Бизнес план строительства гаражного комплекса: Бизнес-план строительства гаражей скачать с готовыми расчетами

Содержание

бизнес-идея, как открыть, вложения, оборудование, что нужно для открытия + реальные кейсы

Быстровозводимые гаражи

С каждым годом количество автомобилей у людей растет. Особенно это заметно в крупных городах, где автовладельцам уже некуда ставить машины и они бросают их в самых неподходящих местах на свой страх и риск. Поэтому с каждым годом возрастает актуальность гаражей, цены на которые постоянно увеличиваются. Начинающему предпринимателю стоит обратить внимание на бизнес-идею о производстве гаражей из готовых панелей, потому что дело это несложное, но доходное, если подойти к нему с умом. В этой статье мы рассмотрим подводные камни данной сферы.

Перспективы бизнеса

Рассмотрим перспективы гаражного строительства на примере столицы. Здесь наблюдается самая большая нехватка машиномест. Спрос превышает предложение в два раза. В новых домах предусматриваются большие подземные парковки для жильцов, а вот в более старых их нет. Существующего миллиона мест для автомобилей катастрофически не хватает. Поэтому потребность в гаражах достаточно большая, если учесть, что крупные застройщики этим видом недвижимости не интересуются.

Рентабельность у гаражного строительства отличная. Прибыль предприниматель получит, а вот волокиты с документами здесь куда меньше в сравнении с тем же строительством домов.

Сэндвич-панели

Да, сэндвич-панели стали использоваться не только для домов, но и в гаражном строительстве. Преимущества у этого материала следующие:

После возведения гаража стены не потребуют дополнительных отделочных работ (только покраска).
Экологичность и безвредность.
Материал легкий, поэтому транспортировка будет простой, и тяжелая техника для этого не потребуется.

Гаражи из панелей возводятся круглый год в любых погодных условиях.
Демократичная стоимость материала.

Что понадобится

Для производства каркасных гаражей понадобится:

Открытие ООО или ИП.
Аренда производственного помещения.
Покупка или аренда оборудования.
Поиск и привлечение персонала.

Помещение необходимо большое, от 400 квадратных метров по площади. Если помещение расположить за пределами города, его аренда выйдет ниже, но придется продумать транспортировку. К цеху подводятся вода и электричество (лучше, если они уже есть). Подъезд к месту погрузки и разгрузки материалов должен быть широким, чтобы могли проехать грузовые автомобили.

Из оборудования понадобится: аппарат для обработки кромок металлических листов, стыковочный пресс, шипорезная установка, комплекс для монтажных работ, автоматическая пила. Понадобится и грузовое оборудование: тележки, тельферы, погрузочные машины. Необходим компьютер с Autocad, позволяющий конструктору проектировать гаражи.

Как наладить сбыт

Панельные гаражи – это сезонная вещь, поэтому активнее они продаются весной и летом. С осени по весну продолжается так называемый мертвый сезон, что надо учитывать. Чем больше предприниматель сумеет продать гаражных комплектов за сезон, тем выше доходность производства. Для этого нужно искать крупных клиентов, размещая объявления на всех возможных рекламных площадках.

Предложение не так велико, поэтому наценки на комплект высоки. Окупаемость бизнеса быстрая. Положение у производителя гаражей опять же выгоднее других строительных направлений. Ведь обычных строительных компаний куда больше, чем цехов производства. Покупают комплекты как строительные бригады, так и частные лица, которые сами желают возвести на своем участке гараж. Сделать это нетрудно, ведь к комплектам идет инструкция по сборке.

В итоге

Строительная сфера считается прибыльной и развивающейся, поэтому производить для нее материалы выгодно. Готовые гаражи, созданные из панелей, из-за своей низкой стоимости и быстроты возведения актуальны. Не каждый владелец машины может позволить себе дорогой гараж из кирпича и строительных блоков. На этом грамотный предприниматель способен заработать капитал.

Открытый многоуровневый гаражный комплекс | Компания dewis

Архитектурное проектирование

Открытый многоуровневый гаражный комплекс в Приморском районе Санкт-Петербурга — градоформирующий объект, мощный по форме, выделяющийся своей массой на карте города, своеобразная градостроительная точка на севере района.

Работа над проектом началась, как и положено, с ППТ.

Владельцы территории проектирования по новому закону РФ должны были ликвидировать свой нелегальный гаражный кооператив и передать землю обратно на баланс города или в установленном порядке выполнить на участке проектирование и строительство уже легального объекта в рамках разрешенных видов в соответствии с ПЗЗ.

Вполне понятно, что из всех разрешенных видов заказчик выбрал объект транспортной инфраструктуры — открытый многоуровневый гаражный комплекс.

Разработкой ППТ занималась отдельная мастерская, нам же было поручено в рамках уже посчитанных ТЭПов выполнить АГОО гаражного комплекса.

Отметим, что любая работа, которая ведется в рамках разработки ППТ, имеет почти все шансы быть реализованной, тогда как без ППТ — шансов на реализацию нет.

Каждый заказчик, который пытался обойти ППТ, сейчас читает и согласно кивает. К сожалению, стоимость работ по ППТ часто отпугивает наших заказчиков, все ищут пути обхода этой проектной части.

Доказать, что стоимость работ по ППТ — это гарантия качественно работающего бизнеса в будущем без каких-либо проблем со стороны властей, зачастую бывает крайне сложно. Рынок еще не готов до конца работать по закону и правильно, т. е. мощно вкладываться в самом начале и соблюдать нормы и правила.

