Ремонт как бизнес квартир: бизнес-план и пошаговая инструкция для предпринимателей

Как заработать, меняя интерьер квартир

Бизнес на ремонте квартир в Европе, или house flipping, может приносить прибыль до 30% на вложенные средства / Evgeny Redkin

Бизнес на ремонте квартир в Европе, или house flipping, может приносить прибыль до 30% на вложенные средства. О том, как устроена частная реновация жилья, о рисках и возможностях этой деятельности «Ведомостям» рассказали наши соотечественники, занимающиеся house flipping за границей.

Перебравшись в испанскую провинцию Кантабрия, Евгений Редькин заметил, что в столице Сантандер цены на квартиры, расположенные в одном и том же доме, могут сильно различаться и зависело это от состояния жилья. Первую квартиру для house flipping он купил на пробу, за 25 000 евро, у людей, которые не смогли платить по ипотеке. «Это было ужасное зрелище: 40 кв. м, с тараканами, клопами, обшарпанными стенами, туалет на кухне, душ там же, просто отгороженный пластиковой занавеской. Дом был достаточно приличный, старинный и с интересным фасадом, но в квартиру было страшно зайти», – вспоминает Редькин.

Он нашел архитектора, который сделал проект, получил разрешение на ремонт в местной мэрии, придумал дизайн, отремонтировал, обставил и через четыре месяца продал квартиру за 65 000 евро семейной паре испанцев, которые приобрели студию для сына-студента. С учетом уплаты налогов Евгений заработал на этом около 20 000 евро и решил продолжить работу. За четыре года он сделал 12 квартир, в том числе приобретенных инвесторами-соотечественниками. В городе оказалось немало «наследственных» квартир в плохом состоянии (и которыми наследникам невыгодно заниматься), но расположенных в привлекательных местах. К тому же регион Кантабрия сейчас активно развивается, и есть перспектива роста цен на недвижимость.

Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio, говорит, что их клиенты с 2014 г. все больше рассматривают зарубежную недвижимость как способ сохранения и приумножения капитала, а не как дачу у моря. И поскольку арендная доходность в Европе падала, инвесторы стали интересоваться более выгодными вариантами. Компания стала вкладывать средства (и свои, и клиентов) в покупку и реновацию квартир для дальнейшей их перепродажи или сдачи в аренду. Сейчас в ее портфеле 10 отремонтированных квартир в Баварии и около 40 в Афинах, где у Tranio есть проектная компания специально для этого. «Мы верим в эти рынки, поэтому делаем ремонты там», – говорит Качмазов. По его словам, как правило, прибыль инвестора, желающего приобрести объект в собственность, составляет 10–15% годовых в случае перепродажи вскоре после ремонта и выплаты комиссии брокеру. Если продать объект по какой-то причине не получается, инвестор остается по крайней мере с квартирой, которую можно сдавать в аренду.

Как это работает

House flipping – улучшение жилья за счет ремонта и обстановки для последующей перепродажи – зародилось в Северной Америке и сейчас особенно популярно в США и Канаде. Но и в Европе этот бизнес вызывает все больший интерес частных инвесторов, в том числе из России, ведь порог входа в такие проекты невелик, от 100 000 евро. По словам Качмазова, тут важно, чтобы был спрос на отремонтированные квартиры со стороны покупателей и арендаторов в конкретной локации и была компетентная команда на месте: «Это должны быть люди, которые знают язык этой страны, разбираются в рынке, умеют выбрать правильный объект и сделать ремонт качественно и недорого».

За 300 000 евро можно купить и отремонтировать одну небольшую квартиру в Баварии или две-три в Афинах. «Можно обойтись и меньшей суммой, если сделать один маленький проект в Афинах, но тогда доходность будет сильно съедена дополнительными расходами на поездки, налоги и юридические услуги», – предупреждает Качмазов. Обычно компании, занимающиеся нouse flipping, сами находят для инвестора перспективный объект, занимаются оформлением документов, ремонтом и меблировкой, а потом помогают найти будущих покупателей или арендаторов. «Но если клиент хочет оформить квартиру в собственность, ему нужно хотя бы раз приехать, чтобы открыть счет в банке и оформить покупку – или доверенность для нашего представителя», – уточняет он.

Редькин рассказывает, что когда он составляет бизнес-план на объект, то старается заложить прибыль в размере 30%. Сейчас он собственные средства не вкладывает, а находит интересные варианты и предлагает их своему пулу инвесторов. «Желающие покупают квартиру на свое имя, а я в данном случае выступаю как доверенное лицо. После этого мы заключаем договор на управление недвижимостью. Инвесторы финансируют покупку и стройку, берут на себя все расходы, а я, со своей стороны, выполняю весь объем работ, делаю ремонт, обставляю квартиру и потом продаю. Это позволяет мне одновременно вести пять-шесть проектов», – объясняет предприниматель. Один проект длится 6–8 месяцев, инвесторы, с которыми он работает, получают 10–15% от прибыли за проект.

