Ostrovok.ru или как остаться без денег и без жилья — Приёмная на vc.ru
Приёмная
R R
UPD: Через несколько часов после публикации статьи, со мной связалась техподдержка «Островка». Извинились, признали что была вина отельера, подарили промокод на 1000р, деньги за бронирование вернули. В общем как то так.
___________________________________________________________________________________
В августе 2022г. забронировал апартаменты , с условием полной предоплаты и при отмене деньги не возвращаются. Пришло подтверждение бронирования. По номеру указанному в бронировании только через час удалось дозвониться.
По телефону мне сообщили что не могут меня заселить и по поводу возврата средств обращаться в службу поддержки, что я и сделал в ту же минуту. Там обещали разобраться и все решить в течении часа. Естественно никто не перезвонил. Пришлось заново бронировать отель за почти в два раза большую сумму и по пробкам, в темное время суток, ехать около двух часов в другой город (т.к. только там был свободный номер). Через несколько дней, и нескольких звонков в службу поддержки, пришло письмо где они подтвердили что я не заехал и просьбой уточнить что случилось, якобы отельер сказал что я не приехал и не звонил, а якобы он мне пытался дозвониться. В ответном письме я заново расписал что и как было. Прошло полтора месяца, но никакой реакции не было. Начал стучаться во все виды обратной связи, и спустя некоторое время мне ответили, что они опять связались с отельером и он якобы пытался со мной связаться, но безуспешно. Они якобы запросили отель об отмене и ожидают ответа и решение об отмене остается за отелем, поэтому они не могут гарантировать отмену с полным возвратом денежных средств (а комиссию, как я понимаю, они не забыли с этого перевода взыскать).
Аналогичный случай произошел через два месяца, в командировке на дальнем востоке, пришлось срочно бронировать отель. Пришло подтверждение, позвонил в отель а там вообще не в курсе бронирования. Хорошо что попался честный отельер и я не потерял деньги.
В общем для «Островок.ру» это в порядке вещей.
Категорически не советую пользоваться услугами данного сервиса!
428 просмотров
И без денег, и без жилья остались сотни жителей Краснодара, доверившись мошенникам. Новости. Первый канал
Ловкие мошенники в Краснодаре так всё обставляют, что люди, вложив деньги в незаконное, как потом выясняется, строительство, и оставшись без жилья, даже не могут считаться обманутыми дольщиками. Новенькие, однако самовольно возведённые дома к ужасу несостоявшихся квартирантов сносят.
Оказалось, что весь жилой комплекс «Столичный парк» был возведен без разрешения. Дом, в котором семья Савченко и еще сотни людей купили квартиры, подлежит сносу.
«Это крах для всех нас. Люди, вложившие сюда деньги,- простые люди, небогатые, взявшие, как мы, например, даже кредит», — говорит Людмила Савченко.
Выяснилось, что компания «Родина» строила еще 6 таких жилых комплексов по всему Краснодару. Уже после завершения строительства, как говорят люди, эти дома планировалось через суд признать законными и ввести в эксплуатацию.
Руководство строительной компании сейчас скрывается. На все имущество застройщика наложен арест. В ловушку попались тысячи покупателей.
«Кроме предварительного договора у меня ничего нет. Получается, что у этого застройщика я купила бумажку за 800 тысяч», — возмущается Марина Кумейко.
Марина мечтала сменить съемную комнату в общежитие на собственное жилье. Оформляя договор купли-продажи даже не обратила внимание на то, что заключает его не с юридическим, а с физическим лицом, в роли которого выступал один из основателей компании. А значит она, впрочем, как и другие покупатели квартир, не является обманутым дольщиком.
«Эти договора не регистрировались в юстиции, они не попадают под 214-й федеральный закон о долевом строительстве. Это, как сказать, добровольное вложение денег. На что люди рассчитывали, я не могу сказать, они отдавали свои деньги мошенникам», — сказал начальник управления муниципального контроля администрации г. Краснодара Евгений Наумов.
Городские чиновники уже несколько лет ведут борьбу с так называемыми самовольными застройщиками.
Они выявляют факты незаконного строительства и обращаются в суд. Если выясняется, что здание возведено с нарушениями строительных норм, то может быть принято решение о его сносе.
Дом на Кадетской 9 снесли ровно год назад. Квартиры в кирпичной шестиэтажке были распроданы. Инна Сарычева и ее соседи уже планировали перевозить мебель и обустраиваться. Поэтому, когда экскаваторы начали рушить кирпичные стены, люди испытали настоящий шок. Выяснилось, что дом был возведен на земле, предназначенной для небольшого частного коттеджа, и суд вынес решение о его сносе.
«Тех эмоций, которые были в первые дни, уже нет, включили голову уже: стали работать, смотреть почему, где какие проколы. Особенно много проколов у администрации. Мы, конечно, нарушили градостроение, нарушили землепользование, но у нас полгорода так застроено», — рассказывает Инна Сарычева.
Они признаются, что знали о незаконности строительства. Надеялись, что все обойдется. Однако больше сотни людей после сноса остались один на один с бедой, возмещать убытки застройщик отказался, а после и вообще перестал выходить на связь.
Спустя год здесь снова рабочие. За это время был создан жилищно-строительный кооператив, который занялся оформлением документов, и теперь они ведут строительство на законных основаниях.
«Мы сейчас начинаем строительства и ведем, и будем заканчивать его с поддержкой других строительных компаний и администрации», — сообщил председатель ЖСК «Кадетский» Андрей Гакалин.
