Инвестирование в коммерческую недвижимость: Инвестиции в коммерческую недвижимость: как заработать во время кризиса

Содержание

Фонд Коммерческая недвижимость. Инвестирование в коммерческую недвижимость.

«Сбер Управление Активами» и «Сбер Инвестиции» — бренды, используемые АО «Сбер Управление Активами» для продвижения своих финансовых продуктов.
АО «Сбер Управление Активами» зарегистрировано Московской регистрационной палатой 01.04.1996. Лицензия ФКЦБ России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами №21-000-1-00010 от 12.09.1996. Лицензия ФКЦБ России №045-06044-001000 от 07.06 2002 на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами. Ознакомиться с условиями управления активами, получить сведения об АО «Сбер Управление Активами» и иную информацию, которая должна быть предоставлена в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными правовыми актами РФ, а также получить подробную информацию о паевых инвестиционных фондах (далее – ПИФ) и ознакомиться с правилами доверительного управления ПИФ (далее – ПДУ ПИФ) и с иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29.11.2001 №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и нормативными актами в сфере финансовых рынков, можно по адресу: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, д. 3, корп. 1, этаж 20, на сайте https:/www.sber-am.ru, по телефону: (495) 258-05-34. Информация, подлежащая опубликованию в печатном издании, публикуется в «Приложении к Вестнику Федеральной службы по финансовым рынкам». Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в ПИФ. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с ПДУ ПИФ. ПДУ ПИФ предусмотрены надбавки (скидки) к (с) расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче (погашении). Взимание надбавок (скидок) уменьшит доходность инвестиций в инвестиционные паи ПИФ. Результаты деятельности управляющего по управлению ценными бумагами в прошлом не определяют доходы учредителя управления в будущем. В отношении ПИФ уровни Риска / Дохода указаны исходя из общепринятого понимания того, как располагаются указанные объекты для инвестирования на шкале риск-доходность. Под «Риском» и «Доходом» в отношении ПИФ не подразумеваются допустимый риск и ожидаемая доходность, предусмотренные Положением Банка России от 03.08.2015 № 482-П. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Фонд облигаций «Илья Муромец» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 18.12.1996 за № 0007-45141428. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Фонд акций «Добрыня Никитич» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 14.04.1997 за № 0011-46360962. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Фонд Сбалансированный» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 21.03.2001 за № 0051-56540197. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Фонд перспективных облигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 02.03.2005 за № 0327-76077399. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Природные ресурсы» правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 31.08 2006 за № 0597-94120779. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Электроэнергетика» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 31.08.2006 за № 0598-94120851. ЗПИФ недвижимости «Коммерческая недвижимость» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 25.08.2004 за № 0252-74113866. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Глобальные акции» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 26.12.2006 за № 0716-94122086. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Потребительский сектор» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 01.03.2007 за № 0757-94127221. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Финансовый сектор» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 16.08.2007 за № 0913-94127681. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Глобальный Интернет» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 28.06.2011 за № 2161-94175705. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Глобальный долговой рынок» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 30.11.2010 за № 1991-94172500. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Золото» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 14.07.2011 за № 2168-94176260. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Валютные облигации» (ранее – Еврооблигации) – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 26.03.2013 за № 2569. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Биотехнологии» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 23.04.2015 за № 2974. ЗПИФ недвижимости «Сбербанк – Арендный бизнес» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 25.02.2016 года за № 3120. ЗПИФ недвижимости «Сбербанк – Арендный бизнес 2» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 29.09.2016 за № 3219. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Денежный» правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 23.11.2017 года за №3428. Комбинированный ЗПИФ «Сбер – Арендный бизнес 3» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 23.01.2018 года за №3445. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Индекс МосБиржи полной доходности «брутто»» (БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – MOEX Russia Total Return») – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 15.08.2018 за № 3555. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Индекс МосБиржи государственных облигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.12.2018 за № 3629. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Индекс МосБиржи российских ликвидных еврооблигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 28.12.2018 за № 3636. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Эс энд Пи 500» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 19.03.2019 за № 3692. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Глобальные облигации» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 02.04.2019 за № 3705. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Долларовые облигации» (прежнее название — ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Российские долларовые облигации») – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 02.04.2019 за № 3706. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Индекс МосБиржи рублевых корпоративных облигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 25.07.2019 за № 3785. ЗПИФ недвижимости «Сбер – Арендный бизнес 6» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 01.10.2020 года за №4171. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Ответственные инвестиции» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 14.09.2020 за № 4162. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – консервативный смарт фонд» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.05.2021 за № 4431. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – осторожный смарт фонд» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.05.2021 за № 4426. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – взвешенный смарт фонд» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.05.2021 за № 4429. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – прогрессивный смарт фонд» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.05.2021 за № 4427. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – динамичный смарт фонд» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.05.2021 за № 4428.

Инвестиции в недвижимость | CBRE

CBRE — ведущий консультант в области инвестиционных продаж и приобретений в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки.

Опираясь на исследования рынка компании CBRE по всему миру, наша команда экспертов оценивает глобальные перспективы инвестиций в коммерческую недвижимость и рынков капитала. Такой подход гарантирует нашим клиентам нахождение оптимальных возможностей для инвестиций на основных мировых рынках.

Наша команда по работе с инвестициями в недвижимость осуществила несколько крупных и резонансных сделок в разных уголках мира благодаря своим уникальным знаниям во всех сегментах недвижимости, включая офисную, торговую, гостиничную, складскую и индустриальную.

Профессиональные инвестиции в недвижимость

Консультируя как покупателей, так и продавцов, CBRE придерживается комплексного подхода к рынку, благодаря чему мы можем предложить своим клиентам независимые и оптимальные рекомендации. Постоянное изучение и исследования рынка позволяют нам предвосхищать рыночные тренды и эффективно использовать капитал, поэтому выбор CBRE — это беспроигрышный вариант для наших клиентов, у которых возникают потребности в управлении инвестициями.

Делясь знаниями и опытом между различными рынками, мы отслеживаем новые источники капитала, выявляем будущие возможности и помогаем получить максимальную выгоду по всем классам активов.

Наши услуги в сфере инвестиций в недвижимость:

Покупка и продажа
Консалтинговые услуги
Продажа долей акционерного капитала
Исследования рынка
Планирование портфеля активов
Маркетинг недвижимости
Содействие в проведении финансово-юридической экспертизы
Оценка

Сопутствующие услуги

cbre-label-featured

cbre-label-related

Управление недвижимостью

Мы стремимся предоставлять образцовые услуг по управлению недвижимостью на всем протяжении жизненного цикла активов различных классов.

cbre-label-featured

cbre-label-related

Оценка недвижимости

Опираясь на обширный массив данных, уникальный опыт и стабильно высокое качество услуг, мы предлагаем собственный взгляд на оценку недвижимости

cbre-label-featured

cbre-label-related

Рынки капитала и инвестиций

Объединив услуги по продаже недвижимости, привлечению финансирования и инвестиционно-банковские услуги, мы предлагаем полностью интегрированный подход, который обеспечивает лучшие результаты инвестирования в недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость и инвестпроекты в строительстве

Если Вы владеете свободными деньгами, хотите ими выгодно распорядиться и не потерять в нестабильное экономическое время.

Не знаете, куда их можно вложить с максимальной выгодой, то Вам следует всерьез задуматься об инвестировании в коммерческую недвижимость.

Недвижимость — самый надёжный актив для сохранения капитала.

При правильном подходе и следуя выверенной тактике недвижимость может приносить высокий доход.
Мы готовы предложить вам интересные предложения для инвестиций средств в объекты коммерческой недвижимости, арендный бизнес или инвестиционные проекты в сфере строительства в Екатеринбурге и Свердловской области, Санкт-Петербурге.

Главное определиться с ЦЕЛЬЮ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Все остальное сделаем МЫ

Инвестирование с целью получения ежемесячного дохода от арендного бизнеса.

В этом случае мы Вам предлагаем рассмотреть объекты для получения пассивного дохода:

Объекты с уже готовыми долгосрочными арендаторами, сроком окупаемости до 9 лет и доходностью от 17%, возможностью получать ежемесячный доход от аренды до 1 млн.
Объекты коммерческой недвижимости без арендаторов в проходимых и перспективных местах, на которые легко найти Арендаторов и в дальнейшем получать доход от сдачи в аренду.
Строительство объектов коммерческой недвижимости под арендатора (федеральную сеть или ТЦ с арендаторами). В этом случае окупаемость будет от 5-6 лет и доходность до 20%.

При подборе арендного бизнеса мы учитываем:
— экономические показатели (доходность, окупаемость),
— ликвидность объекта в долгосрочной перспективе (под какой бизнес это помещение можно будет сдать в аренду, как быстро и по какой цене продать),
— план развития окружающей территории,
— новое законодательство в сфере бизнеса,
— договор аренды анализируется на предмет рисков для нового собственника.

Инвестирование с целью получения дохода от перепродажи.

Коммерческая недвижимость, а именно ликвидные объекты, стоимость которых будет расти.
Доход от 20% в год.
Мы имеем многолетнюю практику работы с частными инвестициями в недвижимость. Мы знаем, когда появятся новые перспективные объекты, работаем на опережение и нашим клиентам достаются самые доходные.
Мы можем просчитать ликвидность объекта, планируемую прибыль, получить дополнительный дисконт, обезопасить Вас.
В дальнейшем вы сможете либо перепродать коммерческое помещение и получить спекулятивный доход, либо сдать в аренду и получать ежемесячный доход.

С каждым годом нашими клиентами, инвестирующими в недвижимость, становится всё больше людей.

Присоединяйтесь и Вы!

Мы постоянно придумываем новые направления для инвесторов, поэтому мы начали разработку перспективных инвестиционных проектов в строительстве.
Это эксклюзивные проекты с окупаемостью от 5 лет, формирование и разработку с полной финансовой и юридической экспертизой которых мы берем полностью на себя.

Ваши перспективные инвестиции.

СМИ о нас

Вернуться к списку услуг

Инвестиции в коммерческую недвижимость | PAMMtoday

Одним из наиболее выгодных и удобных способов получения дохода являются инвестиции в коммерческую недвижимость. По сравнению с ними банковские депозиты оказываются менее выгодными, а вложения в фондовый и валютный рынок – более рискованными. Рынок коммерческой недвижимости – настоящий рай для грамотного инвестора: нужно лишь правильно подобрать объект для вложения средств.

Категории и виды объектов коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости принято относить все объекты, которые используются с целью получения постоянного дохода. Сегодня их принято условно разделять на 5 категорий:

офисные – кабинеты, конторы, офисные здания;
торговые – магазины, универмаги, торговые центры;
индустриальные – производственные помещения, склады, промышленные предприятия;
свободного назначения – рестораны, гостиницы, спортивные сооружения, клубы;
апартаменты – доходные дома, номера для посуточной аренды.

Офисная недвижимость

В международной практике офисная недвижимость, в зависимости от уровня комфортности, делится по классам А, В, С и D. Например, офисы класса A отличаются удобным месторасположением, само здание заново отстроено, оснащено современной системой безопасности, располагает подземной парковкой. Для большей детализации характеристик объекта иногда используется трёхбуквенная терминология (АВС).

В России имеется офисная недвижимость 2 видов: расположенная в квартирах, переоборудованных под жилое помещение, или во вновь отстроенных офисных центрах. Большинство предпринимателей считает, что арендовать офис в бизнес-центре гораздо удобнее. Во-первых, это позволяет снимать ровно столько квадратных метров, сколько необходимо для размещения всех сотрудников. Во-вторых, при необходимости можно расширить контору без смены юридического адреса. В-третьих, бизнес-центры обладают дополнительными преимуществами, среди которых:

бесплатная парковка для клиентов;
кафе для сотрудников;
централизованная система безопасности;
наличие пропускного режима;
работа хозяйственная служба и клининговые услуги, входящие в стоимость аренды.

Планируя инвестиции в коммерческую недвижимость в бизнес-центрах, следует помнить о том, что в них создаются идеальные условия для ценовой конкуренции и демпинга. Вы вполне можете оказаться в условиях, когда соседний офис, имеющий аналогичные характеристики, сдаётся в аренду по более низким расценкам, чем ваши.

Возможно, будет выгоднее приобрести небольшое отдельно стоящее здание, переоборудованное под офис. Такие помещения с удовольствием берут в аренду нотариальные конторы, банки, аудиторские, юридические и консалтинговые компании. Инвестировать в офисы, переоборудованные из квартир, имеет смысл только в том случае, если они расположены в местах большого пешеходного трафика: на центральных улицах, у станций метро и т. д. Их с удовольствием снимут нотариусы, а также мелкие туристические или страховые фирмы.

