Покупка недвижимости с аукциона по банкротству: Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах :: Жилье :: РБК Недвижимость

Опасна ли покупка квартиры на торгах?

Залоговое имущество, торги, банкротство — именно эти слова в наше время все чаще попадаются нам на глаза или оказываются на слуху. Между тем, далеко не все понимают их значение и взаимосвязь. В этом материале мы расскажем, в чем же заключается суть этих терминов, как проводится торг имущества по банкротству.

Процедура банкротства возникает, когда должник (гражданин или организация) не может погасить свои долговые обязательства в силу отсутствия финансовых возможностей. Последняя стадия этой процедуры – распродажа с торгов имущества должника. Тогда происходит следующее: имущество должника описывается, выставляется на торги, распродается, а вырученные от этого средства идут на погашение долгов.

Данную процедуру организует арбитражный управляющий, назначаемый судьёй арбитражного суда, в котором рассматривается дело о банкротстве.

Законом о банкротстве предусмотрено, что процедура торгов должна проводиться в электронном виде на электронных торговых площадках.

Для участия в торгах нужно зарегистрироваться на одной из указанных электронной площадке и подать соответствующую заявку.

Если арбитражный управляющий будет недобросовестно исполнять возложенные на него обязанности, любой из участников может подать жалобу. Если в ходе проверки жалобы обнаружатся нарушения, управляющему грозят неприятные последствия.

Существует два варианта организации торгов по банкротству:

1. Торги (по-другому их называют открытые аукционы).  Поучаствовать в них может любой желающий. Исключение составляют случаи, когда имущество должников на торгах по банкротству не может быть в свободном обороте. Например, если это оружие.
2. Конкурсы. Имущество, которое обладает определенной культурной или исторической ценностью, сюда относятся памятники культурного наследия и т.
   д. Во время проведения конкурса осуществляются меры максимально повышенной безопасности.

Победитель аукциона — тот, кто заплатит большую сумму, а победитель конкурса – участник, гарантирующий исполнить всего его условия.

Торги могут проходить в три этапа:

• Имущество выставляется по рыночной цене и далее участники торгов повышают цену (торги на повышение).
• Если имущество не продается на 1 этапе, то происходит снижение стартовой цены на 10-30 % и участники вновь повышают цену (второй этап торгов на повышение).
• Если на первых двух этапах имущество не было распродано, арбитражный управляющий снижает цену, которую указывает в описании публичного предложения (публичное предложение).

Как указано выше, торги проходят на разных электронных площадках.

К самым популярным следует отнести:

1. единый федеральный реестр сведений о банкротстве — bankrot.fedresurs.ru

   Основным и самым главным преимуществом данной площадки является доступность информации о проведении торгов. Здесь находятся наиболее полные и достоверные сведения.

2. Сбербанк АСТ, торги по имуществу должника — sberbank-ast.ru

   Многие отмечают данную электронную площадку, как наиболее удобную и понятную для использования.

   На данном сайте продается имущество компании, которые оформили заем в Сбербанке и не могут его погасить.

Плюсы и минусы приобретения имущества с торгов по банкротству.

К основным плюсам приобретения имущества при данной процедуре относится:

1. Низкая цена продаваемого имущества. Связано это с желанием как можно скорее реализовать активы. Поэтому зачастую стоимость имущества устанавливается значительно ниже рыночной.
   Например, при продаже квартиры, взятой в ипотеку, часть полученных средств будет потрачена по покрытие долга лица, а остаток будет отдан заемщику.

2. Законность сделки гарантируется государством.

   В связи с чем значительно снижается риск признания сделки незаконной.

К основным минусам относят:

1. Сложности с проверкой отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.
2. Сложности с проверкой согласия на продажу. Например, при наличии супруги, согласие которой будет необходимо получить.

Человеку без специального образования и опыта бывает достаточно сложно сориентироваться в вопросах продажи имущества с торгов по банкротству. Помощь могут оказать специалисты по осуществлении сделок на аукционе.

Подводные камни приобретения имущества на торгах в банкротстве

Леонид Барков, ведущий юрист «Пепеляев Групп», рассказывает об особенностях участия в торгах в процедурах банкротства: рисках, связанных с приобретением имущества на торгах, оспаривании торгов, опасностях преимущественного права и проведении торгов во время карантина, а также дает рекомендации для участников торгов.

Количество банкротств компаний и граждан каждый год продолжает расти, увеличивается и объем имущества, реализуемого на торгах в процедурах несостоятельности. Больше половины банкротств инициируются кредиторами и иногда это может произойти в тот момент, когда условия сделки по приобретению недвижимости были практически согласованы с контрагентом. В такой ситуации практически единственной возможностью приобретения актива становится участие в торгах в процедурах банкротства. Леонид Барков, ведущий юрист «Пепеляев Групп», рассказывает об особенностях этой процедуры.

Процедура участия в торгах не представляет особой сложности для специалиста Реализация имущества в процедурах банкротства подробно регламентирована ст. ст. 110, 111, 139 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Хотя на первый взгляд эта процедура может показаться непростой, возникающие на практике трудности зачастую связаны не с техническими аспектами, а с поиском и получением информации относительно реализуемого актива и его актуального состояния.

В соответствии с действующим законодательством, конкурсный управляющий осуществляет продажу имущества должника после проведения его инвентаризации и оценки. В большинстве случаев (если имущество не ограничено в обороте и не требуется выполнение каких-либо особых условий в отношении владения и пользования данным имуществом) торги проводятся в форме открытого по составу участников аукциона в несколько этапов.

Первые и повторные торги осуществляются в классическом формате, т.е. «на повышение», с тем отличием, что повторные торги стартуют с цены, пониженной на 10% относительно первых торгов. Третий этап торгов представляет собой публичное предложение, в ходе которого цена имущества последовательно снижается по истечении определенного периода и до момента достижения цены отсечения.

Порядок проведения торгов в электронной форме по продаже имущества должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержден приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495. Для участия в торгах необходимо иметь квалифицированную электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на сайте соответствующей электронной торговой площадки и внести задаток.

К сожалению, до момента введения в действие единого маркетплейста (электронной площадки с информацией о всех проводимых торгах), имущество банкротов реализуется на большом количестве различных электронных торговых площадок, в связи с чем отслеживание информации о реализации активов банкротов затруднено, что значительно ограничивает круг потенциальных участников торгов. Однако получение информации о реализации имущества конкретной компании, как правило, не представляет сложности, поскольку соответствующие сведения публикуются на Федресурсе.

Риски, связанные с приобретением имущества на торгах В среде юристов и риелторов распространено мнение о том, что торги «очищают». Очень часто можно услышать рекомендации по приобретению имущества именно на торгах, как одном из наиболее безопасных способов покупки.  
 
В известной степени это действительно так. Актив на торгах приобретается после его оценки, надлежащего оформления всех необходимых документов, в условиях конкуренции и по рыночной стоимости (во всяком случае, в теории, это должно происходить именно таким образом). Как следствие, заключение договора купли-продажи с победителем или единственным участником торгов в большей степени защищает приобретателя актива от последующего оспаривания сделки и ее исполнения.

Однако необходимо помнить о том, что и торги могут быть признаны недействительными при наличии определенных условий. Кроме того, очень часто лица, претендующие на приобретение имущества по результатам торговых процедур в делах о банкротстве, не учитывают возможность реализации преимущественных прав иных лиц в отношении такого имущества и возникающие в связи с этим риски.

В каких случаях можно оспорить торги в банкротстве? Как правило, приобретение имущества на торгах может быть оспорено только путем признания недействительными самих торгов. Это возможно по иску заинтересованного лица при наличии существенных нарушений в правилах проведения торгов (ст. 449 ГК РФ), которые повлияли на их итог (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101). Поскольку торги являются способом продажи имущества, признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного по их результатам.

В большинстве случаев, оспаривание торгов обусловлено либо нарушением процедуры проведения, либо недобросовестными действиями их участников, организатора или торговой площадки.

Наиболее распространенными процедурными нарушениями являются некорректное опубликование информации о торгах, указание искаженной  или неполной информации о составе реализуемого имущества, нарушения порядка принятия заявок на участие в торгах, а также подведения их итогов, и иные действия, снижающие интерес к торгам, ограничивающие круг их потенциальных или реальных участников и, как следствие,  нарушающие права конкурсных кредиторов должника на наиболее полное удовлетворение их требований в деле о банкротстве.

Один из примеров недобросовестности при проведении торгов описан в п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2018). Торги были признаны недействительными в связи с действиями одного из участников по подаче множества заявок с повышением предложенной им самим цены в отсутствие заявок других лиц с большей ценой, что позволило заключить договор с иным участником торгов после отказа «победителя» торгов.

Широкую известно приобрело рассмотренное ВС РФ в 2019 году дело, в рамках которого оспаривались проведенные АСВ торги по продаже принадлежащих Пробизнесбанку акций Банка «Пойдем!» – торги были закрытыми, срок подачи заявок для участия в них составлял всего полтора дня при необходимости получения согласия ЦБР, а акции кредитной организаций в дальнейшем оказались у лиц, связных с АСВ.

Необходимо помнить о том, что риск оспаривания сохраняется в течение 1 года со дня проведения торгов. 

Торги в период карантина — в зоне повышенного риска Введенные в действие в марте-апреле 2020 года ограничительные меры, направленные на предотвращение распространения коронавирусной инфекции, повлекли возникновение существенных сложностей в осуществлении правосудия, проведении процедур банкротства, в т.ч. и торгов.

Введение режима самоизоляции, ограничений на передвижение, а также на осуществление деятельности значительного количества компаний не только отразятся на эффективности торговых процедур, осуществленных в этот период, но и могут повлечь нарушение прав как участников торгов, так и должника, и его кредиторов в связи с ограниченным доступом заинтересованных лиц к осмотру имущества и участию в торгах.

Возникает и еще целый ряд сложностей, например, проблема соблюдения сроков опубликования сообщений о проведении торгов. Соответствующее уведомление должно осуществляться не менее чем за 25 рабочих дней до торгов, однако изменение статуса части мартовских, а также апрельских дней на «нерабочие» (при том, что соответствующий термин ранее отсутствовал в российском законодательстве) может привести к переносу торгов или оспариванию процедур, осуществленных без учета данных факторов.

Опасность преимущественного права при приобретении имущества При приобретении имущества на торгах в процедуре банкротства существует еще один риск, о котором очень часто забывают – это возможность реализации иными лицами преимущественного права на приобретение актива.

В Законе о банкротстве (ст. ст. 179, 222) прямо закреплено право преимущественного приобретения имущества сельскохозяйственной организации и  крестьянского (фермерского) хозяйства[1], которое предоставляется  лицам, занимающиеся производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника, а при отсутствии таковых и применительно к сельхозпроизводителям — расположенными в той же местности.

Кроме того, действующее законодательство предусматривает еще целый перечень случаев, когда те или иные лица получают право на преимущественное приобретение имущества.

Чаще всего приходится сталкиваться с правых участников долевой собственности на приобретение доли, отчуждаемой одним из сособственников (ст. 250 ГК РФ), которое распространяется и на совместную собственность супругов, правом собственника строения на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположено строение (ст. 35 ЗК РФ), а также правом акционера или участника на покупку долей или акций иных участников (акционеров) общества.

До настоящего времени судебная практика по вопросу о порядке реализации указанных преимущественных прав в процедурах банкротства достаточно неоднородна, а разрешение возникающих споров обусловлено большим количеством факторов, в связи с чем существованию соответствующих рисков необходимо уделять самое пристальное внимание при принятии решения о приобретении имущества на торгах в банкротстве.

Лица, обладающие преимущественным правом, могут реализовать его не только путем участия в торгах, но и просто уведомив организатора торгов о соответствующем намерении уже после подведения итогов торгов, т. е. в тот момент, когда другой участник торгов уже фактически празднует победу и планирует дальнейшее распоряжение соответствующим имуществом. Более того, даже после заключения договора с победителем торгов такие лица могут обраться в суд с иском о перевод на них прав и обязанностей по заключенному по результатам торгов договору (п. 14 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Соответствующие риски сохраняются в течение длительного периода времени, поскольку сроки для предъявления требований о переводе прав и обязанностей по сделке исчисляются с момента, когда лицо узнает о нарушении своего преимущественного права.