Некоторые инвесторы оставляют отремонтированное жилье в собственности. «В Греции мы умеем находить дешевые объекты, недорого и стильно их ремонтируем, а потом сдаем в аренду. Ликвидность местного рынка пока низкая, но у нас есть иностранные клиенты, которые хотят получать пассивный доход и рассчитывают на прирост стоимости», – рассказывает Качмазов и напоминает, что в Греции инвестор получает ВНЖ, если покупает недвижимость стоимостью от 250 000 евро. Но если квартиру продать, то ВНЖ не продлевается, поэтому такие инвесторы выбирают стратегию «купи – отремонтируй – сдай в аренду».

Программы разных стран, позволяющие иностранцам приобрести второе гражданство за инвестиции, оценивают не только по финансовым показателям. /Pixabey

Гражданство за инвестиции

Программы разных стран, позволяющие иностранцам приобрести второе гражданство за инвестиции, оценивают не только по финансовым показателям. Среди важных критериев – необходимый объем вложений, качество жизни, уровень экономического развития, система налогообложения, свобода передвижения, сроки обработки заявлений, возможность выхода из инвестиций и др.

Мальта
650 000 евро безвозмездный взнос в правительственный фонд плюс 25 000 евро за супруга/супругу и каждого несовершеннолетнего ребенка (50 000 евро за ребенка в возрасте 18−26 лет и финансово зависимого родителя). 150 000 евро инвестируются на пять лет в государственные облигации, акции, ценные бумаги, еще 350 000 нужно вложить в покупку жилья или в течение пяти лет арендовать недвижимость на острове. Таким образом, суммарно инвестору придется потратить не менее 930 000 евро при аренде жилья и 1,2 млн евро при покупке.
К инвесторам предъявляются строгие требования, а срок выдачи паспорта может затянуться до полутора лет. Как ранее писали «Ведомости», правительство Мальты обсуждает ужесточение условий выдачи «золотых паспортов» в обмен на инвестиции. Так, минимальные требования к стоимости недвижимости или аренды, установленные в 2013 г., после повышения цен на жилье могут быть увеличены. Секретарь по вопросам гражданства Алекс Мускат в интервью газете The Times of Malta сообщил, что с 2014 г. было выдано более 70% от запланированной квоты в 1800 «золотых паспортов». Мальта стала членом ЕС в 2004 г., с тех пор «золотые паспорта» этой страны получило более 3500 человек.
Если Мальта откажет в выдаче гражданства (отклоняется в среднем каждая четвертая заявка), принять участие в паспортной программе другого государства, например Кипра, уже не получится.

Кипр
2 млн евро в жилую недвижимость либо 2,5 млн – в коммерческую. С мая 2019 г. также требуется дополнительно сделать безвозмездный взнос, 75 000 евро, в государственный фонд исследований и инноваций и 75 000 в программу строительства доступного жилья для граждан Кипра. Через пять лет недвижимость можно продать. Жить на острове не обязательно. Паспорт дает все права граждан Евросоюза, также инвесторов привлекает развитая инфраструктура и растущая экономика страны.
В 2019 г. нескольким гражданам России хотели аннулировать гражданство республики, что наделало немало шума. Однако в феврале 2020 г. чиновники признали, что нет юридических оснований для отзыва паспортов, так как кипрское законодательство не подразумевает такой процедуры.
К лицам, связанным с политикой, особо пристальное внимание, и есть случаи отказов людям, занимающим совершенно разные посты. Если инвестор работал в компании, попавшей в санкционные списки, это может повлиять на решение о выдаче паспорта. Но это самое популярное направление для россиян, ведь получить гражданство Евросоюза здесь можно быстрее всего.

Гренада и Доминика
От $100 000. Общий плюс всех программ стран Карибского бассейна – нет требований по обязательному проживанию в стране. Карибское гражданство открывает доступ в страны шенгенской зоны и еще ряд государств.
Отсутствуют налоги на доходы физических лиц из иностранных источников, дивиденды, наследство, богатство и дарение.
Граждане Гренады могут посещать без визы самое большое количество стран: помимо Великобритании и государств шенгенского соглашения в список входит Китай. Кроме того, Гренада – единственная страна Карибского бассейна, которая дает возможность выхода на визу Е2 США. Поскольку граждане РФ не имеют возможности оформить бизнес-визу напрямую, сделать это можно, получив паспорт Гренады.

Сент-Китс и Невис
От $150 000 (это безвозвратный взнос в государственный фонд). Старейшая инвестиционная программа стран Карибского бассейна, действует с 1984 г. Чтобы получить паспорт, надо купить объекты, утвержденные местным правительством, на сумму от $400 000. Их можно будет продать через пять лет.
Паспорт государства Сент-Китс и Невис дает право совершать безвизовые поездки в 132 страны мира и получить визу в США на 10 лет. В стране нет налогов на доход из зарубежных источников, наследование, дарение и собственность. Однако от НДФЛ избавлены лишь фискальные резиденты Сент-Китса и Невиса, в число которых можно войти, находясь на территории страны большую часть года.