Торговая недвижимость

Это один из самых популярных вариантов среди мелких инвесторов. Сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость чаще всего осуществляются в помещения формата street retail: магазины, расположенные на 1 этаже или в цоколе жилых зданий. Они являются либо квартирами или подвалами, переоборудованными для сдачи в аренду, либо нежилыми помещениями, изначально предусмотренными в проекте дома.

Такая торговая недвижимость адресована широкому кругу потенциальных арендаторов: мелким магазинам, парикмахерским, аптекам, операторам сотовой связи, кафе. Если коммерческая недвижимость расположена в местах большого пешеходного трафика или в «спальных» районах, она никогда не будет пустовать. При любом кризисе люди всегда будут покупать продукты и лекарства, стричься, оплачивать услуги сотовой связи и кредиты. Конечно, цена аренды здесь может периодически падать, но она достаточно быстро возвращается к прежнему уровню. Обычно стоимость торговой недвижимости в 2–5 раз выше, чем стоимость офисов.

Индустриальная недвижимость

Сегодня выпускать какие-нибудь товары в России достаточно сложно, поэтому производственная недвижимость не пользуется особым спросом. Для мелких и средних инвесторов практически единственным способом инвестировать в недвижимость промышленного назначения является покупка складского помещения.

Чтобы быстро найти арендатора, склад должен быть соответствующим образом оборудованным, сухим и, желательно, отапливаемым. Хорошо, если он будет находиться на крупном строительном, автомобильном или вещевом рынке. Тогда шансы сдать его в аренду значительно возрастут.

Отдельно стоящее складское помещение можно переоборудовать под автомойку или станцию техобслуживания с целью последующей сдачи в аренду. Однако это потребует дополнительных вложений и сильно сузит круг потенциальных клиентов.

Очевидно, что инвестиции в коммерческую недвижимость требуют больших знаний и тщательного просчёта бизнес-плана. Чем грамотнее будет выбран объект, тем более высокий доход он принесёт инвестору.

как покупать дешево и получать максимальную прибыль

Сегодня для собственников капитала доступны десятки выгодных вариантов для инвестирования. Одним из приоритетных направлений является вложение активов в коммерческую недвижимость. Мероприятие позволяет инвестору получить достойную прибыль в долгосрочной перспективе. Расскажем, какие риски содержит такая инвестиционная деятельность, в чем ее преимущества и недостатки.

Понятие и виды коммерческой недвижимости

Предпринимательство в настоящее время находится в фазе активного развития, поэтому динамично растет спрос на объекты строительства: торговые, офисные, складские площади. Коммерческая недвижимость – постройки, земельные участки, сооружения, используемые косвенно, напрямую для прироста капитала. Здания и сооружения эксплуатируются организациями и физическими лицами, занятыми предпринимательской деятельностью.

Важное отличие коммерческой недвижимости от жилой состоит в том, что целью постройки не является заселение граждан для проживания в ней на постоянной или временной основе. Объекты эксплуатируются исключительно для проведения административной, общественной, производственной и прочих видов деятельности по получению прибыли.

Каждый комплекс коммерческой недвижимости отличается индивидуальными признаками, назначением использования. Сложно составить точную классификацию, поэтому образно все постройки для коммерции подразделяют на шесть видов:

для размещения офиса;
торговые площади;
территория для проведения развлекательных мероприятий, организации отдыха;
размещение авторемонтных мастерских, хранение автомобилей;
временное или постоянное складирование товарно-материальных ценностей, оборудования;
промышленные комплексы.

Торговые площадки

По исследованиям экспертов такой вид инвестиций является наиболее доходным в условиях нынешней экономики. Достаточно выкупить земельный участок, возвести на нем корпус, и подвести коммуникации. Далее объект передается под аренду другим лицам и приносит ежемесячный доход по несколько тысяч за квадратный метр. Безусловно, доходность напрямую зависит от территориального расположения постройки. Средняя прибыльность проекта составляет 5-12%.

Классификационная структура торговой недвижимости напрямую зависит от благоустроенности, площади объекта. Дополнительно учитываются наличие охраны, парковки, специализации, качества инфраструктуры и др.. Эти объекты особенно востребованы среди предпринимателей, желающих реализовать свой бизнес на удовлетворении потребительского спроса экономики и населения.

Офисные площадки

Офисные площадки занимают лидирующее положение среди проектов инвестирования в недвижимость. Бизнесмены предпочитают арендовать готовые здания, а не строить все с нуля. Доходность таких проектов несколько ниже, чем у торговых площадей, составляет около 4-10% ежемесячно.

Офисные площади по базовым критериям подразделяют на четыре класса:

А – лучшие сооружения, которые характеризуются самым выгодным географическим, экономическим положением. При возведении таких зданий соблюдены все требования инженерного, конструкторского замысла.
Объекты располагаются в центральных частях развивающегося населенного пункта, до них очень легко добраться даже на общественном транспорте. Помещение отделано высококлассными, безопасными материалами, использованы лучшие охранные и пожарные системы. Работа таких комплексов организована по последнему слову техники.
В – эти постройки возведены несколько лет назад, ранее использовались для жилых или коммерческих нужд. Чаще всего они значительно удалены от центра, добираться до них придется длительное время. Для отделки используются качественные ресурсы эконом класса, а сам фонд уже прошел существенную долю амортизации.
С – к этой группе относятся площади, отведенные в старых домах, строительных комплексах для организации офиса. Ремонт выполняется поверхностно, чтобы создать иллюзию комфорта и шика. Расположение объектов не позволяет привлечь массовый поток клиентов, в работе используется устаревшая техника.
D – самая последняя ступень коммерческой офисной недвижимости, представленная небольшими помещениями в очень старых постройках. Они располагаются на окраине мегаполиса, города, либо в пригороде. Уровень благоустройства таких объектов минимален.

Индустриальные объекты

Динамика спроса на складские и индустриальные помещения за последние годы отличается стабильным ростом. По производственным площадям не наблюдается острого дефицита, а вот склады очень востребованы. Именно логистические контракты заключаются на длительный срок и приносят инвесторам прибыль по несколько миллионов за год.

Эти комплексы предназначены для производства, временного или постоянного размещения продуктов питания, сырья, текстильной продукции, иных продовольственных и непродовольственных товаров. Объекты располагаются в непосредственной близости от торговых, промышленных предприятий или находятся на значительном расстоянии от них. Отсутствие коммуникаций не будет препятствием для работы, но необходим отдельный вход и изолирование от жилых помещений.

Инструкция, как начать инвестировать в коммерческую недвижимость

Организация инвестиционной деятельности потребует от инвестора максимальной сосредоточенности, внимательности, коммуникабельности. Гражданин должен поэтапно спланировать свои действия, чтобы избежать непродуманных решений, вероятных рисков и ошибок. Представим примерный алгоритм, как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Формирование стартового капитала.
Чтобы получать доход от оборота финансов, необходимо иметь определенную сумму денег. Самым вероятным решением этого вопроса становятся индивидуальные накопления. Когда этого вклада недостаточно для организации бизнеса, граждане обращаются за займом к близким родственникам, коллегам. Рассматриваемых активов достаточно для старта инвестиций, более крупные обороты потребуют значительных вложений. Здесь на помощь придет кредитование от банка.
Многие инвесторы предпочитают заработать первоначальный капитал от инвестиций в акции крупных предприятий, размещения денег на инвестиционных, депозитных счетах. Прибыль от операций будет незначительная, но она позволит заняться более серьезной деятельностью, например, коммерческой недвижимостью. В качестве исключений новички приобретают квартиры, площади под ипотеку, по кредиту и получают первую прибыль от сдачи этих объектов в аренду.
Мониторинг ситуации.
На этом этапе потенциальный инвестор занимается изучением выгодности вложений в различные направления на рынке недвижимости. Оценивается динамика прироста капитала по последним отчетным периодам у других участников инвестирования. Дополнительно идет изучение потребительского спроса.
Выбор объекта.
Чтобы минимизировать риски непрофессионального инвестирования, новички пользуются услугами специальных агентств при приобретении объектов недвижимости. Специалисты разъяснят все нюансы вложений, особенности владения и распоряжения объектами. Поиск приобретений осуществляется в определенном ценовом диапазоне, доступном для клиента.

Документальное оформление.
После того, как инвестор сделал выбор коммерческой недвижимости, назначаются переговоры с продавцом или арендодателем. Для заказчика важно подробно изучить все детали сделки перед подписанием контракта. Рекомендуется поручить юристу или агенту провести проверку чистоты объекта покупки. Непосредственно договоренность оформляется на бумаге, подлежит госрегистрации в соответствии с нормами российского законодательства.
Организация бизнеса.
Становясь собственником помещения, инвестор вправе распоряжаться им по личному усмотрению без противоречий с законом. Например, нельзя сдавать в аренду нежилой комплекс для размещения граждан на длительный срок, для проживания. Такие действия будут нарушением санитарных норм, конституционных прав физических лиц.

Владельцу строения не удастся организовать клуб на первом этаже жилого здания, если нет разрешения жильцов, и отсутствует капитальная стена для изоляции звука. Инвестор предлагает коммерческую недвижимость в аренду другим пользователям или перепродает ее с наценкой. Важно учитывать нюансы законодательства, чтобы избежать штрафных санкций и проблем с органами власти.

Как инвестировать при малом капитале

Практически каждый десятый гражданин планирует получать пассивный доход от инвестиций, но не у всех для этого имеется стартовый капитал. Что делать, если денег очень мало или вообще нет? В этом случае потенциальные инвесторы применяют альтернативные варианты организации бизнеса. В первую очередь гражданам необходимо подготовиться психологически к частым отказам в сотрудничестве. Придется научиться убеждать и заинтересовывать продавцов и клиентов в успешности предстоящей сделки.

Рассмотрим несколько вариантов покупки коммерческой недвижимости, когда денег недостаточно.

Игра со стоимостью.
Покупатель договаривается с продавцом об оформлении фиктивной расписки о получении предоплаты. Тогда стоимость здания искусственно завышается на величину вымышленной выплаты. Например, собственник объекта поднимает цену на 15% и подтверждает, что получил выплату в размере 15% от суммы контракта.Далее будущий инвестор обращается в кредитное учреждение и оформляет кредит без первоначального взноса. Приобретенное помещение передается в аренду по стоимости, превышающей величину ежемесячного платежа по кредитованию. Владелец будет получать стабильную прибыль незначительной величины.

Привлечение сторонних активов.
Когда физлицо не обладает свободными деньгами, накоплениями, рекомендуется обратиться к близким родственникам, родителям, друзьям для получения займа по расписке. Преимуществом таких долгов является возможность погашать их в рассрочку без процентов и переплаты. После покупки коммерческой площади собственник запускает ее в оборот: сдает под аренду или перепродает с наценкой. Из полученной прибыли происходит погашение задолженности.
Раздел объекта.
Нередко граждане владеют большими площадями. Если собственнику достаточно части от огромной квартиры, допускается проведение перепланировки с выделением обособленных студий. Далее каждое помещение передается под аренду или продается сторонним пользователям. Подобные предложения особенно заинтересуют молодые семьи, студентов, малообеспеченных граждан.
Коллективная работа.
Если человеку банк отказывает в кредитовании, нет возможности занять деньги у родных людей, остается заняться поисками соинвестора. Гражданин предлагает обеспеченным лицам вложиться в конкретный объект и поделить прибыль в соответствии с процентом участия. Например, инициатор занимается оформлением сделки, организует оборот площади, процесс получения прибыли. А второе лицо финансирует все мероприятия. В результате один человек заберет 30% дохода, второй 70%.
Привлекаем специалистов.
Когда инвестор ограничен в размере свободных активов, оптимально обратиться к профессионалам. Агенты помогут подобрать самую выгодную стратегию инвестирования, самостоятельно оценят все риски и потенциал прибыльности. Такая тактика позволит владельцу капитала сократить время освоения рыночной конъюнктуры, вкладывать деньги с высокой эффективностью, доходностью.
Участие в аукционах.
Многим известно, что физические и юридические лица часто оказываются на грани банкротства. Чтобы рассчитаться с долгами они вынуждены по собственной инициативе или по требованию компетентного органа продавать недвижимость. Лоты выставляются на аукционы, стоимость падает пропорционально спросу. Именно такие активы выгоднее покупать инвесторам с ограниченными финансовыми возможностями.

Инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость: как выбрать объект

Инвестору очень сложно определиться с объектом вложений на отечественном рынке, по предложениям зарубежных фондов ситуация обстоит более проблематично. Основную сложность формируют текущие политико-экономические взаимоотношения государств. Действующие санкции, конфликты ограничивают инвесторов в выборе субъектов инвестиций.