Рекомендации В случае заинтересованности в приобретении имущества на торгах в процедурах банкротства требуется уделять повышенное внимание проверке соответствия условий проведения торгов действующему законодательству, в т.ч. своевременности и полноте опубликования информации о торгах и составе реализуемого имущества, доступности торгов для неограниченного круга лиц.

Необходимо учитывать, что в отношении торгов, проводимых в период карантина, может возникнуть значительное количество споров, связанных с соблюдение сроков опубликования информации о проведении торгов, а также обеспечением реальной возможности для ознакомления с выставленным на торги имуществом и участием в торговой процедуре.

Рекомендуем в обязательном порядке осуществлять проверку приобретаемого актива на предмет наличия потенциальных притязаний третьих лиц, обращать особое внимание на наличие или отсутствие соответствующей информации в положении о реализации имущества, запрашивать у арбитражного управляющего данные о лицах, обладающих правом преимущественного приобретения актива и их уведомлении, для того, чтобы избежать рисков последующей утраты актива.

 

[1] Также существует право преимущественного приобретения активов стратегических организаций и субъектов естественной монополии, но подобные процедуры встречаются крайне редко.

Обучение торгам по банкротству — Probankrot.ru

Для кого этот курс?

— для тех, кто не слышал о торгах по банкротству, но хочет покупать объекты с торгов по банкротству со скидкой до 99%;

— для тех, кто слышал, но не знает юридических и технических моментов для участия  в торгах.

Что вы получите после прохождения курса?

Знания, с помощью которых Вы будете покупать объекты с торгов по банкротству.

Где и как вы можете использовать эти знания?

— для создания пассивного дохода;

— если Вы специалист в какой-то области, например, риэлтор, бухгалтер, юрист и т.д. и хотите использовать нишу аукционов по банкротству для развития себя в компании;

— Вы предприниматель, и хотите приобрести для своего предприятия помещения, землю, технику, оборудование или что-то другое;

— Вы инвестор, и хотите инвестировать средства в ликвидные объекты.

Программа курса

Урок 1. Основания покупки объектов с аукционов по банкротству. Законы. Терминология.

Урок 2. Формы проведения торгов и подачи предложения цены. Отличия аукциона, повторного аукциона и публичного предложения. Формирование цены на аукционе. Статусы торгов.

Урок 3. Покупка квалифицированной электронной подписи (КЭП). Регистрация и аккредитация на электронных торговых площадках. (Подскажу, где лучше купить КЭП и почему)

Урок 4. Поиск объектов через печатные издания, на сайте коммерсанта, на ЕФРСБ, на probankrot.ru.

Урок 5. Самостоятельная оценка объекта для покупки. Стратегии при покупке лота. Типы имущества, продаваемого на торгах.

Урок 6. Запрос правоустанавливающих документов по объекту у Организаторов торгов. Алгоритм действий. Какие документы должны предоставить по закону. Что делать, если документы не предоставляют, как давить на организаторов торгов.

Урок 7. Задаток. Оплата задатка. Основания возврата задатка.

Урок 8. Подготовка документов и заявки для участия в торгах. Участие в торгах. Заключение договора купли/продажи, оплата оставшейся суммы за имущество.

Урок 9. Снятие залога с имущества. Когда залог снимается, когда нет. Что делать с арестами, наложенными на имущество. Налогообложение при покупке с торгов по банкротству.

Урок 10. Обжалование действий/бездействий организатора торгов или конкурсного управляющего при продаже имущества должников.

Большая часть курса сопровождается реальными примерами и работой на разных сайтах, чтобы Вы лучше понимали процесс поиска объектов и лучше ориентировались в поиске необходимой информации.

как проходят аукционы в Испании

Если вас интересует приобретение недвижимости в Испании от банков, обязательно ознакомьтесь с информацией о правилах проведения аукционов в этой стране.

Что такое публичный аукцион

Публичный аукцион представляет собой продажу недвижимого или движимого имущества по максимально выгодной цене, предложенной покупателем. Существуют государственные и частные торги. На административных или судебных аукционах, проводимых при участии публичных компетентных органов, на продажу банками, предприятиями и некоторыми частными лицами выставляется залоговая недвижимость в Испании, оставленная за неуплату или по другим причинам. На публичных аукционах выставляют товары, изъятые в результате арестов, отказов, банкротства, или это может быть имущество, ранее принадлежащее государству.

На публичных торгах в Испании могут продаваться загородные виллы, дома, квартиры, бунгало, студии, склады, промышленные здания, коммерческая недвижимость, деревенские дома, автомобили, тракторы, грузовики, мотоциклы, лодки, оборудование, мебель, компьютерная техника, антиквариат, драгоценности, книги, картины, обувь, одежда и многое другое.

Недвижимость в Испании от банков: участники аукционов

В аукционе может принимать участие любой человек, не имеющий юридических ограничений, за исключением должностных лиц и сотрудников, связанных с проведением мероприятия, кроме исполнителя. Участвовать можно лично или через уполномоченного представителя.

Что надо знать об испанских аукционах

Если вы нашли аукцион, на котором выставлена интересующая вас недвижимость в Испании от банков, обязательно изучите условия торгов, а также не забудьте уточнить информацию о пошлинах и сборах на выбранный объект. Дело в том, что именно покупатель оплачивает подобные расходы, которые на момент старта торгов вычитаются из оценочной стоимости предложения, чтобы можно было установить минимальную цену лота. Поэтому предельно внимательно проверяйте эти моменты.

Если вы приобретаете залоговую недвижимость в Испании, обязательно проверьте ее правовой статус, убедитесь, что ее никто не арендует. Выясните, все ли налоги и сборы выплачены предыдущим владельцем, вся ли необходимая информация содержится в реестре недвижимости. Это позволит вам избежать возможных проблем, связанных с оформлением покупки.

Как утверждается окончательная цена

Итоги аукциона называются только после утверждения судом финальной цены товара. Чаще всего результат известен уже в конце текущего дня или в начале следующего. Но иногда этот процесс занимает несколько суток, в течение которых суд изучает все заявки и выносит окончательное решение о цене товара.

Аукционный товар облагается налогом на добавочную стоимость, который равен 7%, и 6%-ным налогом на передачу имущества и юридическое оформление сделки.

По вопросам внесения денег за приобретенный лот необходимо проконсультироваться еще до покупки залоговой недвижимости в Испании. То есть если вы рассчитываете взять ипотеку для оплаты товара, самым лучшим вариантом будет заранее согласовать с банком детали кредита. Другой доступный способ оплаты – договориться о рассрочке с организаторами аукциона, но в этом случае вы рискуете потерять лот, если кто-то предложит за него наличный расчет.

Покупка залоговой недвижимости в Испании: наши рекомендации

Перед тем как впервые принять участие в аукционе, советуем вам несколько раз посетить его в качестве зрителя, познакомиться с окружением и разобраться в процессе продажи лота. Непосредственно перед покупкой недвижимости в Испании от банков изучите данные участников торгов, зарегистрированные в Земельном кадастре и официальных документах.

Иногда намного предпочтительнее заключить соглашение с банком или другим продавцом о покупке залоговой недвижимости в Испании вне аукциона. Возможны ситуации, когда предмет торгов выкупается по очень низкой цене, поэтому владельцы залогового жилья соглашаются на продажу объекта до выставления его на аукционе.

Теги: недвижимость от банков Испании

ФАС России | РАЗЪЯСНЕНИЕ № 14 ПРЕЗИДИУМА ФАС РОССИИ «О КВАЛИФИКАЦИИ СОГЛАШЕНИЙ ХОЗЯЙСТВУЮЩИХ СУБЪЕКТОВ, УЧАСТВУЮЩИХ В ТОРГАХ»

Утверждено протоколом

Президиума ФАС России

от 30.05.2018 № 7

 

ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА

 

 

РАЗЪЯСНЕНИЕ №14

ПРЕЗИДИУМА ФАС РОССИИ

«О КВАЛИФИКАЦИИ СОГЛАШЕНИЙ ХОЗЯЙСТВУЮЩИХ СУБЪЕКТОВ, УЧАСТВУЮЩИХ В ТОРГАХ»

 

Настоящее разъяснение подготовлено ФАС России по результатам изучения и обобщения практики применения антимонопольными органами антимонопольного законодательства при установлении фактов заключения антиконкурентных соглашений хозяйствующими субъектами при подготовке и участии в торгах.

При оценке действий хозяйствующих субъектов на предмет наличия или отсутствия в их действиях признаков нарушения антимонопольного законодательства вследствие заключения антиконкурентного соглашения антимонопольным органам следует учитывать следующее.

Частью 1 статьи 11 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) признаются картелем и запрещаются соглашения между хозяйствующими субъектами-конкурентами, то есть между хозяйствующими субъектами, осуществляющими продажу товаров на одном товарном рынке, или между хозяйствующими субъектами, осуществляющими приобретение товаров на одном товарном рынке, если такие соглашения приводят или могут привести к последствиям, предусмотренным указанной статьей.

Квалификация действий хозяйствующих субъектов при подготовке и участии в торгах по части 1 статьи 11 Закона о защите конкуренции должна учитывать наступление или возможность наступления негативных последствий, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 11 Закона о защите конкуренции, а именно: повышение, снижение или поддержание цен на торгах.

При наступлении или возможности наступления перечисленных последствий заключения антиконкурентного соглашения доказыванию подлежит причинно-следственная связь между соглашением и наступившими или потенциальными последствиями в виде повышения, снижения или поддержания цен на торгах.

При этом сам факт ограничения конкуренции в случае наступления либо возможности наступления негативных последствий предполагается и не требует доказывания антимонопольным органом (запрет «per se»).

Данный вывод следует также и из пункта 10.9 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденного приказом ФАС России от 28.04.2010 года № 220, согласно которому по делам, возбужденным по признакам нарушения пункта 2 части 1 статьи 11 Закона о защите конкуренции, анализ состояния конкуренции проводится в сокращенном объеме и включает:

а) определение временного интервала исследования;

б) определение предмета торгов;

в) определение состава хозяйствующих субъектов, участвующих в торгах (с момента подачи заявки на участие в торгах) либо отказавшихся от участия в торгах в результате соглашения, но соответствующих требованиям к участникам торгов, которые предусмотрены документацией о торгах.

Таким образом, предмет доказывания по делам о картелях на торгах состоит из следующих элементов:

1. наличие устного или письменного соглашения;
2. предмет соглашения – торги в отношении которых заключено соглашение;
3. состав участников соглашения, а также наличие между ними конкурентных отношений;
4. возможность наступления либо наличие последствий, указанных в пункте 2 части 1 статьи 11 Закона о защите конкуренции;
5. причинно-следственная связь между соглашением участников торгов и наступившими (потенциальными) последствиями в виде повышения, снижения или поддержания цен на торгах.

При рассмотрении вопроса о наступлении или возможности наступления негативных последствий в виде повышения, снижения или поддержания цен на торгах и причинно-следственной связи между соглашением и такими последствиями необходимо также учитывать особенности заключения договоров (приобретения прав и обязанностей) при проведении торгов.

Так согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно общему правилу, содержащемуся в пункте 5 статьи 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

Вместе с тем, пункт 5 статьи 447 ГК РФ содержит условие о том, что иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.

Например, согласно части 14 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Аналогичным образом, согласно пункту 151 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10. 02.2010 года № 67, в случае если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона.

Кроме того, само по себе признание торгов несостоявшимися может быть основанием для заключения договора с единственным участником таких торгов.

Например, самостоятельным основанием для заключения контракта с единственным поставщиком согласно пункту 25 части 1 статьи 93 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» является признание несостоявшимися открытого конкурса, конкурса с ограниченным участием, двухэтапного конкурса, повторного конкурса, электронного аукциона, запроса котировок, запроса предложений в соответствии с частями 1 и 7 статьи 55, частями 1 — 3.1 статьи 71, частями 1 и 3 статьи 79, частью 18 статьи 83 настоящего Федерального закона.

