Перевод жилое помещение в нежилое: ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение / КонсультантПлюс

Содержание

Перевод жилого помещения в нежилое — стоимость услуги в Екатеринбурге

Квартиры на первых этажах зачастую имеют меньшую востребованность среди жильцов, поэтому выгодно переводить их в нежилые помещения и использовать в коммерческих целях – открывать там офисы, магазины, салоны красоты, отделения банков, образовательные учреждения.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется, если квартира располагается на первом этаже или площади над ней к жилым не относятся. Процедура проводится только в законодательном порядке и предполагает выполнения ряда условий.

Процесс сложный и кропотливый, поэтому целесообразнее пригласить к участию профессиональных юристов.

Существует ряд условий, когда перевести жилье в коммерческую недвижимость невозможно:

Список документов

Как и любая работа, связанная с недвижимостью, процедура потребует пакета документов, регламентированных Жилищным кодексом:

заявление;
правоустанавливающие документы;
план с техпаспортом;
проект перепланировки;

для представителя потребуется доверенность.

Обратитесь к профессионалам

Чтобы не терять драгоценное время и силы на сбор документации и отправку в административные органы, доверьте эту работу профессионалам! Специалисты группы компаний «Априори» помогут собрать все необходимые бумаги и проконтролируют процесс от и до.

Решение о переводе или отказе выносится в течение 45 дней после подачи документов в администрацию. Затем официальное подтверждение выдается в течение 3 дней.

Отказ может быть выдан на следующих основаниях:

не хватает документации;
документы переданы в другой орган;
проект противоречит правилам закона.

Чтобы избежать всех этих проблем, обращайтесь в «Априори». Делегируйте сложную работу надежным партнерам. Звоните и записывайтесь на консультацию, гарантируем результат и честные цены.

Работаем с организациями и частными лицами Екатеринбурга и Свердловской области. Готовы решать юридические задачи любой сложности!

Вас также может заинтересовать сопровождение сделки купли-продажи недвижимости.

Получение решения о переводе жилого помещения в категорию нежилого

1. Юридические лица — субъекты предпринимательства и физические лица (заявители):

Подача заявления в центр или через Единый портал интерактивных государственных услуг.

2. Центр:

1. Прием, проверка и оформление заявления.

2. Направление заявления в установленном порядке в хокимият района (города). В установленные законодательством сроки;

3. Хокимият района (города):

1. Получение заявления и обеспечение его рассмотрения в порядке, установленном законодательством.

2. Направление в филиал государственного предприятия землеустройства и кадастра недвижимости Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента в соответствующем районе (городе) межведомственного электронного запроса о предоставлении плана стен, разреза (при наличии), фасада и кадастрового паспорта жилого помещения или здания, в котором расположено жилое помещение.

4. Филиал государственного предприятия землеустройства и кадастра недвижимости Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента в соответствующем районе (городе):

Направление в хокимият района (города) копии плана стен, разреза (при наличии), фасада и кадастрового паспорта жилого помещения или здания, в котором расположено жилое помещение.

5. Хокимият района (города):

Направление в отдел по архитектуре и строительству района (города) заявления и плана стен, разреза (при наличии), фасада и кадастрового паспорта жилого помещения или здания, в котором расположено жилое помещение.

6. Отдел по архитектуре и строительству района (города):

1. Изучение жилого помещения.

2. Подготовка заключения о возможности перевода жилого помещения в категорию нежилого и направление его в хокимият района (города).

7. Хокимият района (города):

Направление разрешения в филиал государственного предприятия землеустройства и кадастра недвижимости Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента в соответствующем районе (городе) для внесения изменений в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними и переоформление кадастрового дела на нежилое помещение.

8. Филиал государственного предприятия землеустройства и кадастра недвижимости Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента в соответствующем районе (городе):

Внесение изменений в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними, переоформление кадастрового дела на нежилое помещение и направление свидетельства в хокимият района (города).

9. Хокимият района (города):

1. Оформление разрешения или подготовка отказа в его оформлении с обоснованием причин.

2. Внесение сведений о результатах рассмотрения в собственные электронные информационные ресурсы.

3. Направление в электронном виде разрешения или обоснованного отказа в центр, либо заявителю — в случае обращения через Единый портал интерактивных государственных услуг.

10. Центр:

1. Получение от уполномоченного органа разрешения или обоснованного отказа. Уведомление заявителя способом, указанным в заявлении.

2. Оформление необходимых документов для выдачи заявителю.

3. Выдача заявителю документов в установленном порядке и способом, указанным в заявлении.

4. Внесение соответствующих записей в Электронный журнал регистрации заявлений. в течение одного рабочего часа после получения результатов рассмотрения заявления.

Перевод жилого помещения в нежилое: перспективы и реалии

Недавно вступившие в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, касающиеся ужесточения перевода жилых помещений в нежилые, комментирует кандидат юридических наук, доцент кафедры предпринимательского права УрГЭУ Ярослав Семенов.

– Ярослав Игоревич, в чем принципиальное отличие нового порядка перевода жилого помещения в нежилое?

– Принципиальное отличие нового порядка перевода жилого помещения в нежилое в том, что вводится новый порядок получения разрешительных документов. Теперь требуется, во-первых, согласие всех собственников смежных помещений, то есть расположенных за стеной и выше конкретного рассматриваемого помещения; во-вторых, согласие большинства собственников многоквартирного дома, где расположено помещение. Предыдущая редакция Жилищного кодекса не предусматривала согласования с жильцами.

Дополнительным ужесточением можно считать запрет на оборудование выхода из нежилого помещения в жилую часть дома. До этого в законе только говорилось, что нежилое помещение должно обладать самостоятельным входом-выходом, позволяющим использовать нежилое помещение без использования общего домового имущества: лестничных клеток и т. п. Сейчас его в принципе нельзя использовать.

– Насколько реально исполнить новые требования закона? Сколько времени требуется для документального оформления перевода жилого помещения в нежилое?

– Вполне реально. Требования для перевода жилого помещения в нежилое четко сформулированы в законе. Нужно обратиться в соответствующие органы, в первую очередь в муниципальные органы власти.

В статьях Жилищного кодекса РФ имеется перечень документов, которые должны быть представлены для перевода помещения из жилого в нежилое. А затем согласно проектной документации обеспечить соответствие Жилищному кодексу и получить не менее 50% голосов жильцов «за» перевод. Если это многоподъездный дом, то не менее 2/3 жильцов соответствующего подъезда должны проголосовать «за». Соседи, имеющие смежные стены или ограждающие конструкции с нежилым помещением, тоже должны согласиться с переводом.

Формальное требование о принятии решения муниципалитетом – 45 дней. Реальные сроки будут зависеть от количества претензий со стороны муниципальных органов к предоставленной документации. Предприниматель либо соглашается и исправляет все предъявляемые замечания, либо отстаивает свои права через суд.

– Предположим, что предприниматель заручился согласием жильцов и открыл детский сад или магазин. Но через какое-то время он вполне может перепрофилироваться или продать помещение, где впоследствии откроется, например, пивбар со всеми вытекающими некомфортными для жильцов последствиями. Это возможно?

– Если это будет соответствовать санитарным нормам, то теоретически новый хозяин может открыть бар. В законе не говорится о закреплении профиля бизнеса за помещением. Таким образом, изменения в законодательстве не решают ту проблему, которую призваны были решить. Изначально авторы законодательной инициативы выступали в защиту жильцов и правопорядка. Чтобы этого добиться, нужно вводить ограничивающие нормы на профиль деятельности в таком помещении. Кстати, открыть все что угодно в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном жилом доме, и сейчас нельзя. Есть ограничения в рамках санитарных, строительных, жилищных норм. Например, на первом этаже дома нельзя открыть автосервис. Конечно, там не могут располагаться производственные помещения. А также Жилищный кодекс прямо запрещает перевод нежилого помещения в жилое в целях осуществления религиозной деятельности.

Нежилое помещение, расположенное в жилом доме, не может использовать общую инфраструктуру дома. В частности, общедомовую вентиляцию. Обратите внимание, учреждения общепита, расположенные на первых этажах, имеют отдельную автономную вентиляцию, которая по фасадным стенам выводится на крышу. Причины вполне понятны. Если запахи кухни пойдут через общую вентиляцию, соседи не обрадуются.

– Кто следит за этим?

– Муниципальные органы власти и областной государственный жилищный и строительный надзор. Другие контролирующие органы в рамках полномочий тоже должны осуществлять надзор за тем, каким образом используется помещение.

– Сколько стоит процедура оформления статуса нежилого помещения?

– Это зависит от стоимости проекта, переоборудования помещения, где оно находится, госпошлины за оказание государственных услуг. Есть такие квартиры, из которых невозможно сделать выход на улицу, её не получится перевести в нежилое.

– Как новый закон коснется тех помещений, которые получили статус нежилых по прежним положениям ЖК, а их владельцы уже ведут там бизнес?

– Они и дальше будут функционировать в статусе нежилого помещения. Процедуру перевода заново им проходить не нужно. При этом новые требования на них также распространяются. Вход и выход у них и сейчас должны быть отдельными. Попадать в нежилое помещение, например, через подъезд дома и ранее было нельзя, – только с улицы, через отдельный подъезд, не связанный с общим. Если проход используется через общий подъезд, то это происходит нелегально либо данное помещение не прошло официальную процедуру перевода жилого помещения в нежилое.

С точки зрения коммерческих целей большая часть квартир первых этажей уже переведена в нежилое. Что касается Екатеринбурга, то в центре это произошло давно. Они и дальше будут использоваться по прежнему назначению. Поэтому большого количества предпринимателей это не коснется. В новостройках первые этажи, а то и вторые сразу в подавляющем числе случаев строятся как нежилые. На это жильцы тоже повлиять не смогут.

– Усложнит ли новый закон и без того непростую жизнь предпринимателей? Какие плюсы вы видите в новых поправках для предпринимателей и жителей?

– Жизнь предпринимателей, конечно, усложнится. От них потребуется больше капитальных вложений. Больше сложностей возникнет при определении мест для осуществления предпринимательской деятельности.

У жильцов появляется формальная возможность ограничить появление нежилых помещений. В тех домах, где первые этажи ещё не являются жилыми помещениями, жильцы получили право не соглашаться с переводом их в нежилые, если их это не устраивает.

Жильцы столкнутся с противоречием интересов. Одни будут «за» аптеки и магазины шаговой доступности, другие – «против».

Считаю, что появление отдельных видов деятельности хозяйствующих субъектов нужно ограничивать другими нормами закона. Например, запретить размещать бары. Можно установить нормы использования этих помещений. К примеру, нормы, ограничивающие шум, распространяются на всех. Шумными видами деятельности запрещено заниматься после 23 часов. Бесперспективность нового закона в том, что он не решает принципиально ту проблему, которую изначально требовалось решить.

Региональный портал государственных и муниципальных услуг

Вы можете изменить регион:

АбинскАбинский районАбрау-ДюрсоАгойскийАдагумскийАдлерскийАзовскийАлександровскийАлександровскийАлексее-ТенгинскийАлексеевскийАнапаАнапскийАнапский районАнастасиевскийАндрюковскийАпшеронскАпшеронский районАрмавирАрхангельскийАрхипо-ОсиповскийАтаманскийаул Агуй-Шапсугаул Большое Псеушхоаул Большой Кичмайаул Калежаул Коноковскийаул Кургоковскийаул Лыготхаул Малое Псеушхоаул Малый Кичмайаул Наджигоаул Псебеаул Тхагапшаул Урупскийаул ХаджикоАфипскийАхметовскийАхтанизовскийАхтарскийАхтырскийАчуевоАчуевскийБаговскийБакинскийБарановскийБатуринскийБезводныйБезымянныйБейсугскийБейсужекскийБелоглинскийБелоглинский районБелореченскБелореченский районБелохуторскойБеноковскийБерезанскийБерезовскийБесленеевскийБесскорбненскийБесстрашненскийБжедуховскийБлагодарненскийБойкопонурскийБольшебейсугскийБольшекозинскийБородинскийБратковскийБратскийБратскийБриньковскийБрюховецкийБрюховецкий районБузиновскийБураковскийВанновскийВарениковскийВарнавинскийВасюринскийВеликовечненскийВельяминовскийВенцы ЗаряВерхнебаканскийВерхнекубанскийВерхнелооскийВеселовскийВеселовскийВимовскийВиноградныйВладимирскийВоздвиженскийВознесенскийВолковскийВольненскийВоронежскийВоскресенскийВосточныйВосточныйВосточныйВыселковскийВыселковский районВышестеблиевскийГазырскийГайдукскийГайкодзорскийГеймановскийГеленджикГеоргиевскийГирейГлафировскийГлебовскийГолубая НиваГолубицкийГорькобалковскийГорячий КлючГостагаевскийГривенскийГригорьевскийГришковскийГубскийГулькевичиГулькевичский районДербентскийДжигинскийДжубга кпДжумайловскийДивноморскийДинскойДинской районДмитриевскийДнепровскийДолжанскийДружненскийДядьковскийЕйскЕйскийЕйский районЕйскоукрепленскийЕкатериновскийЕлизаветинскийЕремизино-БорисовскийЖелезныйЖуравскийЗабойскийЗаветныйЗападныйЗападныйЗапорожскийЗассовскийИвановскийИльинскийИльинскийИльскийим М ГорькогоИмеретинскийИрклиевскийКабардинскийКабардинскийКавказскийКавказский районКазанскийКаладжинскийКалининоКалининскийКалининскийКалининский районКалниболотскийКалужскийКамышеватскийКаневскийКаневский районКанеловскийКарасунскийКеслеровскийКиевскийКировскийКирпильскийКисляковскийКичмайскийКовалевскийКомсомольскийКоноковскийКонстантиновскийКопанскойКореновскКореновский районКоржевскийКоржовскийКостромскойКрасная ПолянаКрасноармейскийКрасноармейский районКрасногвардейскийКрасногвардейскийКраснодарКраснокутскийКрасносельскийКрасносельскийКрасносельскийКраснострельскийКропоткинКрупскийКрыловскийКрыловскийКрыловский районКрымскКрымский районКубанецКубанскийКубанскийКубанскостепнойКубаньКугоейскийКудепстинскийКуйбышевскийКуйбышевскийКуликовскийКурганинскКурганинский районКургоковскийКуринскийКурчанскийКутаисКутаисскийКухаривскийКущевскийКущевский районЛабинскЛабинский районЛадожскийЛазаревскийЛенинградскийЛенинградский районЛенинскийЛовлинскийЛосевскийЛучевойЛыготхскийЛьвовскийЛяпинскийМаевскийМаламинскийМалотенгинскийМарьинскийМарьянскийМахошевскийМаякскийМедведовскийМезмайскийМерчанскийМингрельскийМирскойМихайловскийМихайловскийМичуринскийМолдаванскийМолдовскийМоревскийМостовский районМостовскойМысхакскийНадежненскийНатухаевскийНезаймановскийНезамаевскийНезамаевскийНекрасовскийНефтегорскНижегородскийНижнебаканскийНижнебаканскийНиколаевскийНиколаевскийНиколенскийНовоалексеевскийНовобейсугскийНовоберезанскийНововеличковскийНововладимировскийНоводеревянковскийНоводжерелиевскийНоводмитриевскийНовоивановскийНовокорсунскийНовокубанскНовокубанский районНоволабинскийНоволенинскийНоволеушковскийНовомалороссийскийНовоминскийНовомихайловскийНовомихайловский кпНовомышастовскийНовониколаевскийНовопавловскийНовопашковскийНовопетровскийНовопластуновскийНовоплатнировскийНовопокровскийНовопокровскийНовопокровский районНовополянскийНоворежетскийНоворождественскийНовороссийскНовосельскийНовосельскийНовосергиевскийНовотаманскийНовотитаровскийНовоукраинскийНовоуманскийНовощербиновскийНовоясенскийОбразцовыйОктябрьскийОктябрьскийОктябрьскийОктябрьскийОльгинскийОтважненскийОтрадненскийОтрадненскийОтрадненский районОтрадо-КубанскийОтрадо-Ольгинскийп 8 Мартап Агрономп Андрее-Дмитриевскийп Артющенкоп Асфальтовая Горап Ахтарскийп Базы Отдыха «Ласточка»п Батарейкап Бейсугп Белозерныйп Береговойп Береговойп Березовыйп Бичевыйп Ближнеейскийп Ближнийп Большевикп Большелугскийп Ботаникап Братскийп Братскийп Бригадныйп Бугунжап Бурдатскийп Бурныйп Венцып Верхнебаканскийп Верхневеденеевскийп Верхнее Джеметеп Веселовкап Веселыйп Веселыйп Веселыйп Веселыйп Веселыйп Вимовецп Виноградныйп Виноградныйп Виноградныйп Вишневыйп Вишнякип Водныйп Водораздельныйп Возрождениеп Волнап Волна Революциип Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восходп Восходп Впередп Встречныйп Высокийп Высотныйп Высотныйп Газырьп Ганжинскийп Гаркушап Глубокийп Голубая Нивап Горныйп Горскийп Горькийп Гражданскийп Грачевкап Дальнийп Дальнийп Дальнийп Дальнийп Двубратскийп Десятихаткап Десятихаткап Дивныйп Дома Отдыха «Кубань»п Донскойп Дорожныйп Дружелюбныйп Дружелюбныйп Дружныйп Дружныйп Дубравныйп Дунайскийп Ерикп ж/д Платформы Коцебуп ж/д рзд Ачкасовоп ж/д рзд Впередп ж/д рзд Кара-Джалгап ж/д рзд Меклетап ж/д рзд Редутскийп ж/д рзд Тихонькийп ж/д рзд Чеконп Ж/д ст Васюринскаяп Ж/д ст Порошинскаяп Жемчужныйп Животноводп За Родинуп Забойскийп Заветноеп Заветныйп Заветы Ильичап Заводскойп Закубанскийп Западныйп Западныйп Западныйп Западныйп Западныйп Запрудныйп Заречныйп Заречныйп Заречныйп Заречныйп Заречныйп Зарождениеп Заряп Заряп Заряп Заряп Заряп Звездап Зеленопольскийп Зеленопольскийп Зеленыйп Зерновойп Знаменскийп Знаменскийп Зональныйп Зональныйп Зорькап Известковыйп Изобильныйп Ильичп им М Горькогоп Индустриальныйп Индустриальныйп Казачий Ерикп Каменныйп Кировскийп Кирпичныйп Кирпичныйп Кирпичныйп Кисляковкап Ключевойп Ковалевкап Колосистыйп Коммунарп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Коренная Балкап Кочетинскийп Красная Заряп Красноармейскийп Красноармейскийп Красноармейскийп Красноармейскийп Красногвардеецп Краснодарскийп Краснодарскийп Краснодарскийп Красное Полеп Краснолитп Краснополянскийп Краснофлотскийп Красныйп Красныйп Красныйп Красныйп Красный Борецп Красный Лесп Красный Октябрьп Крутойп Кубанецп Кубанская Степьп Кубанскийп Кубаньп Куйбышевап Кура-Промыселп Кура-Транспортныйп Кутаисп Кучугурып Лазурныйп Лазурныйп Лаштованныйп Лебяжий Островп Лесничествоп Лесничество Абрау-Дюрсоп Леснойп Леснойп Лесодачап Лесхозп Лиманскийп Луговойп Лучп Лучезарныйп Магистральныйп Майскийп Максима Горькогоп Малокубанскийп Малороссийскийп Малый Утришп Маякп Маякп Мезмайп Мирап Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирскойп Мирскойп Мичуринскийп Молодежныйп Морскойп Моторныйп МТФ N 1 клх им Ленинап МТФ N 2 клх им Ленинап МТФ N 8 клх «Путь к Коммунизму»п Набережныйп Набережныйп Найдорфп Незамаевскийп Нефтекачкап Нефтепромыселп Нефтепромысловыйп Нижневеденеевскийп Никитиноп Новоберезанскийп Новоивановскийп Новолабинскийп Новопетровскийп Новопокровскийп Новосадовыйп Новые Полянып Новыйп Новыйп Новыйп Новый Режетп Обильныйп Образцовыйп Овощной Отделения N 2 свх «Челбасский»п Огородныйп Озерныйп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Ордынскийп Орлово-Кубанскийп Отважныйп Отдаленныйп Отделения N 1 свх «Новосергиевский»п Отделения N 2 свх «Белоглинский»п Отделения N 2 свх «Новосергиевский»п Отделения N 2 СКЗНИИСиВп Отделения N 3 ОПХ КНИИСХп Отделения N 3 СКЗНИИСиВп Отделения N 4 свх «Пашковский»п Отделения N 4 свх «Пашковский»п Отделения N 5 свх «Новосергиевский»п Отделения N 6 свх «Новосергиевский»п Отрадо-Тенгинскийп Пансионата «Весна»п Пансионата «Гизельдере»п Пансионата «Небуг»п Пансионата «Ольгинка»п Пансионата «Южный»п Парковыйп Партизанскийп Пенькозаводп Первенецп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайского Лесничествап Перевалкап Передовойп Пересыпьп Песчаныйп Планческая Щельп Плодородныйп Плодородныйп Победительп Победительп Подбельскийп Подгорныйп Подлесныйп Подлесныйп Подлесныйп Подсобного Производственного Хозяйства Биофабрикип Подсобного Производственного Хозяйства Биофабрикип Полевойп Полтавскийп Предгорныйп Приазовскийп Прибрежныйп Привольныйп Пригородныйп Пригородныйп Придорожныйп Прикубанскийп Прилиманскийп Приморскийп Приморскийп Приозерныйп Приреченскийп Приречьеп Прогрессп Прогрессп Пролетарийп Пролетарскийп Пролетарскийп Промысловыйп Просторныйп Проточныйп Прохладныйп Пчелап Пятихаткип Раздольныйп Раздольныйп Разьездп Рассветп Расцветп Режетп Решетиловскийп Рисовыйп Рисоопытныйп Ровныйп Рогачевскийп Родникип Розовыйп Российскийп Российскийп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Санатория «Агрия»п Санатория «Черноморье»п Саукдереп Светлыйп Светлыйп Светлый Путь Ленинап Свободныйп Свободныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северо-Кавказской Зональной Опытной Станции ВНИИЛРп Селекционныйп Семеноводческийп Сеннойп Синегорскп Смелыйп Советскийп Советскийп Советскийп Советскийп Советскийп Совхозныйп Соленыйп Солнечныйп Сосновая Рощап Сосновыйп Соцгородокп Спортлагеря «Электрон»п Спутникп Станционныйп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Стрелкап Суворов-Черкесскийп Таманскийп Темпп Теплыйп Терновыйп Транспортныйп Трудовойп Трудовойп Турбазы «Приморская»п Тюменскийп Узловойп Украинскийп Уманскийп Урожайныйп Урожайныйп Урожайныйп Урупскийп Уташп Утроп Целинныйп Центральной Усадьбы Опытной Станции ВНИИМКп Центральной Усадьбы свх «Восток»п Центральной Усадьбы свх «Юбилейный»п Центральныйп Центральныйп Челбасп Чибийп Чушкап Ширванская Водокачкап Широкая Балкап Широчанкап Шоссейныйп Щебенозаводскойп Щербиновскийп Элитныйп Юбилейныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южный Склонп Янтарныйп ЯснопольскийПавловскийПавловский районПарковскийПашковскийПашковскийПервомайскийПервомайскийПервомайскийПервомайскийПервореченскийПервосинюхинскийПередовскийПереправненскийПереясловскийПесчаныйПетровскийПетропавловскийПластуновскийПлатнировскийПодгорненскийПодгорносинюхинскийПокровскийПолтавскийПолтавченскийПопутненскийПоселковыйПриазовскийПрибрежныйПривольненскийПривольныйПригородныйПридорожныйПрикубанскийПрикубанскийПрикубанскийПриморскийПриморскийПриморско-АхтарскПриморско-Ахтарский районПриреченскийПролетарскийПротичкинскийПротокскийПрочноокопскийПсебайПушкинскийПшадскийПшехскийРаевскийРаздольненскийРаздольненскийРаздольскийРассветовскийРисовыйРоговскийРодниковскийРодниковскийРудьевскийРязанскийс Абрау-Дюрсос Агойс Агойс Адербиевкас Аибгас Александровкас Александровкас Алексеевскоес Алексеевскоес Альтмецс Анастасиевкас Архипо-Осиповкас Архиповскоес Ахштырьс Ачуевос Барановкас Барановкас Баранцовскоес Безымянноес Бейсугскоес Белая Глинас Беноковос Берандас Береговоес Бестужевскоес Бжидс Бзогус Благодарноес Богушевкас Большие Хуторас Большой Бейсугс Большой Утришс Борисовкас Братковскоес Братскоес Бужорс Ванновскоес Варваровкас Варваровкас Вардане-Веринос Варнавинскоес Васильевкас Васильевкас Великовечноес Верхнеармянская Хобзас Верхнеармянское Лоос Верхневеселоес Верхнее Буус Верхнее Учдерес Верхнениколаевскоес Верхнерусское Лоос Верхнеякорная Щельс Верхний Юртс Верховскоес Веселоес Виноградноес Витязевос Владимировкас Возрождениес Волковкас Волконкас Вольноес Вольноес Воронцовкас Воскресенскоес Впередс Высокоес Гай-Кодзорс Гайдукс Галицынос Гвардейскоес Георгиевскоес Глебовскоес Гойтхс Горноес Горное Лоос Горскоес Горькая Балкас Гофицкоес Гришковскоес Грузскоес Гунайка Перваяс Гунайка Четвертаяс Гусаровскоес Дедеркойс Детляжкас Дефановкас Джигинкас Дзеберкойс Дивноморскоес Долиновскоес Ермоловкас Зареченскоес Заречноес Заречьес Заряс Зубова Щельс Ивано-Слюсаревскоес Измайловкас Изобильноес Илларионовкас Ильинскоес Индюкс Ириновкас Кабардинкас Казачий Бродс Калининос Калининос Калиновое Озерос Камышевахас Каткова Щельс Каштаныс Кепшас Кеслеровос Киевскоес Киевскоес Кирилловкас Кирпичноес Ковалевскоес Коноковос Краевско-Армянскоес Красная Воляс Красногоровкас Красноес Красноес Краснопартизанскоес Красносельскоес Кривенковскоес Криницас Кроянскоес Кулешовкас Леонтьевскоес Лермонтовос Лесноес Липникис Львовскоес Майкопскоес Маламинос Мамедова Щельс Марьина Рощас Марьинос Марьинос Медовеевкас Мерчанскоес Мессажайс Михайловский Перевалс Михайловскоес Молдавановкас Молдаванскоес Молдовкас Монастырьс Мысхакос Навагинскоес Небугс Нижнее Учдерес Нижняя Шиловкас Николаевкас Николенскоес Новоалексеевскоес Новое Селос Новоивановскоес Новомихайловскоес Новомихайловскоес Новопавловкас Новопокровскоес Новосельскоес Новосинюхинскоес Новоукраинскоес Новоурупскоес Новый Мирс Ольгинкас Ордынкас Орел-Изумрудс Осиновскоес Отрадноес Отрадо-Кубанскоес Отрадо-Ольгинскоес Пантелеймоновскоес Первомайскоес Первомайскоес Первореченскоес Петровскоес Пискуновскоес Пластункас Пляхос Погореловос Подхребтовоес Полтавченскоес Прасковеевкас Пригорноес Пригородноес Примакис Приозерноес Приречноес Прогрессс Пушкинскоес Пшадас Радищевос Разбитый Котелс Раздольноес Раздольноес Рудьс Русская Мамайкас Русскоес Садовоес Светлогорскоес Свободноес Северная Озереевкас Семеновкас Сергей-Полес Соколовскоес Соленоес Солохаулс Степноес Суворовскоес Суккос Супсехс Таврическоес Татьяновкас Текосс Тенгинкас Тешебсс Третья Ротас Трехсельскоес Тубыс Тхамахас Ударноес Украинскоес Унароковос Урмияс Успенскоес Фадеевос Фанагорийскоес Федотовкас Харциз Второйс Харциз Первыйс Харьково-Полтавскоес Хлеборобс Холодный Родникс Хребтовоес Цибанобалкас Цыпкас Чапаевос Чвижепсес Черешняс Черниговскоес Шабановскоес Шабельскоес Шаумянс Шевченковскоес Шедокс Шепсис Шереметьевскоес Широкая Балкас Школьноес Экономическоес Эстосадокс Южная Озереевкас Юровкас ЯгодноеСаратовскийСветлогорскийСвободненскийСвободныйСеверныйСеверскийСеверский районСеннойСергиевскийСкобелевскийСлавянск-на-КубаниСлавянский районСладковскийСмоленскийСоветскийСоколовскийСолохаульскийСочиСоюз Четырех ХуторовСпокойненскийСреднечелбасскийСреднечубуркскийст-ца Азовскаяст-ца Александровскаяст-ца Александроневскаяст-ца Алексее-Тенгинскаяст-ца Алексеевскаяст-ца Анапскаяст-ца Анастасиевскаяст-ца Андреевскаяст-ца Андрюкист-ца Архангельскаяст-ца Атаманскаяст-ца Ахметовскаяст-ца Ахтанизовскаяст-ца Баговскаяст-ца Бакинскаяст-ца Балковскаяст-ца Баракаевскаяст-ца Батуринскаяст-ца Березанскаяст-ца Бесленеевскаяст-ца Бесскорбнаяст-ца Бесстрашнаяст-ца Бжедуховскаяст-ца Благовещенскаяст-ца Бородинскаяст-ца Бриньковскаяст-ца Брюховецкаяст-ца Бузиновскаяст-ца Варениковскаяст-ца Васюринскаяст-ца Веселаяст-ца Владимирскаяст-ца Воздвиженскаяст-ца Вознесенскаяст-ца Воронежскаяст-ца Воронцовскаяст-ца Восточнаяст-ца Выселкист-ца Вышестеблиевскаяст-ца Геймановскаяст-ца Гладковскаяст-ца Голубицкаяст-ца Гостагаевскаяст-ца Гривенскаяст-ца Григорьевскаяст-ца Губскаяст-ца Гурийскаяст-ца Дербентскаяст-ца Динскаяст-ца Дмитриевскаяст-ца Днепровскаяст-ца Должанскаяст-ца Дядьковскаяст-ца Елизаветинскаяст-ца Еремизино-Борисовскаяст-ца Ереминскаяст-ца Журавскаяст-ца Запорожскаяст-ца Зассовскаяст-ца Ивановскаяст-ца Ильинскаяст-ца Имеретинскаяст-ца Ирклиевскаяст-ца Кабардинскаяст-ца Кавказскаяст-ца Казанскаяст-ца Каладжинскаяст-ца Калининскаяст-ца Калниболотскаяст-ца Калужскаяст-ца Каневскаяст-ца Канеловскаяст-ца Кирпильскаяст-ца Кисляковскаяст-ца Константиновскаяст-ца Костромскаяст-ца Косякинскаяст-ца Краснооктябрьскаяст-ца Крепостнаяст-ца Крупскаяст-ца Крыловскаяст-ца Крыловскаяст-ца Кубанскаяст-ца Кугоейскаяст-ца Куринскаяст-ца Курчанскаяст-ца Кутаисскаяст-ца Кущевскаяст-ца Кущевскаяст-ца Ладожскаяст-ца Ленинградскаяст-ца Лесогорскаяст-ца Линейнаяст-ца Ловлинскаяст-ца Малотенгинскаяст-ца Мартанскаяст-ца Марьянскаяст-ца Махошевскаяст-ца Медведовскаяст-ца Мингрельскаяст-ца Михайловскаяст-ца Надежнаяст-ца Натухаевскаяст-ца Неберджаевскаяст-ца Неберджаевскаяст-ца Незамаевскаяст-ца Некрасовскаяст-ца Нефтянаяст-ца Нижегородскаяст-ца Нижнебаканскаяст-ца Николаевскаяст-ца Новоалексеевскаяст-ца Новоархангельскаяст-ца Новобейсугскаяст-ца Новобекешевскаяст-ца Нововеличковскаяст-ца Нововладимировскаяст-ца Новогражданскаяст-ца Новодеревянковскаяст-ца Новоджерелиевскаяст-ца Новодмитриевскаяст-ца Новодонецкаяст-ца Новоивановскаяст-ца Новокорсунскаяст-ца Новолабинскаяст-ца Новолеушковскаяст-ца Новолокинскаяст-ца Новомалороссийскаяст-ца Новоминскаяст-ца Новомышастовскаяст-ца Новониколаевскаяст-ца Новопашковскаяст-ца Новопетровскаяст-ца Новопластуновскаяст-ца Новоплатнировскаяст-ца Новопокровскаяст-ца Новорождественскаяст-ца Новоромановскаяст-ца Новосергиевскаяст-ца Новотитаровскаяст-ца Новощербиновскаяст-ца Новоясенскаяст-ца Октябрьскаяст-ца Октябрьскаяст-ца Ольгинскаяст-ца Отважнаяст-ца Отраднаяст-ца Отраднаяст-ца Павловскаяст-ца Павловскаяст-ца Передоваяст-ца Переправнаяст-ца Переясловскаяст-ца Петровскаяст-ца Петропавловскаяст-ца Пластуновскаяст-ца Платнировскаяст-ца Плоскаяст-ца Подгорнаяст-ца Подгорная Синюхаст-ца Полтавскаяст-ца Попутнаяст-ца Приазовскаяст-ца Привольнаяст-ца Придорожнаяст-ца Прочноокопскаяст-ца Пшехскаяст-ца Пятигорскаяст-ца Раевскаяст-ца Раздольнаяст-ца Роговскаяст-ца Родниковскаяст-ца Рязанскаяст-ца Самурскаяст-ца Саратовскаяст-ца Северскаяст-ца Сергиевскаяст-ца Скобелевскаяст-ца Смоленскаяст-ца Советскаяст-ца Спокойнаяст-ца Спокойная Синюхаст-ца Ставропольскаяст-ца Старая Станицаст-ца Старовеличковскаяст-ца Стародеревянковскаяст-ца Староджерелиевскаяст-ца Старокорсунскаяст-ца Старолеушковскаяст-ца Староминскаяст-ца Старомышастовскаяст-ца Старонижестеблиевскаяст-ца Старотитаровскаяст-ца Старощербиновскаяст-ца Степнаяст-ца Суздальскаяст-ца Таманьст-ца Тбилисскаяст-ца Тверскаяст-ца Темижбекскаяст-ца Темиргоевскаяст-ца Темнолесскаяст-ца Тенгинскаяст-ца Терновскаяст-ца Троицкаяст-ца Убеженскаяст-ца Убинскаяст-ца Удобнаяст-ца Украинскаяст-ца Упорнаяст-ца Успенскаяст-ца Фастовецкаяст-ца Федоровскаяст-ца Фонталовскаяст-ца Хамкетинскаяст-ца Холмскаяст-ца Хоперскаяст-ца Чамлыкскаяст-ца Чебургольскаяст-ца Челбасскаяст-ца Чепигинскаяст-ца Черниговскаяст-ца Черноерковскаяст-ца Черноморскаяст-ца Чернореченскаяст-ца Шапсугскаяст-ца Ширванскаяст-ца Шкуринскаяст-ца Эриванскаяст-ца Эриванскаяст-ца Юго-Севернаяст-ца ЯрославскаяСтаровеличковскийСтародеревянковскийСтароджерелиевскийСтарокорсунскийСтаролеушковскийСтароминскийСтароминский районСтаромышастовскийСтаронижестеблиевскийСтаростаничныйСтаротитаровскийСтарощербиновскийСтепнойСтепнянскийСуворовскийСуздальскийСупсехскийТаманскийТбилисскийТбилисский районТверскойТемижбекскийТемиргоевскийТемрюкТемрюкский районТенгинскийТенгинскийТерновскийТимашевскТимашевский районТихорецкТихорецкий районТрехсельскийТроицкийТрудобеликовскийТрудовойТуапсеТуапсинский районТысячныйУбеженскийУдобненскийУманскийУнароковскийУпорненскийУпорненскийУрупскийУспенскийУспенскийУспенский районУсть-ЛабинскУсть-Лабинский районФастовецкийФедоровскийФонталовскийх Авиациях Адагумх Аджановках Аккерменках Акредасовх Албаших Александровскийх Александровскийх Алексеевскийх Алтубиналх Амосовх Ананьевскийх Анапскийх Анапскийх Ангелинскийх Андрющенкох Армянскийх Армянскийх Атаманках Аушедх Афанасьевский Постикх Афонках Бабиче-Кореновскийх Байбарисх Балка Грузскаях Балка Косатаях Бальчанскийх Бараниковскийх Барыбинскийх Батогах Беднягинах Безводныйх Безлесныйх Бейсугх Бейсужекх Бейсужек Второйх Белецкийх Беликовх Белыйх Белыйх Беляевскийх Бережиновскийх Бережнойх Бережнойх Березанскийх Беттах Благополучненскийх Богдасаровх Бойкопонурах Болговх Большая Лопатинах Большевикх Большевикх Большие Челбасых Большой Бродовойх Большой Разноколх Бондаренкох Бончковскийх Борвинокх Борец Трудах Борисовх Борисовскийх Бочаровх Братскийх Братскийх Братскийх Булгаковх Бураковскийх Бурсаких Васильевках Васильевскийх Вербинх Вербовыйх Веревкинх Верхнеадагумх Верхнеадагумх Верхние Тубых Верхнийх Верхнийх Верхнийх Верхний Ханчакракх Верхний Чеконх Верхняя Ставропольках Веселая Горах Веселая Жизньх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Вестникх Вишневскийх Внуковскийх Водныйх Водокачках Водяная Балках Водяная Балках Водянскийх Воздвиженскийх Возрождениех Воликовх Вольностьх Вольныйх Воробьевх Воровскогох Воронежскийх Воскресенскийх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточный Сосыкх Высокийх Гайх Галицынх Гапоновскийх Гапоновскийх Гарбузовая Балках Глебовках Гливенкох Гоголевскийх Годовниковх Головковх Горлачивках Горно-Веселыйх Горныйх Горныйх Горный Лучх Городокх Горькая Балках Гослесопитомникх Греблянскийх Греких Гречаная Балках Греческийх Грушевыйх Гуамках Губернаторскийх Гудко-Лиманскийх Дальнийх Даманках День Урожаях Дербентскийх Дербентскийх Деревянковках Державныйх Десятый Километрх Джанхотх Джумайловках Димитровах Добровольныйх Добровольныйх Долгогусевскийх Долгождановскийх Долиновх Домиких Дубовиковх Духовскойх Дюрсох Дюрсох Дятловх Евсеевскийх Ейскийх Екатериновскийх Екатеринославскийх Елинскийх Ереминх Еях Еях Жаркевичих Железныйх Желтые Копаних Журавлевх Журавлевках Журавскийх Зазулинх Зайчанскийх Занкох Западныйх Западныйх Западныйх Западный Сосыкх Заречныйх Зарьковх Зарях Зарях Заря Мирах Захаровх Звездочках Зеленая Рощах Зеленая Рощах Зеленскийх Зеленчукх Зеленчук Мостовойх Зиссермановскийх Знамя Коммунизмах Зозова Балках Зубовх Зуевох Ивановх Ивановках Ивановскийх Ивлевх Измайловх Ильичх им Тамаровскогох Имерницинх Иногородне-Малеваныйх Исаевскийх Кавказскийх Кадухинх Казаче-Борисовскийх Казаче-Малеваныйх Казачийх Казачийх Казачийх Калабатках Калининх Калининх Калининах Калининах Калининскийх Калининскийх Калиновка Втораях Калиновка Перваях Камчатках Каневецкийх Капустинх Капустинх Карасевх Карла Марксах Карла Марксах Карла Марксах Карсх Карскийх Карташовх Картушина Балках Каспаровскийх Киевках Кизинках Киновиях Кипячийх Кировах Кобловх Коваленкох Коваленкох Колесниковх Колосх Копанскойх Коржевскийх Коржевскийх Коржих Коробкинх Косовичих Кочергинх Кошарскийх Кравченкох Кравченкох Крайняя Щельх Красинх Красная Батареях Красная Горках Красная Горках Красная Звездах Красная Звездах Красная Звездах Красная Нивах Красная Полянах Красная Полянах Красная Полянах Красная Полянах Красная Скалах Красная Слободках Красноармейскийх Красноармейский Городокх Красноех Красное Знамях Краснооктябрьскийх Краснострелецкийх Красные Горых Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красный Востокх Красный Гайх Красный Дагестанх Красный Зеленчукх Красный Курганх Красный Кутх Красный Октябрьх Красный Очагх Красный Партизанх Красный Партизанх Красный Поселокх Крижановскийх Крикунах Криницах Крупскийх Крупскойх Крупскойх Крупскойх Крутоярскийх Кубанская Колонках Кубанскийх Кубанскийх Кубанскийх Кубаньх Кубраньх Кувичинскийх Куликах Куликовскийх Культурах Куматырьх Кура-Цецех Курбацкийх Курчанскийх Кутокх Кушинках Лазарчукх Лантратовх Латыших Лебедевх Лебедих Лебяжийх Левченкох Ленинах Ленинах Ленинах Ленинах Ленинах Ленинодарх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинский Путьх Ленинское Возрождениех Лиманскийх Лобова Балках Лободах Локх Лопатинах Лосевох Лотосх Лукашевх Лукинх Львовскийх Лютыхх Ляпинох Маевскийх Майоровскийх Майскийх Малаих Малеванныйх Малый Бродовойх Малый Дукмасовх Малый Разноколх Малый Чеконх Малькох Марьинскийх Марьинскийх Масенковскийх Машевскийх Мащенскийх Междуреченскийх Меккерстукх Меклетах Мигутых Милютинскийх Мирныйх Мирныйх Мирный Пахарьх Михайловх Михайловскийх Мовах Могукоровках Могукоровскийх Можарийскийх Молдаванскийх Молькинх Морозовскийх Москальчукх Мостовянскийх Набережныйх Нардегинх Науменковх Неелинскийх Незаймановскийх Некрасовх Некрасовах Некрасовскийх Непильх Несмашныйх Нехворощанскийх Нечаевскийх Нещадимовскийх Нижнеглебовках Нижнийх Нижний Ханчакракх Нижняя Гостагайках Нижняя Ставропольках Никитинскийх Николаенкох Новенькийх Новоалексеевскийх Новобатайскийх Нововладимировскиех Нововоскресенскийх Нововысоченскийх Новогурийскийх Новоекатериновках Новоивановскийх Новокалиновках Новокарскийх Новокрасныйх Новокрымскийх Новомихайловскийх Новонекрасовскийх Новониколаевках Новопавловскийх Новопеховский Первыйх Новопокровскийх Новоселовках Новоселовскийх Новостепнянскийх Новотроицкийх Новотроицкийх Новоукраинскийх Новоурупскийх Новые Лиманокирпилих Новыйх Новыйх Новыйх Новыйх Новыйх Новыйх Новый Мирх Новый Уралх Новый Урожайх Оазисх Об»ездная Балках Огонекх Октябрьскийх Октябрьскийх Октябрьскийх Ольгинскийх Ольховскийх Ольховскийх Орджоникидзех Орджоникидзех Орехов Кутх Орловх Осеннийх Осечких Островская Щельх Отрадо-Солдатскийх Отрубныех Павловскийх Память Ленинах Папоротныйх Папоротныйх Папоротныйх Партизанх Первая Синюхах Первокубанскийх Первомайскийх Первомайскийх Первомайскийх Первомайскийх Первомайскийх Первомайскийх Песчаныйх Песчаныйх Песчаныйх Петровскийх Пионерх Плавненскийх Плавних Победах Победах Подгорныйх Подгорныйх Подковскийх Подкугоейскийх Подлесныйх Подольскийх Подшкуринскийх Подых Покровскийх Покровскийх Полковничийх Полтавскийх Полтавскийх Полтавскийх Потаенныйх Потинх Прибрежныйх Привокзальныйх Привольныйх Привольныйх Привольныйх Привольныйх Привольныйх Пригибскийх Прикубанскийх Прикубанскийх Прикубанскийх Прикубанскийх Приречныйх Причтовыйх Причтовыйх Приютныйх Прогрессх Пролетарскийх Пролетарскийх Пролетарскийх Пролетарскийх Пролетарскийх Прорвенскийх Протичках Протоцкиех Прохладныйх Пушкинах Пятихатскийх Раздольныйх Раздольныйх Раковх Рассветх Рассветх Рашпильх Рашпильх Рашпылих Редантх Реконструкторх Рогачевх Рогачих Родниковх Родниковскийх Розановскийх Розы Люксембургх Розы Люксембургх Роккельх Романовскийх Романчуковх Ромашевках Ромашких Роте-Фанех Садких Садовыйх Садовыйх Садовыйх Садовыйх Садовыйх Садовыйх Садовыйх Самойловх Саньковх Саратовскийх Сборныйх Свердловскийх Светх Светлая Зарях Свободах Свободах Свободныйх Свободныйх Свободныйх Свободныйх Свободныйх Свободный Мирх Северинх Северныйх Северныйх Северныйх Северныйх Северныйх Северныйх Северокавказскийх Северокубанскийх Северскийх Сельский Пахарьх Семеновх Семеновках Семеновках Семенцовках Семигорскийх Семисводныйх Сербинх Сергеевскийх Серебрянках Серединскийх Сеятельх Синявках Сиротинох Славянскийх Сладкийх Сладкий Лиманх Слободках Соболевскийх Советскийх Согласныйх Соколихинх Соколовках Солдатская Балках Соленыйх Солодковскийх Сопова Балках Сорокинх Спасовх Спорныйх Средние Челбасых Средние Чубурких Среднийх Средний Дукмасовх Средний Челбасх Ставких Станциях Староармянскийх Старогермановскийх Старомавринскийх Старые Лиманокирпилих Старый Куринскийх Стебницкийх Степнойх Стефановскийх Столяровх Сторожи Вторыех Сторожи Первыех Стринскийх Стукановх Стукановскийх Суровох Сухие Челбасых Сухой Кутх Танцура Крамаренкох Тарусинх Тауруп Второйх Тауруп Первыйх Тверскойх Тегинх Телегинх Тельманх Тельманах Терзиянх Терновыйх Терско-Каламбетскийх Тетерятникх Тимашевках Тиховскийх Тихонькийх Тополих Травалевх Трактовыйх Троицкийх Троицкийх Трудх Трудобеликовскийх Трудовая Армениях Трудовойх Трудовойх Туркинскийх Турковскийх Тысячныйх Тыщенкох Убыхх Ударныйх Удобно-Зеленчукскийх Удобно-Покровскийх Украинках Украинскийх Украинскийх Улановскийх Ульяновох Ульяновскийх Ульяновскийх Упорныйх Урмах Урмах Усатова Балках Успенскийх Усть-Джигутинках Уташх Фадеевскийх Федоренкох Федоровскийх Федорянках Финогеновскийх Фокин Первыйх Фортштадтх Хабльх Ханьковх Харьковскийх Хачиваньх Херсонскийх Хлебодаровскийх Хлеборобх Хлопонинх Хоринх Хорошиловх Центральныйх Цукерова Балках Цуревскийх Чайкинх Чапаевх Чаплыгинх Чеконх Чекуновках Челбасх Челюскинецх Чембурках Черединовскийх Черкасскийх Черниговскийх Черниковх Чернобабовх Черноморскийх Черномуровскийх Черныйх Черный Ерикх Чехракх Чигринах Чкаловах Чкаловах Шапарскойх Шевченкох Шевченкох Шевченкох Шептальскийх Шефкоммунах Шибикх Широкая Пшадская Щельх Широкая Щельх Школьныйх Школьныйх Шубинках Шуваевх Щегловх Энгельсах Эрастовх Эриванскийх Южныйх Ясених ЯстребовскийХадыженскХарьковскийХолмскийХолмскийХоперскийХостинскийЦелинныйЦентральныйЦентральныйЦентральныйЧамлыкскийЧебургольскийЧелбасскийЧепигинскийЧерниговскийЧерниговскийЧерноерковскийЧерноморскийЧерноморскийШабановскийШабельскийШаумянскийШевченковскийШедокскийШепсинскийШирочанскийШкольныйШкуринскийЩербиновскийЩербиновский районЭриванскийЮго-СеверныйЮжно-КубанскийЮжныйЮжныйЯрославскийЯсенский

Государственные услуги в Республике Татарстан.

/ Услуги / Выдача разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Описание:

Уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Расчётное время:

Не более 33 дней с даты регистрации заявления

Результат предоставления услуги:

Уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Распоряжение главы администрации соответствующего района Исполнительного комитета г. Казани о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение оформляется на бланке утвержденной формы.

Основания для отказа:

Основания для приостановления предоставления муниципальной услуги не предусмотрены.

Основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги:

1) заявителем представлены документы не в полном объеме, либо в представленных заявлении и (или) документах содержится неполная и (или) недостоверная информация;

2) поступление ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для предоставления муниципальной услуги, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе;

3) несоблюдение условий перевода помещения, указанных в статье 22, пункте 10 статьи 23 ЖК РФ;

4) Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства

Способы обжалования:

Досудебное обжалование.

1. Получатели муниципальной услуги имеют право на обжалование в досудебном порядке действий или бездействия сотрудников, участвующих в предоставлении муниципальной услуги, в досудебном порядке в Администрации.
Заявитель может обратиться с жалобой в следующих случаях:
1) нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении муниципальной услуги;
2) нарушение срока предоставления муниципальной услуги;
3) требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани для предоставления муниципальной услуги;
4) отказ в приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани для предоставления муниципальной услуги, у заявителя;
5) отказ в предоставлении муниципальной услуги, если основания для отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами;
6) затребование от заявителя при предоставлении муниципальной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани;
7) отказ Администрации, должностного лица Администрации в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений;
8) нарушение срока или порядка выдачи документов по результатам предоставления муниципальной услуги;
9) приостановление предоставления муниципальной услуги, если основания для приостановления не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами.

2. Жалоба на решения и действия (бездействие) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, муниципального служащего, руководителя органа, предоставляющего муниципальную услугу, подается в письменной форме на бумажном носителе или в электронной форме.
Жалоба может быть направлена по почте, через МФЦ, с использованием сети интернет, официального портала Мэрии г. Казани http://www.kzn.ru, а также может быть принята при личном приеме заявителя.

3. Срок рассмотрения жалобы — в течение 15 дней со дня ее регистрации. В случае обжалования отказа органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений жалоба рассматривается в течение пяти дней со дня ее регистрации.

4. Жалоба должна содержать следующую информацию:
1) наименование органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
2) фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер(-а) контактного(-ых) телефона(-ов), адрес(-а) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
3) сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего;
4) доводы, на основании которых заявитель не согласен с решениями и действиями (бездействием) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего.

5. К жалобе могут быть приложены копии документов, подтверждающих изложенные в жалобе обстоятельства. В таком случае в жалобе приводится перечень прилагаемых к ней документов.

6. Жалоба подписывается подавшим ее получателем муниципальной услуги.

7. По результатам рассмотрения жалобы принимается одно из следующих решений:
1) удовлетворение жалобы, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани;
2) отказ в удовлетворении жалобы.
Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, указанного в настоящем пункте, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.

8. В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, работник, наделенные полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляют имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

Перевод жилого помещения в нежилое — Услуга

Заявители имеют право на обжалование решений и действий (бездействия) управления, должностного лица управления либо муниципального служащего, МФЦ, работника МФЦ, а также организаций, предусмотренных частью 1.1 статьи 16 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее — привлекаемые организации), или их работников в досудебном порядке.
Заявитель может обратиться с жалобой в том числе в следующих случаях:
— нарушение срока регистрации запроса о предоставлении муниципальной услуги, комплексного запроса;
— нарушение срока предоставления муниципальной услуги. В указанном случае досудебное (внесудебное) обжалование заявителем решений и действий (бездействия) МФЦ, работника МФЦ возможно в случае, если на МФЦ, решения и действия (бездействие) которого обжалуются, возложена функция по предоставлению муниципальной услуги в полном объеме в порядке, определенном частью 1.3 статьи 16 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;
— требование у заявителя документов или информации либо осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Воронежской области, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления городского округа город Воронеж для предоставления муниципальной услуги;
— отказ в приеме документов, представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Воронежской области, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления городского округа город Воронеж для предоставления муниципальной услуги, у заявителя;
— отказ в предоставлении муниципальной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Воронежской области, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления городского округа город Воронеж. В указанном случае досудебное (внесудебное) обжалование заявителем решений и действий (бездействия) МФЦ, работника МФЦ возможно в случае, если на МФЦ, решения и действия (бездействие) которого обжалуются, возложена функция по предоставлению муниципальной услуги в полном объеме в порядке, определенном частью 1.3 статьи 16 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;
— затребование с заявителя при предоставлении муниципальной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Воронежской области, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления городского округа город Воронеж;
— отказ управления, должностного лица управления, МФЦ, работника МФЦ, привлекаемых организаций или их работников в исправлении допущенных ими опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений. В указанном случае досудебное (внесудебное) обжалование заявителем решений и действий (бездействия) МФЦ, работника МФЦ возможно в случае, если на МФЦ, решения и действия (бездействие) которого обжалуются, возложена функция по предоставлению муниципальной услуги в полном объеме в порядке, определенном частью 1.3 статьи 16 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;
— нарушение срока или порядка выдачи документов по результатам предоставления муниципальной услуги;
— приостановление предоставления муниципальной услуги, если основания приостановления не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Воронежской области, муниципальными правовыми актами органов местного самоуправления городского округа город Воронеж. В указанном случае досудебное (внесудебное) обжалование заявителем решений и действий (бездействия) МФЦ, работника МФЦ возможно в случае, если на МФЦ, решения и действия (бездействие) которого обжалуются, возложена функция по предоставлению муниципальной услуги в полном объеме в порядке, определенном частью 1. 3 статьи 16 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;
— требование у заявителя при предоставлении муниципальной услуги документов или информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались при первоначальном отказе в приеме документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги, либо в предоставлении муниципальной услуги, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». В указанном случае досудебное (внесудебное) обжалование заявителем решений и действий (бездействия) МФЦ, работника МФЦ возможно в случае, если на МФЦ, решения и действия (бездействие) которого обжалуются, возложена функция по предоставлению муниципальной услуги в полном объеме в порядке, определенном частью 1.3 статьи 16 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».
Заявители имеют право на получение информации, необходимой для обоснования и рассмотрения жалобы.
Оснований для отказа в рассмотрении жалобы не имеется.
Основанием для начала процедуры досудебного (внесудебного) обжалования является поступившая жалоба.
Жалоба на решения и действия (бездействие) управления, должностного лица управления, муниципального служащего, руководителя управления может быть направлена по почте, через МФЦ, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в том числе Единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) либо Портала Воронежской области в сети Интернет, официального сайта администрации городского округа город Воронеж, а также может быть принята при личном приеме заявителя.
Жалоба на решения и действия (бездействие) МФЦ, работника МФЦ может быть направлена по почте, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в том числе официального сайта МФЦ, Единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) либо Портала Воронежской области в сети Интернет, а также может быть принята при личном приеме заявителя.
(в ред. постановления администрации городского округа город Воронеж от 23.08.2019 N 760)
Жалоба на решения и действия (бездействие) привлекаемых организаций, а также их работников может быть направлена по почте, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в том числе официальных сайтов этих организаций, Единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) либо Портала Воронежской области в сети Интернет, а также может быть принята при личном приеме заявителя.
Жалоба должна содержать:
— наименование управления, должностного лица управления либо муниципального служащего, МФЦ, его руководителя и (или) работника, привлекаемых организаций, их руководителей и (или) работников, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
— фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
— сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) управления, должностного лица управления либо муниципального служащего, МФЦ, работника МФЦ, привлекаемых организаций, их работников;
— доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) управления, должностного лица управления либо муниципального служащего, МФЦ, работника МФЦ, привлекаемых организаций, их работников. Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.
Жалобы на решения и действия (бездействие) руководителя управления подаются в администрацию городского округа город Воронеж.
Заявитель может обжаловать решения и действия (бездействие) должностных лиц, муниципальных служащих управления:
— руководителю управления;
— первому заместителю главы администрации по городскому хозяйству;
— главе городского округа город Воронеж.
Должностные лица, указанные в настоящем пункте, проводят личный прием заявителей. Личный прием должностными лицами проводится по предварительной записи. Запись заявителей производится при личном обращении или с использованием средств телефонной связи по номерам телефонов, которые размещаются на официальном сайте администрации городского округа город Воронеж в сети Интернет, на информационных стендах.
Специалист, осуществляющий запись заявителей на личный прием, информирует заявителя о дате, времени, месте приема, должности, фамилии, имени и отчестве должностного лица, осуществляющего прием.
Жалобы на решения и действия (бездействие) работника МФЦ подаются руководителю этого МФЦ. Жалобы на решения и действия (бездействие) МФЦ подаются в департамент цифрового развития Воронежской области (сведения о месте нахождения, графике работы, контактном телефоне, адресе электронной почты департамента цифрового развития Воронежской области приводятся в приложении N 1 к настоящему Административному регламенту) или должностному лицу, уполномоченному нормативным правовым актом Воронежской области.
Жалобы на решения и действия (бездействие) работников привлекаемых организаций подаются руководителям этих организаций.
По результатам рассмотрения жалобы лицом, уполномоченным на ее рассмотрение, принимается одно из следующих решений:
1) жалоба удовлетворяется, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Воронежской области, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления городского округа город Воронеж, а также в иных формах;
2) в удовлетворении жалобы отказывается.
Жалоба, поступившая в администрацию городского округа город Воронеж либо в управление, МФЦ, департамент цифрового развития Воронежской области, привлекаемые организации, подлежит рассмотрению в течение 15 рабочих дней со дня ее регистрации, а в случае обжалования отказа управления, МФЦ, привлекаемых организаций в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений — в течение 5 рабочих дней со дня ее регистрации.
Не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем принятия решения, указанного в пункте 5.9 настоящего Административного регламента, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.
В случае признания жалобы подлежащей удовлетворению в ответе заявителю, указанном в пункте 5.11 настоящего Административного регламента, дается информация о действиях, осуществляемых администрацией городского округа город Воронеж, управлением, МФЦ, привлекаемыми организациями в целях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказании муниципальной услуги, а также приносятся извинения за доставленные неудобства и указывается информация о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю в целях получения муниципальной услуги.
В случае признания жалобы не подлежащей удовлетворению в ответе заявителю, указанном в пункте 5.11 настоящего Административного регламента, даются аргументированные разъяснения о причинах принятого решения, а также информация о порядке обжалования принятого решения.
В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, наделенное полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляет имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

советов по преобразованию коммерческой недвижимости в жилую

Ключевые выводы

Коммерческая недвижимость при сдаче в аренду часто приносит прибыль; однако на этом привлекательность коммерческой недвижимости не заканчивается. Коммерческая недвижимость может использоваться по-разному в зависимости от правил зонирования собственности. Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую? Ответ — да! Преобразование коммерческой недвижимости в жилую может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией.

В правильном районе коммерческая недвижимость может стать идеальным кандидатом на новое жилье. Это связано с окружающей инфраструктурой, качеством строительства и многим другим. Однако это не означает, что вся коммерческая недвижимость будет вкладываться в жилую недвижимость. Прочитайте следующее руководство и узнайте, что следует учитывать при превращении коммерческой недвижимости в жилую.

Можете ли вы преобразовать коммерческую недвижимость в жилую недвижимость?

Коммерческая недвижимость может быть преобразована в жилую, если это разрешено законодательством о зонировании и жилье.Местные органы власти имеют правила, определяющие различия в собственности, и в большинстве случаев будут различать конкретные участки для жилого и коммерческого землепользования. Если вы хотите совершить переход, начните с проверки местных законов в Интернете. Затем запланируйте встречу с секретарем округа, если у вас есть дополнительные вопросы.

В дополнение к законам о зонировании, инвесторы также должны убедиться, что коммерческая недвижимость соответствует кодексу перед переключением. Помните: коммерческая и жилая недвижимость строятся для разных целей.Соответственно, будут разные структурные требования. Это может включать в себя законы, касающиеся электрических и водопроводных линий, точек входа и выхода и многое другое. Сможете ли вы преобразовать коммерческую недвижимость в жилую, будет зависеть не только от местных законов, но и от вашей способности отремонтировать недвижимость, чтобы она соответствовала жилым стандартам.

Соображения по превращению коммерческой недвижимости в жилую

При анализе сделки следует внимательно изучить потенциальные затраты на ремонт при конвертации имущества.Скорее всего, вам придется встретиться со специализированными дизайнерами и нанять опытный строительный персонал, чтобы обеспечить выполнение проекта в соответствии с нормами. Помимо затрат на строительство и материалы, вы будете нести ответственность за найм квалифицированных специалистов. Эти расходы могут быстро возрасти во время реабилитации, поэтому убедитесь, что вы учитываете все потенциальные расходы в своем анализаторе сделок.

[ У вас есть надежный коммерческий анализатор сделок? Прочтите эту статью , чтобы узнать, как оценить любую коммерческую недвижимость.]

Еще одна проблема, связанная с преобразованием коммерческой недвижимости в жилую, — это внешняя планировка района. В зависимости от того, где находится недвижимость, транспортный поток может препятствовать легкому доступу к зданию и из него. Это может быть проблемой при рекламе и показе недвижимости потенциальным арендаторам. Даже если процесс изменения зон будет одобрен, подумайте, имеет ли смысл переключение для фактического местоположения.

Инвесторы также должны будут следовать обычному процессу подачи заявок и разрешений на любой потенциальный ремонт.Однако это может занять дополнительное время, в зависимости от размера проекта. С учетом изменения зонирования весь процесс утверждения может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Поэтому крайне важно рассчитать потенциальные затраты на хранение, прежде чем приступить к сделке. Ожидание обработки документов продлит ваш будущий денежный поток. Это может подорвать общий потенциал сделки. Имейте это в виду, когда будете анализировать инвестиции.

[ Есть ли у вас все необходимое для ведения собственного бизнеса в сфере недвижимости? Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ веб-семинар по недвижимости, на котором вы узнаете, как копировать успешные бизнес-системы от опытных инвесторов в недвижимость.]

Как превратить коммерческую недвижимость в жилую

Если вам нравится эта инвестиционная стратегия, обязательно помните о каждом из вышеперечисленных соображений при поиске коммерческой недвижимости. Ищите списки недвижимости, которые подходят для преобразования из коммерческой в жилую и имеют смысл это делать. Если вы инвестируете за пределами своего региона, изучите законы и определите, есть ли какие-либо дополнительные шаги, которые вам нужно будет предпринять.

По мере того, как вы оттачиваете потенциальные инвестиции, не забудьте обеспечить финансирование как для собственности, так и для любых сопутствующих затрат на ремонт или разрешение. Преобразование коммерческой недвижимости в жилую потребует времени, поэтому крайне важно приступить к делу, как только сделка будет заключена. Узнайте, как купить коммерческую недвижимость, написать сильное предложение и изложить свои планы на недвижимость. При правильной подготовке вы сможете сразу перейти от процесса закрытия к редизайну, что сделает вас на один шаг ближе к первому чеку за аренду.

Как изменить зонирование с коммерческого на жилое

Важнейшим шагом в преобразовании коммерческой недвижимости в жилую является понимание зонирования. Инвесторы должны изучить местные законы, прежде чем они начнут искать недвижимость. Это убережет вас от траты времени на недоступную область. Если вас заинтересовала эта стратегия аренды, зайдите в Интернет и начните поиск. Лучший способ охватить все свои базы — начать с уровня города, а затем перейти к законам округа.В них будут обозначены различия между объектами недвижимости и они укажут вам правильное направление, чтобы начать процесс изменения зонирования.

Изучите местность: Изменения в земле вокруг вашей собственности, такие как новые дороги или здания, могут быть использованы в ваших интересах, если вы хотите изменить зону своего коммерческого здания. Некоторые соседи могут возражать против вашего плана по перезонированию, но при правильном изучении вашего района вы можете заметить изменения, которые принесут пользу вашему делу и понравятся другим.
Узнайте о законах о зонировании: Обязательно изучите местные законы и постановления, касающиеся ограничений и использования зонирования. Вы можете узнать законы о зонировании в вашем районе с помощью онлайн-исследования и в местном отделе планирования.
Поговорите с соседями: Вы можете столкнуться с противодействием со стороны соседей, когда речь заходит о ваших планах по перепланировке. Из-за этого может быть полезно поговорить с соседями и произвести хорошее впечатление.Любой отказ от ваших соседей повлияет на решение вашего отдела планирования одобрить или отклонить ваш запрос.
Подать заявку на изменение зон: После того, как вы провели исследование и подготовились, пришло время подать заявку на изменение зон. Вам потребуется заполнить документы, предоставленные вашим местным отделом планирования. Плата за это может варьироваться от сотен до тысяч в зависимости от вашего региона.
Анализ: После того, как вы подадите заявку на изменение зонирования, будет проведен анализ вашего плана.Возможно, вам придется соответствующим образом скорректировать свои планы, если возникнут какие-либо аргументы против них.
Заседание комиссии: Ваша петиция о изменении зонирования будет обнародована, чтобы местные жители имели возможность быть в курсе любых намерений относительно местного изменения зонирования. Затем состоится заседание комиссии. Это возможность для любого представителя общественности высказать свои опасения, а для вас возможность обосновать и объяснить свои планы.
Заседание законодательного органа: Рекомендация комиссии по планированию направляется в законодательный орган, который принимает окончательное решение. Если они решат отклонить ваши планы, вам придется подождать некоторое время в зависимости от вашей местной юрисдикции, прежде чем подавать новую заявку.

Затраты на преобразование

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую может быть финансово выгодным в долгосрочной перспективе; тем не менее, есть несколько предварительных затрат, о которых следует знать, прежде чем начинать этот процесс. Одним из первых расходов, с которыми вы столкнетесь, является плата за подачу заявления, связанная с изменением зонирования собственности. Точная цена часто будет зависеть от размера собственности или участка, который вы переназначаете.Оценки варьируются от 500 до 5000 долларов.

После того, как административные шаги будут завершены, вам нужно будет соответствующим образом заложить бюджет на ремонт и структурные изменения в собственности. Опять же, жилая и коммерческая недвижимость имеют разные строительные нормы. Собственность может потребовать перемонтажа и новой планировки для успешного создания жилых единиц. Найдите опытного подрядчика, чтобы изучить недвижимость и понять, сколько изменений вам нужно будет внести в бюджет. Хотя индустриальная эстетика может быть частью привлекательности ваших новых жилых единиц, по-прежнему важно убедиться, что они безопасны и пригодны для проживания новых жильцов.

Еще одной значительной статьей расходов при переоборудовании коммерческой недвижимости являются любые внешние изменения, такие как парковка или ландшафтный дизайн. Обратите внимание на движение транспорта, въезжающего и выходящего из участков, и будьте готовы изменить расположение участков по мере необходимости. Это может привести к дополнительным расходам, но будет необходимо при продаже вашей недвижимости новым арендаторам. То же самое можно сказать и об изменении ландшафта и бордюра.

Советы по ремонту для преобразования коммерческой недвижимости в жилую

Не забывайте о конечной цели при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую: сдача недвижимости в аренду. Хотя вероятны несколько структурных реконструкций, помните об эстетике и функциональности при проектировании новой собственности. Вот несколько советов, которые помогут превратить коммерческую недвижимость в дома:

Не торопитесь: Каждый инвестор хочет свести к минимуму затраты на содержание и заселить жильцов, но торопиться с ремонтом — не лучший способ добиться этого. Хотя вы и ваша команда должны установить строгие сроки, не экономьте на ремонте.
Положитесь на существующие функции: Многие коммерческие объекты будут иметь уникальные акценты или особенности дизайна.Используйте их в своих интересах при ремонте. Например, оставление открытой кирпичной стены или высоких потолков может дать вашим объявлениям о недвижимости преимущество на рынке.
Здоровье и безопасность превыше всего: Большое беспокойство при покупке коммерческой недвижимости для превращения в жилую должно вызывать безопасность будущих арендаторов. Просмотрите все планы ремонта с профессионалом и убедитесь, что проекты соответствуют высоким стандартам.
Подумайте о естественном освещении: У арендаторов жилых домов будут совершенно другие списки пожеланий по сравнению с арендаторами коммерческих помещений.Ваши новые арендаторы, скорее всего, ожидают большего количества окон и доступа к открытым площадкам. Ищите способы включить естественное освещение и места общего пользования при проектировании здания.
Подчеркните красоту: некоторые виды ремонта могут помочь подчеркнуть что-то уникальное и необычное в здании. Если немного подумать и проявить творческий подход, то то, что изначально казалось пережитком прошлого, может в конечном итоге стать предметом гордости проекта. Попробуйте восстановить оголенную кирпичную стену или сгладить недостатки, которые придадут характер.

Резюме

При покупке коммерческой недвижимости для проживания следует помнить о нескольких вещах. Начните с ознакомления с законами о зонировании в интересующих вас областях, затем встретьтесь с опытным дизайнером и узнайте, как лучше всего привести недвижимость в соответствие с нормами. Создайте сильную подачу и не забудьте собрать достаточно средств для любого ремонта, который вам нужно завершить. Преобразование коммерческой недвижимости в жилую вполне возможно — и знание правильных шагов может привести к высокодоходным инвестициям.

Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости расскажет обо всем, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестировать в недвижимость. Эксперт-инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости, чтобы помочь вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начните учиться инвестировать в современный рынок недвижимости!

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую в связи с пандемией | Obermayer Rebmann Maxwell & Hippel LLP

После того, как многие компании стали свидетелями успешного перевода своих офисных работников на работу из дома во время пандемии COVID-19, многие из этих предприятий решили сократить или даже полностью закрыть свои офисы. Торговые заведения, в том числе рестораны, полагались на покровительство этих служащих. В результате исхода из офисных зданий сектор розничной торговли в этих районах также был вынужден адаптироваться, полностью закрываясь, сокращая часы работы или переходя на варианты самовывоза и / или доставки. Как недавно объяснила новостная организация Politico :

«Изменения в режиме работы, вызванные пандемией, особенно сильно сказались на центральных деловых районах городов — экосистемах, которые зависят от ежедневного потока офисных работников, которые часто посещают кафе и обеденные залы, останавливаются в ресторанах и барах после работы и управлять пассажиропотоком общественного транспорта.

Со спадом деловых поездок и туризма, гостиницы также пошатнулись.

Одновременно с тем, что люди проводят больше времени дома, наблюдается подъем на рынках городского и пригородного жилья, при этом предложения доступного жилья недостаточно для удовлетворения спроса. Поскольку спрос на жилье превышает предложение, средняя стоимость домов увеличилась по всей стране в целом и в Пенсильвании и Нью-Джерси, в частности, за последний год.Некоторый жилой фонд также потребляется краткосрочной арендой, такой как Airbnb.

Комбинация этих рыночных сил привела к ускорению тенденции преобразования этих новых пустующих коммерческих площадей в жилье. Как и переработка любого материала, преобразование квартир — также известное как адаптивное повторное использование — дешевле, быстрее и более экологично по сравнению со строительством нового здания с нуля, особенно если существующее здание не нужно предварительно сносить.

Согласно одному недавнему исследованию, проведенному общенациональной интернет-службой размещения объявлений RentCafe, 2021 год стал самым успешным за всю историю наблюдений за переоформлением квартир.Филадельфия заняла второе место в 2021 году по количеству переоборудованных квартир среди всех крупных городов США после Вашингтона, округ Колумбия, но Город братской любви возглавил список по количеству переоборудованных квартир за последние два года (2020 и 2021) вместе взятые. Питтсбург также входил в первую десятку городов за последние два года.

Большая часть этой ценной свободной недвижимости зонирована для нежилых целей, поэтому ее необходимо перезонировать, прежде чем ее можно будет превратить в жилой дом. Изменение зонирования часто является трудоемким и дорогостоящим процессом.

[Исходный код.]

eTools: Преобразование жилья

Главная » Муниципальный уголок » Электронные инструменты » Преобразование жилых помещений

Как это работает Начать Примеры

Этот исторический каретный сарай в округе Уэст-Честер был переоборудован в жилой дом.

Эта церковь в поселке Уэст-Брэдфорд была превращена в дом.

Хранилища были сохранены, когда этот сарай был превращен в дом.

Этот сарай в поселке Западный Гошен был переоборудован в дом.

Как это работает

Преобразование жилого помещения предполагает перепрофилирование коммерческого, промышленного, административного здания или более крупного отдельно стоящего дома на одну семью в многоквартирные дома или кондоминиумы.

Муниципалитет может создать климат перепланировки, способствующий преобразованию жилых помещений с помощью политики и регулирования. Зонирование может специально разрешить преобразование жилых помещений в качестве использования в соответствующих районах зонирования.Поддержка преобразования жилья может выходить за рамки нормативных актов и включать в себя поддержку муниципального персонала, предоставление информации и данных, а также помощь в распространении информации, в том числе в качестве связующего звена с общественными группами.

При переоборудовании жилых помещений необходимо учитывать характер района и определяющие характер особенности здания, которые улучшают уникальность проекта, а также его успех и конкурентоспособность. В исторических зданиях могут происходить жилые преобразования, которые могут сохранить и вдохнуть в такие здания новую жизнь.Преобразование жилья — это тип адаптивного повторного использования.

Преимущества

Различные варианты жилья

Преобразование жилья может помочь муниципалитетам выполнить свои обязанности по «справедливой доле» по предоставлению возможностей для различных форм жилья, а также помочь предложить жилье для пустующих гнезд, пенсионеров, новоселов в этом районе и домохозяйств, состоящих из одного человека.

Поддержание строительного фонда

Преобразование жилых помещений позволяет сохранить существующий фонд зданий и соответствующую идентичность сообщества.Это может быть поддержано с помощью местных стандартов, которые требуют, чтобы внешний вид здания сохранял тот же дизайн, за исключением необходимого аварийного или другого доступа к зданию.

Налоговые поступления

Преобразование жилья может обеспечить местные налоговые поступления, предоставляя возможность повторного использования неиспользуемых или недоиспользуемых зданий.

Финансовая жизнеспособность

Преобразование жилья может принести новый доход владельцам более крупных строений, помогая им покрывать расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание.

Энергоэффективность

При переоборудовании жилья используются существующие конструкции и отработанное сырье, используемое для их строительства. Модернизация преобразования может обеспечить улучшение энергопотребления, например, дополнительную изоляцию и более эффективные системы. Многие из этих зданий расположены в развитых районах, где уже есть инфраструктура, услуги и объекты.

Byrne Lofts (слева) в районе Фениксвилля представляла собой трикотажную фабрику, преобразованную в жилые кондоминиумы.Завод Sharples Works (справа) в Западном Честере, исторически бывший промышленным предприятием, на котором размещался первый в молочной промышленности трубчатый сепаратор сливок, был преобразован в жилые помещения.

Вашингтон-сквер: эта историческая школа в округе Уэст-Честер была преобразована в офисы и квартиры.

Школьные апартаменты в Парксбурге: эта историческая школа в районе Парксбург была преобразована в доходные квартиры.

Начало работы

Успешная перестройка жилья требует совместного планирования между муниципалитетом и владельцем недвижимости.Муниципальный план действий по определению потенциала переоборудования жилья должен учитывать текущую муниципальную политику, а затем анализировать, поддерживают ли действующие правила, схемы землепользования, типы зданий и доступ к переустройству жилых помещений.

Политика

Муниципалитеты должны рассмотреть следующие вопросы политики:

Определите, является ли такое использование наиболее подходящим, и если да, то где. Можно провести инвентаризацию структур, которые потенциально могут быть преобразованы.Возможности для такого использования открывают старые и/или исторические жилые дома и более крупные нежилые строения. Переходные районы, такие как районы, расположенные рядом со смешанными или нежилыми помещениями, вдоль оживленных дорог или в непосредственной близости от деловых районов в центре города, также могут быть подходящими местами для преобразования.
Необходимо провести оценку близлежащих улиц, чтобы определить, может ли уличная парковка удовлетворить потребность в дополнительной парковке или же требуется парковка на территории. Может потребоваться сочетание того и другого.Если есть задние переулки, они могут обеспечить доступ для парковки на территории заднего двора. Необходимо оценить доступ к общественному транспорту.
Муниципалитету следует рассмотреть типы существующего и предлагаемого жилья в разных районах. Муниципалитет должен отслеживать и оценивать последствия преобразования жилья.
Следует рассмотреть доступ к инженерным сетям, поскольку для каждой дополнительной единицы потребуются коммунальные услуги, в том числе электричество, канализация, водоснабжение, газ или масло.
Муниципалитет должен оценить потребности в муниципальных услугах, которые возникнут у дополнительного населения в зависимости от его способности предоставлять такие услуги.

Правила

После того, как муниципалитет установит политику, связанную с преобразованием жилья, следует рассмотреть нормативные формулировки.

Муниципалитет должен определить районы зонирования, в которых переоборудование жилья разрешено или должно быть разрешено, и каким образом это должно быть разрешено.Использование их по праву в базовом районе зонирования или в наложенном районе с конкретными соответствующими критериями поощряет их использование; стимулы могут еще больше стимулировать их использование (например, разрешение на бонусное использование исторических ресурсов).
Должны быть сформулированы конкретные параметры, относящиеся к размеру участка, приемлемым структурам и размеру единицы. Муниципалитет должен использовать свои существующие постановления, чтобы установить положения о площади и объемах, которые будут применимы к этому использованию. Эта формулировка должна учитывать Единый строительный кодекс Пенсильвании с точки зрения технических структурных деталей конверсионной конструкции.Муниципалитеты также должны ссылаться на требования Закона об американцах-инвалидах.
Общее правило для переоборудования жилья заключается в том, что внешний вид существующего здания остается таким же, как если бы это было жилое или нежилое строение для одной семьи, за исключением пожарных выходов и других необходимых доступов. Эти элементы вместе с счетчиками коммунальных услуг должны, по возможности, располагаться в задней части строения. Эти требования помогают смягчить опасения, что характер района меняется или находится в переходном состоянии.
Максимальная плотность жилых помещений должна устанавливаться с использованием максимальной плотности на участок и/или минимальной площади пола. Минимальные требования к зеленой зоне и парковке на территории могут косвенно влиять на плотность.
Должны быть рассмотрены минимальные требуемые требования к парковке, включая расположение мест и возможность размещения какой-либо парковки за пределами участка.
Постановления о зонировании, постановления о подразделении и застройке земель, положения об исторических ресурсах и рекомендации по проектированию должны быть согласованы в отношении разрешений на переоборудование жилья.
Когда здания, предлагаемые для преобразования в жилые помещения, идентифицируются как исторические ресурсы или расположены в определенных исторических районах, следует поощрять рекомендации по проектированию внешнего вида зданий и / или консультации с муниципальной исторической комиссией или комитетом на раннем этапе проектирования.
Стандарты постановления, касающиеся конверсии, должны быть четкими, чтобы заявитель, муниципалитет и сообщество понимали ожидания и окончательные результаты.

Апартаменты Oxford Senior: этот исторический отель в Оксфордском районе был преобразован в апартаменты с ограниченной арендной платой.

Соображения

Существующий строительный код

Единый строительный кодекс Пенсильвании (UCC) состоит из нескольких кодов. Для старых и уже построенных зданий Существующие строительные нормы и правила содержат альтернативные требования к нормам, разработанным для нового строительства. Эта встроенная в UCC гибкость может быть неправильно понята и, следовательно, не применена, что приведет к потере возможностей преобразования жилых помещений и повторного использования существующих зданий.

Расходы на ремонт

Здания могут нуждаться в значительной модификации, чтобы соответствовать основным требованиям UCC для размещения нескольких жилых единиц, и могут потребоваться значительные капиталовложения.

Потенциальные конфликты землепользования

Местное население может быть обеспокоено дополнительными жилыми единицами и изменением их использования. Опасения включают потерю стоимости собственности в районе, увеличение плотности, увеличение трафика и увеличение спроса на парковку. Опасения, связанные с переходом от нежилого использования, могут включать в себя переход к «спальному сообществу» из-за потери более высоких налоговых поступлений от коммерческого или промышленного использования, сокращения возможностей для работы, сокращения возможностей интуитивного обслуживания и объектов, а также размещения жилых помещений в что в противном случае может быть в значительной степени нежилым районом.

Западный Честер Боро

West Chester Borough разрешает переоборудовать исторические каретные сараи в единую жилую единицу, а также во вспомогательную жилую единицу, офис или ремесленную мастерскую в нескольких районах зонирования. Стандарты для таких преобразований включены в Специальные правила (раздел 112-100. 2). Участки с историческими каретными домами показаны на карте исторических каретных домов, которая находится в приложении к постановлению о зонировании.

Пеннсбери Тауншип

Городок Пеннсбери разрешает преобразование жилья в исторические ресурсы в качестве стимула для их сохранения и восстановления при зонировании (раздел 162-1705). Конкретные положения, касающиеся преобразования, содержатся в дополнительных стандартах использования (раздел 162-2036). Определение термина включает преобразование дома на одну семью или сарая в две квартиры.

Городок Тредиффрин

Tredyffrin Township разрешает переоборудование существующих домов на одну семью в жилые единицы не более чем с четырьмя жилыми единицами в нескольких районах зонирования в виде особого исключения.Конкретные положения, касающиеся конвертации, содержатся в Общих положениях (раздел 208-106).

Кеннет Тауншип

Городок Кеннетт разрешает преобразование жилых помещений в зонирование в нескольких районах зонирования с более высокой плотностью населения. Размер участка и количество жилых единиц в переоборудовании различаются в зависимости от района. Положения, касающиеся преобразования жилья, включены в Дополнительные правила использования (раздел 240-1934).

Ссылки на ресурсы

Архитайзер

Upcycled Space: 8 Exemplary Industrial to Residential Conversions обсуждает преобразование бывших промышленных зданий в жилье для удовлетворения спроса на жилье.

Городская земля

Решение двух проблем: преобразование неиспользуемых офисных помещений в жилые. С изменением структуры занятости меняется и некогда бурно развивающийся рынок офисных помещений, оставляя пустующими здания. В данной статье рассматривается преобразование бывших офисных помещений в жилые единицы.

Вашингтонский университет Press

Повторное использование зданий: устойчивость, сохранение и ценность дизайна. В этой книге обсуждаются экологические преимущества повторного использования существующих зданий, а не их сноса и строительства новых зданий на их месте.

Национальный фонд сохранения исторического наследия

Партнерство по повторному использованию зданий, проект Национального фонда сохранения исторического наследия совместно с Институтом городских земель, осознает, что повторное использование пустующих и малоиспользуемых зданий приносит экологические, экономические и общественные выгоды, и с этой целью предпринял многогранную информационно-просветительскую работу. как устранить препятствия для повторного использования зданий. Исследовательская и политическая лаборатория Национального фонда занимается соединением «старых зданий с новыми идеями», включая отчеты о результатах информационно-разъяснительной работы Партнерства по повторному использованию зданий.

How to Support Adaptive Reuse of Historic Buildings содержит пять советов по сохранению и пять примеров успешных проектов повторного использования.

Кодекс планирования муниципалитетов (MPC)

Раздел 604.(4) Закона 247 требует, чтобы постановления о зонировании предусматривали различные типы жилья.

Департамент труда и промышленности Пенсильвании

Единый строительный кодекс

представляет собой общий стандарт для строительства и перестройки зданий и сооружений в Пенсильвании.

Существующие строительные нормы и правила являются одним из нескольких кодексов, составляющих Единый строительный кодекс Пенсильвании (UCC). Он обеспечивает альтернативные требования, ориентированные на постоянные здания.

Сопутствующие инструменты

EE — Преобразование нежилого имущества в собственность жилого кооператива или кондоминиума. :: Свод законов Нью-Йорка 2013 г. :: Кодексы и статуты США :: Законодательство США :: Justia

 
    § 352-ee.Преобразование нежилого помещения в жилое
  кооперативная или кондоминиальная собственность. 1. Генеральный прокурор
  отказаться выдавать письмо о том, что заявление о предложении или
  проспект требуется в подразделе один раздела триста
  пятьдесят вторая настоящей статьи подавалась всякий раз, когда выяснялось, что
  Заявление о предложении или проспект предложений о продаже жилого кооператива
  квартиры или кондоминиумы, расположенные в городе с населением более одного миллиона человек. 
  населения в соответствии с планом изменения или преобразования
  здание для жилого использования в кооперативной или кондоминиальной собственности,
  кроме плана, относящегося к зданию, уже соответствующему
  статья триста первая закона о многоквартирном доме, если только
  Заявление о предложении или проспект эмиссии содержит следующее:
    (i) заявление о том, что копия планов такого изменения или
  преобразование, утвержденное в соответствии со статьей триста
  Закон о многоквартирных домах был представлен генеральному прокурору до
  о выдаче Генеральным прокурором письма о том, что
  было подано заявление о предложении или проспект эмиссии;
    (ii) отчет, подготовленный архитектором или инженером, имеющим лицензию
  государство, которое излагает такие изменения в публичных частях и
  общие части здания и такие изменения в отдельных помещениях
  или жилых единиц, которые могут быть необходимы для получения постоянного сертификата
  предоставления для постоянного проживания жилого помещения;
    (iii) удовлетворительное для генерального прокурора заявление о том, что
  обязательство спонсора выполнить все изменения и
  благоустройство общественных частей и помещений общего пользования в здании
  соблюдение таких утвержденных планов в сроки, указанные в
  строить планы;
    (iv) удовлетворительное для генерального прокурора заявление о том, что это
  обязательство спонсора выполнить все изменения и улучшения
  к отдельным помещениям или жилым единицам в соответствии с такими утвержденными
  планы в сроки, указанные в плане, или, если спонсор не
  взять на себя такую обязанность, что это обязанность физического лица
  владельцы паев в кооперативной корпорации или единицах кондоминиума,
  под надзором кооперативной корпорации или, в случае
  кондоминиум, под наблюдением совета управляющих,
  выполнить такие изменения и улучшения в сроки, указанные в
  план; а также
    (v) заявление о том, что требуется постоянное свидетельство о заселении
  для постоянного проживания жилого помещения, что временное
  свидетельство о праве собственности может быть продлено только на общий период двух
  лет с даты его первоначального выпуска и что, если временное
  срок действия свидетельства о праве собственности истек до получения
  постоянное свидетельство о праве на владение жилым помещением
  помещения будут нарушать закон о многоквартирном доме, подвергая
  жильцы и кооперативная корпорация и ее совет директоров
  или, в случае кондоминиума, владельцы квартир и совет управляющих,
  к штрафам в соответствии с законом о многоквартирном доме, включая выселение
  обитатели жилых помещений. 2. «Жилое использование» означает для целей настоящего раздела:
  пространство, предназначенное для проживания или совместного проживания и работы, и должно быть
  предполагается, если в заявлении о размещении или проспекте эмиссии изложены пункты, которые
  относятся к жилому использованию помещения, включая, но не ограничиваясь,
  льготы по подоходному налогу в соответствии с разделом двести шестнадцать внутреннего
  код дохода, льготы по налогу на недвижимость, доступные жилым
  имущество или изменения, необходимые для выдачи постоянного
  свидетельство о приеме в постоянное жилое пользование помещения.

Отказ от ответственности: Эти коды могут быть не самой последней версии. Нью-Йорк может располагать более актуальной или точной информацией. Мы не даем никаких гарантий или гарантий относительно точности, полноты или адекватности информации, содержащейся на этом сайте, или информации, на которую есть ссылки на государственном сайте. Пожалуйста, проверьте официальные источники.

План преобразования

губернатора: коммерческий объект

в жилой 21 января 2021 г. Митчелл Корби и Роберт Хуберман

19 января 2021 года губернатор Эндрю М.Куомо опубликовал Государственный бюджет на 2022 финансовый год для транспорта, экономического развития и охраны окружающей среды. В части L бюджета губернатор предлагает внести поправку в раздел 277 Закона штата Нью-Йорк о многоквартирных домах, чтобы обеспечить большую гибкость в связи с переоборудованием некоторых коммерческих зданий в жилые помещения.

План губернатора направлен на снижение требований к освещению и воздуху в соответствии с Законом о многоквартирных домах для некоторых преобразований коммерческих объектов в жилые. В частности, план позволит применить раздел 277 MDL к жилым преобразованиям гостиничных зданий и офисных зданий класса B или класса C, при условии, что будет предоставлено определенное количество доступного жилья (например,грамм. не менее 20% единиц жилья являются доступными по цене, или здание эксплуатируется как вспомогательное жилье). Географическая применимость этого плана будет зависеть от того, будет ли преобразование использоваться в гостинице или в офисе — план применяется к большей части Нью-Йорка для преобразования в отель, но только для Мидтауна и Южного Мидтауна на Манхэттене для преобразования в офис.

Интересно, что Постановление о зонировании г. Нью-Йорка уже допускает аналогичное снижение требований к освещению и воздуху (среди прочего), но такое снижение применяется к более узкому кругу зданий — зданиям, возведенным до 15 декабря 1961 г. и расположенным в определенных частях Манхэттен, Бруклин и Квинс.И наоборот, предлагаемый план будет применяться к отелям или офисным зданиям класса B/C, получившим законно выданные разрешения на переоборудование под жилье 31 декабря 2026 года или ранее. Другими словами, план губернатора будет более либеральным, чем зонирование, поскольку он будет применяться. к зданиям, построенным в период с 1961 по 2026 год.

Это предложение вызывает несколько вопросов. Один из основных вопросов: будут ли рассмотрены другие правила зонирования, которые в настоящее время не затрагиваются планом, но могут препятствовать переоборудованию жилья? Например, предложение изменяет определенные требования к освещению и воздуху, но не изменяет расстояние между зданием, открытым пространством и правилами двора.Будут ли изменены и эти требования? В противном случае многие преобразования жилых помещений будут запрещены. Также возникает вопрос, будет ли план губернатора применяться к переоборудованию жилых помещений, предусматривающему предоставление единиц доступного жилья в соответствии с планом доступного жилья с городом Нью-Йорком, а не со штатом Нью-Йорк.

Для получения дополнительной информации по этому вопросу или другим вопросам землепользования и зонирования, пожалуйста, обращайтесь:

Митчелл А. Корби, тел. защищено]

© 2021 Herrick, Feinstein LLP.Это оповещение предоставляется компанией Herrick, Feinstein LLP для информирования своих клиентов и других заинтересованных сторон о текущих изменениях в законодательстве, которые могут повлиять на них или иным образом заинтересовать их. Информация не предназначена в качестве юридической консультации или юридического заключения и не должна толковаться как таковая.

Можем ли мы превратить малоиспользуемые коммерческие здания в крайне необходимое доступное жилье?

Преобразование коммерческой недвижимости в жилье может оказаться не таким простым делом, как кажется.

Корбис через Getty Images

Офисные здания, отели и торговые центры пустуют или почти пустуют в больших и малых городах от побережья до побережья.Возможно, они устарели. Возможно, коммерческая недвижимость изменилась до такой степени, что эти пустые здания просто больше не актуальны. Разве не имеет смысла превратить их в жилье, чтобы попытаться смягчить кризис доступности жилья?

Звучит как отличная идея. В некоторых случаях это может быть отличной идеей. Однако с точки зрения практичности и экономики это часто является проблемой.

Начнем с очевидной проблемы: эти преобразования стоят денег — редко столько, сколько строительство с нуля, но, тем не менее, это значительные капиталовложения. Владелец, скажем, офисного здания уже вложил в него значительные средства. Преобразование в жилье потребует дополнительных инвестиций, но эти дополнительные инвестиции могут не привести к эквивалентному (или большему) увеличению стоимости. В процессе конвертации владелец не будет иметь дохода, но ему нужно будет оплачивать текущие расходы. Любое изменение назначения или перепланировка здания не всегда будут гладкими, легкими и дешевыми.

Инвестиции в перестройку будут иметь финансовый смысл только тогда, когда существующее здание настолько обесценится, что будет стоить немногим больше, чем свободная земля.Также может иметь смысл, если новое жилье будет стоить намного больше, чем здание стоило до переоборудования. Это динамика, которая помогла, например, в большом количестве переоборудовать жилье в финансовом районе Нью-Йорка. Многие офисные здания там были старыми и непрактичными и, следовательно, не очень ценными для офисного использования, а жилье было гораздо более ценным. Помогли и налоговые льготы.

Однако в этом примере переработчики создали (в основном) жилье по рыночным ценам. Предложения по конверсии, циркулирующие сегодня, часто предполагают, что вновь созданное жилье будет частично, а иногда даже полностью доступным.Это предложение не работает экономически без какой-либо формы огромной государственной помощи. Таким образом, это еще больше подталкивает правительство к прямому или косвенному финансированию или финансированию строительства жилья. Этот бизнес может быть особенно дорогим и капиталоемким в центральных деловых районах, где расположены многие из сегодняшних потенциально устаревших офисных зданий.

Физически коммерческие здания не всегда подходят для переоборудования в жилые помещения. Например, офисные здания часто имеют очень широкие и глубокие этажи, потому что центр здания может использоваться для хранения или других функций, поэтому ему не нужно много света и воздуха.

Напротив, в квартирах нужно больше света и воздуха. Если части квартиры расположены слишком далеко от окна, они могут не соответствовать нормам или рыночным ожиданиям покупателей или арендаторов. На этих больших этажах офисных зданий также не будет строительных систем, необходимых для жилых помещений. Ванные комнаты могут быть сгруппированы рядом с ядром здания, в темной зоне, а водопроводные линии обслуживают только эту часть здания. В жилом доме, напротив, в каждом блоке должны быть ванные комнаты и сантехника.Электричество также необходимо будет перенаправить, провести через новые счетчики и часто эффективно восстанавливать с нуля.

Отели могут лучше работать в качестве кандидатов на переоборудование, особенно отели с расширенным пребыванием. Даже в этом случае процесс объединения квартир для создания больших квартир может привести к непрактичным решениям и необходимости значительного перенаправления коммуникаций.

Торговые центры страдают от тех же проблем с размерами, что и крупные офисные здания. Часто их приходилось полностью перестраивать для размещения жилья.Возможно, будет практичнее снести их и начать заново.

С другой стороны, концепция адаптивного повторного использования вряд ли нова для недвижимости, хотя она не всегда хорошо сочетается с доступным жильем. Лучше всего он работает с недвижимостью, стоимость которой упала до уровня, когда приростная стоимость, создаваемая конверсией, намного превышает ее приростную стоимость. Это часто связано с новаторскими разработками во временно непривлекательных районах, т. е. «джентрификацией», что, по мнению некоторых, плохо.

Преобразования иногда также создают возможности и преимущества, недоступные при новом строительстве. Например, старые офисные здания и отели иногда имеют детали конструкции, которые сегодняшние строители просто не могут экономически воспроизвести. Покупателям или арендаторам часто нравятся эти детали, что повышает ценность конечного продукта. Устаревшие офисные здания и некоторые торговые здания часто имеют более высокие потолки, чем типичные квартиры, что также понравится покупателям и арендаторам. В некоторых случаях эти здания удачно расположены, в местах, где новое строительство было бы невероятно дорогим.

Преобразование существующих зданий в жилые помещения также дает застройщикам одно огромное преимущество перед новым строительством: вероятность того, что преобразование вызовет споры и возражения, гораздо меньше. В современном мире практически каждый крупный проект в любой желаемой области должен пройти длительный процесс согласования. Этот процесс, особенно если он включает в себя судебные разбирательства, может занять больше времени, чем строительство самого здания. Процесс утверждения нового проекта, безусловно, более чреват проблемами, неожиданностями и потенциальными проблемами.Напротив, переоборудование существующего здания часто не создает такого громоотвода для возражающих соседей. Сэкономленные годы и предотвращенные эксплуатационные расходы могут помочь проекту конверсии иметь финансовый смысл.

Все это предполагает другую стратегию, которой могут следовать муниципалитеты, если они хотят, чтобы застройщики производили больше жилья: сделать это проще и быстрее. Прежде чем внедрять новые программы снижения налогов (потеря налоговых поступлений) и даже денежные инвестиции правительства для производства более доступного жилья и будущих бюджетных кризисов, местные органы власти могут спросить, есть ли что-то более простое и дешевое, что они могут сделать.

Конечно есть. Правительство может ускорить и упростить процесс утверждения жилищного строительства. Закон о зонировании можно ослабить и упростить, что обеспечит большую гибкость для проектов по мере необходимости и меньшую потребность в дискреционных утверждениях. Это можно было бы сделать на уровне всего муниципалитета, чтобы уменьшить роль членов местных советов, чьи избиратели часто будут автоматически возражать против каждого конкретного важного предложения, представленного им. Строительные нормы и правила могут быть пересмотрены для обеспечения большей гибкости.Хотя регулирование арендной платы обычно ложится бременем только на старый жилой фонд, само его присутствие искажает рынок и нависает над новым строительством как темная туча. Муниципалитеты должны переосмыслить его и попытаться поэтапно отказаться от него.

Подобные изменения могут сделать больше для решения жилищного кризиса, чем любые государственные инвестиции (или потеря налоговых поступлений), необходимые для стимулирования преобразования коммерческих зданий в жилые, особенно доступное жилье.

Руководства для оценщиков, управление освобождением

Руководство по администрированию исключений — Часть 2: Промышленная, коммерческая и государственная служба

Раздел 4.06 — Раздел 485-a RPTL: Многофункциональная недвижимость за пределами города Нью-Йорка

Код(ы) освобождения:

4759_

Год введения в действие:

2002

Связанные законы:

Нет.

Резюме:

В той мере, в какой это разрешено местным законодательством, недвижимость, на которой выполняется комбинация жилых и коммерческих строительных работ для создания здания, используемого для смешанных жилых и коммерческих целей, и которая расположена в определенных муниципалитетах за пределами города Нью-Йорка (см. Требования к местоположению) , частично освобождаются от налогообложения и специальных адвалорных сборов, но подлежат уплате специальных налогов.Для таких свойств 100% базовой суммы, относящейся к строительным работам, освобождаются в течение первых 8 лет освобождения, 80% освобождаются в 9-й год, 60% освобождаются в 10-й год, 40% освобождаются в течение 11-й год, и 20% освобождаются в 12-м году. Имущество, получившее это освобождение, не может одновременно получать какое-либо другое освобождение, за исключением определенных условий (см. Расчет освобождения ниже).

Квалификационные требования

Требования к собственности:

Объект должен принадлежать или управляться частным или государственным лицом или организацией.

Требования к расположению недвижимости:

Имущество должно находиться в муниципалитете, который для целей данного исключения означает любой город, поселок или деревню, за исключением города с населением более одного миллиона человек. (В настоящее время сюда не входит Нью-Йорк.)

Требования к использованию имущества:

Льготы в соответствии с этим освобождением зарезервированы исключительно для нежилой недвижимости, которая преобразована в строение, используемое как для жилых, так и для коммерческих целей.Часть, посвященная строительным работам, не может включать жилые помещения в гостинице. Стоимость преобразования должна превышать 10 000 долларов США или более, как это может быть указано в местном законодательстве (см. Местный вариант). Такие затраты на переоборудование могут не включать обычное техническое обслуживание и ремонт.

Сертификация государственными или местными органами власти:

Нет.

Требуемая дата начала строительства или другое требование времени:

Освобождение применяется только к строительству, начатому после даты вступления в силу местного законодательства соответствующего города (см. Местный вариант ниже).

Локальная опция

Да. Каждый правомочный муниципалитет может выбрать:

, чтобы разрешить освобождение, и
, чтобы требовать, чтобы приемлемая стоимость конверсии превышала 10 000 долларов США. Возможность освобождения и установления минимальной стоимости конверсии, превышающей 10 000 долларов США, должна осуществляться в соответствии с местным законодательством (после публичных слушаний). После принятия муниципалитетом такого местного закона округ, в котором расположен муниципалитет, может принять местный закон, разрешающий освобождение и, при желании, требующий минимальной стоимости преобразования в размере более 10 000 долларов США. Аналогичным образом, любой школьный округ, за исключением финансово зависимых школьных округов Буффало, Рочестера, Сиракуз и Йонкерс, который включает в себя по крайней мере часть такого города, может принять резолюцию, разрешающую освобождение и дополнительно требующую минимальной стоимости преобразования, превышающей 10 000 долларов США.

Ограничение освобождения

Ограничение освобождения по сумме, продолжительности и налоговой юрисдикции
	Общие муниципальные налоги	Налоги школьного округа	Специальный налог на стоимость	Специальные оценки
1.Сумма	Да*	Да*	Да*	Исключение не допускается
2. Продолжительность	12 лет**	12 лет**	12 лет**	Исключение не допускается
3. Налоговая юрисдикция
а. Округа или особые районы округа	Ex**	нет данных	Ex**	Налоги
б. Город	Ex**	нет данных	нет данных	Налоги
в.Городской или городской особый район	Ex**	нет данных	Ex**	Налоги
д. Деревня	Ex**	нет данных	нет данных	Налоги
эл. Школьный округ	нет данных	Ex**	нет данных	нет данных
Освобожденный от налогообложения Облагаемый налогом NA-Не применимо

*Сумма ограничена увеличением оценочной стоимости в связи с преобразованием в смешанное жилое и коммерческое использование.
**Если это разрешено местным вариантом (варианты округа и школьного округа зависят от принятия городом, поселком или деревней исключения).

Платежи вместо налогов

Не требуется.

Расчет освобождения

Общие муниципальные и школьные налоги:

Сумма освобождения рассчитывается как процент от «базы освобождения», которая представляет собой увеличение оценочной стоимости имущества, относящегося к преобразованию в имущество смешанного использования.Эта база должна определяться для каждого года, в котором имеет место увеличение оценочной стоимости, связанное с конверсией, по сравнению с оценочной стоимостью предыдущего года. Освобождение рассчитывается, как указано ниже:

Год и процент освобождения
Год освобождения	Процент базы освобождения
1-8	100
9	80
10	60
11	40
12	20

Специальные адвалорные сборы и специальные взносы:

См. Общие муниципальные и школьные налоги округа выше, в случае специальных адвалорных сборов для целей округа и окружного округа (специальные адвалорные сборы для других целей не применяются с этим освобождением).Никаких исключений не допускается для специальных оценок.

Примечание: Это освобождение не может быть предоставлено одновременно с любым другим освобождением, предоставленным в отношении тех же улучшений объекта недвижимости, или после него, за исключением случаев, когда в течение периода действия любого такого предварительного освобождения производились платежи вместо налогов или другие платежи. местному правительству в сумме, которая была бы равна или превышала бы сумму налога на недвижимость, которая была бы уплачена за улучшения, если бы недвижимость получила это освобождение.В этой конкретной ситуации освобождение должно быть предоставлено на 12 лет за вычетом количества лет, в течение которых имущество ранее освобождалось от налогообложения.

Код освобождения в списке оценки

Код освобождения в списке оценки
Код	Описание возможных альтернативных кодов
4759_

Раздел(ы) оценочного листа:

Налогооблагаемый (раздел 1 ППС).

ПРИМЕЧАНИЕ: Этот код не следует использовать для обозначения имущества, на которое распространяется освобождение в соответствии с любым из законодательных актов, перечисленных в разделе «Аналогичные исключения» ниже. Для кодирования такого имущества см. Профиль освобождения для применимого закона.

Требования к подаче документов (владелец или владелец имущества)

Форма RP-485-a, Заявление о частичном освобождении от налога на недвижимое имущество для программы освобождения от налога на жилую и коммерческую недвижимость в городах.

Требования к отчетности (оценщик)

Нет.

Аналогичные исключения

Аналогичные исключения
Субъект	Закон
Филиалы в районах банковского развития	РПТЛ §485-f
Коммерческая инвестиционная недвижимость за пределами г. Нью-Йорка	РПТЛ §485-б
Коммерческая недвижимость в специально отведенных районах Манхэттена (Нью-Йорк)	РПТЛ §499-b
Коммерческая недвижимость в Нью-Йорке за пределами обозначенных районов Манхэттена	RPTL §499-bb
Промышленная и коммерческая недвижимость в Нью-Йорке (проект сертифицирован Департаментом финансов Нью-Йорка	RPTL §489-bbbb
Промышленная и коммерческая недвижимость в Нью-Йорке (проект сертифицирован Департаментом финансов Нью-Йорка после 30 июня 2008 г.)	RPTL §489-bbbbbb
Недвижимость смешанного использования в Нью-Йорке	RPTL §489-бббб
Муниципальные агентства промышленного развития	RPTL §412-a и Gen Muny L §874
Корпорация городского развития штата Нью-Йорк (промышленный проект)	McK U Con L §6272

Формы заявлений об освобождении

Форма РП-485-а

Пожалуйста, направляйте общие вопросы или комментарии в ORPTS.

Перевод жилого помещения в нежилое — стоимость услуги в Екатеринбурге

Список документов

Обратитесь к профессионалам

Получение решения о переводе жилого помещения в категорию нежилого

Перевод жилого помещения в нежилое: перспективы и реалии

Региональный портал государственных и муниципальных услуг

Вы можете изменить регион:

Государственные услуги в Республике Татарстан.

Описание:

Расчётное время:

Результат предоставления услуги:

Основания для отказа:

Способы обжалования:

Перевод жилого помещения в нежилое — Услуга

советов по преобразованию коммерческой недвижимости в жилую

Можете ли вы преобразовать коммерческую недвижимость в жилую недвижимость?

Соображения по превращению коммерческой недвижимости в жилую

Как превратить коммерческую недвижимость в жилую

Как изменить зонирование с коммерческого на жилое

Затраты на преобразование

Советы по ремонту для преобразования коммерческой недвижимости в жилую

Резюме

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую в связи с пандемией | Obermayer Rebmann Maxwell & Hippel LLP

eTools: Преобразование жилья

Как это работает

Преимущества

Различные варианты жилья

Поддержание строительного фонда

Налоговые поступления

Финансовая жизнеспособность

Энергоэффективность

Начало работы

Политика

Правила

Соображения

Существующий строительный код

Расходы на ремонт

Потенциальные конфликты землепользования

Западный Честер Боро

Пеннсбери Тауншип

Городок Тредиффрин

Кеннет Тауншип

Ссылки на ресурсы

Архитайзер

Городская земля

Вашингтонский университет Press

Национальный фонд сохранения исторического наследия

Кодекс планирования муниципалитетов (MPC)

Департамент труда и промышленности Пенсильвании

Сопутствующие инструменты

губернатора: коммерческий объект

Можем ли мы превратить малоиспользуемые коммерческие здания в крайне необходимое доступное жилье?

Руководства для оценщиков, управление освобождением

Руководство по администрированию исключений — Часть 2: Промышленная, коммерческая и государственная служба

Раздел 4.06 — Раздел 485-a RPTL: Многофункциональная недвижимость за пределами города Нью-Йорка

Код(ы) освобождения:

Год введения в действие:

Связанные законы:

Резюме:

Квалификационные требования

Требования к собственности:

Требования к расположению недвижимости:

Требования к использованию имущества:

Сертификация государственными или местными органами власти:

Требуемая дата начала строительства или другое требование времени:

Локальная опция

Ограничение освобождения

Платежи вместо налогов

Расчет освобождения

Общие муниципальные и школьные налоги:

Специальные адвалорные сборы и специальные взносы:

Код освобождения в списке оценки

Раздел(ы) оценочного листа:

Требования к подаче документов (владелец или владелец имущества)

Требования к отчетности (оценщик)

Аналогичные исключения

Формы заявлений об освобождении

Добавить комментарий Отменить ответ