Поэтому важно первоначально изучить экономическую и политическую ситуацию в стране, где располагается объект капиталовложений. Дополнительно оценивается вероятность долгосрочного сотрудничества зарубежного государства и территории, на которой проживает и работает инвестор. Инвестиции в коммерческую недвижимость способны приносить значительную прибыль, если просчитать все риски и исключить ошибки.

Если собственник обладает суммой менее пятисот тысяч евро, то максимальную доходность обеспечат вложения в краткосрочную аренду квартир. Минусом таких сделок является наличие периодов простоя, отсутствия клиентов и очень быстрый износ фонда.

Когда инвестор располагает суммой более 2,5 млн.евро, рекомендуется обратить внимание на многоквартирные дома. В этой ситуации обязательно организуется управляющая компания, в полномочия которой входит своевременный сбор платежей и обслуживание строения. Дополнительно выгодными окажутся инвестиции в уличные, розничные магазины, супермаркеты, мелкооптовые рынки.

Капитал в размере более десяти миллионов евро откроет для собственника достойные перспективы. Выгодно финансировать дома отдыха, пансионаты, медицинские и профилактические центры, развлекательно-туристические комплексы. Многие крупные инвесторы предпочитают спонсировать торговые центры.

Перед заключением контрактов на приобретение коммерческой недвижимости за рубежом, рекомендуется детально оценить уровень развития региона, где расположен объект. Важно наличие развитой или развивающейся инфраструктуры Максимальную доходность проекту принесет близость расположения курортной зоны или старинных культурных объектов, достопримечательностей.

Поскольку климат некоторых зарубежных стран нестабилен, необходимо учитывать вероятность катаклизмов, стихийных бедствий. Дополнительно оценивается система налогообложения, лояльность законодательства и степень влияния властей на бизнес. Учитывая все нюансы инвестирования в иностранную недвижимость, клиенты рынка выходят на доходность порядка 7-8% на долгосрочной перспективе.

Как увеличить прибыль от инвестиций в коммерческую недвижимость

Доходность инвестиционных проектов напрямую зависит от активности инвестора, эффективности применения специальных методов и приемов. Обозначим пять лучших советов по повышению прибыльности от сделок с коммерческой недвижимостью.

Если клиент инвестирует капитал в возведение нового объекта, важно непрерывно контролировать работу застройщика. Когда подрядчик испытывает трудности, нецелесообразно расходует финансы и ресурсы, есть вероятность заморозки объекта. В этом случае вкладчик потеряет свои активы.
Когда инвестор обладает профессиональными навыками по строительству и ремонтным работам, рекомендуется приобретать объекты на стадии отделки или подлежащие восстановлению. В этом случае покупка обойдется значительно дешевле, а затраты по доведению постройки до коммерческого состояния будут соизмеримы с потенциальными доходами.
Благодаря грамотной перепланировке, реконструкции площади повышается эффективность ее использования. Например, после установки перегородок, формирования обособленных помещений в торговом центре, собственник привлечет сразу несколько арендаторов. Совокупный доход окажется больше, чем прибыль от сделки с одним клиентом.
Благодаря участию в аукционах инвесторы получают возможность купить коммерческие площади на 15-20% дешевле по сравнению с рыночными ценами. Процедура торгов сложная, потребует внесения определенного взноса и опыта проведения таких мероприятий.
Ликвидность объекта легко повысить за счет перепрофилирования. Например, квартира на первом этаже переводится в разряд нежилых помещений и передается в аренду под магазин или кафе. Здесь придется собрать объемный комплект документов, разрешений, чтобы избежать претензий со стороны соседей.

Плюсы и минусы

Инвестирование в коммерческие площади обладает рядом значительных преимуществ:

Вложение в недвижимость – один из самых надежных вариантов сохранности капитала.
Нежилые площади окупаются быстрее, чем жилые. Прибыль от аренды универсальных помещений примерно на 20% выше дохода от оборота жилья.
Государственная политика способствует развитию предпринимательства, соответственно растет спрос на торговые и производственные территории. По причине дефицита площадей стоимость аренды некоторых объектов находится на высоком уровне.
Собственник недвижимости имеет возможность увеличить доходность постройки путем переориентации деятельности, переустройства территории, ремонта.
Инвесторы получают достойный пассивный доход от оборота коммерческой недвижимости, прикладывая к этому минимум усилий. К тому же допускается передача объектов в доверительное управление профессионалам с целью повышения величины потенциальной и реальной прибыли.
Сооружения являются высоколиквидным предметом залога по контрактам банковского кредитования. Поэтому инвестор получает шанс занять крупную сумму денег и расширить собственный бизнес.
Стоимость зданий, ангаров ежегодно возрастает, благодаря чему инвестор всегда сможет продать объект по достойной цене.
Недвижимость находится в минимальной зависимости от экономического кризиса, поэтому ее стоимость меняется постепенно.

Любая инвестиционная деятельность сопряжена с рисками, вложения в коммерческую недвижимость не являются исключением. Перечислим основные недостатки такого финансирования:

Для открытия бизнеса потребуется значительная сумма капитала;
Крупные объекты стоят очень дорого, их нелегко быстро и выгодно продать;
Сложно составить прогноз изменения стоимость строительных единиц;
Спрос на здания, сооружения напрямую зависит от ситуации на внутреннем и международном рынке;
Доходность инвестиций значительно ниже по сравнению с другими финансовыми инструментами;
Законодательство не стабильное, часто вводятся ограничения, вносятся поправки и изменения;
Все сделки сопровождаются попутными затратами: налоги, сборы за регистрацию, услуги нотариуса, юриста и пр.

Риски и подводные камни

Собственник капитала сталкивается с различными рисками при организации и ведении инвестиционного бизнеса с коммерческой недвижимостью. Среди потенциальных угроз стоит отметить инвестиционные убытки: инвестор планирует получить определенную прибыль, а результат оказывается намного меньше.

На втором месте находятся юридические риски. Здесь участников инвестиционной деятельности ожидает множество подводных камней: начиная от дороговизны услуг риелторов, юристов, агентов, заканчивая непрекращающимися случаями мошенничества со стороны продавцов и посредников. Если не провести профессиональную оценку чистоты сделки, покупатель рискует взять на себя обязательства прежнего собственника или потерять значительное время на восстановление документов.

Нельзя исключать административные риски. Вероятность проблем ожидает собственника нежилого помещения, если оно возведено в неположенном месте или органы муниципалитета решили снести все постройки для формирования жилого фонда. Поэтому многие инвесторы предпочитают поддерживать связь с представителями власти, чтобы успеть вовремя реализовать неликвидный объект. В этом случае сумма выручки все равно превысит размер компенсационных выплат от государства.

Дополнительные проблемы бизнесменам доставляют экономические, политические споры между ведущими мировыми государствами, а также действующие санкции. Из-за проблем в рыночной экономике всегда сохраняется вероятность падения стоимости и спроса на коммерческую недвижимость. Специалисты выделяют также ситуационные риски, так называемые форс-мажоры, избежать которых в бизнесе очень сложно. Важно понимать, что инвестор обязан вести деятельность после регистрации в качестве юридического лица, что повышает налоговую нагрузку.

Инвестиции в коммерческую недвижимость востребованы среди собственников капитала благодаря надежности, окупаемости, минимуму рисков. Чтобы стать инвестором, достаточно обладать минимальной суммой финансов, уверенностью и настойчивостью. Минимальная прибыль от инвестиций варьирует в пределах 5-12%. Вложения окупятся в долгосрочной перспективе.

Отзывы и обсуждения

Инвестиции в коммерческую недвижимость что нужно знать

Все больше людей в последнее время предпочитают инвестировать свободные средства в коммерческую недвижимость, так как в отличие от жилой недвижимости она обладает рядом преимуществ. Но, тем не менее, не стоит забывать и про риски. А теперь обо всем более подробно.

Преимущества инвестирования в коммерческие объекты

Коммерческая недвижимость в отличие от жилых объектов имеет высокую рентабельность.

Коммерческие объекты приносят своим владельцам гораздо больше дохода при продаже или сдачи в аренду в отличие от жилой недвижимости.

Для каких целей приобретаются коммерческие объекты

Их приобретают как инвесторы, так и предприниматели с целью вложения денег, для перепродажи, для ведения собственного бизнеса или же для пассивного получения дохода, сдавая помещение в аренду.

Как избежать рисков

Выбирая объект для вложения собственных средств, нужно помнить, что не все помещения способны приносить большой доход. Поэтому чтобы сделать правильный выбор, лучше всего обратиться за помощью к профессиональному оценщику. Это поможет вам свести все риски к минимуму.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости является одним из важных элементов при заключении сделки. Прежде чем его подписать, внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора. Если вам что-то незнакомо или вызывает сомнение, лучше в таком случае показать документ юристу.

Если ранее проводились какие-либо сделки с данным недвижимым объектом, проверьте их юридическую чистоту. Также не забудьте проверить, не является ли данная недвижимость залоговой.

Покупая недвижимость, как коммерческую, так и жилую, нужно тщательно проверять продавца, так как есть большой риск нарваться на мошенника. И одна из самых распространенных схем — это заключение сделок по поддельным документам. Поэтому чтобы обезопасить себя, лучше всего проводить все сделки через риелтора или юриста.

При покупке тщательно осмотрите помещение. Возможно, имеются какие-либо скрытые дефекты, на устранение которых потребуется приличная сумма денег. В таком случае вложение средств станет невыгодным. Да и к тому же продать неликвидный объект будет очень сложно.

Покупая коммерческую недвижимость, убедитесь в том, что по близости нет конкурентов. Например, если вы покупаете помещение под кафе или ресторан, то поблизости подобных заведений не должно быть.

Инвестиции в коммерческую недвижимость — Финансовые советы

Сегодня инвесторы все чаще сомневаются в целесообразности инвестирования в жилую недвижимость. Низкие доходы от сдачи арендаторам и отсутствие серьезных предпосылок к росту цен на жилье способствуют тому, что более актуальными становятся инвестиции в коммерческую недвижимость.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

Так же, как и жилая недвижимость, коммерческие объекты способны приносить доход в результате спекулятивных операций (покупки и продажи), либо в форме арендной платы.

Однако тот факт, что коммерческая недвижимость предназначена для бизнеса, влияет на количество потенциальных арендаторов и их характер. Людей, заинтересованных в коммерческой недвижимости, примерно в 4-5 раз меньше, чем тех, кому необходимо жилье. Это закономерно: предприниматели, а тем более средние и крупные, представляют собой относительно небольшую прослойку общества.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости более чувствителен к негативным факторам, чем жилой фонд. Это связано с тем, что деловая активность переживает подъемы и упадки. В периоды упадков спрос на склады, офисы и другие объекты резко падает, вместе с этим понижается и цена. Имея узкую направленность, инвестиции в коммерческие объекты имеют хорошие перспективы только при благоприятных условиях.

Уровень доходности

В докризисное время выгода от вложений в офисные, складские и тому подобные здания была очевидной. Были годы, когда цены на недвижимость возрастали вдвое, и даже небольшой объект мог принести своему владельцу солидный доход. В настоящее время доход можно получить далеко не всегда, поэтому инвестирование следует осуществлять только после тщательного просчета всех деталей.

При соблюдении разработанной стратегии инвестирования, инвестор может получить значительно больший доход от коммерческого здания, чем от жилого. Это связано с тем, что арендная плата за коммерческий объект может в 1,5 – 2,5 раза превышать плату за аренду жилой недвижимости при одинаковой начальной стоимости объектов. Сдача коммерческой недвижимости привлекательна тем, что можно заключить договор на длительный срок при высокой цене. Это идеальный выбор для тех, кто желает получать пассивные доходы. Жилье сдается дорого только при посуточной аренде, сопряженной с многочисленными хлопотами.

Сумма дохода от операций с недвижимостью измеряется «коэффициентом капитализации», который определяется как отношение чистого дохода за год к начальной сумме инвестиций. Для жилых объектов нормальным считается показатель от 3 до 7%, для коммерческих – от 8 до 12%.

Объекты, привлекательные для инвестирования

Чаще всего инвесторы отдают предпочтение складам, офисным и торговым помещениям, а также гостиницам. Чтобы понять, какой вид недвижимости будет самым прибыльным в определенном городе или районе, нужно:

проанализировать предложение, спрос и инфраструктуру местного рынка;
на основе собранных данных рассчитать прибыльность и сроки окупаемости различных типов объектов;
собрать полученные результаты в таблицу и выбрать наиболее привлекательные варианты.

Как правило, быстрее всего окупается стоимость офисов и торговых площадок: для этого требуется от 5 до 10 лет. Склады и помещения гостиничного типа требуют больше времени: от 7 до 11 лет.

Риски и подводные камни

Наибольший риск для инвесторов связан с вложениями в коммерческие здания, которые находятся на этапе строительства. Возведение объекта может быть заморожено или вовсе прекращено по причинам, которые не всегда можно предсказать. Особенно часто такие ситуации возникают в кризисное и посткризисное время. Чтобы перестраховаться, следует отдавать предпочтение тем объектам, которые представлены на вторичном рынке.

