Перевести в нежилой фонд квартиру: Перевод квартиры в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

Содержание

Госдума изменила порядок перевода жилых помещений в нежилые — Российская газета

Нынешний порядок смены статуса помещения не учитывает права жильцов дома. Исправить этот пробел поручил президент РФ Владимир Путин.

"Часто мы наблюдаем такую картину: из-за перевода в нежилое жилого помещения страдают соседи, - пояснил член комитета по ЖКХ и жилищной политике Илья Осипов. - Это происходит без их согласия, тем самым уменьшается стоимость того имущества, которым владеет человек".

К тому же, это лишний шум. В бывших жилых помещениях появляются не только магазины, но и всевозможные увеселительные заведения, добавил Осипов.

Позиция профильного комитета - возможность перевода надо сохранить, но его порядок должен быть достаточно строгим. Как заверил депутат, та конструкция, которую предложило правительство, позволит учесть интересы жильцов дома.

Согласно изменениям в Жилищный кодекс, вывести помещение из жилого фонда можно будет при "согласии каждого собственника всех помещений, примыкающих" к помещениям, которые переводятся в нежилые. Согласие должно быть закреплено в письменной форме. Кроме того, смена статуса помещения обязана получить одобрение на общем собрании собственников. Если речь идет о многоквартирном доме с несколькими подъездами, то две трети участников собрания должны проживать именно в том подъезде, в котором расположено переводимое помещение. При этом большинство жителей этого подъезда должны поддержать это решение.

По итогам собрания составляется протокол, и для смены статуса помещения этот документ нужно будет предоставить уполномоченным органам власти.

Важно также, что поправки требуют обязательного наличия отдельного доступа в помещение после его перевода в нежилой фонд.

Прописывается и возможность проведения внеплановых проверок при поступлении жалоб на нарушения от жильцов.

Инициатива связана с резонансным законом, который вступит в силу с 1 октября 2019 года. Речь о запрете размещения хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. Однако документ, напомним, не запрещает хостелы, работающие в помещениях, которые были переведены в нежилой фонд и имеют отдельный вход.

ЖК РФ Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 22 ЖК РФ

- Собственник помещения в МКД хочет признать незаконным распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое

- Собственник хочет признать нежилой (в том числе садовый) дом жилым с целью регистрации в нем

- Собственник помещения хочет признать отказ в переводе жилого помещения в нежилое незаконным и обязать перевести помещение в нежилое

- Собственник помещения хочет признать отказ в переводе нежилого помещения в жилое незаконным и обязать перевести помещение в жилое

- Собственник хочет признать недействительным решение общего собрания собственников помещений (протокол общего собрания) по вопросу перевода жилого помещения в нежилое

См. все ситуации, связанные со ст. 22 ЖК РФ

 

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

(в ред. Федерального закона от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

(часть 3.2 введена Федеральным законом от 06.07.2016 N 374-ФЗ)4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Открыть полный текст документа

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В ЖК РФ появится отдельный кворум ОСС по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение. Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.

Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Перевод в нежилой фонд

Данная статья будет посвящена теме перевода квартиры в нежилой фонд. Мы расскажем вам, как проходит эта процедура, какие документы ее сопровождают в процессе согласования, а также о других нюансах мероприятия.

Для начала должны сказать, что есть определенные характеристики собственности, при отсутствии которых помещение не может быть определено в нежилой фонд.

Условия, соблюдение которых необходимо для перевода квартиры в нежилой фонд

  1. Квартира должна находиться на первом этаже. Это обязательное условие. В редких случаях выдается разрешение на переведение в нежилой фонд квартиры, распложенной на втором этаже, но тогда необходимо, чтобы этажом ниже были нежилые помещения.
  2. Квартира должна обладать возможностью устройства входа с улицы. Иногда позволяется создание входа из нежилой зоны дома.
  3. Очень важно, чтобы к началу согласования за квартирой не значилось ни одного жильца. То есть перед обращением в жилищную инспекцию все жильцы должны быть выписаны.

Особенности перевода квартиры в нежилой фонд

Поскольку перевод помещения в нежилой фонд - сложное и длительное мероприятие, чаще всего работу с бумагами доверяют специализированной организации, занимающейся согласованием. 

Представители таких организаций лучше разбираются в этапах и особенностях оформления и подачи документов. И если с их помощью возможно реализовать затею в срок чуть меньше года, то при самостоятельном переводе вы можете потратить год с лишним.

Подача заявлений и документов на перевод квартиры в нежилой фонд происходит в службе «одного окна» МФЦ (которая в будущем должна оформить разрешение). По результатам проверки всех документов городская межведомственная комиссия при Департаменте жилищной политики должна выдать решение о переводе квартиры в нежилой фонд.

Многофункциональный центр

С набором имеющихся документов необходимо обратиться в регистрационную палату и оформить там право собственности на помещение.

В данном пункте мы лишь уточнили некоторые детали. Теперь же расскажем вам о непосредственной подаче документов в службу «одного окна».

Какие бумаги нужны в ходе перевода квартиры в нежилой фонд

Сначала подается заявление, аргументирующее надобность в переводе площади в нежилой фонд. Затем заявление на перепланировку квартиры.

Форма заявления на перепланировку

В начале статьи мы упоминали, что обязательным условием является отсутствие прописанных в квартире жильцов. В целях подтверждения этого необходимо предоставить в службу «одного окна» выписку из домовой книги.

Далее собственник должен предоставить проект перепланировки помещения вместе с техническим заключением о безопасности проведения работ.

Затем необходимы: паспорт БТИ, пакет правоустанавливающих документов, выписка из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество (ЕГРП), разрешение управы района, Архитектурно-Планировочное управление должно дать разрешение на мероприятия по устройству отдельного входа.

Образец технического паспорта БТИ, фото: 

Иногда необходимо разрешение управляющей компании.

Далее от вас требуется заключение Государственного Пожарного Надзора, Санитарно-Эпидемиологической станции. Юридическим лицам необходимы копии уставных документов.

Перевод в нежилой фонд Служба Согласования

Все больше предпринимателей, собственников бизнеса, людей которые выгодно хотят вложить свои сбережения, приобретают квартиры на первых этажах жилых домов с целью их дальнейшего перевода в нежилой фонд. Это наиболее выгодное вложение денежных средств, так как стоимость коммерческой недвижимости значительно превышает стоимость жилой недвижимости. В большинстве случаев перевод помещения в нежилой фонд сопровождается устройством одного или нескольких дополнительных входных групп. 
Перевод квартиры в нежилой фонд имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при принятии решения о приобретении такого помещения в собственность.
Приобретая помещение, убедитесь, что:
- квартира расположена на первом этаже или находящиеся под ней помещения нежилые;
- возможность обеспечить доступ к будущему офису или магазину со стороны улицы без использования помещений, через которые осуществляется доступ в жилые квартиры;
- инженерные коммуникации под крыльцом отдельного входа (тепловые или электрические сети).
Перечислим основные необходимые требования для перевода в нежилой фонд:
- помещение не должно быть обременено правами третьих лиц;
- в помещении никто не должен быть прописан;
- помещение не находится под арестом или в залоге; 
- вы должны быть собственником квартиры;
- возможность оборудования отдельного входа с улицы;
- квартира должна располагаться на 1-м этаже или над нежилым помещением;
- учет расположения инженерных коммуникаций на месте будущего входа.
Порядок работ включает в себя:
- проверка на возможность перевода квартиры в нежилой фонд;
- разработка проектной документации;
- перевод квартиры, помещения, в нежилой фонд;
- ввод в эксплуатацию;
- получение свидетельства права собственности на нежилое помещение.
Сроки:
Благодаря длительному времени работы нашей компанией в области перевода помещений в нежилой фонд, сроки перевода сведены к минимуму: от 2-х до 4-х месяцев во всех районах г. Уфа.
Возможен комплекс услуг: поиск и подбор квартир на первых этажах жилых домов для последующего перевода в нежилой фонд, перевод в нежилой фонд, согласование перепланировки (переустройства) и отдельного входа (реконструктивных работ). А так же сопровождение строительно-монтажных работ и последующую сдачу в аренду либо выгодную продажу объекта недвижимости.

