Договор аренды нежилого помещения заполненный: Пример заполнения договора аренды нежилого помещения (офиса)

Содержание

Претензия по договору аренды — образец досудебной претензии и пример его заполнения

______________________________________________________
[наименование арендодателя, ОГРН, ИНН, место нахождения, телефон, адрес электронной почты и иные реквизиты]

______________________________________________________
[наименование арендатора, ОГРН, ИНН, место нахождения, телефон, адрес электронной почты и иные реквизиты]

Исх. _______________________________
[номер исходящего сообщения, дата документа]

_____________ г. [дата заключения договора] между _____________ [наименование арендодателя] и _____________ [наименование арендатора] был заключен договор аренды нежилого помещения _____________ [номер договора и его наименование] (далее по тексту — Договор).

По акту приема-передачи Помещения от «___»__________ ____ г. [номер и дата акта] _____________ [информация об объекте аренды] было передано _____________

[наименование арендатора].

В соответствии с п. _____________ [пункт договора устанавливающий размер арендной платы].

Согласно п. _____________ [пункт договора, устанавливающий порядок и сроки оплаты аренды] договора _____________ [содержание данного пункта].

В нарушение п. _____________ [пункт договора, устанавливающий порядок и сроки оплаты аренды] Договора по состоянию на «___»____________ ____ г. [дата на которую имеется задолженность по аренде] арендные платежи за период с «___»__________ ____ г. по «___»__________ ____ г. [указать период] в размере _____________ [указать сумму задолженности] _____________ [наименование арендатора] внесены не были.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании вышеизложенного _____________ [наименование арендодателя] требует в течении _____________ [срок по договору или закону]

с момента получения настоящей претензии:

  1. оплатить задолженность по арендной плате в размере: _____________ [размер задолженности] за период с «___»__________ ____ г. по «___»__________ ____ г. [указать период];
  2. оплатить неустойку по договору (в случае если неустойка предусмотрена договором или законом).

Реквизиты для перечисления денежных средств:

_____________ [указать банковские реквизиты арендодателя]

В случае отсутствия оплаты в указанный срок _____________ [наименование арендодателя] в свою очередь будет вынуждено обратиться в _____________ [наименование арбитражного суда] для взыскания указанной суммы, при этом сумма увеличится на сумму государственной пошлины, оплаты работы адвоката (представителя).

Мирное урегулирование данного вопроса сэкономит Ваше время и деньги.

_____________ (подпись) / _____________ (Ф.И.О.)

Регистрация договора аренды части нежилого помещения в росреестре 2017

Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения 2017. В целом или его части в нарушение условий. Основные положения договора аренды нежилого помещения в. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре сроки его. Что обязательно должно быть в договоре аренды нежилого помещения? Та часть здания, которая подлежит передаче, четко определяется в. В любом случае договор аренды нежилого помещения в 2014. Согласно кодексу недвижимым имуществом являются жилые и нежилые помещения. В аренду указанному юридическому лицу, государственную регистрацию договоров аренды земельных участков, предоставленных указанному юридическому лицу. Договор аренды нежилого помещения части нежилых помещений, заключенный на срок. Росреестр отказал в регистрации договора аренды части помещения. Договор аренды Нежилого помещения скачать. Обязательная регистрация договора аренды нежилого помещения осуществляется в регистрационном органе Росреестра по территориальной. Перед оформлением взаимоотношений обе стороны решают, договор аренды нежилого помещения на какой срок. Об образце дополнительного соглашения к договору субаренды нежилого помещения читайте в статье. По закону проведение регистрации при сдаче помещения в аренду необходимо в случае заключения договора.

В аренду части коммерческого помещения. Регистрацию договора аренды нежилого помещения в Росреестр в 2х. Обязательная регистрация договора аренды производится территориальными органами Росреестра в. Образец договора аренды части нежилого помещения заполненный бланк. Таким образом вы получаете не просто образец документа, а готовый к использованию долгосрочный договор аренды нежилого помещения регистрация. Из сторон договора о государственной регистрации договора аренды. Что нужно для регистрации контракта аренды нежилого помещения в 2017. Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения сроком на. Отказ от исполнения условий договора при досудебном урегулировании вопроса. Проведения действия по регистрации договора аренды нежилого помещения. Отказывает в регистрации договора аренды. Но даже многие граждане считают что регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре. Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре является обязательным условием, если срок арендного.
Право арендодателя на односторонне расторжение договора аренды помещения в. Ерц регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре. Если цена квартиры в договоре продажи установлена на единицу е площади или иного. Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений осуществляется органами Росреестра в порядке. Обычно при регистрации договора сдачи нежилого помещения в аренду нет острой необходимости регистрировать договор в Росреестре. С 1 января 2017 года регистрация договора аренды части. Регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре 2017. Настоящий Договор аренды нежилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации. В аренду, ранее зарегистрирован в Едином. Скачать договор аренды нежилого помещения образец. Могу ли я подарить часть своей доли в. Прошу разрешить передать в субаренду нежилое помещение часть нежилого помещения площадью. Договор аренды нежилого помещения образец и советы. Регистрируется в Росреестре Управлении ФРС по Москве.
Не требуется официальной регистрации в Росреестре договора в случаях. Договора аренды согласован сторонами, то отказ в государственной регистрации по причине непредставления кадастрового паспорта на часть помещения может. Помещение собственника, особых проблем в регистрации договора аренды не возникнет, но если вы арендуете его часть, тут и. Как и любой аспект ведения бизнесдеятельности, аренда нежилого помещения также требует. Договор аренды нежилого помещения безвозмездного пользования не предусматривает оплаты. Договор аренды регистрируется территориальным органом федеральной службы государственной регистрации Росреестром. Один остается в Росреестре, а второй. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более года, подлежит регистрации в Росреестре в любом. Большая часть сделок с недвижимостью требует регистрации в органах Росреестра. Стоимость услуги по регистрации договора на аренду помещения нежилого фонда. Регистрации договора субаренды в Росреестре. В случае, если в аренду сдается часть.
Представленный документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре и внесению записи в ЕГРП. Сама по себе регистрация договора аренды нежилого помещения проходит без участия сторон. Для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения Большая часть сделок с недвижимостью требует регистрации в органах Росреестра. Регистрации прав по договору аренды в реестре, следует использовать документальные способы согласования границ арендуемой части нежилого помещения. О том, какие бумаги нужны для официального заверения договора аренды нежилого помещения, и сколько времени займет его регистрация в Росреестре. Все эти бумаги необходимо представить на гос. Нормы законодательства в 2017 году оставляют лазейки, позволяющие избежать. Регистрация документов происходит в Росреестре или структурном подразделении МФЦ. Или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение.
Части темы недвижимости заставляло органы Росреестра отказывать в. В этой статье рассмотрим, когда необходима регистрация договора аренды нежилого помещения и. Кстати, если регистрация договора аренды нежилого помещения. Шаги регистрации рассматриваемого договора аренды нежилого помещения усматриваются. Применяющий УСНО, должен уплачивать страховые взносы за себя в 2017 году? Стандартный договор аренды жилого помещения в году. И помещения, являющиеся часть здания см. Два экземпляра возвращаются после государственной регистрации сторонам договора аренды нежилого помещения по одному. Более того государственная регистрация договора долгосрочной аренды нежилого помещения является единственным. Обязательным этапом сделки, заключаемой на 12 месяцев и больший срок, является ее регистрация в Росреестре. Необходимые документы и особенности процедуры регистрации договора аренды нежилого помещения. Договор аренды нежилого помещения между. Арендуя нежилое помещение, арендодатель и арендополучатель в.
Госпошлина в 2017 году Росреестр Все. Дело в том, что органы Росреестра отказывают в регистрации договора аренды части помещения, не имеющей обособленных. Какая госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения в 2017 году. Специфику данного процесса, например, то, что при сроке сделки более 1 года необходима обязательная регистрация договора аренды в Росреестре. Касаемо дома, то это будет перевод нежилого помещения в жилое, а для хозпостроек не. В аренду части здания недостаточно для государственной регистрации договора аренды дополнительного соглашения к нему представления составленного. В фбгу Кадастровую палату Росреестра для постановки арендуемой части на учт. Этого договора в отделениях Росреестра. Нужен КП для регистрации договора. Регистрации договора аренды на части помещений. По состоянию на 2017 год, госпошлина для физических лиц. При регистрации договора аренды части нежилого помещения должна ли эта часть помещения стоять на кадастровом учете? Имущества, части зданий и подобного. Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, но госпошлина за. Соблюдение данного условия также позволяет произвести государственную регистрацию возникновения права аренды части нежилого помещения в. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды. В 2017 году произошли некоторые изменения в порядке регистрации договора аренды. Регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре 2017 года. Важная информация о регистрации части нежилого помещения в росреестре 2017. Часть нежилого помещения вообще не. Договор купли продажи нежилого помещения образец 2017 росреестр. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно. Учитывая тот факт, что регистрация договора аренды нежилого помещения 2017. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По новым правилам 218 фз с 1 января 2017 года все договоры. С 1 января 2017 года регистрация договора аренды части нежилого помещения в. Для проведения государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в. Договора в органах Росреестра обязательным условием его заключения? Находящихся в государственной муниципальной собственности. Договор безвозмездной аренды нежилого помещения как осуществляется сдача в аренду.Как проходит регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре, в каких случаях она необходима, что за. Договора аренды нежилого помещения в. Регистрацию договора аренды нежилого помещения в Росреестр в 2. Договора куплипродажи нежилого помещения и его регистрация в 2017. Только помещение в целом, объектом договора аренды части нежилого помещения. Как и ранее, облагается государственной пошлиной регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре 2017. Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения в 2016. Договор куплипродажи квартиры 2017 особенности регистрации и этапы. Особенности регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре в 2017 году. В договоре аренды нежилого помещения должно быть точно. Если регистрируется часть помещения, не имеющая инвентарного номера, то в. Процедура регистрации контракта аренды нежилого помещения в росреестре. Советует Росреестр какие документы необходимы для договора аренды нежилого помещения. После обращения в Росреестр документы будут. Обязательной государственной регистрации в Росреестре. Генеральный директор юридической компании Консалтгрупп дает практическую консультацию в отношении регистрации договора аренды нежилого помещения. По окончании срока действия договора передать Арендодателю помещение в состоянии, пригодном для его. Каждый юрист сам определяет цену за то, чтобы подготовить документы для регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре. В росреестре говорят, что для гос регистрации договора аренды части нежилого помещения также

» frameborder=»0″ allowfullscreen>
Русской федерации в части гос регистрации прав и муниципального кадастрового учета. Доверенность на регистрацию договора аренды нежилого помещения. В договоре должны быть соответствующим образом сформулировано в договоре о. Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре. Его частью, необходима экспертиза договора и его регистрация в. Росреестра понимают эту позицию так, что без кадастрового учета арендуемой части помещения регистрация договора аренды. Регистрация договора в Росреестре нужна, если он оформляется на срок длительностью более года. Тут можно скачать бланк контракта аренды нежилого помещения в рф, животрепещущий для 2017. ФЗ О регистрации договор аренды помещения или части помещения. В субаренду можно сдать часть объекта. При этом договор аренды также регистрируется в Росреестре Управлении ФРС по Москве, как и. Здесь можно скачать бланк договора аренды нежилого помещения в РФ, актуальный для 2017 года. Многие владельцы вписывают в договоре аренды помещения. Договор аренды нежилого помещения как оформить образец договора. На момент заключения настоящего Договора сдаваемое в аренду Помещение принадлежит. При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в. В среду иду на прием к заму местного Росреестра, посмотрим как Росреестр теперь трактует аренду части помещения. С первого января 2017 года вступают в силу. Было подано заявление в росреестр на регистрацию договора аренды и кадастровый учет части здания. Базовый перечень документов для регистрации договоров аренды субаренды нежилого помещения здания, сооружения. Государственную регистрацию договора аренды помещения, не предназначенного для проживания, при планируемых. В договоре аренды можно указать о возмещении части средств за регистрацию договора. Вы подписываете другой вид договора, то нужна государственная фиксация договора аренды нежилого помещения. Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок 11 месяцев без регистрации в Росреестре. Аренда части нежилого помещения особенности идентификации предмета договора. В договоре аренды части нежилого помещения в. По мнению специалистов, регистрация договора в Росреестре в 2017году. Образец договора аренды части нежилого помещения. Нашу статью об этом, заключенный на срок не менее года, подлежит. Нежилое помещение не нуждается в проведении. Или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта. Если в аренду передается не весь объект целиком, то для регистрации договора необходимо образовать часть помещения или. С 2017 года при сдаче в аренду части. Положения действующего законодательства устанавливают необходимость регистрации. Росреестра по Алтайскому краю принять решение о регистрации договора субаренды части нежилого помещения от 01. Коллективный договор оао ржд на 2017 2019 годы с приложениями. По состоянию на 2010 год госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения составляет сумму в размере 7.

Приложение N 2. Перечень документов для согласования проектов решений по передаче в аренду, безвозмездное пользование федерального недвижимого имущества, закрепленного за организациями, подведомственными ФАНО России, размещаемых на момент согласования сделки на МВ-портале

Приложение N 2

к письму Росимущества N __________,

ФАНО России N ____________

от «__» __________ 2015 г.

ПЕРЕЧЕНЬ

ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ СОГЛАСОВАНИЯ ПРОЕКТОВ РЕШЕНИЙ ПО ПЕРЕДАЧЕ

В АРЕНДУ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ЗАКРЕПЛЕННОГО ЗА ОРГАНИЗАЦИЯМИ,

ПОДВЕДОМСТВЕННЫМИ ФАНО РОССИИ, РАЗМЕЩАЕМЫХ НА МОМЕНТ

СОГЛАСОВАНИЯ СДЕЛКИ НА МВ-ПОРТАЛЕ

N п/п

Наименование документа

Вид документа

Кол-во экз.

1

Сопроводительное письмо на бланке организации, подведомственной ФАНО России, с указанием перечня прилагаемых документов

Электронная копия подлинника, удостоверенная ЭП, или оригинал, подписанный ЭП

1

2

Заявка о передаче в аренду (безвозмездное пользование) федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за ФГУ или хозяйственного ведения за ФГУП ФАНО России (Приложение N 4).

Электронная копия подлинника, удостоверенная ЭП, или оригинал, подписанный ЭП

1

3

Проект договора аренды (безвозмездного пользования) с приложениями. При подаче документов на согласование договора аренды (безвозмездного пользования) необходимо прикладывать заполненный проект договора аренды (безвозмездного пользования).

Электронная копия подлинника, удостоверенная ЭП, или оригинал, подписанный ЭП

1

4

Перечень (покомнатный состав) недвижимого имущества, предполагаемого к передаче в аренду (безвозмездное пользование) (Приложение N 5).

Электронная копия подлинника, удостоверенная ЭП, или оригинал, подписанный ЭП

1

5

Подготовленный в соответствии с законодательством Российской Федерации отчет об оценке рыночной стоимости права пользования недвижимым имуществом (с указанием величины арендной платы) <1>, с датой составления не позднее чем за 3 месяца до представления отчета, с приложением заверенной копии допуска оценщика к профессиональной деятельности и страховым полисом страхования ответственности оценщика <2>.

Электронная копия подлинника, удостоверенная ЭП, или оригинал, подписанный ЭП оценщика (оценщиков), а также ЭП руководителя юридического лица, с которым оценщик (оценщики) заключили трудовой договор

1

6

Финансово-экономическое обоснование целесообразности заключения договора аренды (безвозмездного пользования) (обоснование целесообразности заключения договора, информация о прогнозе влияния результатов сделки на повышение эффективности деятельности подведомственной организации; срок, в течение которого объект недвижимости ранее сдавался в аренду (предоставлялся в безвозмездное пользование), общая сумма доходов, полученных организацией, по договорам аренды (помещений, планируемых к сдаче в аренду) за последние 3 года с разбивкой по годам; статьи расходов, на которые были направлены арендные платежи (помещений, планируемых к сдаче в аренду) за последние 3 года с разбивкой по годам.

Электронная копия подлинника, удостоверенная ЭП, или оригинал, подписанный ЭП

1

7

Кадастровый паспорт на передаваемое в аренду (безвозмездное пользование) здание (сооружение, помещение) <3>.

Электронная копия подлинника, удостоверенная ЭП, или оригинал, подписанный ЭП

1

8

Охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия, а также паспорта объекта культурного наследия (в случае если объект федерального недвижимого имущества является объектом культурного наследия).

Электронная копия подлинника, удостоверенная ЭП, или оригинал, подписанный ЭП

1

9

В случае если заключение договора аренды (безвозмездного пользования) возможно без проведения торгов, помимо документов, предусмотренных пунктами 1 — 8 настоящего перечня:

— учредительные документы арендатора (ссудополучателя), в том числе устав, положение, учредительный договор;

— информационная справка арендатора (ссудополучателя) с указанием адреса постоянно действующего исполнительного органа (юридический и почтовый адреса, телефон, электронный адрес), ФИО контактного лица, банковских реквизитов;

— документы, подтверждающие правомочность руководителя (должностного лица) подписывать договор; иные документы, предоставляющие право заключать договор без проведения торгов <4>.

Электронная копия подлинника, удостоверенная ЭП, или оригинал, подписанный ЭП

1

10

Заключение о возможности передачи имущества в аренду в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» (Приложение N 6).

Электронная копия подлинника, удостоверенная ЭП, или оригинал, подписанный ЭП

1

———————————

<1> Размещенный на МВ-Портале в составе комплекта документов отчет об оценке рыночной стоимости права пользования недвижимым имуществом (с указанием величины арендной платы) может не направляться из ФАНО России в Росимущество в случае передачи недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за ФГУ ФАНО России в аренду на срок до 3-х лет включительно. При этом подведомственная ФАНО России организация обязана размещать актуальный отчет об оценке в личном кабинете на МВ-Портале до момента объявления торгов в форме аукциона или конкурса либо до подписания договора аренды, в случае, если заключение такого договора аренды возможно без проведения торгов в порядке, установленном ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции». В случае передачи недвижимого имущества в безвозмездное пользование отчет об оценке подведомственной ФАНО России организацией на МВ-Портале не размещается.

<2> Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев (пункт 26 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256).

<3> В случае если в аренду (безвозмездное пользование) планируется передать часть здания (сооружения, помещения), возможно предоставление подлинника кадастрового паспорта на все здание (строение, помещение) с приложением заверенной подведомственной ФАНО России организацией копии выкопировки и экспликации к поэтажному плану из технического паспорта здания (строения, сооружения) с указанием его части, планируемой к передаче в аренду (безвозмездное пользование), либо схемы помещения, часть которого планируется к передаче в аренду (безвозмездное пользование).

<4> 3 В случае если заключение договора аренды возможно без проведения конкурса или аукциона в соответствии с положениями части 9 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, такими документами являются: предыдущий договор аренды со всеми имеющимися дополнениями и актом приема-передачи; информационная справка арендодателя о надлежащем исполнении арендатором обязанностей по договору аренды; акт сверки платежей по договору аренды; уведомление арендатора в адрес арендодателя о намерении заключить новый договор аренды.