В данном случае заказчики пошли по правильному, «длинному» пути. Было разработано ППТ и посчитаны ТЭПы, топосъемку нам прислали свежую, ТЗ было разработано безупречно.

Итак, мы получили все возможные исходные данные. Вплоть до колористического решения. Оставалось только посчитать бизнес-модель, придумать образ здания, посадить грамотно на генплан и выполнить АГОО.

При расчете необходимой заполняемости гаража, графика сезонной работы и габаритов арендных площадей не возникло никаких трудностей, единственная проблема заключалась в том, что в Санкт-Петербурге массовой традиции оставлять свою машину на платных парковках или в крытых гаражах как таковой нет, в большинстве своем люди не привыкли хранить автомобили где-то, кроме двора или соседней улицы.

Глобальное изменение данной ситуации — вопрос времени, поэтому заказчики не питали никаких иллюзий, понимая, что начало будущего бизнеса сейчас зависит от лояльности тех членов бывшего нелегального гаражного кооператива, которые согласятся арендовать места в паркинге, а также от подписанных долгосрочных договоров на аренду.

Заказчикам удалось убедить почти 200 членов нелегального кооператива арендовать парковочные места.

Девелоперский отдел закончил свою работу по предварительным расчетам, мы были готовы масштабировать бизнес, но… заказчик решил, что ему все понятно.

С одной стороны, это прекрасный результат — расчеты сделаны, заказчик доволен.

Но наши девелоперы хотели доработать бизнес-модель, чтобы сделать ее более эффективной, с динамикой прогнозируемого развития хотя бы на 5 лет. Однако заказчик отказался, он был уверен, что все уже получилось правильно.

Нас всегда очень тревожит (и мы в последнее время чаще отказываемся так работать), если на проекте нет первой стадии — бизнес-проектирования, так как мы отлично знаем: если нет бизнес-модели, проект застрянет. Возможно, уже в самом начале. Это происходит всегда по одной и той же причине: заказчики ничего не считают, им кажется, что они все и так понимают.

Когда же проект переходит в стадию П и становится уже совершенно понятно, сколько будет стоить согласование, проект, стройка, эксплуатация и т. д. заказчики «прозревают», понимают, что объект не окупится в таком виде, что они замахнулись слишком сильно или не туда и, как результат, бросают проект и продают участок.

При разработке архитектуры у нас были полностью развязаны руки, так как заказчики не настаивали на каком-то особом объемно-планировочном решении, они были готовы к простой и унылой коробке, главное, чтобы в гараже помещалось необходимое количество машино-мест и не возникло особых проблем при согласовании.

В этом смысле заказчика можно назвать идеальным. Но мы, как всегда, прошли весь участок ногами, изучили окружающую застройку и основные подъезды, детально проанализировали ситуацию по генплану участка, изучили СЗЗ и посмотрели на участок в структуре района и города в целом на карте в масштабе 1:10000.

Участок расположен на выезде из города, прижат к КАДу, находится на мощной магистрали, не зависит от соседней застройки градостроительным контекстом. Более того, участок проектирования имел треугольную форму — одну из самых визуально сильных форм, устойчивых к влиянию извне. Мы четко поняли, что визуально найти участок проектирования очень легко, он явно выделялся на севере города и был своеобразным завершением всей транспортной сети Приморского района.

Поэтому было принято решение спроектировать не типовой проект (при том, что типовое решение у нас уже было на руках, нужно было только адаптировать его к площадке), а создать градоформирующий объект, мощный по форме, выделяющийся своей массой на карте города, спроектировать своеобразную градостроительную точку на севере Приморского района.

При разработке эскиза генерального плана довольно быстро появилась идея сделать трилистник, т. е. комплекс, состоящий из трех зеркально-симметричных блоков, с переходами и переездами в нескольких уровнях, с двойными рампами.

В том числе было решено сделать эксплуатируемую кровлю, организовать два самостоятельных въезда-выезда, внутренние дворы оформить минимальными приемами ландшафтного дизайна.

Единственное, что потребовало от нас детальной и вариантной проработки — это цветовое решение фасадов и уровней гаража. Мы долгое время не могли утвердить цветовое решение, которое предложим и обоснуем заказчику. Все варианты, которые были найдены, не подходили.

Одно из основных наших требований к себе и ко всем нашим коллегам, работающим на всех стадиях проекта — это проработка деталей. Крайне важно формировать любой проект так, чтобы каждая деталь была выполнена в контексте общей идеи, недопустимо появление случайных или спорадических решений.

Все, что сделано, должно быть продолжением, усилением или нюансировкой основной идеи или концепции. Поиск цветов для фасада продолжался до самого конца разработки АГОО, до тех пор, пока мы не нашли оптимальное и верное решение.

Мы одна команда, и потеря любого проекта на любой стадии из-за упрямства или недальновидности заказчика отразится на всех. Именно поэтому, несмотря на отказ заказчика детализировать бизнес-модель, наши девелоперы продолжали помогать проектному отделу.

Они продолжали искать бизнес-ходы и варианты сезонной и разовой заполняемости паркинга. Во время одного из мозговых штурмов появилась идея подключить к проекту ФК Зенит. Поскольку большинство мужчин в Санкт-Петербурге являются болельщиками Зенита, появилось предложение сделать паркинг в официальных цветах ФК, чтобы увеличить узнаваемость и привлекательность объекта. Мы предложили эту идею заказчикам, мгновенно получили согласие, оперативно разложили официальные цвета Зенита по фасадам.