Перевести в нежилое
Перевод в нежилой фонд

Перевод в нежилое помещение в Воронеже: выгодные цены на перерегистрацию квартиры из жилого фонда

Нередко предприниматели, желающие открыть магазин в одной из квартир многоэтажного дома, приобретают собственность на первом этаже. Однако вести коммерческую деятельность, используя жилую площадь – незаконно. Такое нарушение чревато наложением крупных штрафов. Перевод квартиры в нежилое помещение поможет решить проблему, но это юридически сложный процесс, проведение которого лучше доверить опытным специалистам. Агентство «Цитадель» предлагает выгодные условия. Если Вам нужно переоформить купленное для бизнеса жилье в другой статус, Вы не пожалеете, обратившись к нам.

Как осуществляется 

Процедура перерегистрации назначения может затянуться, в процессе владелец сталкивается с рядом трудностей:

  1. Не любой бизнес можно вести, используя объект собственности на первом этаже либо в цоколе: например, с 1 января 2016 года запрещается открывать продовольственные магазины, кафе, бары, ряд других заведений, поскольку деятельность таких фирм зачастую мешает жильцам и нарушает их спокойствие.
  2. Не всякую жилплощадь можно перевести в нежилой фонд. Ограничения касаются собственности, находящейся под арестом, в залоге, купленных в кредит: обременение делает невозможным подобные манипуляции с юридическим статусом недвижимости. Эта проблема является одной из наиболее распространенных причин отказа в изменении назначения помещения.
  3. Для процедуры необходимо заручиться письменным согласием хотя бы 70% жителей дома, что они не возражают против открытия конкретного бизнеса. Для этого проводят очные собрания и заочные опросы, чтобы получить подписи в протоколе и приложить документ к списку бумаг на перевод. В рамках согласования требуется и проверка легитимности заявления, которую проводят депутаты муниципального уровня.

Прежде чем приступать к изменению назначения жилой квартиры, требуется не только оценить имеющиеся перспективы будущего бизнеса, но и убедиться в исполнении ряда требований, без которых надзорные органы не выдадут разрешения на переквалификацию. Основные условия:

  • Заявитель должен обладать правом собственности на рассматриваемое жилье.
  • В помещении имеются коммуникации либо нет препятствий для подключения инженерных систем.
  • В жилище ведет отдельный вход либо есть возможность его обустройства.
  • На указанной площади не прописаны третьи лица.
  • Здание не признано аварийным.

А также требуется собрать ряд бумаг для успешного перевода статуса. К ним относится:

  • паспорт БТИ;
  • документ, подтверждающий факт нахождения в собственности;
  • выписку из домовой книги;
  • заключения Роспотребнадзора, ДЕЗ, МЧС;
  • проект планировки и ряд других бумаг.

Перечень довольно большой, поэтому собирать документы самостоятельно Вы можете очень долго. Для бизнеса подобный простой скажется негативно, и чтобы не тратить драгоценное время, не простаивать очереди в государственных структурах – лучше поручить работу профессионалам. Специалисты агентства избавят вас от лишних хлопот, взяв на себя все этапы, от сбора бумаг до получения свидетельства об изменении назначения недвижимости.

Преимущества обращения в нашу компанию

Агентство «Цитадель» уже несколько лет успешно работает на рынке Воронежа. Клиенты высоко оценивают достоинства обращения к нам:

  1. Экономия времени. Вам не придется тратить выходной день, выделять часы в плотном рабочем графике, чтобы получить требуемые документы и зарегистрировать заявку. Кроме того, самостоятельный перевод в нежилое помещение зачастую длится дольше, поскольку заявители допускают ошибки, забывают взять ту или иную справку, в связи с чем весь процесс приходится начинать заново.
  2. Отсутствие рисков. Наши сотрудники компетентны в вопросах изменения правового статуса недвижимости, у них есть богатый опыт решения подобных задач разной степени сложности.
  3. Прозрачная схема сотрудничества. Мы проверяем объект на соответствие требованиям, после чего называем стоимость работы и проводим процедуру переквалификации. Не нужно платить дополнительных комиссий, скрытые наценки отсутствуют. Процесс присвоения нового статуса недвижимости проходит с полным соблюдением законодательных норм, поэтому у Вас не возникнут проблемы в дальнейшем.
  4. Гарантии качества. На любом этапе Вы можете ознакомиться с ходом дела, уточнить, как продвигается процесс, получить подробную информацию и проконсультироваться.
  5. Невысокая стоимость. Наши услуги доступны большинству клиентов, поскольку мы придерживаемся разумной ценовой политики.
  6. Оперативное разрешение любых проблем. Сотрудники обрабатывают заявки максимально быстро, дают устные и письменные консультации, всегда находятся на связи.

Наш опыт весьма обширен, и большинство клиентов приходит в агентство по рекомендациям знакомых и коллег. Можете быть уверены, что поручаете работу настоящим профессионалам своего дела.

Перевод квартиры в нежилое помещение в «Цитадель»  

Цена зависит от ряда факторов:

  1. Характеристики объекта, его расположение.
  2. Правовой статус, наличие обременений.
  3. Срочность проведения работы.

Примерные расценки можно узнать, позвонив по указанным номерам, а точную стоимость сообщит сотрудник после ознакомления с конкретной ситуацией. Чтобы заказать услугу, оставьте заявку на сайте или посетите офис компании. Получите удаленно предварительную бесплатную консультацию, задайте интересующие вопросы. Если Вы хотите, чтобы переквалификация квартиры в бизнес-помещение заняла минимум времени и не вызвала затруднений, обращайтесь к нам. Ваша проблема будет решена эффективно и в кратчайшие сроки.

Или
звоните нам

+7 (473) 200-44-00

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

— Насколько сегодня сложно перевести квартиру в жилом доме из жилой в коммерческую недвижимость и что делать, если эта квартира сейчас в ипотечном займе? Жить там не собираюсь, а сдавать смысла нет, за нее квартиранты будут платить копейки.

StockRocket/Fotolia

Отвечает генеральный директор консалтинговой группы «Апхилл» Алексей Сёмин:

Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности. Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения. В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.

Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки. Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид. Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы. Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.


Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?


Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.

Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:

С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей. В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи. Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.

Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры. Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура. Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.

В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.


Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?


Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой. Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение». В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением. Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан. Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде. А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается. Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита. Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы. Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки). Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Налог на передачу недвижимости (RPTT)

Пожалуйста, обратите внимание на новые расширенные требования к отчетности для определенных операций по передаче жилищных документов, происходящих 13 сентября 2019 года или после этой даты, в соответствии с разделом 2 главы 297 Закона штата Нью-Йорк от 2019 года.

Расширенная документация для передачи определенных жилищных документов

Начиная с 13 сентября 2019 г., когда компания с ограниченной ответственностью является лицом, предоставившим право или получившим право на передачу права собственности на здание, содержащее жилые единицы на одну или четыре семьи, к форме NYC-RPT должен быть приложен расширенный список участников.Этот новый расширенный список участников должен быть предоставлен в качестве альтернативы идентифицирующей информации, запрошенной в инструкциях к форме NYC-RPT.

Расширенный список участников должен включать имена и служебные адреса всех участников, менеджеров и других уполномоченных лиц LLC. Если какой-либо участник LLC сам является LLC или другим бизнес-субъектом, имена и служебные адреса акционеров, директоров, должностных лиц, членов, менеджеров и / или партнеров этого LLC или другого бизнес-объекта также должны быть предоставлены до тех пор, пока конечное владение не будет физических лиц раскрывается.Термин «физическое лицо» означает человека, который является бенефициарным владельцем недвижимости. Физическое лицо не может быть корпорацией или товариществом, физическим лицом или людьми, ведущими бизнес под именем, имуществом или доверительным фондом.

Все прочие переводы ООО


Индивидуальные ООО

Праводатель или получатель гранта, который является LLC с одним участником, должен будет указать названия и идентификационные номера как LLC, так и отдельного участника на первой странице формы NYC-RPT.Если имя или идентификационный номер не предоставлены, приложите аффидевит, подтверждающий причины отсутствия информации.

ООО с несколькими участниками

Праводатель или грантополучатель, который является ООО с несколькими участниками, должен будет указать имя и идентификационные номера (либо социального обеспечения, либо EIN) каждого участника в прилагаемом документе, если номер социального страхования или EIN не предоставлен для каждого лица, предоставляющего право, и получатель гранта или для всех участников LLC, которая является либо грантополучателем, либо грантополучателем, приложить письменное показание, подтверждающее причины отсутствия информации.

Как облагать налогом роскошное жилье для финансирования социального жилья

В прошлом году я побывал во многих крупных городах США за пределами моего родного города Бостон, штат Массачусетс. жилья и выселить давних жителей.

Но есть еще одна разрушительная сила - своего рода глобально усиленная джентрификация в результате того, что миллиарды долларов мирового богатства перетекают в жилую недвижимость. В этих городах, как сорняк, поднимаются новые жилые роскошные башни.

В прошлом месяце я написал статью в Sunday Boston Globe , которая вызвала несколько отличных разговоров. В произведении под названием «Время платить налог на Swanktuaries» описывается One Dalton Place - строящееся здание, которое я вижу во время своей повседневной прогулки. Статья привела к интервью Radio Boston WBUR и недавнему разговору с Крисом Ловеттом в Boston Neighborhood Network.

Посмотрите рекламный видеоролик об One Dalton Place и об их стремлении предоставить международной клиентуре «среду с широким спектром услуг».

Как я пишу в Globe :

«Нижние 24 этажа One Dalton будут отелем Four Seasons на 215 номеров. С 25 этажа будет построено 160 роскошных кондоминиумов со средней стоимостью единицы в 6 миллионов долларов. Пентхаус поступит в продажу за рекордные в Бостоне 40 миллионов долларов.

«Будущие жители Уан-Далтон, как пишет Boston Magazine, тоже будут наслаждаться множеством ультрасовременных удобств в зданиях. Помещение для моделирования игры в гольф может пригодиться в дождливые дни, не говоря уже о частном театре, салоне красоты, оздоровительном клубе и спа.»

« One Dalton - это только последний «роскошный дом», построенный за последнее десятилетие. Он присоединяется к Millennium Place и Millennium Tower, двум резиденциям Ritz Carlton на Эйвери-стрит и Twenty-Two Liberty Place, вместе добавляя более 1100 единиц жилья на 1 процент в мире. Эти здания предлагают беспрецедентную роскошь, и мы поступим разумно, чтобы облагать их налогом как таковые, с помощью высококлассного налога на передачу недвижимости, который можно было бы использовать, чтобы помочь Бостону справиться с экономическим неравенством, которое сделало возможным их строительство.”

Они являются частью глобальной инфраструктуры скрытого богатства, механизма, скрывающего богатство и маскирующего собственность, чтобы избежать налогообложения, законности и надзора.

Большой процент этих жилых единиц будет пустовать или редко быть занятым. В Millennium Tower, например, только 25 процентов квартир претендуют на освобождение от налога на жилую недвижимость Бостона, объявляя недвижимость своим основным местом жительства.

Взгляд на отчет Boston Assessor по Millennium Tower обнаруживает большое количество глобальных фамилий и подставных корпораций, скрывающих реальных владельцев - возможно, отсутствующих инвесторов с Уолл-стрит, России или Китая.Компания, владеющая недвижимостью, может быть зарегистрирована на Бермудских островах, контролироваться трастом, зарегистрированным в Панаме, и финансироваться с банковского счета Каймановых островов.

Но основные средства теперь находятся в центре вашего города или в жилом районе.

Подобные проекты не только увеличивают стоимость земли и жилья, вызывая перемещение менее обеспеченных жителей. Они также потребляют огромное количество топлива.

Я также пишу, что мы должны облагать налогом переводы элитной недвижимости, пустующие дома и квартиры и направлять средства на постоянное доступное жилье.

В 2016 году избиратели Сан-Франциско утвердили налог на передачу недвижимости высокого класса на жилую и коммерческую недвижимость, проданную на сумму более 5 миллионов долларов. Ожидается, что он будет приносить 44 миллиона долларов в год, которые пойдут на бесплатное обучение жителей города в местных колледжах.

Мэр Нью-Йорка Билл ДеБлазио предложил ввести «налог на поместье» на недвижимость стоимостью более 2,5 миллионов долларов.

Мы должны действовать в тандеме с другими прибрежными прибрежными городами, чтобы принять аналогичный закон, формируя договоры для защиты наших сообществ от хищного мирового капитала.

Мы должны взять пример с Ванкувера, который повысил налоги на незанятое имущество, и с Британской Колумбии, которая только что ввела налог с отсутствующих владельцев в ответ на обращение китайских инвесторов-нерезидентов, обращающихся с недвижимостью в районе Ванкувера. как офшорные копилки.

Бостону следует собрать эти налоги и направить их в наш фонд связей с целью увеличения фонда постоянно доступного жилья - в форме государственного жилья, некоммерческого арендного жилья, кооперативов с ограниченным участием в акционерном капитале и домовладения на уровне сообщества. земельные трасты.

Бостон для всех, кто здесь живет, включая новых соседей со всего мира. Но приоритетом городской политики должна быть защита небогатого большинства. Мы должны захватить часть этого мирового богатства и направить его на защиту любимого города.