Источник: Moscow Sotheby’s International Realty

Дизайн и налоги

В каждой стране прибыль хаусфлипперов зависит от многих факторов, в немалой степени – от знания местных особенностей законодательства. «В среднем по Испании налог на покупку недвижимости составляет 10%. Но даже не все местные знают, что, например, в Кантабрии есть специальный закон, позволяющий этот налог уменьшить. Если ты заявляешь, что собираешься в этом жилье делать ремонт, то его снижают до 5%. На ремонт тебе дается 1,5 года, а его себестоимость должна быть не меньше 15% от цены покупки квартиры», – объясняет Редькин.

Юлия Романовская, глава российской компании UmArchitects, рассказала, что к ним регулярно обращаются клиенты-россияне, которые хотели бы сделать ремонт в своих квартирах и домах в Испании, Швейцарии и Германии, в том числе приобретенных для перепродажи. Потому что зачастую то, что могут предложить местные архитекторы, особенно в маленьких городках, не устраивает заказчиков (по словам Романовской, в Европе также более сложная ситуация и с качественными материалами – выбор невелик, многое надо заказывать за несколько месяцев). «В квартире с красным диваном в гостиной и оранжевыми стенами можно провести отпуск, но для жизни она не подходит», – приводит пример Романовская. Но большинство хаусфлипперов вынуждены работать с местными архитекторами, а соотечественников приглашают лишь для создания дизайн-проектов.

Редькин дизайн придумывает сам, но привлекает местного архитектора-техника, и это «обязательное условие»: «Чтобы получить разрешение на ремонт, необходимо, чтобы проект был сделан местным архитектором, который имеет все необходимые сертификаты и лицензии. Именно этот специалист будет подавать проект на согласование в мэрию». Есть два вида разрешений: на обычный (косметический) ремонт и на капитальный. Заявки на косметический ремонт рассматриваются около месяца, но обычно разрешение дают раньше. А вот с капитальным сложнее: там больше требований и заявку могут рассматривать до полугода, кроме того, нужно заплатить пошлину, это 5% от сметы на ремонт.

Многое зависит и от команды, которая будет делать ремонт. Ни о каких нелегалах речи не идет, в Испании, например, высокие штрафы за использование нелегальной рабочей силы. «Работать предпочитаю с русскоязычными, и тут дело и в языке, и в сроках, и в качестве. Местные компании работают медленно, кроме того, они узкоспециализированны, т. е. штукатур может только штукатурить, плиточник занимается только плиткой и т. д. Наши соотечественники, как и рабочие с Украины и из Молдавии, могут совмещать несколько специальностей», – рассказывает Редькин. В Tranio эту задачу решают по-другому. «В Баварии у нас работают ребята из Румынии, а стройматериалы мы покупаем на Украине и в Польше и за счет этого добиваемся низкой себестоимости», – делится Качмазов.

Обставить квартиру так, чтобы она понравилась большинству возможных покупателей, – сложная задача. «Хорошая испанская мебель дорогая, и ее нужно долго ждать (шторы, заказанные через Amazon из Англии, могут прийти быстрее, чем из любого испанского шоурума), что сказывается на сроках реализации проекта. Оптимальный вариант по срокам, цене и выбору – это мебель из IKEA», – говорит Редькин. Он и сам делает какие-то вещи, добавляя в проект пару уникальных элементов интерьера – старинную лампу, или табуреты необычной формы, или раковину с основанием от старой швейной машинки. «Важно даже не то, что сейчас в тренде, а то, что массово будет модно в следующем сезоне. Например, сейчас популярен скандинавский стиль с минималистичной мебелью а-ля 1950–1960-е гг., но уже появляется больше классических интерьеров или в стиле фьюжн, в моде использование состаренного натурального дерева (даже достаточно грубого), есть отсылки к стилю лофт, использование кирпича в интерьере, железных элементов, даже скорее лофт-индастриал», – рассказывает он. После того как ремонт и меблировка завершены, квартира выставляется на продажу. «Я сотрудничаю с разными агентствами, но никому не даю эксклюзива. В России риэлтор выполняет больше функций, а здесь лишь сводит покупателя с продавцом. Проверкой документов и оформлением сделок занимается нотариус. Кроме того, ни один риэлтор не сможет показать мою квартиру лучше, чем это сделаю я», – говорит Редькин.