Современные тенденции

Спрос на коммерческую недвижимость в 2014 г. претерпел значительные изменения. Инвестиции сократились более чем в два раза, прежде всего за счет оттока зарубежных инвесторов. Аналитики связывают это с обостренной политической ситуацией, возможным вступлением в силу санкций против РФ, а также с замедлением экономического роста российской экономики.

Тем не менее, крупные города остаются привлекательными несмотря ни на что. Спрос на недвижимость в Москве и Питере не только не уменьшился, но и показал небольшой рост. Наиболее привлекательными сейчас считаются гостиничные и офисные здания.

Эксперты уверены, что уже в будущем году ситуация нормализуется. Возникший кризис наделяет российских инвесторов некоторыми преимуществами: воспользовавшись падением рынка, можно приобрести недвижимость по невысокой цене, и в будущем получить высокий спекулятивный доход.

Заключение

Инвестирование в коммерческие объекты в перспективе является более прибыльным, чем вложения в жилой фонд. Однако специфика рынка требует более тщательного подхода к его анализу. Кроме того, существует некоторый барьер для мелких инвесторов в связи с более высокой средней стоимостью коммерческих объектов.

6 вещей, которые необходимо знать перед инвестированием в коммерческую недвижимость

4. Проведите тщательную комплексную проверку

Период комплексной проверки — это время, в течение которого потенциальный покупатель может провести тщательное исследование инвестиционной возможности. Это может включать проверку финансовой отчетности, документов, налоговых деклараций, отчетов о прибылях и убытках от предыдущего владельца, а также проведение опросов, инспекций собственности, технико-экономического обоснования или любых других необходимых исследований.

Новые инвесторы в недвижимость нередко настолько воодушевляются перспективой покупки своей первой коммерческой инвестиции, что упускают что-то в своей должной осмотрительности.Твердое понимание того, что необходимо исследовать, тщательно проанализировать и проверить перед покупкой, убережет вас от потенциально дорогостоящих ошибок.

Создание тщательного и подробного контрольного списка комплексной проверки для вашего типа собственности CRE поможет гарантировать, что ни один элемент не останется без внимания. Вот лишь несколько общих моментов, которые следует учитывать:

Если вы планируете застройку незанятой собственности, подтвердите, что зонирование позволит вам использовать собственность по назначению.
Если вы хотите расширить существующее здание или построить новое здание, посмотрите, сколько дополнительных единиц может поддерживать рынок.
Ознакомьтесь с процедурами выдачи разрешений и расходами в городе или муниципалитете собственности

Если вы инвестируете в более пассивные формы коммерческой недвижимости, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), краудфандинг, партнерства или частные фонды , ваша комплексная проверка будет включать в себя тщательную проверку компании или лица, занимающегося вашими инвестициями.

К сожалению, не все в инвестиционном мире придерживаются одного и того же набора стандартов.Комплексная проверка человека, управляющего фондом или компании, в которую вы инвестируете, не менее важна, чем комплексная проверка актива.

Поговорите с другими участниками, которые инвестировали в прошлую недвижимость, или попросите рефералов.
Посмотрите на прошлые предложения и фактическую доходность закрытых инвестиций, чтобы понять их послужной список.
Спросите, каков их процесс комплексной проверки. Посмотрите, как они проверяют каждую инвестиционную возможность, или определяют, в какой REIT или инвестицию следует инвестировать.
Хотя для крупной инвестиционной компании это может не понадобиться, но если вы впервые работаете с кем-то из частного сектора, проверьте его биографические данные. Хотя это может показаться серьезным, это не редкость для крупных сделок CRE.

5. Иметь резервный фонд на случай непредвиденных обстоятельств и капитала

С любыми инвестициями всегда существует неопределенность. Независимо от того, сколько вы исследовали, проверили или подготовили, всегда будут неизвестные факторы, которые могут положительно или отрицательно повлиять на ваш общий урожай.Один из способов застраховать эту неопределенность — учесть непредвиденные расходы.

Непредвиденные расходы — это дополнительные средства, которые вы откладываете как часть первоначальных затрат на приобретение, чтобы помочь с непредвиденными расходами, которые возникают при сдаче в аренду, повышении арендной платы, управлении изменениями, ремонте, изменении зонирования или строительстве. Их также можно использовать для покрытия вашего долга до стабилизации состояния имущества. Непредвиденные расходы особенно полезны, если при улучшении общих показателей собственности будет отрицательный денежный поток.В коммерческой недвижимости стандартный бюджет на случай непредвиденных обстоятельств составляет 5% -15%, но он будет варьироваться в зависимости от актива и от того, является ли он вспомогательным.

Кроме того, лучшая практика в сфере недвижимости для создания резервного фонда капитала или замещающего резервного фонда. Резерв капитала — это фонд или счет, на котором зарезервированы деньги для долгосрочных улучшений или непредвиденных расходов, выходящих за рамки ваших первоначальных улучшений капитала. Это деньги, которые вы откладываете перед зачетом любого положительного денежного потока, обычно от 3% до 5% от валовой арендной платы.Составление бюджета с учетом обоих этих факторов при проведении анализа инвестиций поможет повысить шансы на получение прибыли и наличие средств в случае возникновения непредвиденных событий.

6. Будьте готовы к неудачам и продлению сроков.

Так же, как есть неопределенности с затратами, есть также неопределенности с графиком. Большинство людей устанавливают нереалистичные сроки для строительства, ремонта, полной аренды или достижения рыночной арендной платы за свои инвестиции в CRE. Новое строительство, ремонт, повышение арендной платы, смена руководства и внедрение новых систем — все это требует времени.Почти всегда будут неудачи и проблемы, которые тормозят прогресс. Постарайтесь определить потенциальные препятствия в период вашей комплексной проверки и подготовиться к ним как часть ваших непредвиденных расходов или с планом действий, который может быть реализован в случае возникновения задержек.

Если вы инвестируете в коммерческую недвижимость через более пассивный инструмент, такой как REIT, краудфандинг, партнерство или фонд, убедитесь, что вы гибко подходите к ожиданиям и срокам возврата. Показатели активов могут колебаться из-за экономических факторов, рыночных циклов или проблем, возникающих после приобретения.В конечном итоге работа управляющего фондом состоит в том, чтобы должным образом информировать вас об этом риске, но также хорошо осознавать его самостоятельно.

Надеюсь, эти шесть вещей, которые вам нужно знать, прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, помогут вам определить прибыльные инвестиции, а также защитят от некоторых потенциальных неудач, рисков и недостатков.

Инвестиции в коммерческую недвижимость — с чего начать

Ключевые выводы:

Инвестиции в недвижимость — отличный способ разбогатеть. Инвестиции в коммерческую недвижимость , в частности, как известно, приносит одни из самых высоких доходов. Если вы инвестируете в жилую недвижимость в течение нескольких лет и задаетесь вопросом, как инвестировать в коммерческую недвижимость, в этом руководстве вы найдете все, что вам нужно знать, чтобы начать работу.

Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость в 2021 году: что нового

Офисы, отели, магазины розничной торговли и другие объекты коммерческой недвижимости сильно пострадали во время пандемии COVID-19 в 2020 году.Хотя пандемия еще не закончилась, ожидается, что в 2021 году коммерческая недвижимость будет следовать более широкой тенденции восстановления экономики. Многие инвесторы в коммерческую недвижимость настроены оптимистично, поскольку в настоящее время внедрены две вакцины от COVID-19.

Хотя начало 2021 года не обещает никакого восстановления, эксперты предполагают, что к концу года в коммерческой недвижимости начнется стабилизация. По словам Кэти Фойхт, мирового лидера в сфере недвижимости Deloitte, инвесторы в коммерческую недвижимость планируют сократить расходы примерно на 25% в 2021 году.Однако новый спрос на удобства, связанные со здоровьем, такие как новые системы вентиляции, на самом деле может стоить до 20 долларов за квадратный фут.

В зависимости от типа инвестиций в коммерческую недвижимость существует несколько различных прогнозируемых тенденций на 2021 год. Давайте посмотрим, как эти разные объекты будут работать:

Розничные магазины: Несколько розничных магазинов и отделов обанкротились в 2020 году, и ожидается, что еще больше опустеют в первой половине 2021 года.Поскольку все больше и больше потребителей совершают покупки в Интернете, эксперты прогнозируют, что к 2025 году их будет на 25% меньше розничных магазинов. Ожидается, что розничные магазины в городских районах, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, будут заменены магазинами товаров медицинского назначения, продуктовыми и другими альтернативными магазинами. .
Офисы: По данным CBRE, спрос на офисы может навсегда сократиться на 15%, поскольку все больше компаний перейдут на политику работы на дому. В результате предложение офисных зданий будет продолжать расти. Однако прогнозируется, что к концу 2021 года количество офисов снова стабилизируется и составит около 85.7% компаний планируют вернуться в офис.
отелей: отелей, согласно прогнозам, будут испытывать трудности в течение всего 2021 года. Ожидается, что восстановление большинства из них не произойдет до 2023 года, а высококлассные отели, предлагающие удобства для путешественников, не стабилизируются до 2025 года. Отели в более густонаселенных городах пострадают больше всего, как и многие. пытается держаться подальше от густонаселенных районов.
Склады: Ожидается, что склады будут лидером среди инвестиций в коммерческую недвижимость.Их успех связан с тем, что компании пытаются угнаться за растущим спросом на заказы электронной коммерции. Эксперты по недвижимости прогнозируют дополнительный спрос на складские помещения в размере 250 миллионов квадратных футов в 2021 году.
Квартиры: Первоначально предполагалось, что квартиры выживут во время пандемии, поскольку многие не смогут платить за аренду. Тем не менее, многоквартирные дома работают хорошо, и спрос на жилье не снизился. Ожидается, что с квартирами по более доступным ценам и исторически низкими процентными ставками они останутся стабильными в 2021 году.

Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость в 2020 году

Коммерческая недвижимость, как и остальная отрасль, в будущем году претерпит серьезные изменения. В частности, на этот сектор недвижимости повлияют технологии умного строительства, изменение предпочтений покупателей жилья (я объясню ниже) и рост рабочих мест на нескольких ключевых рынках. Следуя каждой из этих тенденций, инвесторы могут укрепить свои анализаторы сделок и сделать более разумный инвестиционный выбор в 2020 году.

Одним из самых значительных изменений в сфере недвижимости за последние годы стало внедрение новых технологий, и 2020 год не станет исключением. Коммерческие инвесторы уже видели некоторые этапы процесса закрытия, управления недвижимостью и даже поиска арендаторов, чтобы как-то переехать в онлайн. Следующим по списку идет внедрение технологий умного строительства. Это относится к системам, способным либо повысить безопасность здания, либо улучшить общее впечатление арендаторов. Например, с помощью новой технологии владельцы собственности могут автоматизировать центральные операции здания (включая системы отопления, вентиляции, освещения и безопасности).По данным Wall Street Journal, 68 процентов арендаторов готовы платить больше за аренду умного здания.

Инвесторы также должны знать, как меняющиеся демографические данные и предпочтения покупателей жилья начинают влиять на индустрию коммерческой недвижимости. Многие миллениалы заинтересованы в переезде в пригород, но все еще не решаются пожертвовать преимуществами жизни в городской местности. Это свидетельствует о растущей популярности многофункциональных зданий и о потенциале выхода на новые пригородные рынки.Миллениалы хотят ресурсов, по которым можно ходить пешком, и коммерческим инвесторам будет разумно предвидеть эти предпочтения.

Что касается развивающихся коммерческих рынков 2020 года, инвесторам следует обратить внимание на развитие недвижимости в городах с растущими возможностями трудоустройства. Исследование, проведенное Институтом городских земель, показало, что Остин, штат Техас; Роли, Северная Каролина; Нэшвилл, Теннесси; Шарлотта, Северная Каролина; и Бостон, Массачусетс, являются одними из наиболее перспективных регионов для инвестиций. Коммерческим инвесторам может быть полезно изучить существующую недвижимость в этих районах и потенциальные инвестиции в землю.

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток. ]

Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость в 2019 году

Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость, как и их аналоги в жилом секторе, подвержены циклическим изменениям. Фактически, вы можете легко возразить, что инвестирование в коммерческую недвижимость подвержено большему количеству изменений, чем на рынке жилой недвижимости.По крайней мере, индустрия коммерческой недвижимости состоит из нескольких секторов: промышленного, розничного, многоквартирного, офисного и гостиничного — и это лишь некоторые из них. Следовательно, ожидания каждого сектора зависят от уникальных потребностей и требований, не в последнюю очередь из которых меняется вместе с экономикой. Излишне говорить, что бесчисленные переменные по своей сути будут влиять на производительность любого сектора коммерческой недвижимости, и инвесторы должны знать, как они влияют на текущие и будущие тенденции.