Открыть полный текст документа

Бесплатный шаблон договора коммерческой аренды | PDF

Соглашение о коммерческой аренде — это договор, составленный между арендодателем и арендатором имущества, который может использоваться в коммерческих целях. Соглашение может быть использовано для широкого спектра коммерческой недвижимости, такой как торговая недвижимость (например, магазин, ресторан, кафе и т. д.), офисная и промышленная недвижимость.


Заявление об аренде коммерческой недвижимости — Рекомендуется, чтобы арендодатель удостоверился в кредитоспособности арендатора для подписания договора аренды коммерческой недвижимости.

Общая аренда – арендатор обязан ежемесячно выплачивать арендодателю одну сумму. В то время как арендодатель несет ответственность за все коммунальные услуги и расходы, связанные с недвижимостью, включая коммунальные услуги, обслуживание мест общего пользования (CAM), страхование и налоги на имущество.

Аренда кабин – обычно для парикмахерских и массажных салонов. В любом случае лицо, арендующее будку, считается независимым подрядчиком и обычно должно платить ежемесячную сумму в дополнение к проценту (%) от их общего заработка.

Аренда земли. Если арендатор хочет построить собственное здание на участке земли, арендодатель и арендатор могут заключить так называемый «аренду земли», которая представляет собой просто аренду земли. Арендатор будет иметь право на строительство или доступ к полезным ископаемым. Аренда земли обычно состоит минимум на 10 лет с продлением и/или возможностью продления еще на 10-25 лет.

Соглашение об аренде-покупке – позволяет арендатору приобретать недвижимость в течение срока аренды, как правило, по заранее установленной продажной цене.

Модифицированная валовая аренда — Арендодатель и арендатор делят расходы на коммунальные услуги и услуги, включая обслуживание мест общего пользования (CAM), страхование и налоги на недвижимость.

Процентная аренда – Соглашение, требующее, чтобы арендатор оплачивал часть или всю арендную плату в соответствии с процентом от продаж на месте.

Triple Net (NNN) Lease – арендатор несет ответственность за ежемесячную выплату суммы арендодателю в дополнение к оплате всех расходов, связанных с недвижимостью, включая, помимо прочего: коммунальные услуги, обслуживание мест общего пользования (CAM), страхование имущества. и налоги. Это распространено в городских районах и среди крупных компаний, которые хотят нести ответственность за свои расходы.

Соглашение о субаренде – Когда арендатор коммерческой недвижимости решает повторно сдать недвижимость в аренду другому лицу.

Цена за квадратный фут ($/SF) — это число, представляющее годовую арендную плату за коммерческое помещение. Он рассчитывается как годовой арендной платы ($) и , разделенных (÷) на общей площади (SF) помещения. Если это не аренда земли, это относится к «жилой площади» имущества, которая рассчитывается путем измерения внутренних стен (ширина, умноженная на длину).

Пример 1. Получение $/SF из годовой арендной платы

Арендодатель предлагает 2 500 квадратных футов площадей по цене 50 000 долларов США в год . Расчет будет составлять 50 000 долларов США, разделенных на 2500 квадратных футов, что будет равно 20 долларам США за SF.

Пример 2. Получение $/SF из ежемесячной арендной платы

Арендодатель предлагает 1500 квадратных футов площадей по цене 3000 долларов США в месяц . Расчет будет следующим образом: 3000 долларов умножить на 12, что составит 36000 долларов. Затем вы разделите 36 000 долларов на 1 500 квадратных футов, что равно 24 долларам за SF.

Пример 3. Получение ежемесячной арендной платы от $/SF

Арендодатель предлагает 4500 квадратных футов площадей по цене $15/SF . Расчет будет следующим образом: 4500 квадратных футов умножить на 15 долларов, что составит 67 500 долларов годовой арендной платы. Разделите 67 500 долларов на 12, и 5 625 долларов — это месячная арендная плата.

Ведение переговоров об аренде коммерческой недвижимости, будь то в роли арендодателя или арендатора, зависит от ряда факторов, в первую очередь от рыночных условий, местоположения и самой собственности. Поскольку каждый участок недвижимости уникален, многие переговоры будут определяться желанием арендодателя арендовать помещение и готовностью арендатора заплатить запрашиваемую сумму аренды.

Шаг 1. Наймите агента по недвижимости

Агент по недвижимости обычно считается экспертом в области рынка и знает арендные ставки на аналогичную недвижимость. Это выгодно арендодателю и арендатору для заключения соглашения, которое выгодно каждой стороне.

Агент по продаже недвижимости обычно взимает комиссию, которая зависит от общего срока аренды. Например, если срок аренды составляет 10 лет, годовая арендная плата составляет 50 000 долларов США, а комиссия составляет 5%, общая комиссия составит 25 000 долларов США после подписания договора аренды (50 000 долларов США, умноженные на 10 лет = 500 000 долларов США).Затем умножьте общую сумму на 5%, что составляет 25 000 долларов США, выплаченных обоим агентам вместе взятым).

Шаг 2. Проверка рыночных условий

Если арендодатель предлагает цену, которая кажется выше нормы, арендатор должен провести собственное расследование того, какая арендная плата собирается в этом районе. Лучшие веб-сайты для просмотра списков коммерческой недвижимости зависят от области рынка. Наиболее популярными сайтами в стране являются следующие:

Если арендодатель или арендатор нанял агента по недвижимости, они должны быть в состоянии получить сопоставимые договоры аренды, которые были подписаны, чтобы показать, что арендная плата выплачивается другими аналогичными арендаторами и объектами недвижимости.Это должно дать представление обеим сторонам о диапазоне аренды.

Шаг 3. Извлечение данных о свойствах

Извлечение данных о свойствах не так сложно, как кажется. Особенно для розничных арендаторов или владельцев магазинов, которые зависят от трафика и демографии. Например, подсчет трафика, который представляет собой среднее ежедневное количество (#) транспортных средств, проезжающих мимо по определенной улице, предоставляется Департаментом транспортных средств штата бесплатно. Кроме того, демографические данные можно найти, обратившись в Бюро переписи населения США и просмотрев уровни доходов округов и городов.

Например, недвижимость в районах с интенсивным движением и более высоким средним уровнем дохода обычно будет приносить более высокую арендную плату из-за избыточного располагаемого дохода.

Шаг 4 – Хорошая кредитная история

Если арендатор имеет хорошую историю своевременной выплаты своим кредиторам или имеет бизнес в нескольких местах, есть вероятность, что арендодатель примет это во внимание при ведении переговоров об арендной плате. Например, компании с кредитным рейтингом BBB+ или лучше предоставят арендодателю невероятную цену за свою собственность, если они когда-либо продадут ее.Таким образом, арендодатели всегда будут поощряться к подписанию кредитного арендатора, а не новый бизнес.

Проверить кредитный рейтинг предприятия

Плохая кредитная история

Если предприятие не соответствует требованиям или имеет плохой кредитный рейтинг, арендодатель всегда может попросить арендатора подписать личную гарантию. Это заставит владельца бизнеса, если у него есть необходимые активы, лично подписать договор аренды. Другими словами, если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель сможет приобрести личные активы арендатора, такие как его транспортные средства, дом и личные финансы, чтобы возместить свои убытки по обязательствам арендатора по договору аренды.

Шаг 5 – Предоплата арендной платы

Последний вариант, который есть у арендатора, чтобы попытаться снизить сумму арендной платы, – это попытаться заплатить как можно больше авансом во время подписания договора аренды. В идеале, если арендатор в состоянии платить как минимум 6-18 месяцев арендной платы, это может склонить арендодателя к более низкой сумме.

Кроме того, если арендатор в состоянии внести максимально возможную сумму залога, это также помогает арендодателю решить, стоит ли подписывать соглашение.

Существует три (3) способа подписать договор коммерческой аренды: лично , в электронном виде , или у нотариуса (рекомендуется). Все три (3) типа являются законными в Соединенных Штатах, хотя подписание у нотариуса в качестве свидетеля обеспечивает наибольшую защиту от любых претензий о том, что соглашение не было санкционировано какой-либо из вовлеченных сторон.

1.

Личное подписание

Личное подписание предполагает, что арендодатель и арендатор договариваются о времени встречи и подписывают несколько копий, чтобы каждая сторона могла получить оригинал для своих записей.Если сторонам удается найти каких-либо третьих (третьих) лиц, лучше иметь по крайней мере одного (1) или двух (2) свидетелей, которые не имеют никакого отношения к сторонам и ничего не могут выиграть, встав на сторону арендодателя или арендатора. После того, как договор аренды подписан лично, каждая из сторон должна взять с собой оригинал соглашения, которое теперь считается юридически обязывающим.

2. Электронная подпись

С 20 июня 2000 г. в США принят Закон об электронных подписях в глобальной и национальной торговле (публичный закон 106-229), который позволяет двум (2) сторонам заключать соглашение. онлайн.Сегодня существует множество сервисов, предоставляющих эту услугу, таких как DocuSign, EverSign и HelloSign. Все три (3) компании предоставляют бесплатную пробную версию (до 5 документов бесплатно) и имеют ограниченную плату за последующий период.

3. Государственный нотариус. Это подтверждает, что каждая сторона подписала соглашение, поскольку лицензированному нотариусу требуется удостоверение личности штата каждого подписывающего лица.Когда документ заверяется нотариусом, мало кто сомневается в том, что лица, санкционировавшие соглашение, на самом деле являются теми, за кого себя выдают. Поэтому для коммерческой аренды, особенно с высокой финансовой ответственностью, рекомендуется обеим сторонам подписывать в присутствии нотариуса.

Комплексный договор коммерческой аренды часто может составлять более 10, 15 и даже 20 страниц для соглашений с многочисленными обязательствами перед каждой стороной. Ниже приведен список из наиболее распространенных типов пунктов в коммерческой аренде, которые могут быть полезны как арендодателю, так и арендатору.

По умолчанию

Независимо от типа коммерческой аренды, должны быть условия как для арендодателя, так и для арендатора в отношении невыполнения обязательств любой из сторон по соглашению. В большинстве случаев дефолт возникает, когда арендатор больше не может платить арендную плату. Если какая-либо из сторон больше не соблюдает свою часть соглашения, рекомендуется применить денежные штрафы для любой из сторон.

Эксклюзивные права

Если объект недвижимости имеет более одного (1) арендатора, например, здание розничной торговли или торговый центр, арендатор может запросить «исключительные права» у единственного типа розничного продавца на объекте.

Например, если арендатором является парикмахерская, арендатор может потребовать, чтобы арендодатель не разрешал арендовать помещение другим парикмахерским. Следовательно, арендатор будет иметь «исключительные права» на недвижимость.

Возможность покупки

Позволяет арендатору купить недвижимость либо на заранее определенных условиях, либо по цене, которая будет согласована, когда арендатор уведомит о своем намерении приобрести.

Опцион на расторжение

Опцион на расторжение договора обычно стоит настолько дорого, что имеет смысл только в крайних обстоятельствах. Обычно это штраф, равный финансовой стоимости.

  • Арендодатель Пример — Если арендодатель должен был создать возможность расторжения договора за непомерную сумму при обстоятельствах, если недвижимость должна быть продана кому-то другому. В этой ситуации было бы разумно, если бы арендодатель получил такое высокое предложение, что арендатору стоило бы заплатить за то, чтобы он покинул помещение.
  • Пример арендатора — если арендатор прекращает свою деятельность или переезжает в другое место.Было бы разумно заплатить штраф, а не подчиняться полному сроку аренды.

HVAC

HVAC является аббревиатурой от H питание, V вентиляция и A ir C кондиционирование. Расходы, связанные с системой HVAC, несут либо арендодатель, либо арендатор. Важно подробно указать, кто несет ответственность, и чтобы арендатор проверил систему HVAC после подписания договора аренды, если он должен нести ответственность за расходы и техническое обслуживание.

Право первого отказа

Право первого отказа является общим для собственности с одним арендатором, поскольку в некоторых случаях они получат наибольшую выгоду от покупки собственности. Если бы арендатор владел недвижимостью, он бы отвечал только за платеж по ипотеке (если он был куплен с помощью кредита), и ему больше не нужно было бы опасаться повышения арендной платы в будущем.

Периоды продления и варианты продления

Периоды продления и варианты продления позволяют арендатору продлевать договор аренды по заранее установленной арендной ставке по своему усмотрению.Большинство крупных компаний требуют, чтобы их договоры аренды имели периоды продления для долгосрочного планирования и предоставляли им возможность продолжать сдавать недвижимость в аренду.

Например, , большинство универмагов не владеют недвижимостью, в которой они расположены. Они сдают недвижимость в аренду на первоначальный срок в двадцать пять (25) лет с пятью (5) отдельными десятилетними (10) вариантами продления по заранее установленным ставкам. Это дает универмагу возможность продлевать аренду по прежней ставке, которая обычно намного ниже текущих рыночных условий.

Субаренда/переуступка

Чаще встречается в городских районах, если арендатор имеет право на субаренду или переуступку права аренды, это означает, что он может повторно сдать недвижимость в аренду кому-то другому. Арендодатель обычно устанавливает условия, чтобы гарантировать, что любой новый арендатор идеально подходит для собственности.

Разрешение/Подписание

Рекомендуется, чтобы любая коммерческая аренда подписывалась в присутствии нотариуса и/или свидетелей третьей (третьей) стороны для защиты каждой стороны.

Не существует простого способа расторгнуть договор коммерческой аренды, и часто для этого требуется согласие арендодателя. Наиболее распространенная причина расторжения договора заключается в том, что арендатор больше не может платить ежемесячную арендную плату. Если арендатор понял, что его бизнес-план больше не работает, и у него есть активы, которые он хотел бы защитить или лично подписал договор об аренде, налагающий на него финансовую ответственность, скорее всего, он захочет заключить сделку с арендодателем. С другой стороны, большинство арендодателей хотят, чтобы их собственность имела успешный бизнес в качестве арендатора для их собственной безопасности, поэтому может быть достаточно обратиться к арендодателю с предложением о сделке, которая выгодна обеим сторонам.

Если арендодатель намеревается расторгнуть договор аренды, это будет зависеть от успеха арендатора как действующего предприятия и от того, сколько потребуется для «выкупа» его аренды. Большинство арендаторов, зная, что они все равно будут вынуждены освободить квартиру по истечении срока аренды, скорее всего, будут готовы заключить сделку с арендодателем.

[gview file=»https://rentalleaseagreements.com/wp-content/uploads/2019/06/Commercial-Lease-Agreement.docx»]

Скачать : Adobe PDF, Microsoft Word (. docx)

1 – Шаблон аренды можно сохранить в одном из трех форматов

Контракт, предварительно показанный на изображении в окне на этой странице, можно использовать для закрепления договора коммерческой аренды между Арендодателем и Арендатором. Сохраните этот шаблон договора на своем компьютере, выбрав одну из кнопок, представленных выше («MS Word», «Adobe PDF», «ODT»).

 

2 – Отправьте запрошенную информацию в первоначальную декларацию

Этот контракт будет разделен на несколько статей.Крайне важно, чтобы и Арендодатель, и Арендатор прочитали каждую из этих статей, прежде чем ставить свои подписи. Однако до того, как это действие будет совершено, некоторые из этих статей потребуют непосредственного ввода информации в областях, которые должны конкретно применяться как к сторонам подписи, так и к помещениям. Первое предложение в первой статье будет содержать несколько пустых строк. Первые два из них должны использоваться для отображения официального календарного дня, месяца и года этого контракта

Стороны, подписавшие это соглашение, должны быть названы в начале этого соглашения. В первой статье обратите внимание на две области с пометками «Арендодатель» и «Арендатор». Каждая из этих областей содержит три пустых поля, требующих полного имени, адреса улицы и штата проживания, где проживают Арендодатель и Арендатор (соответственно).

 

3 – Арендуемые помещения должны быть надлежащим образом обсуждены

Вторая статья («II. Описание арендованных помещений») также потребует прямого ввода. Здесь мы сосредоточимся на арендованном имуществе. Проконсультируйтесь со своими записями, затем укажите количество квадратных футов, которые составляют арендуемые помещения, в первом пустом месте в этом разделе, а затем во втором пустом месте определите, какой «тип помещения» является арендованным помещением.

Запишите точный почтовый адрес, по которому можно посетить арендованное имущество, в пустой строке, прикрепленной к ярлыку «Уличный адрес собственности», и штат, в котором этот почтовый адрес находится, в пустой строке после термина «…Штат» Любой « Дополнительное описание» (т. е. юридическое описание или структурное описание) может быть включено в последнюю пустую строку этого раздела. Третья статья «Использование арендованных помещений» требует для своего заполнения всего один пункт. Используйте пустое место, представленное в этом пункте, в качестве места для документирования того, как Арендатор может использовать помещение для (т.е. розничный бизнес, гостиничный бизнес и др.).

 

4 – Некоторые особенности, касающиеся этого договора аренды, должны быть предоставлены

В следующих нескольких статьях будет обсуждаться сам договор аренды. Первым из них, требующим вашего внимания, является «IV. Срок аренды», где вы должны указать количество лет и (если применимо) месяцев, в течение которых эта аренда будет действовать, в первых двух пустых полях. Затем укажите официальную первую дату, когда эта аренда становится активной, в трех полях, следующих за термином «…Начиная с», и последнюю календарную дату, когда она вступает в силу, в трех строках после фразы «…Истекает в полночь»

Статья «В. Базовая арендная плата» будет сосредоточена на сумме денег, которую Арендатор должен заплатить Арендодателю за пользование арендованным помещением. Вам нужно будет определить эту сумму как сумму ежемесячного платежа, написав ее в первой пустой строке в этой статье и введя число во второй пустой строке. Кроме того, эта статья потребует от вас документировать календарный день каждого месяца на третьем пустом месте. Примечание. В приведенном ниже примере арендная плата будет выплачиваться первого числа каждого месяца.

