Договор аренды нежилого помещения юридическим лицом у физического лица: Договор аренды нежилого помещения между юридическим и физическим лицом в 2021 году

Содержание

Договор аренды нежилого помещения между юридическим и физическим лицом в 2021 году

Автор: Александра Рожкова

Договор аренды нежилого помещения между юридическим и физическим лицом подтверждает факт заключения соответствующей сделки на определенных сторонами условиях. Что необходимо отразить в документе для снижения возможности возникновения спорных ситуаций, читайте далее.

Образец и пример заполнения

Договор аренды, в том числе и нежилого помещения, заключается на основании правил, установленных главой 34 Гражданского Кодекса РФ.

По договору аренды одна сторона – арендодатель передает другой стороне – арендатору нежилое помещение во временное пользование. В качестве арендатора и арендодателя могут выступать как физические, так и юридические лица.

Договор аренды, заключаемый с юридическим лицом, должен быть оформлен письменно и при необходимости зарегистрирован Росреестром. Обязательная госрегистрация предусмотрена, если срок действия документа составляет более 12 месяцев. Договор может быть заключен на любой срок. При необходимости досрочного расторжения сторона – инициатор обязана известить другую сторону минимум за 3 месяца. Смотрите также: уведомление о расторжении договора аренды по инициативе арендатора.

Основные пункты договора аренды

Договор временного пользования недвижимости должен отражать следующие аспекты:

  • наименование документа, дата и место составления;
  • реквизиты сторон соглашения. Для физического лица указываются ФИО, адрес проживания и паспортные данные. Для юридических лиц и ИП рекомендуется указывать наименование предприятия, ИНН, адрес расположения, ФИО руководителя или законного представителя, действующего на основании доверенности, реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя;
  • описание имущества, передаваемого в аренду: адрес расположения здания, площадь, количество этажей, наличие коммунальных сетей, предполагаемое использование, реквизиты документа, подтверждающего право собственности арендодателя;
  • размер ежемесячной арендной платы, порядок и сроки ее внесения;
  • права и обязанности сторон соглашения:
  1. Арендодатель обязан следить за состояние недвижимого имущества и своевременно устранить повреждения, в том числе коммунальных систем.
  2. Арендатор обязан поддерживать переданное во временное пользование помещение в надлежащем виде, своевременно извещать арендодателя о возникших неисправностях, своевременно вносить плату, установленную соглашением.
  3. Стороны имеют право продлить договор аренды по истечении срока действия первичного соглашения.
  • срок аренды;
  • условия изменения или расторжения соглашения;
  • ответственность сторон, наступающая в случае нарушения существенных условий договора. Соглашением может быть установлена ответственность:
  1. В виде штрафа за нецелевое использование помещения.
  2. В виде пени за просрочку выплаты арендного платежа.
  3. В виде определенной суммы или суммы причиненного ущерба, возникшего по вине арендатора.
  4. В виде снижения арендной платы при выявлении каких-либо недостатков помещения, в том числе и в ходе использования.
  • порядок разрешения споров. Перед решением споров в судебном порядке требуется соблюсти досудебный порядок урегулирования конфликта;
  • прочее. Рекомендуется отметить, что:
  1. На момент заключения настоящего соглашения недвижимость, передаваемая в пользование арендатору, не заложена, не арестована, не является причиной судебного разбирательства.
  2. Договор составлен в определенном количестве экземпляров, каждый из которых храниться в конкретном месте.
  3. Соглашение вступает в силу с момента подписания или государственной регистрации.
  4. Любые изменения должны быть оформлены соответствующими документами, прилагаемыми к основному договору.

Прикладываемые документы

Чтобы корректно заполнить бланк договора потребуется предварительно подготовить следующие документы:

  • паспорт физического лица, являющегося одной из сторон соглашения;
  • свидетельство о государственной регистрации ООО или юридического лица, открытого в иной форме;
  • доверенность или иной документ (устав компании, положение о выборе руководителя и так далее), которым подтверждаются полномочия представителя юрлица;
  • документы на помещение, передаваемое в пользование: свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН, которыми подтверждается право собственности, технический паспорт.

Для государственной регистрации соглашения дополнительно потребуются:

Основания для расторжения

Договор аренды нежилого помещения может быть расторгнут:

  • по истечению срока действия соглашения;
  • по обоюдному согласию до истечения установленного срока;
  • досрочно, по инициативе одной из сторон сделки.

Причинами расторжения договора по инициативе арендодателя могут являться:

  • систематические задержки внесения арендной платы;
  • использование помещения по нецелевому назначению, установленному договором;
  • ухудшение состояние строения/помещения;
  • продажа помещения;
  • передача помещения в субаренду без согласия с собственником.

Арендатор может потребовать досрочного расторжения соглашения по следующим причинам:

  • в ходе использования помещения обнаружены существенные недостатки, препятствующие ведению деятельности;
  • несогласованное повышение арендной платы;
  • выявление иного владельца строения;
  • иные нарушения условий договора со стороны арендодателя.

На что обратить особое внимание при оформлении

Перед подписанием арендного соглашения необходимо:

  • проверить документы, которыми подтверждается право собственности на помещение, передаваемое во временное пользование. Отсутствие права собственности является основанием для признания соглашения недействительным;
  • если договор аренды заключается представителем собственника помещения, то требуется предоставление письменной доверенности на выполнение данного действия, заверенной нотариально;
  • договор аренды не может быть безвозмездным. Отсутствие установленной арендной платы приводит к недействительности соглашения;
  • четко утвердить все основные аспекты: сроки действия договора, конкретизация помещения, размер и порядок внесения арендной платы. Отсутствие какого-либо условия может привести к возникновению спорных ситуаций;
  • порядок оплаты коммунальных платежей. Комуслуги могут оплачиваться арендатором самостоятельно или включаться в сумму арендной платы. В последнем случае оплата производится арендодателем;
  • получение арендной платы подлежит налогообложению. Если арендодателем является физическое лицо, то уплачивается НДФЛ в размере 13%. Юридические лица вносят арендные платежи в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Аренда помещения у физлица юрлицом

При аренде помещения у физического лица юридическим лицом под офис, магазин или склад существует ряд особенностей, о которых необходимо знать. Компании вправе заключать договора аренды с как с юридическими, так и с физическими лицами. Но если с юрлицами все довольно просто: достаточно перечислять плату и принимать к расходам выставленные акты по аренде и коммунальным услугам, то с обычными гражданами все несколько сложнее: необходимо удерживать из платы НДФЛ и выступать налоговым агентом.

Аренда помещения у физического лица юридическим лицом

При заключении договора аренды в первую очередь необходимо выяснить, является ли физическое лицо самозанятым гражданином или индивидуальным предпринимателем. Если да, то взаимодействие по договору аренды аналогично порядку учета аренды с юрлицом: ИП и самозанятые сами платят свои налоги от получаемой арендной платы в зависимости от выбранного режима налогообложения. Если же нет, то организация при заключении соглашения об аренде помещения у физического лица недвижимости, выступает налоговым агентом согласно ст.226 Налогового Кодекса.

Необходимо с суммы арендной платы в обязательном порядке удерживать при аренде у физического лица НДФЛ по ставке 13% у резидентов и 30% у нерезидентов, и потом перечислять плату за минусом удержанной суммы (п.2 ст.226, ст.228 НК РФ). Уплата налога производится не позднее дня, следующего за моментом перечисления аренды по тому же КБК, что и для уплаты НДФЛ с зарплаты.

По арендодателям-физлицам, с выплат которым удерживается НДФЛ необходимо вести налоговые регистры НДФЛ, ежеквартально указывать данные по выплатам в отчете 6-НДФЛ, а по окончании года подать справку 2-НДФЛ. При этом код дохода в данной справке — 1400. Страховыми взносами в фонды арендная плата не облагается. Что касается возмещения коммунальных услуг по оплате электроэнергии, воды, мусора и т. п. то они НДФЛ не облагаются, с них удерживать налог не следует. Об этом говорится в письме Минфина № 03-04-06/12985 от 17.04.2013 г. Платить НДС с сумм перечисляемой арендной платы также не нужно.

Перекладывать обязанность по уплате НДФЛ на арендодателя не разрешено: об этом прямо сказано в письме Минфина №03-04-05/49369 от 27.08.2015 г. Требовать от физлица регистрации ИП для последующего заключения договора аренды также неправомерно: в российском законодательстве подобного условия нет. Физические лица вправе сдавать в аренду как жилые, так и нежилые помещения, принадлежащие им на праве собственности (п.1 ст.209, п.1 ст.213, ст.608 ГК РФ). Они владеют, пользуются и распоряжаются недвижимостью на свое усмотрение согласно ст.209 ГК РФ.

Правила составления договора

Аренда помещения у физлица юрлицом оформляется договором в письменной форме (ст.434, 609 ГК РФ), при составлении которого ориентируются на нормы гл.34 Гражданского Кодекса. Согласно ст.606 арендуемое помещение передается арендатору после того как будет внесена плата. Что должно быть отражено в договоре:

1. Реквизиты обеих сторон: для физлица это паспортные данные, ИНН, адрес, реквизиты его банковской карты.

2. Технические характеристики объекта аренды на основании правоустанавливающих документов:

  • кадастровый и инвентарный номера;

  • точный адрес с указанием этажа, кабинета или офиса, которые желательно выделить на поэтажном плане штриховкой, цветом или обводкой;

  • площадь помещения;

  • функциональное назначение: жилое, нежилое.

3. Условия эксплуатации помещения: офис, склад, торговые площади.

4. Сумма выплаты и порядок оплаты

5. Порядок возмещения коммунальных расходов и услуг связи в помещении.

Без точных эксплуатационно-технических характеристик и подробного адреса договор не будет считаться действительным (ст. 607 ч.3 ГК). Для удобства можно указать форму расчетов за арендуемое недвижимое имущество: наличными или безналичным путем на счет карты. В случае расчета наличными компания-арендатор обязательно оформляет расходно-кассовый ордер при выплате. Размер оплаты по договору аренды не должен меняться чаще 1 раза в год согласно части 3 ст.614 ГК.

Что касается срока действия договора аренды, его необходимо указать в тексте, иначе соглашение будет считаться заключенным на неопределенный период. Все договоры аренды с физлицами, срок действия которых превышает 1 год, обязательно регистрируются в Росреестре согласно указаниям статьи 609 ГК РФ. Официальной датой вступления данного в силу в этом случае считается дата регистрации в Росреестре. Как правило, многие компании, заключая договор с обычными гражданами, указывают срок действия договора 11 месяцев, чтобы избежать регистрационной процедуры и дополняют договор фразой об автоматической пролонгации.

В каких случаях требуется получение статуса ИП

Некоторые физлица при заключении договора аренды с компаниями на нежилые помещения беспокоятся о том, что их привлекут к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность. Чтобы понять, когда нужно регистрироваться в качестве ИП или самозанятого, приведем несколько критериев.

1. Регулярность совершения сделок по сдаче в аренду: то есть сдается не одно, два помещения, а несколько, причем одним и тем же юрлицам.

2. Недвижимость постоянно приобретается или строится, а затем сдается в аренду гражданам и компаниям.

3. По всем операциям ведется учет.

4. Выручка от сданного в аренду имущества поступает регулярно и бесперебойно.

5. Договора аренды заключаются на срок свыше 1 года.

Все эти факторы в совокупности подтверждают ведение предпринимательской деятельности, направленной на стабильное получение дохода. В таких ситуациях гражданину для избежания штрафных санкций лучше всего открыть ИП или зарегистрировать ООО, выбрав режим налогообложения УСН 6%: это будет безопаснее и дешевле, чем недополучать 13% с сумм арендной платы.

Образец договора аренды офиса с физическим лицом

Предприниматели нередко сталкиваются с такими проблемами, как необходимость получения арендных помещений с целью произведения различного рода коммерческих предприятий.

Когда производится аренда помещений у физических лиц, нередко происходит возникновение некоторых бухгалтерских вопросов.

В особенности, речь идет о возможности включения оплаты по аренде помещений в сферу расходов у физических лиц, не являющихся  предпринимателями.

 

Специфика выполнения процедуры

Арендные договоры с физическими лицами-собственниками не имеют принципиальных отличий, по сравнению с арендными договорами с юридическими лицами.

В качестве обязательных реквизитов следует указать следующие положения: 

  • адреса мест, где располагается арендуемое помещение, координаты ваших организаций в зданиях, площади в арендуемых помещениях.
  • Сумма по арендным платам, порядки и специфика по их внесению. Подобные договора аренды офиса не предполагают указание «НДС», ведь физические лица не относятся к числу тех, кто их выплачивает, следовательно, прописывание последнего не является целесообразным и правомерным.

Когда не производится выполнение вышеперечисленных условий, арендные сделки не считаются недействительными, следовательно, арендные договоры не вступают в действие.

 

Особенности создания договоров

До того, как производится процедура по подписанию арендных договоров с физическими лицами, рекомендуется попросить хозяев данных помещений произвести ознакомление с регистрационными свидетельствами по данным собственностям, включая выписку «ЕГРП» с ближайшими датами.

Таким образом, у вас появится полная убежденность в том, что арендодатели на самом деле считаются полноправными имущественными собственниками по интересующим вам объектам, следовательно, передаваемые помещения относятся к нежилому фонду.

Что касается формы по арендным договорам, они считаются совершенно стандартными. Процедура по государственному регистрированию договоров считается обязательной, когда сроки по действию договоров равняются одному году и выше.  В противном случае, разговор о регистрации не является целесообразным.

Помимо всего прочего, сделки считаются заключенным исключительно после того, как имели место регистрационные действия, иначе незарегистрированные договоры не наделаются должными юридическими полномочиями. 

Ниже расположен типовой бланк и образец договора аренды офиса с физическим лицом вариант которого можно скачать бесплатно.

Как заключить договор аренды между ООО и физическим лицом: 3 правила

Аренда нежилых помещений практически всегда оформляется одинаково. Наименования сторон и их особенности не влияют на решение данного вопроса. Есть лишь некоторые нюансы, учёт которых обязателен.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56. Это быстро и бесплатно!

О регламентации и основных понятиях договора аренды нежилого помещения

Гражданский Кодекс РФ становится основным документом, который регламентирует любые сделки, связанные с наймом жилья. Этому конкретному вопросу посвящается отдельная глава 35 в данном Кодексе.

Съём жилья для временного проживания или использования доступен не только физическим, но и юридическим лицам. Для первого варианта характерно заключение соглашения по найму.

Во втором случае предпочтение отдают именно классической аренде. Последний случай регламентируется уже статьёй 34 в ГК РФ.

Если съёмщиком становится организации, заключение договора аренды обязательно.

Договор найма жилого помещения имеет несколько главных особенностей, описанных в законе.

  1. Даже для юридических лиц доступно использование помещений для проживания там кого-либо из сотрудников.
  2. Всего у договора две стороны – наймодатель и наниматель. Одна передаёт свою собственность в распоряжении другой. При этом не за бесплатно, а за определённую плату.

