Договор аренды нежилого помещения образец бесплатно: Образец договора аренды нежилого помещения

1. СТОРОНЫ . Настоящее Соглашение о коммерческой аренде («Договор») заключено [ММ/ДД/ГГГГ] между:

Арендодателем: [ИМЯ АРЕНДОДАТЕЛЬ] с почтовым адресом [ПОЧТОВЫЙ АДРЕС АРЕНДАТОРА] («Арендодатель») И

Арендатор: [ИМЯ АРЕНДАТОРА] с почтовым адресом [ПОЧТОВЫЙ АДРЕС АРЕНДАТОРА] («Арендатор»).

В дальнейшем Арендодатель и Арендатор (далее «Стороны») соглашаются заключить договор аренды коммерческой недвижимости на следующих условиях:

2. ПОМЕЩЕНИЕ . Арендатор соглашается арендовать имущество, расположенное по адресу [ПОЛНЫЙ АДРЕС СОБСТВЕННОСТИ] («Помещения»), вместе с правом входа и выхода и неисключительным использованием мест общего пользования.

3. АРЕНДУЕМОЕ ПОМЕЩЕНИЕ . Общая сдаваемая в аренду площадь помещений составляет [#] квадратных футов (SF).

4. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ(Я) . Арендатору разрешается использовать Помещения для следующих целей: [УКАЖИТЕ, ДЛЯ ЧЕГО АРЕНДАТОР БУДЕТ ИСПОЛЬЗОВАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ] «Разрешенное(ые) использование(я)». Любое использование Арендатором, не соответствующее Разрешенному(ым) использованию(ям), возможно только с предварительного письменного согласия Арендодателя.

5. НАЧАЛЬНЫЙ СРОК . Настоящее Соглашение имеет первоначальный период в [#] месяцев, начинающийся [ММ/ДД/ГГГГ] и заканчивающийся [ММ/ДД/ГГГГ] («Первоначальный срок»).

6. ЕЖЕМЕСЯЧНАЯ АРЕНДА . Сумма арендной платы составляет [СУММА] $ и выплачивается [#] числа каждого месяца.

7. ЗАЛОГ . В соответствии с условиями настоящего Соглашения, Арендатор должен заплатить [СУММА] $ в качестве гарантийного депозита для обеспечения выполнения Арендатором положений и условий настоящего Соглашения («Гарантийный депозит»). Если Арендатор соблюдает все положения и условия настоящего Соглашения, Гарантийный депозит или его остаток должны быть возвращены в течение [#] дней после истечения Срока.

8. ПЛАТА ЗА ЗАДЕРЖКУ . Если какие-либо платежи или сборы, причитающиеся Арендатору Арендодателю, не производятся в течение [#] календарных дней, Арендодатель взимает штраф за просрочку платежа в размере [СУММА] долларов США за каждый случай просроченной аренды.

9. ВАРИАНТЫ ПРОДЛЕНИЯ . Арендатор имеет возможность продлить настоящее Соглашение, предоставив уведомление не менее чем за [#] дней до любой даты прекращения действия. Первоначальный срок и любые периоды продления именуются «Срок действия».

10. ПРЕДОПЛАТА . После заключения настоящего Соглашения Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за первый месяц в размере [СУММА] долларов США и Гарантийный депозит в размере [СУММА] на общую сумму авансового платежа в размере [СУММА].

11. ВЛАДЕНИЕ . Владение начинается [ММ/ДД/ГГГГ], если не оговорено иное.

12. ВОЗМЕЩЕНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ . Арендатор возмещает, защищает и ограждает Арендодателя от всех убытков, ответственности, затрат, убытков и расходов, которые могут возникнуть или быть предъявлены в отношении любого лица или лиц, или имущества на или в местах общего пользования, в результате любого действия. действия или бездействие Арендатора, его агентов, сотрудников, приглашенных или любого лица или через них.

13. РАСХОДЫ . Соглашение будет определено следующим образом в отношении распределения расходов:

☐ – БРУТТО. Намерение Сторон состоит в том, чтобы этот Договор аренды считался «Арендом с доставкой», и поэтому Базовая арендная плата представляет собой всю сумму месячной арендной платы.

☐ – МОДИФИЦИРОВАННАЯ БРУТТО. Намерение Сторон состоит в том, чтобы настоящий Договор аренды считался «Модифицированным валовым договором аренды». В дополнение к Базовой арендной плате Арендатор обязан оплачивать следующие ежемесячные расходы: [СПИСОК РАСХОДОВ].

☐ – ТРОЙНАЯ СЕТКА (NNN). Намерение Сторон состоит в том, чтобы настоящий Договор аренды считался «Арендом с тройным нетто». В дополнение к базовой арендной плате Арендатор обязан оплатить все расходы на имущество, включая налоги на недвижимость, страхование здания и техническое обслуживание.

14. ПРАВО ВХОДА АРЕНДАТОРА . Арендодатель или агент Арендодателя могут войти в разумные часы, чтобы осмотреть или показать Помещения потенциальным кредиторам и покупателям, а также сделать все, что Арендодатель может потребовать сделать в соответствии с настоящим Соглашением или что Арендодатель может счесть необходимым для блага Помещений или любого здания. из которых они друг от друга.

15. УВЕДОМЛЕНИЯ . Любое уведомление по настоящему Соглашению считается достаточным, если оно отправлено заказным письмом и адресовано по адресам, указанным в Разделе 1. Если какая-либо из сторон желает получить письмо по другому адресу, его можно указать ниже:

• Арендатор: [АДРЕС УВЕДОМЛЕНИЯ АРЕНДАТОРА (ЕСЛИ ПРИМЕНИМО)]
• Арендодатель: [АДРЕС УВЕДОМЛЕНИЯ АРЕНДАТОРА (ЕСЛИ ПРИМЕНИМО)]

16. ПЕРЕДАЧА И СУБАРЕНДА . Арендатор не имеет права переуступать, передавать или обременять настоящее Соглашение каким-либо образом, а также не должен сдавать в субаренду Помещения или любую их часть или позволять любому другому лицу владеть ими без предварительного письменного согласия Арендодателя.

17. ЗНАКИ И ИЗМЕНЕНИЯ . Арендатор не имеет права размещать в Помещении какие-либо вывески, рекламные щиты или рекламу без предварительного письменного согласия Арендодателя.

18. ТОКСИЧНЫЕ ИЛИ ОПАСНЫЕ МАТЕРИАЛЫ . Арендатор не должен хранить, использовать или утилизировать какие-либо токсичные или опасные материалы в Помещениях, на них или около них без предварительного письменного согласия Арендодателя.

19. СОСТОЯНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ . Арендатор признает, что осмотрел Помещение и принимает Помещение в его нынешнем состоянии.

20. ЛИЧНОЕ ИМУЩЕСТВО . Арендодатель не несет ответственности за любую потерю или повреждение любого инвентаря, товаров, приспособлений, улучшений или личного имущества Арендатора в Помещениях или рядом с ними.

21. ПРИМЕНЕНИЕ ЗАКОНА . Арендатор обязуется соблюдать все законы, постановления, постановления и другие юридические требования, касающиеся Помещений и их использования, и Арендатор обязуется возмещать убытки, защищать и ограждать Арендодателя от расходов или ущерба, возникших в результате невыполнения этого требования.

22. СВЕТИЛЬНИКИ . За исключением личного имущества Арендатора и торгового оборудования, все здания, ремонт, переделки, дополнения, усовершенствования, установки и другое некоммерческое оборудование, установленное или возведенное на Помещениях Арендодателем или Арендатором или за их счет, должны принадлежат Арендодателю и должны оставаться и быть переданы вместе с Помещениями по истечении срока действия или расторжении настоящего Соглашения.