Статья «VI. Вариант продления» касается того, будет ли Арендатор иметь возможность продлить действие этого соглашения или нет, и если да, то при каких условиях такое продление потребуется.В этой области содержится несколько параметров, каждый из которых описывает возможный сценарий, применимый к этому документу. Только одно из этих утверждений должно быть отмечено галочкой, чтобы его можно было применить к соглашению между Арендодателем и Арендатором, упомянутому выше. Если Арендатору не будет предоставлена ​​возможность запросить и заключить договор о продлении аренды с Арендодателем, отметьте флажок в первом заявлении. Поставьте отметку во втором утверждении этой статьи, если Арендатору будет предоставлена ​​возможность продлить этот договор аренды. .В этом случае необходимо ввести некоторую дополнительную информацию, чтобы завершить язык в этом предложении. Три пустые строки здесь требуют количества периодов продления, разрешенных Арендатору для этих условий, а затем количество лет и месяцев, в течение которых будет применяться каждый такой срок. Примечание. Количество лет и месяцев, в течение которых каждая обновленная версия этого договора аренды остается активной, может отличаться от срока первоначального договора аренды. Мы продолжим с еще четырьмя формулировками флажков, которые служат для определения суммы арендной платы, которая должна взиматься в каждом случае. обновление.Опять же, можно выбрать только одно из этих утверждений. Если арендная плата не будет увеличиваться во время варианта продления, отметьте первый из этих флажков. Если она будет увеличиваться, то это произведение текущей базовой арендной платы, умноженной на последнее годовое изменение ИПЦ (согласно Бюро труда). Статистика), затем отметьте второй флажок. Арендная плата при будущем продлении этого договора аренды может быть увеличена на определенный процент от текущей суммы. Если да, то отметьте третий флажок в этом разделе этого списка и укажите процент, который будет применяться к сумме арендной платы, если Арендатор воспользуется возможностью продления этой аренды.Последний флажок обеспечивает сценарий, при котором арендная плата будет увеличиваться на фиксированную сумму в долларах, если Арендатор продлит это соглашение. Установите этот флажок, чтобы применить это утверждение, а затем укажите сумму такого повышения арендной платы в долларах, написав ее и введя в числовом виде в первом и втором пустых полях соответственно. Раздел, выделенный жирным шрифтом «VII. Расходы» будут касаться дополнительных расходов на содержание коммерческой недвижимости. Каждая из этих сторон должна договориться о том, как следует обрабатывать такие расходы, прежде чем это соглашение станет активным.Таким образом, три отрывка, каждый с соответствующим флажком, будут описывать три различных способа покрытия этих расходов Арендодателем и Арендатором. Один из этих отрывков необходимо отметить и приложить к подписываемому здесь соглашению. Если в соответствии с этим договором аренды дополнительные расходы (такие как коммунальные услуги, электрические системы, водопроводные системы и уход за территорией) должны быть возложены на Арендодателя, тогда необходимо отметить первый флажок «Всего», и обе стороны должны инициализировать пустую строку с пометкой «Арендатор». Инициалы» и «Инициалы арендодателя.Второй вариант может быть применен, если Арендодатель и Арендатор договорились каждый оплатить некоторые из этих дополнительных расходов. В этом случае должен быть установлен флажок «Измененный брутто». Кроме того, дополнительные расходы, которые должен оплатить Арендатор, должны быть указаны в первом наборе пустых строк, а обязанности Арендодателя должны быть задокументированы во втором наборе пустых строк. После того, как эта информация будет предоставлена, обе стороны должны просмотреть ее, а затем подписать соответствующим образом помеченные пробелы. Обратите внимание, что в этом примере Арендатор будет нести ответственность за оплату электроэнергии, уборку территории и полис страхования личной ответственности / имущества на сумму не менее одного миллиона долларов, в которой арендодатель также указан в качестве застрахованного, а арендодатель берет на себя все дополнительные расходы.

Если Арендатор будет нести ответственность за дополнительные расходы (включая налоги и страховку), отметьте третий флажок («Triple Net (NNN)»). Для третьей части в этом варианте потребуется несколько фигур. Первая цифра должна представлять собой минимальную сумму покрытия единого предела, указанную в полисе страхования гражданской ответственности, который Арендатор должен получить и поддерживать к удовлетворению Арендодателя, вторая цифра будет минимальной суммой ущерба, указанной в этом полисе, а третья цифра будет означать смерть. лица минимальная сумма этого полиса.Каждое из них должно быть предоставлено (в этом порядке), сначала выписано и введено в числовом виде. Когда эта информация предоставлена, обе стороны должны инициализировать этот выбор, чтобы одобрить его применение к настоящему соглашению.

 

5 – При необходимости предоставьте определения, требуемые по закону

Восьмая статья этого документа будет помечена как «VIII. Гарантийный депозит» и представит две пустые строки. Используйте эту область для записи суммы денег, которую Арендатор должен передать Арендодателю в качестве гарантии от ущерба или нехватки средств.Эта сумма в долларах по закону должна быть возвращена Арендатору, если он или она не виноваты в каком-либо повреждении имущества и несли финансовую ответственность на протяжении всего срока аренды.

Как правило, Арендатор несет ответственность за любые изменения в собственности независимо от причины (например, реклама, улучшения и т. д.). Если будут какие-либо исключения из обязательств Арендатора, когда потребуется улучшение арендованного имущества, укажите это на пустой строке в статье «IX. Улучшения арендованного имущества.Найдите пятнадцатую статью этого договора аренды («XV. Дефолт и владение»), в которой будет представлена ​​дополнительная информация о случае просрочки платежа Арендатором. Ближе к концу этой статьи количество дней после пропущенной арендной платы, когда аренда будет считаться неисполненной, должно быть введено в пустое место перед словами «…Дни после установленного срока должны начисляться». После того, как этот номер будет записан, один из двух следующих флажков должен быть отмечен и снабжен информацией, чтобы задокументировать последствия, с которыми должен столкнуться Арендатор, если он или она не выполнил свои обязательства по арендной плате.

Если штраф за просрочку платежа рассчитывается как годовая процентная ставка, отметьте первое поле и заполните процентную сумму, которая будет применяться в полях, включенных в это заявление.

Если будет штраф, представляющий собой фиксированную долларовую ставку, выберите вторую ведомость и запишите сумму в долларах в двух пустых строках этой ведомости. Девятнадцатая статья («XIX. Прочие условия») даст нам возможность документ, который муниципалитет будет регулировать любые вывески или рекламные объявления, которые Арендатор публично размещает на пустом месте в части «II Вывески.Найдите двадцать третью статью, озаглавленную жирным шрифтом «Применимое право». В эту статью была включена одна пустая строка, чтобы название штата, судебная система которого будет обеспечивать соблюдение и выносить решения по этому документу, и его содержание могли быть должным образом указаны как часть этих документов. Следующий раздел этого документа, «XXIV. Уведомления», должен документировать точный адрес, по которому должны быть отправлены официальные уведомления, исходящие и доставляемые между этими двумя сторонами. Таким образом, используйте пустые строки под заголовком «Арендодатель» для записи полного почтового адреса, который Арендатор должен использовать при отправке Арендодателю официального уведомления об аренде или арендуемом имуществе, в то время как пустые строки под «Арендатором» требуют полного адреса. Арендодатель должен использовать при направлении Арендатору и официальном уведомлении.

 

6 – Арендодатель и Арендатор должны подписывать настоящий договор вместе

В конце настоящего договора делается заявление, требующее определений. Это заявление должно быть заполнено в день, когда Арендодатель и Арендатор расписывают свои имена в поле, указанном под ним, с календарной датой подписания.

Арендодатель должен расписаться и напечатать свое имя в строке «Подпись арендодателя» и в строке «Имя печатными буквами». вариант его или ее имени на пустую строку рядом с пробелом.

Следующей стороной, которая будет работать с этим документом, будет нотариус, присутствующий при подписании. Это единственная организация, которая может заполнить раздел «Подтверждение нотариуса» процессом нотариального заверения для Арендодателя.

Обратите внимание, что у каждой стороны будет отдельная область нотариального заверения.

Свод законов — Раздел 27 — Глава 40

Раздел 27 — Имущество и транспортные средства

ГЛАВА 40

Закон о собственниках и арендаторах жилых помещений

СТАТЬЯ 1

Общие положения и определения


Подстатья I

Краткое название, конструкция, применение и предмет главы

РАЗДЕЛ 27-40-10. Краткое название.

Эта глава известна и может упоминаться как Закон о арендодателе и арендаторе жилья в Южной Каролине.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-20. Цели; правила построения.

(a) Эта глава должна толковаться свободно и применяться для продвижения ее основных целей и политики.

(b) Основные цели и политика этой главы:

(1) упростить, уточнить, модернизировать и пересмотреть закон, регулирующий аренду жилых единиц, а также права и обязанности арендодателей и арендаторов;

(2) для поощрения арендодателей и арендаторов поддерживать и улучшать качество жилья.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-30. Дополнительные применимые правовые нормы.

Если не изменены положениями настоящей главы, принципы права и справедливости, включая право, касающееся договорной способности, взаимности обязательств, принципала и агента, недвижимого имущества, общественного здравоохранения, безопасности и противопожарной защиты, эстоппель, мошенничества, введение в заблуждение, давление, принуждение, ошибка, банкротство или другие подтверждающие или недействительные причины дополняют положения настоящей главы.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-40. Конструкция против неявной отмены.

Эта глава является общей главой, предназначенной для унифицированного охвата ее предмета, и никакая ее часть не может толковаться как косвенно отмененная последующим законодательством, если такой интерпретации можно разумно избежать.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-50. Администрация средств правовой защиты; правоприменение.

(a) Средства правовой защиты, предусмотренные настоящей главой, должны применяться таким образом, чтобы потерпевшая сторона могла возместить соответствующие убытки.Потерпевшая сторона обязана уменьшить ущерб.

(b) Любое право или обязательство, провозглашенное в настоящей главе, подлежит принудительному исполнению путем действия, если положение, в котором оно провозглашается, не указывает иное и ограниченное действие.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-60. Урегулирование спорного требования или права.

Претензия или право, возникающие в соответствии с настоящей главой или договором аренды, если оспариваются добросовестно, могут быть урегулированы по соглашению.

ИСТОРИЯ: Закон № 1986 г.336, Раздел 1.

Подстатья II

Область применения и юрисдикция

РАЗДЕЛ 27-40-110. Территориальное приложение.

Настоящая глава применяется, регулирует и определяет права, обязанности и средства правовой защиты по договору аренды, где бы он ни заключался, для жилой единицы, расположенной в этом штате.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-120. Исключения из применения гл.

Настоящая глава не регулирует следующие мероприятия:

(1) проживание в учреждении, государственном или частном, если это связано с содержанием под стражей или предоставлением медицинских, гериатрических, образовательных, консультационных, религиозных или аналогичных услуг;

(2) вселение по договору купли-продажи жилого помещения или имущества, частью которого оно является, если вселение является покупателем или лицом, его правопреемником;

(3) занятие членом или братской или общественной организацией части структуры, действующей в интересах организации;

(4) временное проживание в гостинице, мотеле или другом помещении, облагаемом налогом с продаж в соответствии с Разделом 12-36-920;

(5) занятие работником арендодателя, чье право на проживание обусловлено работой в помещении и около него;

(6) проживание собственником помещения в кондоминиуме или держателем имущественного найма в кооперативе;

(7) проживание по договору аренды помещений, используемых арендатором в основном для сельскохозяйственных целей;

(8) проживание по договору аренды в помещении, регулируемом положениями главы 32 раздела 27 Кодекса 1976 года (Закон о совместном отдыхе).

(9) проживание, временное или нет, в благотворительном или аварийном приюте, государственном или частном.

ИСТОРИЯ: Закон 1986 г. № 336, раздел 1; Закон 1998 г. № 382, ​​раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-130. Юрисдикция и обслуживание процесса.

(a) Окружные суды и мировые суды этого штата должны осуществлять параллельную юрисдикцию в отношении любого арендодателя в отношении любого поведения в этом штате, регулируемого настоящей главой, или в отношении любого требования, вытекающего из сделки, подпадающей под действие настоящей главы.В дополнение к любому другому способу, предусмотренному правилом или законом, личная юрисдикция над арендодателем может быть приобретена в гражданском иске или процессе, возбужденном в суде общей юрисдикции или мировом суде в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

(b) Если арендодатель не является резидентом этого штата или является корпорацией, не уполномоченной вести коммерческую деятельность в этом штате и занимающейся какой-либо деятельностью в этом штате, регулируемой настоящей главой, или участвующей в сделке, подпадающей под действие настоящей главы, он может назначить агента, которому может быть вручено процессуальное уведомление в этом штате. Агент должен быть резидентом этого штата или корпорацией, уполномоченной вести бизнес в этом штате. Назначение должно быть оформлено в письменной форме и подано Государственному секретарю. Если никакое назначение не сделано и не подано или если дело не может быть вручено в этом штате назначенному агенту, дело может быть вручено секретарю штата, но вручение ему не имеет силы, если истец или петиционер немедленно не отправит по почте копию процесса. и обращение заказным или заказным письмом с требованием подписанной расписки ответчику или ответчику по его последнему разумно установленному адресу.Аффидевит о соблюдении этого раздела должен быть подан в суд округа, в котором возбуждено дело, в день возвращения процесса или до него, если таковой имеется, или в течение любого дополнительного времени, разрешенного судом.

ИСТОРИЯ: Закон 1986 г. № 336, раздел 1.

Подстатья III

Общие определения и толкование принципов; Уведомление

РАЗДЕЛ 27-40-210. Общие определения.

С учетом дополнительных определений, содержащихся в последующих статьях этой главы, которые применяются к конкретным статьям или частям этой главы, и если контекст не требует иного, в этой главе:

(1) «иск» включает возмещение, встречный иск, отчуждение, иск по справедливости и любое другое разбирательство, в котором определяются права, включая иск о владении;

(2) «строительные и жилищные кодексы» включают любой закон, постановление или правительственное постановление, касающееся пригодности для проживания или строительства, технического обслуживания, эксплуатации, размещения, использования или внешнего вида любого помещения или жилой единицы;

(3) «жилая единица» означает строение или часть строения, которое используется в качестве дома, места жительства или сна одним лицом, ведущим домашнее хозяйство, или двумя или более лицами, ведущими общее домашнее хозяйство, и включает мобильные дома, принадлежащие арендодателям.Недвижимость, сдаваемая арендатором в аренду исключительно с целью ремонта, не считается жилой единицей в значении настоящей главы;

(4) «Справедливая рыночная стоимость аренды» означает фактический периодический платеж за сопоставимую арендуемую недвижимость, на который согласились бы арендодатель и арендатор. При определении справедливой рыночной стоимости аренды суд может учитывать оценки, предложенные арендатором, арендодателем, экспертами по недвижимости, лицензированными оценщиками и другие соответствующие доказательства;

(5) «добросовестность» означает фактическую честность при совершении соответствующей сделки;

(6) «арендодатель» означает владельца, арендодателя или субарендодателя помещения, а также управляющего помещением, который не раскрывает информацию в соответствии с требованиями Раздела 27-40-420;

(7) «организация» включает корпорацию, правительство, государственное подразделение или агентство, деловой траст, имущество, траст, товарищество или ассоциацию, двух или более лиц, имеющих совместный или общий интерес, и любое другое юридическое или коммерческое лицо;

(8) «владелец» означает одно или несколько лиц, совместно или по отдельности, которым принадлежат (i) все или часть правового титула на имущество или (ii) все или часть бенефициарного владения и право представлять пользование и пользование помещением. Термин включает залогодержателя во владении;

(9) «лицо» включает физическое лицо или организацию;

(10) «помещение» означает жилую единицу и строение, частью которого оно является, а также помещения и принадлежности в нем, а также земли, площади и помещения, предназначенные для использования арендаторами в целом или использование которых обещано арендатору;

(11) «арендная плата» означает вознаграждение, выплачиваемое за использование помещений, включая штрафы за просрочку платежа, выплачиваемые единовременно или периодически, за исключением залога или других сборов;

(12) «договор об аренде» означает все соглашения, письменные или устные, а также действующие правила и положения, принятые в соответствии с разделом 27-40-520, включающие условия использования и проживания жилой единицы и помещений;

(13) «Коммерсант» означает лицо, проживающее в жилом помещении, в котором нет туалета, ванны или душа, а также холодильника, плиты и кухонной раковины, все это предоставляется арендодателем, и в котором имеется одно или несколько из эти объекты используются совместно жильцами дома;

(14) «жилой дом на одну семью» означает строение, обслуживаемое и используемое как единое жилое помещение. Несмотря на то, что жилая единица разделяет одну или несколько стен с другой жилой единицей, она является жилым помещением для одной семьи, если она имеет прямой доступ к улице или проезду и не имеет общих систем отопления, горячего водоснабжения или каких-либо других жизненно важных объектов или услуг с кем-либо. другая жилая единица;

(15) «квартиросъемщик» означает лицо, имеющее право по договору аренды занимать жилую единицу без участия других лиц;

(16) «умышленное» означает попытку умышленно уклониться от обязательств по договору аренды или положениям настоящей главы;

(17) «основные услуги» означают санитарно-технические или канализационные услуги; электричество; газ, где он используется для отопления, горячего водоснабжения или приготовления пищи; водопровод и разумное количество горячей воды и тепла, за исключением случаев, когда здание, в котором находится жилая единица, не требует по закону быть оборудованным для этой цели, или жилая единица сконструирована таким образом, что тепло или горячая вода вырабатываются установкой находится под исключительным контролем арендатора и снабжается прямым подключением к коммунальным услугам.

(18) «Гарантийный депозит» означает денежный депозит от арендатора арендодателю, который находится в доверительном управлении арендодателя для обеспечения полного и добросовестного выполнения условий договора аренды, как указано в Разделе 27-40. -410.

ИСТОРИЯ: Закон 1986 г. № 336, раздел 1; Закон № 112 от 1995 г., разделы 1, 2.

РАЗДЕЛ 27-40-220. Обязательство добросовестности.

Каждая обязанность в соответствии с этой главой и каждое действие, которое должно быть выполнено в качестве предварительного условия для осуществления права или средства правовой защиты в соответствии с этой главой, налагает обязательство добросовестности при его исполнении или исполнении.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-230. Бессовестность.

(a) Если суд по закону установит:

(1) договор аренды был недобросовестным при заключении, суд может отказать в принудительном исполнении договора аренды;

(2) какое-либо положение договора аренды было недобросовестным при заключении, суд может обеспечить исполнение остальной части соглашения без недобросовестного положения или ограничить применение любого недобросовестного положения, чтобы избежать недобросовестного результата; или

(3) мировое соглашение, в котором сторона отказывается или соглашается отказаться от требования или права в соответствии с настоящей главой или договором аренды, было недобросовестным при заключении, суд может отказать в приведении в исполнение мирового соглашения, принудительное исполнение оставшейся части мирового соглашения без недобросовестное положение или ограничить применение любого недобросовестного положения, чтобы избежать недобросовестного результата.

(b) Если недобросовестность ставится под сомнение стороной или судом по собственной инициативе, сторонам должна быть предоставлена ​​разумная возможность представить доказательства в отношении условий, цели и последствий договора аренды или мирового соглашения. помочь суду в принятии решения.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-240. Уведомление.

(A) Лицо уведомлено о факте, если:

(1) лицо действительно знает о нем;

(2) лицо получило уведомление или уведомление об этом; или

(3) из всех фактов и обстоятельств, известных ему на данный момент, он имеет основания знать, что она существует.Человек «знает» или «знает» о факте, если он действительно знает о нем.