Если требование о назначении помещения не выполняется, одна из сторон может расторгнуть договор. И применять различные меры наказания. Начиная от штрафных санкций, и заканчивая временным прекращением деятельности.

Что такое родовой сертификат и что с ним делать? Подробности по ссылке.

Единственно возможная законная цель приобретения жилья юридическим лицом по данной схеме – предоставление своим сотрудникам для проживания.

А вот с нежилыми помещениями ситуация складывается иначе. Его как раз разрешается использовать либо для осуществления хозяйственной деятельности, либо для регистрации юридического адреса.

При этом у юридических лиц нет права заключать договор субаренды на тот или иной объект.

Акт приёмки-передачи нежилого помещения.

Какие требования предъявляются к договору между физическим и юридическим лицом (ООО)?

Договор найма и аренды – это совершенно разные явления. Действуют следующие основные правила для заключения договоров аренды. В том числе, между юридическим и физическим лицом.

Юридические и физические лица заключают договора друг с другом только в письменной форме. Это требование распространяется вообще ко всем сделкам, где хотя бы одна из сторон наделена статусом юридического лица.

Как составить договор аренды нежилого помещения между физическими лицами? Правила и образец смотрите в этой статье.

Есть и другой важный нюанс. Договоры делятся на два типа в зависимости от того, на какой срок они заключаются.

  • Долгосрочный. Такие соглашения заключаются на один год и больше.
  • Краткосрочный. С периодом до одного года.

Стороны могут самостоятельно определить, на какое время оформляют документ. И включить условия о возможном продлении, либо вообще обойтись без такового. Если конкретное время соглашения отсутствует, то срок считается неопределённым.

Ещё одно правило заключается в обязательном прохождении государственной регистрации. Для найма это необязательно. А вот при аренде без данной процедуры никак не обойтись. Срок действия в данном случае никакой роли не играет.

Стороны обладают такими же правами и обязанностями, что перечисляются в стандартных договорах.

Собственники должны своевременно предоставлять жильё съёмщикам. И следить за тем, чтобы состояние объекта было пригодным для проживания, либо для использования по назначению.

Дополнительные положения могут касаться размещения вывесок и объявлений, пролонгации договора, либо досрочного расторжения.

Как прописать ребёнка по месту прописки матери? Способы и правила вы найдёте по ссылке.

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения.

В чём ещё особенности составления?

По сравнению с договором найма, аренда имеет одно важное преимущество – её гораздо проще расторгнуть. Собственники наделяются гораздо большими правами, а ограничения на них действуют в меньшем количестве.

Расторжение договора не доставит хлопот, если:

  1. Одна из сторон нарушает условия, описанные в документе.
  2. Сделка относится к бессрочным. Главное – чтобы одна сторона уведомила вторую о своём желании прекратить действие соглашения.
  3. Истекает срок действия документа.

Основания для расторжения можно включать не только стандартные. Но и те, что предусмотрят сами стороны, по предварительному согласованию друг с другом.

Сколько квадратных метров положено на человека? Нормы смотрите по ссылке.

Когда составляется договор аренды, специалисты рекомендуют учесть следующие нюансы.

  • Обязательно учесть, в каком порядке оплачиваются коммунальные платежи. Они могут иметь вид фиксированной суммы, либо лимита, выданного на использование определённых услуг.
  • Желательно включить условие, согласно которому собственник всегда должен знать о том, кто находится на объекте, и в каком количестве.
  • Срок более одного года для таких договоров первоначально не желателен.

Условие про коммунальные платежи важно, если юридическое лицо выступает съёмщиком. Для бухгалтерии зачастую неудобно разбираться с оплатой этих долгов каждый месяц. Благодаря фиксированным размерам платежей процесс будет автоматизирован, меньше вероятности допустить ошибку.

Где можно скачать образец договора?

Образец договора аренды нежилого помещения между юридическим (ООО) и физическим лицом качайте здесь.

Договор между двумя юридическими лицами тоже возможен, но на практике он встречается не очень часто. К договорам на нежилые помещения в таких ситуациях предъявляются те же требования, что и к стандартным документам.

Какие документы необходимы для получения материнского капитала? Полный список смотрите в данной публикации.

Договор аренды нежилого помещения.

Выводы

Иногда выставляют дополнительное требование по заключении предварительного соглашения с собственником. Этот документ помогает защитить права каждой из сторон на случай, если вторая передумает. В нём съёмщик выражает желание воспользоваться тем или иным помещением в ближайшем будущем.

Что такое ОДН и как это рассчитывается? Объяснение и способы расчёта есть в данной публикации.

Главное – перечислить подробно все условия, связанные с арендой объекта. Это позволит регламентировать отношения и разрешить конфликтные ситуации, если они возникнут. Документы обычно подписывают собственники компании или генеральный директор.

Желательно предусмотреть возможность выкупа объекта в дальнейшем. Для этого в помещениях определяют отделимое и неотделимое имущество. Нужно прописать, кто и как будет распоряжаться улучшениями, если их вносит арендатор. Лучший вариант – компенсация.

Отделимые улучшения с имуществом – то, что арендаторы могут забрать в новый офис, когда меняют адрес. За него платит владелец, если это предусмотрено в договоре.

Как рассчитать налог на доходы от аренды жилья смотрите в этом видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже: | 1 Reply

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Особенности аренды имущества юридическим лицом у физического лица

В предпринимательской среде часто поднимается вопрос об аренде основных средств.

В предпринимательской среде часто поднимается вопрос об аренде основных средств. В соответствии с законодательством юридическое лицо может арендовать основные средства у другого юридического лица, у предпринимателя без образования юридического лица и у физического лица. При этом арендная плата может быть предусмотрена договором, а может и отсутствовать (безвозмездный договор аренды).

Возмездный договор Договор аренды между юридическим лицом - арендатором и физическим лицом - арендодателем может предусматривать оплату (возмездный договор). Согласно п. 2 "ч" "Положения о составе затрат...", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.08.92 552, в себестоимость продукции (работ, услуг) включается плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов, принадлежащих предприятиям, организациям и учреждениям. Поскольку имущество физического лица, не являющегося предпринимателем, к основным производственным фондам не относится, то включение арендатором платы за аренду такого имущества в состав затрат неправомерно. Данной точки зрения придерживается президиум Высшего арбитражного суда. В качестве примера можно привести Постановление Высшего арбитражного суда от 27.02.96 4342/95. Однако следует принять во внимание, что решения арбитражных судов (включая Высший арбитражный суд) не являются нормативными актами, обязательными для общего применения. В свою очередь, Минфин РФ в своем Письме от 10.02.99 04-02-05/1, которое носит нормативный характер, указывает, что "организация, арендуя у физического лица, не являющегося предпринимателем, объект собственности, может списывать расходы по аренде, подтвержденные документально, на затраты производства". Добавим, что при рассмотрении арендатором вопроса об отнесении арендной платы на затраты производства необходимо учитывать положения ст. 606-670 Гражданского кодекса РФ. В этих статьях даны общие и конкретные положения по всем видам аренды.

Аренда помещений Налогоплательщики - физические лица, сдающие в аренду нежилые помещения, подлежат в обязательном порядке постановке на учет в налоговых органах. Налогообложение таких физических лиц, получающих доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, осуществляется в соответствии со ст. 12 Закона РФ от 07.12.91 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" и разделом IV Инструкции ГНС 35 от 29.06.95. Если выплаты по договору аренды, заключенному между предприятием и физическим лицом, произведены физическому лицу, то выплаченные суммы рассматриваются в качестве дохода, подлежащего налогообложению в порядке ст. 13 Закона РФ от 07.12.91 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" у источника его выплат. Таким образом, в соответствии с указанным законом, организация обязана удерживать подоходный налог с суммы арендной платы, перечислять налог в бюджет и не реже одного раза в квартал сообщать налоговым органам по месту своего нахождения сведения по Форме 3 о выплаченном доходе физическому лицу. Это подтверждает Письмо ГНС от 04.07.97 СШ-6-08/502. В соответствии с ним, стоимость ремонта помещения, сданного в аренду, произведенного за счет арендатора (субарендатора), подлежит включению в совокупный налогооблагаемый доход физического лица. Все суммы коммунально-эксплуатационных платежей и стоимость услуг телефонной связи, оплата которых производится арендатором (субарендатором), также включаются в совокупный доход арендодателя - физического лица и подлежат обложению подоходным налогом в общем порядке. Организация, арендуя у физического лица объект собственности, может самостоятельно списывать подтвержденные документально расходы на затраты производства, а выплаченная физическому лицу сумма отражается по статье "Оплата труда" как вознаграждение или может быть отнесена на счет 81 "Использование прибыли". Данные рекомендации отражены в Письме Госналогслужбы РФ от 30.08.96 ВГ-6-13/616.

Безвозмездный договор По поводу договоров безвозмездного пользования имуществом Минфин выпустил Письмо от 23.03.99 04-02-05/1. В нем указано, что, в соответствии с п. 85 "Методических указаний по учету основных средств", утвержденных Приказом Минфина РФ от 20.07.98 ЗЗ, "передача объектов основных средств с одной стороны (ссудодателем) в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), при котором последняя обязуется вернуть тот же объект в том состоянии, в каком она его получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором, оформляется договором безвозмездного пользования". К указанному договору применяются соответствующие правила аренды. Согласно п. 87 указанных выше "Методических указаний...", объект основных средств, полученный по договору аренды или по договору безвозмездного пользования, учитывается арендатором (ссудополучателем) на забалансовом счете по стоимости, принятой в договоре. Согласно ст. 695 Гражданского кодекса РФ, ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Расходы, связанные с текущим и капитальным ремонтом (с учетом расходов на приобретение запасных частей) автомобиля и других основных средств, полученных в безвозмездное пользование и используемых для целей производства и реализации продукции (работ, услуг), подлежат включению в себестоимость продукции (работ, услуг).

Автомобиль в служебных целях При использовании работниками организации собственного автомобиля в служебных целях следует руководствоваться п. 2 "и" "Положения о составе затрат..." в части использования личных легковых автомобилей в служебных целях, а также порядком и нормами, изложенными в Письме Минфина РФ от 21.07.92 57.

Учет арендной платы Часто встает вопрос по отнесению к доходам организации получения арендной платы за собственные основные средства, сданные в аренду. Если юридическое лицо выступает в качестве арендодателя основных средств, то доходы и расходы (в случае отражения дохода) от арендной платы по объекту списываются на счет 80 "Прибыль и убыток". Но при наличии в уставе организации аренды как вида деятельности учет доходов от арендной платы и расходов, связанных с содержанием сдаваемого в аренду объекта, осуществляется в установленном порядке с использованием счета 46 "Реализация продукции (работ, услуг)". Данные рекомендации отражены в Письме Госналогслужбы РФ от 30.08.96 ВГ-6-13/616. Подготовила Евгения Котова, генеральный директор ООО "Аудит-Эврика"

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Договор аренды нежилого помещения c физлицом в Москве, составить по выгодной цене

Нежилые объекты (здания или сооружения), также, как и объекты с жилым статусом передаются в собственность на территории Российской Федерации. Несмотря на основной вид передачи объекта в собственность, имеется разрешение на передачу объекта в аренду другим лицам. Регламентируется договор аренды нежилого помещения c физическим лицом ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». Для того, чтобы оформить договор аренды нежилого помещения c физическим лицом в Москве, обращайтесь к специалистам портала Правио. По доступной цене они оперативно помогут составить документ.

Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом: содержание

Чтобы оформить такие отношения, следует заключить договор аренды нежилого помещения с физическим лицом. Обязательные пункты для заполнения такого договора:

  • Паспортные данные каждой стороны договора.
  • Обязанности каждой стороны.
  • Срок действия договора.
  • Сведения о приеме-передачи объекта в аренду.
  • Условия, при котором будет возможно продлить договор.
  • Условия разрешения возникших проблем между сторонами.
  • Местоположение объекта сдаваемого в аренду, площадь помещения, кадастровые и иные характеристики.
  • Стоимость и сроки оплаты за аренду помещения.
  • Подпись и указание даты подписания в конце договора.

После такого заключённого договора, физические лица, которые оформили этот договор получают статус арендатора и арендодателя

ВНИМАНИЕ! Арендатор несет ответственность за помещение, которое взял в аренду. Он обязуется вовремя вносить плату за него, а также при нанесении ущерба платить дополнительную плату, если это было оговорено в договоре. п. 1 ст. 612 ГК РФ

Особенности договора аренды нежилого помещения с физическим лицом

В договоре, на усмотрение арендодателя, может присутствовать пункт оплаты коммунальных платежей. Это может быть отдельной суммой, которую необходимо оплачивать квитанциями, либо она должна быть включена в общую плату за все помещение. Статья 634

Обязательно в договоре нужно указывать цель аренды помещения. Например, если арендатор будет использовать объект в предпринимательских целях. В этом случает сторона, которая арендует объект, будет являться индивидуальным предпринимателем.

СПРАВКА! Все арендодатели должны в обязательном порядке, с получаемой прибыли от аренды помещения, платить налоги государству. (п. 4 ч. 1 ст. 208)

Если арендатор желает сдавать помещение в субаренду, он должен соблюдать некоторые правила:

  • Во-первых, это должно быть оговорено с собственником помещения.
  • Во-вторых, стороной субаренды может являться и физическое и юридическое лицо.
  • В-третьих, срок действия договора не может быть дольше, чем первоначальный договор с первым лицом.
    Как договор аренды нежилого помещения с физическим лицом, так и договор субаренды, заключённый на срок более 12 месяцев необходимо регистрировать в государственных органах.
    Субаренда регулируется ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.

Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом: подписание

Такой договор аренды заключается в письменном виде. В этих случаях:

  • Срок договора будет более 1 года. (п. 1 ст. 609 ГК РФ)
  • Одна сторона будет являться юридическим лицом. (п. 1 ст. 609 ГК РФ)
  • Если объект договора, это соображение, здание или транспортное средство с экипажем. (ст. 633 ГК РФ)

Для подписания договора необходимо подготовить типовой бланк, который заполняется арендатором и арендодателем. Если одна из сторон уклоняется от подписания договора, то это означает невыполнение своих обязательств. Таким образом, договор будет считаться недействительным и дальнейшее сотрудничество двух сторон невозможно. После подписания договора аренды нежилого помещения с физическим лицом, к каждой стороны остаётся свой подписанный экземпляр документа.