Вместе с тем, существует и иное регулирование последствий признания торгов несостоявшимися, основанное на прямом применении положений пункта 5 статьи 447 ГК РФ.

Так, например, в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусмотрен порядок проведения торгов по продаже государственного или муниципального имущества, который может осуществляться путем трех последовательных способов приватизации (в три этапа):

1.   Проведение открытого аукциона. Аукцион, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся.

2.   Продажа путем публичного предложения, которая проводится только в случае, если аукцион признается несостоявшимся. Процедура путем проведения публичного предложения, в которой принял участие только один участник, также признается несостоявшейся.

3.   Продажа без объявления цены (предложение по цене в закрытых конвертах), проводится в случае, если продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения не состоялась. Данная процедура не является обязательным этапом и может не проводиться.

Заключение договора с единственным участником каждой из указанных способов приватизации законодательством не предусмотрено. Заключение договора возможно лишь в том случае, если в торгах приняли участие как минимум два участника.

Таким образом, можно выделить две системы правового регулирования организации торгов, предусмотренные действующим российским законодательством, в зависимости от возникновения или отсутствия возникновения обязательности заключения договора (контракта) по результатам несостоявшихся торгов:

— первая, когда признание торгов несостоявшимися является, вместе с тем, основанием для заключения договора (контракта) с единственным участником подавшим заявку на участие в торгах и соответствующим всем требованиям торгов;

— вторая, когда признание торгов несостоявшимися не влечет для такого участника возникновения права на заключение договора по результатам несостоявшихся торгов.

В практике антимонопольных органов встречаются ситуации, когда хозяйствующим субъектом, желающим участвовать в торгах, достигается устное соглашение с иным хозяйствующим субъектом о необходимости его участия в торгах для выполнения формального условия проведения торгов, то есть признания торгов состоявшимися и получения права на заключение договора.

С учетом того, что бремя доказывания обстоятельств и обоснованности принятого решения лежит на антимонопольном органе, указанные обстоятельства не могут не оцениваться и игнорироваться при рассмотрении соответствующих соглашений хозяйствующих субъектов при рассмотренной выше второй системе правового регулирования организации торгов, не предусматривающей право единственного участника на заключение договора по результатам признанных несостоявшимися торгов.

Оценка таких обстоятельств должна осуществляться в рамках установления причинно-следственной связи между соглашением и негативными последствиями в виде повышения, снижения или поддержания цен на торгах, а именно:

1. В случаях, когда регламентированная законодательством процедура проведения торгов предусматривает признание их несостоявшимися при наличии лишь одного участника и не создает оснований для заключения договора с единственным участником,  соглашения двух хозяйствующих субъектов о совместном (согласованном) участии в таких торгах не могут быть квалифицированы по пункту 2 части 1 статьи 11 Закона о защите конкуренции только лишь на том основании, что один из участников осуществляет пассивное поведение при проведении торгов или такое пассивное поведение является предметом их договоренности.

Прямым следствием такого соглашения в отсутствие иных доказательств его заключения для целей повышения, снижения или поддержания цен (например, последующий раздел предмета торгов между участниками) является признание торгов состоявшимися и заключение договора, что отвечает правомерным целям и интересам заказчиков (организаторов) торгов и заинтересованного участника и не может противоречить требованиям части 1 статьи 11 Закона о защите конкуренции.

При этом при наличии иных обстоятельств не исключается рассмотрение подобных действий по признакам иных антиконкурентных соглашений между участниками торгов, либо между участниками и заказчиком (организатором) торгов.

2. В тех же случаях, когда по результатам несостоявшихся торгов единственный участник в связи с наличием соответствующих положений законодательства приобретает право заключения договора (контракта) или когда в торгах принимают участие иные невзаимосвязанные участники такое обоснование соглашения как исключительно обеспечение признания торгов состоявшимися для заключения договора не может соответствовать действительности и не должно приниматься.

В таких случаях следует применять подходы, изложенные в Разъяснении Президиума ФАС России №3 «Доказывание недопустимых соглашений (в том числе картелей) и согласованных действий на товарных рынках, в том числе на торгах» (утв. протоколом Президиума ФАС России от 17.02.2016 № 3).

На основании изложенного, в целях формирования единообразия правоприменительной практики антимонопольных органов, территориальным органам ФАС России в целях правильной квалификации соглашений хозяйствующих субъектов, являющихся участниками торгов, следует устанавливать полный состав участников торгов, а также устанавливать наступление или возможность наступления последствий в виде повышения, снижения или поддержания цен на торгах, и причинно-следственную связь между соглашением и такими последствиями (возможностью их наступления).

 

Все торги :: Банкротство РТ

0000563	Недвижимое имущество — однокомнатная квартира, площадью 30,2 кв.м, кадастровый номер: 16:50:210401:279, расположенную по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Тэцевская. д.13/а, кв.18	1	Недвижимое имущество — однокомнатная квартира, площадью 30,2 кв.м, кадастровый номер: 16:50:210401:279, расположенную по адресу: РТ, г. Казань, ул. Тэцевская. д.13/а, кв.18	1 442 700,00	Файзрахманов Руслан Рифкатович	24.05.2021 23:59	26.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000561	Электронные торги по продаже залогового имущества Шемиот В.В. в форме открытого аукциона на повышение стоимости, с открытой формой подачи предложения о цене.	1	Автомобиль FORD ФОРД модель «ФОКУС», 2012 г.в. VIN- номер X9FLXXEEBLCB61428	288 000,00	Голодникова Ирина Николаевна	12.05.2021 16:00	17.05.2021 12:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000559	Электронные торги по продаже залогового имущества Баширова И. Р. в форме открытого аукциона на повышение стоимости, с открытой формой подачи предложения о цене.	1	автотранспортное средство Ниссан Sentra, 2015 года выпуска, вин номер: VIN Z8NBEAB1752427300	604 000,00	Файзрахманов Руслан Рифкатович	06.05.2021 23:59	12.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000557	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	1	УАЗ 236321 Патриот, 2016 г.в., гос. № В 187 МВ 89 RUS, местонахождение: РФ, Ямало-Ненецкий округ, г. Новый Уренгой, ул. Кедровая, д.1, База «Ямалтрансдорстрой». (находится в залоге у ООО «СпецПодъем»)	516 000,00	Кондратьев Иван Сергеевич	05.05.2021 15:00	11.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000555	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	2	УАЗ 23632 Пикап, 2016 г.в., гос. № В 105 МВ 89 RUS.	297 000,00	Кондратьев Иван Сергеевич	04.05.2021 15:00	07.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000555	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	5	ФОРД Эксплорер , 2012 г.в., гос. № Х 405 ХУ 190 RUS.	714 600,00	Кондратьев Иван Сергеевич	04.05.2021 15:00	07.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000555	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	6	УАЗ 29891, 2015 г.в., гос. № Т 829 КС 89 RUS.	191 700,00	Кондратьев Иван Сергеевич	04.05.2021 15:00	07.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000555	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	7	УАЗ 220695, 2016 г.в., гос. № О 506 СЕ 89 RUS.	194 400,00	Кондратьев Иван Сергеевич	04.05.2021 15:00	07.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000555	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	8	УАЗ 220695-04, 2016 г. в., гос. № В 024 СР 89 RUS.	207 900,00	Кондратьев Иван Сергеевич	04.05.2021 15:00	07.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000555	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	9	УАЗ 390945 (Фермер), 2015 г.в., гос. № А 829 СС 89 RUS.	196 200,00	Кондратьев Иван Сергеевич	04.05.2021 15:00	07.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000555	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	11	КАМАЗ 45141А , 2009 г.в., гос. № Х 097 МО 116 RUS.	474 300,00	Кондратьев Иван Сергеевич	04.05.2021 15:00	07.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000555	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	15	КАМАЗ 44108, 2001 г.в., гос. № В 667 МА 89 RUS.	284 400,00	Кондратьев Иван Сергеевич	04.05.2021 15:00	07.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000555	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	16	2834L3 (бортовой), 2016 г.в., гос. № О 370 ВУ 152 RUS.	369 900,00	Кондратьев Иван Сергеевич	04.05.2021 15:00	07.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000555	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	17	НЗАС 42112 на базе УРАЛ, 2000 г.в., гос. № А 346 НК 89 RUS.	161 100,00	Кондратьев Иван Сергеевич	04.05.2021 15:00	07.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000555	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	18	НЕФАЗ 4208-03 (на базе КАМАЗ), 2001 г.в., гос. № А 405 ВН 89 RUS.	233 100,00	Кондратьев Иван Сергеевич	04.05.2021 15:00	07.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000555	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	19	КАМАЗ 3408 НЗАС 4951, 1992 г.в., гос. № Т 500 РР 102 RUS.	193 500,00	Кондратьев Иван Сергеевич	04.05.2021 15:00	07.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000555	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	20	Автобетоносмеситель 69360К (на базе КАМАЗ), 2012 г.в., гос. № О 976 МА 40 RUS.	797 400,00	Кондратьев Иван Сергеевич	04.05.2021 15:00	07.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000555	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	21	Автобетоносмеситель 69360К (на базе КАМАЗ), 2010 г. в., гос. № Х 649 АС 116 RUS.	797 400,00	Кондратьев Иван Сергеевич	04.05.2021 15:00	07.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000555	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	22	Автобетоносмеситель 69360К (на базе КАМАЗ), 2010 г.в., гос. № Х 815 АС 116 RUS.	797 400,00	Кондратьев Иван Сергеевич	04.05.2021 15:00	07.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены
0000555	Электронные торги в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Спецбурстрой» с открытой формой подачи предложения о цене.	23	Автобетоносмеситель 69360К (на базе КАМАЗ), 2010 г.в., гос. № Х 920 АС 116 RUS.	797 400,00	Кондратьев Иван Сергеевич	04.05.2021 15:00	07.05.2021 10:00	Прием заявок		Открытый аукцион с открытой формой представления цены

Муниципальные торги — Аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков

Аукцион начинается 20 мая 2021 года в 10-00 часов по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 75, каб. 308 ​

Извещение о проведении аукциона — ул. Башиловская (24:50:0400388:1407)

​

Аукцион начинается 17 мая 2021 года в 10-00 часов по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 75, каб. 308 ​

Извещение о проведении аукциона — ул. 8 Марта (24:50:02​00054:2794)​

​

Аукцион начинается 14 мая 2021 года в 10-00 часов по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 75, каб. 308 

Извещение о проведении аукциона — ул. Маерчака (24:50:0200087:3840)​

 

Аукцион начинается 07 мая 2021 года в 14-15 часов по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 75, каб. 308 

Извещение о проведении аукциона — ул. Петрушина, 1а, 10-й км Енисейского тракта (24:50:0400015:1011)​

 

Аукцион начинается 07 мая 2021 года в 10-00 часов по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 75, каб. 308 

Извещение о проведении аукциона — ул. Башиловская (24:50:0400388:1403)

 

Аукционы начинаются 05 марта 2021 года с 14-15 часов по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 75, каб. 308 

Извещение о проведении аукциона — пр-т Металлургов (24:50:0400077:19) 

Протокол рассмотрения заявок — пр-т Металлургов (24:50:0400077:19) 

Протокол о результатах аукциона — пр-т Металлургов (24:50:0400077:19)​

Извещение о проведении аукциона — ул. Рязанская (24:50:0500409:441)​

Протокол рассмотрения заявок — ул. Рязанская (24:50:0500409:441)​

​

Аукционы начинаются 19 февраля 2021 года с 14-15 часов по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 75, каб. 308

Извещение о проведении аукциона — земельный участок пр-т Металлургов (24:50:0400077:19)

Информация об изменениях в извещении — земельный участок пр-т Металлургов (24:50:0400077:19) 

Извещение о проведении аукциона — земельный участок ул. Рязанская (24:50:0500409:441)

Информация об изменениях в извещении — земельный участок ул. Рязанская (24:50:0500409:441)​

 

Аукционы начинаются 12 февраля 2021 года с 14-15 часов по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 75, каб. 308 ​