(B) Лицо «уведомляет» или «дает» уведомление или уведомление другому лицу, предпринимая шаги, разумно рассчитанные для информирования другого лица в обычном порядке, независимо от того, стало ли это другое лицо фактически известно об этом. Лицо «получает» уведомление или уведомление, когда:

(1) оно доходит до его сведения; или

(2) в случае арендодателя, оно доставляется в местонахождение арендодателя, через которое был заключен договор аренды, или в любое место, указанное арендодателем в качестве места для получения сообщения; или

(3) в случае арендатора, оно доставляется арендатору на руки или отправляется заказным или заказным письмом арендатору в месте, указанном им как место для получения сообщения, или в отсутствие указания, по последнему известному месту жительства арендатора. Доказательство отправки по почте в соответствии с настоящим подразделом представляет собой уведомление без подтверждения получения.

(C) «Уведомление», знание или уведомление или уведомление, полученные организацией, вступают в силу в отношении конкретной операции с момента, когда оно доводится до сведения лица, проводящего эту операцию, и в любом случае с момента ее было бы доведено до сведения человека, если бы организация проявила разумную осмотрительность.

(D) Время, в течение которого действие должно быть совершено, должно рассчитываться со ссылкой на Гражданско-процессуальные правила Южной Каролины.

ИСТОРИЯ: Закон 1986 г. № 336, раздел 1; Закон № 112 от 1995 г., раздел 3.

Подстатья IV

Общие положения

РАЗДЕЛ 27-40-310. Условия договора аренды.

(a) Арендодатель и арендатор могут включать в договор аренды условия, не запрещенные настоящей главой или иной нормой права, включая арендную плату, срок договора и другие положения, регулирующие права и обязанности сторон.

(b) При отсутствии соглашения арендатор уплачивает в качестве арендной платы справедливую рыночную арендную плату за использование и проживание жилой единицы.

(c) Арендная плата подлежит уплате без требования или уведомления во время и в месте, согласованных сторонами. Если арендатор не уведомлен об ином в письменной форме, арендная плата выплачивается в жилой единице, а периодическая арендная плата выплачивается в начале любого срока продолжительностью один месяц или меньше, а в противном случае — равными ежемесячными платежами в начале каждого месяца. Если не оговорено иное, арендная плата равномерно распределяется изо дня в день.

(d) Если в соглашении об аренде не установлен определенный срок, то аренда осуществляется по неделям, если арендатор платит понедельно, а во всех остальных случаях — помесячно.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-320. Последствия неподписанного или не доставленного договора аренды.

(a) Если арендодатель не подписывает и не доставляет письменное соглашение об аренде, которое было подписано и передано арендодателю арендатором, принятие арендной платы без оговорок дает арендодателю такую ​​же силу, как если бы оно было подписывается и доставляется арендодателем.

(b) Если арендатор не подписывает и не передает письменное соглашение об аренде, которое было подписано и передано арендатору арендодателем, принятие во владение и уплата арендной платы без оговорок придает договору аренды такую ​​же силу, как если бы оно был подписан и доставлен арендатором.

(c) Если договор об аренде, вступивший в силу в соответствии с положениями настоящего раздела, предусматривает срок более одного года, он действует только в течение одного года.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-330. Запрещенные положения в договорах аренды.

(a) Договор аренды не может предусматривать, что арендатор:

(1) соглашается отказаться или отказаться от прав или средств правовой защиты в соответствии с настоящей главой;

(2) уполномочивает любое лицо признавать решение по иску, вытекающему из договора аренды;

(3) соглашается на освобождение или ограничение любой ответственности арендодателя, возникающей в соответствии с законом, или на возмещение арендодателю этой ответственности или связанных с ней расходов.

(b) Положение, запрещенное подразделом (a), включенное в договор аренды, не имеет исковой силы. Если арендодатель умышленно использует договор аренды, содержащий положения, которые, как ему известно, запрещены, и пытается осуществить права, созданные соглашением, арендатор может взыскать в дополнение к своему действительному ущербу сумму, не превышающую гарантийный депозит и разумные гонорары адвокатов. Если арендодатель злонамеренно использует соглашение об аренде, содержащее, как ему известно, запрещенные положения, и пытается воспользоваться правами, созданными таким образом, арендатор может взыскать в дополнение к своему действительному ущербу сумму, не превышающую периодическую арендную плату за три месяца и разумные гонорары адвокатов.

(c) Положения настоящего раздела не должны действовать так, чтобы сделать недействительными положения о добросовестной заранее оцененной убытке, которые устанавливают размер убытков за потерю арендной платы в результате досрочного прекращения аренды.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-340. Разделение арендной платы и обязательств по содержанию имущества запрещено.

Соглашение об аренде, переуступка, передача, договор о доверительном управлении, ипотека или инструмент обеспечения не могут разрешать получение арендной платы в отсутствие обязательства соблюдать Раздел 27-40-440(a).

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

СТАТЬЯ 3

Обязательства арендодателя


РАЗДЕЛ 27-40-410. Залоговые депозиты; предоплата за аренду.

(a) При прекращении аренды имущество или денежные средства, удерживаемые арендодателем в качестве залога, должны быть возвращены за вычетом сумм, удержанных арендодателем в счет начисленной арендной платы, и убытков, понесенных арендодателем по причине несоблюдения арендатором Раздела 27-40- 510. Любые вычеты из залога/арендной платы должны быть указаны арендодателем в письменном уведомлении арендатору вместе с причитающейся суммой, если таковая имеется, в течение тридцати дней после прекращения аренды и передачи владения и требования арендатором, в зависимости от того, что наступит. позже.Арендатор должен предоставить арендодателю в письменной форме адрес для пересылки или новый адрес, по которому могут быть отправлены письменное уведомление и сумма, причитающаяся с арендодателя. Если арендатор не предоставляет арендодателю адрес для переадресации или новый адрес, арендатор не имеет права на возмещение убытков в соответствии с настоящим подразделом при условии, что арендодатель (1) не получил уведомления о местонахождении арендатора и (2) отправил письменное уведомление и причитающуюся сумму, если таковые имеются, на последний известный адрес арендатора.

(b) Если арендодатель не возвращает арендатору любую предоплату за аренду или залог/арендный депозит с уведомлением, которое должен быть отправлен арендодателем в соответствии с подразделом (a), арендатор может вернуть имущество и деньги в размере в размере трехкратной суммы незаконно удержанной суммы и разумных гонораров адвокатов.

(c) Если арендодатель (1) арендует более четырех смежных жилых единиц в помещении и (2) вводит разные стандарты для расчета залога/арендной платы, требуемые от разных арендаторов помещения, то, до завершения договора аренды, арендодатель должен либо вывесить на видном месте в помещении, либо в месте, где выплачивается арендная плата, заявление с четким указанием стандартов, по которым рассчитывается такой залог/арендный залог, или должен предоставить каждому потенциальному арендатору заявление, устанавливающее стандарты. Если арендодатель не соблюдает требования этого подраздела в отношении арендатора, разница между залогом/арендной платой, требуемой от арендатора, и наименьшим залогом/арендной платой, требуемым от любого другого арендатора сопоставимой жилой единицы в помещении, не подлежит обложению налогом. вычеты за ущерб по причине несоблюдения арендатором Раздела 27-40-510.

(d) Этот раздел не препятствует арендодателю или арендатору возмещать другие убытки, на которые он может иметь право в соответствии с этой главой или иным образом.

(e) В соответствии с положениями Раздела 27-40-450 владелец доли арендодателя в помещении на момент прекращения аренды связан положениями этого раздела.

ИСТОРИЯ: Закон 1986 г. № 336, раздел 1; Закон № 498 от 1994 г., раздел 1.

, РАЗДЕЛ 27-40-420. Раскрытие.

(a) Арендодатель или любое лицо, уполномоченное заключать договор аренды от его имени, должно сообщить арендатору в письменной форме в момент или до начала аренды имя и адрес владельца помещения или лица, уполномоченного на действовать от имени владельца в качестве агента, в частности, в целях обслуживания процесса и получения или получения уведомлений или требований.

(b) Информация, которую необходимо предоставить в соответствии с этим разделом, должна быть актуальной, и этот раздел распространяется на любого правопреемника арендодателя, владельца или управляющего.

(c) Лицо, уполномоченное заключать договор аренды от имени арендодателя, которое не соблюдает подраздел (а) в отношении договора аренды, заключенного от имени арендодателя, становится агентом арендодателя в целях этот договор аренды для:

(1) обслуживание процесса и получение и получение уведомлений и требований;

(2) выполнение обязательств арендодателя в соответствии с настоящей главой и договором аренды, а также расходование или предоставление для выполнения обязательств всей арендной платы, взимаемой с помещения и удерживаемой лицом от имени арендодателя.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-430. Арендодатель передает в собственность жилое помещение.

В начале срока арендодатель передает арендатору помещение во владение в соответствии с договором аренды и Разделом 27-40-440. Арендодатель может подать иск о владении против любого лица, незаконно владеющего имуществом, и может возместить убытки, предусмотренные в Разделе 27-40-760(c).

ИСТОРИЯ: Закон 1986 г. № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-440. Арендодатель для содержания помещений.

(a) Арендодатель должен:

(1) соблюдать требования применимых строительных и жилищных норм, существенно влияющих на здоровье и безопасность;

(2) производить весь ремонт и делать все, что разумно необходимо для приведения и поддержания помещений в пригодном и пригодном для проживания состоянии;

(3) содержать все помещения общего пользования в разумно безопасном состоянии, а в помещениях, содержащих более четырех жилых единиц, содержать в достаточно чистом состоянии;

(4) всегда иметь в наличии проточную воду и достаточное количество горячей воды и достаточного тепла, за исключением случаев, когда здание, в котором находится жилая единица, не требуется по закону для этой цели, или жилая единица построена таким образом, что тепло или горячая вода вырабатываются установкой, находящейся под исключительным контролем арендатора, и поставляются прямым подключением к коммунальным услугам;

(5) содержать в достаточно хорошем и безопасном рабочем состоянии все электрические, газовые, водопроводные, санитарно-технические, отопительные, вентиляционные, кондиционерные и другие объекты и устройства, включая лифты, поставляемые или требуемые им. Бытовая техника, присутствующая в жилой единице, считается предоставленной арендодателем, если иное прямо не исключено из договора аренды. Никакие приборы или средства, необходимые для предоставления основных услуг, не могут быть исключены.

(b) Если пошлина, налагаемая пунктом (1) подраздела (а), превышает любую пошлину, налагаемую любым другим пунктом этого подраздела, обязанность арендодателя должна определяться со ссылкой на пункт (1) подраздела (а). ).

(c) Арендодатель и арендатор односемейного дома могут договориться в письменной форме о том, что арендатор будет выполнять обязанности арендодателя, указанные в пункте (5) подраздела (а), а также указанные работы по ремонту, техническому обслуживанию, переделке и реконструкции, но только в том случае, если сделка заключена добросовестно, а не с целью уклонения от обязательств арендодателя.

(d) Арендодатель и арендатор любого жилого помещения, кроме индивидуального жилого помещения, могут договориться о том, что арендатор должен выполнять определенный ремонт, техническое обслуживание, переделку или реконструкцию, только если:

(1) соглашение сторон заключается добросовестно, а не с целью уклонения от обязательств арендодателя;

(2) работа не требуется для устранения несоблюдения требований подраздела (а)(1) настоящего раздела;

(3) соглашение не уменьшает и не влияет на обязательства арендодателя перед другими арендаторами помещения.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-450. Ограничение ответственности.

(a) Если не оговорено иное, арендодатель, который добросовестно передает добросовестному покупателю помещение, включающее жилую единицу, являющуюся предметом договора аренды, освобождается от ответственности в соответствии с договором аренды и настоящей главой в отношении происходящих событий. после письменного уведомления арендатора. Тем не менее, он по-прежнему несет ответственность перед арендатором за обеспечение, которое арендатор может взыскать в соответствии с разделом 27-40-410, за исключением случаев, когда гарантийный депозит передается от продавца покупателю и арендатор уведомляется в письменной форме в разумный срок после сделки, в этом случае покупатель несет ответственность в соответствии с Разделом 27-40-410.

(b) Если не согласовано иное, управляющий помещением, в состав которого входит жилое помещение, освобождается от ответственности по договору аренды и настоящей главе в отношении событий, произошедших после письменного уведомления арендатора о прекращении его управления.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

СТАТЬЯ 5

Обязательства арендатора


РАЗДЕЛ 27-40-510. Арендатор для содержания жилого помещения.

Арендатор должен:

(1) соблюдать все обязательства, в первую очередь возложенные на арендаторов применимыми положениями строительных и жилищных норм и правил, существенно влияющих на здоровье и безопасность;

(2) содержать жилую единицу и ту часть помещения, которую он использует, в разумной безопасности и чистоте;

(3) выбрасывать из своей жилой единицы весь пепел, мусор, мусор и другие отходы достаточно чистым и безопасным способом;

(4) поддерживать в достаточной чистоте всю сантехнику в жилом помещении или используемую арендатором;

(5) использовать в разумных пределах все электрические, сантехнические, санитарно-технические, отопительные, вентиляционные, кондиционерные и другие устройства и приборы, в том числе лифты в помещениях;

(6) не разрушать намеренно или по небрежности, не портить, не повреждать, не портить или не удалять какую-либо часть помещения или сознательно не позволять делать это любому лицу, находящемуся в помещении с разрешения арендатора или которому разрешен доступ в помещение арендатор;

(7) вести себя и требовать от других лиц, находящихся в помещении с разрешения арендатора или которым арендатор разрешил доступ в помещение, вести себя таким образом, чтобы не мешать другому арендатору спокойно пользоваться помещением;

(8) соблюдать договор аренды, а также правила и положения, которые подлежат исполнению в соответствии с разделом 27-40-520.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-520. Правила и положения.

(a) Арендодатель может время от времени принимать правила или положения, как бы они ни назывались, в отношении использования арендатором и проживания в помещении. Они подлежат исполнению в отношении арендатора только в том случае, если:

(1) их целью является обеспечение удобства, безопасности или благополучия арендаторов в помещении, защита собственности арендодателя от неправомерного использования или справедливое распределение услуг и удобств проводится для арендаторов в целом;

(2) они разумно связаны с целью, для которой они приняты;

(3) справедливо распространяются на всех арендаторов помещений;

(4) они достаточно ясны в своем запрете, указании или ограничении поведения арендатора, чтобы честно информировать его о том, что он должен или не должен делать для соблюдения;

(5) не с целью уклонения от обязательств арендодателя;

(6) арендатор уведомляется о них во время заключения договора аренды или при их принятии.

(b) Правила или положения, принятые после того, как арендатор заключает договор аренды, недействительны в отношении такого арендатора, если правила или положения существенно изменяют сделку арендатора и после получения уведомления о принятии его права на возражение арендатор возражает против письмо арендодателю в течение тридцати дней после обнародования.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-530. Доступ.

(a) Арендатор не должен безосновательно отказывать арендодателю в разрешении войти в жилое помещение для осмотра помещения, проведения необходимого или согласованного ремонта, отделки, переделки или усовершенствования, предоставления необходимых или согласованных услуг или демонстрации жилой единицы потенциальным или фактическим покупателям, залогодержателям, арендаторам, рабочим или подрядчикам.

(b) Арендодатель или его представитель могут проникнуть в жилое помещение без согласия арендатора:

(1) В любое время в случае возникновения чрезвычайной ситуации – предполагаемые изменения погодных условий, которые могут представлять опасность для имущества. считается аварийным;

(2) С 9:00 до 18:00. с целью предоставления регулярных периодических услуг, таких как замена фильтров в печах и кондиционерах, обработка от термитов, насекомых или вредителей и т. п., при условии, что право доступа для предоставления регулярных периодических услуг явно изложено в письменной форме в договоре аренды и что перед входом арендодатель объявляет о своем намерении войти для оказания услуг; или

(3) Между часами 8:00.м. и 20:00 с целью предоставления услуг, запрошенных арендатором, и что перед входом арендодатель объявляет о своем намерении войти для оказания услуг.

(c) Арендодатель не должен злоупотреблять правом доступа или использовать его для преследования арендатора. За исключением случаев, указанных в пункте (b) выше, арендодатель должен уведомить арендатора о своем намерении войти не менее чем за двадцать четыре часа и может войти только в разумные сроки.

(d) Арендодатель не имеет другого права доступа, за исключением:

(1) по решению суда;

(2) в соответствии с разделами 27-40-720 и 27-40-730;

(3) при сопровождении сотрудника правоохранительных органов в разумные сроки с целью обслуживания процесса в производстве по выдворению; или

(4), за исключением случаев, когда арендатор покинул помещение или сдал его.

(e) Арендатор не имеет права менять замки в жилом помещении без разрешения арендодателя.

ИСТОРИЯ: Закон 1986 г. № 336, раздел 1; Закон 1995 г. № 112, раздел 4.

РАЗДЕЛ 27-40-540. Арендатор использовать и занимать.

Если не оговорено иное, арендатор должен занимать свою жилую единицу только как жилую единицу и не должен осуществлять или разрешать какие-либо незаконные действия в ней.

ИСТОРИЯ: Закон 1986 г. № 336, раздел 1.

СТАТЬЯ 7

Средства правовой защиты


Подстатья I

Средства правовой защиты арендатора

РАЗДЕЛ 27-40-610.Несоблюдение арендодателем в целом.

(a) За исключением случаев, предусмотренных в настоящей главе, если имеет место существенное несоблюдение арендодателем условий договора аренды или несоблюдение Раздела 27-40-440, существенно влияющее на здоровье и безопасность или физическое состояние имущества, арендатор может направить арендодателю письменное уведомление с указанием действий и бездействий, представляющих собой нарушение, и о том, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через четырнадцать дней после получения уведомления, если нарушение не будет устранено в течение четырнадцати дней. Договор аренды прекращается в соответствии с уведомлением, за исключением следующих случаев:

(1) Договор аренды не прекращается по причине нарушения:

(i) если нарушение устраняется путем ремонта или иным образом, и арендодатель надлежащим образом устраняет нарушение до даты, указанной в уведомлении; или

(ii) если такое средство правовой защиты от нарушения, не влияющего на здоровье и безопасность, не может быть устранено в течение четырнадцати дней, но начато в течение четырнадцатидневного периода и добросовестно осуществляется до завершения в разумные сроки.

(2) Арендатор не может расторгнуть договор по состоянию, вызванному умышленным или небрежным действием или бездействием арендатора, члена его семьи или другого лица, находящегося в помещении с разрешения арендатора или которому разрешен доступ в помещение арендатором.

(b) За исключением случаев, предусмотренных в настоящей главе, арендатор может возместить реальный ущерб и получить судебный запрет в мировом или окружном суде без внесения залога за любое несоблюдение арендодателем условий договора аренды или Раздела 27-40-440. .Если несоблюдение арендодателем умышленно, арендатор может взыскать разумные гонорары адвоката.

(c) В случае расторжения договора аренды арендодатель должен вернуть залог, подлежащий взысканию с арендатора в соответствии с Разделом 27-40-410. Если несоблюдение арендодателем умышленно, арендатор может взыскать разумные гонорары адвоката.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-620. Невыдача владения.