Соглашения об обратной аренде с вашим собственным бизнесом

Общая цель любого делового человека - создать ценность не только в деловой репутации и денежных потоках, но и в активах бизнеса, чтобы создать собственный капитал в «твердых активах». "принадлежит бизнесу. Хотя цель похвальная, печальный факт заключается в том, что большинство активов в большинстве непромышленных предприятий быстро обесцениваются. Запасы быстро меняются, а офисное оборудование, от столов и мебели до аппаратного и программного обеспечения, не имеет особой ценности через несколько лет и обычно продается за гроши на доллар.Многие компании стремятся создать «материальные активы» из интеллектуальной собственности, такие как коммерческие тайны, информация, защищенная авторским правом, возможно, уникальное программное обеспечение или списки клиентов, и это может иметь ценность для других участников бизнеса, но рынок таких «активов» ограничен обычно небольшими рынок ваших конкурентов.

Большинство непромышленных предприятий, однако, имеют и используют ценные активы, которые обычно нужны не только небольшому рынку конкурентов ... но по глупости выбрасывают этот актив, сдавая его в аренду, вместо того, чтобы владеть им и наращивать капитал.Этим активом, конечно же, является офис, фабрика, завод или склад, на котором работает бизнес. Вместо того, чтобы платить арендную плату (которая, в конце концов, обычно оплачивает ипотеку и налоги, а также содержание и техническое обслуживание), если компания может покупать собственное помещение, сама покупка со временем создает ценный актив, часто полностью независимый от самого бизнеса. . Если ваш бизнес может позволить себе покупать, а не сдавать в аренду собственное помещение, то эти вложения имеют решающее значение для бизнеса и со временем создадут актив, зачастую более ценный, чем бизнес, который финансирует покупку.Вы находитесь в завидном положении, когда используете арендную плату, которую вы заплатили бы в любом случае, для создания актива, имеющего независимую ценность, вы заставляете денежный поток (мягкий актив) создавать капитал недвижимого имущества (твердый актив).

Понимая это, любой разумный деловой человек будет стремиться купить собственное помещение и владеть им как можно скорее, но способ покупки так же важен, как и решение о покупке: поскольку, если все сделано правильно, есть значительные налоговые преимущества при наличии частные собственники покупают помещения и сдают их в аренду бизнесу (договор обратной аренды . "). Как обсуждается ниже, налоговые преимущества могут быть достаточно значительными, так что стоимость покупки будет меньше стоимости аренды. Однако следует отметить, что такая обратная аренда может вызвать трудности в компании, которые необходимо тщательно продумывать. рассматриваются и обрабатываются, если необходимо избежать серьезных недостатков.

Базовая обратная договоренность по аренде:

Структура обманчиво проста. Владельцы бизнеса покупают недвижимость и сдают ее в аренду обратно бизнесу, которым они управляют, получая арендную плату, как и любой другой арендодатель.Обычно бизнес-арендатором является организация с ограниченной ответственностью (Limited Liability Entity), которая подписывает договор аренды с владельцем, который может или не может создать компанию с ограниченной ответственностью или стать ею. Как обсуждается ниже, наш офис обычно рекомендует, чтобы и владелец, и арендатор стали юридическими лицами с ограниченной ответственностью по ряду причин, как по налогам, так и по соображениям безопасности. В зависимости от того, все ли владельцы также являются собственниками собственности, аренда может быть более или менее формальной, обычно «тройной нетто», что означает, что все расходы на собственность являются частью арендных платежей (например,грамм. ипотека, содержание, налоги, коммунальные платежи оплачиваются в арендных платежах.) Нередко стандартная коммерческая аренда оформляется на относительно длительный срок с правом продления со стороны арендатора. Если все владельцы владеют зданием, обычно легко договориться об аренде, поскольку вполне вероятно, что все они имеют одинаковые интересы. Однако, если только часть владельцев являются арендодателями, то условия могут в конечном итоге стать предметом ожесточенного спора, и это одна из опасностей, обсуждаемых ниже.

Преимущества такой схемы как для арендодателя, так и для арендатора значительны.

  1. У компании есть «дружелюбный» арендодатель, который будет работать с бизнесом, чтобы поддерживать помещения в хорошем состоянии и предоставлять долгосрочные права на помещения, обычно предоставляя аренду на гораздо более длительный срок, чем у обычного арендодателя.
  2. У предприятия есть арендодатель, который однозначно понимает потребности бизнеса и часто вносит улучшения, которые большинство арендодателей не удержалось бы.
  3. Арендодатель не только имеет бизнес, производящий платежи, которые увеличивают долю в его или ее собственном активе, но и хорошо знает (и часто контролирует) арендатора и ему не нужно бояться, что арендатор не платит арендную плату или не причиняет вред помещению.
  4. Арендодатель может амортизировать стоимости конструкции, получая значительные налоговые преимущества, и, в качестве альтернативы, может внести улучшения в здание, которые увеличивают добавленную стоимость здания И в то же время помогают бизнесу, которым он или он владеет, получить двойную прибыль.
  5. Даже если у предприятия может не быть достаточного дохода для получения налоговой выгоды от вычета необходимых улучшений, за которые он платит, владелец может оплатить эти улучшения, обесценив улучшение, и выплатить себе долг со временем по соглашению арендатора об увеличении аренда...и использование этих двух организаций таким образом для налогового планирования является огромным преимуществом для обоих.
  6. Прежде всего, богатство, создаваемое бизнесом, по-прежнему переходит к владельцу (-ам), а не к арендодателю, и медленно, но верно создает капитал в активе, который будет иметь ценность независимо от состояния самого бизнеса: этот автор знал о несколько компаний, которые были проданы без особой прибыли ... но при условии, что новый владелец продолжит арендовать помещение у старого собственника-арендодателя, благодаря которому продавец-арендодатель получал прибыль не от проданного им бизнеса, а от арендной платы, которую он смогла гарантия от проданного бизнеса.

Есть недостатки:

  1. Предприятие может быть не в состоянии позволить себе арендную плату по справедливой рыночной цене, поэтому доход от обратной аренды может быть ниже, чем если бы здание было сдано в аренду третьей стороне.
  2. Существует необходимость внести первоначальный взнос и различные другие улучшения и содержание, которые должен поддерживать любой домовладелец.
  3. Если дела идут плохо для бизнеса, владелец сталкивается с двойной проблемой: уменьшение его или ее денежного потока от бизнеса в то же время, когда арендные платежи могут не производиться.Связывая богатство в здании с бизнесом, яйца оказываются в одной корзине.
  4. Часто человек не может позволить себе идеальное место для бизнеса и покупает место по доступной цене ... но это недостаток для бизнеса.
  5. И потребности собственника недвижимости могут не полностью соответствовать потребностям бизнеса. Нередко владелец здания хочет продать его во время рыночного пика, когда владелец бизнеса ...Часто одно и то же лицо ... не хочет менять арендодателя или месторасположение. Владелец недвижимости может не желать, чтобы арендатор находился в помещении при попытке его продать; и наоборот, предприятие может пожелать переехать в новое место в связи с изменениями в бизнесе, и владелец может столкнуться с потерей арендатора в течение периода, когда доступно несколько арендаторов. Можно легко представить другие примеры, когда потребности владельца собственности и потребности бизнеса расходятся.

Единственный самый большой недостаток, подробно описанный ниже, возникает , когда право собственности на здание не идентично владению бизнесом, и могут возникнуть конфликты интересов , когда возникает пятый пункт выше.Они должны быть сведены к минимуму и могут быть сведены к минимуму соответствующими договорными документами и документами по аренде, обсуждаемыми ниже.

Налоговые вопросы

Важно, чтобы хороший бухгалтер помогал в структурном планировании предприятий, которые будут использоваться для обратной аренды. По крайней мере, один должен быть отделен от владельца здания, например корпорация, компания с ограниченной ответственностью или товарищество владеют зданием, в то время как другое юридическое лицо владеет бизнесом. Это обеспечивает большую гибкость при различном налоговом планировании, поскольку два или более отдельных налоговых объекта могут использоваться для амортизации, планирования налога на прибыль и т. Д.

Кроме того, такие статьи, как улучшения и оплата за них, то, что передать бизнесу или оставить в качестве расходов в организации, владеющей недвижимостью, должны быть рассмотрены и запланированы на до , когда будут созданы структуры и контракты и договоры аренды. выполнен. У каждого владельца будут индивидуальные налоговые проблемы и преимущества, которые необходимо учитывать и учитывать в структуре. Обычно требуется консультация специалиста по налогообложению. В случае необходимости наш офис может порекомендовать квалифицированных бухгалтеров, а стоимость такого планирования редко превышает две тысячи долларов...который, конечно, подлежит вычету.

IRS рассмотрит любую сделку, связанную с самодействием, которая по своей сути необоснованна, и вместо этого предложит для целей налогообложения конструктивную новую интерпретацию отношений. Таким образом, если кто-то дает ссуду без процентов или ниже коммерчески разумной ставки, налоговые органы могут обложить подоходным налогом лицо, получающее ссуду, или наложить конструктивный процент на кредитора, облагая его или ее налогом на проценты, которые фактически никогда не были получены! Налоговое планирование необходимо учитывать с момента первого рассмотрения идеи обратной аренды.

Основные документы, которые необходимо создать

Существует минимум четыре, а часто и больше юридических документов, которые необходимо создать, чтобы избежать проблем в будущем. При правильном составлении документы остановят споры до того, как они возникнут, позволят заранее спланировать все стороны и позволят избежать недоброжелательства, которое может вызвать недопонимание обязанностей или обязательств.

  • Во-первых, должен быть составлен хороший договор о совместной собственности, предполагая, что существует совместная собственность на собственность, предусматривающую не только разделение дохода и власти, но и то, что происходит, если один из владельцев желает быть выкупленным, умирает или становится в разводе.(Рассмотрим катастрофу, которую горький развод может вызвать для всего плана; разъяренный супруг, стремящийся максимизировать свою переговорную силу путем принуждения к продаже бизнеса или расторжения договора аренды.) Действующее соглашение купли-продажи между владельцами недвижимости Собственность является жизненно важным условием для эффективной договоренности об обратной аренде, и читателю предлагается прочитать статью об этих договоренностях на веб-странице. (В этом отношении действующий бизнес также должен иметь хорошее соглашение о купле-продаже, независимо от того, арендуется он или нет, и эта необходимость становится еще более важной в обстоятельствах соглашения о обратной аренде.)
  • Во-вторых, правоустанавливающие документы должны быть тщательно составлены и зарегистрированы в отношении собственности, чтобы соответствовать ограничениям на владение, описанным выше. Соглашения без надлежащей записи о праве собственности являются поводом для спора.
  • Наконец, между бизнесом и владельцами недвижимости должен быть тщательно разработан отличный и долгосрочный договор коммерческой аренды, поскольку процветание обоих и будущее бизнеса будут зависеть от условий аренды.
  • Дополнительные документы могут потребоваться из-за особых проблем, с которыми сталкиваются индивидуальные налоговые планы владельцев или тип бизнеса, являющегося арендатором.(Различные соглашения о возмещении ущерба и возмещения убытков; различные соглашения, касающиеся иностранного налогового режима или трастов и т. Д., И т. Д.)
  • И, конечно же, сама покупка недвижимости будет иметь свой собственный пакет документов, который обсуждается далее в разделе «Сделки с недвижимостью».

Уникальные проблемы, связанные с соглашением об обратной аренде

Очевидно, что интересы арендодателя и арендатора часто расходятся. Арендодатель хочет максимальной арендной платы и минимального риска, часто настаивая на гарантиях со стороны владельцев юридического лица с ограниченной ответственностью, арендующего помещение.В условиях слабого рынка домовладелец хочет получить краткосрочную аренду, чтобы в ближайшее время можно было повысить арендную плату. На сильном рынке все наоборот. Типичная коммерческая аренда - это очень односторонний документ, дающий арендодателю огромные права и аннулирующий многие из норм общего права или установленных законом мер защиты, доступных арендатору.

Все это обычно можно легко решить, если владение зданием и бизнесом идентичны. Однако любое различие между правами собственности может создать конфликт интересов, который, если он будет чрезмерным, может привести к последующим искам о нарушении фидуциарных обязательств.Напомним, что должностное лицо, директора, мажоритарные акционеры и сотрудники компании, а также партнеры в партнерстве несут друг перед другом фидуциарные обязанности, высшую обязанность проявлять осторожность, известную в законе. Соглашение о обратной аренде, которое наносит ущерб компании, может привести к последующим претензиям других владельцев компании о том, что владельцы здания нарушили свои фидуциарные обязательства перед компанией - или наоборот, если владельцы юридического лица, владеющего недвижимым имуществом, заключить невыгодный договор аренды.

Наиболее очевидное решение состоит в том, чтобы иметь одинаковое право собственности и на собственность, и на бизнес, поскольку в этом случае у каждого человека обычно одинаковые интересы (но не всегда, если их налоговая ситуация различается). Однако если предположить, что право собственности или проценты не могут быть идентичными, решение то же самое для любой «сделки с самим собой» с участием фидуциара. Необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Полное письменное раскрытие существующего или потенциального конфликта интересов предоставляется всем лицам, участвующим в сделке, при этом каждое такое лицо подписывает раскрытие.Юрисконсульт должен подготовить такое раскрытие.
  2. Доверительный управляющий в конфликте не должен голосовать по вопросу о принятии сделки. Как директор или акционер, доверительному управляющему лучше всего воздержаться от голосования после полного раскрытия информации о потенциальном конфликте интересов.
  3. Наконец, если предположить, что возникнет еще один конфликт по поводу какого-либо аспекта обратной аренды, доверительный управляющий должен воздержаться от голосования по этому вопросу. (например, в плохие времена, нарушать ли договор аренды; подавать ли в суд на арендодателя за нарушение договора аренды и т. д. и т. д.)
  4. Двойные инструменты полного раскрытия информации и воздержания от голосования должны соблюдаться неукоснительно, иначе может возникнуть конфликт.
  5. В целом, перед оформлением каких-либо документов следует проконсультироваться с хорошим юристом, чтобы рассмотреть и обсудить как можно больше потенциальных конфликтов интересов, которые могут возникнуть, чтобы их можно было подробно обсудить и разрешить до того, как возникнут эмоции, или до того, как какое-либо лицо совершил покупку или оформлен возврат в лизинг .Если проблемы не могут быть решены до исполнения, то это необходимо решить до того, как они приведут к обязательствам, которых невозможно избежать, и возникновению вражды. После урегулирования решение сводится к письменной форме либо в договоре, связывающем стороны, либо в протоколах различных организаций, либо в договоре аренды, заключенном этими организациями.

Так сложно ... Стоит делать?

Если кто-то может себе это позволить, редко можно найти более выгодное вложение. Он позволяет вносить платежи в аренду для создания собственного капитала, позволяет избежать многих проблем с арендой, которые могут нанести ущерб бизнесу, и превращает одно бизнес-предприятие в два бизнес-предприятия: компанию по недвижимости, а также все, чем занимается бизнес.