Дополнительная литература:

Что нужно знать о покупке квартиры в Нью-Йорке у спонсора / застройщика

Недавно построенный кондоминиум или преобразование здания из арендуемого жилого дома в кооперативную собственность или Кондоминиум управляется организацией, называемой спонсором (также известной как разработчик).Спонсоры обычно соблюдают очень строгие правила Генеральной прокуратуры штата Нью-Йорк при продаже квартир. Соответственно, все спонсорские продажи предлагаются через довольно сложную и длинную книгу, которая называется планом предложения или проспектом. Очень важно, чтобы адвокат внимательно изучил план и сообщил покупателю о проблемах и рисках при покупке квартиры спонсора.

Большая часть нового строительства будет представлять собой здание кондоминиума, а не кооперативную квартиру.Иногда здание представляет собой существующее арендуемое здание, которое переоборудовано в кондоминиум, но в большинстве случаев здание будет построено заново.

Одним из основных преимуществ покупки спонсорской квартиры является то, что обычно не требуется одобрение совета директоров или процесс подачи заявки. Это, конечно, очень привлекательно для инвесторов и иностранцев или тех, кто не хочет раскрывать свою финансовую информацию. Кроме того, как правило, спонсорская квартира будет недавно построена или отремонтирована с новой бытовой техникой и сантехникой.Однако хорошие вещи имеют некоторые недостатки и риски: затраты на закрытие могут быть значительно выше, чем покупка квартиры в кондоминиуме у третьей стороны, а также многие другие проблемы закрытия, которые изложены ниже.

1. РАСХОДЫ НА ЗАКРЫТИЕ

В отличие от транзакции, когда покупатель покупает квартиру у стороннего продавца, при покупке квартиры у спонсора конечные издержки покупателя могут быть намного выше.

  1. Налоги на трансферт - В большинстве планов предложения Генеральный прокурор штата Нью-Йорк позволяет спонсору передавать покупателю налоги на трансферт города Нью-Йорка и штата Нью-Йорк при покупке квартиры.Обычно эти налоги оплачивает Продавец. Уплата такого налога может быть предметом переговоров в зависимости от рынка. Всякий раз, когда покупатель платит налог на передачу имущества, город и штат занимают позицию, согласно которой цена покупки должна быть увеличена или «увеличена» на сумму налога на передачу собственности. Соответственно, налоги на передачу возвращаются к покупной цене, а затем налоги рассчитываются заново. Покупатель также должен будет снова уплатить эти налоги при продаже Квартиры. Налог на перевод в Нью-Йорке в настоящее время составляет 1.0% от покупной цены, если цена продажи составляет 500 000 долларов США и ниже, и 1,425% от покупной цены, если цена продажи превышает 500 000 долларов США. Налог штата Нью-Йорк в настоящее время составляет 0,40% от продажной цены. Кроме того, если цена покупки превышает 1 миллион долларов, покупатель должен будет уплатить «налог на особняк» штата Нью-Йорк, который в настоящее время составляет 1% от покупной цены на момент закрытия. Если «собранная» покупная цена превышает 1 миллион долларов, покупатель будет платить налог на особняк, даже если первоначальная цена покупки была меньше 1 миллиона долларов.Например, если цена продажи составляет 990 000 долларов США, а покупатель платит налог на передачу имущества (18 067,50 долларов США), при сумме выручки до 1 008 067,50 долларов США взимается налог на особняк. Кроме того, если покупатель покупает две или более единицы одновременно, налог на передачу собственности в г. Нью-Йорке увеличивается до 2,625%. Обратите внимание, что в графствах Нассау, Саффолк и Вестчестер нет городского налога на передачу.
  2. Резервные фонды и фонды оборотных средств - Большинство планов предложения требуют от покупателя внести один или два месяца общих расходов (или обслуживания) в фонд оборотных средств для новых строящихся зданий.Фонд оборотных средств создается для расчета будущих ремонтов. Это не та комиссия, которая может быть возмещена при продаже недвижимости. Большинство планов предложения нового строительства не требуют от спонсора создания резервного фонда. Однако, если недвижимость представляет собой переоборудование существующего здания, большинство спонсоров создадут резервный фонд отдельно от фонда оборотных средств. Для покупателя важно определить, решил ли спонсор предоставить резервный фонд, который будет использоваться для капитального ремонта или ремонта здания.Большинство кредиторов потребуют, чтобы недавно построенные здания имели как минимум 10% годовых общих расходов в резервном фонде, прежде чем они предоставят ссуду покупателю квартиры в доме.
  3. Юридический сбор спонсора - Спонсор обычно требует, чтобы покупатель оплатил юридический сбор спонсора. Этот сбор может составлять от 750 до 3000 долларов США.
  4. Квартира суперинтенданта - Многие планы нового строительства требуют от покупателя оплаты пропорциональной части квартиры суперинтенданта.Это может быть очень дорогим дополнением к затратам на закрытие. Эти расходы, как правило, не возмещаются при продаже квартиры.
  5. Другие сборы - В плане предложения могут быть другие скрытые расходы и сборы (например, сборы для возмещения спонсору его расходов для обеспечения налоговой скидки или первого года страхования кондоминиума). Поверенный покупателя должен внимательно прочитать раздел плана предложения, озаглавленный «ЗАКРЫТИЕ РАСХОДОВ и КОРРЕКТИРОВКИ».

2.ДАТА ЗАКРЫТИЯ И НАКАЗАНИЯ

- Большинство планов предложения предусматривают, что дата закрытия будет установлена ​​после 30-дневного письменного уведомления спонсора покупателю. Если покупатель не закрывается в последний день, на него может быть наложен серьезный штраф, если не оговорен льготный период. Штраф может варьироваться от суммы, равной 0,03% до 0,05% от покупной цены за каждый день, начиная с исходной запланированной даты закрытия, а также всех корректировок с исходной запланированной даты закрытия за каждый день, когда дата закрытия откладывается покупателем. .Поскольку трудно определить фактическую дату закрытия нового строительства, большинство спонсоров, если потребуется, предоставят покупателю отсрочку в 1 или 2 недели в случае, если он или она не будут доступны в запланированную дату закрытия. Обратите внимание: закрытие не может произойти до тех пор, пока спонсор не получит временное свидетельство о проживании (TCO), а если это кондоминиум, декларация кондоминиума не будет подана в соответствующий муниципальный орган. Закупка ТШО и подача декларации находятся вне контроля спонсора, и могут возникнуть задержки с получением этих документов из города.

3. ОБЩИЕ ПЛАТЫ / НАЛОГИ НА ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И НЕДВИЖИМОСТЬ

- Каждый покупатель должен понимать, какими будут прогнозируемые ежемесячные общие расходы / плата за обслуживание квартиры, а также прогнозируемые налоги на недвижимость в соответствии с планом. Покупатель должен определить, будут ли какие-либо налоговые скидки на квартиру, и когда они постепенно прекратят свое действие и истекут. Это может иметь серьезные финансовые последствия для покупателя в будущем. Если налоги будут полностью снижены к моменту закрытия, то налоги могут быть почти нулевыми.Но со временем налоги могут резко возрасти (обратите внимание, что налоговые скидки 421-a обычно действуют в течение 10-15 лет). Это может не быть проблемой во время закрытия, но это важно понимать, когда вы подписываете контракт на покупку квартиры спонсора, поскольку это может повлиять на продажу позже, когда налоги будут намного выше.