Риски и хлопоты

Главный риск покупки квартиры «под реновацию» в том, что никогда нельзя точно сказать, «что там внутри», до начала ремонта. «Внешне все может быть прекрасно, но, когда начинаешь разбирать полы и стены, оказывается, что все надо сносить и делать заново, а это серьезно увеличивает бюджет проекта и его сроки», – рассказывает Редькин. Второй серьезный риск связан с получением разрешения в мэрии на ремонт: иногда испанские чиновники столь неторопливы, что старт проекта приходится откладывать на несколько месяцев. «Тут нет никакой закономерности – как повезет. Есть проекты, на которые быстро выдают разрешения, а есть и такие, по которым согласование затягивается, а без этого невозможно начать работу», – предупреждает он.

Всегда есть риск не угадать с объектом – приобрести то, что не будет востребовано даже после современного ремонта. Редькин вспоминает квартиру, которую продавали почти год, несмотря на интересную локацию, в результате пришлось снизить цену почти до себестоимости.

Качмазов напоминает и о «рыночном» риске – на ситуацию могут повлиять какие-то внешние события, политические или экономические, и после завершения реновации объект не удастся быстро продать по запланированной цене. «Но мы выбираем объекты, которые в любом случае получится сдать в аренду, чтобы переждать кризис и продать его позже, когда цены снова поднимутся», – резюмирует спикер.

«80% тех, кто занимается house flipping, – частники и 20% – небольшие компании. Крупные игроки не идут в этот бизнес, так как нет системы, по которой можно получать прибыль, – комментирует эксперт по инвестициям в зарубежную недвижимость Игорь Индриксонс. – Все зависит от таланта конкретного человека». «Иногда удается только отбить ремонт, вложенные силы и время уходят впустую. Финансирование под такие проекты получить не проблема, дадут 50% от стоимости объекта под 7–10% годовых на короткий срок, обычно до года. Но много денег не заработаешь, купив убитую квартиру и сделав там ремонт, – в 90% случаев только отбивается ремонт плюс в лучшем случае 10%. Доходный флиппинг всегда идет в комбинации с чем то другим. Например, купить убитую квартиру или дом на залоговом аукционе, разделить на две и/или добавить еще комнату с помощью перепланировки, а если еще переделать чердак в дополнительную комнату или если это дом, то разделить его на 2–3 отдельные квартиры и продать по отдельности».

Управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева согласна, что приемлемую доходность может обеспечить только перестройка и увеличение площадей или повышении класса здания за счет качественной отделки, «что обычно и предпочитают наши соотечественники». Но в большинстве случаев для них такие вложения «не столько рисковые, сколько хлопотные», говорит она.

Ремонт квартиры бизнес-класса

В компании «ОлимпСтройСервис» Вы сможете заказать ремонт квартиры бизнес-класса под ключ. Все работы проводятся на высоком профессиональном уровне опытными специалистами, имеющими необходимую квалификацию, внушительный трудовой стаж и безупречную репутацию. При ремонте квартиры будут использоваться исключительно качественные современные отделочные материалы, которые прослужат долгие годы. Специалисты нашей компании – это люди с соответствующим образованием, которые знают все тонкости и нюансы своей профессии. Все отделочные работы выполняются в строгом соответствии ГОСТ, СНиП и технологическим картам — это является залогом качественного результата.

Наше

портфолио

Сколько стоят
отделочные работы под ключ?

Ремонт под ключ Бизнес-класса

24 недели

• Демонтаж/монтаж внутренних перегородок;
• Разводка систем электроснабжения, водоснабжения, отопления;
• Устройство стяжки пола;
• Устройство реечных потолков;
• Укладка кафельной плитки, напольных покрытий.

Ремонт под ключ Эксклюзивный

26 недель

• Отделка элементами мозайки;
• Отделка декоративным камнем;
• Укладка художественного паркета;
• Покрытие декоративной штукатуркой;
• Элементы гипсовой лепнины;
• Система «Умный дом».

прораба-замерщика и он посчитает Вам смету прямо на объекте за 30 мин!

Ваше имя:

Ваш телефон:

Антибот

Приглашаем Вас лично посетить завершенные объекты

Индивидуальный показ реализованных проектов раскроет все преимущества работы с нашей студией,

мы ответим на любые вопросы и предметно расскажем обо всех этапах предстоящих работ!

ВИДЕОТУРЫ
по нашим реализованным проектам

Дизайнерский ремонт апартаментов в современном стиле

Дизайнерский ремонт апартаментов в стиле Ар-Деко

Дизайнерский ремонт квартиры в стиле Неоклассика

Внутренняя отделка дома в стиле Прованс

Дизайнерский ремонт квартиры в стиле Ар-Деко

Дизайнерский ремонт квартиры в классическом стиле

Дизайнерский ремонт квартиры в современном стиле

Дизайнерский ремонт квартиры в современном стиле

Внутренняя отделка коттеджа в современном стиле

Внутренняя отделка дома в стиле Минимализм

Дизайнерский ремонт апартаментов в стиле Ар-Деко

Внутренняя отделка дома «под ключ» в современном стиле

Дизайнерский ремонт квартиры в стиле Американская классика

Дизайнерский ремонт квартиры в смешанном стиле

Дизайнерский ремонт квартиры в современном стиле

Дизайнерский ремонт квартиры в современном стиле

Дизайн-проект квартиры — в подарок!