Это, вероятно, будет стоить от пяти до десяти тысяч долларов различных профессиональных гонораров, возможно, от двадцати до тридцати часов вашего времени, а также обычные расходы на операции с недвижимостью - брокерские сборы, расходы на право собственности и т. Д. В большинстве случаев эти расходы оплачиваются увеличится за счет повышения стоимости капитала за год или два владения и вспомним, что в более позднее время собственный капитал в недвижимости может стать удобным источником чрезвычайного капитала для владельцев как бизнеса, так и недвижимости. В сочетании с налоговыми льготами трудно представить себе лучшее вложение для владельца бизнеса, которому требуется место для работы.

Что нужно знать перед подписанием коммерческой аренды

  • Исследование - ключ к подписанию правильного договора аренды предприятия. В частности, обратите внимание на владельца здания, арендодателя, законы о зонировании, экологические требования и законы о неудобствах.
  • Знайте, сколько вам нужно платить, что именно вы оплачиваете и насколько будет увеличиваться ваша арендная плата с каждым годом. Некоторые договоры аренды включают дополнительные платежи (например, коммунальные услуги, страхование или техническое обслуживание), в то время как другие складывают все ваши расходы в одну ежемесячную единовременную выплату.
  • Укажите подробные сведения о том, как ваша аренда будет передана, если ваш бизнес закроется или вы переедете. Двумя примерами являются уступка аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять ее на себя, и субаренда.
  • Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которые хотят арендовать коммерческое помещение и хотят убедиться, что они понимают условия контракта.

Заключение договора аренды - важный шаг для любого нового владельца бизнеса. Независимо от того, открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса.Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда на то, чтобы найти то место, которое вы ищете, могут уйти годы.

Как только вы найдете это место, подписание контракта может показаться раздражающим последним шагом, прежде чем вы сможете переехать и сосредоточиться на ведении бизнеса. Но, как и большинство юридических соглашений, бизнес-аренда - важный документ, требующий некоторого исследования.

«Когда вы переезжаете из одного помещения в другое, вам приходится тщательно планировать», - сказал Вальтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера.«Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и использовании помещения. «Вы хотите, чтобы это было как можно шире», - сказал он.

Неудивительно, что мелкий шрифт в коммерческой аренде очень важен. Перед подписанием договора аренды необходимо выполнить два основных шага: провести обширное исследование и ознакомиться с типичными положениями, содержащимися в договорах аренды предприятий.

Этапы исследования включают проверку домовладельца, определение владельца здания, изучение законов зонирования и получение общего представления о районе.Перед тем, как подписать договор аренды, убедитесь, что вы имеете представление о структуре платежей, вашей личной подверженности рискам, структуре передачи, желаемой процентной ставке арендодателя и любых неприятных оговорках в вашем договоре аренды. Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичная практика коммерческой аренды варьируется в зависимости от штата.

Сравнение коммерческой аренды и аренды жилого помещения

Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость с целью ведения бизнеса из этого места.Нишанк Ханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды является юридически обязательным договором между арендодателем и бизнес-арендатором.

«Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно представляет собой офисное помещение, в обмен на деньги», - сказала Ханна Business News Daily. «Коммерческая аренда обычно длятся от трех до пяти лет, создавая долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».

Хотя это может звучать очень похоже на аренду жилого помещения, между арендой жилого помещения и бизнес-арендой есть некоторые важные различия.Во-первых, в то время как в обоих случаях арендодатель арендует помещение арендатору в обмен на деньги, аренда жилого помещения не может использоваться для деловых целей.

Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», - сказал Ханна. «Обычно они более продолжительны и предлагают большую гибкость, когда дело доходит до условий переговоров, чем соглашения об аренде жилья».

Еще одно отличие состоит в том, что арендаторы в договоре аренды жилого помещения обычно не несут ответственности за уплату налогов на недвижимость, тогда как в договорах коммерческой аренды очень часто арендатор платит хотя бы часть налогов на недвижимость.

Ключевой вывод: Аренда коммерческой и жилой недвижимости похожи, но есть некоторые важные различия, в том числе срок аренды и кто платит налоги на недвижимость.

Элементы договора коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды - это договор, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы он был действительным и имел исковую силу. По словам Ханна, как минимум, информация об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.

«Категория« прочие расходы »является особенно важной, и ее следует тщательно изучить», прежде чем подписывать контракт, - сказал Ханна. «Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание относятся к категории« прочих расходов ». Эти дополнительные расходы могут быстро превратиться в большие накладные расходы».

Ханна также отметила, что владельцы малого бизнеса должны осознавать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях особенно выгодным может быть контракт на эксклюзивное использование.

«Для развивающейся пивоварни, например, было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на аренду помещения на общественном рынке, чтобы уменьшить возможность конкурирующих продаж», - сказал Кханна. «Без исключительного разрешения другая пивоварня могла бы арендовать место на рынке и попытаться завоевать бизнес у того же пула клиентов, что значительно снизило бы прибыль первой пивоварни».

Знаете ли вы: Коммерческая аренда состоит из нескольких основных элементов, таких как стоимость аренды, дополнительные сборы, залог и срок аренды.

Исследование области, арендодателя и деталей аренды

Перед тем, как подписать договор коммерческой аренды, вам необходимо провести небольшое исследование. Обязательно выполните следующие шаги во время расследования.

1. Изучите местность.

При поиске новой собственности, если вы продаете товар или услугу населению, проанализируйте местность и получите хорошее представление о вашей потенциальной клиентуре. Местоположение означает все, что нужно для процветания малого бизнеса, поэтому, когда вы ищете подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для своего бизнеса.Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы планируете соответствующим образом, если конец вашего текущего арендного договора не за горами.

2. Узнайте больше о домовладельце и домовладельце.

Гумерселл также сказал, что один из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускается из виду, - это узнать больше о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш непосредственный домовладелец может не быть настоящим владельцем здания. В любом случае, узнайте как можно больше о домовладельце и домовладельце.Вы вместе вступаете в деловое партнерство, поэтому убедитесь, что вы имеете представление о том, кто они, каково их финансовое положение и хорошо ли они выплачивают свои платежи.

В некоторых штатах, например, если домовладелец не производит платежи владельцу здания или не производит выплаты по ипотеке банку, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания на закладную - даже если бизнес приходил вовремя с каждым платежом. Это всего лишь один пример того, как отношения между домовладельцем, арендатором и владельцем здания могут пойти наперекосяк.Гумерселл сказал, что компании могут провести поиск в открытых архивах, чтобы узнать больше о арендодателе. Вы также можете запросить документы, относящиеся к обществу с ограниченной ответственностью арендодателя или юридическому лицу, чтобы узнать больше о том, является ли он идеальным партнером для вашего бизнеса.

3. Изучить законы зонирования.

Еще один компонент, на который следует обратить внимание, - это законы зонирования. Хотя ваш домовладелец может выделить ваше пространство, например, под ресторан, вы должны убедиться, что цели арендодателя соответствуют законам вашего муниципалитета.Существуют сценарии, в которых арендодатель или владелец здания могут подумать, что они могут сдать свое пространство в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе. Согласовав эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес сможет работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города или города, в котором вы работаете.

4. Узнайте о законах о причинении неудобств и об окружающей среде.

Один из наиболее важных аспектов подписания договора аренды - это возможность вести свой бизнес на полную мощность, как только вы откроете свои двери.Во многих договорах аренды уделяется большое внимание шуму, запахам и оборудованию. Энн Брукс, налоговый поверенный, сказала, что, когда она подписывала договор об аренде ресторана, ей приходилось договариваться об «оговорке о неприятных запахах».

«Строительные правила не говорят об отсутствии неприятных запахов», - сказала она. «Оскорбительный запах - это субъективно, поэтому я сделал исключение для запахов, обычных для ресторана».

Также важно изучить основные законы окружающей среды, касающиеся собственности, прежде чем подписывать что-либо, сказал Гумерселл.Арендодатели часто пропускают эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.

Совет: Перед подписанием договора аренды произведите должную осмотрительность в отношении собственности. Обязательно изучите местность, домовладельца, законы о зонировании, а также любые другие законы о нарушениях и охране окружающей среды, которым подчиняется собственность.

Важные положения о коммерческой аренде, о которых следует помнить

Есть некоторые ключевые моменты, о которых следует помнить, когда вы пересматриваете свой договор аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и самым важным аспектом любой аренды.Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться с каждым годом, вы сможете лучше определить бюджеты и получить полное представление о том, сможете ли вы продолжить бизнес в этом новом пространстве.

Условия аренды тоже очень важны. Рассмотрите краткосрочную аренду или долгосрочную аренду. Долгосрочная аренда может быть отличным вложением, если вы открываете бизнес в развивающейся или растущей области, тогда как краткосрочная аренда дает вам гибкость, чтобы переместить локации или закрыть свой бизнес, если это не сработает. вы надеялись.

Как со структурой платежа, так и со сроком, убедитесь, что вы точно понимаете, что вам грозит каждый месяц. Спросите своего потенциального арендодателя о том, как оплачиваются следующие расходы:

  • Страхование
  • Налог на недвижимость
  • Техническое обслуживание (внутреннее и внешнее)
  • Ремонт
  • Безопасность
  • Парковка
  • Местные законы о неудобствах (шум или запах)
  • Коммунальные услуги (вода, газ, электричество)
  • Модификации (можете ли вы отрегулировать интерьер или экстерьер вашего помещения)

После того, как вы установили базовую структуру цен и сроков, пришло время погрузиться в некоторые из менее очевидных Детали.Хотя ваш договор аренды, вероятно, будет варьироваться в зависимости от штата, вот несколько хороших примеров законодательных актов, о которых следует знать перед подписанием договора аренды:

  • Структура передачи. Определите, как будет передана ваша аренда, если вы захотите покинуть помещение или ваш бизнес закроется. По словам Гумерселла, обычно существует две схемы передачи аренды: уступка аренды и субаренда. Передача аренды означает, что вся аренда передается новому арендатору. Субаренда - это когда текущий арендатор сохраняет свое имя в договоре аренды, но получает оплату от нового арендатора и передает эти деньги арендодателю.В обоих случаях вам обычно необходимо получить предварительное письменное согласие до передачи аренды. Это очень важный аспект вашей аренды, над которым нужно работать.
  • Личное воздействие. В некоторых случаях вам может потребоваться подписать личные гарантии при подписании коммерческого договора аренды. Эти соглашения означают, что вы лично несете ответственность за некоторые аспекты аренды, даже если ваш бизнес не выполняет свои обязательства. Проконсультируйтесь с юрисконсультом, чтобы обсудить этот аспект вашего контракта. Если возможно, вы хотите, чтобы только ваша организация или юридический бизнес взяли на себя риск при подписании договора аренды предприятия.
  • Оставшаяся аренда. Удерживаемая арендная плата - это повышение арендной платы, когда арендатор остается после истечения срока аренды. Трудно найти аренду, и иногда, когда предприятия меняют помещения, они в конечном итоге остаются дольше, чем позволяет их текущий договор аренды, пока создается новый. Во многие контракты арендодатели включают пункт, в котором говорится, что в этих случаях предприятия несут ответственность за до 250% своей обычной арендной платы в месяц. Так что, если вы останетесь сверх положенного времени, это может обойтись вам в десятки тысяч долларов.Гумерселл рекомендовал снизить этот аспект до 125%.
  • Соглашение о неразрушении. Во многих случаях, если домовладелец не выплатит ипотеку за недвижимость, ваш бизнес все равно будет выселен, даже если вы вносите все свои платежи. По словам Гумерселла, с соглашением о неразрушении, если это произойдет, вам будет разрешено остаться и продолжать платить любому юридическому лицу, которое забрало здание у вашего арендодателя.

Обо всем можно договориться

Хотя это несколько хороших примеров того, о чем следует знать, вероятно, есть много аспектов вашего договора аренды, которые можно обсудить.Поработайте со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с адвокатом, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.

«Если аренда жилого помещения имеет фиксированный срок, коммерческая аренда часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», - сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar. «Коммерческая аренда также имеет меньше правовой защиты, потому что законы о защите прав потребителей, которые применяются к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду».

Совет: Не бойтесь оговаривать условия аренды.Многие аспекты контракта, особенно его продолжительность, являются предметом переговоров.

Условия договора коммерческой аренды, которые необходимо знать

Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые условия, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды. Список не включает все возможные термины, которые могут встретиться в соглашении о коммерческой аренде, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, увидите.

Размер арендной платы / базовая арендная плата. Эта сумма рассчитывается исходя из площади помещения.Убедитесь, что номер, который использует домовладелец, действительно соответствует полезной площади. Эта арендная плата не зависит от дохода.

Полезные квадратные футы. Это относится к количеству пространства, фактически зарезервированного для бизнеса в качестве арендатора, в случае общих пространств.

Повышение арендной платы. Повышение арендной платы обычно основано на процентном отношении к общей арендной плате и может меняться из года в год. Вы можете договориться с домовладельцем об ограничении увеличения арендной платы.

Залог. Это сумма, на которую нужно сохранить место до завершения оформления документов. Сумму нужно оговаривать как заранее, так и в договоре аренды.

Срок аренды. Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды. В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.

Улучшения. В этой части договора коммерческой аренды излагаются типы улучшений и обновлений, которые могут быть сделаны в помещении, и кто несет ответственность за их расходы.По многим аспектам этого раздела можно договориться.

Итог. Прежде чем подписывать пунктирную линию, убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и понимаете их.

Сдача в аренду. Это пункт, который гласит, что арендодатель передаст недвижимость арендатору, как только все условия (например, уплата залога) будут выполнены, и арендатор примет недвижимость от арендодателя.

Дата начала работ. Это дата, когда арендатор принимает собственность, чаще всего обозначается как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и содержание арендуемой собственности.

Добавочный. Обе стороны могут согласиться на продление соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.

Штраф за просрочку. Если арендатор просрочит уплату арендной платы, он понесет штраф за просрочку, предусмотренный в соглашении о коммерческой аренде. Это может быть фиксированная плата или процент от ежемесячной арендной платы.

Налоги. В этом разделе описаны все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на недвижимость, налоги на недвижимость), и указаны лица, ответственные за их уплату. В этом разделе могут быть подтемы, такие как Конкурс налогов (арендатор может оспорить сумму налога на личное или недвижимое имущество, который он несет ответственность за уплату), Уплата обязательной оценки (арендатор обычно оплачивает все обычные оценки, которые являются обязательными. , и чрезвычайные, по выбору) и Изменение метода налогообложения.

Обязательство по ремонту. В этом разделе указывается, какие виды ремонта арендодатель обязан произвести - например, дефекты, дефекты, поломки или отклонения в материалах - которые имеют жизненно важное значение для эксплуатации объекта недвижимости. В нем также описан ремонт, за который несут ответственность арендаторы.

Разрешения. Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для проведения улучшений или ремонта на арендуемом участке.

Ковенанты. Эти условия различны для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, в соглашении может быть указано, что арендатор обязан платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.

Возмещение арендатором. Этот пункт по существу снимает с арендодателя всю ответственность в случае травм, убытков, претензий или повреждений, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий, бездействия или грубой небрежности со стороны арендодателя.