Кроме того, иногда налоги на недвижимость, указанные в плане размещения, не учитывают, какими могут быть налоги, когда здание полностью построено и переоценено.Например, налоги за год эксплуатации могут быть указаны в плане как 5000 долларов в год, но могут увеличиться до 10000 долларов в год после того, как здание будет полностью построено и полностью начислено городом.

4. ПРОЧИЕ ВОПРОСЫ
  1. Продажа и субаренда Большинство планов предложения кондоминиумов предусматривают, что владельцы квартир могут продавать или сдавать в субаренду свою квартиру без права ограничения при условии преимущественного права кондоминиума. Некоторые тарифные планы могут ограничивать период времени для сдачи квартиры в аренду или субаренду.Важно ознакомиться с подзаконными актами о продаже и аренде квартир.
  2. Ремонт - Покупатель должен знать состояние здания при покупке в соответствии с планом предложения. В некоторые планы входит отчет инженера. Если недвижимость строится недавно, план предложения обычно включает отчет архитектора, в котором подробно описываются планы и спецификации для оборудования и постройки квартиры. Если здание будет новым, никакого ремонта не потребуется. Однако, если здание переоборудовано из арендуемого в кооператив или кондоминиум, рекомендуется просмотреть отчет инженера в плане предложения и определить, сколько спонсор готов внести свой вклад в ремонт или улучшение здания.Каждому покупателю обычно дается право осмотреть собственность перед закрытием и подписать «предварительный список», в котором перечислены работы, которые спонсор не исправил. Кроме того, как только спонсор получит временное свидетельство о заселении, спонсор может потребовать, чтобы вы закрылись, даже если все мелкие работы в квартире не были завершены. План предложения, как правило, требует от покупателя закрытия, если к моменту закрытия не были исправлены незначительные элементы предварительного списка. Спонсор не соглашается держать деньги на депонировании до ремонта, но соглашается подписать «соглашение о выживании», подтверждающее, что спонсор внесет исправления в предметы после закрытия.
  3. Непроданные квартиры - Необходимо определить, сколько квартир в здании по контракту или закрыто. Как правило, кредиторы не предоставляют финансирование покупателям, если в здании имеется более 50% непроданных квартир (на момент публикации многие кредиторы требуют, чтобы 70% квартир было продано, прежде чем они предоставят ссуду).
  4. Контроль спонсора - Спонсор обычно сохраняет контроль над советом директоров до тех пор, пока не пройдет определенное количество лет или после закрытия определенного процента подразделений.В то время как спонсор контролирует кондоминиум, он будет контролировать техническое обслуживание, удобства и услуги, которые будут предоставляться владельцам квартир, и будет определять общие сборы, которые будут оплачиваться владельцами квартир.
  5. Бюджет - Прогнозируемый бюджет на первый год эксплуатации в плане должен быть пересмотрен, чтобы увидеть, будет ли здание получать достаточный доход для оплаты своих расходов.
  6. Изменения - Все структурные изменения в квартире могут быть сделаны только с предварительного письменного согласия совета управляющих кондоминиума.Если спонсор еще не получил окончательный сертификат о заселении на момент закрытия, то покупатель не сможет завершить перестройку или ремонт в квартире до тех пор, пока не будет получен окончательный сертификат о заселении (который может быть до двух). лет после первого закрытия).
  7. Суперинтендант - Многие планы предложения предусматривают присутствие суперинтенданта на месте. Однако важно это подтвердить. Кроме того, если супервизор действительно живет в здании, в большинстве планов предусматривается, что кондоминиум выкупит квартиру у спонсора и выплатит спонсору компенсацию в течение определенного периода времени в соответствии с условиями ссуды.Покупатель должен убедиться, что платежи по кредиту, налоги на недвижимость, обслуживание и общие сборы, где это применимо, включены в бюджет здания. В случае, если кондоминиум не приобретает или не владеет квартирой суперинтенданта, спонсор может сдать квартиру кондоминиуму. В этом случае важно знать, как долго длится аренда и каковы ее условия. Покупатель должен знать, что произойдет, когда договор аренды закончится, и где будет жить супервайзер.
  8. Build-Out - Большинство планов предложения предусматривают, что общие части могут быть не завершены, а услуги могут быть недоступны в течение одного года после первого закрытия.
  9. Опыт спонсора - Покупатель должен определить, создавали ли спонсор или его руководители какие-либо другие кондоминиумы. Если спонсор не имеет предыдущего опыта, это может оказать неблагоприятное влияние на первоначальную эксплуатацию здания.
  10. Финансирование - Большинство планов размещения предусматривают, что договор купли-продажи не зависит от обеспечения финансирования покупателем. Соответственно, если покупатель не получает ссуду, он или она должны найти альтернативное финансирование, иначе покупатель может не получить возмещение первоначального взноса.
  11. Реклама - Большинство планов предложения предусматривают, что покупатели не могут рекламировать продажу квартиры до закрытия, а иногда и в течение года после закрытия.
  12. Коммерческое помещение - Очень важно попытаться определить, кто будет занимать коммерческое пространство, если таковое имеется. Коммерческое помещение обычно остается у спонсора, и он может иметь право сдать его в аренду бара или ресторану, где может быть шумно.
  13. Депозиты - Большинство планов предложения предусматривают, что покупатель должен будет внести первоначальный взнос от десяти до пятнадцати процентов от покупной цены при подписании контракта.Однако многие планы предложения предусматривают, что покупатель также должен внести дополнительный первоначальный взнос (обычно от 10 до 15%) в течение определенных периодов времени. Если покупатель не произведет второй взнос вовремя, это может привести к невыплате первоначального взноса.
  14. Окна линии участка - Окна линии участка - это окна, расположенные непосредственно на краю границы владения здания. Окна линий участков могут быть головной болью, потому что они могут обесценить собственность и должны придерживаться строгих правил.Когда стена здания находится на одном уровне с линией собственности, окна на этой стене, скорее всего, будут считаться окнами линии земельного участка Департаментом строительства. Если прилегающая собственность когда-либо вырастает до высоты окна, окно должно быть постоянно заколочено, обычно за счет владельца.
  15. Иностранные инвесторы - Перед покупкой квартиры иностранный покупатель должен учесть и понять определенные факторы.

Есть два налога, которые должен будет уплатить иностранный продавец, если он не является гражданином США или резидентом штата Нью-Йорк.Хотя это не будет проблемой при покупке недвижимости, это будет иметь финансовые последствия, когда недвижимость будет продана. Когда квартира будет продана, продавец-иностранец будет облагаться федеральным налогом у источника и налогом на ориентировочную прибыль штата Нью-Йорк.

В 1984 году Налоговая служба приняла Закон о передаче недвижимого имущества иностранным инвесторам (FIRPTA). Цель FIRPTA - заставить иностранцев-нерезидентов подавать налоговые декларации в США и платить соответствующий налог с доходов из источников в США.Обеспокоенность IRS заключалась в том, что иностранец будет продавать недвижимость в США, получать прибыль и не подавать налоговую декларацию в США и не платить любые связанные с этим налоги. FIRPTA предотвращает это, требуя удержания 10% от продажной цены, независимо от суммы прибыли от сделки. FIRPTA применяется как к физическим лицам, так и к юридическим лицам, таким как иностранные корпорации и партнерства. Он применяется к передаче всех прав на недвижимость в США, включая продажу кооперативных квартир.Требуемый платеж в размере десяти процентов - это залог по любому налоговому обязательству владельца недвижимости. Депозит не теряется; это просто залог причитающегося налога, и после того, как Налоговая служба определит размер причитающейся суммы, излишки денежных средств возвращаются продавцу. Однако освобождение от полного удерживаемого налога (десять процентов от продажной цены) возможно, если будет доказано, что действительный налог продавца меньше удерживаемой суммы.