В результате всех работ появилось окончательное объемно-планировочное решение, узнаваемое, логично обоснованное градостроительное решение со всеми необходимыми ТЭПами, грамотно спланированное, с удобными переходами между блоками, в том числе и уникальными для Санкт-Петербурга переездами для машин в нескольких уровнях между корпусами.

Эту работу можно назвать одной из самых комфортных, так как заказчик внимательно отнесся к началу работ, плотно участвовал в разработке ТЗ, не отказался от разработки ППТ (а то, что бизнес-модель была не доработана, в конечном итоге ударило только по самому заказчику).

В нашем портфолио появился мощный инфраструктурный объект, детально проработанный, который не стыдно показывать на абсолютно любом уровне. Мы гордимся этим проектом. Все, что мы любим и ценим в своей работе, нам удалось реализовать и сделать до конца.

P. S.

Стадия П, как мы и думали, так и не началась, хотя связано это было не с бизнес-моделью, а с изменениями в ПЗЗ, которые вступили в силу в процессе разработки ППТ и в результате остановили почти согласованное ППТ. Это редкий случай, когда особых претензий ни к проектировщикам, ни к девелоперам, ни даже к заказчикам не было. Все застряло из-за очередных и радикальных изменений в нормативной базе. К сожалению, узнать о таких изменениях заранее зачастую невозможно, данная информация регулярно носит закрытый характер.

Это связано с политикой застройки города, ряд изменений в закон периодически вносится для сдерживания проектных процессов. Таким образом администрация регулирует потоки проектных ресурсов в городе.

На сегодняшний день заказчик ищет финансовые ресурсы на переделку ППТ в соответствии с новым ПЗЗ, тогда мы продолжим следующие стадии работ.

P. P. S.

И еще одно небольшое «к сожалению».

К сожалению, использовать фирменные цвета Зенита нам так и не удалось. Компенсация за разрешение (даже не за само разрешение, а за возможность переговорить с людьми, полномочными такое разрешение дать!) оказалась столь высокой, что в результате было решено не использовать официальные цвета, а стилизовать все под якобы клубную раскраску так, чтобы ясно угадывались знакомые образы, но при этом не нарушалось законодательство в части авторского права.

Представленные изображения — реальные 3D, выполенные нами для проекта.

Как начать собственный бизнес по хранению: Полное руководство

От Аляски до Алабамы по всей стране разбросано примерно 50 000 складских помещений. Это примерно одинаковое количество заведений McDonald’s, Starbucks и Subway в США — 90 005 вместе взятых 90 006. Эти объекты являются основой индустрии самостоятельного хранения в США, которая, согласно прогнозам, принесет в 2019 году доход в размере 37 миллиардов долларов. агрегаты различных размеров. В них могут быть спрятаны мебель, предметы искусства, бытовая техника, телевизоры, документы, праздничные украшения, вино, транспортные средства, лодки или внедорожники. Многие малые предприятия полагаются на единицы самостоятельного хранения для хранения бизнес-оборудования, инвентаря и расходных материалов. Некоторые клиенты даже превратили отдельные складские помещения в высококачественные «мужские пещеры» и «женские сараи».

Каждая из этих складских площадей является не только складом для наших товаров, но и малым бизнесом. И это может быть прибыльным бизнесом, в этом. По одной из оценок, типичная рентабельность бизнеса по хранению товаров в США составляет 11%. Это намного выше нормы прибыли для многих других видов малого бизнеса; например, типичная норма прибыли ресторана колеблется от 3% до 5%.

Учитывая эти цифры, открытие собственного склада звучит довольно привлекательно, не так ли? Это точно. Тем не менее, любой, кто хочет создать компанию по самостоятельному хранению, должен смотреть не только на прибыль, но и взвешивать практические соображения:

Сколько будет стоить открытие собственного склада ?
Какие исследования и планирование вам необходимо провести, прежде чем начать бизнес по хранению товаров самостоятельно?
Стоит ли покупать существующий склад самостоятельного хранения?
Стоит ли строить склад самообслуживания с нуля?
Как вы будете управлять своим хранилищем и продавать его?

Конечно, это большие вопросы, но ведь открытие бизнеса по хранению – это большое дело. Следите за тем, как мы расскажем вам, что нужно, чтобы начать бизнес по самостоятельному хранению.

Сколько будет стоить открытие собственного склада?

Прежде чем искать место для склада самообслуживания — независимо от того, собираетесь ли вы купить существующее помещение или построить новое, — вам нужно подсчитать некоторые цифры.

В самом начале вам нужно хорошо понимать, сколько будет стоить открытие бизнеса по хранению товаров. Цифры будут сильно различаться в зависимости от множества факторов, таких как местоположение, стоимость приобретения, стоимость земли и стоимость строительства объекта. (Подробности мы рассмотрим позже.)

Вы должны не только подумать о затратах на покупку или строительство объекта, но также должны изучить, откуда будут поступать деньги:

Достаточно ли у вас ликвидных активов, чтобы купить или построить хранилище самостоятельно ? Можете ли вы позволить себе выделить эти активы для самостоятельного хранения?
Вам нужно взять кредит на приобретение или строительство?
Вам нужно нанять инвесторов для самостоятельного хранения, чтобы помочь финансировать сделку по приобретению или развитию?

После того, как вы найдете ответы на эти вопросы, вам нужно будет выяснить, сколько будет стоить эксплуатация объекта, когда он станет вашим. Вы и ваша семья собираетесь управлять им самостоятельно? Придется ли вам нанимать персонал для его обслуживания? Не лучше ли оставить операционную часть сторонней управляющей компании? Вам нужно установить программное обеспечение для управления собственным хранилищем, такое как SiteLink? В конце концов, сколько времени вы хотите потратить на управление складом самообслуживания?