Снижение арендной платы / корректировка. В этом разделе указано, будет ли арендная плата скорректирована или отменена в случае материального ущерба в результате пожара или другого стихийного бедствия.

Осуждение. Этот пункт часто упускают из виду, но он важен. Он определяет, что произойдет, если арендуемая собственность будет отобрана у арендодателя государственным агентством для общественного пользования либо путем осуждения, либо путем выдачи прав собственности.

Возможность покупки. В этом пункте говорится, что в любое время в течение срока аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене.Этот пункт не является обязательным, но его не помешает включить. В пункте также можно указать, что арендатор не имеет права приобретать недвижимость в течение срока аренды. В любом случае, хорошо иметь это в письменном виде.

Ключевой вывод: Существует ряд условий аренды, с которыми вам следует знать, включая полезные квадратные футы, дату начала аренды, предоставление аренды, ковенанты и снижение арендной платы.

Часто задаваемые вопросы о коммерческой аренде

Коммерческая аренда может быть сложной задачей.Ниже приведены четыре наиболее часто задаваемых вопроса о коммерческой аренде и ответы на них.

Что такое типичный залог при коммерческой аренде?

Обычно арендный депозит включает гарантийный депозит и двухмесячную арендную плату. Согласно исследованию, проведенному группой по управлению недвижимостью в Хьюстоне, средняя стоимость составляет около 4000 долларов.

Включены ли коммунальные услуги в коммерческую аренду?

Ответ на этот вопрос зависит от типа аренды. Служебные потребности офисного пакета Skyrise сильно отличаются от потребностей завода по производству текстильных полупроводников.Чтобы упростить широкий спектр существующих договоров аренды, большинство договоров коммерческой аренды разделены на три категории. Аренда брутто покрывает все операционные расходы, включая коммунальные услуги. Чистая аренда менее инклюзивна и обычно не распространяется на коммунальные услуги. Модифицированная аренда может быть валовой или чистой, с индивидуальными изменениями, согласованными обеими сторонами.

Когда покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость?

В долгосрочной перспективе владение коммерческой недвижимостью обычно более экономично, чем аренда.Аренда по-прежнему популярна, потому что многие предприятия не могут вкладывать значительную часть своего капитала в коммерческую недвижимость. Если бизнес может позволить себе связать активы в коммерческой недвижимости, покупка будет лучшим вариантом. Если нет, то лучше всего воспользоваться лизингом.

Каков срок типичной коммерческой аренды?

Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет. Это гарантирует арендодателям достаточный доход от аренды, чтобы окупить свои вложения. Аренда часто является предметом переговоров, но при коммерческой аренде арендодатели часто разрешают индивидуальную настройку помещения для арендного бизнеса.Это означает, что арендодатели вкладывают в коммерческую недвижимость гораздо больше денег, чем в жилую.

Определение арендатора

Что такое арендатор?

Арендатор - это лицо, которое арендует землю или имущество у арендодателя. Арендатор также известен как «арендатор» и должен выполнять определенные обязательства, определенные в договоре аренды и в соответствии с законодательством. Договор аренды является юридически обязывающим документом, и если арендатор нарушит его условия, его могут выселить.

Ключевые выводы

  • Арендатор - это лицо, которое арендует землю или имущество, например, транспортное средство.Физическое или юридическое лицо, у которого арендатор сдает в аренду, является арендодателем.
  • Большинство арендаторов должны соблюдать определенные правила и ограничения при использовании собственности, такие как ограничение пробега на арендованном автомобиле.
  • Арендатор, являющийся арендатором коммерческой или жилой недвижимости, может столкнуться с различными типами ограничений на использование помещения.
  • И арендаторы, и арендодатели имеют права и обязанности, связанные с арендуемым имуществом.

Понимание арендаторов

Арендаторы, снимающие недвижимость, могут быть обязаны соблюдать определенные ограничения и правила в использовании собственности или недвижимости, за доступ и использование которой они платят.Если имуществом является транспортное средство, сданное в аренду, арендатору, возможно, потребуется сохранить его использование в определенных пределах пробега. С арендатора может взиматься дополнительная плата в случае, если использование арендованного автомобиля превышает согласованные лимиты.

Арендованные автомобили также должны обслуживаться арендатором с регулярным обслуживанием и ремонтом в течение всего срока действия договора. Эти условия должны быть соблюдены, потому что автомобиль будет возвращен автосалону по окончании аренды.Затем автомобиль поступал на рынок как подержанный автомобиль. Вполне возможно, что арендатор может захотеть получить полное право собственности на транспортное средство в конце срока аренды, если такая возможность будет доступна.

Арендодатель должен предоставить арендатору разумное уведомление, если он хочет войти в арендованное имущество.

Права арендаторов

Арендатор, являющийся арендатором коммерческой или жилой недвижимости, может столкнуться с различными типами ограничений на использование помещения.Коммерческому арендатору могут быть предоставлены определенные права на реконструкцию собственности, чтобы она лучше соответствовала бизнесу, который будет использовать это пространство. Это может включать перекраску стен, добавление вывесок, связанных с брендом компании, или установку оборудования, которое будет использоваться в ходе ведения бизнеса. В коммерческой аренде также будет указано, нужно ли вернуть имущество в исходное состояние по окончании срока аренды.

Арендаторы жилья могут быть ограничены в выборе (или им запрещено) перекрашивать площадь, которую они занимают в качестве арендаторов.Им может быть разрешено добавлять непостоянные украшения к собственности. Права арендатора включают:

  • Право на неприкосновенность частной жизни
  • Право на основные жизненные стандарты, такие как вода, электричество и тепло
  • Право жить в помещении, соответствующем местным строительным нормам

Права арендодателей

Арендодатель также имеет права. Это включает:

В обязанности арендодателя входит соблюдение правил охраны труда и техники безопасности, проведение необходимого ремонта, возврат значительной суммы гарантийного депозита арендатора при расторжении договора аренды и предварительное уведомление арендатора, если потребуется войти в квартиру.

Landload and Tentant - South Dakota Consumer Protection

Landlord / Tenant

Печать PDF

Споры между арендодателем и арендатором - частое явление в процессе аренды. Роль генерального прокурора в спорах между арендодателем и арендатором ограничена. Мы не уполномочены законом предоставлять юридические консультации или частные юридические услуги отдельным гражданам. Однако мы можем предложить вам общую информацию, чтобы объяснить ваши права в отношении отношений арендодателя и арендатора, которые могут вам помочь.

Права и обязанности домовладельцев и арендаторов в Южной Дакоте изложены в федеральном законодательстве, статутах штатов, местных постановлениях, кодексах безопасности и жилищных кодексах, общем праве, договорном праве и ряде судебных решений. Эти обязанности могут варьироваться от места к месту по всему штату. Арендаторы федерального жилья и других форм субсидируемого жилья могут иметь дополнительные права в соответствии с федеральным законом, не упомянутые в данном резюме. Эти арендаторы должны проверить свои договоры аренды для получения дополнительной информации о федеральных законах или предписаниях.

Местный строительный инспектор или государственный или местный отдел здравоохранения - это органы, к которым следует обращаться, если ваша жалоба касается здоровья или безопасности арендатора (-ов). Название, адрес и номер телефона этих организаций можно найти в местной телефонной книге при правительстве города, округа или штата.

Если вы считаете, что ваша жалоба заслуживает судебного разбирательства, мы рекомендуем вам проконсультироваться с частным адвокатом относительно существа вашего дела. У вас также есть возможность обратиться в суд мелких тяжб.Дополнительную информацию об этой процедуре можно получить в канцелярии суда в здании окружного суда.

Осмотрите квартиру

Потенциальным жильцам должно быть разрешено увидеть съемную квартиру, прежде чем они положат деньги. Арендаторам также должно быть разрешено проверять бытовую технику, электрическую систему, сантехнику, отопление и освещение, а также замки и окна. Потенциальные арендаторы могут, если они захотят, составить список любых проблем, которые они обнаруживают, и могут потребовать, чтобы арендодатель подписал список, прежде чем потенциальные арендаторы подпишут договор аренды.Это поможет в определении оспариваемых убытков арендатором во время проверки выезда.

Арендодатели не обязаны соглашаться с такими списками, поскольку они не являются «правами», имеющими юридическую силу в суде. Наличие списка отвечает интересам обеих сторон, поскольку защищает всех в случае разногласий по поводу того, кто несет ответственность за ремонт.

Договоры аренды

Договор аренды - это юридически обязывающий договор между арендатором и арендодателем о правах и обязанностях обеих сторон.Арендаторы связаны либо письменными договорами аренды, либо устными соглашениями об аренде, хотя лучше всего иметь свое согласие в письменной форме. Письменный договор аренды может быть на любой срок. Это может быть неделю, месяц, год или дольше. Аренда обычно включает период аренды, сумму ежемесячного платежа, срок оплаты аренды, плату за просрочку платежа, требование о гарантийном залоге и условия его возврата. Он также может включать в себя обязанности по ремонту, ответственность за коммунальные услуги, политику в отношении домашних животных, уход за двором, уборку снега и другие условия, которые домовладелец или арендатор может пожелать включить.

Когда договор аренды подписывается обеими сторонами, он становится юридически обязательным договором. Если какая-либо сторона не выполняет условия аренды, лицо, которое не выполняет свои обязательства, может быть привлечено к ответственности.

Перед подписанием договора аренды примите во внимание следующие предложения:

  • Прочтите весь договор и задайте вопросы или получите юридическое заключение о неясных положениях.
  • Не въезжайте и не платите арендную плату до подписания договора аренды. Просите об изменениях. Если арендаторам не нравятся определенные положения в договоре аренды, они имеют право попросить арендодателя внести в договор изменения в письменной форме.Однако, если арендодатель отказывается, что он имеет право сделать, арендатор должен решить, подписывать ли договор аренды. В случае внесения изменений и арендатор, и домовладелец должны инициализировать изменения.
  • Не полагайтесь на словесные утверждения. Все обещания и соглашения должны быть в письменной форме для вашей защиты.
  • Перед подписанием убедитесь, что все пропуски заполнены или пройдены, если они не применимы и дата верна.
  • В договор аренды можно вносить изменения, если они согласованы как арендодателем, так и арендатором.
  • Либо удалите согласованное изменение, проведя черту через него, либо добавьте желаемый пункт в копии домовладельца и арендатора, а также начальную дату и дату каждого изменения на обеих копиях. Если в аренде недостаточно места, вам нужно будет добавить еще одну страницу под названием «Дополнение к аренде». Напишите все согласованные дополнения к договору аренды, и каждая сторона должна подписать и поставить дату в Дополнении. Убедитесь, что обе стороны получили полные подписанные копии любого пересмотренного контракта и Дополнительного соглашения.
  • Помните, что для расторжения договора аренды вам необходимо письменное соглашение.

Устное соглашение - это устные отношения между арендодателем и арендатором (-ами). Тот факт, что соглашение не подписано на бумаге, не делает договор аренды менее обязывающим. Тем не менее, устные договоренности иногда могут вызывать недопонимание, в результате чего одно слово выступает против другого. Максимальный срок устного договора аренды составляет один год.

При отсутствии аренды срок аренды определяется периодом времени, за который выплачивается арендная плата.Если арендная плата выплачивается ежемесячно, аренда осуществляется помесячно. Затем арендатор или домовладелец должны уведомить другую сторону за месяц до выхода или прекращения договора аренды. В то время как арендодателю разрешается повышать арендную плату или изменять другие условия договора после уведомления за тридцать (30) дней, арендатор может расторгнуть договор аренды в первый день следующего месяца, уведомив арендодателя в течение пятнадцати (15) дней. о получении уведомления арендодателя об изменении. Независимо от того, существует ли письменное соглашение или нет, арендодатель и арендатор подчиняются законам штата Южная Дакота и не могут указывать что-либо противоречащее законам в договоре аренды или аренды.Есть ряд статей, которые очень нежелательны и часто незаконны, в том числе:

  • Пункты, в которых говорится, что арендодатель никогда не несет ответственности за ущерб или телесные повреждения арендатору или его гостям;
  • Пункты, в которых сторона заранее признает ответственность за любую плату за ущерб;
  • Пункты, позволяющие арендодателю не брать на себя ответственность за любой ремонт;
  • Положения, разрешающие домовладельцу входить в квартиру в любое время и без предварительного уведомления;
  • Пункты, которые дают домовладельцу право выселить вас без надлежащего уведомления;
  • Пункты, разрешающие домовладельцу забирать ваше имущество, если вы не платите арендную плату;
  • Любой пункт, по которому вы соглашаетесь отказаться от любых прав, которые у вас есть в соответствии с законодательством штата Южная Дакота или федеральным законодательством;
  • Пункты, которые отличаются от возврата залога или предоставления письменного заявления с указанием конкретных причин не возврата его в течение двух недель после расторжения договора арендатором.

Требования к предварительной арендной плате

Арендодатель имеет право по своему усмотрению взимать различные залоги, а также некоторую арендную плату заранее. Эти авансовые платежи обычно различаются по сумме. Вы должны быть осторожны при внесении депозита, если не было принято окончательное решение о заселении квартиры. Арендатор, который вносит залог, но затем решает не занимать квартиру, может не иметь права на возмещение.

Регистрационный взнос

Некоторые домовладельцы требуют от потенциальных арендаторов уплаты регистрационного сбора.При необходимости плата используется для покрытия стоимости проверки рекомендаций арендатора. Потенциальные арендаторы должны спросить, требуется ли сбор за подачу заявления, и если да, то его размер. Это следует учитывать при выборе места для аренды. Арендаторам также следует спросить, подлежат ли возмещению сборы за подачу заявления, и запросить квитанцию ​​об оплате.

Залог

Залог или залог возмещения убытков - наиболее распространенное требование домовладельцев. Многие домовладельцы требуют от арендатора залог или страховой залог в начале срока аренды.Это деньги, выплачиваемые арендатором и удерживаемые арендодателем для оплаты любого ущерба, выходящего за рамки обычного износа, который арендатор или его / ее гости могут нанести съемному помещению, любой невыплаченной арендной платы или любых денег, которые арендатор должен арендодателю в соответствии с какое-то согласие. Перед внесением залога арендатор должен осмотреть помещение и подготовить справку о его состоянии во время предварительной прогулки с арендодателем. Заявление должно быть составлено и подписано как арендодателем, так и арендатором о таких вещах, как поврежденные участки или предметы, изношенные коврики, пятна на ковровом покрытии, сломанные приспособления, дыры в стенах, ширмы и т. Д.

Термин «обычный износ» расплывчат, и это поможет защитить обе стороны от недоразумений в дальнейшем о том, какой ущерб нанес арендатор. Арендодатель не имеет права требовать залог, превышающий арендную плату за один месяц, за исключением случаев, когда существуют «особые условия», которые «представляют опасность для содержания помещения». В качестве примера можно привести дополнительный залог за домашнее животное или автоматический вычет за чистку ковров.