Аналогичным образом, если Продавец не является резидентом штата Нью-Йорк, продавец должен заплатить штату Нью-Йорк по окончании расчетного налога на прирост капитала штата Нью-Йорк, основанный на прибыли, полученной от продажи собственности.Примерный налог на прибыль на момент написания этой статьи составлял 9%.

Заключение. Хотя есть много привлекательных аспектов покупки недвижимости у спонсора / застройщика, покупатель должен учитывать все соображения при покупке недавно построенной квартиры.

* ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ. Ничто в данном документе не предлагается в качестве юридической консультации. Вся информация в этой статье носит исключительно информационный характер. Пожалуйста, проконсультируйтесь с адвокатом, прежде чем предпринимать какие-либо юридические действия.

Избегайте налога на прирост капитала при продаже инвестиционной собственности

Имея подорожавшие акции, вы можете продавать свои акции в течение нескольких лет, чтобы распределить прирост капитала. К сожалению, инвестиционная недвижимость не может похвастаться такой роскошью; вся сумма прибыли должна быть востребована в счет ваших налогов в год продажи собственности, если не будут предприняты определенные шаги для минимизации этого риска. Если инвестор использует раздел 1031 Кодекса IRS для признания обмена «аналогичного типа» при продаже инвестиционной собственности, прирост капитала можно отложить, купив аналогичную инвестиционную недвижимость.

Правда ли, что вы можете продать свой дом и не платить налог на прирост капитала?

Управление датой продажи

Вы можете уменьшить это налоговое бремя, контролируя год, в котором право собственности и владение переходит из ваших рук, и, следовательно, год, в котором вы сообщаете о приросте капитала по сделке. Другими словами, вы можете установить передачу права собственности на год, в котором вы ожидаете меньшего налогового бремени.

Согласно налоговой службе (IRS), «некоторая или вся чистая прибыль от прироста капитала может облагаться налогом по ставке 0%, если ваш налогооблагаемый доход составляет менее 80 000 долларов США."Следовательно, если у вас нет активного дохода и минимального пассивного дохода, включая прибыль от продажи вашей инвестиционной собственности, вы можете избежать уплаты налогов на свой минимальный прирост капитала. Однако, если ваш доход стабильный и уплата налога на прибыль выглядит неизбежно, вы можете рассмотреть возможность использования обмена IRC Раздел 1031.

Секция 1031 Обмен

Обмен Раздел 1031 Кодекса IRS позволяет инвестору обменивать недвижимость, предназначенную для инвестиций, на другую инвестиционную недвижимость и не нести немедленных налоговых обязательств.Согласно Разделу 1031, если вы обмениваете бизнес или инвестиционную недвижимость исключительно на бизнес или инвестиционную недвижимость аналогичного типа, прибыль или убыток не признаются до тех пор, пока вновь приобретенная недвижимость не будет продана.

Начиная с 2018 года, Закон о сокращении налогов и занятости ограничил обмен аналогичных товаров недвижимостью. Раздел 1031. Обмен личной собственности, такой как произведения искусства, больше не разрешен.

Правила и положения

Раздел 1031 Кодекса IRS не позволит избежать уплаты налогов на прирост капитала во всех случаях.Например, обмен недвижимости в США на недвижимость в другой стране не соответствует статусу обмена с отсроченным налогом. Кроме того, сделки, связанные с недвижимостью, используемой для личных целей - например, обмен личного места жительства на арендуемую, - не будут иметь отсроченного налогообложения. Наконец, если обмен осуществляется между связанными сторонами и любая из сторон впоследствии реализует обмениваемое имущество в течение двухлетнего периода, обмениваемое имущество будет облагаться налогом.

Для целей налоговой отчетности база старого имущества переносится на новое имущество.Это важно понимать, потому что причитающиеся налоги не прощаются, они просто откладываются до продажи новой собственности. Чтобы зарегистрировать обмен по Разделу 1031 с Налоговой службой, важно подать форму 8824 с налоговой декларацией за год аналогичного обмена, а также за каждый из двух лет после обмена.

Раздел 1031 и убытки

Обмен с отложенным налогом также возможен, если вы продаете свою инвестиционную недвижимость в убыток.Во-первых, вы должны определить, является ли убыток «налоговым убытком» или просто личным убытком. Для того чтобы считаться налоговым убытком, ваша скорректированная база в собственности должна быть больше, чем цена продажи собственности. Ваша скорректированная база учитывает любые предыдущие амортизационные отчисления, которые вы сделали (или были разрешены, но не принимали).

Например, предположим, что вы купили арендуемую недвижимость за 400 000 долларов. За последние десять лет вы понесли амортизацию здания на сумму 100 000 долларов.Ваша текущая скорректированная база составляет 300 000 долларов. Если вы продаете арендуемую недвижимость за 350 000 долларов, это может показаться убытком, но на самом деле это прибыль в 50 000 долларов для налоговых целей. Прибыль считается неперехваченной прибылью по разделу 1250 и облагается налогом по ставке 25%. Однако вы можете приобрести подобную недвижимость, чтобы сразу не платить налоги с вашего дохода в размере 50 000 долларов.

В качестве альтернативы предположим, что вы продаете тот же дом за 250 000 долларов. Это налоговый убыток в размере 50 000 долларов в дополнение к личному ущербу.Есть ли еще выгода от подобного обмена? Возможно. Если вы приобретете аналогичную недвижимость за 250 000 долларов, ваша база для этой второй собственности сразу же составит 300 000 долларов (ваша скорректированная база для первой собственности). Это принесет вам пользу, когда придет время продавать вторую собственность, потому что база, с которой вы берете амортизационные отчисления, выше.

Обмен с полной отсрочкой по налогам

Чтобы произошла отложенная по налогу сделка по обмену согласно Разделу 1031, должны быть выполнены определенные условия:

  • Имущество должно относиться к типу «подобного рода»: Имущество считается подобным, если они имеют одинаковый характер или характер, даже если они различаются по классу или качеству.
  • Имущество должно иметь отношение к бизнесу или инвестициям: Обменное имущество должно использоваться для производительного бизнеса или инвестиционного использования и продаваться для того же использования. Например, обмениваемое имущество не должно в первую очередь предназначаться для перепродажи.
  • Новое имущество должно быть идентифицировано в течение 45 дней: Новое имущество, которое должно быть получено в обмен на существующее имущество, должно быть идентифицировано в письменной форме продавцу в течение 45 дней с момента первой передачи.
  • Передача должна произойти в течение 180-дневного окна: Подобное имущество должно быть получено к одной из этих двух дат (в зависимости от того, что наступит раньше): в течение 180-дневного периода после передачи собственности или по налогу. срок возврата (включая продление) за год, в котором недвижимость передается.