По мере того, как в 2019 году книга закрывалась, на фоне остальных выделялся один сектор коммерческой недвижимости: промышленная недвижимость. Согласно индексу собственности NCREIF (NPI), «сейчас наиболее успешным сектором CRE является промышленный сектор». Промышленная недвижимость, состоящая из складов, производственных помещений, холодильных и складских помещений, центров обработки данных и других активов, на самом деле значительно превосходит секторы квартир, офисов и розничной торговли. Во многом благодаря росту онлайн-покупок активы промышленной и коммерческой недвижимости фактически находятся в авангарде США.С. экономичны, и их стоимость никогда не выглядела лучше.

Стоит отметить, что, хотя в 2019 году коммерческая недвижимость была невероятно привлекательной, ее репутация «слишком дорогой» для среднего инвестора продолжает оставаться предметом разговоров. Повышение цен на коммерческую недвижимость было нарушено новой тенденцией, направленной на выравнивание игрового поля: краудсорсингом. Возможность краудсорсинга инвестиций в коммерческую недвижимость становится не только более осуществимой, но и более распространенной, чем когда-либо.Возможность краудсорсинга средств для инвестирования в коммерческую недвижимость теперь позволяет инвесторам в недвижимость переходить от сделок с жилыми объектами к коммерческим сделкам, что является хорошим предзнаменованием для светлого будущего. Тем не менее, справедливо предположить, что мы начнем видеть все больше мелких инвесторов, прорывающихся в коммерческий мир.

Что считается «коммерческой недвижимостью?»

Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая обычно сдается в аренду для коммерческих и торговых целей. Инвестиции в коммерческую недвижимость включают покупку или развитие недвижимости, которая была спроектирована с намерением арендаторов жилья.В отличие от инвестора в жилую недвижимость, инвесторы в коммерческую недвижимость сдают в аренду и взимают арендную плату с предприятий, занимающих площадь в их собственности, а не с арендаторов жилой недвижимости. Следует также отметить, что необработанная земля, приобретенная для строительства коммерческой недвижимости, также включается в это определение. Коммерческую недвижимость можно разделить на пять основных типов. Продолжайте читать, чтобы узнать больше о каждом из них.

5 видов коммерческой недвижимости

Прежде чем мы углубимся в механику инвестирования в коммерческую недвижимость, важно понять различные типы коммерческой недвижимости.Таким образом, вы можете начать думать о типе коммерческих активов, на котором вы хотите специализироваться. Коммерческая недвижимость служит широкому кругу целей, но обычно подразделяется на следующие типы:

Офис
Розничная торговля
Промышленное
Многосемейный
Специального назначения

1. Кабинет

Самый распространенный вид коммерческой недвижимости — офисные помещения.Эти здания, которые могут варьироваться от офисов с одним арендатором до небоскребов, относятся к одной из трех категорий: класс A, класс B или класс C.

Класс A коммерческой недвижимости — это, как правило, недавно построенные или капитально отремонтированные здания, расположенные в прекрасных районах с легким доступом к основным удобствам. Ими обычно управляют профессиональные компании по управлению недвижимостью.
Объекты коммерческой недвижимости класса B часто представляют собой старые здания, требующие определенных капитальных вложений.Несмотря на то, что они содержатся в хорошем состоянии и управляются, эти объекты требуют незначительного ремонта и модернизации, что делает их популярной целью для инвесторов.
Объекты коммерческой недвижимости класса C обычно используются для перепланировки. Как правило, они плохо расположены, требуют крупных капиталовложений для улучшения устаревшей инфраструктуры, а их высокий уровень вакантности намного выше, чем у зданий более высокого класса.

2. Розничная торговля

Еще один популярный вид коммерческой недвижимости — торговые объекты.Эти объекты недвижимости, которые варьируются от торговых центров и общественных торговых центров до банков и ресторанов, часто расположены в городских районах. Размер этих объектов недвижимости может составлять от 5 000 квадратных футов до 350 000 квадратных футов.

3. Промышленное

Промышленные здания, от складов до крупных производственных площадок, обычно ориентированы на обрабатывающую промышленность, поскольку они предлагают помещения с заданной высотой и возможностью стыковки. Кроме того, эта коммерческая недвижимость обычно больше подходит для инвестиционных возможностей.

4. Многоквартирный дом

Многоквартирные дома состоят из жилых комплексов, многоэтажных кондоминиумов и небольших многоквартирных домов. Недвижимость квалифицируется как многоквартирная недвижимость, если в ней насчитывается более одной единицы, но также может считаться коммерческой недвижимостью, если в ней более четырех единиц. Многие инвесторы в жилую недвижимость начинают с коммерческой недвижимости, открывая более крупные многоквартирные дома. Жилые арендаторы, как правило, имеют более короткие сроки аренды, чем офисные и торговые арендаторы, поэтому текучесть кадров является фактором, который следует учитывать.

5. Специального назначения

В общем, свойства специального назначения предназначены для определенного использования, настолько, что было бы трудно перепрофилировать свойство для другого использования. Автомойки, складские помещения и школы — все это примеры объектов специального назначения. Отрасли отдыха и туризма также представляют собой значительную долю недвижимости специального назначения. Общие примеры в отрасли включают отели, аэропорты, спортивные стадионы и парки развлечений.

Объекты смешанного использования также широко используются в секторе коммерческой недвижимости, и спрос на них продолжает расти. Эти свойства представляют собой сочетание различных видов использования, таких как жилое, торговое и даже государственное сектора. В многоцелевом здании на первом этаже могут быть магазины и услуги, а на верхних этажах — квартиры. Прочтите наше руководство по многофункциональным разработкам, чтобы узнать, почему они стали такими популярными в последние годы.

Что такое коммерческая недвижимость, занимаемая владельцем?

Коммерческая недвижимость, занимаемая собственником (OOCRE), — это когда инвесторы покупают коммерческую недвижимость, чтобы использовать здание в своих целях.Эта стратегия может быть применена к любому из пяти типов коммерческой недвижимости, рассмотренных выше.

Возможность занять коммерческую недвижимость, в которую вы инвестируете, — лишь одно из многих преимуществ, связанных с коммерческим инвестированием. Продолжайте читать, чтобы узнать о других преимуществах, которые могут заинтересовать вас.

Множество преимуществ инвестирования в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть очень полезными как в личном, так и в финансовом отношении.Для многих цель инвестирования в коммерческую недвижимость — это будущее богатство и безопасность; другие используют его для получения налоговых льгот и диверсификации инвестиционного портфеля.

Коммерческий разработчик также может воспользоваться следующими преимуществами:

Более высокий доход: Отличительной чертой инвестирования в коммерческую недвижимость является более высокий потенциальный доход. Вообще говоря, коммерческая недвижимость имеет лучшую рентабельность инвестиций, в среднем от шести до двенадцати процентов, в то время как односемейная недвижимость приносит от одного до четырех процентов.Во-вторых, коммерческая недвижимость обеспечивает меньший риск появления вакансий, поскольку недвижимость, как правило, имеет больше свободных единиц. (Учтите: одна вакансия в офисном здании с 25 коммерческими помещениями отрицательно повлияет на прибыль инвестора больше, чем одна вакансия в жилом дуплексе.) Кроме того, коммерческая аренда обычно длиннее, чем та, которую вы найдете в жилой недвижимости. Это означает, что владельцам коммерческой недвижимости приходится иметь дело с гораздо меньшей текучестью арендаторов.
Денежный поток: Коммерческая недвижимость имеет одно очень явное преимущество: относительно стабильный поток доходов благодаря более длительным срокам аренды.Кроме того, в коммерческой недвижимости часто бывает больше единиц, чем в жилой, что означает, что вы можете добиться экономии за счет масштаба и намного быстрее приумножить потоки доходов. Известная в отрасли как тройная чистая аренда, многие коммерческие арендаторы также платят налоги на недвижимость здания, страхование имущества и расходы на техническое обслуживание, тем самым увеличивая выгоду для вашего владельца.
Меньше конкуренции: Еще одно преимущество, связанное с коммерческой недвижимостью, — это относительно меньшая конкуренция.Из-за кажущейся сложности коммерческого инвестирования коммерческое пространство, как правило, менее насыщено другими инвесторами.
Долгосрочная аренда: Возможно, одним из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости являются привлекательные договоры аренды. Коммерческие здания обычно имеют более длительные договоры аренды с арендаторами по сравнению с жилой недвижимостью, что, как указывалось ранее, предлагает инвесторам впечатляющую прибыль и значительный ежемесячный денежный поток. Во многих случаях договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются на несколько лет.
Деловые отношения: Мир коммерческой недвижимости предлагает инвесторам уникальную возможность участвовать в деловых отношениях. Это может привести к более профессиональному и добрососедскому взаимодействию с арендаторами по сравнению с жилой недвижимостью. В некоторых случаях вы даже можете наладить отношения с владельцами бизнеса, арендующими в вашем здании. Это может быть отличным вариантом для расширения вашей сети и участия в сообществе, в которое вы инвестируете.
Ограниченное рабочее время: Одно из менее известных преимуществ эксплуатации коммерческой недвижимости заключается в том, что по большей части вы разделяете рабочее время со своими арендаторами. Хотя часы работы могут незначительно отличаться, владельцы коммерческой недвижимости обычно не отвечают круглосуточно на запросы на техническое обслуживание или на сообщения других арендаторов. С другой стороны, жилая недвижимость может требовать дежурного сотрудника для решения вопросов 24/7. Многие коммерческие инвесторы, решившие управлять своей собственностью, пользуются этим преимуществом, поскольку это помогает разделить владение недвижимостью и обычную жизнь.

Инвестирование в коммерческую недвижимость предлагает инвесторам ряд возможностей и преимуществ, которых нет в других инвестиционных стратегиях. После того, как вы осознали преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость, следующий шаг — погрузиться в них. Прочтите следующее, чтобы получить советы о том, как начать работу в коммерческой недвижимости.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость: начало работы

На вопрос «как инвестировать в коммерческую недвижимость» есть только один ответ: комплексная проверка.Независимо от того, в каком секторе или нише вы работаете, выполнение домашней работы и проявление должной осмотрительности имеют решающее значение для обеспечения вашего успеха в сфере недвижимости. Помимо изучения тонкостей коммерческого инвестирования, убедитесь, что вы понимаете рынок коммерческой недвижимости и то, чем он может отличаться от рынка жилой недвижимости. Если вы готовы приступить к своему первому коммерческому начинанию, обязательно следуйте следующим советам:

1. Узнайте, чем отличается коммерческая недвижимость

Первый шаг коммерческого инвестора — это понимание того, что коммерческая недвижимость ценится иначе, чем жилая.В отличие от жилой недвижимости, доход от коммерческой недвижимости обычно связан с полезной площадью. Кроме того, аренда коммерческой недвижимости обычно длится дольше, чем аренда жилой недвижимости. Эти два фактора помогают проиллюстрировать, почему инвестор в коммерческую недвижимость имеет больший потенциал для получения более высокого дохода.

Местоположение является важным фактором независимо от вашей инвестиционной ниши, и коммерческое инвестирование не является исключением. Однако коммерческим инвесторам также необходимо уделять пристальное внимание типу арендатора.Местоположение и предполагаемый тип арендатора — это два фактора, которые тесно пересекаются при определении спроса. Например, пространство, предназначенное для корпоративных офисов, вероятно, будет лучше работать в центре города, чем в основном в жилом районе. Анализ недавних сопоставимых объектов может дать вам лучшее представление о том, как может работать ваша интересующая недвижимость.

2. Анализируйте сопоставимые объекты

Следующим шагом будет анализ сопоставимых объектов в данной области и исследование будущих разработок.Эти активы, также известные как «компенсационные выплаты», относятся к ценам, уплаченным за недавно проданную недвижимость, аналогичную по расположению, размеру и стилю. Анализ компромиссов поможет вам определить текущую рыночную стоимость недвижимости. Общее эмпирическое правило при определении компромиссов заключается в том, чтобы выбрать собственность, квадратные метры которой не превышают 10 процентов выше или ниже, чем у оцениваемой собственности. Это позволит проводить наиболее точные сопоставления. Узнайте больше о советах по наиболее точным сопоставимым продажам.

3. Используйте правильный показатель успеха

Инвестиции в коммерческую недвижимость включают в себя широкий спектр расчетов и понимание финансирования недвижимости. Чтобы стать игроком в сфере коммерческой недвижимости, вам следует знать несколько формул.

Чистая операционная прибыль: Это расчет, который равен всей выручке и затратам от конкретной собственности. Это число, настроенное до уплаты налогов, дает инвесторам представление о том, сколько они получат от инвестиций за вычетом всех необходимых операционных расходов.Операционные расходы обычно включают страхование, плату за управление имуществом, коммунальные услуги, ремонт, плату за уборку, коммунальные услуги и налог на имущество.
Ставка капитализации: Используемая для расчета стоимости приносящей доход собственности, «ставка капитализации» — сокращение от ставки капитализации — предоставит инвесторам оценку будущей прибыли или денежного потока. По сути, это отношение чистой операционной прибыли к стоимости имущественных активов.
Наличные деньги: Наличные деньги — это показатель, который позволяет инвесторам определить норму прибыли по их сделкам с коммерческой недвижимостью.Его обычно используют инвесторы, которые полагаются на финансирование для покупки своей собственности. Денежные средства на наличных средствах измеряют доходность вложенных наличных средств наличными по отношению к той части, которая была профинансирована. Это обеспечит точный анализ эффективности инвестиций.

Приведенные выше формулы служат введением, дополняющим наше полное руководство по калькуляторам недвижимости, которое должен знать каждый инвестор.

4. Ошибки при инвестировании в коммерческую недвижимость, которых следует избегать

Для инвестора в коммерческую недвижимость так же важно знать, чего не следует делать, как и знать, что делать.Лучшие сегодняшние инвесторы уже знают об этом, и настало время сделать это и вам: снижение рисков — это единственное, что может сделать предприниматель в сфере недвижимости для успеха своего бизнеса. Снижение подверженности риску — лучший способ повысить вероятность успеха. Тем не менее, вот список некоторых из наиболее распространенных ошибок, которых следует избегать инвесторам в коммерческую недвижимость:

Неправильная оценка: Каждая коммерческая недвижимость уникальна, и инвесторы должны уметь учитывать отклонения, которые могут быть обнаружены в каждом активе.Неспособность учесть все детали, связанные с оценкой актива, может привести к финансовому краху. Поэтому инвесторы в коммерческую недвижимость должны полностью осознавать, что они покупают и по какой цене. Неспособность учесть пробную ценность собственности будет влиять почти на каждый шаг вперед, поэтому важно делать все правильно во время приобретения.
Финансовое невежество: Непонимание финансовых тонкостей инвестирования в коммерческую недвижимость может иметь разрушительные последствия.Если уж на то пошло, коммерческие сделки — это не то же самое, что и жилищные. Инвесторам необходимо будет изучить различия, не последняя из которых включает отношение кредита к стоимости (LTV) или коэффициент покрытия долга (DSCR).
Пренебрежение должной осмотрительностью: В то время как сегодняшний рынок требует принятия решительных решений, важно помнить о должной осмотрительности. Лучше проиграть сделку кому-то другому, чем купить сделку, к которой вы не готовы. В результате большему количеству инвесторов нужно время, чтобы узнать как можно больше о недвижимости, прежде чем покупать ее.
Не работает с командой: Слишком много инвесторов хотят экономить деньги, делая все сами. Однако однозначно лучше работать в команде, чем работать в одиночку. Хотя на первый взгляд может показаться, что вы экономите деньги, есть вероятность, что вы теряете и деньги, и время, работая в одиночку. Тем не менее, согласовывайте свои услуги с компетентной командой и доверяйте им выполнение работы, для которой вы их наняли. Велика вероятность, что они знают о каждом процессе больше, чем вы.

В этом следующем разделе мы обсудим, как получить различные типы коммерческих инвестиционных ссуд. Хорошее знание приведенных выше формул и расчетов имеет решающее значение при представлении вашего дела коммерческим кредиторам.

Теперь, когда вы получили обзор инвестирования в коммерческую недвижимость, включая его преимущества и идеи о том, как начать работу, вам нужно задуматься о важном аспекте: как вы собираетесь финансировать эти инвестиции?

Существует широкий спектр типов коммерческих инвестиционных кредитов, и инвестор должен решить, какой вариант финансирования лучше всего соответствует его потребностям.Каждый тип ссуды имеет уникальные квалификационные требования, такие как минимальный кредитный рейтинг, уровень опыта и требования к первоначальному взносу. Эти ссуды также имеют различные условия, включая срок ссуды, процентную ставку и соотношение ссуды к стоимости (LTV). Например, один инвестор может искать ссуду, которая предлагает более низкие процентные ставки в течение более длительного срока ссуды, в то время как приоритетом другого инвестора может быть поиск краткосрочной ссуды как средства преодоления финансового разрыва. Обязательно посетите наш исчерпывающий справочник по различным типам ссуд на коммерческую недвижимость, представленный ниже:

Как получить ссуду на коммерческую недвижимость

Идея получения финансирования коммерческой недвижимости поначалу может показаться устрашающей.Тем не менее инвесторы, которые потратят время на изучение процесса и различных типов ссуд на коммерческую недвижимость, обнаружат, что они вполне достижимы. Ниже приведены основные этапы получения кредита на коммерческую инвестиционную недвижимость:

Физическое лицо против юридического лица: Шаг первый — определить, финансировать ли коммерческую недвижимость как физическое лицо, так и как юридическое лицо. Хотя большая часть коммерческой недвижимости приобретается коммерческими структурами, такими как корпорации, девелоперы и деловые партнерства, ее можно легко оформить в качестве индивидуального инвестора.По сути, кредитор хочет удостовериться, что заемщик сможет погасить ссуду, таким образом, требуя от заемщиков предоставить финансовые записи для обеспечения ссуды. Кредитор обычно требует от инвестора (ов) гарантировать ссуду для новых предприятий без кредитной истории.
Варианты ипотеки: Инвесторам важно осознавать, что жилищная и коммерческая ипотека — это не одно и то же. Во-первых, в отличие от жилищной ипотеки, коммерческие ссуды не поддерживаются государственными агентствами, такими как Freddie Mac и Fannie Mae.Во-вторых, условия коммерческого кредита отличаются от условий жилищного строительства. Коммерческие ссуды составляют от пяти до 20 лет, тогда как жилищные ссуды обычно составляют от 15 до 30 лет. Кредиторы обычно принимают свои решения на основе финансовой и кредитной истории инвестора.
Соотношение ссуды к стоимости: Важным показателем, который кредиторы учитывают при финансировании коммерческой недвижимости, является отношение ссуды к стоимости недвижимости (LTV). Эта цифра измеряет стоимость ссуды по сравнению со стоимостью собственности.Он рассчитывается путем деления суммы кредита на оценочную стоимость недвижимости или покупную цену. LTV будет варьироваться от 65 до 80 процентов для коммерческих кредитов, при этом более низкие LTV будут соответствовать более выгодным ставкам финансирования.
Коэффициент покрытия обслуживания долга: Кредиторы также обращают внимание на коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR). Этот показатель измеряет способность собственности обслуживать долг. Он сравнивает годовой чистый операционный доход объекта с годовым обслуживанием ипотечного долга, включая основную сумму и проценты.DSCR менее одного процента свидетельствует об отрицательном денежном потоке. Коммерческие кредиторы обычно ищут DSCR не ниже 1,25 для обеспечения надлежащего денежного потока.

После того, как вы обеспечили финансирование, вы готовы начать поиск по спискам. Однако это большой объем информации, которую нужно обрабатывать сразу. Продолжайте читать, чтобы получить ответы на некоторые из самых животрепещущих вопросов.

Коммерческая недвижимость для начинающих

Успешный инвестор в коммерческую недвижимость может сделать очень прибыльную карьеру.Многие начинающие инвесторы используют многоквартирную недвижимость в качестве шлюза для инвестирования в коммерческую недвижимость. Тем не менее, перед началом работы у вас обязательно должен быть хороший бизнес-план. Вот ответы на несколько часто задаваемых вопросов о коммерческой недвижимости, которые должен знать каждый начинающий инвестор:

Как узнать, готов ли я сделать карьеру в сфере инвестирования в коммерческую недвижимость?

Вы заинтересованы в инвестировании в коммерческую недвижимость, но все еще сомневаетесь, что делать дальше? Следующие три вопроса были разработаны, чтобы помочь вам лучше понять, подходит ли вам коммерческая недвижимость:

У вас есть способность мыслить масштабно?

Для инвестирования в коммерческую недвижимость люди должны мыслить масштабно и непредвзято.При инвестировании в жилую недвижимость рассматриваемые объекты имеют гораздо меньшие масштабы. Имея коммерческую недвижимость, вы должны визуализировать готовый продукт даже на начальных этапах перепланировки. Если вы обсуждаете, покупать ли пятиквартирную квартиру по сравнению с недвижимостью с десятью или более квартирами, вероятно, более выгодно выбрать 10. Если пятиквартирный комплекс требует почти такого же коммерческого финансирования, как и 10 квартир, это имеет смысл. мыслить масштабно и делать все возможное для увеличения прибыли.

Вы эксперт в построении отношений?

Создание сетей и построение отношений в качестве инвестора в жилую недвижимость важны, но абсолютно необходимы для коммерческих инвесторов. Основная причина для построения отношений с другими коммерческими инвесторами и частными кредиторами — это финансовые цели. Когда вы столкнетесь с покупной ценой в миллион долларов или более, вам, вероятно, понадобится финансирование. Нет лучшего способа найти капитал, чем связаться с одним из ваших личных частных кредиторов, с которым вы уже установили отношения.После того, как вы построили сеть, вы можете положиться на других людей, которые сделали свои ошибки и извлекли уроки из своих ошибок.

Можете ли вы успешно провести комплексную проверку?

Вероятно, самая важная задача, которую могут решить начинающие инвесторы перед тем, как начать инвестировать в коммерческую недвижимость, — это провести комплексную проверку. После того, как вы выбрали свою нишу, вы должны изучить все, что можно, в отношении этого конкретного сектора. Задайте вопросы единомышленникам в вашем местном клубе REI, найдите информацию о различных типах финансирования в Интернете, заранее свяжитесь с частными кредиторами.Следовательно, вы точно знаете, какую информацию предоставить им, когда придет время. После того, как вы проведете тщательную юридическую экспертизу, вы будете готовы успешно приступить к своей первой сделке с коммерческой недвижимостью.

Сводка

Инвестирование в коммерческую недвижимость на первый взгляд может показаться устрашающим, но вы должны понимать, что основные требуемые навыки и компетенции такие же, как и при инвестировании в жилую недвижимость. Они включают проявление должной осмотрительности, наличие надлежащего бизнес-плана, включающего понимание вариантов финансирования, и построение прочной сети.Любой тип инвестирования связан с определенным уровнем риска, и вам решать, как его снизить. Если вы используете системы, которые принесли вам успех в сфере жилой недвижимости, и органично внедрите их в свою коммерческую стратегию, вы обязательно добьетесь успеха.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке.Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Меррилом.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Как начать инвестировать в коммерческую недвижимость (если бы мне пришлось начинать все сначала) — The Cauble Group

В сфере коммерческой недвижимости нередки случаи, когда их вытесняют в гиперспециализированную нишу, такую как чистые инвестиционные продажи с одним арендатором или промышленный арендатор представитель.

Теперь, очевидно, я исхожу из точки зрения брокера, но я сказал, что первым делом я получу лицензию на недвижимость, поэтому мы продолжаем работать с ней.

В некоторых случаях имеет смысл занять такую крайнюю нишу — если вы хотите быть основным брокером для продаж чистых инвестиций с одним арендатором, вам следует сосредоточиться исключительно на том, чтобы стать лучшим в этой позиции и ни на чем больше. Если вы выбрали такую карьеру, то через несколько лет другим брокерам будет очень сложно конкурировать с вами.

Тем не менее, я разделяю философию Тима Ферриса о том, чтобы стать специализированным специалистом широкого профиля. Уменьшите свою нишу, но добавьте что-то еще, что действительно делает вас уникальным в другом смысле. Это предотвратит вымирание, если рынок изменится не в вашу пользу, и поможет вам оставаться гибкими.

Вот два способа, которыми я это сделал:

Я инвестор в коммерческую недвижимость, начинавший с брокерской деятельности, поэтому каждый раз, когда я работаю с клиентами-инвесторами из других стран, я предлагаю уникальную перспективу. штат (что довольно часто, поскольку Теннесси был штатом №1, который переехал в 2020 году)
Моя брокерская компания по коммерческой недвижимости, The Cauble Group, является бутиковой в том смысле, что мы будем работать с офисными, розничными и промышленными активами, но мы работаем только в Восточном Нэшвилле и в центре города.

Обратите внимание на то, что моя фирма действительно универсальна — мы будем работать с любыми типами объектов коммерческой недвижимости, но они должны находиться в пределах наших географических границ, помогая нам специализироваться.

Что касается инвестиций и развития, то моя команда и я можем взяться за практически любой проект, который встречается на нашем пути, если он находится на этой территории, поскольку мы знаем, какой должна быть наша основа затрат, какой проект будет сдавать в аренду или продавать, и как долго это место может находиться на рынке.

Как стать специалистом широкого профиля?

Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость.Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают: офисные помещения; промышленный; аренда на несколько семей; и розничная торговля.
Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют от инвесторов более сложного подхода и больших сумм капитала, чем в жилую недвижимость.
Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества. Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

офисных помещений;
промышленного использования;
аренда на несколько семей; и
розница.

Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы. Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.

Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
Здания класса C являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако наиболее типичным случаем является сдача коммерческой недвижимости в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса. Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение указанного периода — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.

Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В исследовании 2017 года, проведенном аналитической компанией CBRE Group, Inc., аналитик Алекс Красиков обнаружил, что срок — продолжительность — аренды был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры о длительной аренде, чтобы зафиксировать цены в условиях растущей рыночной конъюнктуры.Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности со стороны арендодателя и арендатора.

Аренда с использованием единой сети возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость.
Договор аренды с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
При аренде на брутто арендатор платит только арендную плату, а домовладелец оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца. Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать условия аренды и варианты финансирования, а также координировать содержание недвижимости и ее реализуемость.Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов. Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей разных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимаемую студией йоги.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендатора.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом. Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, которые обладают такими знаниями.Коммерческая недвижимость — это инвестиция в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки. Сила местной экономики также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, которые обслуживают на рынок коммерческой недвижимости, например банки и риэлторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные арендные ставки. В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания, как правило, арендуются по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость.Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.

Коммерческая недвижимость предлагает не только стабильный, богатый источник дохода, но и потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и обновляется. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и постановления являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость. Налоги, механизмы покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, которые обладают ими.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов недвижимость остается вакантной без предварительного уведомления.

В случае с жилыми домами требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен приспособить пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора.Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость. Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы

Хеджирование от фондового рынка
Высокодоходный источник дохода
Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов
Потенциал прироста капитала

Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости

U.Рынок коммерческой недвижимости С. сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он продемонстрировал ежегодный прирост. Эти приросты помогли возместить почти все убытки, понесенные в период рецессии.

В годовом отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США на 2019 год» говорится:

Несмотря на то, что экономический цикл находится на поздней стадии, перспективы по всем четырем основным типам активов коммерческой недвижимости остаются очень хорошими. Прирост стоимости будет минимальным, но доходность останется стабильной.

Однако другие индикаторы указывают на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость на конец 2018 года выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.

В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоги 2018 года по коммерческой недвижимости подтверждают их точку зрения на ценообразование в конце экономического цикла. Исследование компании показало, что количество вакансий растет, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.

Согласно отчету Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку частые закрытия магазинов усилились в 2017 году и продолжились в 2018 году.Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упали примерно на 30% в период с середины 2016 года по конец 2017 года, после чего некоторые убытки были компенсированы до января 2018 года. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов США, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW). ).

Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Коммерческом прогнозе по недвижимости на 2019 год» в значительной степени повторил мнение CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.Морган прогнозирует, что эти темпы замедлятся, но продолжатся и не увидят спада до 2019 года.

Обратите внимание, что пандемия COVID-19 до сих пор не привела к существенному падению стоимости недвижимости, а стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок осенью 2020 года. Это ключевое различие между экономические последствия, произошедшие в 2020 году, и то, что произошло десятилетием ранее.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость без банкротства

Раскрытие информации о рекламе Эта статья / сообщение содержит ссылки на продукты или услуги от одного или нескольких наших рекламодателей или партнеров.Мы можем получить компенсацию, когда вы переходите по ссылкам на эти продукты или услуги.

Коммерческая недвижимость — это следующий логический шаг для мелких инвесторов, которые хотят переехать из домов на одну семью, или для тех, кто хочет получить большую прибыль. Почему? Коммерческая недвижимость может принести вам больше прибыли за счет экономии на масштабе.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это обычно любое здание, которое используется в коммерческих целях, или здание, предназначенное для получения прибыли (например, жилой комплекс).Он охватывает разнообразную группу типов конструкций и применений, в том числе:

Многосемейные жилые дома
Розничные торговые центры
Склады
Промышленные комплексы
Парки передвижных домов
Медицинские кабинеты
Хранилища самообслуживания
Гостиницы, мотели и курорты
Офисные здания и комплексы

Инвестиции в коммерческую недвижимость с небольшими деньгами

Если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, но у вас нет капитала, чтобы купить недвижимость сразу, есть доступно несколько вариантов:

1.Платформы для краудфандинга недвижимости

Благодаря онлайн-платформам для краудфандинга недвижимости вы можете купить недвижимость с меньшими затратами знаний, меньшими трудозатратами и меньшими рисками. Минимальные необходимые инвестиции могут составлять всего 1000 долларов. На этих сайтах вы можете приобрести «долю» ипотеки или ссуды на недвижимость. Но чтобы воспользоваться многими из этих возможностей, вы должны быть аккредитованным инвестором.

Краудфандинг — не новость, но Закон о Jumpstart Our Business Startups (JOBS) 2012 г. положил начало развитию этой отрасли здесь, в США.Многие платформы предлагают коммерческие предложения на выбор.

Вот некоторые из самых популярных платформ краудфандинга в сфере недвижимости с коммерческими возможностями, а также ссылки на наши обзоры каждой услуги:

Конечно, на любой из этих платформ краудфандинга вам необходимо проявить должную осмотрительность. Однако все документы, позволяющие это сделать, часто находятся у вас под рукой на каждом веб-сайте.

2. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости

Инвестиционные фонды в области недвижимости (REIT) — хорошее решение для мелких инвесторов, которые не хотят самостоятельно искать, покупать и управлять недвижимостью.Или прохождение всей комплексной проверки инвестиций в конкретную недвижимость на краудфандинговом сайте. И это не единственное их преимущество. По закону, REIT обязаны выплачивать 90% своих доходов в виде дивидендов. И от вас не требуется быть аккредитованным инвестором.

REIT — это простой способ добавить недвижимость для диверсификации портфеля. И они могут обеспечить пассивный доход. Обратной стороной является то, что инвестирование в REIT дает меньше возможностей для роста, потому что за вас работает кто-то другой.И вам нужно остерегаться высоких комиссий. REIT могут иметь «загрузку» (комиссию) авансовых продаж, которая намного выше, чем у паевых инвестиционных фондов и биржевых фондов (ETF).

REIT инвестируют во все типы коммерческой недвижимости, от гостиниц до квартир и вспомогательных жилых помещений, складских помещений, офисных зданий, производственных помещений, торговых площадей и т. Д. По закону они должны иметь широкое владение и распределять 90% своего дохода между акционерами. А поскольку инвесторы могут покупать акции на фондовом рынке, REIT являются очень ликвидным активом.

Вы можете приобрести акции публично торгуемых REIT через любого дисконтного брокера или брокера с полным спектром услуг. Вы можете купить их как обыкновенные акции, привилегированные акции или долговые ценные бумаги. Также можно найти REIT в ETF.

Есть также несколько онлайн-платформ, где вы можете купить акции REIT.

Streitwise позволяет инвестировать в прибыльный рынок коммерческой недвижимости всего за 5000 долларов.
CrowdStreet’s Medalist Diversified REIT позволяет пользователям инвестировать в розничную торговлю, гостиничный бизнес, промышленную и многосемейную недвижимость на юго-востоке.
eREIT от Fundrise позволяют инвесторам воспользоваться преимуществами различных объектов коммерческой недвижимости всего за 500 долларов.
Продукты MogulREIT от Realty Mogul обеспечивают доступ к многоквартирным, офисным, промышленным, розничным, складским, медицинским и гостиничным объектам.
NNN REIT богатых дядюшек инвестируется в недвижимость, сдаваемую в аренду розничными компаниями.

Как финансировать сделки с недвижимостью

Уникальные преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

Некоторые из уникальных и выгодных аспектов инвестирования в коммерческую недвижимость (по сравнению с инвестированием в жилую недвижимость) включают:

Более высокий доход

Отличительной чертой инвестирования в коммерческую недвижимость является более высокий потенциальный доход.Большинство коммерческих объектов приносят более высокую арендную плату за квадратный фут площади. Кроме того, у вас есть несколько помещений под одной крышей, приносящих доход от аренды. Таким образом, многие из затрат на техническое обслуживание и ремонт «устраняются один раз и готово» и распределяются по многим договорам аренды. Более высокий доход от аренды и более низкие затраты на обслуживание приводят к более выгодным инвестициям.

Множественные потоки денежных потоков

Коммерческая аренда обеспечивает относительно постоянный и надежный поток доходов от аренды. Кроме того, недвижимость обычно обеспечивает несколько источников дохода.Например, вы можете взимать плату за парковочные места отдельно от арендованных офисных площадей. Вы также можете предоставить торговые автоматы и тренажерный зал в офисных зданиях. А в многоквартирных домах можно установить стиральные машины с оплатой монетами. Часто арендаторы оплачивают эксплуатационные расходы, налоги на недвижимость и страхование имущества в дополнение к ежемесячной арендной плате. Это известно как «тройная чистая аренда». Это отраслевой стандарт в некоторых типах коммерческой недвижимости.

Меньшая конкуренция

Еще одно преимущество коммерческой недвижимости — меньшая конкуренция.Инвестиции в офисные здания и торговые центры — непростая задача для многих инвесторов. Война за дома на одну семью в моем районе — не редкость. Это увеличивает стоимость ведения бизнеса. Но покупка коммерческой недвижимости для большинства инвесторов не входит в зону комфорта. Так что конкуренции намного меньше.

Более длительная аренда снижает риск

Коммерческие здания обычно имеют более длительные договоры аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Соглашения часто заключаются на 24–36 месяцев, а уведомление об отмене обычно более чем за 30 дней.Более предсказуемый денежный поток и меньшее количество вакансий снижают риск для инвесторов.

Диверсификация рисков

Если вы владеете многоквартирным домом и теряете одного из 10 своих арендаторов, вы теряете только одну десятую дохода от этой собственности. Если вы потеряете арендатора в доме на одну семью, вы потеряете весь свой доход.

Это слишком дорого и требует много времени для среднего инвестора?

Для среднего мелкого инвестора в недвижимость прямое владение офисным зданием или жилым комплексом невозможно.Это требует большого начального капитала (обычно 30% первоначального взноса), ноу-хау в сфере недвижимости и личного участия. Это не пассивно и недешево! Кроме того, это связано со значительным риском. Когда вы покупаете коммерческую недвижимость, гораздо сложнее оправиться от ошибки, чем, скажем, 10 домов на одну семью.

К счастью, вы можете инвестировать через краудфандинговые компании или REITS и воспользоваться этим потенциально прибыльным рынком за гораздо меньшие деньги и время. А если вас интересует коммерческая недвижимость, но у вас нет капитала для инвестиций, вы можете рассмотреть такую услугу, как Hometap.Hometap инвестирует в капитал вашего дома в обмен на часть выручки от продажи.

Сейчас хорошее время для инвестиций в коммерческую недвижимость?

При текущем уровне безработицы на уровне 23% и падении ВВП на 38% из-за пандемии Covid и связанных с этим ограничений коммерческая недвижимость находится под ударом. Наибольшее падение спроса ощущается в двух секторах: офисных и торговых площадях.

Индекс цен на коммерческую недвижимость на Грин-стрит показал, что заполняемость офисов упала на 41 миллион квадратных футов, а заполняемость торговых точек — на 13.6 миллионов квадратных футов в первом квартале 2020 года. Гостиничные и гостиничные помещения также испытывают трудности.

Фактически, цены на коммерческую недвижимость и продажи снизились по всем типам коммерческой недвижимости, за исключением промышленных площадей. Заполняемость промышленных предприятий выросла на 62 миллиона квадратных футов, поэтому мы наблюдаем понятный сдвиг в использовании коммерческой недвижимости.

Несколько лет назад перепрофилирование коммерческих площадей стало популярным, поскольку в торговых центрах возникли вакансии из-за увеличения количества покупок в Интернете в таких розничных магазинах, как Amazon.Блокировка пандемии по понятным причинам ускоряет эту тенденцию, когда освободившиеся торговые центры возле крупных мегаполисов перепрофилируются под склады и логистические распределительные центры.

Отчет Национальной ассоциации риэлторов о тенденциях и перспективах в сфере коммерческой недвижимости за октябрь 2020 года показал некоторые ошеломляющие тенденции:

54% респондентов сообщили об увеличении пропущенных / просроченных / частичных арендных платежей за офисные, торговые и производственные помещения.
83% сообщили об увеличении ошеломляющего графика работы офисов.
43% сообщили об увеличении лизинговых сделок в пригородах по сравнению с городами.
52% сообщили об увеличении перепрофилирования пустующих торговых центров для промышленного использования, складских помещений, здравоохранения / больниц или под церкви.

Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость?

Что это значит для инвесторов? Некоторые секторы, такие как розничная торговля, офисные помещения и отели, испытывают болезненную неопределенность, вызванную понятным падением доходов. Но пока еще не произошло потрясения по всем типам коммерческих площадей.Поскольку большинство договоров аренды заключаются на два года или более длительный срок, многие офисные здания и коммерческие помещения находятся в своего рода плато.

Срок аренды еще не истек, и, похоже, все вернется в норму — или почти в норму — когда будут ослаблены ограничения на пандемию. И хотя объем продаж и цены на коммерческую недвижимость несколько снизились, противопожарной продажи существующих коммерческих площадей нет (по крайней мере, пока). Тем не менее, сейчас не самое подходящее время для инвестирования в коммерческую недвижимость.

7 способов инвестировать в коммерческую недвижимость в Интернете

2. Коммерческая недвижимость ПИФы недвижимости

Еще один интересный способ инвестирования — это вложить деньги в паевые инвестиционные фонды коммерческой недвижимости. Опять же, они очень ликвидны и часто сопряжены с низкими затратами на управление. Некоторые паевые инвестиционные фонды, такие как DFA Real Estate Securities Portfolio (DFREX), заявляют, что предлагают стабильную прибыль благодаря следованию стратегии, основанной на десятилетиях академических исследований.

Вы должны иметь в виду, что некоторые паевые инвестиционные фонды недвижимости имеют диверсификацию как жилых, так и коммерческих интересов. Но хорошая новость в том, что есть такие, которые специализируются только на инвестициях в коммерческую недвижимость. Стоит выяснить, какие холдинги сосредоточены на коммерческой собственности, а затем на наиболее эффективных паевых инвестиционных фондах, чьи портфели состоят из таких холдингов.

Жилые и коммерческие инвестиции

Есть несколько примечательных различий между инвестициями в жилую и коммерческую недвижимость.Жилая недвижимость, которая может варьироваться от сдаваемых в аренду двух семей до 200+ многоквартирных домов, как правило, требует более интенсивного управления, чем коммерческая недвижимость. Договоры аренды обычно заключаются на годовой основе, которые переводятся из месяца в месяц, что делает оборот обычным. В доме на 200 квартир это может означать, что владелец имеет дело с звонками от 200+ разных людей каждую неделю. Тем не менее, большинство инвесторов понимают основные принципы сдачи в аренду жилой недвижимости и поэтому обращаются к простоте инвестирования в жилую недвижимость.

С коммерческой недвижимостью все немного сложнее. Аренда более тонкая, часто с учетом специфики арендатора и его обстоятельств. Тем не менее, аренда обычно бывает более длительной (5-10 + лет) и часто структурирована как «тройная чистая» — это означает, что арендатор несет ответственность за свою пропорциональную долю налогов, страховых сборов и сборов за обслуживание территории общего пользования (CAM). Это снижает финансовую нагрузку на владельца. Те, кто способен разбираться в нюансах коммерческой недвижимости, часто находят этот сегмент рынка очень прибыльным, и поэтому их часто привлекают паевые инвестиционные фонды коммерческой недвижимости.

6 Коммерческие инвестиции, которые большинство инвесторов не рассматривают

Вы один из многих инвесторов, которые хотят перейти от жилой недвижимости к коммерческой?

Если да, то вам, вероятно, следует начать с определения понятия «коммерческая недвижимость». Я не делал этого годами. Можно сказать, что я был недалекий.

Что такое коммерческая недвижимость?

Что вы думаете, когда слышите слова «коммерческая недвижимость?»

В течение многих лет я думал о торговых центрах, торговых центрах и небоскребах.Я также рисовал промышленные комплексы, такие как склады или фабрики. Сомневаюсь, что когда-либо думал о многоквартирных домах, вышках сотовой связи или парках передвижных домов.

Но мои узкие определения были бы неполными.

На мой взгляд, даже определения в Интернете вводят в заблуждение. Investopedia сообщает: «Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, используемая исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего места, а не жилого помещения. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения бизнеса.Эта категория недвижимости варьируется от одиночной заправки до огромного торгового центра. Коммерческая недвижимость включает в себя розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели, торговые центры, рестораны и мини-маркеты.

«Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью включает две основные категории собственности. Жилой комплекс включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле.”

Я не говорил, что это неправильно, просто вводил в заблуждение.

Коммерческая недвижимость может включать в себя множество активов, которые некоторые считают жилыми и многое другое. Для целей этого обсуждения, а вовсе не в качестве определения, я предлагаю разделить жилую и коммерческую недвижимость следующим образом:

Жилая недвижимость оценивается по сопоставимым ценам. Компы. Остальные дома по ул.
Оценка коммерческой недвижимости основана на математике. И все мы любим математику.Или, по крайней мере, если бы мы поняли эту математику .

Вы можете представить себя Чипом и Джоанной Гейнс-младшие. Вы можете купить дом за 200 000 долларов, который требует много работы. Вы чините то, что сломано, и украшаете это до энной степени. Вы строите подвал и чердак. Вы добавляете большую пристройку и лучший ландшафт в округе. В конце концов, у вас есть 500 000 долларов в этом перевернутом доме.

Если этот дом находится в районе за 250 000 долларов, скорее всего, у вас возникнут большие проблемы.Потому что, когда приедет оценщик, он не сможет найти сопоставимую недвижимость, поддерживающую вашу цену. Вы легко можете потерять много денег.

Это случилось со мной однажды в гораздо меньшем масштабе. Мы с сыном изрядно украсили дом в Роаноке, штат Вирджиния. К счастью, мы нашли покупателя за наличные, который влюбился в дом и мог видеть ценность произведенных нами улучшений. Я горжусь этим, даже если мы выдавили небольшую прибыль.

Связано: 6 причин инвестировать в коммерческую недвижимость может быть плохой идеей

Коммерческая недвижимость совсем другая.Оценка коммерческой недвижимости проводится по формуле стоимости. Эта формула: Стоимость = Доход ÷ Норма прибыли. В частности, это Стоимость = Чистая операционная прибыль ÷ Ставка капитализации.

Я подробно рассказывал об этом в другом месте, но достаточно сказать, что, как мне кажется, именно эта математика мотивирует подавляющее большинство самых богатых людей мира вкладывать средства в коммерческую недвижимость.

Инвесторы в коммерческую недвижимость обладают прекрасной способностью «добиваться признательности» за счет увеличения чистой операционной прибыли.И если они достаточно умны или достаточно удачливы, снижение ставки капитализации (ставки капитализации) еще больше увеличит их ценность. Кредитное плечо только еще больше подслащивает.

Итак, коммерческая недвижимость для целей этой статьи — это недвижимость, которая оценивается на основе математики, а не компаньонов. Сюда входят промышленные предприятия, розничная торговля, отели, офисы, рестораны и многое другое.

Часто игнорируемые коммерческие инвестиции

Многосемейный

Не думаю, что когда-либо рассматривал квартиры как коммерческую недвижимость, пока не занялся этим бизнесом.Не знаю почему. Может быть, потому, что они не используются для торговли (см. Определение Investopedia выше).

Есть два класса квартир: жилые многоквартирные и коммерческие многоквартирные. Жилой многоквартирный дом финансируется за счет жилищной ссуды, а стоимость основана на компенсационных выплатах. Обычно это здания от двух до четырех квартир.

Коммерческий многоквартирный дом финансируется за счет коммерческого кредита. Многие люди делают еще одно деление на небольшие коммерческие многоквартирные дома и большие в зависимости от размера, необходимого для найма местного персонала.Обычно это 40 или 50 квартир в городских условиях или от 70 до 80 квартир в типичном загородном жилом комплексе.

Ставка верхнего предела, мера стоимости на единицу дохода, была очень сжатой для многоквартирных домов в течение многих лет после финансового кризиса. Это означает, что эти активы очень дороги (более низкая ставка капитализации = более высокая цена, поскольку это числитель в нашем уравнении стоимости). Ставки капитализации в диапазоне от 4% до 6% являются обычными.

Самостоятельное хранение

Я не особо задумывался об этом в последние годы, и, очевидно, крупные коммерческие рейтинговые группы тоже не думали, поскольку в большинстве прошлых отчетов не было отдельной классификации для этой категории.

Но в США почти 54000 складов самообслуживания, что примерно равно количеству ресторанов McDonald’s, Starbucks и Subway вместе взятых. Самостоятельное хранение стало довольно популярным в последнее десятилетие, и ставки ограничения снизились с 10% или около того до диапазона от 5% до 7% (дорого).

Связано: Почему инвестирование в самостоятельное хранение — это горячо

Передвижные дома Парки

Я просто никогда не думал об этом как о действующем классе коммерческой недвижимости или как о хорошей инвестиции.Но я был очень неправ. Сэм Зелл, крупнейший инвестор в коммерческую недвижимость Америки, рано уловил эту тенденцию. Ему принадлежит более 150 000 парковок для мобильных домов. Уоррен Баффет также рано пришел и владеет крупнейшим производителем мобильных домов (Clayton), а также одним из самых агрессивных кредиторов (21 ^st Mortgage) и Berkadia (крупным кредитором, который финансирует парки мобильных домов и многое другое).

Ставки капитализации в этом классе активов упали с 10% до 14% до 6-8% или около того.Green Street Advisors недавно назвала парки передвижных домов любимцем всей коммерческой недвижимости. А в разгар обвала фондового рынка COVID-19 в конце февраля в статье Wall Street Journal возвестили о возможности инвестирования в парки мобильных домов и акции MHP, которые после обвала жилья выросли на 4100%.

Башни сотовой связи

Инвестиции в вышки сотовой связи были моей первой неудачной коммерческой инвестицией. Был конец 2000 года, и мне было скучно.Я нашел компанию, занимающуюся вышкой сотовой связи, и спросил их, где им нужно улучшить покрытие в моем регионе, и они рассказали мне о мертвой зоне в сельской местности, которую они хотели бы заполнить.

Я нашел в этом районе пять акров земли на продажу владельцем и быстро приобрел их примерно за 18 000 долларов. Через несколько месяцев у меня был условный контракт с компанией сотовой связи. Я уже думал о том, что мне делать с этим огромным ежемесячным чеком. А также, где я найду свою следующую сделку.

У них был год на должную осмотрительность, и 11 сентября произошло как раз в середине этого периода.Башенная компания закрыла свой офис, и я больше о них не слышал. Спустя годы я попытался перезапустить эту стратегию и после месяцев работы с местоположением снова отказался от нее. Это было не так просто, как казалось.

Но вышки сотовой связи по-прежнему являются отличным вложением средств. В обмен на четверть акра земли и сервитут для доступа инвесторы могут получать стабильный доход в течение десятилетий. Другой способ добиться этого — выкупить у кого-то существующий поток доходов за денежную выплату от вас.Или инвестировать с тем, кто это делает.

Очевидно, что этот сектор сильно вырос во время COVID-19, и я думаю, что так будет и дальше. Говоря о секторах, которые выросли во время COVID-19…

Дата-центры

Дата-центры резко выросли за последние несколько лет. Так же, как во время COVID-19 упадок розничной торговли ускоряется, спрос на центры обработки данных вырос. Zoom и другие платформы для онлайн-встреч ограничили существующую инфраструктуру. Новые технологии, такие как Интернет вещей, искусственный интеллект, беспроводная связь 5G, дополненная реальность и автономные автомобили, поднимут спрос на новые высоты.

Большинство инвесторов BP не задумывались об инвестировании в этот сектор. Кажется, что это на более высоком уровне, и в отличие от парков для самостоятельного хранения и мобильных домов, здесь нет семейных операторов, которые можно было бы выбрать. Вы, безусловно, можете пассивно инвестировать через инвестиционный фонд недвижимости.

Жилой дом для пожилых людей

Multifamily сильно перегрет. Несмотря на то, что фундаментальные показатели остаются сильными, многие синдикаторы стремятся задействовать определенные типы многоквартирных домов, чтобы получить более высокую доходность.Для некоторых жизнь пожилых людей подходит под этот счет.

Я не говорю конкретно об учреждениях квалифицированного сестринского ухода, хотя этот сектор может включать и это. Я говорю о сообществах независимой жизни, которые становятся все более популярными. Двое моих друзей-инвесторов занимались этим сектором и добились отличных результатов.

Сводка

Должна быть причина, по которой почти все в Forbes 400 (самые богатые из богатых) инвестируют в коммерческую недвижимость. Может быть, вам тоже пора это проверить!

Инвестируете ли вы в коммерческую недвижимость? Где?

Сообщите нам, какой сектор вы предпочитаете, в комментариях.