Когда арендатор выезжает, домовладелец должен либо вернуть залог, либо предоставить письменное заявление с указанием конкретной причины отказа вернуть его.Это заявление должно быть предоставлено в течение двух недель после прекращения аренды и получения арендодателем его почтового адреса или инструкции по доставке. Арендодатель может удержать из депозита только те суммы, которые необходимы либо для устранения невыполнения обязательств по уплате арендной платы, либо для восстановления помещения до его состояния в начале аренды (за исключением обычного «износа»). Если арендодатель удерживает залог, арендатор может также потребовать подробный счет удержанного залога.Это должно быть предоставлено в течение сорока пяти (45) дней после прекращения аренды. Если арендодатель не соблюдает данные правила возврата залога, он теряет все права на залог. Любое недобросовестное или злонамеренное удержание депозита домовладельцем жилого помещения также может привести к штрафному ущербу, не превышающему двести долларов.

Права и обязанности арендатора

Если вы снимаете или сдаете в аренду дом, квартиру, мобильный дом или складское помещение, вы являетесь арендатором.Арендатор должен вовремя вносить арендную плату. Несвоевременная оплата или невыплата арендной платы - наиболее частая причина выселения. Арендатор должен устранить все повреждения помещения, вызванные его или ее обычной небрежностью или небрежностью его семьи, гостей или домашних животных (за исключением обычного износа). Арендаторы должны проявлять обычную заботу о сохранении помещения в хорошем и безопасном состоянии и несут ответственность за действия своей семьи, гостей и домашних животных в помещении или на территории.

Тихое наслаждение

Арендатор имеет право владеть и «спокойно пользоваться» собственностью, которую он или она арендует, то есть быть свободным от необоснованного вмешательства со стороны арендодателя или других лиц.Арендодатель имеет право провести разумную проверку, но только с предварительным уведомлением арендатора за 24 часа и в разумные сроки. Только в экстренных случаях домовладелец может на законных основаниях проникнуть в вашу квартиру без вашего уведомления. Если вы и ваш арендодатель не можете договориться о времени, когда они могут приехать, вам, возможно, придется оставить свой ключ другу или родственнику или позволить арендодателю произвести ремонт, когда вас не будет. Если ваш график вынуждает арендодателя платить больше за ремонт (например, платить водопроводчику по выходным, который мог приехать в рабочее время), эти расходы могут быть переложены на арендатора.Кроме того, если арендодатель продает вашу арендуемую квартиру, агенты по недвижимости подчиняются тем же правилам в отношении въезда в вашу собственность, что и ваш арендодатель. Если арендатор по-прежнему отказывает арендодателю в разумном въезде, арендодатель может получить постановление суда, разрешающее въезд или выселение арендатора и возмещение реальных денежных убытков.

Пригодность: право на ремонт

Арендодатель должен содержать арендуемое помещение в разумном ремонте и пригодном для проживания людей (за исключением ущерба, причиненного арендатором).Это включает в себя поддержание всех электрических, водопроводных и отопительных систем в хорошем и безопасном рабочем состоянии. Эта гарантия пригодности для проживания не может быть отменена или изменена сторонами договора аренды. Однако стороны могут договориться о возложении на арендатора ответственности за определенный ремонт вместо арендной платы. Когда домовладелец не может отремонтировать жилище арендатора, арендатор может прибегнуть к любому из двух средств правовой защиты. Первый - освободить помещение, и в этом случае арендатор будет освобожден от всех дальнейших обязательств по договору аренды.Во-вторых, арендатор должен самостоятельно произвести ремонт, и в этом случае арендатор может вычесть расходы на ремонт из арендной платы. Эти меры необходимо строго соблюдать. Арендатор может пожелать поговорить с частным поверенным или в офисе юридической помощи, прежде чем продолжить. Прежде чем арендатор сможет принять любую из этих мер, он или она должны уведомить арендодателя о необходимом ремонте, подождать разумный промежуток времени и действовать только в том случае, если арендодатель не сделает этого. Это уведомление домовладельцу всегда должно быть в письменной форме, в нем должен быть указан необходимый ремонт и конкретный разумный срок его выполнения.Если возникнет спор, вам может потребоваться доказательство того, что вы запросили ремонт. Убедитесь, что вы конкретно указали, что нужно отремонтировать, и, если возможно, обратитесь к договору аренды или правилам. Лучше всего отправить уведомление арендодателю заказным письмом.

Вам также следует сохранить копию такой переписки. Если затраты на необходимый ремонт превышают арендную плату за один месяц, арендатор может удержать арендную плату и внести ее на отдельный банковский счет, открытый для целей ремонта. Если арендная плата будет перечисляться на отдельный банковский счет, арендатор должен ВПЕРВЫЕ письменно уведомить арендодателя с указанием конкретной причины удержания арендной платы, а затем предоставить арендодателю письменное подтверждение внесения залога.Учетная запись должна поддерживаться до тех пор, пока домовладелец не произведет ремонт или пока не накопится достаточно денег для оплаты ремонта. Этот ремонт должен быть необходим для поддержания пригодности помещений, таких как водопровод, отопление, охрана, электричество и т. Д.

Другой вариант, который может быть доступен арендатору, - это проконсультироваться с местным жилищным инспектором в городе, в котором он живет, или с инспекторами здравоохранения, энергетики или пожарной охраны, чтобы выяснить, есть ли возможные нарушения кодекса. Если нарушения кодекса обнаруживаются, как правило, инспектор дает домовладельцу определенное время, чтобы исправить их.Арендодатель не может нанести ответный удар (нанести ответный удар), подав уведомление о выселении, увеличив арендную плату или уменьшив количество услуг, потому что арендатор обращается в правительственное учреждение, на которое возложена ответственность за соблюдение строительного и жилищного кодекса.

Права и обязанности арендодателя

Обязанности арендодателя заключаются в том, чтобы содержать помещения в пригодном для жилья состоянии и предоставить арендатору возможность спокойно пользоваться имуществом. Арендодатель имеет право на получение арендной платы (при условии содержания помещения в хорошем состоянии), а также право на помещение в хорошем состоянии после окончания срока аренды.Арендодатель может также иметь другие права, предусмотренные письменным договором аренды. Арендодатель имеет определенные права при определенных обстоятельствах, включая право требовать залог и право выселить арендатора. Арендодатель не может заблокировать арендатора или прервать предоставление услуг, таких как электричество, газ, вода или другие важные услуги. В противном случае домовладельцу могут быть причинены убытки в виде двухмесячной бесплатной аренды и возврата любой авансовой арендной платы и депозита, уплаченных арендодателю.

Прекращение аренды

Извещение арендодателю: Срок действия договора аренды может варьироваться.В большинстве договоров аренды, в которых указывается определенный срок аренды (например, аренда на 6 месяцев или 1 год), указывается количество времени, необходимое для уведомления о прекращении или продлении аренды, или они истекают по окончании истекшего срока. Если у вас есть договор аренды, внимательно прочтите его, чтобы узнать о требованиях к уведомлению. Если в письменном договоре аренды не указывается конкретный период времени для продления или истечения срока аренды, то необходимо сделать предварительное уведомление по крайней мере за один полный период аренды до последнего дня аренды.

То же самое и при помесячной аренде.Уведомление также должно быть направлено о прекращении аренды по крайней мере за один полный период аренды до последнего дня вашей аренды. Если арендаторы должны быть внесены в первый день месяца, уведомление должно быть сделано за один полный период аренды до окончания оплаченного срока аренды. Это означает, что за день до последнего платежа за аренду.

Например, если арендатор, который платит арендную плату в первый день каждого месяца, желает уехать в конце июня, арендатор должен сообщить арендодателю об этом факте не позднее 31 мая. Независимо от того, когда в течение июня арендатор фактически уезжает , арендатор несет ответственность за весь июньский месяц аренды.Если арендатор пропускает надлежащий срок уведомления - даже на день - арендатор несет ответственность за дополнительный месяц арендной платы (июль в данном случае).

Извещение от арендодателя: Если арендатор не выселяется, арендодатель должен предъявить те же требования к уведомлению, что и арендатор.

Выселение

Единственным законным способом выселения арендатора является получение домовладельцем постановления, подписанного окружным судом или мировым судьей. Это получено в судебном процессе под названием «Принудительный въезд и задержание».После трехдневного уведомления домовладелец может получить судебное постановление о выселении арендатора, если:

  • Лицо с применением силы, запугивания или мошенничества переходит на собственность другого лица, владеющего ею на законных основаниях, и переходит во владение. Или, если они проникли в собственность мирным путем, но с применением силы, угрозы или угрозы насилия, сохраняет владение имуществом.
  • Арендатор незаконно владеет имуществом арендодателя (оставаясь в собственности после истечения срока действия договора аренды или не платя арендную плату в течение более трех дней после наступления срока платежа).
  • Арендатор существенно повредил помещение
  • Арендатор делает или не делает что-то, что по условиям аренды идентично аннулированию. Арендатору должно быть направлено уведомление за три (3) дня о выселении, прежде чем домовладелец сможет начать действие принудительного въезда или задержания. Если арендатор отказывается переехать через три (3) дня, домовладелец может подать иск (принудительный въезд и задержание) о выселении. Судебный процесс начинается с вручения арендатору повестки и жалобы, в которых арендатору дается четыре (4) дня на то, чтобы подать и вручить письменный ответ.Телефонный звонок не является ответом, равно как и письмо домовладельцу. Мы рекомендуем вам связаться с адвокатом сразу после получения повестки и жалобы. Если вы не подадите и не предоставите надлежащий ответ, будет вынесено постановление суда, требующее от арендатора переехать. Если Ответ должным образом подан и вручен, дело передается на рассмотрение в суд. Арендодатель не может просто заблокировать арендатора, забрать его собственность, отключить электричество, газ, воду или другие необходимые услуги.Если домовладелец прибегает к таким мерам, арендатор может восстановить владение или расторгнуть договор аренды. Арендатор также может иметь право на возмещение убытков в связи с невозможностью использования помещения или имущества, а также на любые наличные расходы, вызванные незаконным поведением арендодателя.

Ответные выселения запрещены
Со стороны арендодателя является незаконным принуждение арендатора к переезду путем повышения арендной платы, уменьшения объема услуг или начала выселения по любой из следующих причин:

  • Жалобы арендодателю из-за того, что необходимый ремонт не производится.
  • Жалоба в государственный орган, который может провести проверки или заставить домовладельца произвести ремонт.

Стать активным арендатором. Если арендодатель должен начать ответные действия в течение 180 дней после события, указанного выше, на него может быть предъявлен иск о возмездии и взыскании арендной платы до двух месяцев, возврата любого гарантийного депозита и до 500 долларов в качестве гонорара адвокатам. Это краткое изложение некоторых законов штата, касающихся вопросов арендодателя и арендатора.Это считается только учебным материалом. Если у вас есть вопросы по вопросам, касающимся арендодателя и арендатора, обращайтесь в Отдел защиты прав потребителей по телефону 1-800-300-1986. Но если вам нужна юридическая консультация, мы предлагаем вам обратиться к частному адвокату.

Вопросы, которые арендаторы должны задать перед арендой

  • Сколько стоит аренда? Могу ли я себе это позволить?
    • Включает ли арендная плата коммунальные услуги, такие как вода / канализация, отопление, мусор или даже кабель?
    • Если коммунальные услуги не включены, сколько они обычно стоят в летние и зимние месяцы?
    • В какой день следует платить за аренду и есть ли льготный период?
  • Если домашние животные принимаются, какова сумма депозита и подлежит ли она возврату?
  • Должен ли я платить за профессиональную уборку квартиры (например, ковров, жалюзи или духовки) при выезде?
  • Требует ли арендодатель приобретать страховку для съемщика?
  • Если вы арендуете дом на одну семью, кто отвечает за стрижку травы и уборку снега?
  • Есть ли у вас выделенная парковка?
  • Можно ли курить?
  • Можно ли установить спутниковую антенну?
  • Можно ли вешать вещи на стены?
    • Если да, нужно ли латать всю краску перед выездом?

Мошенничество со списком аренды

Переезжаете в новый город? Планируете отпуск? При рассмотрении таких вопросов, как размер, стоимость и местоположение аренды, также учтите следующее: объявление об аренде может быть мошенничеством.Мошенники часто рекламируют аренду, которой не существует или недоступна, чтобы обманом заставить людей отправить деньги, прежде чем они узнают правду.

Взломанная реклама
Некоторые мошенники захватывают реальный объект аренды или объект недвижимости, изменяя адрес электронной почты или другую контактную информацию и размещая измененное объявление на другом сайте. В измененном объявлении может даже использоваться имя человека, разместившего исходное объявление. В других случаях мошенники взламывали учетные записи электронной почты владельцев недвижимости на авторитетных сайтах по аренде жилья на время отпуска.

Phantom Rentals
Другие грабители составляют списки мест, которые не сдаются в аренду или не существуют, и пытаются заманить вас обещанием низкой арендной платы или отличных удобств. Их цель - получить ваши деньги до того, как вы узнаете.

Признаки мошенничества

Быть смекалистым при поиске аренды стоит затраченных усилий. Вот некоторые признаки того, что вы имеете дело с мошенничеством:

Они говорят вам переводить деньги
Это вернейший признак мошенничества.Нет веских причин переводить деньги для внесения залога, регистрационного взноса, арендной платы за первый месяц или арендной платы на время отпуска. Это правда, даже если они сначала пришлют вам контракт. Пересылка денег аналогична отправке наличных - как только вы их отправите, у вас уже нет возможности вернуть их.

Если вы не можете посетить квартиру или дом самостоятельно, попросите кого-нибудь, кому вы доверяете, прийти и подтвердить, что это сдается и что рекламируется именно это. Помимо организации встречи, выполните поиск по владельцу и списку.Если вы обнаружите то же объявление, указанное под другим именем, это может указывать на мошенничество.

Говорят, что их нет в стране
Но у них есть план, как передать ключи в ваши руки. Это может быть адвокат или «агент», работающий от их имени. Некоторые мошенники даже создают поддельные ключи. Не отправляйте им деньги за границу. Если вы не можете встретиться лично, осмотреть квартиру или подписать договор аренды, прежде чем платить, продолжайте поиски. Что делать, если сама аренда за границей? Оплата кредитной картой или через авторитетный сайт аренды на время отпуска с собственной платежной системой - ваши самые безопасные ставки.

Общие права арендатора | Бесплатная информация

Конфиденциальность

Когда домовладелец сдает вам свою квартиру, он продает вам право исключительного владения вашей квартирой. Арендодатель предпочитает иметь деньги, а не исключительное владение, как если бы он продал собственность кому-то другому - он больше не имеет права владения. Если арендодатель входит в вашу съемную квартиру, он является нарушителем, как и любой посторонний, за одним особым исключением.