Помните, склад – это больше, чем строение. Это бизнес.

Чтобы заняться складским бизнесом, вам почти наверняка понадобятся миллионы долларов на покупку или строительство объекта, а также на покрытие различных операционных расходов, в частности, заработной платы и налогов. Отчет, опубликованный в начале 2018 года компанией CBRE, занимающейся коммерческой недвижимостью, показывает, что налоги на недвижимость составляют 28 процентов всех операционных расходов на самостоятельное хранение, а расходы на управление на месте и за его пределами составляют еще 38 процентов операционных расходов.

Какие исследования и планирование необходимо провести перед тем, как начать бизнес по самообслуживанию?

После того, как вы задумались о том, чтобы начать бизнес по самостоятельному хранению, пришло время провести небольшое исследование. Все эти исследования перейдут в технико-экономическое обоснование, которое, как следует из названия, скажет вам, осуществима ли бизнес-идея. Возможно, вы сможете провести это исследование самостоятельно, но лучше нанять для этого консультанта по самостоятельному хранению.

Какой бы маршрут вы ни выбрали, вам нужно ответить на важный вопрос:

Если я его построю или куплю, они придут?

Другими словами: если вы вложите деньги в складское помещение, будете ли вы получать достаточно дохода, чтобы покрыть обслуживание долга и операционные расходы, и при этом получать прибыль?

Проведение маркетинговых исследований имеет решающее значение. Это упражнение поможет вам точно определить демографические характеристики клиентской базы в радиусе от одной до пяти миль от объекта. Площадь от трех до пяти миль — это типичный размер рынка для склада самообслуживания.

Вы должны определить средний доход в районе рынка (арендаторы складских помещений, как правило, относятся к группам со средним и выше среднего доходом), а также средний возраст (арендаторы складских помещений обычно в возрасте от 20 до середины 50 лет).

Кроме того, вам необходимо проанализировать следующие аспекты предлагаемого вами рынка сбыта:

Население в настоящее время (от примерно 20 000 человек в сельской местности до 100 000 или более человек в городских условиях, как общее руководство).
Прогнозируемый рост населения (чем больше людей, тем больше потенциальных арендаторов).
Ежедневный трафик транспортных средств (большинство складов самообслуживания в значительной степени зависят от проезжающего транспорта для привлечения клиентов).
Конкурентная среда. Какие пункты самовывоза уже работают в этом районе? Какова их заполняемость? Есть ли объекты, которые строятся или планируются в торговой зоне?

Другие компоненты технико-экономического обоснования обычно включают обзор отрасли самостоятельного хранения; долгосрочные прогнозы ставок аренды, доходов, расходов и стоимости имущества; и подробности о зонировании проекта хранилища.

Составление бизнес-плана

Каждое предприятие должно иметь бизнес-план. Проще говоря, бизнес-план может помочь продвинуть бизнес к успеху, позволяя вам реализовать свои цели и решить проблемы, которые могут возникнуть. Большинство кредиторов захотят увидеть бизнес-план, прежде чем продлевать кредит.

Для составления бизнес-плана доступно множество онлайн-шаблонов, так что вы, безусловно, можете попробовать заняться им самостоятельно. Вы также можете обратиться за помощью к некоммерческой организации, такой как SCORE, которая предлагает бесплатное бизнес-наставничество, или вы можете нанять автора, который специализируется на бизнес-планах.

Имейте в виду, что бизнес-план существующего склада самообслуживания будет сильно отличаться от бизнес-плана предлагаемого объекта.

Каждый бизнес-план должен быть адаптирован к вашим собственным потребностям, но бизнес-план для склада самообслуживания обычно содержит такую информацию, как:

Миссия.
Заявление о видении.
Структура собственности.
Структура бизнеса (например, ООО или корпорация с ограниченной ответственностью).
Роли и обязанности персонала.
SWOT-анализ (сильные и слабые стороны, возможности и угрозы).
Анализ рынка.
Конкурентный анализ.
Стратегии маркетинга и продаж.
Ценовая стратегия. Грубо говоря, ежемесячная арендная плата за складское помещение в густонаселенном районе может составлять от 50 центов до 4 долларов за квадратный фут.
Меню предложений продуктов и услуг, включая краткое изложение размеров блоков, таких как 5×5, 10×10 и 10×20.
Источники капитала.
Потоки доходов.
Прогнозы доходов и расходов на несколько лет. Финансовое моделирование позволит оценить доходы и расходы в расчете на квадратный фут.

Одним из факторов, обеспечивающих выполнение прогнозов доходов, является маркетинг. В то время как автомобильный трафик приносит много клиентов, маркетинг — особенно онлайн-маркетинг самостоятельных складов — нельзя игнорировать. Потребители самостоятельного хранения все чаще обращаются к Интернету в качестве первой остановки при покупке устройства хранения.

Любая разумная интернет-стратегия должна гарантировать, что ваш объект можно будет найти в поисковых системах, таких как Google, а также на онлайн-рынках самостоятельного хранения, таких как SpareFoot. Кроме того, сайт вашего учреждения должен быть обновлен. Такие компании, как storeEDGE, специализируются на разработке, обновлении и поддержке мобильных веб-сайтов для операторов самообслуживания.

Как создать бизнес-план самостоятельного хранения

Стоит ли покупать существующее хранилище самостоятельного хранения?