Обмен с частичным отсроченным налогом

Чтобы полностью отсрочить налоги, обмен должен быть исключительно обменом аналогичной собственности. В идеальном мире поиск собственности с такой же торговой стоимостью идеально подходит для обмена по Разделу 1031. Однако трудно найти равный обмен, и во многих случаях одна сторона в конечном итоге вносит дополнительные деньги, чтобы сделать сделку справедливой. Это дополнительное имущество или полученные денежные средства известны как «выгода», и эта прибыль облагается налогом в размере полученной выгоды.

Когда есть ипотечные кредиты на оба объекта недвижимости, ипотечные кредиты не учитываются. Сторона, отказывающаяся от более крупной ипотеки и получающая меньшую ипотеку, рассматривает излишек как выгоду.

Итог

Увеличение числа продаж недвижимости позволило многим людям получить от федерального правительства благоприятный налоговый режим. В результате была потеряна огромная сумма налоговых поступлений. На данный момент остается раздел 1031 обмена на недвижимость. (Как обсуждалось выше, начиная с 2018 года, они были исключены для других видов собственности, таких как предметы коллекционирования, самолеты, права франшизы и тяжелое оборудование.) Как всегда, обсудите свои планы с налоговым специалистом, если у вас есть арендуемая недвижимость, которую вы планируете продать, чтобы узнать, какие правила применимы к вашей ситуации.

Все, что вам нужно знать о передаче собственности детям NRI

Покупка недвижимости обычно требует месяцев планирования. Иногда вы также можете приобрести недвижимость в качестве непредвиденной прибыли в результате наследства. Передача права собственности на унаследованное имущество не очень сложна, если вы являетесь обычным гражданином Индии. Однако, когда речь идет об индейцах, поселившихся за границей, действуют другие правила.

Во-первых, любая передача собственности индейцам-нерезидентам (NRIs) и лицам индийского происхождения (PIOs) должна соответствовать Закону об управлении иностранной валютой (FEMA). Лицо, завещающее имущество, должно было также приобрести его в соответствии с правилами FEMA или любым другим валютным законодательством, действующим на момент приобретения собственности. Если наследство переходит в пользу иностранного гражданина, для передачи требуется разрешение RBI.

Наследование по завещанию

Любой может передать собственность в Индии по завещанию.Однако разрешение RBI является обязательным для исполнения этого завещания, если бенефициаром является NRI или PIO. Рекомендуется написать недвусмысленное и юридически действительное завещание, поскольку это облегчает процесс для наследников. Если владелец собственности умирает без завещания (без завещания), законному наследнику NRI придется побегать, чтобы получить свидетельство о правопреемстве в суде. Юридические процедуры будут нелегкими для человека, проживающего за границей.

Житель Индии также может подарить недвижимость NRI. Правила гласят, что NRI или PIO могут покупать только жилую или коммерческую недвижимость, но не сельскохозяйственные земли или фермерские дома.Однако нет никаких ограничений, если сельскохозяйственная земля или фермерский дом переходит в наследство или передается в дар физическому лицу. Это наследство может быть даже от неродственного.

Налоговые последствия наследства
С юридической точки зрения важно различать наследство и дар. Наследование наступает после смерти владельца, а подарок можно подарить, пока человек жив. В Индии нет налога на наследство. Но подарки облагаются налогом, если подарены кому-либо, кого нет в списке указанных родственников.Получатель подарка будет облагаться налогом, если стоимость подарка превышает 50 000 рупий.

Хотя в Индии нет налога на наследство, физические лица, приобретающие недвижимость, обязаны платить налог на доход от аренды и прирост капитала от ее продажи. Налог не взимается, если NRI владеет только одной собственностью в Индии. Но если имеется более одного объекта недвижимости, один из домов может быть объявлен самозанятым, в то время как арендная плата за другие объекты недвижимости должна быть указана в налоговой декларации. Даже если недвижимость пустует, владелец NRI будет облагаться налогом на условный доход от аренды по рыночным ставкам.

Налог на прирост капитала и TDS
Если NRI хочет продать унаследованное имущество, которое было приобретено более двух лет назад, он будет облагать налогом 20% долгосрочной прибыли после индексации. Если недвижимость была приобретена менее двух лет назад, прибыль будет добавлена ​​к доходу физического лица и облагаться налогом по обычным ставкам. Обратите внимание, что дата покупки и цена, уплаченная первоначальным владельцем, будут учитываться при расчете этой прибыли.

Когда NRI продает недвижимость, покупатель обязан вычесть TDS и внести сумму в правительство от имени продавца.TDS составит 20%, если недвижимость будет продана через два года после покупки, и 30%, если она будет продана в течение двух лет. Если налог не уплачивается, TDS можно запросить в качестве возмещения, заполнив налоговую декларацию.

Налог на прирост капитала
NRI могут требовать освобождения от долгосрочного прироста капитала от продажи собственности в Индии. Согласно разделу 54 они могут избежать уплаты налогов, используя сумму долгосрочного прироста капитала для покупки новой собственности. Это можно сделать за год до продажи или через два года после продажи недвижимости.Прибыль также может быть использована для строительства недвижимости, но оно должно быть завершено в течение трех лет с даты продажи. Только один дом может быть куплен или построен за счет прироста капитала, чтобы претендовать на это освобождение. Кроме того, он должен находиться в Индии.

Если NRI не может инвестировать прибыль от прироста капитала до даты подачи декларации финансового года, в котором произошла транзакция, он может внести прибыль в схему счета прироста капитала банка PSU. Освобождение также доступно по разделу 54F для нежилой недвижимости.В этом случае необходимо инвестировать всю выручку от продажи для покупки дома. Долгосрочный прирост капитала также можно инвестировать в 5-летние облигации NHAI или REC. NRI дается шесть месяцев для инвестирования в эти облигации, и в течение финансового года можно инвестировать не более 50 лакхов.

Репатриация выручки от продажи Индии
Большой проблемой является репатриация выручки от продаж из Индии. Можно репатриировать выручку от продажи недвижимости в размере до 1 миллиона долларов (7,4 крор рупий) в течение финансового года после получения разрешения от RBI.Сумма не может превышать:
1. Сумма, уплаченная за приобретение недвижимости в иностранной валюте, полученной через обычные банковские каналы или из средств, хранящихся на счете нерезидента в иностранной валюте.
2. Эквивалент в иностранной валюте на дату платежа уплаченной суммы, если такой платеж был произведен из средств, хранящихся на внешнем счете нерезидента, для приобретения недвижимости.

Обращаем ваше внимание, что такая репатриация с продажи жилой недвижимости не может производиться физическим лицом более двух раз.

Поскольку все вышеперечисленные вопросы не так просты, было бы лучше воспользоваться подробной консультацией квалифицированного специалиста.

Агентства

Все, что вам нужно знать о передаче собственности детям NRI

Покупка недвижимости обычно требует месяцев планирования. Иногда вы также можете приобрести недвижимость в качестве непредвиденной прибыли в результате наследства. Передача права собственности на унаследованное имущество не очень сложна, если вы являетесь обычным гражданином Индии. Однако, когда речь идет об индейцах, поселившихся за границей, действуют другие правила.

Во-первых, любая передача собственности индейцам-нерезидентам (NRIs) и лицам индийского происхождения (PIOs) должна соответствовать Закону об управлении иностранной валютой (FEMA). Лицо, завещающее имущество, должно было также приобрести его в соответствии с правилами FEMA или любым другим валютным законодательством, действующим на момент приобретения собственности. Если наследство переходит в пользу иностранного гражданина, для передачи требуется разрешение RBI.

Наследование по завещанию

Любой может передать собственность в Индии по завещанию.Однако разрешение RBI является обязательным для исполнения этого завещания, если бенефициаром является NRI или PIO. Рекомендуется написать недвусмысленное и юридически действительное завещание, поскольку это облегчает процесс для наследников. Если владелец собственности умирает без завещания (без завещания), законному наследнику NRI придется побегать, чтобы получить свидетельство о правопреемстве в суде. Юридические процедуры будут нелегкими для человека, проживающего за границей.

Житель Индии также может подарить недвижимость NRI. Правила гласят, что NRI или PIO могут покупать только жилую или коммерческую недвижимость, но не сельскохозяйственные земли или фермерские дома.Однако нет никаких ограничений, если сельскохозяйственная земля или фермерский дом переходит в наследство или передается в дар физическому лицу. Это наследство может быть даже от неродственного.

Налоговые последствия наследства
С юридической точки зрения важно различать наследство и дар. Наследование наступает после смерти владельца, а подарок можно подарить, пока человек жив. В Индии нет налога на наследство. Но подарки облагаются налогом, если подарены кому-либо, кого нет в списке указанных родственников.Получатель подарка будет облагаться налогом, если стоимость подарка превышает 50 000 рупий.

Хотя в Индии нет налога на наследство, физические лица, приобретающие недвижимость, обязаны платить налог на доход от аренды и прирост капитала от ее продажи. Налог не взимается, если NRI владеет только одной собственностью в Индии. Но если имеется более одного объекта недвижимости, один из домов может быть объявлен самозанятым, в то время как арендная плата за другие объекты недвижимости должна быть указана в налоговой декларации. Даже если недвижимость пустует, владелец NRI будет облагаться налогом на условный доход от аренды по рыночным ставкам.

Налог на прирост капитала и TDS
Если NRI хочет продать унаследованное имущество, которое было приобретено более двух лет назад, он будет облагать налогом 20% долгосрочной прибыли после индексации. Если недвижимость была приобретена менее двух лет назад, прибыль будет добавлена ​​к доходу физического лица и облагаться налогом по обычным ставкам. Обратите внимание, что дата покупки и цена, уплаченная первоначальным владельцем, будут учитываться при расчете этой прибыли.

Когда NRI продает недвижимость, покупатель обязан вычесть TDS и внести сумму в правительство от имени продавца.TDS составит 20%, если недвижимость будет продана через два года после покупки, и 30%, если она будет продана в течение двух лет. Если налог не уплачивается, TDS можно запросить в качестве возмещения, заполнив налоговую декларацию.

Налог на прирост капитала
NRI могут требовать освобождения от долгосрочного прироста капитала от продажи собственности в Индии. Согласно разделу 54 они могут избежать уплаты налогов, используя сумму долгосрочного прироста капитала для покупки новой собственности. Это можно сделать за год до продажи или через два года после продажи недвижимости.Прибыль также может быть использована для строительства недвижимости, но оно должно быть завершено в течение трех лет с даты продажи. Только один дом может быть куплен или построен за счет прироста капитала, чтобы претендовать на это освобождение. Кроме того, он должен находиться в Индии.

Если NRI не может инвестировать прибыль от прироста капитала до даты подачи декларации финансового года, в котором произошла транзакция, он может внести прибыль в схему счета прироста капитала банка PSU. Освобождение также доступно по разделу 54F для нежилой недвижимости.В этом случае необходимо инвестировать всю выручку от продажи для покупки дома. Долгосрочный прирост капитала также можно инвестировать в 5-летние облигации NHAI или REC. NRI дается шесть месяцев для инвестирования в эти облигации, и в течение финансового года можно инвестировать не более 50 лакхов.

Репатриация выручки от продажи Индии
Большой проблемой является репатриация выручки от продаж из Индии. Можно репатриировать выручку от продажи недвижимости в размере до 1 миллиона долларов (7,4 крор рупий) в течение финансового года после получения разрешения от RBI.Сумма не может превышать:
1. Сумма, уплаченная за приобретение недвижимости в иностранной валюте, полученной через обычные банковские каналы или из средств, хранящихся на счете нерезидента в иностранной валюте.
2. Эквивалент в иностранной валюте на дату платежа уплаченной суммы, если такой платеж был произведен из средств, хранящихся на внешнем счете нерезидента, для приобретения недвижимости.

Обращаем ваше внимание, что такая репатриация с продажи жилой недвижимости не может производиться физическим лицом более двух раз.

Поскольку все вышеперечисленные вопросы не так просты, было бы лучше воспользоваться подробной консультацией квалифицированного специалиста.

Агентства

Налог на передачу недвижимого имущества (7551)

Порядок действий: Налогом облагается привилегия передачи правового титула или бенефициарного интереса в недвижимой собственности, расположенной в городе, независимо от того, заключено ли соглашение или контракт, предусматривающий передачу, в городе. Ставка налога составляет 3 доллара США.75 за 500 долларов США от трансфертной цены или ее доли в отношении недвижимого имущества или бенефициарного интереса в недвижимом имуществе.

Кроме того, дополнительный налог в размере 1,50 доллара США за 500 долларов США от трансфертной цены или ее части будет взиматься с переводов, происходящих 1 апреля 2008 г. или после этой даты, с целью оказания финансовой помощи Чикагскому транзитному управлению. («CTA»). Этот дополнительный налог будет называться «CTA-часть» Чикагского налога на передачу недвижимости и 3 доллара США.75 налог называется «Городская часть».

Освобождения, удержания и кредиты: Разрешенные исключения:
  • Передача недвижимого имущества, приобретенного государственным органом или от государственного органа, и определенная передача собственности определенными некоммерческими организациями или от них.
  • Переводы, при которых инструмент обеспечивает долговые или другие обязательства.
  • Передача без дополнительного вознаграждения для исправления, изменения, подтверждения или дополнения ранее зарегистрированного акта.
  • Переводы на сумму менее 500 долларов США.
  • Переводы, в которых документ является налоговым.
  • Переводы, при которых инструмент освобождает имущество, обеспечивающее долг.
  • Передачи, в которых акт является актом раздела.
  • Переводы между материнским предприятием и его дочерним предприятием или между дочерними предприятиями с одним и тем же материнским предприятием в результате слияния, консолидации или продажи практически всех активов продавца.
  • Передается из дочерней компании в ее материнскую компанию без вознаграждения, кроме аннулирования или продажи акций дочерней компании.
  • Подтвержденный план банкротства
  • Зоны предприятий, собственность которых используется в основном в коммерческих или промышленных целях
  • Переводы кредиторам в соответствии с процедурой обращения взыскания на ипотеку или обеспечительный интерес или произведенные вместо обращения взыскания
  • H.O.M.E. Программа.
  • Передача права собственности или бенефициарного интереса в основном месте жительства юридически признанной пары от одного члена пары к другому по постановлению суда в результате юридического раздельного проживания или бракоразводного процесса.
    Опубликовано в категории: Разное

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    2019 © Все права защищены.