доход от аренды
Если вы владеете инвестиционной недвижимостью и собираете арендную плату со своих арендаторов, важно задекларировать этот доход от аренды в ваших налогах. Однако вы можете вычесть расходы, понесенные вами на содержание арендуемой собственности. Другими словами, если вы впервые станете домовладельцем, вам будет сложнее подавать налоговую декларацию.Если вам нужна помощь с налогами, подумайте о работе с финансовым консультантом.
Налоги на доход от аренды: что декларироватьДоход от аренды, который вы декларируете по налогу на прибыль, будет зависеть от вашего метода учета. Большинство людей используют «кассовый метод». Этот метод требует, чтобы вы сообщали о доходах по мере их получения и о расходах по мере их выплаты. Но некоторые предприятия используют метод учета по методу начисления. При этом учитывается доход, когда он заработан, а не когда он получен.
Если вы частное лицо, арендующее недвижимость, вы, вероятно, воспользуетесь кассовым методом. Это означает, что вы будете считать полученные деньги за аренду как доход в соответствующем налоговом году. Вы также можете посчитать страховой депозит, который предоставляет ваш арендатор. Вы можете сделать это, если используете гарантийный депозит в качестве окончательной арендной платы или примете его полностью или частично в качестве компенсации за ущерб, нанесенный арендаторами. Но если вы берете гарантийный депозит с намерением вернуть его, когда арендатор уезжает, не засчитывайте его как доход.
Вы также можете включить в доход, когда арендатор производит оплату натурой, в зависимости от количества месяцев, которые он покрывает. Например, предположим, что вы соглашаетесь с арендатором принять от него товар или услугу в обмен на арендную плату за один месяц. По мнению IRS, вы все равно получили месячную арендную плату. Это означает, что вам нужно будет указать арендную плату за этот месяц как доход при подаче налоговой декларации.
Есть и другие формы арендного дохода, которые домовладельцы должны сообщать. Например, если арендатор платит вам за расторжение договора аренды, этот платеж считается доходом от аренды для целей налогообложения.Вы должны будете указать этот платеж в том году, в котором он был получен, независимо от используемого метода учета. Если ваш арендатор оплачивает какие-либо расходы на строительство, не требуемые условиями аренды, эти платежи засчитываются для вас как доход. Это также будет считаться доходом, если арендатор платит за ремонт или коммунальные услуги, не требуемые в договоре аренды, а затем вычитает этот платеж из своей арендной платы.
Налоги на доход от аренды: что можно вычестьМожет показаться, что быть арендодателем и собирать ренту — большая налоговая головная боль.Но помните, что вы также можете вычесть расходы, чтобы уменьшить свои налоговые обязательства. Вы можете вычесть такие расходы, как проценты по ипотеке на арендуемую недвижимость, налоги на недвижимость, операционные расходы, ремонт и амортизацию.
IRS использует стандарт «обычных и необходимых расходов» для определения того, что вы можете вычесть. Обычные расходы — несложные расходы, которые обычно связаны с владением арендуемой недвижимостью. Сюда входят выплаты, которые вы производите управляющей компании или суперинтенданту. Необходимые расходы могут включать такие расходы, как реклама вакансий или покрытие расходов на обслуживание, коммунальные услуги и страхование.Вы также можете вычесть стоимость материалов, используемых для обслуживания вашего здания.
Однако вы не можете вычесть деньги, которые вы тратите на улучшение, ремонт или реконструкцию своей собственности. Хотя обычное обслуживание имеет значение, если вы решите, что хотите сделать арендуемую недвижимость более привлекательной или превратить квартиру с одной спальней в квартиру с двумя спальнями, вы не можете вычесть такие дискреционные расходы.
Вы можете вычесть амортизацию своей собственности и ее характеристик, таких как бытовая техника. Если вы внесете улучшения, вы сможете окупить часть потраченных денег, когда подадите новые документы на амортизацию.Для этого воспользуйтесь формой IRS 4562.
. Налоги на доход от аренды: как отчитатьсяЧтобы зарегистрировать доход от аренды, воспользуйтесь формой 1040 и приложите Приложение E: Дополнительные доходы и убытки. В Таблице E вы укажете свой общий доход, расходы и амортизацию для каждой арендуемой собственности. Расходы включают рекламу, автомобили и путешествия, страхование, ремонт, налоги и многое другое. Опять же, вам понадобится форма 4562, чтобы правильно указать сумму амортизации в строке 18 «Расходы на амортизацию или истощение».”
Одна форма Schedule E позволяет вам сообщать о трех свойствах. Если у вас их больше трех, вы можете заполнить дополнительные формы расписания E, чтобы перечислить другие ваши свойства в строках 1 и 2. Однако вы заполните только столбец «Итоги» в одной форме приложения E. Эти итоги будут объединенными итогами всех заполненных вами таблиц E.
Чтобы гарантировать, что вы предоставите IRS верную информацию, вам необходимо вести учет управления вашей собственностью. Сюда входят чеки аренды, финансовые отчеты, квитанции, вычитаемые расходы и многое другое.Если вы не можете предоставить правильные документы и информацию, возможно, вы не сможете вычесть столько, сколько хотите. Хуже того, вы можете столкнуться с дополнительными налогами и штрафами.
ИтогВладение инвестиционной собственностью может быть отличным способом повысить вашу финансовую безопасность и работать над достижением финансовой независимости. Тем не менее, он связан с обязанностями, от найма суперинтенданта до проведения необходимого ремонта. Вам также придется не уплачивать налоги за арендуемую недвижимость.Имея все формы и документы, было бы неплохо нанять специалиста по составлению налоговой отчетности, особенно если это ваш первый налоговый сезон в качестве арендодателя.
Вы также можете рассмотреть вопрос о найме финансового консультанта, который также разбирается в налогах и доходах от недвижимости. Инструмент сопоставления, такой как SmartAsset’s, может помочь вам найти человека, с которым можно поработать, чтобы удовлетворить ваши потребности. Сначала вы отвечаете на ряд вопросов о своей ситуации и своих целях. Затем программа сужает число тысяч консультантов до трех, которые отвечают вашим потребностям.Затем вы можете прочитать их профили, чтобы узнать о них больше, взять интервью у них по телефону или лично и выбрать, с кем работать в будущем. Это позволяет вам найти подходящую одежду, выполняя большую часть тяжелой работы за вас.
Советы по подаче налоговой декларации- Финансовый консультант поможет вам разобраться с доходом от аренды и другими налоговыми вопросами. С помощью инструмента сопоставления SmartAsset вы можете найти финансового консультанта в вашем районе, который поможет вам составить план и убедиться, что все ваши налоговые обязательства соблюдены.Если вы готовы к помощи, начните прямо сейчас.
- Подача налоговой декларации может быть непростым делом. Если вы обнаружите, что сбиты с толку или ошеломлены, как это может быть в случае, если вы арендодатель, вы можете воспользоваться помощью налогового программного обеспечения. Это поможет вам упорядочить свои расчеты и налоги без лишних хлопот.
- Если вы постоянно получаете большие налоговые возмещения, есть способ получить эти деньги в течение года, а не одним чеком. Вы можете сделать это, изменив сумму, удерживаемую из каждой зарплаты.
Фотография предоставлена: © iStock.com / Weekend Images Inc., © iStock.com / TanawatPontchour, © iStock.com / loops7
Амелия Джозефсон Амелия Джозефсон — писатель, увлеченный освещением тем, связанных с финансовой грамотностью. Ее области знаний включают выход на пенсию и покупку жилья. Работа Амелии появилась в Интернете, в том числе на AOL, CBS News и The Simple Dollar.