Что касается покупки существующего объекта, то цены здесь самые разные, как и сами склады. Как и следовало ожидать, существующий склад самообслуживания в Нью-Йорке, штат Нью-Йорк, вероятно, будет стоить десятки миллионов долларов, тогда как существующий склад в сельской местности Айовы, вероятно, можно будет купить менее чем за 1 миллион долларов.

Выборочный анализ складских помещений, выставленных на продажу в марте 2019 года, показал, что запрашиваемые цены обычно колебались от 1 до 10 миллионов долларов за помещение. Некоторые объекты на рынке также были объединены для продажи в единый портфель.

Если вы не являетесь лицензированным специалистом по недвижимости, имеет смысл нанять опытного брокера по самостоятельному хранению, который поможет вам найти и в конечном итоге купить объект. Опытный брокер знает рынок и знает, как договориться о цене.

Если вы собираетесь управлять предприятием, вы, конечно же, захотите купить его в том регионе, где живете. Но если вы будете передавать операции сторонней управляющей компании, то не обязательно, где находится объект. Просто убедитесь, что вы и ваш брокер хорошо разбираетесь в местном рынке.

Стоит ли строить склад самообслуживания с нуля?

Это не должно вызывать удивления, но расположение также играет большую роль в стоимости строительства нового объекта. Возможно, вы сможете построить одноэтажное складское помещение площадью 40 000 квадратных футов в небольшом городе за 1 миллион долларов или меньше, тогда как двухэтажное здание площадью 80 000 квадратных футов в более городских условиях может стоить вы возвращаете 6 миллионов долларов. Имейте в виду, что это приблизительные оценки.

Как правило, вы можете рассчитывать потратить от 25 до 75 долларов за квадратный фут на новое строительство. Однако это всего лишь приблизительный диапазон. Опять же, расположение объекта, включая стоимость земли, будет определять цену строительства.

Вот некоторые статистические данные, которые следует иметь в виду, если вы строите собственное складское помещение:

Помещения варьируются от 10 000 квадратных футов до 100 000 квадратных футов или более.
Среднее складское помещение включает в себя 46 000 чистых арендуемых квадратных футов (количество приносящих доход площадей, которые могут быть арендованы арендаторами).
Объект обычно занимает площадь от 2,5 до 5 акров.

Ниже приведены шесть вещей, которые следует учитывать при строительстве складских помещений:

Какой будет набор единиц? Если объект находится в торговом районе, населенном преимущественно арендаторами квартир, вы можете включить больше небольших единиц, таких как 5×5 или 5×10. Но если жители торговой площади в основном домовладельцы, возможно, потребуется больше единиц 10х10 и 10х20.
Должен ли объект соответствовать только блокам подъезда или только блокам доступа в помещении? Или должно быть сочетание подъездных и внутренних блоков. Ответы зависят от демографии торговой зоны.
Должны ли быть только агрегаты с климат-контролем или только агрегаты без климат-контроля? Или должна быть комбинация из двух? Местный климат будет играть роль в этом решении, как и ваш бюджет на строительство.
Должны ли вы ограничить объект одним зданием? Или у вас будет достаточно места — да и есть ли смысл — разнести юниты по нескольким зданиям? Количество доступной земли, а также прогнозируемый спрос будут влиять на конфигурацию объекта.
Следует ли отводить место для хранения лодок, домов на колесах и других транспортных средств? Отчасти ответ зависит от исследования рынка, показывающего, сколько владельцев лодок, домов на колесах и транспортных средств проживает в торговой зоне.
Стоит ли вам рассматривать возможность преобразования существующей структуры, например закрытого розничного магазина, в складское помещение? Ряд разработчиков самостоятельных складов успешно преобразовали неиспользуемые и часто упускаемые из виду пространства в складские помещения, приносящие налоговые поступления и создающие рабочие места.

Помимо того, как будет выглядеть объект, еще одним ключевым фактором является зонирование и право собственности.

Большой проблемой будет то, как будет зонировано имущество. Если собственность уже зонирована для самостоятельного хранения, то это устраняет огромное препятствие. Но если собственность нуждается в изменении зонирования, вы можете потратить месяцы или даже годы на получение разрешения на изменение зонирования.

В некоторых местах правительственные чиновники и местные жители решительно выступают против складов самообслуживания , основываясь на неосведомленном представлении о том, что эти помещения являются магнитом для преступности и трафика и что они мозолят глаза. На самом деле верно обратное. Камеры хранения не вызывают роста преступности или дорожного движения, и многие современные объекты разрабатываются так, чтобы вписаться в районы и даже подчеркнуть их.

Кроме того, есть проблема с правами. Это включает в себя получение одобрения от государственных органов для ваших планов развития. Как и в случае с изменением зонирования, дело о праве может тянуться месяцами.

При всем при этом помните о двух вещах:

Разработка хранилища самообслуживания требует времени и терпения (и, конечно же, денег). Помимо зонирования и прав, строительство может быть отложено из-за плохой погоды, нехватки рабочей силы и ограниченных запасов строительных материалов.
Для разработки хранилища самостоятельного хранения требуется опыт. В команду разработчиков должны входить опытные специалисты в области права, недвижимости, финансов, строительства и дизайна. Немногие люди, которые плохо знакомы с индустрией самостоятельного хранения, могут действовать в одиночку при разработке нового объекта.

Финансирование склада самостоятельного хранения

Как и в любом бизнесе, в отношении самостоятельного хранения существуют некоторые суровые истины, независимо от того, говорите ли вы о недавно построенном или недавно приобретенном объекте.

Во-первых, вам понадобятся деньги, чтобы начать бизнес и поддерживать его работу.

Как мы упоминали ранее, сумма денег, которую вы вкладываете в учреждение, сильно различается в зависимости от местоположения и множества других факторов. Но прежде чем вы потратите ни копейки, вам нужно решить, как вы будете финансировать приобретение или новую разработку.

Например, вам нужно будет взять кредит? Доступен ряд вариантов, таких как кредиты на приобретение, строительные кредиты и кредиты SBA. Многие из этих кредитов охватывают сроки от 10 до 25 лет. Обратитесь к специалисту по кредитованию, который хорошо разбирается в индустрии самостоятельного хранения, чтобы указать вам правильное направление.

Чтобы получить кредит на собственное хранение, вам, вероятно, понадобятся четыре вещи:

Кредитный рейтинг не ниже 680.
Кредитная история без недавних банкротств, взысканий и налоговых залогов.
Первоначальный взнос наличными в размере 10 и более процентов.
Деловой опыт не менее трех лет.

Возможно, вам не нужно брать кредит, а вместо этого иметь достаточно ликвидного капитала, чтобы купить или построить объект. Тем не менее, у вас достаточно денег, чтобы эксплуатировать объект? Вы не хотите тратить свой пенсионный фонд на покупку или строительство хранилища для самостоятельного хранения.

Или вы можете объединиться с другими инвесторами, чтобы купить или построить объект. Это можно сделать через:

Долговое товарищество, которое представляет собой кредитные отношения, при которых доля собственности не передается физическому или юридическому лицу, у которого вы занимаете деньги.
Долевое партнерство, в котором каждый партнер вносит определенную сумму наличными и владеет долей в бизнесе.
Совместное предприятие, скажем, с разработчиком систем хранения данных. Каждый партнер владеет определенной долей бизнеса.
Синдикат аккредитованных инвесторов, собранный с единственной целью покупки или развития объекта.
Соглашение о совместном найме, которое позволяет как минимум двум лицам владеть недвижимостью и обеспечивает относительно беспрепятственную передачу доли собственности другой стороне.

Варианты финансирования для предприятий самообслуживания

Как вы будете управлять и продавать свое хранилище самообслуживания?

В то время как складские помещения традиционно генерируют здоровый и стабильный денежный поток, любой, кто начинает заниматься самостоятельным хранением, должен понимать, что это не приведет к быстрому обогащению.

В целом заполняемость складских помещений составляет от 70% до 95%. В случае недавно построенного или репозиционируемого объекта новый владелец часто сталкивается с периодом аренды от 18 до 36 месяцев, прежде чем объект достигнет стабилизации загрузки. Положительный денежный поток также может быть через несколько лет.

Тем не менее, хорошая новость заключается в том, что безубыточная заполняемость складских помещений значительно ниже других классов активов. По одному показателю Точка безубыточности составляет от 40% до 45% заполнения складских помещений по сравнению с 60% или более в многоквартирном секторе. Кроме того, складские помещения могут похвастаться одними из лучших краткосрочных и долгосрочных доходов в сфере коммерческой недвижимости.

Когда дело доходит до покупки складского помещения, важно отметить один инвестиционный показатель — ставку капитализации (для краткости — ставку капитализации). «Ставки капитализации всегда являются главным соображением как для покупателей, так и для продавцов в индустрии самостоятельного хранения», — сообщает SkyView Advisors, брокерская фирма по самостоятельному хранению.

Как пояснили в SkyView Advisors, ставка капитализации представляет собой отношение NOI (чистого операционного дохода) собственности к стоимости собственности. Например, если недвижимость продается за 1,5 миллиона долларов, а ее NOI составляет 120 000 долларов, то предельная ставка составляет 8% (120 000 долларов — это 8% от 1,5 миллиона долларов).

«Проще говоря, ставка капитализации показывает доходному инвестору в недвижимость, какой процент [он/она] может получить, если купит недвижимость за все наличные», — сказали SkyView Advisors.

Например, если инвестор считает, что недвижимость стоит 8%, то он или она ожидает денежного дохода в размере 8%.

По данным CBRE, в третьем квартале 2018 года предельные ставки для складских помещений варьировались от 4,5% для объектов класса A до 8,5% для объектов класса C.

Bottom Line

В конце концов, покупка или строительство хранилища для самостоятельного хранения, безусловно, потребует времени, энергии и денег. Тем не менее, отдача может быть существенной в постоянно растущей отрасли. Свидетельств этого роста предостаточно:

В 2018 году уровень заполняемости складских помещений и арендные ставки на ряде рынков США достигли рекордно высокого уровня.
Спрос на складские помещения продолжает расти благодаря целому ряду тенденций, включая общее сокращение домохозяйств бэби-бумеров, общее предпочтение среди миллениалов арендовать квартиры вместо владения домами и устойчивую мобильность американских рабочих.
Со временем самостоятельные склады продемонстрировали, что это сектор, устойчивый к рецессии.

Короче говоря, самостоятельное хранение дает множество причин, по которым приобретение существующего объекта или строительство нового объекта может открыть дверь для привлекательной инвестиционной выгоды.

«Складские помещения требуют небольших капитальных затрат или обслуживания, их налоги на недвижимость скромны, а чистые приобретения в этом секторе резко выросли, — заметил в ноябре 2017 года сотрудник Forbes.com Брэд Томас. — Итак, в хорошие и плохие времена, что-то вроде брака, старые добрые хранилища похожи на надежного… супруга».

Делайте больше с помощью мощных технологий.

Свяжитесь с нами

Советы по новым коммерческим проектам

1.

Оцените свои возможности

Огромный масштаб строительного проекта требует больших усилий от любого предпринимателя. Имейте в виду, что время и энергия, вложенные в строительство здания, также могут быть вложены в сам бизнес. Даже если вы наймете менеджера проекта для надзора за работой, вам все равно придется участвовать в ежедневном принятии решений, а это неизбежно будет означать, что вы будете больше времени уделять повседневным операциям.

Рассмотрите другие сценарии, такие как аренда офисного помещения, покупка другого здания или ремонт существующего помещения. Если вы сомневаетесь, найдите финансового советника или консультанта, который поможет оценить вашу ситуацию. После того, как вы тщательно определите свои цели, вы также можете привлечь инженеров, архитекторов и дизайнеров интерьеров, чтобы они помогли найти правильное решение для вас.

Каким бы ни было ваше решение, еще одним важным фактором, который следует учитывать, являются ваши долгосрочные потребности. Сможет ли здание вместить ваш рост в будущем? Вы же не хотите, чтобы ваше новое здание слишком быстро вырастало и вам приходилось делать дополнительные дорогостоящие инвестиции.

2. Делайте правильные прогнозы

Консультант банка может помочь вам определить доступность вашего проекта, сколько денег вам потребуется от начала до конца и правильные финансовые решения для ваших нужд. Это помогает начать с хорошего бизнес-плана, чтобы вы могли делать реалистичные прогнозы доходов; это поможет вам завоевать доверие кредиторов, что вы можете справиться с проектом такого масштаба, не подвергая опасности финансовое здоровье вашей компании.

3. Получите разрешение на строительство в порядке

После того, как вы приняли решение о строительстве, следующим шагом будет убедиться, что вы соблюдаете все местные правила и получаете правильное разрешение. Разумно сделать это как можно раньше, поскольку строительство без разрешения, очевидно, не вариант. Правила могут сильно различаться в зависимости от того, строите ли вы новые помещения, изменяете существующие помещения, меняете внешний вид здания или меняете его назначение.

Согласно канадскому законодательству, регулирование строительных проектов является обязанностью провинции и часто находится в ведении муниципалитетов. Строительные нормы и правила обычно применяются к новому строительству и традиционно касаются пожарной безопасности, прочности конструкции и здоровья жителей здания. В более поздние кодексы добавлены правила, касающиеся доступности для людей с ограниченными возможностями и энергосбережения.

Узнайте в своем муниципалитете, что вам разрешено делать с разрешением и без него.

4. Наймите хорошего архитектора или дизайнера

Отпугивая высокую стоимость услуг профессиональных проектировщиков зданий, предприниматели иногда пропускают такой важный шаг, как наем хорошего архитектора или дизайнера. Хотя вы можете подумать, что заранее экономите деньги, в конце концов вы проиграете из-за таких проблем, как неэффективное использование пространства. «Вы строите не просто коробку, — отмечает Олли. «Он должен соответствовать всем вашим требованиям».

Необходимо нанять экспертов, чтобы обеспечить функциональность и эффективность зданий. Например, на производственном предприятии вы должны быть уверены, что ваше здание и планировка могут вместить ваше оборудование. Консультанты BDC предлагают улучшения планирования и операционных процессов, которые помогают компаниям настроить производственные линии, максимально повышающие производительность и исключающие отходы.

5. Будьте реалистичны в отношении собственного участия

Олли предостерегает владельцев бизнеса от реалистичности в оценке того, сколько времени они могут посвятить проекту. Часто компании теряют бизнес во время строительных проектов, потому что команда менеджеров меньше сосредоточена на производительности и слишком беспокоится о новом здании. В зависимости от масштаба работы Олли рекомендует нанимать менеджеров проектов, которые могут позаботиться о сложной логистике и обеспечить слаженную работу дизайнера макета, архитектора, инженеров и подрядчиков.

«Спросите себя: действительно ли у меня есть навыки, чтобы собрать такой проект? Если ответ отрицательный, то наймите эксперта», — советует она. «Конечно, вы все равно должны присутствовать на площадке. , чтобы следить за тем, что там происходит». Но привлечение менеджера проекта может гарантировать, что вы сможете уделять равное внимание благополучию вашей компании. убедитесь, что ваши затраты сделаны правильно с самого начала BDC и другие банки могут предоставить полезные советы по оценке затрат и бюджетов, а также посоветовать, получаете ли вы справедливую цену за квадратный фут9.0003

Таким же образом предпринимателям следует опасаться цитат, которые кажутся слишком хорошими, чтобы быть правдой. «Всегда читайте включения и исключения в вашем контракте», — говорит Олли. «Кажущиеся незначительными детали, такие как мощение подъездной дорожки или оплата услуг по водоснабжению, могут сильно повлиять на цену, которую вы заплатите в конце».

7. Подготовьте план на случай непредвиденных обстоятельств

Тем не менее, не всегда возможно предсказать затраты, поэтому не забудьте покрыть дополнительные расходы с помощью плана на случай непредвиденных обстоятельств, составляющего от 5% до 10% от общей стоимости проекта. Даже при заключении контракта с фиксированной ценой можно упустить из виду такие аспекты работы, как дополнительные расходы на благоустройство территории, переделку электрики и сантехники для размещения оборудования и расходы на переезд.