По председателя кооператива, владельцам квартир доплачивать не придется. Предполагаемая дата сдачи дома — 2015-й год. Люди очень хотят верить, что все же смогут заехать в свои квартиры, хоть и отсрочкой в несколько лет.
До сноса здесь было шестиэтажное здание. Новый дом будет всего лишь в три этажа, выше строить запрещено из-за отсутствия необходимых коммуникаций. Владельцы квартир на 4, 5 и 6 этажах снова повисли в воздухе. Впрочем, муниципальные власти обещают помочь этим людям и выделить им новое жилье в других городских новостройках.
В судах рассматривают еще 74 дела о незаконном строительстве многоквартирных домов.
В отношении 20 уже вынесено решение о сносе. А значит, еще несколько сотен людей останутся и без жилья и без денег.
ЧТО ГОВОРИТ БИБЛИЯ О ЗЕМЛЕ И ЖИЛЬЕ? ХОРОШИЕ НОВОСТИ ДЛЯ СЕГОДНЯШНЕГО ЖИЛИЩНОГО КРИЗИСА!
Виноградная лоза и смоковница
Теология жилища: земля, пределы и юбилейное гостеприимство
Доктор Джилл Сюзанн Шук
Декларация ООН о правах человека провозглашает жилище одним из прав человека, наравне с правом на еду и одежду. И видение жилья Пасадены гласит:
«Все жители Пасадены имеют равное право жить в достойном, безопасном и доступном жилье в подходящей жизненной среде для долгосрочного благополучия и стабильности себя, своих семей, своего района и своего сообщества. Жилищное видение Пасадены состоит в том, чтобы поддерживать социально и экономически разнообразное сообщество домовладельцев и арендаторов, которым предоставлено это право».
Но каково Божье видение жилья? И какую роль мы играем в реализации этого видения?
Пророк Михей, живший в 8 веке до н.
э., провозгласил:
Каждый будет сидеть под своей виноградной лозой и под своей смоковницей, и никто не устрашит их. Михей 4:4
Этот часто повторяемый библейский текст обещает каждому место для отдыха, право собственности, безопасность и изобилие (4 Царств 18:31; Ис. 36:16; Зах. 3:10). Эти и другие отрывки из Писания утверждают, что каждый имеет право на место, которое можно назвать домом.
Богословие земли и дома — и то, и другое обязательно связано друг с другом — это одна линза, через которую можно смотреть на Библию. Вальтер Брюггеманн в своей основополагающей работе «Земля» дает нам широкое представление об отношении Израиля к земле:
… Ветхий Завет … был связан с местом, конкретной недвижимостью, которая была наделена мощными обещаниями … Состояние Израиля между безземельем (пустыня, изгнание) и землевладением, последнее либо как владение землей, как предвосхищение земли, либо как скорбь о потере земли.
Исайя дает представление о Божьем замысле в отношении земли, которую доктор Рэй Бакке называет планом идеального города, где все расселены и где нет джентрификации или перемещения:
Они будут строить дома и жить в них; они также будут сажать виноградники и есть их плоды. «Они не построят и еще заселят, не посадят, а другой съедят. (Ис.65:21-22)
Иногда из-за непослушания и стихийных бедствий Божий идеал не реализуется. Бог позволяет Своему народу быть искорененными и перемещенными. В конце этой извилистой библейской дороги из Эдемского сада в град Божий (Откр. 20-21) Бог приводит всех нас домой. Но ведет ли нас Бог только в дом небесный, или нас ведут и к безбедной жизни в доме земном?
Дома должны строиться на земле, поэтому мы не можем обсуждать дома без обсуждения земли и ее использования. То, как мы относимся к земле, как мы управляем ею и чтим Божьи законы, управляющие ею, имеет прямое отношение к общему посланию Бога спасти человечество, чтобы оно жило не только в небесном доме, но и принесло частичку рая на землю — земной дом, где мы можем безопасно испытать Божье изобилие и радость.
Библейские авторы много писали о земле. Первые грехи в Книге Бытия привели к испорченной земле. Спор о земле между Авраамом и Лотом разделил их. Земля Содома и Гоморры была опустошена из-за их пренебрежительного отношения к бедным (Иезекииль 16:49).-50). Иисус Навин примерно поровну делит землю между двенадцатью коленами. Левит и Второзаконие о подготовке людей к вступлению в Землю Обетованную. В этих книгах содержатся подробные законы и постановления, которым необходимо следовать, когда Израиль «приземлится» после сорока лет блужданий по пустыне. Оказавшись на земле, люди хотели царя, поэтому Бог послал пророков, чтобы привлечь царей к ответственности, предупредив Израиль о потере своей земли, если они пренебрегут этими законами. «Плач» — это скорбь о потере земли.
Суббота была ключевым организующим принципом Израиля. В Дуэте 15:4 раскрывается цель этих законов о субботе: «среди вас не должно быть бедных». В книге Левит описывается Божий ритм соблюдения субботы для облегчения бедности.