(a) Если арендодатель не передает жилое помещение арендатору, как это предусмотрено в Разделе 27-40-430, арендная плата снижается до тех пор, пока владение не будет передано, и арендатор может:

(1) расторгнуть договор аренды после письменное уведомление арендодателя не менее чем за пять дней, а по расторжении арендодатель должен вернуть всю предоплату арендной платы и залога; или

(2) потребовать от арендодателя исполнения договора аренды и, по желанию арендатора, предъявить иск о владении жилой единицей против арендодателя или любого лица, незаконно владеющего этим помещением, и взыскать фактический ущерб, понесенный им. Если арендодатель не может передать владение из-за того, что предыдущий арендатор остается во владении без согласия арендодателя, после истечения срока их договора аренды или его расторжения, арендодатель не несет ответственности за убытки в соответствии с этим подразделом, если арендодатель предприняли разумные усилия, чтобы завладеть помещением.

(b) Если отказ лица передать владение является умышленным и недобросовестным, потерпевшее лицо может взыскать с этого лица сумму, не превышающую трехмесячную периодическую арендную плату или двойную сумму фактически понесенного ущерба, в зависимости от того, что больше, и разумные гонорары адвокатов.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-630. Злоумышленное непредоставление основных услуг.

(a) Если арендодатель по небрежности или умышленно не может предоставить основные услуги в соответствии с требованиями договора аренды или Раздела 27-40-440, арендатор может направить арендодателю письменное уведомление с указанием нарушения и может:

( 1) закупать в разумных количествах необходимые основные услуги в период неисполнения арендодателем и вычитать их фактическую и разумную стоимость из арендной платы; или

(2) взыскать убытки на основании уменьшения справедливой рыночной арендной стоимости жилой единицы и разумных гонораров адвоката.

(b) Если арендатор действует в соответствии с настоящим разделом, он не может действовать в соответствии с разделом 27-40-610 в отношении этого нарушения.

(c) Ни при каких обстоятельствах этот раздел не должен толковаться как разрешающий арендатору производить ремонт арендуемого имущества и вычитать стоимость ремонта из арендной платы. В случае, если арендатор незаконно действует без согласия арендодателя и санкционирует ремонт, любой вытекающий из этого залог механика не имеет законной силы.

(d) Права арендатора в соответствии с настоящим разделом не возникают до тех пор, пока он не уведомит арендодателя, а арендодатель не предпримет никаких действий в разумный срок или если такое состояние было вызвано преднамеренным или небрежным действием или бездействием арендатора. , член его семьи или другое лицо, находящееся в помещении с разрешения арендатора или которому арендатор разрешил доступ в помещение.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-640. Несоблюдение арендодателем в качестве защиты от иска о владении или аренде.

(a) В иске о владении, основанном на неуплате арендной платы, или в иске о арендной плате, касающемся периода, когда арендатор владеет имуществом, арендатор может ссылаться на договор аренды или положения настоящей главы для отстаивания возражений и предъявить встречный иск в отношении любой суммы, подлежащей возмещению по нему. Если защита или встречный иск арендатора являются необоснованными и выдвинуты недобросовестно, арендодатель может взыскать, в дополнение к фактическим убыткам, разумные гонорары адвокатов.

(b) Невзирая на положения подраздела (а), арендатор считается отказавшимся от нарушения обязанности арендодателя по содержанию помещения, установленной договором аренды, или нарушения обязанностей арендодателя в соответствии с Разделом 27-40-440 в качестве защиты в иске о владении, основанном на неуплате арендной платы, или в иске об арендной плате, касающемся периода, когда:

(1) арендодатель не получил уведомления о нарушении обязанностей за четырнадцать дней до уплаты арендной платы за нарушение Раздела 27-40-440 с услугами, не являющимися основными; или

(2) арендодатель не получил уведомление до наступления срока аренды, что дает разумную возможность произвести срочный ремонт, необходимый для предоставления основных услуг.

(c) В иске об аренде, касающемся периода, когда арендатор не владеет, он может выдвигать возражения и встречные иски, как это предусмотрено в подразделе (a), но не обязан платить арендную плату, как того требует Раздел 27-40- 790.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-650. Пожар или несчастный случай.

(a) Если жилая единица или помещения повреждены или разрушены в результате пожара или несчастного случая до такой степени, что нормальное использование и использование жилой единицы существенно затруднено, арендатор может:

(1) немедленно освободить помещение и уведомить об этом арендодатель в письменной форме в течение семи дней после его намерения расторгнуть договор аренды, и в этом случае договор аренды прекращает свое действие с даты освобождения; или

(2) если дальнейшее проживание является законным, освободить любую часть жилой единицы, ставшую непригодной для использования в результате пожара или несчастного случая, и в этом случае ответственность арендатора по арендной плате уменьшается пропорционально уменьшению справедливой рыночной арендной стоимости единица жилья.

(b) Если пожар или авария не произошли из-за небрежности арендатора или иным образом вызваны арендатором, в случае расторжения договора аренды арендодатель должен вернуть залог, подлежащий взысканию в соответствии с Разделом 27-40-410, и всю предоплату арендной платы. Учет арендной платы в случае расторжения или распределения должен производиться на дату возникновения пожара или несчастного случая. Арендодатель может удержать залог арендатора или предоплату арендной платы, если пожар или несчастный случай произошли из-за небрежности арендатора или иным образом вызваны арендатором; однако, если арендодатель удерживает залог или предоплату за аренду, он должен выполнить требование об уведомлении в Разделе 27-40-410(a).

ИСТОРИЯ: Закон 1986 г. № 336, раздел 1; Закон № 112 от 1995 г., раздел 5.

, РАЗДЕЛ 27-40-660. Средства правовой защиты арендатора в случае незаконного увольнения или исключения арендодателя.

Если арендодатель незаконно выселяет или исключает арендатора из помещения или умышленно сокращает объем услуг, предоставляемых арендатору, прерывая или вызывая прерывание основных услуг, арендатор может вернуть себе владение или расторгнуть договор аренды и, в любом случае, получить возмещение в размере, равном к трехмесячной периодической арендной плате или двойной сумме фактических убытков, понесенных им, в зависимости от того, что больше, и разумным гонорарам адвоката. Если договор аренды расторгнут, арендодатель должен вернуть залог, подлежащий взысканию в соответствии с Разделом 27-40-410.

ИСТОРИЯ: Закон 1986 г. № 336, Раздел 1.

Подстатья II

Средства правовой защиты арендодателя

РАЗДЕЛ 27-40-710. Несоблюдение договора аренды; неуплата арендной платы; вывоз личного имущества выселенного жильца.

(A) За исключением случаев, предусмотренных в настоящей главе, если имеет место несоблюдение арендатором условий договора аренды, кроме неуплаты арендной платы или несоблюдения Раздела 27-40-510, что существенно влияет на здоровье и безопасность или физическое состояние жилого помещения. собственности или разделу 27-40-540, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и бездействий, представляющих собой нарушение, и о том, что договор аренды прекращает свое действие не позднее чем через четырнадцать дней после получения уведомления, если нарушение не устранено в течение четырнадцати дней. Договор аренды прекращается в соответствии с уведомлением, за исключением следующих случаев:

(1), если нарушение может быть устранено путем ремонта или иным образом, и арендатор надлежащим образом устраняет нарушение до даты, указанной в уведомлении, или

(2), если нарушение не может быть завершено в течение четырнадцати дней, но начато в течение четырнадцатидневного периода и добросовестно осуществляется до завершения в разумные сроки, договор аренды не может быть расторгнут по причине нарушения.

(B) Если арендная плата не уплачена в установленный срок и арендатор не вносит арендную плату в течение пяти дней с установленной даты, или арендатор нарушает Раздел 27-40-540, арендодатель может расторгнуть договор аренды при условии, что арендодатель при условии письменного уведомления арендатора о неуплате и его намерении расторгнуть договор аренды, если арендная плата не будет уплачена в течение этого периода.Обязательство арендодателя по предоставлению уведомления в соответствии с настоящим разделом считается выполненным для любого срока аренды после того, как арендодатель направил одно такое уведомление арендатору или если уведомление содержится в явном виде в письменном договоре аренды. Требование письменного уведомления арендодателя в соответствии с настоящим подразделом считается выполненным, если договор аренды содержит следующее или по существу эквивалентное положение:

«ЕСЛИ ВЫ НЕ ПЛАТИТЕ АРЕНДУ СВОЕВРЕМЕННО

Это ваше уведомление.Если вы не вносите арендную плату в течение пяти дней до установленного срока, арендодатель может приступить к выселению. Вы не получите никакого другого уведомления, пока проживаете в этой съемной квартире».

Наличие этого положения в договоре аренды полностью удовлетворяет требованию «письменного уведомления» в соответствии с этим подразделом и применяется к помесячной аренде после срок аренды, указанный в первоначальном договоре аренды.Если договор аренды содержит положение, изложенное в этом подразделе, арендодатель не обязан направлять какое-либо отдельное или дополнительное письменное уведомление арендатору, чтобы начать процедуру выселения за неуплату арендной платы, даже после истечения первоначального срока договора аренды.

(C) За исключением случаев, предусмотренных в этой главе, арендодатель может возместить фактический ущерб и получить судебный запрет, судебные решения или выселение в мировом или окружном суде без внесения залога за любое несоблюдение арендатором условий договора аренды или Раздела 27-40. -510. Уполномоченный брокер по недвижимости, имеющий лицензию в этом штате, или лицензированный управляющий недвижимостью при ведении своего лицензированного бизнеса может лично или через одного или нескольких штатных сотрудников заполнить форму приказа о выселении и представить факты судебным приставам. от имени своего арендодателя/принципала в поддержку иска о выселении и/или бедствии и/или отказе, за которые не взимается отдельная плата за эту услугу.Если несоблюдение арендатором обязательств является преднамеренным, за исключением неуплаты арендной платы, арендодатель может взыскать разумные гонорары адвоката при условии, что арендодатель представлен адвокатом. Если арендатор не вносит арендную плату недобросовестно, арендодатель имеет право на разумную оплату услуг адвоката при условии, что арендодатель представлен адвокатом.

(D) Личное имущество, принадлежащее арендатору, вывезенному из помещения в результате процедуры выселения в соответствии с настоящей главой, которое находится на улице или шоссе общего пользования, должно быть вывезено соответствующими муниципальными или окружными должностными лицами по истечении сорока- восемь часов, кроме субботы, воскресенья и праздничных дней, а также могут быть удалены этими должностными лицами в ходе обычного сбора мусора до или после сорока восьми часов.Если помещение находится в муниципалитете или округе, где мусор или мусор с дорог общего пользования не вывозятся, то по прошествии сорока восьми часов арендодатель может вывезти личное имущество из помещения и распорядиться им в порядке, установленном законом. мусор или мусор обычно утилизируются в таких муниципалитетах или округах. Уведомление о выселении должно четко информировать арендатора о положениях настоящего раздела. Муниципалитет или округ и их соответствующие должностные лица или работники не несут ответственности в отношении арендатора, если он не проинформирован в уведомлении о выселении о положениях настоящего раздела.

ИСТОРИЯ: Закон 1986 г. № 336, раздел 1; Закон 1992 года № 484, раздел 1; Закон 1998 года № 382, ​​раздел 2; Закон № 59 от 1999 г., раздел 1.

, РАЗДЕЛ 27-40-720. Несоблюдение, влияющее на здоровье и безопасность.

(a) В случае несоблюдения арендатором Раздела 27-40-510, существенно влияющего на здоровье и безопасность, которое может быть устранено путем ремонта, замены поврежденного предмета или уборки, и арендатор не выполняет требования в кратчайшие сроки потребовать в случае чрезвычайной ситуации или в течение четырнадцати дней после письменного уведомления арендодателя с указанием нарушения и требованием, чтобы арендатор устранил его в течение этого периода времени, арендодатель может войти в жилую единицу и распорядиться, чтобы работа была выполнена надлежащим образом и арендатор должен возместить арендодателю расходы, и, кроме того, арендодатель должен иметь средства правовой защиты, доступные в соответствии с настоящей главой.

(b) В случае несоблюдения арендатором Раздела 27-40-510, существенно влияющего на здоровье и безопасность, за исключением случаев, изложенных в подразделе (а) выше, и арендатор не соблюдает так быстро, как того требуют условия в случае чрезвычайной ситуации или в течение четырнадцати дней после письменного уведомления арендодателя, если это не является чрезвычайной ситуацией, с указанием нарушения и просьбой к арендатору устранить его в течение этого периода времени, арендодатель может расторгнуть договор аренды.

ИСТОРИЯ: Закон № 1986 г.336, раздел 1; Закон 1995 г. № 112, раздел 6.

РАЗДЕЛ 27-40-730. Средства правовой защиты от отсутствия, неиспользования и оставления.

(a) Необъяснимое отсутствие арендатора в жилом помещении в течение пятнадцати дней после неуплаты арендной платы должно толковаться как оставление жилого помещения.

(b) Если арендатор добровольно прекратил предоставление коммунальных услуг и существует необъяснимое отсутствие арендатора после неуплаты арендной платы, отказ считается немедленным, и правило пятнадцати дней, как описано в (а), не применяется.

(c) Если арендатор покидает жилое помещение, арендодатель должен приложить разумные усилия, чтобы сдать его в аренду по справедливой цене. Если арендодатель сдает жилое помещение в аренду на срок, начинающийся до истечения срока действия договора аренды, он прекращается с даты новой аренды с учетом средств правовой защиты арендодателя в соответствии с разделом 27-40-740. Если арендодатель не приложит разумных усилий для того, чтобы сдать жилое помещение в аренду по справедливой арендной плате, или если арендодатель принимает отказ как отказ, договор аренды считается расторгнутым арендодателем с даты получения арендодателем уведомления об отказе. .Если аренда осуществляется от месяца к месяцу или от недели к неделе, срок договора аренды для этой цели считается равным месяцу или неделе, в зависимости от обстоятельств.

(d) Когда жилая единица была заброшена или срок действия договора аренды истек, и арендатор вывез значительную часть своего имущества или добровольно и навсегда прекратил свои коммунальные услуги и оставил личное имущество в жилой единице или на помещения со справедливой рыночной стоимостью в пятьсот долларов или меньше, домовладелец может проникнуть в жилую единицу, применив, при необходимости, насильственное проникновение, и распорядиться собственностью.

(e) Когда жилая единица была оставлена ​​или договор аренды подошел к концу, и арендатор оставил личное имущество в жилой единице или на территории в случаях, не предусмотренных в подразделе (d) выше, арендодатель может удалить имущество только в соответствии с положениями Разделов 27-37-10 — 27-37-150.

(f) Если имущество отчуждается арендодателем в соответствии с подразделом (d) и стоимость имущества превышает пятьсот долларов, арендодатель не несет ответственности, если только арендодатель не проявил грубую небрежность.

ИСТОРИЯ: Закон 1986 г. № 336, раздел 1; Закон 1995 г. № 112, раздел 7.

РАЗДЕЛ 27-40-740. залог арендодателя; процесс бедствия.

(a) Договорное удержание или договорное залоговое право от имени арендодателя в домашнем имуществе арендатора не подлежит принудительному взысканию, если оно не оформлено до даты вступления в силу настоящей главы.

(b) Арендодатель может взыскать арендную плату в случае бедствия только в соответствии с Главой 39, Разделом 27; тем не менее, арендатор может возражать против выдачи ордера на бедствие в соответствии с положениями настоящей главы или договора аренды, а также может воспользоваться исключениями, предусмотренными в Разделе 15-41-30.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, Раздел 1.

Примечание комиссара Кодекса

По указанию комиссара Кодекса ссылка была изменена с Раздела 15-41-200 на Раздел 15-41-30, поскольку Закон 415 от 1988 г. изменил нумерацию Раздела 15-41-200 на 15-41-30.

РАЗДЕЛ 27-40-750. Устранение после расторжения.

В случае расторжения договора аренды арендодатель имеет право владения и арендной платы, а также отдельный иск о возмещении фактического ущерба за нарушение договора аренды и разумные гонорары адвокатов.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-760. Восстановление владения ограничено.

Арендодатель не может возвращать или вступать во владение жилой единицей действием или иным образом, включая умышленное сокращение основных услуг, необходимых арендатору, путем прерывания или причинения перерыва в предоставлении услуг, за исключением случаев оставления, сдачи, прекращения или допускается в этой главе.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-770.Периодическая аренда; средства от удержания.

(a) Арендодатель или арендатор могут расторгнуть понедельную аренду, направив письменное уведомление другой стороне не менее чем за семь дней до даты расторжения, указанной в уведомлении.

(b) Арендодатель или арендатор могут расторгнуть помесячную аренду, направив письменное уведомление другой стороне не менее чем за тридцать дней до даты расторжения, указанной в уведомлении.

(c) Если арендатор остается во владении без согласия арендодателя после истечения срока действия договора аренды или его расторжения, арендодатель может подать иск о владении.Если удержание не является добросовестным, арендодатель может взыскать разумные гонорары адвоката. Если удержание арендатора является умышленным нарушением положений настоящей главы или договора аренды, арендодатель может также взыскать сумму, не превышающую трехмесячную периодическую арендную плату или двойную сумму фактического ущерба, понесенного им, в зависимости от того, что больше, и разумные гонорары адвокатов. Если арендодатель соглашается на дальнейшее проживание арендатора, применяется Раздел 27-40-310(d).

ИСТОРИЯ: Закон № 1986 г.336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-780. Арендодатель и арендатор средства правовой защиты от злоупотребления доступом.

(a) Если арендатор отказывается разрешить законный доступ, арендодатель может получить судебный запрет в магистратском или окружном суде без внесения залога для принудительного доступа или расторгнуть договор аренды. В любом случае арендодатель может возместить реальный ущерб и разумные гонорары адвокатов.

(b) Если арендодатель умышленно совершает незаконное проникновение или повторное незаконное проникновение необоснованным образом или предъявляет неоднократные требования о въезде, в остальном законные, но которые приводят к необоснованному беспокойству арендатора, арендатор может получить судебный запрет в судебном или судебном порядке. окружной суд без внесения залога, чтобы предотвратить повторение поведения или расторгнуть договор аренды.В любом случае арендатор может возместить фактический ущерб и разумные гонорары адвоката.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-790. Оплата аренды через суд.

В любом случае, когда арендодатель предъявляет иск о владении, а арендатор выдвигает возражения или встречные иски в соответствии с настоящей главой или договором аренды:

(a) Арендатор обязан уплатить арендодателю всю арендную плату, которая подлежит уплате после выдачи письменное правило, требующее, чтобы арендатор освободил квартиру или предъявил причину по мере наступления срока уплаты арендной платы, а арендодатель обязан предоставить арендатору письменную квитанцию ​​​​для каждого платежа, за исключением случаев, когда арендатор платит чеком. В случае разногласий между арендодателем и арендатором в отношении размера арендной платы или сроков ее уплаты суд проводит судебное заседание в кратчайший срок после объединения вопросов и принимает предварительное решение по делу. В случае, если основанием для несогласия с размером причитающейся арендной платы является предполагаемое нарушение арендодателем договора аренды или положений настоящей главы, подлежащая уплате арендная плата должна соответствовать справедливой рыночной арендной стоимости помещения на момент слушания. Арендная плата не может быть снижена из-за состояния, вызванного умышленным или небрежным действием или бездействием арендатора, члена его семьи или другого лица, находящегося в помещении с его разрешения или которому арендатор разрешил доступ в помещение.

(b) Арендатор обязан выплатить арендодателю всю арендную плату, которая, как утверждается, причитается до издания правила, при условии, однако, что вместо оплаты арендатору может быть разрешено представить в суд квитанцию ​​​​и погашенный чек , или и то, и другое, указывая на то, что платеж арендодателю был произведен.

В случае разногласий по поводу размера арендной платы суд определяет размер арендной платы, подлежащей уплате арендодателю, таким же образом, как в подразделе (а) или (b) настоящей статьи.

(c) Если арендатор не явится и не представит причину в течение десяти дней, суд выдает ордер на выселение в соответствии со статьей 27-37-40 Кодекса 1976 года.

Если арендатор появляется в ответ на правило и утверждает, что арендная плата, причитающаяся в соответствии с подразделами (a) или (b), была уплачена, суд должен решить этот вопрос. Если арендатор не выполнил положения пунктов (a) или (b), суд должен выдать ордер на выселение, и шериф, заместитель или констебль должны передать арендодателю полное владение помещением.

(d) Если сумма арендной платы, причитающаяся при вынесении окончательного решения, меньше заявленной арендодателем, решение должно быть принято за арендатора, если он полностью выполнил положения настоящего раздела.

ИСТОРИЯ: Закон 1986 г. № 336, раздел 1; Закон 1995 г. № 112, раздел 8.

РАЗДЕЛ 27-40-800. Принятие на себя апелляции и приказа о приостановлении исполнения.

(a) После подачи апелляции в окружной суд дело должно быть рассмотрено в порядке, совместимом с другими апелляциями, поданными магистратским судом, как можно скорее после регистрации апелляции.

(b) Для приостановки исполнения судебного решения о выселении достаточно, чтобы арендатор подписал обязательство о выплате арендодателю суммы арендной платы, определенной мировым судьей в соответствии со статьей 27-40-780, поскольку это становится периодически после вынесения решения. Любой мировой судья, клерк или судья окружного суда должны распорядиться об отсрочке исполнения обязательства.

(c) Обязательство арендатора и приказ о приостановлении исполнения могут иметь следующую форму:

, штат Южная Каролина. Графство __________ ____________________ Арендодатель против.____________________ Жилец

Поручительство на проживание

Исполнение по апелляции

в Окружной суд

Теперь приходит арендатор в вышеупомянутом иске и с уважением показывает суду, что решение о выселении было вынесено в отношении арендатора и арендодателя ___ дня __________, 19_, мировым судьей. Арендатор обжаловал приговор в районный суд.

В соответствии с выводами мирового судьи, арендатор обязан платить арендную плату в размере _____ долларов США за _____, подлежащую уплате ___ числа каждого __________.

Настоящим Арендатор обязуется вносить периодическую арендную плату, причитающуюся в дальнейшем в соответствии с вышеупомянутыми выводами суда, и ходатайствует перед окружным судом о приостановлении исполнения решения о выселении до тех пор, пока этот вопрос не будет рассмотрен в апелляционном порядке и решение окружным судом не будет принято.

Это __________ день __________, 19___

_

Арендатор

После исполнения вышеуказанного залога исполнение решения о выселении настоящим приостанавливается до тех пор, пока иск не будет рассмотрен в апелляционном порядке и решение окружного суда.Если арендатор не вносит арендную плату в течение пяти дней с установленной даты, по заявлению арендодателя отсрочка исполнения отменяется, апелляция арендатора в окружной суд по вопросам, касающимся владения, должна быть отклонена, и шериф может лишить арендатора права собственности.

__________ дня __________ 19___ года

_

Судья

(d) Если одна из сторон оспаривает сумму платежа или дату платежа по обязательству, потерпевшая сторона может ходатайствовать об изменении условий договора обязательство перед окружным судом.По ходатайству и после уведомления всех заинтересованных сторон суд должен провести слушание, как только это станет возможным после подачи ходатайства, и определить, какие изменения, если таковые имеются, являются уместными. Судебное решение о выселении не может быть исполнено до слушания ходатайства при условии, что арендатор выполнил условия обязательства.

(e) Если арендатор не производит платеж в течение пяти дней после установленного срока в соответствии с обязательством и распоряжением о приостановлении исполнения, клерк по заявлению арендодателя выдает ордер на выселение, подлежащий исполнению в соответствии с разделом 27-37-40 Кодекса 1976 года.

(f)(1) При подаче апелляции в Верховный суд или в апелляционный суд для приостановки исполнения решения о выселении достаточно, чтобы арендатор подписал обязательство о выплате арендодателю суммы арендной платы, определяется по распоряжению судьи окружного суда, поскольку наступает периодичность после вынесения приговора. Судья компетентного суда издает распоряжение о приостановлении исполнения обязательства.

(2) Несоблюдение арендатором условий обязательства дает арендодателю право на исполнение судебного решения о владении в соответствии с положениями подраздела (e) настоящей статьи.

ИСТОРИЯ: Закон 1986 г. № 336, раздел 1; Закон № 55 от 1999 г., раздел 34.

СТАТЬЯ 9

Ответные действия запрещены; Разное


РАЗДЕЛ 27-40-910. Ответное поведение запрещено.

(a) За исключением случаев, предусмотренных в этом разделе, арендодатель не должен принимать ответные меры путем увеличения арендной платы до суммы, превышающей справедливую рыночную стоимость, или уменьшения основных услуг, или подачи иска о владении после:

(1) арендатор пожаловался в государственный орган, отвечающий за обеспечение соблюдения строительного или жилищного кодекса, о нарушении в отношении помещений, существенно влияющем на здоровье и безопасность; или

(2) арендатор пожаловался арендодателю на нарушение настоящей главы.

(b) Если арендодатель действует в нарушение подраздела (а), арендатор имеет право на средства правовой защиты, предусмотренные в Разделе 27-40-660, в качестве защиты от любых ответных действий против него за владение. Если защита арендатора необоснованна, арендодатель имеет право на разумные гонорары адвоката. Если защита выдвинута недобросовестно, арендодатель может взыскать до трехмесячной периодической арендной платы или утроить фактический ущерб, в зависимости от того, что больше. Если арендодатель возмещает убытки в соответствии с этим разделом, он также не может возмещать убытки в соответствии с разделом 27-40-760.

(c) Невзирая на пункты (a) и (b), арендодатель может подать иск о владении, если:

(1) нарушение применимых строительных или жилищных норм было вызвано главным образом отсутствием разумной осторожности со стороны арендатора , член его семьи или другое лицо, находящееся в помещении с его разрешения или которому арендатор разрешил доступ в помещение, или

(2) имеет место существенное несоблюдение со стороны арендатора в соответствии с Разделом 27-40-710 или Разделом 27-40-720; или

(3) соответствие действующему строительному или жилищному кодексу требует переделки, реконструкции или сноса, что фактически лишает арендатора возможности пользоваться жилой единицей.

(d) Поддержание иска в соответствии с подразделом (c) не освобождает арендодателя от ответственности в соответствии с подразделом (b) Раздела 27-40-610.

(e) Невзирая на положения подраздела (а), арендодатель, который арендует более четырех смежных жилых единиц в помещении, может увеличить арендную плату без презумпции возмездия, при условии, что это увеличение применяется одинаково ко всем арендаторам или до тех пор, пока так как арендная плата не превышает справедливой рыночной стоимости.

(f) В иске о владении, когда арендатор намеревается выдвинуть возражение в соответствии с настоящим разделом, арендатор должен уведомить арендодателя в письменной форме в течение десяти дней после вручения Правила о выселении или представлении причины о своем намерении сделать это.После того, как арендатор подал ответ на Правило, суд должен рассмотреть дело так быстро, как это возможно.

(g) Если арендодатель принимает ответные меры против арендатора за поведение, охраняемое в соответствии с разделом (а), отказываясь продлить договор аренды, и если арендатор не нарушает срок уплаты арендной платы, арендодатель не может вернуть себе право владения жилую единицу в течение семидесяти пяти дней и не может увеличивать арендную плату до суммы, превышающей справедливую рыночную стоимость, или уменьшать основные услуги до возвращения жилой единицы, при условии, что арендатор докажет нарушение арендодателем настоящей главы, арендодатель уведомление о таком нарушении, и арендодатель был уведомлен о жалобе арендатора до истечения срока аренды.

(h) Любой арендодатель, который принимает ответные меры против арендатора за защищенное поведение, несет ответственность за ущерб в размере трехмесячной арендной платы или в тройном размере фактического ущерба, понесенного арендатором, в зависимости от того, что больше, и разумные гонорары адвокатов. Ничто в этом разделе не может быть истолковано как запрещающее иск о возмещении ущерба после того, как арендодатель восстановил право владения жилой единицей в соответствии с подразделом (c), при условии, что выселение было главным образом в ответ на защищенное поведение арендатора.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-920. Противоречие с Разделом 27.

Глава 35, Раздел 27, Глава 37, Раздел 27 и Статья 3, Глава 39, Раздел 27 Кодекса 1976 г. не применяются к аренде или аренде или к договорам аренды или аренды, касающимся любого недвижимого имущества. собственности в той мере, в какой они несовместимы с положениями настоящей главы, включая права и средства правовой защиты арендодателей и арендаторов.

ИСТОРИЯ: Закон 1986 г. № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-930. Делимость.

Если какое-либо положение настоящей главы или его применение к какому-либо лицу или обстоятельству будет признано недействительным, недействительность не влияет на другие положения или применение этой главы, которые могут быть введены в действие без недействительного положения или применения, и с этой целью положения настоящей главы являются делимыми.

ИСТОРИЯ: 1986 г. Закон № 336, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-940. Предшествующие транзакции.

Сделки, заключенные до даты вступления в силу настоящей главы и не продленные или возобновленные в эту дату или после нее, а также права, обязанности и интересы, вытекающие из них, остаются в силе и могут быть прекращены, завершены, завершены или принудительно исполнены по мере необходимости или разрешено каким-либо статутом или другим законом, измененным или отмененным в соответствии с настоящей главой, как если бы отмена или изменение не имели места.

ИСТОРИЯ: Закон № 336 от 1986 г., раздел 1.

Стандартная форма аренды, «Регенты» в качестве арендатора, описание аренды

Стандартная форма аренды, «Регенты» в качестве арендатора, описание аренды РЕГЕНТЫ УНИВЕРСИТЕТА КАЛИФОРНИЯ
СТАНДАРТНАЯ ФОРМА АРЕНДЫ
РЕГЕНТЫ КАК АРЕНДАТОР

ПРЕАМБУЛА
Полные имена обоих сторон и их хозяйствующих субъектов (товарищество, корпорация и т.) должен быть включен. Эти имена и сущности должны точно совпадать с теми, что указаны в блоке подписи. в конце срока аренды и в Приложении 4 — Договор на выполнение работ, а также в любые последующие поправки или другие документы, относящиеся к настоящему договору аренды. В преамбуле должно быть место для даты подписания договора аренды. Эта дата должна быть заполнена стороной, заключившей договор аренды последней.
СТАТЬЯ 1 — ПОМЕЩЕНИЯ

1. 1 Описание.

Округ и штат имущества должны быть включены.

Описание должно быть названием улицы собственности и номером люкса, если он доступен. описательный такие названия, как «Плаза Коммонс», «Башни Сан-Хосе» и т. д., следует использовать только когда нет надлежащего адреса улицы.

Площадь в квадратных футах должна указывается в арендуемых квадратных футах.Кампусы/лаборатории ведут переговоры с арендодателями которые настаивают на пригодных для использования или назначаемых квадратных футах для аренды под властью Регента должны включать как сдаваемые в аренду квадратные футы, так и используемые/назначаемые/другие измерения в квадратных футах и ​​коэффициент преобразования. Сравнительные данные по финансовой сводке по аренде помещений, предоставленные кампусом, должны использовать арендуемый квадратный фут для всех сопоставимых объектов или преобразование должен быть указан фактор.

Ссылка на экспонат Должен быть предоставлен. (См. комментарии к Приложению А.)

Процент должно быть включено здание, которое будет сдано в аренду. Если все здание сданы в аренду, процент должен быть включен как 100%. Право арендатора на осмотр книги домовладельца должны включать право проверять планы этажей в для проверки точности измерений. Особенно с пожилыми здания, реорганизация пространства на протяжении многих лет по мере того, как арендаторы приходят и go мог вызвать небольшие вариации, которые в совокупности могут привести к в случае серьезного несоответствия, которое может быть несправедливым как по отношению к арендодателю, так и по отношению к арендатору.

Ссылка на экспонат Должна быть предоставлена ​​Б. Аренда без соответствующего Приложения B не будет принята по RESG. (См. комментарии к Приложению B.)

1.2 Области неэксклюзивного использования.

Определенный общий Здесь следует отметить районы. В случае, если Помещение находится в Здании являющийся частью более крупного Проекта (комплекс нескольких зданий), общий зоны должны быть определены таким образом, чтобы исключить излишние общие зоны, неиспользуемые Арендаторы университета.

1,3 Парковки.

Номер парковки места должны быть указаны на Приложении А, а количество парковочных мест для Университета исключительное использование должно быть включено в этот раздел. Общее количество парковок Должны быть включены общие помещения с другими арендаторами. (см. комментарии в Приложении 1.)

1,4 Площадь помещений.

Доля арендатора затраты почти всегда пропорциональны размеру арендуемого помещения.Метод измерения площади должен быть одинаковым для обоих арендуемых помещений. и все здание. Если общая арендуемая площадь арендуемого помещения по сравнению с чистой арендуемой площадью всего здания, арендатор платить больше, чем его надлежащая доля (и если все арендаторы одинаково счет, арендодатель будет собирать более 100% от увеличения расходы.

Если в помещении есть не были измерены до подписания договора аренды, кампус должен включать это статья целиком.Если последующее измерение отличается от заявленного в договоре аренды арендодатель и кампус должны подписать письмо о согласии на помещения с повторным замером. В случае аренды за пределами полномочий кампуса, копия этого письма должна быть отправлена ​​​​в RESG вместе с измененным договором аренды на обработка.

АРТИКУЛ 2 — ТЕРМИН

2.1 Срок аренды.

Если точная дата о начале аренды известно (обычно потому, что Помещения сдаются «как есть» и никаких Улучшений арендатора не делается), язык в аренда должна читаться:

Срок действия настоящего Срок аренды («Срок аренды») составляет _____ месяцев, начиная с ________________. и заканчивающийся ____________________ («Дата истечения срока аренды»), с такими правами о прекращении и продлении срока аренды, как указано ниже.

Если точная дата начала аренды не известно, формулировка в договоре аренды должна быть следующей:

Срок действия настоящего Срок аренды («Срок аренды») составляет _____ месяцев, начиная с указанного в Приложении C и заканчивается ____________________ («Аренда Дата истечения срока действия»), с такими правами на прекращение и продление срока аренды как указано ниже.

В этом случае экспонат C должна быть указана в договоре аренды.(См. комментарии к Приложению C.)

В случае, если Дата начала аренды зависит от завершения работ по благоустройству арендатора в этом году. можно использовать язык:

Срок действия настоящего Срок аренды («Срок аренды») составляет _____ месяцев, начиная с момента завершения работ по благоустройству жильцов, как указано в Приложении C и заканчивается ____________________ («Дата истечения срока аренды»), с такими правами прекращения и продления Аренда, как указано ниже.

В этом случае экспонат C должна быть указана в договоре аренды. (См. комментарии к Приложению C.)

2.2 Увеличенный срок.

Период опциона или периоды должны быть определены по количеству и длине. Например, три однолетних периоды; 2 периода по 18 месяцев каждый; один период в 24 месяца, за которым следует один период 6 месяцев и т.д.

В оговоренные сроки арендодателем и университетом кампус должен предоставить письменное уведомление арендодателю, что Университет намерен воспользоваться своим правом.Упражнение Затем опцион должен быть закреплен поправкой к договору аренды, в которой указывается продление срока (сроков) аренды.

АРТИКУЛ 3 — АРЕНДА

Арендная плата, указанная в эта статья должна соответствовать сумме, согласованной университетским городком/лабораторией и домовладельцем, без учета дополнительной арендной платы. Любые повышения арендной платы должны быть отмечены в Приложение 3.

Если арендодатель учитывая льготы по аренде, условия концессии должны быть отмечены в этом раздел.Например, язык может быть изменен на: За исключением как иное предусмотрено в Приложении 3, Арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно Арендная плата за Помещение в сумме _________________________ (эта цифра только базовая арендная плата, без учета концессий) долларов ($____________) выплачивается авансом не позднее первого числа каждого месяца, начиная с ____________________________ «Дата начала аренды») на ____ месяцев, за исключением месяцев _________________________ где Арендатор должен оплатить сумму ______________________________ (настоящее цифра является базовой арендной платой за вычетом любых уступок) долларов ($________________) выплачивается авансом не позднее первого числа каждого месяца.Если начало аренды Дата отличается от первого дня календарного месяца. ..

См. Приложение 3 раздел для дальнейших заметок.

СТАТЬЯ 4 — ДОСРОЧНОЕ ПРЕКРАЩЕНИЕ

Досрочное прекращение аренды выгодно университету, но часто неприемлемо для домовладелец. Если арендодатель допускает, чтобы досрочное расторжение договора стало соглашением аренды обычно есть затраты, связанные с его включением, такие как более высокая базовая арендная плата, более короткий срок и/или право является взаимным.

Предусмотрен второй вариант для досрочного расторжения, когда понятно, что есть стороннее финансирование источник, который может быть недоступен постоянно.

АРТИКУЛ 5 — ОСВОБОЖДЕНИЕ НА НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО

Эта статья позволяет для трех возможных вариантов. Должна быть выбрана подходящая альтернатива в зависимости от того, когда арендодатель платит налог на недвижимость и когда начинается аренда.

Альтернатива 1 — арендодатель будет платить налоги на имущество, не включенные в расчет арендной платы и университета обратится в налоговый орган округа за возмещением, с согласия арендодателя. сотрудничество.

Альтернатива 2 — собственность налоги не уплачиваются в налоговый орган графства арендодателем, а также налоги включены в расчет арендной платы домовладельцем, признавая освобождение от уплаты налогов.Учитывая более низкую арендную ставку, Университет должен будет предпринять все разумные действия для обеспечения освобождения от округа на срок и соглашаются возместить арендодателю налоги этот арендодатель должен заплатить, если Университет не сохраняет за собой освобождение. Если выбран этот процесс, необходимо сообщить Арендодателю напрямую и убедиться, что расходы по налогу на имущество исключены из арендной платы. Арендодатели часто не хотят этого делать, опасаясь, что искусственно заниженная арендная плата будет доведена до сведения других арендаторов Арендодателя или рынка в целом.

Альтернатива 3 — предполагает что арендодатель сотрудничает с университетом, чтобы добиться освобождения и что арендодатель заплатит университету сумму денег, которую арендодатель заплатил не должны платить округу из-за освобождения университета от налогов. Немного органы по аренде обнаружили, что иногда арендодатель не будет возместить университету полученную им налоговую льготу. Аудит арендодателя записи становится очень важным.

Особое примечание к особому Оценки и изменения, связанные с местной собственностью: по его мнению от января 29 сентября 1997 г. специальный советник университета Джордж Л. Маршан заявил, что «Предложение 218 не влияет на способность органов местного самоуправления налагать специальные взносы. или пользовательские сборы в университете. Другими словами, это не устраняет текущее освобождение от специальных оценок или изменение текущего обязательства платить разумные, недискриминационные сборы с пользователей за услуги, связанные с недвижимостью фактически предоставленных кампусам и объектам органов местного самоуправления или специальных районы. »

АРТИКУЛ 6 — УВЕДОМЛЕНИЯ

Имя арендодателя и Университет должен согласиться с тем, что указано в преамбуле.

Название университета следует указать Регентов Калифорнийского университета, калифорнийской корпорации, на первой линии. Затем кампус может добавить: «в бизнес-офисе … и т. Д.». на второй линии.

АРТИКУЛ 7 — УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДАТОРА

Эта статья содержит для двух альтернатив.Первый, когда арендодатель предусматривает улучшение арендатора пособие в размере установленной суммы в долларах, второе, когда арендодатель предоставляет конкретную улучшения арендатора за счет арендодателя.

7.1 Улучшения арендатора.

Описание когда будут построены улучшения арендатора и что они будут построены в соответствии с планами и спецификациями, утвержденными обеими сторонами. Ссылка необходимо внести в прилагаемое Дополнение, в котором будет описана конструкция.

7.2 Стоимость улучшений арендатора.

7.3 Гарантии улучшения арендатора.

СТАТЬЯ 8 — УВЕДОМЛЕНИЕ О ЗАВЕРШЕНИИ

Этот раздел позволяет для согласования сроков существенного завершения строительства улучшения арендатора арендодателем и период времени, в течение которого арендатор должен доставить арендодателю список недостатков, которые необходимо заполнить или исправить.

Это довольно доброкачественное статья до тех пор, пока арендатор не забудет заполнить и вернуть свой список ошибок в указанное время.

АРТИКУЛ 9 — СРОКИ И ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ АРЕНДА

Очевидная разница между выбором языка в статье 9 добавление денежного штрафа оценивается в отношении арендодателя, если арендодатель не передаст во владение помещение в согласованную дату. Большинство арендодателей предпочло бы первое из двух вариантов, но арендатор должен договориться об использовании любого из вариантов на основе анализа надежности арендодателя передать владение и возможность арендатора отсрочить свою программную потребность в связи с задержкой заселения.

СТАТЬЯ 10 — ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

10.1 Использование.

10.2 Соблюдение законов.

Этот раздел статьи 10 следует обращаться осторожно, так как университет освобождает арендодателя юридическая или иная ответственность за перечисленные кодексы, положения, законы и постановления которые перечислены здесь. Те, что перечислены, должны быть оценены университетом. относительно того, является ли такая конструкция приемлемой для его проживания.

10,3 Опасные вещества.

Другого нет Статья договора аренды, которую арендодатель пытается изменить, не только эта. По сути, арендодатель гарантирует, что в его собственности нет известных опасных материалов в Помещениях Университета или на имуществе в целом и возмещает Университет не несет никакой ответственности за это до заселения. Очевидно, домовладельцы попытаются освободить себя от большей части этого потенциально возможную обременительную экономическую ответственность.

Аппарат Президента настоятельно рекомендует избегать переговоров, которые могли бы изменить эту формулировку. Любая поправка к этому языку сделает документ нестандартным и потребуется рассмотрение Генеральным юрисконсультом.

АРТИКУЛ 11 — ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ

Приведенные здесь определения говорят сами за себя, но во время переговоров переговорщики Университета должен понимать методы бухгалтерского учета и бухгалтерского учета, используемые арендодателем для расчета затрат, связанных с прямыми затратами. это не редкость чтобы арендодатель взимал с арендатора плату за расходы, превышающие его процент доли или не входят в определения расходов, допустимых по аренде. Арендодатель может рассчитать долю арендатора в процентах от занимаемой площади. пространство (позиция арендодателя заключается в том, что никакие эксплуатационные расходы не должны распределяться на свободное место). Это может быть или не быть точной интерпретацией пункт об аренде.

Арендодатель должен не разрешается перекладывать свои капитальные затраты на арендатора как операционные и затраты на техническое обслуживание.Кроме того, университет должен вести переговоры с арендодателем. включение расходов, которые не приносят пользу зданию в целом, а скорее конкретных арендаторов (например, используя помещение в качестве офиса управления зданием). Некоторые элементы, которые никогда не должны включаться в расчеты арендодателя: любые личные расходы арендодателя на проезд, развлечения и т. д.

Дополнительные расходы специальные услуги, такие как коммунальные услуги в выходные дни, специальный сбор мусора, фрахт использование лифта и т. д.следует учитывать при расчете эксплуатационных расходов пройти через. Расходы на содержание парковочных мест для арендатора и их клиенты обычно считаются операционными расходами (см. Приложение 1).

11.1 Определения.

(a) Доля арендатора:

(б) Базовый год: Если договорный язык аренды отличается от «Стандартного» арендодателя пункт в результате переговоров в кампусе, эскалация может быть рассчитана по ошибке на основании стандартных расчетов арендодателя.Кампус должны сверять арендные счета с языком оформленного договора аренды, чтобы гарантировать что они не теряют преимущества достигнутого соглашения.

(в) Сравнение Год:

(г) Прямые расходы:

Если договор аренды язык отличается от «Стандартного» пункта арендодателя из-за кампуса переговоров, эскалация может быть рассчитана ошибочно на основе стандартные расчеты. Кампус должен сверять счета за аренду с языком в оформленной аренде, чтобы гарантировать, что они не теряют выгоду от заключенное соглашение.

11.2 Дополнительная арендная плата.

Дополнительная арендная плата обычно ежемесячный расчетный платеж, основанный на переносе эксплуатационных расходов. Кроме того, всякий раз, когда Арендатор Университета оплачивает улучшения арендатора на амортизированная база, эта стоимость должна быть включена в отдельную дополнительную арендную плату от базовой арендной платы.Этот метод будет точно отражать реальную базовую арендную плату для определения полномочия на оформление документов по аренде.

ИЗДЕЛИЕ 12 — УСЛУГИ, КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Арендодатели были Известно, что он ведет переговоры о продлении пятидневного периода, в течение которого арендодатель должен реагировать на исправление непредоставления услуг и коммунальных услуг. это мнение Канцелярии президента, что для критически важных услуг, таких как парковка, лифты, дворники и т.а на все коммунальные услуги пять дней — это «разумно» период, в течение которого нужно ответить, и что дальнейшая задержка ставит под угрозу ценность Аренда университета. Кроме того, вычет «расходов на устранение» из Университета арендная плата действует как уменьшение арендной платы (денежный поток) арендодателю, который арендодатель приложит все усилия, чтобы избежать этого, удалив этот язык.

Часто арендаторы необходимо оплатить услуги отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха используется в ночное время или в выходные дни.Некоторые арендаторы могут платить более высокую арендную плату за обычные дополнительные услуги по уборке, специальное обслуживание лифта или другие преимущества. Потому что арендодателю возмещается дополнительная стоимость этих услуг, затраты не должны учитываться при расчете переноса операционных затрат. Условия оказания этих дополнительных услуг должны быть подробно прописаны.

Затраты на электроэнергию создают ряд сложных вопросов.Арендатор может платить за электроэнергию одним платежом. из трех способов: включение арендной платы, подсчет или прямой учет. Ошибки могут производиться с использованием любого из этих методов при расчете затрат арендатора. Для Например, когда электроэнергия предоставляется на условиях включения арендной платы (т. е. когда арендная плата включает расходы на электроэнергию), арендодатель проведет электромонтаж обследование в момент заключения договора аренды для определения приблизительной стоимость электроэнергии, которая затем добавляется к базовой сумме арендной платы.

Если арендатор устанавливает или вывоз оборудования в течение срока аренды, корректировка затрат на электроэнергию должно быть сделано. Должен быть подготовлен график расходов на оборудование, чтобы обеспечить чтобы арендатор не переплачивал. График тарифов на коммунальные услуги, используемый арендодателем следует пересмотреть. Тарифные планы устанавливают более высокие тарифы на малую электроэнергию пользователей, чем на крупных пользователях; когда это проблема, консультант может быть нанят чтобы определить, не был ли арендатор переплачен.

При отключении электричества предоставляется либо на прямой, либо на субмерной основе, при которой арендатор оплачивает коммунальные услуги, в договоре аренды обычно указывается, что операционные расходы включают электроэнергию используется для питания лифтов, кондиционирования воздуха, офисных холлов и других общих области. В этой ситуации арендатор должен определить, что ни один из общих Электрические заряды в районе измеряются счетчиком арендатора (что означало бы что арендатор фактически платит дважды), и определение того, что общее Потребление электроэнергии в районе правильно распределяется и оплачивается по выгодной ставке на что арендодатель, как крупный пользователь, имеет право.

ИЗДЕЛИЕ 13 — ВОЗМЕЩЕНИЕ
13.1 Обязанность арендодателя.

Оба раздела этого Статья для арендодателя и арендатора соответственно излагала деликтные действия, которые каждый должен компенсировать другому и предоставить гарантию против. язык возмещения убытков должно быть обратное .

13,2 Обязанность арендатора.

Часто, Арендодатели может потребовать от Университета ограничить ответственность Арендодателя.Следующий язык является приемлемым дополнением к договору аренды стандартной формы — Regents as Арендатор, при условии, что Арендодатель имеет достаточный процент вознаграждения за здание для покрытия любых предъявленных претензий. Если орган по аренде Университета предполагает использование следующего языка, следует позаботиться о том, чтобы установить степень ответственности Арендодателя интерес к Имуществу.

«Арендатор соглашается с тем, что в любые действия, возникающие в связи с исполнением настоящего Договора аренды, Арендатор будет действовать только против Арендодателя или его правопреемников и правопреемников, а не против любой генеральный партнер или партнер с ограниченной ответственностью в Арендодателе (или в любом товариществе, которому Арендодатель может переуступить настоящую Аренду), или любой из директоров, должностных лиц, сотрудники, агенты, акционеры, партнеры или аффилированные лица. несмотря ни на что в настоящем Договоре аренды или любом другом законе об обратном, ответственность Арендодателя по настоящему Договору (включая любого правопреемника арендодателя по настоящему Соглашению) и любые требования Арендатора против Арендодатель должен быть ограничен исключительно интересами Арендодателя в Здании, земля, на которой расположено здание, доходы от него и доступные страховые поступления, и ни Арендодатель, ни кто-либо из его партнеров или субпартнеры, ни какие-либо из их соответствующих аффилированных лиц/партнеров, директоров, должностные лица, сотрудники, агенты или акционеры несут личную ответственность для этого, и Арендатор, для себя и всех лиц, требующих, через или под Арендатор прямо отказывается и освобождает Арендодателя и связанных с ним лиц и юридических лиц от любой личной ответственности.

АРТИКУЛ 14 — СТРАХОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ

14.1 Страхование арендатора.

Эти разделы статьи 14 должны быть рассмотрены отделом управления рисками для каждого кампуса, а домовладельцы должны быть прямо проинформированы о том, что Университет осуществляет самострахование.

14,2 Страхование домовладельца.

АРТИКУЛ 15 — ОТКАЗ ОТ СУБРОГАЦИИ

Ссылки на статьи право обеих сторон на взыскание с другой за утрату или повреждение имущества только и по существу возлагает на каждую сторону ответственность за любые такие убытки.В другом словами, за повреждение или утрату имущества в результате стихийных бедствий или любой другой имущественной опасности, арендатор или арендодатель не может требовать взыскания с другого или другого страхование.

ИЗДЕЛИЕ 16 — РЕМОНТ И ОБСЛУЖИВАНИЕ

16.1 Обязанности арендодателя и арендатора.

Капитальные улучшения могут либо для достижения экономии средств, либо в соответствии с федеральными, государственными или муниципальные законы (например, установка автоматических лифтов или спринклерной системы).Вопрос о том, можно ли передать арендаторам тот или иной тип улучшения интерпретации. Статьи, идентифицированные как капитальные затраты, могут быть помечены как рутинные. обслуживание и ремонт. Эти вопросы должны быть прояснены в договоре аренды.

16,2 Невыполнение арендодателем ремонта.

АРТИКУЛ 17 — ИЗМЕНЕНИЯ, ЗАЛОГИ МЕХАНИКОВ
17.1 Изменения.

Эта сумма договорная сумма, но, как правило, поддерживается на низком уровне (в диапазоне от 5000 до 10 000 долл. США), чтобы Улучшения арендатора не могут быть произведены без письменного согласия арендодателя.Арендодателя опасения, что даже относительно незначительные изменения могут повлиять на критические системы можно смягчить, добавив формулировку, запрещающую любые изменения, даже те, литье меньше, чем максимально разрешено без согласия арендодателя, если такие изменения повлияет на любую строительную систему или конструкцию.

17,2 Состояние при завершении.

17,3 Залог механика.

установленный законом залог на недвижимое имущество для обеспечения компенсации лицам, чье труд или материалы способствовали улучшению такого имущества. механика залог — это конкретный (а не общий) залог; он прикрепляется к земле и возведенное на нем здание (но не в иное имущество должника). Залог становится обременение при выполнении работ или при поставке материалов таким образом, чтобы последующие претензии к имуществу или последующим покупателям имущество находится в залоге.Забота арендодателя заключается в том, что арендатор может заключить договор на обширные переделки или улучшения, а затем не сможет платить за них, перекладывая бремя на помещика. Из-за потенциальной ответственности, арендодатель должен стремиться выйти за рамки стандартной формы аренды, чтобы свести к минимуму или устранить риск того, что его когда-либо могут заставить оплатить требования тех предоставление рабочей силы или материалов кампусу. Язык стандартной формы Договора аренды должно быть достаточно, чтобы свести к минимуму риск арендодателя.

ИЗДЕЛИЕ 18 — ПЕРЕДАЧА И СУБАРЕНДА

Удержание арендодателя согласие может быть разумным, если Университет изменит использование пространства или если риск арендодателя (экономический, экологический и т. д.) увеличивается с потенциальная уступка или субаренда другой стороне. Язык, который требует правопреемника или субарендатором иметь такое же финансовое состояние, как и цедент/субарендатор следует избегать, потому что маловероятно, что цессионарии/субарендаторы могут равняться Финансовое положение университета.Если арендодатель желает обеспечить финансовое сила правопреемника/субарендатора, он мог бы добавить формулировку, в которой говорится, что правопреемники/субарендаторы имеют достаточные финансовые ресурсы, чтобы гарантировать его аренду обязательства. Этот язык оставляет пространство для ведения переговоров между заинтересованными сторонами. обоснованность запроса на уступку/субаренду.

ИЗДЕЛИЕ 19 — ВХОД АРЕНДОДАТЕЛЯ
 
ИЗДЕЛИЕ 20 — УНИЧТОЖЕНИЕ

Представленный язык в обоих вариантах не требует пояснений, но обратите внимание, что арендодатели могут попытаться договориться о более длительных периодах уведомления и ответа, а также о большем проценте уничтожения или неуменьшения арендной платы. Проценты и период уведомления показанные, считаются разумными Канцелярией Президента и Университетом Советник.

Арендодатель и кампус/лаборатория следует обязательно согласовывать язык этой статьи с родственными статьями — в частности, страховые и ремонтно-эксплуатационные товары. Как общее правило, язык страхования должен отслеживать язык уничтожения. Например, однажды язык уничтожения распределяет обязательства по ремонту или восстановлению между арендодатель и арендатор, положения о страховании должны требовать от каждой стороны достаточную страховку для выполнения своих обязательств.

ИЗДЕЛИЕ 21 — ЗАКОН ОБ ОБЩЕСТВЕННЫХ РАБОТАХ

Выплата преобладающей Заработная плата является основной темой этой статьи. О чем спрашивает университет арендодатель, которого следует придерживаться, — это выплата общей действующей ставки суточных заработная плата в местности, в которой будут выполняться «общественные работы». Как это государство возлагает на арендодателя и/или арендатора любые сбережения, которые возникают в результате начисления заработной платы за работы по благоустройству жильцов, которые ниже что существующая заработная плата будет неприемлема для университета. Статья включена в SFLA в качестве уведомления для Арендодателя. Это не университет обязательство контролировать соблюдение Арендодателем, если арендодатель контролирует строительство. Также университет не должен гарантировать, что конструкция должна или должна не считается «общественной работой», если она не несет ответственности за строительство. Это будет обязанностью арендодателя.

ИЗДЕЛИЕ 22 — СЕРВИСНЫЕ КОМПАНИИ

В связи с этим В статье сервисные компании — это те, с которыми университет связывался бы для выполнения обязанности арендодателя по договору аренды.Эта статья редко вызывает споры поскольку от арендодателя требуется только предоставить университету список ремонтников доступны университету.

ИЗДЕЛИЕ 23 — ПРОСМОТР АРЕНДАТОРОМ

23.1 По умолчанию.

«Неисполнение долг или обещание или выполнение обязательства; невыполнение или невыполнение любой поступок».

В переговорах при аренде всегда следует исходить из того, что университет никогда не окажется в состоянии «дефолта».Однако на случай, если какое-либо из условий договора аренды будет нарушено Университету эта статья будет истолкована как «существенное нарушение аренды». По сути, это означает, что достоинства аренды, в отличие от от его формы, были нарушены таким существенным и важным образом, как предоставить арендодателю возможность осуществлять любые и все свои права по Закон о формировании согласия арендатора.

Обратите внимание, что пробелы в этой статье допускается вставка периода времени.Этот период срока, вызванного письменным уведомлением арендодателя арендатору.

23,2 Средства правовой защиты.

В течение периода времени упомянутый выше университет сможет исправить дефолт. Многие помещики будет вести переговоры о том, чтобы этот период был как можно короче и, наоборот, Университет будет вести переговоры о продлении срока в соответствии со статьей 24 «Неисполнение обязательств арендодателем». Предполагается, что период времени как для арендодателя, так и для арендатора это разумно для обеих сторон.

Также переговоры, которые следует по возможности избегать денежных штрафов, допуская средства правовой защиты должно быть определено при осуществлении прав, доступных в соответствии с законодательством штата.

ИЗДЕЛИЕ 24 — НЕИСПОЛНЕНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЕМ

24.1 По умолчанию.

Обсуждение дефолта в этой статье будет то же, что и в статье 23.

24. 2 Средства правовой защиты.

АРТИКУЛ 25 — ОСУЖДЕНИЕ

Осуждение – это процесс которым собственность частного собственника изымается для общественного пользования без согласия собственника. согласие. Присуждение или выплата справедливой компенсации должны быть предоставлены Владельцу. Этот действие носит характер принудительной продажи, и осуждающий выступает против владельца имущества в качестве покупателя по отношению к продавцу.

Эта статья содержит на выбор: а) расторжение Договора аренды по выбору Арендатора, если любая часть Помещения осуждена, или б) если более 50% Помещения осуждены, Арендодатель может расторгнуть Договор аренды после уведомления Арендатора, или Арендатор может расторгнуть договор после уведомления Арендодателя, , только , если Арендатор не может продолжать свою деятельность.Первый вариант обеспечивает большую гибкость для Арендатора.

ИЗДЕЛИЕ 26 — ЗАДЕРЖКА

Положения о проведении должны быть включены в договор аренды. Хотя закон Калифорнии гласит, что аренда контракты имеют подразумеваемое владение в течение одного года, если ничего не указано, Политика университета предписывает, чтобы положение об аренде было включено во все договоры аренды. контракты и что сумма арендной платы, требуемая в течение периода задержки, должна не превышать указанные пределы в долларах в рамках полномочий подписавшего.

ИЗДЕЛИЕ 27 — ОТКАЗ

Отказ является добровольным, умышленный отказ от известного права. В этой статье говорится, что если Арендатор или арендодатель отказался от определенных прав в одной части договора аренды, скажем, Отказ от суброгации, который Арендатор или Арендодатель не подразумевал отказ любого другого права, прямо не указанного как таковое.

ИЗДЕЛИЕ 28 — УСЛУГИ АДВОКАТОВ

Как правило, это не Политика университета по оплате гонораров адвокатов другой стороны, за исключением случай, когда другая сторона побеждает в судебном процессе.Тогда разумный гонорар адвокатам будет установлен судом. Кампус должен быть осторожен в переговорах исключение ссылки на оплату услуг адвокатов, кроме как по делу решения суда в пользу противной стороны.

ИЗДЕЛИЕ 29 — ТИХАЯ ВЛАДЕНИЕ

Когда Арендатор занимает помещение с согласия Арендодателя или любого из его агентов, не будет беспокоить или мешать университету.

ИЗДЕЛИЕ 30 — ПОДЧИНЕНИЕ

Эта статья содержит для продолжения аренды в случае, если интересы Арендодателя заменены другой стороной. Например, в случае продажи здания. новый владелец будет иметь те же права и обязанности, что и предыдущий владелец. Соглашение о подчинении действует в силу настоящей статьи. однако в договоре аренды новый владелец нередко требует иного документы, такие как договор доверенности, который должен быть подписан арендатором.

ИЗДЕЛИЕ 31 — СЕРТИФИКАТ ESTOPPEL

В этой статье говорится что, получив письменное уведомление об этом, Арендатор или Арендодатель должны направить эстоппель Сертификат другой стороне. Настоящий сертификат гарантирует, что на дату запроса, договор аренды в силе.

ИЗДЕЛИЕ 32 — ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

32,1 Без изменений.

В этой статье говорится что любые изменения в договоре аренды должны быть в письменной форме и подписаны для изменений быть действительным. Устное соглашение не является обязательным ни для одной из сторон.

32,2 Время Сущности.

Этот артикул служит в качестве напоминания сторонам не откладывать никаких действий по соглашению.

32.3 Связующий эффект.

В этой статье говорится что, за исключением случаев уступки или субаренды Арендатором, договор аренды является обязательным для сторон, подписавших договор, а также для представителей.

32,4 Недействительность.

Эта статья, много как Статья 27 — Отказ, действует для противодействия последствиям что действие, предпринятое в отношении одной части договора аренды, влечет за собой действие в отношении любой другой часть аренды.В частности, в этой статье указано, что если судебный иск доказывает недействительность статьи договора аренды, это действие не означает, что любая другая статья договора аренды недействительна.

32,5 Гарантия авторитета.

Эта статья добавлена договору аренды, чтобы Арендодатель не признал договор недействительным на основании при его исполнении агентом Арендодателя, который не уполномочен подписать документ.

32,6 Приложение.

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Планы этажей включенный в качестве Приложения А, должен включать подробную информацию обо всех арендованных помещениях, достаточную для установить номера квартир, мест общего пользования, офисов и т. д. Если Статья 1.3 Парковка ссылается на парковочные места, предоставленные арендодателем, эти места также должны быть обозначены на выставке А.


ПРИЛОЖЕНИЕ B


ЭКСПОНАТ С

ПРИЛОЖЕНИЕ D


ПРИЛОЖЕНИЕ E

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Номер парковки места, включенные на зарезервированной и незарезервированной основе, должны быть обозначены как а также способ оплаты этих мест. Если места предоставлены в никаких дополнительных затрат, это должно быть указано.

В случае, если арендодатель получает плату за парковку от третьих лиц, которые используют объект, арендатор и арендодатель должны договориться о том, следует ли повышать эксплуатационные расходы. включать только превышение расходов на парковку над полученным доходом или увеличение эксплуатационных расходов основано на установленном количестве мест, используемых арендатором.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Если договорная аренда язык отличается от «Стандартного» пункта арендодателя из-за кампуса переговоров, эскалация может быть рассчитана ошибочно на основе стандартные расчеты.Арендатор должен сверять счета с языком в оформленной аренде, чтобы гарантировать, что они не теряют выгоду от заключенное соглашение.

Кампус должен проверить точность индексации ИПЦ в следующих отношениях:

  1. Использование правильного индекса. ИПЦ фактически появляется в двух формах: общегородской индекс (CPIU) и Индекс городских наемных работников и конторских служащих (CPIW). CPIU отражает цену изменения, затрагивающие около 80% населения США, в то время как CPIW является более узким индекс, охватывающий лишь около 40% населения (тех, кто получает почасовую заработную плату или канцелярские работники).В договоре аренды должно быть указано, какой индекс (а также какой региональный индекс) будет использоваться. «Стандартная» эскалация, наиболее часто используемая в отрасль — КПИП. Северные кампусы/лаборатории должны использовать CPI-All Urban. Потребители (Сан-Франциско-Окленд-Сакраменто). Южные кампусы должны используйте индекс потребительских цен для всех городских потребителей (Лос-Анджелес-Лонг-Бич-Анахайм).
  2. Частота регулировки. Для арендатора лучше всего подходит годовая или двухгодичная индексация, поскольку более частая индексация вызывает усугубление увеличения.
  3. Частичная индексация. Часто, договор аренды предусматривает, что увеличение арендной платы будет только на определенную долю роста ИПЦ (например, арендная плата будет повышаться на 1% на каждые 2% увеличения ИПЦ). Это часто происходит из-за того, что ИПЦ имеет тенденцию расти быстрее, чем операционная расходы в здании; в качестве альтернативы, ИПЦ может быть объединен с операционным рост расходов.
  4. Разделить формулу эскалации. Индекс потребительских цен иногда сочетается с увеличением операционных расходов.В этом случае, арендодатель возмещает все избыточные эксплуатационные расходы, а также (через ИПЦ) увеличивает свой денежный поток в соответствии с инфляцией. Кампус должен подтвердить что повышение ИПЦ применяется только к базовой или фиксированной аренде, а не эксплуатационные расходы увеличиваются с каждым годом. Такое применение эскалации ИПЦ увеличение базовой арендной платы и эксплуатационных расходов приводит к «двойному падению» Ситуация для арендодателя, невыгодная для арендатора.
  5. Приложение с ограниченным индексом потребительских цен. Даже если ИПЦ является единственной формулой эскалации, арендатор может иметь возможность ограничивать ее только той частью общей арендной платы, которая покрывает эксплуатационные расходы. и содержание здания (таким образом, исключая обслуживание долга по ипотечному кредиту) доход арендодателя от инвестиций). Причина в том, что ИПЦ предназначен для замены роста операционных расходов и не должен сверх того.В этом случае арендатор должен подтвердить, что арендная плата прибавка рассчитана правильно.

Хотя отдельные ошибки в расчете или интерпретации могут быть незначительными, они могут составить на удивление большая сумма при агрегировании по сроку аренды (актуализирована за прошлые годы и рассчитаны на будущее).

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

1. Определения.

2. Улучшения арендатора.

3. Строительные планы, Обзор арендодателя, сметная стоимость, изменения и задержка

4. Утверждение планов органами государственной власти.

5. Качество работы.

6. Приемка Предпосылки.

7. Доступ арендатора Во время строительства.

8. Уведомления.

9. Уведомление об отсутствии ответственности.

10. Ответственность для урона.


Процесс подачи заявки на аренду и договоры об аренде (аренда) Права — Инспекция здания и соблюдение норм — DPCED

Процесс подачи заявки и дискриминация

Секс

Гонка

Религия

Запись об аресте или осуждении*

Национальное происхождение или родословная

Возраст

Инвалидность

Семейное положение

Источник дохода (включая раздел 8)

Увольнение ниже почетного уровня

Внешний вид

Сексуальная ориентация

Политические убеждения

Семейное положение

Статус студента

Отказ сообщить ваш номер социального страхования арендодателю

Включение в семейное партнерство

Статус жертвы домашнего насилия

Генетическая идентичность

Статус гражданства

*Исключение: обвинительные приговоры, требующие регистрации сексуальных преступников, и обвинительные приговоры за правонарушения, связанные с арендой жилья. Могут применяться некоторые временные ограничения, дополнительные пояснения см. в постановлении. МГО 39.03(4)

  • Арендодатель не может отказать вам в жилье на основании дохода, если вы можете доказать, что ранее уже платили аналогичную сумму. Или, если вы можете показать свою текущую платежеспособность. МГО 32.12(7)

  • Вам не может быть отказано в предоставлении жилья, поскольку вы подали заявку или в настоящее время получаете пособие по Разделу 8. Ваша аренда не может быть расторгнута из-за получения средств по Разделу 8 в середине срока аренды.МГО 32.12(14), (15) и 39.03(4)

  • Если вы уплатите взнос, а арендодатель отклонит заявку, он должен вернуть вам деньги до конца следующего рабочего дня. Если вы отзываете заявку до утверждения, применяются те же сроки. Арендодатель не может удерживать ваши средства более трех рабочих дней. Исключением является ваше письменное согласие на более длительный период, не превышающий 21 день. Если владелец одобрит заявку, они должны вернуть деньги. В противном случае, они могут использовать эти деньги для аренды или залога. Если они одобряют вашу заявку, но вы не въезжаете, то они могут удержать часть платы для оплаты понесенных расходов. Тем не менее, арендодатель должен уменьшить свои расходы. ATCP 134.05, MGO 32.10, Висконсин. Статистика. 704.29.

Договоры аренды (аренды)

  • После подписания договор аренды становится обязательным для всех сторон. Нет никакого «периода отката». Чтобы изменить письменный договор аренды, все стороны должны согласиться с изменениями в письменной форме.

  • Многие договоры аренды требуют от каждого жильца соблюдения условий аренды, даже если другие жильцы этого не делают. Это называется «солидарная ответственность».

  • Будьте осторожны в выборе соседа по комнате. Вы можете быть привлечены к ответственности за их нарушения аренды.

  • Устные соглашения являются законными, если они заключены на один год или менее. У вас могут возникнуть проблемы с соблюдением условий устного соглашения, если у вас нет доказательств соглашения.Если у вас возникли проблемы с его получением в письменной форме, напишите арендодателю письмо, в котором изложите свое понимание соглашения. Обязательно сохраните копию письма. Висконсин Статистика. 704.03(1)

  • Аренда «Помесячно» — это аренда, в которой не указаны даты начала и окончания. Если вы платите ежемесячно, это период вашего соглашения. Договор аренды может измениться по прошествии любого периода, если вы получили достаточно письменного уведомления до наступления срока аренды. Для месячных арендаторов этот период уведомления составляет не менее 28 дней.Если вы собираетесь выехать, вы должны предоставить письменное уведомление не менее чем за 28 дней о расторжении договора. Висконсин Статистика. 704.01(2), 704.19(3), 704.21(2)

 

Пункты

о незаконном соглашении об аренде

Аренда не может:

  • Потребовать от вас оплаты услуг адвоката домовладельца и судебных издержек. Судья может приказать вам оплатить эти сборы после суда. МГО 32.11(3)/АТКП 134.08(3)

  • Разрешите вашему арендодателю выступать в суде в качестве вашего представителя.Признайте свою вину в споре хозяина с вами. МГО 32.11(4), АЦП 134.08(4)

  • Потребовать от вас досрочной оплаты аренды. МГО 32.11(2), АТКП 134.08(2)

  • Отказаться от обязанности арендодателя сдать арендуемое помещение в пригодном для проживания состоянии. Отказаться от своих обязанностей по содержанию помещения во время аренды. МГО 32.11(7), АЦП 134.08(7)

  • Разрешить выселение иначе, чем в судебном порядке.МГО 32.11(1), АТКП 134.08(1)

  • Освободить арендодателя от ответственности за материальный ущерб или ущерб, причиненный в результате небрежных действий или бездействия. МГО 32.11(5), АТКП 134.08(5)

  • Требовать от вас принятия на себя ответственности за телесные повреждения, возникшие по причинам, не зависящим от вас как арендатора. МГО 32.11(6), АТКП 134.08(6)

  • Содержат положение, исполнение которого нарушило бы закон.МГО 32.11(8)

  • Потребовать от вас оплаты стоимости чистки ковра, если нет повреждений, выходящих за рамки «нормального износа». МГО 32.11(9)

 

Копии договоров аренды и квитанций

  • Вам должно быть разрешено ознакомиться с договором аренды и любыми применимыми правилами, прежде чем вас попросят подписать или оплатить сборы. Вы должны получить копию во время соглашения. МГО 32.06(1), АТКП 134.03(1)

  • Владелец должен предоставить вам квитанции об аренде, залоге и залоге, уплаченном наличными.Если вы платите залог или задаток чеком с указанием цели, арендодателю не нужно предоставлять квитанцию. Исключением является случай, когда арендатор запрашивает квитанцию. МГО 32.06(3), АТКП 134.03(2)

  • Любое обещание очистить, отремонтировать или внести улучшения должно быть в письменной форме. На нем должна быть указана дата завершения, а копия передана арендатору. МГО 32.09(1), (2), АТКП 134.07(1)(2)

 

Передача в субаренду и расторжение договора аренды

  • Большинство договоров аренды требуют разрешения арендодателя перед субарендой.Если вы сдаете в субаренду часть своей квартиры или всю квартиру, вы по-прежнему несете ответственность за все условия аренды. Исключение составляют случаи, когда все стороны (даже арендодатель) соглашаются в письменной форме расторгнуть договор аренды или изменить другие условия. Всегда заключайте соглашения о субаренде в письменной форме. Висконсин Стат. 704.09(1)

  • Если вам нужно расторгнуть договор аренды и не сдавать квартиру в субаренду, арендодатель должен найти нового арендатора, если вы перестанете платить арендную плату. Арендодатель должен приложить разумные усилия, чтобы найти нового арендатора.Разумные усилия означают те шаги, которые арендодатель предпринял бы, чтобы сдать помещение в аренду. Тем не менее, вы несете ответственность за причитающуюся арендную плату до тех пор, пока не будет найден новый арендатор. Висконсин Стат. 704.29

  • Если арендодатель не сделает этого, договор аренды может быть признан недействительным или может взиматься плата. При определенных обстоятельствах вы можете остаться до конца срока аренды. Висконсин Стат. 704,35(1)&(2) и 846,35

 

Возмездие

  • Арендодатель не может вас выселить или угрожать этим, потому что у вас есть

    • связался с отделом строительной инспекции

    • заявил о праве в соответствии с законодательством штата или местным законодательством

    • подал жалобу в Защиту прав потребителей или Строительную инспекцию

    • начал судебный процесс

    • вступил в союз жильцов, районный дозор или районную ассоциацию

  • Действия арендодателя считаются репрессивными, если в течение шести месяцев арендатор совершил любое из вышеперечисленных действий. Арендодатель должен доказать обратное. MGO 32.15, 32.12(4), Статистика штата Висконсин. 704.45, АТСР 134.09(5)

Выселение

  • Первым шагом при выселении является письменное уведомление арендодателем о нарушении условий аренды. Уведомления будут различаться в зависимости от типа вашего договора аренды, типа нарушения и других уведомлений, которые вы получили. Обычно арендатор с годовой арендой имеет право решить проблему с первого раза и остаться в квартире.Если вы получили одно из таких уведомлений, немедленно свяжитесь с арендодателем и попытайтесь решить проблему. Висконсин Статистика. 704.17

  • Ваш арендодатель не может заставить вас покинуть квартиру без решения судьи о выселении. АЦП 134.08(1), 134.09(7)

  • Вы имеете право обратиться в суд мелких тяжб, чтобы оспорить уведомление о выселении. Арендодатель должен доказать суду, что вы нарушили договор аренды и что он имеет право вас выселить.

  • Если вас выселит судья или заочное решение, шериф — единственный человек, который может выселить вас из отряда. Шериф назначит вам дату и время, когда вы должны выйти. Принудительное удаление может обойтись очень дорого. Шериф может возложить на вас ответственность за расходы по перемещению и хранению вашего имущества. Вы также можете быть привлечены к ответственности за невыплаченную арендную плату, если вас выселят. Арендодатель обязан уменьшить эти расходы, пытаясь повторно сдать квартиру. Висконсин Статистика. 704.29, 799.44
  • Действия владельца, кроме процесса выселения, предусмотренного законодательством штата, являются незаконными. Постановления Мэдисона также запрещают арендодателю угрожать любым из этих действий. Эти действия включают в себя:
    • отключение тепла, электричества или воды

    • удаление дверей или окон

    • другие действия, делающие невозможным проживание в блоке. АТСР 134.09(5), (7), МГО 32.12(5).

 

Истечение срока аренды и автоматическое продление

  • В договоре аренды может быть пункт об автоматическом продлении. Однако ваш арендодатель не может обеспечить соблюдение такого положения, если только

    • они направят вам отдельное письменное уведомление о предстоящем продлении

    • отправляют уведомление не менее чем за 15 дней, но не более чем за 30 дней до даты начала.ATCP 134.09(3), статистика штата Висконсин. 704.15, МГО 32.12(2)

  • Если вы остаетесь после истечения срока действия действительного уведомления о расторжении договора или окончания срока аренды, арендодатель может подать на вас в суд. Судья может обязать вас платить арендодателю как минимум двойную дневную арендную плату за каждый дополнительный день пребывания в квартире. Висконсин Статистика. 704.25(1), 704.27

Последнее обновление: 14.01.2022

Контактное лицо

Ресурсы для арендаторов и арендодателей

Поиск жилья в Висконсине

База данных, включающая полный список доступного жилья для семей с низким и средним доходом в Висконсине.

Опубликовано в категории: Разное

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.