Извещение о проведении аукциона — земельный участок ул. Качинская (24:50:0300215:469) 

Протокол рассмотрения заявок — земельный участок ул. Качинская (24:50:0300215:469)​

Протокол о результатах аукциона — земельный участок ул. Качинская (24:50:0300215:469)​

Извещение о проведении аукциона — земельный участок ул. Встречная (24:50:0100497:1814)

Протокол рассмотрения заявок — земельный участок ул. Встречная (24:50:0100497:1814)​

 

Аукционы начинаются 05 февраля 2021 года с 14-15 часов по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 75, каб. 308 ​

Извещение о проведении аукциона — жилой район «Ботанический» (24:50:0100163:79)

Протокол рассмотрения заявок — жилой район «Ботанический» (24:50:0100163:79)

Протокол о результатах аукциона — жилой район «Ботанический» (24:50:0100163:79)

Протокол об уклонении от заключении договора — жилой район «Ботанический» (24:50:0100163:79)​​​

Извещение о проведении аукциона — жилой район «Ботанический» (24:50:0100163:80)

Протокол рассмотрения заявок — жилой район «Ботанический» (24:50:0100163:80)

Протокол о результатах аукциона — жилой район «Ботанический» (24:50:0100163:80)

Протокол об уклонении от заключения договора — жилой район «Ботанический» (24:50:0100163:80)​​​​

​

Аукционы начинаются 29 января 2021 года с 14-15 часов по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 75, каб. 308

Извещение о проведении аукциона — ул. Новая (24:50:0600094:2589)

Протокол рассмотрения заявок — ул. Новая (24:50:0600094:2589)​

Извещение о проведении аукциона — ул. Новая (24:50:0600090:374)

Протокол рассмотрения заявок — ул. Новая (24:50:0600090:374)

Протокол о результатах аукциона — ул. Новая (24:50:0600090:374)​​​

Проток​ол об уклонении​ от зак​лючения договора — ул. Новая (24:50:0600090:374)​

​

Аукционы начинаются 22 января 2021 года с 14-15 часов по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 75, каб. 308 

Извещение о проведении аукциона — ул. Даурская (24:50:0500435:588)

Протокол рассмотрения заявок — ул. Даурская (24:50:0500435:588)

Протокол о результатах аукциона — ул. Даурская (24:50:0500435:588)​​

Извещение о проведении аукциона — ул. Карбышева (24:50:0100174:3695)

Протокол рассмотрения заявок — ул. Карбышева (24:50:0100174:3695)​

Извещение о проведении аукциона — земельный участок № 1 на 7-м км Енисейского тракта (24:50:0000000:195069)

Протокол рассмотрения заявок — земельный участок № 1 на 7-м км Енисейского тракта (24:50:0000000:195069) 

Протокол о результатах аукциона —  земельный участок № 1 на 7-м км Енисейского тракта (24:50:0000000:195069) ​

​​​

Аукционы начинаются 15 января 2021 года с 14-15 часов по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 75, каб. 308

Извещение о проведении аукциона — ул. Базайская (24:50:0700425:817)

Протокол рассмотрения заявок — ул. Базайская (24:50:0700425:817)

Протокол о результатах аукциона -ул. Базайская (24:50:0700425:817)​​

Извещение о проведении аукциона — ул. Базайская (24:50:0700425:818)

Протокол рассмотрения заявок — ул. Базайская (24:50:0700425:818)​

Извещение о проведении аукциона — ул. Александра Матросова (24:50:0700261:2138)

Протокол рассмотрения заявок — ул. Александра Матросова (24:50:0700261:2138)

Протокол о результатах аукциона — ул. Александра Матросова (24:50:0700261:2138)​​​

Извещение о проведении аукциона — ул. Пограничников, 9г (24:50:0400413:296)

Протокол рассмотрения заявок — ул. Пограничников, 9г (24:50:0400413:296)​

Извещение о проведении аукциона — ул. Панорамная (24:50:0700419:1283)

Протокол рассмотрения заявок — ул. Панорамная (24:50:0700419:1283)​

​​​​​​

АРХИВ план-графиков торгов 

ПРОСМОТРЕТЬ АРХИВ АУКЦИОНОВ 2020 года​

ПРОСМОТРЕТЬ АРХИВ АУКЦИОНОВ 2019 года​

​

Что вам не говорят о продажах в связи с банкротством | Клаудиа Лори | Startup

Мне сказали, что нам нужно подождать, прежде чем я смогу предпринять какие-либо действия в отношении собственности — в суде по делам о банкротстве Сан-Франциско должно быть судебное заседание, на котором будет представлена ​​дополнительная информация. Дата суда пришла и прошла, и назначенный доверенным лицом брокер разослал моему риэлтору лист предложений. Мы думали, что у нас есть зеленый свет. Суть предложений о продаже при банкротстве заключается в том, что они не являются случайными, и если они будут приняты, вы заблокируете предложение.Никаких «шуток, это было несерьезно». Я понял, что, несмотря на то, что риэлтор сказал мне, что все было хорошо, стандартно и с низким уровнем риска, мне нужен юрист по недвижимости, который специализируется на продажах в случае банкротства, чтобы провести меня через этот процесс.

Адвокат посмотрел на лист предложений и поднял десятки красных флажков. Флаг 1: Брокер еще не был назначен судом (т.е. он еще не имел права продавать собственность. Флаг 2: Право собственности было под вопросом.Флаг 3: Текущий владелец в течение года вел судебную тяжбу с мошенничеством и был вынужден продать портфель недвижимости в Сан-Франциско, чтобы выплатить свои долги. Он вообще не хотел его продавать и собирался сделать все, что в его силах, чтобы затянуть разбирательство.

Совершенно потрясенный состоянием сделки, я стал подозрительно ко всему относиться с недоверием. Мои стимулы не совпадали с чьими-либо мотивами. Все, что я мог сделать, это подождать и услышать решение суда. Я передал открытия моего юриста моему риелтору, и он так же потрясенный, как и я, спросил брокера по продаже, как вообще все это было этичным.Но, видимо, в мире продаж банкротства это было обычным делом.

Примерно через месяц суд подтвердил право брокера продать недвижимость, но вопрос о праве собственности так и не решен. Я не буду вдаваться в подробности дела должника, но в основном продавец передал право собственности на кондоминиум компании LLC прямо перед тем, как ему пришлось подать заявление о банкротстве в попытке защитить активы от включения в конкурсную массу. .

Сложность заголовков состоит в том, что они следуют цепочке.Право собственности передается от одного владельца к другому, и если в этой цепочке произойдет разрыв, будущие «владельцы», которые думают, что им был передан правильный титул, могут обнаружить, что на самом деле они не владеют этой собственностью. Вот почему существует страхование титула. Например, если лицо А владело домом, но затем передало право собственности ООО, а затем было вынуждено продать все активы в результате банкротства, суд может попытаться продать собственность лица А. Суд передаст первоначальный титул лица А покупателю, лицу Б.Но проблема в том, что человек B технически не является законным владельцем, даже если они заплатили за дом, потому что им было передано недействительное право собственности от лица A. LLC по-прежнему будет владеть активом. Вы можете подумать, что это за несовершенная система — и это так. Большинство рынков недвижимости по всему миру просто выпускают новые титулы, которые не зависят от состояния непосредственно предшествующего титула. Но не в Сан-Франциско.

И именно в такой ситуации я оказался. Без расследования адвоката я был невежественным человеком Б.

Суду необходимо было прояснить вопрос о праве собственности и вынести решение о том, была ли передача ООО должником недействительной или нет. Двумя неделями позже потребовалось еще одно судебное решение, чтобы установить, что передача была недействительной и что управляющий суда по делам о банкротстве имел действительное право собственности. Мне нужно было сохранить гонорара адвокату по банкротству, чтобы подтвердить решение суда, поскольку я физически не мог явиться в суд, учитывая, что в то время я жил на восточном побережье. В этот момент я думал, что берег чист.Я прошел через несколько задержек в суде, подтвердил, что брокер по продаже действительно имеет право продать собственность, и подтвердил законность права собственности. Таким образом, я сделал предложение на недвижимость.

Два дня спустя я получил сообщение от своего брокера, содержащее снимок экрана с текстом от брокера по продаже, в котором говорилось, что предложение было принято.

Я подпрыгнул от радости и подумал, что мы близки к завершению, но часть меня знала, что после всех проблем до сих пор принятие было слишком легким. Через три дня мы узнали, что текст был ошибочным. Брокер доверительного управляющего, очевидно, продавал десятки объектов недвижимости и случайно отправил текст не тому человеку (отсюда и текст «позвони мне как можно скорее»). Как могла такая ошибка, после текстового подтверждения того, что наше предложение было принято, произойти в высокопрофессиональной индустрии? Это происходит потому, что реальность запутана, а люди — это люди.

Чтобы добавить оскорбления к травме, я также обнаружил, что была подана конкурирующая заявка.Очевидно, есть 14-дневный льготный период после подачи предложения для рассмотрения других конкурирующих предложений. Мне сказали, что я был единственным предложением, которое было переиздано только через три дня после крайнего срока конкурирующего предложения, что моя ставка была перебита. Ощущение того, что меня обманывают, обманывают и разочаровывают, жгло. Но я зашел слишком далеко, чтобы просто сдаться. Я хотел увидеть это до конца. Я собирался участвовать в живом аукционе (если подано несколько предложений, проводится живой аукцион для определения выигравшего предложения).Если бы я выиграл аукцион, это было бы сделано. Это нужно было сделать. Я был измотан.

В то время я путешествовал по Азии, и телефонный аукцион должен был состояться в 3 часа ночи. Я встал после сна, наполненного адреналином, и набрал номер в очереди на аукционе. Я был участником торгов номер 1. Конкурирующим претендентом был претендент номер 2. Оба наших брокера слушали звонок. У меня была открыта вторая линия по телефону с моим брокером на случай, если нам понадобится продуманная стратегия. Я был готов к длительной борьбе, так как предложения могли поступать только на 5000 долларов в каждом раунде.

Раунд 1

• Я открыл по цене, покупатель 2 перебил меня на.

Раунд 2

• Претендент 2 собрал 5000 долларов,
• Я согласился.

Раунд 3

• Участник торгов 2 получил 5000 долларов
• Я согласился.

Раунд 4

• Претендент 2 отказался делать ставки в будущем.
• Я выиграл.

Я выиграл. Какие?! Я был безмерно рад, что у второго участника торгов была жесткая черта, которую он не собирался переходить.Адреналин, покидающий мое тело, заставлял меня дрожать. Очевидно, мой брокер был в своем офисе и вскочил с криком посреди тихого открытого офисного этажа, вызывая множество пристальных взглядов. Сделано.

Но этого не было сделано. Должник подал иск против продажи. Мне пришлось обратиться в суд, чтобы узнать, вынесет ли судья решение в мою пользу и допустит ли продажу. После всего, что произошло, дело должно было сводиться к решению судьи. После всего случившегося суд мог даже не продавать имущество.На мой взгляд, почти год работы мог быть напрасным. До этого момента я не был проинформирован о риске, на который я пошел.

Сделка или не сделка: требуется одобрение суда при покупке и продаже имущества при банкротстве

Продажа в случае банкротства — это уникальная сделка, заключающаяся в том, что соглашение, достигнутое с должником согласно Главе 11 или доверительным управляющим согласно Главе 7 или 11, не является завершенной сделкой, пока суд по делам о банкротстве не одобрит ее. Об этом свидетельствует недавнее решение компании Gluckstadt Holdings, L.L.C. v. VCR I, L.L.C. (В отношении VCR I, L.L.C.) 922 F.3d 323 (5th Cir.2019).

В этом случае VCR подала иск по главе 11. Затем он заключил соглашение с Gluckstadt, который согласился выкупить принадлежащую видеомагнитофону собственность без залогового права за 612 500 долларов. Соглашение требовало, чтобы видеомагнитофон подал ходатайство о продаже собственности «как можно скорее». Прежде чем такое ходатайство было подано, дело было преобразовано в дело главы 7, и был назначен попечитель.