Во-первых, каждые семь дней израильтяне должны были отдыхать, мудрое воссоздание с ограничениями, налагаемыми на наши тела, разум, дух и душу, — с запланированными днями отдыха и собраний для празднования и поклонения. (Левит 23:3) В течение сорока лет Бог изливал мощный наглядный урок, давая вдвое больше манны на шестой день, чтобы обеспечить покой в субботу. Какой важный урок о субботе! (Исход 16:1–36)
Во-вторых, каждые семь лет земля должна была отдыхать от своей работы — ограничение, данное почве для восстановления питательных веществ. Любой фермер скажет, что земельные субботники — это мудрая экономическая практика, которая в конечном итоге повышает производительность. Кроме того, в Левит 25 описывается, как каждые семь лет должен был устанавливаться предел долга — предел стресса и бремени чрезмерного неоплаченного долга.
В-третьих, принцип субботы сохраняется и в Юбилейном году — каждые семь раз по семь лет. Когда трубит бараний рог на 49-мй год и начинается 50-й Юбилейный год, когда земля возвращается первоначальным семьям.
В Библии были и другие правила, помимо ритмов субботы, чтобы обеспечить пропитание своего народа. Если вы сделали неверный выбор или попали в трудные времена, как Ноеминь или Руфь, последствиям вашего несчастья тоже был предел. Была применена милость, и вы снова получили доступ к еде, возможно, путем сбора урожая, и к дому благодаря левиратному браку или беспроцентным займам.
Концепция муниципального земельного фонда, в котором право собственности на дом отделено от права собственности на землю, была разработана на основе практики Jubilee.
Сегодня в юрисдикциях США существует более 225 CLT, обеспечивающих доступное домовладение. Эта модель убирает землю со спекулятивного рынка и устанавливает разумный и необходимый предел, делая дома в доверительном управлении постоянно доступными. Эта модель признает, что в конечном счете «Земля Моя, так говорит Господь». (Лев. 25:23)
Если мы действительно верили, что вся земля принадлежит Богу и управляется Божьими законами, то как нам привести нашу политику в США в соответствие с Божьими намерениями? Мы должны использовать Божьи стандарты для измерения справедливости законов. Мы можем чувствовать себя в безопасности «под нашей собственной виноградной лозой и смоковницей» в наших собственных домах, но наша безопасность не в нашем доме, а в Боге. Когда мы умрем, о нас будут судить не по стоимости нашей собственности, а по тому, насколько хорошо мы ценим наших ближних. Если мы хотим быть в гармонии с Божьим видением общества, нам нужна смелость поставить человеческие ценности выше ценностей собственности.
В конце концов, все, что у нас есть, — это дар нашего Создателя. Это дает нам свободу делиться тем, что у нас есть, и доверять Богу как нашему поставщику. Нет заповеди важнее, чем любить Бога и ближнего, как самого себя. Израиль жаждал дома, и мы не исключение. Если мы хотим хороший дом, который мы можем себе позволить, в хорошем районе, мы должны хотеть его для других. А кто наш ближний? Согласно Иисусу, он самый нуждающийся (Луки 10:25-37). Исайя призывает нас соблюдать настоящий пост, когда мы «…приводим в дом твой бедных изгнанных»; (Ис.58:7) и Моисей предупредил нас:
Если в ваших городах есть бедняки, когда вы прибудете в страну … не будьте жестокосерды или скупы по отношению к ним. Вместо этого будьте щедры и одолжите им все, что им нужно. Не стоит быть подлым и отказываться от кредита, потому что год выпуска близок. Дуэт.15:7-9
Здесь «год выпуска» относится к юбилейному.
Это вызов как для нас лично, так и для наших сообществ, чтобы быть гостеприимными для самых бедных среди нас, даже если юбилейный год не за горами. Ветхозаветные пророки направляли свои послания в основном городам и народам. Иисус говорил и городам: «Горе вам Коризону и Вифсаиде» (Мф. 11:21). «Иерусалим, Иерусалим! сколько раз хотел Я собрать детей твоих, как наседка охраняет цыплят своих» (Мф. 24:21:21). 37). Нам нужно учитывать не только то, как наши церкви приветствуют самых уязвимых (Мф. 25:40), но и то, как наши города отражают гостеприимство людей с любым уровнем дохода. Сообществу с большим богатством требуется множество работников с низким доходом, чтобы вести роскошный образ жизни: садовники, горничные, те, кто содержит химчистки, работники ресторанов и так далее и тому подобное. Политика, которая подталкивает жителей с низкими доходами жить на расстоянии, чтобы позволить себе жилье, создает трафик. Политика, обеспечивающая достаточное количество жилья для всех доходов, позволяющая работникам жить рядом, и политика, предотвращающая дискриминацию, действительно является хорошей новостью не только для бедных, но и для всего общества. Бог стремится искупить не только наши души, но и саму душу наших городов, создавая животворящие законы и структуры. Бог поднимает градостроителей, воодушевленных Божьим планом для городов. Бог взращивает застройщиков доступного жилья и страстных законодателей, приверженных созданию достойного жилья для всех уровней дохода.
Они выполняют работу Бога, хотя они могут еще не знать Бога, который дал им их страсть. Нам нужно сотрудничать с ними, поощрять их. А тех, кто не поддерживает хорошую политику, мы должны привлечь к ответственности.
Подобно Моисею, который дрожал, когда говорил с фараоном, чтобы освободить свой народ от рабства, и Есфири, которая рисковала своей жизнью, чтобы говорить с царем, чтобы изменить указ, который уничтожит ее народ, и всех пророков, которые говорили с царями, мы тоже нужно говорить с нашими лидерами со смирением и силой Бога. Иисус противостоял властям двадцать семь раз в Евангелиях, и мы должны следовать его примеру. Иисус умер за наши грехи, но он также умер, потому что бросил вызов статус-кво, чтобы установить новую систему, царство любви, милосердия и справедливости.