8. Приведите свое финансирование в порядок

«Не ждите до последней минуты, чтобы узнать в своем банке о своих потребностях в финансировании», — говорит Олли. «С самого начала вовлекайте свой банк. Никогда не бывает слишком рано».

Консультант банка может помочь компаниям определить доступность здания и сколько денег им потребуется от начала до конца. Предприятиям, ищущим финансирование, следует рассчитывать на то, что они продемонстрируют, что у них хороший баланс и они показывают достаточную прибыль.

BDC предлагает финансирование строительства зданий, которое охватывает проекты от начала до конца. «Промежуточный кредит не требуется, потому что большое преимущество BDC заключается в том, что единый кредит распределяется по мере продвижения строительства. Вы сразу узнаете все свои финансовые затраты», — отмечает Олли.

9. Выберите правильного подрядчика

Очень важен компетентный подрядчик. Делая покупки, не учитывайте только заявленную цену подрядчика. Следует учитывать и другие критерии.

Убедитесь, что фирма лицензирована, финансово устойчива и готова предоставить рекомендации и гарантии на выполненную работу. Спросите, может ли ваш подрядчик предоставить гарантии максимальной цены, чтобы защитить вас от перерасхода средств. Такая предосторожность даст подрядчикам стимул предоставлять точные оценки и эффективно управлять затратами.

Архитекторы и банки часто могут направить вас к подрядчикам с хорошей репутацией. Эмпирическое правило состоит в том, чтобы получить по крайней мере три кавычки. «Это хороший знак, если они слушают вас и если вы чувствуете к ним сильную привязанность», — говорит Олли. «В конце концов, вы будете очень тесно сотрудничать друг с другом. Хороший подрядчик отведет вас в другие здания, которые они построили, и покажет вам свою работу. Вам нужна уверенность в том, что они собираются выполнить свои обещания».

Определите, есть ли у вашего подрядчика опыт строительства устойчивых зданий. Обязательно получите рекомендации от довольных клиентов, а также полную информацию о любых прошлых юридических спорах. Спросите, использует ли ваш подрядчик новые и инновационные методы строительства и в курсе ли новых способов достижения энергоэффективности.

Кроме того, убедитесь, что вы знаете, кто чем занимается. Мелкие подрядчики часто работают только в определенных географических районах и заключают субподряды с более крупными компаниями. Также убедитесь, что у вашей компании нет проблем с управлением денежными потоками.

10. Избегайте внесения изменений в последнюю минуту

Когда строительство здания уже началось, одной из самых распространенных ошибок является внесение изменений в последнюю минуту.

«Я называю это синдромом, пока мы здесь, давайте просто сделаем это», — говорит Олли. «Никогда не принимайте поспешных решений на месте, потому что это может привести к задержкам и перерасходу бюджета».

Она рекомендует владельцам бизнеса поддерживать тесный контакт с архитекторами или дизайнерами, чтобы убедиться, что любые изменения действительно необходимы, и не опустошить их кошельки. «Я видел слишком много хорошо управляемых проектов, которые превышали бюджет из-за решений, принятых в последнюю минуту», — говорит Олли. «Будь начеку от начала до конца».

11. Знайте роль членов вашей строительной бригады

В строительном проекте задействовано много людей, каждый из которых имеет свои особые обязанности. Часто проектировщика здания нанимают для наблюдения за его строительством, так как он лучше всего понимает ваши цели и параметры.

Вот типичное распределение ролей:

Владелец берет на себя общую ответственность за проект. Вы сами решаете, что строить, и следите за тем, чтобы работы проводились в соответствии с существующими законами и правилами. Вы также несете ответственность за выбор консультантов и подрядчиков.
Дизайнер работает с инженером и архитектором над планировкой здания. Ваш дизайнер может быть вашим представителем при разрешении конфликтов с подрядчиком или поставщиками.
Инженер и архитектор создают чертежи и функциональные спецификации, которые соответствуют законам, правилам и вашим требованиям. Как ваши представители, они проверяют работу, чтобы убедиться, что она выполняется в соответствии с чертежами и спецификациями.
Генеральный подрядчик или руководитель проекта берет на себя полную ответственность за строительные работы, включая закупку материалов, определение графика работ и наем рабочих.
Субподрядчики нанимаются генеральным подрядчиком для выполнения конкретных строительных задач, таких как установка электрооборудования, кровельные работы и установка системы отопления. Субподрядчики часто также специализируются на «основных работах» (фундаменты, полы, стены и крыша) или «отделочных работах» (внутренние стены, электричество, покраска и сантехника).
Поставщики обеспечивают генподрядчика необходимыми материалами, которые должны соответствовать отраслевым стандартам.
Наконец, муниципалитеты несут ответственность за проверку чертежей и инспекцию рабочих площадок, чтобы убедиться, что они соответствуют требованиям местных законов и правил.

12. Знайте, как разрешать конфликты

Почти неизбежно вам придется разрешать конфликты во время строительного проекта. Они могут включать несоответствия, возникающие на определенном этапе проекта, и должны быть урегулированы дизайнером, который представляет вас, и главным подрядчиком, который несет ответственность за всю работу, материалы и субподрядчиков.

Если вы сталкиваетесь с препятствиями, сначала поймите, кто за что отвечает. Как правило, все стороны, с которыми вы заключили договор, должны гарантировать, что их работа соответствует условиям договора. Это означает, что главный подрядчик несет ответственность за любые дефекты, возникшие в результате работы субподрядчиков или других нанятых лиц.

Во всех провинциях и территориях, кроме Квебека, в контракте излагаются обязательства в отношении материалов и качества изготовления.

Записи