при заказе внутренней отделки квартиры «под ключ» вычитаем полную стоимость дизайн-проекта

из сметной стоимости последнего этапа работ

Наши

награды

НОМИНАЦИЯ «RESIDENTIAL PROPERTY» FOR RUSSIA

 

В 2017 ГОДУ ПРОЕКТЫ «A HOUSE WHERE SUMMER LIVES» И «RESIDENTIAL PROPERTY» КОМПАНИИ «ОЛИМПСТРОЙСЕРВИС» ПОБЕДИЛИ В ПРЕМИИ INTERNATIONAL PROPERTY AWARDS В НОМИНАЦИИ «RESIDENTIAL PROPERTY» FOR MOSCOW, RUSSIA.

Реализуем интерьер
таким — как он был спроектирован!

Гостиная до ремонта

Гостиная после ремонта

Спальня до ремонта

Спальня после ремонта

Санузел до ремонта

Санузел после ремонта

Ответы
на основные вопросы

Сколько времени занимают ремонтно-отделочные работы?

Какая бригада будет работать у нас в квартире?

С кем я буду взаимодействовать во время ремонта?

Чем ваша компания отличается от других?

Какой состав работ включает в себя ремонт квартиры?

Что такое «черновая отделка»?

Какие материалы применяются при выполнении ремонтно-отделочных работ?

Стоимость ремонта квартиры фиксированная, или пересчитывается в конце?

Будет ли результат соответствовать 3d-визулизации в дизайн-проекте?

Какую гарантию вы предоставляете на выполненный ремонт в квартире?

Почему ремонт квартир бизнес-класса заказывают у нас?

ПОЯВИЛСЯ ВОПРОС?
задайте его нашим инженерам

Ваше имя:

Ваш телефон:

Вопрос:

Антибот

Отзывы
наших уважаемых Заказчиков

 

Смотреть все отзывы

 

20 лучших ремонтов квартир | ManageCasa

Целый век сдаваемые в аренду квартиры считались пустым пространством, которое арендаторы могли занять и приспособиться. Квартиры были местом для сна и еды, а не столько теплым, уютным домом.

Слово дом предназначалось только для домов. За последние 5 лет все изменилось. Учитывая высокие арендные ставки, а реконструкция и улучшение могут значительно повысить стоимость активов перед продажей, а поскольку реконструкция — это способ справиться с хронической неэффективностью активов, реконструкция приобретает новую ценность.

Арендаторы знают, что они не могут купить дом, и им нужно жилое помещение, которым они могли бы пользоваться много лет. Квартира может быть приятным и предпочтительным жильем для многих людей. Вот почему реконструкция и усовершенствование — отличный способ обеспечить аренду на долгие годы.

Модернизация и повышение стоимости активов и образа жизни арендаторов

В настоящее время основное внимание уделяется реконструкции, обновлению и даже ремонту квартир, домов и кондоминиумов, чтобы обеспечить условия жизни, о которых мечтают миллионы высококлассных арендаторов.

 

Renos может стать спасением для арендодателей, страдающих от постоянных, мучительно высоких счетов за обслуживание и ремонт. Ремонт всего сразу имеет финансовый смысл

 

Причины задуматься о ремонте квартиры?

• поддерживает более высокую арендную плату, которая вам может понадобиться
• повышает стоимость основных средств
• снижает будущие затраты на техническое обслуживание и большие счета за ремонт
• улучшает образ жизни арендаторов, повышает комфорт, безопасность и удовольствие
• обеспечивает функциональность, лучшее использование пространства и дополнительное место для хранения
• открывает новое пространство для размещения мебели или кроватей
• повышает стоимость квартиры или квартиры
• лучше конкурирует с недвижимостью других арендодателей и сдаваемой в аренду единицей
• процентные ставки низкие, что позволяет Низкие затраты на финансирование
• Спишите свои затраты на улучшение на ваши налоги
• Государственные субсидии/субсидии могут быть доступны для инвалидов
• Гранты/скидки на повышение энергоэффективности

Сегодня квартиросъемщикам нужен свежий, свежий дизайн квартир, позволяющий максимально увеличить пространство, сделать комнаты светлее и добавить функциональности. Офисное помещение — это то, что многие хотели бы иметь.

Перекрашивание и ремонт оборудования, а также добавление нового оборудования может оказаться недостаточным для удовлетворения критерия «обновления», привлекающего лучших арендаторов и более высокую арендную плату. Таким образом, арендодатели говорят об изменениях, которые они производят, используя такие слова, как makeover, remodel, reno, rehab, restore или redesign . Каждое слово может описывать поставленную задачу и связанный с ней бюджет ремонта.

Экономичный ремонт кухни и ванной комнаты может привести к лучшему потенциальному увеличению арендной платы.

20 способов повысить качество жизни арендатора

Эти 20 идей ремонта квартир раскрывают суть того, что привлекает арендаторов и вдохновляет их платить более высокую арендную плату. Вам следует изучить те улучшения, которые приведут к повышению арендной платы. Занятость и заработная плата растут, и высококлассные арендаторы будут готовы платить более высокую арендную плату.

1. стильная интерьерная краска – вместо кремового белого цвета для всей квартиры, как насчет разных оттенков для разных зон? Покраска — доступный способ подобрать внешний вид, чтобы создать приятное впечатление у жильца.
2. съемные обои для акцентных стен – « без обоев !» Что ж, если его можно удалить, вы можете сами поклеить обои, чтобы улучшить спальню или ванную комнату.
3. модернизация осветительных приборов и использование светодиодных ламп — избавиться от стареющих светильников и прикрыть чем-то современным. Новые светодиодные лампы заменяют тусклый желтый свет более ярким, белым и четким светом, который устраняет тусклость многих квартир.
4. демонтаж стены — если есть способ сделать вашу старую квартиру более просторной, сняв стены, то это доступный способ создать воздушное пространство, которое так любят современные жильцы. Просто избавившись от чувства «запертости», вы получите более высокие арендные ставки.
5. новое напольное покрытие – новые напольные материалы, доступные по цене и простые в укладке. Их внешний вид может придать вашей квартире новый вид, что поможет вам взимать более высокую арендную плату.
6. новые окна – если возможно, там, где это разрешено, новые окна пропускают больше свежего воздуха и света. .
7. новые раковины и сантехника – лучший способ создать высококлассный пентхаус. Новые смесители, управляемые прикосновением, представляют собой элегантную и удобную функцию.
8. новая душевая кабина – добавление тропического душа или массажного настенного дисплея – это необычное удобство, которого почти наверняка никогда не будет в большинстве других квартир.
9. Настенное крепление для телевизора с плоским экраном — его можно расположить в наиболее удобном и удобном месте, чтобы жильцы могли убрать телевизор с дороги и поднять его с пола.
10. открытая кухонная стенка с барным столом и высокими табуретами – поскольку общение и развлечения занимают важное место в списке желаний арендаторов квартир и квартир, кухня с барным уголком и высокими табуретами делает ее веселой и непринужденной.
11. большая рама для настенной живописи – при наличии рамы и нескольких вставок ваш арендатор может выбрать и напечатать собственное изображение для размещения на стене. Это их выбор искусства, но, что важно, он позволяет им заполнить пустое пространство на стене изображениями, которые заставляют их чувствовать себя комфортно и как дома.
12. замените выключатель света диммером — диммеры — продуманная функция, позволяющая регулировать уровень освещения в зависимости от настроения и времени дня/вечера.
13. при необходимости создайте больше места для шкафов в спальнях – увеличение места для шкафов обязательно понравится женщинам-квартиросъемщикам, особенно женщинам, работающим в дороге. Это может быть один из самых доступных ремонтов.
14. Новая дверца кухонного шкафа и ручки ящиков – новые шкафы не нужны. Просто замените устаревшие дверные ручки и ручки. Добавьте тихие направляющие ящиков, которые плавно останавливаются, что обязательно произведет впечатление на новых жильцов.
15. используйте более качественные панели для выключателей света – возможно, это самый дешевый способ придать вашей квартире профессиональный и современный вид, а также новые сенсорные выключатели и диммеры.
16. стильные держатели для туалетной бумаги – множество современных держателей для туалетной бумаги говорят об элегантности и изысканном вкусе.
17. новые дверные ручки вместо ручек старого образца – дверные ручки устарели. Ручки легче открывать и закрывать, и они выглядят более высококлассно.
18. беспроводные устройства умного дома — беспроводные системы умного дома Nest или Wemo позволяют арендаторам использовать свои смартфоны для управления освещением, температурой и даже жалюзи.
19. плитка для фартука кухонной столешницы – современная плитка для фартука придает кухне характерный и высококлассный вид.

Вот и все наши 20 лучших советов по ремонту квартир. Если вы хотите продать свою квартиру в ближайшие несколько лет, пока цены высокие, эти улучшения помогут вам получить максимальную цену продажи. Если ваша квартира самая красивая в доме или так считают покупатели, они будут охотнее покупать именно вашу. У вас будет больше рычагов влияния в переговорах с арендаторами.

После того, как вы расширили свою квартиру , убедитесь, что вы хорошо проводите свой онлайн-маркетинг и пишете отличные объявления о сдаче квартир в аренду. Все дело в привлечении лучших арендаторов через правильные источники.

Готовы ли вы перейти на упрощенное, но мощное программное обеспечение «все в одном»? Вы обнаружите, что в ManageCasa есть функции, на которые вы надеялись. Отпустите прошлое ради доступной платформы, предназначенной для современных домовладельцев.

 

Дополнительные статьи о программном обеспечении арендодателя: Арендный дом Ренос | Аренда рекламы | Процентные ставки и арендная плата | Покраска квартиры | Управление недвижимостью | Рынок аренды | Дома в аренду | Выберите программное обеспечение для управления недвижимостью | Обзоры программного обеспечения для аренды недвижимости | Рынок жилья | Управление недвижимостью | Программное обеспечение арендодателя | Бухгалтерское программное обеспечение | Бухгалтерский учет для управляющих недвижимостью | Новые приложения для управления недвижимостью

Получайте все последние статьи и информацию по электронной почте:

Имя

Фамилия

Адрес электронной почты

Спасибо за подписку!

Вы добавлены в список рассылки ManageCasa.

Мы будем рады связаться с вами. Давайте поделимся нашими историями, ссылками и опытом управления недвижимостью.

Присоединяйтесь к нам на Facebook!

Руководство арендодателя по ремонту квартир

Опубликовано: 23-12-22     Категория: Управление недвижимостью

Люк Уильямс

Специализируется на предоставлении практических сведений о коммерческой недвижимости для инвесторов, брокеров, арендодателей и арендаторов. Он освещает ежеквартальные отчеты о рыночных данных, инвестиционные стратегии, практические руководства и взгляды сверху вниз на движение рынка.

Все арендодатели хотят, чтобы их недвижимость была желанна и востребована. В конце концов, именно так вы зарабатываете деньги как инвестор. Для этого вам нужно предложить своим арендаторам отличный жизненный опыт и отличные удобства. Лучший способ добиться этого — стратегический и хорошо продуманный ремонт.

Однако в любом проекте всегда есть подводные камни. Арендодатели, которые не проинформированы о процессе, могут столкнуться с проблемами с подрядчиками, арендаторами или страховыми компаниями.

Из этого руководства вы узнаете, как ориентироваться в сложном мире ремонта многоквартирных домов в качестве арендодателя.

Зачем мне ремонтировать сдаваемое в аренду имущество?

Как арендодатель, вы можете спросить себя, почему вы должны ремонтировать сдаваемое в аренду имущество. Ваши жильцы в настоящее время живут там и могут быть не в восторге от того, что их переселят во время ремонта. Тем не менее, есть несколько веских причин для ремонта вашей арендуемой недвижимости, даже если это означает, что вашим нынешним арендаторам придется временно выехать.

Во-первых, будущие арендаторы оценят наличие недавно отремонтированного помещения с обновленной техникой, свежей краской, новыми столешницами и энергоэффективными светильниками. Эти удобства могут сделать арендуемую недвижимость более привлекательной для потенциальных арендаторов и повысить ее стоимость; кредиты на ремонт многоквартирных домов могут быть способом заплатить за это.

Налоговые льготы и вычеты

Кроме того, многие арендодатели могут вычитать затраты на ремонт из своих налогов, если они считаются необходимым ремонтом или улучшением. Это может быть что угодно, от установки новой системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха до модернизации шкафов в арендуемом вами помещении.

Чтобы получить максимальную выгоду от этих вычетов, вы должны приурочить их к графику аренды вашего имущества. Например, если вы знаете, что ваша недвижимость будет свободна в течение нескольких недель зимой, вы можете сделать ремонт в течение этого времени и избежать потери дохода от аренды.

В конечном счете, стоит ли ремонтировать арендуемую недвижимость или нет, это решение, которое зависит от многих факторов. Однако, если вы решите сделать ремонт, обязательно проконсультируйтесь со своими арендаторами и предупредите их заранее, прежде чем начинать какие-либо работы.

Как расставить приоритеты в отношении ремонта, который необходимо выполнить в первую очередь

Вы должны учитывать несколько вещей при определении приоритетов ремонта: стоимость недвижимости, комфорт арендаторов и окупаемость инвестиций (ROI).

Если вы делаете ремонт с целью продажи, вам следует сосредоточиться на дорогостоящих проектах, которые привлекут покупателей.

Если вы делаете ремонт для сдачи в аренду, вам нужно сосредоточиться на проектах, которые сделают вашу недвижимость более привлекательной для арендаторов и повысят комфорт арендаторов. Если вы делаете ремонт для себя, вам следует сосредоточиться на проектах с высокой рентабельностью инвестиций. Например, ремонт кухни или ванной комнаты обычно имеет более высокую рентабельность инвестиций, чем замена смесителя.

Как сделать ремонт, когда арендаторы занимают вашу собственность

Если вы хотите отремонтировать свою недвижимость, пока она занята арендаторами, вам необходимо проверить договор аренды. Некоторые договоры аренды допускают ремонт с разрешения арендатора, в то время как другие не позволяют вносить какие-либо изменения в имущество во время аренды.

Перед началом ремонта важно проверить договор аренды, так как вы можете нарушить договор аренды, если внесете изменения без разрешения арендатора.

Если вам разрешено делать ремонт, вам нужно будет предложить арендатору период без арендной платы в другой квартире или сниженную арендную плату на время проведения работ.

Законы о ремонтных работах различаются в зависимости от штата, поэтому важно проконсультироваться с местными властями, прежде чем начинать какие-либо работы.

Как предупредить жильцов перед ремонтом

Прежде чем начинать какой-либо капитальный ремонт, вы должны сообщить своим арендаторам, что происходит. Свяжитесь с ними и предупредите их, чтобы они могли подготовиться к работе. Лучше заранее предупредить жильцов.

Если возможно, предложите им временное жилье или скидку на арендную плату на время выполнения работ, чтобы им не пришлось жить в зоне строительства в течение длительного времени.

Разрешения

Разрешение не всегда требуется для ремонта недвижимости, но это зависит от типа и масштаба проекта. Например, если вы планируете капитальный ремонт, который изменит структуру вашего дома, вам необходимо получить разрешение. С другой стороны, разрешение может не понадобиться, если вы просто перекрашиваете свою квартиру.

Как правило, большинство сдаваемых в аренду объектов требуют проверки перед утверждением любого проекта реконструкции. Если вы не уверены, потребуется ли разрешение на запланированный вами ремонт, лучше всего проконсультироваться с вашим арендодателем или местным строительным управлением.

Должны ли арендодатели решать все проблемы с квартирой?

Арендодатель не обязан автоматически устранять проблему с квартирой только потому, что арендатор сообщает об этом. От арендодателя требуется только ремонт, необходимый для того, чтобы квартира оставалась пригодной для проживания и соответствовала местным строительным нормам.

Если проблема не является серьезной, арендодатель может подождать до окончания срока аренды.

Права арендаторов при ремонте

Арендаторы имеют определенные права во время ремонта, особенно когда речь идет о спокойном отдыхе. Арендодатели должны соблюдать правила ремонта, которые различаются в зависимости от штата, но они также должны соблюдать некоторые общие правила.

Например, арендодатели должны начать ремонтные работы в то время, когда это не будет мешать арендаторам, и должны заблаговременно уведомить их о начале каких-либо работ. Арендаторы также имеют право требовать снижения арендной платы на время выполнения работ.

Если вы ремонтируете сдаваемое в аренду имущество, которое занимают арендаторы, вам следует проконсультироваться с подрядчиком, прежде чем начинать какие-либо крупные работы. Застройщик может создать план действий, который сведет к минимуму количество времени, в течение которого недвижимость должна оставаться вакантной, и сведет к минимуму вмешательство в повседневную жизнь арендатора.

Кроме того, если вы планируете предложить арендатору временное жилье, обязательно ознакомьтесь с вашими местными правилами в отношении жилья на предмет требований, касающихся временного жилья.

Если вы ремонтируете квартиру, в которой проживают жильцы, обязательно соблюдайте все местные правила и проконсультируйтесь со своими жильцами, прежде чем начинать какие-либо работы. Кроме того, важно помнить, что арендодатель должен сделать необходимый ремонт, но не обязательно косметический ремонт.

Размещайте и просматривайте коммерческую недвижимость бесплатно на MyEListing.com!

Вы можете бесплатно размещать и просматривать объекты коммерческой недвижимости прямо здесь, на MyEListing.com.

Просто создайте бесплатную учетную запись и получите неограниченный доступ к точной информации о местном рынке, персонализированным оповещениям о типах недвижимости, программному обеспечению и многому другому.

Другие статьи в разделе Управление недвижимостью

---

Для начинающих: управление коммерческой недвижимостью и ее содержание

Управление коммерческой недвижимостью имеет решающее значение для поддержания ваших инвестиций в хорошем состоянии и получения арендной платы. Узнайте, что это влечет за собой, и некоторые тактики решения этой проблемы. …

---

Что такое разумное пособие на улучшение арендатора?

Пособие на улучшение арендатора зависит от местоположения, но есть факторы, которые можно использовать для общего расчета разумного пособия….

---

Все тонкости подготовки коммерческой недвижимости к продаже владельцем

Переход на FSBO может быть трудным, но становится легче при правильном руководстве и ожиданиях, особенно когда проясняются упущенные компоненты….

---

Реальное прохождение оценки коммерческой недвижимости

Возвращаясь к основам, оценка CRE является основным строительным блоком сделки с коммерческой недвижимостью.

Промышленная недвижимость Шарлотты показала хорошие результаты в четвертом квартале 2022 года: арендные ставки выросли, поглощение было положительным, а план строительства города вырос….

---

Ахиллесова пята коммерческой недвижимости: офисный подсектор в центре внимания

Узнайте, что стало наиболее важным компонентом финансовой картины США, поскольку цены и ставки капитализации консолидируются и создают критический момент для финансовой картины США.