Годы рабства, сегрегации и всех законов, разделявших нашу нацию, были наконец оспорены доктором Мартином Лютером Кингом-младшим, который добился принятия Закона о справедливом жилищном обеспечении в 1968 году. В городах может быть обеспечено достаточное количество доступного жилья для всех уровней доходов, но, к сожалению, механизмы правоприменения слабы, а политическая воля для финансирования и строительства достаточного количества жилья недостаточна. Подобно пророкам древности и следуя примеру доктора Кинга, мы можем призвать наши города и страну к ответственности за создание доступного жилья. Нам нужно возродить такое богословие, которое говорит истину власти, которое утверждает защиту как служение церкви. У нас могут быть замечательные заявления и политики, но без принуждения к выполнению красивых документов планирования ничего не произойдет. Доктор Джон Перкинс часто говорит: «Справедливость — это вечная бдительность».
Нам нужно внимательно следить за повесткой дня городского совета, появляться, задавать вопросы и предлагать отличные политики, проверенные и тщательно изученные внутри команд.
У Иисуса было двенадцать мужчин, но даже с пятью и несколькими женщинами мы можем изменить политику и привлечь к ответственности юрисдикции. Пророки, священники (Лев. 14:43–4), цари (4 Царств 8:1–6) и библейские организаторы общины (Неем. 5) – все они сыграли важную роль в обеспечении справедливого жилищного строительства. Хотя механизмы принуждения по эту сторону неба несовершенны, Бог, в конечном счете, возложит на нас и наши правительства ответственность за то, как мы относимся к малейшим из них (Мф. 25:31-36).
После принятия Закона США о жилье 1949 года, который провозгласил жилище правом человека, для слишком многих произошло обратное. Были высвобождены средства на устранение трущоб под названием «обновление городов», но это вынудило десятки и тысячи людей переехать и потерять свои дома и общины. Ни один цветной человек не сыграл роли в этом радикальном политическом решении. Районы были объявлены «трущобами» и слишком часто сносились только потому, что в этих домах жили цветные люди.
Это произошло в Пасадене и других городах США. По этой причине эта политика была названа «удалением негров», уступая место общественным центрам и автомагистралям, вытесняя цветных людей из поля зрения в сегрегированные окраины городов.
Израильтяне, оставшиеся в Иерусалиме во время вавилонского плена, считались низшим классом и подвергались дискриминации со стороны пришельцев. После того, как Неемия мобилизовал этих израильтян на восстановление стен Иерусалима, ему также пришлось вмешаться, чтобы провести Юбилей, напомнив тем, кто ослеплен жадностью, что они причиняют вред членам своей израильской семьи. Несправедливые налоги и кредитная практика вынуждали еврейские семьи перезакладывать свои дома и продавать своих детей. Неемия, приверженный соблюдению законов о субботе в святости, потребовал, чтобы эти угнетатели вернули свои дома и детей и больше не брали проценты с бедных, как повелевается в Исход 22:25. Неемия наложил справедливые ограничения на их жестокую жадность и любовь к деньгам.
К сожалению, в конце концов Израиль отказался полностью соблюдать законы о субботе, и последствия были драматическими. Пророки кричали с небес с предупреждениями:
Довольно, князья Израилевы! Прекратите все свое насилие и угнетение и делайте то, что справедливо и правильно. Хватит грабить и обманывать мой народ с их земли! Прекратите выгонять их из своих домов. Вы должны использовать только честные гири и весы… Иезекииль 45:9-10
…вы ненавидите честных судей и презираете тех, кто говорит правду. Вы топчете бедняков и крадете то немногое, что у них есть, за счет налогов и несправедливой арендной платы». Амос 5:10-11
Когда вам нужен определенный участок земли, вы находите способ его захватить Когда вам нужен чей-то дом, вы забираете его обманом и насилием… вы выселили женщин из их домов и лишили их детей их Богом данных прав. Михей 2:2, 9
Разрушение неизбежно для вас, кто скупает собственность, чтобы другим негде было жить. Ваши дома построены на больших поместьях, так что вы можете быть в одиночестве на земле.
Но Господь всемогущий предрешил твою ужасную судьбу. Своими ушами я слышал, как он говорил: «Многие прекрасные дома опустеют… Исаия 5:7-9».
Но Господь всемогущий предрешил твою ужасную судьбу. Своими ушами я слышал, как он говорил: «Многие прекрасные дома опустеют… Исаия 5:7-9».Пророки провозгласили, что Израиль потеряет свою землю, и они это сделали. Когда Иисус пришел на землю, он пришел в мир с хищнической практикой кредитования, мало чем отличающейся от несправедливого землепользования и финансовой практики, описанной в Ветхом Завете. Записи Мэтью:
«Как ужасно будет вам, учителям религиозного закона и вам, фарисеям. Лицемеры! Вы беззастенчиво отбираете у вдов их имущество, а затем, чтобы скрыть, кто вы на самом деле, подолгу молитесь на публике». Матфея 23:14
Иисус ворвался в историю, разоблачив как личные, так и социально-экономические грехи того времени. Иисус открыл свою миссию в своем родном городе, когда он встал, открыл свиток Исаии в синагоге и прочитал свое заявление о миссии:
«Дух Господень на мне, ибо Он помазал меня благовествовать бедным.
Он послал меня возвестить освобождение пленникам и прозрение слепым, отпустить угнетенных на свободу, возвестить год благоволения Господня». Луки 4:16-18Ученые сходятся во мнении, что «год милости Господа» относится к Юбилею. Прочитав свиток, Иисус сказал: «Сегодня исполнилось Писание, которое ты только что слышал!» Нам не нужно ждать до 49-го года, чтобы практиковать Юбилей. Мы можем практиковать Юбилей каждый день, убирая землю со спекулятивного рынка, чтобы сделать ее доступной.
Ранняя Церковь понимала это послание, продавая землю и имея все общее, полностью выполняя цель законов о субботе, изложенную во Второзаконии 15:4, что «среди вас не будет бедных»
«И не было среди них бедных, потому что люди, имевшие землю или дома, продавали их и приносили деньги апостолам, чтобы они раздавали другим нуждающимся» Деяния 4:34.
Это поразительное заявление было мощным свидетельством Святого Духа! Призвав видение Юбилея, чтобы основать собственное служение, Иисус указал на гноящуюся социальную рану, указав, что только мужественное, радикальное послушание освобождает и богатых, и бедных.
Затем Петр начал говорить. — Мы бросили все, чтобы последовать за вами, — сказал он.
«Да, — ответил Иисус, — и уверяю вас, что каждый, кто отказался от дома, или братьев, или сестер, или матери, или отца, или детей, или имущества ради меня и ради Благой Вести, теперь получит взамен сто раз больше домов, братьев, сестер, матерей, детей и имущества — вместе с преследованием. И в грядущем мире этот человек будет иметь жизнь вечную. Марка 10:28-30
Миллард Фуллер, основавший Habitat for Humanity, был богатым человеком, владел скотоводческими фермами и жил в роскоши. Но его жене надоело быть замужем за человеком, зависимым от работы и денег. Она создала кризис в их браке, отправившись в Нью-Йорк, чтобы решить, что делать дальше. Это привело к обоюдному решению начать все сначала, продать все и вновь посвятить свою жизнь Божьим целям. Фуллер начал проверять идеи Habitat for Humanity в Грузии, а затем и в Африке. Сегодня Habitat — крупнейшая в мире компания по строительству домов, предоставляющая жилье семьям с низким доходом по всему миру.
Фуллер последовал примеру богатого Закхея, отказавшись от своего богатства. Он также последовал примеру Иисуса, который «хотя был очень богат, но для вас обнищал» (2 Коринфянам 8:9)..
Можно ли доверить Богу заботу о нас, если мы будем мужественно следовать радикальным учениям Иисуса? В пустыне манны хватало на всех, но не на всякую жадность. Апостол Павел цитировал отрывок из манны, описывая назначение денег — по сути, богатство — это дар, которым нужно делиться, чтобы удовлетворить все потребности. (Исх.16:18, 2 Кор.8:15). В Деяниях 5 Анания и Сапфира, следуя примеру Варнавы, также продали свою землю, заявив, что отдают ее всю Богу, но они солгали и тайно утаили часть выручки. Бог сделал их примером, сокращая их жизни.
Этот крайний пример вызывал благоговение у Ранней Церкви, подталкивая их к радикальному послушанию и честности. Сегодня мы должны снова взрастить этот здоровый страх Божий и понять, как ритмы и ограничения законов о субботе применяются в наших городах, и утвердить там, где это уже происходит.
Нам нужно применять библейские методы планирования недвижимости и городского планирования, разработанные таким образом, чтобы «каждый сел под своей виноградной лозой и под своей смоковницей, и никто не устрашал их».
Можем ли мы решить жилищный кризис? Кто-то может сказать, что нам не хватает земли, но у нас есть воздушное пространство над автостоянками и неиспользуемыми церковными площадями. Family Promise размещает бездомные семьи в четырех стенах молитвенных домов, а программы безопасной парковки позволяют бездомным жить в своих автомобилях, обе программы в сочетании с ведением дел и путями к постоянному жилью.
Некоторые из самых густонаселенных стран мира, такие как Сингапур, придумали, как разместить своих людей. Верим ли мы, что это возможно в США? «Что ты хочешь?» – вопрос, который Иисус часто задавал слепым и хромым. Он призвал их поверить в то, что казалось невозможным. Готовы ли мы сделать все возможное, чтобы поверить в то, что жилье является одним из основных прав человека, и сделать все возможное, чтобы жилье стало реальностью? С молитвой, творчеством и глазами веры мы можем решить жилищный кризис уже сегодня.
Из-за большой нехватки жилья в Калифорнии был принят закон штата, который по существу изменил зонирование всего штата, согласно которому любой, у кого есть дом на одну семью, может построить «квартиру для бабушки» или вторую жилую единицу.
В Калифорнии также действует закон о бонусах за плотность населения, в соответствии с которым застройщикам разрешается увеличивать количество единиц жилья в своих застройках, если они включают в себя процент единиц жилья с низким доходом. Этот закон штата работает в тандеме с городами, которые приняли местную инклюзивную политику, в соответствии с которой процент всех новых квартир выделяется как доступные. Это работает как библейская десятина или сбор урожая, когда процент от всех разработок должен быть доступным. Инклюзивное зонирование Пасадены требует, чтобы 20% всего нового жилья было доступным.
По состоянию на 2020 год в рамках одной этой политики было произведено 577 доступных квартир, включенных в элитные застройки, без каких-либо затрат для города.