В соответствии с разделом 1954 Гражданского кодекса арендодатель может войти в вашу арендуемую квартиру (1) в чрезвычайной ситуации, например, при пожаре или поломке трубы, или (2) при заблаговременном уведомлении в разумные сроки, и только затем для осмотра, ремонта или демонстрации квартиры, в обычное рабочее время. Предполагается, что уведомление за 24 часа будет разумным, но может быть разумным и более короткий срок. Вам не обязательно быть дома, когда они приходят, но они несут ответственность за все, что было украдено или сломано во время такого входа.

Управляющего, который шпионит в вашей квартире, потому что у него есть ключ, можно контролировать практическими средствами, даже если нет никаких юридических полномочий, разрешающих или запрещающих такую ​​практику.Напишите письмо владельцу, копию в местную полицию, о краже со взломом управляющего. Измените замки или добавьте цепной замок к двери, чтобы доступ менеджера был ограничен. Вам следует спланировать переезд, если владелец не ограничивает вход менеджера, но, по крайней мере, ваша конфиденциальность будет защищена.

В настоящее время закон требует, чтобы домовладелец обеспечивал дверные замки с глухим засовом и соответствующие замки на окнах сдаваемого в аренду жилья. Раздел 1941 Гражданского кодекса. 4. Невыполнение этого требования нарушает «гарантию пригодности для проживания», позволяя арендатору съехать, отремонтировать и вычесть или удержать арендную плату в качестве средства правовой защиты.

Иногда появляется менеджер, который хочет выселить арендатора за отказ заниматься сексом. Законы Калифорнии о сексуальных домогательствах теперь разрешают арендатору подавать в суд на менеджера и арендодателя за сексуальные домогательства, но, похоже, закон все же разрешает такое выселение.

Просрочка платежей и льготные периоды

Это область закона о арендодателях и квартиросъемщиках, которая, по мнению большинства судей, отличается от арендаторов жилых помещений. Плата за просрочку обычно представляет собой фиксированную сумму или процент от арендной платы, которую арендодатель намеревается взимать, если вы не платите арендную плату к определенной дате.Просроченные платежи встроены во многие контракты, чтобы стимулировать своевременную оплату, но Законодательный орган недавно внес поправки в закон, запрещающие штрафы за просрочку в договорах аренды жилья . Закон не наказывает домовладельца за попытку украсть его у вас.

Плата за просрочку платежа юридически описывается как «положения о заранее оцененных убытках», что означает, что в качестве штрафа за нарушение конкретного обещания в контракте выбирается произвольная сумма - в данном случае - для выплаты арендной платы к заданной дате. Раздел 1671 Гражданского кодекса предусматривает, что договор аренды жилого помещения не может содержать положение о заранее оцененных убытках, за исключением случаев, когда это невозможно или чрезвычайно сложно рассчитать точный ущерб, понесенный в результате нарушения.В противном случае оговорка о пени за просрочку платежа недействительна и не имеет юридической силы, как и оговорка о невозмещаемом гарантийном депозите. Однако допустимы проценты в размере 30 центов в день, если это предусмотрено контрактом.

Арендодатели попытаются оправдать штраф за просрочку платежа, описав время, которое требуется на дополнительные расчеты, поездки в банк, телефонные звонки и другое время, затрачиваемое из-за одного просроченного платежа. Конечно, это надумано, и в действительности управляющая компания получает одинаковую сумму денег независимо от любого просрочки платежа, а любая дополнительная работа незначительна.Более сильным аргументом является то, что в разделе 3302 Гражданского кодекса говорится, что ущерб от неуплаты суммы - это сама сумма плюс проценты по законной ставке [1/3650 от суммы в день - около 20 центов]. Таким образом, размер просрочки платежа установить несложно; закон определяет это.

Это юридический аргумент. Вы можете распечатать его, если вам нужно убедить арендодателя или судью в своей позиции, и вы можете использовать его для справки.

Тактически вы принимаете решение о том, когда и как решать проблему.Вы можете подписать договор аренды с положением о пени за просрочку платежа, и вы не отказались от своих прав, сделав это, поскольку положение о пени за просрочку платежа является незаконным и недействительным. Столкнувшись со спросом, вы можете заплатить его в знак протеста или описать деньги как предоплату арендной платы и избежать немедленных хлопот. Позднее, если вас выселяют за неуплату арендной платы, необходимо учитывать вашу предыдущую переплату за просрочку платежа, и, таким образом, трехдневное уведомление становится недействительным из-за требования арендной платы, превышающей причитающуюся [т. Е. Требуется месяц, но вы должны только за месяц минус ранее уплаченного пени].Вы выигрываете дело по техническим причинам или, по крайней мере, получаете отличную позицию для урегулирования на выгодных для вас условиях. Если у вас сейчас мало денег и вы не можете заплатить даже текущую арендную плату, надейтесь, что вы получите уведомление о выселении, в котором запрашивается арендная плата плюс плата за просрочку. Сценарий тот же, за исключением того, что вам не нужно использовать прошлые переплаты для кредита; уведомление недействительно на его лице.

Закон не предусматривает официального «льготного периода» для арендных платежей. В договорах аренды обычно указывается, что если арендная плата не выплачивается до 5-го числа, взимается штраф за просрочку платежа.Опять же, поскольку просрочка платежа сама по себе является незаконной, угроза совершить незаконное действие в конкретный день не помогает домовладельцу. Функционально закон предусматривает своего рода льготный период. Если арендная плата подлежит оплате в первый день, домовладелец не может уведомить вас за 3 дня о внесении арендной платы или увольнении до 2-го. 2-й день - это «ноль» 3-дневного уведомления, так что последний день для выплаты и удовлетворения этого 3-дневного уведомления приходится на 5-е число месяца. Если этот третий день также приходится на официальный выходной или выходной, ваш последний день продлевается до следующего банковского дня, который может быть вплоть до 9-го.

Если ваша зарплата выплачивается в то время, когда платеж будет затруднен, вы можете предложить арендодателю увеличить свой гарантийный депозит на месячную арендную плату, чтобы вы фактически платили месяцев вперед, текущих один. То есть вы заплатили бы апрель в какое-то время в марте, но воспринимайте это как мартовскую арендную плату, даже если вы заплатили 15 марта. Было бы еще рано. Процент, потерянный на эти деньги, ничто по сравнению с экономией хлопот и тактическим преимуществом, которое вы создаете себе, делая это в то время, когда оно может вам понадобиться.

Расторжение договора аренды

Может наступить время, когда вам придется «разорвать договор аренды». Возможно, вас только что перевели на работу в другой город, или вас уволили, или вам придется вернуться на восток, чтобы позаботиться о своих родителях. Случаются вещи более важные, чем договор аренды, но вы также не хотите оставлять без внимания концы с концами.

Помесячная аренда может быть прекращена любой стороной, направив за 30 дней письменное уведомление за 30 дней о том, что аренда по адресу X прекращается через 30 дней после этого уведомления.Тем не менее, арендатор, который проживал там в течение по крайней мере один год , имеет право на 60-дневное уведомление за исключением случаев выселения для нового покупателя дома или кондоминиума для въезда [в этом случае 30 дней] [Гражданский кодекс 1946.1] Более длительная аренда, например, на год или около того, - это другое дело. Общее правило заключается в том, что вы несете ответственность за всю арендную плату за оставшийся период аренды, независимо от того, живете вы там или нет. Некоторые договоры аренды выглядят как договоры аренды, потому что в них говорится, что вы не получите обратно свой гарантийный депозит, если не останетесь на весь год, но при ближайшем рассмотрении они представляют собой просто ежемесячные соглашения с незаконными положениями о невозмещаемом гарантийном депозите. в них.Будьте уверены в том, что у вас есть.

Если у вас нет юридически действительной причины для расторжения договора аренды, арендодатель по-прежнему обязан по закону минимизировать последствия вашего нарушения, пытаясь сдать квартиру повторно. Юридический термин - «уменьшение ущерба». Например, вы уезжаете через 4 месяца годовой аренды. Арендодатель пытается повторно сдать его в аренду и находит кого-то, кто будет платить по той же ставке, начиная с 6-го месяца. Вы должны до конца 4-го и всего 5-го месяца, но не после этого. Арендодатель не может взимать двойную ренту.В качестве альтернативы домовладелец найдет кого-нибудь, кто будет снимать вашу квартиру за 1000 долларов за 900 долларов, начиная со следующего дня после вашего отъезда. Затем вы должны будете получить разницу в 100 долларов за оставшийся срок аренды. Напротив, если домовладелец не , а попытается повторно сдать квартиру в аренду, и вы можете показать это, арендодатель ничего от вас не получит из-за неспособности уменьшить убытки. Между ними находится серая зона, где домовладелец прилагает минимальные усилия для повторной аренды или арендует по более высокой ставке, чем вы заплатили.Судья должен был определить, было ли это уменьшением ущерба.

Если у вас нет законных оснований для расторжения договора аренды, лучше всего сообщить о факте вашего выезда арендодателю в письменной форме и сохранить копию, указав, что ваша квартира будет доступна для просмотра потенциальным арендаторам в соответствии с Гражданским кодексом. 1954 [разумное предварительное уведомление (например, за 24 часа), только в рабочее время]. Вы также можете разместить свое собственное объявление в Recycler или аналогичном [бесплатные объявления], и потенциальные арендаторы позвонят вам.Запишите их имена, рабочие и домашние номера, а затем отправьте их домовладельцу в качестве замены. Если домовладелец заявляет, что не смог никого найти, у вас есть список, чтобы оспорить это и показать его неспособность уменьшить ущерб.

Юридически действительной причиной для расторжения договора аренды является , а не , то, что вы съехали, ваша жизнь каким-то образом изменилась, что ваш соарендатор ушел или у вас закончились деньги. Юридически обоснованная причина прекращения действия связана с самой единицей.Если он сгорит в огне или помечен желтой меткой после землетрясения, очевидно, что договор аренды заканчивается. Однако вы можете найти юридически действительную причину выселения, основанную на непригодных для проживания условиях.

Гражданский кодекс 1942 года разрешает прекращение аренды [любого рода] без уведомления после освобождения квартиры, если причиной ухода являются непригодные для проживания условия. Условия не должны быть настолько суровыми, чтобы вы могли удерживать арендную плату. Скорее, они относятся к той же категории [и уставу], что и средства правовой защиты с вычетом и ремонтом.То есть, если состояние отрицательно сказывается на обитаемости, можно либо отремонтировать и вычесть , либо просто оставить .

У большинства сдаваемых в аренду квартир что-то не так: отсутствуют замки на дверных ригелях, отсутствуют экраны, неподходящие емкости для мусора, неисправные электрические розетки, медленный слив и т. Д. Если у вас есть такая причина, и, очевидно, чем хуже они, тем лучше Причина в том, что вы можете законно расторгнуть договор аренды, даже если случайно, вас перевели в Чикаго.Вы действительно должны получить заблаговременное уведомление в разумные сроки, но это может быть устное уведомление. Если вы упомянули о дефекте менеджеру в прошлом месяце, но он все еще не был устранен, вы должны указать это в своем письме о расторжении, чтобы судья прочитал запись о вашем заблаговременном уведомлении. Условия непригодности для проживания, которые арендодатель не может исправить в разумные сроки, являются юридически обоснованными причинами для прекращения аренды. И да, фотографии и свидетельство было бы неплохо, на всякий случай, если вам понадобится это доказать позже.

Иногда домовладелец соглашается расторгнуть договор аренды, но за определенную плату. Следите за условиями. В приличном пункте освобождения должно быть сказано, что если вы платите арендную плату за один месяц, они полностью освобождают вас от остальной части аренды. Иногда, однако, управляющая компания говорит вам, что вы должны заплатить им немного денег, чтобы их «освободили», но все равно будет должна им деньги за то время, пока они не сдадут место в аренду; вы будете платить деньги за «выпуск» впустую, так как остальное - это все, что вы должны в любом случае.Убедитесь, что вы тоже не отказываетесь от своего депозита. Иногда они говорят, что вы «освобождены» от аренды или «не беспокойтесь об этом», а затем выставляют вам счет или судебное решение на оставшийся срок аренды. Если они искренни в этом, они изложат это письменно.

В качестве дополнительной меры предосторожности вы можете сдать квартиру в субаренду другому лицу. Это может создать проблемы, поскольку руководство может запретить субаренду. Однако, поскольку они обязаны уменьшить ущерб, как они оправдывают выселение платящего субарендатора? Они получают пустую квартиру, но не могут утверждать, что они минимизировали свои потери в отношении срока аренды.Они простреливают себе ногу. Иногда субарендатор занимает это место и подписывает новый договор аренды.

Права и обязанности арендаторов и домовладельцев - Флоридская коллегия адвокатов

Права и обязанности арендаторов

Когда человек платит арендную плату за проживание в доме, квартире, кондоминиуме или передвижном доме, арендатор становится арендатором в соответствии с законодательством Флориды. Не имеет значения, производится ли оплата еженедельно, ежемесячно или в другие регулярные периоды. Кроме того, не имеет значения, арендуется ли квартира, дом, кондоминиум или дом на колесах у частного лица, корпорации или большинства государственных структур.Эти факты верны даже при отсутствии письменного договора аренды.

Арендатор имеет определенные права и обязанности в соответствии с законодательством Флориды. Они указаны в Уставе Флориды в Части II, главе 83 Закона Флориды об арендодателях жилых домов. Арендатор арендного жилья, субсидируемого из федерального бюджета, также имеет права в соответствии с федеральным законом. Если письменный договор аренды отсутствует, эти законы регулируют права арендатора. Также может быть письменный договор аренды, который может повлиять на права арендатора. Если есть письменный договор аренды, его следует внимательно изучить.Закон Флориды об арендодателе жилого дома имеет преимущественную силу перед тем, что говорится в договоре аренды.

Арендатор имеет право на частное мирное владение жилищем. После сдачи в аренду арендатор переходит в пользование на законных основаниях. Арендодатель может войти в жилище только для того, чтобы осмотреть помещение или произвести необходимый или согласованный ремонт, но только в том случае, если домовладелец уведомит арендатора в разумные сроки и явится в удобное время. В случае возникновения чрезвычайной ситуации требование об уведомлении может быть сокращено или отменено.

Арендодатель должен арендовать жилище, пригодное для проживания. В нем должна быть исправная сантехника, горячая вода и отопление, быть конструктивно прочным и иметь разумную безопасность, включая рабочие и запирающиеся двери и окна, и в нем не должно быть вредители. Владелец дома на одну семью или дуплекса должен установить работающие детекторы дыма в начале аренды, если арендодатель и арендатор не договорились об ином в письменной форме. Арендодатель также должен соблюдать местные нормы здравоохранения, строительства и безопасности.Если домовладелец должен произвести ремонт, чтобы дом стал пригодным для проживания, он должен заплатить.