23. ПО УМОЛЧАНИЮ . Если: (a) Арендатор не соблюдает какие-либо положения, положения, условия или положения настоящего Соглашения; (b) Арендатор покидает или освобождает Помещения; (c) какое-либо ходатайство подано Арендатором или против него в соответствии с любым разделом или главой Федерального закона о банкротстве с поправками или в соответствии с любым аналогичным законом или статутом Соединенных Штатов или любого их штата; (d) Арендатор становится неплатежеспособным или совершает передачу в результате мошенничества кредиторов; (e) Арендатор совершает уступку в пользу кредиторов; или (f) управляющий назначается для Арендатора или любого из активов Арендатора, то в любом из таких случаев Арендатор считается неплатежеспособным.

24. ОТКАЗ . Права и средства правовой защиты Арендодателя по настоящему Соглашению, а также те, которые предусмотрены законом, являются кумулятивными, и ни одно из них не может исключать какие-либо другие права или средства правовой защиты.

25. ПОДЧИНЕННОСТЬ . Настоящее Соглашение должно всегда подчиняться любым существующим ипотечным кредитам и любым ипотечным кредитам, полученным в дальнейшем в отношении Помещений.

26. ПРЕЕМНИКИ . Положения, соглашения и условия настоящего Соглашения являются обязательными и действуют в интересах законных представителей, наследников, правопреемников и правопреемников каждой из сторон настоящего Соглашения.

27. ОРГАНИЗАЦИЯ . Арендодатель и Арендатор также обязуются и заявляют, что каждый из них имеет полное право, титул, власть и полномочия для заключения, исполнения и исполнения настоящего Соглашения.

28. ПОЛНОЕ СОГЛАШЕНИЕ . Настоящее Соглашение содержит полное соглашение между сторонами, и никакие изменения настоящего Соглашения не являются обязательными для сторон, если они не подтверждены соглашением в письменной форме, подписанным Арендодателем и Арендатором после даты его подписания. Если в настоящем документе указано более одного Арендатора, положения настоящего Соглашения применяются к таким Арендаторам и являются обязательными для них как вместе, так и по отдельности.

29. ПРИМЕНИМОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО . Настоящее Соглашение регулируется законодательством штата [ГОСУДАРСТВО].

30. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ .

[УКАЖИТЕ ЗДЕСЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ].

31. ПОДПИСИ . В УДОСТОВЕРЕНИЕ ЧЕГО стороны выразили согласие с условиями настоящего Соглашения своими подписями ниже в указанные даты.

Подпись арендодателя : _____________________________ Дата: [ММ/ДД/ГГГГ]
Имя печатными буквами: [ИМЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПЕЧАТНЫМИ РУКАМИ]

Подпись Арендатора : _____________________________ Дата: [ММ/ДД/ГГГГ]
Имя печатными буквами: [ИМЯ АРЕНДАТОРА ПЕЧАТНЫМИ РУКАМИ]

Подпись Агента : ____________________________DD_ Дата: [ММ/ДД/ГГГГ] YYYY]
Имя печатными буквами: [ИМЯ АГЕНТА ПЕЧАТНЫМИ РУКАМИ (ЕСЛИ ПРИМЕНИМО)]

Коммерческая аренда — это договор, используемый владельцем нежилого имущества для сдачи своего помещения в аренду квалифицированному предприятию или частному лицу. В отличие от аренды жилья, срок обычно больше (3-10+ лет), и арендатор может нести ответственность за некоторые или все расходы на недвижимость (налоги на недвижимость, страхование, содержание мест общего пользования и т. д.).

Коммерческая аренда обязывает арендатора и арендодателя соблюдать ряд условий аренды имущества, которое может использоваться в коммерческих целях. Короче говоря, процесс работает, когда арендодатель предлагает свою собственность в аренду, ведет переговоры с арендатором и подписывает договор коммерческой аренды.

• Шаг 1 – Поиск / аренда недвижимости
• Шаг 2. Проверка арендатора
• Шаг 3 – Переговоры
• Шаг 4 – Согласие Принципала
• Шаг 5 – Написание и подписание договора аренды
• Этап 6 – Свидетельство о праве собственности

Арендатор часто находит коммерческую недвижимость для аренды с помощью таких веб-сайтов, как Loopnet, Showcase и CityFeet. Арендаторам рекомендуется всегда обращаться к агенту по недвижимости, так как они редко будут обязаны платить при получении представительства. Агенты по недвижимости как арендодателя, так и арендатора будут делить комиссию, как указано в договоре о листинге арендодателя.

Комиссия рассчитывается исходя из общей суммы аренды за срок аренды. Например, если арендатор подписывает договор аренды на сумму 12 000 долларов США в год на 5 лет и комиссия составляет 5 %, причитающаяся комиссия составит 3000 долларов США .

Средняя комиссия за недвижимость в листинговом соглашении об аренде коммерческой недвижимости составляет от 3% до 8%.* Для объектов недвижимости в «районных центрах» средняя комиссия выше. Для объектов недвижимости в «торговых центрах» комиссии ниже из-за более продолжительного среднего срока аренды (помните, что комиссии зависят от продолжительности срока аренды).

• * Любое заявление, в котором упоминается «средняя комиссия», может быть истолковано как установление цен в соответствии с антимонопольным законодательством (15 Кодекса США, § 2 Закона Шермана).

В особенности для местных арендаторов арендодатель захочет узнать, с каким бизнесом или физическим лицом они имеют дело, прежде чем вести переговоры о какой-либо цене аренды. Поэтому арендаторов следует попросить заполнить Заявление на коммерческую аренду и предоставить свою личную информацию, включая номер социального страхования (SSN) и, если это юридическое лицо, свой федеральный идентификационный номер работодателя (FEIN).

Лучшие веб-сайты для проверки арендаторов коммерческих помещений

• MySmartMove (TransUnion) — для физических лиц
• Dun & Bradstreet — для предприятий

Документы, необходимые заявителю

• Заявление на коммерческую аренду
• Карточка социального обеспечения (или номер)
• Заполненная форма IRS SS-4 (для юридических лиц, имеющих FEIN)
• Налоги на бизнес за последние два (2) года (либо форма IRS 8879-S, либо форма IRS 1120S)
• Налог на доходы физических лиц за последние два (2) года (форма IRS 1040)

После того, как арендатор осмотрит помещение и проявит интерес к собственности, начинаются переговоры. При согласовании цены за квадратный фут ($/SF) стороны должны связаться с близлежащими объектами недвижимости, недавно сданными в аренду, чтобы найти аналогичных объектов . Лучший способ узнать «рыночную арендную плату» — узнать, сколько на самом деле платят другие арендаторы в этом районе.

Юристам/агентам требуется 1-2 недели для обработки большинства коммерческих договоров аренды. Таким образом, письменное соглашение с изложением согласованной арендной платы, обязанностей коммунальных служб и любых других расходов на имущество заключается до официального договора аренды. Эта информация может быть написана по электронной почте или внесена в письмо о намерениях. На данном этапе переговоров стороны остаются несвязанными друг с другом.

• Загрузка: PDF, Word (.docx), OpenDocument
• Посмотреть инструкцию
• Просмотреть образец

Нотариальное заверение – Договор аренды должен быть составлен и подписан всеми сторонами. Для любой аренды на общую сумму 50 000 долларов США или более настоятельно рекомендуется, чтобы коммерческая аренда была нотариально заверена. Использование нотариуса проверяет личность обеих сторон с помощью удостоверения личности, выданного государством.

eSignature — Для меньших договоров аренды рекомендуется, чтобы стороны подписывали коммерческий договор электронной подписью.

Гарантийный депозит – В отличие от лизинга жилья, нет максимального ограничения на сумму, которую можно потребовать в качестве обеспечительного депозита; арендодатель может взимать столько, сколько пожелает.

Большинство объектов недвижимости, реконструируемых или строящихся для арендатора, должны получить свидетельство о праве собственности , чтобы гарантировать, что здание было построено в соответствии с правилами местных норм. Обычно это делается путем обращения в конкретный строительный отдел муниципалитета и планирования инспекции.

После успешной проверки собственности и арендатору будет выдан Свидетельство о праве собственности, которое позволяет арендатору въехать и начать свою деятельность.

Выход из договора коммерческой аренды на законных основаниях и с минимальным влиянием на ваш кредитный рейтинг зависит от согласия арендодателя. Любое изменение договора аренды требует согласия обеих сторон. Поэтому арендодателю потребуется некоторая плата за расторжение договора или возможность субаренды, чтобы они могли получить соответствующую компенсацию.

Арендатор должен обратиться к арендодателю и объяснить, почему он не может продолжать текущий договор аренды. Если арендодатель признает, что арендатор больше не может платить арендную плату, он, скорее всего, согласится на условия, позволяющие ему освободить помещение.

Существует три (3) общих способа арендодатель позволит арендатору расторгнуть договор коммерческой аренды.

1. Хороший парень Пункт . Арендодатель освобождает арендатора от договора аренды после того, как он освободит помещение. Это может также включать штраф, например, оплату арендной платы за один (1) или два (2) месяца.
2. Платите до тех пор, пока не будет найден новый арендатор — Арендодатель освобождает арендатора от договора аренды только после того, как новый арендатор подпишет договор аренды. Арендатор будет обязан платить арендную плату до тех пор, пока не будет найден новый арендатор.
3. Возможность субаренды – Арендодатель не освобождает арендатора, но разрешает субаренду. Это будет поправка, добавленная к первоначальному договору аренды, которая позволяет арендатору продавать недвижимость и подписывать договор субаренды с новым предприятием или частным лицом. Арендатор будет по-прежнему обязан продолжать платить арендную плату в соответствии с первоначальным соглашением с арендодателем.

После согласования переговоров арендатор может освободить помещение. Арендатор должен будет оставить имущество в том же или подобном состоянии, в котором оно было представлено при въезде.

В большинстве случаев, когда арендатор уезжает раньше срока, гарантийный депозит конфискуется арендодателем.

Проверка договора аренды нежилого помещения

Состав:

• Аренда нежилого помещения
• Возможные проблемы при аренде нежилого помещения
• Как индивидуализировать помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости?
• Как индивидуализировать помещение, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости?
• Проверка договора аренды нежилого помещения
• Продление или перезаключение договора аренды нежилого помещения
• Расторжение договора аренды нежилого помещения
• Типичные ошибки договоров аренды
• Субаренда и в чем ее опасность.

Аренда нежилых помещений

Для заключения договора аренды нежилых помещений существенными условиями являются:

• предмет договора.
• размер арендной платы.

Если стороны при заключении договора не пришли к соглашению о существенных условиях, суд может признать договор недействительным. При этом стороны не могут ссылаться на недействительность договора, если они подтвердили ее своими действиями. Таким образом, арендатор, принявший помещение от арендодателя и уплативший арендную плату, лишается права заявлять о недостижении соглашения.

Возможные проблемы с арендой нежилого помещения

Во избежание проблем в будущем лучше перед подписанием договора проверить договор аренды нежилого помещения. Только квалифицированный юрист сможет указать на слабые и спорные моменты в тексте документа. Однако и сторонам договора полезно знать, на что обращать внимание.

Итак, важно индивидуализировать предмет договора, то есть описать и определить нежилые помещения, которые сдаются в аренду. Укажите, что он передается платно и только на время.

Как индивидуализировать помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости?

Необходимую информацию вы найдете на правительственном сайте (Росреестр) благодаря службе справочной информации об объектах недвижимости. На этом же сайте можно заказать выписку из реестра государственного имущества (ЕГРН) в электронном виде, где также будут отражены все необходимые сведения.

Указать в договоре аренды нежилого помещения:

9Кадастровый номер 0016.
• адрес.
• площадь в квадратных метрах.
• назначение.
• комнатный, этажный.
• номер комнаты на плане этажа.

Во избежание споров о согласовании объекта приложите к договору свежую выписку из ЕГРН и технический план помещения. На графической части плана отображается расположение помещений – такое требование вы найдете в статье 24 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества.

Как индивидуализировать помещение, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости?

Это немного сложнее, так как такое имущество не стоит на кадастровом учете, и получить выписку невозможно. Для индивидуализации такого помещения укажите в договоре:

• индивидуальные характеристики здания, в котором находится помещение.
• индивидуальные характеристики номера.

Другими словами, опишите его местоположение и укажите район. Вы можете сделать описание границ помещения в текстовом виде или подготовить графическое изображение (схему, план). Главное, чтобы было понятно, какую часть здания арендодатель передал в пользование арендатору.

Даже при отсутствии сведений о части предмета аренды в государственном кадастре недвижимости такое описание, подписанное сторонами, позволит зарегистрировать договор аренды нежилого помещения.

Проверка договора аренды нежилого помещения

Это трудоемкая процедура, требующая подготовки и глубоких знаний предмета. Профессиональную проверку договора аренды нежилого помещения может провести только опытный юрист.

Экспертиза проходит в несколько последовательных этапов:

1. Проверка прав собственности, наличие обременений. Для этого эксперт заказывает выписку из ЕГРН.
2. Проверка статуса юридического лица или индивидуального предпринимателя через официальный сервис ФНС России.
3. Определение наличия у арендодателя юридических споров, наличия долгов.
4. Изучение плана помещения, уточнение метража, сверка с обмерами и документами. Проверка расположения стен и комнат на соответствие плану.
5. Распределение пожарных рисков и ответственности за оборудование в договоре.
6. Уточнение потенциально спорных моментов, например, можно ли в одностороннем порядке поднять арендную плату, предусмотрены ли арендные каникулы, дано ли согласие на вывеску, есть ли счетчики и так далее.
7. Проверка по пунктам, касающимся ответственности за содержание придомовой территории, запрет на возмещение неотделимых улучшений.
8. Уточнение условий оплаты при одностороннем отказе от договора. Если стороны предусмотрели возможность расторжения договора в одностороннем порядке.
9. Определение того, кто зарегистрирует договор, позаботится об оплате пошлин и посещении государственного органа (МФЦ).

Продление или перезаключение договора аренды нежилого помещения

На практике под перезаключением договора понимается подписание нового документа с теми же или измененными условиями. Продление договора аренды на тот же срок и на тех же условиях имеет место, если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Продление — продление срока договора аренды нежилого помещения. Возможен только до истечения первоначального срока его действия: по соглашению сторон или автоматически при наличии соответствующего пункта в самом документе.

Если договор аренды является договором присоединения, то это происходит путем подписания арендодателем проекта договора, подготовленного арендатором. В типовом проекте договора остается только договориться о самом договоре и прописать размер арендной платы, реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут различаться в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.

При этом в каждом конкретном случае наниматель может по согласованию с наймодателем изменить отдельные условия типового договора. Например, если арендатор настаивает на включении в договор неустойки в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В любом случае при составлении договора аренды и на стадии согласования его условий с арендатором юристу арендодателя необходимо проверить три основных вопроса. А именно, соответствует ли текст договора:

• законодательство.
• договоренностей с арендатором уже достигнуто.
• оптимальное распределение прав и обязанностей между сторонами с точки зрения арендодателя.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Гражданским законодательством предусмотрены следующие права сторон.

• расторжение договора по соглашению сторон или по заявлению одной из сторон в судебном порядке.
• отказ от договора (его исполнения), если договор заключен на неопределенный срок или такое право предусмотрено договором.

В этом случае договором аренды могут быть установлены и иные основания для досрочного расторжения договора.

Следует отметить следующее. Во-первых, типовой договор не содержит конкретных условий использования предмета аренды, поскольку назначение сдаваемого в аренду нежилого помещения может быть различным: от коммерческого до офисного.

Во-вторых, во многих нормах ГК РФ, регулирующих правоотношения сторон по договору аренды, указано, что положение статьи имеет силу, если иное не предусмотрено договором. То есть законодатель предоставляет сторонам исключительное право при заключении договора устанавливать именно те условия, которыми они в дальнейшем будут руководствоваться по обоюдному согласию. И это обстоятельство необходимо учитывать.

Распространенные ошибки договоров аренды

Первая ошибка – игнорирование существенных условий договора. Например, неуполномоченное лицо может подписать соглашение. Либо одна из сторон не имеет права собственности на объект. Было бы серьезной ошибкой не указать срок договора, порядок его изменения, продления, расторжения. Условия оплаты, штрафы и пени должны быть четко указаны в тексте.

Договор аренды имеет четкие требования, в случае игнорирования которых он может считаться незаключенным. Подписанный договор должен соответствовать требованиям законодательства и делового оборота.

Вторая распространенная ошибка: отсутствует полное описание предмета договора и не указываются его отдельные данные. В этом случае невозможно установить предмет аренды, а значит, договор легко оспорить.

Третья ошибка — отсутствие актов приемки. На практике при отсутствии приемки и передачи (возврата) объекта договор считается действительным (даже если сроки договора истекли).

Ошибка четвертая: попытка расторгнуть договор в одностороннем порядке, если это не предусмотрено самим документом. В соответствии с действующим законодательством, если в договоре аренды не указана возможность одностороннего отказа от исполнения с предварительным письменным уведомлением, то такие договоры расторгаются только в судебном порядке.

Также не следует полагать, что при наличии штрафных санкций за досрочное расторжение договора в виде обеспечительных платежей с этим ничего нельзя поделать. На самом деле эти штрафы можно оспорить, если вы уведомили арендодателя о расторжении договора за 3 месяца (в зависимости от условий договора).

Было бы ошибкой не соблюдать претензионный порядок разрешения споров. Если это условие присутствует в договоре, то оно является обязательным для сторон, заключивших договор. В противном случае суд оставит иск без рассмотрения.

Также было бы ошибкой полагать, что обращаться к юристу нужно только после возникновения спора. Если вы обращаетесь за консультацией и юридическим анализом сделки до ее заключения, то защитите себя от навязываемых и невыгодных условий аренды.

Субаренда и в чем ее опасность.

Риск досрочного расторжения договора субаренды намного выше, чем в случае аренды. Таким образом, условия, при которых субарендатор будет вынужден вернуть полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в договоре субаренды. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды.

Кроме того, субарендатор серьезно зависит от честности первоначального арендатора. Риск негативных последствий в этом случае несет не только субарендатор, вынужденный возвратить полученное имущество, но и арендатор, на которого в связи с этим может возлагаться обязанность по возмещению убытков партнера по сделке.

Для обеспечения интересов обеих сторон необходимо сопоставить основания досрочного расторжения договора субаренды с аналогичными нормами в исходном договоре аренды. Если в договоре субаренды предусмотрен тот же или больший перечень оснований, риск того, что субаренда вернет имущество без учета этих требований, снижается.

Важным риском договора аренды является то, что прекращение его действия влечет за собой прекращение договора субаренды. Однако субарендатор имеет право заключить договор аренды, но фактически это неосуществимо при отказе собственника. Поэтому субарендатор, вкладывающий деньги в помещение, получающий лицензии на определенное помещение, подвергается большому риску, в этих случаях лучше выбирать прямой договор аренды.

Также необходимо проверить запрет в договоре аренды на заключение договоров субаренды, так как заключение договора вопреки этому запрету влечет его недействительность. Кроме того, необходимо проверить соблюдение условий договора субаренды, так как несоблюдение этих требований также может повлечь за собой негативные последствия.