Доверительный управляющий по главе 7, полагая, что собственность стоит больше, чем согласованная продажная цена, отказался двигаться для утверждения соглашения. Вместо этого доверительный управляющий обратился за полномочиями продавать собственность на публичных аукционах. Глюкштадт возражал на том основании, что доверительный управляющий был обязан подать заявку на утверждение ранее заключенного договора купли-продажи. Суд по делам о банкротстве отклонил возражение, и Пятый округ оставил без удовлетворения.

По его мнению, Пятый округ сначала отметил, что §363 Кодекса о банкротстве требует одобрения судом любой продажи вне рамок обычной деятельности после уведомления и слушания. Он обнаружил, что, добиваясь одобрения публичного аукциона, доверительный управляющий «выполнял свои фидуциарные обязанности по максимальному увеличению активов недвижимости.Ссылаясь на заключение Апелляционной комиссии по делам о банкротстве девятого округа, суд заявил, что любое лицо, имеющее дело с доверительным управляющим в необычной операции, «обвиняется в знании того, что закон может требовать одобрения суда и что доверительный управляющий обязан представить все относящиеся к делу факты для суда, включая то, существует ли более привлекательное решение, чем то, о котором договорился доверительный управляющий ». В сноске суд также отметил, что недвижимость продана на аукционе за 2 325 000 долларов, что почти в четыре раза превышает цену, предложенную Глюкштадтом.

Стороны, которые имеют дело с должником по главе 11 или доверительным управляющим по главе 7 или 11 при покупке имущества, принадлежащего конкурсной массе, должны структурировать сделку, чтобы обеспечить защиту от перекупки в конце процесса. Сегодня покупатели часто настаивают на уплате платы за раздел, возмещении расходов и защите от завышенной ставки перед заключением договора о покупке недвижимости в случае банкротства. Заинтересованные покупатели должны понимать, что правила участия, применимые к продажам вне рамок банкротства, могут не применяться в случае банкротства, несмотря на исполнение согласованного договора купли-продажи.

По вопросам обращайтесь к Ларри Коппелю (410) 576-4238.

Покупка недвижимого имущества, находящегося в процессе банкротства

Когда покупатели думают о покупке проблемной собственности, они обычно думают о короткой продаже или собственности банка (REO), или, возможно, о покупке дома на аукционе потери права выкупа. Одна категория, о которой не так много говорят, — это дома, которые стали частью банкротства. Дома, которые являются частью банкротства, представляют собой свои собственные уникальные проблемы и работают по совершенно другому набору правил, требуемых судом США по делам о банкротстве.

Глава 7 против банкротства главы 13

С недвижимостью обращаются по-разному, если она является частью процедуры банкротства по главе 13 и главе 7. Дома в главе 13 о банкротстве остаются под контролем продавца. Чтобы его купить, вам нужно будет договориться напрямую с владельцем. Требуется одобрение вашего предложения судом по делам о банкротстве. Это проверка, чтобы убедиться, что кредиторы защищены и продавец не получает никаких доходов.Глава 7 банкротства очень разные. Все имущество собственника передается во владение конкурсному управляющему, который назначается судом. Доверительный управляющий отвечает за продажу и распоряжение всеми активами, и владелец больше не участвует в переговорах о продаже своего дома. Мы поговорим больше о покупке домов в главе 7, поскольку именно здесь процесс сильно отличается от обычной транзакции.

Сделать предложение о банкротстве дома в главе 7.

Доверительный управляющий часто перечисляет недвижимость в банкротстве на открытом рынке. Если вы решите разместить предложение о таком имуществе, обычно для суда по делам о банкротстве требуется особый договор, который имеет сходство с обычным договором о недвижимости, но содержит множество конкретных условий банкротства.

1. При условии утверждения судом по делам о банкротстве — После того, как доверительный управляющий подпишет ваше предложение, оно еще не будет принято обеими сторонами. Через несколько недель они назначат судебное слушание, в ходе которого судья рассмотрит и одобрит предложение.До этого момента у вас нет действующего контракта.
2. Право принимать более высокие ставки — До тех пор, пока суд не одобрит ваше предложение, закон о банкротстве требует, чтобы доверительный управляющий продолжал принимать другие предложения, если они лучше вашего. Закон дает вам возможность соответствовать этим более высоким предложениям, но риск того, что кто-то другой превысит вашу ставку, сохраняется до судебного слушания. На судебном заседании может быть даже проведен устный аукцион для определения окончательной цены и выигравшего покупателя.Невозможно избежать этих рисков, поэтому у вас нет гарантии, что дом будет вашим, пока судья не одобрит ваше предложение.

Остерегайтесь надвигающейся потери права выкупа

Почти все объекты собственности, находящиеся в процессе банкротства, имеют ипотеку. В большинстве случаев эти ипотечные кредиты находятся под водой, и банки могут потерять значительную сумму денег при продаже собственности. Когда доверительный управляющий примет ваше предложение, он уведомит всех правообладателей дома о предлагаемой продаже.Это дает кредиторам возможность возразить против продажи, чтобы защитить свои активы от продажи по цене ниже, чем они хотели бы.

Банки проведут собственный анализ справедливой рыночной стоимости дома и размера долга. Они используют эти данные, чтобы выяснить, каковы их вероятные доходы, если дом будет изъят из обращения, а не продан судом по делам о банкротстве. Если предложение о банкротстве будет слишком низким, они будут возражать и вместо этого приступят к обращению взыскания. Помните, что суду по делам о банкротстве доверяют защищать кредиторов, а не предоставлять вам много денег на дом, поэтому вероятность того, что дом, на который вы претендуете, будет лишен права выкупа, довольно высок.

Комиссии доверительного управляющего и необеспеченные кредиторы

Чтобы успешно продать недвижимость при банкротстве, доверительный управляющий должен получить свой гонорар. Часто суд также хочет, чтобы некоторая сумма была выплачена необеспеченным кредиторам. Существует сложный танец, который разыгрывается по-разному для каждого объекта недвижимости, чтобы прийти к правильной сделке, которую одобрит кредиторы и которую также одобрит суд. Если в доме есть собственный капитал, некоторые из этих дополнительных сборов могут быть связаны с этим, но имейте в виду, что покупателя могут попросить заплатить часть этих сборов, чтобы сделка состоялась.

Все банкротства разные

Этот пост дает обзор некоторых из основных проблем при покупке недвижимости через суд по делам о банкротстве. Однако самое важное, что нужно помнить, это то, насколько по-разному каждая транзакция будет разыгрываться в процессе банкротства. Нет отличного способа предсказать ваш успех или неудачу, и вам нужно быть готовым к ухабистому процессу, когда вы можете или не можете добраться до дома. Существует масса сложностей, которые невозможно обсудить в такой короткой статье, и вам будет лучше всего работать с профессионалами в области недвижимости и юристами, которые хорошо разбираются в процессе банкротства, если вы собираетесь сделать предложение.Обращайтесь к своему адвокату с осторожностью, так как большинство агентов и поверенных не имеют опыта в сделках такого типа.

риэлторов должны знать о банкротстве

Рано или поздно каждый риэлтор столкнется с недвижимостью, вовлеченной в дело о банкротстве.

Или собственность, которую можно было бы избежать потери права выкупа и продать, используя банкротство.

Банкротство — это совсем другой мир, когда дело касается недвижимости. Полезно знать, как вести себя.

Давайте рассмотрим принципы и процедуры, применяемые при покупке или продаже недвижимости при банкротстве.

Начнем с небольшой предыстории банкротства.

Кто должник

Во-первых, юридических лиц заявляют о банкротстве, а не собственности.

Можно смело сказать, что объект находится в состоянии банкротства, но на самом деле это означает, что субъект , который владеет недвижимостью или долей в собственности, является должником в процедуре банкротства.

Предприятие находится в состоянии банкротства.

Это лицо может быть физическим лицом; корпорация или ООО; или партнерство.«Должник» — это лицо, в отношении которого возбуждено дело.

Получите правильный жаргон: должников — это те, кто имеет долги; кредиторов — это те, кому причитаются долги.

Обычно организация добровольно выбирает банкротство, но кредиторы могут инициировать принудительное банкротство в отношении финансово неблагополучной организации.

Для удобства я буду предполагать, что банкротом является физическое лицо, а собственность — это дом.Я укажу, где меняется практика, если владелец или собственность иначе.

Имущество недвижимости

Возбуждение дела о банкротстве создает «имущество», во многом похожее на наследственное имущество. Право собственности на имущество должника переходит к конкурсной массе при возбуждении дела.

Имущество может быть исключено из конкурсной массы посредством разрешенного исключения, отказа, повторного инвестирования в должника, продажи постороннему лицу или закрытия имущественной массы.

Имущество недвижимого имущества является частью совокупного имущества, из которого могут быть погашены требования кредиторов. Лица, у которых есть долги, обеспеченные имуществом, также являются кредиторами, даже если у должника нет личной ответственности по долгу.

Контроль и ответственность за имущество наследства лежит на управляющем делом в Главе 7;

В главе 11 или главе 13 должник контролирует имущество, подлежащее утверждению судом. Действия, выходящие за рамки обычного ведения бизнеса, требуют предварительного уведомления кредиторов и возможности слушания дела судьей по делам о банкротстве.

Это уведомление кредиторам позволяет затронутому органу кредитора возразить, если предлагаемое действие не является прямым или вызывает возражения по иным причинам.

Автоматическая остановка

Отличительной чертой любой главы о банкротстве является автоматическое приостановление. Приостановление — это судебный запрет, который налагается автоматически при возбуждении дела о банкротстве.

Он затрагивает все стороны и предназначен для защиты должника, активов должника и активов имущественной массы на протяжении всего срока его действия.

Пребывание происходит мгновенно: его эффективность не зависит от наличия уведомления о пребывании. Это делает действия, предпринятые в нарушение срока пребывания, недействительными и не имеющими юридической силы.

В контексте недвижимости это означает, что если дело о банкротстве возбуждено даже за несколько мгновений до продажи права выкупа, любая «продажа», которая происходит в последующие моменты, неэффективна для передачи права собственности. Такая продажа после подачи заявления о банкротстве является недействительной, независимо от того, знали ли о банкротстве кредитор или аукционист.

Кредиторы могут подать в суд по делам о банкротстве ходатайство об отмене моратория, если кредитор может доказать, что рассматриваемое имущество не является необходимым для реорганизации или, что более часто, что обеспеченный интерес в имуществе подвергается неблагоприятному влиянию с течением времени или неплатежом. .

Об отмене моратория испрашивается ходатайство в суде по делам о банкротстве после уведомления должника, поверенного должника и любого доверенного лица, участвующего в деле.

Полномочия суда по делам о банкротстве

Кодекс о банкротстве разрешает ряд действий в отношении недвижимого имущества, которые неизвестны, являются редкими или дорогостоящими по законам штата.

В качестве федерального закона Кодекс о банкротстве имеет приоритет перед противоречащим законам штата в силу пункта о верховенстве Конституции США.

• Продажа бесплатно и без уплаты — суд может распорядиться о продаже имущества без права удержания, если право удержания оспаривается. Право собственности на недвижимость передается покупателю, и право удержания закрепляется за выручкой от продажи до тех пор, пока спор не будет разрешен.
• Продажа имущества, находящегося в совместном владении — интересы совладельцев собственности, не являющихся должниками, могут быть проданы при условии, что продажа только доли должника нанесет ущерб интересам кредиторов.Совладельцы получают право первого отказа, и, если они не воспользуются этим правом, они получают свою долю выручки за вычетом затрат на продажу ».
• Избежание залогового права — судебные залоговые права, нарушающие освобождение которые должник имеет право, могут быть аннулированы или подчинены в той мере, в какой это необходимо для максимального увеличения требования об освобождении от уплаты налогов.
• Аннулирование льготного залога — залоговое право, предоставленное или наложенное для обеспечения уже существующих долгов, усовершенствованное в течение 90 дней с момента подачи дела или одного года, если правообладатель связан с должником, может быть аннулировано как несправедливое предпочтение.

Эти полномочия могут сделать продажу собственности осуществимой, если споры или несовпадающие взгляды препятствуют продаже за пределами банкротства.

Это обзор банкротства в отношении недвижимости. Для каждого плоского заявления, вероятно, есть исключение или вариант, но это поможет вам начать понимание банкротства.

Более подробную информацию можно найти на сайте Bankruptcy In Brief.com.

Продажи при банкротстве

Давайте посмотрим, что нужно знать риелтору, когда продавец является должником или доверителем имущества должника.

Специалисты поместья

Риэлторы входят в число профессионалов, обслуживающих и консультирующих имущество банкротства, чья работа через управляющего по делу о банкротстве должна быть предварительно одобрена судьей по делам о банкротстве.

Доверительные управляющие по главе 7 и должники по главе 11 являются фидуциарами. Лица, указанные в главе 13, не являются доверенными лицами своих кредиторов. Суды различаются по поводу того, должен ли суд одобрить привлечение риэлтора к продаже по главе 13.

Кодекс о банкротстве требует, чтобы профессионалы в сфере недвижимости были «бескорыстными», т. Е. Свободными от конкурирующих лояльностей, которые могут поставить под угрозу их долг перед интересами кредиторов недвижимости.

Требование «незаинтересованности» может помешать брокеру по недвижимости также представлять потенциального покупателя недвижимости. Дела о банкротстве обычно передаются на рассмотрение единоличного судьи от начала до конца. Узнайте у своего контактного лица, какую позицию занимает судья по вашему делу.

Юрист должника или доверительного управляющего обычно готовит заявление об утверждении приема на работу специалиста по недвижимости. Риэлтору будет поручено проверить личности кредиторов недвижимости и любых других заинтересованных сторон в случае прошлых деловых сделок или текущих конфликтующих обязательств.

Полное раскрытие информации обязательно. Одним из возможных последствий нераскрытого конфликта является запрет на получение какой-либо компенсации. Раскройте все с достаточным количеством фактов, чтобы судья решил, дисквалифицируют отношения или нет.

Листинговый договор обычно подается вместе с заявлением о приеме на работу.

Затраты на ремонт перед продажей

Взятие нового долга относится к числу действий, требующих одобрения суда.

Любой, кто предоставляет кредит на имущество, после подачи документов, захочет узнать, что его требование будет оплачено в качестве административных расходов, опережая долги, которые существовали на момент объявления о банкротстве.

Если ожидается ремонт, ремонт или постановка, если расходы должны быть оплачены в дополнение к комиссии за продажу, рассмотрите возможность предварительного одобрения суда.

Знать состояние титула

Важно заранее определить, есть ли проблемы или залоговые права, которые потребуют использования специальных полномочий, описанных выше, для закрытия. Осуществление этих полномочий обычно занимает больше времени, чем время, необходимое для получения стандартного заказа, подтверждающего договор купли-продажи.

Эти выпуски могут быть собственниками, не являющимися должниками; залогов, которых можно было избежать; или оспариваемые претензии, подлежащие продаже бесплатно и ясно. Обращения в суд по делам о банкротстве, касающиеся прав конкретного кредитора или держателя долей, требуют более длительного интервала между подачей ходатайства и слушанием дела судьей.

Время получения необходимых судебных постановлений зависит от того, сколько времени необходимо для условного депонирования между заключением контракта и фактическим закрытием транзакции.

Я обычно хочу 45 дней между подписанием договора купли-продажи и закрытием условного депонирования. Чтобы сделать это за меньшее время, требуются либо особые распоряжения суда, чтобы сократить время, либо большая удача.

На мой взгляд, листинг должен раскрыть, что продажа требует одобрения суда.

Судебное одобрение договора купли-продажи

После заключения договора условия продажи могут быть доведены до сведения кредиторов. Орган кредиторов имеет право на уведомление о продаже за 21 день; это означает, что возражение против продажи может быть подано в течение 21 дня.Возражения против продажи возникают нечасто, если недвижимость выставлена ​​на продажу, а продажа осуществляется третьей стороне, не связанной с кем-либо из игроков.

Срок уведомления может быть сокращен после подачи заявки на такой заказ. Время для фактического ввода приказа может быть больше, если требуется слушание. Большинство судов обычно рассматривают такие ходатайства только в определенные дни месяца. Опять же, если время критично, работайте в тесном сотрудничестве с привлеченным адвокатом по банкротству.

Куда пойдет выручка от продажи, является центральным вопросом в уведомлении о предполагаемой продаже.Оценка чистой ведомости продавца часто является способом представления этой информации кредиторам. Таким образом, сотрудник условного депонирования должен незамедлительно потребовать выплаты, чтобы при необходимости у вас был чистый лист.

Я считаю полезным, как поверенный по банкротству, составить проект предложенного приказа об одобрении продажи сразу после подачи ходатайства об одобрении продажи. Предлагаемая форма заказа может быть рассмотрена страховщиком титула, который будет гарантировать, что покупатель получит то, что, по его мнению, он покупает. Иногда избежание залогового права, интересы совладельцев или личность получателя выручки от продажи вызывают озабоченность у титульной компании.

Предположим, что вам понадобится заверенная копия любых постановлений суда, утверждающих продажу или рассмотрение залогового права для включения в публичный отчет. Секретарь суда по делам о банкротстве выдает заверенные постановления по запросу.

Окончательность судебных постановлений

Когда суд издает постановления об утверждении продажи или об избежании залогового удержания, эти постановления не являются окончательными в течение 14 дней с момента внесения постановления в судебную книгу. Апелляция на приказ может быть подана в течение этих 14 дней.

Внимательный страховщик титула обычно настаивает на переждании периода апелляции перед закрытием сделки.Убедитесь, что все стороны включили это дополнительное время в свои сроки.

Overbid

Ни одно положение Кодекса о банкротстве не требует, чтобы продажа недвижимого имущества предусматривала возможность завышения цены. Тем не менее, некоторые суды и некоторые попечители хотят включить механизм для конкурирующих заявок.

Определите основные правила до листинга, чтобы никого не удивил шанс быть переброшенным.

Продажа после банкротства

Вы можете встретить клиентов, которые недавно объявили о банкротстве и теперь хотят продать собственность, оставшуюся у них после банкротства.Многие люди выходят из банкротства, по-прежнему имея право собственности на свои дома, потому что доверительный управляющий решил не ликвидировать собственность или потому, что их освобождения покрывали всю долю в собственности.

Давайте рассмотрим некоторые проблемы, которые могут возникнуть, когда банкротство стоит за продавцом.

Оставление

Недвижимость продолжает оставаться собственностью недвижимого имущества, подлежащего автоматическому приостановлению, до тех пор, пока не будет оставлена, продана или дело не будет закрыто.

Управление активами конкурсной массы конкурсным управляющим может выходить за рамки того момента, когда должник получает освобождение от ответственности.Таким образом, дело может быть открыто в протоколе суда, но должник имеет разрешенные исключения и освобождение от ответственности.

Записи дел о банкротстве доступны в Интернете

Продажа дома при таких обстоятельствах может потребовать, чтобы должник получил постановление суда об отказе от своей собственности, чтобы он мог устранить облако правового титула, образовавшееся в результате открытого дела о банкротстве.

Раннее участие вашей титульной компании покажет вам, является ли рассмотрение дела о банкротстве препятствием для титульного страхования.

Если требуется постановление суда, отказ осуществляется путем подачи ходатайства в суд; попечители часто предусматривают отказ, но некоторые суды требуют явного уведомления кредиторов. Поверенный по банкротству должника должен быть в состоянии помочь.

Предотвращаемые залоговые права

Раннее обращение к предварительному отчету о праве собственности может привести к тому, что до банкротства домовладелец не знал или не позаботился о снятии залогового удержания.

Закон о банкротстве позволяет аннулировать законное право удержания в судебном порядке в той мере, в какой это необходимо для того, чтобы должник мог в полной мере воспользоваться доступными льготами.

Большинство судов восприимчивы к тому, что должник избегает залогового права, препятствующего освобождению от уплаты налога после закрытия дела о банкротстве. Анализ основан на стоимости имущества, остатках основных прав залога и залоге, которого следует избегать, на дату подачи заявления о банкротстве.

Время, необходимое для повторного открытия дела о банкротстве и переезда во избежание залогового удержания, составляет, скорее всего, шесть недель или более. Таким образом, чем раньше будет выявлена ​​проблема, тем скорее вы сможете закрыть сделку.

Другой сценарий включает залоговое право , которое удалось избежать при банкротстве, но постановление, вынесенное в суд по делам о банкротстве, не фигурирует в публичных записях. Любой может запросить (и оплатить) заверенную копию приказа, избегая залогового удержания.

Знай соседство банкротства

Банкротство, в прошлом или на рассмотрении, не должно быть препятствием для продажи собственности.

Успех требует только понимания того, как работает банкротство, и тщательного управления сроками и ожиданиями по мере того, как вы приближаетесь к закрытию.

Дополнительная литература

Как Глава 13 спасает дома

Все о усадьбах

Жилищные займы после объявления о банкротстве

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Хотите приобрести недвижимость? Существуют альтернативные способы покупки помимо традиционных каналов поиска объектов недвижимости и работы с агентами по недвижимости. Вы также можете приобрести недвижимость на аукционе.

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Ключевые выводы:

• Покупка дома на аукционе более рискованна, чем обычная покупка.Очень важно хорошо знать, как работают аукционы недвижимости.
• Вы можете найти домашние аукционы через органы местного самоуправления, через агентов по недвижимости и на таких интернет-сайтах, как RealtyTrac.com и Auction.com.
• Аукционы недвижимости часто не позволяют осмотреть дом или каким-либо законным способом осмотреть интерьер лично. Если вы не можете позволить себе рискнуть купить недвижимость в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволят вам осмотреть недвижимость перед началом торгов.
• Просмотрите и поймите все правила аукциона и проявите должную осмотрительность в отношении любой собственности, которая вас интересует — например, проверьте наличие претензий, залогов и прав жильцов перед тем, как делать ставки.

Как работает покупка дома на аукционе

Преимущества покупки на аукционе включают расширение ваших возможностей и, возможно, покупку со скидкой. Вы можете столкнуться с меньшей конкуренцией при покупке аукционного дома по сравнению с покупкой традиционным способом, но вы также будете иметь дело с другим кругом потенциальных покупателей — часто с опытными инвесторами.

Возможно, самый большой риск покупки на аукционе заключается в том, что вы будете иметь ограниченные знания об объектах, выставленных на продажу, что сделает дорогостоящую ошибку реальной возможностью.Кроме того, как и при любой покупке недвижимости, вам нужно будет прочитать, понять и подписать много документов (в идеале с помощью поверенного по недвижимости).

История недвижимости богата рассказами о домах, купленных на аукционах по цене значительно ниже рыночной, и такие сделки действительно существуют. Однако аукционы, как правило, являются более рискованным способом приобретения недвижимости, чем покупка в обычном порядке. Эта реальность делает жизненно важным быть хорошо осведомленным о том, как работают аукционы недвижимости, и осмотрительно относиться к объектам, на которые вы планируете делать ставки.

«Многие люди ошибочно полагают, что аукционные дома — это хорошая сделка», — говорит Джон Майерс, агент по недвижимости и квалифицированный брокер Myers & Myers Real Estate в Альбукерке, штат Нью-Мексико. ошибка.»

Чтобы помочь вам избежать большой ошибки, вот основы аукционов жилой недвижимости, поэтому вы можете решить, подойдет ли вам этот вариант — хотите ли вы жить в этой собственности или использовать ее исключительно в качестве инвестиций.

Как дома попадают на аукцион

Есть два распространенных способа продать дом с аукциона.

Аукционы выкупа

Если домовладелец не выплачивал ипотечный кредит в течение хотя бы нескольких месяцев, он может объявить дефолт и в конечном итоге лишиться права выкупа закладной. Когда это происходит, банк отправляет уведомление о невыполнении обязательств в регистратор округа. Если домовладелец не выплачивает причитающуюся сумму или пересматривает условия ипотеки с кредитором, кредитор может выставить дом на аукционе и вынудить домовладельца отказаться от оплаты.Эти аукционы по обращению взыскания проводятся нанятыми банками попечителями.

Аукционы по неисполнению обязательств по налогу на имущество

Другой способ, которым дом оказывается на аукционе, — это когда владелец не платит начисленные налоги на недвижимость. В этих случаях имущество налагается не на банк, а на неуплаченный налоговый орган. Итоговый аукцион по удержанию налога проводится местным шерифом, клерком или налоговым инспектором округа или местного округа.

участие в аукционе

Независимо от типа аукциона, эти мероприятия могут проводиться в физических местах, таких как здания судов местных органов власти и конференц-залы гостиниц, и эти личные аукционы завершаются быстро.Аукционы недвижимости также все чаще проводятся в Интернете, где они могут длиться несколько дней или недель.

По словам Эрла Уайта, соучредителя House Heroes LLC, инвестиционной компании в сфере недвижимости во Флориде, которая покупает дома, кондоминиумы и свободные участки под жилую застройку, покупка домов на аукционах была и будет оставаться популярной. «Собственники с ограниченным бюджетом и профессионалы в сфере недвижимости мигрируют к источникам, где меньше конкуренции», — говорит он. «Естественно, что аукционная недвижимость генерирует меньше предложений, что приводит к более низкой цене продажи.Однако аукционы по обращению взыскания не предоставляют скидок, которые существовали во время [жилищного] кризиса ».

Уайт продолжает объяснять, что, когда доступно меньшее количество объектов недвижимости, покупатели получают высокую мотивацию из-за высокой стоимости жилья и выгодных ставок по ипотечным кредитам. Он говорит, что онлайн-аукционы усилили конкуренцию и подняли цены.

Поиск аукционов недвижимости

Один из способов найти аукционы — напрямую связаться с местными органами власти или посетить их веб-сайты для получения информации, а затем связаться по телефону для подтверждения деталей.Другой — через такие сайты, как RealtyTrac.com и Auction.com. Однако онлайн-информация не всегда точна.

Может быть указана недвижимость, находящаяся в предварительном отчуждении, поскольку владелец задерживает выплаты. Эти объекты могут никогда не выставляться на продажу, потому что их владельцы наверстают уплату или договариваются со своими кредиторами.

Местные агенты по недвижимости и брокеры также могут быть ценными ресурсами. К сожалению, вы можете не заметить, что они готовы помочь, потому что агенты и брокеры не получают комиссионные автоматически на живых аукционах.Однако эти риэлторы могут получать комиссионные на онлайн-аукционах.

Данные службы множественного листинга

По словам Уайта, отчеты службы прямого множественного листинга (MLS) гораздо более ценны для потенциальных покупателей, чем онлайн-листинги, поскольку они содержат полные данные для листинга, включая фотографии и, что наиболее важно, комментарии непубличных брокеров. «Непубличные комментарии важны, потому что они содержат важную информацию, влияющую на цену продажи и количество дней на рынке», — говорит Уайт.Эта информация может охватывать дефекты собственности, варианты финансирования, размещение и аренду арендатора.

Лучший способ оценить аукционную недвижимость — это работать с агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками. Эти представители отрасли понимают стоимость строительства и реконструкции и могут точно оценить стоимость недвижимости и стоимость работ, которые могут потребоваться.

В то время как правила различаются в зависимости от местоположения, по словам Уайта, записи MLS и округов часто доступны только для лицензиатов недвижимости. По его опыту, они обычно рады бесплатно помочь, если вы обратитесь к ним.

Уайт также отмечает, что личные аукционы исчезают, потому что даже небольшие округа переводят их в онлайн. Майами и Палм-Бич — два места, где аукционы по уплате налогов и выкупа недвижимости теперь проводятся полностью онлайн.

Имейте в виду, что аукционы по выкупу закладных часто откладываются или отменяются даже в последнюю минуту. Кредитор мог не получить все необходимые документы, или заемщик, возможно, разработал решение, чтобы избежать потери права выкупа.

Что нужно знать участникам торгов

Прежде чем делать ставки на аукционе недвижимости, вы должны понимать, на какой риск вы идете. Плохая покупка может преследовать вас годами. Вы также должны понимать правила аукциона и быть готовы им следовать, прежде чем пытаться участвовать.

Вам нужно будет зарегистрироваться и внести возвращаемый депозит в размере от 5% до 10% от ожидаемой продажной цены собственности лицу, проводящему аукцион. Если аукцион проводится лично, обязательно зайдите по крайней мере за час до запланированного начала и получите официальную карточку, которую вы поднимете, когда будете готовы сделать ставку.

Выиграть недвижимость на аукционе можно двумя разными способами.

Стартовой ценой аукциона может быть остаток задолженности по ипотеке или меньшая сумма, предназначенная для стимулирования торгов. На аукционе выкупа кредитору не разрешается получать прибыль от аукциона. Часто эта недвижимость продается в убыток; если есть прибыль, она должна поступить к домовладельцу, лишенному права выкупа, после выплаты ипотеки и любых других залогов. Аукционная недвижимость не всегда является выгодной сделкой — например, аукционист может установить скрытую резервную цену на собственность, которая является минимумом, который должен быть предложен.

«Независимо от того, посещает ли покупатель аукцион лично или через Интернет, он должен помнить, что существует пороговая цена для каждой собственности, при которой разумная покупка может стать глупой покупкой, и они не должны позволять мероприятию, месту проведения или своим эмоциям повлиять на их решение », — советует Рон Хьюмс, риэлтор с 2000 года и нынешний вице-президент по операциям Post Modern Marketing в Лексингтоне, штат Кентукки.

Доступ к собственности

Аукционная недвижимость редко предоставляет потенциальным покупателям такой же уровень доступа, как и традиционно продаваемая недвижимость.Скорее всего, вам не разрешат пройтись по собственности с вашим агентом в удобное для вас время, хотя некоторые аукционные компании действительно проводят дни открытых дверей.

«Я лично никогда бы не порекомендовал клиенту приобретать недвижимость удаленно, не проверив сначала проверку глаз», — говорит Дэвид Роберсон, поверенный по недвижимости и брокер из Сан-Хосе, Калифорния. Он и его жена владеют 22 арендуемой недвижимостью в трех штатах, и он является владельцем и оператором группы управления недвижимостью Кремниевой долины.Либо вы, либо ваша надежная инвестиционная команда должны тщательно оценить как недвижимость, которую вы рассматриваете, так и людей, с которыми вы имеете дело, прежде чем брать на себя юридические или финансовые обязательства.

Точно так же Хьюмс предупреждает, что источники, сообщающие о текущей или будущей стоимости собственности, могут быть неточными, если только не была проведена оценка на месте профессионалами, которые знают, как собрать и оценить все необходимые детали. Лучший способ оценить недвижимость на аукционе — это поработать с профессионалами — агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками, — которые понимают затраты на строительство и реконструкцию и могут точно оценить текущую и будущую стоимость собственности, а также стоимость необходимых работ.

Состояние имущества и проверки

У дома могли быть самые разные проблемы — помните, раньше он принадлежал кому-то, кто не мог позволить себе ипотеку или налоги на недвижимость, поэтому владелец, вероятно, не мог позволить себе ни текущее обслуживание, ни ремонт. Более того, если потеря дома казалась неизбежной, владелец мог намеренно пренебречь им или даже серьезно повредить его. Кроме того, свободная собственность могла быть осквернена или занята скваттерами.

Предположим, что если объект выглядит ужасно снаружи, вероятно, он выглядит ужасно внутри.Недвижимость на аукционе продается как есть, и вам нужно будет иметь возможность позволить себе любой ремонт. Каким бы соблазнительным это ни казалось, не стоит вторгаться, чтобы лучше понять состояние собственности. Возможно, вы видели по телевизору, как ласты заходят на задний двор, заглядывают в окна или даже лезут в них, но это незаконно, и вы определенно не хотите беспокоить кого-либо, кто находится в доме, не только из вежливости, но и из соображений вашей безопасности. Найдите информацию об истории владения недвижимостью в записях местных органов власти, поговорите с местными агентами по недвижимости и вежливо запросите информацию у соседей.

Аукционная недвижимость часто не позволяет осмотреть дом или каким-либо законным способом осмотреть интерьер лично. Если вы не можете позволить себе рискнуть купить недвижимость в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволят вам осмотреть недвижимость перед тем, как делать ставки. Без этой информации может быть трудно понять, во что вы ввязываетесь, каковы будут затраты на ремонт недвижимости и ее истинную стоимость, пока вы не станете владельцем.

Даже если вам удастся провести осмотр дома, это все равно имеет свои пределы.Проблемы за стенами, потолками и под полом могут быть незаметны, пока вы не вступите во владение. Если утилиты отключены, возможно, вы не сможете обнаружить утечки, электрические проблемы, сломанные приборы или неисправное оборудование HVAC.

Варианты оплаты: предварительный план

Покупка недвижимости на аукционе обычно требует больших денег. Каждая аукционная компания и правительство округа предъявляют свои требования к оплате, но вам, вероятно, понадобятся наличные только для того, чтобы обеспечить свое право на участие в торгах.Сумма первоначального взноса и способы покупки часто зависят от объекта недвижимости и аукционного дома. Более гибкие варианты финансирования могут быть доступны при покупке недвижимости, принадлежащей банку, традиционным способом. Аукционы — не единственный способ выкупа права выкупа.

Что касается оплаты, участники аукциона должны иметь при себе наличные деньги, денежный перевод или кассовый чек на сумму, требуемую держателем аукциона. Как правило, вам придется полностью оплатить недвижимость сразу после победы на аукционе.Иногда у вас может быть до следующего дня для завершения платежа. Невыполнение платежа может привести к лишению вашего депозита и запрету на участие в будущих аукционах. Будьте готовы предоставить подтверждение наличия средств, чтобы показать, что вы можете совершить покупку. Если вы подаете заявку как юридическое лицо, такое как LLC, траст или товарищество с ограниченной ответственностью, а не как физическое лицо, вам может потребоваться показать документы своего юридического лица.

Победители проходят условное депонирование и закрываются так же, как и при любой другой покупке дома.Участники аукционов недвижимости часто являются инвесторами в недвижимость, которые могут позволить себе платить наличными. Для аукционов, на которых разрешены оплачиваемые покупки, вам необходимо заранее пройти предварительную квалификацию. Некоторые аукционные дома предпочитают, чтобы вы работали с их аффилированными кредиторами, и эти кредиторы будут присутствовать на аукционе. Тем не менее, сделайте свое исследование заранее, чтобы определить процентные ставки, доступные от конкурирующих кредиторов. Эта информация может дать вам некоторое преимущество.

Кроме того, убедитесь, что вы понимаете размер аукционных сборов, которые вы должны будете покрыть.«Дома, приобретенные на аукционах, часто требуют затрат и сборов со стороны аукционистов, банков, юристов и других компаний, чтобы вывести недвижимость на аукцион», — говорит Хьюмс. «Нередко можно найти 10% аукционные сборы, банковские проценты и штрафы, гонорары адвокатам, 12% комиссий за проведение продажи и сборы за подготовку собственности, которые перекладываются на покупателя».

Проверка любых требований, залогов и прав собственности

Прежде чем делать ставки, вам нужно нанять компанию, занимающуюся поиском титулов, чтобы узнать, кто может удерживать залог в отношении собственности. Как владелец, вы будете нести ответственность за любые залоговые права, что означает больше денег из вашего кармана.

Могут быть и другие претензии к дому — не только налоговые залоги, но также залоговые права подрядчика или вторая ипотека. Участники торгов должны уточнить в аукционной компании, имеет ли собственность четкое право собственности. Если вы все же выиграете аукцион, вы захотите приобрести страховку титула во время условного депонирования или сразу после закрытия, чтобы защитить себя от любых залогов, не обнаруженных во время поиска титула.

В некоторых случаях (бывший) владелец или поселенец будет занимать собственность, и вам придется выселить их — зачастую длительный процесс, который в лучшем случае может быть неприятным, а в худшем — дорогостоящим. Было бы выгоднее просто предложить им сразу несколько тысяч долларов, чтобы они съехали и передали ключи.

Воздерживайтесь от каких-либо действий, пока не получите титул. Избегайте стремления начать ремонт или въехать в собственность сразу после получения сертификата продажи.Вам все равно придется подождать до 10 дней или около того, чтобы получить свидетельство о праве собственности. Собственность фактически не принадлежит вам, пока вы не получите этот сертификат; владелец мог по-прежнему сохранить свое право на дом, подав в суд возражение против продажи или выплатив ссуду.

Итог

Дома, лишенные права выкупа, могут быть привлекательными с финансовой точки зрения, но перед покупкой необходимо учесть множество препятствий. Кроме того, тот факт, что дом выставлен на продажу на аукционе, не означает, что вы сможете получить его по хорошей цене (или что дом будет хорошей сделкой по любой цене — это может быть денежная яма).Тем не менее, для сообразительных, умных и мотивированных людей стоит изучить аукционы недвижимости как способ недорого подобрать дом или инвестиционную недвижимость.

При этом в качестве альтернативы рассмотрите недвижимость, не проданную на аукционе. «Можно найти более выгодную сделку при переговорах с продавцом, который имеет долю в собственности и может вести переговоры от своего имени без всех связанных с аукционом штрафов и сборов», — советует Хьюмс. «У вас также может быть больше конкуренции на аукционах со стороны компаний, которые покупают недвижимость, чтобы использовать ее в качестве бизнес-модели.Дома с аукциона — не всегда лучшая сделка для среднестатистического покупателя жилья ».

Если вы заинтересованы в том, чтобы попытаться получить выгодную недвижимость на аукционе, вам есть чему поучиться. Аукционы — более рискованный способ приобрести недвижимость, чем через агента по недвижимости. Очень важно хорошо разбираться в процессе и свойствах, по которым вы хотите делать ставки. Работа с местным агентом по недвижимости или брокером для определения потенциальной собственности может помочь, хотя они могут не заинтересоваться, если вы не достигнете соглашения о компенсации.

Наконец, не забудьте тщательно изучить все правила аукциона и провести комплексную проверку собственности перед тем, как сделать ставку. Обратитесь за советом к юристу по недвижимости — в идеале — с опытом продажи взыскания закладной — чтобы убедиться, что вы понимаете, каковы будут ваши обязанности и обязательства, если вы выиграете торги.

Продажи банкротства | Институт CCIM

Юридические записки Функция CCIM

Ознакомьтесь с этим руководством по работе с проблемными сделками с недвижимостью.

Брайан Гринспун, JD |

Поскольку этот цикл недвижимости приближается к своему спаду, девелоперы, инвесторы и кредиторы могут столкнуться с проблемами банкротства, с которыми они не сталкивались в прошлом. Замедление рынка в течение последних 18 месяцев может потребовать от этих сторон, а также от других, преодолеть лабиринт юридических и финансовых проблем.Понимание процессов продаж при банкротстве может быть полезно профессионалам коммерческой недвижимости в таких рыночных условиях.

Рекомендации по закупке
Для тех, кто готов покупать, есть потенциал роста на нисходящем рынке. Покупка недвижимости в делах о банкротстве включает в себя другие вопросы и процедуры, чем операции, не связанные с банкротством. Среди выгодных причин для покупки недвижимости при банкротстве — чистота прав собственности и скорость, с которой могут быть закрыты сделки о банкротстве.В случае должным образом проведенной продажи в случае банкротства постановление суда по делам о банкротстве снимает обременения с продаваемой недвижимости и переводит их на доходы от продажи в случае банкротства. Это дает покупателям четкое право собственности на недвижимость в соответствии с постановлением федерального суда и оставляет конкурсную массу и ее кредиторов бороться за право на получение этих доходов позднее.

Для должников продажа в случае банкротства предлагает способ быстрой продажи собственности без расширенного судебного разбирательства в суде штата для определения приоритета или срока действия залогового права.Кроме того, поскольку недвижимость при банкротстве чаще всего продается «как есть», переговоры, периоды должной осмотрительности и время подготовки документов обычно намного короче. И покупатели, и продавцы могут воспользоваться преимуществами оптимизированного процесса продаж и более упрощенной документации, необходимой для продаж в случае банкротства.

При определенных обстоятельствах продажи в случае банкротства освобождаются от уплаты документальной печати и аналогичных налогов. В частности, Раздел 1146 (а) Кодекса о банкротстве предусматривает, что «изготовление или поставка документа о передаче в соответствии с планом, утвержденным в соответствии с разделом 1129 [Кодекса о банкротстве], не может облагаться налогом в соответствии с каким-либо законом, устанавливающим печать или аналогичный налог. .«При продаже крупной собственности в соответствии с планом главы 11 это освобождение может быть чрезвычайно ценным и обеспечить существенную экономию имущества банкротства.

Покупатели недвижимости имеют больший контроль при формулировании условий частной продажи, чем публичной продажи. На частных торгах и аукционах потенциальный покупатель, делающий первоначальное предложение о продаже недвижимости, называется претендентом на приземляющуюся лошадь. Имущество банкротства выигрывает от предложения преследующей лошади, потому что оно устанавливает минимальные условия продажи, включая минимальную цену покупки.Такие первоначальные предложения иногда обусловлены одобрением судом по делам о банкротстве мер защиты от преследования, включая:

• — плату за разрушение или, в качестве альтернативы, возмещение фактических расходов на комплексную проверку;
• минимальная сумма переоценки;
• минимальных шагов торгов; и
• другие менее распространенные меры защиты первоначального участника торгов, такие как ограниченные положения о запрете магазина.

Кодекс о банкротстве разрешает фидуциару конкурсной массы проводить продажи, которые могут осуществляться с соблюдением или свободными и свободными от обременений правового титула.Продажа без учета интересов третьих лиц гораздо более распространена, но может быть осуществлена ​​только при соблюдении определенных критериев. В частности, Раздел 363 (f) Кодекса о банкротстве разрешает продажу имущества без какой-либо заинтересованности в таком имуществе юридического лица, кроме недвижимости, только при соблюдении хотя бы одного из пяти следующих условий:

• применимо закон о банкротстве разрешает продажу такого имущества без таких интересов;
• лицо, владеющее такой долей в собственности, дает согласие;
• проценты являются залогом, и цена, по которой продается недвижимость, превышает совокупную стоимость всех залогов на имущество;
• таких интересов являются предметом добросовестного спора; или
• юридическое лицо, владеющее залоговым правом, может быть вынуждено принять денежную компенсацию такого интереса.

До тех пор, пока должник может предоставить реквизиты, подтверждающие, что применяется одно из пяти исключений в соответствии с разделом 363 (f), суды по делам о банкротстве обычно разрешают продажу недвижимости покупателю бесплатно и без уплаты налогов, с указанным залогом, претензии и обременения вместо этого присоединяются к выручке от продажи.

Дела о недвижимости с единым активом
Многие проекты в сфере недвижимости принадлежат специализированным компаниям с ограниченной ответственностью, удаленным от банкротства.Такие случаи недвижимости с одним активом обычно включают многоквартирные дома, офисные здания, торговые центры, склады, землю, жилые подразделения и кондоминиумы; однако пристань для яхт, отели с полным спектром услуг, поля для гольфа и горнолыжные курорты не считаются объектами недвижимости с единым активом.

Хотя заемщикам с одним активом не запрещается подавать заявление о банкротстве, в соответствии с Законом о предотвращении злоупотреблений в банкротстве и защите прав потребителей 2005 года они подлежат ускоренным процедурам с целью отмены автоматического приостановления, что лишает должников прежних преимуществ, которые были у должников при банкротстве. .

В соответствии с разделом 101 (51B) главы 11, должником по недвижимости с одним активом является тот, чья недвижимость представляет собой отдельную собственность или проект, за исключением жилой недвижимости с менее чем четырьмя жилыми единицами; генерирует практически весь валовой доход должника; и по которой не ведется никакой существенной деятельности, кроме как управление недвижимым имуществом.

В соответствии с разделом 362 (d) (3) главы 11 в делах с недвижимым имуществом с одним активом автоматическое приостановление действия Кодекса о банкротстве в отношении кредиторов прекращается либо через 90 дней после подачи заявления о банкротстве, либо через 30 дней после того, как суд определит, что должник является должником с одним активом, если только должник не представит план с разумной вероятностью подтверждения или не начнет ежемесячно выплачивать проценты обеспеченным кредиторам по применимой процентной ставке по контракту, не допускающей неисполнения обязательств. Кроме того, обеспеченные кредиторы могут попытаться прекратить автоматическое приостановление.

Наконец, обеспеченные кредиторы могут попытаться прекратить дело о банкротстве, и суды будут рассматривать определенные факторы, чтобы определить, недобросовестно ли подавал заявление о банкротстве должник с одним активом. К таким факторам относятся:

• должник имеет только один актив;
• у должника есть несколько необеспеченных кредиторов, чьи требования незначительны по сравнению с требованиями обеспеченных кредиторов;
• у должника мало сотрудников;
• имущество является предметом обращения взыскания в результате просроченной задолженности;
• финансовые проблемы должника связаны со спором между должником и обеспеченными кредиторами, который может быть разрешен в рамках незавершенного иска государственного суда; и
• время подачи заявления о банкротстве должника свидетельствует о намерении задержать или нарушить законные права обеспеченных кредиторов должника на реализацию своих прав.

Хотя большинство дел, связанных с одним активом, как правило, соответствуют этим критериям, по делам почти всегда подается ходатайство об отклонении или разрешении обеспеченному кредитору освобождения от автоматического приостановления.

Будьте осторожны при покупке имущества, вовлеченного в банкротство

Если вы хотите начать спор, объявите толпе, что экономика восстанавливается: половина с вами согласится, половина — нет.Конечно, экономический спад может повлиять на многих, что приведет к коротким продажам, потере права выкупа и банкротству. И многие люди спрашивают о покупке собственности, которая оказалась вовлеченной в банкротство. Чтобы ответить на этот вопрос, ключевой вопрос заключается в том, какой тип банкротства был подан и сколько времени потребуется, чтобы закрыть его?

Поскольку в большинстве случаев такие продажи осуществляются без заявлений, гарантий или компенсаций, адвокаты, представляющие покупателей, должны сделать надлежащую проверку своим приоритетом номер один. Раздел 363 Закона U.S. Кодекс о банкротстве позволяет сторонам, участвующим в главе 11 или главе 7 (наиболее распространенной для потребителей), распоряжаться недвижимым имуществом, чтобы помочь выплатить свои долги посредством высоко структурированного процесса, направленного на получение максимальной отдачи от каждого актива при сохранении наименьшая ответственность.

Таким образом, недвижимость продается «бесплатно и без залога», без каких-либо залогов и обременений, но, по словам экспертов, нередко впоследствии обнаруживаются скрытые проблемы, а сам процесс покупки может представлять различные другие препятствия.Покупатель должен провести исчерпывающую проверку. Доверительный управляющий или должник во владении редко имеет доступ ко всем материалам, которые покупатель обычно должен видеть перед принятием решения о покупке собственности; иногда должник уничтожил документацию до банкротства или не поддерживал ее в достаточно хорошем состоянии.

Покупатель должен воспользоваться тем, что собственность «свободна и понятна». Хотя передача собственности происходит без заявлений или гарантий, она также не сопровождается залогом или обременениями.Покупатель должен привлечь опытного кредитора и профессионала в сфере недвижимости и быть готовым быстро действовать в условиях конкурентной среды торгов.

Основная цель при подаче заявления о банкротстве — дать человеку, обремененному долгами, возможность начать все сначала. Должник подает ходатайство в суд вместе с перечнем активов и кредиторов; для управления продажей необлагаемого имущества назначается доверительный управляющий. Основная роль доверительного управляющего заключается в выплате обеспеченным, а иногда и необеспеченным кредиторам из доходов от продажи собственности, и это может занять до 45-60 дней, чтобы пройти через суд, но вполне может стоить того. покупатель!

Сколько будут мои платежи?

Рассчитайте свой ежемесячный платеж с учетом применимых финансовых сборов, PMI, страхования от несчастных случаев и налогов на имущество.