Фактически, эта политика вложила более 26 миллионов долларов в Целевой фонд доступного жилья Пасадены, который помог создать и сохранить еще более 600 квартир. Чтобы предотвратить любую стигму, инклюзивные единицы имеют те же удобства и тот же размер, что и единицы более высокого уровня. И чтобы быть уверенными, что мы не потеряем эти единицы по рыночной цене; все они постоянно доступны. Это разумный рост во всей красе. Во многих калифорнийских сообществах половина их жителей сильно обременена расходами, другими словами, они платят более 50% своего дохода на расходы на жилье. По этой причине такие города, как Санта-Моника, увеличили процентную долю необходимых выделенных доступных квартир до 30% от общей застройки.
Кроме того, сегодня многие калифорнийские города принимают меры по контролю за арендной платой, устанавливая ограничения на жадность в разгар непристойного повышения арендной платы с 500 до 1000 долларов в месяц. Как мы будем управлять землей, на которой стоят наши дома, города и церкви? Как мы поможем спланировать наши города таким образом, чтобы они не исключали, а включали людей всех уровней дохода и этнических групп? Как мы поддерживаем избранных нами должностных лиц, подобно тому, как древние пророки говорили истину царям, призывая их к ответственности за правильные поступки? И благодарить их, когда они это делают.
Ранняя Церковь не поддерживала и не мирилась с бедностью, она покончила с бедностью среди них (Деяния 4:34). Точно так же мы можем покончить с бездомностью, как это делают многие города для ветеранов, женщин, детей и других бездомных групп населения. Мы знаем, что покончит с бездомностью, проще говоря, дома покончат с бездомностью. Нам нужны доступные дома, а в случае хронических бездомных — постоянное вспомогательное жилье (PSH). Многочисленные эксперименты и исследования привели к сегодняшним передовым методам, основанным на фактических данных, которые демонстрируют, что PSH помогает покончить с бездомностью. Маргарет МакОстин, член городского совета в Пасадене, знала ценность PSH и изящно сообщила своим избирателям, что приняла решение использовать принадлежащий городу участок земли в ее районе для размещения двадцати бездомных семей. Она не давала своим избирателям выбора, но встречалась с ними на бесчисленных встречах, чтобы обсудить дизайн и множество других решений, позволяя сообществу внести свой вклад.
Сегодня «Marv’s Place» выглядит как средиземноморская вилла и завоевала награды как лучший PSH во всей Южной Калифорнии. Заявленная миссия одной церкви в Пасадене заключалась в предоставлении доступного жилья. Спустя тридцать лет они возродили свои первоначальные намерения, и сегодня у них более 500 единиц жилья по Секции 8. Многие церкви владеют несколькими недорогими помещениями, но редко 500! Тем не менее, если церкви помогут проводить хорошую политику, они могут умножить свои усилия по созданию тысяч единиц. В 19В 80-е годы шестьдесят церквей в Нью-Йорке использовали силу своих людей для организации, в результате чего было построено 5000 домов на две семьи — все для домовладельцев, все для малообеспеченных семей.
Это резко снизило уровень преступности, отсева из школы и изменило общины. Эти дома Неемии стали инструментом, вселившим надежду, и послужили экономическим двигателем, преобразившим Бруклин и Южный Бронкс. Двадцать церквей в округе Монтгомери, штат Мэриленд, смогли совместно с советом своего округа выделить 2,5 процента всех налогов на недвижимость в доверительный фонд доступного жилья, что позволило застройщикам сделать значительный шаг на пути к строительству достаточного количества доступного жилья.
Благодаря библейскому основанию, любви и силе Святого Духа, обеспечивающей мотивацию, мужество и вдохновение, Церковь может задавать темп и быть примером того, как добиться справедливости в жилище. Таким образом, «каждый сядет под своей виноградной лозой и под своей смоковницей, и никто не устрашит их» (Михей 4:4).
Нравится:
Нравится Загружается…
Стоимость доступного жилья: Выходит ли она за скобки?
В США не хватает доступного жилья. На каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом приходится только 29 адекватных, доступных и доступных для сдачи в аренду квартир. Это означает, что двое родителей, которые оба работают за минимальную заработную плату, могут годами ждать, чтобы найти безопасное и доступное место для жизни со своими двумя детьми. Почему при таком высоком спросе застройщики не спешат строить доступные квартиры?
Получается, что строить доступное жилье не особо по карману. На самом деле существует огромный разрыв между стоимостью строительства и обслуживания этих зданий и арендной платой, которую может платить большинство людей.
Без помощи слишком скудных государственных субсидий на создание, сохранение и эксплуатацию доступных квартир строительство этих домов часто невозможно. Этот инструмент помогает объяснить, почему.
Почему есть пробел?
Разработка стоит больших денег. Девелоперы полагаются на кредиты и другие источники финансирования строительства до того, как люди въедут и начнут платить за аренду. Но застройщики могут получить эти кредиты и источники акционерного капитала только в том случае, если разработка будет приносить достаточный доход, чтобы погасить кредиты и выплатить доход инвесторам. Разрыв между суммой, которую здание, как ожидается, будет производить за счет арендной платы, и суммой, которую застройщики должны будут заплатить кредиторам и инвесторам, может остановить строительство доступного жилья еще до его начала, оставив мало вариантов для миллионов семей с низким доходом, ищущих безопасное и доступное жилье. дома.
Проблема становится еще более сложной, если принять во внимание самых бедных жителей.
Во многих местах арендная плата, которую могут платить самые бедные семьи, слишком мала, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию многоквартирного дома, даже если застройщики могли бы построить это здание бесплатно.
Чтобы проиллюстрировать эту проблему, мы изучили данные из района метро Денвера, в котором наблюдается рост спроса на арендное жилье, но который не является городом с традиционно высокими затратами. Условия аренды жилья в Денвере во многом репрезентативны для других городов США.
Использует
Здания стоят денег, чтобы построить: для разработчиков, эти затраты часто называют использованием. Первое основное использование земли, которую застройщики планируют построить, называется стоимостью приобретения. В некоторых случаях застройщики могут использовать государственные земли для строительства доступного жилья. Но когда этот вариант недоступен, застройщик мало что может сделать для снижения стоимости земли.
Имитация подаренной общественной земли
Следующей крупной статьей расходов на разработку является строительство.
Хотя застройщик может принимать некоторые решения для минимизации затрат на строительство, они в значительной степени определяются рыночными силами. Затраты на строительство различных объектов недвижимости в Денвере, которые мы проанализировали, варьировались от 8,8 до 17,6 млн долларов, что делает строительство самым крупным разовым использованием.
Третье использование, которое следует учитывать, — это плата разработчика. Эта плата включена в расчет затрат на разработку, потому что разработчик использует ее для оплаты всех расходов, связанных с ведением бизнеса: наем персонала, управление офисом, поиск новых возможностей и многое другое. Ведь девелоперы не могут строить, если не собираются зарабатывать на проекте деньги. Застройщики доступного жилья могут отложить часть платы, оставив больше денег для покрытия расходов на строительство. Затем застройщики возмещают отсроченную часть платы по мере того, как арендная плата выплачивается с течением времени. Это предполагает, конечно, что брешь в конечном счете закрыта, что здание построено и успешно функционирует в течение многих лет.
Хотя это три важных вида использования, которые должен учитывать разработчик, другие расходы включают в себя: плату за проектирование, проценты по кредиту на строительство, плату за постоянное финансирование, резервы и плату за управление проектом.
Источники
Чтобы покрыть расходы на строительство и эксплуатацию жилого комплекса, застройщики полагаются на несколько различных источников денег. Одним из важных источников является долг. Разработчики занимают деньги у кредиторов в зависимости от суммы, которую они смогут погасить с течением времени.
Хотя текущий рынок влияет на условия кредита, маловероятно, что разработчики когда-либо получат достаточно большой кредит, чтобы закрыть разрыв.
Чтобы продемонстрировать это, мы смотрим на уровень вакантных площадей, который обычно является показателем силы рынка. На слабом рынке может потребоваться больше времени, чтобы заполнить квартиру после того, как арендатор съезжает, поэтому вы ожидаете более высокий уровень вакантных площадей.
Ремонт в квартире между жильцами и другие факторы также могут продлить вакантность. Поскольку размер ссуды основан на будущей арендной плате, которую, как ожидается, принесет здание, более низкая доля вакантных площадей и, как следствие, увеличение дохода должны увеличить размер ссуды. Ниже вы можете отрегулировать уровень вакансий, чтобы увидеть его влияние на разрыв.
Доля вакансий
Помимо кредита, разработчики могут финансировать развитие за счет налоговых льгот или грантов. Однако эти источники снабжены оговорками. Налоговые льготы, на которые имеет право здание, зависят от того, сколько стоит создание собственности и от того, сколько арендной платы застройщик планирует взимать по отношению к среднему доходу в этом районе. Кроме того, федеральные, государственные и местные органы власти имеют ограниченные суммы для налоговых льгот и грантов, поэтому даже если разработка соответствует требованиям, финансирование не гарантируется.
Закрытие зазора
Можем ли мы сократить разрыв.
.. с более крупными кредитами?В этот момент справедливо спросить: если не хватает грантов или налоговых льгот, почему застройщики просто не берут более крупные кредиты, чтобы сдвинуть здание с мертвой точки?
Короче говоря, кредиторы не позволят (и не должны) им это позволить. Размер кредита, который выдаст банк, зависит от чистого операционного дохода проекта (NOI) или суммы денег, которую он ожидает получить от аренды после учета операционных расходов.
Кредиторы используют NOI, чтобы рассчитать, сколько долга разработчик сможет погасить, учитывая проценты и признавая, что разработчику все еще необходимо иметь некоторый денежный поток для покрытия непредвиденных расходов.
Но если арендная плата установлена по ставкам, которые может себе позволить работающая семья, NOI будет довольно низким. Он может быть даже меньше нуля, если операционные расходы превышают доходы. Чем ниже NOI, тем меньше размер кредита.
Можем ли мы сократить разрыв… с большим количеством квартир?
Итак, если вам нужен более высокий NOI, чтобы получить больший кредит, почему бы не добавить больше квартир в ваше здание, чтобы увеличить NOI? Хотя это увеличит затраты на строительство, некоторые расходы, такие как стоимость приобретения и плата за управление проектом, могут остаться прежними или увеличиваться медленнее, что поможет сократить разрыв.
Вы можете видеть это справа: зазор для 100-квартирного дома пропорционально меньше.
Однако есть некоторые предостережения. Во-первых, это вопрос экономики. Одним из больших преимуществ строительства здания с большим количеством квартир является то, что налоговые льготы могут быть более эффективными с точки зрения затрат. Но только потому, что ваш проект имеет право на налоговые льготы, не всегда означает, что вы их получите. Нажмите кнопку ниже, чтобы узнать, что происходит, когда у вас нет налогового кредита.
Налоговый кредит на 100-квартирный дом
Остальные предостережения носят практический характер. Учтите, во-первых, что добавлять больше квартир полезно только в том случае, если застройщики могут их заполнить, что возможно в больших городах, но сложнее, когда вы удаляетесь от густонаселенных городских районов. Кроме того, создание больших сообществ доступного жилья имеет свои социальные и экономические недостатки, особенно если оно непреднамеренно изолирует семьи с низким доходом от остальной части сообщества.
Все зависит от масштаба и формы конкретного места.
Можем ли мы сократить разрыв… более высокой арендной платой?
Взимание с жителей большей арендной платы может показаться очевидным решением, поскольку это означает более высокий доход от собственности, что приводит к увеличению кредита. Но когда доступное жилье перестанет быть доступным?
Чтобы здание могло претендовать на налоговые льготы, квартиры должны быть доступными для семей, зарабатывающих не более 60 процентов среднего дохода по району (AMI). Кроме того, многие субсидии на аренду жилья предназначены для семей с крайне низким доходом или для тех, кто зарабатывает менее 30 процентов AMI.
Текущий стандарт заключается в том, что семья должна платить не более 30 процентов своего дохода на аренду жилья. Все, что больше, уже не по карману.
Чтобы сделать квартиру доступной для семьи из трех человек с крайне низким доходом, вы можете брать не более 540 долларов в месяц. Вы можете взимать до 1081 доллара за семью из трех человек и по-прежнему иметь право на налоговые льготы, но теперь вы рискуете не допустить жителей с крайне низким доходом, таких как родитель двоих детей, зарабатывающий 21 125 долларов в качестве розничного кассира.
Учтите, что в Денвере AMI для семьи из трех человек составляет 72 100 долларов, поэтому получение 60 процентов AMI означает, что семья забирает домой 43 260 долларов; получение 30 процентов AMI означает, что семья зарабатывает 21 630 долларов. Женатый телепродавец зарабатывал бы в Денвере 36 544 доллара — чуть меньше 60 процентов AMI на семью из двух человек. Человек, работающий полный рабочий день, но получающий минимальную заработную плату, которая в Колорадо немного выше федерального минимума, будет иметь AMI чуть выше 30 процентов, но все же значительно ниже 60 процентов.
Используйте переключатели ниже, чтобы увидеть последствия повышения арендной платы. Вы можете повысить арендную плату, ориентируясь на арендаторов с более высоким (но все же низким) доходом, попросив арендаторов платить большую часть своего дохода за аренду, или и то, и другое.
60% арендаторы AMI
50% семейного дохода идет на аренду жилья
Итак… как мы можем закрыть брешь?
Субсидии необходимы для ликвидации разрыва.
Изменения в землепользовании, в правилах или в том, что и как мы строим, помогут сократить разрыв, но мы не добьемся того, чего должны быть, без субсидий.
Субсидии бывают разных форм. Некоторые из них, такие как ваучеры или помощь в аренде, помогают платить за аренду, оставляя арендаторам достаточно дохода для оплаты других потребностей и обеспечения устойчивой эксплуатации собственности. Другие, такие как налоговые льготы, фонды HOME, гранты блока развития сообщества и трастовые фонды жилья, помогают оплачивать расходы на строительство, развитие или капитальный ремонт. Ни одна субсидия не может решить проблему доступного жилья. Скорее, сочетание программ, включающих федеральные налоговые льготы, государственные фонды жилищного строительства, решения о местном зонировании и взносы в государственные земли, может помочь построить доступное жилье. Чтобы ликвидировать дефицит доступного жилья, особенно для домохозяйств с самыми низкими доходами, почти всегда должна со временем оказываться помощь как в плане развития, так и дохода от аренды.
Можете попробовать сами. Теперь вы девелопер и полностью контролируете свои расходы и арендную плату. Посмотрите, сможете ли вы манипулировать источниками и способами использования, чтобы сократить разрыв, принимая во внимание все, что мы узнали о доступной арендной плате, размерах кредита, размерах зданий и фиксированных затратах.
Попробуйте сами
Приведенные ниже входные данные по умолчанию соответствуют реалистичным значениям, основанным на типичном рынке жилья. Используйте элементы управления, чтобы увеличить или уменьшить значение для примера с 50 и 100 квартирами на заданный процент.
Среднемесячная арендная плата Доход арендатора:
$488
$489
30% AMI
Доля расходов на аренду: 30% дохода
Доля вакантных площадей ×
7,0 %
7,0 %
Норма резерва замещения (на единицу в год) ×
300 долларов
300 долларов
Административные расходы ×
118 462 долл.
США
240 083 долл. США
Операционные расходы ×
71 818 $
$131 906
Расходы на техническое обслуживание ×
60 734 $
125 421 $
NOI
6 067 $
$ 18 705
NOI используется вместе с приведенным ниже контролем размера долга для расчета максимального кредита на имущество.
Покрытие обслуживания долга ×
1,15
1,15
Процентная ставка ×
5,00%
5,00%
Ставка капитализации ×
5,75%
5,75%
Кредит до стоимости ×
87,0%
87,0%
MAX CREEND на основе дохода
$ 81 894
$ 252,487
MAX CREENT на основе стоимости
$ 91,793
$ 325,297
$ 91,793
долл. США. форма долга. Кредитор предоставляет меньший из двух возможных кредитов.