Если арендодатель утверждает, что арендатор нарушил договор аренды, арендодатель должен сообщить арендатору в письменной форме о конкретной проблеме и дать арендатору время исправить проблему - даже если проблема заключается в неуплате арендной платы - до того, как арендодатель сможет уехать. в суд о выселении арендатора. Арендаторы, получившие уведомление о невыплате арендной платы, должны знать, что арендодатель может принять часть причитающейся арендной платы и все же выселить арендатора.Арендаторы, арендующие кондоминиумы, должны знать, что при определенных обстоятельствах ассоциация кондоминиумов может потребовать, чтобы арендатор платил арендную плату ассоциации, а не домовладельцу. В этом случае арендаторам следует проконсультироваться с юристом. Если арендатор совершает серьезное действие, угрожающее собственности (например, совершает преступление в помещении), или не может решить проблему после письменного уведомления от арендодателя, арендодатель все равно должен обратиться в суд, чтобы получить разрешение выселить арендатора. В любом судебном разбирательстве арендаторы имеют полное право присутствовать, отстаивать свою позицию и быть представленными адвокатом.

Если арендодатель требует, чтобы арендатор внес залог, арендодатель должен сохранить залог во время аренды. Кроме того, арендодатель должен вернуть полную сумму залога в течение 15 дней после того, как арендатор покинет жилище, или письменно уведомить арендатора о том, почему часть или вся сумма не будет возвращена в течение 30 дней после того, как арендатор покинет жилище. Затем арендатор имеет право подать возражение в письменной форме в течение 15 дней с момента получения уведомления. При некоторых обстоятельствах арендатор может получить залог плюс проценты.Перед выездом арендатор должен предоставить арендодателю адрес для получения залога, в противном случае арендатор может потерять право на возражение, если арендодатель потребует права оставить залог.

Арендатор имеет право при определенных очень отягчающих обстоятельствах, вызванных небрежностью арендодателя, удерживать арендную плату. Это может быть сделано только в том случае, если домовладелец не выполняет важную обязанность, такую ​​как обеспечение безопасного и пригодного для проживания дома в соответствии с местными жилищными кодексами.Перед удержанием арендной платы арендатор должен письменно уведомить арендодателя о проблеме за семь дней, чтобы арендодатель мог ее исправить. Даже после удержания арендной платы арендатор должен сэкономить деньги и обратиться в суд за разрешением потратить часть суммы на то, что должен был сделать арендодатель. Если арендатор не сохранит деньги и не обратится за помощью в суд, арендатор может быть выселен за неуплату арендной платы.

Наконец, арендатор имеет право выехать. Если имеется письменный договор аренды, арендатору следует внимательно ознакомиться с договором, чтобы узнать, требуется ли уведомление за 60 дней о том, что арендатор не намерен оставаться в нем после окончания срока аренды.Если письменный договор аренды отсутствует, арендатор может выехать без причины, направив письменное уведомление о намерении выехать не менее чем за семь дней до наступления срока следующей арендной платы, если арендная плата выплачивается еженедельно, или за 15 дней, если аренда оплачивается ежемесячно. Арендатор может расторгнуть договор аренды, если арендодатель не выполнил основные обязательства, при условии, что арендатор направил арендодателю письменное уведомление за семь дней до срока выплаты арендной платы (есть некоторые исключения из права на выезд).

Если арендодатель проиграет в суде, он может быть привлечен к ответственности за любые расходы и гонорары адвоката, понесенные арендатором. Если арендатор проиграет в суде, арендатор может нести ответственность за расходы арендодателя и гонорары адвоката.

У арендатора также есть обязанности, несоблюдение которых может привести к выселению. Арендатор должен платить согласованную арендную плату и делать это вовремя. Арендатор должен соблюдать строительные, жилищные и санитарные нормы. Арендатор должен содержать жилище без повреждений, кроме обычного износа, содержать жилище в чистоте и поддерживать сантехнику.Арендатор не должен нарушать закон, нарушать покой или позволять гостям это делать.

Пытаясь выселить арендатора, домовладелец пытается доказать, что арендатор нарушил обязанности арендатора. Однако домовладелец не может пытаться выселить арендатора в ответ на законные жалобы на жилищные условия в соответствующие органы. Выселение не может происходить до тех пор, пока домовладелец сначала не уведомит арендатора о проблеме, а затем не получит постановление суда. Без постановления суда арендодатель не имеет права вмешиваться в дела арендатора.Например, домовладелец не может заблокировать арендатора или отключить его коммунальные услуги. Арендодатель, практикующий такую ​​запрещенную практику, может нести ответственность перед арендатором за ущерб в размере трехмесячной арендной платы или за фактический ущерб, в зависимости от того, какая сумма больше. Арендодатель должен получить постановление суда о выселении, прежде чем вмешиваться в проживание арендатора.

Если арендатору вручены документы о выселении, арендатору следует немедленно обратиться за юридической помощью. Арендатор может иметь правовую защиту.Например, домовладелец не может попытаться свести счеты с арендатором путем выселения, если арендатор не нарушил свои обязанности. Чтобы выдвинуть возражения в ходе процедуры выселения, арендатор обычно должен внести в судебный реестр просроченную арендную плату, если таковая имеется, и арендную плату, подлежащую уплате в ходе разбирательства. Арендатор, оспаривающий заявленную сумму арендной платы, может попросить суд определить правильную сумму, но арендатор должен показать, почему сумма неправильная. В процессе выселения у арендатора очень мало времени, чтобы ответить, поэтому важны быстрые действия.

Арендодатель никогда не может удалить собственность арендатора или заблокировать его. Это может сделать только офис шерифа после судебного постановления и приказа о владении недвижимостью.

Если на арендованное имущество было изъято право выкупа, в соответствии с федеральным законом вы можете иметь право оставаться в собственности в соответствии с существующим договором аренды. Во многих случаях арендаторы, которые заключают договор аренды до уведомления о передаче права выкупа, могут оставаться в собственности до окончания срока аренды. Однако, если вы заключили договор аренды после уведомления об отчуждении права выкупа или если покупатель при продаже права выкупа будет занимать недвижимость в качестве своего основного места жительства, новый владелец может уведомить вас об освобождении собственности за 90 дней.Описанные выше федеральные меры защиты арендаторов, включая требование об уведомлении за 90 дней, не распространяются на всех арендаторов. Вам следует проконсультироваться с адвокатом, чтобы определить ваше право остаться в собственности после обращения взыскания.

Если вы считаете, что вам нужна юридическая консультация, позвоните своему адвокату. Если у вас нет адвоката, позвоните в справочную службу адвокатов адвокатов Флориды по телефону 800-342-8011 или обратитесь в местную справочную службу или в офис юридической помощи.

(вверх)

ORHA - Ассоциация арендного жилья штата Орегон

CDC издал новый приказ, вступающий в силу 3 августа rd , 2021

The U.Центры по борьбе с болезнями и контролю (CDC) издали новый [более узкий и адресный] приказ, вступающий в силу 3 августа г., г., 2021 г., временно приостанавливающий выселение в округах с повышенным уровнем передачи инфекции в общинах, чтобы отреагировать на недавние неожиданные изменения в траектории пандемии COVID-19, включая рост варианта Дельта. Он предназначен для конкретных районов страны, где число случаев быстро растет, что, вероятно, будет усугублено массовыми выселениями. Соответственно, с учетом ограничений, указанных в «Применимости», домовладелец, владелец жилой недвижимости или другое лицо, имеющее законное право требовать выселения или владения, не имеет права выселять кого-либо из лиц, подпадающих под действие страховки, из жилой собственности в любом округе или U.S. территории, в то время как округ или территория испытывают значительный или высокий уровень передачи SARS-Co V-2 среди населения. Настоящий приказ действует до 3 октября 2021 года.

Где это применимо?

Этот Приказ применяется в округах США, где по состоянию на 3 августа 2021 г. наблюдается значительный и высокий уровень передачи SARS-CoV-2 в сообществах, как это определено CDC. Если округ США не охвачен этим Приказом по состоянию на 3 августа, Когда в 2021 году будет наблюдаться значительный или высокий уровень передачи инфекции от сообщества, пока действует настоящий Приказ, этот округ будет подчиняться этому Приказу, начиная с даты, когда в округе начнется значительный или высокий уровень передачи инфекции от сообщества.Если в округе США, подпадающем под действие этого Приказа, более не наблюдается значительного или высокого уровня передачи инфекции от сообщества в течение 14 дней подряд, то этот Приказ больше не будет применяться в этом округе, если и до тех пор, пока в округе снова не будет значительного или высокого уровня передачи инфекции от сообщества. пока действует настоящий Приказ.

Настоящий Приказ не применяется в каких-либо штатах, местных, территориальных или племенных территориях с мораторием на выселение из жилых домов, который обеспечивает такой же или более высокий уровень защиты общественного здоровья, чем требования, перечисленные в этом Приказе, или в той степени, в которой его применение запрещено. по постановлению федерального суда.В соответствии с 42 U.S.C. 264 (e), этот Приказ не препятствует государственным, местным, территориальным и племенным властям вводить дополнительные требования, которые обеспечивают большую защиту общественного здоровья и являются более строгими, чем требования настоящего Приказа.

Что говорится в приказе CDC?

Этот приказ представляет собой временный мораторий на выселение, чтобы предотвратить дальнейшее распространение COVID-19. Настоящий Приказ не освобождает какое-либо лицо от каких-либо обязательств по уплате арендной платы, оплате жилья или соблюдению каких-либо других обязательств, которые может иметь физическое лицо по договору аренды, аренды или аналогичному договору.Ничто в этом Приказе не препятствует взиманию или взысканию сборов, штрафов или процентов в результате неуплаты арендной платы или других жилищных платежей на своевременной основе в соответствии с условиями любого применимого контракта.

Ничто в этом Приказе не препятствует выселению на основании арендатора, арендатора или резидента: (1) участие в преступной деятельности на территории; (2) угроза здоровью или безопасности других жителей; (3) повреждение или создание непосредственного и значительного риска повреждения имущества; (4) нарушение любых применимых строительных норм, правил здравоохранения или аналогичных правил, касающихся здоровья и безопасности; или (5) нарушение любых других договорных обязательств, кроме своевременной выплаты арендной платы или аналогичных платежей, связанных с жильем (включая неуплату или несвоевременную уплату сборов, штрафов или процентов).

Любые выселения за неуплату арендной платы, инициированные до выдачи настоящего приказа, но еще не завершенные, регулируются этим приказом. Любой арендатор, арендатор или житель жилой недвижимости, который ранее представил Декларацию, по-прежнему квалифицируется как «Защищенное лицо» и все еще присутствует в арендуемой квартире, имеет право на защиту в соответствии с настоящим Приказом. Любое выселение, которое было завершено до издания настоящего приказа, в том числе с 1 августа по 3 августа 2021 года, не подпадает под действие этого приказа, поскольку оно не имеет обратной силы.

Согласно этому приказу, лица, подпадающие под действие закона, могут быть выселены за участие в преступной деятельности на территории. Но застрахованные лица не могут быть выселены только на том основании, что они предположительно совершили преступление в виде незаконного проникновения (или аналогичное правонарушение, предусмотренное законодательством штата), когда основным видом деятельности является застрахованное лицо, остающееся в жилой собственности за неуплату арендной платы. Разрешение таких выселений привело бы к значительно большему количеству выселений в целом, что повысило бы риск передачи заболеваний, поскольку в противном случае лица, охваченные страхованием, переезжают в места скопления людей или становятся бездомными.Такой результат противоречил бы заявленным целям настоящего приказа и, следовательно, снизил бы их эффективность. Более того, в той мере, в какой такие законы о преступном посягательстве используются для установления преступной деятельности исключительно на основании арендатора, арендатора или резидента жилой недвижимости, остающейся в жилой собственности, несмотря на невыплату арендной платы, такая ссылка вступает в противоречие с настоящим Приказом и предотвращается в соответствии с до 42 USC 264 (е).

Каким образом резидент имеет право на получение этого приказа?

Чтобы иметь право на защиту этого Приказа, арендатор, арендатор или житель жилой недвижимости должен предоставить заполненную и подписанную копию декларации с элементами, перечисленными в определении «Защищенное лицо», своему арендодателю, владельцу жилую недвижимость, в которой они проживают, или другое лицо, имеющее право выселить их или выселить с того места, где они живут.Чтобы помочь арендаторам и арендодателям, CDC создал стандартизированную форму декларации, которую можно скачать здесь: https://www.cdc.gov/coronavirus/2019-ncov/communication/EvictionProtectDeclare_508.pdf

Арендаторы, арендаторы и жители жилой недвижимости не обязаны использовать форму CDC. Любой письменный документ, который правомочный арендатор, арендатор или житель жилой недвижимости представляет своему арендодателю, будет соответствовать настоящему Приказу, если он содержит необходимые элементы «Защищенного лица», как описано в этом Приказе.Кроме того, арендаторам, арендаторам и жителям жилой недвижимости разрешается письменно заявлять, что они соответствуют элементам «Защищенное лицо» на других языках.

Все декларации, независимо от используемой формы, должны быть подписаны и должны включать заявление о том, что арендатор, арендатор или житель жилой недвижимости понимает, что они могут нести ответственность за лжесвидетельство за любые ложные или вводящие в заблуждение заявления или упущения в декларации. Это постановление не препятствует арендодателю оспаривать правдивость заявления арендатора, арендатора или жителя в суде, как это разрешено законодательством штата или местным законодательством.При определенных обстоятельствах, например, при подаче отдельными лицами совместной налоговой декларации, для одного члена резиденции может быть целесообразно предоставить заполненную декларацию от имени других совершеннолетних жителей, стороны договора аренды, договора аренды или жилищного договора.

Декларация может быть подписана и передана в электронном или бумажном виде. До тех пор, пока информация в ранее подписанной декларации, представленной в соответствии с предыдущим приказом, остается правдивой и точной, затронутым лицам не нужно подавать новую декларацию в соответствии с этим приказом.Однако право на защиту будет зависеть от условий настоящего Приказа.

Что делать, если я нарушу порядок?

До 18 лет U.S.C. 3559, 3571; 42 U.S.C. 271; и 42 CFR 70.18, лицо, нарушившее это Приказ, может быть подвергнуто штрафу в размере не более 100 000 долларов США или одному году тюремного заключения, или и тем, и другим, если нарушение не повлечет за собой смерть, или штрафу в размере не более 250 000 долларов США или одному год тюремного заключения или и то, и другое, если нарушение повлекло за собой смерть, или иным образом, предусмотренным законом.Организация, нарушившая это Приказ, может быть подвергнута штрафу в размере не более 200 000 долларов США за событие, если нарушение не приводит к смерти, или 500 000 долларов США за событие, если нарушение приводит к смерти или иным образом, предусмотренным законом. Министерство юстиции США может при необходимости возбудить уголовное дело с требованием наложения этих уголовных наказаний. Следует справедливо ожидать, что нарушение этого постановления также обеспечит арендатору юридическую защиту в процессе государственного выселения.

Полный заказ CDC можно найти по адресу: https: // www.

Опубликовано в категории: Разное

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *