Перевод жилого фонда в нежилой: Как перевести помещение из жилого в нежилое

Содержание

Для чего нужен перевод жилого фонда в нежилой

Мы живём в такое время, когда для ведения абсолютно любого бизнеса, будь то сфера торговли или сфера услуг, необходимо какое-либо нежилое помещение. Одним из наиболее интересных вариантов решения проблемы своего помещения, является перевод в нежилой фонд. Рано или поздно все серьёзные фирмы сталкиваются с острой необходимостью покупки недвижимости, подходящей под определённый вид деятельности. На сегодняшний день в Санкт-Петербурге почти в каждой приличной новостройке на первом и втором этажах технически предусмотрены площади под разнообразные офисы, магазины и коммерческие помещения. К сожалению, далеко не каждый человек имеет возможность начинать личный бизнес с приобретения уже готового помещения для работы, да и стоимость аренды не всегда является приемлемой для начинающих предпринимателей. К тому же, таких помещений пока явно недостаточно. Поэтому перевод в нежилое, это именно то на что стоит обратить внимание желающим заполучить хорошее коммерческое помещение.

На данный момент существует острый дефицит недорогих помещений для молодых фирм либо мелких филиалов крупных компаний, поэтому многие стараются использовать под свои бизнес-цели жилую недвижимость. Довольно распространенной является практика расположения офисов и других подобных помещений в перепланированных квартирах. Этот факт подкрепляется огромным количеством салонов красоты, отделений банков и других нежилых объектов, находящихся на первом и втором этажах жилых домов. Как правило, это дает шанс прилично заработать владельцам арендуемого жилья — стоимость перевода в нежилой фонд окупится многократно. Сдавать квартиры на первых этажах под офис значительно выгоднее, чем под обычное жилье. Нежилой фонд может легко приносить своему владельцу вдвое больший доход, чем квартира-жильё. Чем меньше общая квартирная площадь, тем быстрее находятся арендаторы. Такие офисы всегда являются чудесной альтернативой для начинающих фирм либо филиалов компаний, которые просто не готовы платить за аренду большие деньги. Особенно им интересны те квартиры, которые находятся на низших этажах с возможностью дополнительного входа, в хороших престижных районах города, либо в прямой близости от станций метро.

Некоторые владельцы квартир предпочитают сдавать жилье в аренду под офис, так сказать, неофициально. Причём желающих арендовать такое помещение всегда находится более, чем предостаточно. Таким путём хозяин экономит на оформлении изменения целевого назначения своей квартиры, а съёмщик — на стоимости аренды помещения. Но нелегальный арендодатель всегда рискует. Ведь фирма фирме рознь. Например, её деятельность может быть напрямую связана с криминалом. А бдительные соседи способны сообщить о незаконной аренде компетентным органам. И в таком случае, неприятностей с налоговой инспекцией и пожарной службой не избежать никому. Отсюда растут ноги у популярности процедуры перевода квартиры в в нежилой фонд.

Принимая решение о переводе в нежилое, специалисты обычно советуют внимательно сравнить затраты и возможный доход. Даже на бумаге эта обязательная процедура не кажется таким уж простым и быстрым делом. Конечно, цена за аренду коммерческих помещений гораздо больше, чем жилья, и постоянно растёт, так же как и общая стоимость. Однако, нужно взвесить все плюсы и минусы. Процедура перевода квартиры в нежилой фонд платная, и вам сначала необходимо проконсультироваться со специалистами о стоимости перевода в нежилой фонд. Скорее всего, на это придётся выделить приличную сумму. Для того, чтобы из квартиры получить офис, придется пойти на денежные и временные траты. Владелец обязан заплатить минимальные паевые взносы для развития социальной муниципальной инфраструктуры. Величина этих взносов зависит от района и площади квартиры, а также целевого назначения, и рассчитывается по огромным формулам в личном порядке по каждому объекту. Придется также собрать подписи большинства жителей дома для получения разрешения монтажа отдельного входа. В этом случае перевод в нежилой фонд может вылиться в большую сумму. К сожалению, никакие деньги вам не помогут, если помещение будет находится в аварийном доме или в памятнике городской архитектуры.

Если вы всё-таки решитесь совершать перевод в нежилое жильё, то помните основное правило — перевод помещений в нежилые для промышленных нужд категорически запрещается. Необходимо отдельно стоящее здание.

Перевод жилого помещения (квартиры) в нежилое в Самаре, стоимость услуг юриста

Ответ

По общему правилу размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Несмотря на то, что помещение после его перевода из нежилого, будет признано нежилым, на него также будут распространяются все ограничения, установленные для использования жилых помещений, поскольку оно соседствует с таковыми. В силу ч. 10 ст. 23, ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25. Так, Санитарными эпидемиологическими правилами и нормативами «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» СанПиН 2.1.2.1002-00 (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000) установлены требования к помещениям общественного назначения, размещаемым в жилых зданиях, установлены допустимые уровни шума, вибрации, воздушного ультразвука, электромагнитных излучений радиочастотного диапазона, напряженность электрического поля промышленной частоты и т.п. Также следует учесть, что в жилых зданиях не допускается размещение объектов общественного назначения, оказывающих вредное воздействие на человека. Таким образом, размещение на первом этаже жилого дома мастерской возможно, однако необходимо принять ряд мер: во-первых, помещение должно быть нежилым, во-вторых, в мастерской должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования, в том числе установленные СанПиН 2.1.2.1002-00.

Перевод жилого имущества в нежилое

Высотные дома предназначены для проживания, поэтому сделать такую квартиру или здание нежилыми сложно. Между тем иногда требуется освободить площадь для склада, мастерской, офиса, магазина и другого общественного места. В таких ситуациях предусматриваются возможности для осуществления перевода из жилого фонда в нежилое помещение.

Непригодное помещение – отличная опция

Есть несколько случаев, когда можно сделать подобные трансформации. Прежде всего это непригодные для жизни помещения. Если они старые или не могут быть использованы для проживания, есть шанс получить перевод из жилого в нежилое. Как правило, самостоятельно решить такой вопрос не получится, поэтому потребуются непосредственное участие специалистов.

После подготовки отчета о возможности перевода жилого помещение в нежилое, необходимо подать документы на комиссию. Кроме того, непосредственно перед обсуждением данного вопроса состояние помещения будет тщательно проверено инженерно-техническими работниками, а также специалистами в области строительства и представителями санэпидемстанции. Если выясняется, что дом по тем или иным причинам непригоден для проживания, администрация или жилищный кооператив могут подтвердить перевод квартиры в нежилой фонд.

Если имущество свое

Перевод жилого помещения в нежилое возможен также в порядке исключения. В этом случае речь идет о владельцах данной квартиры. Собственник имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению и сделать жилое помещение нежилым. Правда, в такой ситуации учитываются следующие пункты:

  • квартира должна находиться на первом или цокольном этаже;
  • необходимо позаботиться о пандусе, а также отдельном входе и выходе;
  • дом не должен быть слишком старым и представлять угрозу для людей;
  • здание не состоит под арестом и не является залоговым;
  • дом не относится к памятникам архитектуры.

Чтобы жилое помещение использовать как нежилое, необходимо обратиться в ряд организаций. При этом необходимо иметь необходимые документы, среди которых бумаги, подтверждающие право собственности, и материалы технического обследования помещения.

Процедура изменения назначения объекта

Такого вида процесс является длительным по времени и сложным с документальной стороны. Чтобы осуществить задуманное, необходимо обойти множество инстанций и собрать пакет документов. Этапы проведения процедуры выглядят так:

  • необходимо обратиться в Государственную архитектурную инспекцию с заявлением о переводе принадлежащего вам объекта из жилого фонда в нежилой;
  • нужно разработать проект будущего помещения и провести градостроительные расчеты;
  • заполнение и подача декларации на начало строительных работ;
  • оформление техпаспорта на недвижимость;
  • заполнение и подача декларации на ввод объекта в эксплуатацию;
  • регистрация в Государственном реестре и получение права собственности.

В случае если вы решите создать в своей квартире или доме нежилой объект без оформления соответствующих документов, то вам грозят огромные штрафные санкции.

Документы, необходимые для оформления перевода недвижимости

Обратите внимание на документы, которые понадобятся:

  • подтверждение права собственности на объект, заверенное нотариально;
  • техпаспорт на квартиру;
  • проект, который следует заказать в организации, имеющей на это лицензию;
  • разрешение всех владельцев недвижимости, оформленное нотариально;
  • доверенность, если оформлять документы будет не собственник;
  • в случае владения недвижимостью юридическим лицом нужны копии учредительных документов, заверенные нотариально.

Помощь от специалистов

Случается, что возникают проблемы с документами или же нет возможности сделать перевод нежилого дома в жилой и наоборот. В этом случае оптимальным вариантом станет обращение к профессионалам, которые разбираются в данном вопросе. Они смогут подготовить пакет необходимых документов и сделать все возможное, чтобы ситуация решилась в вашу пользу.

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет.

Граждане, проживающие в квартирах и комнатах многоэтажных домов или в частных жилых домах на основаниях, данных законом, могут использовать помещения не только по прямому назначению, но и для осуществления разрешенной деятельности. Деятельность возможна, если она не противоречит правилам, обязательным для пользования жилыми помещениями, которые определены Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006г.

Часто смена статуса жилых помещений на нежилой фонд осуществляется для помощи населению и с целью его бытового обслуживания. С обратным переводом можно столкнуться в случаях переоформления строений на садовых и дачных участках под жилые дома. Перевод жилого помещения в нежилое помещение, также, как и обратный процесс, оформляется подачей заявления и пакета сопутствующих документов.

Виды жилых помещений

Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:

  • Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
  • Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
  • Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.

Признаки нежилых помещений

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.

Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода. Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.

Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

  • Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
  • Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
  • Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
  • Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.

Условия перевода нежилого помещения в жилое

Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:

  • Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
  • Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
  • Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

  • Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
  • План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
  • Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
  • Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Процедура смены статуса помещения

Переход из жилого фонда  внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:

  • проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
  • разработку предпроектных документов и проекта;
  • согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
  • получение разрешения на перевод;
  • подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.

Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.

По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.

Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.

Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

  • непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
  • несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
  • подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
  • несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
  • несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

  • если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
  • если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
  • если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
  • если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

  • право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
  • условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

  • несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
  • в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
  • обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

Законодательные акты, регулирующие правоотношения, связанные с переводом помещений в нежилые и наоборот

ЖК РФ определяет, что любые операции, связанные с переводом помещений, приобретением ими нового правового статуса, подготовка проекта, получение согласований и разрешений должны совершаться при условии обязательного соблюдения действующего законодательства. Все действия о переводе помещения регламентируются положениями Жилищного Кодекса РФ, а также законодательной базой о градостроительной деятельности, основу которой составляет Градостроительный Кодекс РФ. Также регулируются процедуры по смене статуса помещения Федеральные законы, законы, постановления и иные документы субъектов РФ, городские, муниципальные нормативные акты.

 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

ПРОСТО И ПОНЯТНО О ПЕРЕВОДЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

Если собственник решит открыть в своей квартире магазин, салон красоты или сдавать ее под офисы, то ему потребуется перевести помещение в статус нежилого. Есть ряд условий и требований к помещению, которое можно перевести в нежилое.

МОБТИ рассказывает, что нужно сделать, чтобы перевести жилое помещение в нежилое.

ТРЕБОВАНИЯ

✔ нежилое помещение должно иметь отдельный вход/выход. Если его нет, придется провести согласованную перепланировку

✔ объект должен располагаться на 1 этаже или вышке, но все находящиеся под ним помещения также должны иметь статус нежилых

✔ помещение должно соответствовать характеристикам жилого помещения, иметь инженерные коммуникации

✔ перевести в нежилой фонд можно только весь объект целиком

✔ помещение не должно находиться под каким-либо обременением (ипотека, арест, рента, опека)

❗ к моменту перевода из жилого фонда в нежилой все собственники и жильцы должны быть выписаны из квартиры

❗ если помещение в аварийном доме, то перевести его в статус нежилого не получится

ИНСТРУКЦИЯ ПО ПЕРЕВОДУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ:

1.                  собрать пакет документов

2.                  подать документы в Департамент управления имуществом

3.                  заказать в БТИ оценку стоимости перевода

4.                  зарегистрировать право на нежилое имущество в Росреестре.

Далее МОБТИ подробно разберет каждый из этапов перевода

Остались вопросы?

Ответы на сайте mobti.ru или по телефону горячей линии +7 (498) 568 88 88 

Теги: МОБТИ, недвижимость, жилое в нежилое, 2020

Проблемы и практика перевода жилого помещения в нежилое

Проблемы и практика перевода жилого помещения в нежилое

На сегодняшний день существует огромный спрос на коммерческие метры. Особенно этот спрос ярко выражен в сфере стрит-ритейла. Так, выкупаются жилые квартиры на первых этажах и переводятся в нежилой фонд, чтобы уже после использовать их в коммерческих целях. Но данная операция сопряжена с некоторыми сложностями и нюансами, о коих будет рассказано в данной статье.

Что говорит закон

Жилищный кодекс Российской Федерации в ст.17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования» указывает на то, что жилое помещение можно использовать только для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих на законных основаниях в жилом помещении граждан. Таким образом, жилое помещение не может быть использовано для размещения офисов, магазинов, торговых точек, складов и т.п. Указанная деятельность может осуществляться только после перевода жилого помещения в помещение нежилое.

Существует определенная процедура при переводе помещения и жилого фонда в нежилой, которая должна быть соблюдена. Таким образом, исключена возможность признания жилого помещения нежилым по факту, т.е. в том случае, если в нем находится фирма или предприниматель.

На сегодняшний день вопрос перевода помещения в нежилое является вопросом крайне актуальным. На это, в первую очередь, влияет то, что арендные ставки на коммерческое помещение намного выше, чем на жилое. А кроме того, у предпринимателя, затеявшего вести свой бизнес на улицах города, просто нет другого выхода. Сегодня градостроительный регламент разрешает строить бизнес и торговые центры только в отведенных для этого общественно-деловых зонах. Поэтому, если названный выше предприниматель решает открывать, например, магазин на территории, которую не разрешает использовать в коммерческих целях регламент, то у него не останется выбора, кроме как выкупить квартиру и перевести ее в нежилое.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое, определена параграфами стать 22 Жилищного кодекса Российской Федерации. И прежде чем за это взяться, стоит проверить выполнимы ли следующие требования:

• Возможно ли оборудование отдельного входа в помещение. Ведь законодательство запрещает использовать для этих целей подъездный вход.

• Помещение не должно быть частью помещения жилого.

• Помещение не должно являться местом постоянного проживания.

• Помещение не должно быть арестовано, находиться в залоге или иным образом зависеть от третьих лиц.

• Помещение должно находиться на первом этаже, либо же, если оно находится выше, то находящиеся под ним помещения должны быть тоже нежилыми.

Если все, вышеперечисленные требования возможно выполнить, то следующим шагом идет обращение в администрацию необходимого района города. Они же, в свою очередь, затребуют следующие документы:

• Заявление на перевод помещения в нежилой фонд.

• Правоустанавливающие документы на помещение (заверенные нотариусом подлинники или копии).

• Технический паспорт помещения.

• Поэтажный план здания.

• Проект перепланировки (если она требуется для использования помещения, как нежилого)

Проект перепланировка нужен обязательно, хотя 23 статья Жилищного кодекса и допускает отсутствие оного, но на практике, при переводе помещения в нежилое, почти всегда приходится оборудовать отдельный вход, что и является по сути операцией перепланировки помещения.

Процедура перевода помещения из жилого фонда в нежилой требует некоторого времени. Так, в обязательном порядке получив расписку в администрации о том, что они получили перечисленные выше документы, придется ждать решения от муниципалитета. Он, в свою очередь, обязан его вынести в срок не более чем 45 дней с момента обращения. Приняв решение, муниципалитет в течение трех рабочих дней должен направить его заявителю. Полученный акт муниципалитета и является конечным основанием для использования помещения с коммерческим умыслом.

Закон запрещает требовать от заявителя еще какие-либо документы, помимо перечисленных выше. Но мы, как известно, живем в России и у нас существует множество противоречий в сложившемся законодательстве. Так, скорее всего, потребуется предоставление согласований с ГИБДД, СЭС, МЧС и прочими. И в случае, если какое-либо согласование получить не удастся, возможность перевода помещения в нежилое активно стремится к нулю. Как основания для своего отказа Жилищный кодекс выдвигает следующее:

• Отсутствие каких-либо из затребованных документов.

• Предоставление документов в ненадлежащий орган.

• Нарушение статьи 22 ЖК РФ и ее предписаний.

• Несоответствие проекта перепланировки помещения предписаниям законодательства.

И тут у нас получается крайне неприятная ситуация. Установленный запрет для муниципалитета о требовании дополнительных документов у заявителя, видимо, исходил из того, что перечисленного выше пакета документов вполне хватает, чтобы понять всю подноготную операции перевода помещения в нежилое и судить о ее законности и возможности. При этом 22 статья Жилищного кодекса РФ гласит, что операция перевода помещения в нежилой фонд в строгом соответствии с ЖК, а кроме того в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, которое, в свою очередь, состоит еще и из Земельного кодекса, а также множества других подзаконных актов. В итоге, учитывая всю витиеватость нашего законодательства, у чиновников появляется масса причин для того, чтобы отказать заявителю в переводе помещения в нежилое.

Кроме того, согласно все той же 22 статье, муниципалитет может затребовать от заявителя получить согласие на процедуру переводу помещения от соседей. Практика показывает, что может потребоваться как согласие собственников соседних квартир, так и собственников всего дома или подъезда. Так, если заявитель все таки получил согласие соседей, то нет никакой гарантии что от него не потребуют также и согласие всего дома.

Опыт «бывалых»

В одном из случаев предприниматель решает перевести приобретенную квартиру в нежилое помещение. Так, он обращается в администрацию города с соответствующим заявлением, кипой необходимых документов, и в том числе с согласиями, полученными от собственников соседних квартир. Но, тем не менее, от администрации был получен отказ, основанный на том, что было получено согласие не всех собственников дома. Но предприниматель, полагающий что он и так подготовил документов гораздо больше, чем требовалось, обращается в суд. Который, в свою очередь, тоже отказывает предпринимателю в его прошении, обосновывая свой отказ тем, что земельный участок, находящийся под домом, часть которого будет занята при переводе квартиры в нежилое, находится в собственности муниципалитета, у которого предприниматель согласия не спрашивал. В подобных ситуациях суд исходит из того факта, что при переводе помещения в нежилое, уменьшается общее имущество, которое является собственностью жильцов дома. 

Обычно здесь имеется ввиду участок земли придомовой территории. Но в случае, когда участок под домом не сформирован до введения ЖК Российской Федерации, этот самый участок может находиться в собственности и муниципалитета и жильцов дома. В подобных случаях нужно обязательно получать согласие мэрии на процедуру перевода помещения в нежилое.
Также бывают случаи, когда муниципалитет обязывается в судебном порядке принять прошение о переводе помещения в нежилое, так как отказ администрации был неправомерным. В этом случае положительных заключений надзорных органов о процедуре перевода не было в перечне документов, которые администрация запросила от заявителя.

Кроме того бывали ситуации, когда администрация в процессе вынесения решения обязывала оплатить заявителя инвестиционный взнос в нежилой фонд. Но согласно Налоговому кодексу РФ, органам государственной власти и местного самоуправления запрещается самостоятельно устанавливать какие-либо сборы и налоги. Как итог, суд признал все доводы администрации несостоятельными, такой «инвестиционный взнос» незаконным, а сделку ничтожной.

Перевести жилое в нежилое — далеко не всем под силу

Процедура перевода помещения в нежилое довольно сложна и сопряжена со многими нюансами вопросами влияния свыше. Так, далеко не каждый в состоянии успешно ее закончить. Суд часто в процессе разбирательств может принимать кардинально разные решения. Например, в первой инстанции отказать заявителю, во второй признать его прошение законным и обоснованным, а в третьей и вовсе одобрить. Поэтому, решив перевести помещение в нежилой фонд, стоит обязательно идти до конца и отстаивать свои права в судебном порядке.


Источник: аналитический отдел портала о коммерческой недвижимости knkras.ru


Перевод помещений из жилого фонда в нежилой и обратно

Вы хотите перевести жилое помещение в статус нежилого? Например, чтобы сделать из помещения офис, склад или магазин. Или наоборот, собираетесь нежилое помещение превратить в легальное жилое помещение?

В таком случае закон накладывает ряд ограничений на ваше помещение. о которых вам следует знать заранее

Законодательные ограничения:

  • Например, перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к этому помещению осуществлен совместно с доступом к жилым помещениям (общий подъезд). Или, если к этому помещению не возможно оборудовать отдельный вход.
  • Вы также не сможете из жилого помещения сделать нежилое, если оно уже используется для постоянного проживания. А также, если права на это помещение или его долю имеют другие лица.
  • Кроме того, в многоквартирном доме можно перевести в нежилое помещение только квартиру на первом этаже или выше первого, если под ней помещения нежилые.
  • Одновременно, перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям.

Что необходимо сделать для перевода жилого помещения в нежилое и обратно?

Для перевода жилого помещения в нежилое или наоборот вам необходимо направить в уполномоченный орган:

  1. заявление о переводе помещения,
  2. документы на переводимое помещение,
  3. план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения),
  4. поэтажный план дома,
  5. проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство требуется для обеспечения использования такого помещения).

Как быстро происходит перевод?

По закону решение о переводе принимается уполномоченным органом не позднее, чем через 45 дней со дня представления вами в данный орган документов.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения выдает вам документ, подтверждающий принятие решения о переводе.

Что делать, если был получен отказ в переводе?

Как правило, если вы имеете все необходимые права на помещение, и вы учли все ограничения, накладываемые законом на перевод помещений, то вы получите положительное решение.

Но, вполне возможно, что даже, если закон на вашей стороне, вы можете получить отказ по тем или иным причинам. В таком случае, вы имеете полное право обратиться в суд для обжалования этого решения.

Мы готовы оказать вам полную поддержку в суде и представить ваши интересы для обжалования решения в судебном порядке.

В зависимости от ваших пожеланий, мы можем оказать вам как комплексную услугу со сбором и подготовкой всех необходимых документов, подачей документов и регистрации перевода, так и отдельные консультационные или подготовительные действия.

  • Комплексное сопровождение перевода помещений
  • Подготовка и сбор документов
  • Юридические консультации по переводу помещений
  • Обжалование решения о переводе помещения

Обратитесь к нам, профессионалом, имеющим большой опыт в переводе помещений из жилого фонда в нежилой и обратно. Сэкономьте свое время и силы!

Плюсы, минусы и другие возможности

Когда вы думаете и готовитесь к планированию недвижимости, вы можете спросить себя: «Можно ли передать право собственности на мой дом без продажи?» В конце концов, ваш дом — это невероятно ценный актив, который может принести большую пользу любимым людям или благотворительным организациям. Если вы можете подарить его, не продав предварительно, вы обязательно сэкономите деньги, верно? Это может быть правдой.

Но с чего начать, кого нужно задействовать и в какой момент должна произойти передача собственности? Вот что вам нужно знать.

Как передать собственность

Прежде чем вы сможете передать собственность другому лицу, вам необходимо выполнить следующие действия.

  1. Укажите одаряемого или получателя

  2. Обсудить условия с этим лицом

  3. Заполните форму смены собственника

  4. Изменить название на акте

  5. Нанять юриста по недвижимости для подготовки акта

  6. Заверить нотариально и оформить акт

Хотя описанные выше шаги могут показаться достаточно простыми, ваш подход должен быть тщательно продуман и спланирован.Вам доступно множество дел, и их преимущества различаются.

Действия, которые необходимо учитывать при дарении недвижимости

Прежде чем вы начнете заполнять форму передачи собственности, подумайте, кому вы дарите свою собственность. Будет ли он достаться члену семьи или любимому человеку? Благотворительность? Требования к документам различаются не только в зависимости от типа документа, но они также различаются в зависимости от того, в каком штате вы живете, поэтому убедитесь, что вы используете форму документа, специфичную для вашего штата.

Вот несколько популярных вариантов, которые следует учитывать при передаче собственности в собственность члену семьи или благотворительной организации.

Передача по смертной казни

Передача имущества в случае смерти или акта TOD, иногда называемого бенефициарным актом, предоставляет вам полный контроль над своей собственностью, пока вы живы, но передает ее выбранному человеку, когда вы умираете. Это означает, что вы можете избежать уплаты налога на дарение, потому что перевод может быть отменен или не является немедленным. Вы также можете в любой момент передумать, если захотите сменить бенефициаров.

Это также очень стратегический вариант для вашего любимого человека, потому что он избавляет его от необходимости проходить завещание.Хотя у него есть некоторые недостатки, в основном, если на ваш дом есть ипотека, получатель TOD унаследует ответственность по выплате ипотеки. Во-вторых, он доступен не в каждом штате. Вам нужно будет поговорить с поверенным по недвижимости, чтобы узнать, подходит ли вам передача свидетельства о смерти.

Подарочная карта

Дарственный акт добровольно передает право собственности на недвижимое имущество от владельца (в течение его или ее жизни) члену семьи или благотворительной организации. Это предпочтительный вариант для владельцев недвижимости, которые хотят сделать подарок с задержкой.

Как и TOD, подарочные сертификаты могут быть отменены. Хотя они также могут быть безотзывными — это означает, что это немедленно документируется, что делает одаряемого или получателя новым законным владельцем после получения документа.

Чтобы документ считался подарком, он должен содержать формулировку, в которой прямо указывается, что компенсация не ожидается и не требуется. Даритель несет ответственность за уплату федерального налога на дарение, а также государственного налога на дарение, если применимо. Подробнее об этом ниже.

Налоговые последствия и последствия

Даже подарки и пожертвования обходятся дорого при пожертвовании собственности.Итак, вам необходимо понимать налоги, связанные с переходом права собственности на недвижимость.

Налоги на дарение жертвователям

Налоговое управление США (IRS) облагает жертвователя налогом на дарение при передаче собственности от одного лица другому. Этот налог по существу не позволяет налогоплательщикам дарить свои деньги и ценные вещи другим, чтобы избежать уплаты налогов. Поскольку правила налогообложения подарков могут быть очень сложными, лучше всего уточнить в соответствующих налоговых органах, подарили ли вы кому-либо подарок на сумму более 15000 долларов США — это исключение для ежегодных подарков 2019/2020.

Налог на прирост капитала для получателей

Что касается налоговых последствий для получателей, когда придет время продавать дом, вы можете подумать об уплате налога на прирост капитала. Другими словами, если вы продаете актив, который стоит больше, чем вы за него заплатили, вам придется платить налоги с прибыли.

Вот как это работает. Когда вы продаете недвижимость, вы рассчитываете свою прибыль или убыток, беря выручку от продажи и вычитая коммерческие расходы. После того, как вы сделаете этот шаг, вы вычтете свою «основу».«Основа состоит из стоимости актива, хотя она также включает стоимость любых значительных улучшений.

Но здесь все усложняется — поскольку член семьи передал вам собственность, для вас это бесплатно. Таким образом, налог основан на их стоимости, а это означает, что вам нужно будет выяснить, за что заплатил член вашей семьи или как они приобрели недвижимость. Скорее всего, если это старший родственник, они потратили на дом намного меньше, чем его текущая стоимость. Это означает, что вы можете столкнуться со значительным налогом на прирост капитала.В 2020 году налог на долгосрочный прирост капитала может достигать 20%.

Передача права собственности или наследование собственности

Что, если вместо передачи права собственности вы оставите свою собственность в наследство любимому человеку — это проще для обеих сторон? Возможно. Самый важный вопрос, который вы можете задать, чтобы найти правильный ответ: «Нужна ли моя любимая собственность сейчас, или этот человек может подождать, пока я проеду?»

Если получатель может подождать, наследование, безусловно, облегчит понимание вашего налога на прирост капитала, поскольку IRS будет учитывать справедливую рыночную стоимость собственности на момент смерти дарителя.

Рассмотрим этот пример, как объяснили эксперты Symphony Financial Planning

.
  • Вы купили землю за 25 000 долларов. Сейчас он стоит 250 000 долларов. Вы жертвуете имущество своему ребенку (и не обязаны платить налог на дарение). Это означает, что ваш ребенок будет брать налоговую базу в размере 25 000 долларов США. Если ваш ребенок продаст землю за 250 000 долларов, ваш ребенок получит налогооблагаемую прибыль в размере 225 000 долларов (250 000 долларов выручки от продаж минус 25 000 долларов).

  • С другой стороны, если вы передадите собственность своему ребенку после смерти (когда земля стоит 250 000 долларов — справедливая рыночная стоимость), ваш ребенок будет иметь налоговую базу в размере 250 000 долларов.Если ваш ребенок продаст землю за 250 000 долларов, у вашего ребенка не будет налогооблагаемой прибыли (250 000 долларов выручки от продаж минус 250 000 долларов).

В приведенном выше примере ваш ребенок не несет ответственности за уплату налога на прирост капитала, что делает подарок собственности значительно более ценным.

Чистая прибыль

Дарение и получение недвижимости — это добрый жест, но он может дорого обойтись как дарителю, так и получателю. Важно провести исследование передачи собственности, чтобы вы могли планировать заранее с налоговой точки зрения.Обязательно поговорите с адвокатом, имеющим лицензию в вашем штате, чтобы понять, какой вариант лучше для вас.

застрахованных документов о предоставлении субсидии на нежилое жилье: что это значит?

Этот пост может содержать партнерские ссылки на продукты, которые я рекомендую и я могу зарабатывать деньги или продукты от компаний, упомянутых в этом посте. Пожалуйста, посетите мою страницу раскрытия информации для получения более подробной информации.


При просмотре на платформах агрегатора недвижимости вы можете натолкнуться на транзакцию с фразой «застрахованный договор о предоставлении нежилого права» рядом с ней.В большинстве случаев рассматриваемая недвижимость будет стоить намного ниже рыночной, что вызывает всевозможные вопросы, а иногда и оговорки по поводу приобретения собственности. Если все это звучит знакомо, прочтите этот пост, прежде чем принимать какое-либо решение о покупке.

«Застрахованный акт о предоставлении нежилого имущества» означает, что при передаче права собственности на рассматриваемую нежилую недвижимость будет использоваться тип гарантийного акта, известный как акт о предоставлении субсидии, но с дополнительной защитой в виде страхования титула.

Вам понадобится документ, если вы ищете лучшие способы инвестировать 50 тысяч в недвижимость и совершать сделки с недвижимостью, связанные с недвижимостью. Остальная часть этой статьи пойдет немного глубже, чтобы помочь вам понять значение «застрахованного договора о предоставлении нежилого гранта». Давайте начнем.

Краткая информация о грантовых документах

Чтобы понять, что означает застрахованный нежилой грант, вам необходимо понять грантовые документы в целом, потому что этот термин является ядром сегодняшнего обсуждения.Итак, здесь мы заложим основу для более технических вещей, о которых мы поговорим позже.

Давайте начнем с определения дела и исследуем различные типы, по мере того как мы работаем над предоставлением документов.

Что такое договор?

Дело относится к юридическому документу, предназначенному для передачи права собственности на собственность от одной стороны к другой. Участвующие стороны могут быть физическими лицами, трастами, коммерческими структурами или имуществом. Сторона, желающая передать право собственности на собственность, известна как праводатель, а получатель — как получатель (обратите внимание на эти условия, потому что вы часто будете сталкиваться с ними в этой статье).Хотя получить ипотечную ссуду несложно, действия часто могут сбивать с толку.

Типы договоров

В рамках нашего обсуждения мы рассмотрим два основных типа договоров, а именно гарантийные документы и документы о прекращении права требования. Получатель гранта не имеет никаких юридически обязывающих гарантий того, что лицо, предоставившее право, имеет долю в собственности с актами о прекращении права требования. Это означает, что у получателя гранта не будет никакого юридического курса, если он позже обнаружит, что лицо, предоставившее право, не является действительным правообладателем дома или собственности, или обнаружит нераскрытые проблемы с правом собственности.

Акты о прекращении права требования часто используются с членами семьи (в основном при разводе), когда член семьи обычно передает часть своей личной собственности. Это обычное дело для продажи жилья, и акт о прекращении права собственности регистрируется в округе. Некоторые из 1031 лучших обменных компаний рядом со мной часто совершают сделки.

Гарантийные документы бывают двух типов: документы о предоставлении и общие гарантийные документы.

Для обоих типов концедент предоставляет получателю гранта одно или несколько юридически обязательных гарантий (также известных как гарантии) в отношении правового титула, охватывающего историю собственности.Основное различие между гарантийным актом и заявлением о прекращении действия договора заключается в типе гарантий, предлагаемых получателю гранта. Чтобы проиллюстрировать это, давайте обсудим каждую отдельно.

Общие гарантийные обязательства

Этот тип договора обеспечивает максимальную защиту покупателя / получателя гранта. В частности, он предлагает юридически обязательные гарантии отсутствия каких-либо скрытых проблем правового титула, таких как обременения, залоговые права и долги, включая те, которые могут возникнуть с момента, когда лицо, предоставившее право, приобрело собственность.К тому же дают гарантию новому хозяину дома.

Он также включает положение о том, что концедент оплачивает все судебные издержки, связанные с рассмотрением в суде проблем, связанных с правом собственности, которые могут возникнуть после продажи. По сути, продавец говорит: «Я владею недвижимостью, имею полное право продать ее, и что она свободна от проблем со скрытым титулом». В случае возникновения таких проблем я оплачу расходы, связанные с согласованием деталей в суде ».

Гарантийный акт и право собственности регистрируются при продаже или при передаче собственности в офисе Регистра сделок округа.Они также документируют юридическое описание собственности.

Акты о предоставлении

В некоторых штатах они называются актами ограниченной гарантии или специальными гарантийными актами. Как правило, документы такого типа предлагают получателю некоторую, но не такую ​​защиту, как общие гарантийные документы.

Как правило, документ о предоставлении субсидии предоставляет только две юридически обеспеченные гарантии:

  • То, что продавец является фактическим держателем права собственности на недвижимость (т. Е. Он / она не передавал документ кому-либо другому)
  • Отсутствие каких-либо проблем с титулом, датированных тем сроком, в течение которого лицо, предоставившее право, владело имуществом.

Соглашение о предоставлении права собственности не предоставляет никаких гарантий в отношении проблем с титулом, датированных до того, как продавец приобрел собственность.Кроме того, концедент не дает никаких обещаний покрыть расходы на адвоката и судебные издержки, связанные с защитой правового титула, которые могут возникнуть после сделки.

Документы о предоставлении субсидии обычно выдаются во время продажи коммерческой собственности, а также когда трасты и имения передают право собственности на собственность. В таких ситуациях лицо, предоставившее право, может не знать о том, что произошло с имуществом, до передачи права собственности. Таким образом, они не могут предложить никаких гарантий против проблем с титулом, которые могли возникнуть до даты приобретения собственности.

Важное примечание: Как для общих гарантийных документов, так и для документов о предоставлении права могут быть исключения для некоторых обременений собственности. Типичные примеры из них включают сервитуты, ипотечные кредиты, неуплаченные налоги на недвижимость и другие вопросы, такие как ограничения в отношении делопроизводства. Если какое-либо из этих исключений появляется в документе, на них не распространяются гарантии.

Что такое застрахованный договор о предоставлении нежилого субсидии?

Определив договор о предоставлении гранта, давайте углубимся в основной предмет, на который он ссылается.Итак, вы знаете, что знаете, что такое документ о предоставлении гранта и чем он отличается от других тесно связанных типов документов. Остается только дать определение различным частям этого утверждения: «застрахованный и нежилой».

  • «Нежилое» не требует пояснений; мы не будем на этом останавливаться. Что требует объяснения, так это «застрахованная» часть этого заявления. Чтобы помочь вам понять это, нам необходимо проанализировать роль страхования титула в сделках с недвижимостью в целом, прежде чем мы сосредоточимся на его важности в сделках, связанных с выдачей гранта.

Таким образом, мы можем собрать все вместе, чтобы сформировать исчерпывающее определение застрахованного договора о предоставлении субсидии нежилому дому и понять его последствия.

Что такое страхование титула?

Страхование титула относится к уникальному виду страхования, которое защищает стороны, участвующие в сделке с недвижимостью, от финансовых потерь, которые могут возникнуть из-за проблем, связанных с титулом. Некоторые из наиболее распространенных проблем, связанных с правом собственности, охватываемых этим типом страхования, включают:

  • Лицо, предоставившее право, не является фактическим владельцем собственности, на которую был передан документ на основании исследования.
  • Лицо, предоставившее право, когда-то владело имуществом, но продало часть или всю свою долю другой стороне.
  • Существуют непогашенные закладные или любые другие виды залогового права на недвижимость, которые дадут кредиторам законное право изъять ее путем обращения взыскания.
  • Существуют неурегулированные залоговые права по налогу на имущество или другие налоговые обязательства, которые покупатели налогового залога или налоговые органы могут использовать для обращения взыскания на имущество.
  • В прошлой цепочке прав собственности есть пробелы.Например, умершие бывшие правообладатели, чьи владения еще не были допущены к завещанию.

Если юридический спор возникает из-за любой из этих проблем с титулом, компания по страхованию титула будет ответственной стороной за защиту иска. В случае проигрыша он будет нести ответственность по любым возникающим претензиям.

Страхование титула часто понимают неправильно. Общее предположение состоит в том, что до тех пор, пока документ соответствует всем требованиям к записи и законам штата, беспокоиться больше не о чем.Однако правда в том, что даже если стороны, участвующие в сделке, не намерены приобретать страхование титула, титул должен соответствовать требованиям страхования.

Каковы требования к страхованию?

Что мы подразумеваем под страховыми требованиями? Что ж, при любой передаче недвижимости применяются два набора условий. К ним относятся:

  • Законодательные требования: Это будет зависеть от контрактного законодательства в вашем штате. Как правило, они связаны с типом языка и форматом, которые будут использоваться в документе.
  • Практические требования: Вот где вступает в дело страхование титула. По сути, применимые требования — это стандарты, которым должен соответствовать документ, чтобы претендовать на страхование титула.

Конкретные практические требования различаются в зависимости от штата и страховой компании. В случае страховых компаний эти требования определяются руководящими принципами андеррайтинга каждого поставщика, при этом полисы выпускаются исключительно в отношении сделок с недвижимостью, которые соответствуют этим руководящим принципам.

Иногда требования к страхованию более важны, чем требования законодательства штата. Например, если ни одна компания не будет оформлять страхование титула на конкретный документ, это может не иметь значения, соответствует ли он требованиям законодательства штата. Почему? Потому что страхование титула имеет большое влияние на стоимость имущества.

Если титул не подлежит страхованию, он не продается по полной рыночной стоимости. Даже получение ипотеки в иностранном банке не имеет значения, потому что титул должен быть застрахован. Любой потенциальный покупатель потребует судебного иска, чтобы очистить название от любых существующих проблем.Из-за этой юридической ответственности ни один информированный покупатель не захочет платить полную рыночную цену за недвижимость, право собственности на которую не подлежит страхованию.

Стоит отметить, что покупка недвижимости, не подлежащей страхованию, не окажет краткосрочного воздействия на вас как на покупателя. Вы можете приобрести такую ​​собственность и начать ею пользоваться, как только захотите. Однако из-за проблем с титулом он будет стоить меньше рыночной. Если вы решите продать его или использовать для получения ипотеки, вы получите меньше денег, чем если бы право собственности было застраховано.

Как работает страхование титула?

Прежде чем страховая компания выпустит полис по титулу, она использует абстрактор для «проверки биографических данных». Абстрактор просматривает соответствующие общедоступные записи, чтобы определить, есть ли проблемы с предыдущей передачей собственности. Этот процесс называется проверкой цепочки прав собственности и заключается в нахождении связи между одним документом о праве собственности на другой.

Например, если документ был передан Джо Аллану в определенный момент времени, абстрактор ожидает увидеть документ от этого человека позже.Если они обнаружат последний документ, они проверит, есть ли на нем то же имя и что собственность была передана в соответствии с законом.

При проверке цепочки правового титула абстрактор также просматривает юридические описания, используемые в каждом случае передачи собственности, чтобы убедиться, что правильная собственность была передана повсюду. Обычно неправильные юридические описания вызывают беспокойство по поводу права собственности, поэтому такая проверка необходима.

Наконец, инструктор проверит наличие обременений на имущество.Если текущий владелец документа взял ипотеку на собственность или прикрепил к ней любой другой тип залога, ревизор проверит, была ли погашена ипотека / залоговое право. Этот шаг помогает гарантировать, что собственность свободна от залогов, которые могут отрицательно повлиять на ее стоимость.

После завершения цепочки оценки титула реферат составляет отчет о своих выводах и отправляет его в страховую компанию. Затем титульный агент просматривает этот отчет. В зависимости от содержания они могут разработать политику правового титула, которая может быть политикой владельца или кредитора.

Политика владельца гарантирует, что собственник является фактическим правообладателем на недвижимость. Он также гарантирует, что право собственности не имеет никаких обременений или залоговых прав, кроме тех, которые указаны в политике правового титула. С другой стороны, политика кредитора защищает кредиторов от проблем с титулом, которые могут повлиять на их залог в сфере недвижимости.

Какова общая роль страхования титулов в сделках с недвижимостью?

По сути, страхование титула перекладывает риск финансовых потерь со сторон, участвующих в сделке с недвижимостью, на страховую компанию.Без этого вида страхования заинтересованные стороны могут только надеяться друг на друга для решения любых юридических вопросов, возникающих в связи с передачей права собственности. Каждому покупателю недвижимости, даже арендодателю по разделу 8, необходимо страхование титула.

Если лицо, предоставившее право, передает имущество с гарантийным актом, у получателя могут быть юридические средства правовой защиты по конкретным вопросам, связанным с правом собственности. Однако, если лицо, предоставляющее право, затрудняется определить местонахождение или является неплатежеспособным, это не всегда может быть наиболее эффективным средством правовой защиты для получателя гранта. Это потому, что, с его / ее точки зрения, перспектива оказаться в суде в будущем за сделку, совершенную много лет назад, не является привлекательной.

При страховании титула риск финансовых потерь полностью ложится на страховую компанию, а не на продавца или покупателя. Эти компании обычно создаются так, чтобы иметь возможность распознавать проблемы с титулом до того, как они проявятся. Поскольку они должны это сделать при принятии решения о выдаче политики в отношении какого-либо документа, они несут ответственность за любые неустановленные дефекты правового титула, которые могут возникнуть позже.

Компании по страхованию правового титула приносят пользу покупателю и продавцу в том, что:

  • Покупатель не должен полагаться исключительно на финансовое положение продавца.
  • Продавцу не нужно беспокоиться о возможной юридической ответственности в будущем (если только он не выдал свидетельство о праве собственности).

Как правило, получатели правового титула и лица, предоставляющие право, вместо этого перекладывают риск правового титула на страховую компанию, а не берут его на себя. Страхование титула — один из самых популярных способов дополнить защиту, предлагаемую гарантийными актами при закрытии жилой и нежилой недвижимости. Это даже может быть заменой защиты гарантийного акта.

Страхование титула не только перекладывает риск между покупателем и продавцом при сделке с недвижимостью, но и защищает стоимость собственности.Обычно нелицензированные помощники по недвижимости и лицензированные агенты не занимаются вопросами собственности, скорее это роль титульной компании. Когда титул застрахован / застрахован, он гарантирует покупателю, что ему / ей будет передана полная стоимость собственности. Это пригодится, если покупатель намеревается продать недвижимость или использовать ее для получения финансирования в будущем.

Какова роль титульного страхования в договорах о предоставлении нежилого фонда?

Как мы видели ранее, каждый из двух типов гарантийных документов распределяет риск через юридически обеспеченные гарантии.Но в случае предоставления документов покупатели несут больший риск, чем при передаче общих гарантийных документов. В частности, получатель гранта не уверен в том, что в праве собственности отсутствуют вопросы, возникшие до того, как лицо, предоставившее право, приобрело имущество, а также он / она не защищены от юридической ответственности. Может быть интересна история поиска записи об объекте недвижимости.

Хотя есть много способов быстро сэкономить деньги на доме, страхование титула — это расходы, которые вам придется оплатить. Поскольку договор о предоставлении права предлагает менее полную защиту покупателя, страхование титула особенно важно в сделках с недвижимостью, в которых передается этот тип документа.Страхование помогает запечатать некоторые лазейки в защите покупателя по гранту. Чтобы помочь вам понять, как это происходит, нам нужно сделать шаг назад и обсудить, как работает страхование титула.

Обычно страховая компания тщательно исследует вопросы, связанные с правом собственности, прежде чем принять решение о выдаче полиса. Во время этого процесса они, скорее всего, обнаружат проблемы с титулом, что поможет снизить вероятность того, что в будущем возникнут нераскрытые проблемы с титулом. Это означает, что сам факт того, что акт о выдаче субсидии соответствует требованиям для страхования титула, является существенной гарантией того, что он имеет небольшой риск юридических осложнений, связанных с прошлым владением.Иногда оценщики рассматривают акт как часть документов, относящихся к контрольному списку оценки их жилья.

Другой способ, которым страхование титула добавляет к защите, предлагаемой документом о предоставлении нежилого права, является передача риска как от лица, предоставившего право, так и от лица, предоставившего грант, страховой компании. Если в будущем возникнут проблемы с правом собственности, получатель гранта может подать в суд на страховую компанию, а не на лицо, предоставляющее право.

Это беспроигрышный вариант для обеих сторон, участвующих в сделке с недвижимостью:

  • Получатель гранта не будет слишком полагаться на финансовое положение лица, предоставившего право, в случае подачи иска против собственности.
  • Лицо, предоставившее право, меньше рискует получить судебный иск по вопросам правового титула.

Что означает «Застрахованный договор о предоставлении нежилого субсидии»?

После определения договора о выдаче гранта и обсуждения роли страхования в сделках с недвижимостью, связанных с этим типом документа о передаче права собственности, все, что остается, — это собрать все воедино, как было обещано ранее. Итак, без лишних слов, давайте сделаем это.

Когда при передаче права собственности на коммерческую недвижимость выдается застрахованный документ о предоставлении нежилой собственности, это означает, что:

  • Недвижимость не имеет никаких залогов и обременений.Если таковые имеются, они будут четко указаны.
  • Продавец недвижимости имеет законное право продать недвижимость.
  • Имущество не имеет проблем с титулом, возникших в прошлом.
  • Компания по страхованию титула возьмет на себя ответственность по претензиям, связанным с проблемами правового титула и долговыми обязательствами, которые абстрактор мог пропустить в процессе оценки.

Это отличается от случая, когда незастрахованный документ о предоставлении нежилого субсидии используется для передачи права собственности на недвижимость, потому что без страхования документ о предоставлении права предоставляет только две гарантии:

  • Что продавец должен владеть недвижимостью и не продал ее кому-либо еще
  • Чтобы у собственности не возникло проблем с правом собственности в течение периода, продавец сохранил право собственности на нее

Какой документ требуется для передачи собственности?

Если вы хотите передать свой дом или коммерческую недвижимость, несколько различных документов могут быть правильными в данной ситуации.

Типы договоров о передаче собственности

  • Договор о предоставлении нежилого жилья: Этот тип договора предназначен для передачи недвижимости между сторонами, которые не намерены проживать на рассматриваемой земле, и не требует страхования.
  • Соответствующий документ о предоставлении жилищного субсидии: Этот тип документа предназначен для передачи недвижимости, которая будет использоваться в качестве места жительства лицом, получающим право собственности на нее.
  • Застрахованный договор о предоставлении нежилого жилья: Для использования этого типа договора обе стороны должны иметь страховой интерес в земле, а также владелец должен быть застрахован.
  • Квалифицированный договор о предоставлении жилищного субсидии со страховым интересом: Этот тип документа предназначен для передачи недвижимости, которая будет использоваться в качестве места жительства лицом, получающим право собственности, а также требует страхования.
  • Акт о прекращении права на жильё: Если одна из сторон владеет землей, но не имеет страхового интереса, наилучшим вариантом для них является акт о прекращении права жительства.
  • Документ о предоставлении жилого фонда: Этот тип документа предназначен для передачи недвижимости, которая будет использоваться в качестве места жительства лицом, получающим право собственности на нее.
  • Коммерческий акт о прекращении права требования: Если одна из сторон владеет землей, но не имеет страхового интереса, следует использовать этот тип документа.
  • Документ о коммерческой субсидии: Этот тип документа предназначен для передачи земли, которая будет использоваться в качестве бизнеса лицом, получающим право собственности на нее.

Последние мысли

Несмотря на то, что существует множество вариантов доступного жилья для дешевой жизни, вам всегда понадобится документ. Гарантийный акт необходим для передачи собственности.Надеюсь, вы узнали кое-что о договорах о выдаче нежилого гранта и о важной роли, которую страхование титула играет в сделках с недвижимостью, связанных с такими документами о праве собственности. Если вы хотите использовать эту информацию для принятия решения о покупке недвижимости, обязательно дополните ее советом юриста, поскольку законы штатов различаются. То же самое и со степенью защиты, предлагаемой каждым поставщиком титульного страхования. Удачи!

Каковы расходы и налоги при передаче дома моему ребенку?

Затраты, связанные с передачей права собственности, будут зависеть от штата и от того, как осуществляется передача.Самая дешевая подача документов — это самый дешевый метод, но для этого потребуется немало домашних заданий, чтобы убедиться, что вы правильно заполнили и подали соответствующие документы.

Онлайн-центры юридических документов, такие как LegalZoom, предлагают услуги по переводу документов примерно за 250 долларов плюс сборы за подачу документов. Эти услуги обычно включают в себя исследование правового титула, создание документа о недвижимости и его регистрацию в регистратуре округа. Вы также можете нанять поверенного по недвижимости для оформления перевода.Это может быть самый дорогой вариант, но он также может быть наименее утомительным, поскольку вы будете уверены, что перевод был выполнен надлежащим образом.

Ключевые выводы

  • Самостоятельная подача документов может быть недорогой, но требует информированности.
  • Наем адвоката может быть дорогостоящим, но и менее напряженным.
  • Передача собственности может стоить дороже, чем передача ее в наследство.

Затраты на налоговые последствия

Налоговые последствия продажи собственности ребенку могут в конечном итоге обойтись им дороже, чем если бы они унаследовали собственность позже.Предположим, вы купили дом много лет назад за 50 000 долларов. За эти годы вы вложили в дом 20 000 долларов. Его текущая рыночная стоимость составляет 250 000 долларов. Поскольку вы передали дом своему ребенку, когда были еще живы, ваша базовая стоимость, которая составила бы 70 000 долларов, становится базой для вашего ребенка.

Если ваш ребенок продаст дом, он должен будет заплатить налог на прирост капитала в размере разницы между продажной ценой и базой затрат, которая составит 180 000 долларов. При ставке прироста капитала 15% это будет равняться 27 000 долларов США в виде налогов.Ставка налога будет выше, если вы владеете домом менее одного года, после чего прибыль будет облагаться налогом как обычный доход.

Если ваш ребенок въезжает и проживает в собственности не менее двух лет из пяти, прежде чем продать ее, можно исключить до 250 000 долларов прибыли и 500 000 долларов, если они подадут документы совместно с супругом. Вашему ребенку придется использовать вашу базовую стоимость в размере 70 000 долларов, которая включает покупную цену в 50 000 долларов плюс 20 000 долларов на расходы на улучшение.

Когда родитель передает право собственности на дом ребенку, не получив должного вознаграждения, это считается подарком.О подарках, превышающих годовой уровень исключения, необходимо сообщать в IRS, а даритель будет облагаться налогом на дарение.

Передача права собственности против наследования

Если ваш ребенок унаследует имущество после вашей смерти вместо того, чтобы вы передали ему право собственности, ребенок получит повышенную основу, в которой стоимость имущества на дату вашей смерти становится основой для ребенка. Таким образом, если на момент вашей смерти рыночная стоимость собственности составляет 250 000 долларов, ваш ребенок может продать дом за 250 000 долларов и не будет нести ответственность за налог на прирост капитала.

Было высказано предположение, что правило об усиленной основе может быть изменено в будущем. Поскольку налоговые правила действительно меняются, важно проконсультироваться с квалифицированным налоговым специалистом, прежде чем принимать какие-либо решения.

Смена собственника

Если передача недвижимого имущества приводит к передаче существующей доли владения и выгодному использованию собственности, стоимость которой по существу равна стоимости процентов по вознаграждению, то такая передача будет представлять собой смену собственника, если иное не предусмотрено законом. применяется исключение.Хотя передача недвижимого имущества может представлять собой смену владельца, законодательный орган создал ряд исключений, так что некоторые виды передачи исключены по закону из определения смены собственника. Таким образом, для данных видов передач переоценка недвижимого имущества не производится.

Исключение происходит, когда оценщик не проводит переоценку собственности, потому что собственность или части собственности автоматически исключаются из переоценки или могут быть исключены, если владелец надлежащим образом подает иск.Следующий список охватывает большинство изменений в праве собственности, которые исключаются из переоценки автоматически или по требованию; однако могут быть и другие исключаемые квалифицируемые транзакции, не перечисленные здесь. Таким образом, вам следует связаться с вашим местным экспертом или юристом, если у вас есть конкретная сделка, которую вы хотели бы обсудить.

Доводим до вашего сведения, что 3 ноября 2020 года избиратели одобрили Предложение 19 (Закон о защите дома для пожилых людей, лиц с тяжелыми формами инвалидности, семей и жертв лесных пожаров или стихийных бедствий), которое вносит радикальные изменения в способность владельца собственности передавать свое предложение 13 с оценкой Ценить.Это также может изменить процесс подачи заявки на исключения. Части нового закона вступают в силу 16 февраля 2021 г., а части — 1 апреля 2021 г. Самая свежая информация о реализации Предложения 19 доступна в Предложении 19

Изменения в праве собственности, требующие подачи претензии во избежание переоценки, включают следующее:

Передача основного места жительства между родителями и их детьми (Родитель к / от ребенка — Предложение 19).Перенос оценочной стоимости домовладельца в новый дом. Соответствующие критериям домовладельцы (определенные как лица старше 55 лет, имеющие тяжелые формы инвалидности или чьи дома были разрушены в результате пожара или стихийного бедствия) могут перенести базовую стоимость налога на недвижимость своего основного места жительства на недавно приобретенное или построенное новое жилье любой стоимости в любой точке штата. Стоимость базового года может быть перенесена на дом равной или меньшей стоимости. Однако, если стоимость нового дома превышает стоимость первоначальной собственности, разница в рыночной стоимости должна быть добавлена ​​к перенесенной стоимости базового года (Перенос базового года для возраста 55+ — Предложение 19).Покупка собственности на замену, если первоначальная собственность была взята правительственными действиями, такими как выдающееся владение или обратное осуждение (Предложение 3). Покупка нового основного места жительства инвалидом (Предложение 110). Передача недвижимости между зарегистрированными местными партнерами, произошедшая в период с 1 января 2000 г. по 1 января 2006 г. (раздел 62 (p) Налогового и налогового кодекса). Оценщики округов обязаны отменять любые переоценки, которые произошли в результате любой передачи недвижимости между зарегистрированными местными партнерами, которая произошла в течение этого периода времени, если налогоплательщик своевременно подает иск.Однако освобождение от такой отмены применяется только на перспективной основе. Зарегистрированные внутренние партнеры не получат никаких возмещений.

Изменения в праве собственности, которые , возможно, исключили из переоценки и не требуют формы претензии, включают следующее (может потребоваться дополнительная информация):

  • Передача недвижимого имущества между супругами, которая включает передачу в траст и из траста в пользу супруга, добавление супруга в документ, передачу в случае смерти супруга и передачу в соответствии с соглашением о расторжении брака или постановление суда (раздел 63 Налогового и налогового кодекса; Правило 462.220).
  • Передача недвижимости между зарегистрированными внутренними партнерами, которая происходит 1 января 2006 г. или после этой даты, которая включает в себя переводы в траст и из траста в пользу партнера, добавление партнера в сделку, переводы в случае смерти партнера и переводы в соответствии с мировым соглашением или постановлением суда после прекращения внутреннего партнерства (раздел 62 (p) Кодекса доходов и налогообложения).
  • Операции только для исправления имени (имен) лица (лиц), владеющего (-и) титулом (-ями) на недвижимое имущество, или передача недвижимого имущества с целью совершенствования правового титула на собственность (например, изменение имени при вступлении в брак).
  • Передача недвижимости между совладельцами, которая приводит к изменению метода владения правом собственности на собственность без изменения пропорциональных интересов совладельцев, например, раздел общей аренды.
  • Передачи между физическим или физическим лицом и юридическим лицом или между юридическими лицами, такие как совместная аренда с товариществом или товарищество с корпорацией, что приводит исключительно к изменению способа владения правовым титулом на недвижимое имущество и в котором пропорциональные доли владения цедентов и цессионариев, представленные акциями, долями товарищества или иным образом, в каждой переданной части недвижимого имущества остаются неизменными после передачи.
  • Создание, переуступка, прекращение или повторное использование обеспечительного интереса кредитора в недвижимом имуществе или любая передача, необходимая только для финансовых целей (например, совладение).
  • Замена доверительного управляющего траста или ипотеки.
  • Передачи, которые приводят к созданию совместной аренды, в которой передающая сторона остается в качестве одного из совместных арендаторов.
  • Передача имущества совместной аренды для возврата собственности лицу, создавшему совместную аренду (т.е., первоначальный передающий).
  • Передача недвижимого имущества отзывному трасту, когда цедент сохраняет право отозвать траст или когда траст создается в пользу цедента или супруги передающего.
  • Передача недвижимого имущества в траст, который может быть аннулирован создателем / праводателем, который также является совместным арендатором, и который называет другого совместного арендатора (-ов) бенефициарами в случае смерти создателя / праводателя.
  • Передача недвижимости в безотзывный траст в пользу создателя / праводателя или супруги создателя / праводателя.
  • Передача недвижимого имущества в траст, который может быть аннулирован создателем / праводателем, который также является совместным арендатором, и который называет другого совместного арендатора (-ов) бенефициарами в случае смерти создателя / праводателя.

Нежилая недвижимость

Нежилая недвижимость

Что такое нежилая недвижимость?

Нежилое имущество для целей гербового сбора включает:

  • земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения
  • участков (кроме участков, приобретенных по связанному договору на строительство дома или квартиры)
  • коммерческих или коммерческих помещений, включая офисы, фабрики, магазины и общественные дома
  • Создание или передача опционов на землю
  • права собственности на землю (например, путевые листы или другие права на прокладку кабелей, труб, проводов или других каналов)
  • сервитутов (право на чью-либо собственность, например, преимущественное право проезда)
  • создание или передача пожизненного интереса
  • создание или передача остаточной доли
  • бизнес-активы, такие как гудвилл или балансовая задолженность
  • акций, акций и ценных бумаг
  • полисов страхования.

Покупка сайта

Участок является нежилой недвижимостью. Вы платите гербовый сбор от стоимости сайта.

Вы можете потребовать возмещение части уплаченного вами гербового сбора. Для получения дополнительной информации см. Схема возврата гербового сбора на жилую застройку.

Однако, если вы покупаете участок со связанным соглашением о строительстве на нем жилой недвижимости, этот участок считается жилой недвижимостью.

Если вы покупаете участок с договором смежной застройки за:

  • производственное здание
  • или
  • коммерческое здание

Вы оплачиваете гербовый сбор от стоимости участка и стоимости постройки.Эти расходы не включают НДС.

Документ (письменный документ) о передаче сайта может содержать право доступа к сайту. После оплаты гербового сбора за инструмент, гербовый сбор не взимается отдельно в полосе отчуждения.

Соглашения или контракты на покупку недвижимости в Ирландии

Гербовый сбор

, как правило, не взимается по письменным соглашениям или контрактам на покупку недвижимости. Из этого есть некоторые исключения. Гербовый сбор взимается с определенного письменного:

  • соглашения о покупке бизнес-активов (раздел 31 Закона о консолидации гербовых сборов 1999 г.)
  • «постоянные договорные» соглашения (Раздел 31A Закона о консолидации гербовых сборов 1999 г.)
  • лицензионных соглашений (раздел 31B Закона о консолидации гербовых сборов 1999 г.).

Передача имущества, стоимость которого определяется недвижимым имуществом

См. Определенное имущество, стоимость которого определяется недвижимым имуществом.

Переуступка (передача) полисов (страхования жизни и другого)

Если риск, к которому относится полис, находится в Ирландии, вы платите гербовый сбор по письменному поручению полиса.

  • Пример 1

    ABC Ltd продает страховку с расширенной гарантией.

    Г-н Мерфи, розничный торговец, выступает в качестве посредника для ABC Ltd, продавая полисы физическим лицам, покупающим у него товары.

    Если эти лица (страхователи) обычно проживают в Ирландии, риск находится в Ирландии. Гербовый сбор является платным.

  • Пример 2

    DEF — голландская компания с головным офисом в Нидерландах.

    DEF заключает полис государственной ответственности со страховщиком из Великобритании через ирландского страхового брокера.

    Политика предусматривает возможную ответственность в случае травм клиентов DEF во время ярмарки, которую DEF организует в Дублине.

    Риск не находится в Ирландии: страхователь DEF является юридическим лицом с головным офисом за пределами Ирландии. Гербовый сбор не взимается. Вы не подаете декларацию о гербовом сборе.

  • Пример 3

    GHI — немецкая компания с головным офисом в Берлине.

    Имеет филиал в Дублине.

    Дублинское отделение принимает политику государственной ответственности за причинение вреда любым представителям общественности, посетившим его офис в Дублине.

    Риск находится в Ирландии, поскольку страхователь, к которому относится полис, находится в Ирландии.Гербовый сбор является платным.

Возможно, вы получаете ссуду на покупку недвижимости. Условием кредитного предложения может быть:

  • вы получаете страхование жизни
  • и
  • назначает кредитору страховой полис в качестве обеспечения ссуды.

Если вы назначаете полис страхования жизни в качестве обеспечения ссуды, гербовый сбор не взимается. Вы не подаете декларацию о гербовом сборе. Это относится к инструментам, исполненным 7 декабря 2006 г. или после этой даты.

Далее: Определенное имущество, стоимость которого определяется недвижимым имуществом

Передача прав на разработку: ConservationTools

Передача прав на застройку (TDR) — это метод зонирования, используемый для постоянной защиты земель, имеющих природоохранную ценность (таких как сельскохозяйственные угодья, общественные открытые пространства или другие природные или культурные ресурсы), путем перенаправления развития, которое в противном случае происходило бы на этой земле (территория отправки ) в зону, где планируется рост и развитие (принимающая зона).

Программы

TDR предоставляют землевладельцам финансовую компенсацию за отказ от застройки части или всей своей земли. В рамках муниципального зонирования этим землевладельцам предоставляется возможность юридически отделить права на застройку от своей земли и продать эти права другому землевладельцу или застройщику для использования в другом месте. Земля, от которой были отобраны права на застройку, постоянно охраняется сервитутом или ограничительным соглашением. Стоимость земли для застройки, на которой применяются переданные права на застройку, увеличивается за счет возможности нового или специального использования; большая плотность или интенсивность; или другая регулятивная гибкость, которую нельзя было бы допустить при зонировании без опции TDR.

TDR устраняет некоторые непредвиденные обстоятельства и потери, связанные с традиционным зонированием, позволяя землевладельцам в районах, обычно зонируемых для сельскохозяйственного использования или проживания с очень низкой плотностью населения, получать некоторые из тех же финансовых вознаграждений, которые доступны землевладельцам, расположенным в районах, зонированных для использования пригородных и городских земель. .

Запись

муниципалитетов Пенсильвании используют TDR с конца 1980-х годов. Десятки муниципалитетов включили инструмент TDR в свои постановления о зонировании, и многие одобрили транзакции TDR.Наиболее активные программы СПТБ осуществляются на юго-востоке и юге центральной части Пенсильвании, где сохранение сельскохозяйственных угодий является главным приоритетом для многих сообществ

Некоторые муниципалитеты Пенсильвании с программами СПТБ сыграли активную роль в облегчении транзакций СПТБ. Эти роли включают:

  • Помощь в финансировании покупки TDR.
  • Banking покупал TDR до тех пор, пока они не понадобились местным разработчикам. (Для получения дополнительной информации см. «Банковские TDR для будущего использования».)
  • Продажа TDR разработчикам на публичных торгах.
  • Использование средств от продаж СПТБ для покупки новых СПТБ и сервитутов по сохранению сельского хозяйства, тем самым сохраняя больше ферм, чем можно было бы сохранить только с финансированием сохранения земель округа и штата.

TDR в сравнении с ACEPP

Инструмент TDR существенно отличается от того, что часто называют программами «покупки прав на развитие» — в Пенсильвании, Программа упрощения закупок для сохранения сельского хозяйства (ACEPP):

  • С TDR права на застройку, приобретенные у землевладельца, могут быть использованы на другом участке.С ACEPP права на разработку прекращаются.
  • Хотя программы СПТБ Пенсильвании в основном сосредоточены на защите сельскохозяйственных угодий, СПТБ также использовалась для защиты исторических и природных ресурсов. ACEPP занимается исключительно сохранением сельскохозяйственных угодий.
  • Деньги, используемые для покупки TDR, обычно поступают из частного сектора, если есть достаточные стимулы для привлечения разработчиков к добровольному выбору TDR. ACEPP сильно зависит от государственного финансирования.
  • Единственным критерием для получения TDR является то, что земля должна быть расположена в районе, обозначенном в постановлении о зонировании для передачи прав на застройку.Чтобы претендовать на ACEPP, землевладельцы должны соответствовать строгим критериям отбора.

Выигрывают все

При эффективном использовании опции TDR выигрывают все:

  • Землевладелец получает определенную рынком финансовую компенсацию за сохранение своей земли.
  • Разработчик получает прибыль, пользуясь преимуществами регулирующей гибкости зоны приема TDR.
  • Общество пользуется многими экономическими, экологическими и медицинскими преимуществами охраняемых земель, такими как уменьшение наводнений и более чистая питьевая вода.Граждане также извлекают выгоду из потенциала более разнообразных и доступных вариантов жилья, которые стали возможны благодаря застройке с более высокой плотностью застройки.
  • Земельные трасты, муниципальные программы открытых пространств и окружные советы по сохранению сельскохозяйственных угодий могут использовать свои ограниченные деньги для защиты других важных объектов (т. Е. Сохранение собственности с помощью TDR оставляет ограниченные средства на сохранение, доступные для защиты собственности в другом месте).

Доступ к частному капиталу

Просто не хватает местного, государственного и федерального финансирования природоохранных мероприятий для защиты всех земель, которые нуждаются в защите, и относительно небольшое финансирование, которое действительно существует, часто оказывается под угрозой.В отличие от методов сохранения, которые полагаются исключительно на скудные государственные доллары, СПТБ сохраняет землю, задействуя огромные объемы частного капитала, направляемого на проекты развития.

Гибкость

TDR — это гибкий инструмент, его можно адаптировать к различным сценариям сохранения земель и управления приростом.

Например, права на застройку могут передаваться жилым или нежилым застройкам. Жилые застройки, использующие TDR, обычно включают дополнительные применения (например,g., таунхаусы в дополнение к отдельным домам на одну семью), специальное использование (например, сообщества пенсионеров с постоянным уходом), повышенная плотность (больше жилых единиц на акр) или гибкость с зонированием и стандартами общей площади (вариации на неудачах, размеры участков) , так далее.). Нежилые застройки, использующие TDR, обычно используют увеличенные припуски на площадь пола, максимальные припуски на высоту здания или максимальные допуски на покрытие непроницаемого участка.

Портной для рыночных сил

Простое добавление опции TDR к постановлению о муниципальном зонировании не означает, что люди будут ее использовать.Программы TDR обычно эффективны только когда:

  • Покупателям нужно то, что разработчик может построить с помощью TDR;
  • Застройщики хотят купить TDR и передать их в районы приема; и
  • Землевладельцы готовы продавать СПТР, постоянно ограничивая свои земли.

Программы TDR обычно терпят неудачу в ситуациях, когда силы рынка недвижимости не учитывались при разработке программы. Рассмотрим следующий сценарий:

Базовое зонирование муниципалитета позволяет жилым застройкам иметь до трех домов на акр без TDR, тогда как вариант TDR допускает плотность застройки до шести домов на акр.Подразделения в районе застраиваются с плотностью от трех домов или меньше на акр.

Несмотря на то, что использование опции TDR позволило бы разработчику построить больше единиц, рыночный спрос на застройки с более высокой плотностью размещения практически отсутствует. Если, однако, базовое зонирование допускает только жилые застройки с плотностью до одного дома на акр, но разрешает до трех домов на акр через TDR, застройщик с большей вероятностью выберет вариант TDR, чтобы удовлетворить рыночный спрос. .

Стоимость TDR

в долларах

Долларовая стоимость TDR, как для землевладельца района отправки, так и для застройщика района приема, зависит от ряда рыночных и других факторов. Например, землевладелец, желающий продать TDR, скорее всего, будет иметь в виду определенную долларовую стоимость каждого TDR, который он планирует продать. Точно так же потенциальный пользователь TDR будет иметь определенную цену, которую он готов заплатить, и эта цена обычно основана на прогнозируемой стоимости, которую приобретенный TDR добавит к развитию.Сделка TDR обычно происходит, когда достигается некоторая точка совпадения между ожиданиями продавца и покупателя.

Если муниципалитет или земельный фонд покупают и обслуживают TDR (см. «Банковские TDR для будущего использования»), они должны определить, сколько они будут платить. Средняя стоимость одного акра, уплачиваемая окружным советом по сохранению сельскохозяйственных земель за сервитуты для сохранения сельского хозяйства, может быть полезной отправной точкой для определения цены за TDR (особенно, если местом отправки TDR являются сельхозугодья).Например, если округ платит примерно 5000 долларов за акр за сельскохозяйственные сервитуты в муниципалитете, а постановление муниципалитета о зонировании выделяет один TDR на каждые два акра землевладельцам, отправляющим землю, начальная цена за TDR может составлять около 10000 долларов.

Сделайте опцию TDR привлекательной для владельцев зон отправки

Учитывая добровольный характер использования TDR, положения постановления TDR должны быть разработаны таким образом, чтобы вариант TDR был намного более привлекательным для землевладельца в районе отправки, чем традиционный вариант разделения на участки и вариант застройки.

Например, район сельскохозяйственного зонирования и район отправки TDR в городке Уорик (графство Ланкастер) позволяют землевладельцам делить свои земли для несельскохозяйственных жилых целей, как правило, в соотношении один лот на каждые 25 акров. В соответствии с вариантом TDR эти же землевладельцы могут разделять и передавать TDR из расчета один TDR на каждые два акра. Ферма площадью 100 акров может создать до четырех жилых участков с помощью традиционного варианта зонирования или 50 TDR.

Там, где эффективное сельскохозяйственное зонирование еще не налажено, некоторые муниципалитеты сократили зону отправки TDR, чтобы повысить привлекательность варианта TDR для землевладельцев.Точно так же некоторые муниципалитеты сократили зоны приема TDR, чтобы вариант TDR привел к большему количеству использований, большему развитию или другой гибкости по сравнению с традиционными подходами к развитию (но без значительного развития, чем было бы допустимо до TDR. была введена опция).

Муниципальные чиновники должны убедиться, что их программы TDR предусматривают использование опции TDR как единственного средства для достижения максимально возможной плотности в принимающей зоне.Если застройщики могут просто изменить зонирование, чтобы обеспечить более высокую плотность проживания или более высокую плотность нежилых помещений в принимающей зоне, они не будут использовать опцию TDR.

Этапы внедрения

Создание программы TDR включает следующие основные шаги. Если возможно, обратитесь к профессиональному консультанту по планированию, имеющему опыт разработки программ TDR.

  1. Установить вариант TDR и административные положения в рамках муниципального постановления о зонировании.Использование TDR должно быть добровольным.
  2. Установите зону отправки. Это должна быть территория высокой природоохранной ценности, такая как сельхозугодья или общественное открытое пространство. Зона отправки обычно представляет собой определенную географическую область, но также может быть основана на определенных географических критериях.
  3. Определите количество TDR, выделенных каждому землевладельцу в зоне отправки. Обычно это основано на простой математической формуле, такой как один TDR на каждые пять акров. Некоторые формулы исключают ограниченные земли (т.е., те, которые нелегко построить, которые, возможно, уменьшили ценность разработки). Большинство муниципалитетов также устанавливают порог минимального размера земельных участков для участия в программе СПТБ.
  4. Установить порядок отделения TDR. Обычно эта процедура написана как часть положений постановления о зонировании и требует наличия акта о передаваемых правах на застройку. Постановление может включать в себя образец акта, утвержденный к оформлению юрисконсультом муниципалитета. Процедуры также должны требовать, чтобы оформленный акт был записан в регистратор округа до того, как муниципалитет одобрит застройку в принимающей зоне.
  5. Установить порядок постоянной защиты земель, от которых были отделены TDR. Обычно эта процедура требует использования ограничительного условия или, предпочтительно, сервитута сохранения, принадлежащего третьей стороне.
  6. Установить зону приема. Это должна быть территория (или области), запланированная для роста, предпочтительно там, где есть или планируются коммунальные услуги, такие как водоснабжение и канализация. В идеале, как области отправки, так и области приема должны быть заранее определены в ходе комплексного процесса обновления плана муниципалитетом или регионом с учетом использования TDR.Потенциальные зоны приема могут быть жилыми, коммерческими, промышленными или институциональными по своему характеру или любой их комбинацией. Обозначенные районы роста, определенные Кодексом планирования муниципалитетов Пенсильвании (MPC), очень подходят для рассмотрения в качестве зон приема СПТБ.
  7. Установить требования к представлению плана для застройки в зоне приема TDR. (Примечание: застройка, подлежащая получению TDR, может быть условно использована в рамках постановления о зонировании, или участие в наложенном районе развития традиционного микрорайона может быть сделано при условии покупки некоторого количества TDR.)

Обеспокоенность соседей по зоне приема

Самая большая проблема при разработке успешной программы TDR заключается в поиске одной или нескольких подходящих зон приема. Некоторые муниципалитеты не могут преодолеть местное сопротивление, которое обычно исходит от жителей, прилегающих к районам потенциального приема, и обычно основывается на убеждении (фактическом или нет), что СПТБ приведет к большему количеству новых разработок, чем это могло бы произойти в противном случае. Некоторые жители опасаются, что активизация строительства приведет к ухудшению дорожного движения, повышению налогов на недвижимость, снижению стоимости собственности или снижению качества жизни.

Программы

TDR могут быть разработаны с учетом этих потенциальных проблем. Например, программы могут ограничить максимально допустимую плотность в зоне приема TDR, чтобы жилой комплекс, использующий TDR, — даже с добавленными единицами — не превышал плотность застройки, которая была доступна для этих участков до создания программы TDR.

Банковские TDR для будущего использования

разделенных TDR могут храниться («храниться») и продаваться с аукциона для будущего использования в зонах приема TDR.Например, несколько муниципалитетов в округе Ланкастер приобрели TDR у землевладельцев в назначенных городком районах отправки и держали их в банке TDR. После внесения в банк эти TDR могли либо быть изъяты из обращения избранными должностными лицами, либо проданы застройщику.

В городке Уорик заявители на застройку в районах приема TDR имеют возможность сделать публичные торги на TDR поселка на объявленном аукционе и использовать недавно приобретенные TDR для улучшения своих разработок. Поселок реинвестирует выручку от продаж TDR в новые покупки TDR, создавая возобновляемый фонд.

Аналогичным образом Lancaster Farmland Trust (LFT) приобретает TDR у фермеров и удерживает их до тех пор, пока подходящий покупатель не потребует TDR, часто продавая их вместе с теми, которые продаются муниципалитетом. LFT также выполняет функции банка TDR и администратора программ в некоторых сельских муниципалитетах округа Ланкастер. При продаже TDR компания LFT не обязана соблюдать требования публичных заявок (даже несмотря на то, что ее продажная цена за TDR обычно аналогична цене предложения муниципалитета).

Перенос TDR через муниципальные границы

Раздел 1105 (b) (2) MPC позволяет передавать разделенные TDR из одного муниципалитета в другой в Пенсильвании.Необходимые ингредиенты включают все следующее:

  • Утвержденный комплексный план округа или нескольких муниципальных образований;
  • Положения постановлений о зонировании в участвующих муниципалитетах, которые позволяют использовать TDR;
  • Обозначение отправляющих и / или принимающих районов в этих муниципалитетах; и
  • Заключенное соглашение о передаче прав на застройку между муниципалитетами.

Например, в поселке Хани-Брук с середины 2000-х годов действует активная программа TDR с зонами отправки и приема.В 2015 году поселок присоединился к соседнему району Хани-Брук, чтобы принять комплексный план нескольких муниципальных образований. Должностные лица округа согласились, чтобы район служил одной из нескольких зон приема TDR, созданных в городке, и в 2018 году оба муниципалитета приняли новые постановления о зонировании, позволяющие передавать TDR через свои границы. Городок Хани-Брук имеет районы зонирования для отправки и получения TDR; У округа Хани-Брук есть районы зонирования, позволяющие получать TDR, генерируемые в окружающем городке.

Смешивание и согласование

TDR — один из многих инструментов, доступных муниципалитетам и региональным организациям для управления ростом и постоянной защиты ценных сельскохозяйственных, природных и культурных ресурсов; TDR может быть еще более эффективным, если его смешивать и сочетать с этими другими инструментами. Примеры включают:

  • Землевладелец может пожертвовать природоохранный сервитут на части своей земли, на которой нет TDR из-за чувствительности к окружающей среде (например, заболоченные земли или крутые склоны), при этом продавая TDR на своем кукурузном поле застройщику для использования в принимающей зоне. .
  • Муниципалитет может принять Постановление о развитии традиционного соседства, чтобы гарантировать, что застройки в зоне приема СПТБ обладают определенными характеристиками, такими как пешеходные районы, разнообразное жилье и общественные зеленые насаждения.
  • Внедряя «Сохранение по замыслу» (путем внесения поправок в постановление о зонировании и SALDO), муниципалитет может обеспечить защиту открытого пространства и чувствительных объектов в зоне приема TDR. Кроме того, процесс оценки и планирования, который является частью Conservation by Design, может помочь муниципалитету определить наиболее подходящие районы отправки и получения TDR.
  • Муниципалитет может принять сельскохозяйственное защитное зонирование (APZ) для содействия продолжению сельскохозяйственной деятельности на землях, которые находятся за пределами зоны отправки TDR и которые, возможно, из-за отсутствия давления развития в обозримом будущем, не являются хорошими кандидатами для того, чтобы быть в Область отправки TDR.

По законам Пенсильвании использование TDR должно быть добровольным. Постановление о муниципальном зонировании не может предписывать землевладельцу или застройщику использовать TDR, но оно может сделать вариант TDR очень привлекательным.

Следующие разделы MPC разрешают использование TDR:

  • § 603 (c) (2.2) — Положения постановлений: позволяет муниципалитетам устанавливать положения СПТБ в постановлениях о муниципальном зонировании при условии, что такая возможность разрешена как добровольная, а не обязательная.
  • § 619.1 — Передаваемые права на застройку: создает TDR, которые могут быть разделены и переданы как отдельный интерес к недвижимости; требует муниципального одобрения переводов TDR; ограничивает отправку и получение TDR рамками одной муниципальной границы, если два или более муниципалитетов не имеют совместного постановления о зонировании или письменного межправительственного соглашения.
  • § 1105 (b) (2) — Межправительственное сотрудничество: позволяет СПТБ пересекать муниципальные границы без необходимости принятия совместного постановления о зонировании. (См. «Перенос TDR через муниципальные границы» для получения дополнительной информации.)

Что такое трансфертный налог ?: Когда налоговый инспектор снесет ваш дом Продажа

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены в нашу головную компанию LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.

Когда вы покупаете или продаете дом, вы должны платить налог на передачу права собственности в виде процента от суммы продажи. В зависимости от вашего адреса могут взиматься налоги на трансферт на уровне города, округа или штата. Вы также можете столкнуться с федеральными налогами на передачу собственности, полученной в качестве подарка или по наследству. Налоги на передачу прав, связанные с такими случаями, более известны как налог на наследство и налог на дарение.

Что такое трансфертный налог?

Налог на передачу собственности — это городской, окружной или государственный налог на изменение прав собственности на недвижимое имущество.Ваш налог на передачу равен проценту от продажной цены или оценочной стоимости недвижимости, которую вы покупаете или продаете. В некоторых штатах налог на передачу известен под другими названиями, включая «налог на деяние», «налог на регистрацию ипотеки» или «гербовый сбор». Некоторые округа США взимают так называемый «необязательный» налог на передачу собственности. Несмотря на название, правительство округа решает, взимать ли необязательные налоги на трансферт.

Налоги на трансферт отдельно от сборов за регистрацию и налогов за регистрацию ипотеки, которые взимаются сверх налогов на трансферт.Не все штаты или округа взимают оба набора налогов, но многие районы с высокими издержками, такие как Нью-Йорк, взимают оба налога одновременно. Плата за регистрацию обычно представляет собой небольшую фиксированную сумму, в то время как налоги на регистрацию ипотечного кредита — это процент от продажной цены, как и налоги на передачу прав. Взятые вместе, все эти сборы могут в конечном итоге составить значительную часть ваших затрат на закрытие ипотечного кредита.

Имейте в виду, что налоги на трансферт также отличаются от налогов на прирост капитала, которые могут взиматься, если вы прожили в своем доме менее двух лет.

Кто платит налоги на передачу права собственности: покупатель или продавец?

В зависимости от местонахождения недвижимости, налог на передачу собственности может уплатить либо покупатель, либо продавец. Обе стороны должны определить, какая сторона будет покрывать стоимость налога на передачу права собственности в рамках переговоров по продаже. В конечном итоге на решение могут повлиять местные обычаи, а также рынок недвижимости. Например, в одном штате может быть обычной практикой, когда покупатель платит налог на передачу права собственности, в то время как в других штатах налог распределяется или оплачивается той стороной, которая имеет меньшую переговорную силу.В некоторых местах каждая сторона платит свой собственный набор налогов на передачу.

Как рассчитать трансфертный налог?

Налог на передачу собственности рассчитывается как процент от продажной цены или справедливой рыночной стоимости имущества, переходящего из рук в руки. Законы штата обычно описывают налог на передачу собственности как установленную ставку на каждые 500 долларов стоимости собственности. Например, налог на трансферт в Северной Каролине составляет 1 доллар США на каждые 500 долларов США по ставке 0,2%. Вы можете нести ответственность за уплату налогов на передачу собственности на нескольких уровнях государственного управления в зависимости от того, где находится недвижимость.Мы привели несколько примеров трансфертных налогов для некоторых из наиболее густонаселенных штатов США

.
Налоги на передачу недвижимости в пяти штатах
Калифорния да $ 110
Флорида
  • Состояние: 0.60%
  • Округ: 0,45%
$ 1,050
Иллинойс
  • Государство: 0,10%
  • Округ: 0.05%
  • Чикаго: 0,30%
$ 450
Нью-Йорк
  • Округ: 0,40% -1,40%
  • Нью-Йорк: 1,00% -2,625%
1,400–3025 долл. США
Техас 0 долл. США

Правила и ставки трансфертного налога сильно различаются в зависимости от штата. В некоторых, например в Техасе, нет налога на передачу собственности. Другие взимают разные ставки за разные уровни стоимости собственности.Один из наиболее сложных примеров можно найти в Нью-Йорке, где взимается налог на передачу собственности на сумму более 1 миллиона долларов на 1%. Кроме того, город Нью-Йорк взимает разные ставки в зависимости от типа вашей собственности и от того, превышает ли ее стоимость 500 000 долларов США.

Если вашего штата нет в списке выше, вы можете получить представление о том, сколько вы должны, просмотрев этот список ставок налога на передачу прав собственности.

Расчет налога на наследство и налога на дарение

Если вы получаете недвижимость в качестве подарка или наследства, вместо обычных налогов на передачу применяются налог на дарение и налог на недвижимость.Оба налога собираются федеральным правительством. Если стоимость имущества не превышает 5,49 миллиона долларов, вам не следует беспокоиться об уплате налога на наследство или налога на дарение при передаче. Они применяются только в том случае, если общая стоимость всех активов умершего человека и подарков, которые он делал в течение его жизни, составляет более 5,49 миллиона долларов (по состоянию на 2017 год).

На практике это означает, что большинству людей не придется беспокоиться об уплате налога на наследство или дарения. Однако вы можете нести ответственность за уплату этих налогов с дома, стоимость которого меньше установленного лимита, если совокупная стоимость всех активов первоначального владельца, включая не только дом, но также наличные деньги и инвестиции, превышает 5 долларов.49 миллионов. Если стоимость вашего унаследованного имущества указывает на то, что общая стоимость активов превышает установленный предел, налог на наследство рассчитывается как процент от оценочной стоимости имущества на момент смерти первоначального владельца.

Если стоимость собственности снизилась после смерти дарителя, вы также можете основывать свой налог на наследство на стоимости по состоянию на шесть месяцев после смерти. Однако эта более поздняя оценка должна применяться ко всем активам во всем поместье, а не только к дому. Если вы продаете унаследованную недвижимость в течение шести месяцев, налог на недвижимость будет рассчитываться на основе окончательной цены продажи, а не на основе отдельной оценки.

Вычитаются ли налоги на передачу собственности?

Независимо от того, покупаете ли вы или продаете, IRS не позволяет вам вычитать налоги на передачу собственности или любые другие налоги, связанные с продажей личного дома. Это включает в себя другие расходы, такие как регистрационный налог, уплачиваемый по каждой ипотеке.

Опубликовано в категории: Разное

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *